Bewertung von Handlungsalternativen bei Investitionen in den
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Bewertung von Handlungsalternativen bei
Investitionen in den Gebäudebestand
Eine Aufgabe für Architekten
von Diplom-Ingenieurin
Regina Zeitner
von der Fakultät VI
der Technischen Universität Berlin
zur Erlangung des akademischen Grades
Doktorin der Ingenieurwissenschaften
- Dr.-Ing. genehmigte Dissertation
Gutachter: Prof. Dipl.-Ing. Rainer Mertes
Gutachter: Prof. Dr.-Ing. Clemens Schramm
Tag der wissenschaftlichen Aussprache: 14. Juli 2005
Berlin 2006
D 83
Vorwort des Erstberichters
Das Thema greift einen Problemkreis auf, dessen Fokus bisher, kommend vom
Neubau, vor allem auf die Zielgruppe des Bauherrn oder Investors ausgerichtet
war. Den Architekten als qualifizierten 'Mitentscheider' zu betrachten, ist eine
Blickweise, deren sich die Angesprochenen selbst, historisch beharrlich zu entziehen versuchen. Um so mehr ist es ein mutiger Schritt, sich dieser Berufsgruppe mit diesem Themenkreis zuzuwenden.
Das Bauen im Bestand hat den Neubau als Aufgabe für Bauherren und Architekten mittlerweile überholt. Es mangelt jedoch für Annäherung an die hier zur
Debatte stehende Aufgabenstellung an einer wissenschaftlich fundierten Entscheidungsgrundlage.
Der Architekt, der in gewohnter Weise vorrangig gestalterisch und technisch an
eine bereits vorformulierte Aufgabe herangeht, ist meist nicht in die vorlaufende
Diskussion über die ökonomische Sinnfälligkeit des Planungsansatzes sowie
die daraus folgenden Projektzieldefinitionen eingebunden. Mit dieser Arbeit ermöglicht Frau Zeitner den Kollegen einen qualifizierten Zugang zu dieser Entscheidungsebene und empfiehlt sie somit dem Bauherrn als Projektentwicklungspartner. Des Weiteren zeigt die Arbeit dem Planer einen Weg auf, die
klassischen Architektenleistungen unter ökonomischen Fragestellungen auf ihre
Zielführung zu bewerten. Der Mangel an für den Architekten anwendbaren Bewertungsmodellen zum Thema, lässt auch nachvollziehen, warum sich Kollegen
bisher in diesem Bereich sehr zurückgehalten haben. Gerade deshalb ist es
wichtig und lobenswert, dass sich die Verfasserin dieses Themas angenommen
hat.
Die Praxis ist durch ein hohes Maß an individuell ausgeprägter Leistungsqualität der Planenden und Leistungserwartung der Auftraggebenden geprägt. Es
darf wohl festgestellt werden, dass häufig, aus welchen Gründen auch immer,
ein Mangel an Befähigung oder ökonomisch begründetes Nichtwollen bei den
Kollegen vorliegt.
Außerdem muss festgehalten werden, dass es keine klare Definition erforderlicher Leistungen aus dem hier zur Diskussion stehenden Themenkreis im Rahmen des klassischen Architektenleistungsbildes gibt. Das Planer hier Unwillen,
respektive Ungeübtheit zeigen, ist zwar nachzuvollziehen, bedarf aber der entscheidenden Veränderung.
Die Entwicklung einer ökonomisch bestimmten Grundlage für die Zieldefinition
von Planen und Bauen im Bestand, also die qualifizierte Verwendung von Investitionsmitteln, ist Inhalt dieser Arbeit. Mit dem Handwerkszeug des vollständigen Finanzplanes wird die Basis gelegt für ein weitgehend quantifizierbares
Rechenmodell, das dynamisch, anders als bisher bei Neubau und Erstinvestition, den Zeithorizont mit einbezieht. Das über Beispielrechnungen beeindruckend nachgewiesene Bewertungsschema behält immer den Blick für die zum
jeweiligen Zeitpunkt der Bewertung verfügbaren und erreichbaren Daten. Somit
ist eine Anwendung des Bewertungsmodells aufgrund der sinnfälligen Praktikabilität sichergestellt und auch für den nicht aus dem ökonomischen Hintergrund
stammenden Architekten problemlos anwendbar. Gerade das Fehlen solch klar
formulierter, praxisorientierter Handlungsmodelle stellt die Bedeutung dieser
Arbeit für zukünftige Entwicklungen dar. Auf dieser Basis wird dem Architekten
ermöglicht einen für seine Arbeit wesentlichen Schritt zur Qualifizierung seiner
Projektentscheidungen zu gehen. Es bedarf jedoch in besonderem Maße bei
den Betroffenen (Architekten) ein neues Denken.
Der Versuch, mit diesem Modell Hilfestellung zu geben, scheint mir sehr gelungen. Ich würde mir wünschen, dass aufgrund der praktischen Eingängigkeit des
Handlungsangebotes, viele der Kollegen den persönlichen Schritt zur Anwendung finden könnten.
Trotz der schwierigen Materie hat es durchaus Vergnügen bereitet, die Arbeit
bei der Entstehung zu begleiten. In ganz besonderer Weise möchte ich Frau
Zeitner zum erzielten Ergebnis gratulieren.
Prof. Dipl.-Ing. Rainer Mertes
Danksagung
Für die Betreuung und Begleitung der vorliegenden Arbeit möchte ich mich bei
folgenden Personen ganz herzlich bedanken.
Allen voran bei meinen 'Doktorvätern' Prof. Dipl.-Ing. Rainer Mertes und Prof.
Dr.-Ing. Clemens Schramm für die anregenden Diskussionen und die kritische,
aber stets konstruktive und intensive Begleitung dieser Arbeit. Bei Herrn Prof.
Dr. rer. pol. Rudolf Schäfer, der sich bereit erklärt hat, den Vorsitz des Promotionsausschusses zu übernehmen.
Bedanken möchte ich mich weiterhin bei meinem Mann Jens Scharnhorst, meinen Eltern, meiner Familie und meinen Freunden für ihre Unterstützung und
Präsenz.
Vorwort
Über fünfzig Prozent des jährlichen Bauvolumens in Deutschland fließen aktuell
in Investitionen in bestehende Gebäude. Die Entwicklung dieses Bestands wird
bisher primär von Immobilienwirten und Ökonomen übernommen. Hier gilt es,
als Architekt neue Aufgabenfelder wahrzunehmen.
Die vorliegende Arbeit befasst sich mit der Bewertung von Handlungsalternativen bei Investitionen in den Gebäudebestand. Diese Aufgabe erfordert die Fähigkeit, Potentiale eines Gebäudes zu erkennen und ihre mögliche Realisierung
an Hand der vorhandenen und prognostizierten Einnahmen und Ausgaben zu
beurteilen.
Mit dieser Untersuchung möchte ich dazu beitragen, dass Architekten grundlegende Informationen und Verfahrensschritte zu einem ganzheitlichen Ansatz im
Umgang mit bestehenden Gebäuden zur Verfügung stehen. So können Architekten nicht nur durch Gestaltung, sondern auch durch einen umfassenden wirtschaftlichen Ansatz überzeugen.
Nürnberg, im Juli 2005
Regina Zeitner
Inhaltsverzeichnis
Seite I
Inhaltsverzeichnis
1
Einleitung .....................................................................................................................................1
1.1 Problemstellung und Zielsetzung.........................................................................................1
1.2 Aufbau der Arbeit und Eingrenzung des Themas................................................................3
1.3 Stand der Forschung ...........................................................................................................6
2
1.3.1
Datenlage zum Gebäudebestand ...........................................................................7
1.3.2
Ansätze aus der Architektur..................................................................................19
1.3.3
Ansätze aus dem Bauingenieurwesen .................................................................23
1.3.4
Ansätze aus der Immobilienwirtschaft ..................................................................26
1.3.5
Ansätze aus der Projektentwicklung .....................................................................27
1.3.6
Zusammenfassung ...............................................................................................28
Definition der Grundbegriffe ......................................................................................................29
2.1 Die Immobilie .....................................................................................................................29
2.1.1
Grundstück............................................................................................................30
2.1.2
Gebäude, Gebäudebestand..................................................................................31
2.1.3
Zusammenfassung ...............................................................................................34
2.2 Der Wert eines Gebäudes .................................................................................................36
2.2.1
Der allgemeine Wertbegriff ...................................................................................36
2.2.2
Der Wertbegriff in der Entscheidungstheorie........................................................38
2.2.3
Bewerten des bestehenden Gebäudes ................................................................39
2.2.4
Bewerten von Alternativen ....................................................................................44
2.2.5
Zusammenfassung ...............................................................................................47
2.3 Investitionsplanung ............................................................................................................49
2.3.1
Investitionsplanung in der Betriebswirtschaftslehre..............................................49
2.3.2
Investitionsplanung in der Planungs- und Bauökonomie......................................51
2.3.3
Investitionsplanung in der Projektentwicklung ......................................................54
2.3.4
Investitionsplanung für Bestandsgebäude............................................................57
2.3.5
Zusammenfassung ...............................................................................................60
2.4 Investitionsrechnung ..........................................................................................................63
2.4.1
Rechnungselemente in der Investitionsrechnung.................................................66
2.4.2
Investitionsrechnungsverfahren ............................................................................68
2.4.3
Zusammenfassung ...............................................................................................73
Inhaltsverzeichnis
3
Seite II
Lebensdauer eines Gebäudes ..................................................................................................74
3.1 Der 'Lebenszyklus einer Immobilie' ...................................................................................75
3.2 Betrachtung der wirtschaftlichen Nutzungs- und der technischen
Lebensdauer eines Gebäudes...........................................................................................81
3.3 Entwicklung der Einnahmen/Ausgaben während der wirtschaftlichen
Lebensdauer eines Gebäudes...........................................................................................85
3.4 Arten der Einnahmen/Ausgaben........................................................................................99
3.4.1
Kapitalkosten...................................................................................................... 101
3.4.2
Bewirtschaftungskosten ..................................................................................... 104
3.4.3
3.4.2.1
Abschreibung...................................................................................... 104
3.4.2.2
Verwaltungskosten ............................................................................. 112
3.4.2.3
Betriebskosten .................................................................................... 112
3.4.2.4
Instandhaltungskosten........................................................................ 116
3.4.2.5
Mietausfallwagnis ............................................................................... 120
3.4.2.6
Einmalige Ausgaben........................................................................... 120
Einnahmen ......................................................................................................... 123
3.5 'Lebenszykluskosten' und 'Life-Cycle-Costs' .................................................................. 127
3.6 Zusammenfassung ......................................................................................................... 131
4
Definition und Typisierung von Planungsalternativen im Bestand ......................................... 133
4.1 Kategorie 1: Abbruch ...................................................................................................... 134
4.2 Kategorie 2: Bauliche Veränderung................................................................................ 135
4.3 Kategorie 3: Instandhaltung............................................................................................ 138
4.4 Kategorie 4: Modernisierung........................................................................................... 149
4.5 Sonstige Begriffe............................................................................................................. 152
4.5.1
Sanierung........................................................................................................... 152
4.5.2
Denkmalpflege(rische Aspekte)/Denkmalschutz ............................................... 155
4.5.3
Erneuerung ........................................................................................................ 157
4.5.4
Adaptierung........................................................................................................ 158
4.6 Zusammenfassung ......................................................................................................... 159
5
Modellkonzeption.................................................................................................................... 162
5.1 Phase 1: Projektinitiierung .............................................................................................. 163
5.2 Phase 2: Situationsanalyse ............................................................................................ 166
5.2.1
Projektbeteiligte.................................................................................................. 166
5.2.2
Gebäude ............................................................................................................ 168
5.2.3
Standort.............................................................................................................. 175
5.2.4
Wirtschaftliche Grundlagen................................................................................ 178
5.2.5
Zusammenfassung ............................................................................................ 180
Inhaltsverzeichnis
Seite III
5.3 Phase 3: Alternativenermittlung...................................................................................... 181
5.3.1
5.3.2
5.3.3
Folgerungen aus den Gebäudedaten ................................................................ 181
5.3.1.1
Gebäude und rechtliche Grundlagen ................................................. 181
5.3.1.2
Gebäudenutzung ................................................................................ 184
5.3.1.3
Standort .............................................................................................. 187
5.3.1.4
Harte und weiche Faktoren des Gebäudes, der Nutzeinheit ............. 189
Folgerungen aus den wirtschaftlichen Daten..................................................... 192
5.3.2.1
Miethöhe ............................................................................................. 192
5.3.2.2
Entwicklung der Einnahmen/Ausgaben.............................................. 196
Zusammenfassung ............................................................................................ 207
5.4 Phase 4: Investitionsrechnung........................................................................................ 208
5.5 Phase 5: Sensitivitätsanalyse ......................................................................................... 212
5.6 Phase 6: Diskussion der nichtmonetären Aspekte ......................................................... 213
5.7 Phase 7: Entscheidung................................................................................................... 214
5.8 Architektenhonorar.......................................................................................................... 215
6
Anwendung des Modells an einem Praxisbeispiel ................................................................. 232
6.1 Praxisbeispiel: Projektinitiierung ..................................................................................... 233
6.2 Praxisbeispiel: Situationsanalyse ................................................................................... 234
6.2.1
Situationsanalyse – Aktuelle Projektbeteiligte ................................................... 234
6.2.2
Situationsanalyse – Aktuelle Bestandsaufnahme.............................................. 234
6.2.3
Situationsanalyse – Rechtliche Aspekte............................................................ 238
6.2.4
Situationsanalyse – Gebäude (harte/weiche Faktoren)..................................... 240
6.2.5
Situationsanalyse – Nutzeinheit......................................................................... 241
6.2.6
Situationsanalyse – Makrostandort.................................................................... 244
6.2.7
Situationsanalyse – Mikrostandort ..................................................................... 247
6.2.8
Situationsanalyse – Wirtschaftliche Grundlagen ............................................... 249
6.3 Praxisbeispiel: Alternativenermittlung............................................................................. 257
6.3.1
Alternativenermittlung – Gebäudedaten, Baurecht, Gebäudenutzung .............. 257
6.3.2
Alternativenermittlung – Gebäudenutzung ........................................................ 259
6.3.3
Alternativenermittlung – Standort....................................................................... 260
6.3.4
Alternativenermittlung – Gebäude/Nutzeinheit (harte, weiche Faktoren)
6.3.5
Alternativenermittlung – wirtschaftliche Daten................................................... 267
... 262
Inhaltsverzeichnis
Seite IV
6.4 Praxisbeispiel: Investitionsrechnung............................................................................... 272
6.4.1
Investitionsrechnung – Einnahmen.................................................................... 272
6.4.2
Investitionsrechnung – Ausgaben...................................................................... 278
6.5 Praxisbeispiel: Sensitivitätsanalyse ................................................................................ 287
6.6 Praxisbeispiel: Diskussion der nichtmonetären Aspekte ................................................ 287
6.7 Praxisbeispiel: Entscheidung.......................................................................................... 288
7
Zusammenfassung und Ausblick ........................................................................................... 289
Gesetze, Verordnungen, Technische Regeln, Normen und Richtlinien ........................................ 293
Literaturverzeichnis ........................................................................................................................ 295
Abbildungsverzeichnis
Seite V
Abbildungsverzeichnis
Abb. 1
Aufbau und Gang der Untersuchung ...................................................................................5
Abb. 2
Bruttoanlagevermögen zu Wiederbeschaffungspreisen in Bill. € vom 24.08.2004 .............9
Abb. 3
Bruttoanlagevermögen: Wohnbauten und Nichtwohnbauten in Bill. € vom 24.08.2004 .....9
Abb. 4
Wohneinheiten nach Baujahr (in 1.000) bis 2002..............................................................10
Abb. 5
Alte Bundesländer: Wohneinheiten (in Mio. €) und deren Instandsetzungsbedarf (in
Mrd. €, Stand 2000 in Preisen von 1999) ..........................................................................12
Abb. 6
Alte Bundesländer: Instandsetzungsbedarf pro Wohneinheit (in €, Stand 2000 in
Preisen von 1999) .............................................................................................................14
Abb. 7
Hochbauvolumen im Wohnungsbau in Mrd. € in Deutschland (Preisstand 1999) ...........15
Abb. 8
Geschätzter Investitionsbedarf für kommunale Verwaltungsgebäude von 2000 bis
2009 in Mrd. € (Preisstand 1999) .....................................................................................16
Abb. 9
Geschätzter Investitionsbedarf für kommunale Wohnungsbauten von 2000 bis 2009 in
Mrd. € (Preisstand 1999) ..................................................................................................18
Abb. 10 Eingrenzung möglicher Planungsalternativen ..................................................................21
Abb. 11 Aufbau und Hauptbewertungskriterien nach Streck ..........................................................24
Abb. 12 Unterschiede im Planungsablauf bei Neubau und Erneuerung ........................................25
Abb. 13 Abgrenzung Gebäudebestand...........................................................................................35
Abb. 14 Die Fiktionen des Wertübergangs und der Wertabgabe ...................................................36
Abb. 15 Aufbau der WertV (1997)...................................................................................................42
Abb. 16 Aufbau der WertR (2001)...................................................................................................43
Abb. 17 Einteilung des betrieblichen Rechnungswesens ...............................................................46
Abb. 18 Totalerfolg eines Betriebs ..................................................................................................47
Abb. 19 Bewertung Gebäudebestand/Investitionsalternativen .......................................................48
Abb. 20 Investitionsplanungsprozess nach Wöhe ..........................................................................51
Abb. 21 Verfahrensstufen der Investitionsplanung nach Diederichs ..............................................53
Abb. 22 Phasenmodell des Projektentwicklungsprozesses............................................................56
Abb. 23 Verfahrensstufen der Investitionsplanung im Bestand ......................................................59
Abb. 24 Vergleich der Investitionsplanungsmodelle .......................................................................60
Abb. 25 Modelle Projektentwicklung im Neubau und im Bestand...................................................62
Abb. 26 Investitionsrechnung nach Pfarr ........................................................................................64
Abb. 27 Wirtschaftlichkeitsberechnung nach Diederichs ................................................................65
Abb. 28 Definitionen Rechnungselemente......................................................................................66
Abb. 29 Investitionsrechnungsverfahren.........................................................................................68
Abb. 30 Beispiel einer VOFI- Tabelle bei Konditionenvielfalt..........................................................71
Abb. 31 'Der Immobilienlebenszyklus' nach Homann .....................................................................75
Abb. 32 'Phasen im Lebenszyklus einer Immobilie' nach Kochendörfer/Viering/Liebchen.............76
Abb. 33 'Der Immobilien-Lebenszyklus' nach Isenhöfer/Väth.........................................................77
Abb. 34 'Immobilienlebenszyklus' nach Bruhnke/Kübler.................................................................78
Abbildungsverzeichnis
Seite VI
Abb. 35 'Lebenszyklusphasen im FM (zyklische Darstellung)' nach GEFMA.................................79
Abb. 36 'Lebenszyklusphasen im FM (lineare Darstellung)' nach GEFMA ....................................79
Abb. 37 Einflussfaktoren auf die technische Lebensdauer und wirtschaftliche Nutzungsdauer
eines Gebäudes.................................................................................................................81
Abb. 38 'Input-Output-Profil im Immobilienlebenszyklus' ...............................................................83
Abb. 39 Entwicklung der Einnahmen/Ausgaben nach Pfarr ...........................................................85
Abb. 40 Entwicklung der Einnahmen/Ausgaben eines Gebäudes..................................................87
Abb. 41 Mögliche aktuelle Betrachtungszeitpunkte t0n ....................................................................89
Abb. 42 Fallkonstellation Einnahmen - Ausgaben ..........................................................................89
Abb. 43 Keine Einnahmen – Sinkende Ausgaben ..........................................................................90
Abb. 44 Keine Einnahmen – Konstante Ausgaben.........................................................................91
Abb. 45 Keine Einnahmen – Steigende Ausgaben .........................................................................91
Abb. 46 Sinkende Einnahmen – Sinkende Ausgaben ....................................................................92
Abb. 47 Sinkende Einnahmen – Konstante Ausgaben ...................................................................92
Abb. 48 Sinkende Einnahmen – Steigende Ausgaben ...................................................................93
Abb. 49 Konstante Einnahmen – Sinkende Ausgaben ...................................................................93
Abb. 50 Konstante Einnahmen – Konstante Ausgaben..................................................................94
Abb. 51 Konstante Einnahmen – Steigende Ausgaben..................................................................94
Abb. 52 Steigende Einnahmen – Sinkende Ausgaben ...................................................................95
Abb. 53 Steigende Einnahmen – Konstante Ausgaben..................................................................95
Abb. 54 Steigende Einnahmen – Steigende Ausgaben..................................................................96
Abb. 55 Entwicklungstendenzen .....................................................................................................97
Abb. 56 Entwicklung der Bevölkerungszahl in Deutschland ...........................................................98
Abb. 57 Entwicklung der Habenzinsen von Hypothekenpfandbriefen ..........................................102
Abb. 58 Entwicklung der Sollzinsen für Hypothekarkredite ..........................................................103
Abb. 59 Lineare Abschreibung eines Bauteils ..............................................................................104
Abb. 60 Kalkulatorische Abschreibung .........................................................................................106
Abb. 61 Baupreisindizes................................................................................................................107
Abb. 62 Baupreisindizes: Prozentuale Veränderung zum Vorjahr................................................109
Abb. 63 Werterhaltung durch 'Erneuerungsarbeiten' ....................................................................111
Abb. 64 Lebensdauer mit / ohne bauliche Instandhaltung............................................................117
Abb. 65 Bauelementkatalog für die geplante Instandhaltung .......................................................118
Abb. 66 Summe der Rückstellungen.............................................................................................119
Abb. 67 Zusammensetzung der Bruttowarmmiete........................................................................124
Abb. 68 Einfacher und qualifizierter Mietspiegel ...........................................................................125
Abb. 69 'Lebenszykluskosten am Beispiel eines Bürogebäudes' nach SIREO ............................127
Abb. 70 'Gebäudelebenszykluskosten' nach Kriegesmann .........................................................128
Abb. 71 'Lebenskosten im Wohnungsbau' nach IFB ....................................................................129
Abb. 72 'Qualitative Darstellung der Nutzungskosten versus Baukosten für verschiedene
Gebäudenutzungen' nach HVB .......................................................................................130
Abb. 73 Zeitabschnitte im Leben eines Gebäudes .......................................................................131
Abbildungsverzeichnis
Seite VII
Abb. 74 Unterteilung der Instandhaltung.......................................................................................139
Abb. 75 Abbau des Abnutzungsvorrates.......................................................................................144
Abb. 76 Fehleranalyse nach DIN 31051 .......................................................................................147
Abb. 77 Kategorien der Planungsalternativen...............................................................................161
Abb. 78 Verfahrensstufen der Investitionsplanung im Bestand ....................................................162
Abb. 79 Investorentypologie .........................................................................................................163
Abb. 80 Mieterumfrage: Beispiel Wohnungsqualität .....................................................................170
Abb. 81 Mieterumfrage: Beispiel Wohnungszufriedenheit ...........................................................171
Abb. 82 Betriebskostenspiegel für Deutschland ...........................................................................193
Abb. 83 Beispiel: Übersicht über die wirtschaftlichen Daten.........................................................197
Abb. 84 Beispiel: Entwicklung der kumulierten Einnahmen und Ausgaben in € von 1994 - 2004198
Abb. 85 Beispiel: Einnahmen und Ausgaben in €/Jahr von 1994 - 2004......................................198
Abb. 86 Prozentuale Steigerung der Mieten in Bezug auf das Vorjahr (1996 - 2001)..................200
Abb. 87 Prozentuale Steigerung der Mieten und Wohnnebenkosten von 1996 auf 2001............200
Abb. 88 'Wohn-Nebenkosten' nach Initiativkreis Erdgas und Umwelt ..........................................201
Abb. 89 Beispiel: Prozentuale Steigerung der Mieten und bestimmter Betriebskosten von 1994
auf 2004 ...........................................................................................................................202
Abb. 90 Beispiel: Prozentuale Aufteilung der Betriebskosten.......................................................203
Abb. 91 Beispiel: Übersicht über die wirtschaftlichen Daten.........................................................205
Abb. 92 Beispiel: Entwicklung der kumulierten Einnahmen und Ausgaben in € von 1994 - 2014206
Abb. 93 Beispiel: Einnahmen und Ausgaben in €/Jahr von 1994 - 2014......................................207
Abb. 94 Formblatt Investitionsrechnung........................................................................................211
Abb. 95 Leistungsbild: Investitionsplanung im Bestand................................................................215
Abb. 96 Leistungsbild § 15 (2) HOAI: Leistungsphase 1 bis 3......................................................217
Abb. 97 Einordnung der Grundleistungen HOAI Teil 1 .................................................................219
Abb. 98 Einordnung der Grundleistungen HOAI Teil 2 .................................................................220
Abb. 99 Einordnung der Besonderen Leistungen HOAI Teil 1 .....................................................221
Abb. 100 Einordnung der Besonderen Leistungen HOAI Teil 2 .....................................................222
Abb. 101 § 205 Leistungsbild Projektsteuerung: Projektstufe 1 .....................................................225
Abb. 102 § 205 Leistungsbild Projektsteuerung: Projektstufe 2 .....................................................226
Abb. 103 Einordnung der Leistungen Projektsteuerung Teil 1 .......................................................227
Abb. 104 Einordnung der Leistungen Projektsteuerung Teil 2 .......................................................228
Abb. 105 Nordfassade (Straßenfassade)........................................................................................232
Abb. 106 Südfassade (Gartenfassade)...........................................................................................232
Abb. 107 Bestandsplan Schnitt (ohne Maßstab).............................................................................234
Abb. 108 Bestandsplan Obergeschoss (ohne Maßstab) ................................................................235
Abb. 109 Modernisierungen des Gebäudes bis 2004.....................................................................236
Abb. 110 Notwendige bauliche Maßnahmen ..................................................................................237
Abb. 111 Flächen des bestehenden Gebäudes..............................................................................237
Abb. 112 Rechtliche Aspekte ..........................................................................................................239
Abb. 113 Grundriss einer Nutzeinheit (ohne Maßstab)...................................................................241
Abbildungsverzeichnis
Seite VIII
Abb. 114 Mietdauer, Stand 12/2004 ...............................................................................................243
Abb. 115 Entwicklungen des Wohnungsmarktes in Erlangen ........................................................245
Abb. 116 Nettomieten (€/m²) für Wohnungen in Erlangen .............................................................246
Abb. 117 Lageplan (ohne Maßstab)................................................................................................247
Abb. 118 Monatliche Miete, Stand 12/2004 in € .............................................................................249
Abb. 119 Einnahmen/Ausgaben 1990 bis 2004..............................................................................251
Abb. 120 Diagramm Einnahmen/Ausgaben 1990 bis 2004 in € .....................................................252
Abb. 121 Durchschnitt der Einnahmen/Ausgaben für 1990 bis 2004 .............................................252
Abb. 122 Durchschnittliche 'notwendige' Miete für 2004 ................................................................253
Abb. 123 Erlanger Mietenspiegel 2002, Punktesystem ..................................................................255
Abb. 124 Erlanger Mietenspiegel 2002, Nettokaltmiete..................................................................256
Abb. 125 Flächenkennzahlen des Gebäudes .................................................................................262
Abb. 126 Aufstockung Schnitt (ohne Maßstab)...............................................................................265
Abb. 127 Aufstockung Perspektive (ohne Maßstab).......................................................................265
Abb. 128 Mieterhöhung bis 2006 ....................................................................................................268
Abb. 129 Einnahmen, Ausgaben, Überschüsse pro Jahr in € ........................................................269
Abb. 130 Umlage der Betriebskosten .............................................................................................270
Abb. 131 Umlagefähige Modernisierungskosten ............................................................................274
Abb. 132 Handlungsalternative 1: Einnahmen 2005-2015 .............................................................275
Abb. 133 Handlungsalternative 2: Einnahmen 2005-2015 .............................................................276
Abb. 134 Handlungsalternative 3: Einnahmen 2005-2015 .............................................................277
Abb. 135 Handlungsalternative 2: Annuitätendarlehen in €............................................................278
Abb. 136 Handlungsalternative 3: Annuitätendarlehen in €............................................................279
Abb. 137 Entwicklung Instandhaltung, Mietausfall 1990-2004 in €.................................................280
Abb. 138 Handlungsalternative 1: Einnahmen/Ausgaben 2005-2015 ............................................282
Abb. 139 Handlungsalternative 2: Einnahmen/Ausgaben 2005-2015 ............................................283
Abb. 140 Handlungsalternative 3: Einnahmen/Ausgaben 2005-2015 ............................................284
Abb. 141 Unterlassensalternative: Einnahmen/Ausgaben 2005-2015 ...........................................285
Abb. 142 Ergebnis der Alternativen ................................................................................................286
Abb. 143 Ertragswert der Alternativen ............................................................................................286
Abb. 144 Endwert der Alternativen .................................................................................................287
Abkürzungen
Seite IX
Abkürzungen
a
Jahr (anno)
a.a.O.
am angegebenen Ort
Abb.
Abbildung
abzgl.
abzüglich
AG
Amtsgericht
AHO
Ausschuss der Verbände und Kammern der Ingenieure und Architekten für
die Honorarordnung
AIBau
Aachener Institut für Bauschadensforschung und angewandte Bauphysik
BauGB
Baugesetzbuch
BauO Bln
Bauordnung Berlin
BayDSchG
Bayerisches Denkmalschutzgesetz
BauNVO
Baunutzungsverordnung
BetrKV
Betriebskostenverordnung
BFH
Bundesfinanzhof
BGB
Bürgerliches Gesetzbuch
BGBl.
Bundesgesetzblatt
BGF
Brutto-Grundfläche
BGH
Bundesgerichtshof
BL
Besondere Leistungen
BKI
Baukosteninformationszentrum Deutscher Architektenkammern
BMBau
Bundesministerium für Raumordnung, Bauwesen und Städtebau
BMVBW
Bundesministerium für Verkehr, Bau- und Wohnungswesen
BStBl
Bundessteuerblatt
BVerwG
Bundesverwaltungsgericht
II. BV
Zweite Berechnungsverordnung
BWV
Bruttowarmmiete
Difu
Deutsches Institut für Urbanistik
EG
Erdgeschoss
EStG
Einkommenssteuergesetz
FM
Facility Management
GBO
Grundbuchordnung
GEFMA
German Facility Management Association
GFZ
Geschossflächenzahl
gif
Gesellschaft für immobilienwirtschaftliche Forschung e.V.
GRZ
Grundflächenzahl
GL
Grundleistungen
h
Stunde
HeizkostenV
Heizkostenverordnung
Abkürzungen
Seite X
HGB
Handelsgesetzbuch
HOAI
Honorarordnung für Architekten und Ingenieure
idF v.
in der Fassung vom
ieu
Initiativkreis Erdgas und Umwelt
ifs
Institut für Städtebau, Wohnungswirtschaft und Bausparwesen
i.S.d.
im Sinne des
i.e.S.
im engeren Sinn
i.w.S.
im weiteren Sinn
k.A.
keine Angaben
KG
Kellergeschoss
KGF
Konstruktions-Grundfläche
LPH
Leistungsphase
MArchG
Musterarchitektengesetz
MBO
Musterbauordnung
MF-G
Mietfläche für gewerblichen Raum
m.W.v.
mit Wirkung vom
NGF
Netto-Grundfläche
NF
Nutzfläche
NM
Nettomiete
OG
Obergeschoss
PST
Projektstufe
RdErl.
Runderlass
RDM
Ring Deutscher Makler
SARS
Severe Acute Respiratory Syndrom (Schweres akutes Atemnotsyndrom)
SIA
Schweizer Ingenieur- und Architektenverein
sog.
so genannte
TF
Technische Funktionsfläche
u.a.
unter anderem
VF
Verkehrsfläche
vgl.
vergleiche
WE
Wohneinheit
WEG
Wohnungseigentumsgesetz
WertR
Wertermittlungsrichtlinien
WertV
Wertermittlungsverordnung
WFL
Wohnfläche
II. WoBauG
Zweites Wohnungsbaugesetz
WoFlV
Wohnflächenverordnung
zzgl.
zuzüglich
Bewertung von Handlungsalternativen bei Investitionen in den Gebäudebestand
1
Seite 1
Einleitung
1.1 Problemstellung und Zielsetzung
Deutschland ist gebaut! Der zunehmende Wohnungs- und Büroleerstand in Kombination mit der demografischen Entwicklung und die Tatsache, dass seit Ende
der neunziger Jahre im Wohnungsbau die Kosten für Hochbauleistungen im Bestand die des Neubaus überschreiten, sprechen eine deutliche Sprache. Die Auseinandersetzung mit dem Gebäudebestand ist nicht nur eine betriebswirtschaftliche und volkswirtschaftliche Notwendigkeit, sondern auch ein ökologisches Erfordernis und ein gestalterisches Bedürfnis.
Eigentümer von Bestandsimmobilien werden mit vielfältigen Problemen – Bauschäden, veraltete Haustechnik, Leerstand, Modernisierungs- und Instandhaltungsbedarf etc. – konfrontiert. Eine Veränderung dieser Situation erfordert meist
hohe Investitionen. Neben der vorwiegend auf Energieeinsparung ausgerichteten
Modernisierung gibt es zur Erhaltung und Optimierung des Gebäudes Handlungsalternativen, deren sich der Eigentümer selten bewusst ist oder deren Auswirkungen er nicht abschätzen kann.
Auch die Architekten stehen in der heutigen Zeit vor einer schwierigen Situation.
Gründe hierfür sind – neben dem insgesamt sinkenden Bauvolumen und der
zweithöchsten Architektendichte pro Einwohner in Europa – eine Ausbildung, die
meist auf den Neubau fixiert ist und die ökonomischen, rechtlichen und organisatorischen Komponenten des Planens und Bauens im Bestand vernachlässigt.
Eine intensivere Hinwendung zum Gebäudebestand ist nicht nur für die Architekten selbst von Vorteil. Die Eigentümer profitieren von dem Potential eines Berufsstandes, dessen Kompetenz sich in seiner gesetzlich definierten Berufsaufgabe –
die „ (…) gestalterische, technische, wirtschaftliche, umweltgerechte und soziale
Planung von Bauwerken (…) “ 1 – interdisziplinär manifestiert.
1
MArchG, idF v. Februar 2002, § 3
Bewertung von Handlungsalternativen bei Investitionen in den Gebäudebestand
Seite 2
Für Architekten öffnet sich ein bislang noch nicht ausgeschöpftes Tätigkeitsfeld:
die Suche nach den Potentialen eines Gebäudes, die Erarbeitung von Handlungsalternativen, die Prüfung der ökonomischen Auswirkungen – über den Rahmen
der Herstellungskosten hinaus – und die abschließende Bewertung und Empfehlung von Handlungsalternativen.
Dabei ergeben sich folgende Fragen:
•
Welche Methoden der Investitionsplanung und -rechnung können für eine
'Investitionsplanung im Bestand' übernommen werden?
•
Welche Handlungsalternativen im Bestand existieren und wie werden sie
definiert?
•
Wie wird aus den gewonnenen Informationen eine Bewertung der Alternativen vorgenommen und eine Handlungsempfehlung extrahiert?
Ziel der vorliegenden Arbeit ist die Klärung oben genannter Fragen und die Entwicklung einer wissenschaftlich fundierten, praxistauglichen Methode, die alle
notwendigen Verfahrensschritte aufzeigt, die für die Bewertung von Handlungsalternativen bei Investitionen in den Bestand notwendig sind. Die zentrale Rolle
nimmt hierbei der Architekt ein, der dem potentiellen Bauherrn eine für ihn optimierte Gebäudeentwicklung aufzeigen kann.
Bewertung von Handlungsalternativen bei Investitionen in den Gebäudebestand
Seite 3
1.2 Aufbau der Arbeit und Eingrenzung des Themas
Das zentrale Thema der vorliegenden Arbeit besteht in der Entwicklung eines Verfahrens für eine wirtschaftliche2 Bewertung von Handlungsalternativen für den Gebäudebestand aus der Sicht eines Architekten.
Zu Beginn stehen in Kapitel 1 die Formulierung der Problemstellung und die Erläuterung der Vorgehensweise. Es folgt die Analyse des aktuellen Forschungsstandes an Hand der verschiedenen in Frage kommenden Fachgebiete. In Kapitel 2
werden zunächst die in dieser Arbeit verwendeten Begriffe untersucht und bestimmt: Was ist eine Immobilie, wie definiert sich der Gebäudebestand? Es folgt
eine allgemeine Darstellung des Wertbegriffs und seine spezifische Anwendung
im Bestandsbereich. Die anschließende Analyse verschiedener Modelle von Investitionsplanungen mündet in die Entwicklung einer eigenständigen Investitionsplanung für den Bestand. Im Anschluss daran werden die Begriffe der Investitionsrechnung, ihre Rechnungselemente und die verschiedenen Investitionsrechnungsarten erläutert, und es wird die zweckdienlichste Investitionsrechnungsart
bestimmt.
Kapitel 3 untersucht die Lebensdauer eines Gebäudes zunächst allgemein, um sie
dann unter den Aspekten Nutzung, Technik und Wirtschaft zu differenzieren. Es
folgt die Entwicklung eines übergreifenden Modells zur Bestimmung des Verlaufs
der Einnahmen und Ausgaben während der Lebensdauer eines Gebäudes. Kritisch diskutiert werden die Anwendung des Begriffs 'Lebenszyklus' und die Aussagekraft der so genannten 'Lebenszykluskosten'.
2
Im Rahmen dieser Arbeit werden die Begriffe ökonomisch und wirtschaftlich synonym verwendet.
Bewertung von Handlungsalternativen bei Investitionen in den Gebäudebestand
Seite 4
Im anschließenden Kapitel 4 wird die große Anzahl von Fachbegriffen rund um
den Bereich des Planens und Bauens im Bestand erläutert, die zumeist nicht definiert sind und selten übereinstimmend angewendet werden. Die im Schrifttum gefundenen Termini werden nach ihrem Aussagegehalt geordnet. Es folgt die eingehende Untersuchung, Abwägung und abschließende Definition der einzelnen Kategorien.
Der Schwerpunkt der Arbeit liegt in Kapitel 5. Auf Grundlage der in Kapitel 2.3
entwickelten Investitionsplanung im Bestand wird ein Modellkonzept beschrieben,
das in sieben Phasen – von der Projektinitiierung bis zu Entscheidung – die Vorgehensweise der Bewertung von Handlungsalternativen im Gebäudebestand darstellt. Dieses Modell wird Schritt für Schritt analysiert, detailliert erläutert und in
Checklisten und Regelabläufen zusammengefasst. In Kapitel 6 wird an Hand eines ausgewählten Beispiels die praxisorientierte Anwendbarkeit des Modellkonzepts aufgezeigt. Die Arbeit schließt in Kapitel 7 mit einer Zusammenfassung der
Untersuchungsergebnisse und einem Ausblick.
Folgende Eingrenzungen des Themas sind zu beachten: Der Denkmalschutz wird
auf Grund seiner Einzelfallproblematik nicht in die Untersuchung integriert. Ebenfalls von der Betrachtung ausgeschlossen werden Steuern und Förderungen. Diese können zwar einen – zum Teil entscheidenden – Einfluss auf die Vorteilhaftigkeit von Investitionen in den Bestand ausüben, ihre Ermittlung liegt aber außerhalb
des Aufgabenbereichs von Architekten.
Nachstehende Abbildung verdeutlicht den Aufbau der Untersuchung in grafischer
Form.
Bewertung von Handlungsalternativen bei Investitionen in den Gebäudebestand
1. Einleitung
• Problemstellung und Zielsetzung
• Aufbau der Arbeit und Eingrenzung des Themas
• Stand der Forschung
2. Grundlagen
•
•
•
•
Die Immobilie
Der Wert eines Gebäudes
Investitionsplanung
Investitionsrechnung
3. Lebensdauer eines Gebäudes
•
•
•
•
•
Der 'Lebenszyklus einer Immobilie'
Betrachtung der wirtschaftlichen Nutzungs- und der technischen Lebensdauer
Entwicklung der Einnahmen/Ausgaben während der wirtschaftlichen Lebensdauer
Bestimmung der Einnahmen/Ausgaben
'Lebenszykluskosten‘ und 'Life-Cycle-Costs'
4. Definition und Typisierung von Planungsalternativen im Bestand
•
•
•
•
•
Abbruch
Bauliche Veränderungen
Instandhaltung
Modernisierung
Sonstige Begriffe
5. Modellkonzeption
•
•
•
•
•
•
•
•
Projektinitiierung
Situationsanalyse
Alternativenermittlung
Investitionsrechnung
Sensitivitätsanalyse
Diskussion der nichtmonetären Aspekte
Entscheidung
Architektenhonorar
6. Anwendung des Modells an einem Praxisbeispiel
7. Zusammenfassung und Ausblick
Abb. 1
Aufbau und Gang der Untersuchung
Seite 5
Bewertung von Handlungsalternativen bei Investitionen in den Gebäudebestand
Seite 6
1.3 Stand der Forschung
Die Bewertung von Investitionen in den Gebäudebestand wird bereits seit längerer
Zeit thematisiert. So schreibt Achterberg schon 1981 in seinem Buch 'Altbaumodernisierung - Ermittlung der Wirtschaftlichkeit': „Die Modernisierung des Althausbestandes in der Bundesrepublik Deutschland hat inzwischen einen erheblichen
Umfang angenommen und zeigt derzeit noch steigende Tendenz. (...) Über die
technische Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen, die häufig genug
Probleme bringen, liegen mittlerweile zahlreiche nützliche Schriften und Anleitungen vor. Dagegen ist die Frage der Wirtschaftlichkeit von Modernisierungsmaßnahmen bisher noch nicht hinreichend behandelt.“ 3 Über zwanzig Jahre später hat
sich daran kaum etwas geändert.
Untersuchungen zu diesem Themenbereich finden sich in folgenden Bereichen:
1. Datenlage: Es gibt nur wenige statistische Erfassungen des Gebäudebestands in Deutschland. Die vorhandenen Daten beziehen sich überwiegend
auf den Wohnungsbau.
2. Architektur: Die architektonische Beschäftigung mit Bestandsbauten ist in
der Regel auf einzelne Sparten ausgerichtet, z.B. Entwurf, Bautechnik,
Bauphysik oder Bauökonomie.
3. Bauingenieurwesen: Die vorliegende Fachliteratur fällt zahlenmäßig gering aus, bietet allenfalls Ansätze zur Bewertung von Investitionen in den
Bestand.
4. Immobilienwirtschaft: Die vorhandene Literatur befasst sich vor allem mit
Gewerbebauten und bleibt insbesondere im Rahmen des Facility Managements meist schematisch.
5. Projektentwicklung: Es existiert keine spezifische Literatur für bestehende
Gebäude. Sämtliche Untersuchungen beziehen sich auf Neubauten.
3
Achterberg, Altbaumodernisierung - Ermittlung der Wirtschaftlichkeit, 1981, Vorwort
Bewertung von Handlungsalternativen bei Investitionen in den Gebäudebestand
Seite 7
Im Folgenden wird der Forschungsstand an Hand der wichtigsten Untersuchungen
innerhalb der jeweiligen Fachgebiete wiedergegeben.4 Dazu folgende Anmerkungen: Für die Kapitel 1.3.2 bis 1.3.5 werden die Veröffentlichungen in der Reihenfolge ihres Erscheinens besprochen. Der größte Teil der untersuchten Fachliteratur verwendet eine Vielzahl vermeintlicher Fachbegriffe wie Sanierung, Adaptierung etc. zur Beschreibung von Baumaßnahmen im Bestand. Diese Termini sind
im seltensten Fall eindeutig definiert. Die Erfassung, Definition und Ordnung der
existierenden Begriffe erfolgen in Kapitel 4. Ähnliche Unklarheiten ergeben sich
durch die unpräzisen Anwendungen der Begriffe Wirtschaftlichkeitsrechnung, Investitionsrechnung und Wirtschaftlichkeitsberechnung, deren Definitionen in Kapitel 2.4 zu finden sind.
1.3.1 Datenlage zum Gebäudebestand
Auch wenn insbesondere in den letzten drei bis vier Jahren die Auseinandersetzung mit dem Gebäudebestand angesichts massiver Leerstände zugenommen
hat, gibt es keine umfassende Datenerhebung über die Anzahl und den Zustand
der bestehenden Gebäude: „Weder für Deutschland noch für Europa liegen verlässliche Daten über die bautechnische Struktur des Bestandes vor (...).“
5
Selbst
die aktuelle Untersuchung des Wohnungsbestands durch das AIBau6 stützt sich
für die alten Bundesländer auf die „ (…) Fortschreibung von Schätzungen, die im
Zusammenhang mit dem Dritten Bauschadensbericht ermittelt wurden, und die
Bestandsbeschreibung des Wohnungsbestandes der neuen Bundesländer auf die
Untersuchung kleinerer Stichproben.“ 7
4
5
6
7
Zur besseren zeitlichen Orientierung werden in den Kapiteln 1.3.1 - 1.3.5 die Jahreszahlen der
Veröffentlichung der besprochenen Untersuchungen aufgeführt.
Oswald, Systematische Instandsetzung und Modernisierung im Wohnungsbestand, 2003, S. 7
Aachener Institut für Bauschadensforschung und angewandte Bauphysik gGmbH, Aachen
Oswald, a.a.O., S. 7
Bewertung von Handlungsalternativen bei Investitionen in den Gebäudebestand
Seite 8
Für Nichtwohngebäude – Gewerbe- und öffentliche Bauten – gibt es nach Aussagen des Statistischen Bundesamts keine deutschlandweiten Bestandsaufnahmen.8
Im Bereich der Büro- und Einzelhandelsimmobilien existiert eine große Anzahl von
Einzeluntersuchungen. Diese beziehen sich jedoch im Allgemeinen auf die Betrachtung regionaler Märkte bzw. einzelner Städte und bieten keine generelle Übersicht.9
Die volkswirtschaftliche Bedeutung des Bauvermögens in Deutschland ist enorm.
Vom gesamten Bruttoanlagevermögen10 (zu Wiederbeschaffungspreisen) sind
rund 82 % in Bauten angelegt (siehe Abb. 2). Dies entspricht einer Summe von
8,78 Bill. Euro.11 Von dieser Summe fallen 4,95 Bill. Euro auf Wohnbauten – hierunter wird eine reine Wohnnutzung verstanden – und 3,83 Bill. Euro auf Nichtwohnbauten (siehe Abb. 3).
8
9
10
11
Statistisches Bundesamt, Telefonat mit Herrn Doktor, Sachbearbeiter Referat 4B6 Bautätigkeitsstatistik am 27.01.2005
Vgl. stellvertretend Frühjahrsgutachten Immobilienwirtschaft des Rates der Immobilienweisen,
2004
Das Bruttoanlagevermögen umfasst „ (…) alle produzierten Vermögensgüter, die länger als
ein Jahr wiederholt oder dauerhaft in der Produktion eingesetzt werden. Einbezogen sind
Wohnbauten und Nichtwohnbauten; Fahrzeuge, Maschinen und sonstige Ausrüstungen, immaterielle Anlagen, wie z.B. Software, sowie Nutztiere und Nutzpflanzungen.“ Statistisches
Bundesamt, Kapitalstock Deutschlands im Jahr 2003 um 1,6% gestiegen, Pressemitteilung
vom 30.03.2004, http://www.destatis.de, Abruf am 17.01.2005
Statistisches Bundesamt, http://www.destatis.de, Abruf am 05.08.2004
Bewertung von Handlungsalternativen bei Investitionen in den Gebäudebestand
1,76
16,81%
Seite 9
0,112
0,93%
0,009
0,08%
Bauten
8,78
82,17%
Nutztiere und Nutzpflanzungen
Ausrüstungen
Immaterielle Anlagegüter
Abb. 2
Bruttoanlagevermögen zu Wiederbeschaffungspreisen in Bill. €
vom 24.08.200412
3,83
4,95
44%
56%
Wohnbauten
Nichtw ohnbauten
Abb. 3
12
13
Bruttoanlagevermögen: Wohnbauten und Nichtwohnbauten in
Bill. € vom 24.08.200413
Statistisches Bundesamt, http://www.destatis.de, Abruf am 26.01.2005
Der prozentuale Anteil des Bereiches 'Nutztiere und Nutzpflanzungen' ist so gering, dass die
Zahl aufgeführt wird, der Anteil grafisch jedoch nicht wiedergegeben werden kann. Statistisches Bundesamt, http://www.destatis.de, Abruf am 26.01.2005
Bewertung von Handlungsalternativen bei Investitionen in den Gebäudebestand
Seite 10
Eine Untersuchung des Statistischen Bundesamtes zeigt die Anzahl der Wohneinheiten in Gebäuden nach Baujahr. Für die unterschiedlichen Längen der angegebenen Kohorten existiert nach Angabe des Statistischen Bundesamtes keine offizielle Begründung. Als möglichen Hintergrund für die Zäsuren wurden für 19011918 das Ende des ersten Weltkrieges, für 1919-1948 die Gründung der Bundesrepublik Deutschland im Jahr 1949, für den Zeitraum 1949-1978 eine im Jahr 1978
erfolgte Wohnungsstichprobe, für 1979-1986 die im Jahr 1987 durchgeführte
Volkszählung und für 1987-1990 die Einbeziehung der neuen Bundesländer angegeben.14 Die Umlegung der Wohneinheiten auf die jeweilige Anzahl der Jahre
der Kohorten zeigt, dass die Bautätigkeit nach dem Krieg besonders hoch war,
sich aber bis Ende des 20. Jahrhunderts auf hohem Niveau hielt.
20.000
17.953
16.000
12.000
WE in 1000
Abb. 4
14
15
407,7
%- Anteil am Gesamtw ohnungsbestand
293
0,8%
10,9%
593,4
1979 - 1986
46,9%
619,1
1949 - 1978
169,6
1919 - 1948
152,5
1901 - 1918
bis 1900
0
3.958
439,8
seit 2001
12,9%
4.000
1.223
10,3%
6,8%
4.154
1991 - 2000
4.918
3,2%
2.593
1987 - 1990
3.168
8,3%
8.000
WE in 1000 pro Jahr
Wohneinheiten nach Baujahr (in 1.000) bis 200215
Telefonat mit Herrn Kraski, Hauptsachbearbeiter im Bereich Wohnungsstatistik, Statistisches
Bundesamt am 04.02.2005
Ohne Wohnheime, vgl. Statistisches Bundesamt, http://www.destatis.de, Abruf am 08.07.2004
Bewertung von Handlungsalternativen bei Investitionen in den Gebäudebestand
Seite 11
Mit Hilfe einer Mikrozensus-Zusatzerhebung wurde im April 2002 durch eine einprozentige Haushaltsstichprobe folgende Anzahl von leer stehenden Wohneinheiten ermittelt: Von den 38,26 Mio. in Deutschland existierenden Wohneinheiten
standen rund 8,2 Prozent, d.h. 3,13 Mio. Wohnungen leer.16 In dieser Zahl sind die
Fluktuationsreserven – d.h. der Teil des Wohnungsbestandes, der wegen Umzügen, Umbauten, Modernisierungen etc. vorübergehend nicht zur Verfügung steht –
enthalten. Geht man von einer zweiprozentigen Reserve aus – einheitliche Daten
zur Fluktuationsreserve existieren nicht, je nach Region können dies zwei bis fünf
Prozent17 des Wohnungsbestands sein – bedeutet dies einen tatsächlichen Leerstand von ca. 3,07 Mio. Wohnungen, d.h. rund 8,0 Prozent des Gebäudebestands.
Zum aktuellen Zustand des Gebäudebestands existieren keine eindeutigen Daten.
Nach Aussagen des dritten Bauschadensberichts gab es für das Jahr 1992 einen
geschätzten Instandsetzungsbedarf18 an Wohngebäuden von 83,54 Mrd. Euro.19
Acht Jahre später ist diese Zahl um rund 25 Mrd. Euro auf 58,72 Mrd. Euro gesunken.20 Dieser Rückgang liegt nach Aussagen des Aachener Instituts für Bauschadensforschung und angewandte Bauphysik (AIBau) in den „ (…) umfangreichen Instandsetzungsarbeiten der vergangenen Jahre (…) “
21
in den neuen Bun-
desländern begründet.
Im Forschungsbericht des AIBau22 wird der Instandsetzungsbedarf23 getrennt nach
neuen und alten Bundesländern angegeben. Nachdem die Datenlage für die alten
Bundesländer umfassender ist, werden im Folgenden diese Zahlen vorgestellt.
16
17
18
19
20
21
22
23
Statistisches Bundesamt, Fachserie 5, Heft 1, Bautätigkeit und Wohnen, S. 28-29
In der Regel ist die Fluktuation in Ballungszentren bzw. Großstädten auf Grund der vorherrschenden Lebensmodelle (Studierende, Singles) und Arbeitswechsel höher.
Unter Instandsetzung werden im dritten Bauschadensbericht „Maßnahmen zur Erhaltung oder
Wiederherstellung der Gebrauchstauglichkeit der Gebäude“ verstanden, BMBau, Dritter Bericht über Schäden an Gebäuden, 3/1996, S. 13
BMBau, Dritter Bericht über Schäden an Gebäuden, 3/1996, S. 21
Stand 2000, in Preisen von 1999, Oswald, Systematische Instandsetzung und Modernisierung
im Wohnungsbestand, 2003, S. 38
Oswald, a.a.O., S. 38
Projektleiter des Forschungsberichts: Rainer Oswald
Nach Definition des AIBau beschreibt der Instandsetzungsbedarf „ (…) bei einem kontinuierlich instandgehaltenen Gebäudebestand die Investitionssumme, die erforderlich ist, um die
durch Alterungs- und Abnutzungsprozesse entstandenen, aber auch die durch Fehler bei der
Errichtung und Nutzung kontinuierlich „nachgewachsenen“ baulichen Defizite so auszugleichen, dass die volle Gebrauchstauglichkeit wieder hergestellt wird.“, Oswald, a.a.O., S. 22
Bewertung von Handlungsalternativen bei Investitionen in den Gebäudebestand
Seite 12
Nach einer „ (...) sehr groben Abschätzung (...) “ 24 liegt der Instandsetzungsbedarf
in den alten Bundesländern bei insgesamt rund 23,9 Mrd. Euro. Davon entfallen
auf Mehrfamilienhäuser rund 9,5 Mrd. Euro und auf Ein- und Zweifamilienhäuser
rund 14,4 Mrd. Euro.25
Der hohe Instandsetzungsbedarf der Ein- und Zweifamilienhäuser erklärt sich aus
dem größeren Anteil der Außenbauteile pro Wohneinheit. In folgender Grafik sind
die Anzahl der Wohneinheiten der alten Bundesländer (in Millionen) dem Instandsetzungsbedarf (in Milliarden Euro) gegenübergestellt.26
12
10,91
9,88
10
7,71
8
6
5,12
4,53 4,64
3,09 3,72
4
2,07
2
1,38
0,24
0,33
Wohneinheiten in Mio.
Abb. 5
24
25
26
27
1995 - 2000
1991 - 1994
1971 - 1990
1949 - 1970
1919 - 1948
bis 1918
0
Instandsetzungsbedarf in Mrd. €
Alte Bundesländer: Wohneinheiten (in Mio. €) und deren Instandsetzungsbedarf (in Mrd. €, Stand 2000 in Preisen von
1999) 27
Oswald, Systematische Instandsetzung und Modernisierung im Wohnungsbestand, 2003,
S. 22
Oswald, a.a.O., S. 22-23
Das AIBau verwendet dabei andere Jahres-Kohorten als das Statistische Bundesamt, die allerdings ebenso unregelmäßig sind (vgl. Abb. 4).
Alle Angaben in DM-Preisen wurden im Rahmen dieser Arbeit mit dem seit dem 01.01.1999
feststehenden amtlichen Umrechnungskurs von 1,95583 DM für einen Euro umgerechnet. Daten vgl. Oswald, a.a.O., S. 16 und 23
Bewertung von Handlungsalternativen bei Investitionen in den Gebäudebestand
Seite 13
Setzt man die Wohneinheiten mit dem Instandsetzungsbedarf in ein Verhältnis,
ergeben sich folgende Resultate: Die Wohneinheiten aus der Zeit vor 1918 weisen
einen niedrigeren Instandsetzungsbedarf auf als die aus den Jahren 1919-1948.
Im Forschungsbericht der AIBau findet sich zu dieser Tatsache keine Begründung,
die verstärkte Errichtung von Heimstätten in der Weimarer Republik und im so genannten 'Dritten Reich' deuten aber auf einen Qualitätsabfall aufgrund der erhöhten Produktionszahl hin. Der Instandsetzungsbedarf für die Wohneinheiten aus
den Jahren 1949-1970 erklärt sich möglicherweise durch den niedrigen Qualitätsstandard der Nachkriegsbauten. Der für das Alter der Gebäude hohe Instandsetzungsbedarf der Wohneinheiten aus den Jahren 1971-1990 ist vermutlich in den
baukonstruktiven und bauphysikalischen Schwächen des industriellen Wohnungsbaus Anfang der siebziger Jahre begründet. Darüber hinaus kommen diese
Wohneinheiten in einen Altersbereich (ca. 30 Jahre), in dem die ersten größeren
baulichen Instandhaltungen notwendig werden, wie z.B. im Sanitärbereich, bei der
Heizung, an den Fassaden etc. (vgl. Kapitel 3.4.2.4).
Bewertung von Handlungsalternativen bei Investitionen in den Gebäudebestand
Seite 14
1.400
1.204
1.200
1.024
1.000
906
800
€
664
600
174
159
1995 - 2000
200
1991 - 1994
400
Abb. 6
1971 - 1990
1949 - 1970
1919 - 1948
bis 1918
0
Alte Bundesländer: Instandsetzungsbedarf pro Wohneinheit
(in €, Stand 2000 in Preisen von 1999) 28
Entsprechend dem Alter des Gebäudebestands – im Jahr 2002 waren in Deutschland von insgesamt rund 38 Millionen Wohneinheiten knapp 75 % der Wohnungen
älter als 24 Jahre29 – entwickelte sich auch das Hochbauvolumen im Wohnungsbestand (vgl. Abb. 7). Seit Beginn der neunziger Jahre steigt der Anteil der Investitionen in den Bestand kontinuierlich an, ab 1995 sinken die Investitionen in den
Neubau und seit 2000 wird in den Bestand mehr investiert als in den Neubau.
28
29
Vgl. Oswald, Systematische Instandsetzung und Modernisierung im Wohnungsbestand, 2003,
S. 16 und 23
Ohne Wohnheime, vgl. Statistisches Bundesamt, http://www.destatis.de, Abruf am 08.04.2005
140,6
79,0
61,6
78,1
69,0
(Prognose) 2000
147,1
76,3
76,5
1999
152,8
153,9
75,8
78,1
1998
151,1
70,0
81,1
1997
153,1
72,5
80,6
71,6
84,4
153,4
66,0
87,4
134,3
62,5
71,7
Seite 15
1996
60,0
62,6
61,9
90,0
57,9
54,9
Mrd. €
120,0
112,7
150,0
124,6
180,0
156,0
Bewertung von Handlungsalternativen bei Investitionen in den Gebäudebestand
30,0
Bestand
Abb. 7
Neubau
(Prognose) 2001
1995
1994
(geschätzt) 1993
(geschätzt) 1992
(geschätzt) 1991
0,0
Gesamt
Hochbauvolumen im Wohnungsbau in Mrd. € in Deutschland
(Preisstand 1999) 30
Über die zukünftige Entwicklung – hier beschränkt auf die Entwicklung des kommunalen Investitionsbedarfs in Deutschland für den Zeitraum 2000 bis 2009 – liefert eine Studie des Deutschen Instituts für Urbanistik (Difu) einen Ausblick. Im
Folgenden werden die Ergebnisse dieser Analyse für die Bereiche kommunale
Verwaltungs- und Wohnungsbauten vorgestellt (vgl. Abb. 8 und Abb. 9).
Die Analyse der kommunalen Verwaltungsbauten ergibt, dass die „ (…) vorhandene Ausstattung mit Büroflächen insgesamt ausreichend ist. Neubauinvestitionen
werden daher in den kommenden zehn Jahren nur aufgrund örtlicher Besonderheiten oder für räumliche Zusammenlegungen in begrenztem Umfang notwendig
sein.“
31
Die grundlegende Tendenz zu steigenden Ersatzinvestitionen wird zudem
dadurch verstärkt, dass viele Kommunen die Instandhaltung ihrer Immobilien ver-
30
31
Oswald, Systematische Instandsetzung und Modernisierung im Wohnungsbestand, 2003,
S. 19
Reidenbach, Difu, Der kommunale Investitionsbedarf in Deutschland, 2002, S. 287.
Bewertung von Handlungsalternativen bei Investitionen in den Gebäudebestand
Seite 16
nachlässigt und dafür auch keine Rückstellungen gebildet haben. So wird vielerorts von einem Instandhaltungsstau gesprochen. Eine Umfrage des Difu durch
den Städtetag Nordrhein-Westfalen im Jahre 1998 ergab, dass nur sechs Prozent
der antwortenden Städte die jährlichen Rückstellungen für den Unterhalt der Immobilien im notwendigen Maße gebildet haben.32 Dies bedeutet, dass die Kommunen für ihre notwendigen Instandhaltungen nur im geringen Maße auf vorhandene
Mittel zurückgreifen können. Der überwiegende Teil des Investitionsbedarfs wird
jedoch nicht für die eigentliche Gebäudesubstanz benötigt, sondern für die kommunikationstechnische Ausstattung der Büroarbeitsplätze, hier insbesondere der
Hard- und Software.
14,0
11,6
12,0
Mrd. €
10,0
9,1
8,0
6,0
5,3
4,1
4,0
2,5
1,8
1,4
2,0
0,4
1,2
0,0
Bauliche
Neuinvestitionen
Alte Bundesländer
Abb. 8
32
33
Bauersatzinvestitionen
einschließlich
Modernisierungszuschlag
Neue Bundesländer
Kommunikationstechn.
Ausstattung der
Büroarbeitsplätze
Deutschland
Geschätzter Investitionsbedarf für kommunale Verwaltungsgebäude von 2000 bis 2009 in Mrd. € (Preisstand 1999) 33
Vgl. Reidenbach, Difu, Der kommunale Investitionsbedarf in Deutschland, 2002 S. 279-280.
Bei der Berechnung wurde eine mittlere Nutzungsdauer von 50 Jahren zugrunde gelegt. Vgl.
Reidenbach, Difu, a.a.O., S. 288
Bewertung von Handlungsalternativen bei Investitionen in den Gebäudebestand
Seite 17
Die Ergebnisse der Analyse der kommunalen Verwaltungsbauten können größtenteils nicht mit denen der kommunalen Wohnungsbauten verglichen werden, da
von anderen Parametern ausgegangen wird. So werden nur Zahlen zur Modernisierung – definiert als „ (…) erforderlicher Ausstattungsstandard“
34
– genannt und
keine Daten zur Instandhaltung. Unter Ersatzbedarf versteht die Studie nicht Ersatzinvestitionen im Sinne von Instandhaltung, sondern das Investitionsvolumen
für die Kompensierung von „ (…) abgehenden Wohnungen bis 2009.“ 35
Die Modernisierung nimmt mit rund achtzig Prozent den entscheidenden Teil der
direkten baulichen Investitionskosten in Anspruch. Der in den neuen Bundesländern bestehende hohe Bedarf resultiert aus dem wesentlich höheren Anteil von
kommunalen Wohnungsbauten am Wohnungsbestand und aus ihrem schlechten
Zustand. Der relativ hohe Prozentsatz an Ersatzbauten in den neuen Bundesländern wird vor allem durch erforderliche Baulückenschließungen in den Altstädten
begründet.36 Obwohl die Thematik Leerstand und Abbruch in den neuen Bundesländern angesprochen wird, werden in dieser Studie die dafür erforderlichen Mittel
nicht berücksichtigt. Dabei ist nach dem Bericht zum wohnungswirtschaftlichen
Strukturwandel in den neuen Bundesländern für den Zeitraum von 2000 bis 2010
eine jährliche Summe von 150 Mill. Euro notwendig, um ein Abrissziel von
300.000 bis 350.000 Wohnungen zu erreichen.37
34
35
36
37
Reidenbach, Difu, Der kommunale Investitionsbedarf in Deutschland., S. 310
Reidenbach, Difu, a.a.O., S. 312
Vgl. Reidenbach, Difu, a.a.O., S. 312
Pfeiffer, Simons, Porsch, Wohnungswirtschaftlicher Strukturwandel in den neuen Bundesländern, 2000
Bewertung von Handlungsalternativen bei Investitionen in den Gebäudebestand
Seite 18
40,0
35,8
35,0
30,0
26,6
Mrd. €
25,0
20,0
15,0
9,2
10,0
3,2 4,5
5,0
1,3
4,8
5,1
0,3
0,0
Modernisierung
Alte Bundesländer
Abb. 9
Ersatzbauten
Neue Bundesländer
Zusätzliche Wohnungen
Deutschland
Geschätzter Investitionsbedarf für kommunale Wohnungsbauten von 2000 bis 2009 in Mrd. € (Preisstand 1999) 38
Die Datenlage bezüglich des Gebäudebestands in Deutschland kann allgemein
als unzureichend bezeichnet werden. Offizielle Daten gibt es vorwiegend zu
Wohnbauten, bei öffentlichen Gebäuden und Gewerbebauten ist weder die Anzahl
der Gebäude bekannt noch gibt es Aussagen zum Leerstand und zum Alter etc.
Darüber hinaus basieren die vorhandenen Zahlen überwiegend auf Schätzungen.
Im Sinne einer vorausschauenden Bedarfs- und Investitionsplanung herrscht dringender Forschungsbedarf.
38
Bei der Berechnung wurde eine mittlere Nutzungsdauer von 50 Jahren zugrunde gelegt. Vgl.
Reidenbach, Difu, Der kommunale Investitionsbedarf in Deutschland, 2002, S. 321
Bewertung von Handlungsalternativen bei Investitionen in den Gebäudebestand
Seite 19
1.3.2 Ansätze aus der Architektur
Achternberg stellt mit seiner stark praxisorientierten Veröffentlichung 'Altbaumodernisierung - Ermittlung der Wirtschaftlichkeit' (1981)39 Eigentümern und Planern
eine Anleitung zur Beurteilung der Wirtschaftlichkeit einer Modernisierung im Vorfeld eines Bauvorhabens zur Verfügung. Er stützt sich dabei in vielen Punkten auf
seine – zusammen mit Richter – verfasste Publikation 'Prüflisten AltbauModernisierung' (1979)40. Dabei beschäftigt er sich hauptsächlich mit der generellen Modernisierungsfähigkeit des Gebäudes und deren Kosten. Die anschließende
Kosten-Nutzen-Analyse erschließt den Sachverhalt nicht in der erforderlichen Tiefe. Seine Empfehlungen zu Finanzierungslasten und Ertragsschätzung beziehen
sich insbesondere auf Förderungen und Subventionen, deren gesetzliche Grundlagen in der Regel heute überholt sind.
Pfarr erläutert in 'Grundlagen der Bauwirtschaft' (1984)41 unter dem Oberbegriff der
Objektlehre das Bauwerk als Investitionsobjekt. Seine diesbezüglichen Analysen
sind als Grundlage für jede ökonomische Betrachtung eines Gebäudes unentbehrlich und dienen im weiteren Verlauf dieser Arbeit als Ausgangspunkt (vgl. insbesondere Kapitel 3).
39
40
41
Achterberg, Altbaumodernisierung - Ermittlung der Wirtschaftlichkeit, 1981
Achterberg/Richter, Prüflisten Altbau-Modernisierung, 1979
Pfarr, Grundlagen der Bauwirtschaft, 1984, S. 151ff
Bewertung von Handlungsalternativen bei Investitionen in den Gebäudebestand
Seite 20
In 'Planen und Bauen im Bestand' (1989)42 veröffentlicht Schmitz als Herausgeber
und Mitautor eine Artikelreihe, die zuvor im Deutschen Architektenblatt erschienen
war. In verschiedenen Beiträgen wird der planerische und ökonomische Umgang
mit dem Gebäudebestand untersucht. Die Artikel bieten eine Vielzahl von Anregungen, wie beispielsweise den Vergleich zwischen Modernisierung, Rückbau und
Abriss einer Großsiedlung oder Wirtschaftlichkeitsüberlegungen zur Sanierung eines denkmalgeschützten Ensembles.
43
Die angebotenen Informationen und Lö-
sungen bleiben aber – entsprechend ihres Umfangs als Artikel – insbesondere im
wirtschaftlichen Bereich unbefriedigend.
Gärtner entwickelt in seiner Dissertation zum Thema 'Beurteilung und Bewertung
alternativer Planungsentscheidungen im Immobilienbereich mit Hilfe eines Kennzahlensystems' (1996)44 immobilienwirtschaftliche Kennzahlen. Diese können für
die Beurteilung aller Arten von Investitionen in Gebäude (Neubau, Bestandsbau,
Wohnbauten, Wohn- und Geschäftshäuser, Bürobauten) angewendet werden.
Darüber hinaus beschäftigt sich die Arbeit mit der Entwicklung von Planungsalternativen im Bestand und deren Bewertung durch Anwendung der Kennzahlen. Die
Verwendung der Kennzahlen in Bezug auf praktische Beispiele zeigt, dass eine
zügige Abschätzung an Hand der errechneten Entscheidungswerte möglich ist.
Darüber hinaus entwickelt Gärtner eine Art übergreifendes Projektentwicklungsschema für unbebaute und bebaute Grundstücke.45 Dabei werden jedoch keine
spezifischen Ansätze unterschieden, sondern für Neubau- und Bestandsprojektentwicklung eine gemeinsame Vorgehensweise angeboten (vgl. Abb. 10). Zuerst
werden auf Grund von Marktbeobachtungen und -prognosen etc. mögliche Planungsalternativen erstellt. Die Auswahl der zweckdienlichsten Alternativen findet
durch einen Prozess statt, dessen Aufbau durchaus mit einer Projektentwicklung
zu vergleichen ist. Abb. 10 zeigt diesen Vorgang als Abfolge von drei Teilschritten.
42
43
44
45
Schmitz, Planen und Bauen im Bestand, 1989
Vgl. Schmitz, Sanierung - koste es, was es wolle? in Schmitz, Planen und Bauen im Bestand,
1989, S. 19ff und Krings, Metastadt - Das Ende eines Versuchs, in Schmitz, Planen und Bauen im Bestand, 1989, S. 223ff
Gärtner, Beurteilung und Bewertung alternativer Planungsentscheidungen im Immobilienbereich mit Hilfe eines Kennzahlensystems, 1996
Vgl. Gärtner, a.a.O., S. 45ff
Bewertung von Handlungsalternativen bei Investitionen in den Gebäudebestand
Seite 21
Diese sind die Überprüfung der übergeordneten Faktoren (staatliche Förderungsmaßnahmen, Zinsentwicklung etc.), des Standorts (Verkehrserschließung, Passantenfrequenz etc.) und des Gebäudes (Flächenverhältnisse, baulicher Zustand
etc.).
Abb. 10
Eingrenzung möglicher Planungsalternativen 46
Die Gleichstellung von Neubau- und Bestandsentwicklung ist grundsätzlich in Frage zu stellen: Eine positive gesamtwirtschaftliche Situation und ein perfekter
Standort kompensieren keine vorhandenen schlechten Grundrisse oder niedrigen
Deckenhöhen. Die Herangehensweise im Bestand ist genau umgekehrt zu formulieren. Betrachtet werden sollten zuerst das Gebäude, dann der Standort und abschließend die übergeordneten Faktoren.
46
Gärtner, Beurteilung und Bewertung alternativer Planungsentscheidungen im Immobilienbereich mit Hilfe eines Kennzahlensystems, 1996., S. 48
Bewertung von Handlungsalternativen bei Investitionen in den Gebäudebestand
Seite 22
In 'Altbaumodernisierung' (2002)47 setzt sich Fechner das Ziel, eine Anleitung für
architektonisch anspruchsvolle und ökologisch zweckmäßige Bestandsmodernisierung zu geben. Dabei werden ökologisch bewertete Beispiele für Modernisierung, Umbau etc. vorgestellt. Die ökonomischen Aspekte werden fast ausschließlich im Rahmen der Kostenermittlungen nach DIN 276 (6/1993) bearbeitet. Zur
Problematik der Nutzungskosten, der Finanzierung und Refinanzierung des Objektes fehlt eine detaillierte Auseinandersetzung.48
In ihrer Dissertation 'Planung unter Berücksichtigung der Baunutzungskosten als
Aufgabe des Architekten im Feld des Facility Managements' (2002)49 untersucht
Naber die Einflussmöglichkeiten des Architekten auf den wirtschaftlichen Betrieb
eines Gebäudes. Ihre Vorgehensweise stützt sich auf die Gliederung der DIN 276
und der alten DIN 18960 (4/1976), umfasst also die Herstellungs- und Baunutzungskosten. Die Thematik veränderter Nutzerbedürfnisse und daraus resultierender baulicher Maßnahmen während der Nutzungsdauer eines Gebäudes wird
angesprochen, der Schwerpunkt der Arbeit betrifft jedoch die Neuplanung von
Gebäuden.50
Generell zeigt die Untersuchung der architektonischen Fachliteratur, dass eine
übergreifende Auseinandersetzung mit dem Gebäudebestand fehlt. Die Literatur
beschränkt sich entweder auf rein gestalterische,51 konstruktive/bauphysikalische52
oder spezielle wirtschaftliche Aspekte.53
47
48
49
50
51
52
53
Fechner, Altbaumodernisierung, 2002
Weber, Altbaumodernisierung, 2002, S. 129-130
Naber, Planung unter Berücksichtigung der Baunutzungskosten als Aufgabe des Architekten
im Feld des Facility Managements, 2002
Naber, a.a.O, S. 66-67
Vgl. darüber hinaus: Schittich, Im Detail: Bauen im Bestand: Umnutzung, Ergänzung, Neuschöpfung, 2003; Hoor/Reiners, Alte Bauten - Neues Wohnen, 1990 und Jester/Schneider,
Weiterbauen - Erhaltung, Umnutzung, Erweiterung, Neubau, 2002
Vgl. darüber hinaus: Böhning, Altbaumodernisierung im Detail, 2002; Meyer-Bohe, Detaillösungen zur Sanierung der Gebäudekonstruktion, 1987 und Rau/Braune, Der Altbau, 2000
Vgl. darüber hinaus: Tomm (Projektleiter), Geplante Instandhaltung, 1995 und Christen/Meyer-Meierling, Optimierung von Instandsetzungszyklen und deren Finanzierung bei
Wohnbauten, 1999
Bewertung von Handlungsalternativen bei Investitionen in den Gebäudebestand
Seite 23
1.3.3 Ansätze aus dem Bauingenieurwesen
In seinem Buch 'Wirtschaftlichkeitsberechnungen und Nutzen-Kosten-Untersuchungen' (1985)54 erläutert Diederichs allgemeine Grundlagen für Investitionsentscheidungen und ihre spezielle Anwendung im Bauwesen. Das ökonomische Basiswissen wird umfassend dargestellt und die Einsatzmöglichkeiten der unterschiedlichen Investitionsrechnungsarten an Beispielen konkretisiert. Die konkreten
Handlungsempfehlungen für bauwirtschaftliche Investitionsentscheidungen im
Hochbau betreffen Neubau und Modernisierung. Hierbei wird auch die Frage nach
der „ (...) Modernisierungsfähigkeit und -würdigkeit (...) “, sowie den „ (...) wirtschaftlichen Auswirkungen der Modernisierung (...)“
55
gestellt. In kurzen Einzel-
beispielen wird der wirtschaftliche Vergleich zwischen Modernisierung und Sanierung demonstriert.
Streck befasst sich in ihrer Dissertation mit der 'Entwicklung eines Bewertungssystems für die ökonomische und ökologische Erneuerung von Wohnungsbeständen'
(2004).
56
Das System besteht aus zwei aufeinander folgenden Schritten, der Un-
tersuchung der Randbedingungen und der anschließenden Entwicklung eines Planungskonzepts, das Ökonomie und Ökologie miteinander verbinden soll. Das Gerüst der Bewertung besteht aus 15 Hauptkriterien, die in der folgenden Grafik benannt werden.
