105 kb

Gemeinschaftsordnung
der Wohnungseigentümergemeinschaft Musterstraße 1 in 11111 Musterstadt
Grundbuch (Wohnungs-/Teileigentumsgrundbuch)
von 11111 Musterstadt
Flur -Nr.:
______________
Flurstück(e):
_______________
Gemarkung:
_______________
Aufteilungsplan Nr.: _______________ bis Nr.: ______________
§1
Gegenstand der Gemeinschaftsordnung
Die Wohnungseigentumsrechte der Miteigentümer – im Folgenden nur „Wohnungseigentum“ genannt, auch wenn es sich um Teileigentum handelt – bestehen innerhalb der Gebäude, die sich auf dem Grundstück befinden. Die zu den einzelnen
Wohnungen im Sondereigentum gehörenden Räume sind im Aufteilungsplan mit den
gleichen Ziffern bezeichnet. An Nebenräumen gehören zum Sondereigentum nur die
im Aufteilungsplan gleichfalls mit den entsprechenden Ziffern bezeichneten Räumlichkeiten, was insbesondere für die Keller gilt. Der Aufteilungsplan samt Nummerierung wird hier ausdrücklich anerkannt.
Sofern ein Wohnungseigentümer Inhaber mehrerer selbstständiger Wohnungen als
Wohnungseigentum ist, stehen ihm die Rechte aus dieser Miteigentumsordnung für
jeden seiner Anteile gesondert zu.
§2
Einzelheiten und Bestandteile des Sondereigentums
Jeder Miteigentümer hat in den Räumen seines Sondereigentums einschließlich Zubehör und den zu diesen Räumen gehörigen Bestandteilen des Gebäudes das ausschließliche und abgesonderte Privateigentum. Zum Sondereigentum gehören alle
Räume hinter dem Korridorabschluss, diesen eingeschlossen, ferner die zu den einzelnen Wohnungen gehörenden Balkone, Loggien, Terrassen und die dazugehörigen
abgegrenzten Keller. Im Übrigen ist für die Lage und das Ausmaß des Sondereigentums der Aufteilungsplan maßgebend.
Innerhalb der Räume seines Sondereigentums kann jeder Miteigentümer deren Bestandteile verändern, beseitigen oder solche einfügen, soweit dadurch nicht das
gemeinschaftliche Eigentum oder das Sondereigentum eines Miteigentümers über
das nach dieser Ordnung und nach §14 WEG zulässige Maß beeinträchtigt, die äußere Gestaltung sowie die Zweckbestimmung des Gebäudes verändert und die Stabilität und die Solidität desselben gefährdet wird. Innerhalb der Sondereigentumsräume gelten als Bestandteil des Eigentums insbesondere:
Der Fußbodenbelag und der Deckenputz, nicht aber die Böden und Decken,
die inneren Zwischenwände, soweit sie nicht Haupt- oder Stützmauern sind
(die Zwischenwände zwischen zwei Wohnungs- oder Raumeinheiten, soweit
sie Haupt- oder Stützmauern sind, sind gemeinschaftliches Eigentum aller Miteigentümer), alle inneren Verkleidungen sowie Putz im Inneren, die Schreinerarbeiten im Inneren einschließlich der Abschlusstüren, die Rollläden und Jalousien, die sanitären Einrichtungen, die WC, Badeeinrichtungen, einschließlich
Armaturen und Sanitärobjekten, die Versorgungseinleitung und Einrichtung für
Gas, Wasser und Strom innerhalb des Sondereigentums und zwar von der
Grenze desselben an, ausgenommen die Durchgangsleitungen die Öffnungen, Lüftungs- und Verschlusseinrichtungen von Entlüftungsanlagen, soweit sie
innen liegenden Räumen dienen und sich in den Sondereigtumsräumen befinden.
Heizkörper und Heizkörperleitung, Zähler und Messer, sofern sie nicht Eigentum
der Versorgungsbetriebe sind, auch soweit dieselben sich außerhalb der Sondereigentumsräume, z.B. im Keller oder in Speicherräumen befinden, Briefkästen, soweit sie dem Sondereigentum zuzuordnen sind, auch falls sie sich außerhalb der Sondereigentumsräume befinden, Glocken- und Läutevorrichtungen, und zwar auch von der Grenze der Sondereigentumsräume an, die Fenstergläser, wie auch die Gläser in den Eingangstüren zu den Sondereigentumsräumen, die Fenstererfassungen, Rahmen und Blendrahmen, Anstrich, Tapeten und sonstige Ausschmückungen der Räume, die Türe der Zwischenwände
innerhalb der Sondereigentumsräume, auch die Türen zum Treppenhaus, unbeschadet dessen, dass Veränderungen an der Außenseite derselben nur mit
Mehrheitsbeschluss der Eigentümerversammlung vorgenommen werden dürfen.
Sondereigentum ist überhaupt alles, was sich im Luftraum innerhalb der Außengrenzen der Sondereigentumsräume, auch der Kellerräume befindet.
Soweit eine Garage (auch Sammel- oder Tiefgarage) errichtet wird, gehört zum
Sondereigentum die Fläche, die im Aufteilungsplan gekennzeichnet ist. Alles Übrige,
insbesondere Stützen, Wände, Decken, Fenster sind Gemeinschaftseigentum, des
gleichen Zufahrten, Verkehrflächen, Türen und Tore. Bei Dachterrassen gehört der
Oberbelag der Bedachung zum Sondereigentum, unbeschadet der Regelung von §
4.
§3
Zweckbestimmungen des Gebäudes
Das Gebäude ist bestimmt, Wohnzwecken zu dienen, soweit vorliegend nichts anderes geregelt wird, z.B. bei Vorhandensein gewerblicher Räume. Diese Zweckbestimmung für alle Eigentümer und Bewohner des Hauses ist verpflichtend. Eine Änderung
des Bestimmungszweckes des Gebäudes und der einzelnen Sondereigentumsräume
bedarf der Zustimmung aller stimmberechtigten Miteigentümer. Ein betroffener Miteigentümer ist von der Abstimmung hierbei nicht ausgeschlossen. Zur Ausübung eines
Gewerbes oder eines Berufes in der Eigentumswohnung oder zur Vermietung derselben ist die schriftliche Zustimmung des Verwalters einzuholen, die unter Auflage erteilt
werden kann. Der Verwalter kann die Zustimmung nur aus wichtigen Gründen verweigern. Ein wichtiger Grund liegt insbesondere dann vor, wenn die Ausübung des
Gewerbes oder des Berufes eine ungebührliche Belästigung der Wohnungseigentümer oder eine übermäßige Abnutzung des gemeinschaftlichen Eigentums mit sich
bringt oder die Eigentümergemeinschaft mit Stimmenmehrheit die gewerbs- oder
berufsmäßige Nutzung der Eigentumswohnung ablehnen.
Der Verwalter kann die erteilte Zustimmung widerrufen, wenn sich die für die Zustimmung maßgeblichen Voraussetzungen ändern, Auflagen nicht eingehalten werden
oder sich Belästigungen der Mitbewohner ergeben. Beim Widerruf der Zustimmung
hat der Wohnungseigentümer die Ausübung des Gewerbes oder Berufes in der Eigentumswohnung innerhalb angemessener Frist einzustellen.
Ist eine gemeinsame Heizung oder Warmwasserversorgung vorhanden, so dürfen die
einzelnen Wohnungseigentümer ihre Beteiligung an dieser Einrichtung nicht verweigern.
