Steuerung des Einzelhandels

Die Steuerung des Einzelhandels auf
kommunaler Ebene
Beigeordneter Stephan Keller
Städte- und Gemeindebund NRW
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I. Einzelhandel: Fakten und Trends
Die Umsätze im Einzelhandel stagnieren
-
Umsatzentwicklung 1995 bis 2005: + 3,7%
-
Anteil am privaten Konsum
1995: 35,2 %
2005: 29,3 %
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I. Einzelhandel: Fakten und Trends
Die Verkaufsfläche wächst ungebremst
-
Flächenwachstum 1995 bis 2005: + 24, 2%
-
Verkaufsfläche in qm
1990: 77 Mio
2010: 125 Mio
Die Flächenproduktivität sinkt
-
Rückgang 1995 bis 2005: - 16,5 %
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I. Einzelhandel: Fakten und Trends
Der Einzelhandel wird zum „Markt ohne Mittelklasse“. Das
Einkaufsverhalten der Bürgerinnen und Bürger differenziert sich
nach
-
Lust- und Erlebniskauf (Markenorientierung, Mehrwert)
einerseits und
-
preisorientierten Bedarfskäufen andererseits („Aldisierung“
der Märkte)
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I. Einzelhandel: Fakten und Trends
Discounter dominieren die Grund- und Nahversorgung
Veränderung der Marktanteile im Lebensmitteleinzelhandel nach
Vertriebsform von 1973 bis 2005:
-
Discounter:
SB-Warenhäuser:
Supermärkte:
Sonstige:
6,3 %
14,1 %
26,5 %
53,1 %
=>
=>
=>
=>
40,6 %
25,9 %
23,0 %
10,5 %
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I. Einzelhandel: Fakten und Trends
Die durchschnittliche Betriebsgröße nimmt ständig zu
Veränderung der durchschnittlichen Verkaufsfläche nach
Vertriebsform von 1990 bis 2000:
-
Discounter:
SB-Warenhäuser:
Supermärkte:
379
2662
691
=>
=>
=>
439
3457
747
Verkaufsflächenuntergrenze für bestimmte Fachmärkte:
-
Möbelmärkte:
Baumärkte:
25.000 qm
10.000 qm
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I. Einzelhandel: Fakten und Trends
Mit zunehmender Größe der Betriebe wird das
Nahversorgungsnetz immer grobmaschiger
Konsequenz: Die Standortfrage gewinnt weiter an Bedeutung
-
mit Blick auf eine ausreichende Nahversorgung und
-
mit Blick auf das EH-Angebot in den Zentren (Supermärkte und
Discounter als Frequenzbringer)
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I. Einzelhandel: Fakten und Trends
Nicht-integrierte Standorte sind gegenüber integrierten
Standorten im Vorteil wegen
-
der günstigeren Betriebskostenstruktur
-
der guten Verfügbarkeit entsprechender Flächen
-
des Kundenverhaltens einer mobilen Bevölkerungsmehrheit
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II. Ziele kommunaler Einzelhandelssteuerung
1. Ausgeglichene Versorgungsstrukturen/Wohnungsnahe
Grundversorgung
2. Attraktive Zentren
3. Geeignete Standorte für großflächigen, nicht zentrenrelevanten
Einzelhandel
4. Vermeidung von Wettbewerbsverzerrungen
5. Nachhaltige Entwicklung, insbesondere mit Blick auf Verkehr und
Flächenverbrauch
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III. Das planungsrechtliche Instrumentarium
1. § 11 Abs. 3 BauNVO
2. Beplante Bereiche
3. Unbeplanter Innenbereich
4. [Außenbereich]
5. Vorgaben der Landesplanung
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III. Das planungsrechtliche Instrumentarium:
§ 11 Abs. 3 BauNVO
Kernaussage: Einzelhandelsgroßprojekte nur in Kern- oder
Sondergebieten
•
Einkaufszentren
•
Einzelhandelsbetriebe, die
- großflächig sind und
- sog. „Fernwirkungen“ haben können.
- Regelvermutung für Fernwirkung bei 1200 qm Geschossfläche
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III. Das planungsrechtliche Instrumentarium:
§ 11 Abs. 3 BauNVO
Kriterien zur Widerlegung der Regelvermutung
•
•
•
•
•
Gliederung und Größe der Gemeinde
Sicherung der verbrauchernahen Versorgung
Warenangebot des Betriebes
Atypische Fallgestaltungen (betriebliche oder städtebauliche
Besonderheiten)
Insbesondere bei Lebensmittelmärkten:
- Non-Food < 10 % VK
- verbrauchernahe Ansiedlung
- verträgliches Verkehrsaufkommen
- integrierter Standort
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III. Das planungsrechtliche Instrumentarium:
Beplante Bereiche
1. Grundsätzlich: Großflächige EH-Betriebe nur in MK oder SO;
beachte: Zulässigkeit in anderen Gebieten u. U. bei älteren
Bebauungsplänen!
2. Nicht-großflächige Betriebe, insbesondere Lebensmittel-EH:
- WR: nur Läden zur Deckung des täglichen Bedarfs
- WA: Läden zur Versorgung des Gebiets
- MI: ausgewogene Mischung Wohnen/Gewerbe und keine
unzumutbaren Immissionen
- GI/GE: grundsätzlich zulässig
=> Möglichkeiten der planerischen Feinsteuerung nutzen!
