mehrfamilienhäuser der 20er bis 60er jahre
Werbung
bauforum Rheinland-Pfalz Transfer für innovatives Planen, Bauen und Wohnen mehrfamilienhäuser der 20er bis 60er jahre – sanierungsbeispiele aus rheinland-pfalz impressum Konzept und Idee: Bauforum Rheinland-Pfalz Ministerium der Finanzen Kaiser-Friedrich-Straße 5 55116 Mainz Telefon: 0 61 31.16-43 46 Fax: 0 61 31.16-17 43 46 [email protected] www.bauforum.rlp.de Redaktion: Bauforum Rheinland-Pfalz Dipl.-Ing. Helmut Schneider Dipl.-Des. (FH) Bettina Egner Maria Schumann Unter Freier Mitarbeit von Dipl.-Ing. Guido Spohr Gestaltung: Studio Delhi Konzept und Design Rochusstraße 11 55116 Mainz [email protected] Nachdruck nur bei ausdrücklicher Genehmigung durch den Herausgeber. 1. Auflage Dezember 2004 vorwort Das Bauforum Rheinland-Pfalz leistet mit seinen Projekten und Veranstaltungen einen Beitrag zur Erhöhung der Attraktivität des Wohnens im Lande. Angesichts weitgehend entspannter Immobilienmärkte liegt der Schwerpunkt derzeit weniger auf dem Neubau als auf der Modernisierung und Sanierung städtischer Wohnquartiere. Im November 2002 hat sich auf Grund dankenswerter Initiative der Wohnungswirtschaft das Bauforum in einer Fachtagung mit zukunftsfähigen Wohnkonzepten für die Bestände der 50er bis 70er Jahre befasst. Die vorliegende Publikation erweitert den Zeitrahmen und zeigt Sanierungsbeispiele von Mehrfamilienhäusern, die nach dem Ersten Weltkrieg gebaut wurden. Die Industriegesellschaft fand in fabriknahen, meist städtischen Wohnsiedlungen mit Mehrfamilienhäusern ihre typische Wohnform. Die Wohnungen dienten vor allem dazu, den Haushaltsmitgliedern Schlafen und Essen zu ermöglichen. Die beginnende Dienstleistungsgesellschaft und die erhöhte Mobilität der Industriearbeiter verlagerten das Wohnen auf die „grüne Wiese“ an den Stadträndern. In die Wohnungen hielt der Fernseher Einzug und beherrschte häufig den als kombiniertes Wohn- und Esszimmer gestalteten größten Raum der Wohnung. Rainer Richarts, Vorsitzender des Bauforums Rheinland-Pfalz Technischer Fortschritt und gewandelte Ansprüche der Mieter an Wohnungsgröße, Ausstattungsstandart und an ein hochwertiges Wohnumfeld erfordern heute eine grundlegende Modernisierung der Bausubstanz und der Siedlungen insgesamt. Die Beispiele aus Rheinland-Pfalz zeigen, dass es keine Blaupause gibt, vielmehr sind an die regionalen Märkte angepasste unterschiedliche Erneuerungsstrategien erforderlich. Im Werben der Länder um Einwohner spielen preisgünstiges Bauland, aber auch ein den veränderten Wohnbedürfnissen entsprechendes Wohnangebot eine entscheidende Rolle. Rheinland-Pfalz stellt sich auch auf diesem Felde dem Wettbewerb. rainer richarts, vorsitzender des bauforums rheinland-pfalz 1 vertraute orte – neue wege – neue perspektiven mehrfamilienhäuser der 20er bis 60er jahre – sanierungsbeispiele aus rheinland-pfalz Die Sanierung der zahlreichen Wohnungsbestände der 20er bis 60er Jahre ist auch in Rheinland-Pfalz eine langfristige Bauaufgabe mit erheblicher wohnungspolitischer und volkswirtschaftlicher Bedeutung. Insbesondere die Mietwohnungen aus den 50/60er Jahren fallen zurzeit verstärkt aus der „Sozialbindung“ und eröffnen somit neue Handlungsmöglichkeiten und Standortperspektiven. Zeitgleich stehen wir am Anfang einer Ökonomisierung der Immobilienwirtschaft: Auch hier setzt sich zunehmend ein Denken im Sinne des strategischen Portfolio-Managements durch. Wohnungsbestände müssen daher vor einer Sanierung auf ihre Abrissnotwendigkeit, temporäre Nutzung sowie ihre Sanierungs- und Ausbaupotentiale hin bewertet werden. Regionale Wohnungsmarktanalysen sollten großen Bestandsveränderungen vorgeschaltet werden. detaillierte wohnungsmarktanalysen – steigender bedarf Die rheinland-pfälzischen Wohnungsmärkte unterscheiden sich in den verschiedenen Teilmärkten und Regionen bereits heute erheblich voneinander und diese regionale Entwicklung wird sich wahrscheinlich in den kommenden Jahren eher noch verstärken. Differenzierte und aktuelle Informationen zum Wohnungsbestand und noch mehr zu den Veränderungsprozessen im Bestand sind bislang eher „Mangelware“. Erfahrungen aus schrumpfenden Städten in Ostdeutschland könnten auf Städte in Rheinland-Pfalz mit bereits heute stagnierender Bevölkerung in die Diskussion eingebracht werden. Der umfassende demografische und ökonomische Wandel erzeugt, wenn nicht frühzeitig gegengesteuert wird, neben „verlorenen Stadtquartieren“ ein stetig wachsendes Überangebot an nicht mehr zeitgemäßem Dipl.-Ing. Helmut Schneider, Geschäftsführer Bauforum Rheinland-Pfalz grenzüberschreitende märkte in rheinland-pfalz westerwald – köln/bonn montabaur – diez – limburg mainz – rhein-main trier – luxemburg ludwigshafen – mannheim landau – karlsruhe – wörth 2 Wohnraum, gesellschaftlichen Konflikten und kaum mehr finanzierbare Kosten. Einige Wohnungsunternehmen und Genossenschaften in Rheinland-Pfalz reagieren bereits heute mit ganzheitlichen Quartierkonzepten auf diese Entwicklung. Die regionalen Wohnungsmärkte haben spezifische, häufig historisch gewachsene Strukturen und schlagen von dort aus unterschiedliche Entwicklungspfade ein. Allerdings sind nicht alle Marktsegmente gleichermaßen betroffen. So übersteigt in den strukturstarken Regionen von Rheinland-Pfalz die Nachfrage weiterhin das Angebot, was sich in der Mietpreisentwicklung widerspiegelt. Auch Bestandsverwalter erkennen einen zunehmenden Verknüpfungsbedarf von Gebäudedaten, Immobilienportfolio und volkswirtschaftlichen Ableitungen mit regionalisierten Informationen zum Immobilienmarkt. Die Behebung der gravierenden regionalen Informationsdefizite in diesem Themenbereich wird in den nächsten Jahren eines der Hauptziele der „Regionalisierten Wohnungsmarktbeobachtung (ReWoB)“ sein – einem aktuellen Projekt des Bauforums Rheinland-Pfalz. standorte mit perspektive – citynah und grün Viele Wohnsiedlungen der 20er bis 60er Jahre haben einen großen Standortvorteil – sie liegen mitten in der Stadt in der Nähe von öffentlichem Verkehr und Versorgungseinrichtungen des täglichen Bedarfs. Niedrige Dichten mit maximal viergeschossigen Wohngebäuden, nach dem Krieg wieder aufgebaute Blockrandstrukturen, aufgelockerte Zeilenbauten und Punkthäuser prägen vielerorts das Bild der rheinland-pfälzischen Städte. Das Wohnumfeld bietet wenig Anreiz, sich dort aufzuhalten, privat genutzte Gärten in direktem Umfeld der Wohnungen sind eher die Ausnahme. Garagen und Stellplätze sind vielerorts Mangelware oder an ungeeigneten Standorten entstanden. Viele Wohnanlagen aus dieser Zeit sind grundsätzlich für das breite Spektrum von Erneuerungen, Umbauten und Nachverdichtungen bis hin zum „Entdichten“, Abriss und Neubau geeignet. Dabei lässt sich das Wohnumfeld wegen der geringen Baudichte leicht aufwerten und der ruhende Verkehr gut ordnen. Zukunftsgerechte Quartierssanierung Projekt 06 mangelhafte bauqualität – ergebnisoffene zielbestimmung Die Technik in den Wohngebäuden der 20er bis 60er Jahre entspricht meist nicht mehr den heutigen Ansprüchen. Die Sanitärinstallationen sind vielerorts erneuerungsbedürftig, die Warmwasserversorgung ist eher mangelhaft, es fehlen weitgehend Installationsschächte und die Elektroinstallationen sind unterdimensioniert. Noch immer wird ein kleiner Teil der Wohnungen mit Öfen geheizt. Ein besonderes Problem ist der weit verbreitete schlechte Wärme- und Schallschutz. Es ist daher nicht in jedem Fall angebracht, umfassend zu erhalten und zu sanieren – auch alle anderen Möglichkeiten wie etwa Abriss und Neubau sollten erwogen, intensiv diskutiert und auf ihre möglichen Kosten und Folgen hin untersucht werden. 