Konzept - Blog.de

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Gemeinde Bad Zwischenahn
nur für den internen Gebrauch
Nachnutzung des
Bundeswehrkrankenhauses Rostrup
Analyse und Bewertung
der Konzepte nach der
Nachbesserung durch die Bewerber
confidential
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Die Bewerber
nur für den internen Gebrauch
1
Für Pioneer Europe Investments Ltd.
Thalen Consult GmbH
2
Für EPS Projektmanagementgesellschaft mbH
ARGE: Machleidt + Partner Büro für Städtebau
bgmr Landschaftsarchitekten
werner behrens architekten ingenieure
3
Für SCHWEBO Grundstücks- und
Vermietungs-GmbH
ARGE: SCHWEBO GmbH
Dipl.-Ing. Arch BDA F. Brockmann
Dr. jur. Joachim Kurtz
Dipl.-Kfm. J. Könisser
"SUPERIOR RESORT ZWISCHENAHNER MEER"
4 Für Abalio GmbH & Co. KG
ARGE: abalio Projektentwicklung
DeZwarteHond
Erhard Stammberger-Riemer
confidential information
nur für den internen Gebrauch
Analyse
Überarbeitetes Konzept 2
- Die vorgesehenen Nutzungen EPS
Projektmanagementgesellschaft
mbH
• Ferienhäuser am Fleet
• Hotel mit Badehaus (nur für Hotel)
• Konferenzpavillon auf dem Wasser
• Tagungs- und Bankettbereich bis
400 Teilnehmer
• Hausboote
• Marina
• Anlegemöglichkeit für Weiße Flotte
• Sporteinrichtungen
• Restaurant und Café
• Ferienhäuser im Wald
• optional: Fachklinik, Sanatorium,
betreutes Wohnen
Überarbeitetes Konzept 3
- Die vorgesehenen Nutzungen SCHWEBO Grundstücksund Vermietungs-GmbH
• Ferienhäuser im Parkvillage mit
Wasserzug
• Hotel mit Gastronomie und
Tagungsraum bis 100 Personen
• Sport- und Wellnessanlagen
• Spiel- und Liegewiese
• Tagungs- und Konferenzzentrum
• Ferienhäuser im Golfvillage
• Golfclub - Gastronomie
• Marina
• Anleger für die Weiße Flotte
• Marktplatz
• Café
• Ladengeschäfte
• Atelierhof mit Werkstatt
Überarbeitetes Konzept 4
- Die vorgesehenen Nutzungen Abalio GmbH & Co. KG
• Marktplatz und Rezeption
• Ferienhäuser „Dorf“
• Ferienhäuser „Villa“
• Reiterhof mit Reithallen
und Stallungen
• Seminar-/Gesundheitshaus
• Restaurants, Kasino und
Marina
• Spielscheune
• Spiel- und Sportwiese
• Bad- und Saunalandschaft
• Hausboote
• Segelhafen Marina
• Anleger Weiße Flotte &
Seebühne
• Tagungsräume (altes Lehrsaalgebäude)
Vergleichende Übersicht über
Nutzungen und Größeneinheiten
Konzept
Ferienhäuser
1
32 Häuser Typ A
135 Häuser Typ B
53 Häuser Typ C
= 200 WE mit
insg. 1.468 Betten
Hotel
150 Zimmer
insges. 300 Betten
Konzept
2
Konzept
3
19 Häuser (Fleet)
4-8 WE = 144 FeWo
ca. 720 Betten
14 Hausboote mit insg.
84 Betten
70 Ferienhäuser
ca. 420 Betten
60 Häuser Ferienvillage
30 Häuser Golfvillage
inges. ca. 200 WE
800 bis 1.000 Betten
150 Zimmer
insges. 300 Betten
120 bis 150 Zimmer
insges. 300 Betten
Konzept
4
73 Ferienhäuser „Dorf“
60 Ferienhäuser „Villa“
67 Ferienhäuser „Reiterhof“
insges.: ca. 200 Ferienhäuser
Insges. 996 Betten
-
-
-

-

Spiel- und Sportmöglichkeiten, Badehaus
Erlebnisschwimmbad
Mehrzwecksporthalle
Spielscheune
Spielscheune
Saunalandschaft
Schwimmbad
Gesundheit/Wellness

optional: Fachklinik

Gesundheitszentrum
Seminar/Tagungen

bis 400 Pers.
Reiter-Resort
-
-
-

ca. 24 Liegeplätze
Marina (40 Liegepl.),
Hausboote, Fähranleger
Marina (20 Liegepl.)
Fähranleger
Marina, Hausboote,
Fähranleger
Golf-Resort
-
-

-
Gastronomie




Markt/Einkaufen

-
Marktplatz
(Marktplatz)
Kultur und Bildung
Sport und Spiel
Marina
bis 500 Pers.
