Vertragsgestaltung - michaelpichler.net

Vertragsgestaltung:
1.) Vertragsfreiheit
a. Bindend
b. Anerkannt
c. Durchsetzbarkeit
i. Pfändung (Bankkredite, … - Gehalt)
d. Verleiht rechtlich durchsetzbaren Anspruch
e. Naturalobligationen (kein durchsetzbaren Anspruch, wird sie trotzdem
geleistet, kann man sie nicht mehr zurückfordern (Verjährung)
f. Wichtiger Teil der Marktwirtschaft (Angebot und Nachfrage bestimmen den
Preis, Staat hält sich großteils heraus….
2.) Grenze der Vertragsfreiheit:
a. Zwingendes Recht:
i. Konsumentenschutz
ii. Arbeitnehmerschutz
iii. Freie Dienstnehmer…
b. Mietrecht (wurde liberaler in den letzten Jahren Kann erweitert werden)
c. Eingriffe der EU: z.B.: Autohändler
d. Gesellschaftsrecht: Rechtsformzwang. (Groupement d’Interet Public 
Gelegenheitsgesellschaft in Frankreich. Könnte als Österreicher in
Frankreicht gegründet werden. ) momentan: Nationale Rechtsform
verpflichtend.
Manche Faktoren wirken sich stark auf das Privatrecht aus, z.B. Steuer,
Rechtspersönlichkeit etc. Schriftlicher Mietvertrag = Kostenpflichtig. „Einseitiger
Angebotsvertrag: Wenn Sie bis … einen Betrag bezahlen, kommt der Mietvertrag laut …
zustande“
Kein perfekter Vertrag. In Österreich dispositives Recht. Ergänzende
Vertragsauslegung. Beisiel: Wenn die Parteien diese Problem vorher gewusst hätten,
wie hätten sie sich entschieden  wäre eine richterliche Entscheidung.
Beispiel: Leasingvertrag, wird als Kaufvertrag beurteilt – im Vertrag nicht angeführt, wer
das Risiko trägt, sollte das nicht anerkannt werden.
Angloamerikanisches Recht: Richter ist an den Vertragstext gebunden (Mietvertrag hat bei uns ~4 Seiten,
in den USA ~50, durch Internationalisierung wirkt sich dies immer mehr auch auf andere Staaten aus)
Verträge mit Vertragspartner in verschiedenen Staaten:
1. Wenn der Vertrag das selbst nicht regelt:
a. Welche Rechtsordnung
b. Gerichtsbarkeit
i. Nur Gültig bei Bezug mit diesem Staat (Österreicher, Besitz in Ö,
…) New Yorker Abkommen 1953: Schiedsgerichte müssen
anerkannt werden.
ii. In der EU weitgehen „egal“
iii. Schiedsgericht vereinbaren (muss in dem Staat, wo das Urteil
vollstreckt wird anerkannt werden)
Beispiel: Werkzeugsmaschine nach Ungarn, wird nicht bezahlt (Möglichkeit auf Vergleich warten).
Abhängig von Ungarisches Internationales Privatrecht  wenn im Vertrag nicht angeführt wird, welches
Recht anzuwenden ist. In Ungarn kein Rechtshilfe Abkommen. In Wien ein Internationales Schiedsgericht
der Wirtschaftskammer  leicht in Ungarn vollstreckbar. Problem beim anführen: Rechtsform
(Österreichisches oder Ungarisches). Im kalten Krieg wurden zum Beispiel zwischen Russland und den
USA bei Verträgen Schwedisches Recht angewandt.
Es gilt das Recht von Liechtenstein  weitgehend Gleich mit Österreichischem ABGB.
Vertragsautonomie:
 Formfreiheit (Vorausgesetzt es gibt kein zwingendes Recht)
 Abschlussfreiheit (Man kann sich den Vertragspartner aussuchen
o Es sei denn: Sittenwidrig (wenn das Ablehnen gegen die guten Sitten
verstößt muss er Abgeschlossen werden:
 Existenznotwendige Leistung (und keine Chance auszuweichen)
 Monopolstellung.
Allgemeine Geschäftsbedingungen
a. Warum werden AGB verwendet:
Zweck: kaufmännisch-rechtliche Rationalisierung im heutigen Massengeschäft
durch Gleichmachung  Vorteil für den Unternehmer:
Verwendung für vorformulierte und standardisierte Vertragsinhalte
(Individueller Vertragsschluss mit kurzem Vertragstext unter Beifügung
standardisierter AGB).
(Vertrags) Formblätter: Der ganze Vertrag ist inhaltlich „vorgefertigt“; nur
persönliche Daten sind noch einzufügen.
Nachteil (für den Verbraucher): Formulierung einseitig vorteilhafter Verträge.
Öffentlich rechtliche gesetzlich festgelegte AGBs (Bahn, Post, ….)
Einseitig: der Kunde stellt ein Angebot (Integration der AGB in
das Angebot.)
Konkludente Annahme von AGB: Käufer bestellt etwas (AGB noch nicht
enthalten, von der anderen Seite kommt eine Annahme in der die AGB
enthalten sind. Dies ist ein neues Angebot das AGB enthält, die, wenn sie
abgelehnt werden zur Auflösung des Vertrags führen, wenn keine
Einspruch: konkludente Annahme (hauptsächliche Verwendung im B2B.)
„Allgemeine Ankaufbedingungen“: zB Dissens zwischen Ankauf- und
Verkaufsbedingungen. Stillschweigende Akzeptanz, oder gültig der zuletzt
verwendeten AGB, Übernahme der Ware weist auf Annahme der AGB hin,
ansonsten bei
Dissens Verwendung von Dispositivem Recht.
b. Geltungskontrolle
Ist die Frage danach ob AGB „an sich“ Vertragsbestandteil wurden
(Einbeziehunskontrolle), sowie eine spezielle Überprüfung, bei der jede einzelne
Klausel betrachtet wird.
Frage der Publizität der AGB.
i. Inhaltlich ungewöhnliche Bestimmungen des Vertrags werden von
vorneherein nicht Bestandteil des Vertrags wenn sie (vor allem im
Verhältnis zum positiven Recht ) nachteilig sind, und man auch nicht mit
diesen zu rechnen brauchte. (Äußeres Erscheinungsbild der Urkunde, 
verstecktes, kleingedrucktes)
ii. § 864a ABGB wird nur dann unwirksam, wenn speziell auf einen Teil des
Vertrags hingewiesen wurde. (keine Gefahr des übersehens)
c. Inhaltskontrolle von AGB
Kriterien für gerichtliche Inhaltskontrolle:
§ 879 Abs 1: Verstoß gegen ein gesetzliches Gebot/Verbot.
§ 879 Abs 1: Allgemeine „Gute Sitten“-Klausel.
§ 879 Abs 3: Bei grob benachteiligenden Nebenbestimmungen.
§ 864a: Ungewöhnliche, nachteilige Klauseln in AGB und Formblättern werden
nicht Vertragsbestandteil.
§ 6 KSchG: unzulässige Vertragsbestandteile.
Bei Gesetzwidrigkeit einer Klausel in AGB: Teilnichtigkeit/Restgültigkeit.
§ 28ff KSchG  Verbandsklage, z.B. vom VKI
§ 864a:
§ 864a. Bestimmungen ungewöhnlichen Inhaltes in Allgemeinen
Geschäftsbedingungen oder Vertragsformblättern, die ein Vertragsteil
verwendet hat, werden nicht Vertragsbestandteil, wenn sie dem
anderen Teil nachteilig sind und er mit ihnen auch nach den
Umständen, vor allem nach dem äußeren Erscheinungsbild der Urkunde,
nicht zu rechnen brauchte; es sei denn, der eine Vertragsteil hat
den anderen besonders darauf hingewiesen.
ist weniger Streng als § 879 (3)
§ 879: (Vor allem (3))
§ 879. (1) Ein Vertrag, der gegen ein gesetzliches Verbot oder
gegen die guten Sitten verstößt, ist nichtig.
(2) Insbesondere sind folgende Verträge nichtig:
1. wenn etwas für die Unterhandlung eines Ehevertrages bedungen
wird;
1a. wenn etwas für die Vermittlung einer medizinisch
unterstützten Fortpflanzung bedungen wird;
2. wenn ein Rechtsfreund eine ihm anvertraute Streitsache ganz
oder teilweise an sich löst oder sich einen bestimmten Teil des
Betrages versprechen läßt, der der Partei zuerkannt wird;
3. wenn eine Erbschaft oder ein Vermächtnis, die man von einer
dritten Person erhofft, noch bei Lebzeiten derselben veräußert wird;
4. wenn jemand den Leichtsinn, der Zwangslage, Verstandesschwäche,
Unerfahrenheit oder Gemütsaufregung eines anderen dadurch ausbeutet,
daß er sich oder einem Dritten für eine Leistung eine Gegenleistung
versprechen oder gewähren läßt, deren Vermögenswert zu dem Werte der
Leistung in auffallendem Mißverhältnisse steht.
(3) Eine in Allgemeinen Geschäftsbedingungen oder
Vertragsformblättern enthaltene Vertragsbestimmung, die nicht eine
der beiderseitigen Hauptleistungen festlegt, ist jedenfalls nichtig,
wenn sie unter Berücksichtigung aller Umstände des Falles einen Teil
gröblich benachteiligt.
ANFÜHREN
§ 6 KSchG:
1. Absatz: zählt Vertragsbedingungen die im Verbrauchergeschäft ungültig sind auf.
2. Absatz: zählt Bedingungen auf die speziell ausgehandelt werden müssen.
3. Absatz: „Transparenzgebot“: unklar oder unverständlich formulierte AGB sind
unwirksam (Risiko des Unternehmers)
zB: AGB:
Bedingungen die gegen das Gesetz verstoßen sind ungültig  führt zur
Ungültigkeit der gesamten AGB. (KSchG)
§ 6. (1) Für den Verbraucher sind besonders solche
Vertragsbestimmungen im Sinn des § 879 ABGB jedenfalls nicht
verbindlich, nach denen
1.
sich der Unternehmer eine unangemessen lange oder nicht
hinreichend bestimmte Frist ausbedingt, während deren er einen
Vertragsantrag des Verbrauchers annehmen oder ablehnen kann
oder während deren der Verbraucher an den Vertrag gebunden ist;
2. ein bestimmtes Verhalten des Verbrauchers als Abgabe oder
Nichtabgabe einer Erklärung gilt, es sei denn, der Verbraucher
wird bei Beginn der hiefür vorgesehenen Frist auf die Bedeutung
seines Verhaltens besonders hingewiesen und hat zur Abgabe
einer ausdrücklichen Erklärung eine angemessene Frist;
3. eine für den Verbraucher rechtlich bedeutsame Erklärung
des Unternehmers, die jenem nicht zugegangen ist, als ihm
zugegangen gilt, sofern es sich nicht um die Wirksamkeit einer
an die zuletzt bekanntgegebene Anschrift des Verbrauchers
gesendeten Erklärung für den Fall handelt, daß der Verbraucher
dem Unternehmer eine Änderung seiner Anschrift nicht
bekanntgegeben hat;
4. eine vom Verbraucher dem Unternehmer oder einem Dritten
abzugebende Anzeige oder Erklärung einer strengeren Form als
der Schriftform oder besonderen Zugangserfordernissen zu
genügen hat;
5. dem Unternehmer auf sein Verlangen für seine Leistung ein
10. der Unternehmer oder eine seinem Einflußbereich
unterliegende Stelle oder Person ermächtigt wird, mit bindender
Wirkung für den Verbraucher darüber zu entscheiden, ob die ihm
vom Unternehmer erbrachten Leistungen der Vereinbarung
entsprechen;
11. dem Verbraucher eine Beweislast auferlegt wird, die ihn
von Gesetzes wegen nicht trifft;
12. die Rechte des Verbrauchers auf eine Sache, die der
Unternehmer zur Bearbeitung übernommen hat, in unangemessen
kurzer Frist verfallen;
13. die im Fall des Verzugs des Verbrauchers zu zahlenden
Zinsen den für den Fall vertragsgemäßer Zahlung vereinbarten
Zinssatz um mehr als fünf Prozentpunkte pro Jahr übersteigen;
14. das Recht zur Geltendmachung eines ihm unterlaufenen
Irrtums oder des Fehlens oder Wegfalls der Geschäftsgrundlage
im vorhinein ausgeschlossen oder eingeschränkt wird, etwa auch
durch eine Vereinbarung, wonach Zusagen des Unternehmers nicht
die Hauptsache oder eine wesentliche Beschaffenheit derselben
(§ 871 Abs. 1 ABGB) betreffen;
15. er sich nach Eintritt des Verzugs zur Zahlung von
Betreibungsoder Einbringungskosten verpflichtet, sofern diese Kosten in
der Vereinbarung nicht gesondert und aufgeschlüsselt
ausgewiesen sind oder soweit diese Kosten zur
höheres als das bei der Vertragsschließung bestimmte Entgelt
zusteht, es sei denn, daß der Vertrag bei Vorliegen der
vereinbarten Voraussetzungen für eine Entgeltänderung auch eine
Entgeltsenkung vorsieht, daß die für die Entgeltänderung
maßgebenden Umstände im Vertrag umschrieben und sachlich
gerechtfertigt sind sowie daß ihr Eintritt nicht vom Willen des
Unternehmers abhängt.
6. das Recht des Verbrauchers, seine Leistung nach § 1052
ABGB bis zur Bewirkung oder Sicherstellung der Gegenleistung zu
verweigern, für den Fall ausgeschlossen oder eingeschränkt
wird, daß der Unternehmer seine Leistung nicht vertragsgemäß
erbringt oder ihre Erbringung durch seine schlechten
Vermögensverhältnisse, die dem Verbraucher zur Zeit der
Vertragsschließung weder bekannt waren noch bekannt sein
mußten, gefährdet ist, indem etwa das
Leistungsverweigerungsrecht davon abhängig gemacht wird, daß
der Unternehmer Mängel seiner Leistung anerkennt;
7. ein dem Verbraucher nach dem Gesetz zustehendes
Zurückbehaltungsrecht ausgeschlossen oder eingeschränkt wird;
8. das Recht des Verbrauchers, seine Verbindlichkeiten durch
Aufrechnung aufzuheben, für den Fall der Zahlungsunfähigkeit
des Unternehmers oder für Gegenforderungen ausgeschlossen oder
eingeschränkt wird, die im rechtlichen Zusammenhang mit der
Verbindlichkeit des Verbrauchers stehen, die gerichtlich
festgestellt oder die vom Unternehmer anerkannt worden sind;
9. eine Pflicht des Unternehmers zum Ersatz eines Schadens an
der Person ausgeschlossen oder eingeschränkt wird oder eine
Pflicht des Unternehmers zum Ersatz sonstiger Schäden für den
Fall ausgeschlossen oder eingeschränkt wird, daß er oder eine
Person, für die er einzustehen hat, den Schaden vorsätzlich
oder grob fahrlässig verschuldet hat;
zweckentsprechenden Betreibung oder Einbringung der Forderung
nicht notwendig waren.
(2) Sofern der Unternehmer nicht beweist, daß sie im
einzelnen
ausgehandelt worden sind, gilt das gleiche auch für
Vertragsbestimmungen, nach denen
1. der Unternehmer ohne sachliche Rechtfertigung vom Vertrag
zurücktreten kann;
2. dem Unternehmer das Recht eingeräumt wird, seine Pflichten
oder den gesamten Vertrag mit schuldbefreiender Wirkung einem
Dritten zu überbinden, der im Vertrag nicht namentlich genannt
ist;
3. der Unternehmer eine von ihm zu erbringende Leistung
einseitig ändern oder von ihr abweichen kann, es sei denn, die
Änderung beziehungsweise Abweichung ist dem Verbraucher
zumutbar, besonders weil sie geringfügig und sachlich
gerechtfertigt ist;
4. dem Unternehmer auf sein Verlangen für seine innerhalb von
zwei Monaten nach der Vertragsschließung zu erbringende
Leistung ein höheres als das ursprünglich bestimmte Entgelt
zusteht;
5. eine Pflicht des Unternehmers zum Ersatz eines Schadens an
einer Sache, die er zur Bearbeitung übernommen hat,
ausgeschlossen oder beschränkt wird;
6. Ansprüche des Verbrauchers aus § 908 ABGB eingeschränkt
oder ausgeschlossen werden;
7. ein Rechtsstreit zwischen dem Unternehmer und dem
Verbraucher durch einen oder mehrere Schiedsrichter entschieden
werden soll.
(3) Eine in Allgemeinen Geschäftsbedingungen oder
Vertragsformblättern enthaltene Vertragsbestimmung ist
unwirksam, wenn sie unklar oder unverständlich abgefaßt ist.
§ 915 ABGB:
Auslegungsvorschrift, nur Teilweise Inhaltsvorschrift.
§ 915. Bei einseitig verbindlichen Verträgen wird im Zweifel
angenommen, dass sich der Verpflichtete eher die geringere als die
schwerere Last auflegen wollte, bei zweiseitig verbindlichen wird
eine undeutliche Äußerung zum Nachtheile desjenigen erkläret, der
sich derselben bedienet hat (§ 869).
AGB – Behörde für Versicherungen  Versicherungsaufsichtsbehörde, wurde wieder
abgeschafft.
§ 914 ABGB:
§ 914. Bei Auslegung von Verträgen ist nicht an dem buchstäblichen
Sinne des Ausdrucks zu haften, sondern die Absicht der Parteien zu
erforschen und der Vertrag so zu verstehen, wie es der Übung des
redlichen Verkehrs entspricht.
Abstrakte Prüfung. Klauseln werden so Interpretiert, dass sie „schlechtest Möglich für den
Konsumenten sind“. (Beispiel APCOA)  Richterliche Auslegung.
Bedingungen für Sammelklage??
OGH wird noch Prüfung.
Vereinbarung einer Erfolgsbeteiligung gemäß § 879 (2) Z2 nichtig.
Übliche Bestandteile von AGB:




