DIESE URKUNDE IST DURCHGEHEND
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DIESE URKUNDE IST DURCHGEHEND EINSEITIG BESCHRIEBEN. Urkundenrolle Nr. N ______ / 2012 (Entwurf ! Stand 23.02.2012) -WKAUFVERTRAG WOHNUNG ELBESTRASSE 18 IN BERLIN - NEUKÖLLN Verhandelt zu Berlin am __.03.2012. Vor dem N o t a r P r of . Dr . M a nf r e d J . Ne u m a n n, Kurfürstendamm 64, 10707 Berlin. erschienen heute: 1. der Kaufmann Alexander Korte, geb. am 19.01.1972, wohnhaft Weinbergsweg 24, 10119 Berlin, von Person bekannt; 2. die / der ________ _______ ______, geb. am __.__.19__, __________straße __, 1____ Berlin, ausgewiesen durch ________. (Käufer) wohnhaft Die Erschienenen verneinten auf Frage des Notars eine außernotarielle Vorbefassung im Sinne von § 3 Abs. 1 Satz 1 Nr. 7 BeurkG. D:\68622243.doc 1 I. Verkäufer 1. Der Erschienene zu 1 erklärte vorab: Ich gebe die nachstehenden Erklärungen nicht im eigenen Namen ab, sondern als alleinvertretungsberechtigter und von den Beschränkungen des § 181 BGB befreiter Geschäftsführer der AMLT Due GmbH Weinbergsweg 24, 10119 Berlin, (AG Charlottenburg zu HRB 129965 B) - im folgenden Verkäufer genannt -. 2. Der Notar bestätigt aufgrund der Einsichtnahme vom __.03.2012 in das Handelsregister des Amtsgerichts Charlottenburg zu HRB 129965 B die Richtigkeit des angegebenen Vertretungsverhältnisses. II. Käufer Der Erschienene zu 2 – im folgenden Käufer genannt – erklärte vorab: Ich bestätige im Hinblick auf § 17 Abs. 2a BeurkG, dass ich am __.03.2012 einen Entwurf zu dieser Verhandlung nebst Bezugsurkunden erhalten habe. III. Kaufvertrag Verkäufer und Käufer erklärten folgenden Bauträgervertrag über WEG-Eigentum § 1 Vertragsgegenstand 1. Die AMLT Due GmbH ist eingetragener Eigentümer des folgenden Grundstücks Elbestraße 18 in Berlin-Neukölln, Flur 110, Flurstück 186, Gebäude- und Freifläche mit einer grundbuchlich angegeben Größe von 456 qm, eingetragen im Grundbuch von Neukölln des Amtsgerichts Neukölln Blatt 12738 - im folgenden Grundstück genannt -. D:\68622243.doc 2 2. Das Grundstück nach Abs. 1 ist in Abt. II des Grundbuchs unbelastet. 3. Das Grundstück nach Abs. 1 ist in Abt. III des Grundbuchs derzeit unbelastet. 3a. Der Verkäufer wird ggf. noch Grundpfandrechte zur Absicherung seiner Bauträgerzwischenfinanzierung von insgesamt bis zu ca. EUR 5.000.000 zur Eintragung bringen. 4. Der beurkundende Notar hat das Grundbuch am __.03.2012 einsehen lassen und den Grundbuchstand mit den Parteien erörtert. Der Notar belehrte über die Institution Baulastenverzeichnis, welches er nicht eingesehen hat. Der Verkäufer erklärt, dass nach seiner Kenntnis keine Baulasten im Baulastenverzeichnis eingetragen sind, vgl. Anlage 5 der Grundlagenurkunde nach Abs. 6. 5. Der Verkäufer erklärt ferner, dass das Grundstück in einem Sanierungsgebiet nach §§ 143 ff BauGB liegt. Die Eintragung des Sanierungsvermerks in Abt. II des Grundbuchs steht noch aus. 6. Auf dem Grundstück wird vom Verkäufer das Gebäude modernisiert / saniert nach Maßgabe der Grundlagenurkunde vom 30.11.2011 zur UR Nr. N 1.714/2011 des Notars Prof. Dr. Manfred J. Neumann in Berlin. Die Grundlagenurkunde ist den Parteien inhaltlich bekannt und liegt ihnen bei Beurkundung in beglaubigter Abschrift vor. Auf Verlesen und Beischluss haben die Parteien nach Belehrung gemäß § 13a BeurkG verzichtet. Auf die Urkunde wird verwiesen. Der Verkäufer weist darauf hin, dass die in Abschnitt II Abs. 4 der Grundlagenurkunde benannte Urkunde keine Wirkung mehr entfaltet und durch die Urkunde nach Abs. 7 vollständig neu gefasst worden ist. 7. Der Verkäufer teilt das Gesamtgrundstück nach § 8 WEG gemäß der Teilungserklärung vom 22.02.2012 zur UR-Nr. N 232/2012 des Notars Prof. Dr. Manfred J. Neumann in Berlin. Die Teilungserklärung ist den Parteien inhaltlich bekannt und liegt ihnen bei Beurkundung in beglaubigter Abschrift vor. Auf Verlesen und Beischluss haben die Parteien nach Belehrung gemäß § 13a BeurkG verzichtet. Auf die Urkunde wird verwiesen. 8. Danach wird unter anderem folgende WEG-Einheit entstehen: __,__/10.000-stel Miteigentumsanteil verbunden mit dem Sondereigentum an der im Aufteilungsplan mit Nr. ____ bezeichneten Wohnung, ____ mit einer Wohnfläche von ca. __,__ qm nebst Kellerraum mit gleicher Bezeichnung; - im folgenden Kaufgegenstand genannt -. 9. Der Kaufgegenstand ist derzeit nicht vermietet. 10. Verkäufer ist unwiderruflich befugt und vom Käufer bevollmächtigt, Dienstbarkeiten und Baulasten aller Art zu vereinbaren und zur Eintragung zu bewilligen und zu beantragen, insbesondere solchen, die der Versorgung der Baulichkeiten mit Wasser, Energie, Telekommunikationseinrichtungen dienen, weiter Geh-, Fahr- und D:\68622243.doc 3 Leitungsrechte für Nachbargrundstücke oder sonstige nachbarrechtliche Regelungen. Den Inhalt bestimmt der Verkäufer nach § 315 BGB; solche Dienstbarkeiten übernimmt der Käufer. Dies gilt entsprechend für Baulasten. Der Verkäufer ist weiter unwiderruflich befugt und bevollmächtigt, die Teilungserklärung (§ 1 Abs. 7) zu errichten und abzuändern. 