54
55
56
Diederichs, Wirtschaftlichkeitsberechnungen und Nutzen-Kosten-Untersuchungen, 1985
Diederichs, a.a.O., S. 5
Streck, Entwicklung eines Bewertungssystems für die ökonomische und ökologische Erneuerung von Wohnungsbeständen, 2004
Bewertung von Handlungsalternativen bei Investitionen in den Gebäudebestand
Abb. 11
Seite 24
Aufbau und Hauptbewertungskriterien nach Streck57
Die Darstellung des Aufbaus der Bewertung entspricht dabei nicht der beschriebenen Vorgehensweise: Als Basis der Untersuchung dient nicht das Planungskonzept, vielmehr bilden die Randbedingungen die Basis.
Das entwickelte Bewertungssystem ermöglicht einen Überblick über Stärken und
Schwächen eines Projektes. Die Bewertung konzentriert sich dabei „ (...) auf umfassende Erneuerungsmaßnahmen im Wohnungsbau, bei denen sowohl Instandsetzungsmaßnahmen als auch eine umfassende Modernisierung durchgeführt
werden. Teilerneuerungsmaßnahmen werden nicht abgedeckt.“ 58. Eine monetäre
Aussage über die Vorteilhaftigkeit der angestrebten Baumaßnahme wird nicht getroffen.
Bei Streck findet sich die in der gesamten relevanten Fachliteratur einzige Darstellung einer spezifischen Unterscheidung der Herangehensweise an Neubau und
Bestand (vgl. Abb. 12). Die Differenzen werden an Hand einer Aufteilung, die sich
an den Leistungsphasen gemäß § 15 HOAI orientiert, dargestellt.59 Auffallend ist,
dass in dieser Grafik wirtschaftliche Aspekte nur im Rahmen der Kostenermittlung
nach DIN 276 – also der Herstellungskosten – thematisiert werden. Die Baunutzungskosten werden nicht in die Betrachtungen integriert.
57
58
59
Streck, Entwicklung eines Bewertungssystems für die ökonomische und ökologische Erneuerung von Wohnungsbeständen, 2004, S. 78
Streck, a.a.O., S. 181
Streck, a.a.O, S. 29-43
Bewertung von Handlungsalternativen bei Investitionen in den Gebäudebestand
Abb. 12
Seite 25
Unterschiede im Planungsablauf bei Neubau und Erneuerung60
Die vorgestellte Fachliteratur aus dem Bereich des Bauingenieurwesens bietet
grundlegende Informationen und Ansätze zur Bewertung von Investitionen in den
Bestand. Es fehlt jedoch – ähnlich wie bei der Architektur – eine generelle Untersuchung, welche die Aspekte der möglichen Handlungsalternativen und ihrer wirtschaftlichen Auswirkungen detailliert erfasst.
60
Streck, Entwicklung eines Bewertungssystems für die ökonomische und ökologische Erneuerung von Wohnungsbeständen, 2004, S. 30
Bewertung von Handlungsalternativen bei Investitionen in den Gebäudebestand
Seite 26
1.3.4 Ansätze aus der Immobilienwirtschaft
Die Dissertation von Ropeter 'Investitionsanalysen für Gewerbeimmobilien'
(1998)61 bietet zum Thema Investitionsrechnung eine sehr fundierte, stark betriebswirtschaftlich geprägte Auseinandersetzung, die für die Immobilienwirtschaft
als grundlegend gewertet werden kann.62 Diese Arbeit hat bislang in den Kompendien der Immobilienwirtschaft nicht den zu erwartenden Nachhall gefunden. So
werden – trotz bekannter Schwächen – immer noch die statischen und traditionellen dynamischen Investitionsrechnungen erläutert, die Methode der Vollständigen
Finanzierung wird nur kurz oder überhaupt nicht aufgeführt. 63
Die Immobilienwirtschaft beschäftigt sich mit bestehenden Gebäuden insbesondere im Rahmen des Facility Managements (FM). Die Richtlinien der GEFMA (Deutscher Verband für Facility Management) definieren FM als „ (…) eine Managementdisziplin, die durch ergebnisorientierte Handhabung von Facilities (…) und
Services (…) im Rahmen geplanter, gesteuerter und beherrschter Facility Prozesse (…) eine Befriedigung der Grundbedürfnisse von Menschen am Arbeitsplatz,
Unterstützung der Unternehmens-Kernprozesse (…) und Erhöhung der Kapitalrentabilität bewirkt. Hierzu dient die permanente Analyse und Optimierung der kostenrelevanten Vorgänge rund um bauliche und technische Anlagen, Einrichtungen
und im Unternehmen erbrachte (Dienst-) Leistungen, die nicht zum Kerngeschäft
gehören.“
64
Warum in der Definition explizit nur Gebäude in Betracht gezogen
werden, die als Arbeitsstätte dienen, ist nicht nachzuvollziehen. In den weiteren
Ausführungen werden durchaus auch andere Anwendungsgebiete (z.B. gewerbliche Vermieter, Wohnungswirtschaft, Industrie) genannt. Die Richtlinien der
GEFMA benennen zwar Prozesse und Leistungsspektren, konkrete Handlungsanweisungen fehlen jedoch.
61
62
63
64
Ropeter, Investitionsanalyse für Gewerbeimmobilien, 1998
Standardwerke der Betriebswirtschaft unterstützen die Thesen Ropeters. Stellvertretend seien
hier genannt: Götze/Bloech, Investitionsrechnung, 2004 und Däumler, Grundlagen der Investitions- und Wirtschaftlichkeitsrechnung, 2003, vgl. Kapitel 2.4.2
Vgl. stellvertretend Falk, Fachlexikon Immobilienwirtschaft, 2004
GEFMA 100-1, Facility Management Grundlagen, Entwurf 7-2004, S. 3
Bewertung von Handlungsalternativen bei Investitionen in den Gebäudebestand
Seite 27
In der Literatur werden darüber hinaus unter dem Oberbegriff des FM häufig die
so genannten 'Lebenszykluskosten' thematisiert. Auffallend sind hier die unterschiedlichen Definitionen der Lebensdauer und die in Teilen stark abweichenden
Angaben bezüglich der zu kalkulierenden Kosten während der einzelnen Lebensphasen. Hierbei zeigt sich, dass über monetäre Größen bezogen auf die Nutzungsdauer häufig spekuliert wird, wissenschaftlich relevante Daten jedoch kaum
existieren.
Konkrete praktische Verfahren zum Thema Gebäudebestand sind in der untersuchten Literatur nicht vorhanden, die Informationen bleiben in erster Linie theoretisch. So steht folgende Aussage zum Bestandsmarketing symptomatisch für den
Umgang der Immobilienwirtschaft mit dem Bestand: „Beim Bestandsimmobilienmarketing handelt es sich um das Marketing bereits bestehender Immobilien, eine
im Gegensatz zum Marketing bei Projektentwicklungen eher stiefmütterlich behandelte Disziplin.“ 65
1.3.5 Ansätze aus der Projektentwicklung
Als Definition der Projektentwicklung hat sich folgende Erläuterung von Diederichs
durchgesetzt: „Durch Projektentwicklungen sind die Faktoren Standort, Projektidee
und Kapital so miteinander zu kombinieren, dass einzelwirtschaftlich wettbewerbsfähige, arbeitsplatzschaffende und -sichernde sowie gesamtwirtschaftlich sozialund umweltverträgliche Immobilienobjekte geschaffen und dauerhaft rentabel genutzt werden können.“
66
Eine Übertragung dieser Definition auf die Anwendung
im Bestand ist nur begrenzt möglich, da der Standort in der Regel nur als Grundstück ohne Gebäudebestand dargestellt wird. Generell ist festzustellen, dass sich
die Projektentwicklung in der untersuchten Literatur als Prozess für Neubauten
versteht. Die vorhandenen Modelle sind zur Planung von Investitionen in ein bestehendes Gebäude nicht geeignet, da die spezifischen Belange (Nutzer, Gebäudezustand etc.) nicht berücksichtigt werden. Es finden sich keine konkreten Ansätze zu einer spezifischen Projektentwicklung im Bestand. 67
65
66
67
Falk, Fachlexikon Immobilienwirtschaft, 2004, S. 148, vgl. Kapitel 3
Diederichs, Grundlagen der Projektentwicklung/Teil 1, in Bauwirtschaft 1994, Heft 11, S. 46
Vgl. Kapitel 2.3.3 für weitere Ansätze
Bewertung von Handlungsalternativen bei Investitionen in den Gebäudebestand
Seite 28
1.3.6 Zusammenfassung
Grundsätzlich fällt auf, dass nur wenige Untersuchungen zum Thema der Bewertung von Handlungsalternativen bei Investitionen in Neubauten im Allgemeinen
und für den Bestand im Besonderen existieren.
Die Sichtung der Fachliteratur offenbart Forschungsbedarf. Es fehlen
•
fundierte statistische Aussagen zu fast allen Aspekten des Gebäudebestands (Anzahl, Zustand, Flächen etc.),
•
eindeutige Definitionen für Baumaßnahmen im Bestand, die bisher mit einer
Vielzahl von unbestimmten oder mehrdeutigen Begriffen belegt werden,
•
gesicherte Angaben zur Entwicklung der Einnahmen und Ausgaben eines
Gebäudes während seiner wirtschaftlichen Lebensdauer und
•
Modelle zur Bewertung von Handlungsalternativen bei Investitionen in den
Gebäudebestand.
Mit der vorliegenden Arbeit wird deshalb versucht, bestehende Informations- und
Wissensdefizite in und zwischen den Fachdisziplinen der Architektur, des Bauingenieurwesens, der Immobilienwirtschaft und der Projektentwicklung zu ergänzen
und zu schließen.
Bewertung von Handlungsalternativen bei Investitionen in den Gebäudebestand
2
Seite 29
Definition der Grundbegriffe
Für ein einheitliches Verständnis werden im Folgenden die entscheidenden
Grundbegriffe dieser Arbeit
•
Immobilie
•
Wert
•
Investition
und damit zusammenhängende Begriffe erläutert und für die weitere Verwendung
definiert.
2.1 Die Immobilie
Als Immobilie – aus dem lateinischen immobilis, d.h. unbeweglich – wird im Allgemeinen „ (…) unbeweglicher Besitz (z.B. Grundstück, Gebäude) (…) “
68
bezeich-
net. Prinzipiell ist die Eigenschaft der Unbeweglichkeit in Frage zu stellen. Ein Gebäude kann abgerissen oder versetzt, ein Grundstück beispielsweise durch Erosion zerstört werden.
In Deutschland findet sich in den einschlägigen gesetzlichen Bestimmungen keine
Definition der Immobilie.69 Dagegen gibt es zu den Begriffen 'Grundstück' und 'Gebäude' Erläuterungen in unterschiedlichen Regelwerken, die nachfolgend vorgestellt werden.
68
69
Dudenredaktion, Das Fremdwörterbuch, 2001, S. 424
Falk, Fachlexikon Immobilienwirtschaft, 2004, S. 436
Bewertung von Handlungsalternativen bei Investitionen in den Gebäudebestand
Seite 30
2.1.1 Grundstück
Ein Grundstück kann im liegenschaftsrechtlichen, bauplanungsrechtlichen oder
wirtschaftlichen Sinne definiert werden.
Liegenschaftsrechtlich versteht man unter Grundstück jeden „ (...) gegen andere
Teile räumlich abgegrenzten Teil der Erdoberfläche, der auf einem besonderen
Grundbuchblatt unter einer besonderen Nummer im Verzeichnis der Grundstücke
eingetragen ist. (...) Von diesem, dem BGB und der GBO generell zugrunde liegenden, vom BVerwG auch als bürgerlich-rechtlicher oder grundbuchrechtlicher
bezeichneten Grundstücksbegriff ist im BauGB in der Regel auszugehen.“
70
Im
Liegenschaftskataster wird das Grundstück als Flurstück geführt. Dabei ist zu beachten, dass im rechtlichen Sinne ein Flurstück nicht aus Flächen unterschiedlicher Grundstücke bestehen darf, ein Grundstück sich aber aus mehreren Flurstücken zusammensetzen kann.
Im Bauplanungsrecht existiert kein einheitlicher Grundstücksbegriff.71 Die Bezeichnung Baugrundstück findet sich in § 9 (1) des Baugesetzbuchs (BauGB) „Im Bebauungsplan können aus städtebaulichen Gründen festgesetzt werden (…) für die
Größe, Breite und Tiefe der Baugrundstücke Mindestmaße und aus Gründen des
sparsamen und schonenden Umgangs mit Grund und Boden für Wohnbaugrundstücke auch Höchstmaße“
72
und im § 19 (3) der Baunutzungsverordnung
(BauNVO): „Für die Ermittlung der zulässigen Grundfläche ist die Fläche des Baugrundstücks maßgebend, die im Bauland und hinter der im Bebauungsplan festgesetzten Straßenbegrenzungslinie liegt. Ist eine Straßenbegrenzungslinie nicht
festgesetzt, so ist die Fläche des Baugrundstücks maßgebend, die hinter der tatsächlichen Straßengrenze liegt oder die im Bebauungsplan als maßgebend für die
Ermittlung der zulässigen Grundfläche festgesetzt ist.“ 73
70
71
72
73
Battis/Krautzberger/Löhr, Kommentar Baugesetzbuch, 2002, § 200, Rn. 3, S. 1609
Vgl. Battis/Krautzberger/Löhr, a.a.O., § 200, Rn. 2, S. 1609
BauGB, idF v. 24.06.2004
BauNVO, idF v. 22.04.1993
Bewertung von Handlungsalternativen bei Investitionen in den Gebäudebestand
Seite 31
Eine genauere Definition des Begriffes findet sich in keinem der beiden Regelwerke. Nach dem Kommentar von Battis/Krautzberger/Löhr ist das Baugrundstück im
bauplanungsrechtlichen Sinne „ (...) eine Fläche, auf der nach bauplanungsrechtlichen Vorschriften ein Hauptgebäude zulässig ist.“ 74
Der wirtschaftliche oder auch materielle Grundstücksbegriff bezeichnet Bodenflächen, „ (...) die nach der Verkehrsanschauung eine wirtschaftliche Einheit darstellen. (...) Der Begriff des Wirtschaftsgrundstücks ist überall da maßgeblich, wo, wie
im Abgabenrecht, Rechtsfolgen an den Wert und die wirtschaftliche Bedeutung
von Grundstücken anknüpfen, z.B. (...) im Wertermittlungsverfahren (...) .“ 75
2.1.2 Gebäude, Gebäudebestand
In der Begründung zu einem Urteil des Bundesfinanzhofes (BFH) wird das Gebäude wie folgt definiert: „Ein Gebäude ist ein Bauwerk auf eigenem oder fremden
Grund und Boden, das Menschen, Tieren oder Sachen durch räumliche Umfriedung Schutz gegen äußere Einflüsse gewährt und fest mit dem Grund und Boden
verbunden ist. Außerdem ist zu fordern, dass Menschen in das Bauwerk nicht nur
eintreten, sondern sich darin auch aufhalten können, und die räumliche Umschließung eine ausreichende Standfestigkeit hat.“ 76
Im Bauordnungsrecht findet sich in § 2 (2) der Musterbauordnung (MBO)77 folgende Erläuterung: „Gebäude sind selbständig benutzbare, überdeckte bauliche Anlagen, die von Menschen betreten werden können und geeignet oder bestimmt
sind, dem Schutz von Menschen, Tieren oder Sachen zu dienen.“ 78 Es ist zu beachten, dass das Gebäude unter den Begriff der baulichen Anlage fällt, dieser jedoch als Oberbegriff auch für andere Dinge steht, die im § 2 (1) MBO aufgezählt
werden:
74
75
76
77
78
Battis/Krautzberger/Löhr, Kommentar Baugesetzbuch, 2002, § 200, Rn. 5, S. 1611
Battis/Krautzberger/Löhr, a.a.O., § 200, Rn. 4, S. 1610
Bundessteuerblatt Teil III, 23.08.1963 zum Urteil III 140/60 U vom 24.05.19963, S. 376
MBO, idF v. November 2002, hier stellvertretend für die Landesbauordnungen zitiert
MBO, idF v. November 2002, § 2 (2)
Bewertung von Handlungsalternativen bei Investitionen in den Gebäudebestand
Seite 32
„Bauliche Anlagen sind mit dem Erdboden verbundene, aus Bauprodukten hergestellte Anlagen. Eine Verbindung mit dem Boden besteht auch dann, wenn die Anlage durch eigene Schwere auf dem Boden ruht oder auf ortsfesten Bahnen begrenzt beweglich ist oder wenn die Anlage nach ihrem Verwendungszweck dazu
bestimmt ist, überwiegend ortsfest benutzt zu werden. Zu den baulichen Anlagen
zählen auch
1. Aufschüttungen und Aufgrabungen,
2. Lagerplätze, Abstellplätze und Ausstellungsplätze,
3. Campingplätze, Wochenendplätze und Zeltplätze,
4. Stellplätze für Kraftfahrzeuge,
5. Gerüste,
6. Hilfseinrichtungen zur statischen Sicherung von Bauzuständen.“ 79
Im Rahmen dieser Arbeit ist der Fokus auf bereits existierende Gebäude gerichtet.
Für die umgangssprachlichen Begriffe Gebäudebestand, Bestand und Altbau finden sich in den einschlägigen Gesetzen keine Definitionen.
Für den Begriff Bestand gilt folgende Überlegung: Sobald der Entstehungsprozess
eines Gebäudes mit der Fertigstellung beendet ist, existiert das Gebäude, ist
nutzbar und somit Gebäudebestand geworden.80 Dies gilt auch für ein potentiell
verwendbares, aber leer stehendes Gebäude. Ist ein Gebäude nicht mehr zu nutzen – wie beispielsweise eine Ruine – ist es nicht mehr als ein bestehendes Gebäude zu bezeichnen.81
Spätestens mit dem Zeitpunkt der Fertigstellung des Gebäudes beginnt der Verfall
der Bausubstanz. 82 Der Gesetzgeber reagiert auf diese Tatsache mit § 7 'Absetzung für Abnutzung oder Substanzverringerung' des Einkommenssteuergesetzes
(EStG).83
79
80
81
82
83
MBO, idF v. November 2002, § 2 (1)
vgl. Kapitel 3.2
Eine touristische Vermarktung der Ruine wird in dieser Arbeit nicht als Nutzung eines Gebäudes verstanden.
vgl. Kapitel 3.2
EStG, idF v. 28.04.2006
Bewertung von Handlungsalternativen bei Investitionen in den Gebäudebestand
Seite 33
„(1) Bei Wirtschaftsgütern, deren Verwendung oder Nutzung durch den Steuerpflichtigen zur Erzielung von Einkünften sich erfahrungsgemäß auf einen Zeitraum
von mehr als einem Jahr erstreckt, ist jeweils für ein Jahr der Teil der Anschaffungs- oder Herstellungskosten abzusetzen, der bei gleichmäßiger Verteilung dieser Kosten auf die Gesamtdauer der Verwendung oder Nutzung auf ein Jahr entfällt (Absetzung für Abnutzung in gleichen Jahresbeträgen). Die Absetzung
bemisst sich hierbei nach der betriebsgewöhnlichen Nutzungsdauer des Wirtschaftsguts. (...) “ 84
Für die Absetzung der Abnutzung von Gebäuden existieren in den Absätzen 4
und 5 eigene Regelungen. Gebäude werden bezüglich Nutzung, Alter und Standort differenziert und mit unterschiedlichen Abschreibungsdauern belegt. Darüber
hinaus gibt es Sonderregelungen für Baudenkmäler (§ 7i EStG) und Gebäude in
städtebaulichen Entwicklungsgebieten sowie für Sanierungsgebiete (§ 7h EStG).85
Eine Definition des Begriffes Altbau findet sich in keinem Gesetzestext. Das bayerische Denkmalschutzgesetz definiert eine Grenze zwischen Baudenkmal und
Nicht-Baudenkmal: „Denkmäler sind von Menschen geschaffene Sachen oder Teile davon aus vergangener Zeit, deren Erhaltung wegen ihrer geschichtlichen,
künstlerischen, städtebaulichen, wissenschaftlichen oder volkskundlichen Bedeutung im Interesse der Allgemeinheit liegt.“
. Als Zeitgrenze dient demnach die
86
'vergangene Zeit', die im Kommentar als „ (…) abgeschlossene historisch gewordene Epoche (…) “ 87 definiert wird.88
84
85
86
87
88
EStG, idF v. 28.04.2006, § 7 (1)
EStG, idF v. 28.04.2006, § 7h, § 7i
BayDSchG, idF v. 24.7.2003, Artikel 1 (1)
Schieder/Ludyga, Bayerisches Denkmalschutzgesetz, 1992, S. 95
Zur Problematik der Datenerfassung in der Denkmalpflege siehe auch: Zittlau, ’Die Geister,
die wir riefen…’ - Überfordern uns die Denkmalmassen?, in 70. Tag für Denkmalpflege, Arbeitshefte des Landesamtes für Denkmalpflege Hessen, Band 4, S. 67-73
Bewertung von Handlungsalternativen bei Investitionen in den Gebäudebestand
Seite 34
Wie schwierig eine Zuordnung zum Denkmal ist, wird aus folgenden Ausführungen
deutlich: „Dabei ist unbestritten, daß Alter zwar eine stets notwendige, aber nicht
die einzige Voraussetzung für die Erfüllung des Denkmalbegriffs ist (…). Welche
Zeitabschnitte „abgeschlossen“ sind, in der Gegenwart nicht mehr andauern, ist
jeweils im Zeitpunkt der Anwendung des Gesetzes zu entscheiden.“ 89
In der Fachliteratur bedient man sich häufig des Begriffes Altbau, Definitionen finden sich jedoch auch hier selten. Gibbins beschreibt den Altbau als eine bauliche
Anlage , „ (...) deren Errichtung in der Regel aufgrund baurechtlicher Prüfung und
Genehmigung sowie Abnahme abgeschlossen ist und in der Regel einen mehr
oder minder langen Zeitraum bereits genutzt wird bzw. bei Leerstand - genutzt
wurde.“
90
Den zeitlichen Begriff des Altbaus mit der Nutzung zu koppeln, ist nicht
sinnvoll. Ein Bürogebäude, das nur einige Monate genutzt wurde, ist kein Altbau,
aber ein bestehendes Gebäude.
Eine andere Erläuterung definiert: „Altbauten: Im weitesten Sinne alle bestehenden Gebäude, im engeren Sinne, die bis etwa zur Mitte des 20. Jahrhunderts errichteten, die sich hinsichtlich Baustoffen und Baumethoden in vielem von den
später entstandenen unterscheiden.“
91
Hier differenziert der Autor nicht exakt zwi-
schen den Adjektiven alt und bestehend. Auf die Verwendung des Begriffs Altbau
wird nachfolgend verzichtet, da keine zeitlich definierten Vorgaben über eine
Grenze zwischen Altbau und Neubau existieren.
2.1.3 Zusammenfassung
Der Begriff der 'Immobilie' ist in Deutschland weder in Gesetzestexten noch in der
untersuchten Fachliteratur eindeutig definiert: Es können sowohl das Gebäude,
das Grundstück oder Gebäude und Grundstück darunter verstanden werden. Im
Rahmen dieser Arbeit wird der Begriff der Immobilie nur verwendet, wenn von Gebäude und Grundstück die Rede ist. Aus Gründen der Eindeutigkeit wird auf die
Bezeichnung 'bauliche Anlage' für ein Gebäude verzichtet, da das Gebäude nur
89
90
91
Schieder/Ludyga, Bayerisches Denkmalschutzgesetz, 1992, S. 95
Gibbins in IBK-Bau-Fachtagung 257, S. 1/1
Kastner, Altbauten, Beurteilen, Bewerten, 2000, S. 142
Bewertung von Handlungsalternativen bei Investitionen in den Gebäudebestand
Seite 35
eine Untergruppe innerhalb der baulichen Anlage darstellt. Eine Definition des
'Grundstücks' wird im Rahmen dieser Arbeit nicht vorgenommen, da der Schwerpunkt die mögliche Entwicklung des bestehenden Gebäudes und nicht des Grundstücks betrifft.
Die Betrachtung des Gebäudes wird auf den Zeitraum seiner möglichen Nutzbarkeit beschränkt und dabei als Gebäudebestand, bestehendes Gebäude oder Bestandsbau bezeichnet. Die Zeitspanne der möglichen Nutzung wird in nachstehender Grafik – zeitlich nicht maßstabsgetreu – verdeutlicht. Von einer Verwendung des Begriffs Altbau wird aufgrund seines unspezifischen Aussagegehaltes
Gebäudebestand,
bestehendes Gebäude,
Bestandsbau
Abb. 13
Abgrenzung Gebäudebestand
Verfall
z. B. Ruine
Abbruch
(mögliche) Nutzung
nicht mehr nutzbar
Realisierung
Fertigstellung
abgesehen.
Bewertung von Handlungsalternativen bei Investitionen in den Gebäudebestand
Seite 36
2.2 Der Wert eines Gebäudes
2.2.1 Der allgemeine Wertbegriff
Um mögliche Handlungsalternativen im Umgang mit einem bestehenden Gebäude
vergleichen zu können, ist es notwendig, ihren Wert und den Wert des Bestands
zu quantifizieren. Über den Wert existieren in der Betriebswirtschaft zwei gegensätzliche Theorien.
Die objektive Werttheorie besagt, dass der Wert eine Eigenschaft des zu verwertenden Objektes ist und unabhängig von einer wertenden Anerkennung durch ein
Subjekt besteht. Pfarr setzt sich mit dem Wert als Eigenschaft eines Objektes
auseinander, widerlegt diese aber am Beispiel der Bauwirtschaft (vgl. Abb. 14).92
Wertübergangsfiktion
K
A
P
I
T
A
L
Planungs- u. Bauleistungen,
Boden, Nebenkosten, etc.
Abb. 14
Wertabgabefiktion
Vermietung, Verkauf, etc.
K
A
P
I
T
A
L
Die Fiktionen des Wertübergangs und der Wertabgabe
Wenn der Wert tatsächlich eine Eigenschaft eines Gutes wäre, so müssten sich
nach der Wertübergangsfiktion die einzelnen Werte der Güter, Planungs- und
Bauleistungen, Boden und Nebenkosten zu dem Wert des Gebäudes summieren.
92
Vgl. Pfarr, Grundlagen der Bauwirtschaft, 1984, S. 181 und Pfarr, Handbuch der kostenbewußten Bauplanung, S. 243
Bewertung von Handlungsalternativen bei Investitionen in den Gebäudebestand
Seite 37
Dass diese Annahme in der Realität nicht funktioniert, zeigen folgende Bespiele:
•
Bei einem Gebäude stellt sich heraus, dass auf Grund eines fehlerhaften
Bodengutachtens die Standfestigkeit nicht gegeben ist. Es muss abgerissen werden. Das Gebäude hat keinen Wert, denn es ist nicht gebrauchsfähig.
•
Ein Bauträger kalkuliert bei dem Verkauf eines Gebäudes einen Gewinn
von fünf Prozent auf die eigentlichen Erstellungskosten ein. Der Verkaufswert des Gebäudes liegt somit fünf Prozent über seinem Herstellungswert.
•
Trotz Investition z.B. einer Modernisierung sind Wohneinheiten in einem
Mehrfamilienhaus nicht zu vermieten, so dass das Gebäude abgerissen
wird.
In der Wertabgabefiktion wird davon ausgegangen, dass die Investitionskosten für
den Bau eines Gebäudes während dessen Lebensdauer als Ertrag wieder abgegeben werden. Auch hier folgende Gegenbeispiele:
•
Bei einem Überangebot von Büroflächen, werden diese auch unter Wert
vermietet.
•
Ein Werteverzehr in Form von Abnutzung findet auch bei Leerstand des
Gebäudes statt, da z.B. die Fassade immer Witterungseinflüssen ausgesetzt ist.
•
Nutzbare Industriehallen werden auf Grund neuer Technologien nicht
mehr benötigt und stehen daher leer.
Als Schlussfolgerung seiner Untersuchungen formuliert Pfarr, dass sich „ (...) die
Deutung des Gebäudewertes als Subjekt-Objekt-Beziehung und damit der subjektive Entscheidungswert durchsetzen wird.“ 93
Auch Jakob untersucht die objektive Werttheorie und kommt zu dem Schluss,
„ (...) dass ein und dasselbe Objekt für zwei Personen unterschiedliche Werte
aufweisen kann. Würde der Wert aber tatsächlich eine Eigenschaft eines Objektes
Bewertung von Handlungsalternativen bei Investitionen in den Gebäudebestand
Seite 38
sein, wie zum Beispiel die Farbe eines Sachgegenstandes, so könnte diese
Erscheinung nicht auftreten. Der Wert kann deshalb, so lautet die Schlussfolgerung, nicht objektiv sein.“ 94 Die Tatsache, dass der Wert eines Objektes von verschiedenen Individuen unterschiedlich beurteilt wird, ist Gegenstand der subjektiven Werttheorie. „Wert ist keine einem Ding anhaftende Eigenschaft, die objektiv
und von vorneherein gegeben ist; jedes Ding ist zunächst wertneutral, es erlangt
erst dadurch Wert, dass es von jemandem für begehrenswert gehalten wird.“ 95
Werte betreffen also ein Verhältnis zwischen Objekt und Subjekt. Das Objekt kann
auch als Gut oder Wertträger bezeichnet werden. Güter dienen der Befriedigung
oder dem Nutzen menschlicher Bedürfnisse. Sie teilen sich auf in freie Güter, die
keinen ökonomischen Wert besitzen (z.B. Luft), und wirtschaftliche Güter. Der
Wert dieser wirtschaftlichen Güter wird durch die drei Determinanten des wirtschaftlichen Wertbegriffs bestimmt: durch die tatsächliche oder vermeintliche
Nützlichkeit, durch das Bedürfnis und durch die relative Seltenheit bzw. Knappheit.96
Im Rahmen dieser Arbeit wird der Wert gemäß der subjektiven Werttheorie durch
das Verhältnis zwischen Objekt und Subjekt bestimmt. Unter dem Subjekt wird im
Folgenden der Eigentümer mit seinen Zielen und Wünschen verstanden, das Gebäude entspricht dem Objekt. Der Architekt mit seinen Kenntnissen tritt als Vermittler zwischen Objekt und Subjekt auf.
2.2.2 Der Wertbegriff in der Entscheidungstheorie
Einem Entscheidungsträger stehen zur Verwirklichung seines Zieles meist mehrere Handlungsmöglichkeiten zur Verfügung. Dabei ist zu beachten, dass die Menge
der zu untersuchenden Entscheidungsalternativen im Allgemeinen nicht der Menge der möglichen Handlungsweisen entspricht. In Entscheidungssituationen sind
nur die Alternativen relevant, die angesichts bestehender Einschränkungen realisiert werden können.
93
94
95
Pfarr, Grundlagen der Bauwirtschaft, 1984, S. 176
Jakob, Allgemeine Betriebswirtschaftslehre, 1969, S. 45
Pausenberger, Wert und Bewertung, 1962, S. 9
Bewertung von Handlungsalternativen bei Investitionen in den Gebäudebestand
Seite 39
Der Entscheidungsträger (Eigentümer) wird diese Entscheidungsalternativen im
Hinblick auf seine Ziele (Erhalt des Gebäudes, Maximierung seines Gewinns etc.)
bewerten und sich für diejenige entscheiden, die seinen Zielen am ehesten entspricht. In der Entscheidungstheorie wird der Wert als Ergebnis der Realisierung
einer Alternative betrachtet. Die Wertgröße in betriebswirtschaftlichen Entscheidungssituationen wird im Allgemeinen als Gewinn bezeichnet.97 Darüber hinaus
gibt es aber auch Wertgrößen, die nicht gemessen werden, wie z.B. den Stolz,
Familienbesitz erhalten zu können.
2.2.3 Bewerten des bestehenden Gebäudes
Der Eigentümer eines bestehenden Gebäudes benötigt für seine Investitionsentscheidung die Angabe von zwei Werten: Zum einen ist er auf den aktuellen Wert
des Gebäudes angewiesen, der als Basis für weitere Untersuchungen erfasst
werden muss, z.B. zur Analyse der möglichen Wertsteigerung des Gebäudes auf
Grund einer Modernisierung. Zum anderen muss er den Wert der möglichen Investitionsalternative bestimmen, die den höchsten Zielerfüllungsgrad aufweist.
Im Folgenden werden die notwendigen Regelwerke zur Bestimmung des gegenwärtigen Wertes des Grundstücks und des bestehenden Gebäudes kurz vorgestellt. Auf eine vertiefende Darstellung der unterschiedlichen Verfahren wird an
dieser Stelle verzichtet und auf die diesbezüglich in großem Umfang vorhandene
Literatur verwiesen.98
96
97
98
Vgl. Pausenberger, a.a.O., S. 13
Vgl. Jakob, Allgemeine Betriebswirtschaftslehre, 1969, S. 44
Zur Vertiefung und Diskussion siehe u. a. Kleiber/Simon/Weyers, Verkehrswertermittlung von
Grundstücken, 2002; Gärtner, Beurteilung und Bewertung alternativer Planungsentscheidungen im Immobilienbereich mit Hilfe eines Kennzahlensystems, 1996; Pedrazzini/Micheli, Der
Preis von Immobilien, 2002 und Petersen, Marktorientierte Bewertung, 2003
Bewertung von Handlungsalternativen bei Investitionen in den Gebäudebestand
Seite 40
Der aktuelle Wert eines Gebäudes wird als Verkehrswert bezeichnet, auch Marktwert genannt. Er wird in § 194 des BauGB 99 definiert: „Der Verkehrswert (Marktwert) wird durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung ohne
Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre.“ 100
Der Verkehrswert soll frei von persönlichen Verhältnissen nach seinen tatsächlichen Eigenschaften ermittelt werden. Die Problematik der objektiven Werttheorie
ist dem Gesetzgeber bekannt. Er benötigt jedoch zum Vollzug hoheitlicher Maßnahmen bodenrechtlicher Art einen durch normative Vorgaben definierten Wert,
der als Grundlage für Ausgleichs- und Entschädigungszahlungen dient.101 Der
Verkehrswert nach § 194 BauGB stellt somit nach Kleiber/Simon/Weyers einen
„ (...) verobjektivierten Tauschwert dar, wie er sich im freien Spiel zwischen Angebot und Nachfrage für jedermann bildet (...) “ 102
Als Grundlagen zur Bewertung eines Grundstücks103 werden neben dem BauGB104
die Wertermittlungsverordnung (WertV)105 und die Wertermittlungsrichtlinien
(WertR)106 angewendet.
99
100
101
102
103
104
105
106
BauGB, idF v. 24.06.2004
BauGB, idF v. 24.06.2004
Vgl. Kleiber/Simon/Weyers, Verkehrswertermittlung von Grundstücken, 2002, § 194 BauGB,
Rn. 3, S. 403
Kleiber/Simon/Weyers, a.a.O., § 194 BauGB, Rn. 18, S. 100 und § 194 BauGB, Rn. 7, S. 404
Auch wenn im BauGB und den im Folgenden vorgestellten Regelwerken im Rahmen der Verkehrswertermittlung nur von Grundstücken die Rede ist, so sind generell auch die sich auf
dem Grundstück befindenden Gebäude Gegenstand der Bewertung.
BauGB, idF v. 24.06.2004
WertV, idF v. 18.08.1997
WertR, idF v. 03.05.2001
Bewertung von Handlungsalternativen bei Investitionen in den Gebäudebestand
Seite 41
In § 199 (1) des BauGB wird die Bundesregierung mit Zustimmung des Bundesrates dazu ermächtigt, „ (...) durch Rechtsverordnung Vorschriften über die Anwendung gleicher Grundsätze bei der Ermittlung der Verkehrswerte und bei der Ableitung der für die Wertermittlung erforderlichen Daten zu erlassen.“
107
Diese werden
in der WertV geregelt.
Die WertV ist in fünf Teile gegliedert: Im ersten Teil werden allgemeine Grundsätze wie der Anwendungsbereich, allgemeine Verfahrensgrundsätze und Begriffsbestimmungen geregelt, im zweiten Teil die Grundsätze für die Ableitung erforderlicher Daten. Der dritte Teil zeigt in drei Abschnitten unterschiedliche Wertermittlungsverfahren, im ersten Abschnitt das Vergleichswertverfahren, im zweiten Abschnitt das Ertragswertverfahren und im dritten Abschnitt das Sachwertverfahren.
Im vierten Teil sind ergänzende Vorschriften insbesondere für städtebauliche Sanierungs- und Entwicklungsmaßnahmen enthalten und im fünften Teil die
Schlussvorschriften.
107
BauGB, idF v. 24.06.2004, § 199 (1)
Bewertung von Handlungsalternativen bei Investitionen in den Gebäudebestand
Seite 42
Aufbau der Wertermittlungsverordnung (WertV) 1997
Erster Teil
Anwendungsbereich, allgemeine Verfahrensgrundsätze, Begriffsbestimmungen
§§ 1-7
Zweiter Teil
Ableitung erforderlicher Daten
§§ 8-12
Dritter Teil
Wertermittlungsverfahren
§§ 13-25
Erster Abschnitt: Vergleichswertverfahren
Zweiter Abschnitt: Ertragswertverfahren
Dritter Abschnitt: Sachwertverfahren
§§ 13-14
§§ 15-20
§§ 21-25
Vierter Teil
Ergänzende Vorschriften
§§ 26-29
Fünfter Teil
Schlussvorschriften
§§ 30
Abb. 15
Aufbau der WertV (1997)108
Anweisungen zur Ausführung der WertV enthalten die WertR.109 Hierbei handelt es
sich um eine bundesministerielle Verhaltensanweisung, die nur verbindlich ist,
wenn ihre Anwendung z.B. bei Bundesbehörden angeordnet ist.
108
109
WertV, idF v. 18.08.1997
WertR, idF v. 03.05.2001
Bewertung von Handlungsalternativen bei Investitionen in den Gebäudebestand
Seite 43
Die WertR haben darüber hinaus in Gutachterkreisen weite Verbreitung gefunden.110 In ihrem ersten Teil werden unter dem Oberbegriff der allgemeinen Richtlinien in den Vorbemerkungen Grundlagen geklärt, danach wird auf die Wertermittlung unbebauter und bebauter Grundstücke näher eingegangen. Der zweite Teil
besteht aus zusätzlichen Richtlinien für Teilbereiche, hier grundstücksbezogene
Rechte und Belastungen zum Bodenwert in besonderen Fällen und Grundsätze
der Enteignungsentschädigung. Den Abschluss bilden Anlagen für den ersten und
zweiten Teil.
Aufbau der Wertermittlungsrichtlinien (WertR)
Erster Teil
Allgemeine Richtlinien
1. Vorbemerkungen
2. Wertermittlung unbebauter Grundstücke
3. Wertermittlung bebauter Grundstücke
Zweiter Teil
Zusätzliche Richtlinie für Teilbereiche
4. Grundstückbezogene Rechte und Belastungen
5. Zum Bodenwert in besonderen Fällen
6. Grundsätze der Enteignungsentschädigung
Anlagen
Abb. 16
Zu Teil I und Teil II
Aufbau der WertR (2001)111
Die Ermittlung des Verkehrswertes ist im Rahmen dieser Arbeit für die Bestimmung der vorteilhaftesten Investitionsalternative notwendig. So sind möglicherweise der Abbruch des Gebäudes und der Verkauf des Grundstücks die wirtschaftlichste Alternative oder der Eigentümer möchte wissen, welche Wertsteigerung
sein Gebäude durch die Investitionen erfahren hat.
110
111
Vgl. Kleiber/Simon/Weyers, Verkehrswertermittlung von Grundstücken, 2002, § 192ff BauGB,
Rn. 45, S. 566
WertR, idF v. 03.05.2001
Bewertung von Handlungsalternativen bei Investitionen in den Gebäudebestand
Seite 44
2.2.4 Bewerten von Alternativen
Als Ausgangspunkt für die Bewertung von Handlungsalternativen in Bestandsbauten dienen die allgemeinen Bewertungsgrundsätze nach dem Handelsgesetzbuch
(HGB).112 Diese Grundsätze werden im Rahmen des betrieblichen Rechnungswesens angewendet, können jedoch ebenso dem privaten Bauherrn zur Orientierung
dienen.
Das betriebliche Rechnungswesen mit den Aufgabenbereichen „Erfassung, Speicherung und Verarbeitung quantitativer Unternehmensdaten für vergangene oder
künftige Abrechnungszeiträume“
113
ist für den Investor von großer Bedeutung.
Dabei wird je nach Adressat zwischen externem und internem Rechnungswesen
unterschieden: Das Unternehmen stellt die Ergebnisse seines Jahresabschlusses
(externes Rechnungswesen) Finanzbehörden, Anteilseignern und möglichen
Gläubigern zur Verfügung. Die Resultate des internen Rechnungswesens werden
durch das Unternehmen für das Unternehmen erarbeitet. Sie dienen zur Information der Unternehmensleitung und sind als Bestandteil des betrieblichen Controllings114 für Planungsentscheidungen und damit für die Realisierung der Unternehmensziele unentbehrlich.
Für das interne Rechnungswesen bestehen im Gegensatz zum externen Rechnungswesen keine gesetzlichen Vorschriften. Dessen ungeachtet ist es für den
Investor, aber auch den Planer vorteilhaft, die Grundsätze ordnungsmäßiger
Buchführung, insbesondere die Bewertungsgrundsätze zu beachten und – soweit
möglich – in seine Planungen zu integrieren.
Die allgemeinen Bewertungsgrundsätze finden sich in § 252 des Handelsgesetzbuchs (HGB).115 Es sind Grundsätze der
112
113
114
HGB, idF v. 01.12.2003
Wöhe, Einführung in die Allgemeine Betriebswirtschaftslehre, 2002, S. 823
Unter Controlling wird die Summe aller Maßnahmen verstanden, „ (...) die dazu dienen, die
Führungsbereiche Planung, Kontrolle, Organisation, Personalführung und Information so zu
koordinieren, dass die Unternehmensziele optimal erreicht werden.“ Wöhe, a.a.O., S. 205
Bewertung von Handlungsalternativen bei Investitionen in den Gebäudebestand
•
Seite 45
Bilanzidentität: „Die Wertansätze in der Eröffnungsbilanz des Geschäftsjahrs müssen mit denen der Schlussbilanz des vorhergehenden Geschäftsjahrs übereinstimmen.“ § 252 (1) Nr. 1
•
Unternehmensfortführung: „Bei der Bewertung ist von der Fortführung der
Unternehmenstätigkeit auszugehen, sofern dem nicht tatsächliche oder
rechtliche Gegebenheiten entgegenstehen.“ § 252 (1) Nr. 2
•
Einzelbewertung: „Die Vermögensgegenstände und Schulden sind zum
Abschlussstichtag einzeln zu bewerten.“ § 252 (1) Nr. 3
•
Vorsichtsprinzip: „Es ist vorsichtig zu bewerten, namentlich sind alle vorhersehbaren Risiken und Verluste, die bis zum Abschlussstichtag entstanden
sind, zu berücksichtigen, selbst wenn diese erst zwischen dem Abschlussstichtag und dem Tag der Aufstellung des Jahresabschlusses bekannt
geworden sind; Gewinne sind nur zu berücksichtigen, wenn sie am
Abschlußstichtag realisiert sind.“ § 252 (1) Nr. 4
•
Periodenabgrenzung: „Aufwendungen und Erträge des Geschäftsjahrs sind
unabhängig von den Zeitpunkten der entsprechenden Zahlungen im
Jahresabschluß zu berücksichtigen.“ § 252 (1) Nr. 5
•
Bewertungsstetigkeit: „Die auf den vorhergehenden Jahresabschluß angewandten Bewertungsmethoden sollen beibehalten werden.“ § 252 (1) Nr. 6
Wöhe ergänzt diese Grundsätze noch durch die nicht kodifizierten Regeln der
•
Wesentlichkeit: „Auf schwer erreichbare Genauigkeit bei der Bewertung
kann verzichtet werden, wenn es sich um Sachverhalte von untergeordneter Bedeutung handelt, die wegen ihrer Größenordnung nur geringen Einfluss auf das Jahresergebnis haben.“ 116
•
Methodenbestimmtheit: „Vermögensgegenstände und Schulden sind nach
einer bestimmten Bewertungsmethode zu ermitteln. Zwischenwerte zwischen unterschiedlichen Wertansätzen alternativ zulässiger Methoden sind
nicht erlaubt.“ 117
115
116
117
HGB, idF v. 01.12.2003
Wöhe, Einführung in die Allgemeine Betriebswirtschaftslehre, 2002, S. 869
Wöhe, a.a.O., S. 870
Bewertung von Handlungsalternativen bei Investitionen in den Gebäudebestand
Seite 46
Innerhalb des internen Rechnungswesens gibt es die Kosten- und Leistungsrechnung und die Planungsrechnung. Überschneidungen dieser beiden Rechnungsarten existieren im Bereich der eher kurzfristigen Produktions- und Absatzplanung,
Unterschiede liegen insbesondere in den verwendeten Rechnungselementen
(Kosten/Leistung gegenüber Einzahlung/Auszahlung) und Planungszeiträumen
(kurzfristig gegenüber längerfristig).118 Zur Ermittlung der vorteilhaftesten Investition wird die Investitionsplanung eingesetzt.
Betriebliches Rechnungswesen
Externes
Rechnungswesen
(Finanzbuchhaltung)
Jahresabschluss
- Bilanz
- Gewinn und Verlustrechnung
Abb. 17
Internes Rechnungswesen
(Betriebsbuchhaltung)
Kosten- und Leistungsrechnung
Prognose der Selbstkosten zur Optimierung kurzfristiger Produktions- und
Absatzentscheidungen
Planungsrechnung
- Produktionsplanung
- Absatzplanung
- Investitionsplanung
- Finanzplanung
Einteilung des betrieblichen Rechnungswesens119
Abschließend sei noch ein Modell des betrieblichen Rechnungswesens aus der
Bauwirtschaft vorgestellt. Pfarr weist dem betrieblichen Rechnungswesen ein großes Gewicht zu und tituliert es als „ (…) bedeutendstes Informationsinstrument
(…), dem die Aufgabe zufällt, den betriebswirtschaftlichen Wertekreislauf in Geldeinheiten zu erfassen. Die Differenz zwischen den Einnahmen und den Ausgaben
über die gesamte Lebensdauer eines Betriebes betrachtet, stellt den Totalerfolg
dar.“
120
Er stellt den Totalerfolg eines Betriebes – definiert als die Summe aller
Einzahlungen abzüglich der Summe aller Auszahlungen über die gesamte
Lebensdauer121 – an Hand folgender Grafik dar:
118
119
120
121
Zur Erläuterung der Rechnungselemente siehe Kapitel 2.4.1
Vgl. Wöhe, Einführung in die Allgemeine Betriebswirtschaftslehre, 2002, S. 824
Pfarr, Grundlagen der Bauwirtschaft, 1984, S. 80
Pfarr, a.a.O., S. 81
Bewertung von Handlungsalternativen bei Investitionen in den Gebäudebestand
Abb. 18
Seite 47
Totalerfolg eines Betriebs122
Vergleicht man diese Darstellung mit der Entwicklung der Einnahmen und Ausgaben eines Gebäudes (siehe Abb. 39 und Abb. 40), stellt man eine grundsätzlich
übereinstimmende Vorgehensweise fest.
2.2.5 Zusammenfassung
Die Untersuchung der Werttheorien zeigt, dass der objektive Wert an sich nicht
existieren kann. Der Eigentümer eines bestehenden Gebäudes wird – im Vergleich zu einem externen Projektentwickler – mehr subjektive Gesichtspunkte (Elternhaus, langjähriger Firmensitz etc.) in seine Entscheidung einfließen lassen.
Neben diesen Aspekten steht der Gewinn als betriebswirtschaftliche Wertgröße im
Zentrum der Entscheidung für oder gegen eine Investition. Hier benötigt der Investor zwei Werte, den Verkehrswert (Marktwert) seines Gebäudes und den jeweiligen kumulierten Gewinn der Investitionsalternative.
122
Pfarr, Grundlagen der Bauwirtschaft, 1984, S. 81
Bewertung von Handlungsalternativen bei Investitionen in den Gebäudebestand
Seite 48
Der Verkehrswert erfasst nach § 194 BauGB über normierte Vorgehensweisen
(WertV, WertR) den aktuellen Wert des Bestandes. Die Ermittlung dieses Marktwertes ist notwendig, um alle Handlungsalternativen prüfen zu können, z.B. den
Verkauf der Immobilie oder eine erfolgte Wertsteigerung z.B. durch den Aufbau
eines Stockwerks.
Als Grundlage für die Feststellung der Werte möglicher Investitionsalternativen
dienen die allgemeinen Bewertungsgrundsätze des § 252 HGB. Über die Anwendung des internen Rechnungswesens können Aussagen zu den monetären Folgen einer Investition getroffen werden.
Bewertung
Gebäudebestand
Investitionsalternativen
Regelwerke
keine Regelwerke
• BauGB, WertV, WertR
• als Empfehlung: HGB
Ziel: Verkehrswert
Ziel: Gewinn
• Wertermittlungsverfahren
• Internes Rechnungswesen
• Investitionsplanung
Abb. 19
Bewertung Gebäudebestand/Investitionsalternativen
Bewertung von Handlungsalternativen bei Investitionen in den Gebäudebestand
Seite 49
2.3 Investitionsplanung
Eine finanzielle Investition wird in der Regel mit der Absicht getätigt, zukünftig die
Geldrückflüsse zu erhöhen bzw. zu sichern. Pfarr definiert den Investitionsbegriff
für Bauobjekte wie folgt: „Eine Investition ist die zielorientierte, langfristige Bindung
finanzieller Mittel in ein Objekt, wobei der Investor zwecks Erwerb Zahlungen leistet, um mittels des Investitionsobjektes Zahlungen zu empfangen.“
123
Investitionen
in Gebäude zeichnen sich durch bestimmte Merkmale wie z.B. den großen Kapitalbedarf und die langfristige Kapitalbindung aus. Unter Planung wird ein systematischer, informationsverarbeitender Entscheidungsprozess verstanden. Es geht um
„ (...) die gedankliche und insofern auch rechenhafte Vorwegnahme möglichen zukünftigen Geschehens, wie es unter dem Einfluß allgemeiner Entwicklungen (passives Moment der Erwartung) und deren Beeinflussung durch eigenes unternehmerisches Handeln (aktives Moment der Einwirkung) angestrebt wird und zu erwarten ist.“ 124
Der Inhalt und der Umfang einer Investitionsplanung sind nicht einheitlich definiert.
Im Folgenden werden Investitionsplanungsmodelle aus der Betriebswirtschaft, der
Bauwirtschaft und der Immobilienwirtschaft vorgestellt und auf ihre Anwendbarkeit
auf den Bereich des Bauens im Bestand geprüft.
2.3.1 Investitionsplanung in der Betriebswirtschaftslehre
Als Beispiel einer betriebswirtschaftlichen Investitionsplanung wird das Modell von
Wöhe erläutert (vgl. Abb. 20). Am Beginn der Planung steht die Zielanalyse, die
sich ausschließlich an den monetären und somit rechenbaren Zielen mit dem
Oberziel der langfristigen Gewinnmaximierung orientiert. Neben diesem monetären Ziel gibt es auch nichtmonetäre Ziele wie z.B. das „ (…) Streben nach Macht,
Sicherheit, sozialer Anerkennung, Traditionspflege (…)“,
125
die erst im Rahmen
der Entscheidungsphase betrachtet werden. Die Aufgabe der Problemanalyse besteht in der Klärung der Unternehmens- und Umweltsituation, die den Investor
123
124
125
Pfarr, Grundlagen der Bauwirtschaft, 1984, S. 151
Jakob, Allgemeine Betriebswirtschaftslehre, 1969, S. 141-142.
Wöhe, Einführung in die Allgemeine Betriebswirtschaftslehre, 2002, S. 604
Bewertung von Handlungsalternativen bei Investitionen in den Gebäudebestand
„ (…) zu einer Investitionsentscheidung drängt.“
126
Seite 50
Dabei stehen Alternativen zur
Auswahl, z.B. Ersatz-, Rationalisierungs- oder Erweiterungsinvestitionen.
Wöhe
merkt zum Thema der Investitionsalternativen an: „Planung ist immer mit Kosten
verbunden. Die Anzahl der im Planungsprozeß berücksichtigen Investitionsalternativen hat entscheidenden Einfluß auf die Höhe der Planungskosten. (…) Durch
die Nichtberücksichtigung von Investitionsalternativen spart man einerseits Planungskosten, andererseits nimmt man suboptimale Lösungen in Kauf.“
127
Im
Rahmen der Wirkungsprognose und der anschließenden Bewertung werden der
prognostizierte Gewinn aus der geplanten Investition und der Investitionsalternativen mit der Unterlassensalternative verglichen. Wöhe fasst die Planungsschritte
der Wirkungsprognose und Bewertung zusammen und bezeichnet sie als Investitionsrechnung,128 die den Mittelpunkt der Investitionsplanung bildet. Mit Abschluss
der Bewertung ist die Phase der Entscheidungsfindung abgeschlossen. Im letzten
Schritt, der Entscheidung, werden die nichtmonetären Ziele des Investors den
monetären Ergebnissen der Investitionsrechnung gegenübergestellt und die vorteilhafteste Alternative für die Ausführung bestimmt.
Die der Planung folgende Realisation und die Kontrolle des Investitionsprojekts
werden auf Grund ihrer Rückwirkungen auf den Planungsprozess in den Investitionsplanungsprozess integriert.129 Mögliche Fehlentwicklungen können dadurch
korrigiert und aktuelle Vergleichsdaten für neue Projekte zur Verfügung gestellt
werden.
126
127
128
129
Wöhe, Einführung in die Allgemeine Betriebswirtschaftslehre, 2002, S. 605
Wöhe, a.a.O., S. 606
Um die unterschiedlichen Investitionsplanungsmodelle im Rahmen dieser Arbeit gegenüberstellen zu können, werden in der folgenden Grafik die Wirkungsprognose und Bewertung unter
dem Begriff Bewertungsprozess zusammengefasst.
Vgl. Wöhe, a.a.O., S. 604
Bewertung von Handlungsalternativen bei Investitionen in den Gebäudebestand
Seite 51
Investitionsplanungsprozess
Bewertungsprozess
Abb. 20
1.
Planungsphase
1.1
Zielanalyse
1.2
Problemanalyse
1.3
Alternativensuche
1.4
Wirkungsprognose
1.5
Bewertung
1.6
Entscheidung
2.
Realisationsphase
3.
Kontrollphase
Entscheidungsfindung
Entscheidung
Investitionsplanungsprozess nach Wöhe130
2.3.2 Investitionsplanung in der Planungs- und Bauökonomie
Aus dem Bereich der Planungs- und Bauökonomie ist das Modell von Diederichs
hervorzuheben (vgl. Abb. 21). Diederichs verwendet zwar den Begriff der 'NutzenKosten-Untersuchung', prinzipiell entspricht diese jedoch einer betriebswirtschaftlichen Investitionsplanung.131
Im Gegensatz zum betriebswirtschaftlichen Modell beginnt nach Diederichs die Investitionsplanung nicht mit der Zielanalyse, sondern mit der Problemdefinition.
Diese Vorgehensweise ist zweckmäßig, da ohne eine genaue Definition der Probleme ein notwendiger Handlungsbedarf unter Umständen nicht erkannt wird. Das
Prinzip der Gewinnmaximierung steht gewöhnlich als Ziel hinter jeder wirtschaftlichen Planung. Für die Planung eines Gebäudes ist die Nennung konkreter Ziele
notwendig, die jedoch erst formuliert werden können, wenn die Probleme definiert
sind und die Aufgabenstellung geklärt ist.
Am Anfang steht daher nach Diederichs die Problemdefinition, die sich aus den
130
131
Vgl. Wöhe, Einführung in die Allgemeine Betriebswirtschaftslehre, 2002, S. 605
Diederichs, Wirtschaftlichkeitsberechnungen und Nutzen-Kosten-Untersuchungen, 1985
Bewertung von Handlungsalternativen bei Investitionen in den Gebäudebestand
Seite 52
Antworten auf folgende Fragen ergibt:
„WAS?
Anlaß und Gegenstand der Untersuchung?
WOZU?
Ziel und Zweck der Untersuchung?
WER?
Beteiligter Personenkreis?
WANN?
Zeitvorstellungen und Arbeitsplan?
WIE?
Mit welchem Personal- und Sachaufwand, welchen Hilfsmitteln, welcher internen und externen Unterstützung?
WO?
Ort der Erhebungen, Analysen und Bewertungen?“ 132
Erst jetzt folgt als zweiter Schritt die Konkretisierung der Zielvorstellung an Hand
eines Zielsystems. Möglich sind Beschreibungen einer eindeutigen Zielvorstellung
oder verschiedener Teilziele, die zu einem Oberziel führen. Mögliche Teilziele sollten nach ihrem monetären und nichtmonetären Nutzen aufgeteilt werden. Der
Handlungsspielraum wird durch die Randbedingungen definiert. Die Grenzen werden durch Beschränkungen in finanzieller, technischer, terminlicher, rechtlicher,
wirtschaftlicher oder räumlicher Hinsicht festgelegt. Die nun vorhandenen Informationen erlauben eine Vorauswahl möglicher Alternativen. Grundvoraussetzung
dieser Alternativen ist, dass sie „ (…) definierbar, zielverträglich und realisierbar
(…)“
133
sind. Nach der Vorauswahl der Alternativen werden die jeweiligen Kosten
und der Nutzen während der gesamten Nutzungsdauer ermittelt bzw. prognostiziert. Anschließend werden die Zielerreichungsgrade der Teilziele an Hand spezifischer Messskalen ermittelt und bewertet. Aus der folgenden Gewichtung des jeweiligen Einflusses der Teilziele auf das Gesamtziel ergibt sich ein Auswahlvorschlag. Die Sensitivitätsanalyse ergänzt das Verfahren, indem die prognostizierten
Daten auf mögliche Schwankungen und damit Auswirkungen auf die Investition
untersucht werden.
132
133
Diederichs, Wirtschaftlichkeitsberechnungen und Nutzen-Kosten-Untersuchungen, 1985,
S. 68
Diederichs, a.a.O., S. 75
Bewertung von Handlungsalternativen bei Investitionen in den Gebäudebestand
Seite 53
Auch wenn sich die eigentliche Investitionsrechnung nur auf monetär bewertbare
Kosten-Nutzenfaktoren beschränkt, ist es für eine abschließende Entscheidung
notwendig, die nicht quantifizierbaren Nutzen sowie die Kosten zu benennen und
ihre Auswirkungen zu beschreiben. Abschließend folgt eine kritische Gesamtbeurteilung der Untersuchungen und Ergebnisse.
Investitionsplanung
1.
Problemdefinition, Klären der Aufgabenstellung
2.
Zielsystem
3.
Klären der Randbedingungen
4.
Vorauswahl der Alternativen
5.
Erfassen von Nutzen und Kosten
6.
Messen der Zielerreichungsgrade der Teilziele
7.
Bewerten der Zielerreichungsgrade der Teilziele
8.
Gewichten der Teilziele
9.
Auswahl der besten Alternative
10.
Sensitivitätsanalyse
11.
Diskussion der nicht quantifizierbaren Aspekte
12.
Kritische Gesamtbeurteilung
Bewertungsprozess
Abb. 21
134
Entscheidungsfindung
Entscheidung
Verfahrensstufen der Investitionsplanung nach Diederichs134
Vgl. Diederichs, Wirtschaftlichkeitsberechnungen und Nutzen-Kosten-Untersuchungen, 1985,
S. 66-67
Bewertung von Handlungsalternativen bei Investitionen in den Gebäudebestand
2.3.3
Seite 54
Investitionsplanung in der Projektentwicklung
In den einschlägigen Kompendien der immobilienwirtschaftlichen Literatur ist der
Begriff der Investitionsplanung nicht aufgeführt.135 An ihrer Stelle kann jedoch die
Projektentwicklung im engeren Sinne betrachtet werden, die Diederichs wie folgt
definiert: „Projektentwicklung (im engeren Sinne) umfaßt die Phase vom Projektanstoß bis zur Entscheidung entweder über die weitere Verfolgung der Projektidee
durch Erteilung von Planungsaufträgen oder über die Einstellung aller weiteren
Aktivitäten aufgrund zu hoher Projektrisiken.“ 136
An Hand der oft zitierten grafischen Darstellung des Projektentwicklungsprozesses
nach Bone-Winkel137 wird die Investitionsplanung in der Projektentwicklung erläutert (vgl. Abb. 22). Sie erstreckt sich von der Phase der Projektinitiierung bis zur
Realisierungsentscheidung im Rahmen der Projektkonkretisierung.
Prinzipiell geht man von drei unterschiedlichen Ansätzen aus:
•
Standort sucht Kapital und Projektidee
•
Projekt sucht Standort und Kapital
•
Kapital sucht Standort und Projektidee.
Im Verlauf der Projektentwicklung werden diese unterschiedlichen Ausgangspunkte nicht differenziert, sondern an Hand des gleichen Verfahrens bearbeitet. Der
Ansatz 'Standort sucht Kapital und Projektidee' kommt im Regelfall der Thematik
eines Bestandsgebäudes am nächsten. Es können jedoch auch die anderen Ausgangspunkte in Betracht gezogen werden, wenn beispielsweise der Investor sein
135
136
137
Vgl. Falk, Fachlexikon Immobilienwirtschaft, 2004; Schulte/Bone-Winkel, Handbuch Immobilien-Projektentwicklung, 2002 und Gondring, Immobilienwirtschaft, 2004
Diederichs definiert die Projektentwicklung im weiteren Sinne wie folgt: „Durch Projektentwicklung (i.w.S.) sind die Faktoren Standort, Projektidee und Kapital so miteinander zu kombinieren, dass einzelwirtschaftlich wettbewerbsfähige, arbeitsplatzschaffende und –sichernde sowie gesamtwirtschaftlich sozial- und umweltverträgliche Immobilienobjekte geschaffen und
dauerhaft rentabel genutzt werden können.“ Diederichs, Führungswissen für Bau- und Immobilienfachleute, 1999, S. 269
Vgl. z.B. Homann, Immobilienmanagement – ein erfolgspotenzialorientierter Ansatz, 2001,
S. 387 und Gondring, a.a.O., S. 275-276
Bewertung von Handlungsalternativen bei Investitionen in den Gebäudebestand
Seite 55
Kapital in Bestandsbauten investieren möchte (z.B. Industrielofts) oder zur Realisierung eines Projektes (z.B. Gaststätte in einer alten Brauerei) ein bestehendes
Gebäude benötigt wird.
Der Aufbau der Planungsphase unterscheidet sich von der Gliederung der gängigen Investitionsplanungen. Das Ziel – in diesem Fall die Realisierung des Projekts
– wird im Rahmen der Phase der Projektinitiierung nur „ (…) grob umrissen
(…) “ 138 um dann während der Projektkonzeption an Hand „ (…) detaillierter Daten
und Prognosen (…) “
139
konkretisiert zu werden. Es wird also nicht in einem Vor-
gang eindeutig bestimmt, sondern durchläuft einen Prozess. Die Machbarkeitsstudie (Feasibility Analysis) erfüllt die Aufgabe der Problemanalyse. Auffällig ist die
Inte-gration der Risikoanalyse zu diesem Zeitpunkt, da insbesondere das finanzielle Risiko erst abgeschätzt werden kann, wenn die Ergebnisse der Wirtschaftlichkeits- und Renditeanalyse vorliegen. Handlungsalternativen werden weder in der
Grafik noch im nachfolgenden Text explizit erwähnt, die Rede ist immer nur von
'dem Projekt'. Es kann jedoch davon ausgegangen werden, dass Alternativen betrachtet werden, wie beispielsweise Nutzungsalternativen für den Standort oder
bauliche Alternativen im Rahmen der Machbarkeitsanalyse. Da eine explizite Aussage zu diesem Punkt fehlt, wird analog zu den anderen Modellen die Vorauswahl
der Alternativen vor der Bewertung – die aus Teilen der Machbarkeitsstudie (hier
insbesondere der Risikoanalyse, die in etwa der Sensitivitätsanalyse von Diederichs entspricht) und der Wirtschaftlichkeits- und Renditeanalyse besteht – in den
Investitionsplanungsprozess integriert.
Die Entscheidung ist schließlich in der Phase der Projektkonkretisierung aufgeführt: „Die Bestätigung des Erfolgspotentials eines Projektes durch die Machbarkeitsstudie hat die Einleitung einer Verhandlungs- und Entscheidungsphase zur
Folge.“ 140 Es fehlt eine Differenzierung der notwendigen Entscheidungsschritte.
138
139
140
Vgl. Schulte/Bone-Winkel/Rottke, Grundlagen der Projektentwicklung aus immobilienwirtschaftlicher Sicht, 2002, S. 44
Vgl. Schulte/Bone-Winkel/Rottke, a.a.O., S. 44
Vgl. Schulte/Bone-Winkel/Rottke, a.a.O., S. 55
Bewertung von Handlungsalternativen bei Investitionen in den Gebäudebestand
Seite 56
Die Entscheidung für ein Projekt ist eindeutig vor der Projektkonkretisierung anzusiedeln. Die Zustimmung, z.B. für die Freigabe von Mitteln, ist eine Folge der bereits getroffenen Entscheidung, dort zu bauen.
Nach der Entscheidung wird das Projekt in den Phasen Projektkonkretisierung und
Projekt-Management realisiert. Dabei wird unter Controlling – anders als bei Wöhe
– die Prüfung während der Realisierung des Projektes verstanden, nicht die Prüfung des realisierten Gebäudes zum Zweck einer späteren Rückwirkung auf ein
neues Projekt.
Zielbildung,
Problemanalyse,
Vorauswahl der
Alternativen
Entscheidungsfindung
Investitionsplanung
Projektinitiierung
Bewertungsprozess
Realisierung
Entscheidung
Abb. 22
141
Phasenmodell des Projektentwicklungsprozesses141
Vgl. Schulte/Bone-Winkel/Rottke, Grundlagen der Projektentwicklung aus immobilienwirtschaftlicher Sicht, 2002, S. 40
Bewertung von Handlungsalternativen bei Investitionen in den Gebäudebestand
Seite 57
2.3.4 Investitionsplanung für Bestandsgebäude
Der entscheidende Unterschied zwischen einer Investitionsplanung für den Bestand und einer Investitionsplanung für den Neubau findet sich im Bereich der Projektinitiierung. Der Eigentümer hat bereits investiert und ist im Besitz des Gebäudes. In der Regel – abgesehen von möglichen nichtmonetären Zielen – kann davon ausgegangen werden, dass der Eigentümer das im Gebäude gebundene Kapital analog zu anderen Investments angemessen verzinst haben möchte. Er
muss sich daher mit dem Zustand und den Entwicklungsmöglichkeiten des Gebäudes auseinandersetzen, da eine Unterlassensalternative ökonomisch selten
sinnvoll ist.142 Folgende wesentliche Handlungsalternativen kommen in Betracht:
•
Investitionen in den Gebäudebestand
•
der Verkauf der einzelnen Nutzereinheit (zzgl. Grundstücksanteil) oder des
Gebäudes mit Grundstück
•
oder der Abriss des Gebäudes mit darauf folgendem Neubau oder Verkauf
des Grundstücks.
Neben dieser vorausschauenden Planung sind häufig akute Situationen – der Betrieb des Gebäudes wird durch einen Bauschaden beeinträchtigt oder auf Grund
von Leerstand entstehen Verluste – Anlass für eine Projektinitiierung.
142
Darüber hinaus besteht auch die gesetzliche Pflicht, sich um das Gebäude zu kümmern: „Anlagen sind so anzuordnen, zu errichten, zu ändern und instand zu halten, dass die öffentliche
Sicherheit und Ordnung, insbesondere Leben, Gesundheit und die natürlichen Lebensgrundlagen, nicht gefährdet werden.“ BauO Bln, idF v. 29.09.2005, § 3 (1)
Bewertung von Handlungsalternativen bei Investitionen in den Gebäudebestand
Seite 58
Auf eine nach dem betriebswirtschaftlichen Modell oder gemäß der Projektentwicklung folgende Zielanalyse bzw. Zielbildung wird in der Investitionsplanung im
Bestand verzichtet. Grund hierfür ist, dass der Handlungsspielraum von vornherein begrenzt ist und die Formulierung von Zielen müßig ist, wenn die Fakten unbekannt sind. Wird beispielsweise zu diesem Zeitpunkt das Ziel gesetzt, das Gebäude aufzustocken, kann dies an statischen Gegebenheiten scheitern. Die Vorgehensweise einer Investitionsplanung im Bestand sollte sich daher zunächst ergebnisoffen entwickeln.
So folgt als nächster Schritt die Situationsanalyse,143 um alle Grundlagen der weiteren Untersuchung zu erheben. Zu beachten sind bauliche, rechtliche, nutzungsbedingte und wirtschaftliche Gegebenheiten. Um die möglichen Alternativen zu
ermitteln, werden in der nächsten Phase die Fakten kritisch hinterfragt und interpretiert. Aus einem Vergleich der bisherigen Entwicklung von Einnahmen und
Ausgaben lassen sich z.B. Schlüsse auf die Nachfrage des Standorts ziehen. Das
Ergebnis dieser Folgerungen ist eine Anzahl von prinzipiell durchführbaren Alternativen, deren wirtschaftliche Auswirkungen im dann folgenden Schritt, der Investitionsrechnung, ermittelt werden.
Die Resultate der Investitionsrechnung werden anschließend durch eine Sensitivitätsanalyse auf mögliche Schwächen geprüft. Abschließend werden die nichtmonetären Belange mit dem potentiellen Investor besprochen. Nichtmonetäre Aspekte können bei der Investitionsplanung im Bestand bereits bei der Projektinitiierung
eine entscheidende Rolle spielen, wenn z.B. der Eigentümer das Gebäude unter
keinen Umständen abbrechen möchte. In der Regel werden bei einer Investitionsplanung jedoch die nichtmonetären Aspekte auf Basis der Ergebnisse der Investitionsrechnung geführt, da die Aussicht auf Gewinn subjektive Gesichtspunkte
durchaus beeinflussen kann. Erst danach entscheidet sich der Investor für eine Alternative.
143
Der übliche Begriff der Problemanalyse wird an dieser Stelle nicht verwendet, da zu diesem
Zeitpunkt Daten erhoben und nicht Schwierigkeiten untersucht werden.
Bewertung von Handlungsalternativen bei Investitionen in den Gebäudebestand
Seite 59
Investitionsplanung im Bestand
Bewertungsprozess
Abb. 23
1.
Projektinitiierung
2.
Situationsanalyse
3.
Alternativenermittlung
4.
Investitionsrechnung
5.
Sensitivitätsanalyse
6.
Diskussion der nichtmonetären Aspekte
7.
Entscheidung
Entscheidungsfindung
Entscheidung
Verfahrensstufen der Investitionsplanung im Bestand
Bewertung von Handlungsalternativen bei Investitionen in den Gebäudebestand
Seite 60
2.3.5 Zusammenfassung
Die Aufgabe der Investitionsplanung besteht in der Optimierung der Investitionsentscheidung. Auf Grundlage der unterschiedlichen Investitionsplanungsmodelle
aus dem Bereich der Betriebswirtschaftslehre (BWL), der Planungs- und Bauökonomie (PBÖ) und der Immobilienwirtschaft wurde eine Vorgehensweise für die Investitionsplanung im Bestand entwickelt. In Abb. 24 wird ausschließlich der Bereich der Planung (ohne Realisation und Kontrolle) aller vier Modelle zur Übersicht
nebeneinander gestellt. Die inhaltlich kongruenten Phasen sind farblich gekennzeichnet, um die Unterschiede im Ablauf des jeweiligen Modells zu verdeutlichen.
Investitionsplanung BWL
Investitionsplanung PBÖ
Projektentwicklung Neubau
Investitionsplanung Bestand
Zielanalyse
Problemdefinition
Projektinitiierung
Projektinitiierung
Problemanalyse
Zielsystem
Zielbildung
Situationsanalyse
Alternativensuche
Klären d. Randbedingungen
Problemanalyse
Alternativenermittlung
• Wirkungsprognose
• Bewertung
Vorauswahl der Alternativen
Vorauswahl d. Alternativen
Erfassen d. Nutzen und
Kosten der Alternativen
Bewertung
Entscheidung
• Messen d. Zielerreichungsgrade d. Teilziele
• Bewerten d. Zielerreichungsgrade d. Teilziele
• Gewichten d. Teilziele
• Auswahl d. besten
Alternativen
• Sensitivitätsanalyse
• Diskussion d. nicht
quantifizierbaren Aspekte
Entscheidung
• Investitionsrechnung
• Sensitivitätsanalyse
• Diskussion d. nicht
monetären Aspekte
Entscheidung
Kritische Gesamtbeurteilung
Abb. 24
Vergleich der Investitionsplanungsmodelle
Der grundlegende Unterschied zwischen der Investitionsplanung eines Neubaus
und eines bestehendes Gebäudes liegt in der Tatsache, dass der Neubau ohne
größeren finanziellen Verlust auch unterbleiben kann, während im Bestand bereits
Kapital gebunden ist, das im Allgemeinen angemessen verzinst werden soll.
Bewertung von Handlungsalternativen bei Investitionen in den Gebäudebestand
Seite 61
Schon vor der Projektinitiierung besteht ein entscheidender Gegensatz. Der Investor, der nicht im Besitz eines Gebäudes ist, kann sowohl die Investitionsart (Gebäude, Aktien etc.) als auch die Art und die Nutzung des Gebäudes (Gewerbe,
Wohnen etc.) bestimmen. Ist seine Wahl getroffen, bezieht sich die Projektinitiierung in der Regel bereits auf eine bestimmte Handlungsalternative. Der Eigentümer eines Gebäudes besitzt diese Freiheit nur bedingt. Er hat bereits investiert
und will auf Basis dieser Investition zumeist möglichst langfristig Gewinn erzielen.
Hintergrund der Projektinitiierung ist im Allgemeinen unternehmerische Voraussicht oder die Behebung einer akuten Situation. Zur Verwirklichung seiner Ziele
hat der Eigentümer Handlungsalternativen zur Auswahl, z.B. bauliche Veränderungen, Modernisierungen oder Abbruch.144 Während der Neubau von Anfang an
optimal an die Randbedingungen angepasst werden kann, sind im Bestand bereits
bauliche Gegebenheiten vorhanden, die beachtet werden müssen. Das Ergebnis
kann daher nicht in allen Aspekten frei bestimmt werden. Beim Neubau können
daher die Vorgaben durch den Investitionsplanungsprozess mehr oder weniger
geradlinig verfolgt werden. Die Handlungsalternativen des Bestandsgebäudes
werden trichterartig nach und nach reduziert.
Wird die Entscheidungsfindung mit dem Ergebnis der Unterlassensalternative abgeschlossen, zeigt sich nochmals die Unterschiedlichkeit der beiden Modelle. Der
Investor eines vorgesehenen Neubaus kann ohne bedeutende finanzielle Nachteile auf die Investition verzichten. Für den Eigentümer eines Bestandsgebäudes
stellt sich weiterhin die Frage nach dem zukünftigen Umgang mit dem Gebäude.
Abb. 25 stellt in abstrahierter Form den Unterschied zwischen der Investitionsplanung eines Neubaus und eines bestehenden Gebäudes dar.
144
Vgl. Kapitel 4
Bewertung von Handlungsalternativen bei Investitionen in den Gebäudebestand
Investitionsalternativen
Neubau
Seite 62
Bestand
Handlungsalternativen
Entscheidungsfindung
Entscheidung
Unterlassensalternative
?
Abb. 25
Modelle Projektentwicklung im Neubau und im Bestand
Der Inhalt und der Aufbau der einzelnen Schritte der Investitionsplanung im Bestand werden in Kapitel 5 detailliert erläutert.
Bewertung von Handlungsalternativen bei Investitionen in den Gebäudebestand
Seite 63
2.4 Investitionsrechnung
Investitionen in Bauobjekte – auch Sachinvestitionen145 genannt – zeichnen sich
insbesondere durch großen Kapitalbedarf und eine langfristige Kapitalbindung
aus. Aufgrund dieser speziellen Charakteristik ist es notwendig, die Investition
sorgfältig zu planen.
Bei der Suche nach der geeigneten Vorgehensweise, eine Investition zu berechnen, finden sich in der Fachliteratur folgende Termini mit zum Teil übereinstimmenden, aber auch mehr oder weniger stark abweichenden Definitionen:
•
Wirtschaftlichkeitsrechnung
•
Investitionsrechnung
•
Wirtschaftlichkeitsberechnung.
Zur eindeutigen Verwendung werden diese Termini nachfolgend untersucht und
bestimmt.
