Projektstudie - Planungsbüro Bauditz
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STUDIE ZUR ENTWICKLUNG DER EHEMALIGEN KOMTUREI WERBEN HANSESTADT WERBEN (ELBE), VERBANDSGEMEINDE ARNEBURG-GOLDBECK Studie zur Entwicklung von Nutzungsmöglichkeiten für die ehemalige Komturei in der Hansestadt Werben (Elbe) Aufbau und Stabilisierung eines regionaltypisch geprägten Tourismus mit Hilfe eines Konzeptes für die Wiederbelebung des Komplexes der ehemaligen Komturei in der Stadt Werben (Elbe) und die Vernetzung der touristischen Angebote in der Region ARBEITSGEMEINSCHAFT JAN-LUDWIG BAUDITZ/VOLKER HERGER SEITE 1 STUDIE ZUR ENTWICKLUNG DER EHEMALIGEN KOMTUREI WERBEN HANSESTADT WERBEN (ELBE), VERBANDSGEMEINDE ARNEBURG-GOLDBECK Studie zur Entwicklung von Nutzungsmöglichkeiten für die ehemalige Komturei in der Stadt Werben (Elbe) Auftraggeber: Hansestadt Werben (Elbe) c/o Verbandsgemeinde Arneburg-Goldbeck An der Zuckerfabrik 1 39596 Goldbeck Verfasser: Arbeitsgemeinschaft Bauditz+Herger Planungsbüro Bauditz und Freischaffender Stadtplaner Volker Herger Berlin, 28.12.2011 ARBEITSGEMEINSCHAFT JAN-LUDWIG BAUDITZ/VOLKER HERGER SEITE 2 STUDIE ZUR ENTWICKLUNG DER EHEMALIGEN KOMTUREI WERBEN HANSESTADT WERBEN (ELBE), VERBANDSGEMEINDE ARNEBURG-GOLDBECK SEITE 3 Inhalt 1. 1.1 1.2 1.3 1.4 1.5 1.6 2. 2.1 2.2 2.3 2.4 2.5 3. 3.1 3.2 3.3 3.4 4. 4.1 4.2 4.3 5. 5.1 5.2 5.3 6. 7. Analyse der städtischen und regionalen Ausgangslage Tourismusankerpunkt mit thematischer Verbindung Untersuchung der städtischen Rahmenbedingungen Äußere Rahmenbedingungen Bedeutung des Ensembles (denkmalgeschützt, kulturell) Regionale und überregionale Bedeutung Stärken- und Schwächenanalyse Analyse der baulichen Anlagen Darstellung des Bestandes Wertung des bestehenden Gebäudebestandes Entwicklung eines Funktionsplanes Erstellung eines Planes zur baulichen Zuordnung im Gesamtkonzept Kostenschätzung der Um- und Neunutzung Konzeptentwicklung Ausgangslage der Konzeptentwicklung Grundstückssituation Bürgerbeteiligungsverfahren Maßnahmekatalog Entwicklung touristischer Strukturen Strukturkonzept von Werben und Umgebung Zuordnung und Einbeziehung benachbarter Tourismusstandorte Einbindung in die Tourismusstrukturen des Landes Sachsen/Anhalt Erarbeitung eines Maßnahmeplanes Maßnahmen zur Verbesserung der der touristischen Infrastruktur Einbeziehung örtlicher Aktivitäten und Akteure/Trägerschaft Finanzierung, Fördermöglichkeiten, Risikobetrachtung und Zeitplan Quellenverzeichnis Anlagen Bestandsplan zur Studie zur Entwicklung von Nutzungsmöglichkeiten für die ehemalige Komturei in Werben - Grundlagenplan zur Veranstaltung am 19.11.2011 in Werben (Elbe) Funktionsplan (Ergebnisplan) Diskussionsblätter aus der Gruppenarbeit ARBEITSGEMEINSCHAFT JAN-LUDWIG BAUDITZ/VOLKER HERGER 03 03 05 06 07 08 10 12 12 12 28 30 34 36 36 37 37 43 45 45 45 46 46 46 47 48 52 52 53 54 55 STUDIE ZUR ENTWICKLUNG DER EHEMALIGEN KOMTUREI WERBEN HANSESTADT WERBEN (ELBE), VERBANDSGEMEINDE ARNEBURG-GOLDBECK 1. Analyse der städtischen und regionalen Ausgangslage 1.1 Tourismusankerpunkt mit thematischer Verbindung SEITE 4 1.1.1 Blaues Band Im Land Sachsen-Anhalt wurde für die das Land durchquerenden Flüsse und Kanäle ein touristisches Informationssystem geschaffen, was für Wassertouristen Informationen zu den Gewässern, zu den Möglichkeiten zum Übernachten, zur Gastronomie und zu Sehenswürdigkeiten bereitstellt. Es umfaßt die innerhalb der Landesgrenzen verlaufenden Teile der Flüsse Elbe, Havel, Saale, Unstrut, den Mittellandkanal und den Elbe-Havel-Kanal. Die Hansestadt Werben (Elbe) liegt Im Bereich der Elbekilometer 430 - 439. Folgendes ist auf der Webseite "www.blauesband.de" zu Werben zu lesen: "Gegründet im 6. Jh. durch die Wenden, kam der Stadt am Elbübergang von der Wischeniederung in die Prignitz als Grenzort zu den Slawen im Mittelalter besondere Bedeutung zu. Die kreisförmig verlaufenden Straßen in der Ortsmitte lassen die ehemalige Burg im Zentrum vermuten. Im Jahr 1005 (erste urkundliche Erwähnung) verhandelte Kaiser Heinrich der II. mit den Slawen in Werben, 1032 weilte Kaiser Konrad der II. in Werben um Streitigkeiten zu schlichten, was ihm allerdings nicht gelang. Die Wenden verwüsteten nur ein Jahr später Burg und Land. 1056 eroberten Slawen die Burg. 1134 gründete Markgraf Albrecht der Bär eine Johanniter-Niederlassung in Werben, 1160 übergab er die Kirche zu Werben den Johannitern. 1151 erhielt Werben Stadt recht. 1358 wurde Werben Mitglied der Hanse und mit dem zunehmenden Handel zog auch der Wohlstand ein. Im Jahr 1631 besetzte der schwedische König Gustav Adolf die Stadt und lieferte sich in der Folge mit den Kaiserlichen unter Tilly heftige Gefechte, in deren Verlauf die Stadt großen Schaden nahm. An den König erinnert noch heute das Gustav-AdolfDenkmal von 1931. Zu besichtigen ist die Johannis-Kirche, errichtet von 1160 bis 1466. Die spätgotische Backsteinhalle (um 1160) gehört zu den ältesten gotischen Kirchenbauten der Altmark und ist mit der erhaltenen Ausstattung eines der bedeutendsten Baudenkmäler im norddeutschen Raum überhaupt. Der große Altaraufsatz auf dem Hochaltar (von 1470) zeigt im geschlossen Zustand die Passion Christi. Geöffnet entfaltet er eine einzigartige Pracht der zeitgenössischen Schnitzkunst. Die reich skulptierte Kanzel entstand 1602. Führungen können gebucht werden Bedeutend sind auch die erhaltenen Reste der Stadtbefestigung mit Elbtor um 1460. Vom Turm bietet sich eine schöne Aussicht in die Elblandschaft. Im Inneren ist ein kleines Heimatmuseum eingerichtet." Vom Naturhafen Werben aus bietet "elbe-kanu", Kanuverleih Werben , Kirchplatz 6, 39615 Werben(Elbe), Kurztouren, Tages- und Mehrtagestouren mit den Start oder dem Ziel Werben an. 1.1.2 Elberadweg Der ca. 840 km lange Elberadweg führt linksseitig der Elbe von Arneburg-Hohenberg/ Krusemark durch Werben hindurch nach Beuster-Wittenberge. Vom rechtsseitigen Ufer gelangt man von Havelberg mit der Gierseilfähre über Räbel ARBEITSGEMEINSCHAFT JAN-LUDWIG BAUDITZ/VOLKER HERGER STUDIE ZUR ENTWICKLUNG DER EHEMALIGEN KOMTUREI WERBEN HANSESTADT WERBEN (ELBE), VERBANDSGEMEINDE ARNEBURG-GOLDBECK SEITE 5 nach Werben. 1.1.3 Altmarkrundkurs Eine Teilstrecke des Altmarkrundkurses führt von Seehausen-Osterburg über Werben nach Havelberg. Teile des Altmarkrundkurses haben eine identische Streckenführung mit dem Elberadweg. 1.1.4 Hansestadt Werben Kaum eine andere Region in Deutschland hatte so viele Hansestädte auf engstem Raum aufzuweisen wie die Altmark. Im einstigen Kernland Brandenburgs findet man in acht Hansestädten Stendal, Salzwedel, Gardelegen, Osterburg, Seehausen, Tangermünde, Havelberg, und Werben zahlreiche Zeugnisse der langen Hansetradition der Altmark, die bis ins 13. Jahrhundert zurück reicht. Im Jahre 1263 wurde Salzwedel Mitglied der „Gotländischen Gesellschaft“, die als Wurzel der Hanse gilt. Stendal knüpfte die ersten Beziehungen zu den Seestädten. Erst ein knappes Jahrhundert später traten die Städte der Altmark im Hansebund verstärkt in Erscheinung. Ihr hanseatischer „Taufbrief“ war gewissermaßen das Einladungsschreiben der Stadt Rostock zum Hansetag 1359 nach Lübeck. Die Hansestädte haben sich 1998 - 480 Jahre später - zum "Altmärkischen Hansebund" zusammen geschlossen und genießen auch heute wieder hohes Ansehen im internationalen Hansebund der Neuzeit. 1.2 Untersuchung der städtischen Rahmenbedingungen 1.2.1 Darstellung der Standortbedingungen/stadträumliche Einordnung Die räumliche Lage der Flächen der ehemaligen Komturei ist im Bild 1 dargestellt. Bild 1: Quelle Luftbild, googlemaps Im Flächennutzungsplan der Stadt Werben (Elbe) ist das Gelände der ehemaligen Komturei als allgemeines Wohngebiet dargestellt. Die sich südlich des Südwalls beARBEITSGEMEINSCHAFT JAN-LUDWIG BAUDITZ/VOLKER HERGER STUDIE ZUR ENTWICKLUNG DER EHEMALIGEN KOMTUREI WERBEN HANSESTADT WERBEN (ELBE), VERBANDSGEMEINDE ARNEBURG-GOLDBECK SEITE 6 findliche ebenfalls zur ehemaligen Komturei gehörende Fläche hat diese Flächenausweisung nicht und stellt eine Entwicklungsfläche dar. Innerhalb der als allgemeines Wohngebiet (WA) festgesetzten Fläche sind nachfolgende Nutzungen nach Baunutzungsverordnung (BauNVO) zulässig: - Wohngebäude - die der Versorgung des Gebietes dienenden Läden, Schank- und Speisewirtschaften, sowie nichtstörende Handwerksbetriebe - Anlagen für kirchliche, kulturelle, soziale und gesundheitliche Zwecke. Ausnahmsweise können - Betriebe des Beherbergungswesens - sonstige nichtstörende Gewerbetriebe - Anlagen für Verwaltungen sowie für sportliche Zwecke - Gartenbaubetriebe und - Tankstellen zugelassen werden. Die allgemein zulässigen Nutzungen entsprechen den zukünftigen Nutzungszielstellungen für das Komtureigelände. Die ausnahmsweise zulässigen Nutzungen könnten Konflikte mit der umgebenden Bebauung auslösen und sollten aus diesem Grunde hier nicht angesiedelt werden. Bild 2: Auszug aus dem Flächennutzungsplan der Stadt Werben (Elbe) Maßgebende Umgebungsnutzungen sind Wohngebäuden an den Straßen Südwall und Schadewachten, das Pfarrhaus, die Kindertagesstätte der Stadt Werben (Elbe), die Kirche St. Johannis und Lager- und Unterstellgebäude eines landwirtschaftlichen Betriebes. 1.3 Äußere Rahmenbedingungen 1.3.1 Sanierungsgebietes der Hansestadt Werben Die nördlichen Flächen der ehemaligen Komturei sind Teil des Zentrumsbereiches der Stadt Werben und liegen innerhalb der Abgrenzung des förmlich festgesetzten SanieARBEITSGEMEINSCHAFT JAN-LUDWIG BAUDITZ/VOLKER HERGER STUDIE ZUR ENTWICKLUNG DER EHEMALIGEN KOMTUREI WERBEN HANSESTADT WERBEN (ELBE), VERBANDSGEMEINDE ARNEBURG-GOLDBECK SEITE 7 rungsgebietes der Hansestadt Werben. 1.3.2 Gestaltungssatzung "Historischer Stadtkern", Stadt Werben Die im November 2000 geschlossene Gestaltungssatzung "Historischer Stadtkern" der Hansestadt Werben regelt als örtliche Bauvorschrift die äußere Gestaltung baulicher Anlagen sowie von Werbeanlagen und Warenautomaten und über besondere Anforderungen an bauliche Anlagen, Warenautomaten sowie über die Einführung einer Genehmigungspflicht für genehmigungsfreie Werbenanlagen für den "Historischen Stadtkern der Stadt Werben. 1.4 Bedeutung des Ensembles ( denkmalgeschützt, kulturell) 1.4.1 Denkmalbereich Hansestadt Werben (Elbe) Der historische Stadtkern der Hansestadt Werben (Elbe) ist in seiner Gesamtheit ein Denkmalbereich. Das Landesamt für Denkmalpflege und Archäologie Sachsen-Anhalt erfaßt die flächenhaft vorhandenen Baudenkmale im Stadtzentrum von Werben: "Erfassungsnummer: 094 97589 000 000 000 000 Gemeinde / Ort: Hansestadt Werben (Elbe) Straße/Platz/Hausnummer: Fabianstraße 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19, 20, 21, 22, 23, 24, 25, 26, 27, 28 Fischerstraße 2, 3, 5, 6, 7, 8, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19, 20, 21, 23, 24, 25, 26 Hinterstraße 1, 2, 3, 4, 6, 7, 8, 9, 10, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 19 Kirchplatz 1, 3, 4, 5 Kirchstraße 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19, 20, 21, 22, 23, 24 Lange Straße 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19, 20, 21, 22, 23, 25, 26, 27, 28, 29, 30, 31, 32, 33, 35, 36, 37, 39, 40, 41, 42, 43, 44, 45, 46, 47, 48, 49, 50, 1, 52, 53, 54, 55, 56, 57, 58, 59 Marktplatz 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19 Marktstraße 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11 Nordwall u. Südwall 10, 11, 12, 14 Räbelsche Straße 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8 Schadewachten 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 10, 17, 21, 22, 23, 24, 25, 26, 27, 28, 29, 30, 31, 32, 33, 34, 35 Seehäuser Straße 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19, 20, 21 Sachbegriff: Altstadt Ausweisungsart: Denkmalbereich Ausweisungsmerkmal: geschichtlich, kulturell-künstlerisch, städtebaulich Denkmalbegründung: Altstadt, gekennzeichnet durch die lebendige Struktur von Grundriß, Dachlandschaft und Stadtsilhouette, mit dem gewaltigen Dach der Johanniskirche als landschaftsprägende Dominante; äußerlich begrenzt durch den Verlauf von Stadtmauer und -graben, diese im Bereich Nordwall u. Südwall ("Am Wall"), hinter "Lange Straße" und "Hinterstraße" teils erhalten, teils im Gelände nachvollziehbar, im Inneren geprägt durch das Nebeneinander verzahnter, aber unterscheidbarer Stadtquartiere, nach historisch-funktionalen sowie soziographischen Aspekten definierbar; im Bereich Kirche/Kirchplatz/Komturei Siedlungskern, mit Ort der vermuteten Grenzburg des 10./11. Jh.; in Seehäuser Straße und Fabianstraße größte Dichte erhaltener ARBEITSGEMEINSCHAFT JAN-LUDWIG BAUDITZ/VOLKER HERGER STUDIE ZUR ENTWICKLUNG DER EHEMALIGEN KOMTUREI WERBEN HANSESTADT WERBEN (ELBE), VERBANDSGEMEINDE ARNEBURG-GOLDBECK SEITE 8 Ackerbürgergehöfte mit größerer Grundfläche, entlang des Marktes und der Marktstraße (Friedrich-Engels-Straße) geräumige Hausgrundrisse, wohl Zeugnis von Lagerhaltung, Warenumschlag und Handel (Stapelrecht ist anzunehmen, da Werben Zollstätte), in den verbleibenden Straßenzügen kleinteilige Bebauung, in Kirchstraße (Rudolf-Breitscheid-Straße) und Lange Straße mit einigen erhaltenen, noch bürgerlichrepräsentativen Fassaden; in Schadewachten als Burgmannenbereich, Hinterstraße als Sitz der Markthelfer und der Fischerstraße beeinträchtigte Bausubstanz in z. T. gebrochenen Straßenzeilen; allen gemeinsam, trotz durchgängiger Überformung der Fassaden, die allseits greifbare Präsenz der historischen Bausubstanz, vorwiegend des 18. Jh." Beeindruckend ist, daß sich die Stadtstruktur, die sich historisch entwickelt hat, auch heute noch vorhanden und erkennbar ist. Der Stadtkern ist fast unverändert erhalten geblieben. Das zeigen auch die beiden nachfolgenden Auszüge aus früheren Kartenwerken vom Ende des 19. Jahrhunderts. Bild 3: Stadtgrundriß Werben 1880, Quelle: Landesamt für Denkmalpflege Gegenüber dem Stadtgrundriß vom Ende des 19. Jhd. sind in dem früheren Plan kaum Veränderungen des historischen Stadtkerns und der Straßenführung und Quartiersabmessungen erkennbar. Auf beiden Plänen ist die ehemalige Komturei jeweils gesondert verzeichnet, was auf ihre besondere Bedeutung in der jeweiligen Zeit hinweist, die politischer wie auch wirtschaftlicher Natur sein konnte. 