11. Die Vollmachten nach Abs. 10 sind dem Verkäufer erteilt unter Befreiung von den Beschränkungen des § 181 BGB und über den Tod der Vollmachtgeber hinaus sowie mit dem Recht auf Erteilung von Untervollmacht. Sie gelten noch für zwei Jahre nach erstmaliger Anlegung von WEG-Grundbuchblättern und sind im Außenverhältnis unbeschränkt. Im Innenverhältnis darf von den Vollmachten nur beim Notar Prof. Dr. Manfred J. Neumann oder Vertreter im Amt Gebrauch gemacht werden und wenn damit eine Wert- oder Gebrauchsminderung des Kaufgegenstandes nicht zu besorgen ist. § 2 Kauf 1. Der Verkäufer verkauft an den Käufer den Kaufgegenstand mit allen damit verbundenen Rechten, Bestandteilen und dem gesetzlichen Zubehör, und zwar in dem Zustand nach Maßgabe von § 2a dieses Vertrages, soweit der Kaufgegenstand betroffen ist. 2. Der Kaufpreis beträgt für den Kaufgegenstand EUR ___.___,__. 3. Der Käufer erwirbt zu _______________. 4. Der Kaufpreis ist ein Festpreis, der alle Kosten für die vertragsgemäße Herstellung umfasst, insbesondere Anschlusskosten für Ver- und Entsorgungsleitungen. 5. Nicht Bestandteil des Kaufpreises nach Abs. 2 sind sämtliche Gebühren, Steuern und Kosten im Zusammenhang mit dem Abschluss und der Durchführung dieses Vertrages, die Kosten der Finanzierung des Kaufpreises durch den Käufer, etwaige Maklerkosten, die der Käufer veranlasst hat, sowie Mehrkosten für Sonderwunscharbeiten. Diese Kosten trägt der Käufer selbst und gesondert. 6. Der Verkäufer verkauft letztlich lastenfrei a) bezüglich Abt. II - jedoch mit Ausnahme des einzutragenden Sanierungsvermerks (§ 1 Abs. 5) und ggf. nach Maßgabe von § 1 Abs. 10 einzutragenden Dienstbarkeiten und b) bezüglich Abt. III des Grundbuchs. Verkäufer bewilligt und beantragt die Löschung der eingetragenen und ggf. noch - gleich aus welchem Grund - bis zur Eigentumsumschreibung auf den Käufer zur Eintragung kommenden Belastungen; Käufer schließt sich dem an. D:\68622243.doc 4 7. Der Notar wird beauftragt, zu gegebener Zeit Löschungsunterlagen einzuholen und die Löschung der in Abt. III eingetragenen oder ggf. noch - gleich aus welchem Grund - bis zur Eigentumsumschreibung auf den Käufer zur Eintragung kommenden Belastungen zu bewirken, soweit sie nicht unter Mitwirkung des Käufers bestellt worden sind. Der Notar hat die von den Lastengläubigern angeforderten Beträge dem Käufer so mitzuteilen, wie sie ihm von den Lastengläubigern aufgegeben werden. Soweit Auflagen der Lastengläubiger reichen, kann der Kaufpreis nur durch Erfüllung dieser Auflagen bezahlt werden. Der Notar ist befugt, Treuhandauflagen zu übernehmen. 8. Die in Abt. II noch einzutragenden und nach Abs. 6 nicht zu löschenden Lasten werden vom Käufer als nicht wertmindernd übernommen. § 2a Baupflicht, Baubeschreibung 1. Der Verkäufer verpflichtet sich, den Kaufgegenstand nach Maßgabe der Grundlagenurkunde (§ 1 Abs. 6) und der Teilungserklärung (§ 1 Abs. 7) herzustellen und auszustatten, nur normgerechte Baustoffe zu verwenden und das Bauvorhaben nach den anerkannten Regeln der Technik und technisch einwandfrei zu errichten. Es gilt die vertragliche Beschaffenheitsvereinbarung gemäß der Grundlagenurkunde. Im Übrigen werden besondere Eigenschaften insbesondere hinsichtlich der Beschaffenheit und Haltbarkeit nicht garantiert. Abweichungen sind zulässig, wenn sie aufgrund behördlicher Auflagen rechtlich geboten sind oder wenn sie sich als technisch oder wirtschaftlich notwendig erweisen und dem Käufer zumutbar sind. Ferner sind Änderungen in Bezug auf Gebäudeteile, die nicht das Sondereigentum des Käufers betreffen, zulässig, soweit sie nicht den vertragsgemäßen Gebrauch des Gemeinschaftseigentums unzumutbar beeinträchtigen. Abweichungen dürfen Güte, Wert und Gebrauchsfähigkeit des Vertragsobjektes nicht mindern. Der Festpreis ändert sich dadurch nicht. Auch geringfügige Änderungen der Wohnfläche (bis zu 3 % der qm) und der Raumaufteilung haben keinen Einfluss auf den Preis und den sonstigen Vertragsinhalt; Kaufpreisminderungen oder -erhöhungen erfolgen nur hinsichtlich der die Toleranzschwelle von 3 % übersteigenden Flächenabweichung bezogen auf die Gesamtfläche der Einheit. Hinsichtlich der Berechnung der Wohnfläche gilt grundsätzlich die Wohnflächenverordnung (WoFlV), wobei jedoch zugeordnete Sondernutzungsrechte und Sondereigentum an Terrassenflächen unter Anrechnung von 35 % der Grundfläche sowie Sondereigentum an Balkonflächen unter Anrechnung der Hälfte der Grundfläche bei der Flächenermittlung berücksichtigt werden. 2. Der Verkäufer führt das Bauvorhaben im eigenen Namen und auf eigene Rechnung durch. Steuerliche Abschreibungen für den Kaufgegenstand werden von ihm nicht in Anspruch genommen. Verkäufer beschafft Bescheinigung nach § 7h Abs. 2 EStG. 2a. Vorsorglich bevollmächtigt der Käufer den Verkäufer sämtliche Anträge zu stellen bzw. Verhandlungen mit dem Bezirksamt Neukölln von Berlin - Stadtplanungsamt - als Bescheidsbehörde zu führen, die zur Einholung der Bescheinigung nach § 7h bzw. § 10f EStG für den Kaufgegenstand notwendig sind. 3. Das Bauvorhaben wird zügig durchgeführt. Die Bezugsfertigkeit des Sondereigentums der kaufgegenständlichen Wohnung ist bis zum 31.12.2012 angestrebt und muss bis zum D:\68622243.doc 5 31.05.2013 erfolgen. Die vollständige Fertigstellung aller geschuldeten Bauleistungen einschließlich der Außenanlagen muss bis zum 31.05.2013 erfolgen. 