baubeschrieb

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BAUBESCHRIEB
VILLA GIANOTTI, PONTRESINA
5. Januar 2017
Bauherrschaft und Eigentümer:
RMR Pontresina AG | Via Maistra 140 | 7504 Pontresina
Cho d’ Punt 12 | 7503 Samedan
Historische Postkarte mit Ansicht der Villa Gianotti in den 1920er Jahren
Das Gebäude und die Wohnungen sind fertiggestellt und bezugsbereit. Alle zum
Verkauf stehenden Wohnungen können besichtigt werden.
DIE VILLA GIANOTTI
Das bestehende historische Gebäude, die Villa Gianotti, ehemals Villa Engiadina und Wohn- und
Geschäftshaus Gière-Zappa wurde im Jahre 1907 im Bündner Heimatstil erbaut. Das Gebäude ist
durch die Denkmalpflege Graubünden als ortsbaulich bedeutend und erhaltenswert eingestuft. Dank
seiner einzigartigen Lage mitten im Dorf und prachtvollen Aussichten auf die umgebende Engadiner
Bergwelt, wird das Gebäude auch dem Status „Ortsbaulich bedeutend“ gerecht.
Eine neue Ära beginnt: Dank dem sorgfältigen Baukonzept und dessen Umsetzung bleiben dem
historische Gebäude die historische Ausstrahlung und Wichtigkeit erhalten. Der Charme der
geschichtsträchtigen Wände der Villa Gianotti wiederspiegelt sich in den Altbauwohnungen. Auf der
ehemaligen Sonnenterasse des Tearooms wird das historische Bauvolumen mittels einem zeitlosen
und untergeordnetem Aufbau erweitert.
Die Liegenschaft beinhaltet Wohnungen (Zwei Zweitwohnungseinheiten) welche zum Verkauf
angeboten werden. Im Untergeschoss wurde ein Studio sowie ein privater Wellnessbereich erstellt. Im
Erdgeschoss sind nebst der Dreizimmerwohnung (WHG Nr. 1) hauptsächlich die
Gewerberäumlichkeiten des Restaurants und der Confiserie untergebracht. Im 1. Untergeschoss sind
deren sanitären Räumlichkeiten, das Fumoir als auch die Gastro-Lager und Kellerräumlichkeiten
vorzufinden. Die interne Erschliessung des Gastrobereichs erfolgt unabhängig vom Wohnbereich.
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Die Aussenfassaden des historischen Bestandes wurden behutsam restauriert. Die neue Aufstockung
erscheint in anthrazitem Sichtbeton (glatt und gestockt). Das Flachdach der Aufstockung ist mit
Gehwegplatten aus Beton belegt. Das Satteldach des Altbaus wurde komplett neu erstellt und
entspricht den heutigen Dämmvorschriften. Die Eindeckung wurde wie beim Ursprungsbau in Ziegel
erstellt. Der Gebäudeteil der Aufstockung sowie der Altbestand ab dem Erdgeschoss wurden
komplett entkernt.
Die äusseren, historischen Fenster wurden restauriert und aufgefrischt. Die damals verwendete
Glasqualität ist weiterhin vorhanden. Sämtliche neuen Lärchenfenster und Lärchenfenstertüren sind als
3-fach Verglasungen ausgeführt. Im historischen Gebäudeteil sind die alten Fenster nach aussen
erhalten worden, davor ist im Innenraum ein neues 3-fach verglastes Fensterelement eingebaut um
den heutigen Energieansprüchen genügen zu können, aber auch um die Behaglichkeit in den
Wohnungen zu garantieren.
Unterirdische sowie tragende und aussteifende Bauteile wurden in Beton erstellt. Das neue
Treppenhaus, welches die Wohnungen erschliesst, ist in Sichtbeton aus Weisszement mit einer
unregelmässigen Brettschalung ausgeführt worden. Die Zimmer- und Nasszellentrennwände sind in
Backstein- oder in Leichtbauweise ausgeführt. Für die Nasszelleninstallationswände wurden GIS
Systeme benutzt.
ALLGEMEINE RÄUME & UMGEBUNG
HAUSTECHNIK
Massgebend für die Haustechnik sind die Projektpläne der Fachingenieure, welche nach Bedarf beim
Architekturbüro eingesehen werden können.
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Zentrale Elektro- Hauptverteilung für das gesamte Gebäude im 3. UG.
Die gesamte Wärmeerzeugung erfolgt mittels Erdsonden und Wärmepumpe / Speicher.
Sämtliche beheizten Räume sowie Wohnungen wurden mit einer Niedertemperaturfussbodenheizung ausgestattet. Die Gastronomie / Gewerberäumlichkeiten wurden hybrid
ausgeführt (Fussbodenheizung und Radiatoren).