Kleinere hotelbezogene
+ bis 100 Pers. im Hotel Tagungsmöglichkeiten
Konzept 2
- Architektur und Städtebau Bauweise/Geschossigkeit
Teilbereich Feriensiedlung
- Offene Bauweise im Bereich der
Siedlung mit eingeschossigen
Einzelhäusern (zwei Bereiche:
50 Ferienhäuser im nördlichen Cluster
und 20 Ferienhäuser im südlichen
Cluster)
Teilbereich Konferenz/Tagung
- Nutzung/Erweiterung der ein- bis zweigeschossigen Bestandsgebäude
(Waldgehöft) und zusätzliches Gebäude
(Tagung)
- Solitärer, schwimmender Pavillon
Konzept 2
- Architektur und Städtebau Bauweise/Geschossigkeit
Teilbereich Siedlungsband
- Zwei- bis dreigeschossiges (plus Dach) Hotel
und eingeschossiges Badehaus bilden eine
zentrale, bauliche Klammer
- Verdichtete Bauweise
- Gebäudekomplex liegt ca. 1,5 Meter erhöht
auf einer Warft
Teilbereich Fenster zum Meer
- Zentraler Bereich bleibt unbebaut
- Gereihte, zweigeschossige kompakte Ferienhäuser in offener
Bauweise
- Die vier dem Hotel benachbarten Gebäude
sind dreigeschossig
- Gruppe zweigeschossiger Hausboote
auf dem Meer
- Café am Meer
Teilbereich Sport und Spiel
Konzept 2
- Architektur und Städtebau Gebäudekubatur/Fassadengestaltung/
Materialien/Farbgebung
Hotel
- In klassischer Seebäder- bzw. HerrenhausArchitektur vorgesehener Baukörper
- U-förmiger Baukörper, bestehend aus einem
dreigeschossigen Hauptbaukörper mit seitlichen
Querflügeln
- Hell verputzte Lochfassade mit symmetrischer
Gliederung
- Walmdachstruktur mit dunkler Pfanneneindeckung
Ferienwohnungen
- Zwei- und dreigeschossige kompakte Einzelhäuser
in Seebäderarchitektur
- Satteldächer mit dunkler Pfanneneindeckung
- Lochfassade mit symmetrischer Gliederung
- Fassaden mit vertikaler Holzverkleidung
- Zur Stärkung der Individualität sollen auch andere
Fassaden, Materialien und Dachformen zur
Anwendung kommen
- Anordnung entlang von Fleeten
Konzept 2
- Architektur und Städtebau Gebäudekubatur/Fassadengestaltung/
Materialien/Farbgebung
Ferienhäuser auf dem Wasser
- Ferienhäuser mit Hausbootcharakter
- Zweigeschossige Einzelgebäude auf Beton-Ponton
mit Holzdeck
- Flach geneigte Satteldächer
- Maritime Materialien
- Fassadengestaltung mit großen Fensterflächen
Konferenzpavillon
- Maritimer eingeschossiger Pavillon mit quadratischem Grundriss und Zeltdachkonstruktion
- Große Dachüberstände
- Beton-Ponton mit Holzdeck und überwiegender
Glasfassadenstruktur
Konzept 2
- Architektur und Städtebau Verkehrliche Anbindung
- Erhaltung und Nutzung der vorhandenen Erschließungsstruktur
für die Haupterschließungsachse
- Es sind drei Anknüpfungspunkte an die Elmendorfer Straße vorgesehen, dadurch mögliche
Trennung der Nutzungsbereiche
- Lineare Wegeführung; zum einen parallel zur
Elmendorfer Straße und orthogonal mit Hinführung zu Anziehungspunkten auf dem Wasser
- Aufnahme historischer Wegeführung
- Park-/Stellplätze in der Distanzzone zur Elmendorfer Straße
- Nur Anlieferungs- und Anliegerverkehr
(Ferienhäuser)
- Promenade vor dem Teilbereich Siedlungsband
- Bestehendes Wegenetz wird erweitert
- Zusätzlich Anbindung über den Wasserwege
- vermutlich Brückenbauwerk als Anbindung zum Park der Gärten
Konzept 2
- Architektur und Städtebau Der öffentliche Raum
- Erhaltung und Stärkung der offenen Parkstruktur
- Führung dreier Sichtachsen zum Erleben des
Meeres
- Schaffung einer großen grünen Freifläche
zwischen den beiden Fleeten, die mit Wegen
durchzogen ist
- Es sind zwei zentrale Parkplätze zwischen der
Elmendorfer Straße und dem Siedlungsband
vorgesehen, das Areal soll autofrei bleiben
- Das Resort ist als offenes und frei zugängliches Areal vorgesehen
- An drei Orten werden drei besondere Zielorte
am Meer geschaffen
Konzept 2
- Ökologische Qualität Belange von Natur und Landschaft
- Schaffung eines Baumfilters ("Grüner Puffer")
zur Elmendorfer Straße
- Berücksichtigung der Fleete und Feuchtgebiete (Grabenstrukturen)
- Maßnahmen zur Entsiegelung für zukünftige
Grünbereiche
- Minimierung der Versiegelung im Landschaftsschutzgebiet
- Die natürliche Uferkante wird größtenteils
erhalten, nur unterbrochen durch die Zielorte
am Meer
- Altholzbestände in der historischen Parkanlage werden nach Möglichkeit integriert
und gesichert
- Schwerpunkt der Bebauung wird landseitig
realisiert
Konzept
3
Superior-Resort Zwischenahner Meer
- Park-Village
- Golfvillage
- Marktplatz mit
Einkaufsmöglichkeiten,
Café, Dienstleistungen
und Serviceeinrichtungen
- Konferenz, Tagung
- Hotel, Wellness,
Gastronomie, Tagung
- Marina
- Anleger Weiße Flotte
- Sport, Freizeit
- Kultur (Atelierbereich)
Konzept 3
- Architektur und Städtebau Bauweise/Geschossigkeit
Club-Hotelbereich
- Funktionsbezogene Gebäudeeinheiten mit verschiedenen Dachformen bilden mit den Sport- und
Wellnesseinrichtungen sowie den Tagungsmöglichkeiten einen Komplex additiver Bauten
- Zwei- bis dreigeschossige Gebäude (Firsthöhe
bis 14 m) mit rechteckigen Grundrissen
Konferenz- und Tagungszentrum
- Nutzungen werden in der denkmalgeschützten
Bausubstanz bzw.in einem neuen Gebäude
untergebracht
Konzept 3
- Architektur und Städtebau Bauweise/Geschossigkeit
Golfvillage
- Offene Bauweise mit 30 (eingeschossigen) Ferienhäusern auf parkähnlichen Einzelgrundstücken
- Aneinanderreihung entlang geradliniger Erschließungswege
- Drei zusätzliche Golfbahnen auf dem Gelände,
Organisation über Golfclub am Meer e.V.
