Allgemeine Anforderungen an gesunde Wohn
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Fachgutachten Allgemeine Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse B-Plan 1-40a Bernauer Straße Juli 2015 BSM Beratungsgesellschaft für Stadterneuerung und Modernisierung mbH Katharinenstraße 19-20, 10711 Berlin Fachgutachten zum B-Plan 1-40a Allgemeine Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse Auftraggeber Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt Abteilung II - Städtebau und Projekte 10707 Berlin Auftragnehmer BSM Beratungsgesellschaft für Stadterneuerung und Modernisierung mbH Katharinenstraße 19-20 10711 Berlin Bearbeiter: Dipl.-Ing. Norbert Illiges (Tel.: 030-896 003 158) Dipl.-Ing. Henning Büchler (Tel.: 030-896 003 124) Bauassessor Dipl.-Ing. Peter Ullrich (Tel.: 030-896 003 175) Susanne Böttger Berlin, im Juli 2015 BSM mbH, Juli 2015 1 Fachgutachten zum B-Plan 1-40a Allgemeine Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse Inhaltsverzeichnis 1. AUFGABENSTELLUNG UND QUELLEN ...................................................................... 3 2. SITUATIONSBESCHREIBUNG UND GETROFFENE ANNAHMEN .............................. 4 3. ABSTANDSFLÄCHEN ................................................................................................... 8 3.1 3.2 4. ERMITTLUNG ............................................................................................................. 8 BEWERTUNG ............................................................................................................. 9 BESONNUNGSSITUATION RHEINSBERGER STRAßE 78........................................ 12 4.1 4.2 ERMITTLUNG ........................................................................................................... 12 BEWERTUNG ........................................................................................................... 14 5. BELÜFTUNGSSITUATION .......................................................................................... 14 6. EMPFEHLUNGEN........................................................................................................ 15 ANHANG ............................................................................................................................. 17 BSM mbH, Juli 2015 2 Fachgutachten zum B-Plan 1-40a 1. Allgemeine Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse Aufgabenstellung und Quellen Das Bebauungsplanverfahren 1-40a dient der planungsrechtlichen Sicherung der Gedenkstätte Berliner Mauer in ihrem Kernbereich. Darüber hinaus soll eine geordnete städtebauliche Entwicklung der unmittelbar südlich an den ehemaligen Mauerstreifen angrenzenden Baugebiete für Wohn- und Mischnutzung gefördert werden. Dem Beschluss zur Neueinleitung des Aufstellungsverfahrens zum B-Plan 1-40a vom 07.12.2013 gingen verschiedene Beteiligungsschritte zur Aufstellung des ursprünglichen B-Plans 1-40 sowie ein Teilungsbeschluss vom 03.12.2010 voraus. Grundlage für den Bereich der Mauergedenkstätte bildet das aus einem offenen Realisierungswettbewerb der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung im Jahr 2007 hervorgegangene Konzept einer Open-Air-Ausstellung. Demnach sollen im Kernbereich der Gedenkstätte alle Grundstücke entlang der Bernauer Straße zwischen Garten- und Brunnenstraße von Bebauung freigehalten und ausschließlich Erinnerungszwecken dienende Einrichtungen zugelassen werden. Durch die Aufstellung des B-Plans 1-40a werden damit einerseits gem. § 34 BauGB bestehende Baurechte zurückgenommen und stattdessen die Schaffung umfangreicher Grün- und Freiflächen planungsrechtlich gesichert. Andererseits sollen die südlich anschließenden Baugebiete aufgrund ihrer zentralen Lage, der guten verkehrlichen Anbindung und der hohen Nachfrage unter Berücksichtigung der sensiblen Gedenkstättennutzung weiterentwickelt werden. Der Bebauungsplan ermöglicht dabei für die trotz Gebäudeverlusten durch Kriegseinwirkungen und Mauerbau teilweise bereits hoch verdichteten Baugebiete eine Überschreitung der in der Baunutzungsverordnung (BauNVO) bestimmten Obergrenzen zum Maß der baulichen Nutzung (siehe II./4.1.2.4 in Begründung B-Plan 1-40a). Die sich aus den aktuellen Kommentierungen und Urteilen ergebende Rechtslage deutet hierzu auf ein besonderes Untersuchungserfordernis hin: Bei einem Zusammentreffen einer Überschreitung der Obergrenze für das Maß der baulichen Nutzung nach § 17 BauNVO und der Unterschreitung der bauordnungsrechtlichen Abstandsflächenregelungen kann ein städtebaulicher Missstand drohen. Jedenfalls liegen Anhaltspunkte hierfür vor (vgl. OVG Bln-Bbg, U. v. 18.12.2007 – OVG 2 A 3.07 –). Die Überschreitung der Obergrenzen des § 17 Abs. 1 BauNVO bedarf neben städtebaulichen Gründen der Sicherstellung, dass die allgemeinen Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse nicht beeinträchtigt werden (vgl. § 17 Abs. 2 Satz 1 BauNVO). Die Anforderungen an die gesunden