3a. Im Falle des Vorliegens von höherer Gewalt verschiebt sich der Bezugsfertigstellungstermin immer um denjenigen Zeitraum, in dem die Durchführung des Bauvorhabens unterbrochen werden musste. Als höhere Gewalt gelten auch Schlechtwettertage, die dazu führen, dass der Verkäufer Arbeiten am Gemeinschaftseigentum oder am Sondereigentum des Käufers aus technischen Gründen nicht erbringen kann, etwa weil technisch erforderliche Außentemperaturen unterschritten werden oder Arbeiten wegen Regen oder Schnee nicht stattfinden können. Ferner verschiebt sich der Bezugsfertigstellungstermin um den Zeitraum der Verzögerungen auf Grund der Ausführung von Sonderwünschen des Käufers. Schließlich verschiebt sich der Bezugsfertigstellungstermin immer dann, wenn der Käufer eine Kaufpreisrate zum Fälligkeitszeitpunkt nicht gezahlt hat, und zwar um denjenigen Zeitraum, der zwischen dem Tage der Fälligkeit der Kaufpreisrate und ihrer Zahlung liegt. 4. Sofern in den Plänen die Umgebung des Kaufgegenstandes oder der angrenzende Bereich oder Einrichtungsgegenstände dargestellt sind, ist dies für den Vertrag unverbindlich. 5. Der Käufer ist darauf hingewiesen, dass das Betreten der Baustelle nur in Begleitung eines vom Verkäufer beauftragten Begleiters und bis zur Übergabe des Vertragsobjektes nur auf eigene Gefahr geschieht. 6. Bauliche Sonderwünsche können beim Sondereigentum im Rahmen der Baugenehmigung und des Baufortschritts berücksichtigt werden. Sie bedürfen der Genehmigung des Verkäufers und sind rechtzeitig mitzuteilen. Der Bauablauf darf durch Sonderwünsche nicht beeinträchtigt und verzögert werden; der Käufer haftet hierfür ungeachtet der Genehmigung eines Sonderwunsches durch den Verkäufer. Die Erstellung von Planungen und Tekturen, die für Sonderwünsche erforderlich sind, sind gesondert zu vergüten. Ein Rechtsanspruch auf die Berücksichtigung von Sonderwünschen besteht nicht. Der Notar wies darauf hin, dass eine solche Vereinbarung ggf. der notariellen Beurkundung bedarf. § 2b Finanzierungsnachweis Der Käufer verpflichtet sich gegenüber dem Verkäufer zur Übergabe einer Finanzierungsbestätigung seines Kreditinstitutes innerhalb von vier Wochen ab heute. Aus dieser muss ersichtlich sein, dass die Eigenmittel zur Verfügung stehen und etwa eingeplante Fremdmittel zugesagt sind. Diese Verpflichtung stellt eine Hauptleistungspflicht des Käufers im Sinne des § 323 BGB dar. § 3 Zahlung 1. Die Parteien vereinbaren, dass der Käufer den Kaufpreis unter Berücksichtigung von § 632a BGB, der HausbauVO (Art. 244 EGBGB) und der Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV) an den Verkäufer zahlt. Soweit der Verkäufer D:\68622243.doc 6 Abschlagszahlungen verlangt, hat er eine Fertigstellungssicherheit (nach seiner Wahl z.B. in Form einer Bürgschaft oder Erlaubnis zum Einbehalt bei der ersten Abschlagszahlung) für die rechtzeitige Herstellung des Werkes ohne wesentliche Mängel in Höhe von 5 % des Kaufpreises nach Maßgabe des Gesetzes zu erbringen. 2. Der beurkundende Fälligkeitsvoraussetzungen, Notar belehrte zunächst über die allgemeinen a) dass der Vertrag rechtswirksam ist und alle zu seiner Durchführung notwendigen Genehmigungen vorliegen und etwaige vertragliche Rücktrittsrechte des Verkäufers erloschen sind, b) die bewilligte eingetragen ist, Eigentumsvormerkung im Grundbuch des Kaufgegenstandes c) die Löschung von den vom Käufer nicht übernommenen, im Range vor der Eigentumsvormerkung eingetragenen Belastungen durch ein Freistellungsversprechen der Grundpfandrechtsgläubiger (§ 3 Abs. 1 Nr. 3 MaBV) folgenden Inhalts sichergestellt ist: Wenn das Bauvorhaben vollendet wird, unverzüglich nach Zahlung der geschuldeten Vertragssumme auf das in dem Freistellungsversprechen angegebene Konto, anderenfalls unverzüglich nach Zahlung des dem erreichten Bautenstand entsprechenden Teils der geschuldeten Vertragssumme auf das in dem Freistellungsversprechen angegebene Konto; für den Fall, dass das Bauvorhaben nicht vollendet wird, kann sich der Gläubiger vorbehalten, anstelle der Freistellung alle vom Käufer vertragsgemäß geleisteten Zahlungen bis zum anteiligen Wert des Vertragsobjektes zurückzuzahlen. Diese Erklärung wird vom Notar im Auftrag des Käufers eingeholt und muss ihm oder seinem Bevollmächtigten ausgehändigt werden; d) die Baugenehmigung erteilt worden ist oder wenn eine Baugenehmigung nicht oder nicht zwingend vorgesehen ist, von der zuständigen Behörde bestätigt worden ist, dass die Baugenehmigung als erteilt gilt oder nach den baurechtlichen Vorschriften mit dem Vorhaben begonnen werden darf. Der Verkäufer bestätigt, dass die Baugenehmigung erteilt worden ist und mit dem Vorhaben begonnen werden darf; e) der Verkäufer die Art der Fertigstellungssicherheit (Abs. 1) gewählt und ggf. beigebracht hat; der Verkäufer erklärt hiermit verbindlich, dass der Käufer zum Einbehalt der Fertigstellungssicherheit bei der ersten Abschlagszahlung berechtigt ist. 3. Der Notar ist beauftragt, zu gegebener Zeit - auch sukzessive - das Vorliegen der Voraussetzungen nach Abs. 2 lit. a) bis c) schriftlich zu bestätigen. 