§4
Gegenstände des gemeinschaftlichen Miteigentums
Im gemeinschaftlichen Eigentum aller Miteigentümer stehen alle gemeinschaftlichen
Zwecken dienenden Räume, Anlagen und Einrichtungen, sofern daran kein Sondereigentum besteht. Hierzu zählen insbesondere: Der Grund und Boden, die
Grundmauer, die Hauptmauern und alle Trag- und Stützmauern des Gebäudes,
auch soweit sie sich innerhalb der Sondereigentumsräume befinden, die Fundamente und Fassaden, auch tragende Zwischenwände, die Bedachung des Gebäudes
und die Abdeckung, die Treppen, die Korridore und Gänge, Durchgänge, alle dem
gemeinschaftlichen Gebrauch dienenden Versorgungsleitungen und Abflussleitungen wie auch Behälter für Wasser und Abfall sowie Kanalisation und Leitungen aller
Art, die das Gebäude gemeinschaftlich bedienen. Für alle diese Leitungen und
Rohranlagen gilt jedoch, dass sie gemeinschaftliches Eigentum nur bis zu dem Punkt
sind, an welchen sie als Anschlussleitung in den Sondereigentumsräumen eintreten,
ausgenommen hiervon wiederum jene Leitungen die als gemeinschaftliche Leitungen nur die Sondereigentumsräume durchqueren und durchlaufen. Gleiches gilt für
die Ablaufrohre der WC und der Badeinrichtungen. Die Waschküchen, die Fahrradräume, der Hof und die Gartenanlage, Spielplätze, Abstellplätze, Heizzentrale, Heizungsunterstationen und sonstige Gemeinschaftseinrichtungen, die Eingangstüren
sowie die Eingangstür zum Kellergeschoss, die für die Verwaltung des Anwesens gebildeten Fond und die Sonderfonds sowie die für gemeinschaftlichen Zwecke durch
den Verwalter gemachten Anschaffungen, z.B. Reinigungs- oder Heizmaterial, Werkzeug, Geräte. Hinsichtlich der Grenzmauern des Gebäudes zu den Nachbargrundstücken gelten die allgemeinen Grundsätze. Vereinbarungen darüber, dass Gegenstände des Sondereigentums gemeinschaftliches Eigentum werden sollen, wie auch
umgekehrt (z.B. hinsichtlich der etwaigen im gemeinschaftlichen Eigentum stehenden Garagen) bedürfen der Einstimmigkeit aller Miteigentümer.
Es ist keinem der Miteigentümer gestattet, sich im Kellergeschoss oder unterhalb des
Kellergeschosses, sowie im Dachgeschoss außerhalb den nach dieser Ordnung oder
nach einstimmiger Bewilligung zugeteilten Räumen solche zur privaten Nutzung zu
schaffen (Unterkellerung, Dachgeschossausbau, Aufstockung).
§5
Feststellung der Verhältnisse der Sondereigentumsrechte
Die Miteigentumsanteile der einzelnen Wohnungseigentümer wurden unter überwiegender Berücksichtigung der Flächengrößen der einzelnen Wohnungen errechnet.
Diese Verhältniszahlen wurden sodann umgerechnet, wodurch sich für jeden Miteigentümer ein Anteil ergibt, wie er in der Wohnungseigentumsbegründungsurkunde
niedergelegt ist. Diese Verhältniszahlen sind entscheidend für das Maß der Rechte
und Pflichten der Wohnungseigentümer innerhalb der Gemeinschaft (Mitgliedschaftsrecht), des Grundbuchs, der Nutzung und der Beteiligung an den Lasten und
Kosten für die gemeinschaftlichen Teile, Raumanlagen und Einrichtungen, soweit es
sich nicht um solche handelt, die in Sondernutzung einer bestimmten Gruppe von
Sondereigentümern unterstehen oder für welche eine besondere Lastenverteilung
vereinbart ist. Eine Veränderung dieser Verhältniswerte der Sondereigentumsrechte
kann unbeschadet der Miteigentumsanteile durch Beschluss der Eigentümerversammlung mit einer Mehrheit von ¾ aller stimmberechtigten Miteigentümer nach
Stimmen erfolgen. Dies gilt ebenfalls im Falle wesentlicher Änderungen im Inneren
oder an der Außenseite des Gebäudes, die die Interessen der Wohnungseigentümer
im Einzelnen berühren.
§6
Unauflösbarkeit
Die zwischen den Miteigentümern bestehende Eigentümergemeinschaft zu Mit- und
Sondereigentum ist unauflösbar. Selbst bei Vorliegen eines wichtigen Grundes im Sinne des § 749 Abs.2 BGB kann von keinem der Miteigentümer die Auflösung der Eigentümergemeinschaft verlangt werden. Demzufolge scheidet auch die Möglichkeit
aus, die Zwangsversteigerung zum Zwecke der Aufhebung der Gemeinschaft zu beantragen und durchzuführen. Dies gilt auch für und gegen einen Gläubiger eines
Miteigentümers (entgegen § 751 Satz 2 BGB) und den Insolvenzverwalter.
Die Auflösung der Gemeinschaft ist daher nur möglich, wenn sämtliche Miteigentümer eine dahingehende übereinstimmende Vereinbarung treffen oder die Voraus-
setzung des § 11 Abs. 1 Satz 3 WEG oder § 25 dieser Ordnung vorliegen (vgl. den folgenden § 7).
§7
Ausnahme von der Unauflösbarkeit
Eine Ausnahme von der Unauflösbarkeit der Eigentümergemeinschaft gilt für den Fall,
dass das Gebäude zu mehr als der Hälfte des Wertes zerstört ist und die zu gewährende Versicherungssumme für den Wiederaufbau des Gebäudes nicht ausreichen
würde. Darüber, ob diese Voraussetzung gegeben sind, entscheidet die Eigentümerversammlung mit einer Stimmenmehrheit von ¾ Gesamtheit der Stimmen.
Dies gilt auch dann, wenn ein Miteigentümer nicht in der Lage ist, die Ausstattung
seines wiedererrichteten Sondereigentums zu finanzieren.
§8
Untrennbarkeit
Miteigentums- und Sondereigentumsrechte sind untrennbar miteinander verbunden
(§ 6 WEG). Mit dem Eigentumsrecht des einzelnen Miteigentümers ist außerdem sein
Mitgliedschaftsrecht an der Gemeinschaft der Eigentümer untrennbar verbunden, so
dass auch hierüber eine gesonderte Verfügung oder schuldrechtliche Verpflichtung
nicht möglich ist. Zulässig ist jedoch die Abtretung von geldwerten Ansprüchen gegen die Gemeinschaft aus der Verwaltung, z.B. eines festgestellten Anteils an den
Erträgnissen gemäß genehmigter Jahresrechnung des Verwalters.
§9
Veräußerungsbeschränkungen
Zur Veräußerung des Wohnungseigentums ist die Zustimmung des Verwalters erforderlich. Die Zustimmung muss schriftlich erklärt werden.
Der Verwalter kann die Zustimmung nur aus wichtigem Grund verweigern. Als solcher
gilt insbesondere die begründete Besorgnis, dass der in Aussicht genommene Bewerber die ihm als Wohnungseigentümer obliegenden finanziellen Verpflichtungen
nicht erfüllen, sich nicht in die Gemeinschaft einfügen, eine Überbelegung der Woh-
nung durch den in Aussicht genommenen Bewerber erfolgen wird oder dass er sich
aus anderen Gründen nicht als Wohnungseigentümer eignen wird.
Über die Erteilung und Versagung der Zustimmung entscheidet der Verwalter, dem
eine beglaubigte Abschrift des Veräußerungsvertrages zu Verbleib bei seinen Akten
vorzulegen ist. Ferner ist ihm nachzuweisen, dass der Erwerber zur Erfüllung der ihm
obliegenden Verpflichtungen in der Lage ist.