Wohn- und Arbeitsverhältnisse beziehen sich insbesondere auf die Belichtung, Besonnung und Belüftung der Wohnungen und Arbeitsstätten (vgl. Kommentar zur BauO Bln 2008, § 6). Eine Unterschreitung der Abstandsflächen indiziert eine Beeinträchtigung der gesunden Wohn- und Arbeitsverhältnisse. Gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse erfordern grundsätzlich die Einhaltung der bauordnungsrechtlichen Mindestflächen und das umso mehr als mit der 2005 in die BauO Bln eingefügten VerringeBSM mbH, Juli 2015 3 Fachgutachten zum B-Plan 1-40a Allgemeine Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse rung der Abstandsflächentiefe auf 0,4 H nur noch ein Mindestniveau abgesichert wird. Die Festsetzung geringerer Abstandsflächen muss daher auf Ausnahmefälle beschränkt bleiben und erfordert die Auseinandersetzung mit der Wahrung ausreichender natürlicher Belichtung. Das OVG Berlin-Brandenburg geht auch nach der gesetzlichen Reduzierung der Abstandsflächentiefe auf 0,4 H davon aus, dass die landesrechtlichen Abstandsflächenvorschriften nach wie vor im Interesse der Wahrung sozialverträglicher Verhältnisse darauf abzielen, jedenfalls eine ausreichende Belichtung, Besonnung und Belüftung von Gebäuden und sonstigen Teilen des Nachbargrundstücks sicherzustellen, wenn auch mit vermindertem Anforderungsniveau (vgl. OVG Bln-Bbg, U. v. 18.12.2007 – OVG 2 A 3.07 –). Im Rahmen dieses Fachgutachtens erfolgt daher zunächst die Erarbeitung eines Abstandsflächenplans für die betroffenen Baugebiete sowie eine Bewertung hinsichtlich der Auswirkungen des angestrebten Bebauungsplans. Überschneidungen der Abstandsflächen sind gemäß § 6 Abs. 8 BauO Bln zulässig, wenn im Rahmen der Bauleitplanung eine städtebauliche Begründung und die Einhaltung der städtebauhygienischen Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse nachgewiesen werden. Im Falle einer planungsrechtlich ermöglichten Nachverdichtung für den Gebäudekomplex Rheinsberger Straße 76/77 („Factory“) wird die Besonnungssituation der angrenzenden baulichen Anlagen eingehender untersucht. Die Ergebnisse des vorliegenden Fachgutachtens dienen als Grundlage für die Abwägung. Folgende Quellen wurden genutzt: Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt von Berlin: Bebauungsplan 1-40a – Entwurf und Begründung zum Bebauungsplan, Stand 06.01.2015 (Öffentliche Auslegung) sowie Deckblatt zum Bebauungsplan, Stand 19.05.2015 Bauordnung für Berlin (BauO Bln) vom 29. September 2005 (GVBl. S. 495), zuletzt geändert durch Gesetz vom 29. Juni 2011 (GVBl. S. 315, in Kraft getreten am 10. Juli 2011) Kommentar zur Bauordnung für Berlin, Vieweg + Teubner, 2008 DIN 5034-1:2011-07 Tageslicht in Innenräumen - Teil 1: Allgemeine Anforderungen, Beuth-Verlag Berlin. 2. Situationsbeschreibung und getroffene Annahmen Der Abschnitt zwischen Garten- und Ackerstraße dient ausschließlich der festgesetzten Gemeinbedarfsfläche „Gedenkstätte Berliner Mauer“. Östlich der Ackerstraße ist das Baugebiet WA 1 durch eine geschlossene Blockrandbebauung geprägt. Da der B-Plan 1-40a für diesen Bereich die Sicherung des Bebauungsbestandes auf die Vorderhäuser beschränkt und darüber hinaus langfristig keine Bebauung in den rückwärtigen Bereichen der tiefen Grundstücke zugelassen werden soll, liegen keine Anhaltspunkte für bestehende oder planerisch ermöglichte Überschneidungen von Abstandsflächen vor. Eine detaillierte AbstandsflächenbeBSM mbH, Juli 2015 4 Fachgutachten zum B-Plan 1-40a Allgemeine Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse trachtung erfolgt daher ausschließlich für die östlich der Kapelle der Versöhnung gelegenen, dichter bebauten Baugebiete (WA 2, WA 3, MI und WA 4). In diesen rückwärtig der Gemeinbedarfsfläche gelegenen Bereichen sollen allgemeine Wohngebiete und ein Mischgebiet zum Erhalt und der Ergänzung der vorhandenen Bebauung und Nutzung festgesetzt werden. B-Plan 1-40a Entwurf, Stand 6. Januar 2015 (Öffentliche Auslegung) B-Plan 1-40a Entwurf des Deckblatts, Stand 19. Mai 2015 BSM mbH, Juli 2015 5 Fachgutachten zum B-Plan 1-40a Allgemeine Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse Zugrunde gelegte Bebauungsstruktur Auf Grund der heterogenen Bestandssituation und der durch den Entwurf zum Bebauungsplan unterschiedlich bestimmten Festsetzungen zum zulässigen Nutzungsmaß bedarf es als Basis für die Beurteilung gesunder Wohn- und Arbeitsverhältnisse differenzierter Annahmen zur künftigen Bebauungssituation im Plangebiet. Im Abstandsflächenplan wird die gemäß Bebauungsplanentwurf planungsrechtlich zulässige Bebauung dargestellt. Im Verlauf des Aufstellungsverfahrens zum B-Plan 1-40 entstand bereits eine zwei- bis viergeschossige Reihenhaussiedlung (Bernauer Straße 5 – 8D) westlich der Blockrandbebauung Strelitzer Straße. Im gegenüberliegenden und bis 2009 dem Sanierungsgebiet „Rosenthaler Vorstadt“ zugehörigen Straßenblock zwischen Strelitzer Straße und Brunnenstraße erfolgten im Zusammenhang