1-60 Begründung
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Stadt Glückstadt Bebauungsplan der Innenentwicklung Nr. 1.60 „ehemalige Bürgerschule“ Begründung Auftraggeberin Stadt Glückstadt Am Markt 4 25348 Glückstadt Bearbeiterin Dipl.-Ing. Wiebke Becker Stadtplanerin Bokel, den 01.02.2012 Stadt Glückstadt Inhalt B-Plan Nr. 1.60 „ehemalige Bürgerschule“ – Stand, Februar 2012 O:\Daten\209068\Stadtplanung\4_Entwurf\Begruendung_Glueckstadt_B1.60_Entwurf_111123.doc 1 Planungsziel, städtebauliches Konzept 3 2 Rechtsgrundlagen 4 3 Plangeltungsbereich 4 4 Übergeordnete Planungen 5 5 Vorgaben aus dem Rahmenplan 6 6 Festsetzungen 7 6.1 Art und Maß der Nutzung 7 6.2 Beschränkung der Wohneinheiten 9 6.3 Bauweise, überbaubare Grundstücksflächen 9 7 Verkehrliche Erschließung 10 8 Ver- und Entsorgung 11 9 Altlasten 12 10 Grünordnung 12 11 Biotop- und Artenschutz 13 12 Örtliche Bauvorschriften über Gestaltung 14 13 Kosten 15 Ingenieurgemeinschaft Klütz & Collegen GmbH 2 Stadt Glückstadt 1 B-Plan Nr. 1.60 „ehemalige Bürgerschule“ – Stand, Februar 2012 Planungsziel, städtebauliches Konzept Ziel und Zweck der Planung ist die Nachnutzung eines ehemaligen Schulgeländes in zentraler Lage im Stadtgebiet durch die Schaffung von Wohnraum. Mit der Aufstellung des Bebauungsplans Nr. 1.60 werden dafür die planungsrechtlichen Voraussetzungen geschaffen. Eine Abbruchgenehmigung für die Gebäude und baulichen Anlagen im Plangebiet liegt vor. Grundlage des Bebauungsplanes ist dabei ein am Rahmenplan der Stadt Glückstadt (vgl. Kap. 5) orientiertes Bebauungskonzept des Architekten Reinhold Wuttke, das mit der Unteren Denkmalbehörde abgestimmt wurde. Der Architekt führt dazu aus: „Das Wasmer-Palais ist ein hochrangiges Denkmal. Nach Abriss der Klassentrakte und der sonstigen durch die ehemalige Bürgerschule genutzten Gebäude auf der Rückseite des Wasmer-Palais soll die entstehende Freifläche für qualitätsvolle Einzelhausbebauung genutzt werden erschlossen vom Kommandantengraben. Das direkte gegenüber dieser Fläche zur Rückfassade des bedeutsamen Denkmals verlangt dabei eine hohe städtebauliche Qualität für die Neubebauung. Sie muss zu einer angemessenen Ensemblebildung mit dem Wasmer-Palais führen. Daraus ergibt sich die städtebauliche Konzeption: zweigeschossige, streng geordnete Kuben führen zu einem dem Stadtdenkmal Glückstadt angemessenen wirksamen Stadtraum vor der Rückfassade des Palais. Dieser Stadtraum wird gegliedert durch zwei kleinkronige und einen großkronigen Baum. Entsprechend der stringenten städtebaulichen Konzeption sind auch die gestalterischen Festsetzungen geeignet einen - zwar engen - nachhaltigen Rahmen abzusichern, der trotzdem noch individuelle Freiheit der Gestaltung ermöglicht. Da diese Häuser in dem direkten Umgebungsschutzbereich eines Denkmals stehen, wird seitens des Erschließungsträgers eine intensive Beratung im Rahmen der privatrechtlichen Grundstücksverhandlungen angestrebt, um eine möglichst konfliktfreie Umsetzung des Konzeptes zu garantieren.“ Ingenieurgemeinschaft Klütz & Collegen GmbH 3 Stadt Glückstadt 2 B-Plan Nr. 1.60 „ehemalige Bürgerschule“ – Stand, Februar 2012 Rechtsgrundlagen Der Bebauungsplan Nr. 1.60 wird auf der Rechtsgrundlage des Baugesetzbuches (BauGB) in der Fassung der Bekanntmachung vom 21. Dezember 2006 (BGBl I S. 3316, zuletzt geändert 29. Juli 2011 BGBl I S. 1509), der Verordnung über die bauliche Nutzung der Grundstücke (BauNVO) in der Fassung der Bekanntmachung vom 23. Januar 1990 (BGBl. I S. 132) und der Landesbauordnung Schleswig-Holstein (LBO) in der Fassung der Bekanntmachung vom 22. Januar 2009 (GVOBl. Schl.