Der Verwalter ist ermächtigt, die Zustimmungserklärung gegenüber dem Grundbuchamt und Dritten abzugeben. Sie bedarf stets der Form des § 29 GBO.
Der Veräußerer kann nicht verlangen, dass das Verwaltungsvermögen auseinandergesetzt und ihm sein Anteil ausgezahlt wird.
Die Zustimmung zur Veräußerung des Wohnungseigentums ist nicht erforderlich im
Falle der Zwangsversteigerung nach § 19 WEG sowie bei Veräußerung im Wege der
Zwangsvollsteckung oder durch den Insolvenzverwalter.
Vor Abschluss eines Veräußerungsvertrages ist dem Verwalter Gelegenheit zur Geltendmachung etwaiger rückständiger Beiträge des Veräußerers zu geben, wie auch
zur Mitteilung hierüber an den in Aussicht genommenen Erwerber. Der Veräußerer
verpflichtet sich ausdrücklich, den Erwerber vor der Beurkundung von sich aus auch
über rückständige Leistungen zu unterrichten, ungeachtet der Haftung des Erwerbers
für rückständige Beiträge. Die Unterteilung eines Wohnungseigentums und die Veräußerung eines Teils einer Wohnung bedürfen ebenfalls der Zustimmung des Verwalters. Der Verwalter ist ermächtigt, die Zustimmungserklärung gegenüber dem Grundbuchamt und Dritten abzugeben.
§ 10
Nutzung der Sondereigentumsräume
Das Anwesen ist bestimmt, gut bürgerlichen Wohnzwecken zu dienen, entsprechend
der Lage und Umgebung und dem besonders gegenwärtigen Charakter desselben.
Die Rechte der anderen Miteigentümer sind zu respektieren. Jeder Wohnungseigentümer kann die innere Aufteilung seiner Sondereigentumsräume nach Belieben unter
folgendem Vorbehalt verändern:
Die Ausführung von Mauerarbeiten – außer denen für Veränderungen der
leichten Zwischenmauern oder solche, die den Putz im Inneren betreffen –
ebenso wie die Ausführung von Zimmerarbeiten und von Arbeiten, die Einfluss
auf die allgemeine Verteilung von Wasser, Gas, Strom und Abfluss haben können, ist der vorhergehenden Zustimmung des Verwalters unterworfen.
Keiner Genehmigung bedürfen Arbeiten im Innern wie Malerarbeiten, Glaserarbeiten, Dekoration, Tischlerarbeiten, Kunsttischlerarbeiten, leichte Gipsarbeiten (klopfen,
befestigen, verbinden, verkleben), Isolierung, Ausstattung mit Stuck, Parkett, Vertäfelung, innerem Tafelwerk, Fayence, Elektrizität, Telefon, Glocken, Installation, sofern
dadurch die Gemeinschaftsleitung nicht beeinträchtigt werden. Auch von derartigen Arbeiten ist der Verwalter rechtzeitig zu verständigen. Er hat das Recht, einer
solchen Arbeit zu widersprechen. Wird ein Widerspruch nicht binnen 2 Wochen erklärt, gilt die Arbeit als genehmigt.
§ 11
Instandhaltung des Sondereigentums
Jeder Miteigentümer ist verpflichtet, die in seinem Sondereigentum stehenden Gebäudeteile laufend auf eigene Kosten in gutem Zustand zu halten. Unbeschadet des
Miteigentums an den Hauptmauern und den Zwischenmauern muss jeder Eigentümer auf seine ausschließlichen Kosten die Unterhaltung und Reparatur der Fußböden, Türen, Fenster, Fensterläden, Zimmerdecken, Balkone, den Anstrich und alle
sonstigen Arbeiten bestreiten, die innerhalb der ihm gehörigen Räume oder an der
Grenze zum Gemeinschaftseigentum auszuführen sind. Jeder Miteigentümer ist verpflichtet, in den Räumen seines Eigentums diejenigen Reparaturen auszuführen, deren Unterlassung anderern Miteigentümern Schaden bringen und Bestand, Sicherheit, äußere Gleichförmigkeit sowie Ausschmückung des Gebäudes beeinträchtigen
könnte. Die Ausgaben für Reparaturen im Innern der Sondereigentumsräume, gleich
ob gewöhnlicher oder außergewöhnlicher Art, gehen ausschließlich zu Lasten des
betreffenden Eigentümers. Dieser muss auch die Ausgaben tragen, die die Gemeinschaft oder einer der Miteigentümer für ihn wegen Verschuldens seiner selbst oder
von Angehörigen seiner Familie, von Gästen, Dienstpersonal, Mietern, Angestellten
oder Besuchern vorzulegen gezwungen ist.
Durch einfachen Mehrheitsbeschluss der Miteigentümer wird der Verwalter beauftragt, insbesondere den Außenanstrich der Fenster einschließlich Rahmen, Balkoninnenflächen usw. im Auftrag der betreffenden Sondereigentümer einheitlich durchführen zu lassen; die anfallenden Kosten tragen die jeweiligen Sondereigentümer
anteilig.
§ 12
Nutzung der gemeinschaftlichen Teile, Anlagen und Einrichtungen
Bei der Nutzung der gemeinschaftlichen Teile, Anlagen und Einrichtungen durch die
Miteigentümer sind die Grenzen zu beachten, die sich aus der Tatsache der Miteigentumsrechte – Mitbenutzungsrechte – der übrigen Miteigentümer ergeben; jeder
hat sich insoweit Schranken im Gebrauch der gemeinschaftlichen Sachen usw. aufzuerlegen, als dies zur gleichheitlichen Nutzung sämtlicher Miteigentümer erforderlich
ist. Er darf insbesondere nichts tun, was den gleichen Gebrauch der anderen hindern
könnte. Demzufolge ist keiner der Miteigentümer von sich aus berechtigt, Teile des
gemeinschaftlichen Eigentums Dritten zu überlassen.
Ohne Ermächtigung durch den Verwalter kann keine Änderung der bestehenden
Antennenanlage erfolgen.
Das Durchbrechen der gemeinschaftlichen Teile und Benutzung oder Anbringung
von Rauchkaminen ist ohne Ermächtigung des Verwalters verboten, ebenso das Anbringen von Schildern und Reklamen. Die Erträgnisse davon sind dem Verwalter vorbehalten, der sie nach Beschluss der einfachen Stimmenmehrheit verwendet.
Das Anbringen von Namens- oder ähnlichen Schildern im Bereich der Wohnungseingangstüren bzw. auf diesen Türen selbst ist nur insoweit gestattet, als Beschädigungen an den gewählten Flächen mit Sicherheit vermieden werden.
§ 13
Kostentragung und Lastentragung
Die Kosten der Instandhaltung der Gebäude, die Kosten der Verwaltung und ganz
allgemein die ganzen Kosten, die die Gesamtheit der Wohnanlage und Nebengebäude, Gelände und Anlagen betreffen, werden von den Miteigentümern im Ver-
hältnis entsprechend den in der Sondereigentumsbegründungsurkunde niedergelegten Miteigentumsanteilen getragen. Im Übrigen gilt § 16 WEG. Gleiches gilt auch für
die Kosten ordnungsgemäß beschlossener Veränderungen und Neuerungen im Anwesen; sofern nicht eine andere Verteilungsweise der Lasten bestimmt wird.
Sofern Wohnungen in kleinere Wohnungen unterteilt sind (vgl. § 9), wird der auf die
aufgeteilte Wohnung entfallende Anteil an den oben ausgeführten Ausgaben um 25
% des nach der oben festgestellten Proportion sich errechnenden Betrages erhöht.
