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Überbauung West-Side in Zürich West Urbanes Wohnen an bester Lage Beste Lage im Zentrum eines Trendquartiers 2 3 Wohnen in der Stadt ist attraktiv. Viele Menschen möchten dort wohnen, wo sich das gesellschaftliche, wirtschaftliche und kulturelle Leben abspielt. Mitten in der Stadt Zürich – auf dem ehemaligen Industriegelände der Seifenfabrik Steinfels – befindet sich seit 2002 eine kleine Stadt. Mit West-Side wurde auf dem ungewöhnlichen Grundstück ein Gebäudekomplex zum Wohnen und Arbeiten realisiert, ein Prototyp für gemischte Nutzung mit hoher baulicher Dichte. Strassenraum, Galeriehallen, Passagen, ein mit Rasen bedeckter Innenhof und Wohnungen, Büro- und Gewerberäume finden sich auf verschiedenen Ebenen. Aussergewöhnliche Architektur—West-Side umfasst das so genannte Langhaus, die dreischiffige Basilika sowie sechs Punkthäuser im Innern der Überbauung. Der Wohnanteil beträgt 70 Prozent. Den architektonischen Höhepunkt und ein eigentliches Wahrzeichen von Zürich West bildet der 160 Meter lange «Wolkenbügel» aus Stahl und Glas, der die gesamte Siedlung in 35 Metern Höhe überspannt und über das bestehende Nachbargebäude ragt. Attraktive Lage—Die Bewohner der Überbauung West-Side schätzen das urbane Wohnen. Sie leben in einem Quartier, in dem seit einigen Jahren Theater, Kinos, Galerien und Museen, Sportanlagen, Restaurants und Partylokalitäten einen trendigen Anziehungspunkt für die ganze Stadt bilden. «Alles in nächster Nähe» bedeutet weniger Pendeln zwischen Wohnen, Arbeit und Freizeit. Die Verkehrslage ist einmalig, ob man nun zu Fuss, mit dem Fahrrad oder mit den öffentlichen Verkehrsmitteln unterwegs ist. Sinnvolle Umnutzung eines Industriegeländes Fabriken, rauchende Schornsteine und Industrielärm prägten jahrzehntelang das Bild im äusseren Kreis 5 der Stadt Zürich. Der wirtschaftliche Strukturwandel hinterliess Industriezonen, in denen keine industrielle Nutzung mehr stattfindet. Diese Brachen bieten viel Fläche zur Umnutzung. Dabei sollen in den ehemaligen Industriequartieren der Stadt Zürich nicht nur Büro- und Dienstleistungsräume entstehen, sondern auch neue Wohnungen. Dank der Umnutzung werden noch vorhandene Grünflächen in Stadt und Umgebung geschont. 4 5 Erste Ideen Ende der 80er-Jahre—Mit einem ungewöhnlichen Gestaltungsplan stellten die Architekten Andreas Herczog und Ernst Hubeli bereits 1988 die Weichen für die Umnutzung des insgesamt 26 000 m2 grossen Areals. Im Juli 1999 erhielt die damalige Bauherrschaft die Baufreigabe, konnte aber nicht mit dem Bau beginnen, weil das zum Landkauf notwendige Kapital fehlte. Im Herbst 1999 übernahm die Rentenanstalt/Swiss Life das baureife Projekt an der Heinrichstrasse. Projektbearbeitung und Ausführungsplanung wurden den Architekten Meier + Steinauer übertragen. Dabei mussten sowohl alle baulichen Vorgaben der Bauherrschaft als auch die Auflagen der Stadt Zürich erfüllt werden. Erfahrung bei der Entsorgung von Altlasten—Ein Industriegelände anderweitig zu nutzen, ist für den Bauherrn immer eine besondere Herausforderung. Jede Umnutzung verlangt nach individuellen Lösungen. Ein Hauptproblem bleibt neben der baurechtlichen Situation die Entsorgung der Altlasten. Allreal sammelte diesbezüglich bereits bei anderen Projekten wertvolle Erfahrungen. Deshalb verlief auch die Altlastenentsorgung auf dem ehemaligen Steinfels-Areal problemlos. Kultur und Arbeitsplatz vor der Haustüre Albert Leiser, Direktor Swiss Life Property «West-Side war eine einmalige Chance: ein ausgereiftes Projekt an bester Lage mit hervorragenden Verkehrsverbindungen und eingebunden in ein lebhaftes Quartier, wo sich