Allgemeine Anforderungen an gesunde Wohn

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Fachgutachten
Allgemeine Anforderungen an gesunde
Wohn- und Arbeitsverhältnisse
B-Plan 1-40a Bernauer Straße
Juli 2015
BSM
Beratungsgesellschaft für Stadterneuerung und Modernisierung mbH
Katharinenstraße 19-20, 10711 Berlin
Fachgutachten zum B-Plan 1-40a
Allgemeine Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse
Auftraggeber
Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt
Abteilung II - Städtebau und Projekte
10707 Berlin
Auftragnehmer
BSM Beratungsgesellschaft für Stadterneuerung
und Modernisierung mbH
Katharinenstraße 19-20
10711 Berlin
Bearbeiter:
Dipl.-Ing. Norbert Illiges (Tel.: 030-896 003 158)
Dipl.-Ing. Henning Büchler (Tel.: 030-896 003 124)
Bauassessor Dipl.-Ing. Peter Ullrich (Tel.: 030-896 003 175)
Susanne Böttger
Berlin, im Juli 2015
BSM mbH, Juli 2015
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Fachgutachten zum B-Plan 1-40a
Allgemeine Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse
Inhaltsverzeichnis
1.
AUFGABENSTELLUNG UND QUELLEN ...................................................................... 3
2.
SITUATIONSBESCHREIBUNG UND GETROFFENE ANNAHMEN .............................. 4
3.
ABSTANDSFLÄCHEN ................................................................................................... 8
3.1
3.2
4.
ERMITTLUNG ............................................................................................................. 8
BEWERTUNG ............................................................................................................. 9
BESONNUNGSSITUATION RHEINSBERGER STRAßE 78........................................ 12
4.1
4.2
ERMITTLUNG ........................................................................................................... 12
BEWERTUNG ........................................................................................................... 14
5.
BELÜFTUNGSSITUATION .......................................................................................... 14
6.
EMPFEHLUNGEN........................................................................................................ 15
ANHANG ............................................................................................................................. 17
BSM mbH, Juli 2015
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Fachgutachten zum B-Plan 1-40a
1.
Allgemeine Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse
Aufgabenstellung und Quellen
Das Bebauungsplanverfahren 1-40a dient der planungsrechtlichen Sicherung der Gedenkstätte Berliner Mauer in ihrem Kernbereich. Darüber hinaus soll eine geordnete städtebauliche Entwicklung der unmittelbar südlich an den ehemaligen Mauerstreifen angrenzenden
Baugebiete für Wohn- und Mischnutzung gefördert werden. Dem Beschluss zur Neueinleitung des Aufstellungsverfahrens zum B-Plan 1-40a vom 07.12.2013 gingen verschiedene
Beteiligungsschritte zur Aufstellung des ursprünglichen B-Plans 1-40 sowie ein Teilungsbeschluss vom 03.12.2010 voraus.
Grundlage für den Bereich der Mauergedenkstätte bildet das aus einem offenen Realisierungswettbewerb der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung im Jahr 2007 hervorgegangene
Konzept einer Open-Air-Ausstellung. Demnach sollen im Kernbereich der Gedenkstätte alle
Grundstücke entlang der Bernauer Straße zwischen Garten- und Brunnenstraße von Bebauung freigehalten und ausschließlich Erinnerungszwecken dienende Einrichtungen zugelassen werden.
Durch die Aufstellung des B-Plans 1-40a werden damit einerseits gem. § 34 BauGB bestehende Baurechte zurückgenommen und stattdessen die Schaffung umfangreicher Grün- und
Freiflächen planungsrechtlich gesichert. Andererseits sollen die südlich anschließenden
Baugebiete aufgrund ihrer zentralen Lage, der guten verkehrlichen Anbindung und der hohen Nachfrage unter Berücksichtigung der sensiblen Gedenkstättennutzung weiterentwickelt
werden. Der Bebauungsplan ermöglicht dabei für die trotz Gebäudeverlusten durch Kriegseinwirkungen und Mauerbau teilweise bereits hoch verdichteten Baugebiete eine Überschreitung der in der Baunutzungsverordnung (BauNVO) bestimmten Obergrenzen zum Maß der
baulichen Nutzung (siehe II./4.1.2.4 in Begründung B-Plan 1-40a). Die sich aus den aktuellen
Kommentierungen und Urteilen ergebende Rechtslage deutet hierzu auf ein besonderes Untersuchungserfordernis hin:
Bei einem Zusammentreffen einer Überschreitung der Obergrenze für das Maß
der baulichen Nutzung nach § 17 BauNVO und der Unterschreitung der bauordnungsrechtlichen Abstandsflächenregelungen kann ein städtebaulicher Missstand drohen. Jedenfalls liegen Anhaltspunkte hierfür vor (vgl. OVG Bln-Bbg, U.
v. 18.12.2007 – OVG 2 A 3.07 –).
Die Überschreitung der Obergrenzen des § 17 Abs. 1 BauNVO bedarf neben
städtebaulichen Gründen der Sicherstellung, dass die allgemeinen Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse nicht beeinträchtigt werden (vgl.
§ 17 Abs. 2 Satz 1 BauNVO). Die Anforderungen an die gesunden Wohn- und
Arbeitsverhältnisse beziehen sich insbesondere auf die Belichtung, Besonnung
und Belüftung der Wohnungen und Arbeitsstätten (vgl. Kommentar zur BauO Bln
2008, § 6).
Eine Unterschreitung der Abstandsflächen indiziert eine Beeinträchtigung der gesunden Wohn- und Arbeitsverhältnisse. Gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse
erfordern grundsätzlich die Einhaltung der bauordnungsrechtlichen Mindestflächen und das umso mehr als mit der 2005 in die BauO Bln eingefügten VerringeBSM mbH, Juli 2015
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Fachgutachten zum B-Plan 1-40a
Allgemeine Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse
rung der Abstandsflächentiefe auf 0,4 H nur noch ein Mindestniveau abgesichert
wird.
