Begründung B-Plan Röhrmoos - Am Bücherlweiher
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GEMEINDE RÖHRMOOS BEBAUUNGSPLAN RÖHRMOOS – AM BÜCHERLWEIHER BEGRÜNDUNG Lohensteinstraße 22 81241 München T 089 6142400 F 089 6142400-66 [email protected] www.akfu-architekten.de Claudia Zech Frank Karrer Landschaftsarchitekten und Stadtplaner Wieningerstraße 1a 85221 Dachau T 08131 292 88 60 F 08131 292 88 66 [email protected] www.topgruen.de 1. Rahmenbedingungen 1.1 Lage, Größe und Beschaffenheit des Planungsgebietes Der Planungsumgriff liegt im Ortszentrum von Röhrmoos, östlich der bestehenden Bebauung entlang der Bahnhofstraße und nördlich der Schönbrunner Straße (Kreisstraße DAH 3). Der namensgebende Bücherlweiher mit einem als Biotop kartierten Wäldchen grenzt im Zentrum des Gebiets östlich an. Nach Norden und Nordosten geht das Gebiet in die freie Landschaft über, südöstlich liegt in einer Entfernung von ca. 150 m zum Planungsgebiet das bestehende Baugebiet an der Lilienstraße. Der Geltungsbereich hat eine max. Ausdehnung von ca. 350 m in nordsüdlicher und ca. 200 m in ost-westlicher Richtung und umfasst die Grundstükke mit den Flurnummern 148/31 (Teil), 148/32 und 180/9 (Verkehrsfläche Bahnhofstraße), 174 (Teil; Verkehrsfläche Schönbrunner Straße) sowie die zur Überbauung vorgesehenen Grundstücke 176/16, 180, 180/15 (Teil), 180/16 (Teil), 180/17, 180/19 (Teil) und 1549 der Gemarkung Röhrmoos mit einer Gesamtgröße von ca. 4,95 ha. Das Gelände im Planungsgebiet fällt von der Bahnhofstraße im Westen zum nordöstlichen Rand um ca. 5 m, von der Kreisstraße im Süden zum nordöstlichen Rand um ca. 3 m. Zum Großteil wird das Gebiet derzeit landwirtschaftlich genutzt, im Westen als Lager- und Parkfläche. Hier befindet sich auch ein Stadel, der im Zuge der Erschließung des Baugebietes abzubrechen ist. Geltungsbereich im Luftbild (© Digitales Orthofoto der Bayerischen Vermessungsverwaltung) Gemeinde Röhrmoos BP Großinzemoos - Nördl. der DAH 3 - Drosselweg - Begründung Seite 1 1.2 Übergeordnete Planungen Lage der Gemeinde Röhrmoos im Raum (© Regionalplan München - Raumstruktur) Röhrmoos liegt in der Region 14 München, im der äußeren Verdichtungszone der Landeshauptstadt München, nördlich der Kreisstadt Dachau, an der Entwicklungsachse München-Ingolstadt. Der Umgriff des Bebauungsplanes ist im rechtskräftigen Flächennutzungsplan der Gemeinde Röhrmoos als Mischgebiet gemäß § 6 BauNVO, als Grünfläche sowie Fläche für die Landwirtschaft dargestellt. Im Rahmen der im Parallelverfahren aufzustellenden 6. Änderung des Flächennutzungsplans wird der Umgriff, soweit er nicht Mischgebiet bleibt, als Wohnbaufläche, sowie als Sondergebiet Lebensmitteleinzelhandel und Fläche für Gemeinbedarf – sozialen Zwecken dienend – ausgewiesen. Gemeinde Röhrmoos BP Röhrmoos – Am Bücherlweiher - Begründung Seite 2 rechtskräftiger Flächennutzungsplan (mit Umgriff der Änderung)/ 6. Änderung (o.M.) 1.3 Denkmalschutz Im Geltungsbereich oder in der unmittelbaren Nähe sind keine Bau- oder Bodendenkmäler amtlich kartiert. 