Allreal - Referenzbroschüre Geschäftshaus der Allreal
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Geschäftshaus der Allreal-Gruppe Zeitgemässer und komfortabler Standard Vielseitige Bereiche in einem Gebäude vereint Mit dem Bezug des neuen Hauptsitzes an der Eggbühlstrasse im aufstrebenden Zürich Nord konnte die AllrealGruppe das vielseitige Tätigkeitsgebiet in einem Gebäude vereinen und sämtliche in Zürich tätigen 200 Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter unter ein Dach bringen. Der Grossteil der Mitarbeiter war während Jahren in zwei verschiedenen Gebäuden untergebracht. Die Zusammenführung erhöht die Effizienz der Generalunternehmung und setzt zusätzliche Synergien zwischen den Bereichen Projektentwicklung, Projektmanagement und Portfolio frei. dokumentieren den zeitgemässen und komfortablen Minergie-Standard. Dem Neubau ging eine wechselhafte Projektierung voraus. 1990 kaufte die damalige Oerlikon Bührle Immobilien AG die Liegenschaft an der Eggbühlstrasse mit total 9 469 m2. Nach der Fertigstellung des Gebäudekomplexes Eggbühl I für die Credit Suisse Ende 1993 herrschte lange Zeit Unsicherheit wegen der unterschiedlichen Zonenzugehörigkeit der benachbarten Grundstücke und des Nutzungskonzeptes bezüglich Anzahl Parkplätze. Das Projekt Eggbühl II, im Oktober 1989 unter Auflagen genehmigt und Mitte 1990 in abgeänderter Form mit der Das sechsstöckige Geschäftshaus im Zentrum Zürich Nord bietet flexibel nutzbaren Raum für total 400 Arbeits- baupolizeilichen Bewilligung versehen, wurde vorerst plätze. Die federführende Allreal Generalunternehmung AG zurückgestellt. nutzte die Gunst der Stunde, um alle Elemente der Erst Ende der 90er Jahre entschloss sich die Allrealmodernen Bauweise zu vereinen: Hohe Funktionalität Gruppe – die Nachfolgerin der Oerlikon Bührle Immobidurch transparente Räume, kurze Verbindungswege, klare Formensprache der Architektur mit repräsentativer lien AG – das Projekt zu realisieren. Nach einem Jahr Planungs- und zwei Jahren Bauzeit wurde ein GebäudeAussenfassade sowie nutzerfreundliche Materialien. Gebäudehüllen und deren Dämmung, Bedarfslüftung mit komplex erstellt, der sich bestens ins bauliche Umfeld Wärmerückgewinnung, aussenliegender Sonnenschutz, einfügt und dem modernen Geist von Zürich Nord ein effiziente Beleuchtung sowie die Nutzung der Fernwärme eigenes Gepräge gibt. 3 «Das scharfe konzeptionelle Denken bildet das Gerüst einer eigenständigen Architektur. Die bauliche Umsetzung verlangt nach hierarchischen und architektonischen Entscheidungen. Das Projektteam der Allreal hat es verstanden, dieses Gedankenmodel zu unterstützen und mitzutragen.» Christian Leuner, Architekt Fensterbänder und die unkonventionelle Fassade geben dem Bürogebäude einen eigenen Ausdruck. Klare, schlichte Formensprache der Architektur Ausgangspunkt der architektonischen Überlegungen war ein bestehendes Projekt, dessen Mantellinie für den nun realisierten Bau zwingend übernommen werden musste. Die Aufgabe bestand darin, das Projekt innerhalb des gegebenen Baukubus zu überarbeiten. Es stand fest, dass an der Kreuzung von Jungholz- und Eggbühlstrasse zwei dem Verlauf dieser Nebenstrassen folgende Trakte einen L-förmigen Baukomplex bilden werden. Der vorhandene offene Blockrand wurde an seiner Ecke geschlossen und ergänzt das städtebauliche Ordnungsmuster. Auf diese Weise entstand auf der Rückseite eine ruhige Hofsituation. Die Eggbühlstrasse dient als reine Erschliessungsstrasse. Der mit grossen Bäumen bepflanzte Grünraum (Grundstück der Stadt Zürich) entlang der Jungholzstrasse wurde durch die Fassadenlage auf der Grundstücksgrenze erhalten und aufgewertet. 