Gültigkeit
Zahlungsbedingungen
o Klausel „Soweit nicht gesetzliche Bestimmungen dagegenstehen“ ist im KSchG
ungültig.“
Haftung
Gerichtsstand. Im KSchG gilt jeweils der Gerichtsort des Konsumenten.
Geltung Ausland:
Möglichkeit eines Rücktrittsrecht im Konsumentenschutz.
EGVVÜ: Innerhalb der EU  jeweils das Recht des Konsumenten in seinem Heimatort.
A) Außerhalb der EU: (zB: Türkei). Heimatrecht des Verkäufers ist nach IPR anwendbar.
OGH: Ausländisches Recht ist nur dann anwendbar, wenn es dem Inländischen Recht
nicht widerspricht. AGB in seinem Geschäft aushängen, gut sichtbar; AGB in seinen
Versandkatalog einbinden.
B) „Die in Katalogen und Inseraten genannten Preise sind Richtpreise; maßgeblich ist jeweils
der Preis am Tag der Bestellung“.
a. Nach §1054 ABGB muss ein Preis bestimmt oder zumindest bestimmbar sein. In
diesem Fall ließe sich der Preis bei der Bestellung bestimmen.
b. § 6 Abs 1 Z 5: wird ungültig. Kein bestimmter Preis vereinbart  Bestellpreis,
Richtpreis im Katalog; OGH: Tagespreis und einseitige Preisklausel
Intransparent.; im Bereich des § 6 Abs 1 Z 5 gültig.
C) „Im Falle eines Verfehlens von Lieferfristen sind wir zur Nachlieferung innerhalb von 21
Tagen berechtigt; bei Lieferung innerhalb dieses Zeitraumes ist die Ware abzunehmen;
Schadenersatzansprüche sind ausgeschlossen“.
a. Gemäß § 904 ABGB „ist keine gewisse Zeit für die Erfüllung des Vertrags
bestimmt worden; so kann sie sogleich, nämlich ohne unnötigen Aufschub,
gefordert werden.
b. § 5 i KSchG wird bei Hauslieferungen ungültig.
c. Nach KSchG § 6 Abs 1 Z1. unangemessen lang für Büroartikel.
d. Schadenersatzansprüche: § 6 KSchG Abs 1 Z9:  schlechtest Mögliche
Auslegung: auch leichte Fahrlässigkeit wird ausgeschlossen.
D) „Mängel sind längstens innerhalb einer Frist von 6 Werktagen bei sonstigem Ausschluss
der Reklamation anzuzeigen. Im Falle eines von uns vorgenommenen Austausches ist
Preisminderung ausgeschlossen. Die Menge betreffende Reklamationen sind innerhalb
von 3 Tagen schriftlich zu übermitteln“.
a. Gemäß § 932 ABGB kann der Übernehmer wegen eines Mangels die
Verbesserung (Nachbesserung, Nachtrag des Fehlenden), den Austausch der
Sache, eine angemessene Minderung des Entgelts (Preisminderung oder die
Aufhebung des Vertrags (Wandlung) fordern.
b. § 9 KSchG Gewährleistungsrechte des Verbrauchers können vor Kenntnis des
Mangels nicht ausgeschlossen oder eingeschränkt werden. Die Vereinbarung einer
kürzeren als der Gesetzlichen Gewährleistungspflicht ist unwirksam (Verkürzung
auf ein Jahr wenn extra ausgehandelt)  Einschränkung durch Frist, nach Gesetz:
2 Jahre. Bei gebrauchten Gegenständen kann das verkürzt werden.
c. Bezogen auf den Text der Klausel bedeutet dies:
i. Die Frist von 6 Tagen scheint meiner Meinung nach, gemäß § 932 ABGB
(3) gerechtfertigt und angemessen zu sein (bei Büroartikel sollte die
Überprüfung auf Mängel relativ leicht möglich sein. Gültig ist die jedoch
nur für einen Kaufmann
ii. Für Kunden auf die das KSchG anzuwenden ist gilt obige Klausel nicht.
iii. Ein Ausschluss von Preisminderung ist nicht möglich (§932 ABGB)
iv. Der letzte Satz kann wiederum nur auf einen Kaufmann zutreffen.
v. Austausch ist zugelassen. (2. Satz gültig)
E) Sollte eine Vertragsbestimmung unwirksam oder unklar sein, ist jene Regelung
maßgeblich, die der unwirksamen oder unklaren Bestimmung in den wirtschaftlichen und
rechtlichen Auswirkungen am nächsten kommt.
a. Häufig verwendete AGB Klausel
b. Speziell in Bezug auf die Anwendbarkeit von verschiedenen Gesetzen (zB ist das
KSchG anzuwenden oder nicht?)
c. „Salvatorische Klausel“. Regelung soll durch ergänzende Auslegung gerettet
werden. Bei Verbrauchergeschäft scheitert diese Bestimmung an der § 879, im
Unternehmerbereich wird dies ungültig.
i. Kommt aus der deutschen Vertragspraktisch. In Österreich  § 914
ABGB.
Grundbuchrecht
Körperliche Übergabe wird durch Register verdrängt
 das Grundbuch