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III. Das planungsrechtliche Instrumentarium:
Beplante Bereiche
Ausschluss und Beschränkung des EH in Baugebieten zum
Schutz zentraler Versorgungsbereiche
=> „Feinsteuerung“ gem. § 1 Abs. 5 und Abs. 9 BauNVO
Pr.:
- Bestimmtheit der Festsetzung (abschließende Sortimentsliste)
- Städtebauliche Erforderlichkeit
- Besondere städtebauliche Gründe bei § 1 Abs. 9
- sachgerechte Abwägung der Interessen
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III. Das planungsrechtliche Instrumentarium:
Unbeplanter Innenbereich
Zulässigkeit von Einzelhandelsvorhaben nach § 34 BauGB
1. Einfügen in die nähere Umgebung
2. Gesicherte Erschließung
3. Keine zentrenschädigenden Auswirkungen (§ 34 Abs. 3
BauGB)
Pr.: Viele Streitfragen zu § 34 Abs. 3 BauGB noch nicht
geklärt!
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III. Das planungsrechtliche Instrumentarium:
Ausschlussbebauungsplan nach § 9 Abs. 2 a BauGB
Zusätzliche Steuerungsmöglichkeit im unbeplanten Innenbereich:
Die Gemeinde hat die Möglichkeit….
-
-
durch einfachen Bebauungsplan
zur Erhaltung oder Entwicklung zentraler Versorgungsbereiche
zentrenrelevanten Einzelhandel außerhalb der zentralen
Versorgungsbereiche durch eine Festsetzung gemäß § 9 Abs. 2 a
BauGB auszuschließen,
ohne ein Baugebiet festsetzen zu müssen.
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III. Das planungsrechtliche Instrumentarium:
Vorgaben der Landesplanung
§ 1 Abs. 4 BauGB: Bauleitpläne sind den Zielen der
Raumordnung anzupassen
=> seit 5. Juli 2007: § 24a LEPro
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III. Das planungsrechtliche Instrumentarium:
Vorgaben der Landesplanung
Kernaussagen von § 24a LEPro:
1.
Großflächige EH-Betriebe (§ 11 Abs. 3 BauNVO) mit
zentrenrelevanten Hauptsortimenten müssen in die zentralen
Versorgungsbereiche ZVB)
2.
Art und Umfang des Vorhaben richtet sich nach der Funktion des
ZVB (zentralörtliche Gliederung ?)
3.
Kommunen definieren zentrale Versorgungsbereiche
4.
Kommunen definieren Zentrenrelevanz von Sortimenten unter
Beachtung einer Liste von zentrenrelevanten Leitsortimenten
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III. Das planungsrechtliche Instrumentarium:
Vorgaben der Landesplanung
Kernaussagen von § 24a LEPro:
5.
Beeinträchtigungsverbot bzgl. der innergemeindlichen
Zentrenhierarchie, bzgl. der ZVB in den Nachbargemeinden und
bzgl. der wohnungsnahen Grundversorgung (beachte:
Regelvermutung Umsatz/Kaufkraft!)
6.
Begrenzung für zentrenrelevante Nebensortimente auf 10% der
VK oder max. 2500 qm
7.
Weitere Regelungen bzgl. FOC und bzgl. interkommunaler
Zusammenarbeit
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IV. Die Bedeutung von Einzelhandels- und
Zentrenkonzepten
1. Städtebauliche Beurteilungsgrundlage
2. Rechtssicherheit bei Einsatz des planungsrechtlichen
Instrumentariums
- Abwägungsbelang § 1 Abs. 6 Nr. 4 und 11 BauGB
- Kern- und Sondergebietsausweisungen
- Vermutungsregel im Rahmen von § 11 Abs. 3 BauNVO
- Bewertung Zentrenschädlichkeit i.S.d. § 34 Abs. 3 BauGB
- Ausschlussplanung gem. § 9 Abs. 2a BauGB
- planerische Feinsteuerung gem. § 1 Abs. 9 BauNVO
3. Gesamtplanung statt Einzelfallbetrachtung
4. Planungssicherheit für Investoren
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V. Anforderungen an ein Einzelhandels- und
Zentrenkonzept
1. Einzelhandelsgutachten mit Aussagen zu…
- Angebots- und Nachfragestruktur
- Prognose Bevölkerungsentwicklung
- ökonomischen Rahmenbedingungen
- spezifischen Sortimentslisten
- Strategien zur Verbesserung der EH- und Zentrenentwicklung
2. Auf dieser Basis Festlegung…
- einer Zentrenstruktur
- Standorte für die Grund- und Nahversorgung
- Standorte für großflächigen, nicht zentrenrelevanten EH
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V. Anforderungen an ein Einzelhandels- und
Zentrenkonzept
3. Verfahren
- Einbeziehung der Akteure des Handels
- Beteiligung der Öffentlichkeit
- Interkommunale Abstimmung
- möglichst breite Mehrheiten
- regelmäßige Aktualisierung
4. Konsequente Umsetzung mit Hilfe des Planungsrechts
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Ende
Vielen Dank für Ihre
Aufmerksamkeit !
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