4. Der Notar belehrte weiter über die am Baufortschritt orientierten Fälligkeitsvoraussetzungen nach § 3 Abs. 2 MaBV, wonach vertraglich die Entgegennahme von Vermögenswerten durch den Verkäufer in bis zu sieben Teilbeträgen entsprechend dem Bauablauf vereinbart werden kann. Hieraus werden für diesen Vertrag folgende sieben Raten aus den Bauabschnitten nach § 3 Absatz 2 MaBV gebildet, wonach Teilbeträge des Kaufpreises wie folgt fällig werden: a) 30,0 % für die Altbausubstanz D:\68622243.doc 7 b) 33,6 % nach Rohbaufertigstellung einschließlich Zimmerarbeiten sowie für die Herstellung der Dachflächen und Dachrinnen c) 6,3 % für die Rohinstallation der Heizungsanlagen; für die Rohinstallation der Sanitäranlagen; für die Rohinstallation der Elektroanlagen d) 11,2 % für den Fenstereinbau, einschließlich der Verglasung; für den Innenputz, ausgenommen Beiputzarbeiten e) 7,0 % für den Fassadenarbeiten Estrich; für die Fliesenarbeiten im Sanitärbereich; für die f) 8,4% nach Bezugsfertigkeit und Zug um Zug gegen Besitzübergabe g) 3,5 % nach vollständiger Fertigstellung 5. Der Verkäufer hat den Käufer über den Bautenstand nach Abs. 4 zu unterrichten (Bautenstandsmitteilung); dem Notar ist eine Kopie der Mitteilung zu übersenden. 6. Die Fälligkeit zur Zahlung der jeweiligen Rate nach Abs. 4 tritt ein, 14 Tage nachdem der Käufer die Bautenstandsmitteilung nach Abs. 5 und die Bestätigung des Notars nach Abs. 3 erhalten hat. 7. Der Verkäufer wird keine Bürgschaft nach § 7 MaBV stellen. 8. Der Käufer leistet im Übrigen die Abschlagszahlungen (Raten) auf den Kaufpreis gemäß Abs. 4 an den Verkäufer auf dessen Bausonderkonto. 9. Der Käufer kommt in Zahlungsverzug, wenn und soweit die Kaufpreisraten nicht bei Fälligkeit nach Abs. 6 an den Verkäufer gezahlt sind (§ 286 Abs. 2 Nr. 2 BGB). Soweit und solange der Käufer mit der vertragsgemäßen Zahlung in Verzug ist, schuldet er dem Verkäufer Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz p.a. Die Zinsen sind monatlich nachträglich fällig und zahlbar. 10. Der Notar ist beauftragt und bevollmächtigt, das Freistellungsversprechen nach § 3 Abs. 1 Nr. 3 MaBV für den Käufer oder dessen finanzierende Bank zu treuen Händen entgegen zu nehmen und zu verwahren; er ist allein an deren Weisungen gebunden. Eine Kopie des Freistellungsversprechens ist dem Käufer auszuhändigen. 11. Der Notar hat die Parteien darauf hingewiesen, dass nach Maßgabe der gesetzlichen Bestimmung des § 632a Abs. 1 Satz 2 BGB Abschlagszahlungen wegen unwesentlicher Mängel nicht verweigert werden können. D:\68622243.doc 8 § 4 Übergang und Abnahme 1. Besitz, Gefahr, Lasten und Nutzen sowie die Verkehrssicherungspflichten gehen auf den Käufer über (Übergabe), am Tage nachdem a) die Abnahme des Sondereigentums nach Abs. 2 stattgefunden hat oder die Fiktion nach Abs. 2b eingetreten ist und b) die bis dahin fälligen Kaufpreisteile gezahlt sind. 2. Die Abnahme für das Sondereigentum erfolgt durch den Käufer im Rahmen einer Begehung. Andere Formen der Abnahme sind dadurch nicht ausgeschlossen. 2a. Der Verkäufer ist verpflichtet, den vorgesehenen Abnahmetermin rechtzeitig, mindestens zwei Wochen vorher, mitzuteilen. Über die Abnahme wird eine Niederschrift errichtet, die von beiden Vertragsteilen zu unterzeichnen ist und in welcher alle eventuellen Mängel und fehlenden Leistungen aufzunehmen sind. Der Verkäufer ist verpflichtet, die in der Niederschrift festgestellten Mängel innerhalb einer Frist von 4 Wochen zu beseitigen und fehlende Leistungen zu erbringen. 2b. Kommt der Käufer bzw. ein von ihm Bevollmächtigter einer wiederholten Aufforderung zur Abnahme nicht nach, gilt das Kaufobjekt mit dem vorgesehenen Abnahmetermin als abgenommen, wenn auf diese Rechtsfolge in der wiederholten Aufforderung hingewiesen wurde. 3. Die Abnahme des Gemeinschaftseigentums erfolgt durch den Käufer in einer gemeinsam mit dem Verwalter durchzuführenden Begehung. Andere Formen der Abnahme sind dadurch nicht ausgeschlossen. Der Käufer beauftragt und bevollmächtigt hierzu den vereidigten Sachverständigen DEKRA Industrial GmbH, Bessemerstraße 82, 12103 Berlin, mit seiner Vertretung. Im übrigen gelten Abs. 2, 2a und 2b entsprechend. 4. Eine getrennte Abnahme von Sonder- und Gemeinschaftseigentum ist zulässig. Selbständige Gewerke des Gemeinschaftseigentums können getrennt abgenommen werden. 5. Hat der Käufer den Kaufgegenstand oder Teile davon ohne Abnahme nach Abs. 2 oder 2b in Besitz genommen und rügt der Käufer Mängel oder fehlende Leistungen nicht detailliert innerhalb von sechs Werktagen oder sind die gerügten Mängel nicht oder nicht mit zumutbaren Aufwand feststellbar, hat der Käufer insoweit die Beweislast für das Vorhandensein von Mängeln bei Inbesitznahme. 6. Die Kosten des Sachverständigen für die Abnahme des Gemeinschaftseigentums sind vom Verkäufer zu tragen bzw. werden von diesem übernommen. 