Grundbuch – Register
Seltener als andere Güter
Komplexität
Publizität
o Öffentlicher Zugang
o Vertrauensschutz
 Bewegliche Güter: gutgläubiger Eigentumserwerb
 Ersitzung, 3 Jahre bei beweglichen  hier 30 Jahre
 Anlagefunktion
 Finanzierung  Sicherheit.
 Knappes Gut (nicht beliebig vermehrbar).
o Wertbestimmung:
 Ertragswert
 Substanzwert (unabhängig vom Ertrag, Preisvergleich)
 Immobilienfondsgesetz.
Österreich: Schutz des Gutglaubens
USA: Landregister. Kein Gutglauben: Nachprüfung des Eigentums: Vorverträge
(Voreigentümer) – Absicherung durch Versicherung…
Grundbuch:
wie weit kann man sich auf das Grundbuch verlassen?
Sicherheit bei Abwickelung?
Übergang des unbeweglichen Objekts.
Übergang, Prioritätenprinzip: Anmeldung im Grundbuch werden streng nach den Zeitpunkt des
Einlangens durchgeführt. Grundbuchsführer führt ein „Tagebuch“.
„Letzte TZ“  Letzte Tagebuchzahl. (siehe Angabe).
Urkunden werden gebunden, sind frei zugänglich.
Verkäufer wird insolvent  Auswirkungen auf Zivile Rechtsverhältnisse.
Vertrauenschutz, Grundsatz.
Publizitätsprinzip:
Tatsachen im Grundbuch gelten als „bekannt“.
Was nicht im Grundbuch steht ist nicht bekannt, haben gegenüber gutgläubigen dritten keine
Wirkung. Zb bei Vorkaufsrecht: bei Eintragung im Grundbuch  Berechtigter kann Liegenschaft
herausfordern, bzw Schadenersatz.
Einschränkungen des Publizitätsprinzips:
Mietverträge laufen weiter, gehen auf den Nachfolger über. Käufer oder Erwerber muss
diese weiterführen.
Praxis: Käufer lässt sich alle Mietverträge aushändigen.
Praxis: Käufer vereinbart „Bestandsfreie Übergabe.
Praxis: Absicherung, Garantie, Vertragsvereinbarung
Grundbuchverfahren:
Einfache Eintragung neuer Käufer: Überprüfung ob die Urkunden in Ordnung sind.
Voraussetzung:
 Kaufvertrag
 Aufsandungserklärung
 Staatsbürgerschaftsnachweis
o zum Beispiel Genehmigung für Außereuropäische Käufer
o Zweitwohnsitz für Europäische Käufer nicht unbedingt möglich.
o Landwirte:
 Haben „Workaufsrecht“  Genehmigung.
 Unbedenklichkeitsbescheinigung (UB), dass die Steuern bezahlt wurden: 3,5% in
Österreich.
Von Grundbucheintragungen betroffene bekommen Änderungen zugestellt. Nach 6 Wochen wird
Eintragung rechtskräftig. Einziges Problem: Beschluss wird nicht rechtzeitig verständigt:
In diesen Fällen: Ausdehnung der Frist auf 3 Jahre.
Beispiel: jemand gibt sich als sein Bruder aus und verkauft unter seinem Namen und fängt
Verständigung ab
(Gerichts) Sprengel sind in Katastralgemeinden eingeteilt.
Grundbuchsgesetz sagt: Eine Tagebuchzahl die noch zu keiner Eintragung geführt hat, weist
darauf hin, dass an noch kein Eintrag durchgeführt wurde.
Gutglaube bleibt nur erhalten, wenn man sich um TZ kümmert (hängt vom Zeitpunkt ab).
Angabe über Bauflächen kommen aus dem Kataster. Aus dem Grenzkataster werden die Kataster
übernommen, es gibt jedoch keine unbedingte Richtigkeit – man kann sich nicht darauf verlassen.
Partielle kann von großen in kleinere aufgeteilt werden. (umständlich, Neuvermessung…)
Vermessungsamt: Zuständig für Grenzverlauf.
Vermessungsgesetz: 1967. Wurde das Grundstück neu vermessen, wird der gute Glaube auf die
neuen Pläne geschützt. Liegt die Liegenschaft alten Plänen zugrunde, gibt es keine
Rechtssicherheit.
Österreich besteht aus etwa 11.000.000 Partiellen, davon sind ca. 10% neu vermessen – meist
gehen die Pläne auf die Monarchie zurück. Allein die Linie kann einen Unterschied von 3m
bedeuten. Versetzen der Grenzsteine ist ein „beliebter Sport“. Vermessung notwendig bei
Teilung. Gebirgsvermessung: wenn’s geregnet hat sind wir nicht soweit gegangen.
Eintragung
1 a 16… Haus wurde erbaut.
2 a 2490/1965 steht in Beziehung mit Pfandrecht.
Mieteinnahmen sind verpfändet.
Reichen die Mieteinnahmen nicht, wird Exekution geführt.
Überprüfung des Eigentümers: beglaubigte Unterschrift? Vertretungsbefugnis? Ausländischer
Notar – ist dieser überhaupt Notar? Österreichische Justizministerium, oder Botschaft muss
zertifizieren ob er Notar (bzw berechtigt) ist.
Kreditvertrag:
11 ½ % Zinsen, höchstens 13 ½ % Verzugszinsen. Nebengebühren: max 460.000,-NotO: Rechtskräftiges gerichtliches Urteil, Zahlungsbefehl: Einklagbar. Allerdings durch die
Notaratsordnung wird die Einforderung beschleunigt, weil ohne Gerichtsverfahren.
1 c Löschung.. (veraltet). Rechtslage hat sich verändert
2 a : Absicherung, an zweiter Stelle  Mietzinsen.
5 nur vorgemerkt, es fehlen Urkunden, bedingte Eintragung.
Register: Landtafel, Bahnregister,
Verzeichnis des gelöschten Eintragungen. Besonders wichtig für die drei „Schreijahre“.
Grundbuchsdaten werden im Bundesrechenzentrum Nachts bearbeitet.
1920 Brand des Justizpalastes: Liegenschaften gehen verloren.
Beispiel:
Kaufvertrag:
Problemstellung: Frei von allen Lasten:
 benötigt Kaufpreis zur Tilgung der Pfandrechte
 Treuhänder wird bestellt, benötigt:
o Treuhandvertrag: Auftrag ergibt sich aus Veräußerung
o Benötigt Kaufvertrag.
o Anmerkung der Rangordnung. (Sicherstellung dass der erste Käufer auch als erster
ins Grundbuch kommt. Gericht bewilligt bis längstens 1 Jahr Kaufrecht (wird an
eine Person weiter gegeben).
o Kaufpreis.
o Löschungsbestätigung vom Gläubiger.
o Zug um Zug.
Fälle: § 49 IPRG
§ 456 HGB
Prokurist darf keine Liegenschaften verkaufen.
Liegenschaftskaufvertrag:
 Käufer, Veräußerer,
 Liegenschaft
 Eventuell Genehmigung, Bescheid über Neuvermessung
 Kaufpreis (Quadratmeterpreis, Pauschalkaufpreis)
o Vermessungskosten
o Transaktionskosten
o Eintragung im Grundbuch
o Grunderwerbssteuer
o Maklerkosten
 Meistens von beiden Seiten beauftragt.
 Kann von beiden Seiten Provision fordern.
 Provision „übliche Höhe“
 Provision kann aufgeteilt werden
 Sollte im Vorfeld geklärt werden.
o Option: Brutto oder Nettopreis verkauft.
 Abhängig an wen verkauft.
 Abzugsberechtigter: Bruttopreis (Bemessungsgrundlage)
 Nicht Abzugsberechtiger: Nettopreis
 Zahlungsbedingungen
o zB Treuhandabwicklung, Anmerkung der Rangordnung.
 Formeller Eigentumsübergang
o Zeitpunkt
o Gefahrenübergang (bei beweglichen Sachen bei Übergabe, bei Grundstücken: ein
Tag wird definiert, an dem das Risiko auf den Erwerber übergeht)
 Irrtum ausschalten
o Mietverträge ??
o Kaufpreise (Größe??)
o Widmung??
o Bodenbeschaffenheit??
o Verunreinigungen des Bodens?? Abfall, Kontamination??
 Schadenersatz setzt verschulden voraus
 Gewährleistung: abhängig was zB früher mit der Liegenschaft geschehen
ist. Im Vertrag sollte so etwas gestaltet werden.
 Limitierung der Kosten.
 Zeitliche Beschränkung.
 Kostenteilung.
 Altlastenkataster (in der Nähe Belastungen)
 Fliegerbombe: Entsorgung zwangsweise durch Behörde nach
Wasserrechtsgesetz