mit der Entwicklung eines Standorts für internetbasierte Unternehmen („Factory“) die Aufstockung eines Gebäudebereichs (Rheinsberger Straße 77) sowie eine unmittelbar an die Mauergedenkstätte grenzende Neubebauung (Brunnenstraße 141a). Zur Realisierung der im Bebauungsplanentwurf mit D2 bezeichneten Bebauung im WA 2 ist der Abriss von Hinterhaus und Seitenflügel der Strelitzer Straße 51 zwingend erforderlich. Eine Neubebauung im Bereich E3 (WA 4) erfordert darüber hinaus die Freistellung des Hofes Brunnenstraße 141 bis 143 von den ein- bis zweigeschossigen Anbauten und Remisen. Für den Neubau wird die Einhaltung der erforderlichen Abstandsflächen angenommen. Zudem ist das Wohngebäude Strelitzer Straße 28 durch die geplante Festsetzung als Gemeinbedarfsfläche planungsrechtlich nicht gesichert und soll langfristig einer zusammenhängenden Mauergedenkstätte weichen. Die betroffenen Bestandsgebäude sind daher im Abstandsflächenplan nicht mehr enthalten. Auch die aus der Baukörperfestsetzung für das Gebäude Rheinsberger Straße 77 hinausragenden Gebäudeteile werden im Abstandsflächenplan nicht berücksichtigt, da sie langfristig entfallen sollen. Für das Baugebiet WA 3 sowie die straßennahen Bereiche des Baugebiets WA 4 sollen gemäß Bebauungsplanentwurf lediglich Festsetzungen zur Art der baulichen Nutzung sowie einzelne textliche Regelungen z.B. zur Dachgestaltung und zum Lärmschutz getroffen werden. Damit ist der B-Plan 1-40a für die betroffenen Grundstücke nicht die alleinige Beurteilungsgrundlage für Bauvorhaben. Innerhalb eines im Zusammenhang bebauten Ortsteils leitet sich gem. § 30 Abs. 3 i.V.m. § 34 BauGB die Zulässigkeit des Maßes der baulichen Nutzung bzw. der Bebauungsdichte aus dem Einfügen in die Eigenart der näheren Umgebung ab, die durch eine bis zu sechsgeschossige Blockrandbebauung geprägt ist. Eine abschließende Beurteilung der Zulässigkeit über § 34 BauGB kann im Rahmen des vorliegenden Gutachtens nicht erfolgen, da diese immer von der jeweiligen Bebauungsstruktur zum Zeitpunkt der Bauantragstellung abhängt. Der Abstandsflächenplan wird daher in zwei Varianten dargestellt, um für die in WA 3 und WA 4 betroffenen Bereiche einerseits sowohl die bestehende Bebauungssituation (Blatt 1) als auch die sich nach Einschätzung der bezirklichen Baugenehmigungsbehörde gem. § 34 BauGB absehbar zulässige Bebauung (Blatt 2) abzubilden. BSM mbH, Juli 2015 6 Fachgutachten zum B-Plan 1-40a Allgemeine Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse Gedenkstätte Berliner Mauer / Rheinsberger Straße 76/77 („Factory“) Ein- und Ausfahrt zwischen Rheinsberger Straße 75 und 76 Hinterhof Rheinsberger Straße 78 Reihenhausbebauung Bernauer Straße 5 – 8 D Zugrunde gelegte Gebäudehöhen und Dachformen Die Höhen der Bestandsgebäude wurden aus der Geschossigkeit und wenigen vorhandenen Referenzhöhen (z.B. für die Gebäude Rheinsberger Straße 74 bis 78) abgeleitet und durch Ortsbegehung überprüft. Die vorhandenen Dachformen wurden durch Ortsbegehungen bzw. Auswertung von Luftbildern ermittelt. Zur Ermittlung der baulichen Höhe geplanter Gebäude und Aufstockungen erfolgte ein Abgleich der Festsetzungen zur maximal zulässigen Gebäudeoberkante mit den wenigen vorhandenen Höhenangaben zum Geländeniveau. Dabei wurde das von Südwesten in Richtung Nordosten ansteigende Gelände berücksichtigt. Aufgrund der kleinteiligen Darstellungserfordernisse und im Sinne der Lesbarkeit werden im Abstandsflächenplan keine Staffelgeschosse berücksichtigt. Zur sicheren Seite hin werden die maximalen Gebäudehöhen für die gesamte bebaute Grundfläche angesetzt. BSM mbH, Juli 2015 7 Fachgutachten zum B-Plan 1-40a Allgemeine Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse Die der vorliegenden Untersuchung zugrunde gelegten Höhen und Dachformen sind dem Abstandsflächenplan zu entnehmen. 3. Abstandsflächen 3.1 Ermittlung Die Ermittlung der Abstandsflächen erfolgte gemäß den bauordnungsrechtlichen Vorgaben: - Die Tiefe der Abstandsflächen beträgt 0,4 H (d.h. 40 % der Wandhöhe), mindestens 3 m. - Die Höhe von Dächern mit einer Neigung von weniger als 70° wird zu einem Drittel der Wandhöhe hinzugerechnet. - Bei der Bemessung der Abstandsflächen bleiben vortretende Bauteile und Vorbauten (bis 1,5 m vor Außenwand) außer Betracht. - Außenwände, die an seitlichen Grundstücksgrenzen errichtet werden, entfalten keine Abstandsflächen, wenn nach planungsrechtlichen Vorschriften hieran gebaut werden muss oder darf. - Wenn trotz Festsetzung „geschlossener Bauweise“ seitlich nicht an die Grundstücksgrenze gebaut werden darf, entstehen Abstandsflächen. - Abstandsflächen müssen auf dem Grundstück selbst liegen. Ansonsten bedarf es der öffentlich-rechtlichen Sicherung durch eine Baulast. - Abstandsflächen dürfen sich nicht überdecken. Ausnahmen, u.a. bei Außenwänden, die in einem Winkel von mehr als 75° (bis zu 90°) zueinander stehen, werden berücksichtigt. Es erfolgt eine generalisierende Betrachtung bei der