nördlich der dah 3 - drosselweg begründung

GEMEINDE RÖHRMOOS
BEBAUUNGSPLAN
GROSSINZEMOOS – NÖRDLICH DER
DAH 3 - DROSSELWEG
BEGRÜNDUNG
Lohensteinstraße 22
81241 München
T 089 6142400
F 089 6142400-66
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www.akfu-architekten.de
WANKNER UND FISCHER
LANDSCHAFTSARCHITEKTEN BDLA UND STADTPLANER
Alte Ziegelei 18
85386 Eching / Günzenhausen
T 08133 9185-0
F 08133 9185-19
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1.
Rahmenbedingungen
1.1
Lage, Größe und Beschaffenheit des Planungsgebietes
Der Planungsumgriff liegt im Nordosten des Ortsteils Großinzemoos. Er schließt
im Süden und Westen an die bestehende Bebauung an und geht im Norden und
Osten in die freie Landschaft über.
Mit einer max. Ausdehnung von ca. 130 m in nord-südlicher und ca. 60 m in ostwestlicher Richtung umfasst der Geltungsbereich des Bebauungsplans die
Grundstücke mit den Flurnummern 88 (Teil), 83 (Teil) und 83/1 der Gemarkung
Großinzemoos mit einer Gesamtgröße von ca. 0,78 ha.
Der Umgriff liegt an einem nach Süden geneigten Hang (ca. 489 bis 497 m
ü.NN). Er wird derzeit landwirtschaftlich genutzt und ist frei von Baumbestand.
Geltungsbereich im Luftbild (© Digitales Orthofoto der Bayerischen Vermessungsverwaltung)
1.2
Denkmalschutz
Weder im Geltungsbereich noch in der unmittelbaren Nähe sind Bodendenkmäler
amtlich kartiert.
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1.3
Planungsrecht
Der Umgriff des Bebauungsplanes ist im rechtskräftigen Flächennutzungsplan
der Gemeinde Röhrmoos als Wohnbaufläche gemäß § 4 BauNVO dargestellt.
Auszug Flächennutzungsplan mit Geltungsbereich des Bebauungsplans (o.M.)
1.3
Verkehr
Die Erschließung des Planungsgebietes erfolgt im Süden durch Anschluss an den
bestehenden Drosselweg, der nach Norden verlängert und im Nordwesten an die
Pasenbacher Straße angebunden wird.
1.4
Ver- und Entsorgung
Die Abwasserbeseitigung erfolgt über die vorhandene zentrale Kanalisation der
Gemeinde Röhrmoos, die Wasserversorgung über das Leitungsnetz der AltoGruppe.
Das Gebiet wird von der Bayernwerk AG mit Strom versorgt.
Die Müllbeseitigung in der Gemeinde Röhrmoos erfolgt durch den Landkreis
Dachau.
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2.
Ziel und Zweck der Planung
Ausschnitt Bebauungsplan “Großinzemoos-Nördlich der DAH 3“ von 2011
mit Erweiterungskonzept (o.M.)
Nachdem das seit 2010 nördlich der Kreisstraße DAH 3 am Ortsrand von Großinzemoos entwickelte Baugebiet zwischen Oberer Läng und Drosselweg mittlerweile nahezu vollständig bebaut ist, soll auf in Fortführung eines vor Aufstellung
des damaligen Bebauungsplanes entwickelten Planungskonzeptes beiderseits
des nach Norden verlängerten Drosselwegs ein kleineres Wohngebiet ausgewiesen werden, um den in der Gemeinde aktuell vorhandenen Bedarf nach Einzelund Doppelhäusern bedienen zu können.
Im Erschließungskonzept des Bebauungsplangebietes “Großinzemoos – nördlich
der DAH 3“ ist darüber hinaus die mittel- bis langfristige Weiterentwicklung der
Siedlung nach Nordosten angelegt.
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3.
Planungskonzept
Vorentwurf des Bebauungsplans “Großinzemoos-Nördlich der DAH 3-Drosselweg“ (o.M.)
Der Geltungsbereich wird als allgemeines Wohngebiet (WA) gemäß § 4
BauNVO festgesetzt. Das Maß der baulichen Nutzung wird analog zu den Festsetzungen des Bebauungsplans “Großinzemoos-Nördlich der DAH 3“ bestimmt
über die Festsetzung einer Grundflächenzahl (jeweils inkl. Überschreitungen gemäß § 19 (4) BauNVO) sowie einer maximalen Grundfläche und Wandhöhe für
die Hauptgebäude.
In Fortsetzung der südlich benachbarten Baustruktur werden dem Straßenverlauf
folgend insgesamt neun überbaubare Flächen zur Errichtung von zwölf jeweils
zwingend zweigeschossigen Doppelhaushälften (à eine Wohneinheit) und drei
Einzelhäusern (à zwei Wohneinheiten) festgesetzt. Anstelle der Doppelhäuser ist
auch die Errichtung von Einzelhäusern zulässig.