3 vertraute orte – neue wege – neue perspektiven veränderte nachfrage – entfall von sozialbindungen – neue kooperationsformen In den 20er Jahren sowie in den ersten Jahren nach dem zweiten Weltkrieg stand die schnelle Versorgung der leidenden Bevölkerung mit ausreichend Wohnraum im Vordergrund der Überlegungen. Der Wohnungsbau war mit seinen knappen Flächenvorgaben und engen Grundrissen primär auf den Abbau der Wohnungsnot ausgerichtet; für einen 4-Personen-Haushalt standen durchschnittlich nur etwa 55 m2 Wohnfläche zur Verfügung. „Zwei- und Dreispänner“ mit jeweils zu kleinen Wohnküchen, kleinen Bädern und kleinen Zimmern prägen noch heute ganze Straßenzüge in Rheinland-Pfalz. Die Wohnungen haben vielerorts weder private Freiflächen noch Balkone und werden durch einfach gestaltete Treppenhäuser erschlossen. Nur ein vergleichsweise geringer Teil des Bestandes entspricht den heutigen und zukünftigen Ansprüchen an Größe und Ausstattungsqualität flexibel nutzbarer Wohnungen. Dieser inzwischen überholte Standard findet jedoch immer noch Interessenten, besonders unter einkommensschwächeren Haushalten, und wird vor dem Hintergrund der beginnenden „Hartz-IV“-Diskussion auch noch längerfristig benötigt. Die Nachfrage nach einfachem und kostengünstigem, „angemessenem“ Wohnraum wird tendenziell eher anwachsen und erfordert neue Kooperationsformen zwischen Wohnungswirtschaft und Kommunen, die diese Zukunftsaufgabe gemeinsam bewältigen müssen. Fehlende Sozialbindungen werden zukünftig verstärkt durch den Erwerb von Belegungsrechten, Modernisierung mit Belegungsbindungen und kreativen Kooperationsverträgen aufgefangen werden müssen. Unsanierter Bestand Projekt 17 „kurzmieterschaft“ oder nachhaltige mieterzufriedenheit Insbesondere in den Aufbaugebieten der ehemals kriegszerstörten Städte gibt die Mieterstruktur Anlass zur Sorge. Sogar in technisch bereits nachgebesserten Gebäuden und Wohnanlagen hat ein sozialer Wandel von ehemals stabilen, eher familienorientierten Stammmietern hin zu einer rasch fluktuierenden „Kurzmieterschaft“ der unteren Einkommensschichten eingesetzt. Bestandssanierungen, die dem Standort angepasst sind, werden daher eine wichtige Rolle in Quartiersentwicklungskonzepten spielen müssen, damit die Bauinvestitionen solide und langfristige Mieter bzw. Eigentümer nach sich ziehen. langfristige ziele definieren Wohin sollen sich die Wohnsiedlungen der 20er bis 60er Jahre in Rheinland-Pfalz entwickeln? Was können diese Quartiere zur Stabilisierung der Wohnfunktion in unseren Städten beitragen? Um auf Dauer vermietbar zu sein, müssen sie den verschiedenen Nachfragegruppen der heutigen Gesellschaft dauerhaft attraktive und vielfältige Wohnverhältnisse bieten. Insbesondere in Innenstadtlagen müssen die Siedlungen der 20er bis 60er Jahre so weiterentwickelt werden, dass sie den stark unterschiedlichen Grundriss- und Qualitätsanforderungen von Singles, Familien sowie den Wohn- und Betreuungsbedürfnissen Älterer gerecht werden. Darauf kann der historisch gewachsene Bestand nur langsam reagieren; für die verantwortungsvolle Kombination der unterschiedlichen Anpassungsmaßnahmen bleibt auch heute noch ausreichend Zeit: Ein ordentlich im Markt positionierter Wohnungsbestand weist noch immer erkennbar mehr Chancen als Risiken auf. 4 Standortgerechte Bestandssanierung Projekt 17 spezifische strategien sind gefragt Die Wohnquartiere der 20er bis 60er Jahre sind in Rheinland-Pfalz von Kommune zu Kommune und selbst innerhalb der Städte zum Teil von ganz unterschiedlicher Qualität. Gesichtsloser Billigstbau in monotoner städtebaulicher Reihung ist ebenso anzutreffen wie Wohnen im Grünen mit erstklassiger (städte-)baulicher Qualität. Alle diese Standorte sollten daher im Hinblick auf ihre Lage und ihr Potential gründlich untersucht werden, um so realistische Sanierungsziele ableiten zu können. Nicht überall sind beispielsweise Privatisierungen vielversprechend; nicht jedes Quartier wird nach umfassender Einzelobjektsanierung von neuen Miet- oder Kaufinteressenten als „attraktiv“ eingestuft. Die Eigentümer der Wohnungsbestände sind deshalb gut beraten, ganzheitliche, mit den unternehmerischen PortfolioStrategien abgestimmte Stadtentwicklungskonzepte vor dem Hintergrund der bereits heute absehbaren Nachfrage kommender Bewohnergenerationen zu erarbeiten. qualitäten sichern – erhalt durch veränderungen Viele Wohnsiedlungen der 20er bis 60er Jahre haben sich in zum Teil ruhige und grüne Parklandschaften verwandelt. Sie bieten das, was viele Bewohner in den verschiedenen Wohnmilieus suchen: Ruhe und Grün in einem großzügigen Wohnumfeld sowie ein ausreichender Abstand zur Nachbarbebauung. Die als Gegenentwurf zur gründerzeitlichen Stadt entstandenen Siedlungen sind nun selbst zu einem historisch gewachsenen Bestandteil – im Sinne einer „Adresse“– des gesamtstädtischen Milieus geworden. Diese städtebaulichen Qualitäten lassen eine umfassende bautechnische und strukturelle Sanierung der Wohnungsbestände häufig sinnvoll erscheinen. Nach entsprechenden Umbauten/Ergänzungen sind sie sowohl für Familien mit Kindern als auch für Ältere besonders gut geeignet – jene Gruppen also, die innerhalb der Stadt zentral und gut versorgt aber auch ruhig, grün und sicher mit viel Lebensqualität wohnen wollen. Können zusätzliche wohnumfeldnahe Flächenreserven einbezogen werden, steigt die Wohnqualität – und damit die Mieterzufriedenheit – in diesen Quartieren sogar noch deutlich an. Barrierefreie Wohnungen Projekt 16 wohnwertverbesserungen – vielfalt statt einerlei Andere Wohngebiete der 20er bis 60er Jahre sind in ihrem jetzigen Wohnungsstandard nicht ausreichend zukunftsfähig. Gut, wenn eine ressourcenschonende technische Modernisierung mit sinnvollen energiesparenden Bausteinen verknüpft werden kann. Sind aber Modernisierungen aus technischen, städtebaulichen oder wirtschaftlichen Gründen nicht möglich, eröffnen „Entdichten“, Abriss und eventuell Wohnungsneubau neue Perspektiven. Zunehmend gefragt sind mehr Raum und Fläche, nutzungsoffene Grundrisse und damit mehr individueller Gestaltungsspielraum. Die in dieser Veröffentlichung mehrfach gezeigte Grundriss-Verknüpfung kleinerer Wohnungen zu größeren familiengerechten oder wohngemeinschaftsfreundlichen Einheiten ist eine erfolgversprechende Zukunftsaufgabe. Andererseits kann es aber auch sinnvoll sein, kleinere Wohnungen preiswert zu erhalten oder Wohnungen ohne große technische Aufwendungen barrierefrei zu gestalten – beispielsweise durch Aufschüttungen im hinteren Bereich des Erdgeschosses. Altengerechte Wohnungen Projekt 02 5 vertraute orte – neue wege – neue perspektiven „nutzungsmix“ für alle altersgruppen – auch im wohnumfeld Ein quartiersbezogener Nutzungsmix von Starterwohnungen, altengerechten Wohnungen mit begleitenden Diensten, preiswerten (Groß-)Wohnungen für Familien oder Wohngemeinschaften in Eigentum und Miete wäre auch in Rheinland-Pfalz vielerorts ideal. Wohngebäude mit nicht mehr als drei bis vier Geschossen können die Vorteile des erdverbundenen Wohnens mit denen des innerstädtischen Wohnens verknüpfen. Die vielfältigen Sanierungsbeispiele in dieser Broschüre zeigen, wie beispielsweise private Freiräume zu tragbaren Kosten entstehen können: Erdgeschosse erhalten private Gärten, Balkone werden nachgerüstet, der Bau von Dachterrassen und Aufstockung in Verbindung mit strukturellen Veränderungen (Maissonette-Typen, „Haus in Haus“-Konzepte) verleihen den Beständen besondere Zukunftsattraktivität am vertrauten citynahen Standort. Bei einzelnen Sanierungsmaßnahmen in Rheinland-Pfalz wurden bereits öffentliche, halböffentliche und private Bereiche deutlich erkennbar herausgearbeitet: Für die Bewohner sind wahrnehmbare Übergänge vom öffentlichen (Straßen-)Raum zum Haus und Wohnungseingang mit gemeinschaftlichen Bereichen ein unverzichtbarer Baustein einer gut funktionierenden Nachbarschaft. Sie sollten daher grundsätzlich jede technische Gebäudesanierung begleiten. Die Mieterzufriedenheit steigt, wenn sich jede Altersgruppe im privaten oder halböffentlichen Wohnumfeld wieder findet. wirtschaftlichkeit kontra mietniveau Aufgrund der einfachen Bauweise und der hohen Stückzahl sind bei der Sanierung der Bestände der 20er bis 60er Jahre grundsätzlich hohe Rationalisierungseffekte möglich. Die vergleichsweise lockere Bauweise bietet gute Baustellenbedingungen und ausreichend Flächenreserven für alle ergänzenden Sanierungsmaßnahmen. In attraktiven Kernstadtlagen werden die Eigentümer leichter in der Lage sein, die Siedlungen bedarfs- und marktgerecht zu erneuern. An einigen Standorten in Rheinland-Pfalz reicht jedoch wegen des geringen Mietniveaus die Wertschöpfung für eine umfassende Sanierung nicht aus: In diesen Lagen ist der Einsatz der Mittel sehr genau zu prüfen; maßvolles „Entdichten“ und Abriss kann hier – aber nicht nur hier – neue Perspektiven für alle Nutzergruppen eröffnen und einen wertvollen Beitrag zur Marktanpassung