1.5 Regionale und überregionale Bedeutung Das Landesamt für Denkmalpflege hat sich auf eine Anfrage in Verbindung mit der Erarbeitung dieser Studie zum Denkmalwert, zur Geschichte und zur Bedeutung der ehemaligen Komturei folgend geäußert: ARBEITSGEMEINSCHAFT JAN-LUDWIG BAUDITZ/VOLKER HERGER STUDIE ZUR ENTWICKLUNG DER EHEMALIGEN KOMTUREI WERBEN HANSESTADT WERBEN (ELBE), VERBANDSGEMEINDE ARNEBURG-GOLDBECK SEITE 9 Bild 4: Stadtgrundriß Werben, Ende 19. Jhd, Quelle: Landesamt für Denkmalpflege "Die ehemalige Komturei der Johanniter zu Werben, d. h. ihre Ordensniederlassung mit Konventshaus und Wirtschaftshof, ist gegenständlich schwer greifbar. Die besondere geschichtliche und städtebauliche Bedeutung der Johanniterkomturei Werben zeigt sich am besten im Stadtgrundriss und an der Stadtkirche. 1244 hervorgegangen aus der Stiftung von 1160 durch Albrecht den Bären als erste und für gut 200 Jahre wichtigste Niederlassung des Ordens in Norddeutschland, wurde ihre Vormachtstellung bereits im 14. Jahrhundert in Frage gestellt und erlosch 1426, als Sonnenburg Ordenszentrum der Ballei Brandenburg wurde. Im Zuge der Reformation ging die Johanniterkirche „mit allem Zubehör“ an den Rat der Stadt Werben über (Visitationsabschied 1542). Schule, Pfarre und Kirche waren organisatorisch so verbunden, dass auch diese Gebäude und Grundstücke mit an die Stadt übergingen (und erst mit dem Vertrag des Freistaats Preußen mit der Ev.LK 1931 zum Teil wieder in Kirchenbesitz kamen). Nur der Wirtschaftshof südlich der Kirche verblieb als ev. Komturei bis 1809, wurde danach Verwaltungssitz des Staatsgutes (ab 1811 Domänenhof) und gegen Ende des 19. Jahrhunderts weitgehend baulich erneuert mit stattlichen, typisch preußischen Backsteingebäuden. In der Bodenreform aufgeteilt, blieb die Komturei auch nach 1990 dem seit 1852 reorganisierten Orden verloren. Während der LPG-Zeit wurden die Domänebauten nur provisorisch instandgehalten und das Areal mit primitiven Zweckbauten entstellt. Die „Lambertikapelle“ blieb als Baudenkmal erhalten. Die 1993 noch erhaltene Toranlage mit Durchfahrt und gemauerter Pforte zum Kirchhof wurde erst in jüngster Zeit durch Zaun ersetzt und auch Höhenunterschiede wurden eingeebnet. Einige Baudenkmale Werbens können im Kern als Ordensbauten gelten, nachweislich z. B. die Ev. Kirche St. Johannis, die Domäne mit der „Lambertikapelle“, die „Alte Schule“ Fabianstraße 17 (Ecke Kirchplatz). Der Denkmalbereich Altstadt Werben schließt das Areal der Komturei mit ein. Der äußere Wirtschaftshof südlich des TauARBEITSGEMEINSCHAFT JAN-LUDWIG BAUDITZ/VOLKER HERGER STUDIE ZUR ENTWICKLUNG DER EHEMALIGEN KOMTUREI WERBEN HANSESTADT WERBEN (ELBE), VERBANDSGEMEINDE ARNEBURG-GOLDBECK SEITE 10 ben Alands ist nicht Teil des Denkmalbereiches Altstadt. Das Areal „Vor dem Domänentor“ (siehe Stadtgrundriss vor 1900) ist allerdings geschichtlich zu dem im 30jährigen Krieg belegten, äußeren Befestigungsring zu rechnen (siehe Grafik in Wollesen, S.144f.), der 1641/42 geschliffen wurde. Aus dem Dreißigjährigen Krieg wird zum Zustand der Komtureigebäude von Wollesen für 1630 berichtet: „das Brau- und Backhaus so beschädigt, dass ihr Neubau notwen dig war“. Aus dem Bericht des Komturs Burchard von Goldacker vom 27. Januar 1643 geht hervor, dass „alle Gebäude ... von der in Werben liegenden Garnison abgetragen wären“, „das Komturei-Tor wäre vom Rate zugemauert und die von Ihm vor vier Jahren erbaute Brücke abgehauen“. Der nächste Notar der Komturei klagte 1646 „der ganze Platz und Hof wäre wüst, der Brunnen verfallen, das Inventar höchst dürftig“. 1653 – Gebäude in schlechtem Zustand, 1662 – Gebäude wieder größtenteils in Ordnung. 1891 wurde das Komtureitor abgebrochen und die meisten Gebäude erneuert. Die Kgl. Preuß. Landesaufnahme von 1880 zeigt noch die städtebauliche Situation davor, während der auf Ende 19. Jh. datierte Stadtplan im Inventar der Kunstdenkmale des Kreises Osterburg bereits mit der heutigen Anlage im wesentlichen übereinstimmt. Diese Sachgesamtheit Domäne Werben, zwischen Kirchplatz und Südwall gelegen auf dem Areal der Komturei innerhalb des Denkmalbereiches Altstadt Werben, mit den Bauten vom Ende des 19. Jahrhunderts (lt. Plan des Büro Bauditz zur o. g. Studie: Gebäude 1 bis 7), welche als bauliche Erneuerung der Domäne auf den alten Fundamenten gelten können, und der „Lambertikapelle“ (lt. o. g. Plan: Gebäude 9), ist als Baudenkmal von besonderer geschichtlicher und städtebaulicher Bedeutung anerkannt. Die besondere geschichtliche Bedeutung ergibt sich vorrangig aus der Verwurzelung des Domänehofes im Komtureiareal und seiner Rolle bei der ortsgeschichtlichen Entwicklung. Die besondere städtebauliche Bedeutung beruht auf der ortsbildprägenden Lage, wobei die Domänebauten eindeutig und bewusst der ortsbildbeherrschenden Johanniskirche untergeordnet und angepasst wurden. Bei Überlegungen zur Umnutzung des Areals und seiner Gebäude sind diese städtebaulichen Eigenarten besonders erhaltenswert, um die Geschichte des Ortes anschaulich zu bewahren. Die sogenannte Lambertikapelle (ein kleiner Backsteinbau, wohl E. 13. Jh., mit zurückgesetzt gemauertem Kreuz in den Giebeln) ist von besonderem Bauforschungsinteresse, da der ursprüngliche Gebäudezweck nicht zweifelsfrei feststeht. Eine fundierte Bauaufnahme ist hier vor allem anzustreben. Archivrecherchen zur Baugeschichte der Domäne (besonders die Umbauphase Ende 19. Jh. betreffend) dürften sich im Landeshauptarchiv Magdeburg (und ggf. im LHABRB Potsdam) lohnen, um den Wandel des Areals zu erhellen." 1.6 Stärken- und Schwächenanalyse Aus dem bisher geschriebenen lassen sich bereits einige Stärken der Hansestadt Werben (Elbe) bezogen auf den Untersuchungsgegenstand ableiten. Stärken Diese liegen in erster Linie in der kulturgeschichtlichen Bedeutung der in großem Umfang vorhandenen historischen Bauwerke allgemein und für das ehemalige Komtureiareal im Besonderen. Herausragend in seiner Bedeutung ist hier die Lambertikapelle der Johanniter, deren Bedeutung und frühere Nutzung bisher kaum erforscht wurde und für die auch ARBEITSGEMEINSCHAFT JAN-LUDWIG BAUDITZ/VOLKER HERGER STUDIE ZUR ENTWICKLUNG DER EHEMALIGEN KOMTUREI WERBEN HANSESTADT WERBEN (ELBE), VERBANDSGEMEINDE ARNEBURG-GOLDBECK SEITE 11 keine gesicherten Erkenntnisse vorliegen. In der Stadt Werben (Elbe) gibt es eine reges kulturelles Leben. Die Stadt Werben (Elbe), der Verein "Arbeitskreis Werbener Altstadt" e.V. und weitere engagierte Bürger bereiten für die Bürger der Stadt und deren Besucher jedes Jahr eine Vielzahl kultureller Veranstaltungen vor. Eine gute Voraussetzung für eine bauliche Entwicklung stellt die stadträumliche Lage des ehemaligen Komtureiareals dar, die sich mitten in der historischen Altstadt von Werben befindet. Eine bauliche Weiterentwicklung wird sich nur in kleinen Schritten vollziehen lassen unter Nutzung der in der Stadt Werben (Elbe) vorhandenen Potenziale und Initiativen. Mit dem Komtureigelände steht ein größerer innerstädtischer Raum zur Verfügung, der mögliche Nutzungen kaum einschränkt und Nutzungsvielfalt möglich macht. Die Hansestadt Werben (Elbe) und die Hansestadt Havelberg sind kulturgeschichtlich gleichwertig zu sehen und, so daß sich beide Städte gegenseitig befördern können. Die Lage am Elbdeich und innerhalb des Biosphärenreservates Flußlandschaft Elbe bietet dem sich dafür interessierenden Besucher Tierreichtum, eine große Naturnähe und Ruhe, die er ansonsten kaum findet. Schwächen Die Folgen der demografischen Entwicklung ist vor allem in den ländlichen Räumen stark spürbar. Diese ist eng mit einem attraktiven und ausreichendem Arbeitsplatzangebot verbunden. Sind diese Arbeitsplätze, wie in Werben (Elbe) und dessen Umland kaum vorhanden, wandern die jungen und qualifizierten Arbeitskräfte ab. Es verbleiben die älteren Bevölkerungsschichten, die in der Stadt wohnen bis zu dem Zeitpunkt, an dem sie eine Pflege in Anspruch nehmen müssen oder aus dem Leben scheiden. Die Folge ist, daß deren Gebäude innerhalb des historischen Stadtkerns nicht mehr bewohnt werden und leer stehen. Gleichzeitig sind die jungen Familien nicht da, die diese leerstehenden Häuser weiternutzen und ihren Wohnvorstellungen anpassen. Das bedeutet, daß die Zahl der leerstehenden Häuser zunehmen wird. Dieser Trend ist in Werben (Elbe) erkennbar. Werben (Elbe) und sein Umland sind kein touristischer Schwerpunktbereich. Die touristischen Angebote sind stark saisonal gebunden. Sowohl die Angebote zu Kanu- und Bootstouren als auch die Nutzung der Radwege (Elberadweg, Altmarkrundkurs) sind an die wärmeren und warmen Monate des Jahres gebunden. Rechsseitig der Elbe liegt die Stadt Havelberg mit einer gleichermaßen kulturhistorischer Bedeutung. Durch die Stadt Havelberg führt der rechtsseitig der Elbe angelegte Radweg. Die Belebung des Komtureiareals erfordert das Zusammenführen einer größere Anzahl Nutzungen verschiedenster Art, die sich gegenseitig stützen, befördern und ergänzen sollten. Beachtet werden muß der Istzustand, aus dem sich Neues verträglich und nachhaltig entwickeln kann. Einen sogenannten Investor, der das gesamte Areal entwickelt, wird es aller Warscheinlichkeit nach nicht geben. ARBEITSGEMEINSCHAFT JAN-LUDWIG BAUDITZ/VOLKER HERGER STUDIE ZUR ENTWICKLUNG DER EHEMALIGEN KOMTUREI WERBEN HANSESTADT WERBEN (ELBE), VERBANDSGEMEINDE ARNEBURG-GOLDBECK SEITE 12 2. Analyse der baulichen Anlagen 2.1 Darstellung des Bestandes Die Struktur der baulichen Anlage entspricht weitgehend der Anlage und Ausdehnung der eh. Komturei und der späteren Domäne. Die Wirtschaftsgebäude wurden nach der Mitte des 19. Jhd. errichtet. Die beiden Ställe an der Süd- und Westseite dürften vor 1900 errichtet worden sein. Als letztes Bauwerk der Domäne wurde die Holzscheune an der Ostseite errichtet, die nach dem 2. Weltkrieg von der LPG (Landwirtschaftliche Produktionsgenossenschaft) zur Getreidetrocknung umgerüstet und bis zur Wende genutzt wurde. Von überregionaler Bedeutung dürfte die Lambertikapelle im Norden des Wirtschaftshofes, südwestlich des Westwerkes der Johanniskirche sein. In der Literatur läßt sich nach der Umwandlung des Areals in eine preußische Domäne eine Umnutzung der Kapelle zum Kornspeicher nachlesen. Bild 5: Übersichtsplan, nichtmaßstäblich Planerläuterungen 1 - Verwalterhaus 4 - Schuppen 7 - Langstall 11 - Werkstatt 2.2 2 - Toiletten 5 - Stall m. Speicher 8 - Garagen 12 - Scheune 3 - Großscheune 6 - Verbinder 9 - Lambertikapelle 13 - Scheune Wertung des bestehenden Gebäudebestandes Nachfolgend werden die vorgefundenen baulichen Anlagen anhand von Erfassungsbögen in ihrem Zustand dargestellt und beschrieben. ARBEITSGEMEINSCHAFT JAN-LUDWIG BAUDITZ/VOLKER HERGER STUDIE ZUR ENTWICKLUNG DER EHEMALIGEN KOMTUREI WERBEN HANSESTADT WERBEN (ELBE), VERBANDSGEMEINDE ARNEBURG-GOLDBECK SEITE 13 Bestandserfassung Werben Gebäude/Maße: Bauteil Pos. Haus 1, Verwalterhaus, 17,90*9,60(11,85)m, 2-geschossig+Turm Bauteil Zustandsbeschreibung Bestandsfoto 2011 Flächen und Volumen BGF: EG: (13,30*11,85)+(2,90*3,85)+(9,60*4,60) 157,60+11,16+44,16= 212,92qm OG: (13,30*11,85)+(9,60*4,60)=157,60+44,16= 201,76qm DG: (9,60*4,60)= 44,16qm BGF: 458,84qm BRI: (12,0*13,3*7,0)+((12,0*13,3*4,42)/2)+((4,72+3,45)/2)*(3,85+2,90)+(4,7*11,2* 15,0)+((4,7*15,0*2,0)/2) =1117,20+352,70+45,60789.60+70,50 BRI: 2375,60 cbm 01 Gründung Naturstein (Porphyr), weitgehend trocken mit leichten Fugenschäden Aussandung des Mörtels 02 Keller (wenn vorhanden) vollständig unterkellert, Fußboden trocken, gut durchlüftet, Reste von Einbauten wie Duschen und andere Installationen. Wand zur Böschung (ca. Nord) mit Feuchteschäden (anstehendes Erdreich) 50% Terrazzo, ca. 50% Fliesen oder Ziegelboden 03 Horizontalsperre Außenwände Standsicherheit Feuchteschäden Putz/ Oberfläche Inneschalen Aufbau nicht erkennbar, wg. Naturstein nicht notwendig Ziegel Klosterformat 25*12*6,5cm, Wandstärke EG+OG ca.36cm einige Rissschäden, älter, leichte Fugenauswaschungen Traufgesims aus Maßwerkziegeln am Turmdach, auf Südgiebel fehlend, Auseinandergehender Südgiebel mit Risen im Fenstersturzbereich und an den Lisenen, dort fehlende Kopfverblechung Mauerwerk außen mit Kalk innen mit Lehm vermörtelt Innenputz als Lehmputz, im EG ca. 25% und OG 80%, im Turm vollstöndig abgängig bzw.abgeschlagen ARBEITSGEMEINSCHAFT JAN-LUDWIG BAUDITZ/VOLKER HERGER STUDIE ZUR ENTWICKLUNG DER EHEMALIGEN KOMTUREI WERBEN HANSESTADT WERBEN (ELBE), VERBANDSGEMEINDE ARNEBURG-GOLDBECK SEITE 14 Bestandserfassung Werben Gebäude/Maße: Bauteil Pos. Haus 1, Verwalterhaus, 17,90*9,60(11,85)m, 2-geschossig+Turm Bauteil Zustandsbeschreibung 04 Fenster/ Türen Anzahl/ Standart/ Zustand Eingangstür orginal mit 4 Kassetten in stark verwittertem Zustand, bedingt reparaturfähig Fenster: 50% vollst. defekt oder fehlend, Rest 20-30% Original-Substanz, meist fehldende Innenflügel der Doppelkastenfenster bzw. Einfachflügel Nebeneingang als Brettertür, Zustand wie Haupttür Innentüren: EG 60% defekt, 4 fehlende Supraporten erkennbar OG/ DG 30%, Rest mittlere bis leichte Schäden 05 Innenwände/ Einbauten Treppe im Entré und Treppe EG-OG als aufgesetzte Holztreppe, Zustand bis auf Anstrich und einzelne Stufenkanten ok, tlw. mit Linoleum, 06 Fußböden/Decken EG: 20-30% wiederverwendbare Dielen OG: Dielen/ Bretter nicht wiederverwendungsfähig 10% fehlt DG: Bretterboden defekt Decken EG/OG 80% Deckenputz Lehm defekt, durch Feuchteeinwirkung abgängige Deckenbereiche 07 Dach/ Entwässerung Tragwerk Schornsteine/Züge 08 Sparren und Dachkonstruktion zu 80% ok, Lagerhölzer tlw. defekt fehlende Längsaussteifung, Turmdach (keine Rispen), vermutliche Ursache für Mauerwerksverformung und Risse im Südgiebel 5 Stk. Schornsteine mit defekten Köpfen und Abschlüssen über Dach Alle Bleche und Rinnen defekt oder fehlend Hauptdach Betonstein-Pfanne (DDR), Fläche ok, Anschlüsse defekt Turmdach: Kronendeckung Biberziegel, Zustand 2-3, Anschlüsse fehlerhaft Anbau: Pappeindeckung