zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan Nr. 3/14
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04.08.2016 BEG RÜN DU NG zum vor habenbezogenen Bebauungsplan Nr. 3/14 (657) Misch- und Sonder gebiet nör dlich der E nneper S traße – Zw ieback Brandt TEIL A - STÄDTEBAU Bearbeitungsstand: Entwurf Offenlage Fachbereich Stadtentwicklung, -planung und Bauordnung Vorhabenbezogener Bebauungsplan Nr. 3/14 (657) Misch- und Sondergebiet nördlich der Enneper Straße – Zwieback Brandt 04.08.2016 INHALT 1. PLANGEBIET................................................................................................................4 1.1. Räumlicher Geltungsbereich............................................................................4 1.2. Gegenwärtige Situation im Plangebiet .............................................................4 2. ANLASS, ZIEL UND ZWECK DER PLANUNG ..............................................................5 3. PLANUNGSRECHTLICHE SITUATION ........................................................................6 3.1. Regionalplan ...................................................................................................6 3.2. Flächennutzungsplan.......................................................................................7 3.3. Einzelhandelskonzept / Verträglichkeitsgutachten ...........................................7 4. FESTZETZUNGEN ZUR BAULICHEN NUTZUNG........................................................9 4.1. Art der baulichen Nutzung ...............................................................................9 4.1.1. Sondergebiet Nahversorgungszentrum zur Unterbringung von Betrieben mit nahversorgungsrelevantem Kernsortiment mit einer maximalen Verkaufsfläche von 4.200 m² .................................................................................................................... 9 4.1.2. Mischgebiet 1 und 2....................................................................................10 4.1.3. Mischgebiet 3 .............................................................................................10 4.2. Maß der baulichen Nutzung / Bauweise / überbaubare Grundstücksfläche ...10 4.2.1 Maß der baulichen Nutzung ........................................................................10 4.2.2 Baukörperhöhen / Geschossigkeit ..............................................................11 4.2.3 Bauweise ....................................................................................................11 4.2.4 Überbaubare Flächen .................................................................................12 4.2.5 Grundflächenzahl .......................................................................................12 4.3. Gestaltung .....................................................................................................14 4.4. Grünflächen ...................................................................................................18 5. VERKEHR / ERSCHLIEßUNG ....................................................................................19 5.1. Verkehrliche Erschließung .............................................................................19 5.2. ruhender Verkehr...........................................................................................19 5.3. Öffentlicher Personennahverkehr ..................................................................19 5.4. Fuß- und Radweg ..........................................................................................19 6. Ver- und Entsorgung / Wasser und Energie ................................................................20 6.1. Strom-, Gas- und Wasserversorgung ............................................................20 6.2. Entwässerung ................................................................................................21 6.3. Müllentsorgung ..............................................................................................21 7. UMWELTBELANGE ....................................................................................................22 7.1 Grüngestaltung .............................................................................................22 7.2 Eingriffsregelung............................................................................................23 7.3 Artenschutz ...................................................................................................23 7.4 Schallschutz ..................................................................................................24 7.5 Altlasten.........................................................................................................24 7.6 Kampfmittel ...................................................................................................25 7.7 Störfallbetrieb ................................................................................................25 7.8 Lufthygiene ....................................................................................................26 7.9 Nutzung erneuerbarer Energien / sparsame und effiziente Nutzung von Energie ..........................................................................................................26 8. FAMILIENFREUNDLICHE PLANUNG / GENDER PLANING ......................................27 9. DENKMALSCHUTZ ....................................................................................................27 -2- Vorhabenbezogener Bebauungsplan Nr. 3/14 (657) Misch- und Sondergebiet nördlich der Enneper Straße – Zwieback Brandt 04.08.2016 10. REALISIERUNG / DURCHFÜHRUNGSVERTRAG .....................................................28 11. GEBÄUDEABBRUCH .................................................................................................28 12. FLÄCHENBILANZ .......................................................................................................28 13. GUTACHTEN ..............................................................................................................29 -3- Vorhabenbezogener Bebauungsplan Nr. 3/14 (657) Misch- und Sondergebiet nördlich der Enneper Straße – Zwieback Brandt 04.08.2016 1. PLANGEBIET 1.1. Räumlicher Geltungsbereich Der räumliche Geltungsbereich beinhaltet die Flächen Gemarkung Westerbauer, Flur 4, Flurstücke 268, 269, 270, 271, 272, 273, 274, 275, 276, 277, 278, 280, 282, 288, 836, 837. Geltungsbereich Erweiterungsfläche Abbildung 1 Geltungsbereich mit Erweiterungsfläche Gemäß § 12 Abs. 4 BauGB ist es möglich, über den Geltungsbereich des Vorhaben- und Erschließungsplans hinaus einzelne Flächen außerhalb dieser Abgrenzung in den Geltungsbereich eines vorhabenbezogenen Bebauungsplanes einzubeziehen, die im Kontext des Vorhabens zu überplanen sind. (siehe Abbildung 1 Geltungsbereich mit Erweiterungsfläche). Die Erweiterungsfläche liegt ebenfalls in der Gemarkung Westerbauer Flur 4 und betrifft die Flurstücke tlw. 468 (Enneper Straße) und 283. 