Aufsandungserklärung:
o Die verkaufende Partei ___ geb am ___ bewilligt, dass ob der Liegenschaft EZ
___ KG___ Bezirksgericht ___ bestehend aus den Grundstücken Nr ___
Baufläche …. Einverleibt werde
o Der Käufer …. Erklärt sich bereit ein Pfandrecht in der Höhe von … zu
übernehmen.
Vormerkung, Weiterveräußerung auf Basis der Vormerkung, bedienen im Konkursfall,
etc. ist möglich, „billige Alternative“
Möglich den Hauptvertrag klein zu halten, und den Hauptteil
Punkt F:Unter Parifizierung versteht man die Berechnung der Nutzwerte basierend auf der
Nutzfläche unter Berücksichtigung von Zuschlägen und Abstrichen als Grundlage für die
Begründung von Wohnungseigentum (Grundbuch). Alleineigentum, Miteigentum nach ABGB.
Festlegung der Eigentumsquoten nicht frei, hängt vom Nutzwert der
Wohnungen/Geschäftsräumlichkeiten ab. (Siehe Skriptum WPR2,2,7,Seite 69).
Nutzwertfeststellung macht ein Zivilingenieur. Magistrat überprüft, Quoten werden im
Grundbuch eingetragen.
Punkt G: Offenbar außerbücherliches Vorkaufsrecht, Vertrauen in das Grundbuch ist geschützt,
Merkantor GmbH: müsste Schaden beweisen, der zum Beispiel durch besonders günstigen
Verkauf entstanden ist.
Mietvertrag über Geschäftsräumlichkeiten:
Gebäude gehört dem Besitzer des Grundstücks. (Beispiel: Gutgläubigkeit).
Mietvertrag?
Fremdfinanzierung? Ohne Grund praktisch nicht
Haftung?
Insolvenzfall?
Vermieter geht in Konkurs??
Baurecht: Eintragung im Grundbuch, (Seite 74ff WPR2/2)
Baurechtsvertrag ist im wesentlichen ein Mietvertrag. Einfache und sichere Form. Normal
Hypothek über den Baurechtszins. Nach erlöschen des Baurechts muss unter
Berücksichtigung des Zeitwerts ein Kaufpreis vereinbart werden. Baurecht mindestens 10,
höchstens 100 Jahre. Gelegentlich: Liegenschaft muss geräumt von dem Gebäude
zurückgegeben werden, möglich auch Wahlrecht. Entschädigung 1/4 .
Landwirt müsste Umwidmung als Bedingung in Vertrag aufnehmen (Bauland).
Aufschiebende Bedingung: Vertrag wird erst wirksam wenn Widmung als Bauland
vorhanden.
Gemäß § 435 ABGB:
Superädifikat: Grundbuchsrechtlich nicht geregelt. Rechte durch Urkundenhinterlegung.
Anmerkung im Grundbuch, dass Urkundenhinterlegung stattgefunden hat. Publizitätsprinzip
nicht gegeben. Angemerkt durch Urkundenhinterlegung (C Blatt de GB).
Fremdbesicherung möglich.
Beispiel:
Vertrag zwischen den beiden, üblicherweise Mietvertrag, unkündbar über längere Zeit
abgeschlossen. Sonderrechte: MRG, meist zwingendes Recht, ist das MRG anzuwenden? In
welchem Umfang.
Eigentümer des Gebäudes:
-
Mietvertrag Wohnungen
Mietvertrag Gebäude/Büro
-
MRG
o Kündigungsschutz
 Bindung Rechtszinsnachfolge Gebäude
 Eintrittsrecht der Angehörige
o Erhaltung, Finanzierung
Kaution
Ablöse (Investition: Rückforderbar)
Vertragsbefristung: mindestens 3 Jahre, Kettenbefristung ist zulässig. (Mieter kann 1 Jahr
gebunden werden)
EVB: Erhaltungs- und Verbesserungsbeitrag: wird er nicht verwendet, muss er verzinst
zurückbezahlt werden.
Bestandsgeber
-
Rechte und Pflichten:
Rechte
gesetzliches Pfandrecht
Bestandszins
Bestandsnehmer
-
Vertragsgemäßer Gebrauch
Unterbestandsrecht
-
Pflichten
Übergabe in brauchbarem
Zustand
Erhaltungspflicht
Zinszahlungspflicht
Anzeigepflicht
Betriebspflicht
Zweck ist nicht Vertagszweck, sondern tatsächliche Nutzung.
Mietzinsanpassung: Indexanpassung, Wertsicherung,
Bestandsverträge sind generell mit 1% zu vergebühren.
Gebühr nur, wenn von beiden Seiten unterschrieben. (Gilt auch für Untermietverträge)
Realannahme (Mit Bezahlung der Anzahlung wird der Vertrag gültig).
Videoaufnahme, Anwaltkorrespondenz: bei Befristung unwirksam.
Wertsicherung:
Verwendung eines Indexes:
 VPI (Verbraucherpreisindex) 2000
 Ausgangslage:
o Beginn des Mietvertrags (z.B. 1.10.03 … 105 Index)
o Änderung werden erst ab 5 % Änderung. (z.B. … 110,25)
o Stichtag (z.B. Ab 1.1. des Überschreitens)
o Steigerung des Mietzinses um mindestens 5%, max der der die Höhe des
tatsächlichen Indexes.
o Tatsächliche Anpassung kann auch Steigerung 5%, Anpassung um 2,5%.
o Anpassung „jedenfalls“ alle 3 Jahre.
o Verbraucherverträge: Anpassung nur nach unten Ausschließen ist nicht möglich!
(Gleitpreisregelungen bei nicht Verbraucherverträgen ist möglich)
Ratenkauf
Pfandrechtliche Publizität
Umgehung
Wo ist Leasing geregelt?
1) HGB
2) GOB....Grundsätze ordnungsgemäßer Bilanzierung
3) Steuerrecht (Richtlinien)
Erlässe (Weisung vom Minister an die Beamten)
Wenn der Leasingnehmer wirtschaftliches/ steuerrechtliches Eigentum besitzt (nicht
unbedingt zivilrechtliches Eigentum) muß er:
- bilanzieren
- abschreiben
- die Leasingraten können nicht abgeschrieben werden
Wenn der Leasinggeber wirtschaftliches Eigentum besitzt:
LG
– bilanziert
LN
- schreibt Leasingraten ab
Immobilienleasing:
-> Eigentum an Grund und Boden
oder Eigentum am Objekt
LN hat Grundstück und LG bekommt Recht (Baurecht/ Superädifikat)
LN bekommt Mietrecht
z.B.:
Mietvertrag Grund+ Boden 30 Jahre
Gebäude 15 Jahre
- Wenn der LN das Leasingobjekt ohne Grund nicht annimmt – Annahmeverzug ,dann kann der LG vom Lieferanten auf Zahlung geklagt werden. Dagegen währt sich
der LG mit einer Klausel im Leasingvertrag und wälzt dies an den LN ab.
- Genauso muß eine Preisreduktion zwischen LN und Lieferanten geklärt werden.
Der LN kann keine Ratenreduktion vom LG verlangen.
- Der LN verzichtet auf Gewährleistungsanspruch gegenüber dem LG. LG tritt
Gewährleistungsanspruch an den LN ab.
- Wandlung darf nur nach Rücksprachemit LG erklärt werden, da sonst der
Leasingvertrag wegfällt.
Doppeloption: Leasinggeber hat Verkaufsoption, dann hat Leasingnehmer
Kaufoption.
Crossboarder-Leasing
US-Investor
US-Trust
Hauptmieter/Vermieter
LILO (lease in lease out)
Hauptmietvertrag
(ca. 99 Jahren)
wirtschaftl. Eigentum
Mietvertrag
(ca. 32 Jahre)
Kaufoption
Stadt Frankfurt
In diesem Fall wurden von der Stadt Frankfurt die Öffentlichen Verkehrsmittel
"verkauft" und zurück gemietet.
Nach US-Recht wird der Trust Eigentümer da der Vertrag mit Gültigkeit des USRechts abgeschlossen wird.
Nach deutschem Recht liegt nur ein Mietvertrag vor.
Die Trust "kauft" (wirtschaftliches Eigentum ) die Anlage um diese
Investition in den USA steuersparend zu nutzen.
Einen Teil dieses Steuervorteils (etwa 4 Prozent) gibt der Trust an den "Mieter" ab.
In der Bilanz des Trusts und der Partnerfirma taucht
Vertrag über Bauleistungen:












