1 Inhaltsverzeichnis 1.0 Allgemeines 2 1.1 Anlass für
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Inhaltsverzeichnis 1.0 Allgemeines 2 1.1 Anlass für die Aufstellung des Bebauungsplanes 2 1.2 Rechtsgrundlagen 2 1.3 Räumlicher Geltungsbereich 2 1.4 Beschreibung des Plangebiets 2 2.0 Planungsrechtliche Situation 3 2.1 Flächennutzungsplan 3 2.2 Bebauungspläne 3 3.0 Ziele und Zwecke der Planung 3 3.1 Baugebiete 3 3.2 Festsetzungen nach § 9 (1) 25 BauGB 4 3.3 Verkehr 5 3.4 Ver- und Entsorgung / Brandschutz 5 3.5 Denkmalschutz 6 4.0 Umweltverträglichkeit 6 4.1 Boden 6 4.2 Wasser 6 4.3 Luft / Klima 7 4.4 Biotop- und Artenschutz 7 4.5 Landschaft 7 4.6 Naturschutz 7 4.7 Schallschutz 7 5.0 Flächenbilanz 8 6.0 Realisierung 8 1 1.0 Allgemeines 1.1. Anlass für die Aufstellung des Bebauungsplanes Die bisherigen gewerblichen Nutzungen des der Preussag gehörenden Geländes wurden aufgegeben. Die Fläche soll daher neu strukturiert werden. Da es für das Plangebiet noch keine planungsrechtlichen Festsetzungen gibt, ist die Aufstellung eines Bebauungsplanes erforderlich, um eine geordnete städtebauliche Weiterentwicklung des Gebietes zu sichern und die planungsrechtlichen Voraussetzungen für die Zulässigkeit von Vorhaben nach § 30 BauGB zu schaffen. 1.2 Rechtsgrundlagen Für diesen Bebauungsplan gelten 1.3 - das Baugesetzbuch (BauGB) in der Fassung der Bekanntmachung vom 27.8.97, zuletzt geändert durch Gesetz vom 23.7.02 - die Verordnung über die bauliche Nutzung der Grundstücke (BauNVO) vom 23.1.90, zuletzt geändert durch Gesetz vom 22.4.93 und - die Verordnung über die Ausarbeitung der Bauleitpläne und die Darstellung des Planinhalts (PlanzV 90) in der Fassung vom 18.12.90. Räumlicher Geltungsbereich Das Plangebiet wird begrenzt 1.4 - im Norden durch die nördliche Grenze des Flurstückes 51/9, Flur 4, Gemarkung Achim - im Osten durch die Louis-Otten-Straße - im Süden durch die Straße "An der Eisenbahn" und - im Westen durch die Straße "Fritz-Lieken-Eck" Beschreibung des Plangebiets Das ca. 1,7 ha große Plangebiet liegt im Norden der Stadt Achim, ca. 150 m vom südwestlich gelegenen Bahnhof und 5-600 m vom Stadtzentrum im Süden entfernt, am Kreuzungspunkt der Eisenbahnlinie Bremen - Hannover und der Embser Landstraße, einer Hauptverkehrsstraße, welche Bestandteil der L 167 ist. Zwischen dem ebenen Hauptteil des Geländes und den nördlichen und östlichen Randbereichen bestehen Höhenunterschiede bis ca. 3,0 m. Der Grundwasserstand wurde ab ca. 3,5 m unter Gelände festgestellt. 2 Die gegenwärtig vorhandene Bebauung der Fläche besteht aus einem z.Zt. nicht genutzten Bürogebäude im südöstlichen Teil und dem Neubau eines Fitneß-Studios im nordwestlichen Teil des Plangebiets. Im Norden und Osten des Plangebiets befinden sich Wohngebiete mit 1- bis 2-geschoßiger Einzelhausbebauung. Im Süden wird das Gebiet durch die Eisenbahntrasse Bremen-Verden-Nienburg-Hannover von der dortigen Wohnbebauung getrennt. Jenseits der Embser Landstraße im Westen befindet sich die Brotfabrik Lieken in einem Baugebiet für Industriebetriebe. Für die äußere verkehrliche Erschließung des Plangebietes stehen gegenwärtig die Straßen "An der Eisenbahn", "Fritz-Lieken-Eck" und die der Preussag gehörende Louis-Otten-Straße zur Verfügung. Im Inneren ist das Gebiet durch private Betriebswege erschlossen. Im "Ohr" der Zu- und Abfahrtsrampe östlich der Embser Landstraße befinden sich ca. 25 öffentliche KFZ-Stellplätze. Das Plangebiet ist auch mit öffentlichen Verkehrsmitteln zu erreichen. Das Bahnhofsgebäude der Eisenbahn und mehrere Bushaltestellen liegen westlich der Embser Landstraße. 