- Keine einheitliche Ausrichtung und Gebäudekörper
Parkvillage
- Offene Bauweise mit 60 (eingeschossigen) Ferienhäusern
auf parkähnlichen Einzelgrundstücken, weitgehend autofrei organisiert
- Umlaufender Erschließungsring
- Einzelne kurze Stichstraßen zur Erschließung der Häuser
- Keine einheitliche Ausrichtung und Gebäudefluchten
- Anlage eines Wasserzuges
Konzept 3
- Architektur und Städtebau Bauweise/Geschossigkeit
Sport-, Wellness- und Fitnessanlage, Erlebnisbad
In- und Outdooranlagen
- zusammen mit Hotel bilden diese Einheiten mit
unterschiedlich ausgerichtete Dächern einen
Gebäudekomplex
- Zweigeschossigkeit
Kultur- und Bildungseinrichtungen (Atelier, Werkstätten ...)
- Frei stehende Einzelgebäude in Parkrandlage
- Keine Aussage zur Geschossigkeit
Konzept 3
- Architektur und Städtebau Bauweise/Geschossigkeit
Marktplatz, öffentliche Spiel- und Liegewiese, Marina
- Drei lang gestreckte Gebäudekörper,
in Z-Form positioniert
- Ovaler Einzelbaukörper mit Caféhausnutzung
- Gebäudefronten bilden Marktplatz aus
- Marktplatz jetzt mit Öffnung zum Meer
- Marktplatz mit Fahrradstation, öffentlichen
Dienstleistungen, Infrastruktur und Läden
- Anleger für die Weiße Flotte
Konzept 3
- Architektur und Städtebau Gebäudekubatur/Fassadengestaltung/Materialien/Farbgebung
Aufgrund nicht vorliegender aussagekräftiger Architekturzeichnungen und -beschreibungen sind Aussagen über Gebäudekubatur, Fassadengestaltung, Materialien sowie
Farbgebung nur vage möglich. Die Dachaufsichten lassen einen Mix aus Sattel-, Walmund Flachdächern vermuten.
Die Gebäude sollen eine klassizistische Putzfassadengestaltung in Anlehnung an die
Zwillingsvillen im Ortszentrum von Bad Zwischenahn erhalten. Es ist eine feingliedrige
Unterteilung durch Zierelemente, Gauben, Erker, Loggien, Balkone und Arkaden
vorgesehen.
Die Ferienhäuser in Holzbauweise werden hell gestrichen und erhalten dunkle Dacheindeckungen.
Neubauten beim Marktplatz und des Konferenzzentrums sollen sich, mit Ausnahme
des bunten Einzelbaukörpers (Café), in die Architektursprache einfügen.
Konzept 3
- Architektur und Städtebau Verkehrliche Anbindung
- Schaffung dezentraler Park-/Stellplätze,
Anordnung ist funktionsbezogen
- Zusätzlich Anbindung über den Wasserweg
- Erhaltung des Rundwanderweges
- Ausbau des Fuß- und Radwegenetzes
- Brückenbauten über die Elmendorfer Straße
zur Anbindung des Golfplatzes und des
Parks der Gärten
- Es sind zwei verkehrliche Anknüpfungspunkte
an die Elmendorfer Straße vorgesehen
- Öffentliche Durchlässigkeit zwischen Marktplatz und Wasserkante
- Erhaltung und Nutzung der vorhandenen
Erschließungsstruktur
Konzept 3
- Architektur und Städtebau Der öffentliche Raum
- Öffentliche Durchwegung des Geländes
- Öffentliche Nutzung vieler Einrichtungen
- Schaffung einer großen grünen Freifläche
(Spiel- und Liegewiese) zwischen Markt und
Wasser, die mit Wegeführungen durchzogen
ist
- Keine Durchlässigkeit des Ferien- und GolfVillages
- Führung einer Sichtachse zum Erleben des
Meeres
Konzept 3
- Ökologische Qualität Belange von Natur und Landschaft
- Inanspruchnahme des Landschaftsschutzgebietes durch Freiflächennutzung, Grünflächen, Golfbahn und
1000 m² großes Konferenzgebäude
(Neubau)
- Geplante Aufforstung innerhalb der
bebauten Flächen
- Nur eine Steganlage im Bereich der
Uferkante
- Versiegelungsgrad der Landschaft
bleibt gegenüber Bestandsbebauung
gleich
- Angebot von umweltfreundlichen
Verkehrsmitteln wird vorgehalten
Konzept 4
- MeerSinn -
- Ferienhäuser
- Sport und Spiel
- Gesundheit/Wellness
- Tagungsmöglichkeiten
- Marina
- Hausboote
- Bootsanleger
Konzept 4
- Architektur und Städtebau Bauweise/Geschossigkeit
Ferienhäuser "Reiterhof"/Reiter-Resort
- Offene Bauweise mit Einzel-"Ranchhäusern"
- Reithalle sowie Gebäude Tierarzt, Pferdeklinik
und Stallungen
Spielscheune, Bad und Saunalandschaft
- Eineinhalbgeschossiges Einzelgebäude
Restaurants
- Nutzung der ein- bis zweigeschossigen bestehenden Gebäude, bzw. eingeschossiger Neubau
bei Marina
Ferienhäuser „Dorf“ und „Villa“
- Offene Bauweise mit ein- bis zweigeschossigen
Einzelhäusern, nordwestlicher Bereich in Clusterausbildung
Seminar- und Gesundheitsbereich
- Offene Bauweise im Bereich des Feriendorfes
mit eingeschossigen Einzelhäusern
- Seminarhaus als größeres Gebäudevolumen
Konzept 4
- Architektur und Städtebau Gebäudekubatur/Fassadengestaltung/
Materialien/Farbgebung
Ferienhäuser „Reiterhof“
- Holzelementbauweise
- Anthrazitfarbene Holzfenster und -türen
- Deckelschalung aus Lärchenholz