leisten. ideen austauschen – aus der praxis für die praxis Die rheinland-pfälzische Wohnungswirtschaft hat in der Vergangenheit mehrfach den Wunsch nach einem praxisnahen Wissenstransfer geäußert. Mit der Publizierung von Sanierungsbeispielen von Mehrfamilienhäusern der 20er bis 60er Jahre kommt das Bauforum Rheinland-Pfalz dieser Anregung jetzt nach. Beispielhafte Projekte können aber auch auf andere Weise „erlebbar“ gemacht werden: So könnten die Wohnungsunternehmen beispielsweise an einem informellen „BauleiterStammtisch“ mit einfachen Mitteln ihre Erfahrungen direkt austauschen. Man muss schließlich das Rad nicht immer wieder neu erfinden. In den zahlreichen Beständen der 20er bis 60er Jahre ist es sinnvoll und gut möglich, die Bauzeiten von Sanierungsmaßnahmen zu reduzieren. Warum nicht mal dem Architekten eine Sondervergütung für einen detaillierten Bauzeitenplan mit tageweisen Abschnitten gewähren? In Verbindung mit einer professionellen Projektsteuerung ließen sich sowohl Zeit als auch Kosten sparen. Eine zu sanierende 6 Private Freiräume Projekt 17 Wohnung verträgt maximal zwei Gewerke. Bei detaillierter und professioneller Vorplanung ist die Sanierung eines Mehrfamilienhauses so in nur 12 bis 13 Wochen machbar. ergebnisoffene kooperation aller akteure erforderlich Städte und Wohnungsunternehmen werden künftig verstärkt gemeinsam Konzepte entwickeln müssen, die auch die Potentiale des Wohnungsbaus der 20er bis 60er Jahre angemessen berücksichtigen und sich zugleich den wandelnden Nachfragebedingungen anpassen. Integrierte Lösungskonzepte werden immer dringender, da ansonsten verstärkt Vermögensverluste für Wohnungsunternehmen, Kommunen und Privateigentümer drohen – durch Entwertung der Immobilien und Infrastrukturen. Übereinstimmung in Diagnose und Zielsetzung ist die Basis für ein abgestimmtes Vorgehen bei der praxisgerechten Anpassung der Bestände an die Anforderungen der Zukunft. Modernisierte Wohnungsbestände wiederum leisten einen erheblichen Beitrag zu einer zielgerichteten Entwicklung unserer rheinland-pfälzischen Städte. Ganzheitliche Entwicklungskonzeptionen, die lokale Eigenarten berücksichtigen und städtebauliche, sozialplanerische sowie wohnungswirtschaftliche Belange zusammenführen, sind zunehmend gefragt. Einzelmaßnahmen an Gebäuden sollten weitgehend in städtebauliche Konzepte zur Quartiers- und Stadtteilentwicklung integriert werden. Wenn Stadtplanung mit dem Portfolio-Management der Wohnungseigentümer korrespondiert, werden Fördermittel auch richtig eingesetzt. einblick, ausblick und dank Diese Veröffentlichung hat das Ziel, Anregungen aus der Praxis der rheinland-pfälzischen Wohnungswirtschaft weiter zu geben und Einblicke in Projektentscheidungen zu ermöglichen. Eine inhaltliche Wertung der gezeigten Beispiele wurde nicht vorgenommen; sie sind chronologisch geordnet. Es sind Momentaufnahmen von höchst unterschiedlichen Sanierungen, die die Vielfalt von wohnungswirtschaftlichen Belangen und Entscheidungsprozessen im Umgang mit den Beständen der 20er bis 60er Jahre im Lande aufzeigen. Wir danken allen Partnern und Kollegen aus der rheinland-pfälzischen Wohnungswirtschaft, die uns mit großem Interesse, viel Herzblut und verständnisvoller Geduld bei der Zusammenstellung dieser Projektunterlagen unterstützt und ihre Objekte gezeigt haben. Alle in dieser Broschüre dargestellten großen wie auch kleinen Sanierungsmaßnahmen sind zugleich deutlich wahrnehmbare Zeugnisse für die Bewohner, dass in ihrem Quartier die Zukunft bewusst gestaltet wird. Sie sind außerdem als Aufforderung an Unternehmen, Planer, Handwerk und Industrie gedacht, ähnlich intelligente, nachhaltige und kostengünstige Konzepte für einen standortgerechten Umgang mit den in die Jahre gekommenen Mehrfamilienhäusern der 20er bis 60er Jahre zu entwickeln. Gerade in wirtschaftlich schwierigen Zeiten sind positive Handlungsansätze unverzichtbar. Sicherlich werden in den nächsten Jahren noch viele weitere interessante Sanierungsbeispiele folgen. dipl.-ing. helmut schneider, geschäftsführer bauforum rheinland-pfalz 7 übersichtskarte – projekte nach baujahr neuwied 18 23 andernach 23 koblenz 12 13 23 ingelheim mainz wittlich bitburg 08 03 07 19 23 trier worms 10 birkenfeld 15 frankenthal (pf.) 04 05 06 17 23 kaiserslautern ludwigshafen 14 01 02 11 16 23 neustadt a.d. weinstraße 09 22 23 speyer zweibrücken 20 pirmasens projekt oberzentrum mittelzentrum im grundnetz landesgrenze direktionsgrenze kreisgrenze 8 21 landau 01 barrierefreies wohnen im baudenkmal Gemeinnützige Baugesellschaft Kaiserslautern AG 02 abriss und neubau/symbiose jung und alt Gemeinnützige Baugesellschaft Kaiserslautern AG 03 denkmalgeschützte gebäudesanierung Wohnbau Mainz GmbH 04 nachhaltige quartiersrevitalisierung – entdichten GAG Ludwigshafen am Rhein 05 nachhaltiges modernisieren und privatisieren GAG Ludwigshafen am Rhein 06 nachhaltige quartiersrevitalisierung LUWOGE/ GEWOGE Wohnungsunternehmen der BASF GmbH 07 sanierung anstelle abriss und neubau – entdichten Wohnbau Mainz GmbH 08 grundrissveränderung und dachgeschossausbau Wohnungsbaugesellschaft Ingelheim mbH 09 konversion und sanierung Gemeinnützige Wohnungsbau- und Siedlungs GmbH Speyer 10 energieeffizienz und wohnumfeldaufwertung Wohnungsbau GmbH Worms 11 sanierung eines 50er jahre gebäudes Baugenossenschaft Bahnheim eG 12 teilsanierung und barrierearme erschließung Modernes Wohnen Koblenz eG 13 nachhaltige quartiersrevitalisierung Koblenzer Wohnungsbaugesellschaft mbH 14 wohnumfeldverbesserung Kreiswohnungsverband Rhein-Pfalz 15 grundrissveränderung/maisonetten/ privatisierung LUWOGE/GEWOGE Wohnungsunternehmen der BASF GmbH 16 nachverdichtung und altengerechtes wohnen Gemeinnützige Baugesellschaft Kaiserslautern AG 17 nachhaltige quartiersentwicklung GAG Ludwigshafen am Rhein 18 energieeffiziente gebäudesanierung Gemeindliche Siedlungs- Gesellschaft Neuwied mbH 19 wohnumfeldverbesserung nach gebäudesanierung Wohnbau Mainz GmbH 20 sanierung und entdichtung – soziale stadt Bauhilfe Pirmasens GmbH 21 konversion, umbau und nachverdichtung Bauträger Archimedes GmbH 22 abriss von wohnhochäusern/neubau von reihenhäusern Gemeinnützige Wohnungsbau- und Siedlungs GmbH Speyer 23 ideenpool – die kleinen ideen 9 01 barrierefreies wohnen im baudenkmal massnahme königstraße/hartmannstrasse, kaiserslautern Bauherr: Gemeinnützige Baugesellschaft Kaiserslautern AG Ansprechpartner: Herr Geiger, Abteilung Technik, Herr Bauer, Abteilung Kundenbetreuung Vorplanung/ Visualisierung: Architekturbüro Ursula Fuss, Frankfurt am Main Bestand: 5.700 Wohneinheiten Hartmannstraße im unsanierten Zustand Innenhofansicht bereits modernisierter und noch unsanierter Gebäude Geplante Innenhofansicht ohne Laubengangerschließung im 1. und 2. Obergeschoss Königstraße 71 – 79 Geplante Innenhofansicht mit Laubengangerschließung im 1. und 2. Obergeschoss Königstraße 71 – 79 10 ausgangslage Die Maßnahme befindet sich in der Innenstadt Kaiserslauterns innerhalb der denkmalgeschützten Zone „Westliche Königstraße“. Die Gebäude stammen aus der Zeit Mitte der 20er Jahre und wurden vom damaligen Stadtbaumeister Hermann Hussong errichtet. bewohnerstruktur Das Quartier zeichnet sich durch eine relativ durchmischte Bewohnerstruktur innerhalb des engeren Wohnumfeldes aus. Alle Personengruppen sind vorhanden (Familien, Alleinerziehende, kinderlose Paare und Singlehaushalte). Die Sozialstruktur wird jedoch von betagten Menschen mit langer Verweildauer im Quartier geprägt. gebäudestruktur vor der sanierung Die Gebäude bestehen im Erdgeschoss aus massivem Sandsteinmauerwerk und in den Obergeschossen aus Vollziegelmauerwerk. Durch die Einwirkung des Zweiten Weltkrieges ist zum Teil Mischmauerwerk vorhanden. In den Gebäuden mit ca. 3.860 m2 Wohnfläche sind zurzeit 47 Wohnungen integriert, anteilig hiervon 24 x 2-ZKB sowie 23 x 3-ZKB. Die Beheizung der Wohnungen erfolgt vielfach noch über Gas- oder Öleinzelöfen. Die Warmwasserversorgung wird über Gaseinzelöfen oder Festbrennstofföfen bewerkstelligt. Die Grundrisse, die Wärme- und Warmwasserversorgung, aber auch die sonstige Ausstattung der Wohnungen (teilweise WC’s außerhalb der Wohnungen) entsprechen zwischenzeitlich nicht mehr den heutigen Bedürfnissen der Bewohner. wohnumfeld Der sehr große Innenhof als