„Röllerstraße“, Ortsteil Berghausen – Begründung – (Entwurf)

Gemeinde Pfinztal
Landkreis Karlsruhe
Bebauungsplan
„Röllerstraße“, Ortsteil Berghausen
– Begründung –
(Entwurf)
1.
Allgemeines
1.1
Geltungsbereich und Umgebung
Das Plangebiet liegt im Ortsteil Berghausen. Es wird nördlich begrenzt von der Brunnenstraße und im Osten sowie im Süden von der Röllerstraße. Westlich befinden sich Schienenanlagen der Deutschen Bahn (DB AG) und der Albtal Verkehrs Gesellschaft mbH (AVG).
Die im Norden anschließende Wohnbebauung liegt außerhalb des Geltungsbereichs eines
Bebauungsplans und beurteilt sich nach § 34 BauGB.
1.2
Anlass der Planung
Der Eigentümer des Grundstücks „Röllerstraße 6a “ beabsichtigte die Aufstockung des
bestehenden Bürogebäudes sowie den Neubau eines Werkstattgebäudes auf seinem
Grundstück. Im Zuge der Beratung dieser Bauvoranfrage wurde vom Bau- und Wirtschaftsausschuss die Erfordernis einer Regelung der Zulassungen in diesem Quartier
gesehen, da dort infolge der historisch gewachsenen Siedlungsfläche ein Zusammenfügen zu „einem Ganzen“ über den § 34 BauGB nicht erreicht werden kann (unsichere
Gemengelage). Das Gremium kam hierbei auch zum Ergebnis, für das Gebiet entlang
der Röllerstraße eine Veränderungssperre nach § 14 BauGB zu beschließen sowie die
Rückstellung des Baugesuches nach § 15 BauGB bei der Baugenehmigungsbehörde zu
beantragen, um damit eine geordnete bauliche Entwicklung auf dem Weg einer Regelung durch einen Bebauungsplan nicht zu beeinträchtigen.
1.3
Ziel und Zweck der Planung
Durch den Bebauungsplan soll die weitere Bebaubarkeit der Grundstücke westlich der
Röllerstraße geregelt werden. Die Grundstücke Flst.Nr. 5799/89 bis 5799/96 bleiben
hiervon unberührt. Es sollen einheitliche Bauvorgaben in einem Bebauungsplan gefasst
und zudem für das bisherige Brunnengrundstück (Teil aus Flst.Nr. 5799/1) Bauflächen
ausgewiesen werden.
Mit der Überplanung einer Teilfläche des Gemeindegrundstückes Flst.Nr. 5799/1 entsteht
ein Lückenschluss zu den angrenzenden – zum Teil gewerblich und gemischt genutzten
– Grundstücken. Diese Baufläche soll als „eingeschränkte Gewerbefläche“ den Übergang vom Mischgebiet im westlichen Quartiersbereich zum Gewerbegebiet im Ostteil
herstellen und die Nachfrage an gewerblichem Bauland decken. Für die mit im Geltungsbereich befindlichen Grundstücke entsteht zugleich eine klar reglementierte Aussage über die weitere bauliche Nutzung dieser Flächen.
Stand: 09.08.2011
1
1.4
Verfahren und Verfahrensablauf
Die Voraussetzungen zur Anwendung des § 13a BauGB für Bebauungspläne der Innenentwicklung im beschleunigten Verfahren sind für den vorliegenden Bebauungsplan
erfüllt.
Die Durchführung einer Umweltprüfung nach § 2 Abs. 4 BauGB und somit auch die Erstellung eines Umweltberichts gem. § 2a Nr. 2 BauGB sind nicht erforderlich. Naturschutzrechtliche Eingriffe, die aufgrund der Aufstellung des Bebauungsplans zu erwarten sind, gelten als bereits erfolgt oder zulässig, ein Ausgleich hierfür ist nicht erforderlich (§ 13a Abs. 2 Nr. 4 i. V. m. § 1a Abs. 3 Satz 5 BauGB).
Verfahrensablauf
08.06.2010
Vorberatung über den Aufstellungsbeschluss im Bauausschuss (ohne Beschlussfassung)
29.06.2010
Beschlussfassung über den Aufstellungsbeschluss im Gemeinderat
15.07.2010
Bekanntmachung des Aufstellungsbeschlusses
30.11.2010
Vorberatung über die Anpassung des Geltungsbereich/das
Plankonzept im Bauausschuss
01.03.2011
31.03.2011
Beschlussfassung über die Anpassung des Geltungsbereichs
und Billigung des Entwurfs im Gemeinderat
Bekanntmachung der Anpassung des Aufstellungsbeschlusses und Bekanntmachung des Zeitraums der Öffentlichkeitsbeteiligung
31.03.2011 – 29.04.2011
Beteiligung der Öffentlichkeit gem. § 3 Abs. 2 BauGB
Schreiben vom 24.03.2011
Beteiligung der Behörden und Träger öffentlicher Belange
gem. § 4 Abs. 2 BauGB
1.5
Übergeordnete Planungen
In der Raumnutzungskarte zum Regionalplan Mittlerer Oberrhein vom 13.03.2002 ist das
Plangebiet als Siedlungsfläche ausgewiesen.