Die Festsetzung geringerer Abstandsflächen muss daher auf Ausnahmefälle beschränkt bleiben und erfordert die Auseinandersetzung mit der Wahrung ausreichender natürlicher Belichtung.
Das OVG Berlin-Brandenburg geht auch nach der gesetzlichen Reduzierung der
Abstandsflächentiefe auf 0,4 H davon aus, dass die landesrechtlichen Abstandsflächenvorschriften nach wie vor im Interesse der Wahrung sozialverträglicher
Verhältnisse darauf abzielen, jedenfalls eine ausreichende Belichtung, Besonnung und Belüftung von Gebäuden und sonstigen Teilen des Nachbargrundstücks sicherzustellen, wenn auch mit vermindertem Anforderungsniveau (vgl.
OVG Bln-Bbg, U. v. 18.12.2007 – OVG 2 A 3.07 –).
Im Rahmen dieses Fachgutachtens erfolgt daher zunächst die Erarbeitung eines Abstandsflächenplans für die betroffenen Baugebiete sowie eine Bewertung hinsichtlich der Auswirkungen des angestrebten Bebauungsplans. Überschneidungen der Abstandsflächen sind
gemäß § 6 Abs. 8 BauO Bln zulässig, wenn im Rahmen der Bauleitplanung eine städtebauliche Begründung und die Einhaltung der städtebauhygienischen Anforderungen an gesunde
Wohn- und Arbeitsverhältnisse nachgewiesen werden. Im Falle einer planungsrechtlich ermöglichten Nachverdichtung für den Gebäudekomplex Rheinsberger Straße 76/77 („Factory“) wird die Besonnungssituation der angrenzenden baulichen Anlagen eingehender untersucht. Die Ergebnisse des vorliegenden Fachgutachtens dienen als Grundlage für die Abwägung.
Folgende Quellen wurden genutzt:
Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt von Berlin: Bebauungsplan
1-40a – Entwurf und Begründung zum Bebauungsplan, Stand 06.01.2015 (Öffentliche Auslegung) sowie Deckblatt zum Bebauungsplan, Stand 19.05.2015
Bauordnung für Berlin (BauO Bln) vom 29. September 2005 (GVBl. S. 495), zuletzt geändert durch Gesetz vom 29. Juni 2011 (GVBl. S. 315, in Kraft getreten
am 10. Juli 2011)
Kommentar zur Bauordnung für Berlin, Vieweg + Teubner, 2008
DIN 5034-1:2011-07 Tageslicht in Innenräumen - Teil 1: Allgemeine Anforderungen, Beuth-Verlag Berlin.
2.
Situationsbeschreibung und getroffene Annahmen
Der Abschnitt zwischen Garten- und Ackerstraße dient ausschließlich der festgesetzten Gemeinbedarfsfläche „Gedenkstätte Berliner Mauer“. Östlich der Ackerstraße ist das Baugebiet
WA 1 durch eine geschlossene Blockrandbebauung geprägt. Da der B-Plan 1-40a für diesen
Bereich die Sicherung des Bebauungsbestandes auf die Vorderhäuser beschränkt und darüber hinaus langfristig keine Bebauung in den rückwärtigen Bereichen der tiefen Grundstücke zugelassen werden soll, liegen keine Anhaltspunkte für bestehende oder planerisch ermöglichte Überschneidungen von Abstandsflächen vor. Eine detaillierte AbstandsflächenbeBSM mbH, Juli 2015
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Fachgutachten zum B-Plan 1-40a
Allgemeine Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse
trachtung erfolgt daher ausschließlich für die östlich der Kapelle der Versöhnung gelegenen,
dichter bebauten Baugebiete (WA 2, WA 3, MI und WA 4). In diesen rückwärtig der Gemeinbedarfsfläche gelegenen Bereichen sollen allgemeine Wohngebiete und ein Mischgebiet
zum Erhalt und der Ergänzung der vorhandenen Bebauung und Nutzung festgesetzt werden.
B-Plan 1-40a Entwurf, Stand 6. Januar 2015 (Öffentliche Auslegung)
B-Plan 1-40a Entwurf des Deckblatts, Stand 19. Mai 2015
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Fachgutachten zum B-Plan 1-40a
Allgemeine Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse
Zugrunde gelegte Bebauungsstruktur
Auf Grund der heterogenen Bestandssituation und der durch den Entwurf zum Bebauungsplan unterschiedlich bestimmten Festsetzungen zum zulässigen Nutzungsmaß bedarf es als
Basis für die Beurteilung gesunder Wohn- und Arbeitsverhältnisse differenzierter Annahmen
zur künftigen Bebauungssituation im Plangebiet.
Im Abstandsflächenplan wird die gemäß Bebauungsplanentwurf planungsrechtlich zulässige
Bebauung dargestellt. Im Verlauf des Aufstellungsverfahrens zum B-Plan 1-40 entstand bereits eine zwei- bis viergeschossige Reihenhaussiedlung (Bernauer Straße 5 – 8D) westlich
der Blockrandbebauung Strelitzer Straße. Im gegenüberliegenden und bis 2009 dem Sanierungsgebiet „Rosenthaler Vorstadt“ zugehörigen Straßenblock zwischen Strelitzer Straße
und Brunnenstraße erfolgten im Zusammenhang mit der Entwicklung eines Standorts für
internetbasierte Unternehmen („Factory“) die Aufstockung eines Gebäudebereichs (Rheinsberger Straße 77) sowie eine unmittelbar an die Mauergedenkstätte grenzende Neubebauung (Brunnenstraße 141a).
Zur Realisierung der im Bebauungsplanentwurf mit D2 bezeichneten Bebauung im WA 2 ist
der Abriss von Hinterhaus und Seitenflügel der Strelitzer Straße 51 zwingend erforderlich.
Eine Neubebauung im Bereich E3 (WA 4) erfordert darüber hinaus die Freistellung des Hofes Brunnenstraße 141 bis 143 von den ein- bis zweigeschossigen Anbauten und Remisen.
