BAUBESCHRIEB VILLA GIANOTTI, PONTRESINA 5. Januar 2017 Bauherrschaft und Eigentümer: RMR Pontresina AG | Via Maistra 140 | 7504 Pontresina Cho d’ Punt 12 | 7503 Samedan Historische Postkarte mit Ansicht der Villa Gianotti in den 1920er Jahren Das Gebäude und die Wohnungen sind fertiggestellt und bezugsbereit. Alle zum Verkauf stehenden Wohnungen können besichtigt werden. DIE VILLA GIANOTTI Das bestehende historische Gebäude, die Villa Gianotti, ehemals Villa Engiadina und Wohn- und Geschäftshaus Gière-Zappa wurde im Jahre 1907 im Bündner Heimatstil erbaut. Das Gebäude ist durch die Denkmalpflege Graubünden als ortsbaulich bedeutend und erhaltenswert eingestuft. Dank seiner einzigartigen Lage mitten im Dorf und prachtvollen Aussichten auf die umgebende Engadiner Bergwelt, wird das Gebäude auch dem Status „Ortsbaulich bedeutend“ gerecht. Eine neue Ära beginnt: Dank dem sorgfältigen Baukonzept und dessen Umsetzung bleiben dem historische Gebäude die historische Ausstrahlung und Wichtigkeit erhalten. Der Charme der geschichtsträchtigen Wände der Villa Gianotti wiederspiegelt sich in den Altbauwohnungen. Auf der ehemaligen Sonnenterasse des Tearooms wird das historische Bauvolumen mittels einem zeitlosen und untergeordnetem Aufbau erweitert. Die Liegenschaft beinhaltet Wohnungen (Zwei Zweitwohnungseinheiten) welche zum Verkauf angeboten werden. Im Untergeschoss wurde ein Studio sowie ein privater Wellnessbereich erstellt. Im Erdgeschoss sind nebst der Dreizimmerwohnung (WHG Nr. 1) hauptsächlich die Gewerberäumlichkeiten des Restaurants und der Confiserie untergebracht. Im 1. Untergeschoss sind deren sanitären Räumlichkeiten, das Fumoir als auch die Gastro-Lager und Kellerräumlichkeiten vorzufinden. Die interne Erschliessung des Gastrobereichs erfolgt unabhängig vom Wohnbereich. Seite 2 Die Aussenfassaden des historischen Bestandes wurden behutsam restauriert. Die neue Aufstockung erscheint in anthrazitem Sichtbeton (glatt und gestockt). Das Flachdach der Aufstockung ist mit Gehwegplatten aus Beton belegt. Das Satteldach des Altbaus wurde komplett neu erstellt und entspricht den heutigen Dämmvorschriften. Die Eindeckung wurde wie beim Ursprungsbau in Ziegel erstellt. Der Gebäudeteil der Aufstockung sowie der Altbestand ab dem Erdgeschoss wurden komplett entkernt. Die äusseren, historischen Fenster wurden restauriert und aufgefrischt. Die damals verwendete Glasqualität ist weiterhin vorhanden. Sämtliche neuen Lärchenfenster und Lärchenfenstertüren sind als 3-fach Verglasungen ausgeführt. Im historischen Gebäudeteil sind die alten Fenster nach aussen erhalten worden, davor ist im Innenraum ein neues 3-fach verglastes Fensterelement eingebaut um den heutigen Energieansprüchen genügen zu können, aber auch um die Behaglichkeit in den Wohnungen zu garantieren. Unterirdische sowie tragende und aussteifende Bauteile wurden in Beton erstellt. Das neue Treppenhaus, welches die Wohnungen erschliesst, ist in Sichtbeton aus Weisszement mit einer unregelmässigen Brettschalung ausgeführt worden. Die Zimmer- und Nasszellentrennwände sind in Backstein- oder in Leichtbauweise ausgeführt. Für die Nasszelleninstallationswände wurden GIS Systeme benutzt. ALLGEMEINE RÄUME & UMGEBUNG HAUSTECHNIK Massgebend für die Haustechnik sind die Projektpläne der Fachingenieure, welche nach Bedarf beim Architekturbüro eingesehen werden können. - - - Zentrale Elektro- Hauptverteilung für das gesamte Gebäude im 3. UG. Die gesamte Wärmeerzeugung erfolgt mittels Erdsonden und Wärmepumpe / Speicher. Sämtliche beheizten Räume sowie Wohnungen wurden mit einer Niedertemperaturfussbodenheizung