Der Betrag dieser Erhöhung geht ausschließlich zu Lasten der Eigentümer der aufgeteilten Wohnung; er kommt von der Gesamtsumme der in vorstehenden Paragraphen aufgeführten Kosten in Abzug und der verbleibende Rest ist unter den Miteigentümern nach dem oben aufgestellten Verhältnis aufzuteilen (§ 5 berichtigt, entsprechend der Unterteilung).
Die Miteigentümer, die durch ihr Verhalten die gemeinschaftlichen Lasten erhöhen,
haben die so verursachten Kosten und Ausgaben allein zu tragen. Die Bezahlung der
generellen Kostenbeiträge hat monatlich zu erfolgen.
Im Interesse der Gemeinschaft wird vereinbart:
a) zur Vermeidung von Störungen an einer etwa vorhandenen Gemeinschaftsantenne sind jeweils nur passende, den Vorschriften des Antennenherstellers
entsprechende Anschlusskabel zu verwenden.
b) an Briefkasten-, Klingel- und ähnlichen Anlagen sind einheitliche Namensschilder zu verwenden.
Der Verwalter kann verlangen, dass die Anschlusskabel und Schilder auf Kosten der
Sondereigentümer von ihm beschafft werden.
Jeder Sondereigentümer ist verpflichtet, sich sofort nach Übernahme bei Versorgungsbetrieben als Abnehmer anzumelden. Andernfalls haftet er für die ggf. entstehenden Kosten.
Bei einer Verstopfung von Abflussleitungen des Hauses ist jeder Sondereigentümer,
dessen Eigentum an die betreffende Leitung angeschlossen ist, verpflichtet, die Kosten für die Beseitigung der Verstopfung und ihrer etwaigen Folgen anteilig zu tragen,
und zwar ohne Rücksicht darauf, ob die Ursache der Verstopfung und/oder ein et-
waiges Verschulden seiner selbst oder eines Haushaltsangehörigen bzw. Besuchers
an der Verstopfung geklärt ist oder nicht geklärt werden kann. Der Verwalter ist berechtigt, die Beseitigung der Verstopfung und etwaiger Folgeschäden ohne vorherige Rücksprache mit den betreffenden Sondereigentümern für deren Rechnung in
Auftrag zu geben und die verauslagten Kosten anteilig von den betreffenden Sondereigentümern des Hauses zurückzuverlangen. Als Umlegungsmaßstab gilt die Anzahl der Wohnungen, die am gleichen Leitungsstrang angeschlossen sind, als vereinbart. Von dieser Regelung unberührt bleiben etwaige Regressansprüche der Sondereigentümer untereinander.
Bei der ersten Zusammenkunft der Miteigentümer nach der Vollendung der Bauarbeiten wird mit einfacher Stimmmehrheit beschlossen werden, dem Verwalter eine
gewisse Summe zur Bestreitung der laufenden Ausgaben des ersten Wirtschaftsjahres
an die Hand zu geben; dieser Vorschuss wird erneuert nach Rechtfertigung der
durch den Verwalter gemachten Ausgaben. Die Miteigentümer bevollmächtigen
hiermit unwiderruflich den Verwalter, über die Vornahmen von Reparaturen bis zum €
10.000,00 im Einzelfall selbst zu entscheiden und die entsprechenden Aufträge zu
vergeben. Der Verwalter ist verpflichtet, die Durchführung solcher Reparaturen jeweils sofort zu veranlassen und über diese Reparaturen jeweils im Jahresbericht zu
berichten. Die Kosten dieser Reparaturen sind aus der als Teil des Wohnungsgeldes
erhoben Instandsetzungsrücklagen zu begleichen. Der Verwalter ist berechtigt und
verpflichtet, auch größere Reparaturen durchführen zu lassen, wenn ein Aufschieben nicht vertreten werden kann. Im Übrigen entscheidet über die Notwendigkeit
größerer Reparaturen die Eigentümerversammlung mit einfacher Stimmenmehrheit.
Reicht die im Augenblick des Beschlusses vorhandene Instandsetzungsrücklage zur
Bezahlung der beschlossenen Arbeiten nicht aus, so beschließt die Eigentümerversammlung gleichzeitig über die Aufbringung der notwendigen Mittel.
Der Verwalter ist berechtigt, Personal zur Unterhaltung und Bedienung gemeinschaftlicher Einrichtungen einzustellen.
§ 15
Steuern, Gemeindeabgaben
Die auf jedes Sondereigentum treffenden und gem. § 61 WEG selbstständig zu veranlagenden Steuern sind von den betreffenden Sondereigentümern allein zu tragen;
eine Gesamthaftung der übrigen Miteigentümer besteht insoweit nicht. Grund-
stücksbezogene Gemeindeabgaben werden im Verhältnis der Miteigentumsanteile
auf die einzelnen Miteigentümer umgelegt.
§ 16
Wasserverbrauch
Soweit der Wasserverbrauch nicht durch eigene Zähler der Sondereigentümer gemessen wird, werden die Kosten für den Wasserverbrauch im Verhältnis der Miteigentumsanteile an die einzelnen Miteigentümer umgelegt.
§ 17
Heizungskosten
Die gesamten Betriebskosten der Heizungsanlage werden aufgeteilt in 80 % der Kosten als Raumbeheizungskosten (Heizkosten) und 20 % als Kosten der Warmwasserversorgung (Warmwasserkosten).
Mit der Abrechnung der auf diese Weise ermittelten Heizkosten beauftragt der Verwalter eine geeignete Firma. Die Verbrauchsregistrierung erfolgt durch Wärmemesser, die von den Beauftragten der mit der Abrechnung betrauten Firma montiert,
justiert und abgelesen werden. Diesen Beauftragten ist zu üblicher Tageszeit freier
Zugang zu allen Wärmemessern zu gestatten. Die Gebühren der mit der Abrechnung
beauftragten Firma sind Bestandteil der Heizkosten. Von den Heizkosten werden 50 %
als Grundkosten im Verhältnis der Wohnfläche eines Sondereigentümers zu den
Wohnflächen aller Sondereigentumsräume verteilt. Es gelten die in der Anlage zu der
Teilungserklärung festgelegten Wohnflächen.
Die weiteren 50 % der Heizkosten werden auf der Grundlage der ermittelten Verbrauchswerte im Verhältnis der Summe aller Verbrauchswerte auf die einzelnen Sondereigentümer umgelegt.
Die ermittelten Warmwasserkosten werden im Verhältnis der Miteigentumsanteile zu
der Summe aller Miteigentumsanteile umgelegt.
Die Änderung dieses Verfahrens kann mit der Mehrheit von ¾ aller stimmberechtigten Miteigentümer vorgenommen werden, ohne dass es einer Eintragung in das
Grundbuch gemäß § 10 Abs. 2 WEG bedarf.
§ 18
Beleuchtung
Beleuchtung der Korridore und Treppen ist verbindlich durchzuführen. Der Verwalter
ist hierfür verantwortlich. Im Falle der Sperre von Versorgungsleitungen kann der Verwalter nicht haftbar gemacht werden.
§ 19
Wege und Garten, Spielplätze, Abstellplätze
Wege, Spielplätze, Abstellplätze und Gärten sind gemeinschaftlich zu unterhalten;
die Kosten werden von allen Eigentümern im Verhältnis ihrer Anteile getragen. Diese
Regelung gilt entsprechen für sonstige gemeinschaftliche Anlagen und Einrichtungen, sofern die Wohnungseigentümergemeinschaft mit einfacher Stimmenmehrheit
nicht andere Verteilungsweise bestimmt oder in dieser Ordnung nichts anderes bestimmt ist.