Ausgangspunkt: Werkvertrag
o Herstellung eines Erfolgs (hier ein Bauwerk)
o Nach Wünschen/Vorgaben des Werkbestellers
Besonde…
 __
Unterschiede zum herkömmlichen Werkvertrag
o Langzeitcharakter
o Rahmencharakter
 Nicht alle Inhalte von vorneherein inkludiert, Rahmen: erzeugt eine
gewisse Flexibilität.
o Kooperationscharakter
 __
Probleme
o Rahmen, mit Modifikationen im Vorfeld.
o Interessen: Risikovermeidung auf beiden Seiten, Entgeltlichkeit,
Anforderungen an den Vertragsjuristen
Rechtliche Einordnung: Sonderfall des Werkvertrags mit Elementen des Kaufs, der
Geschäftsbesorgung, des Auftrags etc..
o Deutschland: Werklieferungsvertrag.
Einzelverträge
o Eigenständige Koordination
o Einsatz eines Consulting Engineer

Gesamtvertrag (Turn Key Prinzip)
o Arbeitsgemeinschaft (ARGE)
 Gesellschaft bürgerlichen Rechts, mehrere Unternehmen schließen sich
zusammen,
o Generalunternehmer
 Handelt im eigenen Naen und auf eigene Rechnung
 Bedient sich zur Erfüllung Subunternehmen (Selbständige
Unternehmen)
 Schließt daher seinerseits Werkverträge ab
 Übt Mittlerrolle aus
  § 1313 ABGB Erfüllungsgehilfenhaftung
Preisbildung:
o Bleibt der Preis fix? Was passiert bei starker Erhöhung der Rohstoffpreise?
Sollte in den Vertrag eingebracht werden.
Pauschalpreis
o Ein Betrag für alle vereinbarten Leistung
o Problem: Ist die Leistung vereinbart?
Einheitspreis
o Preis für einzelne Teilarbeitsleistungen
o Gesamtpreis wird am Ende berechnet
o Kontrolle der Erfüllung.
Regiepreis
o = cost + fee
o Kontrolle der Erfüllung!




Musterverträge: (Seite 38 WPR21)
o ÖNORM: B 2110
 zB …Soweit nicht vereinbart gilt ÖNORM …
o FIDIC

o Vertragsmuster UNIDO
o VDMA
o ISO (International Organisation for Standardisation)
o DIN (Deutsches Institut für Normung)
Probleme Baugrund:
o Bsp. Hoher Grundwasserspiegel
Tiefgarage muss wasserdicht ummantelt werden.
Mehraufwand/Kosten
o Grundsätzlich: Untauglichkeit des beigestellten Stoffes trifft den Besteller.
o Entscheidend: Beachtung der Wanrpflicht des Unternehmers
o Bei Verletzung: Schadenersatzpflicht des Unternehmers.
Kostenvoranschlag:
o Mit Gewähr:
 Wie ein Pauschalpreis
 Entgelt ist fix
o Ohne Gewähr:
 Werkbesteller muss geringfügige, unvermeidliche Erhöhungen
akzeptieren
 Größere Überschreitungen müssen vom Werkunternehmer angezeigt
werden, sonst Anspruchstverlust (10-15%).
Gefahrtragung
o Grundsätzlich: Werkunternehmer trägt bis Übergabe die Preisgefahr
o Schutz durch Spärentheorie:
 ___
MUSTERVERTRAG:
Punkte:
 Vertragsparteien
o Architekt
o Zugang zur Baustelle
 Vertragsgegenstand
o Genaue Umschreibung der Leistung
o Leistungsverzeichnis : ||: funktionale Leistungsbeschreibung
 Vertragsgrundlagen!
 Vergütung
o Wann, wie viel  Teilrechnungen oder Gesamtrechnung.
 Vertragsgegenstand.
 Ausführungsfristen
o Beginn, Ende
 Pönale
 Übernahame
o Verweigerung
o Fingierte Übernahme
Fertigstellungsmeldung: förmliche Übernahme mit Begehung und genauer Niederschrift,
daraus ergeben sich Folgen für die Gewährleistung. (zB für bei der Begehung offensichtliche
Mängel wird nach der Begehung keine Gewährleistung mehr übernommen).
Sachenrechtlich: Eigentümerstellung!








Gewährleistung. Schadenersatz
o Garantien für Mangelfreiheit. (Performance Bound).
o Erfüllungsgarantie.
Gefahrtragung
o Keine Einheitliche Rechtssprechung – genaue Anführung im Vertrag!!
Leistungsänderungen
Schiedsklausel
o Durchsetzbarkeit
o New Yorker Abkommen.
o Kosten
o Geheim
o Schneller
o …
Versicherung
Schadenstragung, Absicherung der Baustelle (Haftung).
Materialbeistellung mit Gefahrtragung
Beistellung von Energie, Rohstoffen, …
Zusammenfassung des Vertragsfalls:
Eigentümer, größerer Projekt nur bei gesicherter Nutzung.
Beispiel Meridian Hotel:
Anleger kauft Grundstück am Ring, im ersten Bezirk. Der Quadratmeterpreis ist für die
Nutzung als Wohnung zu teuer (80.000 – 100.000 /m²). Es wird versucht, den Grund
gewerblich zu nutzen. Die Betreibergesellschaften schließt einen Vertrag mit dem
Eigentümer:
Bereits im Vorvertrag wird über die spätere Nutzung des Objekts verhandelt:
 Vorvertrag
o Bereits im Vorvertrag wird über die spätere Nutzung entschieden:
 Pachtvertrag:
 Dieser besteht aus einem fixen Pachtzins + zB einem
Erfolgsanteil. (verlangter Zins für das eingesetzte Kapital ist im
moment etwa 5-6%)
 Managementvertrag
 Der Betreiber führt das Hotel und der Betrag der über die
Management fee hinaus geht, erhält der Eigentümer.
 Vertrag bedingt Verhandlungen einem Generalunternehmer über folgende Punkte:
 Zeitpunkt der Fertigstellung
 Ausgestaltung der Zimmer
 Art der Abnahme
 Gefahrenübergang