z.B. geringfügige Vereinfachungen der Fassade vorgenommen wurden und Höhenstaffelungen der Gebäude keine Berücksichtigung finden. Der wegen des Geländeversprungs unterirdische eingeschossige Gebäudeteil des Wohngebäudes Rheinsberger Straße 74/75 löst keine Abstandsfläche aus. Es wird davon ausgegangen, dass die erforderlichen Abstandsflächen der im rückwärtigen Bereich der Strelitzer Straße 54 gelegenen Reihenhausbebauung (Hausnummern 54A bis 54R), die sich außerhalb des Geltungsbereiches des Bebauungsplans befindet, vollständig auf dem eigenen Grundstück liegen. Im Untersuchungsbereich kommt es bei Ausschöpfung der bauleitplanerischen Festsetzungen zu folgenden gemäß Bauordnung unzulässigen Überschneidungen von Abstandsflächen, wobei für die gem. § 30 Abs. 3 i.V.m. § 34 BauGB zu beurteilenden Bereiche zunächst der Bebauungsbestand zugrunde gelegt wird (Blatt 1): Allgemeines Wohngebiet WA 2 Bei der Baufläche D2 ergeben sich geringe Abstandsflächenüberschneidungen von 0,1 m zum Gebäude Bernauer Straße 8D sowie von 0,6 bis 0,9 m zum Vorderhaus Strelitzer Straße 51. BSM mbH, Juli 2015 8 Fachgutachten zum B-Plan 1-40a Allgemeine Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse Eine Überschneidung von 2,7 m tritt im Bereich der Reihenhausbebauung zwischen den Gebäuden Bernauer Straße 5/5A mit dem Gebäude Bernauer Straße 8 auf. Eine weitere Überschneidung von 0,2 m ergibt sich zwischen den Gebäuden Bernauer Straße 5C/5D und 8, wobei sich dieser Konflikt nur aus den generalisierenden Annahmen zur Gebäudehöhe ergibt, da die Abstandsflächen aufgrund der tatsächlichen Höhenstaffelung des letztgenannten Gebäudes eingehalten werden. Allgemeines Wohngebiet WA 3 Eine Überschneidung von 3,1 m tritt im Hinterhof des Gebäudes Strelitzer Straße 25 zwischen dem Seitenflügel und einem Nebengebäude auf. Mehrere Überschneidungen ergeben sich im Innenhof der Gebäude Strelitzer Straße 23/24 und Rheinsberger Straße 79. Eine Überschneidung ergibt sich zudem im 6,9 m breiten Innenhof des Gebäudes Rheinsberger Straße 78 zwischen dem gewerblich genutzten Gebäude Rheinsberger Straße 77 (unter Berücksichtigung der ermöglichten Aufstockung) und dem Wohngebäude bzw. diesem zugeordneten Nebengebäuden. Mischgebiet MI Eine Überschneidung ist im 4,4 m breiten Durchgang zwischen den Gebäuden Rheinsberger Straße 75 und 76 gegeben. Allgemeines Wohngebiet WA 4 Es überschneiden sich die Abstandsflächen zwischen dem Seitenflügel Brunnenstraße 141 und dem westlich hiervon neu errichteten Gebäude Brunnenstraße 141a auf 2,1 m Breite. Zu Überschneidungen kommt es auch in den rückwärtigen Bereichen der Grundstücke Rheinsberger Straße 71 und 72 durch die Quergebäude Brunnenstraße 144, die auch untereinander Überschneidungen der Abstandsflächen aufweisen. Auch im Innenhof des Gebäudes Brunnenstraße 145 / Rheinsberger Straße 70 überschneiden sich die Abstandsflächen. 3.2 Bewertung Bei Berücksichtigung des Bebauungsbestandes in den gem. Bebauungsplan nach § 30 Abs. 3 BauGB einzustufenden Bereichen treten Abstandsflächenüberschneidungen zum Teil in erheblichem Umfang auf (siehe Abstandflächenplan - Blatt 1). In folgenden Bereichen wird eine Abstandsflächenüberschneidung aufgrund der voraussichtlichen Einhaltung gesunder Wohn- und Arbeitsverhältnisse ausnahmsweise für zumutbar angesehen: BSM mbH, Juli 2015 9 Fachgutachten zum B-Plan 1-40a Allgemeine Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse Allgemeines Wohngebiet WA 2 Innerhalb des allgemeinen Wohngebietes WA 2 liegen Abstandsflächenüberschneidungen westlich und östlich der Baufläche D2 vor. In nördliche Richtung grenzt mit der Mauergedenkstätte jedoch ein auf Dauer weitgehend von Bebauung freizuhaltender Bereich an. Dies begünstigt die Belichtung und Belüftung zukünftiger Gebäude. In südliche Richtung werden durch die Freistellung der Baufläche sowie die südwestlich gelegene maximal dreigeschossige Bebauung günstige Besonnungsverhältnisse gewährleistet. Daher werden die bestehenden geringfügigen Überschneidungen der Abstandsflächen als vertretbar eingestuft. Darüber hinaus kommt es zu einer Überschneidung von Abstandsflächen zwischen den bestehenden Reihenhäusern Bernauer Straße 5/5A und 8 von 2,7 m sowie zwischen den Reihenhäusern 5C/5D und 8 von 0,2 m. Die Ausweisungen des Bebauungsplanes entsprechen einem bereits umgesetzten, spezifischen städtebaulichen Konzept, das in der Begründung des Bebauungsplans darzulegen ist. Eine Einschränkung der Abstandsflächen in den vorgenannten Fällen der Reihenhausbebauung Bernauer Straße 5 – 8D ist vertretbar, da durch die Ausweisung der Gemeinbedarfsfläche „Gedenkstätte Berliner Mauer“ bzw. „Gedenkstätte Berliner Mauer und Kirche“ in nördlicher und westlicher Richtung dauerhaft ausgedehnte unverbaute Grün- und Freiflächenbereiche gesichert werden, die eine gute Belichtung und Belüftung der Wohnungen gewährleisten. Zudem ermöglicht die mit drei Vollgeschossen im Vergleich zur Baufläche D1 niedrigere