1.2. Gegenwärtige Situation im Plangebiet Bei dem Gelände handelt es sich um eine ehemalige Industriebrache. Das Plangebiet ist durch die damalige Nutzung stark verdichtet. Die Flächen zwischen den Gebäuden sind zum größten Teil versiegelt. Der Zugang zur Ennepe ist verbaut. Die aufstehenden Gebäude gehörten zur Produktionsanlage der Firma Brandt. In diesem Teil der Produktionsanlagen wurden Kekse produziert. Die Gebäude stehen seit dem Wegzug der Firma Brandt im Jahr 2003 leer, in einem entsprechend desolaten Zustand befinden sich die Gebäude. Das Gelände ist je her nicht für die Öffentlichkeit zugänglich. Die Flächen der Erweiterungsfläche werden zu einem verkehrlich (Flurstück 468) und zum anderen baulich als Wohnhaus genutzt. -4- Vorhabenbezogener Bebauungsplan Nr. 3/14 (657) Misch- und Sondergebiet nördlich der Enneper Straße – Zwieback Brandt 04.08.2016 2. ANLASS, ZIEL UND ZWECK DER PLANUNG Die Investorenvariante mit geplanten Einzelhandelsflächen und insgesamt 4.550 qm Verkaufsfläche wurde vom Rat der Stadt Hagen in der Sitzung am 11.07.2013 beschlossen (Drucksachennummer 0611/2013). Die Verwaltung wurde beauftragt, auf Grundlage dieser Variante unter der Voraussetzung, dass vom Investor sichergestellt wird, dass trotz Bestandsschutz kein Einzelhandel mit nahversorgungs- und zentrenrelevantem Sortiment in die Altstandorte von Kaufpark und Aldi erfolgt, Planungsrecht zu schaffen. Zwischenzeitlich liegt eine entsprechende vertragliche Vereinbarung zwischen der Stadt Hagen und dem Investor vor. Auf Grund dessen sieht die Stadt Hagen jetzt die Voraussetzung als gegeben an, die notwendige Bauleitplanung zur Realisierung des Neubauprojektes fertigzustellen. Dementsprechend hat die Firma HD Investitions und Verwaltungs Gesellschaft mbH, Eichendorffstr. 52, 53721 Siegburg mit Schreiben vom 17.02.2014 die Einleitung eines vorhabenbezogenen Bebauungsplanverfahrens beantragt. Unmittelbar an der Stadtgrenze Hagens gelegen stehen die ehemaligen Produktionsanlagen der Firma Brandt in Haspe seit einem Jahrzehnt leer. Dieser städtebauliche Missstand an historischer Stelle am Eingangsbereich zur Stadt Hagen ließ sich trotz frühzeitiger Versuche bisher nicht beheben. Die jetzige Planung sieht für die Industriebrache der Firma Brandt in Westerbauer neben Büronutzungen und einem Gesundheitszentrum umfangreiche Einzelhandelsflächen auf dem Gelände vor. Des Weiteren wird entlang des Grundstücks zur Ennepe das Erlebnis des Flusses verbessert und für die Öffentlichkeit zugänglich gemacht. Geltungsbereich des vorhabenbezogenen Bebauungsplans: An der Enneper Straße sind, bedingt durch die verkehrliche Erschließung des Plangebietes und für den Fußgängerverkehr ergänzende Maßnahmen im Straßenraum zu ergreifen. Deshalb wurde die Enneper Straße teilweise in den Geltungsbereich des vorhabenbezogenen Bebauungsplans aufgenommen. Um eine fußläufige Anbindung der Enneper Straße in Höhe der Bushaltestelle an die öffentliche Grünflächen entlang der Ennepe langfristig zu sichern, umfasst der Geltungsbereich des vorhabenbezogenen Bebauungsplans auch das Grundstück Enneper Straße 140, welches zurzeit mit einem Wohnhaus bebaut ist. Die zuvor genannten Bereiche sind keine Vorhaben des Vorhaben- und Erschließungsplans zu dessen Umsetzung sich der Vorhabenträger verpflichtet. -5- Vorhabenbezogener Bebauungsplan Nr. 3/14 (657) Misch- und Sondergebiet nördlich der Enneper Straße – Zwieback Brandt 04.08.2016 3. PLANUNGSRECHTLICHE SITUATION 3.1. Regionalplan Im Regionalplan liegt das Brandt-Gelände innerhalb eines Gewerbe- und Industrieansiedlungsbereiches (GIB). Großflächige Einzelhandelsansiedlungen sind nur in Allgemeinen Siedlungsbereichen (ASB) zulässig. Die Stadt Hagen hat mit Schreiben vom 10.8.2012 die Wiederaufnahme des Änderungsverfahrens des Regionalplanes im Bereich Hagen Westerbauer von GIB in ASB beantragt. Die neue Planung wurde gemäß dem sachlichen Teilplan großflächiger Einzelhandel zum LEP NRW und des beschlossenen Einzelhandelskonzept der Stadt Hagen auf ihre Verträglichkeit hin geprüft, damit dieses Verfahren weiter geführt werden konnte. Für die geplante Ansiedlung der Einzelhandelsnutzungen auf dem Brandt-Gelände hat die BBE Handelsberatung GmbH im Mai 2016 eine Auswirkungsanalyse erstellt, in der u.a. die Auswirkungen der geplanten Einzelhandelsentwicklung auf zentrale Versorgungsbereiche untersucht wurden. Die Auswirkungsanalyse wurde unter der Voraussetzung erstellt, dass sowohl der geplante Lebensmittel-Vollsortimenter als auch der Lebensmittel-Discounter verlagert werden und an den Altstandorten keine Nachfolgenutzung durch Einzelhandelsbetriebe mit zentren- oder nahversorgungsrelevanten Sortimenten erfolgt. Unter dieser Voraussetzung kommen die Gutachter zu dem Ergebnis, dass keine wesentlichen Auswirkungen im Sinne von § 11 Abs. 3 BauNVO in der Stadt Hagen und in den Nachbargemeinden zu erwarten sind. Die Verbandsversammlung des RVR hat in ihrer Sitzung am 19.06.2015 beschlossen, das Verfahren zur Änderung des Regionalplans von GIB in ASB einzuleiten. Hierzu sind bereits in der Zeit vom 27.07.2015 bis 27.09.2015 die Beteiligungen gemäß § 10 Abs. 1 Raumordnungsgesetz und § 13 Abs. 1 Landesplanungsgesetz erfolgt. Die Auswertung und Erwiderung der Stellungnahmen wird fortgeführt, so dass voraussichtlich nach der Sommerpause ein Meinungsausgleichstermin gemäß § 19 Abs. 3 Landesplanungsgesetz (LPlG) stattfinden wird. Danach wird als nächster Verfahrensschritt der Aufstellungsbeschluss der Verbandsversammlung des RVR angestrebt. Anschließend wird die Planänderung bei der Landesplanungsbehörde angezeigt und tritt mit dem Tag der Veröffentlichung im Gesetzes- und Verordnungsblatt in Kraft. Ab diesem Zeitpunkt kann die landesplanerische Anpassung zu den parallel geführten Bauleitplanungsverfahren erteilt werden. -6- Vorhabenbezogener Bebauungsplan Nr. 3/14 (657) Misch- und Sondergebiet nördlich der Enneper Straße – Zwieback Brandt 04.08.2016 3.2. Flächennutzungsplan Zurzeit ist für den Großteil des Plangebiets, ausgenommen der Teil der Enneper Straße, im Flächennutzungsplan eine gewerbliche Nutzung vorgesehen. Diese Darstellung ist im Parallelverfahren zu ändern. Bei den geplanten Einzelhandelsbetrieben handelt es sich um großflächigen Einzelhandel, eine Änderung in Sonderbaufläche ist erforderlich. Die übrigen für das Plangebiet vorgesehenen und vorhandenen Nutzungen erfordern die Darstellung einer gemischten Baufläche. Hier wird die auf den benachbarten Flächen bereits zugelassene Nutzung weitergeführt. Entlang der Ennepe wird zur Realisierung einer Grünverbindung eine Grünfläche dargestellt. Der Aufstellungsbeschluss zur Teiländerung Nr. 98 –Brandt Nord- zum Flächennutzungsplan wurde am 27.03.2014 gefasst. Das Scoping-Verfahren fand in der Zeit vom 13.02.201513.03.2015 statt, die frühzeitige TöB-Beteiligung vom 20.07.2015 bis einschließlich 20.08.2015. zu ersetzende Fassung überarbeitete Fassung Abbildung 2 Flächennutzungsplan 3.3. Einzelhandelskonzept / Verträglichkeitsgutachten In der Fortschreibung des Einzelhandels- und Zentrenkonzepts für die Stadt Hagen (Beschluss vom 17.03.2016) wurde der Zentrale Versorgungsbereich um den Bereich der Kirchengemeinde im Westen bis zur Nordstraße und um das Brandtgelände erweitert. Die Fläche liegt somit vollständig im zentralen Versorgungsbereich von Westerbauer. Auf Grund der räumlichen Nähe zum westlich gelegenen Nahversorgungszentrum Vogelsang der Nachbarstadt Gevelsberg – zukünftig werden die Grenzen der beiden Nahversorgungszentren lediglich rd. 200 Meter voneinander entfernt verlaufen – werden sich die von den beiden zentralen Versorgungsbereichen angesprochenen Marktgebiete in weiten Teilen überlappen. Vor diesem Hintergrund übernehmen die beiden Nahversorgungszentren bereits heute