Für den Neubau wird die Einhaltung der erforderlichen Abstandsflächen angenommen. Zudem ist das Wohngebäude Strelitzer Straße 28 durch die geplante Festsetzung als Gemeinbedarfsfläche planungsrechtlich nicht gesichert und soll langfristig einer zusammenhängenden Mauergedenkstätte weichen. Die betroffenen Bestandsgebäude sind daher im Abstandsflächenplan nicht mehr enthalten. Auch die aus der Baukörperfestsetzung für das Gebäude Rheinsberger Straße 77 hinausragenden Gebäudeteile werden im Abstandsflächenplan nicht berücksichtigt, da sie langfristig entfallen sollen.
Für das Baugebiet WA 3 sowie die straßennahen Bereiche des Baugebiets WA 4 sollen gemäß Bebauungsplanentwurf lediglich Festsetzungen zur Art der baulichen Nutzung sowie
einzelne textliche Regelungen z.B. zur Dachgestaltung und zum Lärmschutz getroffen werden. Damit ist der B-Plan 1-40a für die betroffenen Grundstücke nicht die alleinige Beurteilungsgrundlage für Bauvorhaben. Innerhalb eines im Zusammenhang bebauten Ortsteils
leitet sich gem. § 30 Abs. 3 i.V.m. § 34 BauGB die Zulässigkeit des Maßes der baulichen
Nutzung bzw. der Bebauungsdichte aus dem Einfügen in die Eigenart der näheren Umgebung ab, die durch eine bis zu sechsgeschossige Blockrandbebauung geprägt ist.
Eine abschließende Beurteilung der Zulässigkeit über § 34 BauGB kann im Rahmen des
vorliegenden Gutachtens nicht erfolgen, da diese immer von der jeweiligen Bebauungsstruktur zum Zeitpunkt der Bauantragstellung abhängt. Der Abstandsflächenplan wird daher in
zwei Varianten dargestellt, um für die in WA 3 und WA 4 betroffenen Bereiche einerseits sowohl die bestehende Bebauungssituation (Blatt 1) als auch die sich nach Einschätzung der
bezirklichen Baugenehmigungsbehörde gem. § 34 BauGB absehbar zulässige Bebauung
(Blatt 2) abzubilden.
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Fachgutachten zum B-Plan 1-40a
Allgemeine Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse
Gedenkstätte Berliner Mauer /
Rheinsberger Straße 76/77 („Factory“)
Ein- und Ausfahrt zwischen
Rheinsberger Straße 75 und 76
Hinterhof Rheinsberger
Straße 78
Reihenhausbebauung Bernauer Straße 5 – 8 D
Zugrunde gelegte Gebäudehöhen und Dachformen
Die Höhen der Bestandsgebäude wurden aus der Geschossigkeit und wenigen vorhandenen
Referenzhöhen (z.B. für die Gebäude Rheinsberger Straße 74 bis 78) abgeleitet und durch
Ortsbegehung überprüft. Die vorhandenen Dachformen wurden durch Ortsbegehungen bzw.
Auswertung von Luftbildern ermittelt.
Zur Ermittlung der baulichen Höhe geplanter Gebäude und Aufstockungen erfolgte ein Abgleich der Festsetzungen zur maximal zulässigen Gebäudeoberkante mit den wenigen vorhandenen Höhenangaben zum Geländeniveau. Dabei wurde das von Südwesten in Richtung
Nordosten ansteigende Gelände berücksichtigt.
Aufgrund der kleinteiligen Darstellungserfordernisse und im Sinne der Lesbarkeit werden im
Abstandsflächenplan keine Staffelgeschosse berücksichtigt. Zur sicheren Seite hin werden
die maximalen Gebäudehöhen für die gesamte bebaute Grundfläche angesetzt.
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Fachgutachten zum B-Plan 1-40a
Allgemeine Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse
Die der vorliegenden Untersuchung zugrunde gelegten Höhen und Dachformen sind dem
Abstandsflächenplan zu entnehmen.
3.
Abstandsflächen
3.1
Ermittlung
Die Ermittlung der Abstandsflächen erfolgte gemäß den bauordnungsrechtlichen Vorgaben:
-
Die Tiefe der Abstandsflächen beträgt 0,4 H (d.h. 40 % der Wandhöhe), mindestens 3
m.
-
Die Höhe von Dächern mit einer Neigung von weniger als 70° wird zu einem Drittel
der Wandhöhe hinzugerechnet.
-
Bei der Bemessung der Abstandsflächen bleiben vortretende Bauteile und Vorbauten
(bis 1,5 m vor Außenwand) außer Betracht.
-
Außenwände, die an seitlichen Grundstücksgrenzen errichtet werden, entfalten keine
Abstandsflächen, wenn nach planungsrechtlichen Vorschriften hieran gebaut werden
muss oder darf.
-
Wenn trotz Festsetzung „geschlossener Bauweise“ seitlich nicht an die Grundstücksgrenze gebaut werden darf, entstehen Abstandsflächen.
-
Abstandsflächen müssen auf dem Grundstück selbst liegen. Ansonsten bedarf es der
öffentlich-rechtlichen Sicherung durch eine Baulast.
-
Abstandsflächen dürfen sich nicht überdecken. Ausnahmen, u.a. bei Außenwänden,
die in einem Winkel von mehr als 75° (bis zu 90°) zueinander stehen, werden berücksichtigt.
Es erfolgt eine generalisierende Betrachtung bei der z.B. geringfügige Vereinfachungen der
Fassade vorgenommen wurden und Höhenstaffelungen der Gebäude keine Berücksichtigung finden.
Der wegen des Geländeversprungs unterirdische eingeschossige Gebäudeteil des Wohngebäudes Rheinsberger Straße 74/75 löst keine Abstandsfläche aus.
Es wird davon ausgegangen, dass die erforderlichen Abstandsflächen der im rückwärtigen
Bereich der Strelitzer Straße 54 gelegenen Reihenhausbebauung (Hausnummern 54A bis
54R), die sich außerhalb des Geltungsbereiches des Bebauungsplans befindet, vollständig
auf dem eigenen Grundstück liegen.