Bebauung der Baufläche D3 günstigere Belichtungsverhältnisse. Mischgebiet MI Im Mischgebiet MI kommt es zwischen den bestehenden Gebäuden Rheinsberger Straße 75 und 76 zu einer Überschneidung der bauordnungsrechtlich geforderten Abstandsflächen im Bereich der rd. 4,4 m breiten Ein- und Ausfahrt. Für das Wohngebäude Rheinsberger Straße 75 ist jedoch eine hinreichende Besonnung aus nördlicher und südlicher Richtung gewährleistet. Die Gebäudetiefe ermöglicht durchgesteckte Wohnungen. Das jeweils pro Geschoss zum Grundstück Rheinsberger Straße 76 orientierte Fenster an der Seitenwand ist daher weder planungs- noch bauordnungsrechtlich erforderlich. Das gewerblich genutzte Gebäude Rheinsberger Straße 76 wird zudem über die nach Süden sowie nach Osten zum freien Blockinnenbereich gelegenen Fenster ausreichend besonnt und belüftet. Durch die Anordnung weniger sensibler Nutzungen wie z.B. Küchen, Lager- und Sanitärräume kann im Zuge der Raumaufteilung in der „Factory“ auf die durch das Wohngebäude entstehende Verschattung reagiert werden. Allgemeines Wohngebiet WA 4 (Baufläche E2, Grundstück Rheinsberger Straße 73 und Seitenflügel Brunnenstraße 141) Innerhalb des allgemeinen Wohngebietes WA 4 kommt es zu einer Überschneidung von Abstandsflächen zwischen dem Seitenflügel des Gebäudes Brunnen- BSM mbH, Juli 2015 10 Fachgutachten zum B-Plan 1-40a Allgemeine Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse straße 141 und dem Gebäude Brunnenstraße 141a (Baufläche E2) auf einer Breite von 2,1 m. Die geringfügige Abstandsflächenüberschneidung betrifft zwei bestehende und weitgehende freigestellte Gebäude, die versetzt zueinander stehen und auf allen übrigen Gebäudeseiten die erforderlichen Abstände zu Nachbargebäuden einhalten. In der Begründung des Bebauungsplans ist darauf hinzuweisen, dass diese Situation planungsrechtlich gesichert wird, um die Baufelder E1 und E2 in einer Flucht anzuordnen und dadurch die Zusammengehörigkeit dieser dem Gesamtkomplex „Factory“ zuzuordnenden Gebäude zu betonen. Um hinsichtlich Belichtung, Besonnung und Belüftung bestmögliche Wohn- und Arbeitsmöglichkeiten zu erreichen, sollen darüber hinaus die Abstandsflächen auf dem eigenen Grundstück liegen und ein größtmöglicher Abstand zur an der Rheinsberger Straße gelegenen Bebauung gewährleistet sein. Eine Einschränkung der Abstandsflächen zwischen dem Seitenflügel Brunnenstraße 141 und der Baufläche E2 ist vertretbar, da durch die Ausweisung der Gemeinbedarfsfläche „Gedenkstätte Berliner Mauer“ in nördlicher Richtung dauerhaft ausgedehnte unverbaute Bereiche gesichert werden, die eine gute Belichtung und Belüftung der Wohnungen gewährleisten. Für die genannten Standorte in den Baugebieten WA 2, MI und WA 4 kann ohne eine vertiefende Betrachtung der Besonnung und Belichtung davon ausgegangen werden, dass gesunde Wohnverhältnisse mit hoher Wahrscheinlichkeit gewährleistet sind. Nach dem Grundsatz der planerischen Zurückhaltung in der Bauleitplanung werden die Abstandsflächenkonflikte in den nachfolgenden Bereichen durch eine Ausweisung als „einfacher Bebauungsplan“ i.S.v. § 30 Abs. 3 BauGB (im Gegensatz zum „qualifizierten Bebauungsplans“ i.S.v. § 30 Abs. 1 BauGB) bewältigt: Allgemeine Wohngebiete WA 3 sowie WA 4 (Grundstücke Rheinsberger Straße 70-72 und Brunnenstraße 144 sowie Vorderhäuser Brunnenstraße 141-143) Innerhalb der allgemeinen Wohngebiete kommt es aufgrund der engen gründerzeitlichen Bebauung mit Seitenflügeln, Quergebäuden und Nebenanlagen zu einer Fülle an erheblichen Abstandsflächenüberschreitungen. Im B-Plan 1-40a werden gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse langfristig dadurch gewährleistet, dass die am stärksten von Abstandsflächenüberschneidungen sowie einer beeinträchtigten Besonnung betroffenen Bereiche planungsrechtlich als „einfacher Bebauungsplan“ i.S.v. § 30 Abs. 3 BauGB ausgewiesen werden. Dadurch sind für Gebäude, die stark beeinträchtigte Wohn- und Arbeitsverhältnisse aufweisen, über den Bestandsschutz hinausgehende Baurechte nicht gegeben. Die bauordnungsrechtlich erforderlichen Abstandsflächen sind bei zukünftigen Bauvorhaben, die nicht durch den Bestandsschutz gedeckt sind, zwingend einzuhalten. Die Beurteilung der Zulässigkeit baulicher Anlagen erfolgt nach § 30 Abs. 3 i.V.m. § 34 BauGB, da an dieser Stelle keine qualifizierten Festsetzungen i.S.v. § 16 Abs. 3 BauNVO getroffen werden. Grundsätzlich sind gem. § 34 Abs. 1 Satz 2 BauGB durch eine Bebauung die Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse zu wahren. BSM mbH, Juli 2015 11 Fachgutachten zum B-Plan 1-40a Allgemeine Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse In Blatt 2 des Abstandsflächenplans wird die bauliche Gliederung abgebildet, die sich nach derzeitigem Stand aus Sicht der Genehmigungsbehörde von Bauvorhaben (Bezirksamt Mitte von Berlin) ergeben würde. Die aus den Festsetzungen des Bebauungsplans resultierenden freigestellten Innenhöfe weisen unter