Die Baukörper sind westlich des Drosselwegs nord-süd-gerichtet mit Westgärten,
östlich des Drosselwegs ost-west-gerichtet mit Südgärten und ermöglichen so eine gute Ausnutzung der Sonnenenergie. Die Anordnung der Flächen für Garagen lässt auf allen Grundstücken die Errichtung der gemäß Stellplatzsatzung der
Gemeinde Röhrmoos erforderlichen PKW-Stellplätze für die Bewohner zu. Zusätzlich werden Besucherstellplätze innerhalb der öffentlichen Verkehrsfläche
nachgewiesen (analog südöstliche Obere Läng). Durch die beiderseits der Fahrfläche versetzte Anordnung dieser Stellplätze soll eine Beruhigung des Durchgangsverkehrs erreicht werden.
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4.
Grünordnung und Ausgleichsmaßnahmen
4.1
Ausgangslage
Die grünordnerischen Überlegungen zu diesem Plan bauen auf die bereits umgesetzte Planung unmittelbar südlich auf. Dort wurden bereits die Weichen gestellt, die nun auch dem neuen Gebiet als Leitschnur dienen. Darüber hinaus
kann es von den bereits geschaffenen Einrichtungen (Spielplatz, Wasserrückhalteeinrichtungen) profitieren, denn diese wurden bereits darauf ausgelegt, auch
dem aktuellen Plangebiet zu entsprechen.
4.2
Grünordnerisches Leitbild
Ein eigenes grünordnerisches Leitbild erübrigt sich, denn es gilt das der bereits
umgesetzten Planung (siehe oben). Hier ging es vor allem darum, hier im Osten
von Großinzemoos über mehrere Planungsabschnitte eine Siedlung möglich zu
machen, die die Ortsentwicklung an dieser Stelle abschließt. Die aktuelle Planung tut dies nach Norden, so dass sie dort für einen entsprechenden Ortsrand
sorgt. Nach Osten werden noch Planungsschritte folgen, so dass dort noch kein
Abschluss erfolgen kann.
Die weiteren grünordnerischen Überlegungen beschränken sich deshalb darauf,
den bisherigen Gebietscharakter aufzunehmen und fortzuführen. Dies geschieht
in dem Wissen, dass bereits ausreichend Spielgelegenheit geschaffen wurde und
dass auch die Kapazitäten für die Rückhaltung von Niederschlagswasser ausreichend vorhanden sind. Nachdem auch noch die naturräumliche Ausgangssituation von eher geringer Bedeutung ist, bleibt der Grünordnung nur, das bereits eingeführte Begrünungskonzept für die Straßen fortzuführen und weiter dafür zu
sorgen, dass der unvermeidliche Eingriff, den ein neues Baugebiet mit sich
bringt, so umwelt- und naturverträglich wie möglich erfolgt.
4.3
Maßnahmen
Die Maßnahmen, die sich aus den grünordnerischen Überlegungen ergeben,
sind ausführlich im Umweltbericht erläutert. Hier in der Begründung wird auf weitere Erläuterungen dazu verzichtet.
Der Umweltbericht findet sich im Anhang zu dieser Begründung.
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5.
Planinhalt
Geltungsbereich
Das Planungsgebiet umfasst die Grundstücke mit den Flurnummern 83 (Teilfläche), 83/1 und 88 (Teilfläche; Weg) der Gemarkung Großinzemoos mit einer Gesamtgröße von ca. 0,78 ha.
Art der baulichen Nutzung
Maß der baulichen Nutzung
Bestimmt durch
• die Grundflächenzahl GRZ (0,52) gem. § 19 BauNVO
• die maximale Grundfläche für die Hauptgebäude (155 m2 je EH, 184 m2 je DH;
jeweils inkl. Wintergärten)
• die zulässige Wandhöhe WH (6,50 m bis 6,80 m)
Überbaubare Grundstücksfläche
Bestimmt durch Baugrenzen (§ 23 BauNVO),
Grünordnung
Neupflanzung von Bäumen und zur Durchgrünung der Baugrundstücke
(§ 9 Abs. 1 Nr. 25 BauGB)
Sonstige Festsetzungen
Zur Höhenlage der Gebäude (§ 9 Abs. 3 Satz 1 BauGB), Gestaltung, insbesondere der Dächer und des Gebäudeäußeren (Art. 91 BayBO), zu Stellplätzen, zu
Einfriedungen.
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6.
Flächenbilanz und bauliche Nutzung
Bruttobauland (Geltungsbereich)
Nettobauland
Öffentliche Verkehrsfläche
Öffentliche Grünfläche
7.
Realisierung
7.1
Bodenordnende Maßnahmen
0,78 ha
0,60 ha
0,14 ha
0,04 ha
=
=
=
=
100,0 %
77,0 %
17,9 %
5,1 %
Nachdem die im Planungsgebiet liegenden Grundstücke im Eigentum verschiedener Grundeigentümer stehen, ist für die Realisierung ein Umlegungsverfahren
erforderlich.
7.2
Erschließungskosten
Die Erschließungskosten werden auf der Grundlage eines öffentlich-rechtlichen
Vertrages vor Baubeginn abgelöst. Für die leitungsgebundenen Ver- und Entsorgungseinrichtungen die nach den einschlägigen Satzungen zu entrichtenden Beiträge erhoben.
München, den 09. Dezember 2016
Röhrmoos, den 09. Dezember 2016
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Till Fischer
AKFU Architekten
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Dieter Kugler
Erster Bürgermeister
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