§ 20
Versicherungen
Gebäude sind als Ganzes gegen Risiken durch Feuer, Blitzschlag, ggf. Gasexplosion,
Sturmschaden, Gebäudehaftpflicht nebst Grundstückshaftpflicht sowie Leitungswasserschäden zu versichern. Bei Einbau von Heizöltanks, ist eine Gewässerschadenhaftpflichtversicherung abzuschließen. Soweit es in Betracht kommt, wird die Versicherung auf den gleitenden Neuwert abgeschlossen.
Die Auswahl der Versicherungsgesellschaft obliegt dem Verwalter.
§ 21
Zerstörung
Für den Fall der Zerstörung des Anwesens, ist die fällig werdende Versicherungssumme auf ein von der Eigentümerversammlung mit einfacher Stimmenmehrheit zu be-
nennendes Gemeinschaftskonto zu überweisen, über welches der Verwalter nur mit
Gegenzeichnung durch mindestens zwei von der Eigentümerversammlung benannte
Miteigentümer verfügen kann. Die Einzahlung hat bei einer mündelsicheren Bank
oder bei einem Notar zu erfolgen. Die von der Eigentümerversammlung aufgestellten
Bedingungen für die Verwendung der Versicherungssumme sind zu beachten.
Ist die Versicherungssumme ungenügend zur Wiederherstellung, so wird, falls Wiederaufbaupflicht überhaupt besteht oder beschlossen werden konnte (§ 22 WEG), der
Fehlbetrag von allen Miteigentümern im Verhältnis ihrer Anteile aufgebracht und
durch den Verwalter wie die Lastenbeiträge angefordert.
Überschreitet die Entschädigung die Wiederherstellungskosten, so wird der Überschuss einer Sonderrücklage der Verwaltung zugewiesen.
§ 22
Wiederaufbau
Die Wiederherstellung nach Zerstörung kann mit einfacher Mehrheit der Eigentümerversammlung beschlossen werden, wenn nicht mehr als die Hälfte des Wertes
des Gesamtgebäudes (ohne Wert des Grund und Bodens) zerstört ist. Dies gilt auch
dann, wenn der Schaden nicht völlig durch Versicherung, Rücklagebildung oder in
anderer Weise gedeckt ist.
Beträgt der Wert der Zerstörung mehr als die Hälfte des Gesamtwertes des Gebäudes, aber nicht mehr als ¾ des Gesamtwertes, so kann die Wiederherstellung mit ¾
Mehrheit der Eigentümerversammlung nach Stimmen beschlossen werden, auch
dann, wenn eine entsprechende Versicherungssumme oder sonstige Deckung nicht
zur Verfügung steht.
Auch durch qualifizierte Mehrheit kann eine anderweitige Verwendung einer ausreichenden Versicherungssumme als zum Wiederaufbau nicht beschlossen werden.
Bei Unfall oder Zerstörung hat der Verwalter die Aufgabe, alle notwendigen Maßnahmen unverzüglich zu ergreifen.
§ 23
Durchführung des Wiederaufbaues
Im Falle durchzuführenden Wiederaufbaus entscheidet die Eigentümerversammlung
in der Mehrheit, in der sie über den Wiederaufbau entschieden hat, über die Art und
Weise des Wiederaufbaues, die zu beauftragenden Unternehmer, Architekten und
die abzuschließenden Verträge und nötigen Maßnahmen.
§ 24
Durchführung der Eigentümerversammlung im Falle des Wiederaufbaus#
Die Eigentümerversammlung, die über die Frage und die Maßnahmen des Wiederaufbaues, die Verwendung der Versicherungssummen und die etwaige Auseinandersetzung zu entscheiden hat, ist nur beschlussfähig, wenn mindestens ¾ der Miteigentümer nach Stimmen in der Versammlung vertreten sind. Dies gilt jedoch nicht für
eine wegen Beschlussunfähigkeit der ersten Versammlung notwendig werdende
zweite Versammlung.
In der beschließenden Versammlung hat der Verwalter Bericht zu erstatten über Zerstörung, Versicherung und Zweckmäßigkeit des Wiederaufbaues. Die Versammlung
kann weitere Untersuchungen einem Sonderausschuss aus ihren Reihen übertragen
oder auch Sachverständige beauftragen.
§ 25
Teilwiederaufbau
Wird der Wiederaufbau, gleich aus welchen Gründen, nicht durchgeführt und kann
der Rest des Gebäudes weiterhin zweckmäßig verwertet werden, so steht es den
Eigentümern der erhaltenen Sondereigentumsräume frei, durch entsprechende Veränderung oder Ausbau, z.B. durch Neuaufsetzen eines Dachstuhles, sich ihre Sondereigentumsrechte zu wahren. Die Auflösung der Gemeinschaft ist in diesem Falle
ebenfalls ausgeschlossen. Dagegen sind diejenigen Eigentümer, deren Sondereigentumsräume zerstört sind, durch die verbleibenden Sondereigentümer zu entschädigen, soweit sie nicht durch die Versicherungssumme für den Wert ihrer Anteile abgefunden werden können. Die Ausscheidenden sind verpflichtet, ihre Miteigentumsrechte (unter Auflösung ihres Sondereigentums) an die verbleibenden Sondereigentümer zu übertragen. Die Entschädigung hierfür wird festgestellt wie folgt:
Kommt eine Einigung über die Entschädigung nicht zustande, so wird der Entschädigungsbetrag gemäß § 317 Abs. 2 BGB durch zwei Schiedsmänner bestimmt, von welchen jede Partei einen ernennt. Das Recht einer Partei zur Ernennung des Schiedsmannes geht auf die andere Partei über, wenn sie der
mittels eingeschriebenen Briefes an sie ergangenen oder ihr zugestellten Aufforderung zu der Ernennung nicht binnen zwei Wochen nachgekommen ist.
Einigen sich die Sachverständigen über die Entschädigungssumme nicht, so
wählen sie einen Obmann. Kommt es über dessen Person zwischen den Sachverständigen zu keiner Einigung, so wird der Obmann durch den Präsidenten
des zuständigen Landgerichts ernannt. Wird dann über die Entschädigungssumme keine Einigung erzielt, so ist der Durchschnitt der zuletzt von jedem der
drei Schiedsmänner ermittelten Entschädigungssummen maßgebend. Der Betrag ist in drei Jahresraten zu zahlen und bis zur Zahlung mit 4% pro Jahr zu verzinsen.
§ 26
Organe der Verwaltung
Organe der Verwaltung sind:
1. die Eigentümergemeinschaft
2. der Verwalter
§ 27
Eigentümerversammlung
In Versammlungen der Miteigentümer wird über die gemeinsamen Angelegenheiten
gesprochen, beraten und abgestimmt. Versammlungsleiter ist der Verwalter oder
eine von ihm bestimmte Person.
In der Versammlung hat jeder Miteigentümer so viele Stimmen, wie sein Miteigentumsanteil volle Tausendstel umfasst (vgl. § 5). Die jeweilige Versammlung kann auch
nach Köpfen abstimmen. Beantragt jedoch vor Abstimmung ein Miteigentümer die
Abstimmung nach Miteigentumsanteilen, ist hiernach zu verfahren.
Ein Beschluss kann auch außerhalb einer Eigentümerversammlung durch Rundlauf
gefasst werden. Ist innerhalb der von der Verwaltung gesetzten Frist zur Stimmabgabe eine Äußerung des Miteigentümers nicht erfolgt, gilt dieses als Stimmenthaltung.
Die Beschlüsse der Versammlung werden, soweit nichts anderes bestimmt ist, mit einfacher Stimmenmehrheit gefasst. Bei Stimmengleichheit gilt ein Antrag als abgelehnt.