Arbeitsplätze und Kultur in nächster Nähe treffen. Wir sind überzeugt, dass das urbane Wohnen Zukunft hat. Kein kurzfristiger Trend, denn wir investierten langfristig und nachhaltig in Qualität und gute Architektur.» Die Überbauung West-Side zwischen dem Hauptbahnhof Zürich und dem Escher-Wyss-Platz liegt im Zentrum eines interessanten Entwicklungsgebietes der Stadt Zürich. Das Areal ist bestens erschlossen: drei Gehminuten zum S-Bahn-Bahnhof Hardbrücke mit direkter Verbindung zum nahen Hauptbahnhof, zwei Gehminuten zu denTramstationen. Die Distanz zur nächsten Autobahn beträgt lediglich 500 Meter. Auch mit dem Velo ist man bestens unterwegs, denn zum West-Side führen verkehrsberuhigte Strassen und Velowege. 6 7 Das Steinfels-Areal zwischen der Heinrich- und der Josefstrasse wird im Westen von der stark befahrenen Hardbrücke, im Süden von der Kehrichtverbrennungsanlage eingerahmt. Im Osten rattern Züge über das Wipkinger Viadukt. Das gesamte Quartier ist dicht bebaut, die Gebäude sind eng verschachtelt. Dieser Nachteil wird durch die bauliche Situation wettgemacht: West-Side ist gegen die Hardbrücke durch den Cinemax-Komplex, gegen die Verbrennungsanlage durch eine weitere Überbauung bestens abgeschirmt und liegt im ruhigen, inneren Teil des Steinfels-Areals. Kultur- und Kultquartier—West-Side ist von Kultur- und FreizeitLokalitäten umgeben. Auf dem Steinfels-Areal befindet sich das Multiplexkino Cinemax. Im nahen Löwenbräuareal wurde 1996 ein neues Kunstzentrum mit zwei Museen und bekannten Galerien eröffnet. Vis-à-vis von West-Side wird im Schiffbau Theater und Jazz gespielt. Bei Nachtschwärmern und bei Leuten, die gerne gut essen, ist Zürich West seit langem beliebt. Selbst für Erholungssuchende und Sportler bietet dieses Quartier viel: Schwimmen in der Limmat, versteckte Spazierwege, Sportanlagen, das Fussballstadion Hardturm und Fitnesscenter. Lösungsbezogene Zusammenarbeit als Erfolgsfaktor Martin Signer, Vizedirektor Swiss Life Property «Die hohe Professionalität und Seriosität, mit welcher die Arbeiten erledigt wurden, zeichnet Allreal aus. Durch den enormen Einsatz des Allreal-Projektteams gelang es, Hunderte von involvierten Fachleuten zu motivieren und unsere Ziele von Qualität sowie Einhaltung der Termine und Kosten optimal zu erreichen. Das angenehme Vertrauensverhältnis basiert auch auf der ähnlichen Geschäftsphilosophie, die für alle Beteiligten eine Win-Win-Situation schaffen möchte.» Im Januar 2000 erfolgte mit der Kaminsprengung ein spektakulärer Baubeginn. Dank des flexiblen Arbeitseinsatzes aller Beteiligten konnte der Zeitplan eingehalten werden. Verzögerungen und plötzlich auftretende Schwierigkeiten gehören bei einem so grossen und komplexen Projekt zum Baualltag. Umso wichtiger ist eine fachlich kompetente Zusammenarbeit aller Partner. Projekt- und Bauleiter bei Allreal tragen neben fachlicher auch durch soziale Kompetenz viel zum Gelingen eines Projektes bei. 8 9 Bei einer Überbauung wie West-Side ist die konstruktive und lösungsbezogene Zusammenarbeit aller Fachleute ein massgeblicher Faktor für den Erfolg. Bauvolumen pro Monat: rund drei Millionen Franken Zum Baumanagement kamen bei der Realisierung des Rohbaus für Allreal weitere Aufgaben hinzu. Grösse und Komplexität der Überbauung bildeten eine spezielle Herausforderung, die engen Platzverhältnisse erforderten eine ausgeklügelte Logistik. Ausserhalb der Baustelle konnte nur wenig öffentlicher Grund gemietet werden, sodass rund um die Baustelle kaum Umschlagplatz vorhanden war. Alle Beteiligten mussten sich deshalb strikte an die vereinbarten Termine und Abmachungen halten, damit ein reibungsloser Ablauf möglich war. 10 11 Grossbaustelle mit regem Verkehr—Die Grossbaustelle befand sich in unmittelbarer Nähe von bewohnten Wohnungen und Dienstleistungsbetrieben mit grossem Kundenkreis. Bei einigen Nachbarn brauchte das Allreal-Projektteam viel Verhandlungsgeschick, um ein Nebeneinander zu ermöglichen. Bewohner und Grossmieter wie Cinemax, Tele 24 und das Restaurant Back & Brau wurden regelmässig über das Baugeschehen orientiert. 