defekt, Schalung Eingang aber neu Abwasser/ELT/Haustechnik nahezu vollständig fehlend/ defekt, Abwasserabgang zur Sammelgrube Anschlüsse Hausanschluss Trinkwasser und Elektro vorhanden ARBEITSGEMEINSCHAFT JAN-LUDWIG BAUDITZ/VOLKER HERGER STUDIE ZUR ENTWICKLUNG DER EHEMALIGEN KOMTUREI WERBEN HANSESTADT WERBEN (ELBE), VERBANDSGEMEINDE ARNEBURG-GOLDBECK SEITE 15 Bestandserfassung Werben Gebäude/Maße: Bauteil Pos. Haus 2, Toiletten und Taubenhaus (15,80*5,00m, 1,5 geschossig) Bauteil Zustandsbeschreibung Bestandsfoto 2011 Flächen und Volumen BGF: KG: 4,20*5,00= 21,0qm EG: 15,80*5,00= 79,00qm BGF: 100qm BRI: (11,6*5,0*3,5)+(4,2*4,8*5,0)+((4,2*5,0*2,4)/2) =203+100,8+25,2 BRI: 329,2cbm Gründung Keller (wenn vorhanden) Horizontalsperre Außenwände Standsicherheit Feuchteschäden Putz/ Oberfläche Inneschalen Aufbau FW-Teil beschädigt, Massivteil Gründung i.O. nicht vorhanden Massivteil: HS aus Teerpappe Zustand i.O. 04 Fenster/ Türen Anzahl/ Standart/ Zustand Fenster und Türen komplett fehlend, Massivteil: tlw. Vergitterung 05 Innenwände/ Einbauten 06 Fußböden/Decken FW-Teil: nicht vorhanden Massivteil: keine Einbauten, Unterdecke FW-Teil abgängig, UK defekt 07 Dach/ Entwässerung Tragwerk Schornsteine/Züge Abwasser/ELT/Haustechnik Anschlüsse 01 02 03 08 Massivteil: Sichtmauerwerk i.O. guter Zustand v. Ziegel und Fugen Fachwerkteil: Seitenwand einsturzgefährdet, Schwellen u. Stiele beschädigt tlw. defekete Gefache, Putz abgängig, Bretterschalung zerstört Innenstützen defekt Deckenschalung Massivteil Feuchteschäden Massivteil: Kronendeckung incl. Grate i.O. FW-Teil Wellasbest-Eindeckung schadhaft alle Rinnen und Fallrohre defekt n. vorhanden ARBEITSGEMEINSCHAFT JAN-LUDWIG BAUDITZ/VOLKER HERGER STUDIE ZUR ENTWICKLUNG DER EHEMALIGEN KOMTUREI WERBEN HANSESTADT WERBEN (ELBE), VERBANDSGEMEINDE ARNEBURG-GOLDBECK SEITE 16 Bestandserfassung Werben Gebäude/Maße: Bauteil Pos. Haus 3, Großscheune, 38,55*17,20m Bauteil Zustandsbeschreibung Bestandsfoto 2011 Flächen und Volumen BGF: EG: 38,55*17,20= 663,06qm BGF: 663,06qm BRI: (38,55*17,20*7,25)+(4,0*4,0*3,6)+((38,5*17,2*2,0)/2) 4807,18+57,60+663,06 BRI: 5527,84cbm 01 02 Gründung Keller (wenn vorhanden) Streifenfundamente i.O. nicht vorhanden Horizontalsperre Außenwände Standsicherheit Feuchteschäden Putz/ Oberfläche Innenschalen Aufbau nicht vorhanden 04 Fenster/ Türen Anzahl/ Standart/ Zustand Holztore durchhängend, tlw. defekt, einige Stahlfenster tlw. defekt Dachausstiege Zink funktionsfähig, große Lüftereinsätze (Funktion??) 05 Innenwände/Einbauten 06 Fußböden/Decken Fülltrichter und Beschickungsanlage teildemontiert, umfangreiche Schalttechnik noch vorhanden 2. Ebene für Beschickungsanlage als Stahlkonstruktion mit Gitter-Laufgängen 07 Dach/ Entwässerung Tragwerk Schornsteine/Züge Abwasser/ELT/Haustechnik Anschlüsse Pappdach tlw. undicht, sichtbare Feuchteschäden an der Schalung Sparren mit vermutetetn Fäulnisschäden im Nagelbereich Schalung Entwässerung tlw. defekt bzw. zerstört PVC, Dachanschlüsse schadhaft umfangreiche Anlagentechnik noch vorhanden, ungeprüft, mit Drehstromanschluss 360V, keine sonst. Anschlüsse 03 08 Giebelwände Sichtmauerwerk mit leichten Schäden an Stein u. Fugen Kein Putz, Ziegelformate 25*12*6,5cm, Rollchicht erneuerungsbedürftig Holzständer-Riegelkonstruktion mit ca. 5-10% Holzschäden Westseite mit Wellbitumen tlw. beschädigt, Turmaufsatz Wellasbest Bretterwand Nordost weitgehend i.O. ARBEITSGEMEINSCHAFT JAN-LUDWIG BAUDITZ/VOLKER HERGER STUDIE ZUR ENTWICKLUNG DER EHEMALIGEN KOMTUREI WERBEN HANSESTADT WERBEN (ELBE), VERBANDSGEMEINDE ARNEBURG-GOLDBECK Bestandserfassung Werben Gebäude/Maße: Bauteil Pos. Haus 4, Nebengebäude (Schuppen) ca. 9,00*3,00m Bauteil Zustandsbeschreibung Bestandsfoto 2011 Flächen und Volumen BGF: EG: 4,00*9,00= 36,00qm BGF: 36,00qm BRI: (9,0*4,0*2,7)+(9,0*4,0*0,7/2) 97,2+12,8 BRI: 110,0cbm 01 Gründung einfache Streifenfundamente ok 02 nicht vorhanden nicht vorhanden Zustand i.O., Ausmauerungen aus KS-Stein 05 Keller (wenn vorhanden) Horizontalsperre Außenwände Standsicherheit Feuchteschäden Putz/ Oberfläche Inneschalen Aufbau Fenster/ Türen Anzahl/ Standart/ Zustand Innenwände/Einbauten 06 Fußböden/Decken FB Beton Zustand 2 bis 3 07 Dach/ Entwässerung Entwässerung und Eindeckung defekt, Tragwerk Schornsteine/Züge Abwasser/ELT/Haustechnik nicht vorhanden Anschlüsse 03 04 08 einfache Holztore Zustand 3 bis 4 nicht vorhanden ARBEITSGEMEINSCHAFT JAN-LUDWIG BAUDITZ/VOLKER HERGER SEITE 17 STUDIE ZUR ENTWICKLUNG DER EHEMALIGEN KOMTUREI WERBEN HANSESTADT WERBEN (ELBE), VERBANDSGEMEINDE ARNEBURG-GOLDBECK SEITE 18 Bestandserfassung Werben Gebäude/Maße: Bauteil Pos. Haus 5, Speicher und Stall, 30,20*13,00m Bauteil Zustandsbeschreibung Bestandsfoto 2011 Flächen und Volumen BGF: 30,20*13,00+30,20*13,00+10,33*13,00 392,6+392,6+134,3 BGF: 919,49qm BRI: (30,2*13,0*3,89)+(30,20*13,0*2,87)+(10,33*13,00*2,14) +(10,33*13,00*2,00/2)+(19,87*13,0*2,0/2) = 1572,2+1126,8+287,4+134,3+258,3 BRI: 3379,0cbm 01 02 03 04 05 06 07 08 Gründung Keller (wenn vorhanden) Horizontalsperre Außenwände Standsicherheit Feuchteschäden Putz/ Oberfläche Inneschalen Aufbau Fenster/ Türen Anzahl/ Standart/ Zustand Innenwände/Einbauten Streifenfundamente ohne Beanstandung nicht vorhanden Teerpappe umlaufend i.O. ziegelsichtiges Mauerwerk 25/12/6,5cm Traufgesims tlw. geschädigt durch Dachschäden leichte Fugenauswaschungen, sonst geringe Schäden Stahleinfachfenster und Holztore defekt Zwischendecke aus Holz (Lagerboden) im Stallteil zu 95% defekt Stützen incl. Knaggen weitestgehend defekt. Stahlkappendecke im EG ud Keller im Speicher Feuchteschäden und tlw. defekt (20%), darüberliegende Holzbalkendecken 70-80% defekt Fußböden/Decken EG: Beton und Ziegelböden 60% i.O. Obergeschosse wie Decken defekt Dach/ Entwässerung Entwässerung komplett defekt, Dach im Stallteil tlw. eingestürzt, Tragwerk Turmteil (Speicher) geschädigt, komplett erneuerungsbedürftig Schornsteine/Züge 1 Schornsteinkopf defekt Abwasser/ELT/Haustechnik nicht vorhanden/ defekt Anschlüsse ARBEITSGEMEINSCHAFT JAN-LUDWIG BAUDITZ/VOLKER HERGER STUDIE ZUR ENTWICKLUNG DER EHEMALIGEN KOMTUREI WERBEN HANSESTADT WERBEN (ELBE), VERBANDSGEMEINDE ARNEBURG-GOLDBECK SEITE 19 Bestandserfassung Werben Gebäude/Maße: Bauteil Pos. Haus 6, Verbindungsbau, 15*10,5/2 m Bauteil Zustandsbeschreibung kein Foto Flächen und Volumen BGF: (2,5+15)/2*10,5*2 BGF: 183,75qm BRI: 183,75*(4,4+6)/2 BRI: 435,5cbm 01 Gründung gering dimensionierte Streifenfundamnete 02 Keller (wenn vorhanden) Horizontalsperre Außenwände Standsicherheit Feuchteschäden Putz/ Oberfläche Inneschalen Aufbau Fenster/ Türen Anzahl/ Standart/ Zustand Innenwände/Einbauten nicht vorhanden nicht vorhanden ok, Putz tlw. abgängig, leichte Feuchteschäden 03 04 05 06 07 08 Brettertüren, einfach Zustand 4 bis 5 Zwischenwände Zustand 3 bis 4 Fußböden/Decken Betonboden tlw. gerissen Dach/ Entwässerung Entwässerung defekt. Teerpappdach weitgehend defekt incl. Schalung Tragwerk Schornsteine/Züge Abwasser/ELT/Haustechnik nicht vorhanden Anschlüsse ARBEITSGEMEINSCHAFT JAN-LUDWIG BAUDITZ/VOLKER HERGER STUDIE ZUR ENTWICKLUNG DER EHEMALIGEN KOMTUREI WERBEN HANSESTADT WERBEN (ELBE), VERBANDSGEMEINDE ARNEBURG-GOLDBECK SEITE 20 Bestandserfassung Werben Gebäude/Maße: Bauteil Pos. Haus 7, Langstall ca. 40,0*11,5m Bauteil Zustandsbeschreibung Bestandsfoto 2011 Flächen und Volumen BGF: EG(40,00*11,50)+OG(40,00*11,50) 465,75+465,75 BGF: 931,5qm BRI: ((40,00*11,50)*5,61)+((11,50*40,0/2)*2,0 2580,6+460,0 BRI: 3040,6cbm 02 03 04 05 06 07 08 Keller (wenn vorhanden) Horizontalsperre Außenwände Standsicherheit Feuchteschäden Putz/ Oberfläche Innenschalen Aufbau Fenster/ Türen Anzahl/ Standart/ Zustand Innenwände/Einbauten nicht vorhanden nicht vorhanden ziegelsichtiges Mauerwerk 25/12/6,5cm Traufgesims und Obergeschoswände tlw. geschädigt durch Dachschäden Standsicherheit OG akut gefährdet leichte Fugenauswaschungen, sonst geringe Schäden Holztore und Stahleinfachfenster defekt Zwischendecke aus Holz (Lagerboden) im Stallteil zu 100% defekt Stützen incl. Kanggen weitestgehend defekt. Stahlkappendecke im EG und Keller im Speicher Feuchteschäden und tlw. defekt (20%), darüberliegende Holzbalkendecken 70-80% defekt Fußböden/Decken EG: Beton und Ziegelböden 60% i.O., Obergeschosse wie Decken defekt Dach/ Entwässerung Entwässerung komplett defekt, Dach im Stallteil tlw. eingestürzt, Tragwerk Turmteil (Speicher) geschädigt, komplett erneuerungsbedürftig Schornsteine/Züge nicht vorhanden Abwasser/ELT/Haustechnik nicht vorhanden/ defekt Anschlüsse ARBEITSGEMEINSCHAFT JAN-LUDWIG BAUDITZ/VOLKER HERGER STUDIE ZUR ENTWICKLUNG DER EHEMALIGEN KOMTUREI WERBEN HANSESTADT WERBEN (ELBE), VERBANDSGEMEINDE ARNEBURG-GOLDBECK Bestandserfassung Werben Gebäude/Maße: Bauteil Pos. Haus 8, Doppelgarage ca. 10,94*10,0m Bauteil Zustandsbeschreibung Bestandsfoto 2011 Flächen und Volumen BGF: 10,94*10,0 BGF: 109,40qm BRI: 10,94*10,0*4,1+((109,4*1,0)/2) 448,54+54,7 BRI: 503,27cbm 01 02 Gründung Keller (wenn vorhanden) Streifenfundamente i.O. nicht vorhanden Horizontalsperre Außenwände Standsicherheit Feuchteschäden Putz/ Oberfläche Innenschalen Aufbau nicht vorhanden Leichtbetonmauerwerk incl. Putz ok 04 Fenster/ Türen Anzahl/ Standart/ Zustand Holztore und Einfachfenster Zustand 2-3 05 Innenwände/Einbauten keine Einbauten, Innenputz, Decke ok 06 Fußböden/Decken Beton ok 07 Dach/ Entwässerung Wellasbestdach Zustand ok, Entwässerung PVC funktionstüchtig Tragwerk Brettbinder augenscheinlich i.o.. Schornsteine/Züge Abwasser/ELT/Haustechnik keine vorhanden Anschlüsse 03 08 Schlepputz ARBEITSGEMEINSCHAFT JAN-LUDWIG BAUDITZ/VOLKER HERGER SEITE 21 STUDIE ZUR ENTWICKLUNG DER EHEMALIGEN KOMTUREI WERBEN HANSESTADT WERBEN (ELBE), VERBANDSGEMEINDE ARNEBURG-GOLDBECK SEITE 22 Bestandserfassung Werben Gebäude/Maße: Bauteil Pos. Haus 9, Kapelle ca. 11,70*8,30m Bauteil Zustandsbeschreibung Bestandsfoto 2011 Flächen und Volumen BGF: 11,30*8,70 BGF: 91,53qm BRI: (11,30*8,70*4,19)+((11,30*8,70*5,16)/2) 411,9+253,6 BRI: 665,5cbm 01 02 Gründung Keller (wenn vorhanden) Feldsteinfundament tlw. geschädigt Krypta mit defektem Eingang Horizontalsperre Außenwände Standsicherheit Feuchteschäden Putz/ Oberfläche Innenschalen Aufbau nicht vorhanden Ziegelsichtiges Mauerwerk, starke Fugenauswaschungen, Fehlstellen beide Giebel mit starker Schädigung und Verformung der Rollschicht und Giebelspitze, Anstrich und Putzreste vom Anbau, Eingang zur Krypta stark geschädigt 04 Fenster/ Türen Anzahl/ Standart/ Zustand fehlend, Notverbretterung 05 Innenwände/Einbauten keine 06 Fußböden/Decken 03 07 08 EG und DG eben als Bretterboden auf Mittelstützen+UK, Holz weitgehend geschädigt, Einsturzgefahr Dach/ Entwässerung Biberdeckung weitgehend dicht, mit noch funktionsfähigen Anschlüssen Tragwerk zum überragenden Giebel/Rollschicht Schornsteine/Züge keine Entwässerung Abwasser/ELT/Haustechnik nicht vorhanden Anschlüsse ARBEITSGEMEINSCHAFT JAN-LUDWIG BAUDITZ/VOLKER HERGER STUDIE ZUR ENTWICKLUNG DER EHEMALIGEN KOMTUREI WERBEN HANSESTADT WERBEN (ELBE), VERBANDSGEMEINDE ARNEBURG-GOLDBECK SEITE 23 Bestandserfassung Werben Gebäude/Maße: Bauteil Pos. Haus 11, Werkstatt ca. 14,35*18,35m Bauteil Zustandsbeschreibung Bestandsfoto 2011 Flächen und Volumen BGF: 14,35*18,35 BGF: 262,3 qm BRI: 14,35*18,35*(3,85+5,78)/2 BRI: 1262,5cbm 01 02 Gründung Keller (wenn vorhanden) einfache Streifenfundamente nicht vorhanden Horizontalsperre Außenwände Standsicherheit Feuchteschäden Putz/ Oberfläche Innenschalen Aufbau nicht vorhanden Beton-Hohlblocksteine, Ziegel u.ä. (Mischmauerwerk) ok 04 Fenster/ Türen Anzahl/ Standart/ Zustand verschiden Ausführungen, tlw. Kunststoff-Isolierglasfenster 05 Innenwände/Einbauten 06 Fußböden/Decken Werkstatt, Lager und Nebenfunktionen werden durch Hohlblocksteine oder Leichtbauwände getrennt abgehangene Decke unter Dachbindern 07 Dach/ Entwässerung Tragwerk Schornsteine/Züge Abwasser/ELT/Haustechnik Anschlüsse 03 08 teilweise unverputzt Biberdeckung weitgehend dicht, mit noch funktionsfähigen Anschlüssen Brettbinder keine einfach, funktionstüchtig ARBEITSGEMEINSCHAFT JAN-LUDWIG BAUDITZ/VOLKER HERGER STUDIE ZUR ENTWICKLUNG DER EHEMALIGEN KOMTUREI WERBEN HANSESTADT WERBEN (ELBE), VERBANDSGEMEINDE ARNEBURG-GOLDBECK Bestandserfassung Werben Gebäude/Maße: Bauteil Pos. Haus 12, Fachwerkscheune 16,83*23,02m Bauteil Zustandsbeschreibung Flächen und Volumen BGF: 16,83*23,02m BGF: 387,4qm BRI: 16,83*23,02*(8,00+8,65)/2 BRI: 3225,3 cbm Gründung Keller (wenn vorhanden) Streifenfundamente i.O. nicht vorhanden Horizontalsperre Außenwände Standsicherheit Feuchteschäden Putz/ Oberfläche Innenschalen Aufbau nicht vorhanden Fachwerkwände, teilweise mit geschädigten Hölzern Tragwerk ist zu prüfen, teilweise lose Gefache 04 Fenster/ Türen Anzahl/ Standart/ Zustand nur Tore, diese funktionstüchtig 05 Innenwände/Einbauten keine 06 Fußböden/Decken Stampfboden 07 Dach/ Entwässerung Dachentwässerung verschlissen, Tragwerk Pappdach tlw. undicht, Sparrenschädigungen möglich Schornsteine/Züge Abwasser/ELT/Haustechnik keine Anschlüsse 01 02 03 08 ARBEITSGEMEINSCHAFT JAN-LUDWIG BAUDITZ/VOLKER HERGER SEITE 24 STUDIE ZUR ENTWICKLUNG DER EHEMALIGEN KOMTUREI WERBEN HANSESTADT WERBEN (ELBE), VERBANDSGEMEINDE ARNEBURG-GOLDBECK Bestandserfassung Werben Gebäude/Maße: Bauteil Pos. Haus 13, Fachwerkscheune Bauteil Zustandsbeschreibung Flächen und Volumen BGF: EG: 38,55*17,20= 663,06qm BGF: 663,06qm BRI: (38,55*17,20*7,25)+(4,0*4,0*3,6)+((38,5*17,2*2,0)/2) 4807,18+57,60+663,06 BRI: 5527,84cbm Gründung Keller (wenn vorhanden) Streifenfundamente i.O. nicht vorhanden Horizontalsperre Außenwände Standsicherheit Feuchteschäden Putz/ Oberfläche Innenschalen Aufbau nicht vorhanden Fachwerkwände, teilweise mit geschädigten Hölzern Tragwerk ist zu prüfen, teilweise lose Gefache 04 Fenster/ Türen Anzahl/ Standart/ Zustand nur Tore, diese funktionstüchtig 05 Innenwände/Einbauten keine 06 Fußböden/Decken Stampfboden 07 Dach/ Entwässerung Dachentwässerung verschlissen, Tragwerk Pappdach tlw. undicht, Sparrenschädigungen möglich Schornsteine/Züge Abwasser/ELT/Haustechnik