- Anthrazitfarbenes Ziegeldach
- Balkone und Loggien in Holzbauweise
- Aufgeständerte Terrasse in Holzbauweise
- Mittlere Traufhöhe 3,00 m, mittlere Firsthöhe 6,00 m
Rezeption/Sauna/Wellness
- Massivbauweise
- Fassade in rotbraunem Ziegelmauerwerk
- Weiße Holzfenster und -türen
- Rotbraune Ziegeldächer
- Weiße Arkaden als Holzkonstruktion
- In Teilen zweigeschossig
- Mittlere Traufhöhe 7,00 m, mittlere Firsthöhe 12,00 m
Rezeption und
Spielscheune
Konzept 4
- Architektur und Städtebau Ferienhäuser „Dorf“
- Holzelementbauweise mit massivem Kern
- Sandfarbene Holzfenster und -türen
- Fassade in Stülpschalung aus Lärchenholz und
ockerfarbenem Ziegelmauerwerk
- Anthrazitfarbenes Ziegeldach
- Balkone und Loggien in Holzbauweise
- Aufgeständerte Terrasse in Holzbauweise
- Zweigeschossig durch Drempel und Dach
- Mittlere Traufhöhe 6,00 m, mittlere Firsthöhe 10,00 m
Ferienhäuser „Villa“
- Holzelementbauweise und Massivbauweise
- Weiße Holzfenster und -türen
- Ockerlehmfarbenes Ziegelmauerwerk
- Reetdach
- Aufgeständerte Terrasse in Holzbauweise
- Eingeschossig, teilweise mit Galerien
- Mittlere Traufhöhe 3,00 m, mittlere Firsthöhe 7,00 m
Konzept 4
- Architektur und Städtebau Spielscheune, Reithalle, Stallungen
- Holzskelettbauweise und Massivbauweise
- Farbige Stahl-/Holzfenster und -türen
- Fassade in Deckelschalung aus Lärchenholz und rotbraunem Ziegelmauerwerk
- Strukturiertes Metalldach auf Holzkonstruktion
- Spielscheune zweigeschossig, mittlere Traufhöhe 7,00 m, mittlere Firsthöhe 12,00 m
- Reithalle eingeschossig, mittlere Traufhöhe 7,00 m, mittlere Firsthöhe 18,00 m
- Stallungen eingeschossig, mittlere Traufhöhe 4,00 m, mittlere Firsthöhe 12,00 m
Seminargebäude
Gesundheitszentrum
Konzept 4
- Architektur und Städtebau Restaurant am Anleger
- Holzskelettbauweise
- Fassade in rotbraunem Ziegelmauerwerk
- In Teilen Stülpschalung aus Lärchenholz
- Weiße Holzfenster und -türen
- Reetdach
- Weiße Arkaden als Holzkonstruktion
- Aufgeständerte Terrasse in Holzbauweise
- eingeschossig
- Mittlere Traufhöhe 3,50 m, mittlere Firsthöhe 7,00 m
Hausboote
- Holzbalkenkonstruktion
- Hinterlüftete Fassade
- Fensterrahmen aus Holz (lackiert)
- Fenstereinfassungen Fassade in Lärche
- Vorbereitung für Solar/Photovoltaik
- Höhe 4,6 m + 0,9 m
Konzept 4
- Architektur und Städtebau Verkehrliche Anbindung
- Erhaltung und Nutzung der vorhandenen Erschließungsstruktur für die Haupterschließungsachsen
- Neuanlage von untergeordneten Erschließungsstraßen
im Bereich der Feriendorfstrukturen:
> Die Ferienhäuser „Dorf“ und „Villa“ sind clusterartig um
einen Erschließungsstich angeordnet.
> Die Ferienhäuser des Reiterhofes/
Reiter-Resort sind über Ringstraßen
erschlossen.
- Zusätzlich Anbindung über den Wasserweg
- Es sind mindestens zwei Anknüpfungspunkte an die Elmendorfer Straße vorgesehen
- Bestehendes Wegenetz wird erweitert
- Anbindung Golfplatz und Park der Gärten
über Querungshilfen
Konzept 4
- Architektur und Städtebau Der öffentliche Raum
- Erhaltung und Stärkung der offenen Parkstruktur
- Durchlässigkeit durch Verknüpfung der einzelnen Bereiche über Fußwege
- Führung der Hauptachsen auf gastronomische
Einrichtung und Bootsanleger
- Das Resort ist als offenes und frei zugängliches
Areal vorgesehen
- Sichtachsen zum Erleben des Zwischenahner
Meeres
Konzept 4
- Ökologische Qualität Belange von Natur und Landschaft
- Bewahrung der offenen
Parklandschaft
- Schaffung eines transparenten Parks
- Auslichtung des Unterholzes
- Spiel mit Licht und Schatten
- Rodung des Unterholzes
- Weitgehende Erhaltung der
natürlichen Uferkante
- Schaffung von Farbakzenten
durch bunt blühende Gehölze
- Weitgehende Beachtung des
Landschaftsschutzgebietes
Bewertung
Konzeptbezogene Kriterien
für die Vergabe
Verbindliches
Betreiberkonzept
Ergänzung der touristischen
Infrastruktur der Gemeinde
Vergabekriterien
Architektonische und
städtebauliche Qualität
Finanzierungskonzept
Ökologische Qualität
Gewichtung der Vergabekriterien
Ergänzung der touristischen
Infrastruktur der Gemeinde
Verbindliches
Betreiberkonzept
15 %
25 %
25 %
Architektonische und
städtebauliche Qualität
15 %
Finanzierungskonzept
20 %
Ökologische Qualität
Konzept 2
- Fenster zum Meer -
Konzept 2
Architektonische und städtebauliche Qualität
- Eingliederung in das bestehende städtebauliche Umfeld
(zum Beispiel Bauweise, Farbgebung, Höhe der Gebäude, Fassadengestaltung).
- Bauqualität, Materialwahl (Instandhaltung, Nachhaltigkeit, Alterungsprozess), Ortsbild.