30 Monate Bauzeit—In rund zweieinhalb Jahren entstand die Wohnund Geschäftsliegenschaft West-Side. Die Swiss Life Property, der Immobilienbereich der Rentenanstalt/Swiss Life, investierte rund 100 Millionen Franken in dieses Projekt. Dank Flexibilität und umsichtiger Planung konnte Allreal Qualität, Termine und Budget einhalten – bei einem Bauvolumen von rund drei Millionen Franken pro Monat. Eine Schweizer Premiere: die Realisierung des Wolkenbügels Heinz Muntwyler, Projektleiter Allreal «Sicher war das Aufrichten des vorderen Stahlbaus vom Wolkenbügel die eindrücklichste und schwierigste Bauphase, doch die ganze Baustelle West-Side war in allen Belangen von aussergewöhnlichen Dimensionen. Damit solch bauliche Herausforderungen gemeistert werden können, ist eine gute Vorbereitung, eine offene Kommunikation auf der Basis gegenseitigen Vertrauens sowie Kreativität gefragt.» 12 13 Zum ersten Mal wurde in der Schweiz über neue und bestehende Liegenschaften ein Baukörper erstellt. Die spezielle Konstruktion des 160 Meter langen Wolkenbügels überdeckt auf 35 Metern Höhe nicht nur den zweigeteilten Basilika-Bau von West-Side. Er reicht hinüber auf das angrenzende Grundstück, wo er die Gebäude der Cinemax-Kinos und der KV Zürich Business School überspannt, dann 25 Meter frei schwebend auf der Höhe der Hardbrücke endet. Eine 60 Meter lange Brücke – gebaut von einem Brückeningenieur – verbindet die beiden Grundstücke. Im Teil zur Hardbrücke befinden sich Büros, dann folgen Lofts mit grosszügigen Dachterrassen, die einen imposanten Blick auf Zürich ermöglichen. Besonderheiten des Zürcher Baurechts erlaubten, dass ein Baukörper in dieser Grösse und vor allem in dieser Höhe erstellt werden konnte. Bauliche Herausforderung—Der vordere Stahlbau beim Wolkenbügel bedeutete eine bauliche und logistische Herausforderung. Für die Konstruktion gab es Pläne, doch die Montage verlangte kreative Ideen von Ingenieur, Stahlbauer und Bauleitung. Einerseits durften die bestehenden Gebäude nicht belastet werden, andererseits waren die Platzverhältnisse für einen grossen Pneukran zu eng. Zudem befand sich die Baustelle in einem Ballungszentrum mit einem grossen Verkehrs- und Menschenaufkommen. Die Stahlteile wurden so vorproduziert, dass sie mit einem normalen Kran montiert werden konnten. Dennoch mussten Strassen gesperrt und Umleitungen organisiert werden, und die Montage für die Hauptstützen fand während der Schulferien der KV Zürich Business School statt. Attraktiver Mix aus Wohnungen, Gewerbe- und Büroräumen Ein besonderes Merkmal der Überbauung ist die hohe Ausnutzungsziffer. Die Architekten brechen die Dichte durch verschiedene Massnahmen gekonnt auf. Die äusseren Gebäude bilden einen Lärmriegel; auf ihrer Innenseite finden sich ruhig gelegene Wohnungen. Die sechs geschützt angeordneten Punkthäuser stehen jeweils separat und bieten pro Stockwerk eine Wohnung mit grossflächigen Fenstern in alle Himmelsrichtungen. Die Gebäude gruppieren sich um einen nicht öffentlich zugänglichen, begrünten Innenhof. 