Nach Kunz ist es die Aufgabe der Wirtschaftlichkeitsrechnung, die „ (…) voraussichtlichen wirtschaftlichen Auswirkungen einer geplanten Maßnahme oder einer
in Aussicht genommenen Verhaltensweise zum voraus annäherungsweise zu
bestimmen. Wegen des ungleichen zeitlichen Anfallens der geldwerten Wirkungen
bei den Investitionen, stellen die Investitionsentscheidungen besondere Anforderungen an die Wirtschaftlichkeitsrechnungen.“
146
Er unterscheidet daher zwei Ar-
ten von Wirtschaftlichkeitsrechnungen, die „Investitionsrechnungen welche diesen
besonderen Anforderungen genügen (…)“ und die „ (…) sog. Verfahrensvergleiche, welche nur für investitionslose Maßnahmen und Verhaltensweisen ausreichend sind.“ 147
145
146
147
Neben den Sachinvestitionen gibt es Finanzinvestitionen (z.B. Schuldverschreibungen, Aktien)
und immaterielle Investitionen (z.B. Patente, Ausbildung).
Kunz, Grundriß der Investitionsrechnung, 1984, S. 14
Kunz, a.a.O., S. 14
Bewertung von Handlungsalternativen bei Investitionen in den Gebäudebestand
Seite 64
Hoffmeister definiert sowohl den Begriff der Wirtschaftlichkeitsrechnung als auch
den der Investitionsrechnung. Wird eine „ (...) Ausgabe vorgenommen, um direkt
einen Gewinn zu erzielen (...) “
148
spricht er von einer Investitionsrechnung. Die
Wirtschaftlichkeitsrechnung betrachtet er dagegen als „ (...) reine Ausgabenvergleichsrechnung (...) .“ 149
Dagegen setzt Wöhe die Investitionsrechnung mit der Wirtschaftlichkeitsrechnung
gleich: „Die Investitionsrechnung (Wirtschaftlichkeitsrechnung) hat die Aufgabe
den künftigen Investitionserfolg zu prognostizieren und zu bewerten.“ 150
Für das Bauwerk als Investitionsobjekt wird die Investitionsrechnung von Pfarr wie
folgt definiert: „Die Investitionsrechnung hat somit die Aufgabe, alle quantitativen
Einflussgrößen einer Investition zu erfassen. Mit der Hilfe der Investitionsrechnung
kann die Vorteilhaftigkeit alternativer Investitionen unter Berücksichtigung der
ökonomischen Auswirkungen beurteilt werden.“
151
Pfarr gliedert die Investitions-
rechnung in unterschiedliche Methoden auf und stellt sie wie folgt dar:
Abb. 26
148
149
150
151
152
Investitionsrechnung nach Pfarr152
Hoffmeister, Investitionsrechnung und Nutzwertanalyse, 2000, S. 21
Hoffmeister, a.a.O., S. 22
Wöhe, Einführung in die Allgemeine Betriebswirtschaftslehre, 2002, S. 608
Pfarr, Grundlagen der Bauwirtschaft, 1984, S. 151-153
Pfarr, a.a.O., S. 152
Bewertung von Handlungsalternativen bei Investitionen in den Gebäudebestand
Seite 65
Eine nahezu identische Unterteilung nimmt auch Diederichs vor, jedoch verwendet
er anstatt des Begriffes 'Investitionsrechnung' das Wort 'Wirtschaftlichkeitsberechnung', das als Methode der betriebswirtschaftlichen Investitionsrechnung definiert
wird (vgl. Abb. 27). Mit Hilfe der Wirtschaftlichkeitsberechnung soll „ (...) die Vorteilhaftigkeit einzelwirtschaftlicher Investitionsmaßnahmen geprüft und im Hinblick
auf die betrieblichen Zielsetzungen des jeweiligen Investors bewertet werden (...).
Die untersuchten Kosten- und Nutzenfaktoren sind als Ausgaben und Einnahmen
stets monetär zu verwerten. Nicht in Geldeinheiten verwertbare Faktoren können
ergänzend nur verbal diskutiert werden.“ 153
Abb. 27
Wirtschaftlichkeitsberechnung nach Diederichs154
Im Folgenden wird die übereinstimmende Begriffsdefinition der Investitionsrechnung und Wirtschaftlichkeitsrechnung von Wöhe und die inhaltlich fast übereinstimmende Beschreibung von Pfarr und Diederichs verwendet: Die Investitionsrechnung erfasst alle monetären Einflussgrößen einer Investition. Über die Ergebnisse der Investitionsrechnung kann die ökonomische Vorteilhaftigkeit von Investitionsalternativen beurteilt werden. Zur besseren Verständigung wird im Rahmen
dieser Arbeit der Begriff der Investitionsrechnung verwendet.155
153
154
155
Diederichs, Wirtschaftlichkeitsberechnungen und Nutzen-Kosten-Untersuchungen, 1985, S. 9
Diederichs, a.a.O., S. 10
Die Begriffe Wirtschaftlichkeitsrechnung und Wirtschaftlichkeitsberechnung finden sich im Folgenden nur bei Zitaten.
Bewertung von Handlungsalternativen bei Investitionen in den Gebäudebestand
Seite 66
2.4.1 Rechnungselemente in der Investitionsrechnung
Um die Vorteilhaftigkeit einer Investition zu prüfen, ist die Wahl geeigneter Rechnungselemente erforderlich. Folgende Kurzdefinitionen gelten für die weiteren
Ausführungen. 156
Begriff
Kurzdefinition
Kosten
Durch die betriebliche Leistungserstellung verursachter bewerteter Verzehr von Gütern und Dienstleistungen
Leistungen
Wert aller erbrachten Leistungen im Rahmen der typischen
betrieblichen Tätigkeit
Ertrag
Wert aller erbrachten Leistungen der Periode
(Reinvermögensmehrung)
Aufwand
Wert aller verbrauchten Leistungen der Periode
(Reinvermögensminderung)
Zunahme des Geldvermögens pro Periode
(= Zahlungsmittelzufluss + Erhöhung von Forderungen +
Verminderung von Schulden)
Abnahme des Geldvermögens pro Periode
(= Zahlungsmittelabfluss + Verminderung von Forderungen +
Erhöhung von Schulden)
Einnahme
Ausgabe
Einzahlungen
Zugang liquider Mittel pro Periode
Auszahlungen
Abgang liquider Mittel pro Periode
Abb. 28
Definitionen Rechnungselemente157
Pfarr unterscheidet die verschiedenen Rechnungselemente, indem er sie in spezifische Betrachtungsebenen einteilt.158 Die beiden Begriffspaare Kosten/Leistung
bzw. Aufwand/Ertrag entsprechen dabei der rechnerischen Betrachtungsebene als
Abspiegelung der realen Güterebene (Input/Output). Für den Nachweis der Vorteilhaftigkeit einer Investition sind diese nicht geeignet, wie folgende Beispiele zei-
156
157
158
Im Umfeld der Investitionsrechnung findet sich auch der Begriff Nutzen. Hierunter versteht
man im Allgemeinen nichtmonetäre, d.h. gesellschaftliche oder soziale Auswirkungen einer
Investition, die rein rechnerisch kaum zu erfassen sind. Vgl. Diederichs, Wirtschaftlichkeitsberechnungen und Nutzen-Kosten-Untersuchungen, 1985, S. 92
Vgl. Wöhe, Einführung in die Allgemeine Betriebswirtschaftslehre, 2002, S. 828-830 und
Däumler, Grundlagen der Investitions- und Wirtschaftlichkeitsrechnung, 2003, S. 20 ff
Pfarr, Grundlagen der Bauwirtschaft, 1984, S. 53-54
Bewertung von Handlungsalternativen bei Investitionen in den Gebäudebestand
Seite 67
gen: Materialkosten in einem Produktionsprozess werden in der Kostenrechnung
erst dann angerechnet, wenn in der Rechnungsperiode tatsächlich Material verbraucht worden ist. Dabei können Ausgaben für den Kauf des Materials bereits
sehr viel früher angefallen sein. Bei Absatzschwierigkeiten oder einer Überproduktion werden betriebliche Leistungen erbracht, Einnahmen entstehen allerdings erst
beim Verkauf.
159
Um die finanzielle Ebene zu betrachten, sind daher die Rech-
nungselemente Einnahmen/Ausgaben bzw. Einzahlungen/Auszahlungen zu verwenden. Diese beiden Begriffspaare unterscheiden sich dadurch, dass die Einzahlungen/Auszahlungen im Sinne der reinen Kassenbewegung zu verstehen sind:
„Eine Einzahlung (Auszahlung) liegt vor, wenn ein Geldbetrag in die Kasse eingeht
(die Kasse verlässt).“
160
Zur Prüfung der Vorteilhaftigkeit einer Investition sind je-
doch neben dem vorhandenen Zahlungsmittelbestand auch die bestehenden Forderungen und Verbindlichkeiten in die Betrachtungen mit einzubeziehen. Daher
werden im weiteren Verlauf für die Investitionsrechnung die Rechnungselemente
Einnahmen/Ausgaben verwendet.
159
160
Vgl. Däumler, Grundlagen der Investitions- und Wirtschaftlichkeitsrechnung, 2003, S. 25
Däumler, a.a.O., S. 20
Bewertung von Handlungsalternativen bei Investitionen in den Gebäudebestand
Seite 68
2.4.2 Investitionsrechnungsverfahren
Unter 'Investitionsrechnungsverfahren' versteht man die Summe der Verfahren,
die Aufschluss über die Vorteilhaftigkeit quantifizierbarer Auswirkungen von Investitionen (z.B. Einzelinvestitionen oder Investitionsalternativen) geben. Grundsätzlich unterscheidet man zwischen den statischen und den dynamischen Investitionsrechnungsverfahren und ihren Untergruppen (vgl. auch Abb. 26 und Abb. 27).
Investitionsrechnungsverfahren
Statische Verfahren
Dynamische Verfahren
Einheitlicher
Kalkulationszinssatz
Unterschiedliche Zinssätze
für Anlage und Aufnahme
finanzieller Mittel
• Kostenvergleichsrechnung
• Kapitalwertmethode
• Vermögensendwertmethode
• Gewinnvergleichsrechnung
• Dynamische Amortisationsrechnung
• Sollzinssatzmethode
• Statische Amortisationsrechnung
• Interne Zinsfußmethode
• Methode der vollständigen
Finanzpläne (VOFI)
• Rentabilitätsvergleichsrechnung
• Annuitätenmethode
Abb. 29
Investitionsrechnungsverfahren161
Allgemein gilt für die statischen Methoden, dass
•
nur eine einzelne Periode (z.B. ein Jahr) betrachtet wird,
•
eine Berechnung mit Zahlungsströmen deshalb nicht möglich ist,
•
die Rechnungselemente Kosten/Leistung bzw. Aufwand/Ertrag verwendet
werden (Kritik hierzu siehe Kapitel 2.4.1) und
•
die unterschiedliche Wertigkeit von Zahlungen zu verschiedenen Zahlungszeitpunkten unberücksichtigt bleibt. 162
161
162
Vgl. Götze/Bloech, Investitionsrechnung, 2004, S. 70
Vgl. Hoffmeister, Investitionsrechnung und Nutzwertanalyse, 2000, S. 34
Bewertung von Handlungsalternativen bei Investitionen in den Gebäudebestand
Seite 69
Für die dynamische Methode gilt generell, dass
•
Zahlungen zu verschiedenen Zeitpunkten dadurch vergleichbar gemacht
werden, dass alle auf einen gemeinsamen Zeitpunkt auf- bzw. abgezinst
werden,
•
die Zahlungshöhe und der Zahlungszeitpunkt eine Einheit bilden,
•
als Rechnungselemente Einnahmen/Ausgaben oder Einzahlungen/Auszahlungen verwendet werden
•
und der Wert einer Zahlung vom Zahlungszeitpunkt abhängt. 163
In einem Großteil der untersuchten immobilienwirtschaftlichen Fachliteratur werden für Rentabilitätsberechnungen von Investitionen in Immobilien ausdrücklich
die Kapitalwertmethode und die interne Zinsfußmethode genannt. 164 Beiden formelorientierten Verfahren ist gemein, dass sie von der Prämisse eines vollkommenen Kapitalmarkts ausgehen. Dies bedeutet, dass ein Investor zu jedem Zeitpunkt finanzielle Mittel in beliebiger Höhe zu einem einheitlichen Kalkulationszinssatz aufnehmen bzw. anlegen kann.165 Abseits betriebswirtschaftlicher Theorien
muss in der Realität von einem unvollkommenen Kapitalmarkt ausgegangen werden. Die Zinssätze für die Aufnahme oder Anlage finanzieller Mittel unterscheiden
sich.
Die Methode des vollständigen Finanzplans (VOFI-Methode) berücksichtigt dies,
indem sie „sämtliche einem Investitionsobjekt zurechenbaren Ein- und Auszahlungen periodenindividuell und explizit“ 166 darstellt. Sie zeigt den „einem Investitionsobjekt zugeordneten Anfangsbestand an liquiden Mitteln, sowie die zurechenbaren
Zahlungen einschließlich der monetären Konsequenzen finanzieller sowie weiterer
investiver Maßnahmen (z.B. Re- und Ergänzungsinvestitionen)“.167
163
164
165
166
167
Vgl. Hoffmeister, Investitionsrechnung und Nutzwertanalyse, 2000, S. 34
Vgl. u.a. Diederichs, Wirtschaftlichkeitsberechnungen und Nutzen-Kosten-Untersuchungen,
1985, S. 168 und Bullinger, Der geschlossene Immobilienfonds, 2004, S. 519
Vgl. Wöhe, Einführung in die Allgemeine Betriebswirtschaftslehre, 2002, S. 618 und Götze/Bloech, Investitionsrechnung, 2004, S. 57
Grob, Einführung in die Investitionsrechnung, 2001, S. 572
Grob, a.a.O., S. 96
Bewertung von Handlungsalternativen bei Investitionen in den Gebäudebestand
Seite 70
Auch wenn die Kapitalwertmethode und die Methode des internen Zinsfußes gängige Verfahren zur Beurteilung von Investitionen sind, ist der tabellarisch- bzw. finanzplanorientierten168 VOFI-Methode aus folgenden Gründen der Vorzug zu geben:169
•
Es werden spezifische Zinssätze anstatt eines einheitlichen Kalkulationszinsfußes angewendet.
•
Die Tabellen können problemlos erweitert werden und sind leicht zu prüfen.
•
Die unterschiedlichen Voraussetzungen und Möglichkeiten zur Aufnahme
und Anlage von Finanzmitteln werden transparent dargelegt. 170
•
Die VOFI-Methode ist einfach zu handhaben.
Die Methode der vollständigen Finanzierung kann durch die Erfassung der Steuern (hier Steuerzahlungen und Steuererstattungen) ergänzt werden. Im Rahmen
dieser Arbeit wird auf die Betrachtung der Steuern wegen der äußerst spezifischen
Ausprägung verzichtet und auf die umfangreich vorhandene Literatur verwiesen.171
Abb. 30 zeigt eine durch Grob entwickelte standardisierte Tabelle zur Erstellung
eines vollständigen Finanzplans, die im Anschluss kurz erläutert wird.
168
169
170
171
Bei Wöhe findet sich der Ausdruck ’Investitionsrechnung im Zahlungstableau’, vgl. Wöhe, Einführung in die Allgemeine Betriebswirtschaftslehre, 2002, S. 608ff
Die Vorteile der finanzplanorientierten VOFI werden auch von Schulte gewürdigt. Vgl. Schulte
in Schulte/Bone-Winkel, Handbuch Immobilien-Projektentwicklung, 2002, S. 240
Zur weiteren Diskussion sei auf folgende Veröffentlichungen hingewiesen: Ropeter, Investitionsanalyse für Gewerbeimmobilien, 1998; Götze/Bloech, Investitionsrechnung, 2004; Grob,
Einführung in die Investitionsrechnung, 2001 und Grob, Investitionsrechnung auf der Grundlage vollständiger Finanzierungspläne, wisu, Band 13, 1984, S. 6-13
Zur Steuer in der VOFI vgl. Ropeter, a.a.O., S. 259ff; Grob, Einführung in die Investitionsrechnung, 2001, S. 343ff und Götze/Bloech, a.a.O., S. 137ff
Bewertung von Handlungsalternativen bei Investitionen in den Gebäudebestand
Zeitpunkt t
t0
1.
Zahlungsreihe
2.
Eigenkapital
t1
t2
Seite 71
t3
t4
t5
tn
- Entnahme
+ Einlage
3.
3.1
Fremdkapital
Kredit mit Ratentilgung
+ Aufnahme
- Tilgung
- Sollzinsen
3.2
Kredit mit Endtilgung
+ Aufnahme
- Tilgung
- Sollzinsen
3.3
Kredit mit Annuitätentilgung
+ Aufnahme
- Tilgung
- Sollzinsen
3.4
Kontokorrentkredit
+ Aufnahme
- Tilgung
- Sollzinsen
4.
Geldanlage pauschal
- Anlage
+ Auflösung
+ Habenzinsen
5.
Finanzierungssaldo
6.
Bestandsgrößen
6.1
Kreditstand
Ratentilgung
Endtilgung
Annuitätentilgung
Kontokorrent
6.2
Guthabenbestand
7.
Bestandssaldo
Abb. 30
172
Beispiel einer VOFI- Tabelle bei Konditionenvielfalt172
Vgl. Grob, Einführung in die Investitionsrechnung, 2001, S. 103 und Götze/Bloech, Investitionsrechnung, 2004, S. 121. Unter t0 versteht man den aktuellen Zeitpunkt, n steht für die Anzahl der Nutzungsdauerperioden.
Bewertung von Handlungsalternativen bei Investitionen in den Gebäudebestand
•
Seite 72
Unter der Zahlungsreihe (Zeile 1) der Investition versteht man das für eine
Investition benötigte Anschaffungskapital oder die Einzahlungsüberschüsse.
•
Zeile 2 und Zeile 3 enthalten sämtliche Einzahlungen und Auszahlungen,
Tilgungen und Zinszahlungen aus dem Bereich der eigenen finanziellen
Mittel (Eigenkapital oder Opportunität) und des aufzunehmenden Fremdkapitals. In diesem Beispiel werden vier typische Kreditformen berücksichtigt.
•
Die pauschale Geldanlage (Zeile 4) setzt sich aus dem Ergebnis der Subtraktion der Summe des Eigenkapital (Zeile 2) und des Fremdkapitals (Zeile
3) zusammen.
•
Das Finanzierungssaldo (Zeile 5), entspricht der Summe aller Zahlungen.
•
Unter den Bestandsgrößen (Zeile 6) werden der Stand sämtlicher in Anspruch genommener Kredite und der Guthabenbestand angegeben.
•
Der Bestandssaldo (Zeile 7) zeigt den aktuellen Stand der Schulden bzw.
des Vermögens an.
Das Modell der VOFI ist durch seine Struktur leicht nachzuvollziehen und zu kontrollieren und damit ideal, um die Vielschichtigkeit der Einnahmen und Ausgaben
eines Gebäudes zu erfassen.
Bewertung von Handlungsalternativen bei Investitionen in den Gebäudebestand
Seite 73
2.4.3 Zusammenfassung
Die Untersuchung der Begriffe Investitionsrechnung, Wirtschaftlichkeitsrechnung
und Wirtschaftlichkeitsberechnung erbrachte das Ergebnis, dass die drei Begriffe
inhaltlich prinzipiell übereinstimmen. Im Rahmen dieser Arbeit wird zum eindeutigen Verständnis ausschließlich der Begriff der Investitionsrechnung verwendet.
Als Rechnungselemente dienen dabei Einnahmen und Ausgaben.
Die statischen Investitionsrechnungen sind mangels Berücksichtigung der unterschiedlichen Wertigkeit von Zahlungen zu verschiedenen Zeitpunkten für die Bewertung von meist langfristig geprägten Investitionen in Gebäude nicht zu verwenden. Von den dynamischen Investitionsrechnungen ist die VOFI-Methode durch ihren tabellarischen Aufbau und die damit verbundene Transparenz für die Komplexität von Bauvorhaben besonders geeignet.
Kritisch anzumerken ist, dass – wie bei allen Investitionsrechnungsmethoden –
auch durch die Anwendung des VOFI keine absolut sicheren Ergebnisse prognostiziert werden kann. Notwendige Daten können fehlen, keine akzeptable Aussage
besitzen oder nur mit einem nicht zu vertretbaren Aufwand zu ermitteln sein.
Bewertung von Handlungsalternativen bei Investitionen in den Gebäudebestand
3
Seite 74
Lebensdauer eines Gebäudes
Unter der Lebensdauer eines Gebäudes versteht man im Allgemeinen den Zeitraum zwischen Fertigstellung und Abbruch. Vor einer Investition in ein bestehendes Gebäude ist es notwendig, die Betrachtung der Lebensdauer zu spezifizieren,
um technische und ökonomische Anforderungen und Bedingungen besser abschätzen zu können.
Daher wird der Begriff der Lebensdauer eines Gebäudes aus verschiedenen Perspektiven untersucht. Man fragt zum einen nach der Gebäudesubstanz, d.h. der
technischen Lebensdauer (Wie lange steht ein Gebäude?) und zum anderen nach
der Wirtschaftlichkeit eines Gebäudes (Wann treten Einnahmen und Ausgaben
während der Lebensdauer eines Gebäudes auf? und Wie lange wird durch den
Betrieb eines Gebäudes Überschuss erwirtschaftet?).
Bewertung von Handlungsalternativen bei Investitionen in den Gebäudebestand
Seite 75
3.1 Der 'Lebenszyklus einer Immobilie'
In den meisten Veröffentlichungen ist nicht von der Lebensdauer eines Gebäudes
die Rede, sondern vom 'Lebenszyklus der Immobilie' im Sinn von Gebäude und
Grundstück. Homann bezieht sich bei der betriebswirtschaftlichen Auseinandersetzung mit 'Immobilien' auf Analogien zu anderen 'Lebenszyklusmodellen' aus
den Wirtschaftswissenschaften und zeigt, wie in der folgenden Grafik dargestellt,
eine „ (...) idealtypische Einteilung des Lebenszyklus (...) .“
173
Dass nur das Ge-
bäude einen 'Lebenszyklus' durchläuft, das Grundstück als Basis dagegen immer
vorhanden ist, wird nicht thematisiert.
Abb. 31
'Der Immobilienlebenszyklus' nach Homann174
Kochendörfer/Viering/Liebchen verdeutlichen die „ (...) Betrachtung der Lebensdauer von Bau- oder Immobilienprojekten, d.h., die Betrachtung des Zeitraumes
von der ersten Projektidee bis zur Beseitigung der baulichen Anlagen, (...) .“
175
an
Hand einer Grafik, die zwar 'Phasen im Lebenszyklus einer Immobilie' betitelt ist,
173
174
175
Homann, Immobilen-Management - ein erfolgspotenzialorientierter Ansatz, 2001, S. 374
Homann, a.a.O., S. 375
Kochendörfer/Viering/Liebchen, Bau-Projekt-Management, 2004, S. 5
Bewertung von Handlungsalternativen bei Investitionen in den Gebäudebestand
Seite 76
sich aber durch die direkte Beschriftung der Grafik als „Lebenszyklus einer baulichen Anlage“
176
ausweist (vgl. Abb. 32). Die Kreisform zeigt, dass nach Abbruch
der 'baulichen Anlage' – gemeint ist dabei wohl ein Gebäude177 – stillschweigend
von einer Projektentwicklung mit anschließendem Neubau ausgegangen wird. Um
Unklarheiten zu vermeiden, sollte der Begriff der 'Immobilie' nur verwendet werden, wenn im Zusammenhang eindeutig ist, ob es sich um das Gebäude, das
Grundstück oder um Gebäude und Grundstück handelt (vgl. Kapitel 2.1).
Abb. 32
176
177
178
'Phasen im Lebenszyklus einer Immobilie' nach Kochendörfer/Viering/Liebchen178
Kochendörfer/Viering/Liebchen, Bau-Projekt-Management, 2004, S. 6
Eine bauliche Anlage entspricht gemäß § 2 (2) MBO nicht zwangsläufig einem Gebäude. Vgl.
Kapitel 2.1.2
Kochendörfer/Viering/Liebchen, a.a.O., S. 6
Bewertung von Handlungsalternativen bei Investitionen in den Gebäudebestand
Seite 77
Isenhöfer/Väth179 unterscheiden in ihrer Betrachtung des 'Lebenszyklus von Immobilien' das Grundstück („Aufgrund seiner Unzerstörbarkeit (...) ewig nutzbar“
)
180
und das Gebäude mit seiner beschränkten Nutzungsdauer. Die Verfasser weisen
darauf hin, dass ihre Grafik den idealtypischen Verlauf eines 'Immobilienzyklus'
darstellt, in dem sich unter Umständen an „ (…) die Projektentwicklungsphase
nicht die Nutzungsphase, sondern zunächst eine Leerstandphase anschließt. Im
Extremfall kann dies zu einem Redevelopment schon vor der ersten Nutzung führen.“
181
Die Möglichkeit, dass sich auf einem Grundstück keine weitere Nutzung
anschließt – es also brach liegen kann – wird nicht in Erwägung gezogen.
Abb. 33
'Der Immobilien-Lebenszyklus' nach Isenhöfer/Väth182
Eine differenzierte Betrachtung liefern Bruhnke/Kübler (vgl. Abb. 34).183 Bei der
Darstellung des gesamten Prozesses folgern sie, „ (...) dass der Lebenszyklus einer Immobilie insgesamt einem Kreislauf entspricht (Immobilienzyklus i.w.S.), der
Lebenszyklus eines Gebäudes hingegen einem Anfang-Ende-Prozess (Immobilienzyklus i.e.S.).“ 184 Der 'Immobilienzyklus im weiteren Sinne' bezieht sich hierbei
auf Gebäude und Grundstück.
179
180
181
182
183
184
Isenhöfer/Väth, Lebenszyklus von Immobilien, 2000
Isenhöfer/Väth, a.a.O., S. 143
Isenhöfer/Väth, a.a.O., S. 146
Isenhöfer/Väth, a.a.O., S. 143
Bruhnke/Kübler, Der Lebenszyklus einer Immobilie, in Leipzig Annual Civil Engineering Report
LACER, No. 7, 2002
Bruhnke/Kübler, a.a.O.,S. 497
Bewertung von Handlungsalternativen bei Investitionen in den Gebäudebestand
Seite 78
Auch Bruhnke/Kübler gehen von einer stetigen Nutzung des Grundstücks aus,
setzen sich aber mit der Möglichkeit eines ungenutzten Grundstücks nicht auseinander. Warum der lineare Prozess der bloßen Gebäudebetrachtung als Zyklus bezeichnet wird, ist nicht nachzuvollziehen.
Abb. 34
'Immobilienlebenszyklus' nach Bruhnke/Kübler185
Im Entwurf der GEFMA 100-1 'Facility Management Grundlagen' wird vorstehende
zyklische und lineare Darstellung des Lebenszyklus übernommen und erweitert
(vgl. Abb. 35 und Abb. 36). Dabei wird der Lebenszyklus als „Sich wiederholende
Abfolge zeitlicher Abschnitte (Lebenszyklusphasen) in der Entstehung, Nutzung
und Verwertung von Facilities“
186
definiert. Unter Facilities werden Objekte ver-
standen, „(…) die neben Services (…) für die Durchführung von Facilitiy Prozessen (…) benötigt werden.“
187
Beispiele für Facilities sind „ (…) bauliche und tech-
nische Anlagen und Einrichtungen, Ausstattungen, Geräte, Infrastrukturen, Arbeitsmittel, Energie, Hard- und Software.“ 188
185
186
187
188
Bruhnke/Kübler, Der Lebenszyklus einer Immobilie, in Leipzig Annual Civil Engineering Report
LACER, No. 7, 2002, S. 498
GEFMA 100-1, Facility Management Grundlagen, Entwurf 7-2004, S. 4
GEFMA 100-1, a.a.O., S. 3
GEFMA 100-1, a.a.O., S. 3
Bewertung von Handlungsalternativen bei Investitionen in den Gebäudebestand
189
190
Abb. 35
'Lebenszyklusphasen im FM (zyklische Darstellung)' nach
GEFMA189
Abb. 36
'Lebenszyklusphasen im FM (lineare Darstellung)' nach
GEFMA190
GEFMA 100-1, Facility Management Grundlagen, Entwurf 7-2004, S. 6
GEFMA 100-1, a.a.O., S. 7
Seite 79
Bewertung von Handlungsalternativen bei Investitionen in den Gebäudebestand
Seite 80
Die in der Literatur allgemein übliche Verwendung des Begriffes 'Lebenszyklus' für
die Lebensdauer einer 'Immobilie' – hier meist Gebäude und Grundstück – ist kritisch zu werten. Zyklus vom griechischen kýklos wird als Kreis, Kreislauf oder ein
periodisch wiederkehrendes Geschehen definiert. Der Vorgang der Entwicklung,
Planung, Realisierung, Nutzung und abschließenden Verwertung/Entsorgung eines Gebäudes ist jedoch kein Kreislauf,191 sondern entspricht einem einmaligen
Prozess. Auch die Verwendung des Terminus bezüglich des Grundstücks ist unkorrekt, da es als Teil der Erdoberfläche von dauerhaftem Bestand ist.192 Eine regelmäßige Wiederverwendung als Baugrundstück ist meist gewünscht, aber – insbesondere in Hinblick auf hohen Gebäudeleerstand in Deutschland – nicht selbstverständlich.
Vermutlich liegen die Ursachen der Verwendung des Begriffes 'Zyklus' zum einen
in der Übernahme des englischen Wortes 'Cycle' und zum anderen in der positiven Aussage des Wortes – ein immer wiederkehrendes Geschehen – hier eine erneute Nutzung des Grundstücks verbunden mit neuen Einnahmen.
191
192
Bei der Betrachtung des heutigen Gebäudebestandes ist eine hundertprozentige Wiederverwendung der Baustoffe nahezu ausgeschlossen.
Ausnahmen, wie beispielsweise von der Erosion gefährdete Küstengrundstücke, sind auf
Grund ihrer Seltenheit zu vernachlässigen.
Bewertung von Handlungsalternativen bei Investitionen in den Gebäudebestand
Seite 81
3.2 Betrachtung der wirtschaftlichen Nutzungs- und der technischen Lebensdauer eines Gebäudes
Im Rahmen der ökonomischen Betrachtung eines Gebäudes finden sich in vielen
Veröffentlichungen die Begriffe 'wirtschaftliche Nutzungsdauer' und 'technische
Lebensdauer', wie Pfarr sie in seiner Darstellung der kosten- und ausgabenwirksamen Aufwendungen während der Nutzungsdauer eines Gebäudes gebraucht.
Dies wird an Hand folgender Grafik verdeutlicht, die jene Einflussfaktoren abbildet,
die in den beiden Zeitspannen wirksam werden.
Abb. 37
193
Einflussfaktoren auf die technische Lebensdauer und wirtschaftliche Nutzungsdauer eines Gebäudes193
Pfarr, Grundlagen der Bauwirtschaft, 1984, S. 165
Bewertung von Handlungsalternativen bei Investitionen in den Gebäudebestand
Seite 82
Auf der Zeitachse beginnen sowohl die technische Lebensdauer, als auch die
wirtschaftliche Nutzungsdauer mit dem Zeitpunkt des fertigen Neubaus. Dieses
Modell ist zu hinterfragen, denn bereits ab dem Zeitpunkt der Fertigung, spätestens jedoch mit dem Einsatz eines Bauteils, beginnt dessen Verfall. Bezogen auf
ein Gebäude bedeutet dies, dass bereits mit dem Einsatz von Material auf der
Baustelle der technische und materielle Alterungsprozess einsetzt, nicht erst,
wenn der Neubau vollendet ist.
Die mögliche wirtschaftliche Nutzungsdauer beginnt mit der Fertigstellung des
Neubaus und endet im Allgemeinen mit einem gewissen zeitlichen Abstand vor
dem Abbruch, also vor dem Ende der technischen Lebensdauer. Die Erläuterungen zu den Einflussfaktoren auf die wirtschaftliche Nutzungsdauer weisen den
Faktor 'Bedarfsverschiebung' als „ (…) Brauchbarkeit des Innenausbaues, Grundrissaufteilung usw.“ 194 aus. Die Möglichkeit, dass sich eine Bedarfsverschiebung
auf das ganze Gebäude bezieht, beispielsweise auf Grund von Bevölkerungsschwund Wohnbauten nicht mehr benötigt werden und damit eine Bedarfsverschiebung nicht nur Umbau, sondern auch Abbruch bedeuten kann, wird nicht explizit erwähnt. Die Ursache hierfür ist möglicherweise der Umstand, dass zum
Zeitpunkt der Veröffentlichung die Leerstandsproblematik, wie sie sich heute darstellt, nicht abzusehen war.
Auch Homann untersucht die Lebensdauer und differenziert: „Während die technische Lebensdauer die grundsätzliche physische Haltbarkeit des betreffenden Gebäudeelementes bezeichnet, begreift die wirtschaftliche Nutzungsdauer den Zeitraum, in dem ein Objekt gemäß seiner Widmung unter Wahrung des wirtschaftlichen Prinzips genutzt werden kann.“
195
Er veranschaulicht die Entwicklung an
Hand eines „ (...) idealtypischen Input-Output-Profils (...) “ und markiert das Ende
der wirtschaftlichen Nutzungsdauer mit dem zweiten Schnittpunkt beider Funktionen (vgl. Abb. 37). 196
194
195
196
Pfarr, Grundlagen der Bauwirtschaft, 1984, S. 166
Homann, Immobilien-Management - ein erfolgspotenzialorientierter Ansatz, 2001, S. 377
Homann, a.a.O., S. 377-378
Bewertung von Handlungsalternativen bei Investitionen in den Gebäudebestand
Seite 83
Der Inputstrom wird von Homann als „ (…) Bau und (…) Betrieb eines Gebäudes
(…)“ und der Outputstrom als „ (…) Mieten oder gestifteten Nutzen (…)“ verstanden.197
Abb. 38
'Input-Output-Profil im Immobilienlebenszyklus' 198
Die Verwendung der Begriffe Input und Output ist an dieser Stelle nicht korrekt,
denn Gegenstand der Betrachtung ist hier nicht um die reale Güterebene im Sinne
der Produktivität, sondern die Wirtschaftlichkeit.199 Hohmanns idealtypisches InputOutput-Profil bezieht sich darüber hinaus nicht auf die wirtschaftliche Nutzungsdauer eines Gebäudes, sondern explizit auf den 'Immobilienzyklus'. Hier fehlen im
Sinne einer umfassenden wirtschaftlichen Betrachtung des Gebäudes zwei entscheidende Phasen: der Aufwand für die Planung und für den Abbruch des Gebäudes. Schneiden sich die beiden Funktionen wie dargestellt bereits am Ende
der Nutzungsphase, entsteht dem Eigentümer beim Abbruch des Gebäudes ein
Verlust. Auch ist der Verlauf der Funktionskurven kritisch zu betrachten, hier z.B.
die Output-Funktion, die bereits am Anfang der Nutzungsphase einen hohen Wert
inne hat.
197
198
199
Homann, Immobilien-Management - ein erfolgspotenzialorientierter Ansatz, 2001, S. 377
Homann, a.a.O., S. 378
Zur richtigen Verwendung der ökonomischen Begriffe vgl. Pfarr, Grundlagen der Bauwirtschaft, 1984, S. 54
Bewertung von Handlungsalternativen bei Investitionen in den Gebäudebestand
Seite 84
Falk definiert ebenfalls zwei Betrachtungszeiträume: Die technische Lebensdauer
ist „ (...) die Zeitspanne, in der ein Anlagegut eine einwandfreie Nutzung erlaubt“ 200, die wirtschaftliche Nutzungsdauer ist der Zeitraum, in dem es „ (...) wirtschaftlich sinnvoll ist, ein Anlagegut zu nutzen.“
201
Seine Definition der techni-
schen Lebensdauer beschränkt sich auf die Zeit der einwandfreien Nutzung. Die
technische Lebensdauer eines Gebäudes ist jedoch deutlich länger. Sie beginnt
mit der Erstellung eines Gebäudes und endet mit dessen Abbruch.
In den Ausführungen von Pfarr, Homann und Falk finden sich terminologische und
definitorische Ungenauigkeiten, die in den nachfolgenden Begriffsbestimmungen
ausgeschlossen werden. Als wirtschaftliche Nutzungsdauer ist die Zeitspanne zu
bezeichnen, in der sich aus der Nutzung des Gebäudes langfristig ein Einnahmeüberschuss ergibt. Dabei ist es notwendig, Rückstellungen für Leerstandsphasen
bzw. Mietausfall soweit möglich in die Ausgaben einzukalkulieren. Die technische
Lebensdauer beginnt mit der Realisierung des Gebäudes und endet mit dessen
Abbruch. Um sämtliche Einnahmen und Ausgaben eines Gebäudes zu erfassen,
wird die Zeitspanne nochmals erweitert und die wirtschaftliche Lebensdauer als
neuer Begriff eingeführt. Sie berücksichtigt alle Einnahmen und Ausgaben ab dem
Zeitpunkt der Planung bis zum Abbruch des Gebäudes (vgl. Abb. 73). Eine mögliche Neugestaltung oder Rekultivierung des Grundstücks wird im Rahmen dieser
Arbeit nicht in Betracht gezogen.
200
201
Falk, Fachlexikon Immobilienwirtschaft, 2004, S. 634
Falk, a.a.O., S. 634
Bewertung von Handlungsalternativen bei Investitionen in den Gebäudebestand
Seite 85
3.3 Entwicklung der Einnahmen/Ausgaben während der wirtschaftlichen
Lebensdauer eines Gebäudes
Über die Entwicklung der Einnahmen/Ausgaben während der wirtschaftlichen
Lebensdauer eines Gebäudes existiert neben dem bereits im Kapitel 3.2 vorgestellten Modell von Homann das Lehrmodell von Pfarr.
In seinem Buch 'Grundlagen der Bauwirtschaft'202 beschäftigt sich Pfarr mit den anfallenden Ausgaben und Einnahmen während der Lebensdauer eines Gebäudes
unter dem Oberbegriff der 'dynamischen Wirtschaftlichkeitsbetrachtung'.203 Darunter versteht er, dass die Einnahmen/Ausgaben jeweils in von vorneherein gleichen
Zeitabständen – z.B. auf das Jahresende – zusammengefasst und auf einen Berechnungszeitpunkt abgezinst werden. Seine Vorstellungen fasst er grafisch zusammen:
Abb. 39
202
203
204
Entwicklung der Einnahmen/Ausgaben nach Pfarr204
Pfarr, Grundlagen der Bauwirtschaft, 1984, S. 156ff
Pfarr, a.a.O., S. 156
Pfarr, a.a.O., S. 157
Bewertung von Handlungsalternativen bei Investitionen in den Gebäudebestand
Seite 86
Im Rahmen dieser Untersuchung wurde die Grafik überarbeitet und erweitert (vgl.
Abb. 40): Offensichtlichste Neuerung ist die Darstellung der Kumulation der Einnahmen/Ausgaben durch Kurven statt Treppen. Die exakten Stufen täuschen eine
Genauigkeit vor, die – wie Pfarr selbst hervorhebt – für einen solch langen Zeitraum nicht angesetzt werden kann. Da die Grafik von Pfarr eine idealtypische Entwicklung aufzeigt, ist die Verwendung von Kurven geeigneter.
Die Begriffe 'Investitionsausgaben für das Bauprojekt' und 'Investitionsperiode'
wurden nicht übernommen. Die Bezeichnung Investitionsperiode, die Pfarr auf den
Bereich des Planungs- und Realisierungsprozesses einschränkt, ist nicht korrekt.
Der Eigentümer investiert während der gesamten Lebensdauer eines Gebäudes
immer wieder. Er beginnt mit der Erst- bzw. Errichtungsinvestition zur Erstellung
des Gebäudes. Die Investitionen setzen sich unter anderem mit Ersatzinvestitionen,205 z.B. den Einbau neuer Fenster, und Rationalisierungsinvestitionen,206 beispielsweise die Anschaffung einer neuen Heizungsanlage, fort.
Zur Ermittlung und Gliederung der Kosten für „ (…) Maßnahmen zur Herstellung,
zum Umbau und zur Modernisierung der Bauwerke sowie die damit zusammenhängenden Aufwendungen (…)“
207
dient die DIN 276 Kosten im Hochbau als Vor-
lage, die darüber hinaus für die Baunutzungskosten auf die DIN 18960208 verweist.
In Abb. 40 wird die DIN 18960 zur Bestimmung der Baunutzungskosten zu Grunde
gelegt. Für die Ermittlung der Wirtschaftlichkeit eines Gebäudes wird im Weiteren
allerdings die Struktur der II. BV
209
angewendet. (Über die Anwendbarkeit der DIN
18960 zur Ermittlung der Wirtschaftlichkeit eines Gebäudes vgl. Kapitel 3.4.)
205
206
207
208
209
Ersatzinvestitionen (Reinvestitionen) werden in der Regel durch den Verschleiß von Bauteilen
notwendig, der vorherige Standard wird nicht verbessert. (Instandhaltungsmaßnahmen vgl.
Kapitel 4.3).
Als Rationalisierungsinvestition wird die Erneuerung eines Bauteils durch ein technisch überlegenes bzw. effizienteres Bauteil verstanden. (Modernisierungsmaßnahmen vgl. Kapitel 4.4)
DIN 276, 6-1993, S. 1
DIN 18960, 8-1999, S. 5
II. BV, idF v. 25.11.2003
Bewertung von Handlungsalternativen bei Investitionen in den Gebäudebestand
Abb. 40
Seite 87
Entwicklung der Einnahmen/Ausgaben eines Gebäudes
Die Kurvenverläufe der oben stehenden Grafik erklären sich wie folgt: Die Ausgaben ergeben sich in der Planungsphase in erster Linie durch die Honorare der
Planer. In der Realisierungsphase fallen weiterhin Ausgaben für die Planer an, der
überwiegende Anteil ergibt sich allerdings aus den Ausgaben der Erstellung des
Gebäudes.210 In den ersten Jahren nach der Fertigstellung ist in der Regel nur mit
geringfügigen Ausgaben zu rechnen. Die Wellenbewegung für den folgenden Zeitraum ist der Versuch, den Rhythmus der Akkumulation der Ausgaben (vgl. Abb.
63) grafisch abzubilden. In der Liquidationsperiode ist mit einem kurzen, aber starken Anstieg der Ausgaben für den Abbruch zu rechnen.
210
Zur Entwicklung und dem idealtypischen Verlauf von Auftragssummen, Zahlungen und Abrechnungssummen vgl. Hasselmann, Praktische Baukostenplanung und -kontrolle, 1997,
S. 154
Bewertung von Handlungsalternativen bei Investitionen in den Gebäudebestand
Seite 88
Die Einnahmen beginnen gewöhnlich mit dem Zeitpunkt des tatsächlichen Nutzungsbeginns. Bei Vollvermietung ist davon auszugehen, dass die Einnahmen
über einen längeren Zeitraum linear steigen. Sie nehmen erst zum Ende der Nutzungsperiode auf Grund von Leerstand oder Mietminderung (z.B. durch mangelnden Ausstattungsstandard) ab. Die Dauer der Nutzungsphase – zwischen fünfzig
und achtzig Jahren – orientiert sich an der betriebsgewöhnlichen Nutzungsdauer
eines Gebäudes.211
Im vorgestellten Idealfall (vgl. Abb. 40) erfolgt der Schnittpunkt beider Kurven –
der Amortisationszeitpunkt – nach zehn (Gewerbebauten) bis maximal dreißig
Jahren (Wohnungsbau). Die Summe der Einnahmen ist am Ende der Nutzungsphase so hoch, dass trotz Ausgaben für den Abbruch des Gebäudes ein positives
Ergebnis erzielt wird.
Die gezeigte Grafik bietet eine idealisierte Übersicht über alle Einnahmen und
Ausgaben für die Planung, den Bau, den Betrieb und die Beseitigung eines Gebäudes. Mögliche Wertsteigerungen oder Förderungen auf der Einnahmenseite
und Abschreibungsverluste auf der Ausgabenseite sind auf Grund ihrer Spezifität
nicht in die Darstellung integriert.
Der Vorteil einer Analyse der Entwicklung von Einnahmen/Ausgaben liegt darin,
dass hierdurch Aussagen getroffen werden können, deren sich der Eigentümer eines Gebäudes möglicherweise nicht bewusst ist. Mit dem Wissen über die notwendigen Ausgaben und möglichen Einnahmen ist als Beispiel die Bilanz 'Jahrelang steigende Einnahmen und konstant bleibende Ausgaben' nicht unmittelbar als
Erfolg anzusehen, sondern zu hinterfragen. Diese Entwicklung kann auch bedeuten, dass die Instandhaltung vernachlässigt bzw. Modernisierungen unterlassen
wurden und demnächst mit hohen Ausgaben bzw. sinkenden Mieten oder Leerstand zu rechnen ist.
211
Vgl. EStG, idF v. 28.04.2006, § 7 (1)
Bewertung von Handlungsalternativen bei Investitionen in den Gebäudebestand
Seite 89
Für die Untersuchung der kumulierten Einnahmen/Ausgaben muss der aktuelle
Zeitpunkt t0 der Betrachtung und damit das Alter des Gebäudes in die Überlegungen einbezogen werden. Ist ein Gebäude erst seit kurzer Zeit in der Nutzungsphase, gibt es wenige Fakten über die Einnahmen/Ausgaben, es kann allgemein aber
von einer besseren baulichen Substanz ausgegangen werden. Wird das Gebäude
bereits länger genutzt, gibt es umfassende Daten, dafür sind in der Regel mehr In-
t 01
Ausgaben
Einnahmen
vestitionen zur Instandhaltung notwendig.
t 02
t 03
t Nutzungsbeginn
Abb. 41
t 04
t 0n
Zeit
Mögliche aktuelle Betrachtungszeitpunkte t0n
Prinzipiell lassen sich aus dem Verhältnis von Einnahmen zu Ausgaben zwölf
übergeordnete Konstellationen ableiten. Dabei wird von folgender Grundlage ausgegangen: Einnahmen können komplett ausfallen, sinken, gleich bleiben oder steigen. Auch Ausgaben können sinken, konstant bleiben oder steigen, aber nie ausfallen, da selbst für leer stehende Gebäude beispielsweise die Grundsteuer und
bestimmte Hausmeisterdienste anfallen.
keine
sinkend
sinkend
Einnahmen
konstant
konstant
steigend
steigend
Abb. 42
Fallkonstellation Einnahmen - Ausgaben
Ausgaben
Bewertung von Handlungsalternativen bei Investitionen in den Gebäudebestand
Seite 90
Nachfolgend werden die denkbaren Fälle beispielhaft erläutert und in ergänzenden Grafiken in abstrahierter Form Entwicklungen der Einnahmen/Ausgaben vom
Nutzungsbeginn (t Nutzungsbeginn) bis zum aktuellen Zeitpunkt (t 0) dargestellt. Dabei
beziehen sich die Begriffe wie beispielsweise 'keine Einnahmen' nicht ausschließlich auf die vollständige Zeit seit Nutzungsbeginn, sondern auch auf die aktuelle
Entwicklung, wie der nachstehende Fall zeigt.
Fall 1: Keine Einnahmen – Sinkende Ausgaben
Die Grafik zeigt ein Gebäude, dessen Ausgaben sich noch nicht amortisiert haben.
Nachdem die Einnahmen ausfallen, werden kurz darauf auch die Ausgaben niedriger. Die Spanne zwischen Einnahme und Ausgabe vergrößert sich. Dies ist zum
Beispiel der Fall, wenn ein Eigentümer dem Einnahmeverlust durch Leerstand mit
Ausgaben
Einnahmen
der Reduzierung der Bewirtschaftung des Gebäudes begegnet.
t Nutzungsbeginn
Abb. 43
t0
Zeit
Keine Einnahmen – Sinkende Ausgaben
Bewertung von Handlungsalternativen bei Investitionen in den Gebäudebestand
Seite 91
Fall 2: Keine Einnahmen – Konstante Ausgaben
Wird außerhalb des Bedarfs geplant, besteht die Gefahr, dass ein Gebäude direkt
nach Fertigstellung leer steht. Der Eigentümer wird in den ersten Monaten durch
Marketingmaßnahmen versuchen, die Flächen zu vermieten oder zu verkaufen.
Während dieser Zeit wird das Gebäude weiter bewirtschaftet. Die dafür notwendi-
Ausgaben
Einnahmen
gen Ausgaben fallen regelmäßig an.
t Nutzungsbeginn
Abb. 44
t0
Zeit
Keine Einnahmen – Konstante Ausgaben
Fall 3: Keine Einnahmen – Steigende Ausgaben
Folgende Grafik zeigt das Beispiel eines Eigentümers, der auf fehlende Einnahmen reagiert. Er investiert in überfällige Modernisierungsmaßnahmen und passt
die Grundrisse an aktuelle Bedürfnisse an. Eine Vermietung gelingt jedoch nicht,
Ausgaben
Einnahmen
da die Lage nicht gefragt ist, die Einnahmen bleiben weiterhin aus.
t Nutzungsbeginn
Abb. 45
t0
Zeit
Keine Einnahmen – Steigende Ausgaben
Bewertung von Handlungsalternativen bei Investitionen in den Gebäudebestand
Seite 92
Fall 4: Sinkende Einnahmen – Sinkende Ausgaben
Die sinkenden Ausgaben haben in nachstehender Grafik sinkende Einnahmen zur
Folge. Durch Einsparungen kann die Pflege des Hauses vernachlässigt werden,
die Mieter kündigen oder verlangen Mietminderung. Ausschlaggebend für die Verringerung der Ausgaben können auch niedrigere Einnahmen sein. Hier hat der Ei-
Ausgaben
Einnahmen
gentümer möglicherweise keine Mittel oder will nicht mehr investieren.
t Nutzungsbeginn
Abb. 46
t0
Zeit
Sinkende Einnahmen – Sinkende Ausgaben
Fall 5: Sinkende Einnahmen – Konstante Ausgaben
In dieser Grafik bleiben die Ausgaben unverändert, während die Einnahmen ab
einem gewissen Zeitpunkt sinken. Der Eigentümer reagiert nicht gezielt mit Umbauten oder Modernisierung auf die veränderten Umstände wie partiellen Leer-
Ausgaben
Einnahmen
stand oder sinkende Mieten.
t Nutzungsbeginn
Abb. 47
t0
Zeit
Sinkende Einnahmen – Konstante Ausgaben
Bewertung von Handlungsalternativen bei Investitionen in den Gebäudebestand
Seite 93
Fall 6: Sinkende Einnahmen – Steigende Ausgaben
Ähnlich wie in Fall 3 antwortet der Eigentümer auf eine ungünstige Einnahmesituation mit der Steigerung seiner Ausgaben. Die Einnahmen bleiben dessen ungeachtet auf konstant niedrigerem Niveau als zu Beginn der Nutzungsphase. Die erfolgten Maßnahmen zeigen keinen Effekt, da sie den Anforderungen der Zielgrup-
Ausgaben
Einnahmen
pe nicht gerecht werden oder der Standort nicht mehr trägt.
t Nutzungsbeginn
Abb. 48
t0
Zeit
Sinkende Einnahmen – Steigende Ausgaben
Fall 7: Konstante Einnahmen – Sinkende Ausgaben
Bei konstanter Einnahmesituation sinken die Ausgaben. Diese Konstellation kann
sowohl auf eine Vernachlässigung der Instandhaltung des Gebäudes als auch auf
Ausgaben
Einnahmen
eine Optimierung der Bewirtschaftung hindeuten.
t Nutzungsbeginn
Abb. 49
t0
Zeit
Konstante Einnahmen – Sinkende Ausgaben
Bewertung von Handlungsalternativen bei Investitionen in den Gebäudebestand
Seite 94
Fall 8: Konstante Einnahmen – Konstante Ausgaben
Dieses Beispiel entspricht den Wünschen vieler Eigentümer – nach der Amortisation bleibt die Entwicklung der Einnahmen und Ausgaben konstant auf unter-
Ausgaben
Einnahmen
schiedlichem Niveau, die Spanne (Liquidität) wächst stetig.
t Nutzungsbeginn
Abb. 50
t0
Zeit
Konstante Einnahmen – Konstante Ausgaben
Fall 9: Konstante Einnahmen – Steigende Ausgaben
Die Entwicklung der Einnahmen und Ausgaben hat in folgender Grafik nicht zu einer Amortisation geführt. Die Begründung liegt möglicherweise in einer jahrelan-
Ausgaben
Einnahmen
gen Vernachlässigung des Gebäudes, die hohe Ausgaben nach sich zieht.
t Nutzungsbeginn
Abb. 51
t0
Zeit
Konstante Einnahmen – Steigende Ausgaben
Bewertung von Handlungsalternativen bei Investitionen in den Gebäudebestand
Seite 95
Fall 10: Steigende Einnahmen – Sinkende Ausgaben
Trotz sinkender Ausgaben steigen in diesem Fall die Einnahmen. Durch eine Optimierung der Bewirtschaftungskosten, z.B. den Einsatz von Energiesparmaßnahmen, können Ausgaben des Eigentümers verringert werden und höhere Nettomie-
Ausgaben
Einnahmen
ten verlangt werden.
t Nutzungsbeginn
Abb. 52
t0
Zeit
Steigende Einnahmen – Sinkende Ausgaben
Fall 11: Steigende Einnahmen – Konstante Ausgaben
Die Steigerung der Einnahmen kann in einer verstärkten Nachfrage der Lage oder
der Wohnungen begründet sein. Möglicherweise waren die Mieten anfänglich
Ausgaben
Einnahmen
auch zu günstig und sind durch Erhöhungen angepasst worden.
t Nutzungsbeginn
Abb. 53
t0
Zeit
Steigende Einnahmen – Konstante Ausgaben
Bewertung von Handlungsalternativen bei Investitionen in den Gebäudebestand
Seite 96
Fall 12: Steigende Einnahmen – Steigende Ausgaben
Dieser Fall zeigt, dass zeitlich versetzt nach einer Erhöhung der Ausgaben die
Einnahmen steigen. Durch eine Steigerung der Ausbauqualität kann zum ersten
Mal eine vollständige Vermietung erzielt oder die bestehenden Mieten erhöht wer-
Ausgaben
Einnahmen
den.
t Nutzungsbeginn
Abb. 54
t0
Zeit
Steigende Einnahmen – Steigende Ausgaben
Im Rahmen dieser Arbeit ist weniger das Verhältnis der Einnahmen/Ausgaben in
der Vergangenheit zu betrachten, sondern vor allem die mögliche Entwicklung ab
dem aktuellen Betrachtungszeitpunkt t0. Folgende Grafik zeigt an Hand eines Beispiels, wie sich die Entwicklung der Einnahmen/Ausgaben ohne weitere Eingriffe
voraussichtlich gestalten würde (gestrichelte Linien) und wie sich diese Entwicklung durch die Realisierung einer Handlungsalternative in einem bestimmten Zeitraum t0 bis t0+x verändern könnte. Im dargestellten Fall steigen die Ausgaben
durch Baumaßnahmen, z.B. einer Modernisierung, kurzfristig stark an, die Einnahmen laufen währenddessen unverändert weiter. Nach dem Ende der Maßnahmen sinken die jährlichen Ausgaben, etwa durch niedrigere Instandhaltungskosten, die Einnahmen steigen jedoch beispielsweise durch Vollvermietung oder
höhere Mieten. Eine Investition zahlt sich in diesem Fall gegenüber der Unterlassensalternative für den Bauherrn finanziell aus.
t Nutzungsbeginn
Abb. 55
Seite 97
Ausgaben
Einnahmen
Bewertung von Handlungsalternativen bei Investitionen in den Gebäudebestand
t 0 t 0+x
t 10
Zeit
Entwicklungstendenzen
Der zu betrachtende Zeitraum ab t0 wird im Folgenden auf zehn Jahre begrenzt.
Grund hierfür ist, dass eine Prognose über die wirtschaftlichen Rahmenbedingungen für einen längeren Zeitraum zu unsicher und auch in der Praxis nicht üblich
ist.212
So zeigt die Entwicklung der Zinsen (vgl. Abb. 57 und Abb. 58), dass die Veränderungen innerhalb von zehn Jahren erheblich sein können. Es besteht zwar die
Möglichkeit, mit den langjährigen bzw. zu erwartenden Mittelwerten zu kalkulieren,
dies ist jedoch gerade im Hinblick auf mögliche Anschlussfinanzierungen risikobehaftet.
Ein weiteres Indiz, das für eine Beschränkung des Betrachtungszeitraums spricht,
ist die Entwicklungsprognose der Bevölkerung, die auf Grund der Flächennachfrage (Mietentwicklung, Leerstand, etc.) für Investitionen im Bau von enormer Bedeutung ist. Die prognostizierte Bevölkerungsentwicklung des Statistischen Bundesamtes zeigt weit auseinander liegende Szenarien. In Abb. 56 wird die Bevölkerungsentwicklung in drei Varianten angegeben, deren maximaler Unterschied bezogen auf den Zeitraum 2010 bis 2020 eine Differenz von vier Millionen Personen
aufweist.
212
Gespräch mit Herrn Gräf, alpha-Immobilien, Nürnberg am 07.01.2005
Bewertung von Handlungsalternativen bei Investitionen in den Gebäudebestand
Abb. 56
Seite 98
Entwicklung der Bevölkerungszahl in Deutschland213
Einfluss auf die wirtschaftliche Entwicklung üben auch politische Veränderungen
aus. Diese können in einem größeren Kontext stehen, wie dem Fall der Mauer
oder die Erweiterung der EU oder nur Teilbereiche betreffen, z.B. die Streichung
der Eigenheimzulage oder eine Erhöhung der Mehrwertsteuer (wie ab 2007 geplant). Märkte können sich ebenso durch unvorhersehbare Geschehen verändern.
Als Beispiel seien hier die Auswirkungen auf die Volkswirtschaften durch SARS214
(China 2003) oder den Anschlag auf das World Trade Center (USA 2001) genannt.
Im Rahmen der zehnjährigen Betrachtung sind wissenschaftlich gesicherte Daten,
die sich über einen längeren Zeitraum erstrecken – wie beispielsweise der vorhersehbare Erneuerungsbedarf bei Bauteilen (vgl. Kapitel 3.4.2.1, hier Abb. 63) – zu
integrieren.
213
214
Statistisches Bundesamt, Bevölkerung Deutschlands bis 2050 - Ergebnisse der 10. koordinierten Bevölkerungsvorausberechnung, 2003, S. 28
Severe Acute Respiratory Syndrom (Schweres akutes Atemnotsyndrom)
Bewertung von Handlungsalternativen bei Investitionen in den Gebäudebestand
Seite 99
3.4 Arten der Einnahmen/Ausgaben
Prinzipiell fallen bei der Bewirtschaftung von Gebäuden strukturell gleiche Einnahmen/Ausgaben an, die vollständig erfasst und dann regelgerecht zugeordnet
werden müssen. Gliederungen und Definitionen dazu finden sich in der DIN 18960
und in der Zweiten Berechnungsverordnung (II. BV).
Die DIN 18960 dient der Ermittlung und Gliederung von Baunutzungskosten im
Hochbau.215 Darin werden die Nutzungskosten definiert als: „Alle in baulichen Anlagen und deren Grundstücken entstehenden regelmäßig oder unregelmäßig wiederkehrenden Kosten von Beginn ihrer Nutzbarkeit bis zu ihrer Beseitigung.“ 216 Die
DIN 18960 versteht sich explizit nicht als Instrument zur Ermittlung der Wirtschaftlichkeit und nimmt aus diesem Grund drei Positionen nicht in ihre Gliederung auf:
„Die Abschreibung wurde nicht aufgenommen, da DIN 18960 kein Instrument zur
Wirtschaftlichkeitsberechung darstellt. Aus diesem Grunde sind auch Mieteinnahmen und Tilgung nicht Bestandteil dieser Norm.“
217
Da im Rahmen dieser Arbeit
die Ermittlung der Wirtschaftlichkeit Ausgangspunkt der Entscheidung für eine bestimmte Maßnahme im Bestand ist, sind die Abschreibung, die Einnahmen, aber
auch die Tilgung (vgl. Kapitel 3.4) in jedem Fall in die Untersuchung einzubeziehen. In der II. BV werden alle notwendigen Größen definiert und aufgeführt und
darüber hinaus durch eine umfangreiche Rechtssprechung und Fachliteratur entsprechend unterlegt.
215
216
217
DIN 18960, 8-1999
DIN 18960, 8-1999, S. 2
DIN 18960, 8-1999, S. 1
Bewertung von Handlungsalternativen bei Investitionen in den Gebäudebestand
Seite 100
Der eigentliche Anwendungsbereich der II. BV liegt in der Berechnung der Wirtschaftlichkeit für
•
den öffentlich geförderten Wohnraum bei Anwendung des Zweiten Wohnungsbaugesetzes oder des Wohnungsbindungsgesetzes,
•
den steuerbegünstigten oder frei finanzierten Wohnraum bei Anwendung
des Zweiten Wohnungsbaugesetzes und
•
bei Anwendung der Verordnung zur Durchführung des Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetzes.218
Diese Aufzählung erweckt den Eindruck, dass die II. BV hauptsächlich im geförderten und sozialen Wohnungsbau angewendet wird. Dies entspricht jedoch nicht
den Tatsachen. In den Mieterhöhungsvorschriften, die zum 01.09.2001 in das
BGB aufgenommen wurden, wird zur Ermittlung der Betriebskosten in § 556 'Vereinbarungen über Betriebskosten'219 explizit auf § 27 Betriebskosten, Anlage 3
Aufstellung der Betriebskosten der II. BV hingewiesen – diese wurde durch die am
01.01.2004 in Kraft getretene Betriebskostenverordnung (BetrKV)220 ersetzt – und
gilt damit ebenso für den freifinanzierten Wohnungsbau. Die Fachliteratur befürwortet die Anwendung der BetrKV auch für die Ermittlung der Betriebskosten in
der Gewerberaummiete.221 Neben den Betriebskosten werden in der II. BV in den
§§ 18 bis 31 andere laufende Aufwendungen und Erträge genannt.
Nachfolgend wird die II. BV mit ihren Erläuterungen und Definitionen als Grundlage zur Ermittlung der Einnahmen und Ausgaben einer Handlungsalternative herangezogen. Spezifische Vorgaben bezüglich des öffentlich geförderten Wohnungsbaus oder des Wohnungsbindungsgesetzes etc. werden dabei nicht berücksichtigt.
218
219
220
221
II. BV, idF v. 25.11.2003, § 1
BGB, idF v. 24.8.2002, § 556
BetrKV, idF v. 25.11.2003, ehemals Anlage 3 zu § 27 der II. BV
Vgl. Lindner-Figura, Geschäfts- und Wohnraummiete, Dauernutzungsrecht, 2004, S. 695
Bewertung von Handlungsalternativen bei Investitionen in den Gebäudebestand
Seite 101
Die laufenden Aufwendungen resultieren aus den Kapital- und den Bewirtschaftungskosten:
„Kapitalkosten sind die Kosten, die sich aus der Inanspruchnahme der im Finanzierungsplan ausgewiesenen Finanzierungsmittel ergeben, namentlich die Zinsen.
Zu den Kapitalkosten gehören die Eigenkapitalkosten und die Fremdkapitalkosten.“ 222
„Bewirtschaftungskosten sind die Kosten, die zur Bewirtschaftung des Gebäudes
oder der Wirtschaftseinheit laufend erforderlich sind. Bewirtschaftungskosten sind
im einzelnen
1. Abschreibung,
2. Verwaltungskosten,
3. Betriebskosten,
4. Instandhaltungskosten,
5. Mietausfallwagnis.“ 223
3.4.1 Kapitalkosten
Die Kapitalkosten unterscheiden sich in Eigen- und Fremdkapitalkosten. Baumaßnahmen werden üblicherweise über eine Mischung aus Eigen- und Fremdkapital
finanziert. Eine vollständige Finanzierung über Eigenkapital ist auf Grund der monetären Größenordnungen sehr selten, eine reine Finanzierung über Fremdkapital
nur bei ausgezeichneter Bonität des Kreditnehmers denkbar. In der Regel stehen
Eigenkapital und Fremdkapital in einem Verhältnis von einem Eigenkapitalanteil
von ca. 15 - 30 % zu einem Fremdkapitalansatz von dementsprechend ca. 70 85 %.224
Der Investor kann sein Eigenkapital – anstatt es in ein Bauvorhaben zu investieren
– auch anderweitig anlegen. Im Regelfall sind bei einer Geldanlage Zinserträge
(Habenzinsen) zu erwarten. Durch den Einsatz des Eigenkapitals – beispielsweise
zum Umbau eines Gebäudes – verliert der Eigentümer diesen Zinsertrag. Würde
222
223
224
II. BV, idF v. 25.11.2003, § 19
II. BV, idF v. 25.11.2003, § 24 (1)
Vgl. stellvertretend Möller, Planungs- und Bauökonomie Band 1, S. 175
Bewertung von Handlungsalternativen bei Investitionen in den Gebäudebestand
Seite 102
das investierte Eigenkapital auf der Bank angelegt, wären im Regelfall Zinsen zu
erwarten. Der Verzicht auf diese Zinsen ist als so genannte Opportunitätskosten
zu berücksichtigen. Dabei ist davon auszugehen, dass sich die Höhe der anzunehmenden Zinsen nicht an risikoreichen Anlagen wie Aktien orientiert, sondern
an sicheren Anlagen wie beispielsweise Pfandbriefen oder Bundesschatzbriefen.
In Abb. 57 werden die Entwicklung und der durchschnittliche Zinssatz von Hypothekenpfandbriefen grafisch dargestellt.
10
9
Zinsen in Prozent
8
7
Hypothekenpfandbriefe
6
5
4
Ø Habenzins 6,25%
3
2
1
Jun 04
Jun 02
Jun 00
Jun 98
Jun 96
Jun 94
Jun 92
Jun 90
Jun 88
Jun 86
Jun 84
Jun 82
0
Jahr
Abb. 57
Entwicklung der Habenzinsen von Hypothekenpfandbriefen225
Unter Fremdkapitalkosten werden die Kapitalkosten verstanden, die sich aus der
Inanspruchnahme von Fremdmitteln ergeben.226 Dies sind im Regelfall Zinsen für
Kredite. Der Sollzins für die weiteren Betrachtungen entspricht dem Durchschnitt
der Entwicklung des Effektivzinses für Hypothekarkredite227 auf Wohngrundstücke
zu Festzinsen auf zehn Jahre mit einem Prozent Tilgung.
225
226
227
http://www.bundesbank.de/statistik/statistik_zeitreihen.php, Abruf am 20.01.2005
Vgl. II. BV, idF v. 25.11.2003, § 21 (1)
Ein Hypothekarkredit ist ein gegen Bestellung von Grundpfandrechten gedeckter, normalerweise langfristiger Kredit.
Bewertung von Handlungsalternativen bei Investitionen in den Gebäudebestand
Seite 103
12
Zinsen in Prozent
10
Sollzinsen Banken/
Hypothekarkredite auf
Wohngrundstücke zu Festzinsen
auf 10 Jahre, Effektivzins,
Durchschnittssatz
8
6
Ø Sollzins 7,72%
4
2
Jun 02
Jun 00
Jun 98
Jun 96
Jun 94
Jun 92
Jun 90
Jun 88
Jun 86
Jun 84
Jun 82
0
Jahr
Abb. 58
Entwicklung der Sollzinsen für Hypothekarkredite228
Bei der Betrachtung der Kapitalkosten stellt sich die Frage nach der Berücksichtigung der Tilgung. Tilgungen sind keine Aufwendungen im Sinne der Reinvermögensminderung, sondern die Reduktion von Verbindlichkeiten durch die Rückzahlung einer aufgenommenen Geldschuld, d.h. eine Ausgabe, die einen Zuwachs an
Eigenkapital zur Folge hat. Es ist jedoch notwendig, dass die Mittel zur Tilgung
vorhanden sind, damit es nicht zu Finanzierungsengpässen kommt. Sie sind daher
– wie bereits in der aufgeführten beispielhaften VOFI-Tabelle (vgl. Abb. 30) abgebildet – bei der Aufstellung der Einnahmen/Ausgaben zu berücksichtigen.
228
http://www.bundesbank.de/statistik/statistik_zeitreihen.php, Abruf am 20.01.2005
Bewertung von Handlungsalternativen bei Investitionen in den Gebäudebestand
Seite 104
3.4.2 Bewirtschaftungskosten
Bewirtschaftungskosten sind alle Kosten, die zur Bewirtschaftung des Gebäudes
oder der Wirtschaftseinheit laufend erforderlich sind. Im Folgenden werden die
verschiedenen Bewirtschaftungskosten erläutert und die gemäß der geltenden
Rechtssprechung möglichen Umlegungen aufgezeigt.
3.4.2.1
Abschreibung
Unter Abschreibung wird der auf jedes Jahr der Nutzung fallende Anteil der
verbrauchsbedingten Wertminderung der Gebäude, Anlagen und Einrichtungen
verstanden.229 In der Regel wird hierbei von der planmäßigen Abschreibung ausgegangen. Diese entspricht einem vorhersehbaren Werteverzehr, der beispielsweise durch technischen oder natürlichen Verschleiß (= Alterung) bedingt sein
kann. Man unterscheidet die bilanzielle und die kalkulatorische Abschreibung. Für
beide Abschreibungsarten wird üblicherweise das lineare Abschreibungsverfahren
angewendet, die gleichmäßige Aufteilung des Anfangswertes (z.B. aktivierte Anschaffungskosten) auf die Jahre der Nutzungsdauer.230 Wird die Nutzungsdauer
mit fünfzig Jahren angesetzt, beträgt die jährliche Abschreibung zwei Prozent der
Erstellungskosten
Erstellungskosten.
t Nutzungsbeginn
Abb. 59
229
230
t Nutzungsende
Zeit
Lineare Abschreibung eines Bauteils
Vgl. II. BV, idF v. 25.11.2003, § 25 (1)
Vgl. Kalusche, Planen mit Baunutzungskosten, 1999, S. 346 und Möller, Planungs- und Bauökonomie Band 1, S. 159-160
Bewertung von Handlungsalternativen bei Investitionen in den Gebäudebestand
Seite 105
Die bilanzielle Abschreibung wird im externen Rechnungswesen angewendet (vgl.
Kapitel 2.2.4). Sie erfasst die Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten als Aufwand,
der verteilt auf die wirtschaftliche Nutzungsdauer des Gebäudes in der Gewinnund Verlustrechnung abgeschrieben wird.231
Angaben zum Nutzungszeitraum finden sich in den Steuergesetzen. Diese stimmen allerdings nicht zwingend mit der oben genannten wirtschaftlichen Nutzungsdauer überein. Im EStG § 7 wird die prozentuale und zeitliche Verteilung der jeweils möglichen steuerlichen Abschreibung – auch Absetzung für Abnutzung (AfA)
genannt – vorgegeben. Diese sind unabhängig von der real stattfindenden Wertminderung. Ist ein Gebäude nach den Regelungen der AfA voll abgesetzt, findet
aus steuerlicher Sicht kein weiterer Werteverzehr statt, auch wenn das Gebäude
weiter genutzt wird. Vergleicht man unterschiedliche Investitionen in den Bestand,
sind Steuervorteile durch die AfA zu berücksichtigen. Notwendige Informationen
sind in diesem Zusammenhang durch den Eigentümer von einem fachkundigen
Steuerberater einzuholen.
Die kalkulatorische Abschreibung geht nicht vom Erstellungswert eines Gebäudes
aus, sondern von den Kosten, die – nach Nutzung und Abbruch des Gebäudes –
für eine erneute Herstellung anfallen würden, also 'Wiederbeschaffungskosten'. Im
internen Rechnungswesen werden diese Abschreibungen in die Kostenrechnung
integriert. Der Eigentümer eines Gebäudes muss diese Kosten als laufende Aufwendungen zur Ermittlung der Nettomiete aufnehmen. Bei Zahlung der Miete wird
der Abschreibungsbetrag nicht als Gewinn verzeichnet, sondern für die Erstellung
eines zukünftigen Neubaus theoretisch zurückgestellt. Die kalkulatorische Abschreibung – also die Berücksichtigung des Aufwands für eine zukünftige Herstellung – ist für den umsichtigen und wirtschaftlichen Betrieb eines Gebäudes erforderlich. Wie wird jedoch der abschreibungsrelevante Nutzungszeitraum bestimmt
und wie wird die Teuerungsrate festgelegt?
231
Vgl. Pfarr, Grundlagen der Bauwirtschaft, 1984, S. 166; Möller, Planungs- und Bauökonomie
Band 1, S. 160 und Wöhe, Einführung in die Allgemeine Betriebswirtschaftslehre, 2002,
S.257-258
Kosten / Wert
Bewertung von Handlungsalternativen bei Investitionen in den Gebäudebestand
Seite 106
Teuerungsrate
Abschreibungen
Werteverzehr
t1 Nutzungsbeginn
Abb. 60
t1 Nutzungsende
t2 Nutzungsbeginn
Zeit
t2 Nutzungsende
Kalkulatorische Abschreibung
Da ein Gebäude aus Bauteilen mit unterschiedlich langer Lebensdauer besteht, ist
es nicht möglich, einen fixen Zeitraum für das gesamte Bauwerk zu bestimmen.
Es existieren jedoch zahlreiche Forschungen über die Lebensdauer der verschiedenen Bauteile. Stellvertretend sei hier die Untersuchung von Tomm232 genannt,
die unter anderem die mittlere Lebenserwartung für eine große Bandbreite der
Bauteile gegliedert nach DIN 276 aufzeigt. Mit Hilfe dieser Angaben ist es möglich,
die notwendigen Abschreibungen nach den Lebensdauern der spezifischen Bauteile eines Gebäudes zu ermitteln. Prinzipiell kann also für jedes Bauteil eine eigene Abschreibung vorgenommen werden, die je nach mittlerer Lebenserwartung
kalkuliert wird. So ist nach Tomm beispielsweise für Dacheindeckungen aus Zinkblech von einer Lebensdauer von 35 Jahren auszugehen, für Schieferplatten liegt
sie bei 70 Jahren.233 Beim Erwerb eines älteren Gebäudes sollte daher nach
Rechnungen oder zeitlichen Angaben von Baumaßnahmen, Instandhaltungen,
Modernisierungen etc. gefragt werden. Existieren keine Angaben, sind die Bauteile von einem Gutachter auf ihre Restlebensdauer zu prüfen, damit ausreichend
Rückstellungen gebildet werden können.234
232
233
234
Vgl. stellvertretend Tomm, Geplante Instandhaltung, 1995, S. 25ff
Tomm, a.a.O., S. 40
Zur Ermittlung der Restlebenserwartung vgl. Tomm, a.a.O., S. 16-17
Bewertung von Handlungsalternativen bei Investitionen in den Gebäudebestand
Seite 107
Prognosen über die Entwicklung von Kosten sind immer mit einem gewissen Unsicherheitsfaktor belegt. So stiegen beispielsweise die Baupreise nach der Ölkrise
Anfang der siebziger Jahre und nach dem Mauerfall überproportional. In folgender
Grafik sind drei verschiedene Baupreisindizes einschließlich Umsatzsteuer von
1959 bis 2004 dargestellt. Als Basisjahr für den langfristigen Vergleich dient das
Jahr 2000 = 100.235 Der Preisindex 'Neubau von Wohngebäuden' stellt eine Zusammenfassung von Ein-, Mehrfamilien- und gemischt genutzten Gebäuden dar.
Aus den Nichtwohngebäuden wurde exemplarisch die Zahlenreihe für Bürogebäude ausgewählt, da der zahlenmäßige Unterschied zwischen Bürogebäuden und
gewerblichen Betriebsgebäuden nur geringfügig ist. Der dritte Preisindex zeigt die
Entwicklung der Instandhaltungskosten von Mehrfamiliengebäuden ohne Schönheitsreparaturen.
120,0
Baupreisindizes
100,0
80,0
Neubau Wohngebäude
60,0
Neubau Bürogebäude
40,0
Instandhaltung von
Mehrfamiliengebäuden ohne
Schönheitsreparaturen
20,0
2004
2001
1998
1995
1992
1989
1986
1983
1980
1977
1974
1971
1968
1965
1962
1959
0,0
Jahreszahl
Abb. 61
235
236
Baupreisindizes236
Baupreisindizes, November 2004, Statistisches Bundesamt, Fachserie 17/ Reihe 4
Baupreisindizes, a.a.O.