Gewährleistungsfristen und Mängelbeurteilung
Gestaltungsbefugnis des Generalunternehmers
Da der Generalunternehmer die Leistung nicht selbst erbringt, Bedarf
es Erfüllungsgehilfen, die nach dem ABGB haften – sogenannte
Subunternehmer. Die Auswahl dieser Subunternehmer steht dem
Generalunternehmer jedoch nicht frei, sonst sieht meist eine
Mitspracherecht vor (zB bei einer „besseren“ Hotelkette werden meist
auch qualitativ bessere Erfüllungsgehilfen bevorzugt).
Zur Sicherung werden bereits Bankgarantien und
Forderungsabtretungen gegeben.
ÖNORM 2110
 Sie stellt Hilfen bei der Vertragsgestaltung dar, und umfasst vor
allem auch Punkte die nicht alle einzeln im Vertrag geregelt
werden sollen. Diese ÖNORM bedingt jedoch, dass nicht nur
die ÖNORM 2110 Vertragsinhalt wird, sondern auch alle
anderen ÖNORMEN die auf diesen Vertragsgegenstand
angewendet werden können.
 Wichtige Probleme sind hier vor allem:
o Gibt es Probleme, mit dem was beim Bau durchgeführt
wird, bedarf es bei der Warnung der
Generalunternehmer der Schriftlichkeit, zB bei
Bedenken gegenüber der Bauleitung.
o Für Pönalezahlungen GILT ein richterliches
Mäßigungsrecht und eine Begrenzung auf max. 5%.
über diesen Betrag hinaus dürfen nur Pönalen gehen,
wenn grob fahrlässig oder vorsätzlich gehandelt wurde.
Unternehmenskauf
BETRIEBE des Unternehmens:
A
B
C
Kunststoffrohrproduktion
Bisher wurde davon ausgegangen, dass auch bei Unternehmen die Portfoliotheorie gilt. Dies
hieß, dass bei einer Streuung in unterschiedliche Bereiche das Risiko des
Gesamtunternehmens abnimmt. Mittlerweile wird dies durch eine Theorie der Spezialisierung
abgelöst, dh dass vor allem in Teile des Unternehmens investiert wird, wohingegen andere
Teile abgestoßen werden.
Um das Unternehmen verkaufen zu können, muss zuerst der Kaufpreis ermittelt werden:
 Kaufpreisgestaltung
o Die Untergrenze des Kaufpreises bildet der Buchwert.
o Der Substanzwert beinhaltet den Buchwert + stille Reserven.
 Darunter fallen: Grundstücke
 Patente (Rechte)
 Beteiligungen
o Firmenwert:
 Ertragswert:
 Barwert zukünftiger Erträge
 Zinssatz:
o Angepasst an Zinssatz langfristiger Anlagen
o Inflation
o Subjektiver Risikozuschlag
 Cash Flow:
 DCF (Discounted Cash Flow), geht von rein Eigenkapitalfinanzierten Unternehmungen aus.
o Vergleichsmöglichkeiten: Investmentbanken …
 Der Markt für Unternehmen ist nicht gerade transparent. Aus diesem
Grund werden Investment Banken eingeschaltet, die besser mit der
Materie vertraut sind und vor allem einen guten Überblick über den
Markt haben (zB Hong Kong Shanghai – Bank, JP Morgan, …).
Die großen Investment Banken können sich vor allem an den eigenen
Investitionen orientieren.
 Multiple 4,5: bedeutet dass ein Unternehmen zum 4,5-fachen
seines Kaufwertes verkauft wird.
 Investmentbanken übernehmen Servicefunktion und vor allem die
Suche nach möglichen Interessenten
Beispiel: verkauft die öffentliche Hand ein Unternehmen, muss dies öffentlich kundgemacht
werden!
 Verkauf
o Strategie einer Investmentbank mit weiteren Anführungen: Vorbereitung und
Planung des weiteren Vorgehens
o Analye: Ing. Memorandum
 Ermittlung einer Bandbreite für den Verkaufspreis
 Evaluierung von Interessenten
 Erstellung von Verkaufsunterlagen
o Kontakt:
 Ansprache potentieller Interessenten
 Bewertung ihres Interesses bzw. des Potentials.
 Letter of Interest:
 Erfolgt meist unter Geheimhaltung, da bei einem möglichen
Verkauf viele Details über das Kaufobjekt preisgegeben
werden.
 Letter of Intent
 Ernsthafte Absicht.
 Aufgrund der Vorvertraglichen Pflichten werden meist alle
Verpflichtungen aus den Verhandlungen ausgeschlossen.
 Due Diligence Review
 Bevor ein Vertrag abgeschlossen wird, verpflichten sich beide
Seiten ein Bild vom Unternehmen zu machen.
Unterlagen über das Unternehmen werden in einem Datenraum
zusammengetragen.
 Legal, Financial, Environmental – Diligence Review
due diligence
erforderliche Sorgfalt
gebührende Sorgfalt
im Verkehr erforderliche
Sorgfalt
die Kaufprüfung
die Prospektprüfung
sorgfältige Prüfung
die Sorgfaltspflicht
verkehrsübliche Sorgfalt
außerordentliche Sorgfalt
große Sorgfalt
notwendige Sorgfalt
angemessene Sorgfalt
due diligence [comm.]
due diligence [finan.]
due diligence
due diligence [jur.]
due diligence [jur.]
extraordinary diligence
high diligence
necessary diligence
reasonable diligence

Neben der Möglichkeiten im vorhinein durchzuführen, besteht die
Möglichkeit, diese auch „post diligence“ – den Kauf sofort
abzuschließen, und wenn nötig, im Nachhinein den Vertrag zu
verändern.
 Verhandlungen
 Unterstützung und Koordination der Vertragsverhandlungen.
 Binding Offer: bestimmter Preis, Versteigerungsverfahren.
o Signing:
 Der Vertrag wird nachträglich verhindert zum Beispiel durch
 Fusionskontrolle (uU in verschiedenen Staaten). Kann innerhalb
Europa durch die EU-Kommission erlaubt bzw verboten
werden.
o Closing
Problemstellungen des Unternehmenskaufs:
 Annäherungsphase
 Preisvermittlung
 Überleitung
o Sicherheit der Kontinuität
o Charg of control Klausel
 Tritt in Kraft wenn sich an der Leitung des Unternehmens etwas ändert.
 Haftung für Altschulden
 Steuerliche Optimierung
o Bohrtechnik
NewCo
o Rest ::: Betrieb
Spaltung
o
Steuerneutral, UmgrStr
o
Gesamtnachfolge
Aktionäre erhalten die Aktien des neuen Betriebs.
Kaufpreis:
1000
RohrtechnikAG nimmt einen
Kredit von
995 auf (fast genausogroß wie Wert). In der Bilanz :
Cash
995
Verbindlichkeit
995  bei der Spaltung geht alles auf die neuen über. Cash bleibt beim
Veräußerer.
Newco hat dann:
1000
EK
5
Sch.: 995
-------------------------------1000
1000
Veräußerung wird fast gänzlich entsteuert. (Kommentar: Fiskus hinkt nach  )
Zinsen sind steuerlich abzugsfähig.
Due Diligence: Einfluss auf den Kaufpreis, Gewährleistungen (keine für Augenscheinlich
Mängel; gibt es eine Due Diligence: sind Fehler erkennbar, dann gibt es keine
Gewährleistung. Beispiel: im Due Diligence steht, dass einige unter das
Behinderteneinstellungsgesetz fallende Arbeitnehmer im Betrieb beschäftigt sind. Keine
Gewährleistung nachträglich. Gewährleistung in den Vertrag aufnehmen.)
Definition des Vertragsgegenstandes.
 Inventarlist
 Verkaufgegenstand in Bilanz abbilden
 Stichtag des Übergangs.
o Dauerschuldverhältnisse sind nicht in derBilanz (zb Liefervereinbarungen, ..)
 Verkehrsverträge
 Mieter
 Kooperationen
 Arbeitsverträge
 Versicherungen
o Vertragsübernahme  Dreiparteieneinigung
 Mietverträge: können erhöht werden.
 Der Kaufpreis orientiert sich mit 10%
ob und wie der Mietzins weitergeführt wird.
 Arbeitsrecht. (fließt in den Kaufpreis über).
 Arbeitsverträge gehen zwingend auf den Erwerber über.


AVRAG (Arbeits Vertragsrechts Anpassungsgesetz)
Sozialplan: nur gewisse Anzahl werden übernommen. Höhere
Abfertigung und Ausbildungsmöglichkeiten.
 Versicherungen
 Hängt zumeist am Objekt
 Versicherung und Käufer haben jeweils ein Kündigungsrecht.
 Lizenzverträge
 PatantG
 Urheberr
 Dritter verweigert Vertragsübernahme:
 Gesamtrechtsnachfolge.
 Treuhandlösung.
o Schuldenhaftung
 § 1409 ABGB
 Höhe der Aktiva
 kannte oder kennen musste
 Verkaufsbilanz
o Zusätzliche Schulden
o „Verkäufer muss Käufer Schad und Klaglos halten“
 Keine Sicherheit, dass der Verkäufer im
nachhinein noch Zahlungsfähig ist.
 Bankgarantie
 Haftrücklass (Teil des Kaufpreises wird
zurückbehalten)
d
Aktiva 1000
Zahlung an Gläubiger: 500
Haftung nur noch 500.