1.4 Ver- und Entsorgung Die Abwasserbeseitigung erfolgt über die zentrale Kanalisation der Gemeinde Röhrmoos, die Wasserversorgung über das Leitungsnetz der Alto-Gruppe. Im Zuge der Erschließungsmaßnahmen für das neue Baugebiet muss der von Nordwesten nach Südosten durch das Planungsgebiet verlaufende Mischwassersammelkanal in den Bereich der künftigen öffentlichen Flächen verlegt werden. Das Gebiet wird von der Bayernwerk AG mit Strom versorgt. Die Müllbeseitigung in der Gemeinde Röhrmoos erfolgt durch den Landkreis Dachau. 1.5 Verkehr Die Erschließung des Planungsgebietes erfolgt von Westen durch Anschluss an die Bahnhofstraße sowie von Süden durch Anschluss an die Kreisstraße. Gemeinde Röhrmoos BP Röhrmoos – Am Bücherlweiher - Begründung Seite 3 1.6 Altlastenverdachtsfläche In einem Teil des Geltungsbereichs wurde von 1880 an eine Ziegelei betrieben, deren Betrieb 1970 aufgegeben wurde und deren bauliche Überreste bis zum Jahr 2000 zurückgebaut worden sind. Für die Ziegelei notwendige Lehmabbauflächen sowie ein Weiher wurden verfüllt. Zwischenzeitlich sind Teilbereiche als Lagerflächen u.a. für ein Baugeschäft und für den Bahnausbau genutzt worden. Das Bebauungsplangebiet wurde deshalb durch die Chrystal Geotechnik GmbH, Wasserburg/Inn altlastentechnisch erkundet (Bericht Projekt Nr. A13001 vom 08.10.2013). Die festgestellten Belastungen des Bodens machen bei Erdarbeiten in dem betroffenen Bereich (im Bebauungsplan als Altlastenverdachtsfläche gekennzeichnet) eine weitergehende Untersuchung des Bodens, sowie ggf. einen Austausch und Wiederverfüllung notwendig. Vor einer Bebauung muss der Altlastenverdacht ausgeräumt, bzw. der Boden saniert sein. Der Bebauungsplan wird zum Umgang mit den Altlastenverdachtsflächen in Abstimmung mit dem Landratsamt Dachau, Sachgebiet Umwelt im Verfahren ergänzt werden. 2. Ziel und Zweck der Planung Städtebaulicher Entwurf, Bauabschnitte (© Architekturbüro E. v. Angerer 2015; o.M.) Die Gemeinde hat für die Flächen in der Ortsmitte in den vergangenen Jahren eine Vielzahl von Planungsvarianten entwickelt, mit den betroffenen Grundeigentümern abgestimmt und der Öffentlichkeit präsentiert. Gemeinde Röhrmoos BP Röhrmoos – Am Bücherlweiher - Begründung Seite 4 Zielsetzung war neben der Schaffung von dringend benötigtem Wohnraum (als Geschosswohnungsbau und in Doppelhäusern) die Unterbringung eines neuen Einzelhandelsmarktes als Ersatz für den in Röhrmoos bestehenden und heute beengt untergebrachten Markt. Die städtebauliche Verträglichkeit dieses und eines weiteren Einzalhandelsvorhabens wurde 2015 durch ein Einzelhandelsgutachten von Dr. Heider, Augsburg nachgewiesen. Das gefundene Konzept, das nunmehr zur Grundlage des Bebauungsplans “Röhrmoos – Am Bücherlweiher“ gemacht wird, sieht eine abschnittsweise Realisierung vor. 3. Planungskonzept Vorentwurf des Bebauungsplans “Röhrmoos – Am Bücherlweiher“ (o.M.) Der Geltungsbereich wird als Allgemeines Wohngebiet gemäß § 4 BauNVO, als Mischgebiet gemäß § 6 BauNVO, als Sondergebiet gem. § 11 BauNVO mit der Zweckbestimmung Lebensmitteleinzelhandel sowie als Fläche für den Gemeinbedarf – sozialen Zwecken dienend (Erweiterung Kindergartenfreifläche) festgesetzt. Das Maß der baulichen Nutzung wird über die Festsetzung einer Grundflächenzahl (jeweils inkl. Überschreitungen gemäß § 19 (4) BauNVO) sowie einer maximalen Grundfläche und Wandhöhe für die Hauptgebäude