-H. S. 6) sowie der Gemeindeordnung für Schleswig-Holstein in der Fassung vom 28. Februar 2003 als Satzung aufgestellt. Die artenschutzrechtliche Betrachtung erfolgt auf der Grundlage des § 44 des Bundesnaturschutzgesetzes. Der Bebauungsplan Nr. 1.60 dient der Wiedernutzbarmachung von Flächen im Innenbereich der Stadt Glückstadt und wird auf Grundlage des § 13a BauGB im beschleunigten Verfahren als „Bebauungsplan der Innenentwicklung“ ohne Durchführung einer Umweltprüfung aufgestellt. Eingriffe, die aufgrund der Aufstellung des Bebauungsplanes zu erwarten sind, gelten im Sinne des § 1a Abs. 3 Satz 5 BauGB als vor der planerischen Entscheidung erfolgt oder zulässig. Der Flächennutzungsplan wird entsprechend § 13a Abs. 2 Nr. 2 BauGB ohne Beteiligungsverfahren im Wege der Berichtigung angepasst. 3 Plangeltungsbereich Der Geltungsbereich umfasst die Flurstücke 169/5, 8, 10/3, ein Teilstück aus 11/1 Gemarkung Glückstadt, Flur 9 sowie ein Teilstück aus 98/4 (Straße Am Kommandantengraben) Gemarkung Glückstadt, Flur 2 und wird begrenzt • im Westen durch die Flurstücke 9 und 4/3 sowie einer in nördliche Richtung gedachten Linie in Verlängerung der westlichen Grenze des Flurstück 169/5 bis an die Grenze des Flurstückes 94/3, Flur 9, Gemarkung Glückstadt, • im Norden durch die Flurstücke 94/3, 670/94, 93/10, 91/12, 91/23 und 91/22, Flur 2, Gemarkung Glückstadt, • im Osten durch eine gedachte Linie in einem Abstand von 20 m parallel zur östlichen Grenze des Flurstückes 8 beginnend am Flurstück 91/22 im Norden bis 5m vor die Grenze des Flurstückes 10/3, Flur 2, Gemarkung Glückstadt, • im Süden durch die Flurstücke 168/5, 95/6, 7, 9, 10/2 und 10/4 und 63/3 (Straße Königstraße) Flur 2, Gemarkung Glückstadt. Ingenieurgemeinschaft Klütz & Collegen GmbH 4 Stadt Glückstadt B-Plan Nr. 1.60 „ehemalige Bürgerschule“ – Stand, Februar 2012 Das Plangebiet befindet sich westlich des historischen Stadtzentrums. Zurzeit befinden sich hier Gebäude und bauliche Anlagen der ehemaligen Bürgerschule. Im nördlichen Plangebiet verläuft die Straße Am Kommandantengraben mit Gehweg, Fahrbahn und Grünstreifen einschließlich Baumreihe. Im südöstlichen Plangebiet befindet sich eine Wegeparzelle, die zur Erschließung des Flurstücks 10/4 dient. Die umgebenden Flächen des Plangebietes sind durch Wohnnutzung geprägt. Unmittelbar östlich befinden sich weitere Gebäude der ehemaligen Bürgerschule, südlich grenzt das Kulturdenkmal Wasmer Palais an. 4 Übergeordnete Planungen Im Landesentwicklungsplan Schleswig-Holstein 2010 (LEP) ist die Stadt Glückstadt im zentralörtlichen System als Unterzentrum dargestellt. Unterzentren stellen für die Bevölkerung ihres Verflechtungsbereiches die Versorgung mit Gütern und Dienstleistungen des qualifizierten Grundbedarfs sicher. In dieser Funktion sind sie zu stärken und ihr Angebot ist bedarfsgerecht weiterzuentwickeln (vgl. Kap. 2.2.3 LEP). Die Zentralen Orte haben als Schwerpunkte für den Wohnungsbau eine besondere Verantwortung für die Deckung des regionalen Wohnungsbedarfs und sollen eine Entwicklung über den örtlichen Bedarf hinaus ermöglichen. Die Innenentwicklung hat Vorrang vor der Außenentwicklung, neue Wohnungen sind vorrangig auf bereits erschlossenen Flächen zu bauen (vgl. Kap. 2.5.2 LEP). Die Inanspruchnahme neuer Flächen soll landesweit reduziert werden. Zur