ausgestattet. Die Gastronomie / Gewerberäumlichkeiten wurden hybrid ausgeführt (Fussbodenheizung und Radiatoren). Die Zimmertemperatur wird über Raumthermostate in den jeweiligen Zimmern gesteuert. Die Warmwasseraufbereitung erfolgt zentral im Technikraum. Die Gastronomieräumlichkeiten im EG und 1.UG werden durch eine Gastro eigene Lüftungsanlage belüftet. Der Technikraum der Lüftung ist im 2.UG untergebracht. Die Abluft der Gastronomie erfolgt über den rücklings angebrachten Technikschacht am Liftschacht. Ein Technikaufbau ist auf dem Flachdach nötig und muss durch einen Zugang durch die Wohnung im Altbau erschlossen sein. Die Photovoltaikanlage auf dem Dach deckt den Strombedarf der Liegenschaft. Überschüsse werden ins allgemeine Stromnetz eingespiesen. UMGEBUNG Die Gebäudeanstösse an die Via Maistra und die Via da la Staziun sind in Asphalt ausgeführt. Die Terrasse (Decke oberhalb des Fumoirs) gegen den Ortsteil Laret im EG, welche für gastronomische Zwecke verwendet wird, ist mit Pflastersteinen belegt. Seite 3 GARAGE MIT AUTOPARKLIFT, BESUCHERPARKPLÄTZE Die Autoparkliftanlage der Firma Alftechnik kann 8 Autos aufnehmen. Jede Wohnung besitzt mindestens 1 Parkplatz in dieser Anlage im Haus. Die restlichen gemäss Baubewilligung geforderten Parkplätze sind in der Tiefgarage Solena (hinter dem Sporthotel) untergebracht. Die Einfahrt zu den gebäudeinternen Einstellplätzen erfolgt über die Via da la Staziun. Für die bessere Manövrierfähigkeit beim Einparken, aber vor allem um nicht rückwärts auf die Via da la Staziun fahren zu müssen, wurde eine bodenebene Drehplatte der Firma Alftechnik eingebaut. Der Autoparklift und die Drehscheibe sind für Pkws mit max. 2‘500t zugelassen. Die Autotragteile des Autoparkliftes bestehen aus Antikorrosionsmetall. Um möglichst wenig Feuchtigkeit in der Parkgarage zu haben und möglichst gute Bedingungen für die Autoparkanlage zu gewährleisten, wurde ein Luftentfeuchter installiert. Die Sicherung der Autoliftgrube wird durch ein automatisches Schiebetor gewährt. Die zugelassenen Masse der Pkw‘s ergeben sich durch die eingebaute Autoparkanlage und den Vorgaben von Alftechnik (h max: 200cm, b max: 190cm). Die Einstellhalle ist mittels brandsicherer und Schiebetüre direkt über ein paar Stufen mit dem Treppenhaus verbunden. Es besteht auch die Möglichkeit, durch eine separate Türe direkt nach aussen zu gelangen. Die Parkgarage ist durch Oblichter bei den Garagentoren belichtet sowie nachts durch LED Leuchten. Der Zugang für die Pkws erfolgt mittels zweier Sektionaltore, welche mit Fernbedienungsfunktion ausgestattet sind. Da die gesamte Garage sowie deren Grundriss den bestehenden Gemäuern untergeordnet werden musste, kann diese von Parknormen abweichen. Die Parkplätze in der externen Tiefgarage Solena können durch das Erdgeschoss des Wohnungstreppenhauses direkt über die Via Maistra erreicht werden. Für Besucher steht das naheliegende Parkhaus Rondo zur Verfügung. Berninamassiv von der Diavolezza aus gesehen, Morteratschgletscher mit Palü. Seite 4 Hauszugang und Windfang Boden: Wände: Decke: Schmutzschleuse, Alurost mit Teppich. Sichtbeton / Verputz Dämmung verputzt und gestrichen. Briefkastenanlage, Front aus Metall mit passendem mechanischem Zylinder zur Wohneinheit. Ein Briefkasten pro Wohnung / Studio. Sonnerie und Gegensprechanlage mit Videokamera ist in der Briefkastenanlage integriert. Die Türe vom Windfang zum Treppenhaus ist mit einem elektronischen Schliesssystem ausgestattet. Die Eingangstüre mit Zeitschaltung. Sämtliche Aussentüren des Gebäudes sind elektronisch gesichert sowie die interne Schiebetürverbindung zur