keine Anschlüsse 01 02 03 08 ARBEITSGEMEINSCHAFT JAN-LUDWIG BAUDITZ/VOLKER HERGER SEITE 25 STUDIE ZUR ENTWICKLUNG DER EHEMALIGEN KOMTUREI WERBEN HANSESTADT WERBEN (ELBE), VERBANDSGEMEINDE ARNEBURG-GOLDBECK SEITE 26 In der Übersicht lassen sich übergreifend für alle Gebäude folgende Feststellungen treffen: Die Errichtungszeit der massiven Gebäude liegt hauptsächlich in der zweiten Hälfte des 19. Jahrhunderts verzeichnet. Die Großscheune wurde als Holzkonstruktion in der ersten Hälfte des 20. Jahrhunderts errichtet. Eine dauerhafte Nutzung wurde bis Ende des 20. Jahrhunderts, eine geregelte Instandhaltung wie auch Modernisierungen und Einbauten, etwa von haustechnischer Ausrüstung wurden, wenn überhaupt, nur bis zu diesem Zeitpunkt durchgeführt. Die Haustechnik ist nunmehr in einem durchgehend defekten oder veralteten Zustand und für eine heutige Nutzung ungeeignet. Auf Grund der geringen Anforderungen für einen Lagerbereich kann für das Haus 3, der Großscheune und dem Gebäude 8, der Garage, von einer bedingten Nutzungsfähigkeit der Installation ausgegangen werden. Alle Gebäude haben in Bezug auf Fassade, Fenster und Türen, Dach und Entwässerung usw. einen Instandsetzungsrückstand, der bei den derzeit leerstehenden und ungenutzten Gebäuden erheblich ist. 2.2.1 Gebäude 1, ehemaliges Verwalterhaus Das ziegelsichtig gemauerte, mehrgeschossige Gebäude befindet sich in einem vergleichsweise guten baulichen Zustand. Die zwischenzeitliche Nutzung durch den Kanuverleih hat bewirkt, das unmittelbar die bauliche Substanz gefährdende Schäden nicht zu verzeichnen sind. Die vorgefundenen Schäden umfassen vor allem folgende Bereiche: Vielfach defekte Fenster und Türen, teilweise Schäden an den Holzbalkendecken in Form von abgängigen Deckenfeldern und Feuchteschäden an den Balkenköpfen. Putz- und Fugenschäden, vor allem im Inneren. Die haustechnische Ausstattung ist defekt. Die Besichtigung von Grundmauern und Keller ergab weiterhin einen guten Zustand und eine funktionierende Horizontalsperre. Die Dacheindeckung der Hauptdächer von Turm und Hausteil kann als ausreichend dicht eingeschätzt werden, die Entwässerung ist funktionstüchtig instandgesetzt worden. Zugänge und Öffnungen sind weitgehend gesichert, so daß kein unmittelbares Gefährdungspotential besteht. Sowohl die Substanz als auch die Typologie des Hauses sind für eine weitere Nutzung im Bereich Wohnen, Verwaltung und Gewerbe gut geeignet. Die erkennbare Verformung des Turmgiebels läßt sich auf eine unzureichende Aussteifung des Dachtragwerkes in Firstrichtung zurückführen. 2.2.2 Gebäude 2, Taubenhaus und Toiletten Das aus zwei Baukörpern unterschiedlicher Bauart gebildete Gebäude 2 bewertet sich auch unterschiedlich. Der massive Turmteil, ehemals Taubenhaus, ist in der baulichen Hülle in gutem Zustand, während die Fachwerksubstanz des Toilettentraktes aufgrund abgängiger Gefache und nicht mehr standsicherer Wände und Decken als sehr mangelhaft eingeschätzt wird und eine unmittelbare Gefährdung aufgrund der ungesicherten Zugänglichkeit besteht. Für eine zukünftige Nutzung sind beide Bauteile nahezu ungeeignet, Nebennutzungen als Lager, Abstellbereich oder wie bisher als Naßräume sind denkbar. ARBEITSGEMEINSCHAFT JAN-LUDWIG BAUDITZ/VOLKER HERGER STUDIE ZUR ENTWICKLUNG DER EHEMALIGEN KOMTUREI WERBEN HANSESTADT WERBEN (ELBE), VERBANDSGEMEINDE ARNEBURG-GOLDBECK SEITE 27 2.2.3Gebäude 3, Großscheune In der ingenieurtechnische Holzkonstruktion befinden sich die tragenden Bauteilen in einem leicht geschädigten Zustand. Die Tragfähigkeit ist augenscheinlich jedoch nicht gefährdet, die Hüllenbauteile, wie Fassadenplatte und Dach sind erneuerungsbedürftig. Teilweise sind gesundheitsschädliche Materialien wie Wellasbestplatten am Dachaufsatz vorhanden. Im Innern befinden sich Reste einer ehemals umfangreichen elektrotechnischen Anlage. Das Gebäude wird derzeit als Lager benutzt, die Zugänge sind gesichert. 2.2.4Gebäude 4, Schuppen Der kleine und sehr einfache Baukörper kann in der baulichen Qualität als sehr schlecht eingeschätzt werden, ebenso der vorgefundene Zustand. Eine Instandsetzung für einen zukünftige Nutzung erscheint nicht sinnvoll. 2.2.5Gebäude 5, Speicher und Stall Der zweiteilige, massive Baukörper setzt sich aus einem zweigeschossigen Stallteil mit einem aus einer inneren Holzkonstruktion gebildeten Heuboden und einem dreigeschossigen Speicherteil mit teilweise massiven Kappendecken zusammen. Die Fassade ist als ziegelsichtiges Mauerwerk mit detaillierten Traufen und Gesimsbändern ausgeführt. Das generell defekte Pappdach verursacht sich umfangreiche Schäden. Während die massiven Bauteile des Speicherteils nur teilweise beschädigt sind, ist der Heu- oder Speicherboden im Stall vollständig defekt und teilweise eingestürzt. Die Dachkonstruktion hat sich auf dieser abgestützt, so das teilweise Sparren abgängig sind und die gemauerte Dachtraufe beschädigt haben. Fenster und Tore sind defekt und unzureichend gesichert. Daraus ergibt sich ein unmittelbares Gefährdungspotential. Die vorgefundenen Schäden, insbesondere des Daches, sind umgehend zu beseitigen um eine weitere Gefährdung von Wänden und Decken und damit der unmittelbaren Standsicherheit zu verhindern. Das Einzeldenkmal ist eines der wichtigsten Gebäude im Ensemble und bietet gute Vorraussetzungen für eine weitere Nutzung. 2.2.6Gebäude 6, Verbindungsbau Der einfache, eingeschossige Bau verbindet die beiden Stallgebäude 5 und 7. Die Dachhaut und -konstruktion, sowie Teile des Fußbodens sind defekt. Die Möglichkeit einer Instandsetzung für einen zukünftige Nutzung (einfache unbeheizte Funktion o.ä.) sollte in Zusammenhang mit der Nutzung der Gebäude 5 und 7 betrachtet werden. 2.2.7Gebäude 7, Stall Der massive Baukörper ist ähnlich dem Stallteil des Hauses 5 als ziegelsichtiger Massivbau mit detaillierten Traufen und Gesimsbändern mit einem aus einer inneren Holzkonstruktion gebildeten Heuboden ausgeführt. Durch das generell defekte Pappdach verzeichnen sich umfangreiche Schäden. Der Heu- oder Speicherboden im Stall ist vollständig defekt und eingestürzt. Die Dachkonstruktion hat sich auf dieser abgestützt, so das das Dach komplett abgängig sind und die gemauerte Dachtraufe beschädigt haben. Fenster und Tore sind defekt und unzureichend gesichert. Daraus ergibt sich ein unmittelbares Gefährdungspotential, vor allem durch herabfallende Gesimsteile An der Hoffassade. Die vorgefundenen Schäden, insbesondere des Daches, sind umgehend zu beseitigen um eine weitere Gefährdung der Wänden und damit der unmittelbaren Standsicherheit ARBEITSGEMEINSCHAFT JAN-LUDWIG BAUDITZ/VOLKER HERGER STUDIE ZUR ENTWICKLUNG DER EHEMALIGEN KOMTUREI WERBEN HANSESTADT WERBEN (ELBE), VERBANDSGEMEINDE ARNEBURG-GOLDBECK SEITE 28 zu verhindern. Das Baudenkmal gehört zu den prägenden Gebäude im Ensembles und bietet gute Vorraussetzungen für eine weitere Nutzung. 2.2.8 Gebäude 8, Garage Der als Doppelgarage ausgeführte einfache Bau aus Betonhohlblocksteinen wurde erst gegen Mitte der zweiten Hälfte des 20. Jahrhunderts auf dem Gelände errichtet und ist damit das jüngste Gebäude. Der Zustand ist als gut und funktionstüchtig zu bezeichnen. Das Gebäude wird wie in früherer Zeit als Garage und Abstellbereich genutzt. 2.2.9 Gebäude 9, Lambertikapelle Das älteste Gebäude des Ensembles ist ein eingeschossiger, unterkellerter Mauerwerksbau mit einem biberschwanzgedeckten Satteldach. Die Errichtung läßt sich in der Literatur bis etwa auf das Jahr 1200 datieren. Die Fassade, insbesondere die überhöhten Giebel mit Rollschicht sind auf Grund des Baualters stark geschädigt (Ziegelfehlstellen und Mörtelerosion). Fenster und Türen fehlen, einen notdürftige Zugangssicherung ist vorhanden. Der außenliegende, erdüberdeckte Kellerabgang ist einsturzgefährdet. Die im Inneren als Holzkonstruktion ausgebildete zweite Ebene weist erhebliche Schädigungen auf (Holzschädlinge, Feuchte). Die Dacheindeckung wurde augenscheinlich in den letzten Jahren instandgesetzt und ausreichend gesichert. Jedoch fehlt eine geregelte Dachentwässerung, so dass die schon stark geschädigten Seitenwände weiter durchfeuchtet werden. Sparren und Dachstuhl weisen Schäden an der Holzsubstanz auf. Alle Rollschichten der Ortgänge sind durch zerstörte Mörtelfugen und daraus bereits resultierenden Verformungen bei stärkeren Winden absturzgefährdet. 2.3 Entwicklung eines Funktionsplanes Das Bild 6 stellt den aktuellen Kernbereich der ehemaligen Komturei dar. Bild 6: Einordnung in das Liegenschaftskataster ARBEITSGEMEINSCHAFT JAN-LUDWIG BAUDITZ/VOLKER HERGER STUDIE ZUR ENTWICKLUNG DER EHEMALIGEN KOMTUREI WERBEN HANSESTADT WERBEN (ELBE), VERBANDSGEMEINDE ARNEBURG-GOLDBECK SEITE 29 Die ehemalige Komturei umfaßt zwei Bereiche, die durch die Straße Südwall getrennt sind. Auch nutzungsseitig ist diese Trennung vorhanden. Aufgrund ihrer Struktur und Bebauung wird die Südfläche ausschließlich landwirtschaftlich genutzt. Die zentrumsnahe Nordfläche weist in ihrer Bebauung und Struktur eine größere Differenziertheit auf, was eine umfassendere Nutzungsvielfalt auslösen kann. Mit Einbeziehung der angrenzenden städtischen Flächen erweitern sich die Nutzungspotentiale. Auf dem Bild 7 sind die aktuellen Nutzungen im und in der Umgebung des Geländes der ehemaligen Komturei dargestellt. Angrenzend an die Fläche der ehemaligen Komturei hat die Stadt Werben (Elbe) weitere, sich in ihrem Eigentum befindlichen Grundstücke, die gegebenenfalls in die Entwicklungsvorstellungen des Gesamtareals einbezogen werden können. Dies betrifft insbesondere die an Privatpersonen verpachteten Grundstücksflächen und den Bereich östlich des Gebäudes 3, der derzeitig teils als Lager für historische Baustoffe und teils als Obstgarten genutzt ist. Bild 7: Eigentum und Nutzungen Die landwirtschaftliche Fläche wird von einen ortsansässigen Landwirt genutzt, ohne das dazu ein Pachtvertrag geschlossen wurde. Der Landwirt ist lediglich verpflichtet worden, die Gebäudesubstanz und die Dächer instand zuhalten. ARBEITSGEMEINSCHAFT JAN-LUDWIG BAUDITZ/VOLKER HERGER STUDIE ZUR ENTWICKLUNG DER EHEMALIGEN KOMTUREI WERBEN HANSESTADT WERBEN (ELBE), VERBANDSGEMEINDE ARNEBURG-GOLDBECK 2.4 SEITE 30 Erstellung eines Planes zur baulichen Zuordnung im Gesamtkonzept Im Bild 8 sind die Ergebnisse des Bürgerbeteiligungsverfahrens zusammengefaßt in Bild 8: Gesamtkonzept einen Plan dargestellt. Das schließt sowohl Nutzungsvorstellungen für die Gebäude wie auch der Flächen mit ein. Das Ziel des Gesamtkonzeptes ist es, die Bestandsgebäude zu erhalten und einer Nachnutzung zuzuführen. Die Errichtung von Neubauten ist nicht vorgesehen. Die Gebäude Nr. 4 und 8 sollen abgerissen werden. Bei diesen Gebäuden handelt es sich um Anbauten an die ursprünglichen Hofgebäude etwa aus den 70-er Jahren. Es ist vorgesehen, eine dauerhafte Wegeverbindung zwischen dem dem Kirchplatz und dem Südwall herzustellen, die auch die Erschließung der einzelnen Gebäude der ehemaligen Komturei sicherstellt. Die Hauptzufahrt erfolgte früher von Südwall aus. Auf dem Titelbild ist noch der eine gemauerte Torpfeiler zu erkennen. Vom Kirchplatz her gab es möglicherweise einen fußläufigen Zugang. Das Gebäude 1 (Verwalterhaus) wird wieder eine wichtige Funktion innerhalb des Hofensembles einnehmen. Gemeinsam mit den Gebäude 2 (Taubenhaus) und 3 (Großscheune) gibt es hierfür bereits konkrete Vorstellungen. Das Gebäude 1 soll so ausgebaut werden, daß die Möglichkeit geschaffen wird, Weiterbildungsveranstaltungen, Trainingslager und Seminare für Gruppen von bis zu 20 Personen durchzuführen. Für die Einrichtung von zwei Seminar-/VersammlungsARBEITSGEMEINSCHAFT JAN-LUDWIG BAUDITZ/VOLKER HERGER STUDIE ZUR ENTWICKLUNG DER EHEMALIGEN KOMTUREI WERBEN HANSESTADT WERBEN (ELBE), VERBANDSGEMEINDE ARNEBURG-GOLDBECK SEITE 31 räumen, die Schaffung erforderlicher Übernachtungskapazitäten und einer Küche sind die räumlichen Voraussetzungen im Gebäude vorhanden. Die Großscheune soll in eine Veranstaltungsscheune umgewandelt werden und Raum für eine größere Besucherzahl bieten, wie sie gemeinsames Ansehen von Sportveranstaltungen, Konzerte und Tanzveranstaltungen darstellen. Auch für Veranstaltungen anderer Art wären die Voraussetzungen vorhanden und sollen nicht ausgeschlossen werden. Der Kanuverleih soll hier ebenfalls untergebracht werden. Der teilweise in der Scheune und auf der befestigten Fläche auf der Ostseite vorhandene Handel mit historischen Baustoffen soll weitergeführt werden. Die unversiegelten Flächen (Obstgarten) östlich der Scheune können als Rückzugsort für die Gäste aus dem Gebäude 1 dienen und möglicherweise auch der Durchführung von Freiluftseminaren dienen. Im Zuge der erforderlichen Sanierung des Daches der Großscheune soll darauf eine Photovoltaikanlage montiert und in die Fassade angepaßt werden (Entfernung von Asbest). Das eigentliche Potenzial für Implizierung neuer Nutzungsmöglichkeiten stellen die Gebäude 5 (Speicher und Stall), 6 (Verbindungsbau) und 7 (Langstall) dar. Innerhalb des Bürgerbeteiligungsverfahrens gab es zur Nutzung dieser Gebäudeteile vielfältige Vorschläge. Sie reichten von Seniorentagesbetreuung, Jugendclubraum, Bauhof mit Geräte und Maschinenausleihe über Backhaus, Gemeindeschlachthaus und Mostpresse hin zu Handwerkerräumen, Ateliers und den Verkauf regionaler Produkte. Im weiteren werden die Flächenangebote der Gebäude 5 und 7 dargestellt. Das Gebäude 9 (Lambertikapelle) stellt das geschichtlich interessanteste und wertvollste Gebäude dar. Allerdings ist das konkrete Wissen über dieses Gebäude gering und bedarf noch einiger Recherche und Suche in den Archiven. Es hat für den Johanniterorden zweifelsfrei eine große Bedeutung und ist schon jetzt als ein historisches Kleinod zu bezeichnen. Der Johanniterorden kann sich vorstellen, daß das Gebäude nach seiner Instandsetung durch die Kirchgemeinde Werben (Elbe) genutzt werden könnte. Die Johanniter waren ursprünglich eine Spitalbruderschaft, die die Wallfahrer nach Jerusalem unterstützte und im Krankheitsfall betreute. 