7. Vorbehalte wegen bekannter Mängel hat der Käufer spätestens bei Abnahme geltend zu machen. 8. Verkäufer erklärt, dass das Grundstück vollständig erschlossen ist und für diesen Zustand keine Erschließungskosten rückständig sind oder anfallen; auf Anlage 3 zur D:\68622243.doc 9 Grundlagenurkunde wird verwiesen. Der Notar erläuterte die gesetzliche Regelung hinsichtlich von Anlieger- und Erschließungskosten; dabei soll es bleiben. Der Notar wies weiter darauf hin, dass von staatlichen, kommunalen oder anderen öffentlichen Institutionen Kosten möglicherweise erst nach Eigentumsumschreibung geltend gemacht werden und diese dann auch den Käufer als Grundstückseigentümer in Anspruch nehmen können, der dann wiederum nur auf Freistellungsansprüche gegenüber dem Verkäufer angewiesen ist. Im übrigen ist dem Käufer bekannt, dass unabhängig von einer Regelung über die Zahlungslast im Innenverhältnis der Parteien, das Grundstück für alle öffentlichen Lasten und Gebühren haftet. Der Verkäufer erklärt, dass ihm nichts davon bekannt ist, dass die Gemeinde etwa weitere kostenpflichtige Erschließungsmaßnahmen plant. 9. Der Verkäufer übergibt den Kaufgegenstand nicht vermietet. § 4a Miteigentumsordnung 1. Dem Käufer ist bekannt, dass das Sondereigentum am Kaufgegenstand durch die Rechte der anderen Miteigentümer beschränkt ist. Der Käufer tritt in alle Pflichten aus der Teilungserklärung und Miteigentums- bzw. Gemeinschaftsordnung nebst allen erklärten oder beschlossenen Nachträgen ein und erkennt diese als für sich verbindlich an. 2. Zum Verwalter nach WEG ist bestellt: Anchello Salmayer Hausverwaltung Fasanenstraße 3, 10623 Berlin. 3. Zu diesem Vertrag ist die Zustimmung des Verwalters nicht erforderlich. 4. Dem Käufer ist bekannt, dass er ab Übergabe zur Zahlung von Wohngeld (im wesentlichen bestehend aus Betriebskosten, Instandhaltungsrücklage und Verwalterhonorar) verpflichtet ist. Der Verkäufer versichert, dass keine Zahlungsrückstände gegenüber der Eigentümergemeinschaft und dem Verwalter bis zum Übergangsstichtag bestehen bleiben. 5. Der Käufer tritt mit dem Übergangsstichtag in die Eigentümergemeinschaft ein, unabhängig von der grundbuchlichen Eintragung. Der Verkäufer erteilt dem Käufer unwiderruflich Vollmacht, die Rechte des Eigentümers wahrzunehmen, insbesondere zur Stimmabgabe auf Versammlungen. 5a. Wegen der Verpflichtung zur Zahlung von Wohngeld betreffend den Kaufgegenstand unterwirft sich der Käufer - mehrere als Gesamtschuldner - gegenüber der Wohnungseigentümergemeinschaft Elbestraße 18 - diese vertreten durch den Verwalter nach dem Wohnungseigentumsgesetz - in Höhe von EUR ___,00 (ca. EUR 3,02/qm) monatlich nebst Zinsen von 5 Prozentpunkten über Basiszinssatz p.a. - wegen der Bestimmtheit ab heute - der sofortigen Zwangsvollstreckung in sein Vermögen. Der Notar ist unwiderruflich ermächtigt, dem Verwalter vollstreckbare Ausfertigung dieser Urkunde ohne Nachweis der Fälligkeit auf Kosten des Käufers zu erteilen. D:\68622243.doc 1 0 6. Der Käufer ist verpflichtet, seinem Rechtsnachfolger die Abgabe solcher Verpflichtungen nach Abs. 1 und 5a aufzuerlegen. Den Nacherwerbern ist ebenfalls aufzuerlegen, bei erneuter Weiterveräußerung diese Verpflichtung einschließlich der Unterwerfung unter die sofortige Zwangsvollstreckung zu übernehmen, mit der Maßgabe gleicher Weiterverpflichtung bei erneuter Weiterveräußerung. § 5 Rechte bei Mängeln 1. Der Verkäufer weist darauf hin, dass das Grundstück mit einem Gebäude, welche ca. im Jahr 1907 errichtet wurde, bebaut ist und der Gesamtzustand des Gebäudes vor der Sanierung altersbedingt ist. Der Käufer hat den Kaufgegenstand besichtigt. 2. Der Verkäufer haftet nicht für Größe, Güte, Grenzen und Beschaffenheit des Grund und Bodens. Der Verkäufer haftet auch nicht dafür, dass das Grundstück frei ist von privaten Lasten, die nicht im Grundbuch vermerkt oder nicht zur Eintragung geeignet sind und auch nicht für Freiheit von ökologischen Altlasten. Der Verkäufer garantiert jedoch, dass ihm von solchen Lasten nach Satz 2 nichts bekannt ist. 3. Für die vom Dachgeschossausbau, der Modernisierung und Instandsetzung unberührt gebliebene Altbausubstanz haftet der Verkäufer nicht; solches ist nicht Leistungsumfang. Der Verkäufer haftet jedoch für ein etwaiges grob fahrlässiges oder vorsätzliches Unterlassen von notwendigen Instandsetzungsarbeiten an der Altbausubstanz. 3a. In den Fällen von Abs. 2 und 3 gilt der Haftungsausschluss nicht bei Schäden aus der Verletzung des Lebens, des Körpers oder der Gesundheit, die aufgrund einer fahrlässigen Pflichtverletzung des Verkäufers sowie bei sonstigen Schäden, die aufgrund einer grob fahrlässigen oder vorsätzlichen Pflichtverletzung des Verkäufers beruhen. Einer Pflichtverletzung des Verkäufers steht die eines gesetzlichen Vertreters oder Erfüllungsgehilfen gleich. 4. Der Käufer ist darauf hingewiesen und akzeptiert, dass durch die erhaltenswerte strukturelle Grundsubstanz des Altbaus im Hinblick auf Schall-, Brand-, Wärme- und Feuchteschutz derzeit geltende Normen bzw. der heutige Stand der Technik teilweise nicht erreicht werden können. Die Kellerräume können nach Durchführung aller vom Verkäufer geschuldeten Arbeiten eine größere Feuchtigkeit als bei Neubauten aufweisen. 