2.0 Planungsrecht 2.1 Flächennutzungsplan Die Stadt Achim verfügt über einen wirksamen Flächennutzungsplan, in dem das Plangebiet als gewerbliche Baufläche dargestellt ist, welche teilweise im Bereich eines Salzstockes liegt. Nach dem Stand der Planung kann davon ausgegangen werden, daß der Bebauungsplan aus dem Flächennutzungsplan entwickelt wurde. 2.2 Bebauungspläne Für die benachbarten Wohngebiete im Norden und Osten des Plangebiets gibt es noch keine Bebauungspläne. Der Bebauungsplan Nr. 43 "Am Bahnhof" für einen Teil der gemischten Baufläche im Süden ist durch die Trasse der Eisenbahn vom Plangebiet getrennt. Die benachbarten Flächen im Westen jenseits der Embser Landstraße sind im Bebauungsplan Nr. 38 als Industrie- und Gewerbegebiete ausgewiesen. 3.0 Ziele und Zwecke der Planung 3.1 Baugebiete a) Art der baulichen Nutzung Mit der Aufstellung des Bebauungsplanes soll weiterhin eine gewerbliche Nutzung des Preussag-Geländes ermöglicht werden. Dieses wird jedoch gem. § 1 (4) BauNVO nach der Art der zulässigen Nutzung gegliedert. 3 Der nördliche und östliche Randbereich in Nachbarschaft zur vorhandenen Wohnbebauung soll als eingeschränktes Gewerbegebiet festgesetzt werden, in dem die in § 8 BauNVO genannten Nutzungsarten zulässig sind, soweit sie im Einzelfall hinsichtlich ihres Störungsgrades auch in Mischgebieten nach § 6 BauNVO zulässig wären. Tankstellen und Vergnügungsstätten werden hier mit Rücksicht auf die benachbarte Wohnbebauung ausgeschlossen. Der übrige Teil der Baufläche wird als Gewerbegebiet (GE) gemäß § 8 BauNVO festgesetzt, das vorwiegend der Unterbringung von nicht erheblich belästigenden Gewerbebetrieben dient. b) Maß der baulichen Nutzung Die Höhe der Bebauung in dem eingeschränkten Gewerbegebiet wird auf 2 Vollgeschosse bzw. eine Höhe von 12,0 m ab Oberkante Gelände begrenzt. An den der vorhandenen Wohnbebauung zugewandten Seiten des GEe-Gebiets darf die Gebäudehöhe in einer Tiefe von 6,0 m, gemessen von der Außenkante eines Gebäudes, nicht mehr als 8,0 m ab Oberkante Gelände betragen. Im GE-Gebiet sollen bei einer Gebäudehöhe von max. 12,0 m drei Vollgeschosse zulässig sein. Für beide Baugebiete werden eine Grundflächenzahl (GRZ) von 0,6 und eine Geschossflächenzahl (GFZ) von 1,0 festgesetzt. Die GRZ gibt an, wieviel qm Grundfläche, die GFZ wieviel qm Geschossfläche je qm Grundstücksfläche zulässig sind. c) Bauweise Für das ganze Gewerbegebiet (GE und GEe) gilt eine abweichende Bauweise, d. h. Gebäude sind mit seitlichem Grenzabstand zu errichten. Abweichend von § 22 (2) BauNVO sollen jedoch auch Gebäude mit mehr als 50 m Länge zulässig sein, um den baulichen Anforderungen von Gewerbebetrieben gerecht zu werden. Bei Bauvorhaben in dem eingeschränkten Gewerbegebiet sollen die Gebäude möglichst so angeordnet werden, dass vor allem Geräusche von den Freiflächen der Betriebe gegenüber der benachbarten Wohnbebauung weitgehend abgeschirmt werden. 