abgeschlossene Grünzone mit altem Baumbestand ist heute durch eine geringe Nutzung der Mieterschaft gekennzeichnet. barrierefreies wohnen im baudenkmal Die Maßnahme Königstraße/Hartmannstraße soll zukünftig alten und behinderten Menschen ebenso ein Zuhause bieten, wie Singles, kinderlosen Paaren oder Familien. Dieser integrative Ansatz trägt dazu bei, die Bewohnerstruktur im Quartier zu stabilisieren. entdichtung Die bauliche Maßnahme wurde Ende 2003 begonnen und wird voraussichtlich Mitte 2005 abgeschlossen sein. Von den 47 Wohnungen verbleiben durch Grundrisszusammenlegungen bei etwa gleichbleibender Gesamt-Wohnfläche 23 Wohneinheiten (21 x 2-ZKB sowie 2 x 3-ZKB). Die Wohneinheiten sind vom Erdgeschoss bis zum 1. Obergeschoss alters- und behindertenfreundlich geplant. Als Beispiel hierfür sind bodenbündige Duschen zu nennen. Im 2. Obergeschoss und in den Dachgeschosswohnungen werden Maisonettewohnungen für Familien angeboten. laubengangerschließung Der Laubengang als wesentliches Gestaltungs- und Funktionselement erschließt die historischen Loggien von der Innenhofseite aus. Er ermöglicht die barrierefreie Zugänglichkeit des denkmalgeschützten Gebäudeensembles, ohne dass eine Veränderung der historischen straßenseitigen Fassaden notwendig wird. Ein Teil der hofseitigen Altbausubstanz (Königstraße 71) wird zwecks Innenhofzufahrt sowie Einbau eines Aufzugs für die Laubengangerschließung abgebrochen. wohnumfeld Die großzügige Freifläche im Innenhof wird durch ein zusätzliches Angebot an Spiel- und Sitzmöglichkeiten aufgewertet. Rollstuhlnutzern stehen Stellplätze im Innenhof zur Verfügung. Eine neue Zufahrt ermöglicht die Anbindung des Innenhofes an die Hartmannstraße. kosten und mietentwicklung Zufahrt Innenhof Die geplanten Kosten von ca. 6,6 Mio. € (1.734 €/m2 Wohnfläche) werden zu 68% über ein Hypothekendarlehen sowie 32% Eigenkapital finanziert. Die durchschnittlichen Mieten betragen heute 2,65 €/m2 inklusive Betriebskosten. Nach der Sanierung werden die Mieten durchschnittlich 4,95 €/m2 zuzüglich 1,75 €/m2 Betriebskostenvorauszahlung betragen. > 11 01 barrierefreies wohnen im baudenkmal massnahme königstraße /hartmannstrasse, kaiserslautern Barrierefreie Laubengangerschließung Grundrisstypus EG, Barrierefreie Erschließung über Laubeneingang im Innenhof Alter Zugang Parkähnliche Grünanlagen mit Kleinkinderspielfläche (Bestand) 12 Frontansicht der historischen Loggien Innenhof Ecke Königsstraße/Hartmannstraße guido höffner, vorstand gemeinnützige baugesellschaft kaiserslautern ag „Seit jeher hat sich die Bau AG Kaiserslautern, auch satzungsgemäß, ihrem sozialen Auftrag, nämlich der Schaffung von preiswertem Wohnraum für breite Schichten der Bevölkerung, verschrieben. Aus dieser Aufgabenstellung heraus sowie unter Zugrundelegung der demographischen Perspektiven für das 21. Jahrhundert, wonach breite Schichten der Bevölkerung zwar „grauer“ also älter, aber auch „bunter“, also individueller und selbstbestimmter werden, ergibt es sich, dass die Bau AG auf diese Bevölkerungsentwicklung und auf die sich wandelnden Sozialstrukturen mit der Erweiterung ihrer Wohnraumpalette antwortet. In den vorliegenden Fällen soll es sowohl den in der körperlichen Mobilität eingeschränkten, als auch betagten und hochbetagten Mitbürger-/Innen möglich werden, ein selbstbestimmtes und selbständiges Leben bis ins hohe Alter zu führen ohne Wohnungswechsel, und dies in einer Wohnung, welche den besonderen Bedürfnissen dieser Personengruppe gerecht wird. In allen drei Fällen wurden von der Bau AG neue Wege beschritten, welche bisher wohl einmalig in Rheinland-Pfalz sind. projekt 01 Barrierefreie hofseitige Laubengangerschliessung im denkmalgeschützten Baudenkmal für insgesamt 9 Häuser – Wohnungszugang über rollstuhlgerechte Loggien. projekt 02 Integration einer barrierefreien Kindertagesstätte in eine ebenfalls barrierefreie Wohnanlage für betreutes Wohnen in der Innenstadt. Ehemalige Loggien als Wohnungseingänge schaffen Sitznischen und Kommunikationsräume projekt 16 Nachverdichtung einer Wohnsiedlung aus den 60er Jahren mit zwei Wohnanlagen für Betreutes Wohnen, welche pro Wohnung einen zusätzlichen, mietfreien Vorraum für Gehhilfen und andere Hilfsmittel aufweisen.“ Zukünftige Sicht auf die Wohngebäude Blick von den Laubengängen in den Innenhof 13 02 abriss und neubau/symbiose jung und alt massnahme königstraße/hartmannstrasse, kaiserslautern Bauherr: Gemeinnützige Baugesellschaft Kaiserslautern AG Ansprechpartner: Herr Geiger, Abteilung Technik/Herr Bauer, Abteilung Kundenbetreuung Bestand: 5.700 Wohneinheiten Geländebestand vor Abriss Neubau Ecke Königstraße/Hartmannstraße mit Kindertagesstätte im EG Grundrisstyp 2 ZKB im 1. OG Hartmannstraße, Wohnung 5 Grundrissbeispiel 2 ZKB 14 ausgangslage Die Maßnahme befindet sich in der Innenstadt am unmittelbaren Rand der Denkmalschutzzone „Westliche Königstrasse“. Die Nachbarbebauung stammt überwiegend aus den 20er Jahren und wurde vom damaligen Stadtbaumeister Hermann Hussong errichtet. Im Quartier „Königstraße“ liegen etwa 200 Wohnungen des Bestandes der Bau AG. Viele der oftmals betagten Bewohner leben seit Jahrzehnten in der gleichen Wohnung. Das 1925 errichtete Gebäude wurde aus Sandsteinmauerwerk massiv im Erdgeschoss sowie Vollziegelmauerwerk in den Obergeschossen errichtet. Die Wärmeversorgung erfolgte bis Ende der 90er Jahre vorwiegend durch Einzelöfen für Gas oder Öl, die Warmwasserversorgung durch Gaseinzel- und Festbrennstofföfen. „Junges Leben“ im EG Die Wohnungszuschnitte entsprachen nicht mehr den Bedürfnissen der Bewohner. Das Erscheinungsbild des Gebäudes wurde insgesamt zunehmend abweisend empfunden. Der Hinterhof diente im wesentlichen als Sammelplatz für Mülleimer. Marode Kellerabgänge sowie eine feuchte, verschattete Grünfläche ohne Spiel- und Sitzmöglichkeiten prägten das Bild der Außenanlage. Die Vermietung gestaltete sich zunehmend schwierig, ein hoher Leerstand war die Folge. abriss und neubau Ausgehend von diesen Rahmenbedingungen entschied man sich 2000, das Haus abzureißen und ein neues Gebäude mit veränderter Nutzung zu errichten. Den langjährigen Bewohnern sollte die Möglichkeit gegeben werden, in ihrem Wohngebiet ein neues Zuhause an alter Stelle zu erhalten. Eine Analyse der sozialen Infrastruktur in Abstimmung mit der Stadt Kaiserslautern ergab einen Mangel an Kindergartenplätzen, dem die Gesellschaft mit dem Angebot einer Kindertagesstätte im Erdgeschoss des Neubaus Rechnung trug. Ansicht KiTa-Eingang von der Hofseite sowie die darüber liegenden Laubengänge gebäudenutzung und kosten Die Maßnahme wurde nach etwa 14 Monaten im Juni 2001 fertig gestellt. Die Gesamtkosten (etwa 3 Mio. €) betrugen – berechnet auf den Quadratmeter Wohnfläche – 1.585 € sowie bezogen auf die Nutzfläche/m2 für die Kindertagesstätte 1.705 €. Hierin sind die Grundstückskosten, der Abbruch sowie Nebenkosten enthalten. An die Stelle des alten Gebäudes mit drei Vollgeschossen tritt nun ein Haus mit vier barrierefreien Vollgeschossen in zeitgemäßer Architektursprache. Die Kindertagesstätte umfasst 422 m2 und ist seit Juli 2001 langfristig an das Stadtjugendamt vermietet. Im ersten bis dritten Obergeschoss sind 23 Wohnungen für betreutes Wohnen entstanden, die unter den förderrechtlichen Bestimmungen des Landes heute komplett vermietet sind. Die ca. 1.440 m2 Wohnfläche sind unterteilt in 21 Wohneinheiten mit 2-ZKB sowie 2 Wohnungen mit 3-ZKB. barrierefreie erschließung Neue Hauseingangssituation Hartmannstraße 1 Die Wohnungen werden über einen liegendtransporttauglichen Fahrstuhl und über die geräumigen Laubengänge an der rückwärtigen Fassade barrierefrei erschlossen. Die Hauseingänge sind auf die Bedürfnisse älterer Menschen und Rollstuhlfahrer ausgerichtet, taktile Hilfselemente in Form farbiger Einzelfliesen an der Laubengangfassade erleichtern dabei den Bewohnern die Orientierung. Die Bedienhöhen von Türeingängen und Klingelanlagen sind rollstuhlfahrergerecht angeordnet. Die barrierefreien Wohnungen sind ohne Türstürze angelegt, um eine Nachrüstung von Deckenliften zu ermöglichen. Die Bäder sind mit bodenbündigen Duschen ausgestattet. mietentwicklung und wirtschaftlichkeit Taktile Orientierungselemente entlang der Außenfassade; Türeingänge und Klingelanlagen sind rollstuhlfahrergerecht Die Mieten betrugen im Altbau 2,13 €/m2 incl. Betriebskosten. Im Neubau wird eine Grundmiete von 5,04 €/m2 Wohnfläche erhoben. Die Maßnahme ist zu 2/3 mit Hypothekendarlehen und 1/3 Eigenkapital und Bauspardarlehen finanziert. Die Bauspardarlehen haben eine hohe Tilgungsrate (12 %). Durch diese hohe Belastung ergibt sich für die ersten sieben Jahre eine liquiditätsmäßige Unterdeckung, da die Rate für den Kapitaldienst nicht durch die Miete abgedeckt wird. Nach sieben Jahren ist das Bauspardarlehen vollständig zurückgezahlt, so dass nur noch der Kapitaldienst für die anderen Fremdmittel zu bedienen ist. Ab dem achten Jahr ist die Wirtschaftlichkeit der Maßnahme durch einen relativ hohen Überschuss gegeben. 