eine (stadtgrenzenüberschreitende) gemeinsame Versorgungsfunktion für die im westlichen Teil von Hagen (Westerbauer) bzw. im östlichen Teil von Gevelsberg (Vogel-7- Vorhabenbezogener Bebauungsplan Nr. 3/14 (657) Misch- und Sondergebiet nördlich der Enneper Straße – Zwieback Brandt 04.08.2016 sang/Berge) lebende Bevölkerung. Auch zukünftig werden beide Zentren gemeinsam die Versorgung der lokalen Bevölkerung gewährleisten. Bezüglich der kleinräumigen Verlagerung des Kaufpark-Supermarktes ist festzuhalten, dass dieser Anbieter bereits heute den einzigen Vollsortimenter in Westerbauer / Vogelsang darstellt. Durch die Neuaufstellung und geringfügige Erweiterung des für die Versorgung der lokalen Bevölkerung bedeutsamen Anbieters erfolgt eine Standortsicherung innerhalb des Nahversorgungszentrums, ohne dass hierdurch Wettbewerbsbetriebe in ihrem Bestand gefährdet werden. Gleiches gilt für die geplante Aldi-Filiale, die sowohl den bislang in Vogelsang ansässigen Markt ersetzt als auch gleichzeitig eine Verlagerung einer ehemals außerhalb eines zentralen Versorgungsbereiches ansässigen Filiale (Enneper Straße, Stadt Hagen) auf einen Standort innerhalb eines Nahversorgungszentrums darstellen wird. Der im Zuge der Einzelhandelsentwicklung geplante Discountmarkt „ersetzt“ somit zwei Aldi-Filialen und konzentriert diese an einem Standort innerhalb eines zentralen Versorgungsbereiches. Die sich hieraus abzuleitenden Wettbewerbswirkungen werden ebenfalls keinen der umliegenden Lebensmittelmärkte – sowohl innerhalb als auch außerhalb eines zentralen Versorgungsbereiches - gefährden. Durch den geplanten Drogeriemarkt wird es zu einer deutlichen Verbesserung des derzeitig defizitären Drogeriewarenangebotes im westlichen Teil von Hagen bzw. dem östlichen Stadtgebiet von Gevelsberg kommen, das allerdings vor allem für die nächstgelegenen Drogeriemärkte mit einer spürbaren Wettbewerbsverschärfung einhergehen wird. Hiervon wird insbesondere der innerhalb des Nebenzentrums Haspe ansässige Drogeriemarkt betroffen sein, ohne dass aus Gutachtersicht jedoch mit einer Betriebsaufgabe des als Magnetbetrieb des Nebenzentrums zu identifizierenden Anbieters zu rechnen sein wird. Damit ist der wirtschaftliche Fortbestand des Anbieters wahrscheinlich, trotzdem ist das damit einhergehende geringere Kundenaufkommen des relativ schwach aufgestellten Zentrums aus städtebaulicher Sicht nicht zu vernachlässigen. Dieses benötigt dringend Einzelhandelsentwicklungen mit entsprechender Impulswirkung, die beispielsweise von der Neuansiedlung (großflächiger) Einzelhandelsbetriebe mit zentrenrelevanten Sortimenten (u.a. Bekleidung) oder der Neupositionierung des (großflächigen) nahversorgungsrelevanten Einzelhandels ausgehen können. Die dafür erforderlichen Investitionen innerhalb des Stadtbezirkszentrums Haspe – und damit die perspektivische Sicherung und Stärkung des zentralen Versorgungsbereiches - werden allerdings durch die geplante Einzelhandelsentwicklung auf dem Brandt-Areal nicht wesentlich erschwert oder gar verhindert. In der Stellungnahme der Stadt Gevelsberg vom 16.06.2015 im Zusammenhang mit der frühzeitigen TöB-Beteiligung wird beschrieben, dass eine Nachnutzung der Altstandorte auch mit nicht-zentrenrelevantem Einzelhandel unterbleiben soll. Da diese Anmerkung der Stadt -8- Vorhabenbezogener Bebauungsplan Nr. 3/14 (657) Misch- und Sondergebiet nördlich der Enneper Straße – Zwieback Brandt 04.08.2016 Gevelsberg auch für die Fortschreibung des Einzelhandelskonzeptes abgegeben wurde, fand zu diesem Punkt eine Abwägung in Bezug auf die Fortschreibung des Einzelhandelskonzeptes statt. Ein genereller Ausschluss von Einzelhandel an den Altstandorten (Kaufpark, Schuhshop, Aldi) ist nicht vorgesehen. Die Bedingung zur Schließung des Kaufparks und des Aldis zur Zeit der Eröffnung der neuen Betriebe auf dem Brandt-Gelände ist vertraglich gesichert. Die Nachnutzung an den Altstandorten wird beschränkt auf nicht zentrenrelevantes Sortiment. Diese Zielsetzung wurde in den Gesprächen mit der Stadt Gevelsberg auch so kommuniziert. Im Rahmen der Kooperation der Stadt Hagen zum regionalen Einzelhandelskonzept wurde die Planung vorgestellt und der vereinbarte Konsenzantrag gestellt. Dieser wurde in der Sitzung am 26.09.2014 gebilligt. 4. FESTZETZUNGEN ZUR BAULICHEN NUTZUNG 4.1. Art der baulichen Nutzung Die zulässige Art der baulichen Nutzung wird entsprechend dem konkreten Vorhaben als Sonstiges Sondergebiet Zweckbestimmung großflächiger Einzelhandel und Mischgebiet festgesetzt. Um die Umsetzung des konkret geplanten Vorhabens planungsrechtlich sicher zu stellen, wird gem. § 9 Abs. 2 BauGB festgesetzt, dass im Rahmen der festgesetzten Nutzung nur das Vorhaben zulässig ist, zu dessen Durchführung sich der Vorhabenträger im Durchführungsvertrag zu dem vorhabenbezogenen Bebauungsplan verpflichtet hat. 4.1.1. Sondergebiet Nahversorgungszentrum zur Unterbringung von Betrieben mit nahversorgungsrelevantem Kernsortiment mit einer maximalen Verkaufsfläche von 4.200 m² Geplant ist, die in der Nähe des Planstandortes gelegenen Filialen von Kaufpark (Enneper Straße 91-95) und Aldi (Enneper Straße 9 in Hagen-Haspe) auf das Brandt-Gelände zu verlagern und marktgerecht zu vergrößern. Die Verkaufsflächen des Lebensmittelsupermarktes soll künftig auf rd. 2.400 m² inkl. 600 m² Getränkemarkt und des Lebensmitteldiscounters auf rd. 1.200 m² erweitert werden. Ein Drogeriefachmarkt soll neu angesiedelt werden und eine Verkaufsfläche von 600 m² aufweisen. Insgesamt soll damit eine Verkaufsfläche von rund 4.200 m² entstehen Das Projektareal ist laut Fortschreibung des Einzelhandelskonzeptes der Stadt Hagen dem „Nahversorgungszentrum Westerbauer“ zugeordnet, das gemeinsam mit dem nahegelegenen Nahversorgungszentrum Vogelsang der Nachbarstadt Gevelsberg – deren Grenzen lediglich rd. 200 Meter voneinander entfernt verlaufen – eine (Stadtgrenzen überschreitende) gemeinsame Versorgungsfunktion für die im westlichen Teil von Hagen (Westerbauer) bzw. im östlichen Teil von Gevelsberg (Vogelsang/Berge) lebende Bevölkerung übernimmt. Durch seinen nahversorgungsrelevanten Angebotsschwerpunkt, der Lage innerhalb des Nahver-9- Vorhabenbezogener Bebauungsplan Nr. 3/14 (657) Misch- und Sondergebiet nördlich der Enneper Straße – Zwieback Brandt 04.08.2016 sorgungszentrums Westerbauer sowie des Nachweises, dass durch das Planvorhaben die Versorgungsfunktion umliegender zentraler Versorgungsbereiche der Stadt Hagen nicht gefährdet wird, entspricht das Vorhaben den im Einzelhandelskonzept formulierten Ansiedlungskriterien. 4.1.2. Mischgebiet 1 und 2 Die Mischgebiete 1 und 2 umfassen die ehemalige Werkstatthalle im Westen des Plangebietes, ein Bürogebäude, welches sich im Süd/Westen an die bestehende Bebauung entlang der Enneper Straße anschließt sowie das Gesundheitszentrum im Süd/Osten. Die Planungen sehen für das Mischgebiet 1 die Herrichtung der Werkstatthalle, welches als Denkmal erhalten werden soll, eine gastronomische Nutzung, Seminar- sowie Veranstaltungsräume und / oder das Gesundheitszentrum ergänzende Nutzungen vor. Das Bürogebäude ist ein Neubau, welches Platz für Büros und / oder Ladenlokale für Dienstleister (z.B. Versicherung) bietet. Im Mischgebiet 2 bindet der Neubau des Gesundheitszentrums an ein weiteres denkmalgeschütztes Gebäude an. Praxen, betreutes, barrierefreies und altengerechtes Wohnen sowie ergänzende und gesundheitsbezogene Dienstleistungen (Apotheker, Optiker, Akustiker, Kosmetik und Sanitätsbedarf) werden unter einem Dach vereint. Die zulässige Verkaufsflächenobergrenze von 4.550 m² ist durch die Ansiedlung der Einzelhandelsbetriebe (insgesamt 4.200 m² Verkaufsfläche) noch nicht ausgeschöpft. Im Mischgebiet 2 sind Einzelhandelsbetriebe im zentren- und nahversorgungsrelevanten Bereich zulässig. Insgesamt darf die Gesamtverkaufsfläche von 350 m² nicht überschritten werden. 