Im Untersuchungsbereich kommt es bei Ausschöpfung der bauleitplanerischen Festsetzungen zu folgenden gemäß Bauordnung unzulässigen Überschneidungen von Abstandsflächen, wobei für die gem. § 30 Abs. 3 i.V.m. § 34 BauGB zu beurteilenden Bereiche zunächst
der Bebauungsbestand zugrunde gelegt wird (Blatt 1):
Allgemeines Wohngebiet WA 2
Bei der Baufläche D2 ergeben sich geringe Abstandsflächenüberschneidungen
von 0,1 m zum Gebäude Bernauer Straße 8D sowie von 0,6 bis 0,9 m zum Vorderhaus Strelitzer Straße 51.
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Fachgutachten zum B-Plan 1-40a
Allgemeine Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse
Eine Überschneidung von 2,7 m tritt im Bereich der Reihenhausbebauung zwischen den Gebäuden Bernauer Straße 5/5A mit dem Gebäude Bernauer Straße
8 auf.
Eine weitere Überschneidung von 0,2 m ergibt sich zwischen den Gebäuden
Bernauer Straße 5C/5D und 8, wobei sich dieser Konflikt nur aus den generalisierenden Annahmen zur Gebäudehöhe ergibt, da die Abstandsflächen aufgrund
der tatsächlichen Höhenstaffelung des letztgenannten Gebäudes eingehalten
werden.
Allgemeines Wohngebiet WA 3
Eine Überschneidung von 3,1 m tritt im Hinterhof des Gebäudes Strelitzer Straße
25 zwischen dem Seitenflügel und einem Nebengebäude auf.
Mehrere Überschneidungen ergeben sich im Innenhof der Gebäude Strelitzer
Straße 23/24 und Rheinsberger Straße 79.
Eine Überschneidung ergibt sich zudem im 6,9 m breiten Innenhof des Gebäudes
Rheinsberger Straße 78 zwischen dem gewerblich genutzten Gebäude Rheinsberger Straße 77 (unter Berücksichtigung der ermöglichten Aufstockung) und
dem Wohngebäude bzw. diesem zugeordneten Nebengebäuden.
Mischgebiet MI
Eine Überschneidung ist im 4,4 m breiten Durchgang zwischen den Gebäuden
Rheinsberger Straße 75 und 76 gegeben.
Allgemeines Wohngebiet WA 4
Es überschneiden sich die Abstandsflächen zwischen dem Seitenflügel Brunnenstraße 141 und dem westlich hiervon neu errichteten Gebäude Brunnenstraße
141a auf 2,1 m Breite.
Zu Überschneidungen kommt es auch in den rückwärtigen Bereichen der Grundstücke Rheinsberger Straße 71 und 72 durch die Quergebäude Brunnenstraße
144, die auch untereinander Überschneidungen der Abstandsflächen aufweisen.
Auch im Innenhof des Gebäudes Brunnenstraße 145 / Rheinsberger Straße 70
überschneiden sich die Abstandsflächen.
3.2
Bewertung
Bei Berücksichtigung des Bebauungsbestandes in den gem. Bebauungsplan nach § 30 Abs.
3 BauGB einzustufenden Bereichen treten Abstandsflächenüberschneidungen zum Teil in
erheblichem Umfang auf (siehe Abstandflächenplan - Blatt 1).
In folgenden Bereichen wird eine Abstandsflächenüberschneidung aufgrund der voraussichtlichen Einhaltung gesunder Wohn- und Arbeitsverhältnisse ausnahmsweise für zumutbar
angesehen:
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Fachgutachten zum B-Plan 1-40a
Allgemeine Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse
Allgemeines Wohngebiet WA 2
Innerhalb des allgemeinen Wohngebietes WA 2 liegen Abstandsflächenüberschneidungen westlich und östlich der Baufläche D2 vor. In nördliche Richtung
grenzt mit der Mauergedenkstätte jedoch ein auf Dauer weitgehend von Bebauung freizuhaltender Bereich an. Dies begünstigt die Belichtung und Belüftung zukünftiger Gebäude. In südliche Richtung werden durch die Freistellung der Baufläche sowie die südwestlich gelegene maximal dreigeschossige Bebauung günstige Besonnungsverhältnisse gewährleistet. Daher werden die bestehenden geringfügigen Überschneidungen der Abstandsflächen als vertretbar eingestuft.
Darüber hinaus kommt es zu einer Überschneidung von Abstandsflächen zwischen den bestehenden Reihenhäusern Bernauer Straße 5/5A und 8 von 2,7 m
sowie zwischen den Reihenhäusern 5C/5D und 8 von 0,2 m.
Die Ausweisungen des Bebauungsplanes entsprechen einem bereits umgesetzten, spezifischen städtebaulichen Konzept, das in der Begründung des Bebauungsplans darzulegen ist. Eine Einschränkung der Abstandsflächen in den vorgenannten Fällen der Reihenhausbebauung Bernauer Straße 5 – 8D ist vertretbar, da durch die Ausweisung der Gemeinbedarfsfläche „Gedenkstätte Berliner
Mauer“ bzw. „Gedenkstätte Berliner Mauer und Kirche“ in nördlicher und westlicher Richtung dauerhaft ausgedehnte unverbaute Grün- und Freiflächenbereiche
gesichert werden, die eine gute Belichtung und Belüftung der Wohnungen gewährleisten. Zudem ermöglicht die mit drei Vollgeschossen im Vergleich zur Baufläche D1 niedrigere Bebauung der Baufläche D3 günstigere Belichtungsverhältnisse.