Stärken
Schwächen
• Sehr klare und strenge Zonierung
der Bauweisen, dreigeschossige
Bau-körper in angemessener
Entfer-nung vom Meer
• Eingeschossige Ferienhaussiedlung im Bereich Elmendorfer
Straße
• Überzeugende Proportionen der
Baukörper in U-Form mit geringeren Bauhöhen zum Meer hin, hierdurch ins Landschaftsbild eingepasst
• Nur für Hotel und Ferienhäuser
Blickbeziehung zum Meer
• Blickbeziehung und Orientierung
des Hotels und der zwei- bis dreigeschossigen Ferienhäuser zum
Meer, hierdurch hoher Wiedererkennungswert und Identität mit
Alleinstellungsmerkmal „Seeblick
für fast alle“
• Architekturbild als gebauter Ausdruck der Bäderarchitektur in „Bad
Zwischenahn“; Korrelation zu den
vorhandenen klassizistischen
Gebäuden in Bad Zwischenahn
• Keine Aussage zum Lärmschutz
Neutral
• Sonderform des Ferienwohnens
als schwimmende Häuser am
Meer und der Veranstaltungspavillon auf der Seebrücke
besitzen große Attraktivität zum
Ansehen und Mieten
Konzept 2
Architektonische und städtebauliche Qualität
- Verkehrliche Anbindung.
- Fußwegeverbindung vom Park der Gärten zum Meer.
- Einbindung in das bestehende Wanderwegenetz.
Stärken
Schwächen
Neutral
• Sehr klare, eindeutige
Erschließungsstruktur
• Drei Erschließungspunkte an der
Elmendorfer Straße
• Gliederung der Nutzungen durch
Erschließung
• Weitgehende Nutzung der bestehenden Erschließungsstruktur
• Direkte, zielorientierte Erschließung
• Anleger für die Weiße Flotte
• Großflächig organisiertes Parkund Stellplatzangebot parallel zur
Erschließung Elmendorfer Straße
in der „Distanzzone“
• Weitgehend autofrei, Hotel- und
Ferienwohnanlage wenig belastet
• Durchgehende Wegeachse vom
Park der Gärten zum Meer
• Berücksichtigung des Uferweges
• Ferienhausgebiet nur Andienung/
Anlieger (weitgehend autofrei)
Konzept 2
Architektonische und städtebauliche Qualität
- Schaffung von städtebaulich erlebbaren Achsen.
- Durchlässigkeit (auch Schaffung von Räumen).
Stärken
• Öffentliche Zugänglichkeit/
Fußwege gegeben
Schwächen
Neutral
• Schaffung neuer öffentlich zugänglicher Attraktionen am Wasser
• Zusätzliche Angebote geschaffen
• geradlinige gute Orientierung und
Wahrnehmbarkeit
• Aufnahme historischer
Wegeverbindungen
• Besondere Wahrnehmung des
Meeres (Blickbeziehung)
• Weite Sichtbeziehung
• Gegliederte Raumsituation
• Große Transparenz/Offenheit von
den öffentlichen Erschließungsstraßen aus
• Stärke des Hotels = Prägung zum
Meer
Städtebauliches Konzept: Alleinstellungsmerkmal auf die besondere
Situation abgestimmt (solitär)
Konzept 2
Ökologische Qualität
- Einbindung in Natur und Landschaft.
- Landschaftsschutzbelange.
- Art der Energieversorgung (Nutzung regenerativer Energien).
- Energie sparende Bauweise.
- Flächenversiegelung.
- Mobilität.
Stärken
• Schaffung eines „Baumfilters“ entlang
der Elmendorfer Straße
• Erdwärmenutzung (Kühlbetrieb) durch
Sole-Wasser-Wärmepumpenanlage
• Brennwerttechnik zur Abdeckung der
Spitzenlast
• Mini-Blockheizkraftwerk zur optimalen
Verwertung fossiler Energieträger
• Fleete, Grabensystem als positives
Element eines Oberflächenentwässerungskonzeptes
• Autarke Versorgung der Hausboote
durch Nutzung der Wärmeenergie des
Wassers mittels Wärmepumpe
Schwächen
• In Teilen Inanspruchnahme
des Landschaftsschutzgebietes durch „Fleete“ und
Bebauung
• Drei Steganlagen am Wasser
• Bebauung im Landschaftsschutzgebiet (Ferienhauszeile
und Tagung)
Neutral
• Wasserqualität in den Fleeten ist zu
klären
• Ausgleich des Eingriffs innerhalb
des Plangebietes erscheint möglich
Konzept 2
Ergänzung der touristischen
Infrastruktur der Gemeinde
- Schaffung von noch nicht vorhandenen touristischen-, Kur- oder Freizeiteinrichtungen, zum Beispiel Erlebnisbad, Indoorsportmöglichkeiten, Hallenspielplatz.
- Schaffung zusätzlicher Tagungskapazitäten.
Stärken
Schwächen
Neutral
• „Serviced-Appartment-Bereich“ in
den Ferienhäusern/-wohnungen
• Ferienwohnungen in unterschiedlichen Haustypen am Fleet
• Sport-, Freizeit- und Shoppingmöglichkeiten für die BewohnerInnen des Resorts und externe
Gäste
• Ferienhäuser mit Hausbootcharakter
• Zielgruppen- und jahreszeitliche
Flexibilität im touristischen Angebot
• Konferenzpavillon, Tagungsangebot mit Alleinstellungsmerkmal
• Marina
• Anleger für die Weiße Flotte
• Hotel besonders erwähnen!!!
Ich weiß nur nicht mehr warum.
• Konferenzzentrum (neues
Gebäude)
• Ferienhaussiedlung im Bereich
Elmendorfer Straße
Touristisches Konzept kann auf Veränderungen reagieren.
Konzept 2
Finanzierungskonzept
- Finanzierung für alles oder für Teilflächen vorhanden.
- Mehrere Investoren für verschiedene Teilbereiche sind vorhanden.
• BONA Verwaltungs- und Besitzergesellschaft mbH, Bad Salzuflen
Konzept 2
Verbindliches Betreiberkonzept
- Ein oder mehrere Betreiber für alles/für Teile vorvertraglich gebunden.