1099 wurden die Johanniter gegründet. Während sie anfangs ausschließlich als Krankenpfleger tätig waren, kamen später Ritterbrüder hinzu, die dann auch für den Schutz der Gläubigen auf ihrer Wallfahrt nach Jerusalem und zurück, sorgten. Die Kunde von diesem doppelten Wirken der Johanniter verbreitete sich und viele Fürsten übergaben in Würdigung dieses Tuns dem Hospital Besitzungen und Einkünfte. 1158 ging "Albrecht der Bär" auf eine Wallfahrt und konnte sich offensichtlich vom Wirken der Johanniter überzeugen. Wieder in der Heimat, schenkte auch er den Johannitern Besitzungen. Zur Sicherung dieses neuen Ordensbesitzes im Nordosten des damaligen deutschen Kaiserreiches wurde in Werben eine Komturei gegründet. Die Entstehung der Komturei Werben wird zwischen 1200 und 1217 angenommen. Um der Lambertikapelle noch mehr Raum zu geben und sie als Denkmal besonderer Art hervorzuheben wird vorgeschlagen, Teile des Flurstückes 643 für eine Freifläche vorzusehen. So ergibt sich die Möglichkeit um das Gebäude allseitig ARBEITSGEMEINSCHAFT JAN-LUDWIG BAUDITZ/VOLKER HERGER STUDIE ZUR ENTWICKLUNG DER EHEMALIGEN KOMTUREI WERBEN HANSESTADT WERBEN (ELBE), VERBANDSGEMEINDE ARNEBURG-GOLDBECK SEITE 32 betrachten zu können. Auch die Anlage eines kleinen historischen Gartenbereiches ist vorstellbar, der mit dem Entstehungsalter der Lambertikapelle korrespondieren sollte. Die Gebäude 11, 12 und 13 befinden sich südlich des Südwalls und deutlich abgetrennt vom Gelände der ehemaligen Komturei. Diese drei Scheunengebäude werden zu landwirtschaftlichen Zwecken als Lager, zum Unterstellen von landwirtschaftlichem Gerät und als Bergeraum genutzt. Diese Nutzung könnte beibehalten bleiben. Diese Anlage ließe auch andere Nutzungen zu. Die Fläche böte auch die Möglichkeit, über eine nachhaltige energetische Versorgung des Komtureigeländes nachzudenken. Hier könnten die Möglichkeiten für eine Aufbereitung und Verbrennung von Holzhackschnitzeln geschaffen werden um damit die Wärmeversorgung des Komtureigeländes sicherzustellen. Auf den Dächern der drei Bestandsgebäude könnten Solaranlagen errichtet werden. Beschreibung Gebäude 5 Das Bild 9 stellt zeigt den Grundriß des Gebäudes 5. Bruttoäche ca.120 qm 1- Einheit Bruttoäche ca.120 qm 1- Einheit Bruttoäche ca.230 qm 2- Einheiten 2.OG 1.OG Bruttoäche ca.120 qm 1- Einheit Bruttoäche ca.230 qm 1- Einheit EG Ferienwohnungen, Ateliers o.ä. Veranstaltungen, gemeinschaftliche Nutzungen gewerbliche Nutzung Soziales, Versorgung Nutzfläche ca. 820 qm Bild 9: Gebäudegrundriß Gebäude 5 Das Gebäude 5 verfügt über ein Erd- und ein Obergeschoß. Der linke Teil des Gebäudes hat noch ein 2. Obergeschoß. Der Baukörper ist in Ost-West-Richtung angeordnet. Das bietet die Möglichkeit, auf der sonnenabgewandten Nordseite Ateliers anzuordnen. Der südliche Teil des flach geneigten Satteldaches ist für den Aufbau eine Solaranlage geeignet. ARBEITSGEMEINSCHAFT JAN-LUDWIG BAUDITZ/VOLKER HERGER STUDIE ZUR ENTWICKLUNG DER EHEMALIGEN KOMTUREI WERBEN HANSESTADT WERBEN (ELBE), VERBANDSGEMEINDE ARNEBURG-GOLDBECK SEITE 33 Die Erdgeschoßräume sind für gewerbliche Nutzungen geeignet, können aber auch für eine Veranstaltungsnutzung, soziale Funktionen oder zur Schaffung von Versorgungseinrichtungen ausgebaut werden. Beschreibung Gebäude 7 Das Bild 10 stellt zeigt den Grundriß des Gebäudes 7. Das Gebäude verfügt über zwei Vollgeschosse. Der Baukörper steht in einem stumpfen Winkel zum Gebäude 5. Er ist in NordWest-/Süd-Ost-Richtung angeordnet. Das Obergeschoß könnte ebenso wie das Obergeschoß des Gebäudes 5 genutzt werden. Die Erdgeschoßräume sind für gewerbliche Nutzungen geeignet, können aber auch für eine Veranstaltungsnutzung, soziale Aufgaben oder zur Schaffung von Versorgungseinrichtungen (Regionalprodukte) oder für handwerkliche Tätigkeiten genutzt werden. 40,00 OG Bruttoäche ca.180 qm 1-2 Einheiten Bruttoäche ca.125 qm 1- Einheit Bruttoäche ca.125 qm 1- Einheit 40,00 Bruttoäche ca.180 qm 1- Einheit Bruttoäche ca.125 qm 1- Einheit 8,82 2,36 7,64 2,36 Bruttoäche ca.125 qm 1- Einheit 7,64 2,36 11,50 EG 8,82 40,00 Ferienwohnungen, Ateliers u.ä. Veranstaltungen, gemeinschaftliche Nutzungen gewerbliche Nutzung Soziales, Versorgung Nutzfläche ca. 860 qm Bild 10: Gebäudegrundriß Gebäude 7 - Verkehrliche Aspekte Es ist das Ziel, die Fläche der ehemaligen Komturei in die Stadtstruktur mit einzubeziehen. Dazu ist es vorgesehen, eine Durchwegung vom Kirchplatz zum Südwall herzustellen. Dieses Ziel kann ohne Einschränkung erreicht werden, da die Wegeführung auf Komtureiflächen erfolgen kann. Nicht in direkter Verbindung mit der Entwicklung der Komtureiflächen steht die ZielARBEITSGEMEINSCHAFT JAN-LUDWIG BAUDITZ/VOLKER HERGER STUDIE ZUR ENTWICKLUNG DER EHEMALIGEN KOMTUREI WERBEN HANSESTADT WERBEN (ELBE), VERBANDSGEMEINDE ARNEBURG-GOLDBECK SEITE 34 stellung, die Sackgasse Schadewachten über das in Privatbesitz befindliche Flurstück 747 der Flur 12 auf die Durchwegung Kirchplatz - Südwall aufzubinden. Dies würde die allgemeine Verkehrssituation für Anwohner und Besucher zu verbessern. Die derzeitig geduldete Wendefläche am Ende von Schadewachten auf dem Flurstück 643 könnte dann wieder Gartenfläche des Komtureiareals werden. Zu klären ist auch die Grundstückssituation für das Gebäude 12 bzw. die Südfläche der Komturei. Das Gebäude 12 steht teilweise auf einem öffentlichen Wegegrundstück. Über ein Flurbereinigungsverfahren sollt diese Situation den baulichen Verhältnissen angepaßt werden. - Grünflächen Zukünftige Grünflächen sind die Flurstücke 641, 642, 634 und teilweise 643 der Flur 12 von Werben. Die teilweise Einbeziehung des Flurstückes 643 ist mit der Nutzungsidee verbunden, westlich der Lambertikapelle einen mittelalterlichen Garten anzulegen. Dafür müßten die jetzigen Spielflächen der Kindereinrichtung verkleinert werden. Die Flurstücke 641 und 642 sind die an die Gebäude 5, 6 und 7 angrenzenden Freiflächen und sollten diesen Gebäuden als Freifläche mit Aufenthaltsqualitäten dienen. Das Flurstück 634 ist im Bestand östlich im Anschluß an das Gebäude 3 zu etwa einem Drittel versiegelt und wird als Freilager für historische Baustoffe genutzt. Langfristiges Ziel ist es, diese Entsiegelungen zurückzubauen und den Obstgarten durch Neupflanzungen zu ergänzen. Allerdings hat eine Nutzung der versiegelten Teilfläche zur Baustofflagerhaltung derzeitig Vorrang vor der o.g. Nutzung. 2.5 Kostenschätzung der Um- und Neunutzung Aus städtebaulicher und denkmalpflegerischer Sicht werden die folgenden Gebäude für eine Erhaltung und Um- bzw. Neunutzung empfohlen. 1. Lambertikapelle (im Bild 7 Nr. 9) 2. Verwalterhaus (im Bild 7 Nr. 1) 3. Stall Südseite (im Bild 7 Nr. 5) 4. Stall Westseite (im Bild 7 Nr. 7) 5. Stall-Verbinder (im Bild 7 Nr. 6) 6. Toiletten- und Taubenhaus (im Bild 7 Nr. 2) Die Garage (im Bild 7 Nr. 8) und das Nebengebäude 4 (im Bild 7 Nr. 4) haben keine denkmalpflegerische und wirtschaftliche Bedeutung. Für diese beiden Bauwerke und die Ruine (nur noch Außenmauern) südlich des Südstalles (Nr.5) wird ein Rückbau empfohlen. Kostenschätzung Instandsetzung und Umnutzung Da eine konkrete Nutzung für die Häuser noch nicht fixeirt ist, kann die Kostenschätzung nur in einem gewissen Toleranzrahmen vorgenommen werden. Bei den Häuser 5 - 7 muß aus heutiger Sicht von flexiblen Nutzungsmöglichkeiten ausgegangen werden. Das äußere Erscheinungsbild der Holzscheune (Nr.3) muß verbessert werden. Insbesondere sollten die Asbestverkleidungen entfernt und ersetzt werden. Aus städtebaulicher und ökonomischer Sicht wird ein dauerhafter Erhalt durch Fördermittel nicht empfohlen. Als Teil der ehemaligen DDR-Landwirtschaft wäre die Frage nach seinem Denkmalwert durch die zuständige Behörde noch zu definieren. ARBEITSGEMEINSCHAFT JAN-LUDWIG BAUDITZ/VOLKER HERGER STUDIE ZUR ENTWICKLUNG DER EHEMALIGEN KOMTUREI WERBEN HANSESTADT WERBEN (ELBE), VERBANDSGEMEINDE ARNEBURG-GOLDBECK SEITE 35 Die Großscheune wird nicht in die Aufstellung der notwendigen Investitionskosten einbezogen. TABELLE 1: Kostenschätzung der Instandsetzung und Umnutzung Pos. Gebäu- Bezeichnung BGF Nutzfläche Nutzungsart denr. n. (qm) (qm) Bild 8 Johanniterausstellung, 1. 9 Lambertikapelle 92 150 geistl. Veranstaltungen 2. 1 Verwalterhaus 460 370 Seminarhaus, 3. 7 4. 5 5. 6 6. Stall - Westseite Stall/Speicher - Südseite Stallverbinder Toiletten/Tauben2 haus Summe netto geschätzte Baukosten in T€ 118 370 930 860 diverse Nutzungen 645 920 820 diverse Nutzungen 615 185 150 diverse Nutzungen 112 100 80 Toiletten 58 1.918 384 Nebenkosten ca. 20% 2.302 Summe Herstellungskosten 437 Mehrwertsteuer 19% 2.739 Summe Herstellungskosten brutto Kostenschätzung Abbruch - Rückbau Der z.T. mit Asbest verkleidete Schuppen direkt am südlichen Eingang des Hofgeländes versperrt weitestgehend die Sicht auf die Komtureigebäude (siehe Titelfoto). Mit dem Durchblick zur Johanniskirche und einem einladenden Blick auf den Hof könnte die Stadtansicht an dieser Stelle aufgewertet werden. Eine Funktion in der zukünftigen Nutzung hat der Schuppen nicht. Aus städtebaulich-verkehrlichen Gründen könnte hier die Sackstraße Schadewachten zum öffentlichen Zugang zur Komturei verlängert werden und so Fußgängern und Radfahrern Gelegenheit bieten, das historische Gelände wenigstens auf der Ostseite zu umgehen. Die in den 60er Jahren des letzten Jhds. an den Weststall nördlich angebaute Traktorengarage hat keinen Denkmalwert im Gesamtkontext. Sie stört in Ihrer Nähe zur Lambertikapelle deren äußere Wirkung erheblich. Insbesondere um die Wirkung der Kapelle zu verbessern ist dieses Bauwerk abzutragen. Gleichzeitig werden auch die Nutzungsmöglichkeiten des Weststalles mit seinem westlich gelegenen Garten zu verbessern. So kann als Nebeneffekt auch der Garten als Einrahmung des Geländes wieder wahrgenommen werden. TABELLE 2: Kostenschätzung für Rückbau und Abbruch Pos. Gebäu- Bezeichnung BGF umb. denr. n. (qm) Raum Bild 8 (cbm) Nebengbäude 1. 4 36 110 Schuppen 110 503 2. 8 Garage Summe netto Nebenkosten 10% Summe Herstellungskosten Mehrwertsteuer 19% Summe Herstellungskosten brutto ARBEITSGEMEINSCHAFT JAN-LUDWIG BAUDITZ/VOLKER HERGER Kostenansatz/ geschätzte cbm UR Baukosten in T€ 20 2.200 20 10.060 12.260 1.226 13.486 2.562 16.048 STUDIE ZUR ENTWICKLUNG DER EHEMALIGEN KOMTUREI WERBEN HANSESTADT WERBEN (ELBE), VERBANDSGEMEINDE ARNEBURG-GOLDBECK SEITE 36 Wirtschaftshof Der südlich des Südwalls zum Komtureigelände gelegene Wirtschaftshof wird z.Zt. vertragslos von einem Landwirtschaftsbetrieb genutzt. In den bisherigen Diskussionen wurde dieser Bereich kaum betrachtet. Er liegt außerhalb des Sanierungsgebietes, so daß Mittel aus dem Programm städtebaulicher Denkmalschutz hier nicht in Anspruch genommen werden können. Weiterhin ist die südliche Scheune über die Flurstücksgrenze gebaut, so daß hier eine eigentumsrechtliche Regelung gefunden werden muß, die klare Eigentumsverhältnisse schafft, bevor Investitionen ausgeführt werden können. Bei der Weiterführung der derzeitigen Nutzungsverhältnisse muß langfristig mit einem Verlust dieses Hofes gerechnet werden. Eine moderne zukunftsfähige Landwirtschaft läßt sich von diesem Standort nicht dauerhaft betreiben. TABELLE 3: Gebäudedaten Wirtschaftshof Pos. Gebäu- Bezeichnung BGF denr. n. (qm) Bild 8 umb. Raum (cbm) 1. 11 Werkstatt 262 1.260 2. 12 Fachwerkscheune/Stall 390 3.225 3 13 Fachwerkscheune 660 5.530 1.312 10.015 Summe 3. Bemerkungen erheblicher Reparaturbedarf an der Fachwerkfassade, Nutzung im derzeitigen Zustand möglich erheblicher Reparaturbedarf an der Fachwerkfassade und z.T. am Dach große Schäden an der Fachwerkkonstruktion, Konstruktionsart schränkt freie Nutzung ein Konzeptentwicklung 3.1 Ausgangslage der Konzeptentwicklung Der Landesentwicklungsplan des Landes Sachsen-Anhalt 2010 (LEP LSA 2010) beschreibt den Landkreis Stendal in Bezug auf die demografische Entwicklung als Raum mit besonderen Entwicklungsaufgaben. Lt. statistischen Erhebungen wird die Zahl der Einwohner im Landkreis Stendal weiterhin abnehmen. Bezogen auf 1990 als Bezugsjahr im Jahr 2025 auf 62 %. Dieser Bevölkerungsrückgang findet in allen altmärkischen Städten statt. Für Werben (Elbe) soll die Bevölkerung auf 41 % der Einwohnerzahl von 1990 zurückgehen. Im Jahr 2025 würden bei Beibehaltung dieses Trends in Werben 571 Personen wohnen. Auf der Grundlage dieser statistischen Aussagen kommen die nachfolgenden Problemstellungen auf die Siedlungen in der Altmark und auch auf die Stadt Werben zu: - welche Zukunftsfähigkeit haben kompakter Stadtkerne in Kleinstädten - wie sieht es mit Zukunftsfähigkeit sehr kleiner Orte aus - wie wird die Unterauslastung sozialer und technischer Infrastruktur bewältigt - wie steigen die Siedlungsfolgekosten je EW und ist deren erwartbare Umlegung verkraftbar - in welchen Maße beeinflussen Leerstand und Verfall touristische Attraktivität und Wohnqualität - können alle baukulturellen Werte, die zunehmend gefährdet sind, erhalten werden - kann dem permanent zunehmenden Wertverlust entgegengewirkt werden Einigen dieser Fragen eine Richtung zu geben ist das Ziel der Studie zur Entwicklung ARBEITSGEMEINSCHAFT JAN-LUDWIG BAUDITZ/VOLKER HERGER STUDIE ZUR ENTWICKLUNG DER EHEMALIGEN KOMTUREI WERBEN HANSESTADT WERBEN (ELBE), VERBANDSGEMEINDE ARNEBURG-GOLDBECK SEITE 37 der ehemaligen Komturei Werben (Elbe). 