Mischgebiet MI
Im Mischgebiet MI kommt es zwischen den bestehenden Gebäuden Rheinsberger Straße 75 und 76 zu einer Überschneidung der bauordnungsrechtlich geforderten Abstandsflächen im Bereich der rd. 4,4 m breiten Ein- und Ausfahrt. Für
das Wohngebäude Rheinsberger Straße 75 ist jedoch eine hinreichende Besonnung aus nördlicher und südlicher Richtung gewährleistet. Die Gebäudetiefe ermöglicht durchgesteckte Wohnungen. Das jeweils pro Geschoss zum Grundstück
Rheinsberger Straße 76 orientierte Fenster an der Seitenwand ist daher weder
planungs- noch bauordnungsrechtlich erforderlich. Das gewerblich genutzte Gebäude Rheinsberger Straße 76 wird zudem über die nach Süden sowie nach Osten zum freien Blockinnenbereich gelegenen Fenster ausreichend besonnt und
belüftet. Durch die Anordnung weniger sensibler Nutzungen wie z.B. Küchen,
Lager- und Sanitärräume kann im Zuge der Raumaufteilung in der „Factory“ auf
die durch das Wohngebäude entstehende Verschattung reagiert werden.
Allgemeines Wohngebiet WA 4 (Baufläche E2, Grundstück Rheinsberger
Straße 73 und Seitenflügel Brunnenstraße 141)
Innerhalb des allgemeinen Wohngebietes WA 4 kommt es zu einer Überschneidung von Abstandsflächen zwischen dem Seitenflügel des Gebäudes Brunnen-
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Fachgutachten zum B-Plan 1-40a
Allgemeine Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse
straße 141 und dem Gebäude Brunnenstraße 141a (Baufläche E2) auf einer
Breite von 2,1 m.
Die geringfügige Abstandsflächenüberschneidung betrifft zwei bestehende und
weitgehende freigestellte Gebäude, die versetzt zueinander stehen und auf allen
übrigen Gebäudeseiten die erforderlichen Abstände zu Nachbargebäuden einhalten. In der Begründung des Bebauungsplans ist darauf hinzuweisen, dass diese
Situation planungsrechtlich gesichert wird, um die Baufelder E1 und E2 in einer
Flucht anzuordnen und dadurch die Zusammengehörigkeit dieser dem Gesamtkomplex „Factory“ zuzuordnenden Gebäude zu betonen. Um hinsichtlich Belichtung, Besonnung und Belüftung bestmögliche Wohn- und Arbeitsmöglichkeiten
zu erreichen, sollen darüber hinaus die Abstandsflächen auf dem eigenen
Grundstück liegen und ein größtmöglicher Abstand zur an der Rheinsberger
Straße gelegenen Bebauung gewährleistet sein.
Eine Einschränkung der Abstandsflächen zwischen dem Seitenflügel Brunnenstraße 141 und der Baufläche E2 ist vertretbar, da durch die Ausweisung der
Gemeinbedarfsfläche „Gedenkstätte Berliner Mauer“ in nördlicher Richtung dauerhaft ausgedehnte unverbaute Bereiche gesichert werden, die eine gute Belichtung und Belüftung der Wohnungen gewährleisten.
Für die genannten Standorte in den Baugebieten WA 2, MI und WA 4 kann ohne eine vertiefende Betrachtung der Besonnung und Belichtung davon ausgegangen werden, dass gesunde Wohnverhältnisse mit hoher Wahrscheinlichkeit gewährleistet sind.
Nach dem Grundsatz der planerischen Zurückhaltung in der Bauleitplanung werden die Abstandsflächenkonflikte in den nachfolgenden Bereichen durch eine Ausweisung als „einfacher Bebauungsplan“ i.S.v. § 30 Abs. 3 BauGB (im Gegensatz zum „qualifizierten Bebauungsplans“ i.S.v. § 30 Abs. 1 BauGB) bewältigt:
Allgemeine Wohngebiete WA 3 sowie WA 4 (Grundstücke Rheinsberger
Straße 70-72 und Brunnenstraße 144 sowie Vorderhäuser Brunnenstraße
141-143)
Innerhalb der allgemeinen Wohngebiete kommt es aufgrund der engen gründerzeitlichen Bebauung mit Seitenflügeln, Quergebäuden und Nebenanlagen zu einer Fülle an erheblichen Abstandsflächenüberschreitungen.
Im B-Plan 1-40a werden gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse langfristig
dadurch gewährleistet, dass die am stärksten von Abstandsflächenüberschneidungen sowie einer beeinträchtigten Besonnung betroffenen Bereiche planungsrechtlich als „einfacher Bebauungsplan“ i.S.v. § 30 Abs. 3 BauGB ausgewiesen
werden. Dadurch sind für Gebäude, die stark beeinträchtigte Wohn- und Arbeitsverhältnisse aufweisen, über den Bestandsschutz hinausgehende Baurechte
nicht gegeben. Die bauordnungsrechtlich erforderlichen Abstandsflächen sind bei
zukünftigen Bauvorhaben, die nicht durch den Bestandsschutz gedeckt sind,
zwingend einzuhalten. Die Beurteilung der Zulässigkeit baulicher Anlagen erfolgt
nach § 30 Abs. 3 i.V.m. § 34 BauGB, da an dieser Stelle keine qualifizierten
Festsetzungen i.S.v. § 16 Abs. 3 BauNVO getroffen werden. Grundsätzlich sind
gem. § 34 Abs. 1 Satz 2 BauGB durch eine Bebauung die Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse zu wahren.
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Fachgutachten zum B-Plan 1-40a
Allgemeine Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse
In Blatt 2 des Abstandsflächenplans wird die bauliche Gliederung abgebildet, die sich nach
derzeitigem Stand aus Sicht der Genehmigungsbehörde von Bauvorhaben (Bezirksamt Mitte
von Berlin) ergeben würde. Die aus den Festsetzungen des Bebauungsplans resultierenden
freigestellten Innenhöfe weisen unter Berücksichtigung der teilweise gestaffelten Gebäudehöhen ausreichende Abstandsflächen auf und sichern eine günstigere Besonnung gesunde
Wohn- und Arbeitsverhältnisse.
4.