Berücksichtigung der teilweise gestaffelten Gebäudehöhen ausreichende Abstandsflächen auf und sichern eine günstigere Besonnung gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse. 4. Besonnungssituation Rheinsberger Straße 78 4.1 Ermittlung Einer gesonderten Auseinandersetzung bedürfen die Auswirkungen, die sich aus der planungsrechtlich ermöglichten Aufstockung des Gebäudekomplexes Rheinsberger Straße 76/77 („Factory“) ergeben. Hierbei handelt es sich um den einzigen Fall, in dem sich eine bereits im Bestand gegebene Abstandsflächenüberschneidung durch die Planung verschärft, so dass die Konfliktpunkte im Zuge der bauleitplanerischen Abwägung hinsichtlich der Wahrung nachbarrechtlicher Belange und der Auswirkungen auf gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse zu betrachten sind. Die durch die Aufstockung der „Factory“ gemäß Berliner Bauordnung vor den Außenwänden von Gebäuden freizuhaltenden Abstandsflächen überlagern sich hauptsächlich mit den entsprechenden Flächen des als Wohnhaus genutzten Nachbargebäudes Rheinsberger Straße 78. Im Bereich des rd. 6,9 m breiten Innenhofs tritt eine Überlagerung der Abstandsflächen des Wohngebäudes, der zugehörigen Garagenanlage sowie des „Factory“-Gebäudes auf. Dies ist grundsätzlich zulässig, da die an der entsprechenden Grundstücksgrenze vorgenommene Baukörperausweisung eine ausdrückliche Festsetzung im Sinne von § 6 Abs. 8 BauOBln darstellt, die dazu führt, dass das bauordnungsrechtliche Abstandsflächenrecht planungsrechtlich überlagert wird. In Verbindung mit einer Überschreitung der Obergrenzen zum Maß der baulichen Nutzung deutet die Abstandsflächenüberschreitung jedoch auf eine Beeinträchtigung der gesunden Wohn- und Arbeitsverhältnisse im Sinne des § 17 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 BauNVO hin. Daher sind im Rahmen einer Verschattungsstudie sowohl die bereits bestehenden Auswirkungen als auch die durch die Planung ermöglichten Folgen hinsichtlich der Besonnung der Nachbarbebauung untersucht worden (siehe Anhang Verschattungsstudie, Julian Breinersdorfer Architekten, Juni 2014). Der Bewertungsmaßstab einer ausreichenden Besonnung ergibt sich aus der entsprechenden DIN-Norm zu Tageslicht in Innenräumen: Vor allem für Wohnräume ist die Besonnbarkeit ein wichtiges Qualitätsmerkmal, da eine ausreichende Besonnung zur Gesundheit und zum Wohlbefinden beiträgt. Deshalb sollte die mögliche Besonnungsdauer in mindestens einem Aufenthaltsraum einer Wohnung zur Tag- und Nachtgleiche 4 h betragen. Soll auch eine ausreichende Besonnung in den Wintermonaten sicher gestellt sein, sollte die mögliche Besonnungsdauer am 17. Januar mindestens 1 h betragen (DIN 5034-1 in der Fassung vom Juli 2011). BSM mbH, Juli 2015 12 Fachgutachten zum B-Plan 1-40a Allgemeine Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse Eine Rechtsprechung auf Grundlage dieser relativ jungen Fassung der DIN 5034-1 ist nicht bekannt. Der Beschluss des Oberverwaltungsgerichts Berlin, der noch vor Überarbeitung der DIN-Norm gefasst wurde, stellte jedoch fest, dass ein städtebaulicher Missstand regelmäßig nicht gegeben ist, solange zur Tag- und Nachtgleiche eine direkte Besonnung von mindestens zwei Stunden sichergestellt ist (OVG Berlin, Beschluss vom 27.10.2004 – 2 S 43.04). Besonnungssituation am 21.03./21.09. (Tag- und Nachtgleiche) Sonnenaufgang Beispiel 2014: 6:05 Uhr Sonnenuntergang Beispiel 2014: 18:21 Uhr (Normalzeit) 1 2 (Hinweis: 21.03. Normalzeit / 21.09. Sommerzeit 1 Stunde Differenz) Simulation 8:00 – 16:00 Uhr, stündlich Die Verschattungsstudie belegt eine teilweise Besonnung der obersten Stockwerke der Westfassade im Innenhof Rheinsberger Straße 78 zwischen 9:00 und 11:00 Uhr. Die übrigen Bereiche der Süd- und Westfassade sind während des Untersuchungszeitraums vollständig verschattet. Die Verschattung ist hauptsächlich durch die Bestandsbebauung bedingt (z.B. Eigenverschattung). Eine neubaubedingte, d.h. eine sich durch die planerisch ermöglichte Aufstockung Rheinsberger Straße 76/77 ergebende Verschlechterung der Besonnungssituation tritt für einen Teilbereich der Fenster im 3. und 4. OG des Seitenflügels Rheinsberger Straße 78 auf. Zwischen 9:00 und 10:00 Uhr werden diese Fenster im Vergleich zur bestehenden Situation ca. 30 min länger verschattet. Besonnungssituation am 17.01. Sonnenaufgang Beispiel 2014: 8:07 Uhr Sonnenuntergang Beispiel 2014: 16.25 Uhr Simulation 9:00 – 15:00 Uhr, stündlich Für den Untersuchungszeitraum ergibt sich, abgesehen von Teilbereichen der obersten Geschosse gegen 10 Uhr, keine Besonnung der Innenhoffassaden des Wohngebäudes Rheinsberger Straße 78. Die Lage des Vorderhauses im Süden des Innenhofes bedingt die fast vollständige Verschattung der Fassaden. Weiterhin sind die Eigenverschattung durch das Bestandsgebäude des Seitenflügels Rheinsberger Straße 78 sowie den gewerblich genutzten Bau Rheinsberger Straße 76 für die starke Einschränkung der Besonnung ursächlich. Die planerisch ermöglichte Aufstockung der „Factory“ führt zu keiner zusätzlichen Verschattung von Fenstern gegenwärtig besonnter Bereiche. Die Verschattung ist bereits bestands- und nicht neubaubedingt. 