Verringerung der Inanspruchnahme von Grund und Boden sollen u.a. die Umnutzung brachliegender ehemals baulich genutzter Flächen vorangetrieben und Baulandreserven mobilisiert werden (vgl. Kap. 2.7 LEP). Südlich angrenzend an die Stadt Glückstadt verläuft die Landesentwicklungsachse A20. Die Landesentwicklungsachsen markieren zentrale Entwicklungsstränge in Schleswig-Holstein und zeigen für Räume und Regionen, die durch diese überregionalen Verkehrswege erschlossenen sind, besondere Wachstumsperspektiven auf. Bei den Landesentwicklungsachsen stehen eine zukunftsfähige wirtschaftliche und verkehrliche Entwicklung sowie die Förderung von Kooperationen im Vordergrund (vgl. Kap. 1.6 LEP). Ingenieurgemeinschaft Klütz & Collegen GmbH 5 Stadt Glückstadt B-Plan Nr. 1.60 „ehemalige Bürgerschule“ – Stand, Februar 2012 In der Fortschreibung 2005 des Regionalplans für den Planungsraum IV SchleswigHolstein Süd-West (RROPl.) wird die Stadt Glückstadt ebenfalls als Unterzentrum dargestellt. Zu ihrem Nahbereich gehören weitere fünf Gemeinden. Die Zentralen Orte sind Schwerpunkte der Siedlungsentwicklung. Wie auch im Regionalen Entwicklungskonzept - REK 2000 für die Metropolregion Hamburg vorgesehen, soll Glückstadt Funktionen als Entwicklungs- und Entlastungsort wahrnehmen. Im Einzelnen bedeutet das insbesondere eine Funktionssicherung und Stärkung der gewerblichen Basis in der Stadt. Hierzu gehören der Erhalt der Versorgungsinfrastruktur, die weitere Verbesserung der verkehrlichen Anbindung und der qualitative Ausbau der touristischen Potentiale. Eine besondere Bedeutung für die künftige Entwicklung der Stadt als Wohn-, Gewerbe- und Tourismusschwerpunkt hat die geplante BAB A20 westlich der Metropole Hamburg (vgl. Kap. 6.3.2 RROPl.). Im wirksamen Flächennutzungsplan (FNP) der Stadt Glückstadt ist das Plangebiet als Fläche für Gemeinbedarf mit der Zweckbestimmung „Schule“ dargestellt. Diese Darstellung wird gem. § 13a Abs, 2 Nr. 2 BauGB im Wege der Berichtigung in „Wohnbaufläche“ geändert, ein entsprechender Beiplan wird erstellt. 5 Vorgaben aus dem Rahmenplan Der Rahmenplan der Stadt Glückstadt steckt den städtebaulichen Entwicklungsrahmen für den barocken Altstadtkern der Stadt Glückstadt ab. Inhalt des Planes sind die zur Erhaltung und Entwicklung der Lebensfähigkeit notwendigen Maßnahmen und Bindungen für die strukturelle Ordnung, Nutzung und Gestaltung. Der Rahmenplan ist Grundlage sowohl für städtebauliche Einzelentscheidungen wie auch für verbindliche Ortssatzungen. Er gibt gleichzeitig als Handlungskonzept Auskunft über Entwicklungsschwerpunkte. Die Rahmenplanfortschreibung 2006 dient gleichzeitig als Bestandsaufnahme der Sanierungsmaßnahmen der letzten 25 Jahre und zeigt die Entwicklungsziele und Entwicklungsmöglichkeiten auf, so wie sie sich aus bereits vorliegenden Planungen, bzw. aus den sich verändernden Rahmenbedingungen für den denkmalwerten Stadtkern ergeben. Ingenieurgemeinschaft Klütz & Collegen GmbH 6 Stadt Glückstadt B-Plan Nr. 1.60 „ehemalige Bürgerschule“ – Stand, Februar 2012 Als eine der bedeutenden Entwicklungsaspekte wird in der Rahmenplanfortschreibung 2006 die Aufgabe von Schulstandorten im Rahmen der Neuordnung des Schulwesens erwähnt, davon ist u.a. das Plangebiet betroffen. In diesen Bereichen besteht gem. Rahmenplanfortschreibung die Möglichkeit bedeutsame, bereichswirksame städtebauliche Entwicklungen anzustoßen. Daher ist hier auch besondere Sorgfalt hinsichtlich Funktion / Stadtbildqualität geboten. Für das im Bereich des Wasmer Palais gelegene Plangebiet wird die Möglichkeit einer sehr qualitätvollen Ergänzung des innerstädtischen Wohnungsangebotes gesehen. Das entsprechende städtebauliche Konzept ist in Abstimmung mit der Denkmalpflege wegen der direkten Lage am Kulturdenkmal Wasmer Palais im Rahmenplan enthalten. Dieses Konzept wurde durch den Rahmenplaner weiter entwickelt und bildet die Grundlage für die Festsetzungen im Bebauungsplan Nr. 1.60 (vgl. Kap. 1). 