3.2 Festsetzungen nach § 9 (1) 25 BauGB/ Flächen für Anpflanzungen Die vorgesehene äußere Abpflanzung der Gewerbegebiete mit Bäumen und Sträuchern einer in die textlichen Festsetzungen aufgenommenen Pflanzliste soll die Betriebsgrundstücke zu den benachbarten Wohngebieten und öffentlichen Verkehrsflächen hin vor allem optisch abschirmen. Durch das verbindende Element dieser straßenbegleitenden Abpflanzungen wird die üblicherweise sehr heterogene bauliche Struktur von Gewerbegebieten zusammengefasst und das Erscheinungsbild sowohl des Gebietes als auch der schmalen baumlosen Straßen verbessert. Um eine gewisse Dichte der Abpflanzungen zu erreichen, soll die Anzahl der zu pflanzenden Gehölze textlich festgesetzt werden. Neu zu errichtende straßenseitige Grundstückseinfriedungen sind hinter bzw. in diesen Pflanzstreifen anzuordnen. Betriebsnotwendige Grundstückszufahrten und -zugänge sowie Vorflächen von Schaufenstern sind von diesen Festsetzungen nicht betroffen. 4 Anlagen für ebenerdige offene KFZ-Stellplätze sind durch Baumpflanzungen zu gliedern. 3.3 Verkehr Wie in Abschnitt 1.4 bereits ausgeführt, ist die äußere verkehrliche Erschließung des Gebietes vorhanden. An der Einmündung der Louis-Otten-Straße in die Straße "An der Eisenbahn" ist eine Eckabrundung vorgesehen, um die Sichtverhältnisse für Verkehrsteilnehmer zu verbessern. An der Westseite der Louis-Otten-Straße soll eine Zufahrtbeschränkung festgesetzt werden, um den Ziel- und Quellverkehr des Gewerbegebiets auch weiterhin aus der Wohnstraße herauszuhalten. Die innere Erschließung des Gebietes erfolgt nach wie vor über private Betriebswege. 3.4 Ver- und Entsorgung / Brandschutz - Niederschlagswasser Öffentliche Kanäle für Niederschlagswasser sind in den Straßen "Fritz-LiekenEck" und "An der Eisenbahn" vorhanden. Nach der anläßlich eines benachbarten Bauvorhabens durchgeführten Bodenanalyse besteht generell die Möglichkeit der Versickerung von Niederschlagswasser. Daher soll bei Bauvorhaben innerhalb des Plangebiets mindestens das auf den Dachflächen anfallende, nicht schädlich verunreinigte Niederschlagswasser zunächst durch Versickerung über die Fläche oder über Mulden entsorgt werden, wenn dies nach den hydrogeologischen Vorgaben des ATV-Arbeitsblattes A 138 möglich ist. Niederschlagswasser von Hofflächen darf nur nach Vorbehandlung versickert oder gedrosselt abgeleitet werden. Eine Versickerung soll auch hier über die Fläche oder über Mulden stattfinden. Versickerungsschächte sind generell unzulässig, Rigolen nur dann, wenn eine andere Möglichkeit aus Gründen des Bestandsschutzes ausscheidet. Ferner ist zu prüfen, ob zur Entlastung des RW-Kanals in der Straße "FritzLieken-Eck" eine Wasserrückhaltung vorgesehen werden kann. Eine Einleitungserlaubnis kann durch die Untere Wasserbehörde nach Prüfung, ggf. mit Auflagen und Bedingungen, erteilt werden. Eine etwaige Änderung der bereits existierenden Einleitungserlaubnis für vorhandene RWKanäle wegen geänderter Mengen ist in den Wasserrechtsanträgen abzuarbeiten. Die Möglichkeit zur Einleitung beschränkt sich dabei in der Regel auf Wasser von Verkehrsflächen, das zuvor über Vorbehandlungsanlagen (Systemschächte) geführt wird. Sie kann aber auch in Betracht kommen, wenn im Rahmen eines Entwässerungsantrages die Undurchlässigkeit des anstehenden Bodens nachgewiesen wird. Die für eine ordnungsgemäße Beseitigung des Niederschlagswassers erforderlichen Flächen, z.B. für Versickerungsmulden und