5. Für alle erbrachten Leistungen, insbesondere Bauleistungen, stehen dem Käufer die Rechte nach den gesetzlichen Vorschriften (BGB) zu, soweit sich aus diesem Vertrag nichts anderes ergibt. In Ergänzung dazu gilt: a) Schadenersatzansprüche sind auf den unmittelbaren Schaden beschränkt, es sei denn, dem Verkäufer fällt Vorsatz oder grobe Fahrlässigkeit zur Last; diese Beschränkung gilt nicht für Schäden aus dem Mitverkauf beweglicher Sachen (z.B. Zubehör) sowie für Schäden aus der Verletzung des Lebens, des Körpers oder der Gesundheit. Der Verkäufer hat dann in dem Fall von Satz 1 auch Handeln oder Unterlassen eines gesetzlichen Vertreters oder Erfüllungsgehilfen entsprechend zu vertreten. D:\68622243.doc 1 1 b) Ansprüche des Käufers wegen Mängeln der etwa mitverkauften neuen technischen Geräte und sonstigen beweglichen Sachen und Verschleißteilen - soweit sie nicht Gebäudebestandteile geworden sind oder entsprechend ihrer üblichen Verwendungsweise für ein Bauwerk verwendet werden - verjähren in zwei Jahren - bei gebrauchten beweglichen Sachen in einem Jahr - jeweils ab dem gesetzlichen Verjährungsbeginn. 6. Der Verkäufer weist darauf hin, dass er für Schäden, die auf Verschleiß, Abnutzung, unterlassener Pflege- und Instandhaltungsmaßnahmen zurückzuführen sind, nicht einsteht; diese sind nicht Vertragsinhalt. Genaue Maße des Bauwerkes zum Zweck der Einrichtungsplanung hat der Käufer am Bau, nicht aus den Plänen zu entnehmen. 7. Käufer ist bekannt, dass aus der Lage des Grundstücks im Sanierungsgebiet verschiedene Beschränkungen bestehen oder eintreten können, z.B. bzgl. Verkauf, Belastung, Nutzungsüberlassung, Ausgleichsbeträge nach § 154 BauGB. Ggf. zu einem späteren Zeitpunkt erhobene Ausgleichsbeträge sind vom Käufer zu bezahlen und haben keine Auswirkung auf den Kaufpreis. 8. Der Verkäufer ist sich bewusst, dass ihn bezüglich des Kaufgegenstandes eine Beschaffungspflicht trifft. 9. Der Verkäufer haftet nicht für bestimmte steuerliche Absichten, die der Käufer mit dem Vertrag verfolgt. 10. Verkäufer und Käufer sind einig, dass dem Käufer wegen Sachmängeln an etwa mitverkauften beweglichen Sachen nicht das Recht zusteht, vom Kaufvertrag insgesamt zurückzutreten. § 6 Auflassung, Eigentumsvormerkung 1. Die Parteien sind einander zur Erklärung der Bestimmung des Kaufgegenstandes und der Auflassung verpflichtet nach a) vollständiger vertragsgemäßer Zahlung des Kaufpreises, worüber der Notar unverzüglich schriftlich vom Verkäufer zu unterrichten ist; b) Abnahme nach § 4 Abs. 2, von der der Verkäufer durch Übersendung einer Abnahmeerklärung in Kenntnis zu setzen hat; c) nach Rückgabe bzw. Freigabe von Sicherheiten nach § 632a BGB durch den Käufer oder - nach Abtretung - dessen finanzierender Bank, was der Verkäufer gegenüber dem Notar unverzüglich zu bestätigen hat, d) nach Vorlage der steuerlichen Unbedenklichkeitsbescheinigung beim Notar, oder wenn die Parteien dies übereinstimmend schriftlich verlangen. Zur Erklärung und Entgegennahme der Auflassung sowie zur Beantragung der Eigentumsumschreibung D:\68622243.doc 1 2 werden die in § 9 benannten Personen unwiderruflich beauftragt und bevollmächtigt. Der Notar ist mit der Überwachung der Auflassungsreife beauftragt. 1a. Käufer bevollmächtigt Verkäufer unter Befreiung von den Beschränkungen des § 181 BGB, die Bestimmung des Kaufgegenstandes und die Auflassung für den Kaufgegenstand zu erklären und entgegenzunehmen und alle Erklärungen an das Grundbuchamt abzugeben, die zur Eigentumsumschreibung erforderlich sind. 2. Der Verkäufer bewilligt die Eintragung einer Vormerkung zur Sicherung des Anspruchs des Käufers auf die Übertragung des Eigentums am Kaufgegenstand zugunsten des Käufers im Grundbuch. Der Käufer beantragt die Eintragung dieser Eigentumsvormerkung zu seinen Gunsten im Grundbuch. 2a. Der Notar soll die Anträge nach Abs. 2 nach Abschluss des Vertrages unter Berücksichtigung der Grundbuchlage stellen. 3. Der Käufer hat beim Notar die Gerichtskosten für die Eintragung der Eigentumsvormerkung in aufzugebender Höhe zu übergeben. Auf die amtliche Verwahrung wird insoweit verzichtet. 4. Der Käufer bewilligt und beantragt jetzt bereits, zusammen mit seiner Eigentumseintragung im Grundbuch, die Löschung der aufgrund dieses Vertrages bewilligten Eigentumsvormerkung für den Fall, dass beeinträchtigende Zwischeneintragungen oder solche Eintragungsanträge bei den Grundbuchakten nicht vorliegen. Eintragungsanträge, bei denen der Käufer selbst mitgewirkt hat, gelten insoweit nicht als beeinträchtigende Anträge. 5. Die Parteien bevollmächtigen unwiderruflich die in § 9 genannten Angestellten in der dortigen Weise, die Löschung der bewilligten Eigentumsvormerkung im Grundbuch zu bewilligen und zu beantragen. Der Notar soll die Beurkundung nur vornehmen, wenn der Käufer den Kaufpreis nicht vertragsgemäß gezahlt hat; er ist zur Anhörung berechtigt, aber nicht verpflichtet. 