6 Festsetzungen 6.1 Art und Maß der Nutzung Im Plangebiet wird ein allgemeines Wohngebiet (WA) festgesetzt. Gem. § 4 BauNVO sind in einem WA-Gebiet neben Wohngebäuden im Allgemeinen auch Läden, Schankund Speisewirtschaften zur Versorgung des Gebietes sowie nicht störende Handwerksbetriebe zulässig. Außerdem dürfen grundsätzlich Anlagen für kirchliche, kulturelle, gesundheitliche und sportliche Zwecke errichtet werden. Gem. § 13 BauNVO gehören zu den zulässigen Anlagen ebenfalls Räume für freie Berufe (z.B. Versicherungsmakler). Nur im Ausnahmefall sind in einem WA-Gebiet Beherbergungsbetriebe (z.B. Pension), kleinere Gewerbebetriebe, Verwaltungsgebäude, Gartenbaubetriebe oder Tankstellen zulässig. Ein allgemeines Wohngebiet dient "vorwiegend dem Wohnen". Es soll nach Möglichkeit ein ungestörtes Wohnen gewährleisten. Abweichend von dem pauschalen Nutzungskatalog der BauNVO werden einzelne Nutzungen nicht Bestandteil dieses Bebauungsplanes, da die von ihnen zu erwartenden Störungen nicht der speziellen Eigenart der Umgebung und der erstrebten gebietsbezogenen Wohnruhe entsprechen. Ingenieurgemeinschaft Klütz & Collegen GmbH 7 Stadt Glückstadt B-Plan Nr. 1.60 „ehemalige Bürgerschule“ – Stand, Februar 2012 So werden Tankstellen aufgrund der potentiellen Belastungen aus Verkehrsaufkommen und Geruchsemissionen ausgeschlossen, Sportanlagen und Anlagen für Verwaltungen sind ebenfalls mit hohem Besucherverkehr und entsprechenden Belastungen für die Anlieger verbunden und daher hier nicht zulässig. Wegen der hohen Flächeninanspruchnahme werden außerdem Gartenbaubetriebe ausgeschlossen. Das Maß der Nutzung wird im Plangebiet über die Grundflächenzahl, die Zahl der Vollgeschosse und die Höhenfestsetzungen geregelt. Die Grundflächenzahl wird für das Plangebiet entsprechend dem der Planung zugrunde liegenden Bebauungskonzept mit GRZ 0,3 festgesetzt. Dieser Verdichtungsgrad fügt sich in den umgebenden Rahmen ein der sich zwischen GRZ 0,25 und GRZ 0,4 bewegt. Eine GRZ 0,3 bedeutet, dass 30 % der Grundstücksfläche durch bauliche Anlagen überdeckt werden dürfen. Bei den vorgesehenen Grundstücksgrößen von rd. 390 – 467 m² ergibt das eine Spannweite von rd. 117 – 140 m² überbaute Grundfläche je Grundstück. Eine Überschreitung der GRZ um 50 % durch Nebenanlagen (z.B. Zuwegungen und Terrassen) ist darüber hinaus zulässig (vgl. § 19 Abs. 4 Satz 1 BauNVO). Im Plangeltungsbereich sind die Hauptgebäude zwingend mit zwei Vollgeschossen zu errichten. Dieses entspricht dem vorhandenen Erscheinungsbild und der Maßstäblichkeit einer überwiegend zweigeschossigen Bebauung, die gem. Rahmenplan bei Neubauvorhaben zu beachten ist. Die zwingende Zweigeschossigkeit betrifft ausdrücklich nicht Nebenanlagen, Garagen und Carports, da diese baulichen Anlagen in der planungsrechtlichen Systematik den Hauptgebäuden sowohl funktional als auch im räumlichen Umfang untergeordnet sind. Zur Einfügung in die Maßstäblichkeit der Umgebungsbebauung und unter Berücksichtigung des