Internationale Flächenermittlungsstandards für Immobilien

Incorporating
Leitfaden zur Büromarktberichterstattung
ArbeitsEmpfehlung
papier
November
2015 2015
Internationale Flächenermittlungsstandards
für Immobilien: Bürogebäude
Hinweise zur Anwendung in Deutschland
In Zusammenarbeit mit
Bezug zu:
 DIN 277 -1 Grundflächen und Rauminhalte von Bauwerken
im Hochbau; Begriffe, Ermittlungsgrundlagen, DIN Deutsches Institut für Normung e. V., Stand Februar 2005
und
 Richtlinie zur Berechnung der Mietfläche für gewerblichen
Raum (MF/G), herausgegeben von der gif Gesellschaft für
immobilienwirtschaftliche Forschung e.V., Stand Mai 2012
IPMS Bürogebäude | gif Anwendungshinweise
November 2015
Diese Hinweise sind von der gif-Kompetenzgruppe Flächendefinition in Abstimmung mit
RICS und dem ZIA Zentraler Immobilien Ausschuss e. V. erarbeitet.
Verantwortlich für die Hinweise zur Anwendung IPMS Bürogebäude in Deutschland:
Dirk Blaurock, gif e.V.
Sabine Georgi, ZIA
Markus Grandjean, gif e.V.
Prof. Marc Grief, gif e.V.
Dr. Ira Hörndler, gif e.V.
Rüdiger Hornung, RICS
Ralf Molter, gif e.V.
Lutz Peters, gif e.V.
Nina Vusatiuk, gif e.V.
Kopierrecht
Der Internationale Flächenermittlungsstandard für Immobilien: Bürogebäude wurde mit
Genehmigung der INTERNATIONAL PROPERTY MEASUREMENT STANDARDS COALITION
(IPMSC) auszugsweise kopiert. Nachdruck, Vervielfältigung oder Verbreitung, auch auszugsweise nur mit schriftlicher oder textlicher Genehmigung der IPMSC und mit der Quellenangabe wie oben erlaubt.
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IPMS Bürogebäude | gif Anwendungshinweise
November 2015
Inhalt
1. Anwendungsbereich des Standards IPMS - Büro…….….…
4
2. Die IPMS-Flächen…………………………….………………………………….….…
4
3. „Umrechnung“ MF/G bzw. DIN 277 – IPMS ……….……………
4
3.1 IPMS 1 ………………….…………………………………………………………………
4
3.2 IPMS 2 ……………………………………………………………………………………..
5
a) Äußere Umfassung……………..………………………………………………
5
b) Komponentenflächen…………………………………………….……………
5
3.3 IPMS 3 ……………………………………………………………….………………..…
6
a) Konstruktive Elemente……………………….…………………..…………
6
b) Stellplätze…………………………………………………………….…..…….…
7
4. Flächen mit Nutzungseinschränkungen …………………..……….
7
5. Umgang mit unterschiedlichen Messregeln……………….…….
9
a) Messpunkte an Fassaden………………………………….……….………
9
b) Zuordnung nichttragender Innenwände……..…………………….
10
c) Unterirdische Flächen………………………………………………….……..
11
6. Fehlende Messregeln…………………………………………………………..….…
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IPMS Bürogebäude | gif Anwendungshinweise
1.
Anwendungsbereich des Standards
IPMS - Büro
IPMS ist keine Mietflächenrichtlinie, sondern
eine Flächenermittlungsmethode (vergleichbar
eher der DIN 277 als der MF/G). Für die Vermietung wird weiter eine Flächenermittlung nach
MF/G empfohlen.
November 2015
IPMS 2.3. Beispiel 1 – Flächendifferenz zur
maßgeblichen inneren Raumbegrenzung:
Möglicherweise ist es notwendig, eine ggf. bestehende Differenz der Grundfläche zwischen
Messungen anzugeben, die einerseits bis zur
maßgeblichen
innerenRaumbegrenzung
und
andererseits bis zum Wand-Boden-Anschluss
vorgenommen wurden.
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Flächenermittlung nach IPMS ist für die Immobilienbewertung im internationalen Bereich oder
internationale Flächenvergleiche wichtig. IPMS
ermöglicht die Vergleichbarkeit von Flächen, die
nach verschiedenen nationalen Flächenermittlungsstandards ermittelt worden sind.