Bewertung von Handlungsalternativen bei Investitionen in den Gebäudebestand
Seite 108
Während die Preisentwicklung für den Neubau von Wohn- und Nichtwohngebäuden tendenziell ähnlich verläuft, bewegen sich die Preise für Instandhaltungsmaßnahmen (ohne Schönheitsreparaturen) bis 1998 deutlich unterhalb der Preisniveaus für Wohn- und Nichtwohngebäude. Erst ab 1998 gibt es eine deutliche Annäherung, seit 2001 übersteigt der Preisanstieg der Instandhaltungskosten den
der Neubaukosten.
Um die durchschnittliche Erhöhung der Preisindizes zu ermitteln, sind die relativen
Veränderungen der Zahlen gegenüber dem entsprechenden Vorjahresergebnis in
Prozent zu analysieren. Es zeigt sich, dass die durchschnittliche prozentuale Erhöhung zum Vorjahr für Neubauten von Wohngebäuden mit 4,23 % am höchsten
liegt, gefolgt von Neubauten von Bürogebäuden mit 4,19 % und der Instandhaltung von Mehrfamiliengebäuden ohne Schönheitsreparaturen mit 4,17 %. Zusammengefasst liegt der Mittelwert für alle drei Zahlenreihen bei 4,20 %.237 Diese
durchschnittliche Preissteigerung wird im Rahmen dieser Arbeit als jährliche Teuerungsrate zu Grunde gelegt.
237
Baupreisindizes, November 2004, Statistisches Bundesamt, Fachserie 17/ Reihe 4
Bewertung von Handlungsalternativen bei Investitionen in den Gebäudebestand
Seite 109
Prozentuale Veränderung zum Vorjahr
20,0
Neubau Wohngebäude
15,0
Neubau Bürogebäude
10,0
5,0
Instandhaltung von
Mehrfamiliengebäuden ohne
Schönheitsreparaturen
0,0
Ø prozentuale Veränderung
zum Vorjahr 4,2%
2004
2001
1998
1995
1992
1989
1986
1983
1980
1977
1974
1971
1968
1965
1962
1959
-5,0
Jahr
Abb. 62
Baupreisindizes: Prozentuale Veränderung zum Vorjahr238
Bezogen auf das erwähnte Beispiel einer Dacheindeckung aus Zinkblech ist eine
Rücklage im Sinne der kalkulierten Abschreibung nach der Kapitalwertmethode
wie folgt zu errechnen: Der Barwert (K0) der Zinkeindeckung liegt zum aktuellen
Zeitpunkt (t0) bei = 50.000 €, die Anzahl der Nutzungsdauerperioden (n) ist 35 und
der durchschnittliche Kalkulationszinssatz i beträgt 4,2 % (vgl. Abb. 62).
Kn = K0 (1 + i)n → K35 = 50.000 € (1 + 0,042)35 = 211.028,04 €
Dies bedeutet bei einer linearen Abschreibung einen jährlichen Abschreibungsbetrag von 6.029,37 €, um für die Herstellung im 36. Jahr die notwendige Summe
von 211.028,04 € bereitstellen zu können.
238
Baupreisindizes, November 2004, Statistisches Bundesamt, Fachserie 17/ Reihe 4
Bewertung von Handlungsalternativen bei Investitionen in den Gebäudebestand
Seite 110
Während der Rückstellungsbildung fallen wiederum Zinsen an. Auf Grund der Unsicherheit, die in der Natur einer Prognose liegt – hier der Voraussage der Baupreisentwicklung für einen Zeitraum von 35 Jahren –, werden die Zinsen, die sich
auf den Rückstellungskonten bilden, im Rahmen dieser Arbeit als Puffer betrachtet
und nicht extra ermittelt.
Für welche Bauteile sollten nun Abschreibungskonten gebildet werden bzw. ist es
sinnvoll, einen generellen Ansatz für die kalkulatorische Abschreibung anzunehmen? Die in der Literatur üblichen Abschreibungsmodelle für die Alterswertminderung nehmen in der Regel eine Gesamtnutzungsdauer zwischen achtzig und hundert Jahren an.239 Die Realität zeigt allerdings die Schwächen dieses Modells. Gebäude werden in Teilen wesentlich länger als hundert Jahre genutzt (z.B. Gründerzeitbauten) oder auf Grund fehlender Nachfrage, Leerstand, baulicher Mängel
etc. weit vor dem Ende ihrer eigentlich möglichen Gesamtnutzungsdauer komplett
umgebaut oder sogar abgerissen (z.B. Verwaltungsgebäude aus den siebziger
Jahren, Plattenbauten).
Sinnvoller als ein genereller Ansatz der kalkulatorischen Abschreibung ist zum
einen die gesonderte Betrachtung der kostenintensiven Bauteile, zum anderen die
Überlegung, welcher Betrachtungszeitraum im Voraus zweckmäßig ist. Nachdem
– wie bereits ausgeführt – die Gesamtnutzungsdauer eines Gebäudes gewöhnlich
unbekannt ist, wird kaum ein Eigentümer Rückstellungen für eventuell notwendige
Rohbauarbeiten in hundert Jahren bilden (vgl. Abb. 63).
Folgende Grafik zeigt, in welchen zeitlichen Abständen gewöhnlich mit 'Erneuerungsmaßnahmen' gerechnet werden muss.240 Der Eigentümer eines 25 Jahre alten Gebäudes kann also davon ausgehen, dass innerhalb der nächsten Jahre
Ausgaben für neue Wasser-, Heizungs- und Elektroinstallationen etc. zu erwarten
sind.
239
240
Vgl. Kleiber/Simon/Weyers, Verkehrswertermittlung von Grundstücken, 2002, S. 1859 ff
Vgl. Steiger, Recycling – ein falscher Trost, 1989, S. 160
Bewertung von Handlungsalternativen bei Investitionen in den Gebäudebestand
Abb. 63
Seite 111
Werterhaltung durch 'Erneuerungsarbeiten'241
Im Sinne der dargestellten prozentualen Zuordnung der Herstellungskosten zur
Zeit ist es zweckmäßig, einen Betrachtungszeitraum von ca. dreißig Jahren kalkulatorisch zu berücksichtigen und die Ausgaben hierfür anteilsmäßig in den zehnjährigen Betrachtungszeitraum zu integrieren. Dies bedeutet nach der Neuanschaffung einer Heizanlage für 18.000,- €, einer angenommenen Lebensdauer
von 30 Jahren und einem Kalkulationszinssatz von 4,2 %, eine jährliche Rücklage
von 2.061,50 € zu erbringen.
K30 = 18.000 € (1 + 0,042)30 = 61.844,93 € / 30 = 2.061,50 €
241
Richter, Die Nutzungskosten des Gebäudebestands, 1999, S. 106
Bewertung von Handlungsalternativen bei Investitionen in den Gebäudebestand
3.4.2.2
Seite 112
Verwaltungskosten
Die Verwaltungskosten umfassen die Kosten „ (…) der zur Verwaltung des Gebäudes oder der Wirtschaftseinheit erforderlichen Arbeitskräfte und Einrichtungen,
die Kosten der Aufsicht sowie der Wert der vom Vermieter persönlich geleisteten
Verwaltungsarbeit. Zu den Verwaltungskosten gehören auch die Kosten für die
gesetzlichen und freiwilligen Prüfungen des Jahresabschlusses und der Geschäftsführung.“
242
Die Aufgaben und Befugnisse des Verwalters sind im § 27 des
Wohnungseigentumsgesetzes (WEG) festgelegt. Verwaltungskosten können im
freifinanzierten Wohnungsbau nicht auf die Mieter umgelegt werden. Diese Kosten
sind in die Nettomiete einzukalkulieren. In der Regel liegen die monatlichen Verwaltungskosten für den WEG- Eigentümer für eine Mietwohnung derzeit zwischen
zwölf bis dreißig Euro im Monat je Wohneinheit.243 Zusätzlich können besondere
Verwalterleistungen vereinbart werden, wie beispielsweise die Betreuung und Überwachung von baulichen Veränderungen oder Modernisierungen. Bei Gewerbemietern ist eine Umlegung der Verwaltungskosten – je nach Vertragsvereinbarung – prinzipiell möglich. Ihre Höhe beträgt circa drei bis sechs Prozent der Nettomiete.244
3.4.2.3
Betriebskosten
Betriebskosten sind „ (…) die Kosten, die dem Eigentümer (…) durch das Eigentum am Grundstück (…) oder durch den bestimmungsmäßigen Gebrauch des Gebäudes oder der Wirtschaftseinheit, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen
und des Grundstücks laufend entstehen.“
(BetrKV) werden diese Kosten erläutert.
246
245
In der Betriebskostenverordnung
Von besonderem Interesse ist dabei die
Einteilung der entstehenden Kosten in umlegbare Kosten, die der Mieter trägt, und
in nicht umlegbare Kosten, die der Vermieter übernimmt.
242
243
244
245
246
II. BV, idF v. 25.11.2003, § 26 (1)
Nach der II. BV dürfen für die Verwaltung pro Mietwohnung maximal zweihundertdreißig Euro,
für Garagen- oder Einstellplätze höchstens dreißig Euro pro Jahr angesetzt werden.
Gespräch mit Herrn Gräf, alpha-Immobilien, Nürnberg am 07.01.2005
II. BV, idF v. 25.11.2003, § 27 (1)
BetrKV, idF v. 25.11.2003
Bewertung von Handlungsalternativen bei Investitionen in den Gebäudebestand
Seite 113
Der Mieter muss Betriebskosten nur übernehmen, wenn diese ausdrücklich im
Vertrag vereinbart sind. Die Zahlungen erfolgen entweder als Pauschale oder als
Voraus- oder Abschlagszahlung.
Welche der unterschiedlichen Betriebskosten auf den Mieter umgelegt werden
können und welche nicht, ist Thema einer Flut von Rechtssprechungen – die sich
in Teilen auch widersprechen – wie folgendes Beispiel 'Umlegung der Kosten für
die Reinigung von Öltanks' zeigt:
•
Nach Ansicht des AG Regensburg gehört die Reinigung des Öltanks zu den
Betriebskosten – auch wenn sie in aperiodischen Abständen erfolgt – wenn
es sich um eine bloße Wartung des Öltanks, z.B. durch Entfernung von Ölschlammrückständen geht (AG Regensburg v. 11.08.1993, 9 C 2418/93,
WuM 1995, 319).
•
Die Kosten der Tankreinigung können umgelegt werden, wenn dies mietvertraglich vereinbart wurde (AG Friedberg v. 10.10.1984, C 1510/83, WuM
1985, 370).
•
Bei Tankreinigungskosten handelt es sich um nicht umlagefähige Instandhaltungskosten (AG Rendsburg v. 22.10.2001, 11 C 117/01, WuM 2002,
232).247
Im Rahmen dieser Arbeit wird sich bei der Zuordnung der Kosten auf die in der
Fachliteratur entsprechend der herrschenden Rechtspraxis üblichen Vorgehensweise bezogen.248 Nachfolgend werden die siebzehn verschiedenen Betriebskosten entsprechend der Vorgaben der BetrKV249 aufgeführt, die – falls vertraglich vereinbart – auf den Mieter umgelegt werden können. Die Vorgaben werden durch
Regelbeispiele ergänzt:
247
248
249
Vgl. Noak/Westner, Betriebskosten in der Praxis, 2003, S. 175
Vgl. Noak/Westner, a.a.O.; Rips, Das Mieterlexikon Ausgabe 2005, 2004
Vgl. BetrKV, idF v. 25.11.2003
Bewertung von Handlungsalternativen bei Investitionen in den Gebäudebestand
Seite 114
1. Laufende öffentliche Lasten des Grundstücks: Grundsteuer, Deichabgabe
2. Wasserversorgung: Wasserverbrauch, Grundgebühren, Gebrauch von
Wasserzählern, Eichkosten, Kosten für die Berechnung und Aufteilung,
Wartungskosten von Wassermengenreglern, Kosten des Betriebs einer
eigenen Wasserversorgungsanlage und einer Wasseraufbereitungsanlage
3. Entwässerung: Gebühren für die Haus- und Grundstücksentwässerung
einer öffentlichen oder privaten Anlage, Kosten des Betriebs einer Entwässerungspumpe
4. Heizung: Kosten für den Betrieb einer zentralen Heizungsanlage einschließlich der Abgasanlage oder des Betriebs der zentralen Brennstoffversorgungsanlage oder der eigenständig gewerblichen Lieferung von
Wärme oder der Reinigung und Wartung von Etagenheizungen und Gaseinzelfeuerstätten250
5. Zentrale Warmwasserbereitung: Betrieb der zentralen Warmwasserversorgungsanlage oder der eigenständig gewerblichen Lieferung von
Warmwasser oder der Reinigung und Wartung von Warmwassergeräten
6. Verbundene Heizungs- und Warmwasserversorgungsanlagen: siehe
Punkt 4 und 5
7. Betrieb des Personen- oder Lastenaufzugs: Kosten des Betriebsstroms,
der Beaufsichtigung, Bedienung, Überwachung und Pflege der Anlage,
regelmäßige Prüfung der Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit einschließlich der Einstellung durch eine Fachkraft sowie die Kosten der
Reinigung der Anlage
8. Straßenreinigung und Müllbeseitigung: Gebühren für die öffentliche Straßenreinigung oder die Kosten einer entsprechenden nicht öffentlichen
Maßnahme, Gebühren für die Müllabfuhr oder die Kosten entsprechender
nicht öffentlicher Maßnahmen, Kosten für den Betrieb von Müllkompressoren, Müllschluckern, Müllabsauganlagen, Müllmengenerfassungsanlagen einschließlich der Kosten der Berechnung und Aufteilung
250
Die überwiegende Zahl von Häusern wird über zentrale Heizungsanlagen versorgt. Um hier
die Kostenanteile je Mieter zu berechnen, sind die Vorgaben der Heizkostenverordnung (HeizkostenV), idF v. 20.01.1989, zwingend anzuwenden.
Bewertung von Handlungsalternativen bei Investitionen in den Gebäudebestand
Seite 115
9. Gebäudereinigung und Ungezieferbekämpfung: Kosten für die Säuberung
der von den Bewohnern gemeinsam genutzten Gebäudeteile
10. Gartenpflege: Kosten für die Pflege der gärtnerisch angelegten Flächen,
Erneuerung von Pflanzen und Gehölzen, Pflege von Spielplätzen, Plätzen, Zugängen und Zufahrten, die dem nichtöffentlichen Verkehr dienen
11. Beleuchtung: Stromkosten für die Außenbeleuchtung und die Beleuchtung der von den Bewohnern gemeinsam genutzten Gebäudeteile
12. Schornsteinreinigung: Kehrgebühren, soweit nicht bereits in Nummer 4
berücksichtigt
13. Sach- und Haftpflichtversicherung: Kosten für die Versicherung des Gebäudes gegen Feuer-, Sturm-, Wasser- sowie sonstige Elementarschäden, Glasversicherung, Haftpflichtversicherung für das Gebäude, den Öltank und den Aufzug
14. Hauswart: Kosten der Vergütung, Sozialbeiträge und aller geldwerten
Leistungen, die der Eigentümer dem Hauswart für seine Arbeit zahlt, soweit diese nicht die Instandhaltung, Instandsetzung, Erneuerung, Schönheitsreparaturen oder die Hausverwaltung betreffen
15. Betrieb der Gemeinschafts-Antennenanlage oder der mit einem Breitbandkabelnetz verbundenen privaten Verteilanlage: Kosten des Betriebsstroms, der regelmäßigen Prüfung der Betriebsbereitschaft, der Einstellung durch eine Fachkraft, das Nutzungsentgelt für eine nicht zu dem Gebäude gehörenden Antennenanlagen sowie die Gebühren für Kabelweitersendungen oder Breitbandkabelanschlüsse
16. Betrieb der Einrichtungen für die Wäschepflege: Kosten des Betriebsstroms, der Überwachung, Pflege und Reinigung der Einrichtungen, der
regelmäßigen Prüfung der Betriebsbereitschaft und -sicherheit, sowie die
Kosten der Wasserversorgung entsprechend Nummer 2, soweit diese
nicht bereits dort berücksichtigt sind
17. Sonstiges: Kosten für Gemeinschaftseinrichtungen (Sauna, Schwimmbad), Prüfgebühren für Feuerlöscher251
251
Vgl. BetrKV, idF v. 25.11.2003
Bewertung von Handlungsalternativen bei Investitionen in den Gebäudebestand
Seite 116
Die Zuordnung der Betriebskosten ist bei der Ermittlung der Vorteilhaftigkeit einer
Investition in jedem Fall zu prüfen, unabhängig davon, ob der Eigentümer das Gebäude selbst verwaltet oder eine Hausverwaltung engagiert hat. So kann auf eine
falsche oder fehlende Zuordnung künftig mit überarbeiteten Mietverträgen reagiert
und unnötige Ausgaben vermieden werden.
3.4.2.4
Instandhaltungskosten
Instandhaltungskosten werden in der II. BV als Kosten definiert, „ (…) die während
der Nutzungsdauer zur Erhaltung des bestimmungsmäßigen Gebrauchs aufgewendet werden müssen, um die durch Abnutzung, Alterung und Witterungseinwirkung entstehenden baulichen oder sonstigen Mängel ordnungsgemäß zu beseitigen.“
252
Die inhaltliche Bestimmung der 'Instandhaltung' als eines baulichen
Begriffs wird in Kapitel 4.3 detailliert ausgeführt. Instandhaltung steht in diesem
Kontext für die Erhaltung des funktionsfähigen Soll-Zustandes des Bauwerks und
beinhaltet die Maßnahmen Instandsetzung, Reparatur, Schönheitsreparatur, Verbesserung und Wartung. Es ist zu beachten, dass im Rahmen der II. BV und der
BetrKV Kosten für die Wartung (Inspektionen werden unter dem Oberbegriff der
Wartung berücksichtigt. Vgl. Kapitel 4.3) in der Regel auf den Mieter umgelegt
werden, während Instandsetzungen (auch Reparatur und Verbesserungen) der
Eigentümer übernehmen muss.253
Um die gesamten Instandhaltungskosten abschätzen zu können, sollte der Eigentümer entsprechend dem Verfahren der kalkulatorischen Abschreibung Rückstellungen bilden. Ohne eine konsequente bauliche Instandhaltung ist die mittlere Lebenserwartung eines Bauteils gewöhnlich nicht zu erreichen.
252
253
II. BV, idF v. 25.11.2003, § 28 (1)
BetrKV, idF v. 25.11.2003, § 1 (2)
Kosten / Wert
Bewertung von Handlungsalternativen bei Investitionen in den Gebäudebestand
Lebensdauer ohne
Instandhaltung
Seite 117
Lebensdauer mit
Instandhaltung
Verlust
Zeit
Mittlere Lebensdauer des Bauteils
Abb. 64
Lebensdauer mit / ohne bauliche Instandhaltung254
Die Auswirkungen fehlender baulicher Instandhaltung unterscheiden sich je nach
Bauteil. Die Untersuchungen von Christen/Meyer-Meierling zeigen beispielsweise,
dass ein Verzicht auf jegliche Instandhaltung (vorschriftsmäßige Tätigkeiten wie
z.B. Kaminreinigung ausgenommen) die Lebensdauer von Flachdächern um achtzig Prozent, bei Steildächern um siebzig Prozent verringern kann. Andere Bauteile
wie z.B. eine konventionelle Putzfassade sind weniger anfällig, hier reduziert sich
die Lebensdauer bei fehlender Instandhaltung nur um zehn Prozent 255
Trotz des unbestrittenen Nutzens der baulichen Instandhaltung muss darauf hingewiesen werden, dass die Lebensdauer eines Bauelements auch von anderen
Einflussfaktoren bestimmt wird, auf die der Eigentümer während der Nutzungsphase kaum mehr bzw. gar nicht einwirken kann. Diese sind neben der Instandhaltungsintensität auch die Bauteilqualität (Materialqualität, Ausführung), die Nutzung (Beanspruchung des Gebäudes) und die Umwelteinflüsse (Luftverschmutzung, Klima).256
254
255
256
Vgl. Christen/Meyer-Meierling, Optimierung von Instandsetzungszyklen und deren Finanzierung bei Wohnbauten, 1999, S. 31
Vgl. Christen/Meyer-Meierling, a.a.O., S. 32
Vgl. Tomm (Projektl.), Geplante Instandhaltung, 1995, S.13-15
Bewertung von Handlungsalternativen bei Investitionen in den Gebäudebestand
Seite 118
Zum Thema der baulichen Instandhaltungszyklen gibt es eine Vielzahl von Untersuchungen.257 Folgende Tabelle zeigt einen Auszug aus dem von Tomm erstellten
Bauelementkatalog des Pilotprojekts Geologisches Landesamt Krefeld. Zur Erstellung dieses Katalogs für eine geplante Instandhaltung wurden die Bauteile des
Gebäudes aus den sechziger Jahren erfasst, untersucht, bewertet und die Intervalle der zukünftigen Maßnahmen festgelegt.
Abb. 65
257
258
Bauelementkatalog für die geplante Instandhaltung258
Vgl. stellvertretend: Naber, Planung unter Berücksichtigung der Baunutzungskosten als Aufgabe des Architekten im Feld des Facility Management, 2002; Christen/Meyer-Meierling, Optimierung von Instandsetzungszyklen und deren Finanzierung bei Wohnbauten, 1999 und
Tomm (Projektl.), Geplante Instandhaltung, 1995
Auszug aus Tomm, a.a.O., S.72
Bewertung von Handlungsalternativen bei Investitionen in den Gebäudebestand
Seite 119
Grundsätzlich ist der Werteverzehr eines Gebäudes, das vermietet wird, über
Rückstellungen für die Abschreibung und die Instandsetzung aufzufangen. Folgende Abbildung stellt dies am Beispiel eines Bauteils dar, das regelmäßig instand
gesetzt wird und spätestens nach vierzig Jahren ersetzt werden muss. Die Abschreibung wird aus den Erstellungs- und den Abbruchkosten sowie der Teuerungsrate ermittelt. Nach zwanzig Jahren ist eine Instandsetzung des Bauteils
notwendig. Mögliche Schwachstellenbeseitigungen in Form von Verbesserungen
sind in den Rückstellungen für die Instandsetzung integriert. Eine Instandsetzung
im vierzigsten Jahr ist nicht mehr erforderlich, da das Bauteil komplett ausge-
Wert
tauscht wird.
Σ Rückstellungen
Instandsetzung
Σ Kontenstand
Teuerungsrate
+ Abbruch
Erstellungskosten
Abschreibung
Abschreibung
Instandsetzung
Erstellungskosten
Lebensdauer mit
Instandhaltung
10
20
30
40
Mittlere Lebensdauer des Bauteils
Abb. 66
Summe der Rückstellungen
Zeit
Σ Rückstellungen
Bewertung von Handlungsalternativen bei Investitionen in den Gebäudebestand
3.4.2.5
Seite 120
Mietausfallwagnis
Mietausfallwagnis ist das „ (…) Wagnis einer Ertragsminderung, die durch uneinbringliche Rückstände von Mieten, Pachten, Vergütungen und Zuschlägen oder
durch Leerstehen von Raum, der zur Vermietung bestimmt ist, entsteht. Es umfaßt
auch die uneinbringlichen Kosten einer Rechtsverfolgung auf Zahlung oder Räumung.“
259
Diese Kostenposition ist – begründet durch wachsende Leerstände, sin-
kende Zahlungsmoral etc. – in die Kalkulation der Miete einzubeziehen. Folgende
Zahlen zeigen die Brisanz dieses Themas: „Das Volumen an Wohnmietforderungen in Deutschland ist mit jährlich 200 Milliarden Euro zu veranschlagen. Der Anteil von Forderungen, die älter als drei Monate sind, wird auf 14 Milliarden Euro taxiert.“ 260
In der II. BV wird eine Zurückstellung für das Mietausfallwagnis von zwei Prozent
der Jahresnettomiete angesetzt. An dieser Stelle ist zu prüfen, wie viel Verlust in
den letzten Jahren durch Leerstand, unterbliebene Mietzahlungen und Rechtsverfolgung beim Betrieb des untersuchten Gebäudes tatsächlich angefallen ist.
Darüber hinaus ist zu berücksichtigen, dass säumige Mieter bei ihrem Auszug die
Wohnungen nicht in einem vertragsgerechten Zustand hinterlassen. Die Kaution
deckt in einem solchen Fall die Kosten zur Behebung der Schäden nicht immer.
Die Kosten, die für notwendige Schönheitsreparaturen oder Instandsetzungen anfallen, sind ebenfalls unter der Position Mietausfallwagnis einzuordnen.
3.4.2.6
Einmalige Ausgaben
Neben den in der II. BV aufgeführten Aufwendungen gibt es noch Ausgaben, die
über die laufende Bewirtschaftung des Gebäudes hinausgehen. Diese einmaligen
Aufwendungen sind Ausgaben für Modernisierungen oder bauliche Veränderungen (vgl. Kapitel 4.2 und 4.4). Bauliche Veränderungen sind Maßnahmen, die das
Gebäude in seiner Struktur verändern. Modernisierungen steigern den Gebrauchswert eines Gebäudes, während Instandhaltungen zur Erhaltung des funktionsfähi259
260
II. BV, idF v. 25.11.2003, § 29 (1)
Haus & Grund Deutschland, Immer mehr Vermieter geraten durch säumige Mieter in Bedrängnis, 14.08.2002, http://www.haus-und-grund.net, Abruf am 27.01.2005
Bewertung von Handlungsalternativen bei Investitionen in den Gebäudebestand
Seite 121
gen Soll-Zustandes dienen. Die exakte Unterscheidung dieser Begriffe ist aus folgenden Gründen notwendig: Bauliche Veränderungen und Instandhaltungen können in der Regel nicht auf den Mieter umgelegt werden. Nach einer Modernisierung kann jedoch gemäß § 559 BGB261 die jährliche Miete um elf Prozent der für
die Wohnung aufgewendeten Kosten erhöht werden. Wird jedoch eine Modernisierung anstatt einer Instandsetzung vorgenommen, können für eine Mieterhöhung
nur die Kosten der Modernisierung abzüglich der Instandsetzungskosten angesetzt werden. Wenn beispielsweise der Eigentümer fünf energiesparende Isolierglasfenster (zu je 300,- €) neu einbauen lässt, anstatt bei den bestehenden Fenstern aus den sechziger Jahren die Beschläge reparieren zu lassen (zu je 85,- €),
muss er die Reparaturkosten von den Modernisierungskosten abziehen. Die tatsächlichen Modernisierungskosten kann er mit einer monatlichen Mieterhöhung
von 9,85 € auf den Mieter umlegen.
1.500,- €
-
425,- €
1.075,- €
x 11 %
118,25 €
/
= 1.075,00 €
=
118,25 €
12 Monate =
9,85 €
Zu welchem Prozentsatz sind für bauliche Veränderungen und Modernisierungen
Rückstellungen einzuplanen? In der Regel fällt die Modernisierung eines Bauteils
mit einer größeren Instandhaltungsmaßnahme oder einem ohnehin notwendig
gewordenen Austausch zusammen. Dies bedeutet, dass bereits Rückstellungen
für die Abschreibung oder die Instandsetzung vorhanden sind bzw. sein sollten.
Beim Austausch eines Bauteils, dessen technische Lebensdauer abgelaufen ist,
wird das neue Bauteil dem aktuellen Stand der Technik entsprechen. Beispielsweise baut man Fenster mit besseren Wärmeschutzeigenschaften oder einen effizienteren Heizungsbrenner ein. Da Teile der Modernisierungskosten auch auf die
Mieter umgelegt werden können, sind für Modernisierungsmaßnahmen keine Extrarückstellungen zu bilden.
261
BGB, idF v. 24.8.2002, § 559 (1)
Bewertung von Handlungsalternativen bei Investitionen in den Gebäudebestand
Seite 122
Bauliche Veränderungen sind üblicherweise nicht kalkulierbar. (Eine bereits beim
Neubau eines Gebäudes geplante spätere bauliche Veränderung – meist eine Erweiterung – stellt die Ausnahme dar.) Die Notwendigkeit, ein Gebäude baulich zu
verändern, ist vorwiegend auf die gesellschaftliche Entwicklung zurückzuführen.
Wohnungen aus der Gründerzeit werden heute auf Grund ihrer großen Zimmer
und damit verbundenen Multifunktionalität geschätzt, während die Grundrisse der
Nachkriegszeit eher als beengend empfunden werden. Die erst in den letzten Jahren aufgetretene Problematik des Teilabbruchs von Gebäuden hängt mit Wanderungsbewegungen auf Grund der Arbeitsmarktsituation, als auch mit der demografischen Entwicklung vor Ort zusammen. Der Ausbau eines Dachgeschosses ist
abhängig von der Entwicklung des Standortes, den aktuellen Förderungen und
den rechtlichen Grundlagen.
Darüber hinaus muss das Gebäude durch seine Konstruktion (z.B. Statik) und seine Konzeption (z.B. Gebäudetiefe) die Voraussetzungen für einen gewünschten
Umbau, Aufbau etc. bieten.
Da bauliche Veränderungen aus gesellschaftlichen und konstruktiv/konzeptionellen Gründen kaum prognostiziert werden können, sind keine Rückstellungen
zu bilden. Ihre Finanzierung läuft in der Regel wie ein Neubau über einen größeren Fremdkapitalanteil.
Bewertung von Handlungsalternativen bei Investitionen in den Gebäudebestand
Seite 123
3.4.3 Einnahmen
Die Einnahmen sind gemäß II. BV wie folgt bestimmt: „Erträge sind die Einnahmen
aus Miet- und Pachtverträgen, sowie Vergütungen, die bei ordnungsgemäßer Bewirtschaftung des Gebäudes oder der Wirtschaftseinheit nachhaltig erzielt werden
können. Umlagen und Zuschläge, die zulässigerweise neben der Einzelmiete erhoben werden, bleiben als Ertrag unberücksichtigt.“
262
Sonstige Einnahmen in
Form von Förderungen werden – wie bereits in Kapitel 1.2 festgelegt – auf Grund
ihrer individuellen Ausrichtung in dieser Arbeit nicht untersucht.
Die Einnahmen errechnen sich durch Multiplikation der Summe der vermieteten
Fläche mit dem Mietpreis pro Quadratmeter vermieteter Fläche. Zur Definition,
Beschreibung und Art der Erfassung der Flächen gibt es spezifische Regelwerke,
die entweder gesetzlich vorgeschrieben sind – bei Anwendung des Wohnungsraumförderungsgesetzes ist dies die Wohnflächenverordnung (WoFlV)263 – oder
vertraglich vereinbart werden können; hier die MF-G264 bei Gewerbebauten, die
WoFlV bei frei finanzierten Wohnungen oder übergreifend die DIN 277.265
In nachstehender Abbildung werden der Aufbau und die Zusammensetzung der
Bruttowarmmiete als Übersicht dargestellt und im Anschluss erläutert. Die Miete,
die der Mieter letztendlich zahlt, ist weit mehr als die Nettomiete. Auf die Nettomiete, die aus dem Rohertrag und der 'notwendigen' Miete besteht, werden die vertraglich vereinbarten Betriebskosten – ohne Heizkosten für Heizung und Warmwasser – aufgeschlagen. Dies ist die so genannte Bruttokaltmiete. Werden abschließend noch die Kosten für Heizung und Warmwasser addiert, erhält man die
Bruttowarmmiete.
262
263
264
265
II. BV, idF v. 25.11.2003, § 31 (1)
Wohnflächenverordnung (WoFlV), idF v. 25.11.2003, § 1 (1)
Richtlinie zur Berechnung der Mietfläche für gewerblichen Raum (MF-G), Wiesbaden, idF v.
01.11.2004
DIN 277, Grundflächen und Rauminhalte von Bauwerken im Hochbau, 2/2005
Bewertung von Handlungsalternativen bei Investitionen in den Gebäudebestand
Seite 124
Bruttowarmmiete
minus
umlagefähig
Heizkosten
ist gleich
Bruttokaltmiete
minus
umlagefähig
Betriebskosten
gemäß BetrKV, idF. v.25.11.2003
ist gleich
Nettomiete
minus
nicht umlagefähig
'notwendige' Miete
Eigen- und Fremdkapitalkosten, Tilgung,
kalkulatorische Abschreibung, Instandsetzung,
Mietausfallwagnis, Verwaltungskosten, sonstiges
ist gleich
Rohertrag
Abb. 67
Zusammensetzung der Bruttowarmmiete
Als Basis der so genannten Nettomiete dienen zum einen die Gewinnvorstellungen des Eigentümers und zum anderen die durch den wirtschaftlichen Gebäudebetrieb entstehenden, nicht umlegbaren Ausgaben zzgl. der Tilgung. Die Einbeziehung der Tilgung in die Kalkulation ist erforderlich, da der Eigentümer die Mittel
zur Tilgung des Fremdkapitals aufbringen muss und diese in der Regel aus den
Mieterträgen abgedeckt werden sollen. Der gewünschte Rohertrag zuzüglich der
'notwendigen' Miete ergibt die Nettomiete.
Die Nettomiete ist Ansatzpunkt zum Mietvergleich. Für den Wohnungsbau gilt als
Grundlage die ortsübliche Vergleichsmiete, die nach dem üblichen Mietpreis der
letzten vier Jahre für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage des Raumes gebildet wird.266
266
Vgl. BGB, idF v. 24.8.2002, § 558 (2)
Bewertung von Handlungsalternativen bei Investitionen in den Gebäudebestand
Seite 125
Dabei versteht man unter
•
Art: die Struktur des Hauses oder der Wohnung (Bestandsbau, Neubau,
Ein-, Zwei- oder Mehrfamilienhaus)
•
Größe: die Haus- oder Wohnungsgröße in m² (in der Regel sind kleine
Wohnungen pro m² teurer als große Wohnungen)
•
Ausstattung: alles, was von Vermieterseite zur Verfügung gestellt wird, ohne vom Mieter dafür eine gesonderte Vergütung zu bekommen (Heizung,
Bad, Wandschränke, Bodenbeläge, aber auch räumliche Ausstattungsmerkmale wie Keller)
•
Beschaffenheit: die Bauweise, der Zuschnitt und der bauliche und energetische Zustand und
•
Lage: die Verhältnisse im Wohngebiet, wie z.B. Lärmbeeinträchtigung.
Die ortsübliche Vergleichsmiete ist gewöhnlich den so genannten Mietspiegeln zu
entnehmen, die inzwischen in den meisten Städten und Gemeinden zur Verfügung
stehen. Diese Mietspiegel werden von der Gemeinde oder von Interessenvertretern der Vermieter und der Mieter gemeinsam erstellt bzw. anerkannt. Das BGB
unterscheidet zwischen dem einfachen und dem qualifizierten Mietspiegel, deren
spezifische Anforderungen in folgender Abbildung dargestellt werden:
Einfacher Mietspiegel
Qualifizierter Mietspiegel
• BGB, § 558c
• von der Gemeinde oder von Interessenvertretern der Vermieter und
der Mieter gemeinsam erstellt oder
anerkannt
• soll im Abstand von 2 Jahren der
Marktentwicklung angepasst werden
• BGB, § 558d
• nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt
• von der Gemeinde oder von Interessenvertretern der Vermieter und
der Mieter gemeinsam erstellt oder
anerkannt
• ist im Abstand von 2 Jahren der
Marktentwicklung anzupassen
• nach 4 Jahren neu zu erstellen
Abb. 68
Einfacher und qualifizierter Mietspiegel
Bewertung von Handlungsalternativen bei Investitionen in den Gebäudebestand
Seite 126
Für Gewerbemieter gelten die Mieterschutzvorschriften des Wohnraummietrechts
nicht, die Miete kann weitestgehend frei vereinbart werden. Angelehnt an die Mietspiegel für Wohnraum existieren aber – gerade für größere Städte wie Frankfurt,
München, Berlin – Untersuchungen zu Mietpreisen in Verbindung mit Qualitätsmerkmalen des Gebäudes, des Standorts und der Infrastruktur, an denen sich der
Mieter orientieren kann.267
267
Vgl. stellvertretend Kempers’s City News 1/2004, Düsseldorf und Müller International Immobilien Facility Management GmbH, Key-Report Office 2004, 2004
Bewertung von Handlungsalternativen bei Investitionen in den Gebäudebestand
Seite 127
3.5 'Lebenszykluskosten' und 'Life-Cycle-Costs'
Als Ergänzung zur Betrachtung der Einnahmen und Ausgaben während der wirtschaftlichen Lebensdauer eines Gebäudes folgt eine Untersuchung der so genannten 'Lebenszykluskosten' oder 'Life-Cycle-Costs'.268 In der Fachliteratur und
Fachpresse finden sich über das Verhältnis der Planungs- und Baukosten zu den
Nutzungs- und Abrisskosten eines Gebäudes die unterschiedlichsten Aussagen.
Die Firma Sireo, Real Estate Asset Management, zeigt in ihrem Annual Report
2002 zur Verdeutlichung von Optimierungspotentialen in der Immobilienbewirtschaftung eine Grafik (vgl. Abb. 69) zu 'Lebenszykluskosten am Beispiel eines Bürogebäudes'.269 Leider fehlt die Angabe der Nutzungsdauer des Gebäudes. Dadurch ist die Aussage der Grafik nur bedingt brauchbar. Darüber hinaus gibt es
keinen Hinweis, ob in den Herstellungskosten/Investitionskosten auch die Planungskosten enthalten sind und ob die Bewirtschaftungskosten im Sinne der II. BV
§ 24 zu verstehen sind oder die Kosten für Modernisierungen oder bauliche Veränderungen beinhalten.
Abb. 69
268
269
270
'Lebenszykluskosten am Beispiel eines Bürogebäudes' nach
SIREO270
Zur Kritik des Begriffes 'Lebenszyklus' vgl. Kapitel 3.1
Sireo, Annual Report 2002, S. 31
Vgl. Sireo, a.a.O., S. 31
Bewertung von Handlungsalternativen bei Investitionen in den Gebäudebestand
Seite 128
Kriegesmann kritisiert in seinem Beitrag über 'Lifecycle-Management', dass bei
der Planung von Gebäuden „ (…) die Aufgaben und Folgekosten in der Nutzung
und Bewirtschaftung (…) “
271
oft unberücksichtigt bleiben. „Bei einer Gebäudenut-
zungsdauer von 40 bis 60 Jahren machen die Investitionskosten nur zwischen 25
und 10 % der Lebensdauerbetriebskosten aus. (...) Nach sechs bis acht Jahren
sind in der Regel ebenso hohe Kosten für den Unterhalt einer Immobilie angefallen wie für deren Erstellung nötig waren.“
272
In seiner Grafik 'Gebäudelebenszyk-
luskosten' (vgl. Abb. 70) beschränkt sich Kriegesmann auf einen Zeitraum von
sieben Jahren, ordnet diese Angabe jedoch keinem bestimmten Gebäudetyp zu.
Dabei unterscheiden sich die Nutzungskosten je nach Gebäudetyp (Verwaltung,
Handel, Schulen, Wohnungen etc.) enorm. Darüber hinaus fehlt eine Angabe zu
den Abrisskosten.
Abb. 70
271
272
273
'Gebäudelebenszykluskosten' nach Kriegesmann 273
Kriegesmann, Facility Management als Managementaufgabe im Lebenszyklus einer Immobilie
- Lifecycle-Management, 2002, S. 3
Kriegesmann, a.a.O., S. 3-4
Kriegesmann, a.a.O., S. 4
Bewertung von Handlungsalternativen bei Investitionen in den Gebäudebestand
Seite 129
Schrodt diskutiert die hohen Folgekosten beim Betrieb eines Gebäudes und
kommt zu folgendem Schluss: „Nach circa sieben Jahren übersteigen die Bewirtschaftungskosten die Höhe der Einmalaufwendung für die Gebäudeerstellung.“
274
Ob hier die Bewirtschaftungskosten im Sinne der II. BV gemeint sind, mit Erstellungskosten die reinen Baukosten oder die Summe von Planungs- und Baukosten
angesetzt werden und diese sieben Jahre einen Durchschnittswert darstellen oder
tatsächlich für alle Gebäudearten gelten, wird nicht weiter erörtert.
Das IFB (Institut für Bauforschung e.V.) zeigt in einem Faltblatt zur Nutzungskostenplanung für den Wohnungsbau die Kostenentwicklung im Wohnungsbau an
Hand der in Abb. 71 wiedergegebenen Grafik. Die Kosten während der Nutzung
werden viermal so hoch eingeschätzt wie die Baukosten nach DIN 276. Auch bei
dieser Betrachtung fehlen die Kosten des Abrisses.
Abb. 71
274
275
'Lebenskosten im Wohnungsbau' nach IFB275
Schrodt, Fehlentwicklungen vermeiden, in: Immobilien Wirtschaft und Recht, 3/2004, S 42-43
IFB Informationen, Nutzungskostenplanung für die Wohnungswirtschaft, Stand 20.09.2004
Bewertung von Handlungsalternativen bei Investitionen in den Gebäudebestand
Seite 130
Eine differenzierte Darstellung des Verhältnisses von Nutzungskosten zu Baukosten zeigt eine Untersuchung der HVB Immobilien unter der Überschrift 'Optimierung der Lebenszykluskosten' (vgl. Abb. 72).276 Die anfallenden Nutzungskosten
werden je nach Gebäudenutzung unterschieden. Es fehlen jedoch Informationen,
ob in den Baukosten die Planungskosten enthalten sind und welche Kosten in den
Nutzungskosten berücksichtigt werden.
Abb. 72
'Qualitative Darstellung der Nutzungskosten versus Baukosten
für verschiedene Gebäudenutzungen' nach HVB277
Allen vorgestellten Modellen fehlt die eindeutige Definition der verwendeten Begriffe. Daher stellen sich unter anderem folgende Fragen: Welche Maßnahmen sind
in den Nutzungskosten enthalten? Wird unter Bewirtschaftungskosten der Begriff
nach II. BV verstanden? Von welchen Investitionen ist die Rede – Erstellungs-,
Ersatz- oder Rationalisierungsinvestitionen? Darüber hinaus fehlen in der Regel
Aussagen zu den Abrisskosten. Die vorgestellten Ausführungen zeigen an Hand
ihrer heterogenen Inhalte, dass in diesem Bereich dringend weiterer Forschungsbedarf besteht, um eindeutige und aussagekräftige Zahlen zur Verfügung stellen
zu können.
276
277
Detlefsen (Verf.), Gesundes Büro, HVB Immobilien, 2002, S. 31
Detlefsen (Verf.), a.a.O., S. 31
Bewertung von Handlungsalternativen bei Investitionen in den Gebäudebestand
Seite 131
3.6 Zusammenfassung
Der Begriff 'Lebenszyklus einer Immobilie' ist verallgemeinernd und trifft die Vielschichtigkeit des Sachverhaltes nur unzureichend. Der Zeitraum von der Projektidee bis zum Abriss eines Gebäudes ist kein Zyklus, sondern ein einmaliger Prozess. Das Grundstück unterliegt als Teil der Erdoberfläche keinem Zyklus, da es
als Fläche vorhanden ist. Der Terminus Immobilie (vgl. Kapitel 2.1) wird in der
Fachliteratur in drei Versionen verwendet – Gebäude, Grundstück, Gebäude und
Grundstück – und ist daher bei seiner Anwendung oft nicht eindeutig zuzuordnen.
Auch der Begriff der Lebensdauer eines Gebäudes ist ungenügend. Es muss differenziert werden, um welche Betrachtung es sich handelt, der technischen oder
wirtschaftlichen Lebensdauer oder womöglich der wirtschaftlichen Nutzungsdauer.
Nachfolgende Abbildung verdeutlicht die mit dem jeweiligen Begriff verbundenen
Abbruch
Nutzung
Realisierung
Planung
unterschiedlichen Zeitspannen.
Wirtschaftliche Nutzungsdauer
Technische Lebensdauer
Wirtschaftliche Lebensdauer
Abb. 73
Zeitabschnitte im Leben eines Gebäudes
Unter der wirtschaftlichen Nutzungsdauer oder auch optimalen Nutzungsdauer
wird der Zeitraum verstanden, in dem durch den Betrieb eines Gebäudes Gewinn
erzielt wird. Ist auf Dauer auch durch Umbau, Modernisierungen, Verkauf etc. kein
monetärer Überschuss zu erzielen, wird das Gebäude in der Regel abgerissen.
Bewertung von Handlungsalternativen bei Investitionen in den Gebäudebestand
Seite 132
Die technische Lebensdauer bezieht sich auf die Gebäudesubstanz, vom Zeitpunkt der Realisierung bis zum Abriss. Die wirtschaftliche Lebensdauer umfasst
alle jemals getätigten Einnahmen und Ausgaben für die Planung, Realisation, Nutzung und den Abbruch eines Gebäudes.
Die Gliederung der Einnahmen/Ausgaben ab dem Zeitpunkt des Nutzungsbeginns
erfolgt nicht über die DIN 18960, sondern über die II. BV. Dies liegt darin begründet, dass in der DIN 18960 die Abschreibung, Tilgung und die Mieteinnahmen
nicht enthalten sind. Darüber hinaus bezieht sich sowohl die Rechtssprechung als
auch die Fachliteratur überwiegend auf die II. BV.
Zum Thema der Lebensdauerkosten im Speziellen und Allgemeinen existieren in
der Literatur keine aussagekräftigen, umfassenden Untersuchungen. Hier besteht
weiterer Forschungsbedarf.
Bewertung von Handlungsalternativen bei Investitionen in den Gebäudebestand
4
Seite 133
Definition und Typisierung von Planungsalternativen im Bestand
Es existiert eine Fülle von Begriffen (Abbruch, Sanierung, Modernisierung, Instandsetzung etc.), die sich auf bauliche Maßnahmen im Bestand beziehen. Sie
sind jedoch im seltensten Fall exakt definiert. Ihre Inhalte überschneiden oder widersprechen sich in Teilen oder sie werden mit stark differierender Bedeutung
verwendet.
Um Planungsvarianten eindeutig voneinander abgrenzen zu können, sind die einzelnen Begriffe durch Ausführungen in Regelwerken, Fachliteratur etc. zu definieren.
Die erfassten Termini – die Literaturrecherche erbrachte eine Anzahl von mehr als
zwanzig – wurden bereits im Vorfeld thematisch nach Oberbegriffen geordnet.
Dies hat den Vorteil, dass die jeweiligen Definitionen und Erläuterungen nachvollziehbar gegenüber gestellt und verglichen werden können. Die Oberbegriffe – im
Folgenden auch Kategorien genannt – stellen jeweils eigenständige Maßnahmenpakete ohne Überschneidung mit einer anderen Kategorie dar. Termini, die auf
Grund ihrer unspezifischen Prägung nicht in diese Struktur eingeordnet werden
können, werden im Anschluss erläutert.
Bewertung von Handlungsalternativen bei Investitionen in den Gebäudebestand
Seite 134
4.1 Kategorie 1: Abbruch
Die Kategorie 'Abbruch' steht für die Begriffe:
•
Abriss
•
Demontage
•
Rückbau.
Für die Wahl des Terminus Abbruch als Oberbegriff spricht seine allgemeine Definition „ Abreißen, Niederreißen (…) (etwas Aufgebautes) abbauen (…) demontieren (...).“ 278
Der Rückbau wird im Baugesetzbuch im ersten Absatz des § 179 'Rückbau- und
Entsiegelungsgebot' als ganze oder teilweise Beseitigung einer baulichen Anlage
bezeichnet: „Die Gemeinde kann den Eigentümer verpflichten zu dulden, daß eine
bauliche Anlage im Geltungsbereich eines Bebauungsplans ganz oder teilweise
beseitigt wird, wenn sie 1. den Festsetzungen des Bebauungsplans nicht entspricht und ihnen nicht angepasst werden kann oder 2. Missstände oder Mängel
im Sinne des § 177 Abs. 2 und 3 Satz 1 aufweist, die auch durch eine Modernisierung oder Instandsetzung nicht behoben werden können.“
279
Gieselmann definiert
den Rückbau als „Teilabriß im vertikalen oder horizontalen Bereich eines bestehenden Gebäudes oder Ensembles. (Es werden entweder Geschosse abgetragen
oder ganze Bauteile abgebrochen.) Das abgetragene Material wird als Baustoff –
entweder in Form von Recyclingmaterial oder als vollständiges Bauteil – „weiter“bzw. „zweit“-verwendet.“
280
Die angeführten Definitionen des Begriffes Rückbau
sind in beiden Quellen nicht eindeutig, da von Gebäuden und Gebäudeteilen die
Rede ist. Diese Ungenauigkeit kann dadurch behoben werden, dass zukünftig in
Rückbau (Gebäude) und Teilrückbau (Bauteil) unterschieden wird (vgl. Kapitel
4.2).
278
279
280
Dudenredaktion, Das Bedeutungswörterbuch, 2002, S. 48
BauGB, idF v. 24.06.2004, § 179 (1)
Gieselmann, Sanierungshandbuch Wohnungsbau, 1994, S. 17
Bewertung von Handlungsalternativen bei Investitionen in den Gebäudebestand
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Innerhalb dieser Kategorie steht der Oberbegriff Abbruch für die Begriffe Abriss,
Demontage und Rückbau als Ausdruck für die komplette Beseitigung eines ganzen Gebäudes. Der Teilabbruch wird als bauliche Veränderung im Kapitel 4.2 erläutert.
4.2 Kategorie 2: Bauliche Veränderung
Die Kategorie 'Bauliche Veränderung' beinhaltet die Begriffe:
•
Ausbau
•
Erweiterung
•
Anbau
•
Aufbau
•
Aufstockung
•
Teilabbruch
•
Umbau.
Das Zweite Wohnungsbaugesetz (II. WoBauG) definiert den Ausbau im § 17 (1):
„Wohnungsbau durch Ausbau eines bestehenden Gebäudes ist das Schaffen von
Wohnraum durch Ausbau des Dachgeschosses oder durch eine unter wesentlichem Bauaufwand durchgeführte Umwandlung von Räumen, die nach ihrer baulichen Anlage und Ausstattung bisher anderen als Wohnzwecken dienten.“ 281 Durch
den Ausbau werden also bereits bestehende Flächen, die in der Regel bis zu diesem Zeitpunkt nicht oder minderwertig genutzt wurden, so verändert, dass nun
eine höherwertige Nutzung möglich ist, wie z.B. nach dem Ausbau eines Dachbodens oder nach der Umwandlung einer Dachfläche in eine Dachterrasse.
Im II. WoBauG wird auf die Erweiterung282 eines bestehenden Gebäudes mit folgenden Worten Bezug genommen: „Wohnungsbau durch Erweiterung eines bestehenden Gebäudes ist das Schaffen von Wohnraum durch Aufstockung des
281
282
II. WoBauG, idF v. 16.12.1997, § 17 (1)
Erweitern: „ (...) in seiner Ausdehnung, in seinem Umfang vergrößern (...) aufstocken ausbauen, ausdehnen, ausweiten, verbreitern, vergrößern (...)“, Dudenredaktion, Das Bedeutungswörterbuch, 2002, S. 342
Bewertung von Handlungsalternativen bei Investitionen in den Gebäudebestand
Seite 136
Gebäudes oder durch Anbau an das Gebäude.“ 283 Nach der HOAI sind Erweiterungsbauten „ (…) Ergänzungen eines vorhandenen Objekts, zum Beispiel durch
Aufstockung oder Anbau.“
284
Als entscheidende Kriterien bezeichnen Lo-
cher/Koeble/Locher/Frik in ihrem Kommentar zur HOAI die „ (...) unmittelbare körperliche Verbindung mit einem bereits vorhandenen Objekt“ und die „ (...) räumliche Ausdehnung (...)“.
285
Da der Begriff der Erweiterung als Synonym für Ausbau,
Anbau und Aufbau, d.h. also überbegrifflich verwendet werden kann und somit unspezifisch ist, wird im weiteren Verlauf auf seine Anwendung verzichtet.
Der Aufbau oder die Aufstockung bedeutet eine Vergrößerung der nutzbaren Fläche durch ein oder mehrere neue Stockwerke. Ein Anbau definiert sich zum einen
durch den direkten baulichen Anschluss an das bestehende Gebäude und zum
anderen durch seine Größe im Vergleich zum Bestandsbau. Wird beispielsweise
an ein vorhandenes zweistöckiges Verwaltungsgebäude ein neuer Bürokomplex
mit vier Stockwerken und der doppelten Grundfläche gebaut, kann nicht mehr von
einem Anbau die Rede sein, sondern von einem Neubau mit Anbindung an den
Bestand. Ein Anbau hat in der Regel ein kleineres Bauvolumen als das bestehende Gebäude, ist diesem gegenüber untergeordnet.
Für den Begriff Teilabbruch finden sich keine Definitionen. Es ist aber wichtig, diese bauliche Maßnahme als mögliche bauliche Veränderung einzukalkulieren und
zu definieren. Im Gegensatz zum Abbruch bleibt hier zumindest ein Teil des Gebäudes bestehen und wird weiterhin genutzt. Der Teilabbruch ist durch die Verringerung der ehemals vorhandenen Fläche gekennzeichnet.
Inzwischen sind Teilabbrüche der obersten Geschosse von Plattenbauten in den
neuen Bundesländern im Zusammenhang mit der Reduzierung des Wohnungsleerstands und/oder der Erhöhung der Attraktivität der Gebäude durchaus üblich
geworden.
283
284
285
II. WoBauG, idF v. 16.12.1997, § 17 (2)
HOAI, in der ab 01.01.1996 gültigen Fassung mit Umstellung in €-Werte ab 01.01.2001, § 3
Nr. 4
Locher/Koeble/Locher/Frik, Kommentar zur HOAI, 8. Aufl., 2002, § 3, Rn. 8, S. 301
Bewertung von Handlungsalternativen bei Investitionen in den Gebäudebestand
Seite 137
Unter Umbauten werden gemäß HOAI die „ (...) Umgestaltungen eines vorhandenen Objekts mit wesentlichen Eingriffen in Konstruktion oder Bestand“
286
verstan-
den. Der Umbau ist dadurch charakterisiert, dass der Eingriff in den Bestand „ (...)
wesentlich (...)“
287
ist: „Das Abschlagen von Putz ist zwar ein Eingriff in den Be-
stand, jedoch kein wesentlicher (...). “
288
Der Unterschied zwischen Umbau und
Ausbau liegt darin, dass beim Umbau die bisherige Nutzung der Fläche bestehen
bleibt (z.B. Grundrissänderung, Zusammenlegung zweier Wohnungen) bzw. sich
die Änderungen im gleichen Standard (Qualität des Ausbaus, der Nutzung) bewegen (z.B. EG-Wohnung wird zum Geschäft umgebaut). Der Ausbau betrifft eine
Fläche, die bisher nicht oder nur minderwertig genutzt wurde, wie der Ausbau eines Dachbodens zur Wohnung oder einer Lagerhalle zu einer Gewerbefläche.
Die Kategorie 'bauliche Veränderungen' ist mit den Maßnahmen Anbau, Aufbau,
Ausbau, Teilabbruch und Umbau breit gefächert. Übereinstimmendes Merkmal der
baulichen Veränderung ist, dass es sich zwar um einen wesentlichen Eingriff in ein
existierendes Gebäude handelt, – etwa in den Grundriss oder in die Kubatur –
dieses aber in seiner Substanz erhalten bleibt. Dabei stehen die Begriffe Anbau,
Aufbau für eine Vergrößerung, der Teilabbruch für eine Verkleinerung und der
Aus- und Umbau für die Modifizierung eines Gebäudes.
286
287
288
HOAI, idF v.01.01.1996, § 3 Nr. 5
Locher/Koeble/Locher/Frik, Kommentar zur HOAI, 8. Aufl., 2002, § 3, Rn. 9, S. 302
Locher/Koeble/Locher/Frik, a.a.O., S. 302
Bewertung von Handlungsalternativen bei Investitionen in den Gebäudebestand
Seite 138
4.3 Kategorie 3: Instandhaltung
Die Kategorie 'Instandhaltung' beinhaltet die Begriffe:
•
Instandhaltung
•
Wartung
•
Inspektion
•
Instandsetzung
•
Reparatur
•
Schönheitsreparatur
•
Verbesserung.
Instandhaltungen werden in der HOAI sehr unbestimmt als: „ (…) Maßnahmen zur
Erhaltung des Soll-Zustandes eines Objekts“ 289 erläutert.
In der II. BV findet sich im § 28 die Beschreibung der Instandhaltungskosten als „
(...) Kosten, die während der Nutzungsdauer zur Erhaltung des bestimmungsmäßigen Gebrauchs aufgewendet werden müssen, um die durch Abnutzung, Alterung und Witterungseinwirkung entstehenden baulichen oder sonstigen Mängel
ordnungsgemäß zu beseitigen.“ 290
Der Oberbegriff Instandhaltung wird in zwei DIN-Normen definiert, der europäischen DIN EN 13306 'Begriffe der Instandhaltung'291 und der deutschen DIN 31051
'Grundlagen der Instandhaltung'292. Im nationalen deutschen Vorwort der DIN
13306 wird darauf verwiesen, dass sie kein vollständiger Ersatz für die DIN 31051
ist, da „ (...) zahlreiche für Deutschland wesentliche Begriffe entfallen, zum Teil
deshalb, weil es für diese keine gleichwertigen englischen oder französischen
Begriffe gibt.“
289
290
291
292
293
293
Aus diesem Grund wurde entschieden, die DIN 31051 in überar-
HOAI, idF v.01.01.1996, § 3 Nr. 11
II. BV, idF v. 25.11.2003, § 28 (1)
DIN EN 13306, 9-2001
DIN 31051, 6-2003
DIN EN 13306, 9-2001, S. 1
Bewertung von Handlungsalternativen bei Investitionen in den Gebäudebestand
Seite 139
beiteter Form weiter bestehen zu lassen.294 Die folgenden Ausführungen beziehen
sich daher auf die DIN 31051.
Die Instandhaltung ist nach DIN 31051 die „Kombination aller technischen und
administrativen Maßnahmen sowie Maßnahmen des Managements während des
Lebenszyklus einer Betrachtungseinheit zur Erhaltung des funktionsfähigen Zustandes oder der Rückführung in diesen, so dass sie die geforderte Funktion erfüllen kann.“
295
Sie teilt sich in die Grundmaßnahmen Wartung, Inspektion, Instand-
setzung und Verbesserung.
Instandhaltung nach DIN 31051 (6/2003)
Wartung
Abb. 74
Inspektion
Instandsetzung
Verbesserung
Unterteilung der Instandhaltung296
Dies bedeutet, dass die Instandhaltung nicht als eigenständige Maßnahme verstanden wird, sondern als Oberbegriff für mehrere Tätigkeiten steht, die dazu dienen, eine Einheit – in unserem Fall ein Gebäude – in brauchbarem Zustand zu
halten.
Aus dem Bereich der Fachliteratur sind zur Instandhaltung folgende Definitionen
hervorzuheben: Peters erläutert sie als „ (...) laufende Pflege des Wohnungseigentums. Dazu gehören auch Wartungsarbeiten, Kleinreparaturen und Veränderungen, die auf der Grundlage baurechtlicher, sicherheitsrechtlicher und ordnungsrechtlicher Maßnahmen nachträglich erforderlich werden. Diese können sich aus
der Fortentwicklung der anerkannten Regeln der Technik sowie der Einheitlichen
Technischen Baubestimmungen (ETB) ergeben. Große Instandhaltungsarbeiten
werden in etwa gleichbleibenden Zeitabständen anfallen (...). Diese Arbeiten sind
vorhersehbar; Instandhaltungsarbeiten fallen jedoch auch im nicht vorhersehbaren
294
295
296
DIN EN 13306, 9-2001, S. 1
DIN 31051, 6-2003, S. 3
Vgl. DIN 31051, 6-2003, S. 2
Bewertung von Handlungsalternativen bei Investitionen in den Gebäudebestand
Bereich an.“
297
Seite 140
Eine ähnliche Definition bietet auch Gieselmann: „Instandhaltung:
Laufende bauliche Unterhaltung des Bauwerks zum bestimmungsgemäßen
Gebrauch, z.B. Erneuerung des Fensteranstrichs.“ 298
Die eindeutigen Vorgaben der DIN 31051 sollten in Gesetzestexten und Fachliteratur Eingang finden, um Überschneidungen von Begriffen – wie in folgenden Beispielen aufgeführt –künftig zu vermeiden:
•
„Zu einer ordnungsmäßigen, dem Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer entsprechenden Verwaltung gehört insbesondere (...) die
ordnungsmäßige Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums (...).“ 299
•
„Instandhaltung: Laufende Behebung chronischer Schäden (Zeitschäden)
infolge gewöhnlicher Beanspruchung (Benützung, Witterung). (...) Bei regelmäßig durchgeführter Instandhaltung können Instandsetzungsmaßnahmen weitgehend vermieden werden, sofern sie Folgeschäden betreffen und
nicht akute Schäden durch außergewöhnliche Einflüsse auf den Baukörper.“ 300
•
„Restaurierung: Instandhaltung oder Instandsetzung eines besonders wertvollen Baukörpers.“ 301
297
298
299
300
301
Peters, Instandhaltung und Instandsetzung von Wohnungseigentum, 1984, S. 11
Gieselmann, Sanierungshandbuch Wohnungsbau, 1994, S. 17
WEG, idF v. 01.08.2002, § 21 (5)
Kastner, Altbauten, Beurteilen, Bewerten, 2000, S. 152
Kastner, a.a.O., S. 157
Bewertung von Handlungsalternativen bei Investitionen in den Gebäudebestand
Seite 141
Unter Wartung werden nach DIN 31051 Maßnahmen verstanden, die „ (…) zur
Verzögerung des Abbaus des vorhandenen Abnutzungsvorrats“
302
beitragen. Da-
bei ist der Abnutzungsvorrat der „Vorrat der möglichen Funktionserfüllungen unter
festgelegten Bedingungen, der einer Betrachtungseinheit aufgrund der Herstellung, Instandsetzung oder Verbesserung innewohnt, (...) “
303
(vgl. Abb. 75). Die
Wartung ist also ein Teilaspekt der vorbeugenden Instandhaltung, die nach DIN
EN 13306 wie folgt definiert wird: „Präventive Instandhaltung: Instandhaltung ausgeführt in festgelegten Abständen oder nach vorgeschriebenen Kriterien zur Verminderung der Ausfallwahrscheinlichkeit oder der Wahrscheinlichkeit einer eingeschränkten Funktionserfüllung einer Einheit.“ 304
Die DIN 18960 'Baunutzungskosten im Hochbau' erläutert die Wartung als eine
„ (…) Maßnahme zur Bewahrung des Sollzustandes von technischen Mitteln eines
Systems.“
305
Die in der Fachliteratur zu findenden Definitionen schließen sich die-
sen Erläuterungen sinngemäß an, wenn es etwa heißt: „Die Wartung dient zur
Aufrechterhaltung der Funktion eines Bauteils (...).“ 306
Die Inspektion folgt nach DIN 31051 der Wartung und beinhaltet „Maßnahmen zur
Feststellung und Beurteilung des Istzustandes einer Betrachtungseinheit einschließlich der Bestimmung der Ursachen der Abnutzung und dem Ableiten der
notwendigen Konsequenzen für eine künftige Nutzung.“ 307 Es stellt sich die Frage,
inwiefern die Reihenfolge der Nennung der Begriffe Wartung und Instandhaltung
sich auch auf den Ablauf der Maßnahmen innerhalb eines Instandhaltungskonzeptes bezieht und ob diese sinnvoll ist. Grund der Überlegung ist die explizite Nennung folgender Maßnahme im Rahmen der Inspektion: „Planung im Sinne des
Aufzeigens und Bewertens alternativer Lösungen unter Berücksichtigung betrieblicher und außerbetrieblicher Forderungen.“
308
Die Abwägung alternativer Lösun-
gen sollte grundsätzlich vor jeder Tätigkeit – auch der Wartung – stehen.
302
303
304
305
306
307
308
DIN 31051, 6-2003, S. 3
DIN 31051, 6-2003, S. 5
DIN EN 13306, 9-2001, S. 21
DIN 18960, 8-1999, S. 5
Kohlbecker in IBK-Bau-Fachtagung 257, 2000, S. 9/1
DIN 31051, 6-2003, S. 3
DIN 31051, 6-2003, S. 4
Bewertung von Handlungsalternativen bei Investitionen in den Gebäudebestand
Seite 142
Die DIN 18960 definiert die Inspektion im Rahmen der Betriebskosten als eine „
(…) Maßnahme zur Feststellung und Beurteilung des Istzustandes von technischen Mitteln eines Systems.“ 309
Der Terminus Instandsetzung fordert eine differenzierte Betrachtung, da er in vielen Regelwerken erläutert wird, deren Begriffsbestimmungen allerdings nicht immer übereinstimmen.
Nach § 177 des BauGB ist eine Instandsetzung die Behebung vorhandener baulicher Mängel mit dem Ziel, den zum bestimmungsgemäßen Gebrauch geeigneten
Zustand wiederherzustellen:
(1) Weist eine bauliche Anlage nach ihrer inneren oder äußeren Beschaffenheit
Mißstände oder Mängel auf, deren Beseitigung oder Behebung durch Modernisierung oder Instandsetzung möglich ist, kann die Gemeinde die Beseitigung der
Mißstände durch ein Modernisierungsgebot und die Behebung der Mängel durch
ein Instandsetzungsgebot anordnen. Zur Beseitigung der Mißstände und zur Behebung der Mängel ist der Eigentümer der baulichen Anlage verpflichtet.
(...)
(3) Mängel liegen insbesondere vor, wenn durch Abnutzung, Alterung, Witterungseinflüsse oder Einwirkungen Dritter
1. die bestimmungsgemäße Nutzung der baulichen Anlage nicht nur unerheblich beeinträchtigt wird,
2. die bauliche Anlage nach ihrer äußeren Beschaffenheit das Straßen- oder
Ortsbild nicht nur unerheblich beeinträchtigt oder
3. die bauliche Anlage erneuerungsbedürftig ist und wegen ihrer städtebaulichen, insbesondere geschichtlichen oder künstlerischen Bedeutung erhalten
bleiben soll.“ 310
309
310
DIN 18960, 8-1999, S. 5
BauGB, idF v. 24.06.2004, § 177
Bewertung von Handlungsalternativen bei Investitionen in den Gebäudebestand
Seite 143
Im Kommentar von Battis/Krautzberger/Löhr wird dazu folgende wichtige Feststellung getroffen: „Das Instandsetzungsgebot bezieht sich also auf nachträgliche
Verschlechterungen der baulichen Anlage. Dies bedeutet aber nicht, dass die Instandsetzung immer in der Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands des
Gebäudes bestehen muss, zumal namentlich ältere Gebäude im Laufe der Jahrzehnte oder Jahrhunderte mehrfach verändert werden.“ 311 Mit dieser Aussage wird
der Unterschied zwischen Instandsetzung und denkmalpflegerischen Aspekten
(vgl. Kapitel 4.5.2) eindeutig herausgestellt.
Der Begriff der Instandsetzung wird auch im § 17a des Zweiten Wohnungsbaugesetzes (II. WoBauG) erwähnt: „ (...) Instandsetzungen, die durch Maßnahmen der
Modernisierung verursacht werden, fallen unter die Modernisierung.“
312
Im Geset-
zestext existiert keine Abgrenzung der Termini Instandsetzung und Modernisierung.
Folgt man dem Kommentar von Blömeke/Blümmel/Kinne/Lorenz zur Modernisierung und Instandsetzung von Wohnraum, sind Instandsetzungen „ (...) die Behebung von baulichen Mängeln, insbesondere von Mängeln, die infolge von Abnutzung, Witterungseinflüssen oder Einwirkungen Dritter entstanden sind, damit die
Wohnung wieder in einen zu dem vertragsmäßigen Gebrauch geeigneten Zustand
versetzt wird (...).“ 313
Eine ähnliche Erläuterung findet sich in der HOAI „Instandsetzungen sind Maßnahmen zur Wiederherstellung des zum bestimmungsmäßigen Gebrauch geeigneten Zustandes (Soll-Zustandes) eines Objekts, soweit sie nicht unter Nummer 3
[A.d.V.: Wiederaufbauten] fallen oder durch Maßnahmen nach Nummer 6 [A.d.V.:
Modernisierung] verursacht sind.“
314
Für die HOAI liegt der Unterschied zwischen
Instandhaltung und Instandsetzung in der Differenz zwischen 'Erhaltung' (Instandhaltung) und 'Wiederherstellung' (Instandsetzung) des Soll-Zustandes eines Objekts. Beide Maßnahmen stehen im Gegensatz zur DIN 31051, in der die Instand311
312
313
Battis/Krautzberger/Löhr, Kommentar Baugesetzbuch, 2002, § 177, Rn. 10, S. 1523
II. WoBauG, idF v. 16.12.1997
Blömeke/Blümmel/Kinne/Lorenz, Die Modernisierung und Instandsetzung von Wohnraum,
2000, S. 101
Bewertung von Handlungsalternativen bei Investitionen in den Gebäudebestand
Seite 144
setzung unter den Oberbegriff der Instandhaltung gestellt ist, gleichberechtigt nebeneinander. Dass zur Erhaltung eines Gebäudes die Reparatur beschädigter
Bauteile gehört, wird von der HOAI nicht thematisiert.
Die DIN 31051 definiert die Instandsetzung als „Maßnahmen zur Rückführung
einer Betrachtungseinheit in den funktionsfähigen Zustand, mit Ausnahme von
Verbesserungen.“
315
Sie stellt den Einsatzpunkt der Instandsetzung auch grafisch
an Hand des Abbaus des Abnutzungsvorrats dar. Eine Betrachtungseinheit weist
einen bestimmten Abnutzungsvorrat und eine definierte Abnutzungsgrenze auf.
Eine Abnutzung durch z.B. Korrosion, Reibung, Ermüdung etc. ist unvermeidlich.
Wird die Abnutzungsgrenze überschritten, kommt es zum Ausfall der Betrachtungseinheit, wie in folgendem Diagramm verdeutlicht wird. Als Beispiel kann hier
eine verkittete Fensterscheibe dienen. Wird durch chemische oder physikalische
Beanspruchung (= Abnutzung) der Kitt so spröde oder abgebaut (= Abnutzungsvorrat), dass die Haltewirkung nicht mehr gegeben ist (= Abnutzungsgrenze), so
entfernt man den alten Kitt (= Ausfall) und verkittet die Glasscheibe neu (= Ausgangszustand).
Abb. 75
314
315
316
Abbau des Abnutzungsvorrates316
HOAI, idF v.01.01.1996, § 3 Nr. 10
DIN 31051, 6-2003, S.4
Folgende Anmerkung ist zu beachten: „Die Abbaukurve des Abnutzungsvorrates ist nur ein
Beispiel der möglichen Verläufe.“ DIN 31051, 6-2003, S. 6
Bewertung von Handlungsalternativen bei Investitionen in den Gebäudebestand
Seite 145
Auch die DIN 18960 führt den Begriff der Instandsetzung auf. Instandsetzungskosten werden als „Bauunterhaltungskosten, Maßnahmen zur Wiederherstellung des
Sollzustandes“ 317 erklärt.
Eine große Anzahl von Arbeiten der Fachliteratur setzt sich mit der Instandsetzung
auseinander. Nachfolgend einige Beispiele, die als konform mit den Bestimmungen der DIN 31051 gelten können. Für Peters ist die Instandsetzung „ (…) die Behebung von baulichen Mängeln. Hierunter fallen insbesondere Mängel, die durch
Abnutzung, Alterung, Witterung, Umwelteinflüsse oder Einwirkung Dritter entstanden sind. (...) Instandsetzungsarbeiten sind somit Reparaturen grundlegender Art
bis zum Ersatz einzelner Teile in wirtschaftlich vertretbarer Form.“
318
Diese Inter-
pretation findet sich auch bei Gieselmann, der Instandsetzung als „Herstellung des
zum bestimmungsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustandes von Gebäuden
durch Behebung baulicher Mängel, die durch Abnutzung, Alterung, Witterungseinflüsse und Einwirkungen Dritter entstanden sind (...) “ 319 sieht.
Dass sich die Fachliteratur nicht immer an die Definitionen der Regelwerke hält,
zeigt die Erläuterung zur Instandsetzung im Begriffslexikon von Kastner. Instandsetzung bedeutet hier die „Wiederherstellung des früheren Zustandes eines Baukörpers durch Behebung chronischer Schäden (Zeitschäden) samt den infolge
mangelnder Instandhaltung aufgetretenen Folgeschäden (...) Die Instandsetzung
verlangt eine möglichst getreue Wiederherstellung des früheren Zustandes.“
320
Dem ist entgegenzuhalten, dass sich der Terminus der Instandsetzung nicht nur
auf chronische Schäden, sondern auch auf akute Beschädigungen wie z.B. Glasbruch durch einen Sturm bezieht. Darüber hinaus ist eine möglichst getreue Wiederherstellung des früheren Zustandes im Rahmen einer Instandsetzung nicht
notwendig, sondern allenfalls bei der Restaurierung oder Rekonstruktion eines
Bauteils.
317
318
319
320
DIN 18960, 8-1999, S. 5
Peters, Instandhaltung und Instandsetzung von Wohnungseigentum, 1984, S. 11
Gieselmann, Sanierungshandbuch Wohnungsbau, 1994, S. 17
Kastner, Altbauten, Beurteilen, Bewerten, 2000, S. 152
Bewertung von Handlungsalternativen bei Investitionen in den Gebäudebestand
Seite 146
Laut Duden bedeutet Instandsetzen u.a. „reparieren“, 321 Reparatur „Wiederherstellung, Ausbesserung, Instandsetzung“.322 Auch die Fachliteratur beschreibt diese
beiden Termini als übereinstimmend, hier z.B. „Mit Reparatur/Instandsetzung wird
der Austausch defekter Bauteile bezeichnet.“ 323
Eine weitere Differenzierung erlaubt der Begriff der Schönheitsreparatur. Nach der
II. BV umfassen Schönheitsreparaturen „ (…) das Tapezieren, Anstreichen oder
Kalken der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden, Heizkörper einschließlich Heizrohre, der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen.“
324
Peters versteht darunter „ (…) die Erneuerung sichtbarer Flächen, die nur
im Ansehen Schaden erlitten haben.“
325
Nach Kohlbecker wird unter Schönheits-
reparatur auch der normale Unterhalt verstanden. Es sind Arbeiten, die „ (...) zeitlich relativ ungebunden sind, vom technischen Verständnis her zwar gefordert
werden, aber mehr der Schönheit als dem Nutzen dienen.“ 326
Die DIN 31051 nennt neben der Wartung, der Inspektion und der Instandsetzung
als vierte Grundmaßnahme die Verbesserung. Diese ist die „Kombination aller
technischen und administrativen Maßnahmen sowie Maßnahmen des Managements zur Steigerung der Funktionssicherheit einer Betrachtungseinheit, ohne die
von ihr geforderte Funktion zu ändern.“
327
Als geforderte Funktion ist dabei „ (…)
die Summe der bei der Herstellung festgelegten Anforderungen“
328
zu verstehen.
Verbesserung, wie sie die DIN 31051 versteht, hat also die Schwachstellenbeseitigung einer Funktion als Ziel, nicht ihre Modifikation.
321
322
323
324
325
326
327
328
Dudenredaktion, Das Bedeutungswörterbuch, 2002, S. 501
Dudenredaktion, Das Fremdwörterbuch, 2001, S. 860
Kohlbecker in IBK-Bau-Fachtagung 257, 2000, S. 9/1
II. BV, idF v. 25.11.2003, § 28 (4)
Peters, Instandhaltung und Instandsetzung von Wohnungseigentum, 1984, S. 11-12
Kohlbecker, a.a.O., S. 9/1
DIN 31051, 6-2003, S.4
DIN 31051, 6-2003, S. 11
Bewertung von Handlungsalternativen bei Investitionen in den Gebäudebestand
Seite 147
Der Unterschied der Begriffe Instandsetzung und Verbesserung wird durch das in
der DIN 31051 dargestellte Flussdiagramm verdeutlicht.
Abb. 76
329
Fehleranalyse nach DIN 31051329
DIN 31051, 6-2003, S. 10
Bewertung von Handlungsalternativen bei Investitionen in den Gebäudebestand
Seite 148
Zusammenfassend können folgende Festlegungen getroffen werden: Die Instandhaltung steht als Oberbegriff für die Maßnahmen Inspektion, Wartung, Instandsetzung (Reparatur) und Verbesserung. Dabei wird unter der Inspektion eine Begehung des Gebäudes zur Feststellung und Beurteilung des Istzustandes verstanden mit dem Ergebnis einer Bewertung des vorgefundenen Bestands und einer
Handlungsempfehlung. Die Wartung ist die regelmäßige Überprüfung der
Gebrauchsfähigkeit – hier insbesondere der technischen Bestandteile – eines Gebäudes und deren Reinigung, Pflege und die Ausführung dafür notwendiger kleinerer Arbeiten. Als Instandsetzung (oder auch Reparatur) werden Maßnahmen
verstanden, die Mängel der Bausubstanz beheben und diese somit wieder in
einen funktionsfähigen Zustand versetzen. Die Verbesserung dient insbesondere
der Steigerung der Funktionssicherheit der bereits bei der Herstellung festgelegten
Anforderungen eines Gebäudes.