bestimmt. Im Bereich des an die Bahnhofstraße anschließenden Mischgebietes soll die in der Nachbarschaft vorhandene Prägung mit gewerblichen Nutzungen im Erdgeschoss fortgeführt werden. Der Bebauungsplan sieht deshalb einen Ausschluss von Wohnnutzung im Erdgeschoss für die Bauräume im Mischgebiet vor. Gemeinde Röhrmoos BP Röhrmoos – Am Bücherlweiher - Begründung Seite 5 Die festgesetzte Zahl der Wohneinheiten ermöglicht für die Wohn- und Geschäfts- sowie Mehrfamilienhäuser vielfältige Wohnungsgrößen. Für die übrigen Baugrundstücke wird verdichteter Einfamilienhausbau überwiegend mit Doppelhäusern und einigen wenigen Reihenhäusern (mit jeweils 1 WE pro Doppelhaushälfte bzw. Reihenhaus) festgesetzt. In Bereich des Anschlusses an die Kreisstraße sieht der Bebauungsplan eine neue Linksabbiegespur für den von Westen kommenden Verkehr vor. An die Haupterschließung mit dem großen Lebensmittelmarkt samt zugehörigem Parkplatz im Süden und der gemischten Nutzung im Westen werden im Gebiet zwei ringförmige Straßen zur Erschließung der Wohnbaugrundstücke angebunden. Die Breite der öffentlichen Verkehrsfläche lässt entsprechend der jeweiligen Straßenhierarchien unterschiedliche Gestaltungen (von der Sammelzur Wohnstraße) zu. Um die Erweiterung des Gebiets zu ermöglichen, sind nach Osten und Norden insgesamt drei Straßenanschlüsse geplant. Im gesamten Umgriff sind im öffentlichen Raum Stellplatzflächen als Längs- und Senkrechtparkplätze für die Besucher angeordnet. Für die im Zentrum und im Südosten vorgesehenen Wohn- und Geschäfts- sowie Mehrfamilienhäuser werden Tiefgaragen festgesetzt. Dargestellt sind außerdem ein die Kreisstraße begleitender neuer Fuß- und Radweg im Süden sowie eine weitere Fuß- und Radwegverbindung von der Bahnhoftstraße zum Bücherlweiher in der Mitte des Planungsgebiets. Straßenhierarchien (o.M.) Gemeinde Röhrmoos BP Röhrmoos – Am Bücherlweiher - Begründung Seite 6 4. Grünordnung, Ausgleichsmaßnahmen und besonderer Artenschutz 4.1 Grünordnung Durch die grünordnerischen Festsetzungen sollen die Umweltauswirkungen infolge der neuen Bebauung vermindert werden. Die einzelnen Festsetzungen und Hinweise werden im Folgenden begründet: Baum zu pflanzen / Auswahlliste heimischer Gehölze Als Maßnahme zur neuen Eingrünung und Durchgrünung des Baugebietes wird das Anpflanzen von standortgerechten, heimischen Gehölzen mit Mindestpflanzgrößen vorgegeben. Möglichst großkronige Laubbäume dienen als Schattenspender und Staubfilter und stellen eine raumbildende Eingrünung dar. Die Verwendung von heimischen Gehölzen dient der Verbesserung des Lebensraumangebotes für viele Tierarten (z.B. Singvögel). Pflanzmaßnahmen im Straßenraum / Straßenbegleitgrün Die Verwendung von jeweils nur einer Baumart je Straßenabschnitt soll aus gestalterischen Gründen erfolgen. Die Vorgabe von Mindest-Pflanzräumen sichert langfristig den Wuchserfolg von Straßenbäumen. Die Zulassung von weiteren geeigneten Baumarten und Sorten für den Straßenraum trägt den besonderen Anforderungen an Straßenbäume im Hinblick auf Schadstoffbelastungen, beengte Platzverhältnisse, Notwendigkeit zum Freischneiden des Lichtraumprofils etc. Rechnung. Bei der Anlage von Wiesenflächen im Bereich des