Die Zimmertemperatur wird über Raumthermostate in den jeweiligen Zimmern gesteuert. Die
Warmwasseraufbereitung erfolgt zentral im Technikraum.
Die Gastronomieräumlichkeiten im EG und 1.UG werden durch eine Gastro eigene
Lüftungsanlage belüftet. Der Technikraum der Lüftung ist im 2.UG untergebracht. Die Abluft
der Gastronomie erfolgt über den rücklings angebrachten Technikschacht am Liftschacht. Ein
Technikaufbau ist auf dem Flachdach nötig und muss durch einen Zugang durch die
Wohnung im Altbau erschlossen sein.
Die Photovoltaikanlage auf dem Dach deckt den Strombedarf der Liegenschaft. Überschüsse
werden ins allgemeine Stromnetz eingespiesen.
UMGEBUNG
Die Gebäudeanstösse an die Via Maistra und die Via da la Staziun sind in Asphalt ausgeführt. Die
Terrasse (Decke oberhalb des Fumoirs) gegen den Ortsteil Laret im EG, welche für gastronomische
Zwecke verwendet wird, ist mit Pflastersteinen belegt.
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GARAGE MIT AUTOPARKLIFT, BESUCHERPARKPLÄTZE
Die Autoparkliftanlage der Firma Alftechnik kann 8 Autos aufnehmen. Jede Wohnung besitzt
mindestens 1 Parkplatz in dieser Anlage im Haus. Die restlichen gemäss Baubewilligung geforderten
Parkplätze sind in der Tiefgarage Solena (hinter dem Sporthotel) untergebracht. Die Einfahrt zu den
gebäudeinternen Einstellplätzen erfolgt über die Via da la Staziun. Für die bessere Manövrierfähigkeit
beim Einparken, aber vor allem um nicht rückwärts auf die Via da la Staziun fahren zu müssen, wurde
eine bodenebene Drehplatte der Firma Alftechnik eingebaut. Der Autoparklift und die Drehscheibe
sind für Pkws mit max. 2‘500t zugelassen. Die Autotragteile des Autoparkliftes bestehen aus
Antikorrosionsmetall. Um möglichst wenig Feuchtigkeit in der Parkgarage zu haben und möglichst
gute Bedingungen für die Autoparkanlage zu gewährleisten, wurde ein Luftentfeuchter installiert. Die
Sicherung der Autoliftgrube wird durch ein automatisches Schiebetor gewährt. Die zugelassenen
Masse der Pkw‘s ergeben sich durch die eingebaute Autoparkanlage und den Vorgaben von
Alftechnik (h max: 200cm, b max: 190cm). Die Einstellhalle ist mittels brandsicherer und Schiebetüre
direkt über ein paar Stufen mit dem Treppenhaus verbunden. Es besteht auch die Möglichkeit, durch
eine separate Türe direkt nach aussen zu gelangen. Die Parkgarage ist durch Oblichter bei den
Garagentoren belichtet sowie nachts durch LED Leuchten. Der Zugang für die Pkws erfolgt mittels
zweier Sektionaltore, welche mit Fernbedienungsfunktion ausgestattet sind. Da die gesamte Garage
sowie deren Grundriss den bestehenden Gemäuern untergeordnet werden musste, kann diese von
Parknormen abweichen. Die Parkplätze in der externen Tiefgarage Solena können durch das
Erdgeschoss des Wohnungstreppenhauses direkt über die Via Maistra erreicht werden.
Für Besucher steht das naheliegende Parkhaus Rondo zur Verfügung.
Berninamassiv von der Diavolezza aus gesehen, Morteratschgletscher mit Palü.
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Hauszugang und Windfang
Boden:
Wände:
Decke:
Schmutzschleuse, Alurost mit Teppich.
Sichtbeton / Verputz
Dämmung verputzt und gestrichen.
Briefkastenanlage, Front aus Metall mit passendem mechanischem Zylinder zur Wohneinheit. Ein
Briefkasten pro Wohnung / Studio. Sonnerie und Gegensprechanlage mit Videokamera ist in der
Briefkastenanlage integriert.
Die Türe vom Windfang zum Treppenhaus ist mit einem elektronischen Schliesssystem ausgestattet.
Die Eingangstüre mit Zeitschaltung. Sämtliche Aussentüren des Gebäudes sind elektronisch gesichert
sowie die interne Schiebetürverbindung zur Garage.
Grundbeleuchtung mit LED Deckenleuchten und Bewegungsmelder.
Treppenhaus
Boden:
Wände:
Decke:
Hochwertiger Betonspachtel dunkelbraun - anthrazit (auch Treppenläufe)
Sichtbeton Weisszement mit Bretterschalung / best. Hauswand
Bruchsteinmauerwerk
Sichtbeton Weisszement
Geländer aus geöltem Schwarzstahl mit Handläufen welche die Treppenstufen beleuchten.