Bewertung von Handlungsalternativen bei Investitionen in den Gebäudebestand
Seite 149
4.4 Kategorie 4: Modernisierung
Im bereits besprochenen § 177 des BauGB (siehe Kapitel 4.3) wird neben der Instandsetzung auch die Modernisierung erwähnt:
„(1) Weist eine bauliche Anlage nach ihrer inneren oder äußeren Beschaffenheit
Missstände oder Mängel auf, deren Beseitigung oder Behebung durch Modernisierung oder Instandsetzung möglich ist, kann die Gemeinde die Beseitigung der
Missstände durch ein Modernisierungsgebot und die Behebung der Mängel durch
ein Instandsetzungsgebot anordnen. (...)
(2) Missstände liegen insbesondere vor, wenn die bauliche Anlage nicht den allgemeinen Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse entspricht.“ 330
Der Begriff der Modernisierung beschränkt sich nach dem BauGB folglich auf die
Beseitigung von Missständen, die insbesondere vorliegen, wenn die bauliche Anlage nicht den allgemeinen Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse entspricht.
Die meisten Erläuterungen bei der Verwendung des Begriffes Modernisierung beziehen sich nicht auf Forderungen nach gesunden Wohn- und Arbeitsverhältnissen. Ihnen ist vielmehr gemein, dass eine Modernisierung den Gebrauchswert eines Gebäudes nachhaltig erhöhen und damit Mieterhöhungen ermöglichen soll:
„Hat der Vermieter bauliche Maßnahmen durchgeführt, die den Gebrauchswert
der Mietsache nachhaltig erhöhen, die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer
verbessern oder nachhaltig Einsparungen von Heizenergie oder Wasser bewirken
(Modernisierung), (…) so kann er die jährliche Miete um elf vom Hundert der für
die Wohnung aufgewendeten Kosten erhöhen.“ 331
330
331
BauGB, idF v. 24.06.2004, § 177
BGB, idF v. 24.8.2002, § 559 (1)
Bewertung von Handlungsalternativen bei Investitionen in den Gebäudebestand
Seite 150
In diesem Kontext stehen auch Aussagen des Zweiten Wohnungsbaugesetzes:
„ (...) Modernisierung sind bauliche Maßnahmen, die den Gebrauchswert des
Wohnraums nachhaltig erhöhen, die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer
verbessern oder nachhaltig Einsparungen von Heizenergie oder Wasser bewirken;
Instandsetzungen, die durch Maßnahmen der Modernisierung verursacht werden,
fallen unter die Modernisierung“
332
und der II. BV § 11 (6): „Modernisierung sind
bauliche Maßnahmen, die den Gebrauchswert des Wohnraums nachhaltig erhöhen, die allgemeinen Wohnverhältnisse auf die Dauer verbessern oder nachhaltig
Einsparung von Heizenergie oder Wasser bewirken.“ 333
Die HOAI definiert Modernisierungen als „ (...) bauliche Maßnahmen zur nachhaltigen Erhöhung des Gebrauchswertes eines Objekts, soweit sie nicht unter die
Nummern 4 [A.d.V.: Erweiterungsbauten], 5 [A.d.V.: Umbauten] oder 10 [A.d.V.:
Instandsetzungen] fallen, jedoch einschließlich der durch diese Maßnahmen verursachten Instandsetzungen.“
334
Im Kommentar von Locher/Koeble/Locher/Frik
wird erläutert, was unter dem Begriff der nachhaltigen Erhöhung des Gebrauchswertes zu verstehen ist „ (...) etwa die Verbesserung der Wohnqualität durch bessere Raumausnutzung, Belichtung, Belüftung, bauliche Maßnahmen zu Verbesserung der Verkehrswege, wie Aufzüge, insbesondere verbessernde Maßnahmen
für Behinderte oder ältere Menschen.“
335
Dabei ist zu beachten, dass sich die
nachhaltige Erhöhung des Gebrauchswertes nicht nur auf Wohnobjekte bezieht,
„ (…) sondern auch auf alle übrigen Objekte, wie zum Beispiel Grünanlagen oder
raumbildende Ausbauten, Ingenieurbauwerke und Verkehrsanlagen, Anlagen der
Technischen Ausrüstung oder der Verbesserung des Wärme- und Schallschutzes.“
336
Unter der Steigerung des Gebrauchswertes ist dabei keine Erhöhung des
Verkehrswertes zu verstehen, sondern der Wert, „ (…) der ein Objekt nach Nutzung, funktionellen Eigenschaften, Wirtschaftlichkeit und Anforderungen an den
Stand der Erkenntnis und Technik qualifiziert.“ 337
332
333
334
335
336
337
II. WoBauG, idF v. 16.12.1997, § 17a
II. BV, idF v. 25.11.2003, § 11 (6)
HOAI, idF v. 01.01.1996, § 3
Locher/Koeble/Locher/Frik, Kommentar zur HOAI, 2002, § 3, Rn. 10, S. 302
Locher/Koeble/Locher/Frik, a.a.O., § 3, Rn. 10, S. 302
Locher/Koeble/Locher/Frik, a.a.O., § 3, Rn. 10, S. 302
Bewertung von Handlungsalternativen bei Investitionen in den Gebäudebestand
Seite 151
In der DIN 32736 'Gebäudemanagement' wird neben anderen Leistungen das
Modernisieren unter dem Oberbegriff des Technischen Gebäudemanagements
aufgeführt als: „Leistungen zur Verbesserung des Istzustandes von baulichen und
technischen Anlagen mit dem Ziel, diese an den Stand der Technik anzupassen
und die Wirtschaftlichkeit zu erhöhen.“ 338
Der Terminus Modernisieren bedeutet bei seiner Verwendung im Baubereich nicht
die Umgestaltung oder Veränderung eines Gebäudes entsprechend der gegenwärtigen Mode. Im Kommentar zur HOAI werden gestalterisch-ästhetische Verbesserungen zwar als Teilmaßnahmen betrachtet, die den Gebrauchswert erhöhen, als alleinige Maßnahmen seien sie jedoch keine Modernisierung.339
Die Modernisierung eines Gebäudes erhöht dessen Gebrauchswert, indem entweder die Nutzungsqualität auf Dauer verbessert oder die Energie- (Heizung,
Strom) oder Wasserkosten nachhaltig reduziert werden.
338
339
DIN 32736, 8/2000, S. 3
Vgl. Locher/Koeble/Locher/Frik, Kommentar zur HOAI, 2002, § 3, Rn. 10, S. 302
Bewertung von Handlungsalternativen bei Investitionen in den Gebäudebestand
Seite 152
4.5 Sonstige Begriffe
Einige der im Tätigkeitsfeld des Umgangs mit Gebäuden häufig verwendeten
Begriffe können weder in die vier gebildeten Kategorien integriert werden, noch
bilden sie eigenständige Kategorien. Zur Vervollständigung werden sie nachstehend gesondert aufgeführt und erläutert.
4.5.1 Sanierung
Das BauGB setzt sich im Besonderen Städtebaurecht mit städtebaulichen Sanierungsmaßnahmen auseinander. Im Gegensatz zum Modernisierungs- und Instandsetzungsgebot, das sich auf einzelne bauliche Anlagen beziehen kann,
kennzeichnet die Sanierung nach § 136 (2) alle Maßnahmen, „ (…) durch die ein
Gebiet zur Behebung städtebaulicher Missstände wesentlich verbessert oder umgestaltet wird.“
340
Die Sanierung ist nach BauGB auf städtebauliche Missstände
begrenzt341 und somit für eine Definition in diesem Rahmen nicht geeignet.
Die DIN 32736 ordnet die Sanierung in die Leistungen des technischen Gebäudemanagements ein und beschreibt sie als „Leistungen zur Wiederherstellung des
Sollzustandes von baulichen und technischen Anlagen, die nicht mehr den technischen, wirtschaftlichen und/oder ökologischen sowie gesetzlichen Anforderungen
entsprechen.“
342
Diese Darstellung ist insbesondere im Hinblick auf die Definitio-
nen der Instandhaltung und der Modernisierung widersprüchlich (vgl. Kapitel 4.3
und Kapitel 4.4). Betrachtet man den Sollzustand als funktionsfähigen Zustand,
dann bedeuten Leistungen zur Wiederherstellung dieses Zustandes nichts anderes als deren Instandhaltung. Eine Einhaltung der rechtlichen Standards, die sich
insbesondere mit ökologisch/technischen Aspekten (siehe Wärmeschutzverordnung etc.) beschäftigen, ist im Allgemeinen Voraussetzung zum Betrieb eines Gebäudes und damit dem Sollzustand gleichzusetzen. Mit der Einhaltung dieser gesetzlichen Vorschriften ist zumeist eine Steigerung des Gebrauchswertes (siehe
Kapitel 4.4) verbunden und damit eine Modernisierung erreicht. Die Erläuterung
340
341
342
BauGB, idF v. 24.06.2004, § 136 (2)
Vgl. Battis/Krautzberger/Löhr, Kommentar Baugesetzbuch, 2002, S. 1269
DIN 32736, 8-2000, Berlin, S. 3
Bewertung von Handlungsalternativen bei Investitionen in den Gebäudebestand
Seite 153
der Sanierung nach DIN 32736 beinhaltet keine spezifischen Tätigkeiten. Sie beschreibt eine Vermischung der Leistungen von Instandhaltung und Modernisierung.
Die HOAI kennt den Begriff der Sanierung nicht. In einem Kommentar zur HOAI
werden jedoch Sanierungsarbeiten als Arbeiten, „ (...) die in der Regel eine Mischung aus Modernisierungs- und Umbaumaßnahmen einschließlich Instandsetzungsarbeiten umfassen, (...)“ 343 definiert.
Einen Einblick in die äußerst vielfältigen Definitionen des Terminus Sanierung geben im Folgenden Zitate aus der Fachliteratur:
•
„Sanierung bedeutet Abbruch und vollständigen Neubau von Bauwerken
oder Bauteilen.“ 344
•
„Mit Sanierung bezeichnet man die Reparatur eines größeren Bauteils, bei
der mehrere Gewerke einbezogen sind.“ 345
•
„Die Sanierung ist eine Verbindung von Abbruch und Neubau. Sie führt zur
grundlegenden Veränderung alter und nicht mehr gebrauchsfähiger Teile
am Bau, die durch einfache Instandhaltung und Instandsetzung nicht mehr
in einen nutzungsfähigen Zustand versetzt werden können.“ 346
•
„Überbegriff für Verbesserungen an der Bausubstanz, kann auch Teilabbrüche mit einschließen.“ 347
343
344
345
346
347
Locher/Koeble/Locher/Frik, Kommentar zur HOAI, 2002, § 3, Rn. 11, S. 303
Diederichs, Wirtschaftlichkeitsberechnungen und Nutzen-Kosten-Untersuchungen,1985,
S. 169
Kohlbecker in IBK-Bau-Fachtagung 257, 2000, S. 9/2
Peters, Instandhaltung und Instandsetzung von Wohnungseigentum, 1984, S. 12
Gieselmann, Sanierungshandbuch Wohnungsbau, 1994, S. 18
Bewertung von Handlungsalternativen bei Investitionen in den Gebäudebestand
•
Seite 154
„Durchführung von Maßnahmen, die der Sicherung des Bestandes eines
Baukörpers in funktioneller, konstruktiver und formaler Hinsicht dienen. Die
erforderlichen Maßnahmen zur Herstellung eines schadensfreien Zustandes, also Instandhaltung, Instandsetzung, Erneuerung (Rekonstruktion)
sind in der Bewertungsanalyse objektiv feststellbar. (...). Für den Erfolg einer Sanierung ist nicht nur die Übereinstimmung des Neuen mit dem Bestehenden in Funktion, Konstruktion und Form maßgebend, sondern auch
die Übereinstimmung der Substanzwerte. Vor jedem Eingriff in die Substanz eines Baukörpers ist durch die Bewertungsanalyse der Einfluß auf
den Substanzwert und den ideellen Wert zu prüfen. Nur wenn diese vermehrt werden oder zumindest erhalten bleiben, kann von einer echten Sanierung gesprochen werden.“ 348
Diese Auswahl zeigt, dass sich die Erläuterungen (bis auf die Definition von Diederichs, der Sanierung mit Abbruch und anschließendem Neubau gleichsetzt)
rund um die ursprüngliche Bedeutung des Wortes aus dem lateinischen sanus –
gesund – ansiedeln.
Als Zusammenfassung für den Baubereich eignet sich daher folgende Beschreibung: „Unter Sanierung wird allgemein jede Form von Bautätigkeit zur Verbesserung eines bestehenden Gebäudes verstanden. Der Begriff ist nicht über eine Definition oder Verordnung geschützt. [A.d.V.: Mit Ausnahme der DIN 32736] Er
schließt andere Begriffe ein, deren Bedeutung in der HOAI exakt und verbindlich
definiert sind.“ 349
Sanierung ist ein Oberbegriff für die unterschiedlichsten baulichen Maßnahmen im
Bestand, bildet aber inhaltlich keine eigenständige Kategorie. Aus diesem Grund
wird im Weiteren von einer Verwendung des Begriffs 'Sanierung' abgesehen.
348
349
Kastner, Altbauten, Beurteilen, Bewerten, 2000, S. 159-160
Böhning, Altbaumodernisierung im Detail, 2002, S. 9
Bewertung von Handlungsalternativen bei Investitionen in den Gebäudebestand
Seite 155
4.5.2 Denkmalpflege(rische Aspekte)/Denkmalschutz
Die Oberbegriffe Denkmalpflege(rische Aspekte)/Denkmalschutz beinhalten die
Begriffe:
•
Konservierung
•
Nachbildung
•
Rekonstruktion
•
Restaurierung.
Hierunter werden Maßnahmen verstanden, die für Baudenkmäler350 ergriffen werden. Aufgabe des Denkmalschutzes und der Denkmalpflege ist es, Denkmäler
„ (...) zu schützen, zu pflegen, wissenschaftlich zu erforschen und auf eine sinnvolle Nutzung hinzuwirken.“
351
Das Denkmalschutzgesetz verwendet nicht die Be-
zeichnung Altbau, es wird nur das Denkmal definiert.352
Konservierung ist die „ (…) dauernde Sicherung des jeweiligen Erhaltungszustandes eines Baukörpers, wie dies bei Ruinen von Bedeutung ist. Die Konservierung
greift nicht in die Geschichtlichkeit des Baukörpers ein.“ 353
350
351
352
353
Exemplarisch hier die Begriffsbestimmung des Denkmalschutzgesetzes MecklenburgVorpommern (DschG M-V), idF v. 01.01.2002, § 2: „(1) Denkmale im Sinne dieses Gesetzes
sind Sachen, Mehrheiten von Sachen und Teile von Sachen, an deren Erhaltung und Nutzung
ein öffentliches Interesse besteht, wenn die Sachen bedeutend für die Geschichte des Menschen, für Städte und Siedlungen oder für die Entwicklung der Arbeits- und Wirtschaftsbedingungen sind und für die Erhaltung und Nutzung künstlerische, wissenschaftliche, geschichtliche, volkskundliche oder städtebauliche Gründe vorliegen. (2) Baudenkmale sind Denkmale,
die aus baulichen Anlagen oder Teilen baulicher Anlagen bestehen. Ebenso zu behandeln
sind Garten-, Friedhofs- und Parkanlagen sowie andere von Menschen gestaltete Landschaftsteile, wenn sie die Voraussetzungen des Absatzes 1 erfüllen. Historische Ausstellungsstücke sind wie Baudenkmäler zu behandeln, sofern sie mit dem Baudenkmal eine Einheit von
Denkmalwert bilden.“
DschG M-V, idF v. 01.01.2002, § 1 (2)
Vgl. Kapitel 2.1.2
Kastner, Altbauten, Beurteilen, Bewerten, 2000, S. 152-153
Bewertung von Handlungsalternativen bei Investitionen in den Gebäudebestand
Seite 156
Nachbilden bedeutet etwas „ (...) so wiedergeben, dass das Ergebnis dem Original
weitgehend entspricht; nach einem Vorbild, Muster gestalten (...) rekonstruieren
(...) “.
354
Die enge Verwandtschaft zwischen den Begriffen Nachbildung und Re-
konstruktion wird auch von Kastner aufgegriffen: „Nachbildung: Mehr oder weniger
getreue Nachschöpfung eines Baukörpers auf Grund bestehender oder in Unterlagen überlieferter Vorbilder. Die Nachbildung wird unter Verwendung oder Vortäuschung der ursprünglichen Baustoffe und Baumethoden am gleichen, selten an
einem anderen Ort errichtet oder – beispielsweise bei Beschlägen – angebracht.
Der Begriff umfaßt auch die Rekonstruktion.“ 355
Rekonstruieren wird im Duden wie folgt definiert: „ (...) den ursprünglichen Zustand
wiederherstellen oder nachbilden (...).356 Die Rekonstruktion ist somit die „Wiederherstellung des ursprünglichen Zustandes eines Bauteiles, einer Anlage bzw. eines Bauwerkes aufgrund von literarischen Quellen oder alten Plänen, Entwurfszeichnungen, Stichen oder Photographien“,357 oder auch die „ (…) getreue Nachbildung eines nicht mehr erhaltenen, nur mehr teilweise erhaltenen, schadhaften
oder aber im Laufe seiner Entwicklungsgeschichte durch falsche Maßnahmen abgewerteten Baukörpers unter Verwendung ursprünglicher Baustoffe und Baumethoden.“ 358
Restaurierung wird als „Instandhaltung oder Instandsetzung eines besonders
wertvollen Baukörpers“ 359 definiert, „ (...) schadhafte, unansehnlich gewordene (...)
Bauten (…)“ werden in den „ (…) ursprünglichen Zustand (…)“ 360 gebracht.
354
355
356
357
358
359
360
Dudenredaktion, Das Bedeutungswörterbuch, 2002, S. 640
Kastner, Altbauten, Beurteilen, Bewerten, 2000, S. 155
Dudenredaktion, Das Fremdwörterbuch, 2001, S. 854
Gieselmann, Sanierungshandbuch Wohnungsbau, 1994, S. 17
Kastner, a.a.O., S. 156
Kastner, a.a.O., S. 157
Dudenredaktion, Das Fremdwörterbuch, 2001, S. 865
Bewertung von Handlungsalternativen bei Investitionen in den Gebäudebestand
Seite 157
Die Oberbegriffe Denkmalpflege(rische Aspekte)/Denkmalschutz stehen für qualitative bauliche Maßnahmen, die nicht einer einzelnen Kategorie zugeordnet werden können. Die Begriffe Konservierung, Nachbildung, Rekonstruktion, Restaurierung benennen hier spezifische Tätigkeiten. Im Rahmen des Denkmalschutzes
können aber auch bauliche Veränderungen (z.B. Umbauten, um den Originalzustand wieder herzustellen), Instandhaltungen (z.B. Inspektion des Bauwerks) und
Modernisierungen (z.B. Einbau einer neuen Heizungsanlage) erfolgen. Selbst der
Abbruch eines Gebäudes ist möglich, wenn dies beispielsweise nachträglich innerhalb eines nun denkmalgeschützten Ensembles gebaut wurde.
4.5.3 Erneuerung
Der Begriff Erneuerung umfasst ein großes Spektrum an Tätigkeiten. Eine Definition aus der Fachliteratur beschreibt diese: „Der Begriff “Altbauerneuerung“ wird
häufig (und dann teilweise mit dem Zusatz i.w.S. = im weiteren Sinne) sehr breit
gefasst: Einbezogen werden alle Baumaßnahmen an bestehenden Bauwerken,
und zwar durch “Umbau-, Ausbau-, Erweiterungs- und Wiederherstellungsmaßnahmen“, an Hoch- und Tiefbauten, zur Modernisierung bzw. Sanierung und zur
Instandhaltung bzw. -setzung (Reparaturen), (...) .“ 361
Als Beispiel einer Fehlinterpretation des Begriffes ist die Gleichstellung der Erneuerung mit der Rekonstruktion und diese wiederum mit Instandhaltung und Instandsetzung zu betrachten: „Erneuerung: Rekonstruktion als Mittel der Instandhaltung
oder Instandsetzung von Gebäudeelementen, (...) .“ 362 Unter Rekonstruktion versteht man insbesondere die Nachbildung eines Bauteils (siehe Kapitel 4.5.2). Mit
der Erneuerung im eigentlichen Sinne des Wortes „ (...) durch Neues ersetzen,
gegen Neues auswechseln (...) aktualisieren, austauschen, auswechseln, ersetzen (...) “ 363 gibt es somit kaum Berührungspunkte.
361
362
363
Gluch/Rußig, Altbauerneuerung im Wirtschaftsbau, 1986, S. 9-10
Kastner, Altbauten, Beurteilen, Bewerten, 2000, S. 147
Dudenredaktion, Das Bedeutungswörterbuch, 2002, S. 336
Bewertung von Handlungsalternativen bei Investitionen in den Gebäudebestand
Seite 158
Bauliche Maßnahmen unter dem Begriff der Erneuerung bilden wie die Sanierung
eine Art undefinierte Mischkategorie. Auf eine Anwendung des Begriffs wird daher
im Folgenden verzichtet.
4.5.4 Adaptierung
Der Begriff Adaptierung findet sich in der untersuchten Fachliteratur zuerst bei
Kastner: „Mit Substanzänderungen verbundene Sanierungsmaßnahmen. (...) Die
Arten der Adaptierung eines Gebäudes sind: Aufbau als höhenmäßige Erweiterung, Zubau als grundrißliche Erweiterung, Umbau als Substanzänderung ohne
Erweiterung.“
364
Diederichs/Streck nehmen diese Definition auf und ergänzen: „A-
daptierungen können sowohl Sanierungs- als auch Modernisierungsmaßnahmen
sein, je nachdem, ob lediglich Missstände behoben werden oder eine Verbesserung des Wohnwertes angestrebt wird.“
365
Dem gegenüber schreibt Fechner: „Die
Adaptierung birgt auch die Gefahr einer Wertminderung, wenn Bauteile hoher
Qualität durch solche geringerer Qualität ersetzt werden.“
366
Beschränkt man sich
auf die ursprüngliche Bedeutung der Adaption, „Anpassungsvermögen (...) Anpassung (...) an die Gegebenheiten, Umstände, an die Umwelt (...)“ 367 bzw. an die des
Verbs adaptieren „anpassen (...) bearbeiten (...) österreichisch eine Wohnung herrichten“
, zeigt sich, dass dieser Terminus lediglich übergreifend Tätigkeiten im
368
Umgang mit dem Gebäudebestand beschreibt. Die vorhandenen Erläuterungen
sind so unspezifisch, dass von einer weiteren Verwendung dieses Begriffs abgesehen wird.
364
365
366
367
368
Kastner, Altbauten, Beurteilen, Bewerten, 2000, S. 137
Vgl. Diederichs/Streck, Entwicklung eines Bewertungssystems für die ökonomische und ökologische Erneuerung von Wohnungsbeständen, Stand 30.06.2003, S. 7
Fechner, Altbaumodernisierung, 2002, S. 225
Dudenredaktion, Das Fremdwörterbuch, 2001, S. 24
Dudenredaktion, a.a.O., S. 24
Bewertung von Handlungsalternativen bei Investitionen in den Gebäudebestand
Seite 159
4.6 Zusammenfassung
Die Untersuchung der unterschiedlichen Planungsbegriffe in vier Kategorien respektive Planungsalternativen ergab folgendes Ergebnis:
Unter dem Oberbegriff 'Abbruch' – hier synonym Abriss, Demontage und Rückbau
– wird im Folgenden die vollständige Beseitigung eines Gebäudes verstanden.
Die Kategorie 'Bauliche Veränderung' umfasst eine große Bandbreite an verschiedenen baulichen Maßnahmen: den Anbau, Aufbau/Aufstockung, Ausbau, Erweiterung, Teilabbruch und Umbau. Die gemeinsamen Merkmale dieser baulichen Veränderungen sind zum einen die Wesentlichkeit des Eingriffs in das bestehende
Gebäude, zum anderen die Tatsache, dass ein nutzbarer Teil der Gebäudesubstanz erhalten bleibt. Die Begriffe Anbau und Aufbau/Aufstockung stehen für eine
Vergrößerung, der Teilabbruch für eine Verkleinerung und der Aus- und Umbau
für die Modifizierung des Gebäudes. Die Erweiterung ist als Oberbegriff für Anbau,
Aufbau/Aufstockung und Ausbau zu verwenden.
Die 'Instandhaltung' steht als Oberbegriff für die Maßnahmen Inspektion, Wartung,
Instandsetzung (Reparatur) sowie Verbesserung und dient der Erhaltung des funktionsfähigen Soll-Zustandes des Bauwerks. Die Inspektion ist eine Begehung des
Gebäudes zur Feststellung und Beurteilung des Istzustandes, wobei der Bestand
bewertet und eine Handlungsempfehlung ausgesprochen wird. Die Wartung ist die
regelmäßige Überprüfung der Gebrauchsfähigkeit eines Gebäudes. Sie erfordert
die Reinigung und Pflege und die Ausführung dafür notwendiger kleinerer Arbeiten. Die Behebung von Mängeln der Bausubstanz, um den funktionsfähigen Zustand wieder herzustellen, wird als Instandsetzung (oder auch Reparatur) bezeichnet. Die Verbesserung dient der Steigerung der Funktionssicherheit der beim
Bau des Gebäudes festgelegten Anforderungen.
Die 'Modernisierung' eines Gebäudes steigert dessen Gebrauchswert nachhaltig
durch eine Erhöhung der Nutzungsqualität oder der Einsparung von Energie und
Wasser.
Bewertung von Handlungsalternativen bei Investitionen in den Gebäudebestand
Seite 160
Unter die sonstigen Begriffe fallen zum einen Termini, die auf Grund ihres unspezifischen Inhalts nicht eindeutig bestimmt werden können, wie Sanierung, Adaptierung oder Erneuerung. Sie werden daher im Rahmen dieser Arbeit nicht weiter
verwendet. Die Oberbegriffe Denkmalpflege(rische Aspekte)/Denkmalschutz stehen mit ihren spezifischen baulichen Maßnahmen Konservierung, Nachbildung,
Rekonstruktion und Restaurierung für eine qualitative Aussage, die in alle anderen
Kategorien integriert werden kann. Im weiteren Verlauf dieser Arbeit wird auf die
notwendige Integration des Denkmalschutzes hingewiesen, diese jedoch auf
Grund der umfangreichen Gesetzgebung und der Vielzahl von Bestimmungen
nicht weiter ausgeführt.
Abschließend ist anzumerken, dass trotz des Versuchs der eindeutigen Zuordnung und Definition der Planungsbegriffe die Kategorien in manchen Fällen nicht
trennscharf anzuwenden sind. Beispielsweise wird bei der Erneuerung eines alten
Fensters in der Regel ein neues Fenster mit besserem U-Wert eingebaut. Ob dies
bereits eine Modernisierung oder noch eine Instandhaltung ist, kann nicht von
vornherein eindeutig bestimmt werden und ist im Einzelfall zu prüfen.
Bewertung von Handlungsalternativen bei Investitionen in den Gebäudebestand
Seite 161
Kategorie /
Planungsalternative
Synonyme /
Unterbegriffe
Zielsetzung
Abbruch
Abriss
Demontage
Rückbau
Vollständige
Beseitigung eines
Gebäudes
Bauliche Veränderung
Anbau
Aufbau/Aufstockung
Ausbau
Erweiterung
Teilabbruch
Umbau
Vergrößerung,
Verkleinerung oder
Modifizierung
eines Gebäudes
3.
Instandhaltung
Inspektion
Instandsetzung
Reparatur
Schönheitsreparatur
Wartung
Verbesserung
Erhaltung des
funktionsfähigen
Soll-Zustandes
eines Gebäudes
4.
Modernisierung
1.
2.
Sonstige Begriffe:
Sanierung, Adaptierung, Erneuerung,
Denkmalpflege(rische Aspekte)/Denkmalschutz
Abb. 77
Kategorien der Planungsalternativen
Erhöhung des
Gebrauchswertes
eines Gebäudes
für eine weitere
Anwendung zu
unspezifisch bzw.
qualitative Aussage
Bewertung von Handlungsalternativen bei Investitionen in den Gebäudebestand
5
Seite 162
Modellkonzeption
Nachdem in Kapitel 2.2.3 die Investitionsplanung in Hinblick auf bestehende Gebäude entwickelt wurde, werden im Folgenden die einzelnen Schritte detailliert
dargelegt.
Investitionsplanung im Bestand
Abb. 78
1.
Projektinitiierung
2.
Situationsanalyse
3.
Alternativenermittlung
4.
Investitionsrechnung
5.
Sensitivitätsanalyse
6.
Diskussion der nichtmonetären Aspekte
7.
Entscheidung
Verfahrensstufen der Investitionsplanung im Bestand
An Hand von Checklisten und Regelabläufen werden die entscheidenden Informationen am Ende der jeweiligen Phasen dargestellt. Die Checklisten, die je nach
Bedarf ergänzt werden können, dienen dem Architekten als Leitfaden für die Ermittlung der notwendigen Informationen. Im Sinne eines qualifizierten Interviews
werden die thematisch gebündelten Daten vom Investor abgefragt. Die Regelabläufe erfassen den Entscheidungsprozess in zeitlicher Reihenfolge.
Bewertung von Handlungsalternativen bei Investitionen in den Gebäudebestand
Seite 163
5.1 Phase 1: Projektinitiierung
Initiator ist der Eigentümer eines bestehenden Gebäudes, dessen Motivation und
Ziele hinsichtlich der Nutzung eines Gebäudes sehr unterschiedlich sein können.
Eigentümer, die ein Gebäude als reines Renditeobjekt begreifen, nehmen andere
Probleme wahr, setzen andere Prioritäten als diejenigen, deren Familiensitz oder
Firmenstammhaus betroffen ist. Man kann grundsätzlich drei Arten von Eigentümern oder auch Investoren – private, gewerbliche und sonstige – unterscheiden.
Investoren
Motivation / Ziel
Gebäude
•
•
•
•
Selbstnutzer
Steuerersparnis
Altersvorsorge
Kapitalanlage
•
•
•
Eigentumswohnung
Einfamilienhaus
...
•
•
Kapitalanlage
Steuerersparnis
•
•
•
Mehrfamilienhäuser
Geschäftshäuser
...
•
•
•
Selbstnutzer
Kapitalanlage
Werkswohnungen
•
•
•
gewerbliche Bauten
Mehrfamilienhäuser
...
• Versorgung der
Bevölkerung
•
•
•
•
Schulen
Krankenhäuser
Mehrfamilienhäuser
...
institutionelle
• Erwirtschaftung einer sicheren, langfristigen Rendite
•
•
•
gewerbliche Bauten
Mehrfamilienhäuser
...
...
• ...
•
...
Einzelanleger
Private
Großanleger
Gewerbliche
Unternehmen
öffentliche
Sonstige
Abb. 79
369
Investorentypologie 369
Vgl. Nestel, Einführung in die Gewerbe-Immobilie - Akteure, Typen, Anlageformen, 2001, S.
248-249; Pfarr, Grundlagen der Bauwirtschaft, 1984, S. 181; Pfarr, Handbuch der kostenbewußten Bauplanung, S.99ff und Kochendörfer/Viering/Liebchen, Bau-Projekt-Management,
2004, S. 52-53.
Bewertung von Handlungsalternativen bei Investitionen in den Gebäudebestand
Seite 164
Eine Projekt wird z.B. aus folgenden Gründen initiiert: Auftreten akuter Bauschäden, sinkende Einnahmen, steigende Ausgaben, eine notwendige größere Baumaßnahme, der Wunsch nach dem Erhalt des Status quo oder die Prüfung möglicher Entwicklungspotentiale des Gebäudes. Für den Architekten ist es notwendig,
die Motivation des Investors zu kennen, um diesen optimal beraten zu können. So
können bereits zu diesem Zeitpunkt in bestimmten Fällen Handlungsalternativen
(z.B Abbruch) ausgeschlossen werden, wenn die Motivation darin besteht, das
Gebäude unter allen Umständen zu erhalten, da es für die Corporate Identity eines Unternehmens wichtig ist oder der Investor aus persönlichen Gründen (Familiensitz) daran hängt. Ist der Investor in erster Linie darauf aus, Steuern zu sparen,
kann der Zustand des Gebäudes zweitrangig sein.
Bewertung von Handlungsalternativen bei Investitionen in den Gebäudebestand
Projekt:
Investor:
Straße:
Architekt:
PLZ Stadt:
Stand:
Phase 1:
Seite 165
Projektinitiierung
Investor
• Motivation
• Selbstnutzer
• Steuerersparnis
• Kapitalanlage
• Altersvorsorge
• Versorgung der Bevölkerung
• Erwirtschaftung einer sicheren, langfristigen Rendite
• akute Bauschäden
•…
• Ausschluss von
• Verkauf
• Abbruch
• Bauliche Veränderungen
• Anbau
• Aufbau
• Teilabbruch
• Umbau
• Ausbau
• Instandhaltung
• Inspektion
• Instandsetzung
• Wartung
• Modernisierung
•…
Blatt
Checkliste 1: Projektinitiierung
Bewertung von Handlungsalternativen bei Investitionen in den Gebäudebestand
Seite 166
5.2 Phase 2: Situationsanalyse
Die Erfassung der grundlegenden Fakten ist Basis aller weiteren Untersuchungen.
Es werden Informationen über die beteiligten Personen, das Gebäude, rechtliche
Aspekte, die Nutzung, den Standort und die wirtschaftlichen Grundlagen benötigt.
Die kritische Analyse und Interpretation der Daten erfolgt in der Alternativenermittlung in Phase 3 (vgl. Kapitel 5.3).
5.2.1 Projektbeteiligte
Zur Klärung der Kompetenzen werden zu Beginn die Projektbeteiligten nach Funktion, Name, Ansprechpartner und Adresse aufgeführt, es sind u.a.:
•
Investor/Eigentümer
•
Architekt
•
Personen aus der Verwaltung/dem Gebäudemanagement
•
Nutzer des Gebäudes mit Angabe der Nutzeinheit (z.B. 2. Stock, Wohnung
links)
•
Firmen, die bereits an baulichen Maßnahmen am Gebäude beteiligt waren
(Handwerker, Wartungsdienste etc.)
•
Fachingenieure, die bisher an baulichen Maßnahmen am Gebäude beteiligt
waren (Technische Gebäudeausrüstung, Tragwerksplanung etc.)
•
Gutachter (Verkehrswert, Bauschäden etc.)
•
Behörden (Bauordnungsamt, Brandschutzdirektion etc.)
•
Sonstige (Steuerberater, Rechtsanwalt etc.)
Diese Liste kann je nach Erfordernis um weitere Projektbeteiligte erweitert werden.370
370
Vgl. Diederichs, Leitfaden zum Organisationshandbuch, 1994, S. 73ff
Bewertung von Handlungsalternativen bei Investitionen in den Gebäudebestand
Projekt:
Investor:
Straße:
Architekt:
PLZ Stadt:
Stand:
Phase 2.1:
Seite 167
Situationsanalyse: Projektbeteiligte
Funktion
• Investor
Name
Ansprechpartner
Adresse
Straße, PLZ Stadt
Telefon, Mobil, Fax
Email
• Architekt
• Verwalter
• Nutzer
• Handwerker
• Fachingenieure
• Gutachter
• Behörden
•…
Blatt
Checkliste 2: Situationsanalyse Projektbeteiligte
Bewertung von Handlungsalternativen bei Investitionen in den Gebäudebestand
5.2.2
Seite 168
Gebäude
In der Regel sind die Planunterlagen eines bestehenden Gebäudes unvollständig,
veraltet und nur in Papierform vorhanden. Änderungen, die während der Bauzeit
oder nach der Fertigstellung vorgenommen wurden, sind im seltensten Fall vollständig dokumentiert. Daher ist es notwendig, dass der Architekt das Gebäude aktuell in Plänen und in einem Raumbuch in digitaler Form – damit die Daten übertragbar sind – erfasst.
Neben der reinen Bestandserfassung sind Gutachten zur Baukonstruktion und zur
Haustechnik zu erstellen, die neben den üblichen Inhalten (Bauschäden, Energieverbrauch etc.) eine Zusammenstellung der voraussichtlichen Kosten und der zeitlichen Reihenfolge (akut, kurzfristig, mittelfristig, langfristig), der notwendigen baulichen Maßnahmen (Bauschäden, Instandhaltung) und deren Abhängigkeiten untereinander beinhalten. Die Angabe der Kosten und Termine ist nötig, um im weiteren Verlauf Aussagen über Zeitpunkt und Höhe der zu erwartenden Ausgaben
treffen zu können und damit die Alternativen vergleichbar zu machen. Darüber
hinaus ist der Verkehrswert des Gebäudes zu ermitteln, damit der Verkauf des
Gebäudes als Alternative in die Überlegungen einbezogen werden kann.
Auf Basis der aktuellen Pläne sind die Flächen und Rauminhalte des Gebäudes
sowohl nach DIN 277371 als auch nach den spezifischen Flächenermittlungsverfahren zu berechnen. Dies sind die Verordnung zur Berechnung der Wohnfläche,
besser bekannt als Wohnflächenverordnung (WoFlV)372 und die Richtlinie zur Berechnung von Mietflächen für gewerblichen Raum (MF-G)373 der Gesellschaft für
Immobilienwirtschaftliche Forschung e.V. (gif). Die Ermittlung der Flächen nach
den spezifischen Verfahren ist notwendig, um die Mieten mit dem Markt vergleichen zu können (z.B. Mietspiegel).
371
372
373
DIN 277, idF v. 2/2005
WoFlV, idF v. 25.11.2003
Richtlinie zur Berechnung der Mietfläche für gewerblichen Raum (MF-G), Wiesbaden, idF v.
01.11.2004
Bewertung von Handlungsalternativen bei Investitionen in den Gebäudebestand
Seite 169
Informationen über die Möglichkeiten und Grenzen der baulichen Veränderungen
des Gebäudes erhält man gewöhnlich über den betreffenden Bebauungsplan. Die
wichtigsten Aspekte sind Art und Maß der baulichen Nutzung, Bauweise und
überbaubare Grundstücksfläche. Ist kein Bebauungsplan vorhanden, sind die Vorgaben der §§ 33 bis 35 des BauGB zu berücksichtigen.374 Darüber hinaus ist zu
prüfen, ob das Gebäude in einem förmlich festgelegten Sanierungsgebiet oder im
städtebaulichen Entwicklungsbereich liegt.375 Weitere gesetzliche Vorschriften wie
z.B. Gestaltungssatzung und Denkmalschutz sind bei den zuständigen Behörden
abzufragen und schriftlich zu dokumentieren. Durch einen Grundbuchauszug sind
die Eigentumsverhältnisse zu belegen und mögliche Lasten und Beschränkungen
festzustellen.
Entsprechend der Vorgehensweise für Standortanalysen (vgl. Kapitel 5.2.3) erfolgt
für das bestehende Gebäude und die Nutzeinheiten die Ermittlung der so genannten harten (physischen) und weichen (psychologischen) Faktoren.
Weiterhin sind die Art der Nutzung (Wohnen, Büro, Handel), die Anzahl und Größe
der Nutzeinheiten, der Vermietungsstand, die Konditionen der Mietverträge (Mietdauer, Umlage der Betriebskosten etc) zu erfassen. Zusätzlich sollte die Zufriedenheit der Mieter an Hand einer Mietumfrage festgestellt werden.
Folgender Auszug aus einer Mieterumfrage376 des Instituts für Markt- und Medienforschung für eine große Wohnungsbaugenossenschaft in Berlin zeigt beispielhaft
Fragen zu Wohnungsqualität und der Wohnungszufriedenheit:
374
375
376
BauGB, idF v. 24.06.2004
BauGB, idF v. 24.06.2004; vgl. u.a. § 142 'Sanierungssatzung' und § 169 'Besondere Vorschriften für den städtischen Entwicklungsbereich'
Institut für Markt- und Medienforschung, Repräsentative Bevölkerungsumfrage für 1.500
Haushalte im Auftrag der GESOBAU, Berlin, 2000
Bewertung von Handlungsalternativen bei Investitionen in den Gebäudebestand
Abb. 80
377
Seite 170
Mieterumfrage: Beispiel Wohnungsqualität377
Institut für Markt- und Medienforschung, Repräsentative Bevölkerungsumfrage für 1.500
Haushalte im Auftrag der GESOBAU, Berlin, 2000
Bewertung von Handlungsalternativen bei Investitionen in den Gebäudebestand
Abb. 81
378
Seite 171
Mieterumfrage: Beispiel Wohnungszufriedenheit378
Institut für Markt- und Medienforschung, Repräsentative Bevölkerungsumfrage für 1.500
Haushalte im Auftrag der GESOBAU, Berlin, 2000
Bewertung von Handlungsalternativen bei Investitionen in den Gebäudebestand
Projekt:
Investor:
Straße:
Architekt:
PLZ Stadt:
Stand:
Phase 2.2.1:
Situationsanalyse: Gebäude
Seite 172
Teil 1
Aktuelle Bestandsaufnahme
• Pläne/Raumbuch
• Lageplan (M 1:100)
• Grundrisse (M 1:50)
• Schnitte (M 1:50)
• Ansichten (M 1:50)
• Raumbuch
• Gutachten
• Baukonstruktion
• Haustechnik
• Verkehrswert
• Energiepass
• Flächen/Rauminhalte
• DIN 277 (2/2005)
• WoFlV (11/2003)
• MF-G (11/2004)
Rechtliche Aspekte
• BauGB (6/2004)
• § 14 BauGB: Veränderungssperre (Sanierungsgebiet, Entwicklungsbereich)
• § 30 BauGB: qualifizierter, vorhabensbezogener, einfacher Bebauungsplan
• § 33 BauGB: Zulässigkeit von Vorhaben während der Planaufstellung
• § 34 BauGB: Zulässigkeit von Vorgaben innerhalb der im Zusammenhang
• § 34 BauGB: bebauten Ortsteile
• § 35 BauGB: Bauen im Außenbereich
• § 136 BauGB: Städtebauliche Sanierungsmaßnahmen
• § 142 BauGB: Sanierungssatzung
• § 169 BauGB: Besondere Vorschriften für den städtischen Entwicklungsbereich
•…
• BauNVO (4/1993)
• Festsetzungen/Bestand
• Art der baulichen Nutzung
• Höhe der baulichen Anlagen
• GRZ, GFZ, BMZ
• Vollgeschosse
• Bauweise
• Stellplätze/Garagen
•…
• Sonstiges
• Grundbuch (Eigentumsverhältnisse, Lasten, Beschränkungen)
• Gestaltungssatzung
• Denkmalschutz
• Ablösesumme für Stellplätze
•…
Blatt
Checkliste 3: Situationsanalyse Gebäude Teil 1
Bewertung von Handlungsalternativen bei Investitionen in den Gebäudebestand
Projekt:
Investor:
Straße:
Architekt:
PLZ Stadt:
Stand:
Phase 2.2.2:
Situationsanalyse: Gebäude
Seite 173
Teil 2
Gebäude
• Harte Faktoren
• Größe
• Lichte Raumhöhe
• Ausrichtung nach der Himmelsrichtung
• Haustechnik (Lüftung, Heizung, Elektro)
• Aufzüge
• Parkplätze (Tiefgarage)
• Abstell-, Lagerräume
• Energieverbrauch
•…
• Weiche Faktoren
• Sauberkeit (Treppenhaus, Keller, Gemeinschaftsräume)
• Image (Altbau, Historie)
• Nutzerstruktur
•…
Nutzeinheit
• Harte Faktoren
• Größe
• Lichte Raumhöhe
• Ausrichtung nach der Himmelsrichtung
• Raster
• Raumtiefe
• Flurbreite
• Ausstattung (Küche, Bad, WC, Parkett)
• Trennung Bad, WC
• Abstellraum in der Nutzeinheit
• Haustechnik (Lüftung, Heizung, Elektro)
• Energieverbrauch
•…
• Weiche Faktoren
• Image (Stuck, Historie)
• Aufenthaltsqualität (Ruhe, Licht)
•…
Blatt
Checkliste 4: Situationsanalyse Gebäude Teil 2
Bewertung von Handlungsalternativen bei Investitionen in den Gebäudebestand
Projekt:
Investor:
Straße:
Architekt:
PLZ Stadt:
Stand:
Phase 2.2.3:
Situationsanalyse: Gebäude
Seite 174
Teil 3
Nutzeinheiten
• Anzahl und Art
• Einheiten Büro
• Einheiten Handel
• Einheiten Wohnen
•…
• Anzahl und Art
• Einheiten Büro
• vermietet
• Einheiten Handel
• Einheiten Wohnen
•…
• Anzahl und Art
• Einheiten Büro
• leer stehend
• Einheiten Handel
• Einheiten Wohnen
•…
• Größe (m²)
• Einheiten Büro nach MF-G (11/2004)
• Einheiten Handel nach MF-G (11/2004)
• Einheiten Wohnen nach WoFlV (11/2003)
•…
Sonstiges
• Mietverträge
• gesetzliche Kündigungsfrist
• vereinbarte Dauer des Mietverhältnisses
• Übernahme der Betriebskosten
•…
• Mieterzufriedenheit
• Beschwerden
• Durchschnittliche Mietdauer
• Mietminderungen
• Mieterumfrage
•…
Blatt
Checkliste 5: Situationsanalyse Gebäude Teil 3
Bewertung von Handlungsalternativen bei Investitionen in den Gebäudebestand
Seite 175
5.2.3 Standort
Die Standortanalyse unterscheidet im Allgemeinen zwei Ebenen: Die Makroebene,
die einen Überblick über die großräumlichen Beziehungen (Gemeinde, Stadt und
Region) zum Standort liefert, und die Mikroebene, die das direkte Umfeld des Gebäudes in fußläufiger Entfernung betrifft (z.B. Schulen, ÖPNV). Beide Ebenen
können – wie bereits das Gebäude und die Nutzereinheit (vgl. Kapitel 5.2.2) – jeweils nach harten und weichen Standortfaktoren differenziert betrachtet werden.
Dabei stehen die harten Faktoren für die topografische Lage, Verkehrs- und Wirtschaftsstruktur etc., die weichen Faktoren für die soziodemografische Struktur,
das Image etc. Nachfolgend genannte Standortfaktoren liefern grundlegende Informationen und sind je nach Bedarf zu ergänzen.
Dabei ist zu beachten, dass nicht alle aufgeführten Faktoren für jeden Gebäudetyp
von Bedeutung sind. So ist beispielsweise das Klima eines Standorts für den Eigentümer einer Freizeitanlage von Interesse, nicht jedoch für ein Rathaus. Ein
weiteres Exempel ist der Faktor Altersstruktur. Bei einem überdurchschnittlichen
Anteil älterer Menschen an der Bevölkerung sollte der Eigentümer eines Mehrfamilienhauses eher an den Einbau eines Aufzugs als an eine Aufstockung denken.
Bewertung von Handlungsalternativen bei Investitionen in den Gebäudebestand
Projekt:
Investor:
Straße:
Architekt:
PLZ Stadt:
Stand:
Phase 2.3.1:
Seite 176
Situationsanalyse: Makrostandort
Harte Faktoren
• Topografie/Geografie
• Lage der Stadt (Ballungsraum)
• Entfernung zu anderen Städten (Ballungsraumnähe)
• Stadtgröße
• Stadtstruktur, Stadtentwicklung
• Lage in der Stadt
• Klima
•…
• Verkehr
• Flughafen, Hafen, Bahn
• Autobahn
• innerstädtisches Straßennetz
• ÖPNV
•…
Harte/weiche Faktoren
• Wirtschaftsstruktur/
• Umfeldnutzungen
• Wirtschaftstruktur (Dienstleistung, Produktion)
• Staatliche Einrichtungen (Verwaltung, Hochschulen, Krankenhäuser,…)
• Messen
• Beschäftigungsstruktur, Arbeitslosigkeit
• Umsatz, Steueraufkommen
• Pendleraufkommen
•…
Weiche Faktoren
• Soziodemografie
• Bevölkerungsstruktur (Entwicklung, Alter, ethnische Zusammensetzung)
• Sozialstruktur (Haushaltsgrößen)
• Einkommen, Kaufkraftniveau
• Bildungsniveau
•…
• Image
• Stadtbild (Architektur, Historie, Umwelt, Sauberkeit)
• Kultur- und Freizeitangebot, Erholungsraumnähe
• Politik
• Verwaltungsstruktur
• Serviceangebot
•…
Blatt
Checkliste 6: Situationsanalyse Makrostandort379
379
Vgl. Muncke/Dziomba/Walther, Standort- und Marktanalysen in der Immobilienwirtschaft, 2002
Bewertung von Handlungsalternativen bei Investitionen in den Gebäudebestand
Projekt:
Investor:
Straße:
Architekt:
PLZ Stadt:
Stand:
Phase 2.3.2:
Seite 177
Situationsanalyse: Mikrostandort
Harte Faktoren
• Topografie
• Zentrumsnähe
• Lage im Stadtviertel
• Offene, geschlossene Bebauung
• Verkehr
• Straßenprofil
• Verkehrsfrequenz
• ÖPNV (Entfernung, Frequenz)
• Entfernung zu Bahnhof, Autobahn, Flughafen
• Parkplätze
•…
Harte/weiche Faktoren
• Wirtschaftsstruktur/
• Umfeldnutzungen
• Nutzung (Wohnen, Einkaufen, Verwaltung, Mischgebiet)
• Leerstand
• Fluktuation (Mieterwechsel)
• Passantenfrequenz
• Entfernung zu zentralen Einrichtungen
• Infrastruktur (Bildung, Ärzte, Bedarfsdeckung)
•…
Weiche Faktoren
• Soziodemografie
• Bevölkerungsstruktur (Entwicklung, Alter, ethnische Zusammensetzung)
• Einkommen, Kaufkraft
• Randgruppen, Auffälligkeiten
• Sonstiges Personenaufkommen (Angestellte, Schüler)
•…
• Image
• Image des Quartiers (Attraktivität, Adresse, Sicherheit)
• Umwelt (Luftreinheit, Lärmbelästigung, Sauberkeit)
• Bildungsniveau
• Grünflächenanteil, Parks
• Freizeitgestaltung (Sport, Kultur)
•…
Blatt
Checkliste 7: Situationsanalyse Mikrostandort
Bewertung von Handlungsalternativen bei Investitionen in den Gebäudebestand
Seite 178
5.2.4 Wirtschaftliche Grundlagen
Investitionen in den Bestand hängen nicht so sehr von den Wünschen und Zielen
sondern in erster Linie von den finanziellen Möglichkeiten des Investors ab. Die
Aufstellung der Mieten, ihre Gliederung in umlegbare Kosten sowie Einnahmen
(Nettomiete) und Ausgaben ('notwendige' Miete) ist über einen längeren Zeitraum
zur ermitteln, um für die folgenden Analysen die bisherige wirtschaftliche Entwicklung beurteilen zu können (vgl. Kapitel 3.4). Die Rückstellungen für die kalkulatorische Abschreibung und die Ausgaben für die Instandhaltung werden pro Jahr –
falls Vergleichsdaten vorhanden sind – nach m²/BGF angesetzt, ansonsten über
Gutachten ermittelt. Zusätzlich wird die Position Modernisierung in die Betrachtung
einbezogen. Hier ist folgender Sachverhalt zu beachten: Unter Modernisierung
wird die nachhaltige Erhöhung des Gebrauchswertes eines Gebäudes verstanden
(vgl. Kapitel 4.4). Wird dabei ein Bauteil z.B. die Fenster komplett erneuert, können diese Kosten aus der Position der kalkulatorischen Abschreibung entnommen
werden, denn diese steht für die Wiederbeschaffungskosten zur Verfügung. Steht
die Modernisierung allerdings für eine reine Verbesserung der Nutzungsqualität
oder der allgemeinen Wohnverhältnisse, hat dies nichts mit der kalkulatorischen
Abschreibung zu tun. Eine Einzelaufführung der Ausgaben für Modernisierungen
ist hinsichtlich der anteiligen Kostenumlegung auf die Mieter sinnvoll.
Neben den Einnahmen und Ausgaben sind in Zeiten steigender Kosten für Heizöl,
Müllentsorgung, Wasser etc. auch die Betriebskosten zu beachten, die den Eigentümer zwar nicht direkt treffen, indirekt aber durch ihren Einfluss auf die vom Mieter zu zahlende Bruttowarmmiete Auswirkungen auf die Vermietbarkeit der Nutzeinheit haben. In die folgende Checkliste fließen daher sowohl die Vorgaben der
II. BV als auch die sonstigen zu berücksichtigenden Posten gemäß Kapitel 3.4 ein.
Die Abschreibung ist bereits in der Kalkulation der Miete enthalten und wird daher
nicht gesondert in der Investitionsrechnung aufgeführt. Darüber hinaus ist die Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete über Mietspiegel bzw. Vergleichsobjekte zu
ermitteln, um im weiteren Verlauf zu prüfen, ob und in welchem Rahmen Mieterhöhungen möglich sind.
Bewertung von Handlungsalternativen bei Investitionen in den Gebäudebestand
Projekt:
Investor:
Straße:
Architekt:
PLZ Stadt:
Stand:
Phase 2.3.4:
Situationsanalyse: Miete/Einnahmen/Ausgaben für das Jahr
Seite 179
___________
Miete
• Bruttowarmmiete (€/m²)
- abzüglich
• Bruttokaltmiete (€/m²)
- abzüglich
• Heizung
• laufende öffentliche Lasten
• Wasserversorgung etc.
• Entwässerung
• Zentrale Warmwasserbereitung
• Betrieb des Personen-, Lastaufzugs
• Straßenreinigung
• Müllbeseitigung
• Gebäudereinigung
• Gartenpflege
• Beleuchtung
• Schornsteinreinigung
• Sach- und Haftpflichtversicherung
• Hausmeister
• Antennenanlage
• Betrieb der Einrichtung für Wäschepflege
•…
• Nettomiete (€/m²)
• Σ Einnahmen (€/Jahr)
• Σ Ausgaben (€/Jahr)
• Nettomiete (Σ, €/m²)
• Eigenkapital (Σ, Zinssatz)
• Fremdkapital (Σ, Zinssatz)
• kalkulator. Abschreibung abzgl. Modernisierung als Wiederbeschaffung (Σ, €/m² BGF)
• Verwaltung (Σ, €/WE)
• Instandhaltung (Σ, €/m² BGF)
• Modernisierung als Wiederbeschaffung (Σ, €/m² BGF)
• Modernisierung als Erhöhung des Gebrauchswertes (Σ, €/m² BGF)
• Mietausfallwagnis (Σ, €/WE)
• nicht umgelegte Betriebskosten (Σ, €/m²)
•…
• Σ Überschuss (€/Jahr)
• Einnahmen - Ausgaben
• Sonstiges
• Förderungen
• AfA
• Mietspiegel Wohnen (einfach, qualifiziert) (€/m²)
• Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete (Büro, Handel) (€/m²)
•…
Blatt
Checkliste 8: Situationsanalyse Mieten/Einnahmen/Ausgaben
Bewertung von Handlungsalternativen bei Investitionen in den Gebäudebestand
5.2.5
Seite 180
Zusammenfassung
Die Ermittlung der Fakten und ihre Zusammenstellung bezüglich der Projektbeteiligten, des Gebäudes, der rechtlichen Belange, der Nutzung, des Standorts und
der wirtschaftlichen Grundlagen sind mit größter Sorgfalt vorzunehmen und zu dokumentieren, da sie die Basis für die weiteren Untersuchungen bilden. Die ausgearbeiteten Checklisten dienen als Grundgerüst und können nach Bedarf ergänzt
werden.
Steht diese Datenbasis nicht oder nur unvollständig zur Verfügung, ist der Architekt oder Sachverständige mit ihrer Erhebung vom Investor zu beauftragen. Anderenfalls kann das Projekt nicht weiterverfolgt werden (z.B. bei fehlenden aktuellen
Plänen), oder der Investor muss darüber informiert werden, dass auf Grund der
fehlenden Daten die Basis der weiteren Untersuchung nicht gesichert ist (z.B. bei
unvollständigen Angaben zu den Mieteinnahmen).
Bewertung von Handlungsalternativen bei Investitionen in den Gebäudebestand
Seite 181
5.3 Phase 3: Alternativenermittlung
Die Analyse der baulichen und wirtschaftlichen Daten aus der Situationsanalyse
dient sowohl dem Ausschluss nicht realisierbarer Alternativen als auch dem Hinweis auf mögliche, bislang nicht in Betracht gezogene Alternativen. Die vorhandenen Daten werden kritisch untersucht und anschließend interpretiert, Abhängigkeiten und Zusammenhänge werden erläutert. Der zeitliche Vorgang wird – wo möglich – in Form von Regelabläufen zusammengefasst.380
5.3.1 Folgerungen aus den Gebäudedaten
Durch die Analyse der Gebäudedaten wird eine Vielzahl von Ausschluss- bzw.
Prüfkriterien bestimmt. Nach der Untersuchung der Gebäudesubstanz in Verbindung mit den rechtlichen Grundlagen folgt die Analyse der Gebäudenutzung. Abschließend werden die harten und weichen Faktoren der Nutzeinheiten und des
Gebäudes untersucht.
5.3.1.1
Gebäude und rechtliche Grundlagen
Aus den Ergebnissen der bau- und haustechnischen Gutachten können bereits
erste Handlungsalternativen ausgeschlossen werden. Sind Bauschäden oder Kontaminationen in größerem Umfang vorhanden (fehlerhafte Statik, Schwamm, Asbest), ist entweder ein Abbruch in Betracht zu ziehen oder das Gebäude mit einem
minimalen Instandhaltungsaufwand noch so lange wie möglich zu betreiben. Dieser Fall wird im Folgenden als Totalschaden bezeichnet. Ist das Tragwerk nicht
ausreichend dimensioniert, so sind Aufbauten, Ausbauten oder Umbauten nicht
zwingend auszuschließen, aber aus ökonomischen Gründen meist unvorteilhaft.
380
Als Strukturelemente für die Regelabläufe werden folgende Symbole verwendet:
Aussage
Frage
Ja/
Nein
Handlungsalternativen,
sonstige Handlungen
Hinweis auf Aussage im
folgenden Regelablauf
Bewertung von Handlungsalternativen bei Investitionen in den Gebäudebestand
Seite 182
Die Betrachtung der baurechtlichen Randbedingungen ist insbesondere für eventuelle bauliche Veränderungen von Interesse. So kann beispielsweise die vermietbare Fläche durch die Ausnutzung der Obergrenze des Maßes der baulichen Nutzung vergrößert werden. Als Beispiel für eine optimale Ausnutzung der GFZ gilt –
wenn möglich – der Aufbau in Form eines so genannten Staffelgeschosses. Hierbei kann die vorgeschriebene GFZ überschritten werden – immer unter der Voraussetzung, dass die sonstigen Vorgaben des Bebauungsplans beachtet werden.
Die Geschossfläche ist nach den Außenmaßen aller Vollgeschosse zu ermitteln,
die jeweils durch die landesrechtlichen Vorschriften vorgegeben werden. So legt
beispielsweise die Berliner Bauordnung (BauO Bln) fest: „Vollgeschosse sind Geschosse, deren Deckenoberkante im Mittel mehr als 1,40 m über die festgelegte
Geländeoberfläche hinausragt und die über mindestens zwei Drittel ihrer Grundfläche eine lichte Höhe von mindestens 2,30 m haben. Ein gegenüber den Außenwänden des Gebäudes zurückgesetztes oberstes Geschoß (Staffelgeschoß)
und Geschosse im Dachraum sind nur dann Vollgeschosse, wenn sie die lichte
Höhe gemäß Satz 1 über mindestens zwei Drittel der Grundfläche des darunterliegenden Geschosses haben.“
381
Dies bedeutet für ein Gebäude mit bereits aus-
geschöpfter GFZ, dessen oberstes Geschoss 100 m² misst, dass ein Staffelgeschoss bis 66 m² Fläche möglich ist.
Weitere Ausschlusskriterien können durch rechtliche Bestimmungen wie Denkmalschutz, Stellplatzverordnungen etc. gegeben sein. Dies betrifft die Handlungsalternativen Abbruch, bauliche Veränderungen und evtl. auch Modernisierungen
(z.B. Dämmung der Außenfassade). Mögliche Ausnahmen und Befreiungen sind
grundsätzlich mit den zuständigen Behörden zu klären. Es folgt die Prüfung des
Grundbuchs. Ergeben sich Lasten und Beschränkungen durch Wegerecht, Nießbrauch etc. sind planerische Alternativen wie Anbau, Abbruch oder Umbau eventuell nicht durchführbar. Hier ist mit den beteiligten Personen zu klären, ob durch
veränderte Planungen (z.B. Zufahrten) oder einen zu verhandelnden Geldbetrag
(z.B. Nießbrauch) eine Vereinbarung getroffen werden kann. Ist dies nicht der Fall,
können Abbruch oder bauliche Veränderungen des Gebäudes unter Umständen
ausgeschlossen werden.
381
BauO Bln, idF v. 29.09.2005, § 2 (11)
Bewertung von Handlungsalternativen bei Investitionen in den Gebäudebestand
Seite 183
Gutachten
Nur: minimale
Instandhaltung,
Abbruch
Ja
Totalschaden?
Nein
Ausschluss:
Aufbau, Anbau,
Ausbau,
weiter mit übrigen
Alternativen
Nein
ausreichende
Dimensionierung
des Tragwerks?
Ja
Ist das Maß der baulichen
Nutzung nach oben hin
festgeschrieben, kann auch der
Teilabbruch entfallen
Ausschluss:
Aufbau, Anbau,
Ausbau
Nein
Maß der baulichen Nutzung
GFZ / GRZ / Vollgeschosse
Ausnahmen,
Befreiungen
möglich?
Behördengespräch
Nein
Ist Spielraum
vorhanden?
Ja
Behördengespräch
Ausschluss:
Abbruch, bauliche
Veränderungen,
Modernisierung, weiter
mit übrigen Alternativen
Nein
Ist Spielraum
vorhanden?
Ja
Grundbuch
Bei Nießbrauch etc.
Ausschluss:
Abbruch, bauliche
Veränderungen
Nein
Auszahlungen,
Befreiungen etc.
möglich?
Ja
Gespräch mit
Beteiligten
Ja
Lasten und
Beschränkungen
vorhanden?
Nein
Regelablauf: Gebäudenutzung
Regelablauf 1:
Alternativenbewertung Gebäude, Baurecht
Bewertung von Handlungsalternativen bei Investitionen in den Gebäudebestand
5.3.1.2
Seite 184
Gebäudenutzung
Die Nutzungsart eines Gebäudes kann auf die weitere Vorgehensweise großen
Einfluss ausüben. Dient das Gebäude als Wohnhaus oder gewerblichen Zwecken,
wird es selbst genutzt, vermietet oder verpachtet? Aufgrund der weiten Verbreitung von Mietverträgen werden spezifische Sachverhalte anderer Vertragsarten
(z.B. Pacht, Leasing) in diese Untersuchungen nicht einbezogen.
Im BGB finden sich Vorschriften über Wohnraummietverhältnisse in den §§ 549
bis 577a, die Gewerbemiete wird unter dem Titel ’Mietverhältnisse über andere
Sachen’ in den §§ 578 bis 580a geregelt. Der Vergleich der Paragraphenzahl
zeigt, dass der Gesetzgeber die Mieter von Wohnraum durch eine Vielzahl von
Bestimmungen besonders wichtig nimmt und schützt. Ist die Nutzung des Gebäudes bzw. der Nutzeinheit nicht bereits bauplanungsrechtlich durch den Bebauungsplan oder durch eine Teilungserklärung etc. festgelegt, können die Vertragsparteien vertraglich vereinbaren, ob das Gebäude/die Nutzeinheit als Wohn- oder
Gewerberaum vermietet wird. Ändert der Mieter während der Mietzeit ohne Zustimmung des Vermieters die Nutzung, beispielsweise von Wohnraum zu Gewerberaum, ändert dies nichts an der ehemaligen rechtlichen Einordnung.382 Bei einem Mischmietverhältnis – dies bedeutet, dass in einem einheitlichen Vertrag
vermietete Räume sowohl bewohnt als auch gewerblich genutzt werden – ist nach
der so genannten Übergewichtstheorie die überwiegende Nutzung der Räume
nach dem Vertragszweck und dem Parteiwillen zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses entscheidend.383 Dies bedeutet, dass für die ganze Einheit entweder das
Gewerbe- oder das Wohnraummietrecht beachtet werden muss. Die eindeutige
Zuordnung ist wichtig, da beispielsweise der gesetzliche Kündigungsschutz nur für
Wohnungsmieter gilt.384
Ist das Gebäude ein Wohnhaus bzw. sind langfristige Verträge im Gewerbebau
vereinbart und die Nutzer nicht bereit auszuziehen, so sind Abbruch, Teilabbruch
382
383
384
Vgl. Lindner-Figura, Geschäfts- und Wohnraummiete, Dauernutzungsrecht, 2004, S. 683
Vgl. Gondring, Immobilienwirtschaft, 2004, S. 567; Lindner-Figura, a.a.O., S. 683-684
Vgl. Rips, Das Mieterlexikon Ausgabe 2005, 2004, S. 276
Bewertung von Handlungsalternativen bei Investitionen in den Gebäudebestand
Seite 185
und eventuell auch Umbau als Handlungsalternative eher auszuschließen. Die
Entmietung eines Gebäudes ist im Allgemeinen nur mit großem arbeitstechnischen und finanziellen Aufwand (Ablöse, Ersatzwohnungen etc.) durchzuführen.
Über größere Bauarbeiten – auch wenn sie den Mieter nicht direkt betreffen (z.B.
Dachausbau) – ist der Mieter im Vorfeld zu informieren. Dabei sind speziell im
Wohnungsbau bei Modernisierungen (und Instandhaltungen) bestimmte Regeln zu
beachten. Grundsätzlich muss der Mieter alle baulichen Maßnahmen dulden, die „
(…) der Verbesserung der gemieteten Wohnung oder des Hauses dienen oder
durch die Energie oder Wasser eingespart wird. Darüber hinaus muss der Mieter
aber auch Maßnahmen dulden, die der Schaffung neuen Wohnraums dienen, obwohl dies mit einer Verbesserung für den Mieter nichts zu tun hat.“
385
Der Eigen-
tümer hat seinen Mietern gegenüber eine Mitteilungspflicht. Drei Monate vor Beginn der Maßnahme sind die Art, der voraussichtliche Umfang, der Beginn und
das voraussichtliche Ende der baulichen Maßnahme schriftlich mitzuteilen.386
Als nächster Punkt wird der Vermietungsstand geprüft. Ist das Gebäude vollständig vermietet, ist ein Abbruch bzw. Teilabbruch auch aus wirtschaftlicher Sicht –
neben den bereits oben genannten mietrechtlichen Aspekten – meist nicht sinnvoll, da in der Regel Mieteinnahmen erzielt werden. Wird das Gebäude nicht oder
nur teilweise genutzt, stellt sich die Frage nach den Gründen für den Leerstand.
Die Hauptursachen, die zumeist in drei Bereichen zu finden sind – dem Gebäude
selbst, dem Standort oder zu hohen Mieten – werden in den folgenden Kapiteln
erörtert.
Diese drei Komponenten sind allerdings auch bei Vollvermietung zu untersuchen,
um mögliche Erweiterungen des Gebäudes, seine Modernisierung etc. zu prüfen.
Ist beispielsweise der Standort nicht mehr gefragt, ist von einer Aufstockung des
Gebäudes abzuraten.
385
386
Rips, Das Mieterlexikon Ausgabe 2005, 2004, S. 375
Ist eine Mieterhöhung auf Grund der Modernisierung geplant, ist diese im Schreiben zu benennen.
Bewertung von Handlungsalternativen bei Investitionen in den Gebäudebestand
Seite 186
Regelablauf:
Gebäude, Baurecht
Nutzung des Gebäudes
Wohnen oder Gewerbe
Ausschluss:
Abbruch, Umbau,
Teilabbruch
Nein
Ablösung,
Ersatzwohnung
etc. ?
Gespräch
mit Nutzern
Ja
Mieterschutz, langfristige
Verträge?
Nein
Ja
Vermietungsstand
Ausschluss:
Abbruch,
Teilabbruch
Nein
Ist Leerstand
vorhanden?
Ja
Ursachenermittlung
Regelablauf 2:
Standort
Gebäude
Miethöhe
Regelablauf
Standort
Regelablauf:
Gebäude
Regelablauf
Miethöhe
Alternativenbewertung Gebäudenutzung
Bewertung von Handlungsalternativen bei Investitionen in den Gebäudebestand
5.3.1.3
Seite 187
Standort
Die Standortfaktoren üben in der Regel bei einem vermieteten Gebäude keinen
wesentlichen Einfluss auf die Wahl der Handlungsalternativen aus. Auch wenn die
Analyse der Datenerhebung zur Makro- und Mikroebene negative Parameter
zeigt, kann das Gebäude auf Grund seiner baulichen Qualitäten oder einer gut
funktionierenden Bewohnergemeinschaft voll vermietet sein. Wenn im Gebäude
jedoch wachsender oder völliger Leerstand festzustellen ist, kann die Analyse der
Standortfaktoren Aufschluss über die weitere Vorgehensweise geben. Verliert die
Region Einwohner auf Grund fehlender Arbeitsplätze ist von einer Erweiterung der
Mietfläche durch Anbau, Auf- oder Ausbau des Gebäudes in der Regel abzusehen. Bezieht sich der Leerstand auf eine bestimmte Art der Nutzung, ist zu prüfen,
ob möglicherweise Bedarf an anderen Nutzungen besteht. Klassisches Beispiel
hierfür ist die Umnutzung ehemaliger Fabrikgebäude in Lofts. Gibt es keinen Bedarf, ist für das Gebäude unter Umständen nur noch eine minimale Instandhaltung
bzw. der Abbruch in Betracht zu ziehen. Existiert am Standort Nachfrage nach bestimmten Nutzungen, ist an Hand der Gutachten und der Planunterlagen zu prüfen, ob sich das Gebäude für eine derartige Umnutzung eignet. In diesem Fall ist
insbesondere die Planungsalternative der baulichen Veränderung (möglicherweise
verbunden mit einer Modernisierung) zu prüfen. Andernfalls sollte es bei der minimalen Instandhaltung oder dem Abbruch bleiben.
Bewertung von Handlungsalternativen bei Investitionen in den Gebäudebestand
Regelablauf:
Gebäudenutzung
Standort
Untersuchung des
Makro- und Mikrostandorts
Ausschluss:
Abbruch, Teilabbruch
Nein
Ist Leerstand
Vorhanden?
Ja
Nur: minimale
Instandhaltung, Abbruch
Nein
Nur für die
bisherige Nutzung
negativ?
Ja
Welche
Nutzung wird
nachgefragt?
Festlegung der
nachgefragten Nutzung
Gutachten / Planunterlagen
Nur: minimale
Instandhaltung, Abbruch
Nein
Ist das
Gebäude dafür
geeignet?
Ja
baul. Veränderungen, evtl.
mit Modernisierung
Regelablauf 3:
Alternativenbewertung Standort
Seite 188
Bewertung von Handlungsalternativen bei Investitionen in den Gebäudebestand
5.3.1.4
Seite 189
Harte und weiche Faktoren des Gebäudes, der Nutzeinheit
Die Untersuchung der harten und weichen Faktoren des Gebäudes bzw. der
Nutzeinheit dient dazu, die Qualitäten, aber auch die Mängel eines Gebäudes jenseits der Bauschäden aufzuzeigen. Die Ergebnisse der Mieterbefragung sind in
die Betrachtung einzubeziehen, da insbesondere die weichen Faktoren am besten
von den Nutzern des Gebäudes einzuschätzen sind. Auch ohne Leerstand kann
eine Prüfung der harten und weichen Faktoren im Hinblick auf die weitere Entwicklung und Verbesserung des Gebäudes durchaus sinnvoll sein (z.B. Umbau nach
zukünftigen Auszug eines Nutzers).
Zuerst werden die harten Faktoren des Gebäudes untersucht, wie z.B. Raumhöhe
oder Größe der Zimmer, die bereits in Checkliste 3 zusammengestellt wurden. Die
Qualität der Grundrisse kann über so genannte Funktions- und Nutzungskennzahlen geprüft werden. Die horizontale Nutzung und Funktion werden durch den Vergleich der über die DIN 277 und die nutzerspezifischen Flächenermittlungsarten
(WoFlV, MF-G) definierten Flächen ermittelt, wie z.B. NF/BGF, VF/BGF, WFL/BGF
etc. Ist beispielsweise die Verkehrsfläche im Verhältnis zur Nutzfläche zu groß,
sind bauliche Veränderungen in Betracht zu ziehen. Die vertikale Nutzung und
Funktion ergeben sich aus dem Verhältnis zwischen z.B. BRI/BGF, BRI/NF etc.
Die vertikalen Kennzahlen sind besonders für die Haustechnik, etwa für die Dimensionierung der Lüftung oder Heizung von Interesse. Bauliche Veränderungen,
bezogen auf die Höhe eines Gebäudes, sind meist im Rahmen von Erweiterungen
in Form von Zwischendecken möglich. Aus den Kennzahlen der Gebäudegeometrie, wie z.B. Außenwandfläche/Nutzfläche lassen sich u.a. die Reinigungskosten in
ein Verhältnis zu den Einnahmen pro Quadratmeter setzen.
Bewertung von Handlungsalternativen bei Investitionen in den Gebäudebestand
Seite 190
Die ermittelten Kennzahlen ermöglichen einen guten Überblick über Grundrissqualitäten eines Gebäudes. Als Aussage zur gestalterischen oder funktionalen Qualität können sie jedoch nicht herangezogen werden. Auf eine detaillierte Darstellung
der Vergleichskennzahlen wird an dieser Stelle verzichtet und auf die vorhandene
Literatur verwiesen.387 Im Allgemeinen können Missstände im Bereich der harten
Faktoren über bauliche Maßnahmen bereinigt oder zumindest gemindert werden.
Durch Umbaumaßnahmen können beispielsweise Verkehrsflächen optimiert und
damit verringert werden.
Im nächsten Schritt werden die weichen Faktoren untersucht, hier insbesondere
die Bereiche Verwaltung und Service (z.B. Bewohnerstruktur, Sauberkeit). Liegt
die Ursache des Leerstands maßgeblich im mangelhaften Service und der
schlechten Verwaltung, ist in diesem Bereich Abhilfe zu schaffen. Ergibt die Analyse, dass nur bei den harten Faktoren Verbesserungen notwendig sind, sind diese durch bauliche Veränderungen, Instandhaltungen und Modernisierungen zu realisieren. Können zusätzlich auch weiche Faktoren optimiert werden, ist dies durch
eine qualifiziertere Verwaltung und einen besseren Service anzustreben. Kann
das Gebäude weder in seinen harten noch in seinen weichen Faktoren verbessert
werde, bleiben möglicherweise nur der Abbruch oder eine minimale Instandhaltung.
387
Vgl. u. a. Gärtner, Beurteilung und Bewertung alternativer Planungsentscheidungen im Immobilienbereich mit Hilfe eines Kennzahlensystems, 1996; Müller International Immobilien Facility
Management GmbH, Key-Report Office 2004; pom+consulting AG, FM Monitor 2004, 2004,
und SIA, Kennzahlen im Immobilienmanagement, 2000
Bewertung von Handlungsalternativen bei Investitionen in den Gebäudebestand
Seite 191
Regelablauf:
Gebäudenutzung
Gebäude
harte Faktoren
(Gebäude, Nutzeinheit)
Nur: minimale
Instandhaltung, Abbruch
Nein
Verbesserung
durch Verwaltung,
Service?
weiche Faktoren
(Gebäude/Nutzeinheit)
Nein
Verbesserung
durch bauliche
Maßnahmen?
Ja
weiche Faktoren
(Gebäude, Nutzeinheit)
Nur: Verbesserung
durch bauliche
Maßnahmen
Nein
Verbesserung
durch Verwaltung,
Service?
