Anfangsmietzins. Orts- und Quartierüblichkeit.

mietrechtspraxis/mp
www.mietrecht.ch
mp 4/91 S. 180 ff.
Bundesgericht 1. Zivilabteilung, 9. Juli 1991
Anfangsmietzins. Orts- und Quartierüblichkeit.
Weigert sich ein Vermieter, die zur Berechnung eines missbräuchlichen Anfangsmietzinses notwendigen Ertragsrechnungen offenzulegen, so ist bei Altbauten auf den orts- und quartierüblichen
Mietzins abzustellen CE. 3). Die jüngste Mietzinsentwicklung der
Vergleichsobjekte ist zu überprüfen CE. 3a). Statistische Angaben
müssen differenziert sein und Aussagen über den Mietzins in einem bestimmten Quartier machen CE. 3b).
Art. 17 Abs. 1 BMM; (Art. 270 Abs. 1 OR)
Aus den Erwägungen
3. Zu Recht stützt sich die Vorinstanz zur Überprüfung der Missbräuchlichkeit des
Anfangsmietzinses auf die quartierüblichen Mietzinse im Sinne von Art. 15 Abs. 1
lit. a BMM. Das entspricht der Rechtsprechung (BGE 112 II 154) und wird von der
Vermieterin auch nicht beanstandet. Indessen wirft sie der Vorinstanz vor, diese
Bestimmung nicht richtig angewendet zu haben.
a) Nach der Rechtsprechung muss das kantonale Gericht zur Überprüfung eines
üblichen Mietzinses an einem Ort oder in einem Quartier - eine Rechtsfrage des
Bundesrecht - die zum Vergleich beigezogenen konkreten Mietobjekte genau angeben und auch die jüngste Mietzinsentwicklung der Vergleichsobjekte berücksichtigen. Im allgemeinen genügt ein vergleichbares Mietobjekt nicht. Der Beizug von
Statistiken setzt bezifferte, genügend differenzierte und auf die Lage, Ausstattung
und den Zustand sowie die Bauperiode abgestützte Angaben voraus (BGE 114 II 363
mit Hinweisen).
b) Im vorliegenden Fall hat sich die Vorinstanz nur auf Genfer Zahlen für 3Zimmer-Wohnungen und Schweizerische Angaben für eine 2-Zimmer-Wohnung gestützt. Es handelt sich dabei um allgemeine statistische Mittelwerte, in denen alle
Arten von Mietobjekten miteinander vermischt sind und unter denen sich gemäss
Vorinstanz auch subventionierte Wohnungen finden, soweit sie vor 1947 erstellt
worden sind. Unter diesen Umständen kann das Bundesgericht nicht feststellen, ob
der so vom Genfer Kantonsgericht festgestellte Mietzins mit anderen möglicherweise vergleichbaren Mieten vergleichbar ist; es fehlt jede Aussage darüber, ob der
erhobene Mietzins im Durchschnitt der Mieten im betroffenen Quartier liegt. Wenn
auch allgemeine statistische Angaben gewisse interessante Indizien aufzeigen können, so liefert diese Methode nach den von der Rechtsprechung und dem Gesetz
aufgestellten Kriterien doch nicht alle notwendigen Vergleichselemente zur Bestimmung des üblichen Mietzinses in einem bestimmten Quartier. Der übliche Mietzins
im Sinne des BMM kann daher nicht festgestellt werden und das Urteil muss zur
Ergänzung des Sachverhaltes an die Vorinstanz zurückgewiesen werden.
(Originaltext französisch;
der Entscheid wurde elektronisch erfasst)