3.2 Grundstückssituation In den zurückliegenden Jahren gab es eine Reihe von Versuchen, das Gelände der ehemaligen Komturei bzw. dessen Gebäude weiter- und nachzunutzen. Konzepte wurden entwickelt und Projektzuschußanträge zu Fördermitteln gestellt. Eine Bewilligung dieser Anträge erfolgte nicht, da die Eigentumsverhältnisse nicht vollständig geklärt waren. Bei dem Komtureiareal handelt es sich um Gemeinschaftseigentum mit unterschiedlichen Eigentumsanteilen. Das Komtureigelände umfaßt die nachfolgend Flurstücke: TABELLE 4: Flurstücke GEMARKUNG WERBEN FLURSTÜCK GRÖßE (qm) FLUR 11 227/13 3.700 FLUR 12 642 1.566 FLUR 12 634 1.688 FLUR 12 672 4.752 Summe 11.706 Mit einem Grundsatzbeschluß des Stadtrates der Hansestadt Werben (Elbe) vom 27.07.2011 wurde die Einleitung von Aktivitäten beschlossen, alle Komtureianteile zu erwerben. Dazu stellte die Stadt Werben einen Antrag auf Bestellung eines gesetzlichen Vertreters für den Erwerb von Miteigentumsanteilen unbekannter Eigentümer. Die Stadt Werben die Eigentumsanteile bekannter Eigentümer erworben und so alle Flurstücke auf sich als einziger Eigentümer übernehmen können. Diese eigentumsrechtliche Klärung stellt die wesentliche Voraussetzung für die zukünftige Entwicklung und Nutzung des Komtureiareales dar. 3.3 Bürgerbeteiligungsverfahren 3.3.1 Forum zur Entwicklung der Komturei Werben Am 19. November 2011 fand im Rathaus der Hansestadt Werben (Elbe) ein Forum zur Entwicklung der Komturei statt. Im Mittelpunkt dieser Veranstaltung konnten Vorstellungen und Ideen geäußert und diskutiert werden, die die zukünftige Entwicklung und den Umgang mit dem ehemaligen Komtureigelände betreffen. Der Einladung zu der Diskussionsveranstaltung folgten etwa 40 Bürger aus der Stadt Werben (Elbe) und seiner Umgebung. Nach der Begrüßung durch den Bürgermeister der Stadt Werben (Elbe), Herrn Dr. Haase und einführenden Worten durch die Moderatoren der Veranstaltung, stellte Herr Michalis in seinem Vortrag "Kernige Altmark" die Aspekte des demografischen Wandels dar und wie er sich in der Altmark und speziell in Werben vollzieht. Er sprach über die Auswirkungen des Alterungs- und Abwanderungsprozesses am Beispiel der Stadt Werben. Eine weitere prognostizierte Verringerung der Bevölkerung um ca. 20 % bis 2025 wird erhebliche Auswirkungen auf die Infrastruktur des ländlichen Raumes haben. Neue Wege und Methoden sind in vielfältiger Weise gefordert. So ist auch die Erhaltung der bestehenden Gebäude und damit der Erhalt der städtebaulichen Struktur nicht mehr gesichert. Insbesondere betrifft dies auch historisch wertvolle Bausbstanz und Wirtschaftsgebäude, die ihre ehemalige Nutzung verloren haben. ARBEITSGEMEINSCHAFT JAN-LUDWIG BAUDITZ/VOLKER HERGER STUDIE ZUR ENTWICKLUNG DER EHEMALIGEN KOMTUREI WERBEN HANSESTADT WERBEN (ELBE), VERBANDSGEMEINDE ARNEBURG-GOLDBECK SEITE 38 Herr Prof. Dr. Gademann, Subkommendeleiter der Johanniter in Magdeburg, stellte den Johanniterorden vor und entwickelte Vorstellungen zur künftigen Nutzung der Lambertikapelle. Er sicherte eine tatkräftige Unterstützung beim Erhalt der Kapelle in Zusammenarbeit mit der evangelischen Gemeinde von Werben zu. Konzepterarbeitung für eine zukunftsfähige Nutzung der eh. Komturei (Domäne) in Werben Einladung zum Forum mit Diskussion zur Entwicklung der Komturei (Domäne) Sonnabend,19.Nov.2011 Zeit: 13 Uhr Ende: ca. 16-17 Uhr Ort: Rathaus Werben Lambertikapelle der Komturei - Darstellung der Ausgangssituation unter dem Aspekt des demografischen Wandels in der Altmark Referent D. Michaelis, Bauamtsleiter Landkreis Stendal - Kurze Darstellung der lokalen Situation Konzeptbearbeiter Bauditz u. Herger - Diskussionsansatz mit Interessierten Bürgern und Kommunalpolitikern - Ideenfindung in Gruppen - Zusammenfassung der Ergebnisse Rückfragen: planungsbüro bauditz, jan-l.bauditz kuglerstr.32, 10439 berlin, tel.030-28388880 Stadtplaner volker herger, mulackstr.37, 10119 berlin, tel.030-2823793 Bild 11: Einladung zum Forum mit Diskussion Nach diesen Vorträgen folgte eine kurze Pause, bevor die Gruppenarbeit beginnen konnte. Eine Reihe von Besuchern verließ zu diesem Zeitpunkt die Veranstaltung, so daß zur Ideenfindung 4 Gruppen mit 5 - 6 Personen gebildet wurden, die jeweils eigene Vorstellungen entwickeln sollten. Die Gruppen legten zu ihren Vorstellungen eigene Wichtungen zu den Umsetzungsmöglichkeiten fest, die in der Abschlußdiskussion mit allen Teilnehmern diskutiert wurden. Im Punkt 3.3.2 sind die Ergebnisse der Gruppenarbeit noch einmal zusammengefaßt und zeigen die breite Diskussion und die unterschiedlichen Zielvorstellungen der Teilnehmer zur künftigen Nutzung der ehemaligen Komturei. ARBEITSGEMEINSCHAFT JAN-LUDWIG BAUDITZ/VOLKER HERGER STUDIE ZUR ENTWICKLUNG DER EHEMALIGEN KOMTUREI WERBEN HANSESTADT WERBEN (ELBE), VERBANDSGEMEINDE ARNEBURG-GOLDBECK SEITE 39 offene Bürgerbeteiligung Forum zur Entwicklung der Komturei Werben Arbeitsgruppe 1: Pos. 1. 1.1 1.2 1.3 1.4 1.5 1.6 1.7 1.8 1.9 1.10 1.11 2. aufgeführte Ideen zur Nutzung Einbeziehung der Bewohner Zeit für Entwicklung nachhaltiger Nutzung gemischte Nutzung gewünscht Seniorenwohnen Kindertagesstätte mit mediz. Betreuungsmöglichkeit Kindergarten einbeziehen Seminarhaus Lambertikapelle für Ausstellungen historisches Thema: Weizen aus Werben Abbruch Stallanlage in Erwägung ziehen - Park herstellen Werkstatt für historische Baustoffe Zusammenfassung die höchste Bewertung erhielt mit großem Abstand nur die Lambertikapelle folgende Nutzung wird präferiert: - ständige Ausstellung zur Geschichte Johanniter, - Ausstellungsraum für wechselnde Ausstellungen, - der ev. Gemeinde Werben, - auch Nutzung mit Kindergarten - für eine und diverse Veranstaltungen Foto Arbeitsgruppe 1 ARBEITSGEMEINSCHAFT JAN-LUDWIG BAUDITZ/VOLKER HERGER Bemerkungen Unterstützung Johanniter, auch als Winterkirche Gruppenwertung Priorität 1 (4-fach) STUDIE ZUR ENTWICKLUNG DER EHEMALIGEN KOMTUREI WERBEN HANSESTADT WERBEN (ELBE), VERBANDSGEMEINDE ARNEBURG-GOLDBECK SEITE 40 offene Bürgerbeteiligung Forum zur Entwicklung der Komturei Werben Arbeitsgruppe 2: Pos. aufgeführte Ideen zur Nutzung 1. 1.1 1.1 1.2 1.3 1.4 1.2 1.5 1.6 1.3 1.7 1.4 1.8 1.5 Ideen Einbeziehung der Bewohner Geschichte der Johanniter Lambertikapelle - Ausstellung Zeit für Entwicklungnachhaltiger Nutzung gemischte Nutzung gewünscht Seniorenwohnen Sicherung der Ställe - Notsicherung Dächer! Kindertagesstätte mit mediz. Betreuungsmöglichkeit Kindergarten einbeziehen Ateliernutzung in Ställen - bildende Künstler Seminarhaus Stadtwerk - Energieversorgung mit BHKW Lambertikapelle für Ausstellungen Bürgerladen für lokale Produkte 1.6 1.9 1.7 1.10 1.8 Backhaus historisches Thema: Weizen aus Werben Mosterei Abbruch Stallanlage in Erwägung ziehen - Park Schlachtund Kühlraum herstellen Werkstatt für historische Baustoffe 1.11 2. 2. Zusammenfassung Zusammenfassung die höchste Bewertung erhielten zwei Punkte: die höchste Bewertung erhielt mit großem Abstand nur Lambertikapelle -die zuerst die Sicherung der Dächer zur Erhaltung der Gebäude als Grundlage einer zukünftigen kleinteiligen folgende Nutzung wird präferiert: Entwicklung - ständige Ausstellung zur Geschichte Johanniter, Ausstellungsraum Ausstellungen, -- zweitens. Nutzung für derwechselnde Lambertikapelle - der ev. Gemeinde Werben, als einem der ältesten Standorte der Johanniter für eine - auch Nutzung mit Kindergarten ständige Ausstellung und diverse Veranstaltungen in - für eine undder diverse Veranstaltungen Trägerschaft ev. Gemeinde Werben - alle anderen Ideen werden gleich gewertet Foto Arbeitsgruppe 21 ARBEITSGEMEINSCHAFT JAN-LUDWIG BAUDITZ/VOLKER HERGER Bemerkungen Kooperation mit ev. Gemeinde, kirchl. Veranstaltungen Gruppenwertung Priorität 1 (3-fach) hohler Vogel - ermöglicht flexible Nutzungen, multifunktionell nutzen Gruppenwertung Priorität 1 (3-fach) Bildhauersymposium auf gesamtem Hof Unterstützung Johanniter, auch als Winterkirche Gruppenwertung Priorität 1 (4-fach) STUDIE ZUR ENTWICKLUNG DER EHEMALIGEN KOMTUREI WERBEN HANSESTADT WERBEN (ELBE), VERBANDSGEMEINDE ARNEBURG-GOLDBECK offene Bürgerbeteiligung Forum zur Entwicklung der Komturei Werben Arbeitsgruppe 3: Pos. 1. 1.1 1.2 1.3 1.4 1.5 1.6 1.7 1.8 2. aufgeführte Ideen zur Nutzung Ideen Lambertikapelle: Ausstellungsraum; Winterkirche, öffentl. Raum Haus 7: Stall: Lofts, Künstlerklonie, kleines Handwerk Haus 5 Speicher-stall: betreutes Wohnen, Seniorenwohnungen zum Verkauf Haus 1 Haupthaus öffentlich, Arzt? Haus 3: Holzscheune - Veranstaltungen, kleine Kunst, Atelier Haus 2: Cafe´, Laden, Kunst Haus 7: Seniorenwohnen, Zusammenleben Jung u. Alt in Zusammenarbeit mit KITA, Kleintiere, Garten grundsätzlich generationsübergreifende Nutzung Zusammenfassung die höchste Bewertung erhielt mi tHaus 7 (nördl.Stall) mit einer generationsübergreifenden Nutzung 2. Priorität erhielten - die Lambertikapelle als Ausstellungsraum mit Mehrfachnutzung und - der nördliche Stall für Handwerk, Ateliers Priorität 3: - Haus 5 -südl.Stall für betreutes und Seniorenwohnen - Haus 1 als Haupthaus mit Arzt Foto Arbeitsgruppe 3 ARBEITSGEMEINSCHAFT JAN-LUDWIG BAUDITZ/VOLKER HERGER Bemerkungen Gruppenwertung Priorität 2 (2-fach) Gruppenwertung Priorität 2 (2-fach) Gruppenwertung Priorität 3 (1-fach) Gruppenwertung Priorität 3 (1-fach) Gruppenwertung Priorität 1 (3-fach) SEITE 41 STUDIE ZUR ENTWICKLUNG DER EHEMALIGEN KOMTUREI WERBEN HANSESTADT WERBEN (ELBE), VERBANDSGEMEINDE ARNEBURG-GOLDBECK offene Bürgerbeteiligung Forum zur Entwicklung der Komturei Werben Arbeitsgruppe 4: Pos. aufgeführte Ideen zur Nutzung 1.4 1.5 1.6 1.7 1.8 1.9 Ideen öffentliche Zugänglichkeit Mehrgenerationennutzung Unterpunkt: Kindergarten, betreutes Wohnen Unterpunkt: Seniorenwohnen Tagepflege mit Hospizplatz Manufakturen: Schauwerkstätten, offene Werkstätten Trödelhändler Backhaus und Cafe´ Jugendclub Schwesternstation, Arztpraxis Stadtwerkstatt 1.10 1.11 Veranstaltungsraum Veranstaltungsplatz: Flohmarkt, Stadtfest,etc. 1. 1.1 1.2 1.3 2. 2.1 2.2 2.3 2.4 Zusammenfassung die höchste Bewertung Prioritäte 1 erhielt alleine die Nutzung als Manufaktur- und Schauhandwerk auf gleicher Stufe mit Priorität 2 wurden folgende Nutzungen belegt: - Erstellung eines Backhauses zur gemeinsamen Nutzung mit Kleincafe - betreutes Wohnen als Seniorenwohnen oder Seniorentagesstätte Prioritäte 3 wurde für eine Mehrgenerationennutzung vergeben Prioritäte 4 erhielten die Sozialfunktionen Jugendclub und Schwesternstation mit Arztpraxis Foto Arbeitsgruppe 4 ARBEITSGEMEINSCHAFT JAN-LUDWIG BAUDITZ/VOLKER HERGER Bemerkungen Gruppenwertung Priorität 3 (3-fach) Gruppenwertung Priorität 2 (4-fach) Gruppenwertung Priorität 1 (5-fach) Gruppenwertung Priorität 2 (4-fach) Gruppenwertung Priorität 4 (2-fach) Gruppenwertung Priorität 4 (2-fach) SEITE 42 STUDIE ZUR ENTWICKLUNG DER EHEMALIGEN KOMTUREI WERBEN HANSESTADT WERBEN (ELBE), VERBANDSGEMEINDE ARNEBURG-GOLDBECK 3.3.2 SEITE 43 Wertung des Bürgerbeteiligungsverfahrens Hier wird eine kurze Zusammenfassung der überwiegend gewünschten Nutzungen dargestellt: - die Einbeziehung der Bewohner von Werben wird gewünscht, - hohe Priorität genießt die Wiedernutzung der Lambertikapelle mit Aufbau einer ständigen Ausstellung über die Johanniter u.a. geistliche Veranstaltungen mit der ev. Gemeinde von Werben, - Diversität der zukünftigen Nutzung, - Bürgerladen für regionale Lebensmittel mit Café, - Nahrungsmittelherstellung in traditioneller Weise und als Lernort (Backhaus, Mosterei, Schlachtraum für Jäger, Hausschlachtung), - Thema: Werben und Weizen seit dem Mittelalter - Nutzungsmöglichkeiten für Senioren und/mit Kindern und Jugendlichen, - Künstlerateliers zur Vermietung und Kunstaktionen auf dem Hof als Ergänzung zu touristischen Angeboten, - Werkstätten für traditionelles und Schauhandwerk - regenerative Energieversorgung ev. auch für andere Abnehmer in der Stadt Werben, - soziale Einrichtungen (Arzt, Schwesternstation, Seniorenbetreuung, Tagespflegestätte...) - ebenerdiger Veranstaltungsraum mit einfacher Ausstattung oder ein "offenes Haus" zur vielfältigen Nutzung - Betreiber soll verschiedene Interessen einbeziehen - Unterbringungsmöglichkeit von Gruppen für Seminararbeit, Kunst, Plenairs, Naturerlebnis, Wassertourismus Die Ergebnisse der Gruppenarbeit sind als Anlage beigefügt. 3.4 Maßnahmenkatalog Maßnahmenablauf und Konzeptentwicklung Für die Bearbeitung des Themas wird folgender Katalog vorgeschlagen: 1. Abstimmung der Prioritäten durch die städtischen Gremien und Sanierungsbeauftragte zur Anmeldung im Programm städtebaulicher Denkmalschutz für das Programmjahr 2012 und Durchführung von 2012-2016. 2. Notsicherung der dem Verfall ausgesetzten Baudenkmale Hierfür sind die Kosten geschätzt worden. Es sollen prioritär die Gebäude 5-7 (Südstall/Speicher und Weststall) gesichert werden. Hier hat der Sicherungsbedarf höchste Priorität, weil die Dächer schon teilweise eingestürzt sind. (geschätzter Finanzbedarf ca. 171 T€). 3. Beginn mit Instandsetzungsmaßnahmen an einem relativ schnell zugänglichen Objekt. Hierfür wird die Lambertikapelle vorgeschlagen. Auszuführen wären die notwendigen denkmalrechtlichen Untersuchungen wie Bauforschung, Bestandsaufnahme, Abstimmung der Nutzungen und Erabeitung der Vorplanung bis zur Genehmigungsplanung, Einstellung bzw. Einwerbung der finanziellen Mittel zur denkmalgerechten Instandsetzung und die kurzfristige Umsetzung der Maßnahmen, damit in absehbarer Zeit die Kapelle als erstes Objekt der Öffentlichkeit zugänglich gemacht werden kann. Dieser Beginn könnte als ein Zeichen für das gesamte Projekt der Komturei gesehen ARBEITSGEMEINSCHAFT JAN-LUDWIG BAUDITZ/VOLKER HERGER Abbruch Holzbauteile/ Sich. Abbruch def. Mauerwerk Abbruch Dachbahn Abbruch Dachschalung 3 4 5 ARBEITSGEMEINSCHAFT JAN-LUDWIG BAUDITZ/VOLKER HERGER Konstruktion Dach (Stützen) Dachschalung Dachbahn Bitumen 1lagig Dachrinne erneuern Fallrohr erneuern Fenster/ Türen EG sichern Bautür mit Schloss Dachziegel ersetzen Mauerwerk reparieren 10 11 12 13 14 15 18 19 20 qm qm Stk. qm lfdm lfdm qm qm lfdm lfdm lfdm qm qm cbm cbm qm Einh . Herstellungskosten (brutto) Mehrwertsteuer 19% Herstellungskosten netto Nebenkosten 15%: Gesamtbaukosten (netto) Summe (netto) Sonstiges/Unvorhergesehenes Reparatur Mauerkrone oder Rollschicht Sparren ersetzen 8 9 Sicherung 7 Beräumung Sperrmüll/ Entfernung Pflanzen etc. Gerüst 2 Leistungsposition 1 Lfd. Nr. Giebel sichern 20,00 Häuser 5-7 psch 76,00 52,00 245,00 38,50 38,00 42,00 24,00 16,50 26,40 32,80 46,00 psch 16,80 21,00 32,00 345,00 1 2.120 1.200 920 2 6,00 12,00 20,00 20,00 1.632 228 504 480 420 1,00 24,00 18,00 58,00 454,00 320,00 88,00 292,00 320,00 454,00 8,20 434,00 Menge Preis Menge Haus 3 Haus3 Haus5/6 2.125 901,30 11.897 Menge Preis Haus 2 Haus 8.329 161,00 Menge Preis Haus 1 Haus 13,20 631,00 EP TABELLE 5: Kostenschätzung Sicherung und Notinstandsetzung 50.105 245 924 684 2.436 10.896 5.280 2.323 9.578 5.376 9.534 2.829 5.729 1,00 31,00 22,00 80,00 500,00 500,00 170,00 510,00 12,00 500,00 500,00 2,00 14,20 500,00 Preis Preis Haus 5/ Haus 7 6 2,00 1,00 6,50 7,60 18,00 30,60 18,00 Menge Haus 9 74.716 Kellerein 2.000 g 245 1.194 836 3.360 12.000 8.250 4.488 16.728 552 1.200 8.400 10.500 64 4.899 6.600 Preis Haus 7 5.052 2.000 104 245 250 289 756 1.408 238 Preis Haus 9 Gesamt 170.817 27.273 143.543 18.723 124.820 in EURO STUDIE ZUR ENTWICKLUNG DER EHEMALIGEN KOMTUREI WERBEN HANSESTADT WERBEN (ELBE), VERBANDSGEMEINDE ARNEBURG-GOLDBECK SEITE 44 STUDIE ZUR ENTWICKLUNG DER EHEMALIGEN KOMTUREI WERBEN HANSESTADT WERBEN (ELBE), VERBANDSGEMEINDE ARNEBURG-GOLDBECK SEITE 45 werden. 