4.1.3. Mischgebiet 3 Durch den erweiterten Geltungsbereich wird das angrenzende Grundstück Enneper Straße 140 mit in den vorhabenbezogenen Bebauungsplan einbezogen. Dieses Grundstück stellt das Mischgebiet 3 dar. Die Festsetzungen bestätigen das bestehende Wohngebäude in seiner aktuellen baulichen Nutzung. 4.2. Maß der baulichen Nutzung / Bauweise / überbaubare Grundstücksfläche 4.2.1 Maß der baulichen Nutzung Gem. § 16 BauNVO wird die Ausnutzung des Grundstückes im Bebauungsplan über die Festsetzung der Grundflächenzahl (GRZ) und über die Höhe der baulichen Anlagen geregelt. Die überbaubare Grundstücksfläche ist eindeutig durch Baugrenzen („Baufenster“) definiert. Auf die Angabe einer maximalen Geschossfläche (GF) oder Geschossflächenzahl (GFZ) kann aus den oben genannten Gründen ebenfalls verzichtet werden. Mit den oben genannten Festsetzungen wird das Maß der baulichen Nutzung konkret auf das städtebauliche Konzept abgestellt. - 10 - Vorhabenbezogener Bebauungsplan Nr. 3/14 (657) Misch- und Sondergebiet nördlich der Enneper Straße – Zwieback Brandt 04.08.2016 4.2.2 Baukörperhöhen / Geschossigkeit Folgende Geschossigkeiten und Baukörperhöhen sind zulässig: - Einzelhandelsbetriebe im Sondergebiet Flachdach mit Attikahöhe max. 144 m über NHN. - Denkmal - Werkstatthalle im Mischgebiet 1 Firsthöhe zurzeit unsaniert ca. 144 m ü. NHN. Für dieses Gebäude wird die NHN nicht festgesetzt, da die Umgestaltung in Abstimmung mit der Denkmalbehörde zu erfolgen hat. - Bürogebäude im Mischgebiet 1 Flachdach mit Attikahöhe max. 152 m ü. NHN. - Gesundheitszentrum im Mischgebiet 2 Flachdach mit Attikahöhe max. 152 m ü. NHN. - Denkmal - Keksfabrik im Mischgebiet 2 überhohes Mittelgeschoss, Flachdach zurzeit unsaniert mit ca. 148 m ü. NHN. Für dieses Gebäude wird die NHN nicht festgesetzt, da die Umgestaltung in Abstimmung mit der Denkmalbehörde zu erfolgen hat. - Bestehendes Wohngebäude im Mischgebiet 3 Flachdach mit Attikahöhe max. 152 m ü. NHN Überschreitungen der festgesetzten NHN-Höhen sind auf Grund der Errichtung von Solar-, Photovoltaikanlagen und sonstigen technischen Aufbauten bis um max. 1,50 m zulässig. 4.2.3 Bauweise Die Festsetzung einer Bauweise ist für das Vorhaben unzweckmäßig, da wegen der unterschiedlichen Gebäudeformen und ihrer Stellung zu den Grundstücksgrenzen eine eindeutige Zuordnung zur offenen, geschlossenen oder abweichenden Bauweise nicht möglich ist. Über die festgesetzten vorderen, hinteren und seitlichen Baugrenzen sind Baufenster definiert, die die Stellung der baulichen Anlagen zueinander und zu den Grundstücksgrenzen eindeutig regeln. Da die Festsetzung einer Bauweise nicht zwingend erforderlich ist, soll darauf verzichtet werden. Die Regelungen der Landesbauordnung zu den Abstandsflächen werden eingehalten. Nach § 6 Abs. 16 Landesbauordnung ist es möglich, in überwiegend bebauten Gebieten geringere Tiefen der Abstandflächen zu gestatten oder zu verlangen, wenn die Gestaltung des Straßenbildes oder besondere städtebauliche Verhältnisse dies auch unter Würdigung nachbarlicher Belange rechtfertigen. Zur Freistellung der denkmalgeschützten Werkstatthalle und somit besseren Sichtbarkeit dieser wurde Seitens der Denkmalpflege die Verschiebung des Bürogebäudes im Mischgebiet 1 in Richtung Westen vorgeschlagen. Das geplante Büroge- - 11 - Vorhabenbezogener Bebauungsplan Nr. 3/14 (657) Misch- und Sondergebiet nördlich der Enneper Straße – Zwieback Brandt 04.08.2016 bäude hält auf Grund der Verschiebung die Abstandsflächen zum bestehenden Wohngebäude im Westen nicht ein. Gemäß der Stellungnahme der Denkmalbehörde und des Bauordnungsamts fällt das Bürogebäude unter die oben genannte Regelung, da der Nachbar mit einer geschlossenen Giebelwand angrenzt. Beeinträchtigungen durch verminderte Belichtung oder Belüftung sind somit nicht zu erwarten. Die Gefahr des Brandüberschlags ist ebenfalls nicht gegeben, da mit ca. 8,80 m Abstand der Mindestabstand von 5 m überschritten wird. 4.2.4 Überbaubare Flächen Die überbaubaren Flächen – durch Baugrenzen festgesetzt – umfassen mit einem gewissen Spielraum das konkrete Vorhaben. Die südliche Baugrenze des SO-Gebietes orientiert sich an der Bebauung in der Westerbauerstraße. Eine Überschreitung dieser Baugrenze durch Vordächer ist zulässig, wenn diese nicht mehr als 3 m beträgt. 4.2.5 Grundflächenzahl Die Einhaltung eines maximalen Versieglungsgrades von 80 % dient normalerweise der Erhaltung eines Teils der Bodenfunktion eines Grundstücks und ist damit ein wesentlicher Bestandteil der Motivation des Gesetzgebers zur Etablierung dieser Obergrenze. Im vorliegenden Vorhaben spielen einige planungstechnische Regelungen ebenfalls eine wichtige Rolle bei der Überschreitung. Das Vorhaben kann nicht in einem Kerngebiet realisiert werden weil es planerisch keine entsprechende innere Mischung der Nutzungsarten aufweist und auf Grund der Großflächigkeit des geplanten Einzelhandels nur als Sondergebiet zulässig ist. Dennoch hat das Vorhaben unverkennbar einen gewissen „Kerngebietscharakter“. Innerhalb eines Kerngebietes ist jedoch eine GRZ von 1,0 zulässig. Im Bebauungsplan wird für das Sonder- und die Mischgebiete eine GRZ von maximal 1,0 festgesetzt. Die Überschreitung der Obergrenze nach § 17 BauNVO von 0,8 bis zu einer GRZ von 1,0 soll zugelassen werden, um bei Ausschöpfung der maximal zulässigen Verkaufs- bzw. Baufläche eine damit verbundene maximale Ausnutzung der überbaubaren Grundstücksfläche, die Unterbringung des ruhenden Verkehrs, die Ausgestaltung von Wegeflächen sowie die Anlieferbereiche und Zufahrten gewährleisten zu können. Gleichzeitig soll diese Festsetzung einer typischen Fläche für Einzelhandelsnutzungen in einem zentralen Versorgungsbereich Rechnung tragen und künftig eine solche Ausnutzung ermöglichen. Nach § 17 Abs. 2 BauNVO können die Obergrenzen des Maßes der baulichen Nutzung überschritten werden, wenn - 12 - Vorhabenbezogener Bebauungsplan Nr. 3/14 (657) Misch- und Sondergebiet nördlich der Enneper Straße – Zwieback Brandt 04.08.2016 a. Die Überschreitungen sind durch Umstände oder Maßnahmen ausgeglichen, durch die sichergestellt ist, dass die allgemeinen Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse nicht beeinträchtigt sind. b. Nachteilige Auswirkungen auf die Umwelt vermieden werden. Zu a) Das Plangebiet ist derzeit ebenfalls zu fast 100 % versiegelt. Boden und die aufstehenden Gebäude sind mit Schadstoffen belastet. Die angrenzende Wohnnutzung wird von dem Anblick und den Auswirkungen des negativen jetzigen Zustandes befreit. Die Altlasten werden ordnungsgemäß so behandelt, dass von ihnen keine weiteren schädlichen Auswirkungen ausgehen. Die Begutachtung der Emissions-/Immissionssituation zeigt, dass nach Umsetzung der geplanten Maßnahmen keine grenzwertüberschreitende Belastung durch Verkehrs- oder Anlieferungslärm zu erwarten ist. Die zu erwartenden Arbeitsverhältnisse