Wasmer Palais werden auch die Traufhöhe mit max. 6,30 m und die Sockelhöhe mit max. 0,30 m festgesetzt. Die Traufhöhe bezeichnet das Maß zwischen der Geländehöhe und dem Schnittpunkt zwischen der Außenkante Außenwand und der Außenkante Dachhaut bzw. Oberkante Attika, die Sockelhöhe entspricht der Oberkante Fertigfußboden im Erdgeschoss. Als Bezugspunkt für die Bestimmung der Höhen wird der zum Bauvorhaben nächstliegende Kanaldeckel in der Planstraße A als maßgebende Geländehöhe festgesetzt. Ingenieurgemeinschaft Klütz & Collegen GmbH 8 Stadt Glückstadt 6.2 B-Plan Nr. 1.60 „ehemalige Bürgerschule“ – Stand, Februar 2012 Beschränkung der Wohneinheiten Die Beschränkung auf je zwei Wohneinheiten pro Wohngebäude dient dem Ziel der Reduzierung des Verkehrsaufkommens. Gleichzeitig wird mit dieser Festsetzung das Ziel verfolgt, den vorhandenen Charakter eines mit Einfamilienhäusern bebauten Gebietes zu erhalten, indem das Hinzukommen von Mehrfamilienhäusern verhindert wird. 6.3 Bauweise, überbaubare Grundstücksflächen Im Plangebiet wird gem. § 22 Abs. 4 BauNVO eine abweichende Bauweise festgesetzt. Für diese abweichende Bauweise gelten die Regelungen der offenen Bauweise, d.h. die Gebäude sind mit seitlichem Grenzabstand (gem. Landesbauordnung min. 3 m) zu errichten. Abweichend davon ist für die Hauptgebäude an ihrer südlichen Grundstücksgrenze ein reduzierter Grenzabstand von 2,50 m zulässig. Damit wird der historischen Bauweise in der Umgebung Rechnung getragen. Die in der offenen Bauweise gem. § 22 Abs. 2 BauNVO allgemein zulässigen Haustypen (Einzelhäuser, Doppelhäuser und Hausgruppen) werden unter Berücksichtigung des zugrunde liegenden Bebauungskonzeptes dahin gehend eingeschränkt, dass im Plangebiet nur Einzelhäuser zulässig sind. Die überbaubare Grundstücksfläche wird durch die Festsetzung von Baulinien und Baugrenzen definiert, nur in diesen Bereichen dürfen Hauptgebäude errichtet werden. Unter Würdigung der besonderen Lage des Plangebietes am Wasmer Palais und mit dem Ziel, den Freiraum auf dieses Gebäude auszurichten, wird beiderseits der Planstraße A und im südlichen Plangebiet eine Baulinie festgesetzt. Die Hauptgebäude müssen zwingend auf diese Linie gebaut werden. Ein geringfügiges Vor- oder Zurücktreten von Gebäudeteilen kann zugelassen werden. Die Baugrenzen dürfen gem. § 23 Abs. 3 BauNVO durch die Gebäude nicht überschritten werden, ein Zurücktreten hinter diese Linie ist in beliebigem Abstand möglich. Auch bei der Baugrenze ist ein geringfügiges Vortreten von Gebäudeteilen möglich. Um eine klare Gebäudestruktur zu erhalten und den Blick auf das Wasmer Palais freizuhalten wird ergänzend festgesetzt, dass Nebenanlagen, Garagen, Carports und Stellplätze im Bereich zwischen Baulinie und Planstraße A bzw. im Bereich nördlich des Wasmer-Palais zwischen Baulinie und südlicher Grundstücksgrenze nicht zulässig sind. Ingenieurgemeinschaft Klütz & Collegen GmbH 9 Stadt Glückstadt B-Plan Nr. 1.60 „ehemalige Bürgerschule“ – Stand, Februar 2012 Nebenanlagen im Sinne des § 14 Abs. 1 BauNVO sind außerdem nicht im Bereich zwischen Baugrenze und Straßenbegrenzungslinie der Straße „Am Kommandantengraben“ zulässig. Garagen und Carports sind um mindestens 2,50 m versetzt hinter der Baulinie anzuordnen. Einfriedungen entlang den straßenseitigen Grundstücksgrenzen sind nur in Form von Buchenhecken mit einer Höhe bis zu 1,50 m zulässig. Die Hecken können grundstücksseitig durch einen Maschendrahtzaun ergänzt werden, um z.B. Hunde einfacher auf dem Grundstück halten zu können. Dieser Zaun darf ebenfalls max. 1,50 m hoch sein, so dass er die ausgewachsene Hecke nicht überragt. 