4. Gleichzeitig Bildung/Gründung eines gemeinnützigen Trägers, der ein Konzept für den Ablauf der Instandsetzung und Umnutzung im Sinne der Ergebnisse der Bürgerbeteiligung, einer optimalen Förderfähigkeit und überschaubarer Betriebskosten entwickelt. Die Nutzungen für die Flächen in den beiden Ställen (Summe: ca. 1.680 qm) werden in Abstimmung mit konkreten Interessenten und Betreibern abgestimmt. Dieser gemeinnützige Träger sollte in Abstimmung mit der Stadt Werben die Verantwortlichkeit für die Entwicklung des Areals übernehmen und mit dem Stadtrat abstimmen. Die dafür notwendigen vertraglichen Vereinbarungen (Nutzungsrecht, Pachtertrag o.ä.)sollten im Jahr 2012 abgeschlossen werden. 5. Nutzungen, die im Konsens mit dem Gesamtkonzept stehen, sollen von den jeweiligen Akteuren vorgestellt, mit dem Projektträger abgestimmt und zur Umsetzung vorbereitet werden. Dieses Verfahren könnte von Herrn Titz und Herrn Mahler für das Verwalterhaus vorbereitet werden. Auch die Teilnutzung der Großscheune mit dem Kanuverleih könnten hier einbezogen werden. 6. Mittelfristig werden die Instandsetzungsmaßnahmen am Verwalterhaus und insbesondere an den beiden Ställen unter dem Dach eines gemeinnützigen Trägers mit konkreten Interessenten vorbereitet und schrittweise umgesetzt. Für die beiden Ställe wäre ein Zeitraum von ca. 4-5 Jahren für eine Instandsetzung mit Umnutzung sicher realistisch. Eine vollständige Nutzung der zur Verfügung stehenden Flächen wird in einem sukzessiven Verfahren, das dem zukünftigen Betrieb und einer angestrebten Vielfalt dienen soll, durchgeführt. Ziel ist eine Diversität der gesamten Anlage, damit durch eine große Bandbreite von Nutzern das Objekt langfristig getragen und ggf. auch einen Ausfall bewältigt werden kann. 4. Entwicklung touristischer Strukturen 4.1 Strukturkonzept von Werben und Umgebung Eine Verbindung des ehemaligen Komtureigeländes mit der weiteren Umgebung von Werben (Elbe) ist schwerlich vorauszusehen. Als überörtlich wirkende Strukturen lassen sich der Kanuverleih, alle Aktivitäten zum Thema Biedermeier in Werben, der Hansebund, der Altmarkradrundkurs und der Elbe radweg einschätzen. Der Kanuverleih, der flußauf- und flußabwärts von Werben seine Routen anbietet, bezieht damit Werben als Anfangspunkt zum Einsetzen der Boote, als Zwischenstation und als Ende der Kanufahrt mit ein. eine Halt im Naturhafen der Stadt Werben (Elbe) sollte alle Kanufahrer veranlassen, die Stadt kennenzulernen und einen Gang durch die historische Altstadt zu machen. Die Biedermeiermärkte im Sommer und in der Vorweihnachtszeit sind durch ihre Besonderheit, daß sie rahmengebend das Stadtbild, die Stadtstruktur und die Einwohner einbeziehen, auch überregional bekannt und ziehen dadurch jedes Jahr mehr Besucher auch aus dem weiteren Umland an. Zu den Biedermeiermärkten werden Postkutschenfahrten angeboten und so erlebbar gemacht, wie wohlhabende Bürger und Privilegierte zu früherer Zeit gereist sind. 4.2 Zuordnung und Einbeziehung benachbarter Tourismusstandorte Die westliche Umgebung der Stadt Werben, linksseitig der Elbe, ist weitestgehend landARBEITSGEMEINSCHAFT JAN-LUDWIG BAUDITZ/VOLKER HERGER STUDIE ZUR ENTWICKLUNG DER EHEMALIGEN KOMTUREI WERBEN HANSESTADT WERBEN (ELBE), VERBANDSGEMEINDE ARNEBURG-GOLDBECK SEITE 46 wirtschaftlich geprägt und weist kaum touristischen Zielpunkte auf. Einer der nächstliegenden, benachbarten Orte ist die Hansestadt Seehausen (Altmark). Im dortigen Turmuhrenmuseum sind verschiedenste Uhr- und Schlagwerke von Turmuhren ausgestellt, über deren Funktionsweise man sich informieren kann. Ein touristischer Bezug zur Hansestadt Werben (Elbe) und zur ehemaligen Komturei ist durch dieses Museum schwer herstellbar. Die gemeinsame historische Zugehörigkeit zur Hanse kann bei dem Besucher der Altmark das Interesse wecken, weitere Hansestädte der Region zu besuchen. Die Gierseilfähre Werben stellt eine engere Verbindung zwischen den Hansestädten Werben und Havelberg her, die nur durch den Flußlauf der Elbe und die Flußniederung getrennt, relativ nah beieinanderliegen. Beide Städte verfügen über historische Altstadtbereiche und ihre Lage zur Elbe bzw. Havel hat die Stadtlage entscheidend bestimmt. Auch die Fahrt mit der Gierseilfähre selbst ist bereits ein Erlebnis, dem man sich kaum entziehen kann. Die Hansestädte der Altmark sind über den "Altmärkischen Hansebund" miteinander verbunden. Darüber hinaus ist Werben (Elbe) Mitglied im Städtebund "Die Hanse", der sich die Aufgabe stellt, "... den Geist der Hanse als Lebens- und Kulturgemeinschaft lebendig zu halten. Durch Traditionspflege und den lebendigen Austausch der Mitgliedsstädte möchte die Hanse einen Beitrag zur wirtschaftlichen, kulturellen, sozialen und staatlichen Einigung Europas leisten." Als überörtlich wirkende Strukturen lassen sich der Kanuverleih, alle Aktivitäten zum Thema Biedermeier und der Elberadweg einschätzen. 4.3 Einbindung in die Tourismusstrukturen des Landes Sachsen/Anhalt - Blaues Band Wie bereits zu Beginn der Studie beschrieben, ist die Hansestadt Werben (Elbe) bereits an die landesweit wirkenden Tourismusschwerpunke "Blaues Band" und "Elberradweg" angebunden. - Straße der Romanik Der Tourismusschwerpunkt "Straße der Romanik" in Sachsen-Anhalt (Nordroute) verzeichnet die Stadt Werben/Elbe nicht als Besichtigungsort, da die Lambertikapelle weitestgehend unbekannt und als Besichtigungsobjekt noch wenig attraktiv ist. Dies sollte sich ändern, wenn die Bedeutung der Lambertikapelle umfassender erforscht ist und die notwendigen bauwerkserhaltenden Maßnahmen abgeschlossen sind und in der Kapelle eine ständige Ausstellung über die Johanniter besucht werden kann. Da die Orte Beuster und Havelberg bereits Stationen der Straße der Romanik sind, läge die mögliche Station Lambertikapelle bereits auf der Route. - Altmarkrundkurs Die regionale Einbindung erfolgt über den "Altmarkrundkurs" für Radfahrer und die Gemeinschaft der Hansestädte in der Altmark. - Biedermeierstadt Der bedeutendste örtliche touristische Schwerpunkt sind die Aktivitäten in der Stadt, die sich mit dem Thema Biedermeier beschäftigen. Um einen Eindruck vom Essen, Trinken und Leben zu Biedermeierzeit zu bekommen, fahren Besucher nach Werben. Auch die ARBEITSGEMEINSCHAFT JAN-LUDWIG BAUDITZ/VOLKER HERGER STUDIE ZUR ENTWICKLUNG DER EHEMALIGEN KOMTUREI WERBEN HANSESTADT WERBEN (ELBE), VERBANDSGEMEINDE ARNEBURG-GOLDBECK SEITE 47 Stadtgestalt der historischen Innenstadt sorgt dafür, daß der Besucher einen Eindruck von dieser Zeit bekommt. Diese Aussagen gelten allerdings mehr für die Gesamtstadt und haben nur einen geringen Bezug zum Gelände der ehemaligen Komturei. Die Besucherstruktur in der Hansestadt Werben (Elbe) wird überwiegend durch den nachfolgenden Personenkreis unterschiedlicher Altersgruppen bestimmt: - Kultur- und Geschichtsinteressierte - Radwanderer - Wasserwanderer - Naturliebhaber, Tierbeobachter Die Spezifik der jeweiligen Art des Reisens oder der Interessenlage läßt die überwiegende Zahl der Besucher ein bis maximal zwei Übernachtungen in Werben buchen. 5. Erarbeitung eines Maßnahmeplanes 5.1 Maßnahmen zur Verbesserung der touristischen Infrastruktur Die Nutzungszielstellungen, die im Bürgerbeteiligungsverfahren erarbeitet wurden, können zu einem geringen Anteil eine Ergänzung der bestehenden Tourismusstruktur bewirken. Um das Gelände der ehemaligen Komturei zu einem "lebendigen Hofleben" zu verhelfen, sind hier vorhandenen Räume mit breitgefächerten Nutzungen zu füllen, um die Versorgungsstruktur der Stadt Werben auf sozialem und kulturellem Gebiet und mit regionalen Lebensmitteln und Produkten zu verbessern und vorhandene Angebote ergänzen. Das kann aber nicht von der Stadt Werben (Elbe) geleistet werden, sondern muß überwiegend von örtlichen Initiativen und örtliche Aktivitäten getragen werden. Ob die Aufgaben der Wiederbelebung der ehemaligen Komturei von einem oder mehreren Vereinen, Privatpersonen oder anderen Rechtspersonen übernommen werden, ist jeweils anhand der konkreten Teilnutzung durch den Träger zu entscheiden. - Lambertikapelle Eine Ausnahme und Besonderheit hierbei stellt die Lambertikapelle dar. Sie soll in erster Linie ein geistlicher Raum bleiben und kann von der Kirchgemeinde Werben für andere Zwecke genutzt werden. Sie ist aber auch ein Geschichtsort und verbunden mit der ersten Schenkung an die Johanniter 1160 im Nordosten des damaligen deutschen Kaiserreiches. Diese Tatsache stellt für den Ort Werben und speziell die Lambertikapelle ein Alleinstellungsmerkmal dar. Neben einer kirchlichen Nutzung sollte an diesem Ort eine ständige Ausstellung zur frühen Geschichte des Johanniterordens eingerichtet werden. Ein solcher Ort würde sicherlich nicht nur von nationalem Interesse sein, sondern auch internationale Besucher anziehen. Die Johanniterkommenden existieren in ganz Europa und auch auf anderen Kontinenten. - Naturtourismus Kanu-Verleih Für den Kanu-Verleih verbessern sich künftig die Betriebsbedingungen. Bisher lagerte er auch schon seine Ausrüstung auf dem Komtureihof. Zukünftig können Teilflächen der Großscheune zur Lagerung genutzt werden. Mit dem Ausbau des Verwalterhauses können auch Gruppen auf ihrer Kanutour Übernachtungsmöglichkeiten in Werben angeboten werden. ARBEITSGEMEINSCHAFT JAN-LUDWIG BAUDITZ/VOLKER HERGER STUDIE ZUR ENTWICKLUNG DER EHEMALIGEN KOMTUREI WERBEN HANSESTADT WERBEN (ELBE), VERBANDSGEMEINDE ARNEBURG-GOLDBECK SEITE 48 - Stadt Werben (Elbe) Erster Anlaufpunkt für alle Besucher der Hansestadt Werben (Elbe) ist die Tourist-Information Werben mit Sitz im Rathaus, die von Montag bis zum Freitag geöffnet ist. Naturkundliche Führungen und Tierbeobachtungen werden mit fachlicher Begleitung von ortsansässigen Mitgliedern des Naturschutzbundes Deutschland durchgeführt. Ebenso sind Stadtrundgänge durch die historische Altstadt in der Tourist-Information Werben buchbar. Der Stadtrundgang führt auch am Geburtshaus von Gustav Nagel vorbei, der vom Ende des 19. Jhd. an als Prediger und Naturheiler tätig war und dessen Wirkungsstätte Arendsee wurde, wo er am See ein Sonnen- und Brausebad errichete und betrieb. 5.2 Einbeziehung örtlicher Aktivitäten und Akteure und Trägerschaft Hier soll im Ergebnis der Untersuchung das Modell einer Trägerschaft durch einen gemeinnützigen Verein vorgestellt werden. Ein gemeinnütziger Träger hat in Projektförderverfahren der Landes- und Bundesprogramme Vorteile. Folgende Vorteile können benannt werden: - Gemeinnützigkeit genießt Vorteile bei Inaspruchnahme anderer Förderungen; - durch Gemeinnützigkeit können Steuervorteile in Anspruch genommen werden; - für die Nutzungen können Spenden akquiriert werden; - ein Trägerverein kann die Umsetzung seiner Ziele für das Gesamtvorhaben steuern und so die gewünschte Vielfalt sichern; - ein gemeinnütziger Verein muß nicht allein nach Rentierlichkeit entscheiden! Er ist allein den anerkannten Zwecken der Gemeinnützigkeit verpflichtet! Dadurch steigt der kulturelle, künstlerische und soziale Wert der historischen Komturei. - Ein gemeinnütziger Verein kann in Abstimmung mit der Stadt Werben eher die gewünschte Verbesserung touristischer Möglichkeiten und durch weitere Veranstaltungen die Anziehungskraft der Stadt Werben erhöhen. - Ein gemeinütziger Verein kann Interessenten von außen im Sinne der Wiederbelebung der Komturei als Hof für soziale, handwerkliche, künstlerische, touristische Ideen einbinden. Er kann die einzelnen, kleinen Projekte unter dem Dach des Vereins steuern. Auf diese Weise kann das Investitionsrisiko gemindert werden. Weiterhin kann ein gemeinnütziger Verein über Arbeitsbeschaffungsmaßnahmen auch in der Stadt Werben einen sozialen Effekt erzielen und dadurch eine weitere Anerkennung seiner Tätigkeit erreichen. Ein gemeinütziger Verein kann die Lasten der Trägerschaft auf verschiedene Schultern verteilen. Er kann über eine zu bildende Organisationsstruktur mit interessierten Menschen die planerischen Voraussetzungen zur Erstellung eines Zielkonzeptes schaffen, mit anderen Menschen, die an bestimmten Aktivitäten auf dem Hof interessiert sind, die Organisation betreiben und einzelne Nutzungseinheiten aufbauen. Weiterhin können andere Menschen bei den neuen Nutzern mit handwerklichen Leistungen zum Gesamtvorhaben beim Aufbau und ggf. zum späteren Betrieb beitragen. Ein gemeinnütziger Verein bietet die Möglichkeit sich mit seiner Satzung zur Verbesserung der kulturellen Angebote im Sinne der Hansestadt Werbenund zu einer ARBEITSGEMEINSCHAFT JAN-LUDWIG BAUDITZ/VOLKER HERGER STUDIE ZUR ENTWICKLUNG DER EHEMALIGEN KOMTUREI WERBEN HANSESTADT WERBEN (ELBE), VERBANDSGEMEINDE ARNEBURG-GOLDBECK SEITE 49 angemessenen Entwicklung beizutragen. Ein gemeinnütziger Verein kann auch das Eigentum des städtischen Grundstückes über Nutzungs- oder Pachtverträge im städtischen Kontext wahren. 