entsprechen in jeder Hinsicht den zu erwartenden für einen Einzelhandelsstandort und sind durch die Überschreitung der GRZ nicht beeinträchtigt. Zu b) Durch das Vorhaben gibt es keine weitergehenden nachteiligen Auswirkungen auf die Umwelt. Geplant ist die Neugestaltung des Uferbereiches (siehe Kapitel 4.4) und die im IstZustand vorhandenen Altlasten werden gemäß dem vorliegenden Sanierungskonzept behandelt. Zusätzlich werden Begrünungsmaßnahmen wie das Anpflanzen von Bäumen und Sträuchern sowie das Anlegen von Vegetationsflächen (Ennepeufer) durchgeführt. Diese Flächen werden als öffentliche und private Grünflächen festgesetzt. - 13 - Vorhabenbezogener Bebauungsplan Nr. 3/14 (657) Misch- und Sondergebiet nördlich der Enneper Straße – Zwieback Brandt 04.08.2016 4.3. Gestaltung Außengestaltung: - Denkmal Keksfabrik im Mischgebiet 2 Zur Gestaltung der denkmalgeschützten Gebäude selbst ist eine denkmalrechtliche Erlaubnis nach § 9 DSchG NW erforderlich. Im Westen grenzt zur Zeit das Gebäude Enneper Straße 142 an das Denkmalgebäude an. Die beiden Gebäude besitzen eine Giebelwand. Nach Abbruch des Gebäudes Nr. 142 steht die Stahlbeton-Konstruktion des Denkmalriegels frei. Die neue Außenwand wird in massiver Bauweise nach statischen Erfordernissen, der zum Zeitpunkt der Bauantragsstellung gültigen ENEV sowie der Schallschutz-DIN errichtet. Die Außenwand erhält Unter- und Oberputz oder ein Wärmedämm-Verbundsystem, farbig gestaltet. - Gesundheitszentrum im Mischgebiet 1 und Bürogebäude im Mischgebiet 2 Die Außenwände werden in massiver Bauweise nach statischen Erfordernissen, der zum Zeitpunkt der Bauantragsstellung gültigen ENEV sowie der Schallschutz-DIN errichtet. Die Außenwand erhält Unter- und Oberputz oder ein Wärmedämm-Verbundsystem. Putzflächen werden farbig gestaltet sowie teilweise mit Klinker-Riemchen bekleidet. Der Farbton der Klinkerriemchen wird auf die der Denkmalgebäude abgestimmt. Die Fensteranschlüsse werden mit APU-Leisten hergestellt. Das Sockelmauerwerk erhält gemäß DIN zwei horizontale Absperrungen gegen aufsteigende Feuchtigkeit oberhalb der Bodenplatte. Das Dach wird als Flachdach mit 2 % Gefälle ausgebaut. Die Fenster bestehen aus weißen oder grauen Kunststoff. Fenster mit niedriger Brüstung erhalten feuerverzinkte Rundstäbe als Sicherungsgeländer oder werden alternativ mittels Kämpfer unterteilt. Je nach Erfordernis erhalten die Fenster einen außen liegenden Sonnenschutz. Die Außenfensterbänke werden aus Aluminium in der jeweiligen Fensterfarbe erstellt. Die Eingangstür und Fensterfronten im EG sind aus weißen oder grauen Aluminium. Abbildung 3 Gestaltung Bürogebäude - 14 - Vorhabenbezogener Bebauungsplan Nr. 3/14 (657) Misch- und Sondergebiet nördlich der Enneper Straße – Zwieback Brandt 04.08.2016 Werbekonzept: Grundsätzlich befinden sich die Werbeflächen an der Stellplatzanlage zugewandten Fassade der Gebäude mit Ausnahme des Denkmals der Keksfabrik. Die Gestaltung der Werbeanlagen wird einheitlich ausgeführt. Im Zufahrtsbereich wird auf der östlichen Ecke gegenüber dem Bürogebäude ein Werbepylon mit Werbung der ansässigen Einzelhandelsbetriebe aufgestellt. Abbildung 4 Werbepylon - 15 - Vorhabenbezogener Bebauungsplan Nr. 3/14 (657) Misch- und Sondergebiet nördlich der Enneper Straße – Zwieback Brandt 04.08.2016 - Einzelhandelsbetriebe im Sondergebiet Abbildung 5 Platzierung Werbeflächen Einzelhandelsbetriebe Die Werbeflächen der Einzelhandelsbetriebe befinden sich auf der südlichen Fassade. Sie werden in einem Streifen unterhalb der Attika und über den Vordächern platziert. - Werkstatthalle im Mischgebiet 1 Abbildung 6 Platzierung Werbeflächen Werkstatthalle Eine Werbefläche befindet sich auf der östlichen Fassade und die zweite Werbefläche auf der Ost/Süd-Ecke des Gebäudes. Für die Anbringung der Werbeflächen an der Werkstatthalle ist eine denkmalrechtliche Erlaubnis nach § 9 DSchG NW erforderlich. - 16 - Vorhabenbezogener Bebauungsplan Nr. 3/14 (657) Misch- und Sondergebiet nördlich der Enneper Straße – Zwieback Brandt 04.08.2016 - Bürogebäude im Mischgebiet 1 Abbildung 7 Platzierung Werbeflächen Bürogebäude Die Werbeflächen des Bürogebäudes befinden sich auf der östlichen Fassade. In der Mitte der Fassade wird die Werbung des Hauptmieters/Eigentümer des Gebäudes in einem vertikalen Streifen angebracht. Weitere Werbeflächen z.B. der einzelnen Ladenlokale befinden sich im EG an der Oberkante der Fensterfronten. - Gesundheitszentrum im Mischgebiet 2 Abbildung 8 Platzierung Werbeflächen Gesundheitszentrum - 17 - Vorhabenbezogener Bebauungsplan Nr. 3/14 (657) Misch- und Sondergebiet nördlich der Enneper Straße – Zwieback Brandt 04.08.2016 Die Werbeflächen befinden sich auf der Fassade im Norden und Westen. Diese werden im EG im Laubengang angebracht. - Denkmal Keksfabrik im Mischgebiet 2 Abbildung 9 Platzierung Werbeflächen Denkmal Keksfabrik Die Werbeflächen befinden sich auf der östlichen und westlichen Giebelfläche. Für die Anbringung der Werbeflächen an der Werkstatthalle ist eine denkmalrechtliche Erlaubnis nach § 9 DSchG NW erforderlich. Die detaillierte Gestaltung wird über den Durchführungsvertrag zum Bebauungsplan planungsrechtlich gesichert. Festsetzungen zur baulichen Gestaltung sind daher entbehrlich. 4.4. Grünflächen An der Ennepe wird gemäß dem wasserbaulichen Entwurf des Fachbüros RADEMACHER UND PARTNER die bestehende Ufermauer auf einer Länge von 245 m entfernt und durch eine naturnahe Böschung ersetzt. Das gezielte Einbringen von Störsteinen initiiert ein vielfältigeres Abflussgeschehen und optimiert das Gewässer als Lebensraum. Der Bereich zwischen Fluss und öffentlichem Fuß- / Radweg wird im Bebauungsplan als öffentliche Grünfläche und der Bereich südlich des öffentlichen Fuß- / Radweg bis zum Sondergebiet wird als private Grünfläche festgesetzt. Zusammen mit dem dort geplanten öffentlichen Fuß- und Radweg soll die öffentliche Grünfläche der Öffentlichkeit als Freizeit- und Erholungsraum dienen. Die private Grünfläche ist nicht öffentlich zugänglich, ergänzt diesen Bereich aber gestalterisch und funktional durch seine Grüngestaltung. Die Entwicklung auf dem Gelände bietet die Möglichkeit, die Führung eines Fuß- und Radweges entlang der Ennepe städtebaulich zu sichern und an die Infrastrukturplanung der Stadt Gevelsberg anzuschließen. Durch die geplante Uferumgestaltung an der Ennepe werden die Durchlüftung und - damit einhergehend – die bioklimatischen Verhältnisse innerhalb des Plangebietes verbessert. - 18 - Vorhabenbezogener Bebauungsplan Nr. 3/14 (657) Misch- und Sondergebiet nördlich der Enneper Straße – Zwieback Brandt 04.08.2016 5. VERKEHR / ERSCHLIEßUNG 5.1. Verkehrliche Erschließung Auf Grund der engen Querschnitte der Westerbauerstraße und der Nordstraße, des Parkdrucks in beiden Straßen und der relativ hohen Belastung der Nordstraße ist auch in Verbindung mit der Schallimmissionsbetrachtung von einer Öffnung der Erschließung zur Westerbauerstraße abzuraten. Folglich sind sämtliche Verkehre über die „neue, nicht signalisierte“ Einmündung Krefelder Straße abzuwickeln. Die Krefelder Straße wird abgebunden, da sie in der benötigten Form der Allgemeinheit nicht mehr zur Verfügung steht. Die Anbindung der Stellplatzanlage und die Anlieferung erfolgt über die Enneper Straße (L700), die einen Abbiegestreifen sowie eine bauliche Trennung des Linkseinbiegers vom Geradeausstrom in Richtung Haspe erhält. Die Trennung der beiden o.a. Fahrstreifen erfolgt in Form einer Insel. Die Westerbauerstraße wird für den MIV abgebunden. Zu Fuß oder bei Rad ist das Plangebiet noch über die Westerbauerstraße zu erreichen. Die Details zum Umbau der Enneper Straße werden im Durchführungsvertrag geregelt. 