Besonnungssituation Rheinsberger Straße 78
4.1
Ermittlung
Einer gesonderten Auseinandersetzung bedürfen die Auswirkungen, die sich aus der planungsrechtlich ermöglichten Aufstockung des Gebäudekomplexes Rheinsberger Straße
76/77 („Factory“) ergeben. Hierbei handelt es sich um den einzigen Fall, in dem sich eine
bereits im Bestand gegebene Abstandsflächenüberschneidung durch die Planung verschärft,
so dass die Konfliktpunkte im Zuge der bauleitplanerischen Abwägung hinsichtlich der Wahrung nachbarrechtlicher Belange und der Auswirkungen auf gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse zu betrachten sind.
Die durch die Aufstockung der „Factory“ gemäß Berliner Bauordnung vor den Außenwänden
von Gebäuden freizuhaltenden Abstandsflächen überlagern sich hauptsächlich mit den entsprechenden Flächen des als Wohnhaus genutzten Nachbargebäudes Rheinsberger Straße
78. Im Bereich des rd. 6,9 m breiten Innenhofs tritt eine Überlagerung der Abstandsflächen
des Wohngebäudes, der zugehörigen Garagenanlage sowie des „Factory“-Gebäudes auf.
Dies ist grundsätzlich zulässig, da die an der entsprechenden Grundstücksgrenze vorgenommene Baukörperausweisung eine ausdrückliche Festsetzung im Sinne von
§ 6 Abs. 8 BauOBln darstellt, die dazu führt, dass das bauordnungsrechtliche Abstandsflächenrecht planungsrechtlich überlagert wird. In Verbindung mit einer Überschreitung der
Obergrenzen zum Maß der baulichen Nutzung deutet die Abstandsflächenüberschreitung
jedoch auf eine Beeinträchtigung der gesunden Wohn- und Arbeitsverhältnisse im Sinne des
§ 17 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 BauNVO hin. Daher sind im Rahmen einer Verschattungsstudie
sowohl die bereits bestehenden Auswirkungen als auch die durch die Planung ermöglichten
Folgen hinsichtlich der Besonnung der Nachbarbebauung untersucht worden (siehe Anhang
Verschattungsstudie, Julian Breinersdorfer Architekten, Juni 2014).
Der Bewertungsmaßstab einer ausreichenden Besonnung ergibt sich aus der entsprechenden DIN-Norm zu Tageslicht in Innenräumen:
Vor allem für Wohnräume ist die Besonnbarkeit ein wichtiges Qualitätsmerkmal,
da eine ausreichende Besonnung zur Gesundheit und zum Wohlbefinden beiträgt. Deshalb sollte die mögliche Besonnungsdauer in mindestens einem Aufenthaltsraum einer Wohnung zur Tag- und Nachtgleiche 4 h betragen. Soll auch
eine ausreichende Besonnung in den Wintermonaten sicher gestellt sein, sollte
die mögliche Besonnungsdauer am 17. Januar mindestens 1 h betragen (DIN
5034-1 in der Fassung vom Juli 2011).
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Fachgutachten zum B-Plan 1-40a
Allgemeine Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse
Eine Rechtsprechung auf Grundlage dieser relativ jungen Fassung der DIN 5034-1 ist nicht
bekannt. Der Beschluss des Oberverwaltungsgerichts Berlin, der noch vor Überarbeitung der
DIN-Norm gefasst wurde, stellte jedoch fest, dass ein städtebaulicher Missstand regelmäßig
nicht gegeben ist, solange zur Tag- und Nachtgleiche eine direkte Besonnung von mindestens zwei Stunden sichergestellt ist (OVG Berlin, Beschluss vom 27.10.2004 – 2 S 43.04).
Besonnungssituation am 21.03./21.09. (Tag- und Nachtgleiche)
Sonnenaufgang Beispiel 2014: 6:05 Uhr
Sonnenuntergang Beispiel 2014: 18:21 Uhr (Normalzeit)
1
2
(Hinweis: 21.03. Normalzeit / 21.09. Sommerzeit
1 Stunde Differenz)
Simulation 8:00 – 16:00 Uhr, stündlich
Die Verschattungsstudie belegt eine teilweise Besonnung der obersten Stockwerke der
Westfassade im Innenhof Rheinsberger Straße 78 zwischen 9:00 und 11:00 Uhr. Die übrigen
Bereiche der Süd- und Westfassade sind während des Untersuchungszeitraums vollständig
verschattet.
Die Verschattung ist hauptsächlich durch die Bestandsbebauung bedingt (z.B. Eigenverschattung). Eine neubaubedingte, d.h. eine sich durch die planerisch ermöglichte Aufstockung Rheinsberger Straße 76/77 ergebende Verschlechterung der Besonnungssituation tritt
für einen Teilbereich der Fenster im 3. und 4. OG des Seitenflügels Rheinsberger Straße 78
auf. Zwischen 9:00 und 10:00 Uhr werden diese Fenster im Vergleich zur bestehenden Situation ca. 30 min länger verschattet.
Besonnungssituation am 17.01.
Sonnenaufgang Beispiel 2014: 8:07 Uhr
Sonnenuntergang Beispiel 2014: 16.25 Uhr
Simulation 9:00 – 15:00 Uhr, stündlich
Für den Untersuchungszeitraum ergibt sich, abgesehen von Teilbereichen der obersten Geschosse gegen 10 Uhr, keine Besonnung der Innenhoffassaden des Wohngebäudes
Rheinsberger Straße 78. Die Lage des Vorderhauses im Süden des Innenhofes bedingt die
fast vollständige Verschattung der Fassaden. Weiterhin sind die Eigenverschattung durch
das Bestandsgebäude des Seitenflügels Rheinsberger Straße 78 sowie den gewerblich genutzten Bau Rheinsberger Straße 76 für die starke Einschränkung der Besonnung ursächlich. Die planerisch ermöglichte Aufstockung der „Factory“ führt zu keiner zusätzlichen Verschattung von Fenstern gegenwärtig besonnter Bereiche. Die Verschattung ist bereits bestands- und nicht neubaubedingt.