15 03 denkmalgeschützte gebäudesanierung massnahme barbarossaring 17/barbarossastrasse 4, mainz Bauherr: Wohnbau Mainz GmbH, Abteilung Gebäudeinstandhaltung in Zusammenarbeit mit BauBeratungs- und Ingenieurbüro Dipl.-Ing. W. Hertrampf, Mainz/Zwickau Bestand: ca. 13.000 Wohneinheiten Vorher: Jedes Treppenhaus erschließt drei Wohnungen im 1 OG Die beiden Gebäude Barbarossaring/Barbarossastraße nach der Sanierung Nachher: „Entdichten im Bestand“ – Jedes Treppenhaus erschließt nur noch zwei Wohnungen peter herrnberger, geschäftsführer wohnbau mainz gmbh „Nach dem zweiten Weltkrieg kam es vor allem darauf an, schnell ausreichenden Wohnraum für eine leidende Bevölkerung zur Verfügung zu stellen. Bis zum Ende des 20. Jahrhunderts wandelten sich jedoch die Ansprüche der Stadtbewohner - und mit ihnen unsere Ziele. Die Wohnbau Mainz ist nun bestrebt, ihren Mietern nicht nur ein Dach über dem Kopf zu bieten, sondern ein Heim, in dem sie sich rundum wohlfühlen können. Mit Schallschutzfenstern, die vom Lärm der nahe gelegenen Eisenbahntrasse abschirmen, mit zeitgemäßen Wohnungsgrundrissen und modernen Bädern schaffen wir die Voraussetzung, um die Wohnzufriedenheit und den Wohnwert in der Mainzer Neustadt zu steigern und eine Abwanderung unserer Mieter in andere Bereiche zu verhindern“ 16 ausgangslage Sanierter Hauseingang in der Barbarossastraße Die Wohngebäude wurden 1926/27 als Eckrandbebauung in der Mainzer Neustadt errichtet und sind seit 1981 als Einzeldenkmal eingestuft. Sie liegen unweit der Bahntrasse Mainz-Köln in direkter Nähe zum Hauptbahnhof und haben sechs Vollgeschosse. Im Jahr 1951 wurden die Kriegszerstörungen beseitigt. Die ehemals 24 Wohneinheiten wurden wegen der damals immer noch herrschenden Wohnungsnot zu 34 Wohneinheiten mit einer Gesamtwohnfläche von 1.835 m2 umgebaut, das 5. und 6. Obergeschoss mit verputztem Mauerwerk ergänzt. 24 Wohnungen waren mit sehr schlichten Bädern ausgestattet, zehn Wohneinheiten hatten keine Bäder. Geheizt wurde mit Kohle-, Öl-, und Gasöfen. Gas-, Sanitär-, und Elektroinstallationen entsprachen dem Stand der 50er Jahre. In den 90er Jahren wurden bereits isolierverglaste Kunststofffenster eingebaut. Aufgrund der mangelhaften Gebäudedämmung kam es teilweise zu Schimmelbildung in Küchen und Bädern. Die Wohnungen ließen sich trotz geringer Mieten von 3,27 €/m2 zuletzt nur noch schwer vermieten. komplette denkmalgerechte sanierung Die baulichen Mängel erwiesen sich als so gravierend, dass schließlich eine Komplettsanierung erforderlich wurde. Die Wohnbau Mainz entschied, die nach dem Krieg verkleinerten Wohnungen wieder in die Ursprungsgröße zurück zu bauen. Da das Gebäude inzwischen unter Denkmalsschutz stand, wurden alle Arbeiten in enger Abstimmung mit dem Denkmal- und Sanierungsamt durchgeführt. Zunächst geplante Maßnahmen: • Rückbau der Wohnungen in die Vorkriegsgrößen • Sanierung der Fassade und Balkone • Reparatur der Kunststofffenster • Reparatur/Erneuerung der Dacheindeckung • Wärmeschutzmaßnahmen an Dach- und Kellerdecken • Erneuerung der Sanitär- und Elektroinstallationen • Ersteinbau einer Gas-Sammelheizung mit Brennwerttechnik Sanierte Fassade mit neuen Kastenfenstern und Sprossenteilung In der Ausschreibungsphase musste nochmals umgeplant werden, da Schallmessungen der DBBau Projekt (Lärmschutzsanierungsprogramm an Schienenwegen des Bundes) den Austausch eines Großteils der Fenster erforderlich machten. Wegen der denkmalschutzrechtlichen Auflagen war das Unternehmen gezwungen, sehr aufwendige Schallschutz-Kastenfenster einzubauen. Da Außenwandlüfter nicht zugelassen wurden, musste eine zentrale Be- und Entlüftungsanlage installiert werden. ausschreibung/vergabe Insgesamt war die Ausschreibung von über 20 Einzelgewerken erforderlich, wobei sowohl Einzelangebote als auch GU-Angebote angefordert wurden. Die Ausschreibung erfolgte zur Einzel- und GU- Vergabe, der günstigste Gesamt-GU-Anbieter war ~ 39 % teurer im Vergleich zur dann auch beauftragten Einzelvergabe. entmietung/umsetzung Die Entmietung gestaltete sich äußerst schwierig. Zwei Wohnungen im Erdgeschoss wurden schließlich im bewohnten Zustand umgebaut. Der letzte Mieter zog erst in der Mitte der Bauzeit aus. Die Arbeiten wurden im Herbst 2001 begonnen. Die Gesamt-Bauzeit betrug 16 Wochen. zeitgemäße grundrisse durch wohnungsvergrößerungen Hauseingangssituation Barbarossaring Aus den 34 Wohneinheiten entstanden bei der Sanierung 24 größere und mieterfreundliche Wohnungen. Die Gesamtwohnfläche verringerte sich geringfügig auf 1.805,65 m2. Heute bietet das Gebäude folgende Grundrisstypen: • 3-ZKB bis 70 m2 mit/ohne Balkon • 4-ZKB bis 75 m2 mit Balkon • 4-ZKB bis 100 m2 mit Balkon wohnungsausstattung Zeitgemäße Sanitär-, Heizungs- und Elektroinstallationen (alle Wohn- und Schlafräume mit Fernseh- und Telefonanschluss) Parkettfußböden. mietentwicklung und finanzierung Graffitibesprühte Fassade Die Gesamtkosten des Projektes betrugen etwa 1,42 Mio. € bzw. ~786 € (~588 € ohne Schallschutzmaßnahmen) pro m2 Wohnfläche. Davon entfielen 359.300 € auf die Schallschutzmaßnahmen = 199 €/m2), die mit 190.000 € (DBBau Projekt) bezuschusst wurden. Die neuen Grundmieten betragen 6,90 € Die Vermietung gestaltet sich gut, seit dem Umbau sind keine Leerstände mehr zu verzeichnen. 17 04 nachhaltige quartiersrevitalisierung – entdichten maßnahme westend, ludwigshafen Bauherr: GAG Ludwigshafen am Rhein, Aktiengesellschaft für Wohnungs-, Gewerbe- und Städtebau Ansprechpartner: Herr Halm Bestand: ca. 14.200 Wohneinheiten Beispiel Gebäude 50er Jahre: Straßenfront Kutterer Straße 41 – 45 Bestand Beispiel Gebäude 30er Jahre: Straßenfront Benckiser Straße vor der Modernisierung. Neustrukturierter Blockinnenbereich durch Angebot von Stellplätzen, Garagen, Kleinkinderspielen und Verweilmöglichkeiten 18 ausgangslage Das Westend liegt in unmittelbarer Randlage zur Innenstadt an der Verbindungslinie zwischen City und Hauptbahnhof. Die Altbebauung ist zwischen 1930 und 1950 entstanden. Das Viertel stellt sich durch die Kriegswirren nicht als einheitlicher Siedlungskörper dar. Trotz Zentrumsnähe ist das Gebiet ohne zentrumstypische Funktionen. Die infrastrukturelle Ausstattung ist ausgewogen, Versorgungsangebote sind ausreichend vorhanden. gebäudestruktur vor der modernisierung Prägend für das Gebiet sind die ab 1931/1933 errichteten, mittlerweile denkmalgeschützten, Klinkerbauten (Ziegelmauerwerk ca. 50 cm) im Stil der BauhausArchitektur. Die überwiegend fünfgeschossigen Bauten befanden sich zum Sanierungszeitpunkt noch weitgehend im Urzustand. Von den insgesamt 687 Wohnungen im Altbestand der GAG wurden von 1976 bis 1984 insgesamt 71 Wohnungen umgebaut. Der überwiegende Teil blieb jedoch unverändert. Dieser Wohnungsbestand wies aus heutiger Sicht zu kleine Räume, teilweise Wohnküchen sowie Kinderzimmer als gefangene Räume auf. Die Grundrisse gehen noch auf die von Reichskanzler Brüning erlassene Notverordnung im Dezember 1930 zurück, die während der Weltwirtschaftskrise vorgab, nur noch kleine Wohnungen mit einfacher Ausstattung, niedrigen Baukosten und billigen Mieten zu bauen. Weiterhin fehlten zumeist Balkone und Loggien. Den Hauseingangsbereichen mangelte es an Attraktivität, es fehlte eine Beleuchtung, die Treppenhäuser waren zu eng ausgelegt. Die Wärmeversorgung der Wohneinheiten erfolgte überwiegend über Einzelofenbeheizung. vermietbarkeit und mieterstruktur Die Wohnungen konnten Ende der 90er Jahre zumeist nur noch an einkommensschwache soziale Gruppen vermietet werden. Es drohte ein Abkippen des Quartiers durch eine zunehmend