7 Verkehrliche Erschließung Die verkehrliche Anbindung des Plangebietes erfolgt über die Sammelstraße „Am Kommandantengraben“. Die Planstraße A wird als Erschließungsweg mit einem Gesamtquerschnitt von 6,50 m ausgebaut. Die Planstraße A ist im Mischprinzip ohne separaten Gehweg vorgesehen und erhält eine Wendeanlage für Pkw mit einem Radius von 8,0 m zzgl. 0,5 m Überhang, so dass eine Befahrbarkeit mit Lieferwagen gegeben ist. Im Bereich des Fuß- und Radweges (F+R) zwischen der Planstraße A und der Königstraße gilt gleichzeitig ein Fahrrecht zugunsten des Flurstücks 10/4. Die entsprechend vorhandene Erschließungsfunktion wird dadurch erhalten und gesichert. Ein- und Ausfahrten zur Straße „Am Kommandantengraben" sind nicht zulässig, um den im öffentlichen Raum vorhandenen Grünstreifen mit vorhandenen Bäumen nicht zu durchschneiden. Im Plangeltungsbereich ist je Grundstück außerdem nur eine Zufahrt von der Planstraße A mit einer Breite von max. 3,50 m zulässig, um das Raumbild entlang der Planstraße A zu beruhigen. Die Anzahl der notwendigen Stellplätze auf den Wohngrundstücken wird im Stellplatzerlass (StErl) des Innenministers vom 16.08.1995 (zuletzt geändert 17.07.2000) vorgegeben. Danach sind für Einfamilienhäuser 0,7 Stellplätze je Wohneinheit zu errichten. Garagen und Carports dürfen auf den Grundstücken nur in der Anzahl errichtet werden, wie sie zur Deckung dieses grundstücksbezogenen Bedarfs erforderlich ist. Ingenieurgemeinschaft Klütz & Collegen GmbH 10 Stadt Glückstadt B-Plan Nr. 1.60 „ehemalige Bürgerschule“ – Stand, Februar 2012 Dadurch wird vermieden, dass z.B. Garagenhöfe, die gem. § 12 BauNVO im WAGebiet zulässig wären, in diesem Quartier errichtet werden und die Grundstücksflächen einer Wohnnutzung entziehen. 8 Ver- und Entsorgung Versorgung Der Plangeltungsbereich wird über die Planstraße A an die bestehende Trinkwasserleitung der Straße „Am Kommandantengraben'' angeschlossen, Versorger sind die Stadtwerke Glückstadt GmbH. Die Versorgung mit elektrischer Energie und mit Gas erfolgt ebenfalls durch die Stadtwerke Glückstadt GmbH. Im Plangebiet selbst gibt es einen Löschwasserbrunnen auf dem ehemaligen Schulgrundstück. Dieser wird im Rahmen der Ausführungsplanung voraussichtlich um einige Meter nach Norden versetzt werden müssen, damit er nicht auf einem privaten Wohnbaugrundstück liegt. In unmittelbarer Nähe des Plangebietes gibt es noch zwei weitere Löschwasserbrunnen. Die Versorgung mit ausreichend Löschwasser kann als gesichert gelten. Entsorgung Die Entsorgung von Schmutz- und Oberflächenwasser erfolgt über die bestehenden Leitungen in der Straße „Am Kommandantengraben". Die Abfallbeseitigung erfolgt durch den Kreis Steinburg. Für die Anlieger im Plangebiet werden beidseitig des Einmündungsbereich der Planstraße A auf Privatgrund Gemeinschaftsflächen vorgesehen, auf denen am Tag der Abholung die Müllbehälter aufgestellt werden können. Je Wohneinheit ist dafür von einem Bedarf von 2 m² Fläche auszugehen. Die genaue Lage und Gestaltung dieser Flächen sind im Rahmen der Erschließungsplanung festzulegen. Das Befahren des Plangebietes durch Müllfahrzeuge ist daher nicht erforderlich, so dass die Dimensionierung der Wendeanlage reduziert werden kann. Ingenieurgemeinschaft Klütz & Collegen GmbH 11 Stadt Glückstadt 9 B-Plan Nr. 1.60 „ehemalige Bürgerschule“ – Stand, Februar 2012 Altlasten Zur Ermittlung von Schichtdicken und zum qualitativen Pechnachweis der gebundenen Schichten wurde das Schulhofgelände untersucht (Nordlabor, 05.05.2008). Dabei wurde an 4 Bohrkernen festgestellt, dass die Deckschicht mit einer Schichtdicke von 2,0 – 2,2 cm pechhaltig ist und insofern gesondert entsorgt werden muss. Die darunter liegende Asphalttragschicht ist pechfrei. 