5.2. ruhender Verkehr Innerhalb des Gebietes kann auf den für Stellplätze festgesetzten Flächen ein Angebot von 300 Stellplätze und 4 Garagen realisiert werden. Die festgesetzten Flächen stellen eine Gemeinschaftsstellplatzanlage für die Mischgebiete 1 und 2 sowie für das Sondergebiet dar. Der konkrete Nachweis der notwendigen Stellplätze bezogen auf die zu genehmigenden Nutzungen ist im Baugenehmigungsverfahren nachzuweisen. Fahrradstellplätze werden in den Eingangsbereichen der Märkte und jeweils vorgelagert an den anderen Gebäuden vorgesehen. Die Begrünung der Stellplätze erfolgt Zierbeete und durch die Festsetzung der Pflanzung von 17 Bäumen. 5.3. Öffentlicher Personennahverkehr Das Gebiet ist an das Busnetz angeschlossen. Die nächsten Bushaltestellen sind an der Enneper Straße und an der Nordstraße und werden von mehreren Buslinien angefahren. In ca. 400 m Entfernung befindet sich der Bahnhaltepunkt Westerbauer, der u.a. über die SBahnhaltestelle der Linie 8 (Hagen – Mönchengladbach – Dortmund) verfügt. 5.4. Fuß- und Radweg Im Jahr 2012 wurde das Gemeinschaftsprojekt B7>17 der Städte Hagen, Ennepetal, Gevelsberg und Schwelm sowie des Ennepe-Ruhr-Kreises - mit Unterstützung der SIHK ins Leben gerufen. - 19 - Vorhabenbezogener Bebauungsplan Nr. 3/14 (657) Misch- und Sondergebiet nördlich der Enneper Straße – Zwieback Brandt 04.08.2016 Ein Handlungsfeld dieses Projektes betrifft „Die Freiraumentwicklung“, deren grundsätzliches Ziel eine gemeindeübergreifende, durchgängige Begehbarkeit der Flussufer entlang der Ennepe ist. Dazu sollen die anliegenden Flächen systematisch untersucht und einzelne Abschnitte schrittweise in die Realisierung gebracht werden. Wo immer möglich, sollen auch „Grünachsen“ von der Ennepe in Richtung B7 in den Überlegungen berücksichtigt werden. Deshalb wird im Norden des Plangebiets zwischen öffentlicher und privater Grünfläche entlang der Ennepe in ostwestlicher Richtung ein 3,00 m breiter öffentlicher Fuß- und Radweg festgesetzt. Da auf Grund der vorhandenen baulichen Strukturen eine Weiterführung des Weges in östlicher Richtung entlang der Ennepe außerhalb des Geltungsbereiches nicht möglich ist, wird der Weg entlang der östlichen Grenze des Geltungsbereichs verlegt. Dadurch ist der Weg über die Westerbauerstraße und die Enneper Straße an das öffentliche Straßen- sowie Fußwegenetz und vor allem an das örtliche Fahrradnetz angeschlossen. Der Fuß- und Radweg entlang der östlichen Grenze ist für den Betrieb der Einzelhandelsbetriebe (z.B. Fluchtweg) nicht erforderlich. Um zu ermöglichen, dass der Fuß- und Radweg vom Wirtschaftsbetrieb Hagen (WBH) mit Fahrzeugen zur Unterhaltung der öffentlichen Grünfläche und des Gewässers befahren werden kann sowie die Öffentlichkeit einen Zugang von der Stellplatzanlage zu diesem Weg hat, wird ein Verbindungsweg durch die private Grünfläche zwischen dem Mischgebiet 2 (Werkstatthalle) und dem westlichen Einzelhandelsbetrieb des Sondergebietes angelegt. Die Sicherung des Weges erfolgt über ein Geh- und Fahrrecht zu Gunsten der Stadt Hagen und der Öffentlichkeit. Der Fuß- und Radweg sowie der Verbindungsweg werden zur Verringerung der Unterhaltungskosten asphaltiert ausgeführt. 6. Ver- und Entsorgung / Wasser und Energie 6.1. Strom-, Gas- und Wasserversorgung Die Versorgung des Gebietes mit Gas, Wasser und Strom ist gewährleistet und erfolgt durch die örtlichen Versorgungsträger. Der Vorhabenbereich ist heute schon mit den Medien erschlossen. Für die Stromversorgung werden weitere/neue Übergabestationen/Trafos benötigt. Die für die entsprechenden bauleitplanerischen Festsetzungen erforderlichen Erkenntnisse liegen zum jetzigen Zeitpunkt noch nicht vor. Sie sind als dezentrale Anlagen als untergeordneter Bestandteil funktional in ein übergeordnetes System zur Schaffung einer gleichermaßen in allen Baugebieten erforderlichen Infrastruktur eingebunden. Daher sind diese Anlagen gemäß § 14 Abs. 2 als Nebenlagen ausnahmsweise zulässig. - 20 - Vorhabenbezogener Bebauungsplan Nr. 3/14 (657) Misch- und Sondergebiet nördlich der Enneper Straße – Zwieback Brandt 04.08.2016 6.2. Entwässerung Für das Vorhabengebiet wurde ein neues Entwässerungssystem konzipiert, da das alte Kanalnetz auf Grund der Lage unter geplanten Gebäuden, dem Alter der Kanäle sowie der nicht ausreichenden Dimensionierung, nicht für die Neuerschließung geeignet ist. Das neue System ist ein Trennsystem. Das Schmutzwasser wird an den Kanal in der Westerbauerstraße angeschlossen, nur das Schmutzwasser der denkmalgeschützten Werkstatthalle wird über die Krefelder Straße in die Kanalisation in der Enneper Straße eingeleitet. Das Regenwasser wird zu einem geringen Teil in die Enneper Straße eingeleitet. Der größte Teil des Regenwassers fließt über eine neue Einleitungsstelle an der nordöstlichen Grenze des Planungsgebietes in die Ennepe. Das Wasserrechtsverfahren nach § 7 WHG erfolgt parallel zu diesem Bebauungsplanverfahren. Ein Regenwasserkanal zur Entwässerung der südlich der Enneper Straße gelegenen Anwohner (außerhalb des Geltungsbereiches des vorhabenbezogenen Bebauungsplans) in Verlängerung der Krefelder Straße verläuft über das Plangebiet. 6.3. Müllentsorgung Die Entsorgung des Gewerbe- und Hausmülls wird durch den Hagener Entsorgungsbetrieb erfolgen. - 21 - Vorhabenbezogener Bebauungsplan Nr. 3/14 (657) Misch- und Sondergebiet nördlich der Enneper Straße – Zwieback Brandt 04.08.2016 7. UMWELTBELANGE 7.1 Grüngestaltung Abbildung 10 Freiflächenplan Die im Umweltbericht beschriebenen und im Freiflächenplan verorteten Maßnahmen zur Landschaftspflege sind im vorhabenbezogenen Bebauungsplan festgesetzt. Diese unterteilen sich in folgende Maßnahmen: - M1 Maßnahmen zur Gehölzpflanzung Diese Pflanzungen finden im Bereich der privaten Grünfläche statt. - M2 Maßnahme Begrünung der Ennepeböschung Die öffentliche Grünfläche wird mit Landschaftsrasen bepflanzt. - Begrünung der Stellplatzfläche Anlage von Zierbeeten und Pflanzung von 17 Gehölzen - Dachbegrünung Gemäß Vorhaben und Erschließungsplan wird der Neubau des Bürogebäudes entlang der Enneper Straße an das bestehende Wohngebäude im Westen mit einem 1geschossigen Zwischenbau grenzen. Das Dach dieses Zwischenbaus ist zu begrünen. Weitere Dächer stehen auf Grund der Nutzung von Solar- und Photovoltaikanlagen nicht zur Verfügung. - 22 - Vorhabenbezogener Bebauungsplan Nr. 3/14 (657) Misch- und Sondergebiet nördlich der Enneper Straße – Zwieback Brandt 04.08.2016 7.2 Eingriffsregelung Die Gegenüberstellung der ökologischen Wertigkeiten des Vor- und Nacheingriffszustandes zeigt ein deutlich positives Ergebnis, externe Kompensationsmaßnahmen sind nicht erforderlich. Abbildung 11 Bilanzierung Eingriff / Ausgleich 7.3 Artenschutz Seit der Novellierung des Bundesnaturschutzgesetzes (BNatSchG) in den Jahren 2007 und 2009 müssen die Artenschutzbelange bei allen Bauleitplanverfahren berücksichtigt werden. In diesem Zusammenhang ist eine Artenschutzprüfung (ASP) durchzuführen, bei der ein naturschutzrechtlich fest umrissenes Artenspektrum (in NRW: planungsrelevante