1 2 Zeitumstellung von Normalzeit auf Sommerzeit stets am letzten Sonntag im März Zeitumstellung von Sommerzeit auf Normalzeit stets am letzten Sonntag im Oktober BSM mbH, Juli 2015 13 Fachgutachten zum B-Plan 1-40a 4.2 Allgemeine Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse Bewertung Die für die Auswirkungen der planerisch ermöglichten Gebäudeaufstockung im Bereich der „Factory“ vorliegende Verschattungsstudie belegt, dass der Bewertungsmaßstab der DIN 5034-1 für die zum Innenhof gelegenen Fassaden unabhängig von der ermöglichten Aufstockung bereits durch die Bestandsbebauung nicht erfüllt wird. Der westlich an die „Factory“ angrenzende Hinterhof und der durch Wohnungen genutzte Seitenflügel des Grundstücks Rheinsberger Straße 78 sind bereits durch das zugehörige Vorderhaus, die Eigenverschattung des Seitenflügels und das bestehende Gebäude Rheinsberger Straße 76 in der Besonnung eingeschränkt. Auch die in der Rechtsprechung hinsichtlich der Besonnung für Wohnungen genannten Richtwerte werden für keine der Innenhoffassaden des Grundstücks Rheinsberger Straße 78 erfüllt. Keine Hoffassade ist in Gänze für die Dauer von mindestens zwei Stunden besonnt. Am entsprechenden Bewertungstag ist grundsätzlich nur ein Teil der Fenster im 3. und 4. OG des Seitenflügels direkt besonnt. Durch die Planung verkürzt sich die Besonnungsphase dieser Bereiche geringfügig um etwa 30 min in der Zeit zwischen 9 Uhr und 10 Uhr. Das ergänzende Kriterium einer mindestens einstündigen Besonnungsdauer am 17. Januar nach DIN 5034-1:2011-07 wird für die Westseite der Innenhoffassade nicht in allen Bereichen und für die Südseite der Innenhoffassade überhaupt nicht erfüllt. Aufgrund der bereits hinsichtlich der Besonnung stark beeinträchtigten Wohn- und Arbeitsverhältnisse wird von einer detaillierten Untersuchung der Belichtungsverhältnisse für Wohnräume abgesehen. Eine leichte Minderung des durch die Innenhoflage auftretenden Verlusts an direktem Himmelslicht ergibt sich durch die hellen Fassaden der „Factory“. Langfristig ermöglicht der Bebauungsplan die Freistellung des Hinterhofes und Neustrukturierung der Bebauung zur Verbesserung von Belichtung, Besonnung und Belüftung. 5. Belüftungssituation Gemäß Umweltatlas der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt herrschen in Berlin nach der langjährigen mittleren Verteilung der Windrichtung Winde aus westlicher bzw. südwestlicher Richtung vor. Da die von Bebauung weitgehend freizuhaltende Gemeinbedarfsfläche sowie die Höfe relativ linear in Ost-West-Richtung ausgerichtet sind, stellt die geplante Bebauung keine Barriere für den Luftaustausch dar. Im Vergleich zur bestehenden, teilweise sehr engen Hinterhofbebauung soll zukünftig eine weitgehende Freistellung der Vorderhäuser erfolgen, wodurch sich die Belüftungssituation grundlegend verbessert (siehe Abstandflächenplan - Blatt 2). Die Bernauer Straße liegt, ebenso wie die Rheinsberger Straße genau im Verlauf der Hauptwindrichtung, so dass hier eine Frischluftzuführung in das Plangebiet gegeben ist. BSM mbH, Juli 2015 14 Fachgutachten zum B-Plan 1-40a Allgemeine Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse Relative Häufigkeit der Windrichtungen an der Station Berlin-Dahlem im Gesamtjahr, Sommer (Mai - Oktober) und Winter (November - April) 1971 1990 (SenStadtUm 1994) Durch die bestehenden öffentlichen Straßen in Nord-Süd-Richtung (Strelitzer Straße und Brunnenstraße) sowie die Unterbrechungen der Blockstruktur in Form von Gebäudedurchfahrten wird zudem eine freie Luftzirkulation begünstigt. Die Festsetzung begrenzter baulicher Tiefen der Gebäude führt tendenziell zur Realisierung „durchgesteckter“ zweiseitig orientierter Wohnungen mit den damit gegebenen Möglichkeiten einer Querlüftung. Durch die städtebauliche Konfiguration, die mit dem B-Plan 1-40a zulässig wird, sind gegenüber der vorherrschenden Bebauungsstruktur, die teilweise von einer engen Hinterhofbebauung geprägt ist, günstigere Voraussetzungen für eine Belüftung im Plangebiet gegeben auf (siehe Abstandflächenplan - Blatt 2). 