Straßenbegleitgrüns kann durch die Ansaat von kräuterreichem Saatgut auf möglichst oberboden- und nährstoffarmen Substraten zum Einen eine optisch ansprechende innerörtliche Begrünung erfolgen und zum Anderen der jährliche Aufwuchs reduziert und damit die regelmäßig anfallenden Pflegekosten deutlich verringert werden. Stellplätze im Einzelhandel Die geplanten Stellplatzflächen im Bereich des Einzelhandels sind mit Bäumen zu gliedern. Dies dient der Durchgrünung und Beschattung der Parkflächen. Die Vorgabe von Mindest-Pflanzräumen sichert langfristig den Wuchserfolg der Bäume. Des Weiteren sind auch in diesen Bereichen aufgrund der besonderen Standortbedingungen zusätzlich zu den heimischen Gehölzen der Auswahlliste weitere geeignete Baumarten und Sorten zulässig. Tiefgaragen Eine ausreichend starke Überdeckung der Tiefgaragenflächen außerhalb von Baukörpern mit einer Vegetationsschicht sichert die Begrünung der Freiflächen. Einfriedungen, Stützmauern Der Bau von durchgehenden Zaunsockeln soll aus siedlungsökologischen Gründen vermieden werden, da diese für viele Kleintiere ein Wanderhemmnis darstellen. Die Begrenzung der Materialien und Größen erfolgt aus ortsgestalterischen Gründen. Die Festsetzungen dienen dem Ziel eines einheitlichen Gesamtbildes. Trockenmauern und Drahtschotterkörbe stellen daneben ein besonderes Lebensraumangebot u.a. für wärmeliebende Tier- und Pflanzenarten dar. Gemeinde Röhrmoos BP Röhrmoos – Am Bücherlweiher - Begründung Seite 7 Öffentliche Grünflächen Öffentliche Grünflächen nordwestlich des bestehenden Feldgehölzes sollen zukünftig als zentrale Freifläche für die neuen Baugebiete fungieren. Neben einem Kinderspielbereich können mit Bäumen überstandene Wiesenflächen der Naherholung dienen. Der Bereich ist von Norden, Westen und Süden über Gehund Radwege an die Baugebiete angebunden. Ortsrandeingrünung Das benachbarte Feldgehölz am Ostrand des Geltungsbereiches bleibt bestehen und bewirkt eine Eingrünung des neuen Baugebietes in Teilbereichen. Nördlich und südlich des Feldgehölzes werden die neuen Bauflächen durch eine neu anzulegende Ortsrandeingrünung in die Landschaft eingebunden. Als Übergang zur offenen Landschaft sind dazu auf öffentlichen Grünflächen Laubbäume und abschnittsweise Heckenstrukturen zu pflanzen. Die Bepflanzung soll nicht riegelartig erfolgen, sondern in einer spannungsreichen Abfolge immer wieder breite Durchblicke in die freie Landschaft erlauben. Die Laubbäume stellen eine raumbildende Eingrünung dar. Durch die heimischen Gehölze verbessert sich das Lebensraumangebot für viele Tierarten (z.B. Singvögel), mit der Verwendung von autochthonem (standortheimischem) Pflanzenmaterial sowie kräuterreichem Saatgut aus süddeutscher Herkunft kann die genetische Vielfalt der heimischen Pflanzenwelt im Bereich der Ortsrandeingrünung und der öffentlichen Grünfläche erhalten werden. Boden und Grundwasser / Niederschlagswasser Zum Schutz des belebten Oberbodens ist er vor Baubeginn abzuschieben und in Mieten zu lagern. Die Zwischenbegrünung dient der Stickstoffsammlung und dem Erosionsschutz. Versickerungsfähige Beläge im Bereich der Stellplätze und Garagenzufahrten vermindern die Versiegelung und dienen der Verbesserung