Ja
Planung und
Ausschreibung:
Verwaltung, Service
Regelablauf 4:
Alternativenbewertung Gebäude, Nutzeinheit
(harte, weiche Faktoren)
Bewertung von Handlungsalternativen bei Investitionen in den Gebäudebestand
5.3.2
Seite 192
Folgerungen aus den wirtschaftlichen Daten
Neben den Fakten zum Gebäude sind auch die wirtschaftlichen Daten zu analysieren. Im Zusammenhang mit dem vorherigen Kapitel wird zuerst die Miete geprüft (vgl. Kapitel 5.3.1.2). Es folgt die Untersuchung des Verhältnisses von Einnahmen zu Ausgaben.
5.3.2.1
Miethöhe
Die Analyse der Miethöhe beginnt mit dem Vergleich der veranschlagten Nettomiete zur Nettomiete, die im Mietspiegel für vergleichbare Lage/Gebäude/Nutzeinheit aufgeführt ist (vgl. Kapitel 3.4.3). Neben dem Mietspiegel gibt es auch die
Möglichkeit, über Kennzahlen – vergleichbar mit den Flächen- und Nutzungskennzahlen des Gebäudes (vgl. Kapitel 5.3.1.4) – die Miete und ihre Bestandteile zu
prüfen. Die Kennzahlen treffen Aussagen zu den Einnahmen/Ausgaben eines Gebäudes wie z.B.:
•
€ Nettomiete/m² Wohnfläche
•
€ Betriebskosten/m² Nutzfläche
•
€ Heizkosten/m² Brutto-Grundfläche
Entsprechend Kapitel 5.3.1.4 wird an dieser Stelle auf eine nähere Darstellung der
Vergleichskennzahlen verzichtet und auf die diesbezüglich vorhandene Literatur
verwiesen.388 Seit Dezember 2005 existiert zum ersten Mal ein bundesweiter Kostenspiegel für den Wohnungsbau, dessen Daten sich auf mehr als zehn Millionen
Quadratmeter Mietwohnfläche beziehen.389
388
389
Vgl. u. a. Gärtner, Beurteilung und Bewertung alternativer Planungsentscheidungen im Immobilienbereich mit Hilfe eines Kennzahlensystems, 1996; Müller International Immobilien Facility
Management GmbH, Key-Report Office 2004; pom+consulting AG, FM Monitor 2004, 2004
und SIA, Kennzahlen im Immobilienmanagement, 2000
Deutscher Mieterbund, Erster bundesweiter Betriebskostenspiegel vorgelegt, 2005,
http://www.mieterbund.de, Abruf am 18.01.2006
Bewertung von Handlungsalternativen bei Investitionen in den Gebäudebestand
0,92
1,00
Seite 193
0,90
0,69
0,80
0,70
Gewichteter Mittelwert
0,07
0,04
0,02
Sonstige
0,13
0,08
0,04
Antenne/Kabel
0,07
0,18
Hauswart
0,15
0,11
0,05
0,07
0,04
0,01
Schornsteinreinigung
Versicherungen
0,08
0,04
0,02
Allgemein Strom
Gartenpflege
0,10
0,08
0,03
0,19
0,12
0,04
Gebäudereinigung
0,22
0,15
0,10
0,06
0,04
0,03
Straßenreinigung
0,03
Aufzug
Müllbeseitigung
0,21
0,17
0,11
Warmwasser
Heizung
Kritischer Grenzwert
Abb. 82
0,13
0,26
0,24
0,11
Abwasser
0,03
0,19
0,13
0,23
Grundsteuer
0,00
Wasser exkl. Abw.
0,10
Wasser inkl. Abw.
0,20
0,08
0,30
0,26
0,20
0,40
0,31
0,37
0,50
0,30
0,49
0,54
0,60
Unterer Grenzwert
Betriebskostenspiegel für Deutschland390
Auch wenn die Nettomiete die Vorgaben des Mietspiegels erfüllt, ist es möglich,
dass die Bruttowarmmiete, die der Nutzer zahlen muss, auf Grund hoher Betriebskosten nicht dem Markt entspricht. Infolgedessen sind die Betriebskosten zu prüfen. Für den Fall, dass sowohl die Nettomiete als auch die Betriebskosten im
Durchschnitt liegen, ist davon auszugehen, dass ein eventuell vorhandener Leerstand nicht durch die Miete verursacht ist. Die Möglichkeit, dass Leerstand auf
Grund von zu niedrigen Mieten existiert, kann prinzipiell ausgeschlossen werden
und wird daher nicht weiter untersucht.
390
Betriebskostenspiegel für Deutschland, http://www.mieterbund.de, Abruf am 18.01.2006
Bewertung von Handlungsalternativen bei Investitionen in den Gebäudebestand
Seite 194
Basieren die hohen Betriebskosten auf baulichen und/oder technischen Mängeln
(veraltete Heizungsanlage, fehlende Wärmedämmung etc.), ist eine Modernisierung in Betracht zu ziehen. Neben diesen Ursachen sind in jedem Fall auch die
anderen anfallenden Betriebskosten (Versicherungen, Hauswart etc.) zu untersuchen. Möglicherweise sind Versicherungen zu ändern oder aufzulösen, ein günstigerer Hausmeisterservice zu beauftragen etc. Sind für die hohen Betriebskosten
keine Ursachen zu finden, ist die Betriebskostenaufstellung auf Fehler zu prüfen.
Stellt sich im Vergleich zum Mietspiegel heraus, dass die Nettomiete zu hoch angesetzt ist, sind die 'notwendige' Miete und der Rohertrag zu untersuchen. Wird
die 'notwendige' Miete durch Ausgaben für Instandhaltung und die kalkulatorische
Abschreibung in die Höhe getrieben, liegen die Ursachen zumeist in einer minderwertigen Bausubstanz (z.B. kurzlebige bzw. pflegeintensive Materialien) oder in
einer unkoordinierten Ausführung der Instandhaltung. Zur Behebung dieses Zustandes ist die bisherige Instandhaltungspraxis zu überprüfen und zu korrigieren.
Durch Modernisierungsmaßnahmen (z.B. Erneuerung Elektrik, Durchlauferhitzer)
können die Instandhaltungskosten auf Dauer reduziert werden. Ist der Zustand der
Bausubstanz so schlecht, dass sich Investitionen nicht auszahlen, kann auch der
Abbruch des Gebäudes in Betracht gezogen werden.
Neben der Bausubstanz sind in jedem Fall auch die anderen Bestandteile der
'notwendigen' Miete, insbesondere die Kapital- und Verwaltungskosten, zu prüfen:
So kann beispielsweise die Eigenkapitalverzinsung zu hoch angesetzt sein. Durch
Absprache mit den Banken sind möglicherweise bessere Konditionen beim
Fremdkapital zu vereinbaren. Eventuell ist die Hausverwaltung durch eine günstigere zu ersetzen. Ist keiner der genanten Gründe Ursache der hohen 'notwendigen' Miete, muss ihre Zusammenstellung auf Richtigkeit untersucht werden. Es
können Rechnungs- oder Kalkulationsfehler vorliegen.
Entsprechen sowohl Nettomiete, Betriebskosten und die 'notwendige' Miete der
Regel, kann eine hohe Miete im Grunde nur auf einem zu hohen Rohertrag beruhen, der dann künftig niedriger angesetzt werden sollte.
Änderung
Versicherung,
Hauswart etc.
Ja
Regelablauf 5:
Änderung
Finanzierung,
Verwaltung etc.
Prüfung der
umlegbaren
Betriebskosten
Nein
Ursache
Versicherung, Hauswart
etc.?
Ja
Nein
Alternativenbewertung Miethöhe
Evtl. Leerstand
Nicht in Miethöhe
begründet
Modernisierung,
Instandhaltung,
Abbruch
Prüfung der
'notwendige' Miete
Ursache
Instandhaltung
Abschreibung?
Evtl. Leerstand
nicht in Miethöhe
begründet
Ja
Entsprechen
die Betriebskosten
der Regel?
Ja
Nein
Nein
Nein
Ursache
Kapitalkosten,
Verwaltung
etc.?
Modernisierung
Ja
Ursache
bauliche, technische
Mängeln?
Nein
Ja
Ja
Rohertrag ist niedriger
anzusetzen
Ja
Ist der Rohertrag zu
hoch angesetzt?
Nein
Ist die 'notwendige'
Miete zu hoch?
Prüfung 'notwendige' Miete
und Rohertrag
Nein
Entspricht
die Nettomiete
den Vorgaben des
Mietspiegels?
Vergleich der Nettomiete
mit dem Mietspiegel
Miethöhe
Regelablauf:
Gebäudenutzung
Bewertung von Handlungsalternativen bei Investitionen in den Gebäudebestand
Seite 195
Bewertung von Handlungsalternativen bei Investitionen in den Gebäudebestand
5.3.2.2
Seite 196
Entwicklung der Einnahmen/Ausgaben
Wie bereits in Kapitel 3.3 ausführlich dargestellt, bietet die Untersuchung der bisherigen Entwicklung und des aktuellen Standes der Einnahmen und Ausgaben
Einblicke in wirtschaftliche und bauliche Belange. Auf Grund der Vielzahl möglicher Fälle und Folgerungen kann im Gegensatz zu den vorangegangenen Kapiteln an dieser Stelle kein Regelablauf geboten werden. An Hand eines Beispiels
wird daher nachfolgend die Durchführung der Untersuchung exemplarisch dargestellt.
Als Modell dient ein Mehrfamilienhaus mit fünf Mietwohnungen à 75 m² Wohnfläche. Das Haus ist seit seinem Baujahr 1920 im Familienbesitz und wird seit zwanzig Jahren durch ein Familienmitglied verwaltet. Daten über die Einnahmen und
Ausgaben stehen ab 1994 zur Verfügung. Angelehnt an Checkliste 8 wurde folgende Tabelle (Abb. 83) zusammengestellt. Auch wenn die Eigentümer nur wenige Positionen erfasst haben, reichen die Daten aus, um Antworten auf entscheidende Fragen zu geben:
•
Entspricht die Nettomiete dem Mietspiegel?
•
Entspricht die Entwicklung der Kosten der allgemeinen Entwicklung?
•
Wie hoch sind die umlegbaren Betriebskosten?
•
Wie hoch ist der Anteil der einzelnen Betriebskostenarten?
•
Wurden Investitionen vorgenommen?
•
Gab es Modernisierungsmaßnahmen?
•
Wurden Rückstellungen gebildet?
Abb. 83
---
Sonstiges
-----
Tilgung
kalkulatorische Abschreibung
Instandhaltung
Rohertrag - Ausgaben
Ausgaben
Einnahmen
---
Beispiel: Übersicht über die wirtschaftlichen Daten
17.310,00
3.420,00
22.630,00
Mietausfallwagnis
Rohertrag
---
Rücklage Instandhaltung
1.900,00
---
Fremdkapitalkosten
Verwaltungskosten
---
Eigenkapitalkosten
24.530,00
---
Betrieb der Einrichtung für Wäschepflege
Rohertrag
notwendige' Miete
Nettomiete
200,00
Beleuchtung
950,00
90,00
Gartenpflege
Antennenanlage
300,00
Gebäudereinigung
Hausmeister
900,00
Müllbeseitigung
130,00
248,00
Straßenreinigung
560,00
100,00
Betrieb des Personenaufzugs
Sach- und Haftpflichtversicherung
---
Zentrale Warmwasserbereitung
Schornsteinreinigung
490,00
---
Entwässerung
780,00
laufende öffentliche Lasten
Bruttokaltmiete
Wasserversorgung etc.
2.400,00
1.200,00
Heizung
Bruttowarmmiete
1994
Durchlaufende Posten/
Einnahmen/Ausgaben
Miete
19.210,00
1.500,00
22.630,00
---
---
1.920,00
---
---
---
---
24.550,00
---
---
200,00
970,00
585,00
130,00
90,00
300,00
925,00
256,00
102,00
---
---
497,00
792,00
1.210,00
2.320,00
1995
19.790,00
900,00
22.630,00
---
---
1.940,00
---
---
---
---
24.570,00
---
---
200,00
990,00
610,00
130,00
90,00
300,00
950,00
264,00
104,00
---
---
504,00
804,00
1.220,00
2.710,00
1996
17.910,00
2.760,00
22.630,00
---
---
1.960,00
---
---
---
---
24.590,00
---
---
200,00
1.010,00
635,00
130,00
90,00
300,00
975,00
272,00
106,00
---
---
511,00
816,00
1.230,00
2.980,00
1997
20.340,00
460,00
22.780,00
---
---
1.980,00
---
---
---
---
24.760,00
---
---
200,00
1.030,00
660,00
135,00
95,00
300,00
1.000,00
280,00
108,00
---
---
518,00
828,00
1.240,00
2.310,00
1998
13.384,00
7.546,00
22.930,00
---
---
2.000,00
---
---
---
---
24.930,00
---
---
200,00
1.050,00
685,00
135,00
95,00
300,00
1.025,00
288,00
110,00
---
---
525,00
840,00
1.250,00
2.890,00
1999
Jahr
15.110,00
5.800,00
22.930,00
---
---
2.020,00
---
---
---
---
24.950,00
---
---
200,00
1.070,00
710,00
135,00
95,00
350,00
1.050,00
296,00
112,00
---
---
532,00
852,00
1.260,00
4.230,00
2000
6.260,00
14.630,00
22.930,00
---
---
2.040,00
---
---
---
---
24.970,00
---
---
200,00
1.090,00
735,00
135,00
95,00
350,00
1.075,00
304,00
114,00
---
---
539,00
864,00
1.270,00
4.070,00
2001
12.240,00
9.640,00
23.940,00
---
---
2.060,00
---
---
---
---
26.000,00
---
---
200,00
1.110,00
760,00
140,00
100,00
350,00
1.100,00
312,00
116,00
---
---
546,00
876,00
1.280,00
3.850,00
2002
12.890,00
8.970,00
23.940,00
---
---
2.080,00
---
---
---
---
26.020,00
---
---
200,00
1.130,00
785,00
140,00
100,00
350,00
1.125,00
320,00
118,00
---
---
553,00
888,00
1.290,00
3.970,00
2003
10.200,00
11.640,00
23.940,00
---
---
2.100,00
---
---
---
---
26.040,00
---
---
200,00
1.150,00
810,00
140,00
100,00
350,00
1.150,00
328,00
120,00
---
---
560,00
900,00
1.300,00
4.100,00
2004
---
---
---
---
---
---
---
---
---
---
-41,07
240,35
5,79
10,53
6,16
0,00
21,05
44,64
7,69
11,11
16,67
27,78
32,26
20,00
14,29
15,38
8,33
70,83
%-Steigerung
von 1994-2004
Bewertung von Handlungsalternativen bei Investitionen in den Gebäudebestand
Seite 197
Bewertung von Handlungsalternativen bei Investitionen in den Gebäudebestand
Seite 198
Als erster Schritt wird aus den zur Verfügung stehenden Daten die Entwicklung
der kumulierten Einnahmen und Ausgaben seit 1994 betrachtet (vgl. Abb. 84). In
der Summe übersteigen die Einnahmen die Ausgaben, allerdings mit steigender
Tendenz der Ausgaben und sinkender Tendenz der Einnahmen.
180.000
160.000
140.000
Euro
120.000
100.000
80.000
60.000
40.000
20.000
Ausgaben kumuliert
Abb. 84
2004
2003
2002
2001
2000
1999
1998
1997
1996
1995
1994
0
Einnahmen kumuliert
Beispiel: Entwicklung der kumulierten Einnahmen und Ausgaben in € von 1994 - 2004
Die Entwicklung der Differenz zwischen den jährlichen Einnahmen und Ausgaben
unterstützt diese Beobachtung (vgl. Abb. 85).
25.000
20.000
Euro
15.000
10.000
5.000
Ausgaben
Abb. 85
2004
2003
2002
2001
2000
1999
1998
1997
1996
1995
1994
0
Einnahmen
Beispiel: Einnahmen und Ausgaben in €/Jahr von 1994 - 2004
Bewertung von Handlungsalternativen bei Investitionen in den Gebäudebestand
Seite 199
Die Kurvenverläufe zeigen, dass seit 1999 die Ausgaben deutlich zugenommen
haben. Auslöser hierfür sind die steigenden Investitionen für die Instandhaltung
des Gebäudes (vgl. Abb. 83). Möglicherweise wurde die Instandhaltung längere
Zeit vernachlässigt, so dass nun vermehrt bauliche Maßnahmen notwendig sind,
oder ältere Bauteile zeigen Materialermüdungen (z.B. Bodenbeläge, Durchlauferhitzer) und müssen daher häufiger repariert werden. Die Prüfung der Unterlagen
zeigt, dass die letzten größeren Investitionen in die Haustechnik (Heizung, Elektrik, Wasser) vor 38 Jahren getätigt wurden. Es ist davon auszugehen, dass zeitnah Modernisierungsmaßnahmen durchzuführen sind.
Als nächstes ist die Entwicklung der Mieten zu untersuchen. Um die Ergebnisse
beurteilen zu können, sind Vergleichszahlen notwendig, die in der Regel über den
örtlichen Grund- und Hausbesitzerverein bzw. den Mieterverein zu beziehen sind.
Zur gesamtdeutschen Entwicklung wurden vom Mieterbund und vom Institut für
Städtebau, Wohnungswirtschaft und Bausparwesen (ifs) Zahlen publiziert, die
nachfolgend in Auszügen vorgestellt werden.
Dabei ist darauf zu achten, dass in den Veröffentlichungen oft Begriffe verwendet
werden, die nicht eindeutig definiert sind. Der Terminus 'Nebenkosten' wird beispielsweise oft anstatt des Begriffs 'Betriebskosten' verwendet, manchmal steht er
aber auch als Synonym für 'Bewirtschaftungskosten', d.h. die Summe aus Abschreibung, Verwaltungs-, Betriebs-, Instandhaltungskosten und Mietausfallwagnis
im Sinne der II. BV. 391
Eine Übersicht über die prozentualen Veränderungen der Netto-, Bruttokalt- und
Bruttowarmmiete von 1996 bis 2001 im Bezug auf das jeweilige Vorjahr liefert
Abb. 86. Die prozentuale Steigerung der Mieten und einzelner Nebenkosten im
Vergleich mit den Lebenshaltungskosten wird für den Gesamtzeitraum von 1996
bis 2001 in Abb. 87 dargestellt.
391
II. BV, idF v. 25.11.2003, § 24 (1)
Bewertung von Handlungsalternativen bei Investitionen in den Gebäudebestand
Seite 200
16,0
14,0
12,0
Prozent
10,0
8,0
6,0
4,0
2,0
0,0
1996
1997
1998
Nettomiete
Abb. 86
1999
2000
Bruttokaltmiete
2001
Bruttowarmmiete
Prozentuale Steigerung der Mieten in Bezug auf das Vorjahr
(1996 - 2001)392
60
48,60
50
43,70
Prozent
40
30
23,40
20
10
12,40
14,00
8,10
7,10
10,80
5,50
4,60
Abb. 87
392
393
Müllabfuhr
Strom
Abwasserentsorgung
Wasserversorgung
Gas
Feste Brennstoffe
Heizöl
Wohnnebenkosten
Nettokaltmieten
Lebenshaltungskosten
0
Prozentuale Steigerung der Mieten und Wohnnebenkosten von
1996 auf 2001393
http://www.mieterbund.de/politik/statistiken/main_politik_stat_nk1.html, Abruf am 10.03.2004
http://www.ifs-staedtebauinstitut.de/HI2002/hi02anlage.htm, Abruf am 10.03.2004
Bewertung von Handlungsalternativen bei Investitionen in den Gebäudebestand
Seite 201
Um die Steigerungen der einzelnen Betriebskosten besser einschätzen zu können, ist der jeweilige Anteil an den gesamten umlegbaren Kosten zu berücksichtigen. In einer aktuellen Veröffentlichung des Initiativkreises Erdgas und Umwelt
(ieu) ist der prozentuale Anteil der jeweiligen Betriebskosten an den so genannten
'Wohn-Nebenkosten' – in diesem Fall sind damit vermutlich die Betriebskosten
gemeint – angegeben (vgl. Abb. 88). Die Darstellung erfasst nicht alle Betriebskosten, es fehlen unter anderem die Kosten für den Hausmeister, die Gebäudereinigung etc. Eindeutig ist jedoch der hohe Anteil der Energiekosten an den Betriebskosten.
'Wohn-Nebenkosten'
Abb. 88
Prozent
Heizkosten, Warmwasserbereitung
40 %
Frischwasser
15 %
Entwässerung
14 %
Versicherung
13 %
Müllabfuhr
9%
Grundsteuer
7%
Strom (allgemein)
1%
Straßenreinigung
1%
'Wohn-Nebenkosten' nach Initiativkreis Erdgas und Umwelt394
Das untersuchte 'allgemeine' Datenmaterial bezüglich Bewirtschaftungskosten im
Wohnungsbau ist im Regelfall nicht an der Struktur der II. BV ausgerichtet, lückenhaft und nicht auf dem aktuellen Stand. Für Bürogebäude existieren immobilienwirtschaftliche Veröffentlichungen über 'Bewirtschaftungskosten' im Rahmen
von Untersuchungen zu den 'Vermarktungseigenschaften' eines Gebäudes.395
394
395
http://www.ieu.de/presse/shownews.php?id=132&startbei=0, Abruf am 03.02.2005
Vgl. stellvertretend Müller International Immobilien Facility Management GmbH, Key-Report
Office 2004, 2004
Bewertung von Handlungsalternativen bei Investitionen in den Gebäudebestand
Seite 202
Beim Vergleich der allgemeinen Durchschnittswerte mit unserem Beispiel (vgl.
Abb. 89 und Abb. 90) ist zu beachten, dass der Betrachtungszeitraum der Durchschnittswerte wesentlich kürzer ist. Trotzdem sind bestimmte Tendenzen zu erkennen.
80
70,83
70
44,64
50
40
32,26
30
Abb. 89
Hausmeister
Versicherungen
Gebäudereinigung
Müllbeseitigung
Straßenreinigung
Wasserversorgung
Bruttokaltmiete
Nettomiete
0
21,05
14,29
8,33
Entwässerung
8,68 13,29
Öffentl. Abgaben
6,16
Heizung
10
27,78
20,00
15,38
20
Bruttowarmmiete
Prozent
60
Beispiel: Prozentuale Steigerung der Mieten und bestimmter
Betriebskosten von 1994 auf 2004
Die Entwicklung der Nettomiete bleibt mit einer Steigerung von 6,16 % unter dem
Durchschnitt von 7,10 % (vgl. Abb. 87), obwohl sich dieser auf einen kürzeren
Zeitraum (1996 bis 2001) bezieht. Hier ist – falls möglich – eine Anpassung an die
ortsübliche Vergleichsmiete entsprechend dem vorhandenen Mietspiegel vorzunehmen. Dies ist notwendig, um Rückstellungen für zukünftige Investitionen zu
bilden. Die größten prozentualen Steigerungen sind bei den Kosten für Heizung,
Versicherungen und Müllbeseitigung vorzufinden. Dabei ist die Entwicklung der
Heizkosten mit mehr als siebzig Prozent überproportional. Ursachen hierfür sind
neben den gestiegenen Rohstoffpreisen möglicherweise schadhafte Brenner oder
undichte Fenster etc. Auffallend ist die Steigerung im Bereich der Versicherungen.
Hier ist zu klären, ob das Gebäude unterversichert war und in den letzten Jahren
den notwendigen Erfordernissen angepasst wurde, ob die aktuellen Versicherun-
Bewertung von Handlungsalternativen bei Investitionen in den Gebäudebestand
Seite 203
gen zu teuer sind oder das Gebäude überversichert ist. Die Kosten der Müllbeseitigung sind in den Kommunen und Städten in den letzten Jahren insgesamt stark
gestiegen.
Setzt man die Jahresbeträge der einzelnen Betriebskosten zueinander ins Verhältnis (vgl. Abb. 88) und vergleicht sie darüber hinaus mit dem Betriebskostenspiegel (vgl. Abb. 82), zeigt dies die maßgeblichen Kostenverursacher: Heizung,
öffentliche Abgaben, Gebäudereinigung, Versicherungen und Hausmeister.
Betriebskosten
€/Jahr 2004
%/Σ Betriebskosten
€/m² WFL/Monat
Heizung
4.100,-
34,58 %
0,91
Öffentliche Abgaben
1.300,-
10,97 %
0,29
Wasserversorgung etc.
900,-
7,59 %
0,20
Entwässerung
560,-
4,73 %
0,12
Straßenreinigung
120,-
1,01 %
0,03
Müllbeseitigung
328,-
2,77 %
0,07
1.150,-
9,70 %
0,26
Gebäudereinigung
Gartenpflege
350,-
2,95 %
0,08
Beleuchtung
100,-
0,84 %
0,02
Schornsteinreinigung
140,-
1,18 %
0,03
Versicherungen
Hausmeister
Antennenanlage
Summe
Abb. 90
810,-
6,83 %
0,18
1.800,-
15,18 %
0,40
200,-
1,67 %
0,04
11.858,-
100,00 %
2,63
Beispiel: Prozentuale Aufteilung der Betriebskosten
Auf die öffentlichen Abgaben kann in der Regel kein Einfluss genommen werden.
Die hohen Heizkosten, die nach Betriebskostenspiegel bereits in kritischer Grenzwerthöhe liegen, sind vermutlich in veralteter Technik und dem schlechten U-Wert
der Fenster begründet. Die Kosten für die Gebäudereinigung und den Hausmeister sind in zweierlei Hinsicht zu prüfen. Liegen die Ursachen im Verhalten der Mieter (Verschmutzung, Vandalismus) ist die Hausverwaltung gefordert, den Zustand
zu verbessern. Sind der Hausmeister und die Gebäudereinigung zu teuer, sollten
günstigere Firmen engagiert werden.
Bewertung von Handlungsalternativen bei Investitionen in den Gebäudebestand
Seite 204
Um beispielhaft eine Prognose der Einnahmen und Ausgaben des Gebäudes zu
entwickeln, werden folgende Parameter angenommen:
•
Ziel des Investors ist eine nachhaltige Entwicklung des Gebäudes.
•
Um die Wohnungen marktfähig zu erhalten, sind diese zu modernisieren
und die Betriebskosten zu senken.
•
Die fehlenden Positionen im Bereich der 'notwendigen' Miete sind zu ergänzen.
•
Als einmaliger Aufwand zur Modernisierung der Fenster, Heizung, Sanitäranlagen und Elektroinstallation werden pro Wohnung 18.000,- € veranschlagt, in der Summe 90.000,- €.
•
Die Finanzierung der Modernisierung wird aus Eigenkapital geleistet. Die
Eigenkapitalkosten werden mit 4,5 % Zinsen veranschlagt.
•
Als kalkulatorische Abschreibung nach Kapitel 3.4.2.1 ist die notwendige
Erneuerung des Daches in 10 Jahren für 35.000,- € und eine zeitgleiche
Fassadenrenovierung für 25.000,- € anzusetzen. Bei einem angenommenen Zinssatz von 4,2 % (vgl. Abb. 62) sind dies jährlich rund 5.300,- € für
das Dach und rund 3.800,- € für die Fassade.
•
Als überschlägige Annahme für den Zeitraum von dreißig Jahren wird die
kalkulatorische Abschreibung für Erneuerungen von Oberflächen, Fenstern,
Heizung und Sanitär mit einer Summe von 110.000,- € und einem Zinssatz
von 4,2 % angenommen, jährlich rund 12.600,- €.
•
Die Verwaltung wird an ein anderes Unternehmen vergeben, das vertragsgemäß eine Pauschale von 25,- €/Wohnung pro Monat für die nächsten
fünf Jahre und für die folgenden fünf Jahre für 30,- €/Wohnung anbietet.
•
Die Ausgaben für die Instandhaltung werden mit 7.000,- €/Jahr angenommen, dies entspricht dem aufgerundeten Durchschnittswert seit 1994. Wird
diese Summe nicht vollständig aufgebraucht, fließt sie direkt in die Position
Rückstellung für Instandhaltung.
•
Das Mietausfallwagnis wird gemäß II. BV mit zwei Prozent der Jahresnettomiete angesetzt.
•
Die Miete wird von einem Durchschnitt von 5,79 €/m² Wohnfläche im Jahr
2005 auf 6,00 €/m² erhöht und alle drei Jahre um weitere 20 %.
Abb. 91
Instandhaltung
Rohertrag - Ausgaben
Ausgaben
Einnahmen
-8.716,10
7.000,00
-1.716,10
521,10
Mietausfallwagnis
Rohertrag
1.500,00
Verwaltungskosten
Rohertrag
3.800,00
12.600,00
kalkulatorische Abschreibung (30 Jahre)
kalkulatorische Abschreibung: Dach
kalkulatorische Abschreibung: Fassade
4.050,00
5.300,00
Eigenkapitalkosten
notwendige' Miete
2005
26.055,00
Einnahmen/Ausgaben
Nettomiete
Miete
-8.716,10
7.000,00
-1.716,10
521,10
1.500,00
12.600,00
3.800,00
5.300,00
4.050,00
26.055,00
2006
-8.716,10
7.000,00
-1.716,10
521,10
1.500,00
12.600,00
3.800,00
5.300,00
4.050,00
26.055,00
2007
-3.609,32
7.000,00
3.390,68
625,32
1.500,00
12.600,00
3.800,00
5.300,00
4.050,00
31.266,00
2008
4.050,00
-3.609,32
7.000,00
3.390,68
625,32
1.500,00
12.600,00
3.800,00
5.300,00
2010
-3.909,32
7.000,00
3.090,68
625,32
1.800,00
12.600,00
3.800,00
5.300,00
4.050,00
31.266,00
Jahr
31.266,00
2009
2011
2.218,82
7.000,00
9.218,82
750,38
1.800,00
12.600,00
3.800,00
5.300,00
4.050,00
37.519,20
2012
2.218,82
7.000,00
9.218,82
750,38
1.800,00
12.600,00
3.800,00
5.300,00
4.050,00
37.519,20
2013
2.218,82
7.000,00
9.218,82
750,38
1.800,00
12.600,00
3.800,00
5.300,00
4.050,00
37.519,20
2014
9.572,58
7.000,00
16.572,58
900,46
1.800,00
12.600,00
3.800,00
5.300,00
4.050,00
45.023,04
Bewertung von Handlungsalternativen bei Investitionen in den Gebäudebestand
Beispiel: Übersicht über die wirtschaftlichen Daten
Seite 205
Bewertung von Handlungsalternativen bei Investitionen in den Gebäudebestand
Seite 206
Betrachtet man nun die Entwicklung der kumulierten Einnahmen und Ausgaben
von 1994 bis 2014 (Abb. 92) zeigt sich, dass sich in den ersten Jahren nach der
Neustrukturierung die Einnahmen negativ entwickeln, um ab 2011 wieder anzusteigen. Die Ausgaben entwickeln sich linear.
200.000
180.000
160.000
140.000
Euro
120.000
100.000
80.000
60.000
40.000
20.000
Ausgaben
Abb. 92
2014
2013
2012
2011
2010
2009
2008
2007
2006
2005
2004
2003
2002
2001
2000
1999
1998
1997
1996
1995
1994
0
Einnahmen
Beispiel: Entwicklung der kumulierten Einnahmen und Ausgaben in € von 1994 - 2014
Die folgende Grafik verdeutlicht die Entwicklung an Hand der Gegenüberstellung
der jährlichen Einnahmen und Ausgaben. Ab 2005 werden die Ausgaben kalkulierbar, die Einnahmen sinken u.a. durch die notwendigen Rückstellungen für die
kalkulatorische Abschreibung in den ersten Jahren, übersteigen aber durch die
Erhöhung der Mieten ab 2014 die Ausgaben.
Bewertung von Handlungsalternativen bei Investitionen in den Gebäudebestand
Seite 207
25.000
20.000
15.000
Euro
10.000
5.000
0
-5.000
Ausgaben
Abb. 93
2014
2013
2012
2011
2010
2009
2008
2007
2006
2005
2004
2003
2002
2001
2000
1999
1998
1997
1996
1995
-15.000
1994
-10.000
Einnahmen
Beispiel: Einnahmen und Ausgaben in €/Jahr von 1994 - 2014
5.3.3 Zusammenfassung
Die Analyse des baulichen und wirtschaftlichen Zustandes ist der entscheidende
Schritt, um die Potentiale eines Gebäudes, aber auch den notwendigen Handlungsbedarf – ob nun in baulicher oder wirtschaftlicher Hinsicht – zu ermitteln. Die
Untersuchung des Gebäudes und des Standorts hinsichtlich der rechtlichen Vorgaben, der Nutzung und des Vermietungsstands stützt sich auf Regelabläufe, deren Abschlüsse mit dem Hinweis auf oder dem Ausschluss einer Planungsalternative (Modernisierung, Abbruch etc.), sonstiger Handlungsalternativen (bessere
Hausverwaltung, optimierte Betriebskosten etc.) oder auch der Unterlassensalternative enden. Die Entwicklung der Einnahmen/Ausgaben ist auf Grund der Komplexität nicht in einem Regelablauf zu erfassen. An einem Beispiel wurden daher
die notwendigen Zahlenvergleiche und mögliche Interpretationen aufgezeigt. Ergebnis der Phase 'Alternativenermittlung' ist die Reduzierung der möglichen Handlungsalternativen auf diejenigen, die in Anbetracht der bestehenden Einschränkungen prinzipiell verwirklicht werden können.
Bewertung von Handlungsalternativen bei Investitionen in den Gebäudebestand
Seite 208
5.4 Phase 4: Investitionsrechnung
Im Rahmen der Investitionsrechnung werden alle monetären Einflussgrößen der
gewählten Alternativen über einen Zeitraum von zehn Jahren erfasst. Grund der
zeitlichen Beschränkung ist die Tatsache, dass eine längere Prognose hinsichtlich
der unkalkulierbaren Marktentwicklung nicht sinnvoll ist (vgl. Kapitel 3.3).
Die Einnahmen entsprechen der jährlichen Nettomiete. Da ein Gebäude meistens
mehrere Nutzeinheiten aufweist, sind die Nettomieten je Nutzereinheit aufzuführen, um mögliche Anpassungen an den Mietspiegel oder Erhöhungen nach Modernisierungen etc. eindeutig abzubilden (vgl. Checkliste 9).
Als nächster Schritt werden die Kapitalkosten aufgeführt. Für das aufzunehmende
Fremd- und Eigenkapital werden die Zins- und Tilgungssätze, die Art des Darlehens (Annuitätendarlehen etc.) und die Laufzeit festgelegt.
Es folgen die Ausgaben für die Verwaltung. Die notwendigen Ausgaben für die Instandhaltung sind über Gutachten oder direkt vom Architekten zu ermitteln. Darüber hinaus sollte immer der Instandhaltungsaufwand der letzten Jahre geprüft
und wenn nötig als Jahresdurchschnitt in die Ausgaben integriert werden.
Die kalkulatorische Abschreibung wird über den Ausgabenzeitpunkt der Modernisierung als Wiederbeschaffung erfasst (vgl. Kap. 5.2.4). Innerhalb des oben genannten Zeitraums von zehn Jahren sind anteilsmäßig die kalkulatorischen Abschreibungen nach Bauteilen innerhalb der nächsten dreißig Jahre zu erfassen
(vgl. Kapitel 3.4.2.1). Modernisierungen als reine Erhöhung des Gebrauchswertes
sind nur anzusetzen, wenn sie nicht in den Kosten für die Handlungsalternativen
enthalten sind. Sie sind aber auf Grund der möglichen Umlegung der Kosten auf
die Mieter gesondert zu erfassen.
Bewertung von Handlungsalternativen bei Investitionen in den Gebäudebestand
Seite 209
Der Mietausfall ist über die bisherigen Mietausfälle und im Hinblick auf die jeweilige Handlungsalternative zu bemessen (vgl. Kapitel 3.4.2.6). Bei der Unterlassungsalternative ist es sinnvoll, von einem höheren Mietausfallrisiko auszugehen
als bei der Modernisierung des Gebäudes.
Die Ausgaben für die Handlungsalternativen werden durch den Architekten ermittelt (Aufstockung etc.) oder direkt über ein Angebot einer Fachfirma erfasst. Werden die Kosten z.B. über ein Angebot ermittelt, ist zu beachten, dass neben den
Baukosten auch sämtliche weiteren erforderlichen Kosten (wie z.B. Umzüge, Ablösungen) berücksichtigt werden müssen. Nur bei der Unterlassensalternative sind
an dieser Stelle keine Kosten zu verzeichnen.
Unter den Punkt 'Sonstiges' fallen sämtliche Ausgaben, die den anderen Positionen nicht zugeordnet werden können. Dies sind beispielsweise die Honorare für
Gutachter oder Planer. Wurden in den bestehenden Verträgen nicht alle Betriebskosten auf den Mieter umgelegt, sind diese vom Eigentümer zu tragen (vgl. Kapitel
3.4.2.4).
Als Investitionsrechnung wurde die Methode der vollständigen Finanzplanung als
die richtige Methode bestimmt (vgl. Kapitel 2.4.2). Sind die Positionen und ihre
Entwicklungsparameter ermittelt, werden pro Handlungsalternative die Einnahmen
und Ausgaben für jedes Jahr festgelegt (vgl. Abb. 94).
Bewertung von Handlungsalternativen bei Investitionen in den Gebäudebestand
Projekt:
Investor:
Straße:
Architekt:
PLZ Stadt:
Stand:
Phase 4:
Seite 210
Investitionsrechnung: Handlungsalternative: __________________________________
Einnahmen
• Nettomiete
• je Mieteinheit, Anpassung an den Mietspiegel,
• Mietsteigerungen allgemein und bzgl. Handlungsalternative
Ausgaben
• Kapitalkosten
• Fremdkapitalkosten
• Sämtliche Kredite mit spezifischem Zinssatz, Tilgung und Laufzeit
• Eigenkapitalkosten
• Zinssatz, Tilgung, Laufzeit (Begründung)
• Verwaltung
• vertraglich festgelegte Summe
• Pauschalen pro WE
•…
• Instandhaltung
• notwendige Instandhaltungsmaßnahmen
• durchschnittliche Ausgaben für Instandhaltungsmaßnahmen
•…
• Modernisierung
• Modernisierungsmaßnahmen als Wiederbeschaffung (10 Jahre)
• Modernisierungsmaßnahmen als Wiederbeschaffung (30 Jahre)
• Modernisierungsmaßnahmen als Erhöhung des Gebrauchswertes
•…
• Kosten Handlungsalternative
• Kostenermittlung
• Sonstige Kosten berücksichtigen z.B. Ablöse, Umzüge etc.
•…
• Mietausfall
• bisheriger Mietausfall
• Mietausfall auf Grund der Handlungsalternativen
•…
• Sonstiges
• Gutachten
• Planer
• nicht umgelegte Betriebskosten
•…
Blatt
Checkliste 9: Investitionsrechnung
Abb. 94
Formblatt Investitionsrechnung
Saldo
Σ Einnahmen
Σ Ausgaben
-…
- Honorar für Planer etc.
- Sonstiges
- Ø Mietausfall
-…
- Modernisierung
-…
- Instandhaltung
- Verwaltungskosten
- Gebäude
- Tilgung Eigenkapital
- Zinsen Eigenkapital
- Tilgung Fremdkapital
- Zinsen Fremdkapital
- Finanzierung
Ausgabe
Σ Einnahmen
- Überschuss
- Eigenkapital
- Fremdkapital
- Nettomiete
Einnahmen
2005
2006
2008
2009
2010
Stand:
PLZ Stadt:
2007
Architekt:
Straße:
Handlungsalternative: ______________________________________
Investor:
Projekt:
2011
2012
2013
2014
Blatt
2015
Bewertung von Handlungsalternativen bei Investitionen in den Gebäudebestand
Seite 211
Bewertung von Handlungsalternativen bei Investitionen in den Gebäudebestand
Seite 212
5.5 Phase 5: Sensitivitätsanalyse
Durch die Sensitivitätsanalyse wird der Einfluss der einzelnen Parameter auf das
Ergebnis der Investitionsrechnung geprüft. Dabei sind folgende Fragestellungen
entscheidend:
•
Welche Parameter haben einen besonderen Einfluss auf die Höhe des
Ergebnisses?
•
Ab welchem Punkt folgt aus der Änderung der Eingangswerte eine entscheidende Abweichung des Ergebnisses?
Die entscheidenden Einflussgrößen sind je nach Handlungsalternative unterschiedlich. Bei der Modernisierung eines Gebäudes sind die Baukosten eine ausschlaggebende Größe, bei einer Instandhaltung im kleineren Maßstab können sie
eher vernachlässigt werden. In der Regel sind die Einnahmen und die Positionen,
die den höchsten Anteil an den Ausgaben haben, von entscheidender Bedeutung.
In einer Best-Case/Worst-Case-Analyse werden die Werte der entscheidenden
Größen im vermutlich besten bzw. schlechtesten Fall ermittelt. Entstehen bereits
bei geringfügigen Schwankungen große Abweichungen im Ergebnis, sind die Annahmen, die zu dem Wert der Position geführt haben, nochmals genau zu prüfen.
Ist z.B. nach einer Laufzeit von fünf Jahren ein Anschlusskredit notwendig, können
das Zinsniveau und damit die Zinsbelastung stark gestiegen sein.
Letztendlich dient die Sensitivitätsanalyse der Gefahreneingrenzung. Sie ist keine
Entscheidungsregel, sondern gibt Hinweise auf mögliche Risiken.
Bewertung von Handlungsalternativen bei Investitionen in den Gebäudebestand
Seite 213
5.6 Phase 6: Diskussion der nichtmonetären Aspekte
Bereits in Phase 1 'Projektinitiierung' wurden nichtmonetäre Aspekte zur Eingrenzung der Handlungsalternativen berücksichtigt, etwa wenn der Investor den Abbruch des Gebäudes von vornherein ausschließt. Nach der monetären Bewertung
der Handlungsalternativen durch die Investitionsrechnung und die Sensitivitätsanalyse sind die nichtmonetären Gesichtspunkte zu erörtern. Der Eigentümer hat
nun eine Übersicht über realisierbare Alternativen und ihre finanziellen Auswirkungen. Der Umfang der Diskussion wird sich je nach Investorentyp und Risikobereitschaft unterscheiden. Gewerbliche Unternehmen richten gewöhnlich das Hauptaugenmerk auf die Maximierung ihres Gewinns, müssen aber u.a. auch auf die
positive (z.B. Modernisierung) oder negative (z.B. Abbruch) Publicity achten, die
die Realisierung einer Alternative mit sich bringt. Private Investoren, die nur ein
Gebäude besitzen, die Nutzer kennen oder selbst zu den Nutzern zählen, werden
eventuell Fragen zur Durchführung der Maßnahmen (z.B. Lautstärke, Dauer) in
den Mittelpunkt stellen.
Die Aufzählung der nichtmonetären Aspekte kann auf Grund ihrer Subjektivität an
dieser Stelle nur unvollständig sein. Ihre Diskussion ist jedoch ein unerlässlicher
Schritt zur Vorbereitung der Entscheidung. Aus diesem Grund ist das erörterte Für
und Wider jeder Alternative schriftlich festzuhalten, um im Zweifelsfall während der
Entscheidung darauf zurückgreifen zu können.
Bewertung von Handlungsalternativen bei Investitionen in den Gebäudebestand
Seite 214
5.7 Phase 7: Entscheidung
In den vorangegangenen Schritten wurden alle notwendigen Parameter für die
letzte Phase – die Entscheidung – vorbereitet. Der endgültigen Festlegung des Investors auf eine Alternative geht eine letztmalige Prüfung der bisherigen Ergebnisse durch folgende Fragen voraus:
•
Wurden alle monetären und nichtmonetären Einflussgrößen erfasst und berücksichtigt?
•
Ist die vorgeschlagene Alternative tatsächlich zu realisieren?
•
Verbessert sich die Ausgangssituation, die zur Projektinitiierung führte,
durch die Realisierung der Alternative?
•
Steht die Alternative in Konkurrenz zu einem anderen Ziel des Investors?
•
Ist die gewählte Alternative die Vorteilhafteste?
Die Antworten sind schriftlich zu fixieren, um die Motive des Investors, die zur Ablehnung bzw. zur Wahl einer Alternative führen, festzuhalten. An Hand dieser Unterlagen können im Fall eines neuen gemeinsamen Projektes die spezifischen
Vorlieben, die Risikofreudigkeit etc. des Investors bereits von vorneherein berücksichtigt werden.
Bewertung von Handlungsalternativen bei Investitionen in den Gebäudebestand
Seite 215
5.8 Architektenhonorar
Nachdem die Modellkonzeption den Umfang der zu erbringenden Leistungen (vgl.
Abb. 95) detailliert erfasst hat, stellt sich die Frage nach der möglichen Vergütung.
Für die Honorierung von Architektenleistungen gilt die Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI).396 Sind die Leistungen, die der Architekt im Rahmen
einer Investitionsplanung im Bestand erbringt, durch § 15 HOAI 'Leistungsbild Objektplanung für Gebäude, Freianlagen und raumbildende Ausbauten' abgedeckt?
Investitionsplanung im Bestand
1.
Projektinitiierung
● Klären der Motivation und Ziele des Investors
● Zusammenfassen der Ergebnisse
2.
Situationsanalyse
●
●
●
●
Klären der Projektbeteiligten
Bestandsaufnahme Gebäude (Pläne, Raumbuch, Gutachten, Flächen, Rauminhalte)
Klärung der rechtlichen Aspekte (BauGB, BauNVO, Denkmalschutz, etc.)
Analyse Gebäude und der einzelnen Nutzeinheiten (harten/weichen Faktoren, Art der Nutzung,
spezifische Flächenermittlung, Mietverträgen, Mieterzufriedenheit)
● Standortanalyse (Makro- und Mikrostandort)
● Wirtschaftliche Analyse (Mieten, Einnahmen, Ausgaben, etc.)
● Zusammenfassen der Ergebnisse
3.
Alternativenermittlung
●
●
●
●
●
●
●
●
4.
Folgerungen aus dem Gebäude
Folgerungen aus den rechtlichen Grundlagen
Folgerungen aus der Nutzung
Folgerungen aus dem Standort
Folgerungen aus den harten/weichen Faktoren des Gebäudes, der Nutzeinheit
Planung (Maßstab nach Art und Größe des Vorhabens)
Folgerung aus den wirtschaftlichen Daten (Miethöhe, Entwicklung der Einnahmen, Ausgaben)
Zusammenfassen der Ergebnisse
Investitionsrechnung
● Ermittlung der Einnahmen, Ausgaben
● Zusammenfassen der Ergebnisse
5.
Sensitivitätsanalyse
● Best-Case-, Worst-Case-Analyse
● Zusammenfassen der Ergebnisse
6.
Diskussion der nichtmonetären Aspekte
● Beratung mit dem Bauherren
● Zusammenfassen der Ergebnisse
7.
Entscheidung
● Festlegung der zur realisierenden Alternative
● Zusammenfassen der Ergebnisse
Abb. 95
396
Leistungsbild: Investitionsplanung im Bestand
HOAI, idF v. 01.01.1996
Bewertung von Handlungsalternativen bei Investitionen in den Gebäudebestand
Seite 216
Nach § 2 HOAI werden die Grundleistungen als Leistungen definiert, „ (…) die zur
ordnungsgemäßen
Erfüllung
eines
Auftrags
im
allgemeinen
erforderlich
sind (…). “ 397 Die Besonderen Leistungen „ (…) können zu den Grundleistungen
hinzu oder an deren Stelle treten, wenn besondere Anforderungen an die Ausführung des Auftrags gestellt werden, die über die allgemeinen Leistungen hinausgehen oder diese ändern. Sie sind in den Leistungsbildern nicht abschließend aufgeführt. Die Besonderen Leistungen eines Leistungsbildes können auch in anderen
Leistungsbildern oder Leistungsphasen vereinbart werden, in denen sie nicht aufgeführt sind, soweit sie dort nicht Grundleistungen darstellen.“ 398
Das Leistungsbild der Investitionsplanung im Bestand (vgl. Abb. 95) lässt sich partiell in die Leistungsphasen 1 (LPH 1) Grundlagenermittlung, LPH 2 Vorplanung
(Projekt- und Planungsvorbereitung) und LPH 3 Entwurfsplanung (vgl. Abb. 96)
des § 15 (2) HOAI einordnen. Über das in § 15 (2) formulierte Leistungsbild hinaus, wird in § 15 (4) HOAI auf ergänzende Besondere Leistungen hingewiesen:
„Bei Umbauten und Modernisierungen im Sinne des § 3 Nr. 5 und 6 können neben
den in Absatz 2 erwähnten Besonderen Leistungen insbesondere die nachstehenden Besonderen Leistungen vereinbart werden:
Maßliches, technisches und verformungsgerechtes Aufmaß
Schadenskartierung
Ermitteln von Schadensursachen
Planen und Überwachen von Maßnahmen zum Schutz von vorhandener Substanz
Organisation von Betreuungsmaßnahmen für Nutzer und andere Planungsbetroffene
Mitwirken an Betreuungsmaßnahmen für Nutzer und andere Planungsbetroffene
Wirkungskontrollen von Planungsansatz und Maßnahmen im Hinblick auf die Nutzer, zum Beispiel durch Befragen.“ 399
397
398
399
HOAI, idF v.01.01.1996, § 2 (2)
HOAI, idF v.01.01.1996, § 2 (3)
HOAI, idF v.01.01.1996, § 15 (4)
Bewertung von Handlungsalternativen bei Investitionen in den Gebäudebestand
§ 15 HOAI Grundleistungen
1.
§ 15 HOAI Besondere Leistungen
Grundlagenermittlung
● Klären der Aufgabenstellung
● Beraten zum gesamten Leistungsbedarf
● Formulieren von Entscheidungshilfen für die Auswahl
anderer an der Planung fachlich Beteiligter
● Zusammenfassen der Ergebnisse
2.
Seite 217
●
●
●
●
●
●
●
Bestandsaufnahme
Standortanalyse
Betriebsplanung
Aufstellen eines Raumprogramms
Aufstellen eines Funktionsprogramms
Prüfen der Umwelterheblichkeit
Prüfen der Umweltverträglichkeit
Vorplanung
● Analyse der Grundlagen
● Abstimmen der Zielvorstellungen (Randbedingungen,
Zielkonflikte)
● Aufstellen eines planungsbezogenen Zielkatalogs
(Programmziele)
● Erarbeiten eines Planungskonzepts einschließlich
Untersuchung der alternativen Lösungsmöglichkeiten
nach gleichen Anforderungen mit zeichnerischer
Darstellung und Bewertung, z.B. versuchsweise
zeichnerische Darstellungen, Strichskizzen, ggf.
mit erläuternden Angaben
● Integrieren der Leistungen anderer an der Planung
fachlich Beteiligter
● Klären und Erläutern der wesentl. städtebaulichen,
gestalterischen, funktionalen, technischen,
bauphysikalischen, wirtschaftlichen, energiewirtschaftlichen (…)
● Vorverhandlungen mit Behörden und anderen an der
Planung fachlich Beteiligten über die Genehmigungsfähigkeit
● Bei Freianlagen (…)
● Kostenschätzung nach DIN 276 oder nach dem
wohnungsrechtlichen Berechnungsrecht
● Zusammenstellen aller Vorplanungsergebnisse
● Untersuchen von Lösungsmöglichkeiten nach grundsätzlich verschiedenen Anforderungen
● Ergänzen der Vorplanungsunterlagen auf Grund
besonderer Anforderungen
● Aufstellen eines Finanzierungsplanes
● Aufstellen einer Bauwerks- und Betriebs-KostenNutzen-Analyse
● Mitwirken bei der Kreditbeschaffung
● Durchführen der Voranfrage (Bauanfrage)
● Anfertigen von Darstellungen durch besondere
Techniken, wie z.B. Perspektiven, Muster, Modelle
● Aufstellen eines Zeit- und Organisationsplanes
● Ergänzen der Vorplanungsunterlagen hinsichtlich
besonderer Maßnahmen zur Gebäude- und Bauteiloptimierung, die über das übliche Maß der Planungsleistungen hinausgehen, zur Verringerung des Energieverbrauchs, sowie der Schadstoff- und CO2Emissionen und zur Nutzung erneuerbarer Energien in
Abstimmung mit anderen an der Planung fachlich
Beteiligten. Das übliche Maß ist für Maßnahmen zur
Energieeinsparung durch die Erfüllung der
Anforderungen gegeben, die sich aus Rechtsvorschriften und den allgemein anerkannten Regeln der
Technik ergeben
§ 15 HOAI Grundleistungen
§ 15 HOAI Besondere Leistungen
LPH 3 Entwurfsplanung
● Durcharbeiten des Planungskonzepts (stufenweise
Erarbeitung einer zeichnerischen Lösung) (…)
unter Verwendung der Beiträge anderer an der Planung
fachlich Beteiligter bis zum vollständigen Entwurf
● Integrieren der Leistungen anderer an der Planung
fachlich Beteiligter
● Objektbeschreibung mit Erläuterung von Ausgleichsund Ersatzmaßnahmen nach Maßgabe der naturschutzrechtlichen Eingriffsregelung
● Zeichnerische Darstellung des Gesamtentwurfs, z.B.
durchgearbeitete, vollständige Vorentwurfs- und/oder
Entwurfszeichnungen (Maßstab nach Art und Größe
des Bauvorhabens (…)
● Verhandlungen mit Behörden und anderen an der
fachlich Beteiligten über die Genehmigungsfähigkeit
● Kostenberechnung nach DIN 276 oder nach dem
wohnungsrechtlichen Berechnungsrecht
● Kostenkontrolle durch Vergleich der Kostenberechnung
mit der Kostenschätzung
● Zusammenfassen aller Entwurfsunterlagen
Abb. 96
400
● Analyse der Alternativen/Varianten und deren Wertung
mit Kostenuntersuchung (Optimierung)
● Wirtschaftlichkeitsberechnung
● Kostenberechnung durch Aufstellen von Mengengerüsten
oder Bauelementkatalog
● Ausarbeiten besonderer Maßnahmen zur Gebäudeund Bauteiloptimierung, die über das übliche Maß der
Planungsleistungen hinausgehen, zur Verringerung des
Energieverbrauchs sowie der Schadstoff und CO2Emissionen und zur Nutzung erneuerbarer Energien
unter Verwendung der Beiträge anderer an der
Planung fachlich Beteiligter. Das übliche Maß ist für
Maßnahmen zur Energieeinsparung durch die
Erfüllung der Anforderungen gegeben, die sich aus
Rechtsvorschriften und den allgemein anerkannten
Regeln der Technik ergeben.
Leistungsbild § 15 (2) HOAI: Leistungsphase 1 bis 3400
HOAI, idF v. 01.01.1996, § 15 (2)
Bewertung von Handlungsalternativen bei Investitionen in den Gebäudebestand
Seite 218
In den Abb. 97 bis Abb. 100 werden Leistungen, die im Leistungsbild des § 15 der
HOAI vorhanden sind und ganz bzw. teilweise mit der Investitionsplanung im Bestand übereinstimmen, aufgeführt. Dabei entsprechen die grün angelegten Leistungen vollständig den Leistungen der Investitionsplanung im Bestand, die blau
markierten nur in Teilen. Die jeweilige Zusammenfassung am Ende eines Projektschrittes bzw. einer Leistungsphase wird als logischer Abschluss innerhalb der
einzelnen Phasen des Planungsprozesses vorausgesetzt und daher nicht extra
aufgeführt.
Auf zwei Leistungen der Investitionsplanung im Bestand sei besonders hingewiesen, die Projektinitiierung und die Planung während der Alternativenermittlung:
Auch wenn die LPH 1 der HOAI das Klären der Aufgabenstellung und das Beraten
zum gesamten Leistungsbedarf zum Inhalt hat, erfüllt diese nicht die Anforderungen der Projektinitiierung der Investitionsplanung im Bestand. Grund hierfür ist,
dass der Bauherr nach HOAI in der Regel ein eindeutiges Leistungsziel (z.B. den
Bau eines Wohnhauses) vor Augen hat bzw. einen bestimmten Zweck (z.B. Vergrößerung der Produktion) verfolgt. Eine Diskussion der unterschiedlichen Handlungsalternativen ist in der für ein bestehendes Gebäude notwendigen Tiefe nach
HOAI nicht vorgesehen.
Vergleichbar fehlt auch bei der Planung im Rahmen der Alternativenermittlung die
Bearbeitung unterschiedlicher Alternativen. Hier sind nicht unterschiedliche Konzepte für ein bestimmtes Bauherrenziel zu erarbeiten (z.B. Wohnhaus als Bungalow oder Wohnturm), sondern die Planung verschiedener Zweckbestimmungen
(z.B. bestehendes Bürogebäude umstrukturieren oder vollständiger Umbau als
Wohnhaus).
Abb. 97
2.
1.
Grundleistungen § 15 (2) HOAI
● Klären und Erläutern der wesentl. städtebaulichen (…)
Zusammenhänge, Vorgänge und Bedingungen LPH 2
● Klären und Erläutern der wesentl. (…) gestalterischen,
funktionalen, technischen, bauphysikalischen
Zusammenhänge, Vorgänge und Bedingungen LPH 2
● Ist in den Grundleistungen nicht aufgeführt
● Klären und Erläutern der wesentl. (…) wirtschaftlichen, ● Die HOAI bezieht sich nur auf die Kosten des Gebäudes und
energiewirtschaftlichen Zusammenhänge, Vorgänge
seinen Energieverbrauch
und Bedingungen LPH 2
→ Grundleistung der HOAI
Es fehlt die Analyse der Bewirtschaftung im Sinne der Miete etc.
→ Keine Grundleistung der HOAI
● Klärung der rechtlichen Aspekte
● Analyse Gebäude/Nutzeinheiten
● Standortanalyse
● Wirtschaftliche Analyse
● → Keine Grundleistung der HOAI
● Die HOAI bezieht sich nur auf die reinen Gebäudeaspekte.
→ Grundleistung der HOAI
Es fehlt die Analyse der harten/weichen Faktoren,
Mieterzufriedenheit, Vermietungsstand etc.
→ Keine Grundleistung der HOAI
● Betrachtung der städtebaulichen Zusammenhänge unter dem
Aspekt des BauGB und der BauNVO.
→ Grundleistung der HOAI
● → Keine Grundleistung der HOAI
● Ist in den Grundleistungen nicht aufgeführt
● Bestandsaufnahme Gebäude
● Die HOAI bezieht sich nur auf an der Planung fachlich Beteiligte.
→ Grundleistung der HOAI
Es fehlt die Analyse der Nutzer, Verwaltung, Wartungsfirmen etc.
→ Keine Grundleistung der HOAI
● Die HOAI bezieht sich auf einen Bauherrn, der bereits ein
eindeutiges Leistungsziel (Bürobau, Wohnhaus etc.) hat. Bei der
Investitionsplanung im Bestand ist dies nicht der Fall, da eine
Vielzahl von Handlungsalternativen möglich ist.
→ Keine Grundleistung der HOAI
Einordnung der Leistung
● Formulieren von Entscheidungshilfen für die Auswahl
anderer an der Planung fachlich Beteiligter LPH 1
● Klären der Aufgabenstellung LPH 1
● Beraten zum gesamten Leistungsbedarf LPH 1
blau: teilweise Entsprechung
grün: vollständige Entsprechung
● Klären der Projektbeteiligten
Situationsanalyse
● Klären der Motivation und Ziele des Investors
Projektinitiierung
Investitionsplanung im Bestand
Bewertung von Handlungsalternativen bei Investitionen in den Gebäudebestand
Seite 219
Einordnung der Grundleistungen HOAI Teil 1
Abb. 98
Einordnung der Grundleistungen HOAI Teil 2
7.
6.
5.
4.
3.
● Ist in den Grundleistungen nicht aufgeführt
● Ist in den Grundleistungen nicht aufgeführt
● Erarbeitung eines Planungskonzepts einschließlich
Untersuchung der alternativen Lösungsmöglichkeiten
(…) LPH 2
● Kostenschätzung nach DIN 276 oder nach dem
wohnungswirtschaftlichen Berechnungsrecht LPH 2
● Folgerungen aus dem Standort
● Folgerungen aus den harten/weichen Faktoren des
Gebäudes, der Nutzeinheit
● Planung (Maßstab nach Art und Größe des
Vorhabens)
● Folgerung aus den wirtschaftlichen Daten
● Festlegung der zur realisierenden Alternative
Entscheidung
● Beratung mit dem Bauherren
Diskussion der nichtmonetären Aspekte
● Best-Case-, Worst-Case-Analyse
Sensitivitätsanalyse
● Ermittlung der Einnahmen, Ausgaben
● Ist in den Grundleistungen nicht aufgeführt
● Ist in den Grundleistungen nicht aufgeführt
● Ist in den Grundleistungen nicht aufgeführt
● Ist in den Grundleistungen nicht aufgeführt
● Ist in den Grundleistungen nicht aufgeführt
● Folgerungen aus der Nutzung
Investitionsrechnung
● Vorverhandlung mit Behörden (…) über die
Genehmigungsfähigkeit LPH 2
● Analyse der Grundlagen LPH 2
● Integrieren der Leistungen anderer an der Planung
fachlich Beteiligter LPH 2
blau: teilweise Entsprechung
grün: vollständige Entsprechung
Grundleistungen § 15 (2) HOAI
● Folgerungen aus den rechtlichen Grundlagen
● Folgerungen aus dem Gebäude
Alternativenermittlung
Investitionsplanung im Bestand
● → Keine Grundleistung der HOAI
● → Keine Grundleistung der HOAI
● → Keine Grundleistung der HOAI
● → Keine Grundleistung der HOAI
● Ermittlung der Baukosten
→ Grundleistung der HOAI
Es fehlen Folgerungen aus der Miethöhe, Einnahmen, Ausgaben
→ Keine Grundleistung der HOAI
● Folgerung aus einem Planungskonzept
→ Grundleistung der HOAI
Die HOAI bezieht sich auf die Planung einen Bauherrn, der bereits
ein eindeutiges Leistungsziel (Bürobau, Wohnhaus etc.) hat. Es
fehlt die Betrachtung unterschiedlicher Planungsalternativen.
→ Keine Grundleistung der HOAI
● → Keine Grundleistung der HOAI
● → Keine Grundleistung der HOAI
● → Keine Grundleistung der HOAI
● Folgerungen aus dem Baurecht und Absprachen mit der Behörde
→ Grundleistung der HOAI
Es fehlen Gespräche mit Beteiligten (Mieter, Nießbrauch etc.) im
Rahmen von Lasten und Beschränkungen des Gebäudes
→ Keine Grundleistung der HOAI
● Folgerungen aus der Gebäudestruktur und den Gutachten
→ Grundleistung der HOAI
Einordnung der Leistung
Bewertung von Handlungsalternativen bei Investitionen in den Gebäudebestand
Seite 220
Abb. 99
2.
1.
Besondere Leistungen § 15 (2) + (4) HOAI
● Ist in den Besonderen Leistungen nicht aufgeführt
● Bestandsaufnahme § 15 (2) LPH 1
● maßliches, technisches und verformungsgerechtes
Aufmaß § 15 (4)
● Schadenskartierung § 15 (4)
● Ermitteln von Schadensursachen § 15 (4)
● Ist in den Besonderen Leistungen nicht aufgeführt
● Aufstellen einer Bauwerks- (…) Analyse
§ 15 (2) LPH 2
● Standortanalyse § 15 (2) LPH 1
● Aufstellen einer (…) Betriebs-Kosten-Nutzen-Analyse
§ 15 (2) LPH 2
● Bestandsaufnahme Gebäude
● Klärung der rechtlichen Aspekte
● Analyse Gebäude/Nutzeinheiten
● Standortanalyse
● Wirtschaftliche Analyse
● Ist in den Besonderen Leistungen nicht aufgeführt
blau: teilweise Entsprechung
grün: vollständige Entsprechung
● Klären der Projektbeteiligten
Situationsanalyse
● Klären der Motivation und Ziele des Investors
Projektinitiierung
Investitionsplanung im Bestand
● Die HOAI bezieht sich nur auf die Betriebs-Kosten-NutzenAnalyse
→ Besondere Leistung der HOAI
Es fehlt die Analyse der vollständigen Einnahmen/Ausgaben
→ Keine Besondere Leistung der HOAI
● Standortanalyse
→ Besondere Leistung der HOAI
● Analyse des Bauwerks
→ Besondere Leistung der HOAI
● → Keine Besondere Leistung der HOAI
● Die HOAI bezieht sich nur auf die reine Gebäudesubstanz
→ Besondere Leistung der HOAI
Es fehlt die Analyse der spezifischen Flächenermittlungen
→ Keine Besondere Leistung der HOAI
● → Keine Besondere Leistung der HOAI
● → Keine Besondere Leistung der HOAI
Einordnung der Leistung
Bewertung von Handlungsalternativen bei Investitionen in den Gebäudebestand
Seite 221
Einordnung der Besonderen Leistungen HOAI Teil 1
Abb. 100 Einordnung der Besonderen Leistungen HOAI Teil 2
7.
6.
5.
4.
3.
● Ist in den Besonderen Leistungen nicht aufgeführt
● Planen (…) von Maßnahmen zum Schutz von
vorhandener Substanz § 15 (4)
● Analyse der Alternativen/Varianten und deren Wertung ● Die HOAI bezieht sich nur auf die Planungs- und Betriebskosten
mit Kostenuntersuchung (Optimierung) § 15 (2) LPH 3
→ Grundleistung der HOAI
Es fehlt ein umfassender wirtschaftlicher Ansatz
→ Keine Grundleistung der HOAI
● Folgerungen aus den harten/weichen Faktoren des
Gebäudes, der Nutzeinheit
● Planung (Maßstab nach Art und Größe des
Vorhabens)
● Folgerung aus den wirtschaftlichen Daten
● Festlegung der zur realisierenden Alternative
Entscheidung
● Beratung mit dem Bauherren
Diskussion der nichtmonetären Aspekte
● Best-Case-, Worst-Case-Analyse
Sensitivitätsanalyse
● Ermittlung der Einnahmen, Ausgaben
● Ist in den Besonderen Leistungen nicht aufgeführt
● Ist in den Besonderen Leistungen nicht aufgeführt
● Ist in den Besonderen Leistungen nicht aufgeführt
● Ist in den Besonderen Leistungen nicht aufgeführt
● Ist in den Besonderen Leistungen nicht aufgeführt
● Folgerungen aus dem Standort
Investitionsrechnung
● Organisation von Betreuungsmaßnahmen für Nutzer
und andere Planungsbetroffene § 15 (4)
● Folgerungen aus der Nutzung
● → Keine Besondere Leistung der HOAI
● → Keine Besondere Leistung der HOAI
● → Keine Besondere Leistung der HOAI
● → Keine Besondere Leistung der HOAI
● Die HOAI bezieht sich nur auf Maßnahmen zum Schutz von
vorhandener Substanz
→ Besondere Leistung der HOAI
Es fehlt die Betrachtung mehrerer unterschiedlicher
Planungsalternativen (Ausbau, Aufbau, Anbau etc.)
→ Keine Grundleistung der HOAI
● → Keine Besondere Leistung der HOAI
● → Keine Besondere Leistung der HOAI
● Die HOAI bezieht sich nur auf die Organisation der
Betreuungsmaßnahmen
→ Besondere Leistung der HOAI
Es fehlen Folgerungen aus der Nutzung, dem Mieterschutz, den
Verträgen, dem Vermietungsstand
→ Keine Besondere Leistung der HOAI
● → Keine Besondere Leistung der HOAI
● Ist in den Besonderen Leistungen nicht aufgeführt
● Folgerungen aus den rechtlichen Grundlagen
● → Keine Besondere Leistung der HOAI
Einordnung der Leistung
● Ist in den Besonderen Leistungen nicht aufgeführt
blau: teilweise Entsprechung
grün: vollständige Entsprechung
Besondere Leistungen § 15 (2) + (4) HOAI
● Folgerungen aus dem Gebäude
Alternativenermittlung
Investitionsplanung im Bestand
Bewertung von Handlungsalternativen bei Investitionen in den Gebäudebestand
Seite 222
Bewertung von Handlungsalternativen bei Investitionen in den Gebäudebestand
Seite 223
Bei der Einordnung der Leistungen der Investitionsplanung im Bestand in das
Leistungsbild des § 15 der HOAI zeigt sich, dass die Mehrzahl der Leistungen
nicht bzw. nur teilweise durch die HOAI abgedeckt werden.
Neben der Objektplanung in § 15 ist in der HOAI § 31 'Projektsteuerung' hinsichtlich der Investitionsplanung im Bestand auf seine Eignung zu prüfen:
„(1) Leistungen der Projektsteuerung werden von Auftragnehmern erbracht, wenn
sie Funktionen des Auftraggebers bei der Steuerung von Projekten mit mehreren
Fachbereichen übernehmen. Hierzu gehören insbesondere:
1.
Klärung der Aufgabenstellung, Erstellung und Koordinierung des Programms
für das Gesamtprojekt,
2.
Klärung der Voraussetzungen für den Einsatz von Planern und anderen an
der Planung fachlich Beteiligten (Projektbeteiligte),
3.
Aufstellung und Überwachung von Organisations-, Termin- und Zahlungsplänen, bezogen auf Projekt und Projektbeteiligte,
4.
Koordinierung und Kontrolle der Projektbeteiligten, mit Ausnahme der ausführenden Firmen,
5.
Vorbereitung und Betreuung der Beteiligung von Planungsbetroffenen,
6.
Fortschreibung der Planungsziele und Klärung von Zielkonflikten,
7.
laufende Information des Auftraggebers über die Projektabwicklung und
rechtzeitiges Herbeiführen von Entscheidungen des Auftraggebers,
8.
Koordinierung und Kontrolle der Bearbeitung von Finanzierungs-, Förderungs- und Genehmigungsverfahren.“ 401
Die Fachkommission Projektsteuerung des Ausschusses der Verbände und Kammern der Ingenieure und Architekten für die Honorarordnung (AHO) hat sich in
seiner Veröffentlichung 'Projektmanagement-Leistungen in der Bau- und Immobilienwirtschaft'402 in der 'Leistungs- und Honorarordnung Projektmanagement' detaillierter mit dem Leistungsbild der Projektsteuerung auseinandergesetzt als § 31
HOAI. Zum Vergleich mit der Investitionsplanung im Bestand werden die Leistun-
401
402
HOAI, idF v.01.01.1996, § 31
AHO, Projektmanagement-Leistungen in der Bau- und Immobilienwirtschaft, 2004
Bewertung von Handlungsalternativen bei Investitionen in den Gebäudebestand
Seite 224
gen der Projektstufe (PST) 1 'Projektvorbereitung' und PST 2 'Planung' (vgl. Abb.
101 und Abb. 102) des § 205 Leistungsbilds 'Projektsteuerung' herangezogen.403
Die Leistungen 'Laufende Information und Abstimmung mit dem Auftraggeber',
ebenso wie das 'Einholen der erforderlichen Zustimmungen' desselben, wird vorausgesetzt und daher nicht extra aufgeführt. In den Abb. 103 und Abb. 104 werden die Grundleistungen und die Besonderen Leistungen der PST 1 und 2 in das
Leistungsbild der Investitionsplanung im Bestand eingeordnet.
Dabei ist auf einen Punkt besonders hinzuweisen: In PST 1, Bereich B (Qualitäten
und Quantitäten) wird die Leistung 'Mitwirken bei der Erstellung der Grundlagen
für das Gesamtprojekt hinsichtlich Bedarf nach Art und Umfang (Nutzerbedarfsprogramm NBP)' aufgeführt. In dem anschließenden Kommentar zu den Grundleistungen der Projektsteuerung ist dieses Nutzerbedarfsprogramm nach DIN
18205 'Bedarfsplanung im Bauwesen' zu erstellen.404 Der Anwendungsbereich der
Norm ist wie folgt definiert: „Diese Norm kann angewendet werden, sobald der
Bauherr erste Überlegungen anstellt, ob er ein Bauwerk benötigt.“
405
Die Bedarfs-
planung als solches wird als Prozess erläutert, der darin besteht „(…) die Bedürfnisse, Ziele und einschränkenden Gegebenheiten (die Mittel, die Rahmenbedingungen) des Bauherrn und wichtiger Beteiligter zu ermitteln und zu analysieren.
Hierfür gibt es unterschiedlicher Methoden und Verfahren, die nicht Gegenstand
dieser Norm sind (…).“
406
Die in der DIN 18205 aufgeführten Prüflisten und Bei-
spiele sind zwar für den Neubau konzipiert, strukturelle Berührungspunkte mit den
Inhalten der Investitionsplanung im Bestand sind jedoch vorhanden. Da es sich bei
der Projektsteuerungsleistung aber nur um ein 'Mitwirken' handelt, wird auf eine
Einordnung der Inhalte der DIN 18205 in die Abb. 103 und Abb. 104 verzichtet.
403
404
405
406
Diese beiden Handlungsbereiche begleiten die Leistungsphase 1 (PST 1) und Leistungsphasen 2 bis 4 (PST 2) der HOAI.
AHO, Projektmanagement-Leistungen in der Bau- und Immobilienwirtschaft, 2004, S. 31
DIN 18205, 4-1996, S. 3
DIN 18205, 4-1996, S. 3
Bewertung von Handlungsalternativen bei Investitionen in den Gebäudebestand
Grundleistungen Projektsteuerung
1.
Seite 225
Besondere Leistungen Projektsteuerung
Projektvorbereitung
A Organisation, Information, Koordination und Dokumentation
1 Entwickeln, Vorschlagen und Festlegen der Projektziele
und der Projektorganisation durch ein projektspezifisch
zu erstellendes Organisationshandbuch
2 Auswahl der zu Beteiligenden und Führen von
Verhandlungen
3 Vorbereitung der Beauftragung der zu Beteiligenden
4 Laufende Information und Abstimmung mit dem
Auftraggeber
5 Einholen der erforderlichen Zustimmung des
Auftraggebers
6 Mitwirken bei der Konzeption und Festlegung eines
Projektkommunikationssystems
1 Mitwirken bei der betriebswirtschaftlich-organisatorischen
Beratung des Auftraggebers zur Bedarfsanalyse,
Projektentwicklung und Grundlagenermittlung
2 Besondere Abstimmungen zwischen Projektbeteiligten
zur Projektorganisation
3 Unterstützung der Koordination innerhalb der Gremien
des Auftraggebers
4 Besondere Berichterstattung in Auftraggeber- oder
anderen Gremien
B Qualitäten und Quantitäten
1 Mitwirken bei der Erstellung der Grundlagen für das
Gesamtprojekt hinsichtlich Bedarf nach Art und Umfang
(Nutzerbedarfsprogramm NBP)
2 Mitwirken beim Ermitteln des Raum-, Flächen- oder
Anlagenbedarfs und der Anforderungen an Standard und
Ausstattung durch das Bau- und Funktionsprogramm
3 Mitwirken beim Klären der Standortfragen, Beschaffen
standortrelevanten Unterlagen, der Grundstücksbeurteilung hinsichtlich Nutzung in privatrechtlicher und
öffentlich-rechtlicher Hinsicht
4 Herbeiführen der erforderlichen Entscheidungen des
Auftraggebers
1 Mitwirken bei Grundstücks- und Erschließungsangelegenheiten
2 Erarbeiten der erforderlichen Unterlagen, Abwickeln und/
oder Prüfen von Ideen-, Programm- und Realisierungswettbewerben
3 Erarbeiten von Leit- und Musterbeschreibungen, z.B. für
Gutachten, Wettbewerbe etc.
4 Prüfen der Umwelterheblichkeit und der
Umweltverträglichkeit
C Kosten und Finanzierung
1 Mitwirken beim Festlegen des Rahmens für Investitionen
und Baunutzungskosten
2 Mitwirken beim Ermitteln und Beantragen von
Investitionsmitteln
3 Prüfen und Freigeben von Rechnungen zur Zahlung
4 Einrichten der Projektbuchhaltung für den Mittelabfluss
1 Überprüfen von Wertermittlungen für bebaute und
unbebaute Grundstücke
2 Festlegen des Rahmens der Personal- und Sachkosten
des Betriebs
3 Einrichten der Projektbuchhaltung für den Mittelzufluss
und die Anlagenkonten
D Termine und Kapazitäten
1 Entwickeln, Vorschlagen und Festlegen des
Terminrahmens
2 Aufstellen/Abstimmen der Generalablaufplanung und
Ableiten des Kapazitätsrahmens
3 Mitwirken beim Formulieren logistischer Einflussgrößen
unter Berücksichtigung relevanter Standort- und
Rahmenbedingungen
Abb. 101 § 205 Leistungsbild Projektsteuerung: Projektstufe 1
Bewertung von Handlungsalternativen bei Investitionen in den Gebäudebestand
Grundleistungen Projektsteuerung
2.