Soweit in dieser Gemeinschaftsordnung Mehrheiten für Beschlüsse vorgesehen sind,
die zwingenden gesetzlichen Vorschriften widersprechen, tritt an ihre Stelle die gesetzliche Regelung. Soweit ein Beschluss der Gemeinschaft nur die Angelegenheit
eines abgeschlossenen Gebäudes betrifft, ohne dass die Interessen der übrigen Miteigentümer berührt werden – z.B. ob ein bestimmter Raum eines Gebäudes zum Abstellen für Fahrräder zu verwenden ist – zählen bei der Abstimmung nur Stimmen der
Miteigentumsanteile, die sich auf dieses Gebäude beziehen.
Der Verwalter muss zu jeder Angelegenheit als fachkundiger Berater gehört werden,
wenn er es verlangt. Er kann bei Ablehnung seiner Empfehlung verlangen, dass dies
in der in jedem Fall zu fertigenden Niederschrift aufgenommen wird.
Bei Abstimmungen hat der Verwalter kein Stimmrecht, es sei denn, dass er zugleich
Miteigentümer ist.
In Eigentümerversammlungen, zu denen der Verwalter nicht geladen ist, können keine bindenden Beschlüsse gefasst werden.
Die Miteigentümer tragen die Verantwortung für gefasste Beschlüsse oder Unterlassung notwendiger Maßnahmen.
§ 28
Vertretung
Ein verhinderter Miteigentümer kann sich in der Versammlung nur entweder durch
seinen Ehegatten, durch einen anderen Miteigentümer oder durch den Verwalter
vertreten lassen. Er muss seinem Vertreter als Ausweis eine schriftliche Vollmacht aushändigen, die der Niederschrift (§ 24 WEG) anzuheften ist. Juristische Personen können einen Vertreter benennen, welcher eine schriftliche Vollmacht auszuhändigen
hat, die der Niederschrift (§ 24 WEG) zuzuheften ist.
§ 29
Verwalter
Als Verwalter wird ______________________ – im folgenden Gesellschaft oder Verwalter
genannt – unwiderruflich für die Dauer von 5 Jahren bestellt. Wenn und solange die
Höchstdauer durch Gesetz eingeschränkt ist, gilt die gesetzliche Frist. Eine Abberufung des Verwalters aus wichtigem Grund bleibt unberührt. Die Fünfjahresfrist beginnt
mit dem Tage, der im gesondert abzuschließenden Verwaltervertrag vereinbart wird.
§ 30
Aufgaben des Verwalters
Die Verwaltung umfasst, abgesehen von den im Wohnungseigentumsgesetz festgelegten Aufgaben, insbesondere folgendes:
1. den baulichen Zustand des Anwesens zu überwachen.
2. im Interesse des Anwesens notwendige Rechtsstreitigkeiten zu führen.
3. den termingerechten Eingang der Wohngelder zu überwachen, säumige Miteigentümer zu mahnen, die übrigen Miteigentümer zuverlässig zu unterrichten,
wenn einer von ihnen länger als sechs Wochen mit seinen Leistungen in Verzug geraten ist,
4. notfalls die Vollstreckung nach diesem Vertrage durchzuführen, insbesondere
nach §36. Er darf aber erst dann vollstrecken, wenn der Rückstand eines säumigen Miteigentümers einschließlich der Kosten bis zu einem Betrag angewachsen ist, der das Dreifache des monatlichen Wohngeldes seines Wohnungseigentums erreicht. In anderen Fällen darf der Verwalter nur dann vollstrecken, wenn und soweit ihn ein ordnungsgemäß niedergeschriebener
durch die Mehrheit der in einem solchen Falle stimmberechtigten Miteigentümer beschlossener Auftrag dazu ausdrücklich bevollmächtigt. Säumige Miteigentümer haben kein Stimmrecht. Ein Miteigentümer ist säumig, wenn und solange ein Zahlungsrückstand bei ihm besteht, der den Bestimmungen der Ziffer
4, Satz 2 entspricht.
5. notfalls einen Beschluss nach § 8 WEG herbeizuführen.
6. ohne Verzug die üblichen Hausversicherungen gegen Feuer-, Leitungswasserund Haftpflichtschäden abzuschließen und aufrecht zu erhalten, insbesondere
die Versicherungen des § 20.
7. Versammlungen der Miteigentümer einzuberufen und zu leiten (§24 WEG). Auf
Verlangen von mehr als einem Viertel aller Stimmanteile ist er verpflichtet, eine
Versammlung einzuberufen.
8. als letzte Instanz über die Nutzung des Gemeinschaftseigentums (Grünanlagen, Parkplätze, Waschküchen, Trockenboden, Hofbenutzung und sonstige
gemeinschaftlichen Einrichtungen) zu entscheiden.
9. eine geeignete Hausordnung oder Benutzungsordnung für gemeinschaftliche
Einrichtungen aufzustellen und deren Einhaltung zu überwachen.
10. der Verwalter kann auch ohne die ausdrückliche Ermächtigung durch einen
Mehrheitsbeschluss gem. § 27 Abs. 2 Ziff. 5 WEG im Namen aller Miteigentümer und mit Wirkung für und gegen sie alle Ansprüche einschließlich solcher
gegen Miteigentümer gerichtlich oder außergerichtlich geltend machen und
die Zwangsvollstreckung betreiben. Eine Verpflichtung zur gerichtlichen Vertretung besteht nicht.
§ 31
Vollmacht
Der Verwalter ist unwiderruflich bevollmächtigt:
a) die Wohnungseigentümer zu vertreten, insbesondere alle in Ausführung der
Beschlüsse der Wohnungseigentümerversammlung notwendigen Rechtsgeschäfte und Rechtshandlungen vorzunehmen und die Gemeinschaft der
Wohnungseigentümer insoweit Behörden und Privatpersonen sowie Gerichten
gegenüber zu vertreten.
b) Aktiv- und Passivprozesse der Wohnungseigentümer im eigenen Namen für
Rechnung der Wohnungseigentümer durchzuführen. Ansprüche der Wohnungseigentümer sind ihm insoweit treuhänderisch zediert.
c) Willenserklärungen, die von den Wohnungseigentümern abzugeben oder
ihnen gegenüber zu erklären sind, entgegenzunehmen bzw. abzugeben.
d) Lasten- und Kostenbeiträge, Tilgungsbeiträge und Hypothekenzinsen anzufordern, in Empfang zu nehmen und abzuführen.
e) alle Zahlungen und Leistungen zu bewirken und entgegenzunehmen, die mit
der laufenden Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums zusammenhängen.
f) mit Wirkung für und gegen die Wohnungseigentümer im Rahmen seiner Verwaltungsaufgabe Verträge abzuschließen und sonstige Rechtsgeschäfte vorzunehmen. Von den Beschränkungen des § 181 BGB ist der Bevollmächtigte
befreit.
Der Verwalter kann jederzeit Untervollmacht erteilen. Dieser Unterbevollmächtigte
hat dieselben Befugnisse und Pflichten wie der Verwalter selbst.
Die vorstehende Vollmacht gilt, soweit gesetzlich zulässig, als unwiderruflich erteilt.
Soweit keine Unwiderruflichkeit gegeben ist, ist die Vollmacht widerruflich. Sie gilt
für den jeweiligen Verwalter. Auf jeden Fall gilt sie hier für ____________________ als
ersten Verwalter.
§ 32
Außerordentliche Versammlung und Beschlüsse
Außer den im Wohnungseigentumsgesetz vorgesehenen Fällen hat der Verwalter in
besonders dringenden Angelegenheiten oder dann, wenn er glaubt, die Verantwortung allein nicht mehr übernehmen zu können, Zusammenkünfte aller Miteigentümer
einzuberufen, um geeignete Beschlüsse herbeizuführen. Ist eine Zusammenkunft nicht
möglich oder nicht nötig, so holt er schriftliche Äußerungen der Miteigentümer ein.