Es wird empfohlen, bei der Projektierung neuer
Gebäude, die Flächen sowohl nach DIN 277 als
auch nach IPMS zu ermitteln.
Bei Bestandsgebäuden, in denen keine neue
Flächenermittlung erfolgt, wird in einem ersten
Schritt eine „Annäherung“ empfohlen, wie in
Ziff. 3 dieser Hinweise jeweils ausgeführt.
2.
Die IPMS-Flächen
IPMS 1 - Gesamtfläche eines Gebäudes.
IPMS 2 - Fläche eines Gebäudes bis zur maßgeblichen inneren Raumbegrenzung, unterteilt
in Komponenten.
IPMS 3 - Flächen mit exklusiver Nutzung.
3.
„Umrechnung“ von Flächen
MF/G bzw. DIN 277 - IPMS
Eine exakte Umrechnung von nach DIN 277
oder MF/G ermittelten Flächen ist nicht möglich,
weil die deutschen Standards die Messregel
„maßgebliche innere Raumbegrenzung“ nicht
kennen, und deshalb die Messpunkte an Fassaden in vielen Fällen nicht übereinstimmen. Es
sollte deshalb möglichst die Differenz zwischen
den Messpunkten an der Fassade gemäß 3.2.a
dieser Hinweise erfasst und den jeweiligen Nutzungskomponenten zugewiesen werden.
Coalition. Alle Rechte vorbehalten.
Die nachfolgenden Hinweise ermöglichen eine
Annäherung in den Fällen, in denen eine korrekte Flächenermittlung nach DIN 277 oder MF/G
vorhanden ist und keine neue Flächenermittlung
erfolgen soll.
3.1 IPMS 1
IPMS 1 entspricht weitgehend der BGF nach DIN
277. Allerdings gilt gem. IPMS 3.1.2:
Ausgeschlossene Flächen:
Bei Flächenermittlungen nach IPMS 1 werden
folgende Flächen/Bereiche nicht berücksichtigt:
• Offene Lichthöfe sowie der Luftraum eines
Atriums
• Offene Außentreppen, die kein untrennbarer
Bestandteil des Bauwerks sind, z. B. eine
außenliegende Feuerleiter
• Innenhöfe, Terrassen und Veranden auf Erdgeschossebene, Außenparkplätze, Abstellflächen für Ausrüstungsgegenstände, Kühlgeräte und Müllcontainer sowie sonstige nicht allseitig umschlossene oder nicht überdeckte
Flächen auf Erdgeschossebene sind nicht Bestandteil von IPMS 1, können jedoch ermittelt und gesondert ausgewiesen werden.
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Coalition. Alle Rechte vorbehalten.
Soweit diese Flächen unterbaut sind, sind sie
Teil der BGF und können, je nach Nutzbarkeit,
auch Teil der MF/G sein. Diese Flächen sind
deshalb für eine Flächenberechnung nach
IPMS in Deutschland in jedem Fall zu ermitteln
und gesondert auszuweisen.
Bei einer Flächenermittlung nach MF/G sind
diese Flächen ebenfalls gesondert auszuweisen,
so dass sie für eine „Umrechnung“ in eine IPMSFläche ausscheidbar vorhanden sind.
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IPMS Bürogebäude | gif Anwendungshinweise
3.2
IPMS 2
a) Äußere Umfassung
IPMS 2 entspricht IPMS 1 ohne die äußere Umfassung.
3.2.2 Definition
IPMS 2 – Büro: Die Summe der Flächen jeder
Ebene eines Bürogebäudes, gemessen bis zur
maßgeblichen inneren Raumbegrenzung (siehe
3.2.3) und geschossweise dokumentiert.
In vielen Märkten, jedoch nicht weltweit, ist
hierfür der Begriff Gross Internal Area
gebräuchlich.
November 2015
IPMS 2 Büro beinhaltet die Summe der folgenden acht Komponentenflächen:
Komponentenfläche A
Vertikale Durchdringungen
Vertikale Durchdringungen wie z.B. Treppen,
Fahrstuhl-/Aufzugsschächte und Rohrleitungen.
Durchdringung, deren Fläche weniger als 0,25
m² beträgt, unberücksichtigt bleibt.