Seite 226
Besondere Leistungen Projektsteuerung
Planung
A Organisation, Information, Koordination und Dokumentation
1 Fortschreiben des Organisationshandbuches
2 Dokumentation der wesentlichen projektbezogenen
Plandaten in einem Projekthandbuch
3 Mitwirken beim Durchsetzen von Vertragspflichten
gegenüber den Beteiligten
4 Mitwirken beim Vertreten der Planungskonzeption
5 Mitwirken bei Genehmigungsverfahren
6 Laufende Information und Abstimmung mit dem
Auftraggeber
7 Einholen der erforderlichen Zustimmung des
Auftraggebers
8 Überwachen des Betriebs des Projektkommunikationssystems
1 Veranlassen besonderer Abstimmungsverfahren zur
Sicherung der Projektziele
2 Vertreten der Planungskonzeption gegenüber der
Öffentlichkeit unter besonderen Anforderungen und
Zielsetzungen
3 Unterstützen beim Bearbeiten von besonderen
Planungsrechtsangelegenheiten
4 Risikoanalyse
5 Besondere Berichterstattung in Auftraggeber- oder
sonstigen Gremien
B Qualitäten und Quantitäten
1 Überprüfen der Planungsergebnisse auf Konformität mit
den vorgegebenen Projektzielen
2 Herbeiführen der erforderlichen Entscheidungen des
Auftraggebers
1 Vorbereiten, Abwickeln oder Prüfen von Wettbewerben
zur künstlerischen Ausgestaltung
2 Überprüfen der Planungsergebnisse durch besondere
Wirtschaftlichkeitsuntersuchungen
3 Festlegen der Qualitätsstandards ohne/mit Mengen oder
ohne/mit Kosten in einem Gebäude- und Raumbuch bzw.
Pflichtenheft
4 Veranlassen oder Durchführen von Sonderkontrollen der
Planung
5 Änderungsmanagement bei Einschaltung eines
Generalplaners
C Kosten und Finanzierung
1 Überprüfen der Kostenschätzung und -berechnung der
1 Kostenermittlung und -steuerung unter besonderen
Objekt- und Fachplaner sowie Veranlassen erforderlichen
Anforderungen (z.B. Baunutzungskosten)
Anpassungsmaßnahmen
2 Fortschreiben der Projektbuchhaltung für den
2 Zusammenstellung der voraussichtlichen
und die Anlagenkonten
Baunutzungskosten
3 Planung von Mittelbedarf und Mittelabfluss
4 Prüfen und Freigeben der Rechnungen zur Zahlung
5 Fortschreiben der Projektbuchhaltung für den
Mittelabfluss
D Termine und Kapazitäten
1 Aufstellen und Abstimmen der Grob- und Detailablaufpläne für die Planung
2 Aufstellen und Abstimmen der Grobablaufplanung für
die Ausführung
3 Ablaufsteuerung der Planung
4 Fortschreiben der General- und Grobablaufplanung für
Planung und Ausführung sowie der Detailablaufplanung
für die Planung
5 Führen und Protokollieren von Ablaufbesprechungen der
Planung sowie Vorschlagen und Abstimmen von
erforderlichen Anpassungsmaßnahmen
6 Mitwirken beim Aktualisieren der logistischen Einflussgrößen unter Einarbeitung in die Ergebnisunterlagen der
Termin- und Kapazitätsplanung
1 Ablaufsteuerungen unter besonderen Anforderungen und
Zielsetzungen
2 Erstellen eines eigenständigen Logistikkonzeptes mit
logistischen Lösungen für infrastrukturelle Anbindungen
mit möglichen Transportwegen, Andienungsmöglichkeiten, Verkehrs- und Lagerflächen sowie für
Rettungsdienste unter Einschluss von öffentlichen
Erfordernissen
3 Abgleichen logistischer Maßnahmen mit Anlieger- und
Nachbarschaftsinteressen
Abb. 102 § 205 Leistungsbild Projektsteuerung: Projektstufe 2
2.
1.
● Auswahl der zu Beteiligenden (…)
Grundleistung PST 1 A2
● Ist in den Leistungen nicht aufgeführt
● Mitwirken (…) bei der Grundstücksbeurteilung
hinsichtlich Nutzung in privatrechtlicher und öffentlichrechtlicher Hinsicht
Grundleistung PST 1 B3
● Ist in den Leistungen nicht aufgeführt
● Mitwirken beim Klären der Standortfragen, Beschaffen
der standortrelevanten Unterlagen (…)
Grundleistung PST 1 B3
● Mitwirken beim Festlegen des Rahmens für
Investitionen und Baunutzungskosten
Grundleistung PST 1 C1
● Mitwirken beim Ermitteln (…) von Investitionsmitteln
Grundleistung PST 1 C2
● Zusammenstellen der voraussichtlichen
Baunutzungskosten
Grundleistung PST 2 C2
● Kostenermittlung und -steuerung unter besonderen
Anforderungen (z.B. Baunutzungskosten)
Besondere Leistung PST 2 C1
● Bestandsaufnahme Gebäude
● Klärung der rechtlichen Aspekte
● Analyse Gebäude/Nutzeinheiten
● Standortanalyse
● Wirtschaftliche Analyse
● Entwickeln, Vorschlagen und Festlegen der
Projektziele (…)
Grundleistung PST 1 A1
blau: teilweise Entsprechung
grün: vollständige Entsprechung
Leistungen nach § 205 'Projektsteuerung'
Leistungs- und Honorarordnung
Projektmanagement
● Klären der Projektbeteiligten
Situationsanalyse
● Klären der Motivation und Ziele des Investors
Projektinitiierung
Investitionsplanung im Bestand
● Die Leistung bezieht sich auf die wirtschaftliche Analyse
→ Leistung der Projektsteuerung
Es ist nur ein Mitwirken, keine vollständige Abdeckung der
Leistung, die Einnahmen werden nicht berücksichtigt
→ Keine Leistung der Projektsteuerung
● Die Leistung bezieht sich auf die Standortanalyse
→ Leistung der Projektsteuerung
Es ist nur ein Mitwirken, keine vollständige Abdeckung der
Leistung, es bezieht sich nur auf das Grundstück
→ Keine Leistung der Projektsteuerung
● → Keine Leistung der Projektsteuerung
● Die Leistung bezieht sich auf die rechtlichen Aspekten
→ Leistung der Projektsteuerung
Es ist nur ein Mitwirken, keine vollständige Abdeckung der
Leistung, es bezieht sich nur auf das Grundstück
→ Keine Leistung der Projektsteuerung
● → Keine Leistung der Projektsteuerung
● Die Leistung bezieht sich vorrangig auf die künftigen Planer,
Berater und Gutachter
→ Grundleistung der Projektsteuerung
Es fehlt die Analyse der Nutzer, Verwaltung, Wartungsfirmen etc.
→ Keine Leistung der Projektsteuerung
● Die Leistung bezieht sich auf einen Bauherrn, der bereits einen
eindeutiges Leistungsziel, in der Regel einen Neubau, hat.
→ Keine Leistung der Projektsteuerung
Einordnung der Leistung
Bewertung von Handlungsalternativen bei Investitionen in den Gebäudebestand
Seite 227
Abb. 103 Einordnung der Leistungen Projektsteuerung Teil 1
Abb. 104 Einordnung der Leistungen Projektsteuerung Teil 2
7.
6.
5.
4.
3.
● Ist in den Leistungen nicht aufgeführt
● Mitwirken beim Klären der Standortfragen, Beschaffen
der standortrelevanten Unterlagen (…)
Grundleistung PST 1 B3
● Ist in den Leistungen nicht aufgeführt
● Ist in den Leistungen nicht aufgeführt
● Ist in den Leistungen nicht aufgeführt
● Folgerungen aus der Nutzung
● Folgerungen aus dem Standort
● Folgerungen aus den harten/weichen Faktoren des
Gebäudes, der Nutzeinheit
● Planung (Maßstab nach Art und Größe des
Vorhabens)
● Folgerung aus den wirtschaftlichen Daten
● Festlegung der zur realisierenden Alternative
Entscheidung
● Beratung mit dem Bauherren
Diskussion der nichtmonetären Aspekte
● Best-Case-, Worst-Case-Analyse
Sensitivitätsanalyse
● Ermittlung der Einnahmen, Ausgaben
● Ist in den Leistungen nicht aufgeführt
● Ist in den Leistungen nicht aufgeführt
● Ist in den Leistungen nicht aufgeführt
● Ist in den Leistungen nicht aufgeführt
● Mitwirken (…) bei der Grundstücksbeurteilung
hinsichtlich Nutzung in privatrechtlicher und öffentlichrechtlicher Hinsicht
Grundleistung PST 1 B3
Investitionsrechnung
● Ist in den Leistungen nicht aufgeführt
● Folgerungen aus den rechtlichen Grundlagen
blau: teilweise Entsprechung
grün: vollständige Entsprechung
Leistungen nach § 205 'Projektsteuerung'
Leistungs- und Honorarordnung
Projektmanagement
● Folgerungen aus dem Gebäude
Alternativenermittlung
Investitionsplanung im Bestand
● → Keine Leistung der Projektsteuerung
● → Keine Leistung der Projektsteuerung
● → Keine Leistung der Projektsteuerung
● → Keine Leistung der Projektsteuerung
● → Keine Leistung der Projektsteuerung
● → Keine Leistung der Projektsteuerung
● → Keine Leistung der Projektsteuerung
● Die Leistung bezieht sich auf die Standortanalyse
→ Grundleistung der Projektsteuerung
Es ist nur ein Mitwirken, keine vollständige Abdeckung der
Leistung, es bezieht sich nur auf das Grundstück
→ Keine Grundleistung der Projektsteuerung
● → Keine Leistung der Projektsteuerung
● Die Leistung bezieht sich auf die rechtlichen Aspekten
→ Grundleistung der Projektsteuerung
Es ist nur ein Mitwirken, keine vollständige Abdeckung der
Leistung, es bezieht sich nur auf das Grundstück
→ Keine Grundleistung der Projektsteuerung
● → Keine Leistung der Projektsteuerung
Einordnung der Leistung
Bewertung von Handlungsalternativen bei Investitionen in den Gebäudebestand
Seite 228
Bewertung von Handlungsalternativen bei Investitionen in den Gebäudebestand
Seite 229
Der Vergleich der Leistungsbilder der Architekten (§ 15 HOAI) und der Projektsteuerer (§ 31 HOAI) mit dem Leistungsbild der Investitionsplanung im Bestand
zeigt, dass nur ansatzweise Übereinstimmungen existieren. Auch ein Zusammenführen beider Leistungsbilder erfasst nicht die Komplexität der notwendigen Leistungen für die Investitionsplanung im Bestand.
Es kann an dieser Stelle keine abschließende Empfehlung für die Honorierung der
Investitionsplanung im Bestand gegeben werden. Prinzipiell bestehen drei denkbare Lösungsmodelle für die Vergütung, die im Folgenden erläutert werden:
Der Architekt rechnet die in § 15 und § 31 der HOAI enthaltenen Leistungen nach
den Vorgaben der HOAI ab. Dabei ist auf folgendes Urteil des Oberlandesgerichts
Nürnberg hinzuweisen: „Sind Vertragsgegenstand Projektsteuerungsleistungen im
Sinne des § 31 HOAI und zugleich preisrechtlich geregelte, nach den Mindestsätzen der HOAI zu vergütende Architektenleistungen, muß bei der Abrechnung zwischen ihnen getrennt werden; denn § 4 HOAI darf nicht umgangen werden. Dann
kann es für die Honorierung der Projektsteuerungsleistungen darauf ankommen,
welche Vergütung üblich ist.“ 407
Bei der Abrechnung nach HOAI ist zu beachten, dass für erbrachte Grundleistungen innerhalb einer Leistungsphasen in der HOAI keine prozentuale Bewertungen
existieren. Der BGH hat hier folgendes Urteil gefällt: „Die Zulassungsfrage, wie
das Architektenhonorar zu berechnen ist, wenn der Architekt (…) einzelne Grundleistungen einer Leistungsphase gar nicht oder einzelne Grundleistungen nur teilweise erbracht hat, ist in der HOAI nicht geregelt. (…) Es ist nicht erforderlich,
wenn auch nahe liegend, die Abrechnung in diesen Fällen nach der SteinfortTabelle oder ähnlichen Berechnungswerken vorzunehmen. (…) Die SteinfortTabelle oder ähnliche Berechnungsvorschläge beruhen in der Regel auf dem
Durchschnitt der Erfahrungswerte von sachverständigen Praktikern, so dass sie
sich als Orientierungshilfe auch für die Bewertung nicht erbrachter Leistungen eignen. Allerdings kann eine Abrechnung im Einzelfall auch auf hiervon abweichenden Berechnungsmaßstäben beruhen, wobei es dann maßgeblich auf die im Ein-
Bewertung von Handlungsalternativen bei Investitionen in den Gebäudebestand
zelfall geschuldeten, aber nicht erbrachten Leistungen ankommt.“
Seite 230
408
Dieses Urteil
ist in der Fachwelt umstritten, da ein Vergleich der angesprochenen Berechnungswerken/Bewertungstabellen zeigt, dass sich die angenommenen Werte für
die einzelnen Grundleistungen innerhalb einer Leistungsphase zum Teil beträchtlich unterscheiden und das auch auf Grund des starken Einflusses der anrechenbaren Kosten und der Honorarzone auf das Ergebnis eine pauschale prozentuale
Bewertung nicht möglich ist.409 Die zu erbringenden Besonderen Leistungen nach
§ 15 (2) und (4) HOAI sind extra zu beschreiben und schriftlich zu vereinbaren und
über § 6 'Zeithonorar' der HOAI abzurechnen. Zu beachten sind darüber hinaus
auch § 10 (3a) 'Grundlagen des Honorars', § 24 'Umbauten und Modernisierung
von Gebäuden' und § 27 Instandhaltungen und Instandsetzungen'.
In der HOAI wird die Honorierung der Projektsteuerungsleistung in § 31 (2) formuliert: „Honorare für Leistungen bei der Projektsteuerung dürfen nur berechnet werden, wenn sie bei Auftragserteilung schriftlich vereinbart worden sind; sie können
frei vereinbart werden.“
410
Nach einem Urteil des BGH bezüglich der Wirksamkeit
von Honorarvereinbarungen für Projektsteuerungsleistungen sind jedoch „ (…)
mangels gesetzlicher Ermächtigung (…) die Tatbestandselemente “schriftlich“ und
bei “Auftragserteilung“ nichtig (…).“
411
Auftragnehmer und Auftraggeber können
sich „ (…) jederzeit über das Honorar einigen und auch ändernde Vereinbarungen
treffen.“ 412 Das bedeutet, dass die Projektsteuerungsleistungen frei vereinbar sind.
In den Ausführungen des AHO wird in § 202 'Grundlagen des Honorars' zur Honorierung für Leistungen beim Bauen im Bestand folgende Vorgehensweise befürwortet: „In der Praxis wird anstelle einer Honorierung nach anrechenbaren Kosten
häufig eine Honorierung nach Zeitaufwand vereinbart. Dies ist insbesondere beim
Bauen im Bestand (…) empfehlenswert (…).“ 413
407
408
409
410
411
412
413
OLG Nürnberg, Urteil v. 28.09.2000 - 13 U 240/00
BGH, Urteil v. 16.12.2004 – VII ZR 174/03
Siehe u.a. Schramm/Schwenker, Steinfort und andere. Honorarkürzungen für nicht erbrachte
Teilleistungen, in Deutsches Architektenblatt, 8/2005, S. 43-45
HOAI, idF v. 01.01.1996, § 31
BGH, Urteil v. 09.01.1997 – VII ZR 48/96
BGH, Urteil v. 09.01.1997 – VII ZR 48/96
AHO, Projektmanagement-Leistungen in der Bau- und Immobilienwirtschaft, 2004, S. 5
Bewertung von Handlungsalternativen bei Investitionen in den Gebäudebestand
Seite 231
Wird das Honorar nicht über Stunden, sondern nach anrechenbaren Kosten ermittelt kann nach § 210 'Umbauten und Modernisierungen' und § 211 'Instandhaltungen und Instandsetzungen' ein Honorarzuschlag analog § 24 und § 27 der HOAI
vereinbart werden.
Die Möglichkeit einer 'indirekten' Honorierung der Investitionsplanung im Bestand
besteht darin, diese als Akquisitionsleistung zu betrachten um einen Nachfolgeauftrag zu erhalten. Damit fällt diese nicht mehr in den Geltungsbereich der HOAI und
kann somit frei vergütet werden, bzw. ähnlich wie bei einem eingeladenen Wettbewerb mit einem Pauschalpreis honoriert werden.
Ähnlich wie in dem vorangegangenen Fall ist auch der dritte Weg zur Honorierung
unter dem zeitlichen Aspekt zu sehen. Es stellt sich die Frage, ob die Investitionsplanung im Bestand nicht vor den eigentlichen Leistungsphasen der HOAI beginnt,
d.h. als Projektentwicklungsleistung der so genannten 'Leistungsphase 0' entspricht. Diese kann dann über einen Pauschalpreis, Selbstkostenerstattungsvertrag, Cost-plus-fee Vertrag etc. vergütet werden.
Je nach rechtlicher Qualifizierung sind die Vergütungsfolgen letztlich im Einzelfall
zu bestimmen. Der Architekt sollte aber darauf achten, dass sein Honorar auskömmlich ist, d.h. der Aufwand für die erbrachten Leistungen zuzüglich eines angemessenen Gewinnanteils erzielt wird.
In der Praxis wird eine Investitionsplanung im Bestand vorwiegend als Akquisitionsleistung für einen zukünftigen Auftrag erbracht. Für den Fall einer Unterlassensalternative sollte jedoch ein Pauschalpreis vereinbart werden.
Bewertung von Handlungsalternativen bei Investitionen in den Gebäudebestand
6
Seite 232
Anwendung des Modells an einem Praxisbeispiel
Das in Kapitel 5 entwickelte Modellkonzept wird im Folgenden an Hand eines Praxisbeispiels – eines Mehrfamilienhauses von 1969 mit 16 Wohneinheiten – durchgeführt.
Abb. 105 Nordfassade (Straßenfassade)
Abb. 106 Südfassade (Gartenfassade)
Bewertung von Handlungsalternativen bei Investitionen in den Gebäudebestand
Seite 233
6.1 Praxisbeispiel: Projektinitiierung
Der potentielle Investor ist Eigentümer mehrerer Gebäude. Für eines dieser Gebäude, das oben angesprochene Mehrfamilienhaus, besteht insbesondere aus einem Grund Handlungsbedarf: Das Dach ist schadhaft und muss vollständig erneuert werden. Die Betondachsteine sind porös und an mehreren Stellen bereits
gebrochen. Da die Dachsteine ein Sonderformat haben, das nicht mehr hergestellt
wird, können defekte Stellen nicht ausgebessert bzw. ersetzt werden. Darüber
hinaus ist das Dach nicht gedämmt und entspricht somit nicht den heutigen Anforderungen.
Der Investor ist sich bewusst, dass diese Baumaßnahme erhebliche Ausgaben
verursacht und überlegt, ob das Gebäude im Zuge der Erneuerung des Daches
auch um ein Geschoss aufgestockt werden kann. Er ist sich jedoch nicht darüber
im Klaren, inwiefern sich eine Investition in das Gebäude rechnet: Wirkt sich eine
Aufstockung finanziell positiv aus? Ist eine Modernisierung vorteilhaft? Gibt es
weitere Alternativen? Ein Abbruch oder Teilabbruch des Gebäudes und auch der
Verkauf wird von vornherein ausgeschlossen, da das Gebäude im Familienbesitz
bleiben soll. Mit diesen Vorgaben wendet er sich an einen Architekten.
Bewertung von Handlungsalternativen bei Investitionen in den Gebäudebestand
Seite 234
6.2 Praxisbeispiel: Situationsanalyse
Der Investor beauftragt den Architekten mit der Erstellung der Bestandspläne, eines Raumbuchs und eines Gutachtens bezüglich des Tragwerks, der Baukonstruktion und der Haustechnik.414
6.2.1 Situationsanalyse – Aktuelle Projektbeteiligte
Die Namen und Adressen der Projektbeteiligten entfallen aus Gründen des Datenschutzes.415 Der Architekt hat zur Erstellung des Gutachtens einen Tragwerksplaner und einen Haustechniker hinzugezogen.
6.2.2 Situationsanalyse – Aktuelle Bestandsaufnahme
Im Folgenden sind zur Übersicht der Plan des Obergeschosses (dieser entspricht
dem Grundriss des Erdgeschosses) und ein Schnitt dargestellt.
Abb. 107 Bestandsplan Schnitt (ohne Maßstab)
414
415
Die Situationsanalyse beruht bezüglich der Bauaufnahme und der Gutachten auf Datenmaterial aus dem Jahr 1999. Da zu diesem Zeitpunkt die Erstellung eines Energiepasses noch
nicht dem Regelfall entsprach, liegen diesbezügliche Daten nicht vor.
Zur Erfassung der notwendigen Daten dient Checkliste 2.
Bewertung von Handlungsalternativen bei Investitionen in den Gebäudebestand
Abb. 108 Bestandsplan Obergeschoss (ohne Maßstab)
Seite 235
Bewertung von Handlungsalternativen bei Investitionen in den Gebäudebestand
Seite 236
Die Bestandsaufnahme und das Gutachten zeigen folgende Ergebnisse: Das Gebäude befindet sich in einem gepflegten Zustand, die laufende Instandhaltung wird
konsequent betrieben. Modernisierungen erfolgten bisher nur im kleineren Rahmen.
Jahr
Modernisierung
1994
• neue Heizungsanlage für 8 Wohneinheiten
1999
• neue Fenster WE 05
• Vollwärmeschutz Ost-Fassade
• SAT-Anlage
2001
• Modernisierung/Instandhaltung WE 10
(Bad, Fenster, Elektro- und Sanitärinstallation, Böden)
2004
• Modernisierung/Instandhaltung WE 06
(Bad, Fenster, Elektro- und Sanitärinstallation, Böden)
Abb. 109 Modernisierungen des Gebäudes bis 2004
In den kommenden Jahren sind neben der laufenden Instandhaltung des Gebäudes verschiedene bauliche Maßnahmen durchzuführen. Spätestens 2006 muss
das Dach komplett erneuert werden. Bis 2010 ist der Einbau einer neuen Heizungsanlage erforderlich. Darüber hinaus sind in den Treppenhäusern kleinere
Putzschäden auszubessern und der Anstrich zu erneuern. Die Briefkasten- und
die Gegensprechanlagen sind vollständig auszutauschen. Mittelfristig gesehen
sind bis 2015 alle Fenster auszutauschen, da die Instandsetzung der bestehenden
Fenster zu kostenintensiv ist und der U-Wert der Fenster nicht mehr den aktuellen
Anforderungen entspricht.
Bis 2025 ist die Wärmedämmung des Gebäudes durch die Anbringung eines Wärmedämm-Verbundsystem für die Fassade zu verbessern. Im Zuge dieser Maßnahme sind auch die Balkone instand zu setzen. Darüber hinaus sind bis zu diesem Zeitpunkt alle Wohnungen zu modernisieren.
Bewertung von Handlungsalternativen bei Investitionen in den Gebäudebestand
Zeitrahmen
akut
(bis 2006)
Seite 237
Bauliche Maßnahmen
Kostenschätzung
(Stand 11/2004)
• Erneuerung der Dachdeckung, einschl. Wärmedämmung gemäß ENEV
• Instandsetzung der Treppenhäuser (Putzschäden,
Anstrich, Briefkasten- und Gegensprechanlage)
• neue Heizungsanlage
•
110.000 €
•
20.000 €
•
12.000 €
mittelfristig
(bis 2015)
• Einbau neuer Fenster (13 Wohneinheiten)
•
52.000 €
langfristig
(bis 2025)
• Wärmedämm-Verbundsystem Fassade
• Modernisierung von 14 Wohneinheiten
- neue Elektroinstallation
- neues Bad (Fliesen, Sanitärobjekte)
- Küche (Fliesenspiegel)
- Böden (Fliesen, Laminat)
- Wände, Decken, Türen etc. (streichen, lackieren)
• Instandsetzung der Balkone
•
95.000 €
• je 19.000 €
• Σ 266.000 €
kurzfristig
(bis 2010)
•
80.000 €
Abb. 110 Notwendige bauliche Maßnahmen
Die Flächen des Gebäudes wurden von dem Architekten nach DIN 277 (2/2005)
ermittelt, die Wohnflächen nach der WoFlV (11/2003).
Flächen
DIN 277 (2/2005)
Flächen (m²)
BGFa
2.256,75
BGFb
87,12
Σ BGF
2.343,87
NFa
1.595,44
NFb
78,88
Σ NF
WoFlV (11/2003)
1.674,32
VFa
239,04
TFa
71,08
KGFa
351,19
KGFb
16,04
Σ KGF
367,32
WFL
75,00
Σ WFL
1.200,00
Abb. 111 Flächen des bestehenden Gebäudes
pro Wohnung
Bewertung von Handlungsalternativen bei Investitionen in den Gebäudebestand
Seite 238
6.2.3 Situationsanalyse – Rechtliche Aspekte
Das Gebäude liegt in einem Gebiet, das durch den geltenden Flächennutzungsplan von 1983 als reines Wohngebiet ausgewiesen ist. Es existiert kein Bebauungsplan. Da sich das Gebäude innerhalb im Zusammenhang bebauter Ortsteile
befindet, bemisst sich die Zulässigkeit der Bebauung nach § 34 des BauGB: „Innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile ist ein Vorhaben zulässig,
wenn es sich nach Art und Maß der baulichen Nutzung, der Bauweise und der
Grundstücksfläche, die überbaut werden soll, in die Eigenart der näheren Umgebung einfügt und die Erschließung gesichert ist. Die Anforderungen an gesunde
Wohn- und Arbeitsverhältnisse müssen gewahrt werden; das Ortsbild darf nicht
beeinträchtigt werden.“
416
Auch wenn keine Vorgaben über den Bebauungsplan gegeben sind, ist es zur
Prüfung der Einfügung möglicher neuer baulicher Maßnahmen mit der sie umgebenden Bebauung erforderlich, die Art und das Maß der baulichen Nutzung etc.
des Gebäudes zu ermitteln. Die Grundstücksfläche beträgt 2.412 m², die Grundfläche 752,25 m² und die Geschossfläche 1.504,50 m². Nach § 17 der BauNVO417
liegen die Obergrenzen für die Bestimmung des Maßes der baulichen Nutzung in
reinen Wohngebieten bei einer GRZ von 0,4 und einer GFZ von 1,2. Zur Baumassenzahl gibt es keine Angaben.
416
417
BauGB, idF v. 24.06.2004, § 34 (1)
BauNVO, idF v. 22.04.1993, § 17
Bewertung von Handlungsalternativen bei Investitionen in den Gebäudebestand
BauNVO (4/1993) Paragraph
Bestand
• § 3 Reine Wohngebiete
• Wohnhaus
• § 18 Höhe baulicher Anlagen
• § 19 Grundflächenzahl, zulässige Grundfläche
• § 20 Vollgeschosse, Geschossflächenzahl,
Geschossfläche
Seite 239
• Traufhöhe 6,97 m
• Firsthöhe 9,65 m
• Grundstücksfläche 2.412 m²
• Grundfläche 752,25 m²
• GRZ 0,3
• 2 Vollgeschosse
• Geschossfläche 1.504,50 m²
• GFZ 0,6
Abb. 112 Rechtliche Aspekte
Es gelten keine weiteren Vorschriften wie z.B. eine Gestaltungssatzung. Der
Grundbuchauszug zeigt keinerlei Lasten und Beschränkungen, der Investor ist der
alleinige Eigentümer. Die Parkplätze für die Wohneinheiten sind auf dem Grundstück untergebracht. Können bei einer Aufstockung des Gebäudes die erforderlichen Parkplätze (1 Parkplatz/WE) nicht auf dem Grundstück untergebracht werden, wäre an die Stadt eine Ablöse von 3.500,- €/Parkplatz zu leisten.
Bewertung von Handlungsalternativen bei Investitionen in den Gebäudebestand
Seite 240
6.2.4 Situationsanalyse – Gebäude (harte/weiche Faktoren)
Entsprechend der vorgegebenen Checkliste wurden folgende harte und weiche
Faktoren ermittelt:
Harte Faktoren Gebäude:
•
Der lang gezogene Gebäudekomplex (68,44 m x 11,50 m) besteht aus Keller, Erdgeschoss und Obergeschoss und ist in zwei Einheiten (34,22 m x
11,50 m) mit je zwei Eingängen unterteilt. Pro Eingang befinden sich je
zwei Mietwohnungen im Erdgeschoss und Obergeschoss.
•
Die lichte Raumhöhe beträgt 2,55 m.
•
Der lang gestreckte Baukörper ist nach Ost-West ausgerichtet.
•
Die Heizung ist in einer Gebäudeeinheit noch von 1969, in der anderen
wurde sie 1994 komplett erneuert.
•
Die Elektroinstallation stammt (bis auf zwei Wohnungen, die 2001 und 2004
modernisiert wurden) aus dem Jahr 1969.
•
Parkplätze befinden sich auf dem Grundstück und sind den einzelnen Mietparteien zugewiesen.
•
Jeder Mieteinheit ist im Keller ein Abstellraum von rund 15 m² zugeordnet.
•
Im Keller befinden sich Fahrradabstellräume, Waschküchen und Trockenräume, die von allen Mietern benutzt werden können.
•
Es ist ein Garten vorhanden, der von allen Mietern genutzt werden kann.
Weiche Faktoren Gebäude:
•
Das Gebäude, der Garten und Vorgarten machen einen gepflegten Eindruck.
•
Das Gebäude ist ein klar gegliederter Baukörper und wird durch vier Eingänge strukturiert.
•
Die Nutzerstruktur ist gemischt, vom Einpersonenhaushalt bis zur Familie
mit zwei Kindern.
Bewertung von Handlungsalternativen bei Investitionen in den Gebäudebestand
Seite 241
6.2.5 Situationsanalyse – Nutzeinheit
Das Gebäude enthält 16 Wohneinheiten mit einer Größe von je 75 m² Wohnfläche. Nachstehende Abbildung zeigt den Regelgrundriss einer Nutzeinheit.
Abb. 113 Grundriss einer Nutzeinheit (ohne Maßstab)
Die harten und weichen Faktoren der Nutzeinheit werden im Folgenden dargestellt:
Bewertung von Handlungsalternativen bei Investitionen in den Gebäudebestand
Seite 242
Harte Faktoren Nutzeinheit:
•
Alle 16 Mieteinheiten sind Drei-Zimmer-Wohnungen mit gleichem Grundriss. Die Wohnfläche beträgt 75 m², die lichte Raumhöhe 2,55 m.
•
Küche und Kinder- bzw. Esszimmer sind nach Norden ausgerichtet, Schlafund Wohnzimmer und der Balkon nach Süden.
•
Die Bäder sind – bis auf die vier an den Giebelseiten liegenden Wohneinheiten – ohne Fenster. Die Toilette, die Garderobe und der Abstellraum
sind in allen Wohneinheiten innen liegend.
•
Der innen liegende Flur wird durch verglaste Türen belichtet und bietet ausreichend Platz für einen Esstisch.
•
Die Ausstattung der Bäder besteht aus einer Badewanne und einem
Waschtisch. Die Toilette ist mit einem WC und einem Waschtisch bestückt.
Die Böden sind gefliest, die Wände sind türhoch gefliest.
•
Der Boden in der restlichen Wohnung besteht in der Regel aus LinoleumPlatten.
•
Die Küche hat einen 60 cm hohen Fliesenspiegel und einen Herd.
•
Der Abstellraum in der Nutzeinheit ist 0,90 m² groß.
•
Die Elektroinstallation ist bis auf die beiden modernisierten Wohnungen von
1969.
Weiche Faktoren Nutzeinheit:
•
ökonomischer Grundriss
•
ruhige, helle Wohnungen.
Zur Prüfung der Zufriedenheit der Mieter stehen keine Umfragen und keine Vergleichszahlen zur Verfügung. Folgende Punkte sprechen jedoch für die Zufriedenheit der Bewohner:
•
Vollvermietung des Gebäudes
•
aktuelle Mietdauer von durchschnittlich 14,3 Jahren
•
keine Beschwerden
•
keine Mietminderungen.
Bewertung von Handlungsalternativen bei Investitionen in den Gebäudebestand
Seite 243
In nachstehender Abbildung ist neben der Dauer des Mietverhältnisses auch das
Datum der letzten Mieterhöhung erfasst, um im weiteren Verlauf die möglichen
Mieterhöhungen zu ermitteln. In den Mietverträgen ist die gesetzliche Kündigungsfrist vereinbart.
Wohneinheit
Mietverhältnis
seit
Mietdauer
Jahre
Letzte
Mieterhöhung
WE 01
01.11.1993
11
11.11.1993
WE 02
01.02.1995
9
01.02.1995
WE 03
01.07.1997
7
01.07.1997
WE 04
01.10.1982
22
01.02.2001
WE 05
15.03.2002
2
15.03.2002
WE 06
01.07.2004
1
01.07.2004
WE 07
01.12.1998
6
01.12.1998
WE 08
01.11.1983
21
01.02.2001
WE 09
01.05.1985
19
01.02.2001
WE 10
01.09.2002
2
01.09.2002
WE 11
01.07.1977
27
01.02.2001
WE 12
01.06.1977
27
01.02.2001
WE 13
15.01.1980
24
01.02.2001
WE 14
01.08.1984
20
01.02.2001
WE 15
01.08.1976
28
01.01.1995
WE 16
01.08.2001
3
01.08.2001
Abb. 114 Mietdauer, Stand 12/2004
Bewertung von Handlungsalternativen bei Investitionen in den Gebäudebestand
6.2.6
Seite 244
Situationsanalyse – Makrostandort
Die folgenden Daten zum Makrostandort wurden dem Internetauftritt der Stadt Erlangen entnommen.418
Harte Faktoren Makrostandort:
•
•
Topografie/Geografie
•
Lage im Ballungsraum Nürnberg/Erlangen/Fürth
•
Stadtgröße 100.000 Einwohner
•
Lage in der Stadt: Stadtrand.
Verkehr
•
Flughafen (Nürnberg)
•
Intercity Bahnhof (Erlangen, Nürnberg)
•
Autobahn (A3, A6, A9, A 73)
•
Hafen (Rhein-Main-Donau-Kanal).
Harte/Weiche Faktoren Makrostandort:
•
Wirtschaftsstruktur/Umfeldnutzungen
•
0,2 % der Beschäftigten im primären Sektor, 49,4 % im sekundären
Sektor und 50,4 % im tertiären Sektor tätig
•
6,3 % Arbeitslosenquote (Stand 5/2005)
•
Die gemeindlichen Steuereinnahmen liegen im Jahr 2004 mit durchschnittlich 710,- € pro Einwohner verglichen mit dem bundesdeutschen Durchschnitt von 494,- € pro Einwohner im oberen Drittel.419
•
Friedrich-Alexander-Universität
Erlangen-Nürnberg,
Universitäts-
Kliniken, Fraunhoferinstitut, Siemens
•
Messe Nürnberg: Im Jahr 2004 mit ca. 21.700 Ausstellern, Gesamtbesucherzahl Messezentrum ca. 1,2 Mio., Umsatz ca. 108,3 Mio. €
•
Berufseinpendler: 42.500 Personen, Berufsauspendler: 10.800 Personen.
418
419
www.erlangen.de, Abruf am 23.10.2005
www.meinestadt.de/erlangen, Abruf am 23.02.2005
Bewertung von Handlungsalternativen bei Investitionen in den Gebäudebestand
Seite 245
Folgende Daten wurden dem Wohnungsbericht 2003 der Stadt Erlangen entnommen:
Jahr
1995
1996
1997
1998
1999
2000
2001
2002
2003
Wohnbevölkerung
101.406
100.842
100.330
100.775
100.750
100.778
101.912
102.198
102.560
50.183
50.859
51.142
51.305
51.606
52.015
52.252
52.427
52.658
977
1.010
903
892
968
1.044
1.094
1.143
1.114
1,95%
1,99%
1,77%
1,74%
1,88%
2,01%
2,09%
2,18%
2,12%
402
266
191
208
276
343
534
724
739
Wohnungen
Leerstand insgesamt
Prozentualer Anteil
Leerstand insgesamt/Wohnungen
Leerstand > 3 Monate
Prozentualer Anteil
Leerstand > 3 Monate/Wohnungen
0,80%
0,52%
0,37%
0,41%
0,53%
0,66%
1,02%
1,38%
1,40%
Belegungsdichte
(Personen/WE)
2,02
1,98
1,96
1,96
1,95
1,94
1,95
1,95
1,95
Wohnfläche in m²/Person
38,0
38,6
39,1
39,1
39,4
39,8
39,6
39,7
39,4
Abb. 115 Entwicklungen des Wohnungsmarktes in Erlangen420
Neueste Zahlen421 weisen darauf hin, dass der Leerstand sinkt. So wird für das
Jahr 2004 der gesamte Leerstand mit 1.025 Wohnungen angegeben. Die Zahl der
Wohnungen, die länger als drei Monate leer stehen, hat sich im Vergleich zum
Vorjahr mit 356 Wohnungen mehr als halbiert.
Die Entwicklung der Nettomieten in neuen Wohnungsmietverträgen (ohne öffentlich geförderten Wohnungsbau) von 1994 bis 2003 wird in Abb. 116 dargestellt.
Die Nettomieten steigen – bis auf Neubau mittlerer Wohnwert und Bestandsobjekte vor 1950 einfacher Wohnwert – seit einem deutlichen Rückgang in den Jahren
1997 und 1998 in allen Sparten kontinuierlich leicht an.
420
421
Maass, Wohnungsbericht 2003 Stadt Erlangen, 2004, S. 13-14
Maass, a.a.O., S. 14
Bewertung von Handlungsalternativen bei Investitionen in den Gebäudebestand
Seite 246
1995
1996
1997
1998
1999
2000
2001
2002
2003
% Steigerung
1995 - 2003
Fertigstellung vor 1950, Wohnwert einfach
3,17
3,53
3,83
3,83
4,35
4,60
5,14
4,90
4,95
56,15%
Fertigstellung vor 1950, Wohnwert mittel
5,24
5,62
5,11
5,62
5,37
5,20
5,68
5,30
5,75
9,73%
Fertigstellung vor 1950, Wohnwert gut
5,62
6,90
5,88
6,65
6,39
6,48
6,72
7,20
7,35
30,78%
_
_
4,09
4,09
4,40
4,58
5,06
5,35
5,40
32,03%
Fertigstellung nach 1950, Wohnwert mittel
5,42
5,62
5,42
5,47
5,52
5,88
6,14
6,10
6,35
17,16%
Fertigstellung nach 1950, Wohnwert gut
5,75
6,14
5,93
6,14
6,65
6,90
7,06
7,20
7,50
30,43%
Fertigstellung Neubau, Erstbezug, Wohnwert mittel
6,70
6,83
6,29
6,39
6,44
6,90
7,06
6,80
6,90
2,99%
Fertigstellung Neubau, Erstbezug, Wohnwert gut
7,29
7,52
7,06
7,11
7,31
7,46
7,82
7,95
8,00
9,74%
Nettomiete (€/m²) / Jahr
Fertigstellung nach 1950, Wohnwert einfach
Abb. 116 Nettomieten (€/m²) für Wohnungen in Erlangen 422
Weiche Faktoren Makrostandort:
•
Soziodemografie
•
Bevölkerung: seit Jahrzehnten knapp über 100.000 Einwohner
•
Erlangen steht 2004 mit einem verfügbaren pro Kopf Nettoeinkommen einschließlich staatlicher Transferleistungen von 21.599,- € in
Deutschland an dritthöchster Stelle.
•
2004 die niedrigste Sozialhilfequote bundesweit (1,9 %)
•
Bildung: Nach einer repräsentativen Bürgerbefragung im Jahr 2002
ergab sich folgende prozentuale Verteilung bzgl. des höchsten beruflichen Bildungsabschlusses: Noch Schüler (1,1 %), kein Schulabschluss (1,3 %), Volks/Hauptschule (27,7 %), mittlere Reife (26,6 %),
Fach-, Hochschulreife (43,2 %). Dies entspricht im Vergleich zum
Bundesdurchschnitt423 für das gleiche Jahr einem wesentlich höheren
Ausbildungsgrad der Bevölkerung (z.B. Fach- und Hochschulreife
20,1 %).
•
422
423
Image
•
Studentenstadt, Wirtschaftsstandort (Siemens)
•
Kultur (Comic Salon, Theaterfestival, Poetenfest)
•
Fahrradstadt
•
Erholungsraum: Fränkische Schweiz.
Maass, Wohnungsbericht 2003 Stadt Erlangen, 2004, S. 15
http://www.destatis.de, Abruf am 25.03.2005
Bewertung von Handlungsalternativen bei Investitionen in den Gebäudebestand
6.2.7
Situationsanalyse – Mikrostandort
Zur Veranschaulichung des Mikrostandorts ist der Lageplan abgebildet.
Abb. 117 Lageplan (ohne Maßstab)
Seite 247
Bewertung von Handlungsalternativen bei Investitionen in den Gebäudebestand
Seite 248
Harte Faktoren Mikrostandort:
•
•
Topografie
•
3,5 km zum Stadtzentrum
•
offene Bebauung.
Verkehr
•
Straßenprofil: zweispurige, ruhige Erschließungsstraße zu den
Wohngebäuden
•
Verkehrsfrequenz: kein Durchgangsverkehr
•
ÖPNV fußläufig
•
Flughafen 25 min, Regionalbahnhof 10 min, Intercity Bahnhof
20 min, Hafen 20 min, Autobahn 10 min
•
ausreichende Versorgung mit Parkplätzen.
Harte/Weiche Faktoren Mikrostandort:
•
Wirtschaftstruktur/Umfeldnutzung
•
reine Wohngegend, kein Leerstand
•
Entfernung zu zentralen Einrichtungen wie z.B. Rathaus etc. beträgt
ca. 3,5 km
•
Bedarfsdeckung (Lebensmittel) ca. 1 km
•
Grundschule, Kindergarten ca. 2 km.
Weiche Faktoren Mikrostandort:
•
•
Soziodemografie
•
Bevölkerungsstruktur: gemischt
•
Einkommen: keine Angaben
•
keine Auffälligkeiten, keine Randgruppenbildung.
Image
•
ruhige Wohngegend
•
großer Grünflächenanteil, sauber, ruhig
•
Bildung: mittleres Bildungsniveau.
Bewertung von Handlungsalternativen bei Investitionen in den Gebäudebestand
6.2.8
Seite 249
Situationsanalyse – Wirtschaftliche Grundlagen
Zuerst erfolgt die Darstellung der aktuellen Mieten. Die unterschiedlichen Miethöhen ergeben sich in der Regel aus der Dauer des Mietverhältnisses. Eine Ausnahme bildet die WE 15 – die Wohnung des Hausmeisters – die bis dato günstiger
vermietet wurde.
Hiervon zieht der Eigentümer als Betriebskosten die in Abb. 118 dargestellten Positionen ab. Dabei werden die Kosten für Heizung und Wasser als Pauschale nach
Personenzahl abgerechnet. Die Warmwassererzeugung erfolgt durch wohnungseigene Durchlauferhitzer und wird mit dem restlichen Stromverbrauch direkt über
den Mieter abgerechnet. Die Gebäudereinigung wird von den Mietern selbst über-
Wohneinheit
Personen
Bruttowarmmiete 12/2004
(BWM)
BWM 12/2004 (€/m²)
Heizung
Wasser
Müll
Hausstrom
Antenne
Nettomiete 12/2004
(NM)
NM 12/2004 (€/m²)
Betriebskosten 12/2004 (€/m²)
nommen.
WE 01
3
498,78
6,65
66,47
34,44
5,32
4,08
5,00
383,47
5,11
1,54
WE 02
1
475,82
6,34
66,47
11,48
5,32
4,08
5,00
383,47
5,11
1,23
WE 03
2
487,30
6,50
66,47
22,96
5,32
4,08
5,00
383,47
5,11
1,38
WE 04
1
460,48
6,14
51,13
11,48
5,32
4,08
5,00
383,47
5,11
1,03
WE 05
1
500,88
6,68
65,00
11,48
5,32
4,08
5,00
410,00
5,47
1,21
WE 06
2
592,36
7,90
60,00
22,96
5,32
4,08
5,00
495,00
6,60
1,30
WE 07
1
470,65
6,28
61,30
11,48
5,32
4,08
5,00
383,47
5,11
1,16
WE 08
2
471,96
6,29
51,13
22,96
5,32
4,08
5,00
383,47
5,11
1,18
WE 09
1
470,65
6,28
61,30
11,48
5,32
4,08
5,00
383,47
5,11
1,16
WE 10
2
517,36
6,90
60,00
22,96
5,32
4,08
5,00
420,00
5,60
1,30
WE 11
2
471,96
6,29
51,13
22,96
5,32
4,08
5,00
383,47
5,11
1,18
WE 12
4
523,79
6,98
80,00
45,92
5,32
4,08
5,00
383,47
5,11
1,87
WE 13
1
470,65
6,28
61,30
11,48
5,32
4,08
5,00
383,47
5,11
1,16
WE 14
1
459,85
6,13
56,24
5,74
5,32
4,08
5,00
383,47
5,11
1,02
WE 15
2
412,88
5,51
76,79
22,96
5,32
4,08
5,00
298,73
3,98
1,52
WE 16
2
553,83
7,38
66,47
22,96
5,32
4,08
5,00
450,00
6,00
1,38
Summe
28
7.839,20
Ø 6,53
1.001,20
315,70
85,12
65,28
80,00
6.291,90
Ø 5,24
Ø 1,29
Abb. 118 Monatliche Miete, Stand 12/2004 in €
Bewertung von Handlungsalternativen bei Investitionen in den Gebäudebestand
Seite 250
Die Zusammenstellung der Einnahmen und Ausgaben für die Jahre 1990 bis 2004
erfolgt nach den zur Verfügung gestellten Angaben des Eigentümers. Als Einnahmen gelten die Nettomieten. Als Ausgaben gelten:
•
Fremdkapitalkosten (Bis 1998 wurden Zinsen für Darlehen zur Erstellung
des Gebäudes gezahlt. Seitdem wurden keine neuen Darlehen aufgenommen.)
•
Verwaltungskosten
•
nicht umgelegte Betriebskosten (Hauswart, Gartenpflege, Grundsteuer,
Straßenreinigung, Schornsteinreinigung, Sach- und Haftpflichtversicherungen)
•
Instandhaltung
•
Modernisierung
•
Alteigentümer (Bei der Überschreibung des Gebäudes wurde eine monatliche Rente von 1.500,- € an die Alteigentümer vereinbart.).
In folgender Tabelle werden darüber hinaus auch der jährliche Überschuss und
die kumulierten Einnahmen, Ausgaben und Überschüsse ermittelt. Es ist zu beachten, dass die in Abb. 118 für den Monat Dezember dargestellte Miete zur Ermittlung der jährlichen Einnahmen nicht einfach multipliziert werden kann, da
durch Mietausfall oder Mieterhöhung keine gleichmäßigen monatlichen Einnahmen erzielt werden.
1990
8.891,40
5.729,42
4.259,66
5.211,46
50.008,06
18.000,00
0,00
9.623,41
8.411,91
1.054,18
103,15
1.559,44
218,10
2.938,21
3.840,00
1995
24.899,11
38.158,52
18.000,00
383,47
0,00
6.722,02
1.070,39
108,90
1.559,44
263,83
2.938,21
3.840,00
3.272,26
63.057,63
1996
17.947,88
46.106,77
18.000,00
0,00
0,00
15.162,77
1.126,89
139,66
1.559,44
263,83
2.938,21
4.800,00
2.115,97
64.054,65
1997
30.921,66
33.470,44
18.000,00
0,00
0,00
3.425,16
1.131,49
140,95
1.559,44
263,83
2.938,21
4.800,00
1.211,36
64.392,10
1998
28.953,88
35.591,61
18.000,00
0,00
0,00
6.575,24
1.155,93
115,07
1.559,44
200,51
2.938,21
4.800,00
247,20
64.545,49
1999
15.422,02
49.798,37
18.000,00
0,00
13.481,88
7.560,87
1.139,26
118,20
1.559,44
200,51
2.938,21
4.800,00
0,00
65.220,39
2000
25.298,56
38.633,38
18.000,00
2.837,82
0,00
6.998,95
1.150,71
121,35
1.559,44
226,89
2.938,21
4.800,00
0,00
63.931,94
2001
5.038,28
64.640,58
18.000,00
7.211,67
16.112,23
12.429,43
1.151,94
184,38
1.559,44
253,27
2.938,21
4.800,00
0,00
69.678,86
2002
20.995,19
51.468,54
18.000,00
1.545,47
0,00
21.185,29
1.161,90
0,00
1.590,00
247,68
2.938,20
4.800,00
0,00
72.463,73
2003
42.517,31
31.647,13
18.000,00
0,00
0,00
2.909,35
1.161,90
0,00
1.590,00
247,68
2.938,20
4.800,00
0,00
74.164,44
2004
9.205,86
64.285,88
18.000,00
1.459,53
16.295,75
17.639,23
1.215,57
129,92
1.560,00
247,68
2.938,20
4.800,00
0,00
73.491,74
Abb. 119 Einnahmen/Ausgaben 1990 bis 2004
Überschüsse kumuliert
9.893,35
24.501,40
40.035,23
57.249,81
62.461,27
87.360,38 105.308,26 136.229,92 165.183,80 180.605,82 205.904,38 210.942,66 231.937,85 274.455,16 283.661,02
76.775,29 115.233,89 152.216,25 202.224,31 240.382,83 286.489,60 319.960,04 355.551,64 405.350,02 443.983,39 508.623,97 560.092,51 591.739,64 656.025,52
37.881,77
17.214,58
36.982,36
18.000,00
0,00
0,00
3.582,13
1.004,79
112,83
1.556,88
218,10
2.938,21
3.840,00
1994
55.219,52
Ausgaben kumuliert
15.533,83
38.458,59
18.000,00
0,00
0,00
2.461,25
952,38
109,52
1.554,33
163,57
2.486,15
3.840,00
1993
54.196,94
47.775,11 101.276,70 155.269,12 209.466,06 264.685,58 327.743,21 391.797,86 456.189,96 520.735,44 585.955,83 649.887,77 719.566,63 792.030,36 866.194,80 939.686,54
14.608,06
38.893,53
9.893,35
1992
53.992,42
Einnahmen kumuliert
Überschuss pro Jahr
Ausgaben
37.881,77
0,00
18.000,00
18.000,00
0,00
- Alteigentümer
- Mietausfall
0,00
0,00
1.739,53
908,40
860,96
0,00
1.400,94
163,57
2.486,15
3.840,00
10.402,37
- Modernisierung
792,09
0,00
1.247,55
163,57
1991
53.501,58
- Instandhaltung
• Sach- und Haftpflichtversicherungen
• Schornsteinreinigung
• Hauswart, Gartenpflege
• Straßenreinigung
• Grundsteuer
2.486,15
3.840,00
- nicht umgelegte Betriebskosten
10.444,01
- Fremdkapitalkosten
47.775,11
- Verwaltungskosten
Einnahmen (Nettomiete)
Einnahmen/Ausgaben pro Jahr
Bewertung von Handlungsalternativen bei Investitionen in den Gebäudebestand
Seite 251
Bewertung von Handlungsalternativen bei Investitionen in den Gebäudebestand
Seite 252
Nachstehende Abbildung stellt die kumulierten Einnahmen und Ausgaben und den
jährlichen Überschuss für den Zeitraum 1990 bis 2004 als Liniendiagramm dar:
1.000.000
900.000
800.000
700.000
600.000
500.000
400.000
300.000
200.000
100.000
jährl. Überschuss
Einnahmen kumuliert
2004
2003
2002
2001
2000
1999
1998
1997
1996
1995
1994
1993
1992
1991
1990
0
Ausgaben kumuliert
Abb. 120 Diagramm Einnahmen/Ausgaben 1990 bis 2004 in €
Der Jahresdurchschnitt der in Abb. 119 dargestellten Positionen und die prozentuale Aufteilung der Ausgaben wird in folgender Tabelle dargestellt. Auffallend ist
der hohe Anteil der Ausgaben für die Alteigentümer und die Tatsache, dass in die
Instandhaltung mehr als doppelt soviel investiert wird wie in die Modernisierung.
Einnahmen/Ausgaben
Einnahmen
- Fremdkapitalkosten
- Verwaltungskosten
- nicht umgelegte Betriebskosten
• Grundsteuer
• Straßenreinigung
• Hauswart, Gartenpflege
• Schornsteinreinigung
• Sach- und Haftpflichtversicherungen
- Instandhaltung
- Modernisierung
- Mietausfall
- Alteigentümer
Ausgaben
Überschuss
Σ 1990-2004
939.686,54 €
46.573,65 €
66.240,00 €
42.716,93 €
3.342,61 €
22.975,22 €
1.383,93 €
16.130,39 €
117.711,54 €
55.513,28 €
13.437,96 €
270.000,00 €
656.025,52 €
283.661,02 €
%- Anteil an
Ausgaben
7,10%
10,10%
6,51%
0,51%
3,50%
0,21%
2,46%
17,94%
8,46%
2,05%
41,16%
100,00%
Ø pro Jahr
62.645,77 €
3.104,91 €
4.416,00 €
2.847,80 €
222,84 €
1.531,68 €
92,26 €
1.075,36 €
7.847,44 €
3.700,89 €
895,86 €
18.000,00 €
43.735,03 €
18.910,73 €
Abb. 121 Durchschnitt der Einnahmen/Ausgaben für 1990 bis 2004
Bewertung von Handlungsalternativen bei Investitionen in den Gebäudebestand
Seite 253
Eine Zusammenstellung der 'notwendigen' Miete nach Informationen des Eigentümers zeigt, dass verschiedene Positionen bisher nicht berücksichtigt wurden und
Teile der Betriebskosten, die prinzipiell auf den Mieter umgelegt werden können,
vom Eigentümer übernommen wurden. Von der durchschnittlichen Nettomiete sind
rund 39 % für die 'notwendige' Miete aufzuwenden, rund 61 % entsprechen dem
Rohertrag.
Nettomiete 2004
73.491,74 €
'notwendige' Miete
Eigenkapitalkosten
Fremdkapitalkosten
kalkulatorische Abschreibung
Verwaltungskosten
Instandhaltungskosten
Modernisierung
Mietausfallwagnis
nicht umgelegte Betriebskosten
• Grundsteuer
• Straßenreinigung
• Hauswart, Gartenpflege
• Schornsteinreinigung
• Sach- und Haftpflichtversicherungen
Alteigentümer
k.A.
k.A.
k.A.
4.800,00 €
k.A.
k.A.
k.A.
2.938,20 €
247,68 €
1.560,00 €
129,92 €
1.215,57 €
18.000,00 €
Summe
'notwendige' Miete
pro m² WFL/Monat
Σ Rohertrag
Rohertrag
pro m² WFL/Monat
28.891,37 €
2,01 €
44.600,37 €
3,10 €
Abb. 122 Durchschnittliche 'notwendige' Miete für 2004
Um das Maß möglicher Mieterhöhungen festzustellen, ist die Höhe der örtlichen
Vergleichsmiete zu ermitteln. Als Grundlage dient der einfache Mietspiegel von
2002 für Erlangen.424 Nach dem in Abb. 123 aufgeführten Punktesystem sind für
die bereits modernisierten Wohnungen folgende positiven Merkmale anzusetzen:
424
•
Laminatboden in Wohnräumen (1 Punkt)
•
Fenster mit Isolierverglasung (2 Punkte)
•
Abstellraum in der Wohnung, 0,88 m² (0,5 Punkte)
•
Balkon (1 Punkt).
Erlanger Mietenspiegel 2002, Stadt Erlangen
Bewertung von Handlungsalternativen bei Investitionen in den Gebäudebestand
Seite 254
•
Bad/WC getrennt (1 Punkt)
•
aufgelockerte mehrgeschossige Bauweise mit Grünflächen (1 Punkt)
•
Lage an einer Straße ohne bemerkenswerten Durchgangsverkehr (0,5
Punkte)
•
zusätzlich: modernisiertes Bad, Elektro etc. (1 Punkt)
•
zusätzlich: Gartennutzung durch die Mieter möglich (0,5 Punkte)
•
zusätzlich: abschließbarer Fahrradabstellraum (0,5 Punkte).
Die modernisierten Wohnungen werden wie Neubauten betrachtet und entsprechen mit einer Gesamtzahl von 9 Punkten einer guten Wohnungsqualität. Die Nettomiete ist entsprechend Abb. 124 im oberen Bereich, also zwischen 6,55 €/m²
und 7,50 €/m² anzusetzen.
Bei den nicht modernisierten Wohnungen werden die Punkte für das Laminat und
das modernisierte Bad etc. gestrichen. Die Fenster mit Isolierverglasung werden
auf Grund ihres Alters nur mit einem Punkt bewertet. Auch diese Wohnungen gelten als gut, ihre Gesamtzahl beträgt 6 Punkte, und die ortsübliche Vergleichsmiete
kann zwischen 5,05 €/m² und 5,85 €/m² angesetzt werden.
Bewertung von Handlungsalternativen bei Investitionen in den Gebäudebestand
Abb. 123 Erlanger Mietenspiegel 2002, Punktesystem425
425
Erlanger Mietenspiegel 2002, Stadt Erlangen, S. 2
Seite 255
Bewertung von Handlungsalternativen bei Investitionen in den Gebäudebestand
Abb. 124 Erlanger Mietenspiegel 2002, Nettokaltmiete426
426
Erlanger Mietenspiegel 2002, Stadt Erlangen, S. 3
Seite 256
Bewertung von Handlungsalternativen bei Investitionen in den Gebäudebestand
Seite 257
6.3 Praxisbeispiel: Alternativenermittlung
Auf Grundlage der ermittelten Daten werden nun vom Architekten die möglichen
Handlungsalternativen eingegrenzt.
6.3.1 Alternativenermittlung – Gebäudedaten, Baurecht, Gebäudenutzung
Das erstellte Gutachten zeigt, dass das Gebäude bis auf die bereits angegebenen
notwendigen baulichen Maßnahmen (vgl. Abb. 110) in einem guten Zustand ist.
Mit Ausnahme des vom Eigentümer ausgeschlossenen Verkaufs, Abbruchs oder
Teilabbruchs des Gebäudes stehen alle weiteren Handlungsalternativen prinzipiell
offen.
Das bestehende Tragwerk ist ausreichend dimensioniert, das Gebäude um ein
Geschoss aufzustocken. Eine weitere Aufstockung wäre nur durch erhebliche
Baumaßnahmen an der vorhandenen Gebäudesubstanz zu realisieren und wird
daher nicht weiter verfolgt. Anbauten können in Form von Balkonen oder Gebäudeteilen auf der Südseite (Gartenseite) und der Nordseite (Straßenseite) realisiert
werden. Auf den Giebelseiten sind Anbauten nicht möglich, da im Westen die Zufahrt zum Hof und im Osten die Grundstücksgrenze verlaufen.
Der Ausbau des vorhandenen Daches wird nicht in Betracht gezogen, da die lichte
Höhe zu niedrig ist.
Die Prüfung des Baurechts zeigt, dass die Aufstockung um ein Geschoss hinsichtlich der Einpassung in die Umgebungsbebauung und der Geschossflächenzahl
möglich ist. Ein Gespräch mit dem Stadtplanungsamt bestätigt dies. Der Anbau
eines Gebäudeteils ist auf der Straßenseite nicht möglich, da die bestehende Gebäudeflucht beeinträchtigt würde. Hingegen sind vorgesetzte Balkone, beispielsweise als Stahlkonstruktion, sowohl auf der Straßen- als auch auf der Gartenseite
ebenso realisierbar wie der Ausbau der vorhandenen Balkone auf der Gartenseite
zu Wintergärten. Im Grundbuch finden sich keine Lasten und Beschränkungen, die
diese Handlungsalternativen Einfluss beeinflussen könnten.
Bewertung von Handlungsalternativen bei Investitionen in den Gebäudebestand
Seite 258
Gutachten
Nur: minimale
Instandhaltung,
Abbruch
Ja
Totalschaden?
Nein
Ausschluss:
Aufbau, Anbau,
Ausbau,
weiter mit übrigen
Alternativen
Nein
ausreichende
Dimensionierung
des Tragwerks?
Ja
Ist das Maß der baulichen
Nutzung nach oben hin
festgeschrieben, kann auch der
Teilabbruch entfallen
Ausschluss:
Aufbau, Anbau,
Ausbau
Nein
Möglich:
Alle Handlungsalternativen mit
Ausnahme von Abbruch und
Teilabbruch (Wunsch des
Eigentümers)
Möglich:
- Anbau
- Aufstockung (1 Geschoss)
- Ausbau (Balkon in Wintergarten)
- Umbau
- Modernisierung
- Instandhaltung
Maß der baulichen Nutzung
GFZ / GRZ / Vollgeschosse
Ausnahmen,
Befreiungen
möglich?
Behördengespräch
Nein
Ist Spielraum
vorhanden?
Ja
Möglich:
- Anbau
- Aufstockung (1 Geschoss)
- Ausbau (Balkon in Wintergarten)
- Umbau
- Modernisierung
- Instandhaltung
Behördengespräch
Ausschluss:
Abbruch, bauliche
Veränderungen,
Modernisierung, weiter
mit übrigen Alternativen
Nein
Ist Spielraum
vorhanden?
Ja
Möglich:
- Anbau (Balkons, Gebäudeteil
nur auf Gartenseite)
- Aufstockung (1 Geschoss)
- Ausbau (Balkon in Wintergarten)
- Umbau
- Modernisierung
- Instandhaltung
Grundbuch
Bei Nießbrauch etc.
Ausschluss:
Abbruch, bauliche
Veränderungen
Nein
Auszahlungen,
Befreiungen etc.
möglich?
Ja
Gespräch mit
Beteiligten
Ja
Lasten und
Beschränkungen
vorhanden?
Nein
Möglich:
- Anbau (Balkon, Gebäudeteil
nur auf Gartenseite)
- Aufstockung (1 Geschoss)
- Ausbau (Balkon in Wintergarten)
- Umbau
- Modernisierung
- Instandhaltung
Regelablauf: Gebäudenutzung
Regelablauf 1 Fallbeispiel: Alternativenbewertung Gebäude, Baurecht
Bewertung von Handlungsalternativen bei Investitionen in den Gebäudebestand
Seite 259
6.3.2 Alternativenermittlung – Gebäudenutzung
Das Gebäude ist ein Wohnhaus und wird ausschließlich als solches genutzt. Ein
Teilabbruch oder Abbruch des Gebäudes ist in Anbetracht der Vollvermietung und
der Vorgaben des Eigentümers auf Grund des hohen arbeitstechnischen und
finanziellen Aufwands einer Entmietung nicht weiter zu verfolgen. Die Mieter stehen Umbaumaßnahmen innerhalb der Wohnungen sowie dem Ausbau des Balkons zu einem Wintergarten ablehnend gegenüber. Bei einer Aufstockung oder
der Modernisierung des Gebäudes ist davon auszugehen, dass die Mieter Mietminderungen geltend machen werden. Als Ansatzpunkt gilt im Folgenden eine
Angabe des Mieterlexikons des deutschen Mieterbunds: Hier wird eine Mietminderung von 15 Prozent anerkannt, „ (…) wenn im Zuge von Bauarbeiten das Haus
„eingerüstet“ und mit Planen verhangen wird.“ 427
Regelablauf:
Gebäude, Baurecht
Nutzung des Gebäudes
Wohnen oder Gewerbe
Mietwohnungen
Ausschluss:
Abbruch, Umbau,
Teilabbruch
Nein
Ablösung,
Ersatzwohnung
etc. ?
Ja
Gespräch
mit Nutzern
Ja
Mietminderung während der
baulichen Maßnahmen
Ausschluss:
- Umbau der Wohnungen
- Ausbau des Balkons zum
Wintergarten
Mieterschutz, langfristige
Verträge?
Nein
Vermietungsstand
vollvermietet
Ausschluss:
Abbruch,
Teilabbruch
Nein
Ist Leerstand
vorhanden?
Ja
Ursachenermittlung
Standort
Gebäude
Miethöhe
Regelablauf
Standort
Regelablauf:
Gebäude
Regelablauf
Miethöhe
Regelablauf 2 Fallbeispiel: Alternativenbewertung Gebäudenutzung
427
Rips, Das Mieterlexikon Ausgabe 2005, 2004, S.361
Bewertung von Handlungsalternativen bei Investitionen in den Gebäudebestand
Seite 260
6.3.3 Alternativenermittlung – Standort
Trotz Vollvermietung des Gebäudes sind im Folgenden die Standortfaktoren zu
untersuchen, um Entscheidungsgrundlagen für mögliche bauliche Maßnahmen –
hier Anbau, Ausbau, Aufstockung oder Modifizierungen des Gebäudes – zu schaffen. Die erfassten Daten zeigen ein positives Bild des Standorts.
Der Wohnungsmarkt des Makrostandorts weist einen geringen Leerstand mit aktuell sinkender Tendenz auf (vgl. Abb. 115). Wohnungen werden weiterhin nachgefragt. Die wirtschaftliche Lage ist gut (niedrige Arbeitslosen- und Sozialhilfequote, hohes verfügbares Nettoeinkommen etc.).
Der Mikrostandort verfügt über eine gute Verkehrsanbindung – wobei das Quartier
selber verkehrsberuhigt ist – und liegt nahe dem Stadtzentrum. Obwohl es eine
reine Wohngegend ist, ist die Infrastruktur (Deckung des täglichen Bedarfs, Schulen, Ärzte etc.) gut. Die Bevölkerungsstruktur ist gemischt.
Bewertung von Handlungsalternativen bei Investitionen in den Gebäudebestand
Regelablauf:
Gebäudenutzung
Standort
Untersuchung des
Makro- und Mikrostandorts
vollvermietet
Ausschluss:
Abbruch, Teilabbruch
Nein
Ist Leerstand
Vorhanden?
Ja
Nur: minimale
Instandhaltung, Abbruch
Nein
Nur für die
bisherige Nutzung
negativ?
Ja
Welche
Nutzung wird
nachgefragt?
Festlegung der
nachgefragten Nutzung
Wohnungen
Gutachten / Planunterlagen
Nur: minimale
Instandhaltung, Abbruch
Nein
Ist das
Gebäude dafür
geeignet?
Siehe Regelablauf 1
Ja
baul. Veränderungen, evtl.
mit Modernisierung
Regelablauf 3 Fallbeispiel: Alternativenbewertung Standort
Seite 261
Bewertung von Handlungsalternativen bei Investitionen in den Gebäudebestand
Seite 262
6.3.4 Alternativenermittlung – Gebäude/Nutzeinheit (harte, weiche Faktoren)
Es folgt eine Prüfung des Gebäudes an Hand der harten und weichen Faktoren.
Der Vergleich der aus der Flächenermittlung errechneten Kennzahlen mit den
Kennzahlen 'horizontalen Nutzung und Funktion von Wohngebäuden' von Gärtner 428 zeigt mittlere Werte.
Kennzahlen nach Gärtner
gut
mittel
schlecht
Kennzahlen Praxisbeispiel
NF / BGF
1.674,32 m² / 2.343,87 m²
0,78
0,70
0,62
0,71
mittel
VF / BGF
239,04 m² / 2.343,87 m²
0,07
0,11
0,15
0,10
mittel
TF / BGF
71,08 m² / 2.343,87 m²
0,01
0,025
0,04
0,030
mittel
KGF / BGF
363,32 m² / 2.343,87 m²
0,12
0,17
0,22
0,16
mittel
Abb. 125 Flächenkennzahlen des Gebäudes
Der Grundriss der Nutzeinheiten ist für eine Dreizimmer-Wohnung großzügig, gut
geschnitten und flexibel nutzbar. Diese Beurteilung wird durch die gute Vermietbarkeit und die Langfristigkeit der Mietverhältnisse gestützt. Vergrößerungen der
bestehenden Grundrisse durch Anbauten werden aus folgenden Gründen nicht
weiter verfolgt:
•
Anbauten auf der Nord- sowie auf der Südseite sind von der Grundrissstruktur nicht sinnvoll, da hier nur Durchgangszimmer entstehen und die
Belichtung der bestehenden Zimmer beeinträchtigt wird.
•
Die Anbringung von Balkonen auf der Nordseite ist bei bestehenden Südbalkonen unnötig.
•
Eine Vergrößerung der bestehenden Balkone auf der Südseite ist nach Absprachen mit den Mietern weder gewünscht noch erforderlich. Die vorhandene Balkonfläche wird als ausreichend empfunden.
428
Gärtner fasst in seiner Untersuchung die a und b Flächen nach DIN 277 (6/1987) zusammen.
Gärtner, Beurteilung und Bewertung alternativer Planungsentscheidungen im Immobilienbereich mit Hilfe eines Kennzahlensystems, S.181-182
Bewertung von Handlungsalternativen bei Investitionen in den Gebäudebestand
Seite 263
Regelablauf:
Gebäudenutzung
Gebäude
harte Faktoren
(Gebäude, Nutzeinheit)
Nur: minimale
Instandhaltung, Abbruch
Nein
Verbesserung
durch Verwaltung,
Service?
weiche Faktoren
(Gebäude/Nutzeinheit)
Nein
Verbesserung
durch bauliche
Maßnahmen?
Ja
Ausschluss:
- Anbau
Möglich:
- Aufstockung
- Modernisierung
- Instandhaltung
weiche Faktoren
(Gebäude, Nutzeinheit)
Mieter sind
zufrieden
Nur: Verbesserung
durch bauliche
Maßnahmen
Nein
Verbesserung
durch Verwaltung,
Service?
Ja
Planung und
Ausschreibung:
Verwaltung, Service
Regelablauf 4 Fallbeispiel: Alternativenbewertung Gebäude/Nutzeinheit
Als mögliche Handlungsalternativen verbleiben nach der bisherigen Prüfung die
Aufstockung, die Modernisierung und die Instandhaltung. Dabei ist zu beachten,
dass sich diese Handlungsalternativen gegenseitig auch ergänzen können – so
kann beispielsweise das bestehende Gebäude sowohl um ein Stockwerk erhöht
als auch modernisiert werden. Es werden folgende Handlungsalternativen bestimmt:
1. Die erste Handlungsalternative beinhaltet sowohl Modernisierungs- als
auch Instandhaltungsmaßnahmen. Bezogen auf die Ergebnisse des Gutachtens (vgl. Abb. 110) wird folgende Vorgehensweise empfohlen: Die für
notwendig erachteten baulichen Maßnahmen (Dachdeckung, Treppenhäuser, Heizung, Fenster) werden bis 2015 durchgeführt. Darüber hinaus wird
für einen Teil der Wohnungen die Modernisierung vorgezogen. Bei einem
Mieterwechsel wird die jeweilige Wohnung modernisiert. Dies hat den Vor-
Bewertung von Handlungsalternativen bei Investitionen in den Gebäudebestand
Seite 264
teil, dass die Modernisierung zügig erfolgen kann und die Lärm- und
Schmutzbelästigung der anderen Mieter dadurch geringer ausfällt. Eine
Modernisierung von bewohnten Wohnungen ist in der Regel sehr viel aufwendiger (Mietminderung, Ersatzwohnungen etc.). Die Annahme von fünf
Wohneinheiten für den Zeitraum bis 2015 wurde in Absprache mit dem Eigentümer unter Berücksichtigung des jeweiligen Familienstands und des Alters der Mieter getroffen Die Modernisierung der restlichen Wohnungen erfolgt ebenfalls nur im Falle eines Mieterwechsels.
2. Als zweite Handlungsalternative ist die Aufstockung des Gebäudes vorgesehen, verbunden mit den Instandhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen der Handlungsalternative 1 (ausgenommen der Dacherneuerung). Der
Entwurf des Architekten nimmt die Frage auf, warum das Gebäude – angesichts seiner Proportionen – nicht von vorneherein dreistöckig ausgeführt
wurde. Die Planung übernimmt daher die Grundrisse und die Fassadengestaltung des bestehenden Gebäudes, die Dachform ändert sich jedoch
vom Satteldach zu einem flach geneigten Pultdach. Diese Dachform ist in
dem Stadtgebiet stark verbreitet und mit dem Stadtplanungsamt abgestimmt. Für die Übernahme der Grundrisse spricht neben dem Aspekt des
Tragwerks, auch ihre Qualität und ihre Beliebtheit bei den Mietern. Die erforderlichen neuen Parkplätze können ohne weitere Umstände auf dem
Grundstück untergebracht werden. Folgende Abbildungen sollen einen Eindruck der geplanten Aufstockung vermitteln:
Bewertung von Handlungsalternativen bei Investitionen in den Gebäudebestand
Abb. 126 Aufstockung Schnitt (ohne Maßstab)
Abb. 127 Aufstockung Perspektive (ohne Maßstab)
Seite 265
Bewertung von Handlungsalternativen bei Investitionen in den Gebäudebestand
Seite 266
3. Handlungsalternative 3 umfasst sowohl die Aufstockung des Gebäudes als
auch die gleichzeitige Modernisierung der Fassade mit einem Wärmedämmverbundsystem und die sonstigen notwendigen Instandhaltungs- und
Modernisierungsmaßnahmen (vgl. Handlungsalternative 1). Im Zuge der
Fassadenmodernisierung werden sämtliche Fenster erneuert und die Balkone gestrichen. (Eine Instandsetzung der Balkone ist zum aktuellen Zeitpunkt noch nicht notwendig.) Durch die Bündelung der Maßnahmen werden
Kosten für Gerüste etc. gespart. Die neue Fassade trägt zur Aufwertung
des Gebäudes bei, und die Mieter profitieren davon, da sie mit deutlich geringeren Heizkosten rechnen können.
Bewertung von Handlungsalternativen bei Investitionen in den Gebäudebestand
Seite 267
6.3.5 Alternativenermittlung – wirtschaftliche Daten
Zum Abschluss der Alternativenermittlung werden die Handlungsalternativen an
Hand der wirtschaftlichen Daten geprüft.
Die Untersuchung der bisherigen Nettomiete (vgl. Abb. 114 und Abb. 119) zeigt
folgende Ergebnisse: Die Nettomiete liegt zwischen 3,88 €/m² (Hausmeisterwohnung) und 6,43 €/m² (modernisierte Wohnung). Dabei ist zu beachten, dass die
Mehrzahl der Parteien eine einheitliche Nettomiete von 4,98 €/m² zahlt. Dieser Betrag unterschreitet bei einem Vergleich mit der ortsüblichen Vergleichsmiete (vgl.
Abb. 123 und Abb. 124) deren Mittelwert von 5,05 €/m². Die letzte Mieterhöhung
liegt im Schnitt über drei Jahre zurück.
Über das Verhältnis der Betriebskosten zu der Nettomiete kann an dieser Stelle
keine eindeutige Aussage getroffen werden, da für entsprechende Gebäude keine
Vergleichswerte existieren und der Erlanger Mietspiegel keine Daten zu Betriebskosten enthält. Als Ansatzpunkt soll daher an dieser Stelle der gewichtete Mittelwert von 2,32 €/m² Wohnfläche (ohne Aufzug) des Betriebskostenspiegels Bayern
dienen.429. Aus den Erläuterungen ist nicht ersichtlich, auf wie viele Personen pro
Wohnung sich die Zahlen beziehen. Im Vergleich dazu sind die Betriebskosten
(bei einer durchschnittlichen Belegung der Wohnung von 1,75 Personen) des Praxisbeispiels mit 1,29 €/m² Wohnfläche (vgl. Abb. 118) niedrig.
Diese Vermutung wird durch die Tatsache unterstützt, dass der Eigentümer verschiedene Betriebskosten (Grundsteuer, Straßenreinigung, Hauswart, Gartenpflege, Schornsteinreinigung, Sach- und Haftpflichtversicherung), die auf die Mieter
umlegbar sind, bisher selbst übernimmt (vgl. Abb. 119).