Garage. Grundbeleuchtung mit LED Deckenleuchten und Bewegungsmelder. Treppenhaus Boden: Wände: Decke: Hochwertiger Betonspachtel dunkelbraun - anthrazit (auch Treppenläufe) Sichtbeton Weisszement mit Bretterschalung / best. Hauswand Bruchsteinmauerwerk Sichtbeton Weisszement Geländer aus geöltem Schwarzstahl mit Handläufen welche die Treppenstufen beleuchten. LED Grundbeleuchtung, Treppenhaus mit Bewegungsmelder. Geprüfte Brandabschlussfronten (wo gem. FP erforderlich) gegen Einstellhalle und Nebenräume EI30, Wohnungstüren mit Lärchenfurnier und Feuerwiederstand EI30 sowie Mehrpunkteverriegelung, mechanische Zylinder. Personenaufzug Schindler Aufzugsanlage Typ 3400.Auskleidung Edelstahl gebürstet. Rollstuhlgängig nach Norm SIA 500. Zweiseitige Öffnung (über Eck) für direkten Wohnungszugang in die Wohnung Nr. 4. Notruftelefon in Kabine, Brandfallsteuerung. Nebenräume und Technikräume Boden: Wände: Decke: Hartbetonbelag oder ähnliches Material Diverse Materialien da teils bestehend, teils neu. Diverse Materialien da teils bestehend, teils neu. LED Grundbeleuchtung. Waschküche: Nur für Gastronutzung, mit Luftentfeuchter und Aufhängeleinen. Seite 5 Villa Gianotti heute. Von der Via Maistra aus gesehen. WOHNUNGEN MIT ZWEITWOHNSITZ STWEG Einheiten 7.0, 8.0 und 11.0. Wohnungsnummern 1, 2 und 4 Die STWEG Einheit 11.0 (WHG 4) erstreckt sich über drei Geschosse (2.OG, 3.OG, DG) des sanierten Altbaus. Die Wartungsdienstbarkeit für den Zugang zur Dachterasse durch die STWEG Einheit 11.0 (WHG 4) muss immer gewährleistet sein. Böden Hochwertiger Lärchenparkett aus dem Alpenbogen, astig, 3-Schicht Riemen geklebt, weiss geölt. Wände Gestrichen nach Farbkonzept, Warmweiss / Erdton. Feinputz. Decke Gestrichen weiss, Glattputz. Garderobe Einbauschrank aus Lärche rift, UV behandelt. Garderoben mit Kleiderstange und Tablar / Ablageflächen. Im Garderobenschrank ist die Heizungsverteilung der Wohnung sowie der BUS Server in der Garderobe integriert. Elektro LED Einbauspots Wohnen, Küche, Korridor und Schrankeinbaunischen bei den Zimmern. Beim Essbereich 2-3 Deckenleuchtanschlüsse. Deckenleuchtanschlüsse in den Zimmern. Jedes Zimmer mit Multimedia Anschluss, Wohnen / Essen mit Multimedia Anschluss. Abdeckungen Feller Edizio Due. Bei den STWEG Einheiten 8.0 und 10.0 ist ein BUS System eingebaut, mit in der Wand integriertem Steuerungspanel im Eingangsbereich. Seite 6 Küche Hochwertige bulthaup Alu Küchen mit Insel. Kochfeld mit Abluft über Boden (Bora System). Weinkühler in der Kochinsel. Sonnenschutz (Teil der Fassadengestaltung) Kein aussenliegender Sonnenschutz anhand der historischen Fassade möglich. Türen Eingangstüre zur jeweiligen Wohnungseinheit mit 3 Punkteverriegelung und mechanischem Schliesssystem. Schwelle behindertengerecht. 5 Schlüssel zur Wohnung. Innentüren mit Blockrahmen, Lärche aus dem Alpenraum. Edelstahl Türgriffe. Loggia (Teil der Fassadengestaltung) Mit LED Einbauspots und massivem Lärchenrost. Schwelle behindertengerecht beim Essraum. Beheiztes Rinnensystem. Absturzgeländer aus Metall. Aussensteckdose. Fenster Flächenbündig und aus Lärche. Das Fensterfutter besteht auch aus Lärche und fasst umgehend die Leibungen des Fensters ein. Aussen sind die bestehenden Fenster original belassen. Cheminée Bei den STWEG Einheiten 8.0 und 11.0 ist je ein Cheminée eingebaut. Der Cheminée Sockel ist aus Valsergneis ausgebildet, darüber rundet das Ensemble eine geölte Schwarzstahlverkleidung ab. Nasszellen Böden / DU Valsergneis, Natursteinplatten grossformatig. Wände Edelputz und Valsergneis, Natursteinplatten grossformatig Decke Gestrichen weiss, Glattputz. Elektro LED Einbauspots, LED Nischeneffektbeleuchtung. Spiegelschrank / Spiegel. Ausstattung Je nach Zimmertyp Badewanne und / oder Dusche. Duschverglasung. Waschtisch mit Unterbau Lärche aus dem Alpenbogen, rift. Abdeckung Valsergneis. Elektrischer Handtuchtrockner. Waschmaschine und Tumbler werden nach Wunsch von Miele eingebaut, ansonsten Budgetposten von CHF 4‘000.