- Abgestimmte Betriebskonzepte oder einheitlicher Betreiber, einheitliches
Management durch Dritte.
- Dauer Miet- und/oder Betreiberverträge.
- Ausrichtung auf langfristige Nutzung.
- Bei touristischer Nutzung saisonverlängernde Maßnahmen und Zielgruppen.
• Upstalsboom, Hotel + Freizeit GmbH & Co. KG, Emden
Dauer: 20 Jahre
Äußerst flexibles Angebot für Zielgruppen,
daher Saisonverlängerung gegeben
Konzept
3
Superior-Resort Zwischenahner Meer
Konzept 3
Architektonische und städtebauliche Qualität
- Eingliederung in das bestehende städtebauliche Umfeld
(zum Beispiel Bauweise, Farbgebung, Höhe der Gebäude, Fassadengestaltung).
- Bauqualität, Materialwahl (Instandhaltung, Nachhaltigkeit, Alterungsprozess), Ortsbild.
Stärken
Schwächen
• Bezug des Marktplatzes zum Meer
ist geschaffen worden
• Lediglich schematische Darstellung
der Ausrichtung der eingeschossigen Ferienhäuser in fünf bis
sechs Baureihen
• Gebäude in Lärmbelastungszone
der Elmendorfer Straße -> passiver
Lärmschutz durch Bepflanzung
• Torsten, das mit dem passiven
Lärmschutz war irgendwie nicht
ganz klar, ob das jetzt positiv ist
oder bei neutral bleiben soll, weil
wir bei abalio den passiven
Lärmschutz als positiv gewichtet
haben.
Neutral
• Das Golfvillage folgt dem gleichen
schematischen Muster wie der
westliche Ferienhausbereich
• Keine Aussagen zur Architektur
• Zuordnung zum bestehenden Golfplatz nicht geklärt
• Orientierung und Wiedererkennbarkeit für Mieter/Benutzer und
Öffentlichkeit nicht gegeben
• Kein direkter Bezug der Ferienhaussiedlung zum Zwischenahner
Meer
Konzept 3
Architektonische und städtebauliche Qualität
- Verkehrliche Anbindung.
- Fußwegeverbindung vom Park der Gärten zum Meer.
- Einbindung in das bestehende Wanderwegenetz.
Stärken
Schwächen
• Nutzung vorhandener Erschließungsstrukturen
• Verkehrserschließung führt in
Teilen zu Quartiersbelastungen
• In Teilen dezentrales Parkplatzangebot
• Für die Pkw der Ferienhausgäste
Parkplatzlage/-angebot nicht
plausibel bzw. nachgewiesen
• Fußwegeverbindung über Brücke
zum Meer vorhanden
• Fußwegebeziehungen werden
ergänzt
Neutral
• Zwei zielorientierte Erschließungspunkte
• Erschließung der Ferienhausgrundstücke über Stichstraßen
Konzept 3
Architektonische und städtebauliche Qualität
- Schaffung von städtebaulich erlebbaren Achsen.
- Durchlässigkeit (auch Schaffung von Räumen).
Stärken
Schwächen
• Ausgedehnte öffentliche Grünzone zwischen Marktplatz und
Meer
• Wegeführung in Teilen auf Rückseiten ausgerichtet (an Rückseiten
entlang?)
• Geradlinige, gute Orientierung/
Wahrnehmbarkeit
• Wenig auf das Zwischenahner
Meer ausgerichtet (außer Marktplatz und Hotel)
• Aufnahme historischer Wegeverbindungen
• Gestalterische Barrieren zwischen
den Quartieren und zum Meer
Neutral
• Öffentliche Zugänglichkeit/
Fußwege gegeben
• Wahrnehmung des Meeres
(Blickbeziehung) möglich
• Anbindung Golfplatz vorgesehen
(Einbindung/Neuorganisation des
Golfplatzes wird erforderlich)
• Anleger für die Weiße Flotte
Konzept 3
Ökologische Qualität
- Einbindung in Natur und Landschaft.
- Landschaftsschutzbelange.
- Art der Energieversorgung (Nutzung regenerativer Energien).
- Energie sparende Bauweise.
- Flächenversiegelung.
- Mobilität.
Stärken
• Nutzung ökologisch verträglicher
Baustoffe
• Extrem gedämmte und luftdichte
Gebäudehülle
• Angebot von umweltfreundlichen
Verkehrsmitteln (Fahrradstation,
Shuttleservice) wird vorgehalten
• Geringer Eingriff in den Uferbereich (nur eine Steganlage)
• Dezentrale Blockheizkraftwerke
mit Versorgung durch nachwachsende Rohstoffe
Schwächen
• Teilweise Inanspruchnahme des
Landschaftsschutzgebietes durch
Freiflächennutzung, Grünflächen,
Golfbahn und Bebauung
• Kompensation nicht bzw. kaum im
Plangebiet möglich (hohe Grundfläche)
Neutral
• Versiegelungsgrad der Landschaft
bleibt gegenüber Bestandsbebauung gleich
Konzept 3
Ergänzung der touristischen
Infrastruktur der Gemeinde
- Schaffung von noch nicht vorhandenen touristischen-, Kur- oder Freizeiteinrichtungen, zum Beispiel Erlebnisbad, Indoorsportmöglichkeiten, Hallenspielplatz.
- Schaffung zusätzlicher Tagungskapazitäten.
Stärken:
• Hotel – Wellness – Gastronomie, speziell eingerichtete Zimmer für Körperbehinderte
• Ferien-Village -> familienorientiert!