Dann entscheidet er die Angelegenheit aufgrund der eingegangenen Rückäußerungen unter Berücksichtigung der jeweils vorliegenden Umstände.
§ 33
Überwachungsrecht des Verwalters
Der Verwalter hat für sich und seine Beauftragten das Recht, alle Gebäudeteile einschließlich der Sondereigentumsanteile zu angemessener Tageszeit zu besichtigen
und mit Bediensteten von Versorgungsträgern, Handwerksbetrieben etc. zu betreten,
sofern Veränderungen, Beseitigung von Schäden o.ä. an den Gegenständen des
gemeinschaftlichen Miteigentums erforderlich sind. Im Falle der Gefahr steht ihm das
Recht zum unverzüglichen Betreten der Räume, die im Sondereigentum stehen, zu
jeder Tageszeit zu.
Jeder Miteigentümer ist verpflichtet, schwere Schäden an seinen oder an den gemeinschaftlichen Teilen des Bauwerkes unmittelbar nach Bekanntwerden anzuzeigen. Darunter fallen vor allem gemeingefährliche Schäden wie Schwamm, Ungeziefer, Stabilitätsschäden usw.
§ 34
Sonderpflichten
Jeder Miteigentümer verpflichtet sich hiermit:
-
die Eigenart des Bauwerkes als gutes Wohnhaus zu wahren und zu schützen,
insbesondere die übrigen Miteigentümer weder durch auffallenden oder ungewöhnlichen Lärm, Ton oder Geräusch, noch durch Gerüche, Erschütterungen noch in sonst einer Weise zu belästigen oder ungebührlich zu stören oder
belästigen oder stören zu lassen. Eine Sondererlaubnis kann durch Beschluss
der Mehrheit der Miteigentümer erteilt oder entzogen werden.
-
für den Fall, dass er seinen Anteil kraft Gesetzes oder Rechtsgeschäftes gem. §
18 WEG verliert oder veräußert, sein Sondereigentum mit allen Nebenräumen
ohne Berufung au etwaige Schutzbestimmungen bedingungslos und sofort zu
räumen und in die Löschung aller seiner Rechte im Grundbuch einzuwilligen.
Der betroffene Miteigentümer verpflichtet sich, in einem solchen Falle dem
Verwalter so lange, bis er alle seine Räume übergeben hat, ein Nutzungsentgelt in Höhe des fünffachen monatlichen Wohngeldes für sämtliche Räume,
die zu seinem Sondereigentum gehören, und außerdem ein zusätzliches angemessenes Entgelt für die Nutzung der etwa vorhandenen besonderen Einrichtungen (Einbaumöbel, Kühlschränke und so weiter) zu bezahlen, mit denen sein früheres Sondereigentum ausgestattet ist,
-
für den Fall, dass das Wohnungseigentum durch Erbfall oder auf sonstige Weise an mehrere Personen fällt, ist sicherzustellen, dass diese unverzüglich einen
mit öffentlich beglaubigter Vollmacht versehenen Bevollmächtigten bestellen
und diese Bestellung dem Verwalter nachzuweisen. Dieser Nachweis muss innerhalb eines Jahres – von dem Erbfall angerechnet – geführt sein.
Bis zur Führung dieses Nachweises ist der Verwalter bevollmächtigt, die Rechte
des Erblassers in der Eigentümergemeinschaft wahrzunehmen.
Der Bevollmächtigte ist dem Verwalter und den übrigen Miteigentümern für
die Wahrnehmung und die Einhaltung der Rechte und Pflichten aus Woh-
nungseigentum und Gemeinschaftsordnung für die von ihm vertretenen Miteigentümer verantwortlich.
-
Jeder Wohnungseigentümer ist verpflichtet, einen Wechsel seiner Anschrift
oder Bestellung eines Vertreters unverzüglich dem Verwalter mitzuteilen. Ladungen und sonstige Erklärungen des Verwalters gelten mit dem dritten Tage
seit seiner Absendung durch den Verwalter als zugestellt, sofern sie schriftlich
abgegeben und an die zuletzt angegebene Anschrift adressiert sind. Zum Beweis des Abgangs genügt der Vermerk in den Akten des Verwalters.
-
Die Sondereigentümer sind verpflichtet, sich vor jeder Verfügung über ihr Eigentum, insbesondere bei Verkauf und/oder Belastung mit dem Verwalter
zwecks Einholung seiner Genehmigung in Verbindung zu setzen, um die ordnungsgemäße Verwaltung zu gewährleisten. Das gleiche gilt bei Vermietung
oder Verpachtung des Eigentums.
Bei einer Vermietung oder Verpachtung hat der Sondereigentümer seinen
Vertragspartner zu verpflichten, die in dieser Ordnung und der Hausordnung
festgelegten Bestimmungen einzuhalten, soweit sie Nutzung und Einordnung in
die Hausgemeinschaft betreffen. Dem Verwalter ist über die Einhaltung dieser
Bestimmung ohne Aufforderung, aber auch nach Aufforderung durch ihn, ein
entsprechender Nachweis zu führen.
§ 35
Vertragsverletzungen
Verstößt ein Miteigentümer gegen die ihm kraft Gesetzes, Teilungserklärung, Gemeinschaftsordnung, Vertrages oder Übung obliegenden Verpflichtungen, dann hat die
Eigentümerversammlung das Recht, durch Mehrheitsbeschluss:
a) Schadenersatz zu verlangen
b) in schweren Fällen von ihm gem. § 18 WEG die Veräußerung seines Wohneigentums zu verlangen,
c) zu versuchen, unvertretbare Handlungen sowie schuldhafte Unterlassungen
des Säumigen dadurch zu erwirken, dass sie – im Notfalle wiederholt – gerichtliche Titel erwirkt,
d) in allen anderen Fällen nach Abmahnung den Verwalter zu beauftragen
1. geschuldete vertretbare Handlungen auf Kosten des Säumigen vornehmen zu
lassen,
2. sonstige Maßnahmen im Rahmen der Gesetze und dieser Vereinbarungen zu
ergreifen, welche geeignet sind, den Willen der Gemeinschaft durchzusetzen.
§ 36
Entziehung des Wohnungseigentums
Für die Entziehung des Wohnungseigentums gelten §§ 18 und 19 WEG. Als Gründe
der Entziehung gelten über § 18 WEG hinaus gröbliche Verletzungen der in dieser
Vereinbarung niedergelegten Verpflichtungen in Bezug auf Eigentum, Nutzung und
Gebrauch des Gemeinschaftseigentums wie auch des Sondereigentums. Hierzu zählen nachbarrechtliche Störungen und schwere persönliche Missbilligkeiten. In allen
Fällen genügt der tatsächlich eingetretene Zustand, der gegenüber dem Verursacher zur Entziehung berechtigt, ohne dass ein Verschulden vorzuliegen braucht.
Für das Verfahren bei der Vollstreckung des Urteils selbst gelten die §§ 53 – 58 WEG.
Über § 55 hinaus wird dem Verwalter zur Pflicht gemacht, eine Terminbestimmung für
die Versteigerung an der für Anschläge im Haus vorgesehenen Tafel spätestens 4
Wochen vor dem Termin anzuschlagen.