Arten) einem bis zu dreistufigen Prüfverfahren unterzogen wird. Eine Artenschutzvorprüfung (ASP Stufe 1) wurde bereits erarbeitet (ÖKOPLAN 2015); die vertiefende Untersuchung in einer Artenschutzprüfung der Stufe 2 ist für einige Fledermaus- und Vogelarten erforderlich und befindet sich in der Erarbeitung. Diese Prüfung ist Ende August abgeschlossen. Die vorliegenden Ergebnisse besagen, dass eine Artenschutzprüfung bis hin zur Stufe 3 erstellt werden muss. Diese befindet sich derzeit in Bearbeitung. Vorbehaltlich der noch ausstehenden letzten Erfassungsergebnisse liegen aktuell keine Hinweise auf artenschutzrechtliche Konflikte vor, die einer Umsetzung des Vorhabens grundsätzlich entgegen stehen bzw. die nicht durch die festgesetzten und geplanten Maßnahmen abgefangen werden können. - 23 - Vorhabenbezogener Bebauungsplan Nr. 3/14 (657) Misch- und Sondergebiet nördlich der Enneper Straße – Zwieback Brandt 04.08.2016 7.4 Schallschutz Es wurde eine schalltechnischen Untersuchung zu den geplanten Nutzungen und Betriebe, insbesondere unter der Betrachtung der angeschlossenen Stellplätze und Ladezonen im Bereich benachbarter Gebäude mit schutzbedürftigen Nutzungen (vorhandene und geplante Wohn- und Geschäftshäuser), nach der DIN 18 005 "Schallschutz im Städtebau" in Verbindung mit der Technischen Anleitung zum Schutz gegen Lärm – TA Lärm" von IAL (2015+2016) durchgeführt. Die Untersuchungen haben ergeben, dass durch die geplanten Nutzungen unter Berücksichtigung der festgesetzten und im Durchführungsvertrag geregelten Schallschutzmaßnahmen an den benachbarten vorhandenen und geplanten Wohn- und Geschäftshäusern die dort geltenden Immissionsrichtwerte eingehalten werden. 7.5 Altlasten Aus Anlass der Planungen wurden im Januar 2015 eine orientierende Altlastenuntersuchung und im März 2016 Nachuntersuchungen von BORCHERT Ingenieure durchgeführt. Im Zuge der orientierenden Bodenuntersuchungen wurden folgende Standortbereiche mit erhöhten Schadstoffgehalten angetroffen: - Dieseltanklager - Tragschicht Parkplatzversiegelung - Leichtstoffabscheider - Fettabscheider Geruchliche Kontaminationen wurden im Bereich - eines Öllagers - eines Abscheider nordöstlich der Produktionsgebäude - einer Abwasserleitung festgestellt. Chemische Analysen haben an diesen Punkten jedoch keine Kontaminationsbetätigung erbracht. Das Ergebnis der Nachuntersuchung zu diesen Standorten lässt sich wie folgt zusammenfassen: - Für das Dieseltanklager waren keine weiteren Untersuchungen notwendig. Es lagen genügend Aufschlüsse vor. Die KW Belastung ist beim Aushub des Dieseltanks auszuheben und zu entsorgen. - Es ist davon auszugehen, dass die Tragschicht der Parkplatzfläche einheitlich mit PAK belastet ist. Diese Schicht ist im Rahmen der Rückbauarbeiten zu entsorgen. - Die potenziellen Bodenverunreinigungen im Bereich des Leichtstoffabscheiders und an der Abwasserleitung haben sich durch die Nachuntersuchungen nicht bestätigt. Im direkten Umfeld bzw. unterhalb eines Abscheiders können Bodenverunreinigungen generell nicht vollständig ausgeschlossen werden. Die Untersuchungen zeigen je- 24 - Vorhabenbezogener Bebauungsplan Nr. 3/14 (657) Misch- und Sondergebiet nördlich der Enneper Straße – Zwieback Brandt 04.08.2016 doch, dass es sich am Abscheider nordwestlich des Werksgebäudes der Fa. Brandt wenn, nur um einen sehr kleinräumigen Schaden handeln könnte. Der Ausbau des Abscheiders im Rahmen der Standortumnutzung sollte daher fachgutachterlich begleitet werden. - Gleiches gilt für das Öllager auch hier sollte der Gebäuderückbau fachgutachterlich begleitet und geruchlich auffälliger Boden ausgekoffert und ordnungsgemäß entsorgt werden. - Am Fettabscheider liegen engräumige Bodenverunreinigungen vor, die im Rahmen der anstehenden Standortnutzung ausgekoffert und ordnungsgemäß entsorgt werden müssen. - Auf Grundlage der Untersuchungen ergeben sich keine Hinweise auf Bodenverunreinigungen die zu einer sanierungsbedürftigten Gefährdung des Grundwassers führen würden. Die zuvor genannten Maßnahmen werden unter gutachterlicher Begleitung und entsprechenden Sicherheitsmaßnahmen gemäß Altlastengutachten BORCHERT Ingenieure (2016A) durchgeführt. Durch diese nutzungsabhängige Sanierung ist der Wirkungspfad Boden Mensch unterbunden. Des Weiteren ist vor Beginn der Baumaßnahmen ein Sanierungs- und Bodenmanagementkonzept in Abstimmung mit der Unteren Bodenschutzbehörde zu erarbeiten. Ggf. sind begleitende Grundwasseruntersuchungen notwendig. 7.6 Kampfmittel Das Plangebiet liegt nicht in einem Bombenabwurfgebiet, weshalb auf eine Kampfmitteluntersuchung verzichtet werden kann. Da eine Kampfmittelbelastung aber nicht gänzlich ausgeschlossen werden kann, sollte bei Durchführung der Baumaßnahmen darauf geachtet werden, ob der Erdaushub eine außergewöhnliche Verfärbung aufweist oder verdächtige Gegenstände beobachtet werden. In diesem Fall sind die Arbeiten sofort einzustellen und das Amt für öffentliche Sicherheit, Verkehr und Personenstandswesen der Stadt Hagen oder die Polizei zu benachrichtigen. 7.7 Störfallbetrieb In der Nachbarschaft des Plangebietes befindet sich die Verzinkerei Voigt & Schweitzer. Diese Anlage unterliegt den Grundpflichten der Störfall-Verordnung. Der im Betriebsbereich verwendete Stoff hat die Eigenschaft im Brandfall giftige Gase zu bilden, die eine Gefährdung in der unmittelbaren Nachbarschaft darstellen können. Die Planungen (Handel, Restaurant, Büro und Gesundheitszentrum) stellen eine Nutzung durch die Öffentlichkeit dar, welche somit eine schutzbedürftige Nutzung im Sinne der Störfallverordnung ist. - 25 - Vorhabenbezogener Bebauungsplan Nr. 3/14 (657) Misch- und Sondergebiet nördlich der Enneper Straße – Zwieback Brandt 04.08.2016 Gemäß der Stellungnahme der Bezirksregierung Arnsberg im Verfahren zur Regionalplanänderung und zur frühzeitigen TöB-Beteiligung wurden Umplanungen des Betreibers der Firma Voigt und Schweitzer vorgenommen, welche den Konflikt entschärfen. Die Feuerwehr Hagen – vorbeugender Brandschutz- hat keine Bedenken gegen den Bebauungsplan geäußert, weil auch in der Vergangenheit bereits angrenzende Wohnnutzungen bis an das Betriebsgelände herangereicht haben, so dass es durch die aktuellen Planungen nicht zu einer Verschlechterung der Situation kommen wird. Die Bezirksregierung Arnsberg hat auf dieser Grundlage ihre Bedenkenlosigkeit bescheinigt. Um eine größtmögliche Entzerrung, um im Notfall bei der Evakuierung Zeit zu gewinnen, zwischen dem Störfallbetrieb und der schutzbedürftigen Nutzung zu erreichen, ist die Schaffung von Aufenthaltsorten (Bänke, Terrasse) im Uferbereich der Ennepe zu vermeiden. 