1
2
Zeitumstellung von Normalzeit auf Sommerzeit stets am letzten Sonntag im März
Zeitumstellung von Sommerzeit auf Normalzeit stets am letzten Sonntag im Oktober
BSM mbH, Juli 2015
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Fachgutachten zum B-Plan 1-40a
4.2
Allgemeine Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse
Bewertung
Die für die Auswirkungen der planerisch ermöglichten Gebäudeaufstockung im Bereich der
„Factory“ vorliegende Verschattungsstudie belegt, dass der Bewertungsmaßstab der DIN
5034-1 für die zum Innenhof gelegenen Fassaden unabhängig von der ermöglichten Aufstockung bereits durch die Bestandsbebauung nicht erfüllt wird. Der westlich an die „Factory“
angrenzende Hinterhof und der durch Wohnungen genutzte Seitenflügel des Grundstücks
Rheinsberger Straße 78 sind bereits durch das zugehörige Vorderhaus, die Eigenverschattung des Seitenflügels und das bestehende Gebäude Rheinsberger Straße 76 in der Besonnung eingeschränkt. Auch die in der Rechtsprechung hinsichtlich der Besonnung für Wohnungen genannten Richtwerte werden für keine der Innenhoffassaden des Grundstücks
Rheinsberger Straße 78 erfüllt. Keine Hoffassade ist in Gänze für die Dauer von mindestens
zwei Stunden besonnt. Am entsprechenden Bewertungstag ist grundsätzlich nur ein Teil der
Fenster im 3. und 4. OG des Seitenflügels direkt besonnt. Durch die Planung verkürzt sich
die Besonnungsphase dieser Bereiche geringfügig um etwa 30 min in der Zeit zwischen 9
Uhr und 10 Uhr.
Das ergänzende Kriterium einer mindestens einstündigen Besonnungsdauer am 17. Januar
nach DIN 5034-1:2011-07 wird für die Westseite der Innenhoffassade nicht in allen Bereichen und für die Südseite der Innenhoffassade überhaupt nicht erfüllt.
Aufgrund der bereits hinsichtlich der Besonnung stark beeinträchtigten Wohn- und Arbeitsverhältnisse wird von einer detaillierten Untersuchung der Belichtungsverhältnisse für Wohnräume abgesehen. Eine leichte Minderung des durch die Innenhoflage auftretenden Verlusts
an direktem Himmelslicht ergibt sich durch die hellen Fassaden der „Factory“. Langfristig
ermöglicht der Bebauungsplan die Freistellung des Hinterhofes und Neustrukturierung der
Bebauung zur Verbesserung von Belichtung, Besonnung und Belüftung.
5.
Belüftungssituation
Gemäß Umweltatlas der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt herrschen in
Berlin nach der langjährigen mittleren Verteilung der Windrichtung Winde aus westlicher
bzw. südwestlicher Richtung vor. Da die von Bebauung weitgehend freizuhaltende Gemeinbedarfsfläche sowie die Höfe relativ linear in Ost-West-Richtung ausgerichtet sind, stellt die
geplante Bebauung keine Barriere für den Luftaustausch dar. Im Vergleich zur bestehenden,
teilweise sehr engen Hinterhofbebauung soll zukünftig eine weitgehende Freistellung der
Vorderhäuser erfolgen, wodurch sich die Belüftungssituation grundlegend verbessert (siehe
Abstandflächenplan - Blatt 2). Die Bernauer Straße liegt, ebenso wie die Rheinsberger Straße genau im Verlauf der Hauptwindrichtung, so dass hier eine Frischluftzuführung in das
Plangebiet gegeben ist.
BSM mbH, Juli 2015
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Fachgutachten zum B-Plan 1-40a
Allgemeine Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse
Relative Häufigkeit der Windrichtungen an der Station Berlin-Dahlem im
Gesamtjahr, Sommer (Mai - Oktober)
und Winter (November - April) 1971 1990 (SenStadtUm 1994)
Durch die bestehenden öffentlichen Straßen in Nord-Süd-Richtung (Strelitzer Straße und
Brunnenstraße) sowie die Unterbrechungen der Blockstruktur in Form von Gebäudedurchfahrten wird zudem eine freie Luftzirkulation begünstigt.
Die Festsetzung begrenzter baulicher Tiefen der Gebäude führt tendenziell zur Realisierung
„durchgesteckter“ zweiseitig orientierter Wohnungen mit den damit gegebenen Möglichkeiten
einer Querlüftung.
Durch die städtebauliche Konfiguration, die mit dem B-Plan 1-40a zulässig wird, sind gegenüber der vorherrschenden Bebauungsstruktur, die teilweise von einer engen Hinterhofbebauung geprägt ist, günstigere Voraussetzungen für eine Belüftung im Plangebiet gegeben
auf (siehe Abstandflächenplan - Blatt 2).
6.
Empfehlungen
Aus der Analyse der Abstandsflächen und Belüftung sowie der Besonnungssituation für einen Teilbereich ergibt sich, dass trotz der auftretenden Abstandsflächenüberschneidungen
bei gleichzeitiger Überschreitung der Obergrenzen für das Maß der baulichen Nutzung nach
§ 17 BauNVO und der teilweise gegebenen Verschattung einzelner Fassadenbereiche eine
Änderung des Bebauungsplanentwurfs aus gutachterlicher Sicht nicht erforderlich ist.
Mit dem Bebauungsplan in der vorliegenden Entwurfsfassung vom 06.01.2015 (Öffentliche
Auslegung) sowie dem Deckblatt zum Bebauungsplan (Stand 19.05.2015) wird planungsrechtlich eine Freistellung der am stärksten beeinträchtigten, eng bebauten Hinterhöfe im
Bereich gründerzeitlicher Baustrukturen in die Wege geleitet. Über das Einfügen von Bauvorhaben wird dabei durch die Genehmigungsbehörde erst zum jeweiligen Bauantragszeitpunkt befunden, so dass hinsichtlich der zukünftigen Bebauungsstrukturen eine flexible
Steuerung gewährleistet wird. Unter Umständen sind damit auch Abweichungen von der in
BSM mbH, Juli 2015
15
Fachgutachten zum B-Plan 1-40a
Allgemeine Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse
Blatt 2 des Abstandsflächenplans abgebildeten derzeit zulässigen Bebauung möglich. In jedem Fall sind die Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse zu berücksichtigen, so dass der B-Plan 1-40a langfristig eine Verbesserung der Belichtungs-, Besonnungsund Belüftungsverhältnisse im Plangebiet gewährleistet.