Der Flächennutzungsplan des Nachbarschaftsverbandes Karlsruhe stellt das Plangebiet
auch im Bereich der Mischgebietsfläche (MI) im nördlichen Teil des Plangebiets als Gewerbliche Baufläche dar. In diesem Bereich ist der Flächennutzungsplan im Wege der
Berichtigung anzupassen (§ 13a Abs. 2 Nr. 2 BauGB).
1.6
Bestehende Verhältnisse
a) Vorprägung und Umgebung des Plangebiets
Das Plangebiet ist bereits größtenteils bebaut. Auf dem Teilbereich, der als Gewerbegebiet (GE) ausgewiesen werden soll, befindet sich im vorderen Bereich in Richtung Röllerstraße ein Wohnhaus mit Garage. Im hinteren Bereich in Richtung Bahnlinie liegen ein
Bürogebäude und eine Werkstatt. Intention der o. g. Bauanfrage waren die Aufstockung
des Bürogebäudes und der Neubau einer Werkstatt.
Fassung: 09.08.2011
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Der Bereich, der als Eingeschränktes Gewerbegebiet (GEE) ausgewiesen werden soll, ist
derzeit unbebaut. Hier befindet sich lediglich ein Brunnen samt Brunnengebäude – im Eigentum der Gemeinde stehend.
Die im Planentwurf als Mischgebiet (MI) ausgewiesene Fläche ist im vorderen Bereich in
Richtung Röllerstraße mit einem Wohnhaus und einer Garage, im hinteren Bereich in
Richtung Bahnlinie mit einem Bürogebäude und einem Lagergebäude bebaut. Östlich
angrenzend sowie über die Brunnenstraße hinweg befindet sich Wohnbebauung.
b) Bestehende Schienenanlagen / Lärmsituation im Gebiet
Das Plangebiet wird im Westen unmittelbar durch die bestehenden Schienenanlagen begrenzt. Durch diese Situation sind die Bewohner im Plangebiet (und auch angrenzend) im
Hinblick auf den entstehenden Schienenverkehrslärm (Schienenanlagen der Deutschen
Bahn und der AVG) bereits heute belastet.
Durch die Ausweisung der Fläche im nördlichen Planbereich als MI wird schutzbedürftiger
Wohnnutzung grundsätzlich das Recht eingeräumt, sich im entsprechenden Bereich weiter
ansiedeln bzw. erweitern zu können. Im Hinblick auf die bereits bestehenden Schienenanlagen ist die Ausweisung somit als (schutzbedürftige) heranrückende Wohnbebauung zu beurteilen. In diesem Fall gelten keine gesetzlichen Grenzwerte. Vielmehr ist der Lärmschutz als
Belang in die Abwägung gem. § 1 (7) BauGB einzustellen. Als Orientierung ist die DIN 8005
(Schallschutz im Städtebau) heranzuziehen. Die hier aufgeführten schalltechnischen Orientierungswerte des Beiblatts 1 (MI Tag: 60 dB / Nacht: 50 dB; GE Tag: 65 dB / Nacht: 55 dB)
werden – verglichen mit den Werten, die im Rahmen des Lärmschutzgutachtens für die
neue Stadtbahnlinie Karlsruhe-Remchingen im Jahr 1991 ermittelt wurden – nicht eingehalten bzw. überschritten. Das Gutachten hat für ein Grundstück in vergleichbarer Lage eine
Belastung von 67,3 tags und 66,4 nachts ermittelt.
Durch die Überschreitung der Orientierungswerte werden im Falle einer Bebauung Lärmschutzmaßnahmen nötig. Aus räumlichen und städtebaulichen Gründen kommen aktive
Schallschutzmaßnahmen nicht in Betracht. Daher muss ein ausreichender Schutz durch
passive Maßnahmen an den Gebäuden getroffen werden. Dieser Schutz erfolgt über die
Festsetzung entsprechender passiver Schallschutzmaßnahmen im Bebauungsplan. So sind
die Grundrisse der Wohnungen vorzugsweise so anzulegen, dass die ständigen Aufenthaltsräume (Wohn-, Schlaf- und Kinderzimmer o. ä.) zu den lärmabgewandten Seiten orientiert
werden. Falls dies nicht realisierbar ist, müssen schalldämmende Außenbauteile verwendet
werden. Die Anforderungen an die schalldämmenden Außenbauteile bestimmen sich nach
der DIN 4109 „Schallschutz im Hochbau – Anforderungen und Nachweis“ (November 1989).