des Wasserhaushaltes. Eine möglichst breiflächige Versickerung von unverschmutztem Niederschlagswasser schließt lokale Wasserkreisläufe (Grundwasserneubildung, Verdunstung), wirkt sich positiv auf das Kleinklima aus und dient der Vermeidung unnötiger Belastungen der Kanalsysteme und Kläranlagen. Durch die empfohlene Nutzung von Regenwasser als Brauchwasser kann der Trinkwasserverbrauch reduziert werden. Gehölzbestand zu erhalten Zum Schutz der belebten Umwelt und als Beitrag zur Einbindung der Bebauung in das Ortsbild wird der gesamte Gehölzbestand am Bücherlweiher erhalten. Der Großteil liegt östlich des Bebauungsplangebietes, nur auf sehr kleiner Fläche ragt der Bewuchs in das Plangebiet und kann in die neue Ortsrandeingrünung integriert werden. Bäume zu entfernen / Gehölzbestände zu entfernen Im Rahmen der Neubebauung muss voraussichtlich vorhandener Gehölzbestand entfernt werden (vgl. Umweltbericht). Gemeinde Röhrmoos BP Röhrmoos – Am Bücherlweiher - Begründung Seite 8 4.2 Ausgleichsmaßnahmen / Besonderer Artenschutz Die Ergebnisse der Abhandlung der naturschutzfachlichen Eingriffsregelung, die vorgesehenen Ausgleichsmaßnahmen sowie die aktuelle Einschätzung der Belange des besonderen Artenschutzes sind im Umweltbericht dargestellt (im Anhang zu dieser Begründung). 5. Belange des Klimaschutzes Den Erfordernissen des Klimaschutzes soll sowohl durch Maßnahmen, die dem Klimawandel entgegenwirken, als auch durch solche, die der Anpassung an den Klimawandel dienen, Rechnung getragen werden. Folgende architektonische Festsetzungen und Hinweise des Bebauungsplans dienen dem Klimaschutz bzw. der Anpassung an den Klimawandel: Orientierung der Baukörper zur Nutzung der Sonnenenergie Empfehlung zur Nutzung erneuerbarer Energien Folgende grünordnerische Maßnahmen, die durch Festsetzungen im Bebauungsplan bestimmt werden, dienen dem Klimaschutz bzw. der Anpassung an den Klimawandel: Baumneupflanzungen auf privaten und öffentlichen Flächen Ausreichende Überdeckung von Tiefgaragen zur Sicherstellung der Begrünung auch mit Gehölzen Gestaltung öffentlicher Grünflächen und Aufbau Ortsrandeingrünung Erhalt von Gehölzbeständen soweit möglich Dachbegrünung auf den Flachdächern des Lebensmitteleinzelhandels Begrenzung der Flächenversiegelung durch Verwendung versickerungsfähiger Beläge bei Stellplätzen und Garagenzufahrten Versickerung von Niederschlagswasser im Gebiet soweit möglich Folgende Aspekte und Festsetzungen des Bebauungsplanes tragen zu einer emissionsarmen Siedlungsentwicklung bei, da sie helfen, das zu erwartende künftige Verkehrsaufkommen im Gebiet und damit die Treibhausgasemissionen zu reduzieren: die Konzentration der Siedlungstätigkeit auf den Hauptort (Vermeidung / Reduzierung von Fahrten für die Erledigungen des täglichen Bedarfes: kurze Wege zum Lebensmittelgeschäft, zum Rathaus, zum Bahnhof, zum Kindergarten) die Lage des Bebauungsplangebietes am S-Bahnhaltepunkt: günstige Voraussetzungen für einen hohen Anteil von Nutzern des ÖPNV (Steigerung des ÖPNV-Anteils am Modal-Split) der Erhalt und die Schaffung von wohnortnahen Freiflächen und Erholungsräumen (Bücherlweiher, neuer Spielplatz, öffentliche Grünfläche: Reduzierung von Fahrten für die