Komponentenfläche B
Konstruktive Elemente
Alle tragenden und aussteifenden Wände und
Stützen, die sich innerhalb der maßgeblichen
inneren Raumbegrenzung befinden.
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Eine solche Fläche gibt es derzeit weder nach
DIN 277 noch nach MF/G. Sie ist allerdings in
der Neufassung der DIN 277 vorgesehen. Es
wird empfohlen, künftig die äußere Umfassung
nach der Messregel der maßgelblichen inneren
Raumbegrenzung separat zu erfassen und auszuweisen.
3.2.3 Maßgebliche innere Raumbegrenzung
Die maßgebliche innere Raumbegrenzung ist die
innere Fertigoberfläche, die mindestens 50 %
der Oberfläche eines vertikalen Abschnitts einnimmt. Ein vertikaler Abschnitt ist jeweils ein
Abschnitt der äußeren Gebäudehülle, z.B. eines
Fensters, einer Wand oder eines äußeren Konstruktionsmerkmals eines Bürogebäudes, deren
fertig bearbeitete innere Oberfläche sich von der
entsprechenden inneren Oberfläche des benachbarten Abschnitt unterscheidet, wobei vorhandene Stützen unberücksichtigt bleiben.
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Wird die äußere Umfassung nach dieser Messregel erfasst und ausgewiesen, ermöglicht dies
eine Umrechnung von nach DIN 277 oder MF/G
ermittelten Flächen nach IPMS 2 - Büro. Andernfalls kann nur eine Annäherung erfolgen.
3.3
b) Komponentenflächen
Für IPMS 2 müssen Teilflächen („ Komponentenflächen“) einzeln ermittelt werden, die nach
MF/G und DIN 277 nicht ermittelt werden.
Komponentenfläche C
Technische Einrichtungen
Alle Technischen Einrichtungen wie z.B. technische Funktionsräume, Maschinenräume für Aufzüge und Wartungsräume.
Komponentenfläche D Sanitärflächen
Alle Sanitärflächen wie z.B. WC-Anlagen,
Schränke für Putzräume, Dusch- und Umkleideräume.
Komponentenfläche E
Verkehrsflächen
Alle horizontalen Verkehrsflächen.
Komponentenfläche F
Service-Einrichtungen
Alle Service-Einrichtungen wie z.B. Cafeterien,
Tagespflegeeinrichtungen, Fitnessbereiche und
Gebetsräume.
Komponentenfläche G Arbeitsbereich
Für Personal, Möbel und Büromaschinen nutzbarer Arbeitsbereich für Bürozwecke.
Komponentenfläche H
Sonstige Flächen
Sonstige Flächen wie z.B. Balkone, Laubengänge, im Haus befindliche Stellplatzflächen und
Lagerräume.
Falls eine Komponentenfläche multifunktional
genutzt wird, ist hierfür die hauptsächliche Nutzung anzugeben. Teile der Komponentenflächen
können unter Umständen als privat eingestuft
und somit ausschließlich für einen einzelnen
Mieter reserviert oder für die gemeinschaftliche
Nutzung vorgesehen sein, so dass sie von mehreren Mietern genutzt werden können.
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Ein grundsätzlicher Unterschied der verschiedenen Standards besteht darin, dass IPMS 2 die
nicht tragenden Bauteile innerhalb der maßgeblichen inneren Raumbegrenzung den Komponentenflächen zuordnet.
Um die Komponentenflächen gemäß IPMS 2
darstellen zu können, muss deshalb weiter – wie
in der MF/G (siehe dort 1.1.4) zwischen tragenden und nicht tragenden Bauteilen unterschieden werden.
Sind die nicht tragenden Bauteile nicht ermittelt,
ist eine nachträgliche Ermittlung mit Zuordnung
zu den Komponentenflächen nach IPMS 2 –
Büro für eine Umrechnung erforderlich.
Die Zuordnung erfolgt in der alphabetischen
Reihenfolge der Komponentenflächen wie vorstehend zitiert.
November 2015
nicht zwischen äußerer Umfassung und konstruktiven Elementen im Inneren (siehe 3.2
dieser Hinweise).
3.3
IPMS 3
IPMS 3 und MF/G stimmen insoweit überein als
in beiden Standards zwischen exklusiv und gemeinschaftlich genutzten Flächen zu unterscheiden ist.