LED Grundbeleuchtung, Treppenhaus mit Bewegungsmelder.
Geprüfte Brandabschlussfronten (wo gem. FP erforderlich) gegen Einstellhalle und Nebenräume EI30,
Wohnungstüren mit Lärchenfurnier und Feuerwiederstand EI30 sowie Mehrpunkteverriegelung,
mechanische Zylinder.
Personenaufzug
Schindler Aufzugsanlage Typ 3400.Auskleidung Edelstahl gebürstet. Rollstuhlgängig nach Norm SIA
500. Zweiseitige Öffnung (über Eck) für direkten Wohnungszugang in die Wohnung Nr. 4.
Notruftelefon in Kabine, Brandfallsteuerung.
Nebenräume und Technikräume
Boden:
Wände:
Decke:
Hartbetonbelag oder ähnliches Material
Diverse Materialien da teils bestehend, teils neu.
Diverse Materialien da teils bestehend, teils neu.
LED Grundbeleuchtung.
Waschküche: Nur für Gastronutzung, mit Luftentfeuchter und Aufhängeleinen.
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Villa Gianotti heute. Von der Via Maistra aus gesehen.
WOHNUNGEN MIT ZWEITWOHNSITZ
STWEG Einheiten 7.0, 8.0 und 11.0. Wohnungsnummern 1, 2 und 4
Die STWEG Einheit 11.0 (WHG 4) erstreckt sich über drei Geschosse (2.OG, 3.OG, DG) des sanierten
Altbaus.
Die Wartungsdienstbarkeit für den Zugang zur Dachterasse durch die STWEG Einheit 11.0 (WHG 4)
muss immer gewährleistet sein.
Böden
Hochwertiger Lärchenparkett aus dem Alpenbogen, astig, 3-Schicht Riemen
geklebt, weiss geölt.
Wände
Gestrichen nach Farbkonzept, Warmweiss / Erdton. Feinputz.
Decke
Gestrichen weiss, Glattputz.
Garderobe
Einbauschrank aus Lärche rift, UV behandelt.
Garderoben mit Kleiderstange und Tablar / Ablageflächen. Im Garderobenschrank ist
die Heizungsverteilung der Wohnung sowie der BUS Server in der Garderobe
integriert.
Elektro
LED Einbauspots Wohnen, Küche, Korridor und Schrankeinbaunischen bei den
Zimmern. Beim Essbereich 2-3 Deckenleuchtanschlüsse. Deckenleuchtanschlüsse in
den Zimmern. Jedes Zimmer mit Multimedia Anschluss, Wohnen / Essen mit
Multimedia Anschluss. Abdeckungen Feller Edizio Due. Bei den STWEG Einheiten 8.0
und 10.0 ist ein BUS System eingebaut, mit in der Wand integriertem Steuerungspanel
im Eingangsbereich.
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Küche
Hochwertige bulthaup Alu Küchen mit Insel. Kochfeld mit Abluft über Boden (Bora
System). Weinkühler in der Kochinsel.
Sonnenschutz (Teil der Fassadengestaltung)
Kein aussenliegender Sonnenschutz anhand der historischen Fassade möglich.
Türen
Eingangstüre zur jeweiligen Wohnungseinheit mit 3 Punkteverriegelung und
mechanischem Schliesssystem. Schwelle behindertengerecht. 5 Schlüssel zur
Wohnung.
Innentüren mit Blockrahmen, Lärche aus dem Alpenraum. Edelstahl Türgriffe.
Loggia
(Teil der Fassadengestaltung)
Mit LED Einbauspots und massivem Lärchenrost.
Schwelle behindertengerecht beim Essraum. Beheiztes Rinnensystem.
Absturzgeländer aus Metall. Aussensteckdose.
Fenster
Flächenbündig und aus Lärche. Das Fensterfutter besteht auch aus Lärche und fasst
umgehend die Leibungen des Fensters ein. Aussen sind die bestehenden Fenster
original belassen.
Cheminée
Bei den STWEG Einheiten 8.0 und 11.0 ist je ein Cheminée eingebaut. Der Cheminée
Sockel ist aus Valsergneis ausgebildet, darüber rundet das Ensemble eine geölte
Schwarzstahlverkleidung ab.
Nasszellen
Böden / DU
Valsergneis, Natursteinplatten grossformatig.
Wände
Edelputz und Valsergneis, Natursteinplatten grossformatig
Decke
Gestrichen weiss, Glattputz.
Elektro
LED Einbauspots, LED Nischeneffektbeleuchtung. Spiegelschrank / Spiegel.
Ausstattung
Je nach Zimmertyp Badewanne und / oder Dusche. Duschverglasung.