Regenwasser-Rückhaltebecken, ggf. mit zugehörigen Vorbehandlungsanlagen, sollen von anderen Nutzungen freigehalten werden und sind in den Entwässerungsanträgen zu den einzelnen Bauvorhaben nachzuweisen. - Schmutzwasser In der Straße "An der Eisenbahn" liegt ein öffentlicher Schmutzwasser-Kanal, an den alle Baumaßnahmen im Plangebiet anzuschließen sind. 5 Dagegen befindet sich in der Louis-Otten-Straße kein öffentlicher SW-Kanal. Die außerhalb des Plangebiets liegenden Grundstücke Nr. 3, 5, 7 und 9 sind gegenwärtig an die Grundstücksentwässerung des Preussag-Geländes angeschlossen mit Ableitung zur Straße "An der Eisenbahn". Falls sich die genannten Hausanschlüsse für die bauliche Entwicklung des Plangebiets als hinderlich erweisen sollten, steht für einen neuen Sammelkanal als Ersatztrasse die ebenfalls der Firma Preussag gehörende Louis-Otten-Straße zur Verfügung. - Löschwasser Die Löschwasserversorgung für das Plangebiet ist gemäß § 2 NBrandSchG durch die Stadt Achim sicherzustellen. Die Entnahmestellen sind in Absprache mit der Freiwilligen Feuerwehr zu planen. - Elektrizität, Gas und Wasser Versorgungsleitungen sind in der Louis-Otten-Straße sowie in den Straßen "An der Eisenbahn" und "Fritz-Lieken-Eck" vorhanden. - Eine Trafostation der Stadtwerke Achim befindet sich in der nordwestlichen Ecke des Plangebiets. Zusätzlich benötigte Leitungen, Kanäle und Stationen müssen gegebenenfalls privatrechtlich auf der Grundlage von schuldrechtlichen Gestattungsverträgen durch Eintragung beschränkter persönlicher Dienstbarkeiten gesichert werden. 3.5 Denkmalschutz Ur- oder frühgeschichtliche Bodenfunde bei Erdarbeiten sind nach § 14 NDSchG der Unteren Denkmalschutzbehörde beim Landkreis Verden anzuzeigen. 4.0 Umweltverträglichkeit 4.1 Boden In dem Teilbereich nördlich des vorhandenen Geländesprungs wurden Auffüllungen von 1,0 - 1,4 m Höhe festgestellt, welche in den oberen Schichten Beimengungen von Bauschutt oder Schlacken, z.T. auch Kohlestücken oder kleine Metallstücken enthalten. Im Falle einer Abtragung des aufgefüllten Materials ist eine gutachterliche Überwachung der Erdarbeiten erforderlich. Bei der bisherigen Nutzung des Geländes kann es zu Verunreinigungen des Bodens mit Produktionsmitteln und -abfällen gekommen sein. Etwaige Auffälligkeiten bei baulichen Maßnahmen sind der Bodenschutzbehörde des Landkreises Verden zu melden. Weitere Bodenverunreinigungen sind nicht bekannt. Es wird angenommen, daß der Höhenversprung gegenüber dem südlichen Geländeteil z.T. auf einen natürlichen Geländeanstieg und z.T. auf anthropogene Anschüttungen zurückzuführen ist. Die nordwestliche Hälfte des Plangebiets liegt im Bereich eines Salzstockes. Auf Grund seiner Tiefenlage ist nicht mit Bodensenkungen zu rechnen. 4.2 Wasser Eine Verunreinigung des Grundwassers ist nicht bekannt und auch nicht zu erwarten. 6 Das Gelände war bisher zu etwa 90 % überbaut und versiegelt bzw. als Lagerfläche genutzt. Gemäß § 19 (4) BauNVO darf die zulässige Grundfläche durch Garagen, Stellplätze, Nebenanlagen und baulichen Anlagen unterhalb der Geländeoberfläche bis zu 50 % überschritten werden, jedoch maximal bis zu einer GRZ von 0,8. Daher und auf Grund der vorgesehenen Festsetzung von Pflanzstreifen kann damit gerechnet werden, daß sich die Grundwasser-Neubildung im Bereich des Plangebietes künftig verbessert. 