429
Betriebskostenspiegel für Bayern, http://www.mieterbund.de, Abruf am 18.01.2006
Bewertung von Handlungsalternativen bei Investitionen in den Gebäudebestand
Seite 268
Zum Zeitpunkt der Untersuchung sind die Mieten des Praxisbeispiels niedriger als
die ortsüblichen Vergleichsmieten. Die Nettomiete kann daher entsprechend den
Vorgaben des § 558 BGB 'Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete' erhöht werden, wenn:
•
die neue Miete der ortsüblichen Vergleichsmiete entspricht,
•
die Miete bei Zugang des Erhöhungsschreibens seit einem Jahr unverändert ist und
•
die Miete sich innerhalb von drei Jahren nicht um mehr als zwanzig Prozent
erhöht hat.430
Die Nettomieten der nicht modernisierten Wohnungen werden auf den Höchstsatz
des Mietenspiegels (5,85 €/m² WFL) erhöht, bzw. um zwanzig Prozent (Hausmeisterwohnung). Als ortsübliche Vergleichsmiete für die modernisierten Wohnungen
werden 7,50 €/m² WFL angesetzt. In folgender Tabelle ist der Stand der Miete
vom Dezember 2004 (vgl. Abb. 118) für das Jahr 2005 übernommen worden, die
ersten Mieterhöhungen sind für das Jahr 2006 terminiert.
Wohneinheit
Letzte
Mieterhöhung
Nettomiete
2005 in €
NM €/m²
2005
Mietsteigerung
Nettomiete
2006 in €
NM €/m²
2006
WE 01
11.11.1993
383,47
5,11
14%
438,75
5,85
Höchstsatz Mietspiegel
WE 02
01.02.1995
383,47
5,11
14%
438,75
5,85
Höchstsatz Mietspiegel
WE 03
01.07.1997
383,47
5,11
14%
438,75
5,85
Höchstsatz Mietspiegel
WE 04
01.02.2001
383,47
5,11
14%
438,75
5,85
Höchstsatz Mietspiegel
WE 05
15.03.2002
410,00
5,47
14%
438,75
5,85
Höchstsatz Mietspiegel
WE 06
01.07.2004
495,00
6,60
0%
495,00
6,60
Modernisierte Wohnung
WE 07
01.12.1998
383,47
5,11
14%
438,75
5,85
Höchstsatz Mietspiegel
WE 08
01.02.2001
383,47
5,11
14%
438,75
5,85
Höchstsatz Mietspiegel
WE 09
01.02.2001
383,47
5,11
14%
438,75
5,85
Höchstsatz Mietspiegel
WE 10
01.09.2002
420,00
5,60
14%
438,75
5,85
Höchstsatz Mietspiegel
WE 11
01.02.2001
383,47
5,11
14%
438,75
5,85
Höchstsatz Mietspiegel
WE 12
01.02.2001
383,47
5,11
14%
438,75
5,85
Höchstsatz Mietspiegel
WE 13
01.02.2001
383,47
5,11
14%
438,75
5,85
Höchstsatz Mietspiegel
WE 14
01.02.2001
383,47
5,11
14%
438,75
5,85
Höchstsatz Mietspiegel
WE 15
01.01.1995
298,73
3,98
20%
358,48
4,78
Hausmeister Wohnung
WE 16
01.08.2001
450,00
6,00
20%
540,00
7,20
Modernisierte Wohnung
Ø 393,24
Ø 5,24
Ø 443,58
Ø 5,91
Abb. 128 Mieterhöhung bis 2006
430
BGB, idF v. 24.8.2002, § 558
Bewertung von Handlungsalternativen bei Investitionen in den Gebäudebestand
Seite 269
Die Untersuchung der kalkulierten 'notwendigen' Miete ist insbesondere von Interesse, wenn die die Einnahmen so niedrig sind, dass kein Überschuss erzielt wird.
Die Zusammenstellung der Einnahmen und Ausgaben (vgl. Abb. 119) aus den
letzten fünfzehn Jahren zeigt jedoch die Entwicklung eines deutlichen Überschusses (vgl. Abb. 120). Die Gegenüberstellung der jährlichen Einnahmen, Ausgaben
und Überschüsse in der folgenden Abbildung veranschaulicht die bisherige Investitionsstrategie des Eigentümers: Die Ausgaben bleiben deutlich unter den Einnahmen. Beinahe im Jahresrhythmus wechseln sich Investitionen und die Bildung
von Rückstellungen ab.
80.000
70.000
60.000
50.000
40.000
30.000
20.000
10.000
Einnahmen
Ausgaben
2004
2003
2002
2001
2000
1999
1998
1997
1996
1995
1994
1993
1992
1991
1990
0
Überschuss
Abb. 129 Einnahmen, Ausgaben, Überschüsse pro Jahr in €
Der Überschuss kann noch gesteigert werden, wenn die Betriebskosten zukünftig
gemäß der BetrKV vollständig auf die Mieter umgelegt werden. Dies wird durch
eine Vereinbarung in den Mietverträgen ermöglicht, die die Übernahme der
Grundsteuer, Straßenreinigung, Hauswart, Gartenpflege, Schornsteinreinigung
und Sach- und Haftpflichtversicherung durch die Mieter vorsieht, wenn der Eigentümer diese nicht mehr tragen will. Die durchschnittlichen Betriebskosten steigen
für die Mieter von 1,29 €/m² WFL auf 1,71 €/m² WFL (vgl. Abb. 130). Dies bedeutet im Gegenzug, dass der Eigentümer 0,42 €/m² WFL weniger für die 'notwendige' Miete aufwenden muss.
Personen
Betriebskosten 12/2004 (€/m²)
BWM 12/2004 (€/m²)
Heizung
neu: Grundsteuer
Wasser
Müll
neu: Straßenreinigung
neu: Hauswart, Gartenpflege
Hausstrom
neu: Schornstein
neu: Sach- und Haftpflichtversicherungen
Antenne
Betriebskosten ab 2006 (€/m²)
BWM ab 2006 (€/m²)
Seite 270
Wohneinheit
Bewertung von Handlungsalternativen bei Investitionen in den Gebäudebestand
WE 01
3
1,54
6,65
66,47
15,30
34,44
5,32
1,29
8,13
4,08
0,68
6,33
5,00
1,96
7,81
WE 02
1
1,23
6,34
66,47
15,30
11,48
5,32
1,29
8,13
4,08
0,68
6,33
5,00
1,65
7,50
WE 03
2
1,38
6,50
66,47
15,30
22,96
5,32
1,29
8,13
4,08
0,68
6,33
5,00
1,81
7,66
WE 04
1
1,03
6,14
51,13
15,30
11,48
5,32
1,29
8,13
4,08
0,68
6,33
5,00
1,45
7,30
WE 05
1
1,21
6,68
65,00
15,30
11,48
5,32
1,29
8,13
4,08
0,68
6,33
5,00
1,63
7,48
WE 06
2
1,30
7,90
60,00
15,30
22,96
5,32
1,29
8,13
4,08
0,68
6,33
5,00
1,72
9,22
WE 07
1
1,16
6,28
61,30
15,30
11,48
5,32
1,29
8,13
4,08
0,68
6,33
5,00
1,59
7,44
WE 08
2
1,18
6,29
51,13
15,30
22,96
5,32
1,29
8,13
4,08
0,68
6,33
5,00
1,60
7,45
WE 09
1
1,16
6,28
61,30
15,30
11,48
5,32
1,29
8,13
4,08
0,68
6,33
5,00
1,59
7,44
WE 10
2
1,30
6,90
60,00
15,30
22,96
5,32
1,29
8,13
4,08
0,68
6,33
5,00
1,72
7,57
WE 11
2
1,18
6,29
51,13
15,30
22,96
5,32
1,29
8,13
4,08
0,68
6,33
5,00
1,60
7,45
WE 12
4
1,87
6,98
80,00
15,30
45,92
5,32
1,29
8,13
4,08
0,68
6,33
5,00
2,29
8,14
WE 13
1
1,16
6,28
61,30
15,30
11,48
5,32
1,29
8,13
4,08
0,68
6,33
5,00
1,59
7,44
WE 14
1
1,02
6,13
56,24
15,30
5,74
5,32
1,29
8,13
4,08
0,68
6,33
5,00
1,44
7,29
WE 15
2
1,52
5,51
76,79
15,30
22,96
5,32
1,29
8,13
4,08
0,68
6,33
5,00
1,95
6,73
WE 16
2
1,38
7,38
66,47
15,30
22,96
5,32
1,29
8,13
4,08
0,68
6,33
5,00
1,81
9,31
Summe
28
Ø 1,29
Ø 6,53
1.001,20
244,80
315,70
85,12
20,64
130,08
65,28
10,88
101,28
80,00
Ø 1,71
Ø 7,70
Abb. 130 Umlage der Betriebskosten
Die Untersuchung der wirtschaftlichen Daten gibt weder einen spezifischen Hinweis auf eine bestimmte Handlungsalternative noch schließt sie eine aus. Es ist
aber offensichtlich, dass die bisherigen Einnahmen aus Sicht des Eigentümers optimiert werden können. Die Betriebskosten sind vollständig auf die Mieter umzulegen und die Nettomieten können bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete erhöht werden.
Als Ergebnis der Alternativenermittlung stehen abschließend folgende Handlungsalternativen zur Verfügung:
1. Instandhaltung/Modernisierung des Bestandes
2. Aufstockung, Instandhaltung/Modernisierung des Bestandes
3. Aufstockung, Fassadenmodernisierung, Instandhaltung/Modernisierung des
Bestandes.
Änderung
Versicherung,
Hauswart etc.
Ja
Änderung
Finanzierung,
Verwaltung etc.
Prüfung der
umlegbaren
Betriebskosten
Nein
Ursache
Versicherung, Hauswart
etc.?
Ja
Nein
Evtl. Leerstand
Nicht in Miethöhe
begründet
Modernisierung,
Instandhaltung,
Abbruch
Prüfung der
'notwendige' Miete
Ursache
Instandhaltung
Abschreibung?
Evtl. Leerstand
nicht in Miethöhe
begründet
Ja
Ja
Nein
Nein
Entsprechen
die Betriebskosten
der Regel?
Nein
Ursache
Kapitalkosten,
Verwaltung
etc.?
Modernisierung
Ja
Ursache
bauliche, technische
Mängeln?
Nein
Nein
Niedriger als
ortsübliche Vergleichsmieten
Regelablauf 5 Fallbeispiel: Alternativenbewertung Miethöhe
Rohertrag ist niedriger
anzusetzen
Ja
Ist der Rohertrag zu
hoch angesetzt?
Nein
Ist die 'notwendige'
Miete zu hoch?
Die Nettomiete besteht zu
39% aus der 'notwendigen'
Miete.
Prüfung 'notwendige' Miete
und Rohertrag
Die Summe der
'notwendigen' Miete und
des Rohertrags liegen unter
der ortsüblichen
Vergleichsmiete
Ja
Ja
Entspricht
die Nettomiete
den Vorgaben des
Mietspiegels?
Vergleich der Nettomiete
mit dem Mietspiegel
Miethöhe
Regelablauf:
Gebäudenutzung
Bewertung von Handlungsalternativen bei Investitionen in den Gebäudebestand
Seite 271
Bewertung von Handlungsalternativen bei Investitionen in den Gebäudebestand
Seite 272
6.4 Praxisbeispiel: Investitionsrechnung
Um die Investitionsrechnung durchführen zu können, werden im Folgenden zuerst
die einzelnen Positionen erläutert, um anschließend für jede Handlungsalternative
die Vorteilhaftigkeit zu ermitteln. Dazu werden folgende Festlegungen getroffen:
•
Die Berücksichtigung der Inflation wird vernachlässigt, da sie alle Handlungsalternativen in gleicher Weise beeinflusst.
•
Prinzipiell wird nach dem kaufmännischen Vorsichtsprinzip verfahren, d.h.
die Einnahmen werden eher niedrig angesetzt, die Ausgaben eher hoch.
•
Der Betrachtungszeitraum beginnt mit dem Jahr 2005 und endet nach zehn
Jahren.
•
Neben den drei gewählten Handlungsalternativen wird zum Vergleich die
Unterlassensalternative mit folgenden Parametern berechnet: Die Einnahmen bleiben auf dem Stand von 2005, und es werden nur die unbedingt
notwendigen baulichen Maßnahmen (Dach, Heizung) durchgeführt. Die
durchschnittliche Instandhaltung wird mit 10.000,- € um 25 % höher angesetzt als die durchschnittliche Instandhaltung der Jahre 1990-2004 (vgl.
Abb. 137), da anzunehmen ist, dass vermehrt Reparaturen (insbesondere
bei den Fenstern) anfallen.
6.4.1 Investitionsrechnung – Einnahmen
Die Einnahmen entsprechen den Nettomieten. Die zu erzielenden Mieten pro
Quadratmeter richten sich nach der ortsüblichen Vergleichsmiete. Für die modernisierten Wohnungen sind dies 7,50 €/m² WFL, für die nicht modernisierten Wohnungen 5,85 €/m² WFL. Die bestehenden Mieten werden optimiert, indem sie alle
drei Jahre um zwanzig Prozent (entspricht der Kappungsgrenze) bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete erhöht werden.
Bewertung von Handlungsalternativen bei Investitionen in den Gebäudebestand
Seite 273
Die Mieterhöhungen auf Grund von Modernisierungsmaßnahmen sollten einen
Rahmen von maximal zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete einhalten, um ausreichend Abstand zu einer eventuellen Mietpreisüberhöhung (mehr als
zwanzig Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete) zu halten. Ein weiterer
Grund, die Miethöhe zu begrenzen, besteht in der Gefahr von Leerstand aufgrund
einer nicht marktüblichen Miete.
Um die Entwicklung der Nettomieten darzustellen, sind einige Festlegungen zu
treffen, die für alle drei Handlungsalternativen gelten:
•
Die bestehenden Nettomieten werden entsprechend § 558 BGB431 auf das
Niveau der ortsüblichen Vergleichsmiete erhöht. Zur Vereinfachung der
Rechnung werden mögliche Mieterhöhungen nicht prozentual auf drei Jahre verteilt, sondern direkt nach drei Jahren um zwanzig Prozent bzw. bis zur
ortsüblichen Vergleichsmiete erhöht.
•
Die Erhöhung der Nettomiete auf 7,50 €/m² nach einer vollständigen Wohnungsmodernisierung erfolgt in diesem Praxisbeispiel jeweils zu Beginn des
folgenden Jahres.
•
Die vollständige Erneuerung des Daches wird nicht als Modernisierung im
Sinne der Mieterhöhung definiert, da die Auswirkungen auf die Mieter zu
geringfügig sind.
•
Umlagefähige Kosten im Rahmen der Modernisierung entstehen durch den
Einbau einer neuen Heizung, neuer Fenster und die Modernisierung der
Fassade mit einem Wärmedämm-Verbundsystem (WDV). Dabei ist zu beachten, dass vom Einbau der neuen Heizung nur die Hälfte der Wohneinheiten profitiert (vgl. Abb. 131).
431
BGB, idF v. 24.8.2002, § 558
Bewertung von Handlungsalternativen bei Investitionen in den Gebäudebestand
Bauliche Maßnahmen
Einbau neuer Heizung
für 8 Wohneinheiten
Seite 274
Einbau neuer Fenster
für eine Wohneinheit
Modernisierung Fassade
(WDV)
Kosten für Modernisierung (€)
3.000,00
1.000,00
25.000,00
11 % umlagefähige Kosten (€)
330,00
110,00
2.750,00
Wohnfläche (m²)
600,00
75,00
1.200,00
Erhöhung der Miete pro Jahr (€/m²)
0,55
1,47
2,29
Erhöhung der Miete pro Monat (€/m²)
0,05
0,12
0,19
Abb. 131 Umlagefähige Modernisierungskosten
•
Mit der Fertigstellung der Aufstockung wird Ende 2006 gerechnet. Ab 2007
kann die zusätzlichen Mieteinnahme veranschlagt werden. Während der
Bauzeit sind Mietminderungen seitens der Mieter von fünfzehn Prozent einzukalkulieren.
In den folgenden Abbildungen zur Entwicklung der Einnahmen weisen
•
die blauen Zahlen auf die Erhöhung der Nettomiete innerhalb der Kappungsgrenze bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete hin,
•
die roten Zahlen auf die Erhöhung der Nettomiete nach der vollständigen
Modernisierung einer Wohnung,
•
die rosa Zahlen auf die Erhöhung der Nettomiete nach einer Teilmodernisierung und
•
die grünen Zahlen auf die Minderung der Nettomiete im Zuge der Baumaßnahmen.
€/m²
WE 01
383,47
5,11
Σ gesamt:
5,11
383,47
383,47
5,11
WE 03
75.502,80
WE 02
383,47
5,11
WE 04
410,00
5,47
WE 05
495,00
6,60
WE 06
383,47
5,11
WE 07
383,47
5,11
WE 08
383,47
5,11
WE 09
420,00
5,60
WE 10
383,47
5,11
WE 11
383,47
5,11
WE 12
383,47
5,11
WE 13
383,47
5,11
WE 14
298,73
3,98
WE 15
450,00
6,00
WE 16
438,75
€/Monat
438,75
5,85
5,85
438,75
85.167,00
5,85
438,75
5,85
438,75
6,60
495,00
5,85
438,75
5,85
438,75
5,85
438,75
5,85
438,75
5,85
438,75
5,85
438,75
5,85
438,75
5,85
438,75
4,78
358,50
7,20
540,00
438,75
€/Monat
438,75
5,85
5,85
438,75
85.977,00
5,85
438,75
5,85
438,75
7,50
562,50
5,85
438,75
5,85
438,75
5,85
438,75
5,85
438,75
5,85
438,75
5,85
438,75
5,85
438,75
5,85
438,75
4,78
358,50
7,20
540,00
442,50
€/Monat
442,50
5,90
5,90
442,50
87.777,00
5,90
442,50
5,90
442,50
7,50
562,50
5,90
442,50
5,90
442,50
5,85
438,75
5,85
438,75
7,50
562,50
5,85
438,75
5,85
438,75
5,85
438,75
4,78
358,50
7,20
540,00
442,50
€/Monat
442,50
5,90
5,90
442,50
90.396,00
5,90
442,50
5,90
442,50
7,50
562,50
5,90
442,50
5,90
442,50
5,85
438,75
5,85
438,75
7,50
562,50
7,50
562,50
5,85
438,75
5,85
438,75
5,74
430,50
7,50
562,50
442,50
€/Monat
442,50
5,90
5,90
442,50
90.396,00
5,90
442,50
5,90
442,50
7,50
562,50
5,90
442,50
5,90
442,50
5,85
438,75
5,85
438,75
7,50
562,50
7,50
562,50
5,85
438,75
5,85
438,75
5,74
430,50
7,50
562,50
442,50
€/Monat
442,50
5,90
5,90
442,50
91.881,00
5,90
442,50
5,90
442,50
7,50
562,50
5,90
442,50
5,90
442,50
5,85
438,75
5,85
438,75
7,50
562,50
7,50
562,50
7,50
562,50
5,85
438,75
5,74
430,50
7,50
562,50
442,50
€/Monat
442,50
5,90
5,90
442,50
91.980,00
5,90
442,50
5,90
442,50
7,50
562,50
5,90
442,50
5,90
442,50
5,85
438,75
5,85
438,75
7,50
562,50
7,50
562,50
7,50
562,50
5,85
438,75
5,85
438,75
7,50
562,50
451,50
€/Monat
451,50
6,02
6,02
451,50
94.284,00
6,02
451,50
6,02
451,50
7,50
562,50
6,02
451,50
7,50
562,50
5,97
447,75
5,97
447,75
7,50
562,50
7,50
562,50
7,50
562,50
5,85
438,75
5,85
438,75
7,50
562,50
Abb. 132 Handlungsalternative 1: Einnahmen 2005-2015
451,50
€/Monat
451,50
6,02
6,02
451,50
94.284,00
6,02
451,50
6,02
451,50
7,50
562,50
6,02
451,50
7,50
562,50
5,97
447,75
5,97
447,75
7,50
562,50
7,50
562,50
7,50
562,50
5,85
438,75
5,85
438,75
7,50
562,50
451,50
€/Monat
451,50
6,02
6,02
451,50
95.661,00
6,02
451,50
6,02
451,50
7,50
562,50
6,02
451,50
7,50
562,50
7,50
562,50
5,97
447,75
7,50
562,50
7,50
562,50
7,50
562,50
5,85
438,75
5,85
438,75
7,50
562,50
Σ 2005-2015:
983.305,80
€/Jahr 5.418,00 5.418,00 5.418,00 5.418,00 5.418,00 6.750,00 5.418,00 6.750,00 6.750,00 5.373,00 6.750,00 6.750,00 6.750,00 5.265,00 5.265,00 6.750,00
6,02
Σ gesamt:
€/m²
2015
€/Jahr 5.418,00 5.418,00 5.418,00 5.418,00 5.418,00 6.750,00 5.418,00 6.750,00 5.373,00 5.373,00 6.750,00 6.750,00 6.750,00 5.265,00 5.265,00 6.750,00
6,02
Σ gesamt:
€/m²
2014
€/Jahr 5.418,00 5.418,00 5.418,00 5.418,00 5.418,00 6.750,00 5.418,00 6.750,00 5.373,00 5.373,00 6.750,00 6.750,00 6.750,00 5.265,00 5.265,00 6.750,00
6,02
Σ gesamt:
€/m²
2013
€/Jahr 5.310,00 5.310,00 5.310,00 5.310,00 5.310,00 6.750,00 5.310,00 5.310,00 5.265,00 5.265,00 6.750,00 6.750,00 6.750,00 5.265,00 5.265,00 6.750,00
5,90
Σ gesamt:
€/m²
2012
€/Jahr 5.310,00 5.310,00 5.310,00 5.310,00 5.310,00 6.750,00 5.310,00 5.310,00 5.265,00 5.265,00 6.750,00 6.750,00 6.750,00 5.265,00 5.166,00 6.750,00
5,90
Σ gesamt:
€/m²
2011
€/Jahr 5.310,00 5.310,00 5.310,00 5.310,00 5.310,00 6.750,00 5.310,00 5.310,00 5.265,00 5.265,00 6.750,00 6.750,00 5.265,00 5.265,00 5.166,00 6.750,00
5,90
Σ gesamt:
€/m²
2010
€/Jahr 5.310,00 5.310,00 5.310,00 5.310,00 5.310,00 6.750,00 5.310,00 5.310,00 5.265,00 5.265,00 6.750,00 6.750,00 5.265,00 5.265,00 5.166,00 6.750,00
5,90
Σ gesamt:
€/m²
2009
€/Jahr 5.310,00 5.310,00 5.310,00 5.310,00 5.310,00 6.750,00 5.310,00 5.310,00 5.265,00 5.265,00 6.750,00 5.265,00 5.265,00 5.265,00 4.302,00 6.480,00
5,90
Σ gesamt:
€/m²
2008
€/Jahr 5.265,00 5.265,00 5.265,00 5.265,00 5.265,00 6.750,00 5.265,00 5.265,00 5.265,00 5.265,00 5.265,00 5.265,00 5.265,00 5.265,00 4.302,00 6.480,00
5,85
Σ gesamt:
€/m²
2007
€/Jahr 5.265,00 5.265,00 5.265,00 5.265,00 5.265,00 5.940,00 5.265,00 5.265,00 5.265,00 5.265,00 5.265,00 5.265,00 5.265,00 5.265,00 4.302,00 6.480,00
5,85
Σ gesamt:
€/m²
2006
€/Jahr 4.601,64 4.601,64 4.601,64 4.601,64 4.920,00 5.940,00 4.601,64 4.601,64 4.601,64 5.040,00 4.601,64 4.601,64 4.601,64 4.601,64 3.584,76 5.400,00
€/Monat
2005
Bewertung von Handlungsalternativen bei Investitionen in den Gebäudebestand
Seite 275
WE 01
383,47
383,47
5,11
WE 04
410,00
5,47
WE 05
495,00
6,60
WE 06
383,47
5,11
WE 07
383,47
5,11
WE 08
383,47
5,11
WE 09
420,00
5,60
WE 10
383,47
5,11
WE 11
383,47
5,11
WE 12
383,47
5,11
WE 13
383,47
5,11
WE 14
298,73
3,98
WE 15
450,00
6,00
WE 16
438,75
€/Monat
438,75
5,85
5,85
438,75
72.391,95
5,85
438,75
5,85
438,75
6,60
495,00
5,85
438,75
5,85
438,75
5,85
438,75
5,85
438,75
5,85
438,75
5,85
438,75
5,85
438,75
5,85
438,75
4,78
358,50
7,20
540,00
438,75
€/Monat
438,75
5,85
5,85
438,75
139.977,00
5,85
438,75
5,85
438,75
7,50
562,50
5,85
438,75
5,85
438,75
5,85
438,75
5,85
438,75
5,85
438,75
5,85
438,75
5,85
438,75
5,85
438,75
4,78
358,50
7,20
540,00
562,50
7,50
WE 17
562,50
7,50
WE 18
562,50
7,50
WE 19
562,50
7,50
WE 20
562,50
7,50
WE 21
562,50
7,50
WE 22
562,50
7,50
WE 23
562,50
7,50
WE 24
442,50
€/Monat
442,50
5,90
5,90
442,50
141.822,00
5,90
442,50
5,90
442,50
7,55
566,25
5,90
442,50
5,90
442,50
5,85
438,75
5,85
438,75
7,50
562,50
5,85
438,75
5,85
438,75
5,85
438,75
4,78
358,50
7,20
540,00
7,50
562,50
7,50
562,50
7,50
562,50
7,50
562,50
7,50
562,50
7,50
562,50
7,50
562,50
7,50
562,50
442,50
€/Monat
442,50
5,90
5,90
442,50
144.441,00
5,90
442,50
5,90
442,50
7,55
566,25
5,90
442,50
5,90
442,50
5,85
438,75
5,85
438,75
7,50
562,50
7,50
562,50
5,85
438,75
5,85
438,75
5,74
430,50
7,50
562,50
7,50
562,50
7,50
562,50
7,50
562,50
7,50
562,50
7,50
562,50
7,50
562,50
7,50
562,50
7,50
562,50
442,50
€/Monat
442,50
5,90
5,90
442,50
144.441,00
5,90
442,50
5,90
442,50
7,55
566,25
5,90
442,50
5,90
442,50
5,85
438,75
5,85
438,75
7,50
562,50
7,50
562,50
5,85
438,75
5,85
438,75
5,74
430,50
7,50
562,50
7,50
562,50
7,50
562,50
7,50
562,50
7,50
562,50
7,50
562,50
7,50
562,50
7,50
562,50
7,50
562,50
442,50
€/Monat
442,50
5,90
5,90
442,50
145.926,00
5,90
442,50
5,90
442,50
7,55
566,25
5,90
442,50
5,90
442,50
5,85
438,75
5,85
438,75
7,50
562,50
7,50
562,50
7,50
562,50
5,85
438,75
5,74
430,50
7,50
562,50
7,50
562,50
7,50
562,50
7,50
562,50
7,50
562,50
7,50
562,50
7,50
562,50
7,50
562,50
7,50
562,50
442,50
€/Monat
442,50
5,90
5,90
442,50
146.025,00
5,90
442,50
5,90
442,50
7,55
566,25
5,90
442,50
5,90
442,50
5,85
438,75
5,85
438,75
7,50
562,50
7,50
562,50
7,50
562,50
5,85
438,75
5,85
438,75
7,50
562,50
7,50
562,50
7,50
562,50
7,50
562,50
7,50
562,50
7,50
562,50
7,50
562,50
7,50
562,50
7,50
562,50
451,50
€/Monat
451,50
6,02
6,02
451,50
148.329,00
6,02
451,50
6,02
451,50
7,55
566,25
6,02
451,50
7,50
562,50
5,97
447,75
5,97
447,75
7,50
562,50
7,50
562,50
7,50
562,50
5,85
438,75
5,85
438,75
7,50
562,50
7,50
562,50
7,50
562,50
7,50
562,50
7,50
562,50
7,50
562,50
7,50
562,50
7,50
562,50
7,50
562,50
451,50
€/Monat
451,50
6,02
6,02
451,50
148.329,00
6,02
451,50
6,02
451,50
7,55
566,25
6,02
451,50
7,50
562,50
5,97
447,75
5,97
447,75
7,50
562,50
7,50
562,50
7,50
562,50
5,85
438,75
5,85
438,75
7,50
562,50
7,50
562,50
7,50
562,50
7,50
562,50
7,50
562,50
7,50
562,50
7,50
562,50
7,50
562,50
7,50
562,50
Abb. 133 Handlungsalternative 2: Einnahmen 2005-2015
451,50
€/Monat
451,50
6,02
6,02
451,50
149.706,00
6,02
451,50
6,02
451,50
7,55
566,25
6,02
451,50
7,50
562,50
7,50
562,50
5,97
447,75
7,50
562,50
7,50
562,50
7,50
562,50
5,85
438,75
5,85
438,75
7,50
562,50
7,50
562,50
7,50
562,50
7,50
562,50
7,50
562,50
7,50
562,50
7,50
562,50
7,50
562,50
7,50
562,50
Σ 2005-2015:
1.456.890,75
€/Jahr 5.418,00 5.418,00 5.418,00 5.418,00 5.418,00 6.795,00 5.418,00 6.750,00 6.750,00 5.373,00 6.750,00 6.750,00 6.750,00 5.265,00 5.265,00 6.750,00 6.750,00 6.750,00 6.750,00 6.750,00 6.750,00 6.750,00 6.750,00 6.750,00
6,02
Σ gesamt:
€/m²
2015
€/Jahr 5.418,00 5.418,00 5.418,00 5.418,00 5.418,00 6.795,00 5.418,00 6.750,00 5.373,00 5.373,00 6.750,00 6.750,00 6.750,00 5.265,00 5.265,00 6.750,00 6.750,00 6.750,00 6.750,00 6.750,00 6.750,00 6.750,00 6.750,00 6.750,00
6,02
Σ gesamt:
€/m²
2014
€/Jahr 5.418,00 5.418,00 5.418,00 5.418,00 5.418,00 6.795,00 5.418,00 6.750,00 5.373,00 5.373,00 6.750,00 6.750,00 6.750,00 5.265,00 5.265,00 6.750,00 6.750,00 6.750,00 6.750,00 6.750,00 6.750,00 6.750,00 6.750,00 6.750,00
6,02
Σ gesamt:
€/m²
2013
€/Jahr 5.310,00 5.310,00 5.310,00 5.310,00 5.310,00 6.795,00 5.310,00 5.310,00 5.265,00 5.265,00 6.750,00 6.750,00 6.750,00 5.265,00 5.265,00 6.750,00 6.750,00 6.750,00 6.750,00 6.750,00 6.750,00 6.750,00 6.750,00 6.750,00
5,90
Σ gesamt:
€/m²
2012
€/Jahr 5.310,00 5.310,00 5.310,00 5.310,00 5.310,00 6.795,00 5.310,00 5.310,00 5.265,00 5.265,00 6.750,00 6.750,00 6.750,00 5.265,00 5.166,00 6.750,00 6.750,00 6.750,00 6.750,00 6.750,00 6.750,00 6.750,00 6.750,00 6.750,00
5,90
Σ gesamt:
€/m²
2011
€/Jahr 5.310,00 5.310,00 5.310,00 5.310,00 5.310,00 6.795,00 5.310,00 5.310,00 5.265,00 5.265,00 6.750,00 6.750,00 5.265,00 5.265,00 5.166,00 6.750,00 6.750,00 6.750,00 6.750,00 6.750,00 6.750,00 6.750,00 6.750,00 6.750,00
5,90
Σ gesamt:
€/m²
2010
€/Jahr 5.310,00 5.310,00 5.310,00 5.310,00 5.310,00 6.795,00 5.310,00 5.310,00 5.265,00 5.265,00 6.750,00 6.750,00 5.265,00 5.265,00 5.166,00 6.750,00 6.750,00 6.750,00 6.750,00 6.750,00 6.750,00 6.750,00 6.750,00 6.750,00
5,90
Σ gesamt:
€/m²
2009
€/Jahr 5.310,00 5.310,00 5.310,00 5.310,00 5.310,00 6.795,00 5.310,00 5.310,00 5.265,00 5.265,00 6.750,00 5.265,00 5.265,00 5.265,00 4.302,00 6.480,00 6.750,00 6.750,00 6.750,00 6.750,00 6.750,00 6.750,00 6.750,00 6.750,00
5,90
Σ gesamt:
€/m²
2008
€/Jahr 5.265,00 5.265,00 5.265,00 5.265,00 5.265,00 6.750,00 5.265,00 5.265,00 5.265,00 5.265,00 5.265,00 5.265,00 5.265,00 5.265,00 4.302,00 6.480,00 6.750,00 6.750,00 6.750,00 6.750,00 6.750,00 6.750,00 6.750,00 6.750,00
5,85
Σ gesamt:
€/m²
2007
€/Jahr 4.475,25 4.475,25 4.475,25 4.475,25 4.475,25 5.049,00 4.475,25 4.475,25 4.475,25 4.475,25 4.475,25 4.475,25 4.475,25 4.475,25 3.656,70 5.508,00
5,85
Σ gesamt:
€/m²
2006
€/Jahr 4.601,64 4.601,64 4.601,64 4.601,64 4.920,00 5.940,00 4.601,64 4.601,64 4.601,64 5.040,00 4.601,64 4.601,64 4.601,64 4.601,64 3.584,76 5.400,00
5,11
383,47
5,11
383,47
5,11
WE 03
75.502,80
WE 02
€/m²
Σ gesamt:
€/Monat
2005
Bewertung von Handlungsalternativen bei Investitionen in den Gebäudebestand
Seite 276
WE 01
383,47
383,47
5,11
WE 04
410,00
5,47
WE 05
495,00
6,60
WE 06
383,47
5,11
WE 07
383,47
5,11
WE 08
383,47
5,11
WE 09
420,00
5,60
WE 10
383,47
5,11
WE 11
383,47
5,11
WE 12
383,47
5,11
WE 13
383,47
5,11
WE 14
298,73
3,98
WE 15
450,00
6,00
WE 16
438,75
€/Monat
438,75
5,85
5,85
438,75
72.391,95
5,85
438,75
5,85
438,75
6,60
495,00
5,85
438,75
5,85
438,75
5,85
438,75
5,85
438,75
5,85
438,75
5,85
438,75
5,85
438,75
5,85
438,75
4,78
358,50
7,20
540,00
462,00
€/Monat
462,00
6,16
6,16
462,00
144.162,00
6,16
462,00
6,16
462,00
7,50
562,50
6,16
462,00
6,16
462,00
6,16
462,00
6,16
462,00
6,16
462,00
6,16
462,00
6,16
462,00
6,16
462,00
5,09
381,75
7,51
563,25
562,50
7,50
WE 17
562,50
7,50
WE 18
562,50
7,50
WE 19
562,50
7,50
WE 20
562,50
7,50
WE 21
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7,50
WE 22
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7,50
WE 23
562,50
7,50
WE 24
465,75
€/Monat
465,75
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6,21
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6,21
465,75
6,21
465,75
7,55
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6,21
465,75
6,21
465,75
6,16
462,00
6,16
462,00
7,50
562,50
6,16
462,00
6,16
462,00
6,16
462,00
5,09
381,75
7,51
563,25
7,50
562,50
7,50
562,50
7,50
562,50
7,50
562,50
7,50
562,50
7,50
562,50
7,50
562,50
7,50
562,50
465,75
€/Monat
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6,21
6,21
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6,21
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6,21
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7,55
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6,21
465,75
6,21
465,75
6,16
462,00
6,16
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7,50
562,50
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562,50
7,50
562,50
7,50
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7,50
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7,50
562,50
7,50
562,50
7,50
562,50
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€/Monat
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6,21
6,21
465,75
147.798,00
6,21
465,75
6,21
465,75
7,55
566,25
6,21
465,75
6,21
465,75
6,16
462,00
6,16
462,00
7,50
562,50
7,50
562,50
6,16
462,00
6,16
462,00
6,05
453,75
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563,25
7,50
562,50
7,50
562,50
7,50
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7,50
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€/Monat
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6,21
6,21
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6,21
465,75
6,21
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465,75
6,21
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562,50
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462,00
6,05
453,75
7,51
563,25
7,50
562,50
7,50
562,50
7,50
562,50
7,50
562,50
7,50
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562,50
7,50
562,50
7,50
562,50
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€/Monat
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6,21
6,21
465,75
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6,21
465,75
6,21
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7,55
566,25
6,21
465,75
6,21
465,75
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6,16
462,00
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7,50
562,50
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562,50
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462,00
6,16
462,00
7,51
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7,50
562,50
7,50
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7,50
562,50
7,50
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7,50
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7,50
562,50
7,50
562,50
465,75
€/Monat
465,75
6,21
6,21
465,75
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6,21
465,75
6,21
465,75
7,55
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6,21
465,75
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462,00
6,16
462,00
7,50
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7,50
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6,16
462,00
6,16
462,00
7,51
563,25
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7,50
562,50
465,75
€/Monat
465,75
6,21
6,21
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150.264,00
6,21
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6,21
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6,21
465,75
7,50
562,50
6,16
462,00
6,16
462,00
7,50
562,50
7,50
562,50
7,50
562,50
6,16
462,00
6,16
462,00
7,51
563,25
7,50
562,50
7,50
562,50
7,50
562,50
7,50
562,50
7,50
562,50
7,50
562,50
7,50
562,50
7,50
562,50
Abb. 134 Handlungsalternative 3: Einnahmen 2005-2015
465,75
€/Monat
465,75
6,21
6,21
465,75
151.470,00
6,21
465,75
6,21
465,75
7,55
566,25
6,21
465,75
7,50
562,50
7,50
562,50
6,16
462,00
7,50
562,50
7,50
562,50
7,50
562,50
6,16
462,00
6,16
462,00
7,51
563,25
7,50
562,50
7,50
562,50
7,50
562,50
7,50
562,50
7,50
562,50
7,50
562,50
7,50
562,50
7,50
562,50
Σ 2005-2015:
1.483.485,75
€/Jahr 5.589,00 5.589,00 5.589,00 5.589,00 5.589,00 6.795,00 5.589,00 6.750,00 6.750,00 5.544,00 6.750,00 6.750,00 6.750,00 5.544,00 5.544,00 6.759,00 6.750,00 6.750,00 6.750,00 6.750,00 6.750,00 6.750,00 6.750,00 6.750,00
6,21
Σ gesamt:
€/m²
2015
€/Jahr 5.589,00 5.589,00 5.589,00 5.589,00 5.589,00 6.795,00 5.589,00 6.750,00 5.544,00 5.544,00 6.750,00 6.750,00 6.750,00 5.544,00 5.544,00 6.759,00 6.750,00 6.750,00 6.750,00 6.750,00 6.750,00 6.750,00 6.750,00 6.750,00
6,21
Σ gesamt:
€/m²
2014
€/Jahr 5.589,00 5.589,00 5.589,00 5.589,00 5.589,00 6.795,00 5.589,00 6.750,00 5.544,00 5.544,00 6.750,00 6.750,00 6.750,00 5.544,00 5.544,00 6.759,00 6.750,00 6.750,00 6.750,00 6.750,00 6.750,00 6.750,00 6.750,00 6.750,00
6,21
Σ gesamt:
€/m²
2013
€/Jahr 5.589,00 5.589,00 5.589,00 5.589,00 5.589,00 6.795,00 5.589,00 5.589,00 5.544,00 5.544,00 6.750,00 6.750,00 6.750,00 5.544,00 5.544,00 6.759,00 6.750,00 6.750,00 6.750,00 6.750,00 6.750,00 6.750,00 6.750,00 6.750,00
6,21
Σ gesamt:
€/m²
2012
€/Jahr 5.589,00 5.589,00 5.589,00 5.589,00 5.589,00 6.795,00 5.589,00 5.589,00 5.544,00 5.544,00 6.750,00 6.750,00 6.750,00 5.544,00 5.445,00 6.759,00 6.750,00 6.750,00 6.750,00 6.750,00 6.750,00 6.750,00 6.750,00 6.750,00
6,21
Σ gesamt:
€/m²
2011
€/Jahr 5.589,00 5.589,00 5.589,00 5.589,00 5.589,00 6.795,00 5.589,00 5.589,00 5.544,00 5.544,00 6.750,00 6.750,00 5.544,00 5.544,00 5.445,00 6.759,00 6.750,00 6.750,00 6.750,00 6.750,00 6.750,00 6.750,00 6.750,00 6.750,00
6,21
Σ gesamt:
€/m²
2010
€/Jahr 5.589,00 5.589,00 5.589,00 5.589,00 5.589,00 6.795,00 5.589,00 5.589,00 5.544,00 5.544,00 6.750,00 6.750,00 5.544,00 5.544,00 5.445,00 6.759,00 6.750,00 6.750,00 6.750,00 6.750,00 6.750,00 6.750,00 6.750,00 6.750,00
6,21
Σ gesamt:
€/m²
2009
€/Jahr 5.589,00 5.589,00 5.589,00 5.589,00 5.589,00 6.795,00 5.589,00 5.589,00 5.544,00 5.544,00 6.750,00 5.544,00 5.544,00 5.544,00 4.581,00 6.759,00 6.750,00 6.750,00 6.750,00 6.750,00 6.750,00 6.750,00 6.750,00 6.750,00
6,21
Σ gesamt:
€/m²
2008
€/Jahr 5.544,00 5.544,00 5.544,00 5.544,00 5.544,00 6.750,00 5.544,00 5.544,00 5.544,00 5.544,00 5.544,00 5.544,00 5.544,00 5.544,00 4.581,00 6.759,00 6.750,00 6.750,00 6.750,00 6.750,00 6.750,00 6.750,00 6.750,00 6.750,00
6,16
Σ gesamt:
€/m²
2007
€/Jahr 4.475,25 4.475,25 4.475,25 4.475,25 4.475,25 5.049,00 4.475,25 4.475,25 4.475,25 4.475,25 4.475,25 4.475,25 4.475,25 4.475,25 3.656,70 5.508,00
5,85
Σ gesamt:
€/m²
2006
€/Jahr 4.601,64 4.601,64 4.601,64 4.601,64 4.920,00 5.940,00 4.601,64 4.601,64 4.601,64 5.040,00 4.601,64 4.601,64 4.601,64 4.601,64 3.584,76 5.400,00
5,11
383,47
5,11
383,47
5,11
WE 03
75.502,80
WE 02
€/m²
Σ gesamt:
€/Monat
2005
Bewertung von Handlungsalternativen bei Investitionen in den Gebäudebestand
Seite 277
Bewertung von Handlungsalternativen bei Investitionen in den Gebäudebestand
Seite 278
6.4.2 Investitionsrechnung – Ausgaben
Nachfolgend werden die unterschiedlichen Positionen der Ausgaben erfasst und
ihre Entwicklung innerhalb des Zeitraums 2006 bis 2015 begründet. Ausgangsjahr
für die Betrachtung ist das Jahr 2005.
Aus dem Bereich der Kapitalbeschaffung sind die Zinsen des Eigen- und Fremdkapitals zu berücksichtigen. Das Fremdkapital wird über ein Annuitätendarlehen
mit 5,5 % Zinsen, 2 % Tilgung und zehnjähriger Laufzeit beschafft (vgl. Abb. 135
und Abb. 136). Im Jahr der Kreditaufnahme werden für die Zwischenfinanzierung
fünfzig Prozent der Zinsen des darauf folgenden Jahres angesetzt. Der Eigentümer verfügt bei seinem Kreditinstitut über einen Dispositionskredit von 25.000,- €,
der Zinssatz liegt bei 12 %. In der Regel wird dieser Kredit nur zur kurzfristigen
Zwischenfinanzierung genutzt, daher werden die Zinsen nicht in die Rechnung
einbezogen, ihr Umfang ist vernachlässigbar.
Kreditsumme
Zinsen 5,5 %
Tilgung 2,0 %
Annuität 7,5 %
2005
900.000,00
0,055
0,020
0,075
2006
900.000,00
49.500,00
18.000,00
67.500,00
2007
882.000,00
48.510,00
18.990,00
67.500,00
2008
863.010,00
47.465,55
20.034,45
67.500,00
2009
842.975,55
46.363,66
21.136,34
67.500,00
2010
821.839,21
45.201,16
22.298,84
67.500,00
2011
799.540,36
43.974,72
23.525,28
67.500,00
2012
776.015,08
42.680,83
24.819,17
67.500,00
2013
751.195,91
41.315,78
26.184,22
67.500,00
2014
725.011,69
39.875,64
27.624,36
67.500,00
2015
697.387,33
38.356,30
29.143,70
67.500,00
Abb. 135 Handlungsalternative 2: Annuitätendarlehen in €
Bewertung von Handlungsalternativen bei Investitionen in den Gebäudebestand
Seite 279
Kreditsumme
Zinsen 5,5 %
Tilgung 2,0 %
Annuität 7,5 %
2005
1.080.000,00
0,055
0,020
0,075
2006
1.080.000,00
59.400,00
21.600,00
81.000,00
2007
1.058.400,00
58.212,00
22.788,00
81.000,00
2008
1.035.612,00
56.958,66
24.041,34
81.000,00
2009
1.011.570,66
55.636,39
25.363,61
81.000,00
2010
986.207,05
54.241,39
26.758,61
81.000,00
2011
959.448,43
52.769,66
28.230,34
81.000,00
2012
931.218,10
51.217,00
29.783,00
81.000,00
2013
901.435,09
49.578,93
31.421,07
81.000,00
2014
870.014,02
47.850,77
33.149,23
81.000,00
2015
836.864,79
46.027,56
34.972,44
81.000,00
Abb. 136 Handlungsalternative 3: Annuitätendarlehen in €
Als Eigenkapital sind 250.000,- € vorhanden. Diese Summe entspricht nur einem
Teil der erzielten Überschüsse, der Rest des Geldes wurde bereits in andere Gebäude investiert. Um die Berechnung mit anderen Projekten vergleichbar zu gestalten – beispielsweise, wenn das entsprechende Eigenkapital nicht zur Verfügung
steht – wird die Eigenkapitalverzinsung mit 4,5 % angesetzt, um so eine annähernde Gleichbehandlung von Eigenkapital und Fremdkapital zu erreichen. Darüber hinaus ist zu beachten, dass das Eigenkapital auch anderweitig mit Zinsgewinn angelegt werden könnte (Opportunitätskosten). Die Aufführung der Eigenkapitaltilgung ist in der Praxis unüblich. Sie erfolgt indirekt durch Entnahmen des Eigentümers oder über den Verkauf eines Gebäudes.
Die Verwaltungskosten werden ab 2005 auf 30,- €/WE pro Monat erhöht.
Neben den umfangreicheren Instandhaltungsmaßnahmen, die als Einzelpositionen aufgeführt werden, sind die Ausgaben der laufenden Instandhaltung zu berücksichtigen. Die Ausgaben für Instandhaltung sind in den letzten 15 Jahren deutlich angestiegen. Durch die Erneuerung der Fenster und die allmähliche Modernisierung der einzelnen Wohneinheiten ist jedoch davon auszugehen, dass mit einem weiteren Anstieg der Instandhaltungsausgaben nicht zu rechnen ist.
Bewertung von Handlungsalternativen bei Investitionen in den Gebäudebestand
Seite 280
Als Ausgaben für die Instandhaltung über den Betrachtungszeitraum bis 2015 wird
daher der rechnerische Durchschnitt der letzten fünfzehn Jahre angesetzt. Dies
sind 7.847,44 €/Jahr, gerundet 8.000,- €/Jahr. Für die Handlungsalternative Aufstockung wird der Betrag prozentual (von 16 auf 24 Wohnungen) auf 12.000,€/Jahr erhöht. Dieser Ansatz beinhaltet eine hohe Sicherheitsreserve, da in der
Regel bei einem Neubau nicht mit den gleichen Instandhaltungskosten gerechnet
werden kann, die für einen dreißig Jahre alten Bestand gelten.
25.000
20.000
15.000
10.000
5.000
0
1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004
Instandhaltung
Mietausfall
Ø Instandhaltung
7.847,44 €/Jahr
Ø Mietausfall
895,86 €/Jahr
Abb. 137 Entwicklung Instandhaltung, Mietausfall 1990-2004 in €
Die Entwicklung des Mietausfalls der letzten fünfzehn Jahre ist durch einen Fall
von Mietnomadentum um das Jahr 2000 geprägt. Ansonsten gab es Mietausfall
nur durch Leerstand bei einem Mieterwechsel oder während der Modernisierung
einer Wohnung. Es ist jedoch davon auszugehen, dass auf Grund der gestiegenen
Mieten und der wachsenden Mobilität zukünftig der Mieterwechsel und damit auch
der Mietausfall höher als der bisherige Durchschnitt von 895,86 €/Jahr ausfallen
wird.
Bewertung von Handlungsalternativen bei Investitionen in den Gebäudebestand
Seite 281
Der Mietausfall wird daher mit der Summe von drei Durchschnittsmieten von 2006
(vgl. Abb. 128), d.h. rund 1.330,- € angesetzt. Dies ist im Vergleich zu anderen
Standorten mit rund 1,8 % der Jahresmiete 2005 immer noch sehr niedrig, trägt
aber dem Erlanger Vermietermarkt Rechnung. Wegen der größeren Wohnungsanzahl nach der Aufstockung wird der angesetzte Mietausfall auf 2.000,- €/Jahr
erhöht.
Da Modernisierungen im Gegensatz zu Instandhaltungen überwiegend geplant
werden, sind hier keine Durchschnittswerte anzusetzen, sondern die im Gutachten
ermittelten Kosten zum festgelegen Zeitpunkt anzusetzen. Die gleiche Vorgehensweise gilt für die Kosten der Aufstockung. Diese sind nach DIN 276 durch den
Architekten ermittelt worden.
Das Honorar der Planer wird über eine Faustformel ermittelt. Danach entspricht
das Honorar einem prozentualen Anteil von 15-20 % der Bauwerkskosten (Kostengruppe 300 und 400). Da die Instandhaltungen und Modernisierungen der
Wohnungen wie bisher über Fachfirmen ohne Betreuung eines Architekten durchgeführt werden sollen, betragen die Bauwerkskosten nur für die Aufstockung bei
ca. 995.000,- €. Bei einem anrechenbaren Anteil von 20 % bedeutet dies ein Honorar von rund 200.000,- €, für 2005 werden 70.000,- € und für 2006 die restlichen
130.000,- € angesetzt. Für die Gutachten (Gebäude, Handlungsalternativen) sind
jeweils rund 6.500,- € zu berücksichtigen
Die jährliche Rentenzahlung von 18.000,- € an die Alteigentümer im Rahmen
bleibt unverändert bestehen.
139.579,80
75.502,80
29.412,80
Σ Einnahmen
Saldo
-4.635,20
18.000,00
144.215,00
46.090,00
Σ Ausgaben
13.000,00
1.330,00
110.000,00
8.000,00
5.760,00
1.125,00
18.000,00
- Alteigentümer
1.330,00
8.000,00
5.760,00
- Honorar für Planer etc.
- Sonstiges
- Ø Mietausfall
- Modernisieren WE
- Fenster
- Heizung
- Modernisierung
- Treppenhäuser
- Dach
- Ø jährliche Instandhaltung
- Instandhaltung
- Verwaltungskosten
- Gebäude
- Zinsen Eigenkapital (4,5%)
- Tilgung Fremdkapital (2,0%)
- Zinsen Fremdkapital (5,5%)
- Finanzierung
Ausgabe
139.579,80
29.412,80
Σ Einnahmen
25.000,00
85.167,00
2006
- Überschuss
75.502,80
75.502,80
2005
- Eigenkapital
- Fremdkapital
- Nettomiete
Einnahmen
Handlungsalternative 1
35.126,80
81.341,80
46.215,00
18.000,00
1.330,00
12.000,00
8.000,00
5.760,00
1.125,00
81.341,80
-4.635,20
85.977,00
2007
65.688,80
122.903,80
57.215,00
18.000,00
1.330,00
23.000,00
8.000,00
5.760,00
1.125,00
122.903,80
35.126,80
87.777,00
2008
98.869,80
156.084,80
57.215,00
18.000,00
1.330,00
23.000,00
8.000,00
5.760,00
1.125,00
156.084,80
65.688,80
90.396,00
2009
135.050,80
189.265,80
54.215,00
18.000,00
1.330,00
20.000,00
8.000,00
5.760,00
1.125,00
189.265,80
98.869,80
90.396,00
2010
169.716,80
226.931,80
57.215,00
18.000,00
1.330,00
23.000,00
8.000,00
5.760,00
1.125,00
226.931,80
135.050,80
91.881,00
2011
187.481,80
261.696,80
74.215,00
18.000,00
1.330,00
40.000,00
8.000,00
5.760,00
1.125,00
261.696,80
169.716,80
91.980,00
2012
228.550,80
281.765,80
53.215,00
18.000,00
1.330,00
19.000,00
8.000,00
5.760,00
1.125,00
281.765,80
187.481,80
94.284,00
2013
288.619,80
322.834,80
34.215,00
18.000,00
1.330,00
8.000,00
5.760,00
1.125,00
322.834,80
228.550,80
94.284,00
2014
331.065,80
384.280,80
53.215,00
18.000,00
1.330,00
19.000,00
8.000,00
5.760,00
1.125,00
384.280,80
288.619,80
95.661,00
2015
Bewertung von Handlungsalternativen bei Investitionen in den Gebäudebestand
Seite 282
Abb. 138 Handlungsalternative 1: Einnahmen/Ausgaben 2005-2015
5.760,00
1.181.804,75
75.502,80
-40.587,20
Σ Einnahmen
Saldo
-12.285,25
18.000,00
1.194.090,00
116.090,00
Σ Ausgaben
83.000,00
- Alteigentümer
18.000,00
- Honorar für Planer etc.
130.000,00
1.330,00
- Sonstiges
- Ø Mietausfall
8.000,00
995.000,00
1.330,00
8.000,00
5.760,00
- Aufstockung
- Modernisieren WE
- Fenster
- Heizung
- Modernisierung
- Treppenhäuser
- Ø jährliche Instandhaltung
- Instandhaltung
- Verwaltungskosten
- Gebäude
-818,25
127.691,75
128.510,00
18.000,00
2.000,00
12.000,00
12.000,00
5.760,00
11.250,00
11.250,00
- Zinsen Eigenkapital (4,5%)
49.500,00
18.000,00
24.750,00
127.691,75
-12.285,25
139.977,00
2007
- Tilgung Fremdkapital (2,0%)
- Zinsen Fremdkapital (5,5%)
- Finanzierung
Ausgabe
1.181.804,75
-40.587,20
75.502,80
- Überschuss
Σ Einnahmen
250.000,00
- Eigenkapital
72.391,95
2006
900.000,00
75.502,80
2005
- Fremdkapital
- Nettomiete
Einnahmen
Handlungsalternative 2
1.493,75
141.003,75
139.510,00
18.000,00
2.000,00
23.000,00
12.000,00
5.760,00
11.250,00
18.990,00
48.510,00
141.003,75
-818,25
141.822,00
2008
6.424,75
145.934,75
139.510,00
18.000,00
2.000,00
23.000,00
12.000,00
5.760,00
11.250,00
20.034,45
47.465,55
145.934,75
1.493,75
144.441,00
2009
14.355,75
150.865,75
136.510,00
18.000,00
2.000,00
20.000,00
12.000,00
5.760,00
11.250,00
21.136,34
46.363,66
150.865,75
6.424,75
144.441,00
2010
20.771,75
160.281,75
139.510,00
18.000,00
2.000,00
23.000,00
12.000,00
5.760,00
11.250,00
22.298,84
45.201,16
160.281,75
14.355,75
145.926,00
2011
11.580,64
166.796,75
155.216,11
18.000,00
2.000,00
40.000,00
12.000,00
5.760,00
11.250,00
23.525,28
42.680,83
166.796,75
20.771,75
146.025,00
2012
25.764,69
159.909,64
134.144,95
18.000,00
2.000,00
19.000,00
12.000,00
5.760,00
11.250,00
24.819,17
41.315,78
159.909,64
11.580,64
148.329,00
2013
59.023,83
174.093,69
115.069,87
18.000,00
2.000,00
12.000,00
5.760,00
11.250,00
26.184,22
39.875,64
174.093,69
25.764,69
148.329,00
2014
74.739,17
208.729,83
133.990,66
18.000,00
2.000,00
19.000,00
12.000,00
5.760,00
11.250,00
27.624,36
38.356,30
208.729,83
59.023,83
149.706,00
2015
Bewertung von Handlungsalternativen bei Investitionen in den Gebäudebestand
Seite 283
Abb. 139 Handlungsalternative 2: Einnahmen/Ausgaben 2005-2015
Handlungsalternative 3
5.760,00
Saldo
9.166,75
155.551,75
75.502,80 1.361.804,75
-40.587,20
Σ Einnahmen
11.389,75
18.000,00
146.385,00
18.000,00
116.090,00 1.350.415,00
- Alteigentümer
2.000,00
12.000,00
12.000,00
5.760,00
Σ Ausgaben
83.000,00
18.000,00
- Honorar für Planer etc.
130.000,00
1.330,00
- Sonstiges
995.000,00
95.000,00
52.000,00
8.000,00
- Ø Mietausfall
1.330,00
8.000,00
5.760,00
- Aufstockung
- Wämedämm-Verbundsystem
- Modernisieren WE (ohne Fenster)
- Fenster
- Heizung
- Modernisierung
- Treppenhäuser
- Ø jährliche Instandhaltung
- Instandhaltung
- Verwaltungskosten
15.625,00
15.625,00
- Gebäude
- Zinsen Eigenkapital (4,5%)
59.400,00
21.600,00
- Tilgung Fremdkapital (2,0%)
- Zinsen Fremdkapital (5,5%)
- Finanzierung
29.700,00
-40.587,20
75.502,80 1.361.804,75
Σ Einnahmen
Ausgabe
11.389,75
155.551,75
250.000,00
- Überschuss
144.162,00
2007
- Eigenkapital
72.391,95
2006
1.080.000,00
75.502,80
2005
- Fremdkapital
- Nettomiete
Einnahmen
1.509,75
154.894,75
153.385,00
18.000,00
2.000,00
19.000,00
12.000,00
5.760,00
15.625,00
22.788,00
58.212,00
154.894,75
9.166,75
145.728,00
2008
-4.077,25
149.307,75
153.385,00
18.000,00
2.000,00
19.000,00
12.000,00
5.760,00
15.625,00
24.041,34
56.958,66
149.307,75
1.509,75
147.798,00
2009
-10.664,25
143.720,75
154.385,00
18.000,00
2.000,00
20.000,00
12.000,00
5.760,00
15.625,00
25.363,61
55.636,39
143.720,75
-4.077,25
147.798,00
2010
-15.045,25
138.339,75
153.385,00
18.000,00
2.000,00
19.000,00
12.000,00
5.760,00
15.625,00
26.758,61
54.241,39
138.339,75
-10.664,25
149.004,00
2011
1.225,42
134.057,75
132.832,33
18.000,00
2.000,00
12.000,00
5.760,00
15.625,00
28.230,34
51.217,00
134.057,75
-15.045,25
149.103,00
2012
-257,52
151.489,42
151.746,93
18.000,00
2.000,00
19.000,00
12.000,00
5.760,00
15.625,00
29.783,00
49.578,93
151.489,42
1.225,42
150.264,00
2013
17.349,64
150.006,48
132.656,84
18.000,00
2.000,00
12.000,00
5.760,00
15.625,00
31.421,07
47.850,77
150.006,48
-257,52
150.264,00
2014
17.257,85
168.819,64
151.561,79
18.000,00
2.000,00
19.000,00
12.000,00
5.760,00
15.625,00
33.149,23
46.027,56
168.819,64
17.349,64
151.470,00
2015
Bewertung von Handlungsalternativen bei Investitionen in den Gebäudebestand
Seite 284
Abb. 140 Handlungsalternative 3: Einnahmen/Ausgaben 2005-2015
122.915,60
75.502,80
27.412,80
Σ Einnahmen
Saldo
-22.174,40
18.000,00
145.090,00
48.090,00
Σ Ausgaben
13.000,00
1.330,00
110.000,00
10.000,00
5.760,00
18.000,00
- Alteigentümer
1.330,00
10.000,00
5.760,00
- Honorar für Gutachter etc.
- Sonstiges
- Ø Mietausfall
- Modernisieren WE
- Fenster
- Heizung
- Modernisierung
- Treppenhäuser
- Dach
- Ø jährliche Instandhaltung
- Instandhaltung
- Verwaltungskosten
- Gebäude
- Zinsen Eigenkapital (4,5%)
- Tilgung Fremdkapital (2,0%)
- Zinsen Fremdkapital (5,5%)
- Finanzierung
Ausgabe
122.915,60
27.412,80
Σ Einnahmen
20.000,00
75.502,80
2006
- Überschuss
75.502,80
75.502,80
2005
- Eigenkapital
- Fremdkapital
- Nettomiete
Einnahmen
Unterlassensalternative
5.338,40
53.328,40
47.990,00
18.000,00
1.330,00
12.000,00
10.000,00
5.760,00
900,00
53.328,40
-22.174,40
75.502,80
2007
44.851,20
80.841,20
35.990,00
18.000,00
1.330,00
10.000,00
5.760,00
900,00
80.841,20
5.338,40
75.502,80
2008
84.364,00
120.354,00
35.990,00
18.000,00
1.330,00
10.000,00
5.760,00
900,00
120.354,00
44.851,20
75.502,80
2009
123.876,80
159.866,80
35.990,00
18.000,00
1.330,00
10.000,00
5.760,00
900,00
159.866,80
84.364,00
75.502,80
2010
163.389,60
199.379,60
35.990,00
18.000,00
1.330,00
10.000,00
5.760,00
900,00
199.379,60
123.876,80
75.502,80
2011
202.902,40
238.892,40
35.990,00
18.000,00
1.330,00
10.000,00
5.760,00
900,00
238.892,40
163.389,60
75.502,80
2012
242.415,20
278.405,20
35.990,00
18.000,00
1.330,00
10.000,00
5.760,00
900,00
278.405,20
202.902,40
75.502,80
2013
281.928,00
317.918,00
35.990,00
18.000,00
1.330,00
10.000,00
5.760,00
900,00
317.918,00
242.415,20
75.502,80
2014
321.440,80
357.430,80
35.990,00
18.000,00
1.330,00
10.000,00
5.760,00
900,00
357.430,80
281.928,00
75.502,80
2015
Bewertung von Handlungsalternativen bei Investitionen in den Gebäudebestand
Seite 285
Abb. 141 Unterlassensalternative: Einnahmen/Ausgaben 2005-2015
Bewertung von Handlungsalternativen bei Investitionen in den Gebäudebestand
Seite 286
Um das Ergebnis zu ermitteln, sind nun vom vorhandenen Überschuss nach zehn
Jahren der Rest des bereits in Teilen getilgten Fremdkapitals und das im Rahmen
der Maßnahme investierte Eigenkapital abzuziehen:
Überschuss
Kredit Fremdkapital
Kredit Eigenkapital
Ergebnis
Unterlassensalternative
321.440,80
0,00
20.000,00
301.440,80
Handlungsalternative 1
331.065,80
0,00
25.000,00
306.065,80
Handlungsalternative 2
74.739,17
697.387,33
250.000,00
-872.648,16
Handlungsalternative 3
17.257,85
836.864,79
250.000,00
-1.069.606,94
Abb. 142 Ergebnis der Alternativen
Da durch die Investitionen eine Wertsteigerung des Gebäudes erzielt wurde, ist
nun der Verkehrswert der jeweiligen Alternative zu ermitteln. Aus den gängigen
Methoden wird das Ertragswertverfahren gewählt, da es eine schnelle, relativ sichere Abschätzung ermöglicht. Die Ermittlung erfolgt über die Multiplikation der
Jahresnettomiete mit einem Vervielfältiger, der in der Regel zwischen 10 und 18
liegt. Der Vervielfältiger wird in diesem Praxisbeispiel mit 12 eher niedrig angesetzt:
Nettomiete
Vervielfältiger
Ertragswert
Unterlassensalternative
75.502,80
12,00
906.033,60
Handlungsalternative 1
95.661,00
12,00
1.147.932,00
Handlungsalternative 2
149.706,00
12,00
1.796.472,00
Handlungsalternative 3
151.470,00
12,00
1.817.640,00
Abb. 143 Ertragswert der Alternativen
Bewertung von Handlungsalternativen bei Investitionen in den Gebäudebestand
Seite 287
Durch die Addition des Ertragswerts mit dem Ergebnis wird der Endwert erzielt
Ertragswert
Ergebnis
Endwert
Unterlassensalternative
906.033,60
301.440,80
1.207.474,40
Handlungsalternative 1
1.147.932,00
306.065,80
1.453.997,80
Handlungsalternative 2
1.796.472,00
-872.648,16
923.823,84
Handlungsalternative 3
1.817.640,00
-1.069.606,94
748.033,06
Abb. 144 Endwert der Alternativen
6.5 Praxisbeispiel: Sensitivitätsanalyse
Nachdem für alle Alternativen die gleichen Parameter (Zinsen, Mietausfall etc.)
gelten und diese im Sinne des Vorsichtsprinzips ermittelt wurden, ist im Falle des
Praxisbeispiels keine Sensitivitätsanalyse notwendig.
Auch wenn das Thema Steuern im Rahmen dieser Untersuchung nicht bearbeitet
werden kann, sollte der Architekt spätestens zu diesem Zeitpunkt dem Eigentümer
empfehlen, einen Steuerberater hinzuzuziehen, da die fiskalischen Effekte von
entscheidender Wichtigkeit für die Vorteilhaftigkeit einer Alternative sind.
6.6 Praxisbeispiel: Diskussion der nichtmonetären Aspekte
Über die Ziele und Wünsche des Eigentümers hat bereits im Vorfeld eine intensive
Auseinandersetzung stattgefunden. Dadurch wurden bereits von vorneherein die
Alternativen Abbruch, Teilabbruch und Verkauf ausgeschlossen. An dieser Stelle
sind daher die Folgen der erarbeiteten Alternativen zu diskutieren. Eine Aufstockung des Gebäudes bedeutet mehr Arbeit für den Eigentümer als Bauherrn und
Vermieter. Entscheidungen müssen getroffen, verärgerte Mieter beruhigt werden,
Eigenkapital wird gebunden etc. Dagegen steht die positive Entwicklung des geerbten Gebäudes.
Bewertung von Handlungsalternativen bei Investitionen in den Gebäudebestand
Seite 288
6.7 Praxisbeispiel: Entscheidung
Als letzter Schritt folgt die Entscheidung für eine der vorgeschlagenen Alternativen. Die Unterlassensalternative wird dabei vom Eigentümer abgelehnt, da er das
Gebäude nicht abwirtschaften möchte.
In der Regel lohnen sich Investitionen in Wohngebäude erst nach einem längeren
Betrachtungszeitraum. Ein Blick auf die jährlichen Mieteinnahmen zeigt, dass
durch die Aufstockung jährlich rund fünfzig Prozent mehr Einnahmen erzielt werden. Sind die Kredite abbezahlt, kann mit deutlich höheren Überschüssen gerechnet werden als sie in Handlungsalternative 1 erzielt werden. Da auf Grund der gegebenen Prognoseunsicherheit eine Betrachtung, die sich über einen Zeitraum
von zehn Jahren hinaus erstreckt, nicht sinnvoll ist, ist an dieser Stelle der ermittelte Endwert von großer Bedeutung.
Letztendlich führen neben dem höchsten Endwert folgende Faktoren zur Wahl der
Handlungsalternative 1:
•
Die Instandhaltung und Modernisierung des Gebäudes ist ohne größeren
Aufwand zu verwirklichen.
•
Durch die Erneuerung des Daches ist der Erhalt des Gebäudes gewährleistet. Die instand gesetzten Treppenhäuser werten das Gebäude auf, und die
Modernisierung der Wohneinheiten sichert die langfristige Vermietbarkeit.
•
Da der Eigentümer im Besitz mehrerer Gebäude ist, die in Teilen stark instandhaltungsbedürftig sind, ist es notwendig, dass in den nächsten Jahren
Kapital zur Verfügung steht. Die Bindung des Eigenkapitals in eine Investition, die erst nach mehr als zehn Jahren einen tatsächlichen Überschuss
erwirtschaftet, ist in diesem Fall für den Eigentümer von Nachteil.
Bewertung von Handlungsalternativen bei Investitionen in den Gebäudebestand
7
Seite 289
Zusammenfassung und Ausblick
Ausgangspunkt der vorliegenden Arbeit 'Bewertung von Handlungsalternativen bei
Investitionen in den Gebäudebestand' ist die Frage: Wie kann der Architekt die für
den Eigentümer optimale Handlungsalternative im weiteren Umgang mit einem
bestehenden Gebäude ermitteln? Neben der gestalterischen und technischen
Kompetenz, die im Rahmen dieser Untersuchung vorausgesetzt wird, ist dafür insbesondere die wirtschaftliche Qualifikation des Architekten entscheidend.
In der Fachliteratur ist der Umgang mit dem Gebäudebestand aus wirtschaftlicher
Sicht bisher nur in Teilaspekten, aber nie umfassend erörtert worden. Obwohl die
Brisanz der Themen Leerstand, Instandhaltungsstau etc. bekannt ist, fehlen statistische Aussagen zum Gebäudebestand und eindeutige Definitionen der spezifischen Begriffe (z.B. Instandhaltung, Sanierung) ebenso wie Aussagen zu den Lebensdauerkosten oder ein Modell zur Beurteilung von Handlungsalternativen im
Bestand.
Diese Untersuchung richtet sich auf den Nutzungszeitraum eines bestehenden
Gebäudes. Um alternative Handlungsmöglichkeiten vergleichen zu können, ist ihr
Wert zu quantifizieren. Betrachtet man den Gewinn als entscheidende Wertgröße,
sind für die weiteren Untersuchungen der jeweilige Erfolg einer Handlungsalternative mit Hilfe einer Investitionsplanung zu ermitteln.
Die Aufgabe der Investitionsplanung besteht in der Optimierung der Investitionsentscheidung. Auf Grundlage von Investitionsplanungsmodellen der Betriebswirtschaft, der Architektur, des Bauingenieurwesens und der Projektentwicklung wird
eine auf die spezifischen Belange des Gebäudebestands ausgerichtete Investitionsplanung entwickelt.
Bewertung von Handlungsalternativen bei Investitionen in den Gebäudebestand
Seite 290
Der entscheidende Unterschied zwischen der Vorgehensweise bei Neubau und
bei bestehenden Gebäuden liegt in der Tatsache, dass ein Neubau ohne größeren
finanziellen Verlust auch unterbleiben kann, während im Bestand bereits Kapital
gebunden ist, das in der Regel angemessen verzinst werden soll. Darüber hinaus
kann der Neubau von Anfang an optimal an die Rahmenbedingungen angepasst
werden, während sich die Investitionsplanung im Bestand nach den vorhandenen
Gegebenheiten richten muss.
Investitionen in Bauten zeichnen sich meist durch großen Kapitaleinsatz aus. Daher ist es von äußerster Wichtigkeit, die Einnahmen und die Ausgaben einer Investition sorgfältig und nachvollziehbar zu berechnen. Statische Investitionsrechnungen sind auf Grund der fehlenden Berücksichtigung der unterschiedlichen
Wertigkeit von Zahlungen zu verschiedenen Zeitpunkten für die Ermittlung der
Wirtschaftlichkeit einer Alternative untauglich. Im Rahmen der dynamischen Investitionsrechnungen bietet das Verfahren des vollständigen Finanzplans einen großen Vorteil: Er ist durch seinen tabellarischen Aufbau und die damit verbundene
Transparenz für die Komplexität von Bauvorhaben besonders geeignet.
Vor einer Investition in ein bestehendes Gebäude ist es notwendig, die Betrachtung der Lebensdauer zu spezifizieren, um technische und ökonomische Anforderungen und Bedingungen besser abschätzen zu können. Es können drei Zeitspannen unterschieden werden. Unter der wirtschaftlichen Nutzungsdauer wird
der Zeitraum verstanden, in dem durch den Betrieb eines Gebäudes Gewinn erzielt wird. Die technische Lebensdauer bezieht sich auf die Gebäudesubstanz vom
Zeitpunkt der Realisierung bis zum Abriss. Die wirtschaftliche Lebensdauer umfasst alle Ausgaben und Einnahmen von der Planung, über die Realisation, Nutzung und den Abbruch eines Gebäudes und ist der Zeitraum, der bei der wirtschaftlichen Betrachtung eines Gebäudes entscheidend ist.
Bewertung von Handlungsalternativen bei Investitionen in den Gebäudebestand
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Die Gliederung der Einnahmen und Ausgaben erfolgt in dieser Untersuchung nicht
an Hand der DIN 18960, sondern der II. BV. Dies liegt darin begründet, dass in der
DIN 18960 nicht alle notwendigen Positionen zur Ermittlung der Wirtschaftlichkeit
aufgeführt sind. Darüber hinaus beziehen sich sowohl die Rechtssprechung als
auch die Fachliteratur bei der Frage der umlegbaren Kosten etc. auf die II. BV.
Vor der Detaillierung der Investitionsplanung sind die im Rahmen der Handlungsalternativen möglichen baulichen Maßnahmen eindeutig zu definieren, da eine
Vielzahl von Fachbegriffen mit unterschiedlichen Bedeutungen verwendet werden,
deren Inhalte sich in Teilen sogar widersprechen. Eigenständige Maßnahmenpakete werden in folgende Kategorien eingeordnet: Abbruch, bauliche Veränderungen, Instandhaltung und Modernisierung.
Das Modellkonzept der Investitionsplanung besteht aus sieben Stufen. Nach der
Projektinitiierung durch den Eigentümer des Gebäudes werden durch den Architekten in der Situationsanalyse alle grundlegenden Fakten zum Gebäude, den beteiligten Personen, der Nutzung, dem Standort, den bisherigen Einnahmen und
Ausgaben etc. ermittelt. Die kritische Analyse und Interpretation dieser Daten erfolgt in der dritten Phase, der Alternativenermittlung. Sie dient dem Architekten als
Entscheidungsgrundlage für den Ausschluss von nicht realisierbaren Handlungsalternativen und weist auf die realisierbaren Möglichkeiten hin. Deren monetäre
Werte werden im nächsten Schritt, der Investitionsrechnung, ermittelt. Zur Eingrenzung möglicher Unwägbarkeiten wird im Anschluss eine Sensitivitätsanalyse
vorgenommen, um zu prüfen, wie sensibel die jeweilige Alternative auf eine Veränderung der Basisgrößen reagiert. Die subjektiven Belange des Eigentümers
werden in der anschließenden Diskussion nichtmonetärer Aspekte in die Entscheidungsvorbereitung einbezogen. In der Entscheidungsphase werden die ausschlaggebenden Parameter auf ihre Vollständigkeit, Plausibilität, Realisierbarkeit
etc. überprüft und abschließend eine Entscheidung getroffen.
Bewertung von Handlungsalternativen bei Investitionen in den Gebäudebestand
Seite 292
Mit der vorliegenden Arbeit wird der Versuch unternommen, Lücken im bisherigen
Umgang mit bestehenden Gebäuden zu schließen. Das entwickelte Modell der Investitionsplanung im Bestand ist dabei als Grundgerüst zur Erfassung der entscheidenden Parameter zu verstehen, um an Hand ihrer Interpretation und Berechnung letztendlich die wirtschaftlichste Alternative für den Eigentümer zu
bestimmen. Insbesondere im Umgang mit privaten Gebäudebeständen öffnen sich
für den Architekten neue Tätigkeitsfelder jenseits der gewerblichen Immobilienentwickler. Das ökonomische Urteilsvermögen als Zusatznutzen für den Bauherrn
in Kombination mit den architektonischen Kernkompetenzen Gestaltung, Technik
und verantwortungsvoller Handhabung der Baukosten prädestinieren Architekten
als Partner der Eigentümer in der Entwicklung des häufig in seinen Potentialen unterschätzten Gebäudebestands.
Weiterer Forschungsbedarf besteht in der übergreifenden Erfassung und Zuordnung der Baunutzungskosten (Betriebs-, Verwaltungs-, Instandhaltungskosten
etc.). Auf dieser Grundlage sind eindeutige und aussagekräftige Kennzahlen zu
entwickeln, um den Handlungsbedarf bezüglich bestehender Gebäude zukünftig
besser einschätzen zu können.
Für die Zukunft der Architekten ist es entscheidend, sich mit den Herausforderungen zu befassen, die der Gebäudebestand beinhaltet. Dabei sind neben der Erfassung und der Weiterentwicklung von gestalterischen und technischen Gegebenheiten vor allem auch nutzerbedingte und ökonomische Belange zu berücksichtigen.
Gesetze, Verordnungen, Technische Regeln, Normen und Richtlinien
Seite 293
Gesetze, Verordnungen, Technische Regeln, Normen und Richtlinien
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