5.3 Finanzierung, Fördermöglichkeiten, Risikobetrachtung, Zeitplan 5.3.1Zeitplan der Instandsetzungs- und Umbauarbeiten In der nachfolgenden Tabelle 6 wurden die einzelnen Bauaufgaben nach Einschätzung ihrer Dringlichkeit einer zeitlichen Abfolge zugeordnet. Der Zeitplan mit einer ersten Zuordnung von Priotäten in Abhängigkeit vom Zustand und den Randbedigungen der Finanzierung soll eine Orientierung bieten, um eine kurzfristige Grundsatzentscheidung für das Vorhaben treffen zu können. Gleichzeitig soll der dringende Handlungsbedarf aufgezeigt werden. - Überschaubar wäre die Entscheidung für die Lambertikapelle. Durch die von den Johannitern zugesagte Unterstützung könnte hier sehr kurzfristig eine Entscheidung durch die Stadt getroffen werden. Die notwendigen denkmalrechtlichen Untersuchungen und Vorplanungen könnten in diesem Jahr durchgeführt werden. Nach den denkmalrechtlichen Genehmigungen könnten die Arbeiten ggf. noch in diesem Jahr beginnen und 2013 fertiggestellt werden. Damit gäbe es das erste Zeichen, daß auf dem Komtureiareal etwas in Be wegung kommt. Eine ständige Ausstellung zur Geschichte der Johanniter würde mit Sicherheit den Kreis der interessierten Touristen erweitern. - Konkreter Handlungsbedarf für die Stadt selbst besteht in der Notsicherung der Dächer der beiden Ställe. Diese bietet die Gewähr für eine spätere Nutzung, die dann durch einen eigenen Träger in überschaubaren Abschnitten geplant und umgesetzt werden könnte. Hierfür wäre die Einordnung in die Prioritätenliste der Maßnahmen zum Landesprogramm städtebaulicher Denkmalschutz geboten. Die Notsicherung gilt dem Erhalt des städtebaulich bedeutenden Denkmals vor Beginn der eigentlichen Instandsetzung und ist somit aus Ordnungsmaßnahme einzustufen. Die Notsicherung sollte kurzfristig geplant und mit der Umsetzung möglichst in diesem Jahr, spätestens aber im Jahr 2013 begonen werden. Damit wäre dann der bauliche und räumliche Umfang des Vorhabens gesichert. Alle weiteren Maßnahmen sind in der folgenden Tabelle 7 dargestellt. 5.3.2Finanzierung und Fördermöglichkeiten An erster Stelle ist hier das Programm "Städtebaulicher Denkmalschutz" zu nennen, das einen guten Förderrahmen duch das Land Sachsen-Anhalt und den Bund bietet. Die Förderbedingungen der Stadt Werben (Elbe) sehen dagegen einen Höchstbetrag von 7000 € je Objekt für die Instandsetzung der Außenhaut vor. Für die anstehenden Instandsetzungs- und Modernisierungsarbeiten unter Einhaltung denkmalpflegerischer Auflagen stellt dieser Förderbetrag nur einen geringen Anreiz dar. Aufgrund dieser Ausgangslage ist die Nutzung des Programmes "Städtebaulicher Denkmalschutz" unbedingt zu empfehlen. Ende Januar 2012 müssen die Objekte und Projekte für das Programmjahr 2012 mit Prioritäten benannt werden, die dann in den nächsten fünf Haushaltsjahren abgearbeitet werden. Nach Aussagen des Ministeriums für Landesentwicklung und Verkehr kann die Stadt Werben (Elbe) nur noch im Programmjahr 2012 Anmeldungen abgeben. Grundsätzlich können Förderungen im Programm "Städtebaulicher Denkmalschutz" nur ARBEITSGEMEINSCHAFT JAN-LUDWIG BAUDITZ/VOLKER HERGER STUDIE ZUR ENTWICKLUNG DER EHEMALIGEN KOMTUREI WERBEN HANSESTADT WERBEN (ELBE), VERBANDSGEMEINDE ARNEBURG-GOLDBECK TABELLE 7: ZEITPLAN PRIORITÄTENZUORDNUNG Priori- GebäudeGebäude Zeitraum nr. Bild 8 tät 1. 9 Lambertikapelle 2012 2013 2. 3. 5-7 1 Notinstandsetzung Stall/Speicher-Dächer Verwalterhaus 2012 Bemerkungen denkmalrechtliche Untersuchungen, Bauforschung, Vorplanung und Genehmigungsverfahren Baumaßnahmen Sicherung Giebel Auftraggeber: Stadt Werben Baudurchführung 2013 Vorplanung und Genehmigungsverfahren Baumaßnahme zur Notsicherung der Dächer Auftraggeber: Stadt Werben Baudurchführung Notsicherung Dächer 2012 Klärung Finanzierung Vorplanung und Genehmigungsverfahren Baumaßnahme zur Notsicherung der Dächer Auftraggeber: Nutzer 2013/14 Baudurchführung SEITE 50 Baukosten in T € 20 98 12 159 2013 4. 4+8 5. 7 6. 5+6 7. 7 8. 5+6 9. 11-13 10. Nebengebäude Südeingang, Garage 2013 Weststall 2013 Südstall/Speicher 2013 Vorbereitung Abbruch Antragsverfahren, Ausschreibung etc. und Baudurchführung ev. z.T. Eigenleistung Finanzierungsklärung und Vorplanung Teilbereiche Weststall Vorplanung Teilbereiche Südstall 50 478 16 60 60 Weststall 2014/15 Baudurchführung Weststall 822 Südstall/Speicher 2015/16 Baudurchführung Teilbereiche Südstall 782 Wirtschaftshof südlich Südwall Hof u. Gärten 2012/13 Klärung Einbeziehung bzw. Freigabe Verkauf 2012 ff fortlaufend Hofwiederherstellung und Gartennutzung für die unrentierlichen Kosten vorgenommen werden. In einer Kostenerstattungsberechnung (KEB) wird nach den zu erzielenden Einkünften aus Mieten und Verpachtung der mögliche Förderanteil an der Gesamtinvestition ermittelt. Durch gemeinnützige Nutzungen sind aber i.d.R. keine Einkünfte zu erzielen. Daraus folgt, daß in der Kostenerstattungsberechnung die unrentierlichen Kosten und damit auch der Fördersatz steigen. Insofern zeigen die Ideen des öffentlichen Forums mit einem überwiegenden Anteil gemeinnütziger Nutzungsansätze hier einen Weg auf. Durch direkte Kontrolle und Steuerung eines gemeinnützigen Vorhabensträgers kann hier eine hohe Diversität über einen mittel- bis langfristigen Ansatz verwirklicht werden. Es können verschiedene Formen von sozialer Nutzung, Vereinsnutzung, geistlicher, kultureller und künstlerischer Nutzung in kleinen überschaubaren Schritten umgesetzt werden. Damit wird auch das finanzielle Risiko durch Verteilung auf viele Akteure gemindert. Sowohl die Gestaltung von Eigenleistungen als auch die Akquise von Spenden für kleine überschaubare Einheiten sichert Kleinteiligkeit, Vielfalt und Überschaubarkeit bei der Finanzierung und Umsetzung. Voraussetzung für diesen Verfahrensweg ist die Notsicherung des Daches der zukünftig nutzbaren Objekte (Süd- und Weststall). Als erster Schritt könnte mit einer gewissen Leuchtturmwirkung die Instandsetzung der ARBEITSGEMEINSCHAFT JAN-LUDWIG BAUDITZ/VOLKER HERGER STUDIE ZUR ENTWICKLUNG DER EHEMALIGEN KOMTUREI WERBEN HANSESTADT WERBEN (ELBE), VERBANDSGEMEINDE ARNEBURG-GOLDBECK SEITE 51 Lambertikapelle mit Unterstützung der Johanniter vorgenommen werden. Entsprechende denkmalrechtliche Untersuchungen und Vorplanungen könnten noch in diesem Jahr durchgeführt werden. In Abhängigkeit von den denkmalrechtlichen Genehmigungen könnten die Arbeiten ggf. auch in diesem Jahr spätestens aber 2013 beginnen und fertiggestellt werden. 5.3.3 Risikobetrachtung Nach Jahren ungeklärter Eigentums- und Zugriffssituation konnte die Stadt Werben im Vorfeld dieser Studie 2011 die betreffenden Flurstücke erwerben und nun alleiniger Eigentümer das Verfügungsrecht ausüben. Bei ersten Gesprächen mit Stadträten und interessierten Bürgern wurde schnell der Wunsch geäußert , daß ein pivater Investor oder ein Sozialträger wohl am ehesten die beiden Ställe über gezielte private Finanzierungsinstrumente erhalten und neu nutzen könnte. Erfahrungen der Autoren zeigen jedoch, daß gerade in der Altmark unter den bekannten Tatsachen des demografischen Wandels Sozialträger, Betreiber von Seniorenheimen und -tagesstätten u.ä. sehr vorsichtig in Abhängigkeit von Demografiechecks, die durch das Land Sachsen-Anhalt z.T. gefordert werden, agieren. Gerade Sozialträger sind i.d. Regel auf Finanzierungshilfen durch das Land SachsenAnhalt angewiesen, die nach langfristigen Rahmenplänen und den dafür notwendigen Haushaltsbeschlüssen vergeben werden. Schnelle Entscheidungen sind hier eher nicht zu erwarten. Damit würden die Gebäude wieder vor einer ungewissen Zukunft stehen und ohne entsprechende Notsicherungen könnten die ehemaligen Ställe kaum einen längeren Zeitraum überstehen. Ein rein privater Nutzer (Wohnnutzung, Seniorenheim, Gewerbe) müßte die Umfeldbedingungen aus wirtschaftlicher Sicht untersuchen, müßte die Förderbedingungen mit seinem Finanzierungsansatz abstimmen und immer auf Rentierlichkeit achten. Ohne diese Wirtschaftlichkeit dürfte eine Finanzierung kaum realistisch sein. Außerdem muß auch ein Privatinvestor die städtebaulichen und denkmalrechtlichen Bedingungen einhalten. Hier gibt es hohen Abstimmungs- und Genehmigungsbedarf, der eine schnelle Umsetzung von Baumaßnahmen eher unwahrscheinlich macht. Um einen Privatinvestor für die Komturei zu interessieren, der das Umfeld und die Stadt Werben (Elbe) annimmt und ergänzend auf dem Komtureigelände ggf. den Tourismus befördern würde, müßte eine gezielte Suche erfolgen. Über eine einfache Maklerarbeit ist ein entsprechender Nutzer nicht zu finden. Hier wäre eine gezielte Projektsteuerung notwendig. Der hohe denkmalpflegerische und historische Wert der Lambertikapelle und der geschichtliche Kontext der gesamten Komturei sollte unbedingt mit der besonderen Bedeutung von Werben als Hanse- und Biedermeierstadt verbunden werden und durch die Johannitergeschichte das Alleinstellungsmerkmal kann in Werben ein weiterer wichtiger touristischer Anziehungspunkt geschaffen werden. Eine private Nutzung läßt sich aber unter den derzeitigen Randbedingungen kaum steuern. Welcher Investor ist unter den geschilderten Randbedingungen der Richtige für die Stadt? Wie werden die angezeigten Nutzungs- und Zukunftsaussichten geprüft? Und wie können sie kontrolliert werden? Was passiert bei unvorhergesehenem Stillstand oder wirtschaftlichen Schwierigkeiten? Es blieben viele Fragen offen. ARBEITSGEMEINSCHAFT JAN-LUDWIG BAUDITZ/VOLKER HERGER STUDIE ZUR ENTWICKLUNG DER EHEMALIGEN KOMTUREI WERBEN HANSESTADT WERBEN (ELBE), VERBANDSGEMEINDE ARNEBURG-GOLDBECK 6. SEITE 52 Quellenverzeichnis - "Die Johanniterkomturei Werben in der Altmark zwischen 1160 und 1542" Lutz Partenheimer - Vortrag "Kernige Altmark", Dirk Michaelis, Landkreis Stendal, am 19.11.2011 in Werben - Vermerk "Hansestadt Werben (Elbe), ehemalige Johanniterkomturei", 2011, von Luise Schier, Landesamt für Denkmalpflege und Archäologie Sachsen-Anhalt - "Mit dem Kreuz auf der Rüstung", Jan Feustel, 2005 - "Nutzungskonzept Domäne Werben (Elbe)", 2011, Tobias Titz/Paul Mahler - "Tourismus- und Stadterhaltungskonzept Werben/Elbe", 2004, Claudia Richter/Curd Pomp - www.blauesband.de - www.altmark-rundkurs.de - www.elberadweg.de - www.romanik-info.de - www.hanse.org 7. Anlagen - Bestandsplan zur Studie zur Entwicklung von Nutzungsmöglichkeiten für die ehemalige Komturei in Werben - Grundlagenplan zur Veranstaltung am 19.11.2011 in Werben (Elbe) - Funktionsplan (Ergebnisplan) - Diskussionsblätter aus der Gruppenarbeit 8. Verzeichnis der Tabellen Tabelle 1: Kostenschätzung der Instandsetzung und Umnutzung, S. 35 Tabelle 2: Kostenschätzung für Rückbau und Abbruch, S 35 Tabelle 3: Gebäudedaten Wirtschaftshof, S. 36 Tabelle 4: Flurstücke, S. 37 Tabelle 5: Kostenschätzung Sicherung und Notinstandsetzung, S. 44 Tabelle 6: Zeitplan Prioritätenzuordnung, S. 50 ARBEITSGEMEINSCHAFT JAN-LUDWIG BAUDITZ/VOLKER HERGER 2,36 Kellergeschoss 8,82 Erdgeschoss II 7,64 40,00 2,36 40,00 7,64 2,36 Erdgeschoss M1:200 1.OG Haus 8! Garage Haus 9 Lambertikapelle Schäden: Giebel, Rollschicht, Dachentwässerung, Eingang, Decken, Bj. um 1200 KG ca. 60 qm EG ca. 65 qm (DG ca. 50 qm) NFL: ca.125 qm BGF: 183.06 qm BRI: 665,5cbm BGF: 109,40 qm BRI: 503,27 cbm 9 8 2.OG 7 6 5 Haus 5 Stall mit Speicher Schäden: Komplettes Dach incl. Tragwerk Decke(n) Entwässerung, Traufe 1 Haus 1 Komturei Schäden: Dach und Entwässerung, Giebel Decken, Fenster/Türen 2 4 3 EG ca.185 qm 1.OG ca.180 qm 2.OG ca.40 qm NFL: ca. 405 qm BGF: 468,84 qm BRI: 2375,60 cbm 11 Lageplan M 1:500 12 0 10 20 Studie zur Entwicklung von Nutzungsmöglichkeiten für die ehemalige Komturei in Werben 50m BGF: 100,0 qm BRI: 329,2 cbm Haus 2 Aufbau und Stabilisierung eines regionaltypisch ausgeprägten Tourismus mit Hilfe eines Konzeptes für die Wiederbelebung des Komplexes der ehemaligen Komturei in der Stadt Werben (Elbe) und die Vernetzung der touristischen Angebote in der Region. Kommunales Eigentum in Verpachtung Planungsgebiet Privatisierung Kirchliche Grundstücke Privatgrundstücke Wegerecht für Kommune 40 Grundstückstteilung 30 EG Objekt 13 Planungsbüro Bauditz Kuglerstraße 32 10439 Berlin Tel. +49 (0)30 28 38 8880 Fax +49 (0)30 28 38 8881 [email protected] BGF: 36,00 qm BRI: 110,0 cbm Haus 4 Schuppen lNFL: ca. 630 qm BGF: 663,06 qm BRI: 5527,84 cbm Haus 3 Großscheune BGF: 183,75 qm BRI: 435,5 cbm II EG ca.365 qm 1.OG ca.365 qm 2.OG ca.115 qm NFL: ca.845 qm BGF: 919,49 qm BRI: 3379,0 cbm Objekt 12 Haus 7 Langstall ca. 420 qm ca. 420 qm ca. 840 qm 931,50 qm 3040,6 cbm III 13 Objekt 11 Schäden: Dachentwässerung und Dichtung, Sparren, Schalung, Wellasbest Haus 6 Anbau A1_04_LP_00_001 Schäden: Komplettes Dach incl. Tragwerk Decke OG, Entwässerung, Traufe EG OG NFL: BGF: BRI: 8,82 M 1:200 EG 11,50 LEGENDE Plangebiet Wohnen, Seminar N Gewerbe, Atelier, Soziales Nebennutzung 9 1 Lagern 8 2 Besondere Nutzung Lambertikapelle Erschließung 7 Gewerbe, Energie, landwirtschaftliche Nutzung 3 Vorhaltung Verkehrsgrundstück Grünfläche, Garten 6 5 4 Flächenabgrenzung 4 8 Abbr. Nebengebäude Studie zur Entwicklung von Nutzungsmöglichkeiten für die ehemalige Domäne in der Stadt Werben (Elbe) notwendige Flurneuordnung Auftraggeber: Hansestadt Werben (Elbe) c/o VbG Arneburg-Goldberg An der Zuckerfabrik 1 39596 Goldbeck 11 Verfassser: Arbeitsgemeinschaft Bauditz + Herger Planungsbüro Bauditz Kuglerstraße 3, 10439 Berlin Tel.: 030 - 28 38 88 80 Fax: 28 38 88 81 13 email: post @ bauplanung-bauditz.de Planverfasser: 12 F U N K T I O N S P LAN Datum: 23.12.2011 Maßstab: M 1-800 Gez.: Oliver Wisk Plan Nr. 2.00.01 STUDIE ZUR ENTWICKLUNG DER EHEMALIGEN KOMTUREI WERBEN HANSESTADT WERBEN (ELBE), VERBANDSGEMEINDE ARNEBURG-GOLDBECK GRUPPE 1 ARBEITSGEMEINSCHAFT JAN-LUDWIG BAUDITZ/VOLKER HERGER SEITE 55 STUDIE ZUR ENTWICKLUNG DER EHEMALIGEN KOMTUREI WERBEN HANSESTADT WERBEN (ELBE), VERBANDSGEMEINDE ARNEBURG-GOLDBECK GRUPPE 2 ARBEITSGEMEINSCHAFT JAN-LUDWIG BAUDITZ/VOLKER HERGER SEITE 56 STUDIE ZUR ENTWICKLUNG DER EHEMALIGEN KOMTUREI WERBEN HANSESTADT WERBEN (ELBE), VERBANDSGEMEINDE ARNEBURG-GOLDBECK GRUPPE 3 ARBEITSGEMEINSCHAFT JAN-LUDWIG BAUDITZ/VOLKER HERGER SEITE 57 STUDIE ZUR ENTWICKLUNG DER EHEMALIGEN KOMTUREI WERBEN HANSESTADT WERBEN (ELBE), VERBANDSGEMEINDE ARNEBURG-GOLDBECK GRUPPE 4 ARBEITSGEMEINSCHAFT JAN-LUDWIG BAUDITZ/VOLKER HERGER SEITE 58 STUDIE ZUR ENTWICKLUNG DER EHEMALIGEN KOMTUREI WERBEN HANSESTADT WERBEN (ELBE), VERBANDSGEMEINDE ARNEBURG-GOLDBECK GRUPPE 4 ARBEITSGEMEINSCHAFT JAN-LUDWIG BAUDITZ/VOLKER HERGER SEITE 59
![GK100079 Böhmische Masse [ELB]](http://s1.studylibde.com/store/data/002177849_1-0eddfc07fc5c038120f5d136b08134ef-300x300.png)