einseitige Mieterstruktur; einhergehend mit zu erwartenden steigenden Mietausfällen. stellplatzangebot und grünflächen Klinkerbauten der Gebäude 71 – 87 mit aufgewerteten Vorgärten Im Wohnumfeld fehlten Stellplätze, der ruhende Verkehr konnte nur im öffentlichen Straßenraum abgestellt werden. Der Zustand der Grünflächen war je nach Eigeninitiative der Bewohner verwahrlost bis gepflegt. Öffentliche Kommunikations- und Aufenthaltsräume fehlten weitgehend. sanierungsziele Es war erklärtes Ziel der GAG, die Westend-Siedlung wieder zu einer „Adresse“ im Sinne eines attraktiven Wohngebietes zu machen. Die Zielgruppen sollten vor allem Familien, aber auch Singles sowie junge und alte Menschen mit unterschiedlichen Einkommensverhältnissen sein. Für diese Zielgruppen sollten bedürfnisorientierte Grundrisse geschaffen werden (z.B. barrierefreie Erdgeschosse). Der Erhalt der Gestaltcharakteristik der Klinkergebäude unter Beachtung heutiger Schallschutzund Wärmeschutzanforderungen für Neubauten sind weitere Ziele der Sanierung. entdichtung durch grundrisszusammenlegung Insgesamt verringert sich nach Abwicklung aller Bauabschnitte die Gesamtzahl der Wohnungen durch Auflösung von Grundrissen und den Wegfall gefangener Räume um etwa ein Drittel auf 470 Wohnungen. Der erste Bauabschnitt wurde 2003 in der Benckiser Straße 71 – 87 vollendet. In diesem Bauabschnitt strukturierte die GAG ihren Wohnungsbestand durch die Erweiterung der Grundrisstypen von zwei Standardtypen (3-ZKB mit 57 m2 sowie 2-ZKB mit 42 m2) auf fünf verschiedene Grundrisse grundlegend neu. Durch die Vergrößerung der Zuschnitte verringerte man die Anzahl der Wohneinheiten von 90 auf 54. Folgende Grundrisstypen werden z.B. zukünftig angeboten: • Gebäudeübergreifende Zusammenfassung zweier nebeneinander liegender Wohnungen zu einer 3-Zimmer-Wohnung mit 87 m2 oder 92 m2. • Stockwerksübergreifende Zusammenfassung zweier übereinander liegender Wohnungen zu einer 3-Zimmer-Wohnung mit 86 m2 oder 98 m2 oder zu einer 4-Zimmer-Wohnung mit 107 m2. Alle Wohnungen werden soweit möglich mit geräumigen, der Bautypologie und Gestaltcharakteristik angepassten, Balkonen versehen. > 19 04 nachhaltige quartiersrevitalisierung – entdichten maßnahme westend, ludwigshafen Benckiser Straße 71 – Bestand 3ZKB modernisierte Hofansicht 20 Benckiser Straße 71 – Neugestaltete Grundrisse 2 ZKB mit vorgestellten Balkonen Die Gestaltcharakteristik der Klinkerbauten wurde auch nach Einbau der hochwertigen Balkone erhalten wohnumfeld Im wohnungsbezogenen Umfeld schafft die GAG gebäudebezogene Kleinkinderspielangebote im rückwärtigen Freibereich. In den Blockinnenbereichen werden halböffentliche Kommunikations- und Aufenthaltsräume sowie zusätzliche Stellplätze und Garagen integriert, um die Stellplatzsituation zu verbessern. mietentwicklung und wirtschaftlichkeit Die Gesamtkosten belaufen sich auf insgesamt 35 bis 40 Mio. €. Es entstanden beim Bauabschnitt Benckiser Straße 75 – 83 bisher Kosten von ca. 1.217 €/m2 Wohnfläche und Gesamtkosten von 2,7 Mio. € gemäß DIN 276. Die monatlichen Grundmieten beliefen sich vor der Maßnahme auf 3,45 €/m2, nach der Sanierung werden zwischen 4,35 €/m2 und 5,27 €/m2 erhoben. architekt walter braun, technischer vorstand gag „Häuser, die wir heute bauen oder sanieren, sollten auch in 20 oder 30 Jahren den dann herrschenden Anforderungen an zeitgemäßes Wohnen gerecht werden. Die fossilen Energien, egal, ob Öl, Gas oder Kohle, werden in diesem Jahrhundert knapp und teuer werden. Deshalb forciert die GAG in Ludwigshafen am Rhein Bau- und Heizsysteme im Neubau ebenso wie in der Gebäudesanierung, die zur Energieeinsparung beitragen hin bis zum „Passivhaus“ oder gar zum „Null-Energie-Haus“. Die dargestellten Siedlungen zeigen Wege der energetischen Sanierung von Großsiedlungen verschiedener Zeitepochen und unterschiedlicher Architekturkategorien des 20. Jahrhunderts“. Hauseingang vorher Hauseingang saniert 21 05 nachhaltiges modernisieren und privatisieren maßnahme „grazer hof“, ludwigshafen-gartenstadt Bauherr: GAG Ludwigshafen am Rhein Aktiengesellschaft für Wohnungs-, Gewerbe- und Städtebau Ansprechpartner: Herr Halm Bestand: 14.200 Wohneinheiten Die Gebäude in der Steiermarkstraße heute Straßenseitiger Blick auf die Bestandsgebäude „Grazer Hof“ Lageplan „Grazer Hof“ 22 ausgangslage Das Quartier – ursprünglich als „Ostmarksiedlung“ bezeichnet – liegt im südlichen Stadtteil Gartenstadt und verfügt über eine gute soziale und verkehrliche Infrastruktur mit Innenstadtnähe sowie einer Verbindung zu einem Naherholungsgebiet. In diesem Quartier besaß die GAG noch bis vor wenigen Jahren 328 Wohnungen aus den Jahren 1934 – 36. Es waren einfache zweigeschossige Gebäude mit vier kleinen Wohnungen, sogenannten „Volkswohnungen“. Die Gebäude wurden nach dem Zweiten Weltkrieg wieder hergestellt und seitdem nicht modernisiert. Durch die lange Nutzung der Wohnungen waren Instandsetzungen und Modernisierungen dringend erforderlich. Der Putz bröckelte von den Wänden, die Fenster wiesen teilweise noch Einfachverglasung auf. Bedingt durch den schlechten Wärmeschutz der Wände und Decken hatten die Wohnungen ein unbehagliches Raumklima. Ihre Beheizung erfolgte über Einzelöfen, wobei als Energieträger Erdgas, Heizöl sowie Festbrennstoffe zum Einsatz kamen. Die Wohnungsgrundrisse waren seit Errichtung unverändert und in Größe und Ausstattung nicht mehr zeitgemäß und zukunftsorientiert. leerstand und bewohnerstruktur Das optische Erscheinungsbild wies erhebliche Mängel auf, wodurch die Attraktivität und damit die Vermietbarkeit der Wohnungen zunehmend schlechter wurden. Damit einhergehend stellte man in den letzten Jahren vor der Sanierung eine starke Vergreisung der Quartiersbevölkerung fest. Die quartiersbezogenen Grünflächen wurden ungeordnet genutzt und lagen teilweise brach. revitalisierung des quartiers Nach der Sanierung Als Reaktion auf diese Mängel hat sich die GAG dazu entschlossen, das Wohnquartier „Grazer Hof “ als städtebauliches Ensemble zu erhalten und umfassend aufzuwerten. Zusätzlich wurde eine Mischung aus Modernisierungs-, Abbruch- und Neubaumaßnahmen angestrebt. Die Wiederherstellung einer heterogenen Bevölkerungsstruktur sollte unter anderem durch eine teilweise Privatisierung von Häusern erreicht werden. Mit dem Verkauf der Wohnungsbestände wird auch ein Teil der Sanierungsmaßnahmen refinanziert und der eigene Wohnungsbestand im Hinblick auf den entspannten Wohnungsmarkt reduziert. Mit dem Projekt „Grazer Hof “ wurde 1997 begonnen. Der Abschluss ist für 2004 vorgesehen. Das Wohnquartier „Grazer Hof “ präsentiert sich zukünftig als Siedlung im Niedrigenergiestandard mit hoher Wohnqualität durch bauliche Maßnahmen an den Gebäuden sowie die deutliche Aufwertung des Wohnumfelds. differenziertes wohnungsangebot durch vermietung und privatisierung An der Salzburger Straße brach man 14 Häuser mit 56 Wohnungen ab und ersetzte sie durch 24 neue Doppel- und Reihenhäuser, die zum Verkauf für Selbstnutzer bestimmt sind. Es wurden 16 Häuser mit 64 Wohnungen saniert, die weiterhin als Mietwohnungen angeboten werden. Die übrigen Gebäude wurden im „Reihenhausstil“ umgebaut sowie Grundrisse verändert und zusammengelegt um zeitgemäße Zuschnitte zu schaffen. Zielgruppe für die Wohnungen sind solvente Mieter, hauptsächlich Familien, die Eigentum erwerben wollen. > Vor der Sanierung 23 05 nachhaltiges modernisieren und privatisieren maßnahme „grazer hof“, ludwigshafen-gartenstadt 24 Die sogenannten „Volkswohnungen“ der GAG im unsanierten Zustand Neugestalteter Innenbereich „Grazer Hof“ EG-Wohnungsgrundriss Typ 2 als Ausbauvorschlag OG-Wohnungsgrundriss Typ 2 als Ausbauvorschlag beispielhafte privatisierungsmaßnahmen Aus den ursprünglich 4 Wohnungen je Hauseinheit (zum Beispiel in der Steiermarkstraße) mit 3 und 4 Zimmern wurden zwei Reihenhauswohnungen mit 5 bzw. 7-Zimmern geschaffen. Dabei übernimmt die Gesellschaft alle Modernisierungen, die das äußere Erscheinungsbild prägen. Hierzu gehören der Austausch von Fenstern, Außendämmung und die Neueindeckung der Dächer. Die Käufer der Reihenhaushälften erledigen alle restlichen Arbeiten, die sie nach ihren individuellen Wünschen in Eigenleistung durchführen können. Durch einen Ausbau des Dachgeschosses können die neuen Eigentümer (Zielgruppe