4 Der Zugang erfolgt über die Eggbühlstrasse und führt direkt auf eine Vor- und Erschliessungszone. Die Büros sind entlang der Fassaden, die Nebenräume wie Toiletten, Pausenräume, Kopier- und Sitzungszimmer sind im Kernbereich angeordnet. Die fünf Bürogeschosse lassen sich flexibel im Gebäuderaster von 1,4 Metern unterteilen. So ist eine Nutzung in Form von Grossraumbüros wie auch die Anordnung kleinerer Arbeitsräume möglich. Die individuelle Wahrnehmung des Gebäudes ändert sich je nach Distanz, Blickrichtung und Sensibilität des Betrachters. Hinterlüftete, filigrane Glasfassade Das Geschäftshaus ist mit einer hinterlüfteten Fassade aus Glasplatten umhüllt, die durch vertiefte, horizontale Fensterbänder durchbrochen ist. Die Glasverkleidung besteht aus geätzten und mit einem emaillierten Punktraster bedruckten Glasscheiben, die mit Senkschrauben an einer Stahl-Unterkonstruktion befestigt sind. Die Wärmedämmung ist mit einer hellgrauen Folie abgedeckt. Die Oberflächen der Glasscheiben wurden doppelseitig behandelt, um die Schleierwirkung der Glashaut besonders hervorzuheben. Das halbtransparente Glas verleiht dem Gebäude einen filigranen Ausdruck. Die Wahl der Farbe von Punktraster, Textur, Rasterabstand, Ätzungsgrad, Hintergründe und Distanz des Luftraums zur Unterkonstruktion ist das Resultat von vielen Experimenten. Lichtabhängig gesteuerte Rafflamellen optimieren das Tageslicht für alle Arbeitsplätze. Die raumhohen Verglasungen im Erdgeschoss und im Terrassenbereich des 5. Obergeschosses sowie die horizontalen Fensterbänder der übrigen Geschosse sind eine Pfosten-Riegel-Konstruktion aus Holz-Metall mit 200 mm Bautiefe. Diese Tiefe ist ein wesentliches Merkmal der architektonischen Gestaltung. Während das Erdgeschoss gegen den Innenhof mit 3-fach Isoliergläsern raumhoch verglast ist, weisen die Fensterbänder der oberen Stockwerke eine 2-fach Isolierverglasung mit Fensterflügeln pro Büroachse auf. Das Verglasungssystem ist eine Trockenkonstruktion mit aufgesetzten Verglasungs-Profilen, die speziell für dieses Gebäude entwickelt wurden. Das System ermöglicht eine thermisch getrennte Befestigung der Isolierscheiben oder Einsatzelemente. Die 70 mm breiten Rafflamellen sind im Luftzwischenraum der hinterlüfteten Fassade eingebaut. Die Planung und Erstellung der Sonnenschutz-Elemente war bezüglich Einhalten der Massgenauigkeit aufgrund der minimal zur Verfügung stehenden Fassadentiefe aufwändig. Für den Sonnenschutz wurden farblos eloxierte AluminiumLamellen eingesetzt. Entstanden ist ein schlichtes Gebäude mit der Ausstrahlung diskreter Eleganz. 5 «Der Bau zeigt exemplarisch den Werdegang eines anspruchsvollen Objektes, wobei die Realisierung durch den nahezu zehnjährigen Planungsunterbruch stark beeinflusst wurde. Das erstellte Gebäude verwirklicht durch seine Flexibilität in vorzüglicher Weise die Projektvorgabe eines einfachen Bürogebäudes mit vielfältiger Nutzungsmöglichkeit.» Eduard Brändli, Projektleiter Die Energieversorgung wird durch die Betondecke geführt. Das Gebäude wurde als Stahlbetonkonstruktion in Skelettbauweise erstellt. Aufwändige Tiefbau- und Deckenarbeiten Der moränenhaltige Boden, die angrenzenden Gebäude, die ungewöhnliche Deckenkonstruktion, der Fassadenbau und die engen Platzverhältnisse stellten hohe Anforderungen an die am Bau und der Planung Beteiligten. Nach Abwägung aller Risiken entschied die Projektleitung unter Beizug von Spezialisten, die Baugrube für die zwei Untergeschosse mit einer Spundwand zu sichern. Um diese in den kompakten Boden einzuvibrieren, kamen mehrere Spezialmaschinen zum Einsatz. Die Rahmenbedingungen bezüglich Immissionsschutz verlangten wegen der angrenzenden Schule für Erwachsenenbildung besondere Beachtung. Die engen Platzverhältnisse erforderten eine straffe Organisation und effizientes Projektmanagement. So mussten die Bauplatzinstallationen teilweise über der Eggbühlstrasse erstellt werden. Speziell schwierig war der Anschluss an die unterirdische Garage des direkt angrenzenden Gebäudes Eggbühl I, das durch eine bestehende Schlitzwand abgesichert ist. Die Aussteifung