Waschtisch mit Unterbau Lärche aus dem Alpenbogen, rift. Abdeckung Valsergneis.
Elektrischer Handtuchtrockner. Waschmaschine und Tumbler werden nach Wunsch
von Miele eingebaut, ansonsten Budgetposten von CHF 4‘000.- netto.
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Val Roseg im Herbst. Hauptorientierung der Aussicht der Villa Gianotti.
WOHNUNGEN MIT ERSTWOHNSITZ / HAUPTWOHNUNGEN
STWEG Einheit 9.0 + 11.0 / Wohnungsnummern 3+5
In der Aufstockung, aussen erstellt in Sichtbeton. Im 1. und 2. Obergeschoss
VERKAUFT
WELLNESSRAUM
STWEG Einheit 4.0
1. Untergeschoss
VERKAUFT
ZWEIZIMMERWOHNUNG
STWEG Einheit 3.0.
1. Untergeschoss.
VERKAUFT
STUDIO
STWEG Einheit 5.0
1. Untergeschoss
VERKAUFT
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ATELIER
STWEG Einheit 1.0
2. Untergeschoss
VERKAUFT
GASTRONOMIE UND CONFISERIE
STWEG Einheit 6.0
Erdgeschoss bis 2. Untergeschoss
VERKAUFT
LAGE
Die Villa Gianotti befindet sich im Herzen von Pontresina
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LIEGENSCHAFTSNEBENKOSTEN:
(Detaillierter Beschrieb gem. STWEG Reglement)
- Aufzugsservice und Wartung.
- Wartung der Autoparkieranlage und Drehscheibe.
- Jährlicher Service der elektrischen Haupteingangstüren und Schiebetüre zur Garage / Via
Maistra.
- Kaminfeger je Eigentümer / bei Wohnungen mit Cheminée
- Nebenkosten für Heizung, Wasser etc. gemäss den handelsüblichen, örtlichen
Bedingungen.
BESTIMMUNGEN
Allgemein
Der vorliegende Verkaufs- bzw. Konstruktions- und Raumbeschriebe (Baubeschrieb) geben einen
Überblick über den realisierten Baustandard der zum Verkauf stehenden Wohnungen. Entscheidend
sind die Ausführungen in den Wohnungen selber, welche besichtigt werden können. Die Masse der
Verkaufspläne sind unverbindlich. Dem Baubeschrieb übergeordnet sind die Nutzungsvereinbarungen
sowie der Kaufvertrag und die finanziellen Vereinbarungen beim Verkauf / Kauf.
Vorschriften und Normen
Die Bauausführung erfolgte anhand der erteilten rechtskräftigen Baueingabe der Gemeinde
Pontresina vom Januar 2015 / Nachtragseingabe Dezember 2015 sowie den erteilten Auflagen. Die
restlichen Anforderungen sind gemäss der bewilligten Baueingabe ausgeführt worden. Aufgrund der
bestehenden Bausubstanz können SIA Normen nicht immer eingehalten werden.
Sämtliche Nutzungsvereinbarungen, Kaufbedingungen und privatrechtliche Aspekte werden gemäss
dem Kaufvertrag geregelt.
Änderungswünsche
Die Wohnungen sind bezugsbereit. Allfällige Änderungen gehen zu Lasten der Käuferschaft.
Individuelle Ausbau- und Abänderungswünsche der Käuferschaft sind in vorheriger Absprache und
mit dem Einverständnis der Bauherrschaft möglich, wobei die Machbarkeit solcher
Änderungswünsche vorgängig durch den Architekten zu prüfen sind. Im Bereich der
Aussengestaltung, Treppenhausgestaltung, Wohnungstüren, Fassaden, Dachgestaltung,
Garagengestaltung, Technik oder allg. Räume können keine Änderungswünsche berücksichtigt
werden.
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Garantie gemäss SIA Normen
Die Bauabnahme ist am 16. Dezember 2016 erfolgt. Die Abnahmen der jeweiligen Gewerke ist erfolgt.
Es gelten die normalen Garantiefristen gemäss SIA: Die Rügefrist für offene Mängel beträgt 2 Jahre
nach erfolgter Werkabnahme mit dem Unternehmer, die Garantiezeit für verdeckte Mängel beträgt 5
Jahre. Mängel werden durch die Eigentümer selbständig gemeldet.
Fotos / Grafiken
Die in diesem Baubeschrieb eingefügten Grafiken, Fotos und Ansichten sind für den Baubeschrieb
der Wohnungen nicht relevant, es handelt sich lediglich um grafisches Bildmaterial ohne
Verpflichtungen.
Zimmer im Dachgeschoss des Altbaus
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Treppenhaus zu den Eigentumswohnungen
Seite 12
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