ehemalige Mieter der GAG) darüber hinaus zusätzlichen Wohnraum schaffen. entdichtung der wohnungsbestände Von den ehemals 328 Wohnungen entstehen durch den Abriss, die Zusammenlegung von Grundrissen und dem Neubau 186 zeitgemäße und zukunftsorientierte Wohnungen, die sich wie folgt aufteilen: • 27 neue Reihenhäuser • 96 umgebaute Eigentumswohnungen im Reihenhausstil und • 64 sanierte Mietwohnungen. hochwertige wohnumfeldgestaltung Im Zuge der Sanierung wurde das gesamte Wohnumfeld umstrukturiert. So entstanden private Mietergärten im Innenbereich der Salzburger und Wiener Straße. Die halböffentlichen Freiflächen erhielten ein neues Wegesystem, umfassende Neupflanzungen sowie die Anlegung zweier kleiner Teiche, die sich in die parkähnliche Anlage einfügen. mietentwicklung und wirtschaftlichkeit Hauseingang vorher Die Investitionen belaufen sich auf ca. 14 Mio. €. Davon entfallen auf die Modernisierung und Instandhaltung ca. 8 Mio. € und 6 Mio. € auf den Neubau. Bezieht man die Investitionen der neuen Eigentümer in die Gesamtinvestition mit ein, so werden etwa 17,5 Mio. € in die Revitalisierung des Quartiers investiert. Hauseingang nachher 25 06 nachhaltige quartiersrevitalisierung maßnahme brunckviertel, ludwigshafen-friesenheim Bauherr: LUWOGE/GEWOGE, Wohnungsunternehmen der BASF GmbH Ansprechpartner: Frau Hahn, Öffentlichkeitsarbeit der LUWOGE Bestand: 10.000 Wohneinheiten Zukünftige Reihenhäuser Grünkonzept des ersten Bauabschnittes „Tortenstück“ zwischen Ruthen- und Sternstraße, im Südosten die Neubauten als „Lärm-Riegel“ an der Brunckstraße Grundriss Etagenwohnung Knietschstraße 4 – 6 Bisher sanierte Bestandsgebäude Ruthenstraße/Sternstraße („Tortenstück“) wolfgang greifenhagen, technischer geschäftsführer der luwoge „Senkung von Heizenergieverbrauch und Emission um 80 % durch Wärmedämmung. Dämmen, Dichten und Lüften sind die wichtigsten Nachhaltigkeitskomponenten bei der energetischen Altbaumodernisierung. Wir sind überzeugt, dass die energetische Altbaumodernisierung, wie wir sie im 3-Liter-Haus umgesetzt haben, richtungsweisend ist. Die positive Mieterresonanz, aber auch die Heizkostenabrechnungen der letzten Jahre bestätigen uns, dass das Konzept „Energiesparen ohne Komfortverzicht“ aufgeht. Das energetische System aus Wärmedämmung, Vermeidung von Wärmebrücken und kontrollierter Be- und Entlüftung machen das Wohnen und Wohlfühlen im Brunckviertel aus. Dies gilt für unsere Neu- und Altbauten, die umgerechnet zwischen einem und sieben Litern Heizöl pro Quadratmeter Wohnfläche und Jahr verbrauchen.“ 26 ausgangslage Straßenseitige Ansicht des Wohngebäudes an der Brunckstraße mit barrierefreien Zugängen. Das „Brunckviertel“ liegt im Stadtteil Friesenheim in direkter Nachbarschaft zum Hauptwerk der BASF AG in günstiger infrastrukturell angebundener Stadtrandlage. Es wurde als Werkssiedlung für die Mitarbeiter zu Beginn der 30er Jahre errichtet und Anfang der 50 er Jahre wieder aufgebaut. So entstanden auf 48.000 m2 etwa 800 Wohneinheiten in mehrheitlich dreigeschossigen Häusern. Seit Mitte der 90er Jahre wurden Diskussionen über die Zukunft des Viertels geführt. Dessen baulicher Zustand wies zu diesem Zeitpunkt einen erheblichen Modernisierungs- und Instandhaltungsstau auf. Gründe hierfür waren die niedere Qualität der Baumaterialien in der Wiederaufbauphase, die unzeitgemäßen Grundrisse sowie deren technische Ausstattung. Der Wohnungsstandard dokumentierte den Wohn- und Lebensstil der 50er Jahre, z.B. waren die Nasszellen noch weitestgehend in ihrem ursprünglichen Zustand. Die Sozialstruktur des Viertels geriet in den letzten Jahren vor der Sanierung immer mehr in Schieflage. Neben einem hohen Anteil an ausländischen Werksmitarbeitern wohnten zunehmend betagte und hochbetagte Menschen im Quartier. Diese einseitige Bewohnerstruktur gab dem „Brunckviertel“ ein eher negatives Image. nachhaltige quartiersrevitalisierung Ende der 90er Jahre entschied man sich im Rahmen eines Stadtteilentwicklungskonzeptes für die Symbiose von Abriss und Neubau sowie Umbau und Rekonstruktion von Gebäuden. Unwirtschaftliche Bauten werden abgerissen und das Viertel dadurch entdichtet. Gestalterisch hochwertige Gebäude werden erhalten und saniert, die Grundrisse nachhaltig durch Veränderungen und Zusammenlegungen neu strukturiert. Zukünftige und moderne Wohnformen, wie der Bau von hochmodernen Stadtreihenhäusern auf Passivhaus-Standard sollten die Revitalisierung des Viertels abrunden. „Haus der Zukunft“: Beispielhafte Sanierung durch hocheffiziente energetische Maßnahmen unter Wahrung der Gestaltcharakteristik des Gebäudes. neustrukturierung und „entdichtung“ Um zeitgemäße Grundrisse und Gebäudestrukturen zu schaffen, werden bis 2006 von den 850 Wohneinheiten nur noch 500 Wohnungen – dies bei Gewährleistung fast der gleichen Wohnfläche – letztlich zur Verfügung stehen. Dazu sollen teilweise Maisonette-Wohnungen geschaffen sowie zwei kleine Wohnungen zu Vier-ZimmerWohnungen auf einer Etage zusammengelegt werden. energieeffizienz im bestand und neubau mit lärmschutz Die Sanierung des Brunckviertels erfolgte nach dem Prinzip des Niedrigenergiehaus-Standards im Bestand und dem Passivhaus-Standard für die Neubauten (z.B. Stadtreihenhäuser Eschenbachstraße). Warmwasser erhalten die Mieter über ein zentrales Blockheizkraftwerk im Quartier. Um den Bedürfnissen der Schichtarbeiter gerecht zu werden, werden an die Gebäude und ihr Umfeld hohe Anforderungen an den Schallschutz gestellt. So wurde entlang der Brunckstraße ein Gebäuderiegel errichtet, um die Lärmeinflüsse dieser Hauptverkehrstraße (ca. 40.000 PKW/Tag) auf das Quartier wesentlich zu vermindern. In dieser Gebäudeeinheit wurden neben Dienstleistungseinrichtungen auch altengerechtes Wohnen in zeitgemäßer Architektur integriert. Fahrstuhl und Flure liegen bei den Wohngebäuden straßenseitig, die Wohnräume dagegen auf der straßenabgewandten, vom Lärm gering beeinflussten Seite. Die Brunckstraße vor der Sanierung wohnumfeldverbesserung und verkehrskonzept Weiterhin werden die Grünflächen der Siedlung umfassend durch Schaffung von Ruhezonen und Kinderspielplätzen aufgewertet. Im Rahmen eines Verkehrskonzeptes soll in Zusammenarbeit mit der Stadt Ludwigshafen eine Teilumlegung des Verkehrs aus dem Viertel heraus erfolgen. Einige Straßenabschnitte sollen zu verkehrsberuhigten Zonen umgebaut werden. Die Brunckstraße soll in Kooperation mit der Stadt zu einer Allee ausgebaut werden, um ein neues repräsentatives Stadtentree zu geben. mietpreisentwicklung Die Nettobaukosten pro Quadratmeter Wohnfläche liegen bei etwa 800 €, die Gesamtkosten von etwa 50 Mio. € werden von der Gesellschaft selbst getragen. Der Mietpreis vor der Sanierung betrug 2 bis 3 €/m2 Wohnfläche; nach der Modernisierung der Häuser liegt der Preis bei 5 €/m2 Wohnfläche. Gebäude im Brunckviertel vor der Sanierung 27 07 sanierung anstelle abriss und neubau – entdichten maßnahme sömmeringstraße 9 – 11, mainz Bauherr: Wohnbau Mainz GmbH, Abteilung Gebäudeinstandhaltung in Zusammenarbeit mit BauBeratungs- und Ingenieurbüro Dipl.