Stadtplanungsamt

Stadtplanungsamt
Fellbach,
05.05.2010
- 61- St/sc
bg072.doc
Begründung
zur Aufstellung des Bebauungsplans 01.02/2 „Schaflandstraße“ und einer Satzung
über örtliche Bauvorschriften im Planbereich 01.02 Schaflandstraße sowie zur Änderung des Bebauungsplans 01.02/1 „Schaflandstraße“, Markung Fellbach.
Der Geltungsbereich umfasst die Flurstücke 3557, 3554, 3555, 3556, 3557/1-2 sowie
Teile des Flurstücks 3769 (Schaflandstraße). Die genaue Abgrenzung ergibt sich aus
dem Lageplan des Stadtplanungsamts vom 05.05.2010
Das Plangebiet mit einer Fläche von etwa 2,8ha liegt im Gewerbe- und Industriegebietsstreifen, der sich nördlich entlang der Schaflandstraße von der Fellbacher Straße im Osten bis
zur Höhenstraße im Westen erstreckt. Südlich der Schaflandstraße verläuft die Bahnlinie
Stuttgart-Waiblingen-Backnang/ Aalen. Der Fellbacher Bahnhof liegt südöstlich des Plangebiets. Entlang der Ostseite des Plangebiets verläuft die Philipp-Reis-Straße als Haupterschließungsstraße des neuen Gewerbegebiets Esslinger Weg. Östlich der Phillip-ReisStraße erstreckt sich bis zur Fellbacher Straße der Büropark am Bahnhof, der in bis zu siebengeschossigen Bürogebäuden in hochwertiger Architektur Dienstleistungsbetriebe und
Behörden beherbergt. Westlich grenzt an das Plangebiet ein klassisches Gewerbe- und Industriegebiet mit produzierendem und verarbeitendem Gewerbe, Lager- und Speditionsbetrieben und diversen sonstigen Gewerbebetrieben an. Im Norden entwickelt sich zur Zeit das
Gewerbegebiet Esslinger Weg. Im Plangebiet selbst wurde bis zu seiner Aufgabe 2005/
2006 ein Aluminium-Druckguss-Werk betrieben. Die Nachfolgenutzungen auf der Gewerbebrache sollen zwischen den Büro- und Dienstleistungsbetrieben im Büropark und den Industrie- und Gewerbenutzungen im weiteren Verlauf entlang der Schaflandstraße Richtung Westen vermitteln und sind als Einstieg in eine langfristig angelegte Aufwertung des gesamten
Bereichs zu sehen. Im äußeren Erscheinungsbild des Gebiets und in der baulichen Struktur
soll sich dieses Ziel wieder finden. Die Änderung des bisher geltenden Bebauungsplans
01.02/1 „Schaflandstraße“ mit der Festsetzung eines Industriegebiets vom 24.02.1973 ist
dafür erforderlich.
Im Flächennutzungsplan 2015 des Planungsverbandes Unteres Remstal, zuletzt geändert
am 14.04.2009, ist das Gebiet als bestehende gewerbliche Baufläche dargestellt.
Der westliche Teil des Plangebiets wird als Gewerbegebiet für Gewerbebetriebe aller Art
(GE), der östliche Teil als Gewerbegebiet für Betriebe, die das Wohnen nicht wesentlich stören (GEe), festgesetzt. Mit dieser Gliederung wird die bisherige konfliktträchtige direkte
Nachbarschaft von Industriebetrieben und Dienstleistungs- bzw. Büro- orientierten Gewebebetrieben aufgebrochen.
Der Ausschluss von Einzelhandelsbetrieben und Betrieben des Beherbergungsgewerbes
folgt dem Ziel, diese in der Innenstadt und den innenstadtnahen Gebieten zu konzentrieren
und deren Funktion als Versorgungs- und Dienstleistungszentrum zu stärken und die Nutzungsvielfalt zu erhalten. Die Beschränkung für Einzelhandelsbetriebe umfasst ausdrücklich
nicht Anlagen und Räume, in denen im Sinne einer zeitweiligen oder dauerhaften „Messe“
oder Verkaufsausstellung im Plangebiet erzeugte oder verarbeitete Produkte präsentiert werden.
-2Bordellbetriebe und Gewerbebetriebe ähnlicher Zweckbestimmung sowie Vergnügungsstätten aller Art werden ausgeschlossen, weil diese Art von Betrieben entsprechend der Vergnügungsstätten-Konzeption nur an solchen Standorten zugelassen werden, wo eine gewisse
Beeinträchtigung des „Images“ eines Quartiers hingenommen werden kann. Das Plangebiet
ist dagegen von der Bahnlinie aus voll einsehbar und bildet zusammen mit dem Büropark
den Auftakt und das „Entrée“ in das Gewerbegebiet Esslinger Weg. Der Ausschluss von
Vergnügungsstätten umfasst nicht gastronomische Betriebe und Versammlungsstätten, in
denen Kabarett- und Kleinkunstveranstaltungen, Musikdarbietungen, Feiern von Jubiläen,
Firmenfeiern, Präsentationen mit Eventcharakter und dergleichen stattfinden.