6. Die Abtretung des Eigentumsverschaffungsanspruchs des Käufers gegen den Verkäufer ist nach § 399 BGB nur zu Protokoll des Notars Prof. Dr. Manfred J. Neumann in Berlin und im übrigen vor der vertragsgemäßen Zahlung des Kaufpreises nur mit Zustimmung des Verkäufers möglich. Das Vorliegen der vorbezeichneten Voraussetzungen wird gegenüber dem Grundbuchamt ausschließlich durch Erklärung des Notars unter Beidruck seines Dienstsiegels nachgewiesen. § 7 Nebenleistungen 1. Die Kosten dieses Vertrages und aller Durchführungshandlungen - alle auch gegenüber dem Notar - sowie die Grunderwerbsteuer trägt der Käufer. 2. Der Verkäufer trägt - auch gegenüber dem Notar - die Beglaubigungs- und Gerichtskosten der Löschung der nicht vom Käufer übernommenen Belastungen einschließlich der Kosten etwaiger Treuhandaufträge. D:\68622243.doc 1 3 § 7a Käufermehrheit (ggf. streichen) 1. Sind mehrere Personen als Käufer an diesem Vertrag beteiligt, so wirken Tatsachen, die in der Person oder dem Verhalten einer der Käuferparteien eintreten, für und gegen alle. 2. Mehrere Käufer bevollmächtigen sich hiermit gegenseitig zur Empfangnahme und Abgabe von allen Erklärungen im Zuge der Durchführung dieses Vertrages, einschließlich Abnahmen, und befreien sich vorsorglich von den Beschränkungen des § 181 BGB. Ehegatten stimmen gegenseitig allen Erklärungen zu. 3. Für die Wirksamkeit einer Erklärung genügt es, wenn sie gegenüber einem oder mehreren Käufern abgegeben wird. § 8 Kaufpreisfinanzierung 1. Der Notar wies den Käufer darauf hin, dass er für den Fall, dass er den Kaufpreis ganz oder teilweise durch Aufnahme eines Kredits bei einem Kreditinstitut aufbringen will, in der Regel Sicherheiten stellen muss, typischerweise ein vollstreckbares Schuldbekenntnis (§§ 780, 781 BGB, 794 ZPO) und ein vollstreckbares Grundpfandrecht (§ 800 ZPO) am Kaufgegenstand, das ggf. den Rang vor der Eigentumsvormerkung erhält. 2. Der Verkäufer verpflichtet sich, die zur Sicherung der vom Käufer aufgenommenen Darlehen erforderlichen dinglichen Rechte (insbes. Grundschulden) zu Urkunde und Abwicklungsauftrag des abwickelnden Notars zu bestellen. Der Käufer ist damit einverstanden. Die Beschaffung der Fremdmittel ist ausschließlich Sache des Käufers, auch wenn der Verkäufer bei der Schaffung der Voraussetzungen zur Auszahlung mitwirkt. Der Käufer weist seine Finanzierungsgläubiger an, bis zur Höhe des Kaufpreises nur an den Verkäufer oder dessen Weisung zu zahlen. Der Verkäufer wird seine sämtlichen Kaufpreisansprüche an seine baufinanzierende Bank abtreten. 3. In Erfüllung der Mitwirkungspflichten nach Abs. 1 und 2 bevollmächtigt der Verkäufer den Käufer unter Befreiung von den Beschränkungen des § 181 BGB und über den jeweiligen Tod hinaus mit dem Recht auf Erteilung von Untervollmacht dazu, den Kaufgegenstand mit Grundpfandrechten in beliebiger Höhe nebst bis zu 20 % Zinsen p.a. und 10 % einmaliger Nebenleistung zu belasten, den Verkäufer der dinglichen Zwangsvollstreckung nach § 800 ZPO zu unterwerfen, alle zur Rangbeschaffung erforderlichen Erklärungen einschließlich Rücktritt der Eigentumsvormerkung und Erklärung von Gleichrang- und Vorrangvorbehalten sowie der Wirksamkeit von Rechten abzugeben; ferner im Zusammenhang mit einer solchen Grundpfandrechtsbestellung den Anspruch auf Eigentumsverschaffung des Käufers zu verpfänden und alle damit zusammenhängenden Erklärungen, insbesondere Sicherungszweckerklärungen abzugeben. D:\68622243.doc 1 4 4. Die Sicherungszweckerklärung muss jedoch in der Form des § 29 GBO die Einschränkung beinhalten, dass die Grundschuldgläubigerin die Grundschuld nur insoweit als Sicherheit verwerten oder behalten darf, als sie tatsächlich Zahlungen mit Tilgungswirkung auf den Kaufpreis geleistet hat. Alle weiteren Zweckbestimmungserklärungen, Sicherungs- und Verwertungsvereinbarungen gelten erst, nachdem der Kaufpreis vollständig bezahlt ist, in jedem Fall ab Eigentumsumschreibung. Ab diesem Zeitpunkt gelten sie für und gegen den Käufer als neuen Sicherungsgeber. 5. Die vorstehenden Vollmachten erlöschen mit der Eigentumsumschreibung im Grundbuch. Die Belastungsvollmacht kann nur beim Notar Prof. Dr. Manfred J. Neumann in Berlin oder Vertreter im Amt ausgeübt werden. 6. Der Käufer verpflichtet sich, den Verkäufer von allen Verpflichtungen aus den zu bestellenden Grundpfandrechten zu befreien und sämtliche Kosten der Grundpfandrechtsbestellungen zu tragen. 