Ein Teil des Kaufpreises wir nicht übertragen,
sondern zum Beispiel um Kredit zu tilgen
 Kaufpreiswidmung
§ 25 HGB  abbedingbar, nur bei Firmenweiterführung
§ 14 BAO
 Umsatzsteuer
 Lohnsteuer
 Kommunalsteuer
 § 67 Abs 4 ASVG Sozialversicherung.
 ….
 …
Unternehmenskauf, allgemein
 Gegenstand [ Assets, Anteile, gemischt ]
o Preis [Etragswert, DCF, Wiener Verfahren ]
 Beschreibung durch Stichtagsbilanzen
o Wann ist die Bilanz richtig?
 Beispiel: Stichtag 31.12.X0, Aufstellung 15.02.X1.;
03.06.X1: Betriebliche Steuerprüfung: ist die  Bilanz richtig?
Gewährleistung: ja, Garantie: VK muss zahlen.
 Rückstellung, Gegenrechnung mit für den Käufer positiven
Auswirkungen? Auflösung von Rückstellungen  Meist wird daher




der Saldo zum Stichtag garantiert. Beinhaltet dann meist positive und
negative Entwicklungen.
 Meist werden noch einzelne Posten besonders abgesichert: zb.:
Schulden in beträchtlicher Höhe.
 Wenn bei Aufstellung der Bilanz Daten noch nicht vorhanden
waren, sind diese gültig. Zeit zwischen Aufstellung und
Stichtag: Erhellungszeitraum. Bei einer bloßen Gewährleistung
für die Richtigkeit hat das Unternehmen keine Ansprüche 
Deshalb wird eine Garantie abgeschlossen dass die Bilanz zum
Stichtag objektiv richtig ist, bei Fehlern muss der Verkäufer
diese Ausgleichen.
 Steuern werden durch Betriebsprüfungen oft nur alle 8 Jahre
durchgeführt. Gültigkeit zB erst nach einem Jahr ab endgültiger
Rechtswirksamkeit des Steuerbescheids. (Frist bis zu 10 Jahre).
Bloße Periodenverschiebung: Rückstellung für
Fremdwährungsrisiko: oft nicht 100% anerkannt. , Realisiert
sich die Rückstellung doch, dann Aufwand im Folgejahr.
Formulierung im Vertrag: Forderungen werden nicht
ausgegleicht, sofern es sich um bloße Periodenverschiebungen
handelt, eventuell Zinsen.
 Klausel: Bank darf keine Investitionen zB in Waffenindustrie
machen (in Form von Garantie).
 Maximal bezahlt der Verkäufer für den Betrag in Höhe des
Kaufpreises.
 Geringfügige Mängel werden nicht berücksichtig, es sei denn, sie
übersteigen einen bestimmten Betrag.
Überbindung von Rechtsverhältnissen [change of control]
o Arbeitnehmer
o Miete
o Lizenzen
o Leasingverträge etc…
Gewährleistung/Garantien [ Due Diligence ]
o Bilanzgarantiern / EK – Garantie
o Max Schuldenhöhe
o Steuern
o Umweltrisken
o Genehmigungen
 Gleichsetzung mit unbeweglichen Sachen, 3 Jahre Gewährleistung
Geltendmachung Garantie
o Zeit
o Floor/caps
Bedingungen
o Closing
o Zusammenschlußkontrolle [Auflagen]
 Fall Meindl Kette: Verkauf an Billa: Läden im Osten von Österreich,
wo Billa schon besonders stark war, musste Filialen aufgelassen
werden (viele Spar Filialen in ex Meindl Geschäften).
 Fall: Belgier kaufen Ungarische Lebensmittelkette. Bekommen
70.000.000 öS aus Privatisierungsbonus des Staates. 
Schiedsverfahren, Verkäufer bekam nichts, weil nichts vertraglich
geregelt war.

Konkurrenzklausel Schiedvereinbarungen Geheimhaltung etc.
Franchising
Dienstleisungs Franchising
Produktionsfranchising
Vertriebsfranchising
 Direktvertrieb bis Letztverbraucher:
o Handelsspanne
o Risiko Mehraufwand
o Kapitalbindung
o Betriebsblindheit
o Direkt zum Kunden (feed back)
o Risiko KSchG || Ausalnd.
Expandierung (ins Ausland)
 Tochtergesellschaft in einem anderen Land, Zweigniederlassung.
 Handelsvertreter (WPR2² S. 119ff )
o direkter Stellvertreter oder Vermittler des Unternehmens, Preise für Ihn sind
vorgegeben, hat eigene Kosten, Provision, Laut HGB: eigener Kaufmann, aber
Schutz durch Handelsvertretergesetz für den HV.
o HVG: Ausgleichsanspruch, Beendigung des Vertrags ohne Verschulden:
o Verbot einer Konkurrenzklausel
o Gebietsschutz ( muss vereinbart werden).
o Rechnungslegung
 Drittvertrieb:
o Makler
o Kommissionär
o Vermittler (Konsignationslager, Führung eines Lagers für einen fremden +
Verkauf.
o Vertrags- und Eigenhändler.
 Eigene Rechnung, eigener Name.
 Verbot von Konkurrenprod.
 Preispolitik / Provision
 Mindestabnahme
 Alleinbezugsverpflichtung: Darf das Produkt nur vom Produzenten
beziehen, Verbot der Querlieferungen.
 Verbot aktiver (aber auch passiver) Fremdkundengeschäfte (zB ins
Ausland).
 vertikale Vertriebsbindung.
Beispiel Coca Cola: bestimmte Gebietsbindung, Abfüller verstößt gegen
Vereinbarung  Kündigung des Vertrags. OGH widerspricht wegen
MGW (Wettbewerbsbeschränkend).
Artikel 81 des Wettbewerbsrechts: Kartellverbot.
Horizontale und Vertikale Vereinbarungen sind erfasst;
Absatz 3, 2. Satz:
„Vereinbarungen pder Gruppen von Vereinbarungen zwischen Unternehmen“.
Klauseln sind wirksam, wenn sie nicht gegen den Artikel 81 verstoßen; Möglichkeit
des ansuchens um eine Ausnahme.  Erlaubter Rahmen.
Wurde ins ö KartG übernommen:
§ 30a Abs. 2: Preisbindungen (§13) gelten nicht als Vertikale Vertriebsbindungen 
Meistens „unverbindliche Preisempfehlungen“.  Entspricht EU Recht.
§ 30c::
Kartellgericht darf verbieten, wenn Sittenwidrig ist (Knebelung), oder wenn
Volkswirtschaftlich nicht gerechtfertigt.
Vertikale Verträge sind nicht gerechtfertigt, wenn sie grenzüberschreitend sind.
Bei gegen die Bestimmungen des EU Rechts verstoßenden Verträgen sind diese unwirksam,
auch wenn sie nicht nach außen wirken.
§ 30e
Wenn sich eine Vertriebsvereinbarung nicht gegen die 2 Verordnungen verstößt, sind sie
gültig.
o Selektive Vertriebssysteme
 Vor allem im Franchissystem vorhanden.
 Fachhandelsbindung
 zB Verpflichtung das Produkt nur an Fachhändler zu liefern,
weil zB zu komplex.
 Luxusgüter.
o Meist Vereinbarungen, die auch Franchise betreiben.
o zB Ausbildung der Mitarbeiter, Kleidundung 
Verkäuferstandards.
o Angemessene Darstellung.
Franchising Systeme:
Beispiele:
Pizza Mann
Tiroler Bauernstadl
Palmers
Gebühren:
Werbegebühren
Vertragsdauer
Einstiegsgebühr
Vertragsdauer: Aufgrund der Gruppenfreistellungsverordnung: 5 Jahre (für
spezielle Wettbewerbsbeschränkungen
Probleme beim Franchising:
 Abhängigkeit
o Handelt es sich um einen Dienstvertrag?
o Unternehmerfreiheit vorhanden?
o HVG (Handelsvertretergesetz):
 Verbot der Konkurrenzklausel
 Ausgleichsanspruch
o HGB § 435 (NEU seit Oktober):
 Anspruch auf Investitionsersatz
 Wenn der Vertriebspartner auf Wunsch des Großhändlers
Investitionen tätigt, hat er das Recht auf Entschädigung wenn er
das Vertragsverhältnis auflöst (Werkstatt mit Originalgeräten,
…, Reklametafeln, Geschäftsraumaustattung etc.)
o KSchG (uU)
 Bei Unternehmensgründungen
o Wettbewerbsrecht: (Wird versucht durch die EU zu regeln)
 Alleinvertrieb (selektive Vertriebssysteme, siehe oben)
 Bezugsbindung (zB Rindfleisch bei McDonald’s nur von erlaubten
Zulieferern)
 Vertriebsbeschränkungen
 Regional
 Marktgruppen
 Preisbindungen.
EU Regelungen:
Artikel 4.
a) Preisbindungen
a. Zwang zur Einhaltung:
i. Durch benachteiligung bei Lieferung
ii. Durch Rabattsystem
iii. Bei Büchern: Rabatte sind geregelt
b) Franchisenehmer darf aktiv nur gewisse Kunden verbieten, passiv jedoch nicht
a. Website: jeder kann zugreifen – aktives verkaufen??
b. Zulässige Vereinbarung:
i. Auftreten nur als Großhändler
ii. Lieferung nur an Fachhändler
c) –
d)
Artikel 1 b:
Wettbewerbsverbote:
u.a.: mehr als 80% kaufen vom F.-Geber kaufen zu müssen. – nicht bei 5 Jahrsvertrag,
oder wenn das Lokal dem F-Geber gehört.
Franchise lebt von der Marke. F.-Nehmer profitieren mit.
Marken!
F.-Nehmer bekommt Lizenz.
F.-Nehmer keine Haftung zB Benetton
Beispiel McDonalds :: MacDog (Hundefutter).
FALL:
„…im Umkreis von 800m wird der Verpächter keine Lokale Eröffnen...“
Bloßer Gebietsschutz ist gemäß Artikel 1 d) kein selektives System.
uU selektiv: Vertriebspartner verpflichtet sich, in Wien nicht mehr als 15 Geschäfte zu
bedienen
„… verlängert sich um weitere 5 Jahre (…) wenn er nicht gekündigt wird …“
Artikel 5 lit a):
Regelung ist liberal bei Grundstücken:
Wettbewerbsverbot über 5 Jahre hinaus ist dann gültig – siehe „Grundstücke“
Mahnung und Kündigung, wenn zB Vertrag missachtet wird. Vorzeitige Kündigung mit
Vorgeschalteter Abmahnung weil McDo Leibchen um 5s zu lange gebacken.
Abnahme einer Mindestmenge:
Gültig, wenn nicht sittenwidrig (Gründung  KSchG).
100% Bezug von Kaffee und Mehlspeisen zulässig, weil Pacht.
Einschränkung Alkohol sollte gerechtfertigt sein  Imagegründe.
Star Bucks: Rauchverbot.  Image.
Wichtige Bestandteile des Franchisevertrags:
 Vertragspartner
o Natürliche Person
o Juristische Person  GmbH
 Change of Control Klausel
 Sichern, dass Person X Geschäftsführer bleibt.
 „Handbücher“ als Vertragsgrundlage
 Franchise Fee: regelmäßig bemessen am Umsatz Umsatzsteuervoranmeldungskopie
 Umsatzunabhängige Mindestgebühr.
 Marketing: (F.-Geber muss Kosten meist nachweisen) zB
o Erwerb von Tafeln für Sonderangebote  versteckte Werbegebühr
o Schulungen für Mitarbeiter
o Deutschkurse für McDonalds Mitarbeiter 
o Meistbegünstigungsklausel.
 Grenzen: Preisgestaltung zb Meldesystem  Heikel.
 Öffnungszeiten
o Einhaltung von Rahmenöffnungszeiten.
Privatstiftung / Ehevertrag:
Privatstiftungsgesetz:
Seit 10 Jahren
2200 Privatstiftungen
Rz 191 – Grundzüge des Privatrechts:
Vergleich Gesellschafter einer GmbH
Gesellschafter kann Einfluss auf das Vermögen nehmen durch Weisungen.
Hat Grundlegende Änderungsrechte
Stiftung:
 Stifter
o Bestimmt den Stiftungszweck
 Stiftung
 Vorstand
 Aufsichtsrat
 Stiftungsprüfer
o Position des Gesellschafters gibt es nicht, keiner der Anteile hält.
 Begünstigte
o Erhalten meist aufgrund der Vorgaben der Stiftungen Zuwendungen
 Stiftung ist „eigentümerloses Vermögen“ – keine Erbschaftssteuer.
 Stiftung kann „auf ewig“ bestehen.
o § 9 EStG
o Zwecke einer Stiftung:
 Vermögenswidmungen die gemeinnützige Zwecke
 In Mitteleuropa: Stiftungen (früher) eingeschränkt auf gemeinnützigen
Zweck. Stiftung auf gerichtet
 Robert Bosch: gehört einer Stiftung.
 Trust (angelsächsisches Recht): meist keine eigene
Rechtspersönlichkeit, meist Anwaltsfirma oder Wirtschaftstreuhänder,
Verpflichten sich, ein Vermögen mit einem bestimmten Zweck zu
Verwalten – treuhänderisch
o Hintergrund für die „Erfindung“ der Stiftung: Reiche Österreicher haben
begonnen ins Ausland mit dem Vermögen (und selbst) zu wandern.
Besteuerung einer Privatstiftung:
- Errichtung der Privatstiftung
o Erbschafts und Schenkungssteuer:
 Steuersatz für Zuwendeungen an Privatstiftungen wird von 2,5 auf 5%
angehoben (2001)
 Ausgenommen davon sind Zuwendung an eine gemeinnützige
Privatstiftung oder zuwendender Stifter ist selbst eine Privatstiftung
 2,5%
o Grunderwerbsteuer:
 3,5%
 Dreifacher Einheitswert
 Einheitswert: dreifacher Einheitswert, maximal Verkehrswert:
 EW: 9mio, - x3 =27mio, VW: 24  Bemessung 24