Als eine schwere Verletzung der den anderen Miteigentümern gegenüber obliegenden Verpflichtungen gelten über die Bestimmungen des § 18 WEG hinaus noch folgende Verstöße, die ebenfalls zum Entzug des Wohnungseigentums berechtigen:
1. wenn der Miteigentümer oder eine zu seinem Haushalt gehörige oder
dort wohnende Person trotz Abmahnung gegen die Bestimmungen in §
34 dieser Gemeinschaftsordnung verstößt,
2. wenn der Miteigentümer sich mit der Erfüllung seiner monatlichen Verpflichtungen zur Lasten- und Kostentragung gem. § 16 Abs. 2 WEG länger als 3 Monate in Höhe eines Betrages im Rückstand befindet, welcher in der Summe das Fünffache des monatlichen Wohngeldes überschreitet,
3. wenn der Miteigentümer das Ansehen der Gemeinschaft in der Öffentlichkeit oder bei Behörden, Dienststellen oder Ämtern wider besseren
Wissens vorsätzlich oder grobfahrlässig herabsetzt.
§ 37
Beiträge (Wohngeld)
Sämtliche das Anwesen betreffende Zahlungen werden durch den Verwalter im
Namen und im Auftrage der Miteigentümer bezahlt. Zur Bestreitung dieser Beiträge
hat jeder Miteigentümer ein Wohngeld zu entrichten.
Jeder Miteigentümer ist verpflichtet, das auf ihn entfallende Wohngeld kostenfrei
monatlich im Voraus bis zum 5. des jeweiligen Monats an den Verwalter zu zahlen.
Insoweit ist jeder Miteigentümer verpflichtet, für die Dauer des Bestehens der Eigentümergemeinschaft ein Konto zu unterhalten und dem Verwalter auf seine jederzeit
mögliche Aufforderung hin eine Ermächtigung zur Abbuchung der Beiträge im Lastschriftverfahren zu erteilen.
Das Wohngeld stellt den Beitrag der Miteigentümer zu den Kosten und Lasten und
sonstige Leistungen dar. Das Wohngeld ist je nach den Umständen veränderlich. Es
setzt sich im Wesentlichen aus folgenden Einzelbeträgen zusammen:
a) Zins- und Tilgungsbeträge sowie andere Leistungen für die Baudarlehen, soweit diese Zahlungen im Einzelfall vom Verwalter besorgt werden.
b) Betriebskosten wie Steuern, Abgaben, Versicherungsbeiträge, Gebühren,
Fahrstuhlkosten etc.
c) Heizungs-, Wasser- und Stromkosten, Kosten der Treppenreinigung, des Hausmeisters oder anderem Personal sowie gemeinschaftliche Kosen der Verwaltung in der jeweils vereinbarten Höhe.
d) Anteile zur Ansammlung einer Instandsetzungsrücklage.
e) sonstige nicht besonders aufgeführte Zahlungen und Leistungen, die der ordnungsgemäßen Verwaltung dienen.
Die Beiträge zu den allgemeinen wie auch zu den besonderen Lasten sind zu Händen des Verwalters oder an eine durch diesen bestimmte Bank zum Fälligkeitstermin
oder nach Anforderung durch den Verwalter zu bezahlen. Der Verwalter wird hiermit
von den Miteigentümern mit Wirkung für und gegen ihre Rechtsnachfolger ermächtigt, nach Ablauf der für die Leistungen gesetzten Frist die Beitreibung nötigenfalls auf
dem Rechtsweg für die fälligen Beitragsleistungen zu besorgen.
Rückständige Leistungen sind mit jährlich 5 % über dem Diskontsatz der Bundesbank,
mindestens jedoch mit jährlich 6 % zu verzinsen. Daneben haften die säumigen Beitragsverpflichteten für alle durch den Verzug entstandenen Schäden nach dem geltenden Recht.
Für besondere Fälle kann die Eigentümerversammlung mit einfacher Stimmenmehrheit Vertragsstrafen bis zu 1 % der rückständigen Leistungen pro Tag bestimmen.
Desgleichen kann mit gleicher Mehrheit bestimmt werden, dass für Leistungsverpflichtungen eine dingliche Sicherung an den Eigentümerrechten der einzelnen Miteigentümer zu bestellen ist.
Der Verwalter wird ermächtigt, Miteigentümer, die mit der Bezahlung von Beiträgen
irgendwelcher Art in Verzug sind, von der Nutzung gemeinschaftlicher Einrichtungen
und Dienste auszuschließen (z.B. Garten, Waschküche, Trockenplätze, Hallenbad,
Sauna etc.), auch wenn die Rückstände nicht an den Beiträgen für diese Anlagen,
Einrichtungen oder Dienste entstanden sind. Etwaige Schadensersatzansprüche bleiben unberührt.
§ 38
Höhe der Beiträge (Wohngeld)
Die Höhe des Wohngeldes wird vom Verwalter festgesetzt und richtet sich nach dem
Wirtschaftsplan, den die Eigentümergemeinschaft mit einfacher Stimmenmehrheit zu
beschließen hat.
Das Wohngeld wird jährlich einmal nach Abschluss des Wirtschaftsjahres vom Verwalter abrechnet. Die Abrechnung gilt als genehmigt, wenn nicht binnen 2 Wochen
nach Bekanntgabe schriftlich Einspruch erhoben wird. Der Verwalter bestimmt Beginn und Ende des Wirtschaftsjahres. Die erste Abrechnung wird nach dem Ablauf
des ersten vollen Wirtschaftsjahres aufgestellt.
§ 39
Änderungen
Eine Änderung dieser Gemeinschaftsordnung bedarf der Zustimmung von ¾ der
Stimmen der in der Eigentümerversammlung vertretenen Miteigentümer. Eine solche
ist gemäß § 10 Abs. 2 WEG zur Eintragung ins Grundbuch anzumelden.
§ 40
Verbindlichkeit mit Zuständigkeit
Diese Vereinbarung ist Teil der Eintragungsbewilligung für das Sondereigentum und
erlangt damit Verbindlichkeit gegenüber Universal- und Sonderrechtsnachfolgern
aller Art (§ 10 Abs. 2 WEG).
Für Streitigkeiten wird grundsätzlich, unbeschadet § 43 WEG, das Gericht des belegenen Grundstücks vereinbart.
§ 41
Salvatorische Klausel
Falls in dieser Ordnung Bestimmungen aufgenommen sind, die zwingenden gesetzlichen Vorschriften widersprechen oder sonst ungültig sind, tritt an ihre Stelle die gesetzliche Regelung.
Die Gültigkeit der übrigen Bestimmungen wird dadurch nicht berührt.
[f200] A/S/G Rechtsanwälte
Unsere Vorlagen werden von kompetenten Rechtsanwälten und Rechtsanwältinnen
aufgrund aktueller Gesetzeslage und Rechtsprechung erstellt und regelmäßig angepasst. Bitte beachten Sie, dass unsere Vorlagen nicht alle Aspekte eines Einzelfalls
berücksichtigen können, sondern sich an einem Standardfall orientieren. Sollten Sie
sich nicht sicher sein, ob diese Vorgaben auch auf Ihre Anforderungen passen, können Sie den zuständigen Autor gern per Email oder telefonisch kontaktieren. Dieser
wird gern eine individuelle Anpassung für Sie vornehmen.
Dabei steht für uns neben der hohen Qualität unserer Arbeit auch die Kostentransparenz im Vordergrund. Fragen Sie daher nach einem konkreten Angebot für die individuelle Anpassung.
Wir freuen uns auf Ihre Anfrage!
Sie erreichen uns unter
[f200] A/S/G Rechtsanwälte
Friedrichstraße 200, 10117 Berlin
Tel.: 030-200 50 72-0
Fax: 030-200 50 72-10
Email: [email protected]
Oder lesen Sie mehr über unsere Dienstleistungen auf www.f-200.com