10 Grünordnung Ein wesentliches Mittel, auch zukünftig die klare Ablesbarkeit des Stadtgrundrisses zu wahren, ist gem. Rahmenplanfortschreibung u.a. die Ergänzung des Baumbestandes, z. B. durch Alleepflanzungen. Dem entsprechend werden für die Straße „Am Kommandantengraben“ die vorhandenen Bäume, mit Ausnahme eines Ahornbaums im Einmündungsbereich der Planstraße A, als zu erhalten festgesetzt. Zu ihrem Schutz sind im Kronenbereich bei Baumaßnahmen wurzelschonende Bauweisen zu verwenden und baumpflegerische Maßnahmen durchzuführen. Ergänzend zum Baumbestand wird zur Betonung der Zufahrt zum Plangebiet ein Baumtor als neu anzupflanzen festgesetzt. In der Planstraße A werden als gestaltendes Element im Wendebereich ebenfalls Straßenbäume festgesetzt. Die Bäume sind als Laubbäume in der Qualität Mindeststammumfang 14-16 cm zu pflanzen, dauerhaft zu erhalten und bei Abgang zu ersetzen. Entsprechend dem der Planung zugrunde liegenden Bebauungskonzept ist im Bereich der Wendeanlage eine großkronige Winterlinde (Tilia cordata) zu pflanzen. Auf den beiden vor dem Platz festgesetzten Baumstandorten ist jeweils eine kleinere Vogelbeere (Sorbus aucuparia) anzupflanzen. Inwieweit die Bestandsbäume auf den privaten Grundstücksflächen erhalten werden können, ist im Rahmen der einzelnen Bauvorhaben zu prüfen. Ingenieurgemeinschaft Klütz & Collegen GmbH 12 Stadt Glückstadt 11 B-Plan Nr. 1.60 „ehemalige Bürgerschule“ – Stand, Februar 2012 Biotop- und Artenschutz Bei der Aufstellung eines Bebauungsplanes im vereinfachten Verfahren nach § 13 BauGB, sind gem. § 1 Abs. 6 Nr. 7 i.V.m. Abs.8 BauGB die Belange des Umweltschutzes einschließlich des Naturschutzes und der Landschaftspflege zu berücksichtigen. Insbesondere ist zu überprüfen, ob bei der Umsetzung der Planung artenschutzrechtliche Belange des § 44 BNatSchG (Bundesnaturschutzgesetz) oder gesetzlich geschützte Biotope gem. § 30 BNatSchG i.V.m § 21 LNatSchG (Landesnaturschutzgesetz) betroffen sind. Vorbereitend zur Aufstellung des B-Plans Nr. 1.60 und zum Abriss der im Plangebiet vorhandenen Schulgebäude wurde daher eine artenschutzfachliche Betrachtung und Erfassung der Biotoptypen vorgenommen (leguan GmbH, 02. November 2009). Der Gutachter kommt darin zusammenfassend zu folgenden Ergebnissen: • Es konnten weder Fledermäuse noch deren Spuren festgestellt werden. Das Gleiche gilt für Brutvögel wie Schwalben, Mauersegler, Eulen oder Turmfalken. Der Grund für das Fehlen - trotz einer generellen Eignung der Gebäude - liegt im Fehlen von Öffnungen und Durchlässen. Sowohl Fenster als auch die Dächer befinden sich in einem guten Zustand und weisen keine Unterschlupfmöglichkeiten auf. Die Dachträufe sind zudem verschalt und weisen ebenfalls keine Spalten oder dergleichen auf. • Die untersuchten Bäume sind augenscheinlich in einem vitalen Zustand und weisen weder Borkenrisse, Faulstellen noch sonstige Spalten auf, die Fledermäusen als Versteck oder Quartier dienen könnten. Hinweise auf Totholz bewohnende Käfer fanden sich ebenfalls nicht. Aufgrund der Baumarten