14 15 Schnelle Vermietung—Auf einer Fläche von 25 000 m2 befinden sich 110 Wohnungen, 41 Wohnateliers sowie Büro- und Gewerbeflächen. Die11/2- und 21/2-Zimmer-Studios, die 31/2- und 51/2-ZimmerGeschosswohnungen, die 51/2-Zimmer-Maisonette-Wohnungen sowie die 41/2-Zimmer-Penthouse-Wohnungen mit grosszügigen Dachterrassen waren bereits ein Jahr vor der Fertigstellung vermietet. In den Gewerberäumen haben sich ein Coiffeur-Schulungszentrum, ein Billardcenter, eine Kinderkrippe, eine Kunstgalerie, eine Bar mit Lounge, ein Showroom, ein Blumenladen samt Event-Halle, ein Restaurant, eine Zahnarztpraxis und eine Schule für Förderkurse eingemietet. Bei der Vermietung nahm man Rücksicht auf einen attraktiven Mix der Geschäfte in und um West-Side. Die Gewerbe- und Büroräumlichkeiten im Wolkenbügel profitieren von der einmaligen und exklusiven Lage. Mit einer eigenen Tiefgarage bietet West-Side Parkplätze an, die in diesem Quartier sonst schwer zu finden sind. Qualität ist eine langfristige Investition Elmar Ledergerber, Stadtpräsident von Zürich «Auf einem ehemaligen Industriegelände ist ein durchmischter und lebendiger Stadtteil entstanden. Die Überbauung West-Side beweist, dass man in Zürich fast überall Wohnungen bauen kann, wenn die Qualität stimmt. Und für die Investoren ist es ein Zeichen, dass auch mit Wohnbauten Rendite erzielt werden kann.» Innerhalb der Siedlung besteht mit der unterschiedlichen Nutzung von kleineren Wohnateliers, den Grosswohnungen und den Büround Gewerberäumen eine gute Durchmischung. Die Grundrisse der Wohnungen und Gewerberäume sind flexibel gestaltet. West-Side erfüllt in idealer Weise viele Qualitätsansprüche: eine Wohnlage, die über Jahre attraktiv bleibt, ein hoher Nutz- und Wohnwert, eine anspruchsvolle Architektur, ein solides Bauwerk – insgesamt eine Investition in Qualität, die sich langfristig auszahlen wird. 16 17 Zukunftsweisender Städtebau—Die hohe Qualität der Überbauung sowie die moderate Mietzinsgestaltung werden über einen längeren Zeithorizont hinweg zum Erfolg von West-Side beitragen. Die Wohnungen, Büro- und Gewerberäume sprechen ein breites Publikum an. Der Entwurf der Architekten ist – trotz dichter Nutzung – städtebaulich klug umgesetzt. Als Prototyp zeigt das Projekt die vielseitigen Möglichkeiten im urbanen Wohnungsbau mit hoher Qualität: zukünftiges Wohnen, das in veränderter Form auch an anderen Standorten realisierbar ist. Daten und Fakten Bauherrschaft Rentenanstalt/Swiss Life, Zürich Totalunternehmer Allreal Generalunternehmung AG, Eggbühlstrasse 15, 8050 Zürich Architekt Herczog Hubeli Comalini, Zürich (Projekt) Meier + Steinauer Partner AG, Zürich (Projektüberarbeitung und Planung) Projekt Büro- und Gewerbeflächen mit flexibler Nutzung 150 Mietwohnungen Garage für 231 Einstellplätze Raumprogramm Nettoflächen Grundstücksfläche Wohnen Gewerbe Atelier/Büro Bruttogeschossfläche Gebäudeinhalt SIA 116 Wohnungsspiegel 41 Wohnateliers 12 ⫻ 11/2-Zimmer-Wohnung 17 ⫻ 21/2-Zimmer-Wohnung 23 ⫻ 31/2-Zimmer-Wohnung 21 ⫻ 41/2-Zimmer-Wohnung 36 ⫻ 51/2-Zimmer-Wohnung 12 260 m2 15 117 m2 7 229 m2 2 237 m2 45 284 m2 155 930 m3 Dienstleistungsbetriebe Bar, Restaurant, Coiffeur, Blumenladen, Plexiglasgeschäft, Schule für Förderkurse, Kinderkrippe, Showroom, Billardcenter, Zahnarztpraxis Baukosten (ohne Land) Termine Baubewilligung Baubeginn Bezug Langhaus Bezug Punkthäuser Bezug Basilika Impressum 18 Konzeption und Redaktion: Allreal, Unternehmenskommunikation, Zürich Text: Brigitte Müller, Zürich Fotos: Reinhard Zimmermann, Adliswil Gestaltung und Produktion: WBG, AG für visuelle Kommunikation, Zürich Prepress: Visiolink AG, Zürich Press: Printlink AG, Wetzikon rund CHF 80 Mio. 28. Juli 1999 18. Januar 2000 1. April 2002 1. Juli 2002 1. September 2002 Allreal Generalunternehmung AG Eggbühlstrasse 15, 8050 Zürich Tel 01 319 11 11, Fax 01 319 11 12 E-Mail: [email protected] www.allreal.ch