3.3.2 Definition
IPMS 3 – Büro: Die einem Mieter exklusiv zur
Verfügung stehende Grundfläche, ohne gemeinschaftlich genutzter Nebenflächen und Verkehrsflächen, für jedes Gebäude geschossweise ermittelt und dokumentiert.
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In IPMS 3 sind allerdings die Flächen der Komponentenfläche D nicht enthalten, die Teil der
Mietfläche MF/G sind.
Ebenso sind die Geschosspodeste nicht Teil von
IPMS 3, aber Teil der Mietfläche MF/G.
E
G
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3.3.2 Definition
Ausgeschlossene Flächen : Gemeinschaftlich genutzte Nebenflächen
Gemeinschaftlich genutzte Nebenflächen sind
die Teile eines Gebäudes, in denen
sich gemeinschaftlich genutzte oder allgemein
zugängliche Einrichtungen befinden, die üblicherweise im Laufe der Zeit unverändert bleiben; hierzu zählen z. B. Treppen, Rolltreppen,
Aufzüge und Maschinenräume, WC-Anlagen,
Putzschränke,
technische
Funktionsräume,
Flucht- und Rettungswege und Wartungsräume
gemäß vorstehender Definition.
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Soll diese nachträgliche Ermittlung und Zuordnung nicht tragender Konstruktionsflächen nicht
erfolgen, kann nur eine Annäherung an die
Komponentenflächen erfolgen. In diesem Fall ist
der für die Zuordnung gewählte Ansatz zu vermerken.
Die MF/G kennt zudem keine Differenzierung
der Fläche MF/G in Unterkategorien. In der Flächenermittlung nach DIN 277, die für das Baugenehmigungsverfahren erstellt werden muss,
werden aber grundsätzlich alle Komponentenflächen mit Ausnahme der Komponentenfläche B
ausgewiesen. Die DIN 277 unterscheidet zudem
a) Konstruktive Elemente
Unterschiede gibt es auch bei Messpunkten an
Fassaden, nicht raumhohen Vormauerungen und
Stützen.
Inbegriffene Flächen:
Alle Innenwände und Stützen innerhalb des
exklusiven Bereichs eines Mieters sind Bestandteil von IPMS 3 – Büro. Die Grundfläche reicht
bis zur maßgeblichen inneren Raumbegrenzung
bzw., wenn eine Mietbereichstrennwand vor-
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IPMS Bürogebäude | gif Anwendungshinweise
handen ist, bis zur Mittellinie dieser Mietbereichstrennwand.
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b) Stellplätze
November 2015
Wird in einem Vertrag eine Flächenermittlung
nach IPMS vereinbart und sind Flächen vorhanden, die – aus welchen Gründen auch immer –
nur eingeschränkt nutzbar sind, wird empfohlen,
diese Flächen als „Flächen mit Nutzungseinschränkungen“ gem. Ziff. 2.3 IPMS zu vereinbaren.
Stellplätze können bei einer Flächenermittlung
nach IPMS nach Stückzahl ermittelt werden.
Flächen innerhalb der Komponentenfläche H die
nicht für eine direkte Bürobezogene Nutzung zur
Verfügung stehen, können als Nebenflächen
bezeichnet werden.
Nebenflächen sind zu ermitteln, können jedoch
auch auf andere Weise als mit einer Flächengröße angegeben werden. Beispielsweise kann für
eine Tiefgarage auch die Anzahl der Stellplätze
ausgewiesen werden (S. 16 IPMS – Büro)
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Das entspricht dem Verfahren nach MF/G und
wird deshalb auch für eine Flächenermittlung
nach IPMS empfohlen.
4. Flächen mit Nutzungseinschränkungen
In Ziff. 2.3 IPMS werden Flächen mit Nutzungseinschränkungen behandelt und Beispiele für
solche Flächen gegeben.