der Baugrube erfolgte mit einer Lage Stahlspriessen über den Böden des 1. und 2. Untergeschosses. Die Aussenwände im Untergeschoss bestehen aus wasserdichtem Stahlbeton. Um die Auftriebsprobleme eines allfälligen hohen Grundwassers zu bewältigen, musste eine Bodenplatte mit der Stärke von 1 Meter erstellt werden. Das sechsgeschossige Gebäude ist eine Stahlbetonkonstruktion in Skelettbauweise mit aussteifenden Kernen und Scheiben. Die Flachdecken sind ohne Unterzüge ausgebildet, sodass eine grosse Flexibilität bezüglich der inneren Aufteilung geschaffen wurde. Die Konstruktion der Decken war sehr aufwändig, musste doch die gesamte Energieversorgung – inklusive Rohr- 6 Im L-förmigen Baukomplex ist eine ruhige Hofsituation eingebettet. register der Bauteilaktivierung, Rohrleitungen für die Zuluft und Elektrorohre – durch die Betondecken geführt werden (siehe Foto linke Seite). Alle Elektroanschlüsse (für die Bodendosen) mussten massgenau eingelegt werden. Um die Leitungseinlagen nicht zu gefährden, durften nach der Betonierung keine Bohrungen über sechs Zentimeter Tiefe hinaus vorgenommen werden. Die Installation als Vorbereitung für die Zwischenwände erforderte deshalb Präzisionsarbeit. einhalten zu können, musste diese Montage mit der Unterkonstruktion der hinterlüfteten Glas-Fassade korrespondieren. Die 120 mm Wärmedämmung ist teils zwischen, teils hinter dieser Unterkonstruktion eingepasst und mit einem grauen Vlies bedeckt, das UVbeständig und dampfdurchlässig ist. Der Doppelboden im Korridorbereich muss eine Brandbelastung von F30 bzw. F60 aushalten. Er enthält auch den Medienerschliessungskanal und dient gleichzeitig als luftführender Kanal. Die hier angewandte Lösung des Druckbodenbereichs im Korridor ist neu. Auch für die Pfosten-Riegel-Konstruktion der horizontalen Fensterbänder war eine massgenaue Erstellung notwendig. Um das Fugenbild der Glasfassade genau 7 Bauteilaktivierung Zuluft im Doppelboden Akustikelement (wärmeleitend) Stehleuchte Abluft Bodendosen Zuluft Kabeltrassee Energieaustausch mittels Wasser Das Geschäftshaus der Allreal wurde im Minergie-Standard erstellt. Das besonders energieeffizient betriebene Bauwerk unterschreitet die geforderten Grenzwerte um 30 Prozent. Das Gebäude wird über die Böden mittels thermoaktiver Betondecken geheizt bzw. gekühlt. Als Wärmequelle dient ein Fernwärmeanschluss. Um komfortable Raumtemperaturen zu schaffen, werden die Decken in der Nacht bei entsprechenden Aussentemperaturen auf ca. 21–22° Celsius gekühlt, die Zuluft mittels Sorbtionskühlung auf 23–24° Celsius gehalten. Die Speisung der Zuluft erfolgt aus der Steigzone über den Doppelbodenbereich (Druckboden) des Korridors und wird durch eingelegte Rohre im Boden an die Fassade geführt. Die Abluft wird im Deckenkörper des Korridorbereiches abgesaugt. Die Zuluftaufbereitungsanlage verwendet zur Luftkühlung Abwärme aus der Kehrichtverbrennungsanlage. Als Kältemittel in dem offenen und damit drucklosen Prozess wird Wasser verwendet. Dieses Prinzip ermöglicht es, zum Betrieb einer Kältemaschine Wärmeenergie anstelle von Elektrizität einzusetzen. 8 Sämtliche Steckdosen für Starkstrom, Telefon und EDV befinden sich im Doppelboden des Korridorbereichs. Die Endgeräte in den Büros werden über Verlängerungskabel angeschlossen, welche durch die im Beton verlegten Rohre eingezogen werden können. Die im Bürobereich angeordneten Bodendosen dienen lediglich als Kabelauslass und sind mit keinerlei Anschlusseinheiten bestückt, können aber bei Bedarf jederzeit einfach nachgerüstet werden. Die tageslichtlenkenden Rafflamellenstoren werden zentral über den Sonnenstand pro Fassade und nach vordefinierten Zeiten gesteuert. Um das einfallende Tageslicht im oberen Raumbereich nicht komplett abzuschotten, bleiben die oberen Lamellen auch im geschlossenen Zustand des Sonnenschutzes leicht geöffnet. Jede Mitarbeiterin und