Bei Vermögen ab 20 Millionen Schilling ist die Stiftung
günstiger.
- Laufende Besteuerung:
o 34% Körperschaftssteuer (Ausnahme gemeinnützige Privatstiftungen)
o Budgetbegleitgesetz 2001:
o Zwischenbesteuerung mit 12,5%
 Bei Einkünften aus Privatvermögen: 25%
 Bei Einkünften aus der Veräußerung von Beteiligungen 25%
o Zuwendungen an den die Begünstigten:
 25% KESt (Anrechnung der 12,5%)
Einkommen Stiftung: Endbesteuert
Begümstiger: zahlt 25% KESt.
12,5%: Bei Verwendung zur Zahlung an Personen: Beim Einzahlen 12,5%, Zahlung der
Zahlungen an Begünstigten: weitere 12,5% (ESt)
Unternehmensstiftungen:
Privatstiftung

Begünstigten
|
|
100% an GmbH

Dienstnehmer (an sie wird das Vermögen ausgeschüttet 
Begü)
(KöSt)
Vermögen: Wird dem Zugriff der Nachkommen entzogen, Schutz vor wenig zuverlässigen
Erben.
Problemstellungen:






Ehegüterrecht
Kinder  Pflichtteil.
Schutz vor Gläubiger
o Nur Präventiv, nicht aus Anlass  Anfechtung.
Vorbehaltsrecht für Stifter:
o Widerruf der Stiftung: Aufgelöst, Vermögen geht zurück.
o Gläubiger könnte Widerruf durch Exekution erzwingen.
o Widerrufsrecht kann ausgeschlossen werden bei GRÜNDUNG.
Steuern: Wenn innerhalb von 10 Jahren aufgelöst: Rückabwicklung.
Ehegüterrecht:
o Prinzip der Gütertrennung wenn nichts anderes ausgemacht.
o Auflösung ( es sei denn sie wird für nichtig erklärt ) –
 Tot: 50%
 Zumindest Pflichtteil.
 Scheidung: 50%
 Vermögen:
o Wird in drei KAthegorien zerteilt:
1. Gebrauchsvermögen
a. Ehegattin könnte Wohnung bekommen.
2. Unternehmensvermögen
a. Bleibt normal demjenigen, dem es gehört
3. Eheliche Ersparnisse
a. Eigentlich heikler Teil:
b. Ersparnisse die gebildet wurden müssen wenn
nicht anders ausgemacht 50:50 Ehegatte/Gattin.
c. Durch Notariatsakt kann Aufteilung der
Ersparnisse vor Eheschließung ausgeschlossen
werden.
d. Stiftung zeichnet sich erst dann sinnvoll wenn
die Ehe bereits am Scheitern ist.
Gemeinsame Stiftung – fiese Ehevertragsstiftung.
Gemeinsame Stiftung – einvernehmlich
Anfangs beide begünstigt. Stiftungserklärer behält sich vor die Stiftung zu ändern. 
Schenkungen 2 Jahre vor dem Tod: für Pflichtteil kann das rückgängig gemacht werden
Mätressentestament:
100%
 Frau X
33,33%
 Ehefrau
Vermögen wird vom ganzen ausgerechnet (inklusive Stiftung) – wenn innerhalb von 2 Jahren.
Ehefrau kann 33% verlangen.
Wenn eine Stiftung länger als 2 Jahre vor dem Tod errichtet: vor Pflichtteilsanrechnung
geschützt.
Stiftungen sind im Firmenbuch einsehbar. Aber:
 Verweisung auf Stiftungszusatzurkunde
o Privatstiftungsgesetz ermöglicht es:
 Nähere Bestimmung der Begünstigten
 Nähere Widmund weiteren Vermögens.
 Meist Mindestvermögen: € 70.000,-Nicht einzutragen in Urkunde, sondern Zusatzurkunde.
Finanz braucht Zugriff.
Öffentlichkeit hat also keinen Zugriff auf genauere Umstände.
Name: kann reiner Phantasiename sein.
Scientologyfall – Wirtschaftsblatt (uneheliche Kinder,.. )
Aufbau – Einfluss:
Vorstand [3]
 Keine Begünstigten
 Keine Verwandten
der Begünstigten
(Familie, bis zum 3.
Grad der Seitenlinie)
 Möglich zB
Ehegatten der Kinder.
 Kann Gehalt
bekommen.
Stifter
Stifterrechte:
 Abberufung und
Bestellung des
Stifters. 
unzulässig.
 Nur bei wichtigem
Grund
 Zeitliche
Befristung.
Beirat
Wenn mehrheitlich aus nicht
Begünstigen (= neutral):
Abberufungsrecht gegen den
Vorstand.
Hörsaal 2006 26.1.2004- 10h.
Fälle durchgemacht.
Prüfer
Wird von Gericht
bestellt.
Aufgabe: Prüfung
des Vorstands.