• Golfvillage – Golfclub, Erweiterung des bestehenden Golfplatzes und Verlegung des Clubhauses
-> spezielle Zielgruppe
• Indoorsport/Wellness/Erlebnisbad
• Marktplatz mit Fahrradstation, Sportgeschäft, Boutiquen, Gastronomie, kleinen Läden mit Kinder- und
Jugendclub, Spielscheune und hochwertig ausgestattetem Spielplatz
• Öffentliche Spiel- und Liegewiese
• Konferenzgebäude, Seminargebäude für bis zu 500 Personen
• Kultur- und Bildungseinrichtungen, Kooperation mit dem künftigen Besucherzentrum des Parks der
Gärten
• Marina, Anleger für die Weiße Flotte, eigene Shuttle-Boote
Insgesamt vielfältiges Angebot, auch für die Öffentlichkeit.
Teilweise Flexibilität des touristischen Angebotes.
Die touristischen Angebote können zur Saisonverlängerung beitragen.
Konzept 3
Finanzierungskonzept
- Investor/Finanzierung für alles oder für Teilflächen ist vorhanden.
- Mehrere Investoren für verschiedene Teilbereiche sind vorhanden.
• Schwebo GmbH
Konzept 3
Verbindliches Betreiberkonzept
- Ein oder mehrere Betreiber für alles/für Teile vorvertraglich gebunden.
- Abgestimmte Betriebskonzepte oder einheitlicher Betreiber, einheitliches Management durch Dritte.
- Dauer Miet- und/oder Betreiberverträge.
- Das Betreiberkonzept soll auf langfristige Nutzung ausgerichtet und so angelegt sein,
auf veränderte Ansprüche des Marktes reagieren zu können.
- Bei touristischer Nutzung saisonverlängernde Maßnahmen und Zielgruppen.
• Betreiber des Hotels und des gastronomischen Bereichs durch die Steigenberger Hotelgroup.
• Erwerb der 90 Ferienhäuser durch Einzelkäufer. Die können maximal vier Wochen dort selbst wohnen.
Danach erfolgt die Vermietung an Gäste über die Projektgesellschaft „Feriendörfer“ (Ausgliederung aus der
Schwebo GmbH). Einzelvormerkungen für die Ferienhäuser aus dem Bereich Bad Zwischenahn (Golfclub),
der Klientel einer norddeutschen Steuerberatungsgesellschaft und einem Fond.
• Betreiber des Tagungszentrums ist das Veranstaltungsbüro M. Brau, Brake (Vorvertrag).
Nutzungsanfragen aus dem Bereich der Pharmaindustrie sowie die Agentur für Arbeit.
• Voranfrage für den Bereich „Marktplatz“ durch die Fa. La Catena, Fr. Kroll (Vorvertrag).
• Betreiberin der Sportanlagen soll eine nicht näher genannte Stiftung werden.
Fa. Otto Bock hat Absichtserklärung zur Unterstützung des Projektes abgegeben.
Bewerber erklärt, dass es im Stadium des noch offenen Bieterverfahrens
fast unmöglich ist, verbindliche Zusagen oder Verträge vorzulegen.
Konzept 4
- MeerSinn -
Konzept 4
Architektonische und städtebauliche Qualität
- Eingliederung in das bestehende städtebauliche Umfeld
(zum Beispiel Bauweise, Farbgebung, Höhe der Gebäude, Fassadengestaltung).
- Bauqualität, Materialwahl (Instandhaltung, Nachhaltigkeit, Alterungsprozess), Ortsbild.
Stärken
Schwächen
• Beispielgebäude wurden hinsichtlich einer ortsangemessenen
Bauweise nachgebessert
• Städtebauliche Qualität nicht klar
einzuordnen (Differenzierung in
drei Ferienhausgebiete)
• Verwendung regionaltypischer,
langlebiger Materialien
• In Teilen Erschließung nicht nachvollziehbar
• Angemessene Gebäudehöhen
• Kaum Berücksichtigung des besonderen Standortes (Lage am Meer)
• Passiver Lärmschutz für Ferienhäuser durch Positionierung der
Bauten des Reitsports an der
Elmendorfer Straße und durch die
Bauteile der Ferienhäuser
• Puffer durch Stellplatzflächen an
der Elmendorfer Straße
• Überwiegend große Abstandsflächen zwischen den Gebäuden
• Verzicht auf Hotelnutzung, dadurch
keine Chance auf imageträchtige
größere Architektur
Neutral
• Bis auf Restaurant/Spielscheune,
Reithalle und Erlebnisbad nur
kleinteilige Gebäude, die unterschiedliche Bauformen haben
können
• Sonderform des Ferienwohnens als
schwimmende Häuser am Meer
besitzen große Attraktivität zum
Ansehen und Mieten
Konzept 4
Architektonische und städtebauliche Qualität
- Verkehrliche Anbindung.
- Fußwegeverbindung vom Park der Gärten zum Meer.
- Einbindung in das bestehende Wanderwegenetz.
Stärken
Schwächen
Neutral
• Separate Ringerschließung der
einzelnen Nutzungen und
Quartiere
• Erschließung des Hausboothafens
durchquert Flächen von höchster
landschaftlicher Qualität
• Eine Anbindung an die Elmendorfer Straße unter Nutzung
vorhandener Erschließungsstruktur
• Gute Orientierung im Verkehrsnetz
• Zum Teil doppelte Erschließung im
Bereich der Ferienhäuser „Villa“
• Anbindung an den Park der Gärten
und den Golfplatz erfolgt mittels
Querungshilfen
• Fußwegeverbindung vom Park der
Gärten zum Meer vorhanden
• Aufnahme historischer Wegeverbindungen
• Seminar- und Gesundheitshaus
mit eigener Erschließung
• Parkplätze überwiegend in der
grünen Pufferzone entlang der
Elmendorfer Straße
• Parken der Pkw der Feriengäste
ausschließlich an den äußeren
Erschließungsstraßen auf punktuellen oder straßenbegleitenden
Flächen (innerer Bereich weitgehend autofrei)
• Erreichbarkeit des südlichen Baufeldes für Kraftfahrzeuge nicht
nachvollziehbar
Konzept 4
Architektonische und städtebauliche Qualität
- Schaffung von städtebaulich erlebbaren Achsen.
- Durchlässigkeit (auch Schaffung von Räumen).