2.3 Flächen mit Nutzungseinschränkungen
Dienstleister müssen berücksichtigen, dass in
bestimmten Märkten Gebäude auch Flächen
enthalten können, die aufgrund behördlicher
Auflagen oder arbeitsrechtlicher Vorschriften in
dem betreffenden Land nicht vermietet oder
genutzt werden dürfen. Derartige Flächen und
diesbezügliche Einschränkungen sind zu bestimmen, zu vermessen bzw. zu ermitteln und
gesondert in den dokumentierten IPMS-Flächen
aufzuführen. Wenn beispielsweise für Flächen
eine Höhenbeschränkung gilt, muss die jeweilige
Höhe in der Dokumentation zur IPMS Flächenermittlung und im zugehörigen Tabellenblatt angegeben werden. Nutzer und Dritte
sollten insbesondere beachten, dass die Einbeziehung von ermittelten Flächen in die Flächendokumentation nach IPMS nicht notwendigerweise bedeutet, dass diese Flächen rechtmäßig
nutzbar oder vermietbar sind.
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IPMS Bürogebäude | gif Anwendungshinweise
Folgende Beispiele für Flächen mit Nutzungseinschränkungen werden in IPMS genannt:
2.3 Flächen mit Nutzungseinschränkungen
Beispiel 1 – Flächendifferenz zur maßgeblichen inneren Raumbegrenzung:
Möglicherweise ist es notwendig, eine ggf. bestehende Differenz der Grundfläche zwischen
Messungen anzugeben, die einerseits bis zur
maßgeblichen inneren Raumbegrenzung
und
andererseits
bis
zum
Wand-BodenAnschluss vorgenommen wurden.
Beispiel 2 – Flächen mit begrenzter Raumhöhe:
In verschiedenen Märkten sind Flächen mit begrenzter Raumhöhe separat aufzuführen, wobei
die fragliche Höhe je nach Land unterschiedlich
sein kann.
Beispiel 3 – Flächen mit begrenztem Tageslichteinfall:
In verschiedenen Ländern sind Flächen mit begrenztem Tageslichteinfall, d. h. geringer Tageslichteinstrahlung, in einem Gebäude unter Umständen gesondert aufzuführen.
November 2015
Zu diesen Beispielen Folgendes:
Beispiel 1: Die Flächendifferenz bei der Ermittlung der maßgeblichen inneren Raumbegrenzung ist nach Ziff. 3.2 a) dieser Hinweise zu
ermitteln und auszuweisen.
Beispiel 2: Nach MF/G sind Flächen mit eingeschränkter Raumhöhe Flächen mit einer lichten
Höhe von weniger als 1,50 m. Es wird empfohlen, das für eine Flächenermittlung nach IPMS
zu übernehmen.
Beispiel 3: Flächen mit begrenztem Tageslichteinfall sind nicht gesondert auszuweisen. Bei
einer Flächenermittlung in Deutschland wird
unterstellt, dass die Flächen für die vorgesehene
Nutzung öffentlich-rechtlich genehmigt sind und
die ausreichende Belichtung im Genehmigungsverfahren geprüft wurde. Eine darüberhinausgehende Berücksichtigung bei der Flächenermittlung ist nicht notwendig.
Beispiel 4: Eine Unterscheidung zwischen unter- und oberirdischen Flächen spielt bei einer
Flächenermittlung in Deutschland keine Rolle.
Beispiel 4 – Ober- und unterirdische Flächen:
Ein Gebäude besteht im Allgemeinen aus oberund unterirdischen Geschossen.
Für Vermessungszwecke und Flächenermittlungen ist diese Unterscheidung möglicherweise
dafür relevant, wie die Räumlichkeiten nach
Maßgabe arbeitsrechtlicher Vorschriften oder
Regelungen zur Eignung für bestimmte Nutzungszwecke genutzt werden dürfen oder wie
sie besteuert werden.
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IPMS Bürogebäude | gif Anwendungshinweise
Anmerkung: Flächen, die nicht allseits in
voller Höhe umschlossen oder nicht überdeckt sind (DIN 277 b und c) fallen nicht
unter Ziff. 2.3 IPMS, sondern werden bereits vorher abgezogen bzw. gesondert
ausgewiesen.
3.1.2 Definition
Ausgeschlossene Flächen:
Bei Flächenermittlungen nach IPMS1 werden
folgende Flächen/Bereiche nicht berücksichtigt:
• Offene Lichthöfe sowie der Luftraum eines
Atriums
•
Offene Außentreppen, die kein untrennbarer
Bestandteil des Bauwerks sind, z.B. eine außenliegende Feuerleiter
•
Innenhöfe, Terrassen und Veranden auf Erdgeschossebene, Außenparkplätze, Abstellflächen für Ausrüstungsgegenstände, Kühlgeräte und Müllcontainer sowie sonstige nicht allseitig umschlossene oder nicht überdeckte
Flächen auf Erdgeschossebene sind nicht Bestandteil von IPMS1, können jedoch ermittelt
und gesondert ausgewiesen werden.