jeder Mitarbeiter hat aber die Möglichkeit, vor Ort auf die jeweiligen Jalousien einzuwirken und die Automatik zu übersteuern. «Mit dem Bau unseres Hauptsitzes konnten wir alle Bereiche unter einem Dach vereinen und damit die Kommunikation verbessern und optimieren. Der Mix von Einzelbüros und Grossraumbüros, kombiniert mit transparenten Elementen, schafft baulich die besten Voraussetzungen für eine offene und effiziente Arbeitsweise.» Bruno Bettoni, Vorsitzender der Geschäftsleitung Klare Formsprache im Eingangsbereich. Raumhohe Fensterflächen und transparente Wände verstärken die Offenheit. Transparente Kommunikation – flexible Büroorganisation Die primäre Zielsetzung für die Inneneinrichtung lag in der Schaffung von flexibel nutzbaren Büroräumen und der Verbesserung der Arbeitsbedingungen für die Mitarbeitenden der Firma. Das Projekt beinhaltete die Errichtung von 250 Arbeitsplätzen und von Nebenräumen auf einer Bruttogeschossfläche von 5 283 m2. Nach Abwägen aller Vor- und Nachteile entschied sich die Geschäftsleitung für eine Mischung aus Grossraumbüros und Bürozellen. Der gesamte Ausbau wurde deshalb als vollflexibel konzipiert. Sämtliche Wände sind demontierbar und können veränderten Anforderungen permanent und ohne umfangreiche, kostspielige bauliche Massnahmen angepasst werden. Die grösseren Sitzungs- und Seminarräume verfügen über eine komplette Multi-Media-Ausrüstung für Präsentations- und Schulungszwecke. Im Erdgeschoss sind auch der Verkaufsraum und eine Cafeteria mit 30 Plätzen und diversen Verpflegungs- und Getränkeautomaten untergebracht. Zu einem wichtigen Bestandteil des Minergie-Standards gehört das Lichtkonzept. Durchgehende Fensterflächen fördern das Wohlbefinden. In jedem Raum sorgen Stehleuchten jederzeit und automatisch für ein ideales Lichtklima. Ein leuchtenintegrierter tageslichtabhängiger Präsenzmelder erfasst den unmittelbaren Arbeitsbereich. Die Grossraumbüros werden durch konsequent nicht an die Decke reichende Schrankelemente unterteilt. Um eine Hygienelüftung, Bauteilaktivierung und eine gute Schallgute Kommunikation zu gewährleisten, wurden die Möbel isolation bewirken ein ausgeglichenes Raumklima, das innerhalb der Arbeitszonen bewusst niedrig gehalten. durch absorbierende Rückwände, durchgehende Teppichböden sowie Akustikthermelemente im Deckenbereich Die Einzelbüros und die Mittelzone mit den Sitzungsunterstützt wird. Durch die gezielte Beleuchtung der zimmern sind mit Glastrennwänden ausgestattet. Arbeitsplätze kann der Energieverbrauch gegenüber einer Dadurch sind vertrauliche Besprechungen möglich, grossflächigen Deckenbeleuchtung optimiert und der anderseits besteht zwischen den Büros jederzeit Minergiestandard unterboten werden. Sichtkontakt. 9 Daten und Fakten Projekt Geschäftshaus mit 6 Geschossen für total 400 Arbeitsplätze Tiefgarage mit zwei Untergeschossen und 104 Parkplätzen Bauherr Allreal Office AG, Zürich Totalunternehmer Allreal Generalunternehmung AG, Eggbühlstrasse 15, 8050 Zürich Architekt Leuner & Zampieri Architekten AG, Zürich (Planung und Gestaltung) Allreal Generalunternehmung AG (Ausführung) Bauingenieur Emch + Berger AG, Zürich Akustik/Bauphysik Bauphysik Meier AG, Dällikon Fassadenplaner Andrea Compagno, Fassadenplanung und -beratung, Zürich Haustechnik Amstein + Walthert AG, Zürich Raumprogramm Mietflächen Grundstücksfläche Büro Lager Gebäudeinhalt Investitionsvolumen (ohne Land) Termine Baubeginn Innenausbau Bezug Impressum Konzeption und Text: Allreal, Unternehmenskommunikation, Zürich Fotos: Axel Linge, Zürich Gestaltung und Produktion: WBG, AG für visuelle Kommunikation, Zürich Druck: Printlink AG, Wetzikon 10 3 019 m2 8 271 m2 1 398 m2 54 800 m3 ca. CHF 40 Mio Mai 2000 ab November 2001 18. März 2002 11 Allreal Generalunternehmung AG Eggbühlstrasse 15, 8050 Zürich Tel 01-319 11 11, Fax 01-319 11 12 e-mail: [email protected] www.allreal.ch