BSM mbH, Juli 2015
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Fachgutachten zum B-Plan 1-40a
Allgemeine Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse
Anhang
BSM mbH, Juli 2015
17
Julian Breinersdorfer Architekten
Leipziger Strasse 48 / 10117 Berlin / www.julianbreinersdorfer.com
Verschattungsstudie
Rheinsberger Strasse 76/77 4.OG und 5.OG sowie
Rheinsberger Strasse 77A
für den 17. Januar
Julian Breinersdorfer Architekten
Leipziger Strasse 48 / 10117 Berlin / www.julianbreinersdorfer.com
Verschattungsstudie
Rheinsberger Strasse 76/77 4.OG und 5.OG sowie
Rheinsberger Strasse 77A
für den 21.März
Julian Breinersdorfer Architekten
Leipziger Strasse 48 / 10117 Berlin / www.julianbreinersdorfer.com
Erläuterung der Verschattungsstudie
Rheinsberger Strasse 76/77 4.OG und 5.OG sowie Rheinsberger Strasse 77A
für den 17. Januar und den 21. März
Das Volumen des geplanten Ausbaus DG Rheinsberger Strasse 76 verschattet am 21.
März um 9 Uhr für ca. 30 Minuten 5 Fenster im 4.OG Sfl. Rheinsbergerstrasse 78. Die
beiden übrigen Fenster im 4.OG werden durch den Bestand verschattet.
Das bereits ausgeführte Volumen der Aufstockung Rheinsberger Strasse 77 sowie das
genehmigte Volumen der Rheinsberger Strasse 77A verschatten in der jeweiligen Stunde
des Sonnenuntergangs Fenster an der Westfassade der Brunnenstrasse 144B.
Für den restlichen Untersuchungszeitraum wurden keine Neuverschattungen festgestellt.
TABELLARISCHE ERFASSUNG DER VERSCHATTUNGSSTUDIE
Rheinsberger Strasse 76/77 4.OG und 5.OG sowie Rheinsberger Strasse 77A
für den 17. Januar und den 21. März
17. Januar
9 Uhr
10 Uhr
11 Uhr
12 Uhr
13 Uhr
14 Uhr
15 Uhr
Keine Fensterverschattung
Keine Fensterverschattung
Keine Fensterverschattung
Keine Fensterverschattung
Keine Fensterverschattung
Keine Fensterverschattung
Verschattung einer Terrassenfläche Brunnenstrasse 144B
21. März
8 Uhr
9 Uhr
10 Uhr
11 Uhr
12 Uhr
13 Uhr
14 Uhr
15 Uhr
16 Uhr
Keine Fensterverschattung
Verschattung von Fenstern im 4.OG Sfl. Rheinsbergerstrasse 78
Keine Fensterverschattung
Keine Fensterverschattung
Keine Fensterverschattung
Keine Fensterverschattung
Keine Fensterverschattung
Verschattung von Fenstern an der Westfassade Brunnenstrasse 144B
Verschattung von Fenstern an der Westfassade Brunnenstrasse 144B
II
III
III
V
V
III
III
Fachgutachten über die Einhaltung der allgemeinen
Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse zum B-Plan 1-40a Bernauer Straße
Abstandsflächenplan - Blatt 1
(unter Berücksichtigung der vorhandenen Bebauung
in den nach § 30 Abs. 3 BauGB zu bewertenden Baugebieten)
Bestandsgebäude
Baukörperfestsetzung / überbaubare Fläche gemäß Bebauungsplan
Flächen für den Gemeinbedarf "Gedenkstätte Berliner Mauer"
10 FD
7/8 SD
Höhenangaben, Dachformen (FD Flachdach, SD Satteldach, BD Berliner Dach, PD Pultdach)
M 1 : 1.000
Juli 2015
Abstandsflächen nach § 6 BauO Bln
Auftraggeber:
Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt
Abteilung II - Städtebau und Projekte
10707 Berlin
Auftragnehmer:
BSM mbH
Bauordnungsrechtlich unzulässige Abstandsflächenüberschneidungen
(ohne Berücksichtigung § 6 Abs. 8 BauO Bln)
Planungsrechtlich nach § 30 Abs. 3 BauGB zu bewertende Baugebiete
T:/icaads/projects/Bernauer/Abstandsplan/1-40a/1/1/3a
II
III
III
V
V
III
III
Fachgutachten über die Einhaltung der allgemeinen
Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse zum B-Plan 1-40a Bernauer Straße
Abstandsflächenplan - Blatt 2
(unter Berücksichtigung der zulässigen Bebauung
in den nach § 30 Abs. 3 BauGB zu bewertenden Baugebieten)
Bestandsgebäude
Baukörperfestsetzung / überbaubare Fläche gemäß Bebauungsplan
Flächen für den Gemeinbedarf "Gedenkstätte Berliner Mauer"
10 FD
7/8 SD
Höhenangaben, Dachformen (FD Flachdach, SD Satteldach, BD Berliner Dach, PD Pultdach)
M 1 : 1.000
Juli 2015
Abstandsflächen nach § 6 BauO Bln
Auftraggeber:
Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt
Abteilung II - Städtebau und Projekte
10707 Berlin
Auftragnehmer:
BSM mbH
Bauordnungsrechtlich unzulässige Abstandsflächenüberschneidungen
(ohne Berücksichtigung § 6 Abs. 8 BauO Bln)
Planungsrechtlich nach § 30 Abs. 3 BauGB zu bewertende Baugebiete
T:/icaads/projects/Bernauer/Abstandsplan/1-40a/1/1/3b
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