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5. Umgang mit unterschiedlichen Messregeln
In Ziff. 2.4 IPMS – Büro wird der Umgang mit
unterschiedlichen Ermittlungsgrundlagen und
Messregeln behandelt.
2.4 Umgang mit unterschiedlichen Ermittlungsgrundlagen und Messregeln
Das SSC ist sich darüber im Klaren, dass eine
Vielzahl unterschiedlicher Flächenermittlungsstandards genutzt werden. In manchen Ländern
wird die Grundfläche bis zum Wand-FlurAnschluss gemessen, wohingegen in anderen
Ländern bei einer Messung der Mittelpunkt von
Wänden oder die äußere Raumbegrenzung
maßgeblich ist. Verschiedene Länder haben
unterschiedliche Definitionen für die maßgebliche Begrenzung einer inneren fertig bearbeiteten Oberfläche. Deshalb hat das SSC den Begriff
der maßgeblichen inneren Raumbegrenzung geprägt, um Messpunkte IPMS 2 – Büro
und IPMS 3 – Büro zu definieren. Nutzer und
Dienstleister, die sich auf andere Flächenermittlungsstandards beziehen möchten, müssen
ggf. die Abweichung der Grundfläche gegen-
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über einer Ermittlung nach IPMS ermitteln und
ausweisen.
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Für eine Flächenermittlung in Deutschland ist
folgendes relevant:
a) Messpunkte an Fassaden
Bei einer Flächenermittlung nach IPMS wird bis
zur „maßgeblichen inneren Raumbegrenzung“
gemessen.
3.2.3 Maßgebliche innere Raumbegrenzung
Die maßgebliche innere Raumbegrenzung ist die
innere Fertigoberfläche, die mindestens 50 %
der Oberfläche eines vertikalen Abschnitts einnimmt.
Ein vertikaler Abschnitt ist jeweils ein Abschnitt
der äußeren Gebäudehülle, z.B. eines Fensters,
einer Wand oder eines äußeren Konstruktionsmerkmals eines Bürogebäudes, deren fertig
bearbeitete innere Oberfläche sich von der entsprechenden inneren Oberfläche des benachbarten Abschnitt unterscheidet,
wobei vorhandene Stützen unberücksichtigt
bleiben.
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Coalition. Alle Rechte vorbehalten.
Nach DIN 277 wird demgegenüber bis zu dem
auf Bodenhöhe raumbegrenzenden Bauteil gemessen wird. Die MF/G verweist auf diese Messregel der DIN 277.
Die gif unterstützt die Messregel der maßgeblichen inneren Raumbegrenzung, wie in IPMS
vorgesehen, da der Großteil der Fragen, die an
die gif zur MF/G gestellt werden, nicht die MF/G
sondern diese Messregel betreffen, die offenbar
für viele Anwender zu erheblichen Problemen in
der praktischen Umsetzung führt. Die Messregel
der maßgeblichen inneren Raumbegrenzung ist
einfacher und weniger fehlerträchtig.
Die gif hat deshalb dem DIN 277 Normenausschuss empfohlen, die Messregel „maßgebliche
innere Raumbegrenzung“ zu übernehmen.
Solange die DIN 277 als Messpunkte an der
Fassade das raumbegrenzende Bauteil vorschreibt, gilt für eine Flächenermittlung nach
IPMS:
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IPMS Bürogebäude | gif Anwendungshinweise
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2.4 Umgang mit unterschiedlichen Ermittlungsgrundlagen und Messregeln
Das SSC ist sich darüber im Klaren, dass eine
Vielzahl unterschiedlicher Flächenermittlungsstandards genutzt werden. In manchen Ländern
wird die Grundfläche bis zum Wand-FlurAnschluss gemessen, wohingegen in anderen
Ländern bei einer Messung der Mittelpunkt von
Wänden oder die äußere Raumbegrenzung
maßgeblich ist. Verschiedene Länder haben
unterschiedliche Definitionen für die maßgebliche Begrenzung einer inneren fertig bearbeiteten Oberfläche. Deshalb hat das SSC den Begriff
der maßgeblichen inneren Raumbegrenzung geprägt, um Messpunkte IPMS 2 – Büro
und IPMS 3 – Büro zu definieren. Nutzer und
Dienstleister, die sich auf andere Flächenermittlungsstandards beziehen möchten, müssen
ggf. die Abweichung der Grundfläche gegenüber einer Ermittlung nach IPMS ermitteln und
ausweisen.