4.3 Luft / Klima An der Westseite des Plangebiets verläuft die Embser Landstraße mit ihren verkehrlichen Emissionen. Anhaltspunkte für erhebliche Luftbelastungen des Plangebiets liegen nicht vor. Auf Grund der Festsetzungen des Bebauungsplanes kann davon ausgegangen werden, daß die Belange der Bewohner benachbarter Gebiete und der Nutzer des Gewerbegebietes bei der Neuansiedlung von Betrieben innerhalb des Plangebiets gewahrt bleiben. Eine Beeinträchtigung des Klimas durch die vorgesehene gewerbliche Weiternutzung des Geländes ist nicht zu erwarten. 4.4 Biotop- und Artenschutz Wie bereits in Abschnitt 4.1 erwähnt, war die Oberfläche des Plangebiets bisher zu etwa 90 % versiegelt bzw. als Lagerfläche genutzt. Lediglich am südlichen und südöstlichen Rand existieren einige schmale Pflanzstreifen. Außerdem befinden sich in der südlichen Planhälfte 2 Kastanien und eine Birke, welche nach Möglichkeit erhalten bleiben sollten. Die vorhandenen Pflanzstreifen werden planungsrechtlich gesichert. Auch an den übrigen Gebietsgrenzen sind bis zu 8 m breite Abpflanzungen vorgesehen, so dass die Grünflächenbilanz mehr als ausgeglichen sein dürfte. Von einem Vorkommen schützenswerter Kleintiere auf dem Gelände ist nichts bekannt. 4.5 Landschaft Das Plangebiet ist allseitig von Bebauung umgeben. Die geplante Neubebauung wird mit maximal 3 Vollgeschossen zwar etwas höher sein als die vorhandene 1-2-geschossige Wohnbebauung, jedoch deutlich niedriger als die maximal zulässige Bauhöhe von 20 m auf dem Grundstück der Lieken-Brotfabrik westlich der Embser Landstraße. Eine Beeinträchtigung des Landschaftsbildes durch die künftige Bebauung des Plangbiets ist nicht zu befürchten. 4.6 Naturschutz Das Plangebiet war auch bisher schon gewerblich genutzt. Durch die Aufstellung dieses Bebauungsplanes wird kein weitergehender Eingriff in den Naturhaushalt vorbereitet. 4.7 Schallschutz Das Plangebiet liegt im Einflussbereich einer im Einschnitt verlaufenden Eisenbahnlinie, auf der zur Zeit täglich 110 Züge, durchschnittlich also 4 - 5 Züge/Stunde verkehren. 7 An der Westseite verläuft in Hochlage die Embser Landstraße, eine Hauptverkehrsstraße, welche Bestandteil der L 167 ist. Im Bebauungsplan ist daher eine Festsetzung zum Schutz der Aufenthaltsräume von Wohnungen gem. § 8 (1) Nr. 1 BauNVO innerhalb des Plangebiets gegen Schallimmissionen vorgesehen. Außer den bereits in den Abschnitten 3.1, 3.2 und 3.3 beschriebenen Maßnahmen soll zusätzlich noch festgesetzt werden, die Umfassungsbauteile der Gebäude in den Gewerbegebieten so auszuführen, daß die Immissionsrichtwerte der TA-Lärm in den benachbarten Gebieten mit allgemein zulässiger Wohnbebauung eingehalten werden. Aus Gründen des Schallschutzes sollte angestrebt werden, die geplante Bebauung des GEe-Gebiets vor der des GE-Gebiets zu realisieren. 5.0 Flächenbilanz Das Plangebiet umfaßt eine Fläche von insgesamt 1,7 ha. Davon entfallen auf 6.0 Netto-Bauland ca. 17.025 qm öffentliche Verkehrsfläche ca. 10 qm Realisierung An der Einmündung der Louis-Otten-Straße in die Straße "An der Eisenbahn" ist eine geringe Eckabrundung geplant. Der als Verkehrsfläche festgesetzte Zwickel wird der Louis-Otten-Straße zugeschlagen, welche sich im Eigentum der Firma Preussag-Immobilien befindet. Weitere öffentliche Maßnahmen sind nicht vorgesehen. Hannover, den 22.12.2003 8