7. Der Notar wies auf Genehmigungserfordernisse nach § 144 BauGB hin. § 9 Durchführungsvollmacht 1. Die Vertragsparteien bevollmächtigen hiermit unter Befreiung von den Beschränkungen des § 181 BGB und mit der Befugnis, Untervollmacht zu erteilen, die Notarangestellten unter Verzicht auf deren persönliche Haftung Sabine Steinbeck, geb. am 27.01.1959, Ramona Wongsurawat, geb. am 09.10.1963, Beate Rehn, geb. am 18.10.1964, Maren Sawallich, geb. am 20.09.1972, Daniela Seifert, geb. am 31.03.1979, ansässig Kurfürstendamm 64, 10707 Berlin, und zwar jede für sich allein, alle zur Durchführung, Abänderung und Ergänzung des Vertrages noch notwendigen oder zweckmäßigen Erklärungen abzugeben, insbesondere a) Anträge zu stellen und Bewilligungen zu erteilen für die Eintragung, Löschung und Rangänderung von Rechten aller Art in Abt. I, II und III des Grundbuchs, einschließlich Einräumung, Aufhebung, Löschung und Ausübung von Vorrangoder Gleichrangvorbehalten, b) die Auflassung und die Bestimmung des Kaufgegenstandes zu erklären sowie die Eigentumsumschreibung zu bewilligen und zu beantragen, c) mögliche Schreibfehler dieser Urkunde zu berichtigen, d) alle Erklärungen abzugeben und in Empfang zu nehmen. e) namens der Parteien D:\68622243.doc 1 5 - Grundpfandrechte aller Art zu bestellen, ihre Eintragung zu bewilligen und zu beantragen, die Parteien der dinglichen Zwangsvollstreckung nach Maßgabe von § 800 ZPO zu unterwerfen, - für den Käufer - mehrere als Gesamtschuldner - abstrakte Schuldbekenntnisse, über deren Eigenschaft als selbständigen Schuldgrund der Notar belehrte, in Höhe der Grundschuldbeträge nebst Zinsen und Nebenleistungen zu erklären und ihn insoweit der persönlichen Zwangsvollstreckung nach § 794 ZPO zu unterwerfen, bankübliche Sicherungszweckerklärungen abzugeben, - die Rechte der Parteien gemäß § 8 auszuüben, Der amtierende Notar hat dem Käufer nachdrücklich anempfohlen, bei der Beurkundung seiner Finanzierungssicherheiten persönlich mitzuwirken. Sofern der Käufer an dieser Beurkundung nicht teilnehmen kann, erklärt er sich schon jetzt mit der Beurkundung der Finanzierungssicherheiten im vom Kreditinstitut geforderten Umfange - einschließlich Rangrücktritt seiner Eigentumsvormerkung - in Ausübung der Vollmacht nach Abs. 1 für die Mitarbeiter des abwickelnden Notars einverstanden unter der Voraussetzung, dass er dem Notar noch einmal einen gesonderten schriftlichen Auftrag erteilt, in welchem er erklärt, dass ihm der Inhalt des „Sicherheitenbestellungsformulars“ bekannt ist und er einer nochmaligen notariellen Belehrung nicht bedarf, da er die ihm in heutiger Urkunde erteilten Belehrungen hinsichtlich der Finanzierungssicherheiten verstanden hat und für ausreichend hält. Dies hat das Grundbuchamt nicht zu prüfen, weil diese Beschränkung nur im Innenverhältnis (zwischen Käufer und Bevollmächtigen) gilt. 2. Von dieser Vollmacht kann nur vor dem Notar Prof. Dr. Manfred J. Neumann in Berlin oder Vertreter im Amt Gebrauch gemacht werden. Die Vollmacht gilt über den Tod hinaus. Den Bevollmächtigten können Ausfertigungen erteilt werden. § 10 Notar 1. Der beurkundende Notar belehrte darüber, dass a) die Umschreibung des Eigentums auf den Käufer erst erfolgen kann, wenn u.a. die Unbedenklichkeitsbescheinigung bezüglich der Grunderwerbsteuer vorliegt, und beide Parteien gesamtschuldnerisch für die Grunderwerbsteuer und für Kosten haften, b) das Eigentum am Kaufgegenstand zivilrechtlich erst mit der Eintragung im Grundbuch übergeht, c) er in steuerrechtlichen und wirtschaftlichen Fragen nicht beraten hat, d) Genehmigungserfordernisse im Sanierungsgebiet bestehen. 2. Der beurkundende Notar hat die Beteiligten auf das Risiko bei Vorausleistungen und deren Sicherungsmöglichkeiten hingewiesen. D:\68622243.doc 1 6 3. Die Parteien beauftragen und bevollmächtigen den abwickelnden Notar Prof. Dr. Manfred J. Neumann in Berlin mit dem Vollzug des Geschäfts und mit der Einholung aller erforderlichen Genehmigungen, Bescheinigungen und Auskünfte von den zuständigen Stellen, einschließlich der beteiligten Steuerbehörden, sowie mit der Mitteilung des Kaufvertrages an die zuständigen Behörden und Gerichte sowie mit Empfang der eingehenden Antwortschreiben, einschließlich etwaiger Zustellungen für und gegen alle Beteiligten unter Befreiung von den Beschränkungen des § 181 BGB; auch nur dieser kann Anträge aus Grundpfandrechten stellen, die nach § 8 bestellt worden sind. Der abwickelnde Notar wird weiter ermächtigt und bevollmächtigt, alle Bewilligungen nach freiem Ermessen durch Eigenurkunde zu erklären, die er für erforderlich oder zweckmäßig hält, und alle Grundbuchanträge zu stellen über § 15 GBO hinaus. Eine Bevollmächtigung für den Empfang von Grunderwerbsteuerbescheiden besteht ausdrücklich nicht. 4. Alle in dieser Verhandlung gestellten Anträge gelten als unabhängig voneinander gestellt. Ihre Erledigung soll je nach Eintragungsreife aufgrund der vom abwickelnden Notar zu stellenden Einzelanträge erfolgen. Der abwickelnde Notar wird ermächtigt, gestellte Anträge zurückzunehmen. Die Parteien übertragen ihr Antragsrecht unter Verzicht auf ihr eigenes Antrags- und Antragsrücknahmerecht auf den abwickelnden Notar. 5. Sollten einzelne Bestimmungen des Vertrages ganz oder teilweise unwirksam oder undurchführbar sein oder werden, so soll dies die Gültigkeit des Vertrages im Übrigen nicht berühren. 6. Die Vertragsparteien erklären, dass für den Erwerb der Einheit des Kaufgegenstandes und die Durchführung des Vertrages deutsches Recht gelten soll. 7. Es wird beantragt zu erteilen: - dem Verkäufer 2 begl. Abschriften per Post und 1 einf. Abschrift (pdf) dem WEG-Verwalter 1 begl. Abschrift dem Käufer 1 Ausfertigung (für das Grundbuchamt) dem Käufer 2 begl. Abschriften die notwendigen Behördenexemplare. D:\68622243.doc 1 7