6. Empfehlungen Aus der Analyse der Abstandsflächen und Belüftung sowie der Besonnungssituation für einen Teilbereich ergibt sich, dass trotz der auftretenden Abstandsflächenüberschneidungen bei gleichzeitiger Überschreitung der Obergrenzen für das Maß der baulichen Nutzung nach § 17 BauNVO und der teilweise gegebenen Verschattung einzelner Fassadenbereiche eine Änderung des Bebauungsplanentwurfs aus gutachterlicher Sicht nicht erforderlich ist. Mit dem Bebauungsplan in der vorliegenden Entwurfsfassung vom 06.01.2015 (Öffentliche Auslegung) sowie dem Deckblatt zum Bebauungsplan (Stand 19.05.2015) wird planungsrechtlich eine Freistellung der am stärksten beeinträchtigten, eng bebauten Hinterhöfe im Bereich gründerzeitlicher Baustrukturen in die Wege geleitet. Über das Einfügen von Bauvorhaben wird dabei durch die Genehmigungsbehörde erst zum jeweiligen Bauantragszeitpunkt befunden, so dass hinsichtlich der zukünftigen Bebauungsstrukturen eine flexible Steuerung gewährleistet wird. Unter Umständen sind damit auch Abweichungen von der in BSM mbH, Juli 2015 15 Fachgutachten zum B-Plan 1-40a Allgemeine Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse Blatt 2 des Abstandsflächenplans abgebildeten derzeit zulässigen Bebauung möglich. In jedem Fall sind die Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse zu berücksichtigen, so dass der B-Plan 1-40a langfristig eine Verbesserung der Belichtungs-, Besonnungsund Belüftungsverhältnisse im Plangebiet gewährleistet. BSM mbH, Juli 2015 16 Fachgutachten zum B-Plan 1-40a Allgemeine Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse Anhang BSM mbH, Juli 2015 17 Julian Breinersdorfer Architekten Leipziger Strasse 48 / 10117 Berlin / www.julianbreinersdorfer.com Verschattungsstudie Rheinsberger Strasse 76/77 4.OG und 5.OG sowie Rheinsberger Strasse 77A für den 17. Januar Julian Breinersdorfer Architekten Leipziger Strasse 48 / 10117 Berlin / www.julianbreinersdorfer.com Verschattungsstudie Rheinsberger Strasse 76/77 4.OG und 5.OG sowie Rheinsberger Strasse 77A für den 21.März Julian Breinersdorfer Architekten Leipziger Strasse 48 / 10117 Berlin / www.julianbreinersdorfer.com Erläuterung der Verschattungsstudie Rheinsberger Strasse 76/77 4.OG und 5.OG sowie Rheinsberger Strasse 77A für den 17. Januar und den 21. März Das Volumen des geplanten Ausbaus DG Rheinsberger Strasse 76 verschattet am 21. März um 9 Uhr für ca. 30 Minuten 5 Fenster im 4.OG Sfl. Rheinsbergerstrasse 78. Die beiden übrigen Fenster im 4.OG werden durch den Bestand verschattet. Das bereits ausgeführte Volumen der Aufstockung Rheinsberger Strasse 77 sowie das genehmigte Volumen der Rheinsberger Strasse 77A verschatten in der jeweiligen Stunde des Sonnenuntergangs Fenster an der Westfassade der Brunnenstrasse 144B. Für den restlichen Untersuchungszeitraum wurden keine Neuverschattungen festgestellt. TABELLARISCHE ERFASSUNG DER VERSCHATTUNGSSTUDIE Rheinsberger Strasse 76/77 4.OG und 5.OG sowie Rheinsberger Strasse 77A für den 17. Januar und den 21. März 17. Januar 9 Uhr 10 Uhr 11 Uhr 12 Uhr 13 Uhr 14 Uhr 15 Uhr Keine Fensterverschattung Keine Fensterverschattung Keine Fensterverschattung Keine Fensterverschattung Keine Fensterverschattung Keine Fensterverschattung Verschattung einer Terrassenfläche Brunnenstrasse 144B 21. März 8 Uhr 9 Uhr 10 Uhr 11 Uhr 12 Uhr 13 Uhr 14 Uhr 15 Uhr 16 Uhr Keine Fensterverschattung Verschattung von Fenstern im 4.OG Sfl. Rheinsbergerstrasse 78 Keine Fensterverschattung Keine Fensterverschattung Keine Fensterverschattung Keine Fensterverschattung Keine Fensterverschattung Verschattung von Fenstern an der Westfassade Brunnenstrasse 144B Verschattung von Fenstern an der Westfassade Brunnenstrasse 144B II III III V V III III Fachgutachten über die Einhaltung der allgemeinen Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse zum B-Plan 1-40a Bernauer Straße Abstandsflächenplan - Blatt 1 (unter Berücksichtigung der vorhandenen Bebauung in den nach § 30 Abs. 3 BauGB zu bewertenden Baugebieten) Bestandsgebäude Baukörperfestsetzung / überbaubare Fläche gemäß Bebauungsplan Flächen für den Gemeinbedarf "Gedenkstätte Berliner Mauer" 10 FD 7/8 SD Höhenangaben, Dachformen (FD Flachdach, SD Satteldach, BD Berliner Dach, PD Pultdach) M 1 : 1.000 Juli 2015 Abstandsflächen nach § 6 BauO Bln Auftraggeber: Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt Abteilung II - Städtebau und Projekte 10707 Berlin Auftragnehmer: BSM mbH Bauordnungsrechtlich unzulässige Abstandsflächenüberschneidungen (ohne Berücksichtigung § 6 Abs. 8 BauO Bln) Planungsrechtlich nach § 30 Abs. 3 BauGB zu bewertende Baugebiete T:/icaads/projects/Bernauer/Abstandsplan/1-40a/1/1/3a II III III V V III III Fachgutachten über die Einhaltung der allgemeinen Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse zum B-Plan 1-40a Bernauer Straße Abstandsflächenplan - Blatt 2 (unter Berücksichtigung der zulässigen Bebauung in den nach § 30 Abs. 3 BauGB zu bewertenden Baugebieten) Bestandsgebäude Baukörperfestsetzung / überbaubare Fläche gemäß Bebauungsplan Flächen für den Gemeinbedarf "Gedenkstätte Berliner Mauer" 10 FD 7/8 SD Höhenangaben, Dachformen (FD Flachdach, SD Satteldach, BD Berliner Dach, PD Pultdach) M 1 : 1.000 Juli 2015 Abstandsflächen nach § 6 BauO Bln Auftraggeber: Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt Abteilung II - Städtebau und Projekte 10707 Berlin Auftragnehmer: BSM mbH Bauordnungsrechtlich unzulässige Abstandsflächenüberschneidungen (ohne Berücksichtigung § 6 Abs. 8 BauO Bln) Planungsrechtlich nach § 30 Abs. 3 BauGB zu bewertende Baugebiete T:/icaads/projects/Bernauer/Abstandsplan/1-40a/1/1/3b