Nach MF/G gibt es keine Komponentenflächen.
Die Zuordnung von nichtragenden Innenwänden
muss aber bei Mietbereichstrennwänden und
den Trennwänden zwischen MF/G-1 und MF/G-2
erfolgen. Hier sieht die MF/G eine anteilige Zuordnung der Trennwand (in der Mitte der Wand)
zu beiden Flächen vor.
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Das entspricht für Mietbereichstrennwände den
Vorgaben von IPMS 2-Büro.
3.3.2 Definition
Inbegriffene Flächen:
Alle Innenwände und Stützen innerhalb des
exklusiven Bereichs eines Mieters sind Bestandteil von IPMS 3 – Büro. Die Grundfläche reicht
bis zur maßgeblichen inneren Raumbegrenzung
bzw., wenn eine Mietbereichstrennwand vorhanden ist, bis zur Mittellinie dieser Mietbereichstrennwand.
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Die Fläche ist also nach beiden Messregeln (DIN
277 und IPMS) zu ermitteln und der Unterschied
in der Flächenermittlung aufzuzeigen.
b) Zuordnung nichttragender Innenwände
Nach IPMS werden Innenwände, die an verschiedene Komponentenflächen (IPMS 2 A-H)
angrenzen, der Komponentenfläche zugeordnet,
die (in alphabetischer Reihenfolge) zuerst ermittelt wird.
E
G
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c) Unterirdische Flächen
Gemäß Ziff. 3.1.2 IPMS wird die Grundfläche
von Untergeschossen ermittelt, indem man den
äußeren Rand der Gebäudehülle auf Erdgeschossebene nach unten verlängert oder aber
eine Wandstärke annimmt, falls sich die Ausdehnung des Untergeschosses von der Grundfläche des Gebäudes unterscheidet.
3.1.2 Definition
Inbegriffene Flächen:
Die Grundfläche von Untergeschossen wird ermittelt, indem man den äußeren Rand der Gebäudehülle auf Erdgeschossebene nach unten
verlängert oder aber eine Wandstärke annimmt,
falls sich die Ausdehnung des Untergeschosses
von der Grundfläche des Gebäudes unterscheidet.
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Nach DIN 277 gibt es keine Sondervorschriften
für die Flächenermittlung von Untergeschossen.
Die Messregel nach IPMS wird nur empfohlen,
wenn:
-
-
keine Pläne vorhanden sind, aus denen die
Flächen der Untergeschosse entnommen
werden können,
die Wandstärke nicht bekannt ist und
keine Aufgrabung erfolgen soll, um diese zu
ermitteln
In allen anderen Fällen ist die Fläche in Untergeschossen nach DIN 277 zu ermitteln.
6. Fehlende Messregeln
In IPMS fehlen Messregeln zu nicht raumhohen
Vormauerungen und Bekleidungen in Innenräumen an tragenden/aussteifenden Bauteilen.
Nach der MF/G werden diese nicht raumhohen
Vormauerungen und Bekleidungen übermessen.
Es wird empfohlen, in gleicher Weise bei einer
Flächenermittlung nach IPMS zu verfahren.
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Mosbacher Straße 9 | 65187 Wiesbaden
T +49 (0) 611 23 68 10 70
F +49 (0) 611 23 68 10 75
[email protected]
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1. Auflage, Stand November 2015
Alle Rechte vorbehalten. Nachdruck, Vervielfältigung oder Verbreitung – auch auszugsweise – nur
mit schriftlicher oder textlicher Genehmigung der gif Gesellschaft für Immobilienwirtschaftliche
Forschung e. V. und mit der Quellenangabe „Internationale Flächenermittlungsstandards für Immobilien: Bürogebäude, Hinweise zur Anwendung in Deutschland, © gif Gesellschaft für Immobilienwirtschaftliche Forschung e. V., November 2015“ erlaubt.
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