Stärken
• Freiflächengliederung für die
öffentliche Nutzung
• Öffentliche Zugänglichkeit/
Fußwege gegeben
• Geradlinige, gute Orientierung/
Wahrnehmbarkeit
• Aufnahme historischer Wegeverbindungen
• Durchlässig, transparent (wahrnehmbare Ferienhausanlage)
Schwächen
• Sichtachsen von der Elmendorfer
Straße auf das Zwischenahner
Meer kaum gegeben
• Die Freiflächengliederungsachsen
sind wenig ausgeprägt.
Neutral
• Anleger für die Weiße Flotte
Konzept 4
Ökologische Qualität
- Einbindung in Natur und Landschaft.
- Landschaftsschutzbelange.
- Art der Energieversorgung (Nutzung regenerativer Energien).
- Energie sparende Bauweise.
- Flächenversiegelung.
- Mobilität.
Stärken
• Keine (zusätzliche) Inanspruchnahme des Landschaftsschutzgebietes
erkennbar
• Die Neubauten sollen durch kompakte Bauweise, passive solare Gewinne über großflächige Verglasungen,
eine energie- und flächensparende
Holzrahmenbauweise sowie Luftdichtigkeit neuesten Energiestandards entsprechen
• Beim Einsatz von regenerativen
Energien ist an thermische Solaranlagen, aber auch an Photovoltaikzellen gedacht
• Die Beheizung der Ferienanlage soll
durch den Einsatz von Biomasseheizungsanlagen erfolgen
Schwächen
• Drei Stege ins Meer, daher
Unterbrechung der natürlichen
Uferlinie
Neutral
• Kompensationsaufwand mittel (im
Wesentlichen werden heute
genutzte Flächen umgenutzt), Ausgleich gegebenenfalls im Plangebiet möglich
Konzept 4
Ergänzung der touristischen
Infrastruktur der Gemeinde
- Schaffung von noch nicht vorhandenen touristischen-, Kur- oder Freizeiteinrichtungen, zum Beispiel Erlebnisbad, Indoorsportmöglichkeiten, Hallenspielplatz.
- Schaffung zusätzlicher Tagungskapazitäten.
• Seminar- und Gesundheitshaus als Alleinstellungsmerkmal (Begleitung durch Fachpersonal)
• Spielscheune/Hallenspielplatz insbesondere für die jüngere Zielgruppe (besucher- und bewohnerorientiert)
• Ferienhäuser in verschiedenen Kategorien (familienorientiert, teilweise Ausrichtung auf neue
Zielgruppen) (Reiter-Resort)
• Seebühne und Tagungszentrum als Veranstaltungsort (zum Teil auch für externe Betreiber)
Touristisches Angebot dient teilweise der Erschließung neuer Zielgruppen
Kein Hotel.
Nutzungskonzept weniger flexibel.
Konzept 4
Finanzierungskonzept
- Investor/Finanzierung für alles oder für Teilflächen ist vorhanden.
- Mehrere Investoren für verschiedene Teilbereiche sind vorhanden.
• Die abalio Projektgesellschaft mbH & Co. KG, Matthias Decker, dient zum Zwecke des Kaufs, der
Entwicklung und langfristigen Bestandsicherung des Projektes.
• Finanzierungszusage der Landessparkasse zu Oldenburg.
• Als Investor für die Saunalandschaft steht das Betreiberehepaar Schubert zur Verfügung.
• Eine Refinanzierung wird durch den Vertrieb der Ferienhäuser an Einzelinvestoren dargestellt. Das
Rezeptionsgebäude sowie die Reithalle und die Stallungen werden über dieses Modell mitfinanziert.
• Die Einbindung regionaler Investoren ist möglich, aber nicht erforderlich.
• Das Gesundheitshaus wird insgesamt und mit Mietverträgen an einen überregionalen Endinvestor
veräußert.
• Die Spielscheune sowie die Gastronomie im ehemaligen Offizierskasino und im Yachthafen verbleiben im
privaten Immobilienbesitz von Herrn Matthias Decker.
Konzept 4
Verbindliches Betreiberkonzept
- Ein oder mehrere Betreiber für alles/für Teile vorvertraglich gebunden.
- Abgestimmte Betriebskonzepte oder einheitlicher Betreiber, einheitliches Managegement durch Dritte
- Dauer Miet- und/oder Betreiberverträge.
- Das Betreiberkonzept soll auf langfristige Nutzung ausgerichtet und so angelegt sein,
auf veränderte Ansprüche des Marktes reagieren zu können.
- Ausrichtung auf langfristige Nutzung.
- Bei touristischer Nutzung saisonverlängernde Maßnahmen und Zielgruppen.
• Verbindliche Absichtserklärung einer Marketing- und Betreibergesellschaft, Geschäftsführung Herr
E. Stammberger, Oldenburg, zur Steuerung und Sicherung des einheitlichen Marktauftritts.
• Ferienhausanlage - Absichtserklärung der H&P Touristik, Bonn.
• Hallenspielplatz (inkl. Restauration) - Absichtserklärung der FUNMAXX SOCCERLAND Oldenburg.
• Seminar- und Gesundheitshaus - Absichtserklärung des Naturheilzentrums Sandkrug,
Heilpraktiker Gerd Decker.
• Saunalandschaft (inkl. Restauration) - Absichtserklärung von A. & S. Schubert, Creußen.
• Reiter-Resort (inkl. Restauration) - Absichtserklärung der H&P Touristik, Bonn
Reiterhof wird von Herrn Matthias Decker, Rastede, betrieben.
Alle Absichtserklärungen gehen bei der Länge der Betreiberverträge von einer Laufzeit von zehn Jahren
mit einer zweimaligen Option zur Verlängerung von jeweils fünf Jahren aus.
Für die gastronomischen Outlets (Segelhafen, Offizierskasino) können noch nicht abschließend Betreiber
genannt werden. Gespräche mit namhaften hiesigen Gastronomen werden geführt.
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