ist ein Vorkommen der artenschutzrechtlich relevanten Arten zudem auszuschließen. Das Eintreten von Verbotstatbeständen gemäß § 42 Abs. 1 BNatSchG kann für sämtliche der untersuchten Artengruppen ausgeschlossen werden. Gegen den Abriss der Gebäude bestehen keine artenschutzrechtlichen Bedenken. • Insgesamt wurden - inklusive der einzeln aufgenommenen Einzelbäume - 21 Biotopflächen mit 6 verschiedenen Biotopkürzeln bzw. -kombinationen ausgewiesen. Nach § 25 LNatSchG gesetzlich geschützte Biotoptypen wurden nicht festgestellt. Ingenieurgemeinschaft Klütz & Collegen GmbH 13 Stadt Glückstadt 12 B-Plan Nr. 1.60 „ehemalige Bürgerschule“ – Stand, Februar 2012 Örtliche Bauvorschriften über Gestaltung In der Rahmenplanfortschreibung 2006 (vgl. Kap. 5) werden maßgebende Gestaltungsformen genannt, die zur Erhaltung des Gesamtstadtdenkmals zu beachten sind. Dem entsprechend werden für den Plangeltungsbereich in Abstimmung mit dem Rahmenplaner örtliche Bauvorschriften festgesetzt, die sich an der Gestaltungssatzung der Stadt Glückstadt orientieren (vgl. nachfolgende Tabelle). Darüber hinaus werden zwischen dem Investor und der Stadt Glückstadt ergänzende vertragliche Vereinbarungen zur Gestaltung der baulichen Anlagen getroffen. Vorgaben des Rahmenplans strikte Einhaltung der Blockkanten, vorzugsweise zweigeschossige Traufständigkeit örtliche Bauvorschriften im B 1.60 • (außerhalb der örtl. Bauvorschriften: Baulinie und zwingenden Zweigeschossigkeit in Teil A - Planzeichnung) • Die Hauptgebäude sind traufständig zur Planstraße A anzuordnen. flächig gegliederte, schlichte, im Detail einfache Fassadenstruktur mit symmetrisch, gereiht oder gruppiert geordneten Lochfenstern • Die der Planstraße A zugewandten Fassaden der Hauptgebäude sind als Lochfassade auszubilden, zwischen nebeneinander bzw. übereinander liegenden Fenstern bzw. Fenstern und Türen ist ein Abstand von min. 1,0 m einzuhalten. Ausnahmsweise kann dieser Abstand unter bodentiefen Fenstern unterschritten werden. • Die Hauseingänge der Hauptgebäude sind hinter die Fassade zu versetzen, Vorbauten, Eingangsüberdachungen und sonstige vor die Fassade ragende Bauteile sind mit Ausnahme von Treppenpodesten nicht zulässig. Verwendung von Rotsteinmauerwerk oder Putz für die Außenhaut • Die Fassaden der Hauptgebäude sind als Putzfassaden oder geschlämmtes Mauerwerk herzustellen und in matter Oberfläche mit hellen lichten Farbtönen auszuführen, die den mittleren bis hohen Hellbezugswerten, Helligkeitsstufen oder Helligkeitskennzeichnungen des verwendeten Farbsystems entsprechen. Für untergeordnete Bauteile auf rückwärtigen Grundstücksflächen kann Holz verwendet werden. Die Fassaden der Garagen sind in Material und Farbe entsprechend dem Hauptgebäude zu gestalten, Carports sind aus Holz herzustellen. ruhige, durch Dachausbauten möglichst wenig gestörte, Pfannen gedeckte Dachflächen • Für die Gebäude sind nur Satteldächer mit einer Dachneigung von 30° - 36° zulässig. Für Garagen und Carports sind auch begrünte Flachdächer zulässig. • Dachgauben und Photovoltaik- bzw. Solaranlagen müssen von den Giebeln mindestens 1,50 m Abstand halten, bis zum First und zur Traufe müssen sie einen Abstand von mindestens 3 Dachziegelreihen halten. Die Summe der Gaubenbreiten ist auf 30 % der Gebäudelänge zu beschränken. Auf den der Planstraße A zugewandten Dachseiten sind Photovoltaikbzw. Solaranlagen und Dacheinschnitte nicht zulässig. Ingenieurgemeinschaft Klütz & Collegen GmbH 14