- netto. Seite 7 Val Roseg im Herbst. Hauptorientierung der Aussicht der Villa Gianotti. WOHNUNGEN MIT ERSTWOHNSITZ / HAUPTWOHNUNGEN STWEG Einheit 9.0 + 11.0 / Wohnungsnummern 3+5 In der Aufstockung, aussen erstellt in Sichtbeton. Im 1. und 2. Obergeschoss VERKAUFT WELLNESSRAUM STWEG Einheit 4.0 1. Untergeschoss VERKAUFT ZWEIZIMMERWOHNUNG STWEG Einheit 3.0. 1. Untergeschoss. VERKAUFT STUDIO STWEG Einheit 5.0 1. Untergeschoss VERKAUFT Seite 8 ATELIER STWEG Einheit 1.0 2. Untergeschoss VERKAUFT GASTRONOMIE UND CONFISERIE STWEG Einheit 6.0 Erdgeschoss bis 2. Untergeschoss VERKAUFT LAGE Die Villa Gianotti befindet sich im Herzen von Pontresina Seite 9 LIEGENSCHAFTSNEBENKOSTEN: (Detaillierter Beschrieb gem. STWEG Reglement) - Aufzugsservice und Wartung. - Wartung der Autoparkieranlage und Drehscheibe. - Jährlicher Service der elektrischen Haupteingangstüren und Schiebetüre zur Garage / Via Maistra. - Kaminfeger je Eigentümer / bei Wohnungen mit Cheminée - Nebenkosten für Heizung, Wasser etc. gemäss den handelsüblichen, örtlichen Bedingungen. BESTIMMUNGEN Allgemein Der vorliegende Verkaufs- bzw. Konstruktions- und Raumbeschriebe (Baubeschrieb) geben einen Überblick über den realisierten Baustandard der zum Verkauf stehenden Wohnungen. Entscheidend sind die Ausführungen in den Wohnungen selber, welche besichtigt werden können. Die Masse der Verkaufspläne sind unverbindlich. Dem Baubeschrieb übergeordnet sind die Nutzungsvereinbarungen sowie der Kaufvertrag und die finanziellen Vereinbarungen beim Verkauf / Kauf. Vorschriften und Normen Die Bauausführung erfolgte anhand der erteilten rechtskräftigen Baueingabe der Gemeinde Pontresina vom Januar 2015 / Nachtragseingabe Dezember 2015 sowie den erteilten Auflagen. Die restlichen Anforderungen sind gemäss der bewilligten Baueingabe ausgeführt worden. Aufgrund der bestehenden Bausubstanz können SIA Normen nicht immer eingehalten werden. Sämtliche Nutzungsvereinbarungen, Kaufbedingungen und privatrechtliche Aspekte werden gemäss dem Kaufvertrag geregelt. Änderungswünsche Die Wohnungen sind bezugsbereit. Allfällige Änderungen gehen zu Lasten der Käuferschaft. Individuelle Ausbau- und Abänderungswünsche der Käuferschaft sind in vorheriger Absprache und mit dem Einverständnis der Bauherrschaft möglich, wobei die Machbarkeit solcher Änderungswünsche vorgängig durch den Architekten zu prüfen sind. Im Bereich der Aussengestaltung, Treppenhausgestaltung, Wohnungstüren, Fassaden, Dachgestaltung, Garagengestaltung, Technik oder allg. Räume können keine Änderungswünsche berücksichtigt werden. Seite 10 Garantie gemäss SIA Normen Die Bauabnahme ist am 16. Dezember 2016 erfolgt. Die Abnahmen der jeweiligen Gewerke ist erfolgt. Es gelten die normalen Garantiefristen gemäss SIA: Die Rügefrist für offene Mängel beträgt 2 Jahre nach erfolgter Werkabnahme mit dem Unternehmer, die Garantiezeit für verdeckte Mängel beträgt 5 Jahre. Mängel werden durch die Eigentümer selbständig gemeldet. Fotos / Grafiken Die in diesem Baubeschrieb eingefügten Grafiken, Fotos und Ansichten sind für den Baubeschrieb der Wohnungen nicht relevant, es handelt sich lediglich um grafisches Bildmaterial ohne Verpflichtungen. Zimmer im Dachgeschoss des Altbaus Seite 11 Treppenhaus zu den Eigentumswohnungen Seite 12