7.8 Lufthygiene Untersuchungen zur Luftgüte ANECO (2015/2016) haben ergeben, dass durch die vorgesehene Bebauung im Plangebiet keine maßgebliche Verschlechterung der Luftqualität im Bereich der Enneper Straße zu erwarten ist, so dass keine weiteren über diese Planung hinausgehenden verkehrlichen oder baulichen Maßnahmen erforderlich sind. 7.9 Nutzung erneuerbarer Energien / sparsame und effiziente Nutzung von Energie Die Dachflächen der Einzelhandelsbetriebe, des Bürogebäudes und des Gesundheitszentrums sind für Solarenergie-Gewinnung mit Hilfe von z. B. mit Photovoltaikanlagen oder Sonnenkollektoren nutzbar. Darüber hinaus besteht ein energiesparendes Gebäudetechnikkonzept, welches folgende Bausteine vorsieht: - Fachmarktzentrum Rewe, Aldi, DM Die Beheizung / Kühlung der Gebäude erfolgt über die Abwärme der Kälteanlagen mit Wärmerückgewinnungsanlagen sowie wirkungsvollen Luft-Wärmepumpen als Variable Refrigerant Flow (VRF) Systeme (auf niedrigen Energieverbrauch und ganzjährigen Betrieb optimiert). Es ist keine zusätzliche Beheizung über einen Heizkessel oder ähnliche Geräte, die mit fossilen Brennstoffen arbeiten, vorgesehen. - Denkmalhalle Es wird die aktuelle Gas-Brennwerttechnik mit evtl. solarer Unterstützung oder LuftWärmepumpen als VRF-Systeme in Absprache mit der Denkmalbehörde verwendet. - Bürogebäude Fa. Brandt Es wird die aktuelle Gas-Brennwerttechnik mit evtl. solarer Unterstützung oder LuftWärmepumpen als VRF-Systeme verwendet. - Gesundheitszentrum - 26 - Vorhabenbezogener Bebauungsplan Nr. 3/14 (657) Misch- und Sondergebiet nördlich der Enneper Straße – Zwieback Brandt 04.08.2016 - Es wird die aktuelle Gas-Brennwerttechnik mit evtl. solarer Unterstützung oder LuftWärmepumpen als VRF-Systeme verwendet. 8. FAMILIENFREUNDLICHE PLANUNG / GENDER PLANING Laut § 1 Abs. 6 Nr. 3 BauGB sind bei der Aufstellung der Bauleitpläne insbesondere zu berücksichtigen: die sozialen und kulturellen Bedürfnisse der Bevölkerung, insbesondere die Bedürfnisse der Familien, der jungen, alten und behinderten Menschen, unterschiedliche Auswirkungen auf Männer und Frauen sowie Belange des Bildungswesens und von Sport, Freizeit und Erholung. Durch die Ansiedlung der Einzelhandelsbetriebe wird die Versorgungssituation im Stadtteil Haspe verbessert und durch die Verlagerung der bisher räumlich getrennten Einzelhandelsbetriebe zentralisiert. Das Plangebiet grenzt an Wohngebiete mit einer hohen Bevölkerungsdichte. Die Einzelhandelsbetriebe sind zu Fuß, per Fahrrad, mit den öffentlichen Verkehrsmitteln und mit dem motorisierten Individualverkehr gut zu erreichen. Das Plangebiet ist barrierefrei zu erreichen. Die Planungen sehen eine behindertengerechte Ausgestaltung der Aus- und Eingänge der Gebäude vor. Die Aus- und Eingänge sollen stufenlos erreichbar sein, ein Gefälle von 1 bis < 6 % aufweisen, eine lichte Durchgangsbreite von 0,9 - 1,25 m, automatische Schiebetüren und eine ausreichende Bewegungsfläche besitzen. Des Weiteren sind die Stellplätze stufenlos und weisen ein Gefälle von 1 – 1,25 %. In unmittelbarer Nähe zu den Aus- und Eingängen der geplanten Nutzungen befinden sich ausreichend Stellplätze für Menschen mit Behinderung. Der Bereich zwischen Fluss und öffentliche Fuß- / Radwegwird im Bebauungsplan als öffentliche Grünfläche und der Bereich südlich des öffentlichen Fuß- / Radweges bis zum Sondergebiet wird als private Grünfläche festgesetzt. Zusammen mit dem dort geplanten öffentlichen Fuß- und Radweg soll der Bereich der Öffentlichkeit als Freizeitraum dienen. Die Planung berücksichtigt daher die Bedürfnisse der Familien und der nichtmotorisierten Bevölkerung. Auf Grund der Nachbarschaft zu einem so genannten Störfallbetrieb werden keine Bänke oder Terrassen Richtung Ennepe eingerichtet, die einen längeren Aufenthalt fördern. Unterschiedliche Auswirkungen auf Männer und Frauen durch die Planung wird nicht gesehen. 9. DENKMALSCHUTZ Durch den vorhabenbezogenen Bebauungsplan Nr. 3/14 werden Belange des Denkmalschutzes berührt. Gemäß Denkmalschutzgesetz Nordrhein-Westfalen (DSchG NRW) sind die Belange des Denkmalschutzes und der Denkmalpflege bei öffentlichen Planungen angemessen zu berücksichtigen. Im Geltungsbereich des Bebauungsplans befinden sich die Gebäude der ehemaligen Firma Brandt, die unter der laufenden Nr. 257 am 24.05.2005 als Einzeldenkmäler in die Denkmalliste der Stadt Hagen eingetragene wurden. Dabei handelt - 27 - Vorhabenbezogener Bebauungsplan Nr. 3/14 (657) Misch- und Sondergebiet nördlich der Enneper Straße – Zwieback Brandt 04.08.2016 es sich um das ehemalige Werkstattgebäude und die straßenseitige Fassade der ehemaligen Keks-, Gebäck- und Waffelfabrik der Firma Brandt, sowie zwei Verbindungsbrücken über die Enneper Straße. Darüber hinaus befindet sich unmittelbar gegenüber des Geltungsbereichs des Bebauungsplans das fünfgeschossige Fabrikgebäude der ehemaligen Zwiebackfabrik Brandt auf dem Grundstück Enneper Straße 113. Die Gebäude sind im Bebauungsplan durch nachrichtliche Übernahme als Baudenkmäler gekennzeichnet. 10. REALISIERUNG / DURCHFÜHRUNGSVERTRAG Zur Realisierung des vorhabenbezogenen Bebauungsplans wird ein Durchführungsvertag zwischen der Stadt Hagen und dem Vorhabenträger abgeschlossen, der ergänzende Regelungen, insbesondere zur zeitlichen und finanziellen Abwicklung des Vorhabens und der Herstellung der Erschließungsanlagen, trifft. Dem Abschluss des Durchführungsvertrages wird vor dem Satzungsbeschluss zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan durch die Politik zugestimmt. 11. GEBÄUDEABBRUCH Für die Umsetzung des städtebaulichen Konzeptes müssen alle Gebäude und Hallen, bis auf die denkmalgeschützten Gebäude/-teile, auf dem ehemaligen Werksgelände in drei Bauabschnitten abgebrochen werden. Darüber hinaus sind vier Wohnhäuser an der Enneper Straße abzubrechen. Der Abriss der Gebäude erfolgt nach einem gezielten Rückbau- und Entsorgungskonzept. Alle Materialien werden getrennt zwischengelagert und chemisch untersucht. In Abhängigkeit von dem Untersuchungsergebnis werden die Materialien auf Grundlage eines Verwertungskonzeptes einer Verwertung oder Entsorgung zugeführt. Im Bebauungsplan werden für die Maßnahmen in Absprache mit der unteren Wasser- und Bodenschutzbehörde entsprechende Hinweise aufgenommen. 12. FLÄCHENBILANZ Gesamtfläche Geltungsbereich 36.187 m² davon: Sonstiges Sondergebiet 17.481 m² Mischgebiet 8.429 m² Öffentliche Grünfläche 2.692 m² Private Grünfläche 2.610 m² Fuß- und Radweg 1.335 m² Straße 3.640 m² - 28 - Vorhabenbezogener Bebauungsplan Nr. 3/14 (657) Misch- und Sondergebiet nördlich der Enneper Straße – Zwieback Brandt 04.08.2016 13. GUTACHTEN ANECO (2015): Untersuchungen zur Luftgüte im Rahmen des Vorhabens zur Umgestaltung des ehemaligen Brandt-Geländes in Hagen. 1. Zwischenbericht. ANECO (2016): Untersuchungen zur Luftgüte im Rahmen des Vorhabens zur Umgestaltung des ehemaligen Brandt-Geländes in Hagen. 1. Zwischenbericht. BBE Handelsberatung GmbH (2016): Aktualisierung der Auswirkungsanalyse – Städtebauliche und raumplanerische Verträglichkeitsuntersuchung zur geplanten Ansiedlung von Einzelhandelsnutzungen auf dem Brandt-Gelände in HagenWesterbauer BORCHERT INGENIEURE (2015): Altlastengutachten – Orientierende altlastenspezifische Gefährdungsabschätzung – Orientierende Bewertung der Verwertbarkeit von Bodenaushub. BORCHERT INGENIEURE (2015): Rückbau- und Entsorgungskonzept . 1. Teilabbruch BORCHERT INGENIEURE (2016A): Altlastengutachten – Weiterführende Untersuchungen zur Eingrenzung von Bodenverunreinigungen. BORCHERT INGENIEURE (2016B): Baugrundgutachten zur Böschungsumgestaltung. BORCHERT INGENIEURE (2016C): Rückbau- und Entsorgungskonzept . 2.+3. Teilabbruch IAL (2015+2016): Geräusch-Immissionsschutz-Gutachten – Nachnutzung Brandt-Gelände. MWM (2015): Nachnutzung des Brandtgeländes in der Stadt Hagen – Verkehrsgutachten. STADT HAGEN (1984): Flächennutzungsplan, Stand 2014. https://www.hagen.de/web/de/webseiten/61/61_05/61_0501/61-0501.html [23.10.2014]. Vorhabenträgerin Der Oberbürgermeister In Vertretung Thomas Grothe HD Investitions und Verwaltungs GmbH (Technischer Beigeordneter) - 29 -