Naherholung) Gemeinde Röhrmoos BP Röhrmoos – Am Bücherlweiher - Begründung Seite 9 6. Planinhalte Geltungsbereich Das Planungsgebiet umfasst die Grundstücke mit den Flurnummern 148/31 (Teil), 148/32 und 180/9 (Verkehrsfläche Bahnhofstraße), 174 (Teil; Verkehrsfläche Schönbrunner Straße) sowie die zur Überbauung vorgesehenen Grundstücke 176/16, 180, 180/15 (Teil), 180/16 (Teil), 180/17, 180/19 (Teil) und 1549 der Gemarkung Röhrmoos mit einer Gesamtgröße von ca. 4,95 ha. Art der baulichen Nutzung • Allgemeines Wohngebiet (WA) gem. § 4 BauNVO • Mischgebiet (MI) gem. § 6 BauNVO • Sondergebiet (SO) gem. § 11 BauNVO mit der Zweckbestimmung Lebensmitteleinzelhandel • Fläche für den Gemeinbedarf – sozialen Zwecken dienend - als Erweiterung Kindergartenfreifläche Maß der baulichen Nutzung Bestimmt durch: • die Grundflächenzahl GRZ gem. § 19 BauNVO von 0,52 (für Doppelhäuser), 0,6 (für Hausgruppe), 0,6 bis 0,8 (Geschosswohnbauten), 0,8 (für Lebensmitteleinzelhandel) jeweils einschließlich aller nach § 19 (4) BauNVO zulässigen Überschreitungen • die maximale Grundfläche für die Hauptgebäude (184 m2 je DH inkl. Wintergärten, 240 m2 für die Hausgruppe, 220 m2 bis 330 m2 für Geschosswohnbauten), 2.000 m2 für den Lebensmitteleinzelhandel • die zulässige Wandhöhe (WH) von 6,50 m bis 6,80 m für Doppelhäuser und Hausgruppe, von 6,80 m bis 8,50 m für Wohn- und Geschäftshäuser / Mehrfamilienhäuser • die Anzahl der Vollgeschosse II bis III Zulässige Anzahl der Wohneinheiten in Reihenhäusern (Hausgruppenhaus) in Doppelhaushälften in Wohn- und Geschäftshäusern/ Mehrfamilienhäusern 4 WE 42 WE 100 WE ∑ 146 WE Überbaubare Grundstücksfläche Bestimmt durch Baugrenzen (§ 23 BauNVO), Grünordnung Neupflanzung von Bäumen und zur Durchgrünung der Baugrundstücke (§ 9 Abs. 1 Nr. 25 BauGB) Sonstige Festsetzungen Zur Höhenlage der Gebäude (§ 9 Abs. 3 Satz 1 BauGB), Gestaltung, insbesondere der Dächer und des Gebäudeäußeren (Art. 91 BayBO), zu Stellplätzen, zu Einfriedungen. Gemeinde Röhrmoos BP Röhrmoos – Am Bücherlweiher - Begründung Seite 10 7. Flächenbilanz und bauliche Nutzung Bruttobauland (Geltungsbereich) Nettobauland hiervon: Allgemeines Wohngebiet Mischgebiet Sondergebiet Gemeinbedarf 4,95 ha 3,20 ha Öffentliche Verkehrsfläche Öffentliche Grünfläche 1,27 ha 0,48 ha = = 100,0 % 64,7 % = = 25,7 % 9,6 % 2,32 ha 0,17 ha 0,64 ha 0,07 ha Gemeinde Röhrmoos BP Röhrmoos – Am Bücherlweiher - Begründung Seite 11 8. Realisierung 8.1 Bodenordnende Maßnahmen Nachdem die im Planungsgebiet liegenden Grundstücke im Eigentum verschiedener Grundeigentümer stehen, ist für die Realisierung ein Umlegungsverfahren erforderlich. 8.2 Erschließungskosten Die Erschließungskosten werden auf der Grundlage eines öffentlich-rechtlichen Vertrages vor Baubeginn abgelöst. Für die leitungsgebundenen Ver- und Entsorgungseinrichtungen die nach den einschlägigen Satzungen zu entrichtenden Beiträge erhoben. München, den 01. Februar 2017 Röhrmoos, den 01. Februar 2017 ............................................................ Till Fischer AKFU Architekten ............................................................ Dieter Kugler Erster Bürgermeister Gemeinde Röhrmoos BP Röhrmoos – Am Bücherlweiher - Begründung Seite 12