Dort werden Aussagen zu den Anforderungen an die Außenbauteile unter Berücksichtigung
der unterschiedlichen Raumarten und Raumgrößen gemacht. Daraus ergeben sich verschiedene Schalldämmmaße, die im Rahmen des Baugenehmigungsverfahrens auf der Basis der DIN 4109 nachzuweisen sind.
Die Grenzwerte der 16. BImSchV sind hier nicht anzuwenden, da diese lediglich auf den
Neubau einer öffentlichen Straße, eines Schienenweges der Eisenbahn oder Straßenbahnlinie bzw. auf die wesentliche Änderung einer Straße oder eines Schienenweges durch bauliche Erweiterung um einen oder mehrere durchgehende Fahrstreifen oder Gleise anzuwenden sind.
Bezüglich zukünftiger Geräuscheinwirkungen durch das geplante GEE werden entsprechende Immissionsrichtwerte nach der TA Lärm im Bebauungsplan festgeschrieben, um
nicht zumutbare Lärmbelästigungen im Gebiet zu vermeiden.
Fassung: 09.08.2011
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1.7
Erschließung
Die Baugrundstücke werden durch die Brunnenstraße bzw. die Röllerstraße erschlossen.
1.8
Auswirkungen der Planung
a) Umweltauswirkungen
Umweltauswirkungen sind nicht zu erwarten, da bereits Bestandsbebauung besteht und
der Bebauungsplan lediglich eine Nachverdichtung zulässt.
b) Kosten
Durch die Planung fallen keine Folgekosten, wie z. B. Erschließungskosten, für die Gemeinde an.
2.
Festsetzungen des Bebauungsplans
A
Textliche Festsetzungen
2.1
Art der baulichen Nutzung
GE – Gewerbegebiet
Die momentane Nutzung ist bereits gewerblicher Natur. Somit liegt de facto ein Gewerbegebiet vor.
GEE – Gewerbegebiet mit Einschränkung
Das GEE liegt zwischen dem geplanten MI und dem geplanten GE und soll einen „Übergang“ zwischen diesen beiden Nutzungsarten bilden.
MI – Mischgebiet
Das MI grenzt an die bestehende Wohnbebauung (nördlich) an. Auch hier soll ein sanfter
Übergang zwischen der Wohnbebauung im Norden und dem Gewerbe im Süden geschaffen
werden.
2.2
Maß der baulichen Nutzung
Nach der Baunutzungsverordnung 1990 (BauNVO) ist stets die Grundflächenzahl (GRZ)
und die Zahl der Vollgeschosse oder die Höhe baulicher Anlagen festzusetzen. Dieser
Bebauungsplan erfüllt diese Voraussetzungen.
2.3
Bauweise
Die Festsetzung der offenen bzw. besonderen, abweichenden Bauweise dient u. a. dem Brandschutz, der Belüftung, der Belichtung, dem Kraftfahrzeugverkehr, dem störungsfreien Wohnen,
den nachbarlichen Interessen und der städtebaulichen Gestaltung.
Fassung: 09.08.2011
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2.4
Überbaubare Grundstücksflächen
Die Festsetzung der überbaubaren Grundstücksfläche ist erforderlich, da der Bebauungsplan
die Qualifikation nach § 30 BauGB (Qualifizierter Bebauungsplan) erhalten soll.
Die überbaubaren Grundstücksflächen sind durch Baugrenzen festgesetzt.
2.5
Garagen und Stellplätze
Garagen und Carports dürfen nur innerhalb der bebaubaren Flächen errichtet werden. Die Festsetzungen dienen der Aufrechterhaltung eines funktionierenden Verkehrssystems (Verkehrsraum, Sichtfelder, Einsehbarkeit des Straßenraumes).
2.6
Nebenanlagen
Siehe 2.5
2.7
Lärmschutz
Siehe 1.6, Ziffer b)
2.8
Anpflanzung von Bäumen, Sträuchern und sonstigen Bepflanzungen
Diese Festsetzung trägt zur Aufwertung des Plangebietes bei und stellt sicher, dass die entsprechende Fläche von Bebauung freigehalten wird.
B
Örtliche Bauvorschriften
2.9
Äußere Gestaltung baulicher Anlagen
Die Vorschriften zur äußeren Gestaltung baulicher Anlagen dient dem Erhalt der Harmonie des
Orts- und Straßenbildes.
2.10
Werbeanlagen
Zur Erhaltung eines harmonischen Orts- und Landschaftsbildes werden verunstaltende Werbeanlagen ausgeschlossen.
2.11
Einfriedungen
Einfriedungen werden hinsichtlich ihrer Ausführung geregelt, um ein homogenes Ortsbild zu
sichern.
Fassung: 09.08.2011
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