Lagerhäuser und offene Lagerplätze sowie Gartenbaubetriebe und Tankstellen sind wegen
ihres Flächenbedarfs und ihres äußeren Erscheinungsbildes nicht mit der angestrebten Eigenart des Plangebiets vereinbar und deswegen nicht zulässig. Lagerräume innerhalb baulicher Anlagen, die einem sonstigen Gewerbebetrieb dienen, können dagegen zugelassen
werden. Dadurch soll sichergestellt werden, dass die Flächen produzierenden oder verarbeitenden Gewerbebetrieben oder Handwerksbetrieben vorbehalten bleiben und nicht flächenintensiven Lager- oder Speditionsbetrieben. Anlagen für sportliche Zwecke sind ebenfalls
nicht als Regelnutzung sondern nur als Ausnahme zulässig, um eine verhältnismäßig große
Flächeninanspruchnahme durch solche Anlagen zu vermeiden.
Im westlichen Teil des Plangebiets werden die ausnahmsweise zulässigen Wohnungen, welche Gewerbebetrieben zugeordnet sind, aus Rücksicht auf das angrenzende Industriegebiet
ausgeschlossen. Nach einer Schalluntersuchung des Büros Heine+Jud, Stuttgart sind dort
Überschreitungen der zulässigen Immissionsrichtwerte nicht auszuschließen, sollten die angrenzenden Betriebe unter voller Auslastung arbeiten.
Das festgesetzte Maß der baulichen Nutzung mit einer GFZ von 2,2 orientiert sich am bestehenden Büropark im Osten des Gebiets. Das Gelände ist im Bestand flächendeckend befestigt oder überbaut bzw. unterbaut. Als Ziel, das kurz- und mittelfristig nur schwer und langfristig wohl nur schrittweise mit einer völligen Neustrukturierung und Neubebauung erreichbar
ist, wird eine Reduzierung der versiegelten Flächen bis zu einer GRZ von 0,8 angestrebt. Die
Festsetzung der höchstzulässigen Gebäudehöhe orientiert sich an den Gebäudehöhen der
östlichen Nachbarschaft. Entlang der Phillip-Reis-Straße wird zudem eine Mindesthöhe von
18m festgesetzt, um auch entlang der westlichen Seite der Phillip-Reis-Straße den Straßenraum zu prägen und zu verdeutlichen, dass dieser Straßenzug die Haupterschließung des
gesamten Gewerbegebiets Esslinger Weg ist. Um entlang der Philipp-Reis-Straße die dringend erwünschte Bebauung nicht durch anderweitige offene Nutzungen zu erschweren, sind
in einem 15m breiten Streifen entlang dieser Straße neben den allgemein ausgeschlossenen
Lagerplätzen auch offene Stellplätze nicht zulässig. Für diese ist im übrigen Gelände, insbesondere in den Untergeschossen, eine ausreichende Fläche vorhanden.
Die Festsetzung der überbaubaren Grundstücksflächen durch die Baugrenzen folgt dem Ziel,
insbesondere die markanten Produktionshallen im mittleren Plangebiet und das mehrgeschossige Bürogebäude in der Südwestecke freizustellen und zu erhalten. Entlang der Phillip-Reis-Straße und in der südöstlichen Ecke des Plangebiets wird durch die Festsetzung
einer Baulinie der Straßenraum definiert und die Einfahrt in das Gewerbegebiet städtebaulich
verdeutlicht.
Die Pflanzgebotsflächen entlang der Phillip-Reis-Straße und im Eckbereich an der Schaflandstraße sowie die Baumreihe im öffentlichen Straßenraum der Schaflandstraße setzen
die hohen Ansprüche an die Gestaltung der Straßenflächen im Büropark fort.
Die Fahrerschließung des Plangebiets ist mit der Schaflandstraße und der Phillip-ReisStraße gegeben. Der benachbarte Bahnhof Fellbach mit zwei S-Bahn-Linien und mit den
Stadtbuslinien 60 und 67 und der Regionalbuslinie 211 (Fellbach - Stetten) sichert dem
Plangebiet eine hervorragende Anbindung an den ÖPNV.
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Aufgrund einer Untergrundverunreinigung durch chlorierte Kohlenwasserstoffe (CKW) wird
der überwiegende Teil des Plangebiets im Altlastenkataster geführt: Nach erfolgter Sanierung bedarf das Gebiet einer ständigen Kontrolle bzw. Überwachung des hinzunehmenden
Schadens. Wird bei Baumaßnahmen in den Untergrund eingegriffen oder werden versiegelte
Flächen freigelegt, ist dies nur in Abstimmung mit dem Landratsamt und unter gutachterlicher Begleitung durch ein geologisches Büro möglich.
In den örtlichen Bauvorschriften wird eine Begrünung von mindestens 50% der Flachdachflächen gefordert. Damit wird ein Beitrag zur Verbesserung der kleinklimatischen Situation in
diesem eng bebauten und weitgehend versiegelten Gewerbe- und Industriegebiet geleistet,
welches insgesamt bereits im Klima-Atlas des Nachbarschaftsverbands Stuttgart 1991 als
Industrie-Klimatop mit intensivem Wärme-Inseleffekt, mit starker Windfeldstörung, problematischen Luftaustausch und großräumig bedeutender hoher Schadstoffbelastung der Luft ausgewiesen ist.
Da es sich bei dem Plangebiet um bereits bebautes Gelände handelt, ist keine naturschutzrechtliche Eingriffs-Ausgleichsbilanz und kein Umweltbericht erforderlich. Dennoch sollte die
Chance einer Verbesserung der natürlichen Funktionen durch die Neustrukturierung genutzt
werden, soweit dies unter Beachtung der wirtschaftlichen Belange möglich ist.
Die örtlichen Bauvorschriften zu Standort, Art und Größe von Werbeanlagen folgen dem Ziel,
das „Image“ des Geländes als hochwertigen Gewerbestandort zu sichern.
Harald Steiner
Stadtplanungsamt