-Ing. W. Hertrampf, Mainz/Zwickau Bestand: ca.13.000 Wohneinheiten Lageplan der beiden Wohnhäuser Sömmeringstraße 9 – 11 Innenhofansicht Sömmeringstraße 9/9a saniert Wohnungsgrundrisse vorher: Sömmeringstraße 9, 9a und 9b mit Wohnungsgrößen von ~ 59, 45, und 30 m2 Wohnungsgrundrisse nachher: Sömmeringstraße 9, 9a und 9b mit Wohnungsgrößen von ~ 70, 85, 110 130, 140, und einer Wohnung mit ~ 160 m2. Zum Teil behindertengerecht, zum Teil behindertenfreundlich 28 ausgangslage Die Wohnbau Mainz GmbH hat ihr Ziel, die dichtbesiedelte Mainzer Neustadt als Wohngebiet aufzuwerten, in den vergangenen Jahren mit zahlreichen Neubau- und Modernisierungsprojekten umgesetzt. Jüngstes Beispiel aus dem Jahr 2003 ist das Gebäudeensemble Sömmeringstraße 9 – 11. Die Wohngebäude wurden 1951/52 als Mauerwerksbauten errichtet. Die Gründungsarbeiten lassen jedoch einen früheren Bauzeitraum (vor dem Krieg) vermuten. Die Gebäude sind unterkellert und haben fünf Wohngeschosse sowie ein ausgebautes Dachgeschoss. Vor der Modernisierung gab es im Bestand 64 Wohneinheiten mit einer Wohnfläche von 3.017 m2. Die Wohnungen waren ohne Bad oder nur mit sehr schlichten Bädern ausgestattet. Geheizt wurde mit Kohle-, Öl-, und Gasöfen. Gas-, Sanitär- und Elektroinstallationen entsprachen dem Stand der 50er Jahre. Auch das Raumangebot der einzelnen Wohneinheiten erfüllte nicht die heutigen und zukünftigen Standards und Bedürfnisse. Außerdem lagen die Gebäuderückseiten 9 und 9a ständig im Schatten von großen Bäumen. Der bauliche Zustand erschwerte die Vermietung der Wohnungen und führte zu einer Bewohnerstruktur, die einer geplanten Aufwertung des Stadtteils MainzNeustadt immer deutlicher entgegenstand. Sogar in Mainz sonst seltene strukturelle Leerstände waren bereits zu verzeichnen. abriss und neubau oder sanierung Im Jahr 2000 war die Wohnbau Mainz GmbH mit der Frage konfrontiert, ob sie die Gebäude abreißen und Neubauten in das bestehende Ensemble einfügen, oder den Bestand umfassend sanieren sollte. Zu Beginn favorisierte das Unternehmen die Abriss- und Neubauvariante auf einer zur Verfügung stehenden Grundstücksfläche von 4.447 m2. Der Plan sah einen Neubau mit 43 Wohneinheiten auf 2.589 m2 Wohnfläche vor, in dem auch das Thema „altengerechtes Wohnen“ verwirklicht werden sollte. Die Kosten wurden auf etwa 4.85 Mio. € geschätzt. Umfangreiche Wirtschaftlichkeitsbetrachtungen im April 2001 ergaben bei der Gegenüberstellung der monatlichen Aufwendungen und Erträge aber deutliche Unterdeckungen, die einen Abriss und Neubau unwirtschaftlich machten. freifinanzierte vollmodernisierung Straßenansicht Sömmeringstraße 11 unsaniert In den folgenden Monaten erarbeitete das Unternehmen deshalb mehrere Modernisierungs- und Umbauvarianten und verglich deren voraussichtliche Kosten. Dabei zeigte sich, dass es erheblich wirtschaftlicher war, das Ensemble umzubauen und zu modernisieren, anstatt es abzureißen und neu zu bauen. Die höheren Kosten bei der Neubauvariante wären vor allem durch den Abbruch der Bestandsbebauung sowie standortbedingten Mehrkosten aus Verbauungs-, Gründungs- und Wasserhaltungsmaßnahmen entstanden. Im Januar 2002 fiel schließlich die Entscheidung zur Vollmodernisierung mit Dachgeschossausbau im modifizierten Standard. Als Zielgruppen sollten Singles, junge Paare, Senioren, kinderreiche Familien, Menschen mit Behinderungen und Freiberufler mit einem mindestens durchschnittlichen Einkommen angesprochen werden. Die Maßnahme wurde aufgrund der damit zusammenhängenden Mietpreisbindung nicht öffentlich, sondern frei finanziert. In der Folge ist eine verkürzte Darstellung des Rentabilitätsvergleichs bei einer jeweils gleichen erzielbaren Miete pro Quadratmeter im Monat beispielhaft aufgezeigt. > Neue Straßenansicht Sömmeringstraße 9a, 9b und 11 29 07 sanierung anstelle abriss und neubau – entdichten maßnahme sömmeringstraße 9 – 11, mainz Schnitt Gebäude 9/9a, mittig der Aufzugsschacht Grundriss EG mit neuem Aufzugsschacht beispielhafte gegenüberstellung der verschiedenen baulichen varianten* Projektform Wohnfläche (m 2) Gesamtkosten Neubau 2.589 m2 4.846.495 € Vollmodernisierung ohne Vollmodernisierung mit Vollmodernisierung ohne Vollmodernisierung mit Dachgeschoss -Ausbau Dachgeschoss -Ausbau Dachgeschoss -Ausbau Dachgeschoss-Ausbau hoher Standard hoher Standard reduzierter Standard modifizierter Standard** 2.651 m2 3.801.455 € 3.068 m2 4.115.900 € 2.651 m2 3.469.115 € 3.003 m 2 3.842.000 € Finanzierung Eigenkapital Fremdkapital 16.000 € 16.000 € 16.000 € 16.000 € 16.000 € 4.830.495 € 3.785.455 € 4.099.900 € 3.453.115 € 3.826.000 € 10,49 € 8,03 € 7,52 € 7,33 € 7,17 € 0,51 € Aufwendungen Fremdkapital (Zins = 5,75 %) und Tilgung (1%) Eigenkapital (Verzinsung), Durchschnittliche Verwaltungskosten, Durchschnittliche Instandhaltungskosten SUMME Erzielbare Miete ERGEBNIS 0,51 € 0,51 € 0,51 € 0,51 € 11,01 € 8,54 € 8,02 € 7,84 € 7,68 € 6,90 € 6,90 € 6,90 € 6,90 € 6,90 € – 4,11 € – 1,64 € – 1,12 € – 0,94 € – 0,78 € * diese Angaben beruhen auf Analysen des Referats von Dipl.-Ing. Hertrampf „Sanierung versus Abriss und Neubau- Projekt Sömmeringstraße 9 bis 11 in Mainz“ anlässlich der Herbst-Fachtagung des Bauforums Rheinland-Pfalz vom 12. November 2002 in Mainz ** Zahlen zu den tatsächlichen Kosten siehe Punkt Baukosten und Finanzierung am Aufsatzende. 30 zeitgemäße grundrisse durch wohnungsvergrösserungen Aus den ursprünglich 64 Wohneinheiten wurden bei der Sanierung durch Grundrissveränderungen 33 größere und mieterfreundliche Wohnungen. 21 davon entstanden in den Gebäuden 9 und 9a, zwölf im Haus 11. Die Gesamtwohnfläche verringerte sich geringfügig auf 3012,98 m2. Die Maßnahme wurde Mitte 2002 begonnen und Anfang 2003 fertig gestellt. Beim Innenausbau wurden Aufzüge zur barrierefreundlichen Erschließung der Wohnungen integriert. Im Wohnhaus 9 und 9a entstanden in zusammengelegten Obergeschossen Maisonette-Wohnungen, für die bereits während des Umbaus starke Nachfrage bestand. Alle Wohneinheiten wurden ab dem 1. Obergeschoss mit einem großzügigen, vorgebauten Balkon aufgewertet. Im Gebäude 9a wird ein Kontingent an behindertengerechten Wohnungen angeboten, das jedoch auf keine starke Nachfrage stieß. Grund dafür sind vermutlich die Wohnungsgrößen und die damit verbundenen hohen Mietkosten. Die räumliche Aufteilung ließ eine behindertengerechte Erschließung aller Gebäudeteile nicht zu. Deshalb entschloss man sich, weitere Wohnungen zumindest behindertenfreundlich zu gestalten. So wurden die Türen so verbreitert, dass sie mit einem Rollstuhl durchfahren werden können, und die Bedienelemente der Elektroinstallationen auf 80 Zentimeter Höhe abgesenkt. Auch die Hauseingänge sind deutlich breiter, damit sie von Rollstuhlfahrern bequem passiert werden können. baukosten und finanzierung Bestand: Hofansicht der Fassade Sömmeringstraße 9 Die Ausschreibung erfolgte zur Einzel- und GU-Vergabe, der günstigste GesamtGU-Anbieter war ~ 35 % teurer im Vergleich zur dann auch beauftragten Einzelvergabe. Die tatsächlichen Gesamt-Kosten der Maßnahme betragen 3.887.990 €; sie liegen somit angesichts einer Wohnfläche von 3.013m2 bei etwa 1.290 €/m2. Die Wohnbau Mainz GmbH finanzierte die Umbau- und Sanierungsmaßnahmen aus Eigenmitteln. Vor der Maßnahme betrugen die Mieten 3,20 €/m2, nach der Modernisierung 6,90 €/m2. Trotz erhöhter Baukosten ergibt sich bei der ausgeführten baulichen Variante die geringste Unterdeckung. (Kosten zur erzielbaren Miete – 0,87 €/m2 ). Einsicht in den schmalen Hofeingang (3,90 Meter) peter herrnberger, geschäftsführer wohnbau mainz gmbh „Mit diesem Modernisierungsprojekt kommt die Wohnbau Mainz dem erklärten Ziel nach, die dichtbesiedelte Neustadt als Wohngebiet aufzuwerten. Dabei liegt das Interesse sowohl der Stadt Mainz als auch unseres Unternehmens vor allem darin, Mieter mit mittlerem Einkommen und einer gewissen Beständigkeit in diesem multikulturell geprägten Stadtteil zu halten. Ihnen komfortablen, aber immer noch bezahlbaren Wohnraum anzubieten betrachten wir als erfolgversprechenden Weg zu diesem Ziel. Dabei muss allerdings auch die Finanzierung stimmen. Deshalb entschied sich unser Unternehmen, vor die Alternative „Modernisierung oder Abriss und Neubau“ gestellt, für die Erhaltung der alten Bausubstanz und eine Komplettsanierung. Die starke Nachfrage zeigt, dass diese Entscheidung richtig war.“ Neuer Hauseingang Gebäude 9a mit ebenerdigem Zugang 31 08 grundrissveränderung und dachgeschossausbau maßnahme grundstraße, ingelheim Bauherr: Wohnungsbaugesellschaft Ingelheim mbH Ansprechpartner: Geschäftsführer Herr Thurm Bestand: 440 Wohneinheiten Unsaniert – im Vorbereich gänzlich versiegelt und als Stellplatz genutzt. 1. Obergeschoss vor der Sanierung; Zwei Wohnungen mit 51 m2 sowie 47 m2. 32 Sanierung mit DG-Ausbau und begrüntem Vorbereich. 1. Obergeschoss nach der Sanierung mit 100 m2 inclusive Balkon. Ausgebautes Dachgeschoss mit einer Bruttowohnfläche von 76 m2. ausgangslage Das Gebäude in der Grundstraße wurde 1900 errichtet und 1960 teilweise umgebaut. Die Außenwände des zweigeschossigen Gebäudes bestehen aus 52 cm Bruchsteinmauerwerk. Die Maßnahme wurde im Sommer 2001 durchgeführt. Das Gebäude bestand aus drei Wohnungen mit insgesamt 167 m2 Wohnfläche (2-ZKB mit 69 m2, 2-ZKB mit 51 m2 sowie 3-ZKWC mit 47 m2 ). Die Grundrisse der Wohnungen waren nicht abgeschlossen, die Sanitäreinrichtungen teilweise im Treppenhaus. Die Beheizung erfolgte mit Einzelöfen, weiterhin waren bisher keinerlei Dämmmaßnahmen vorgenommen worden. Der Hauseingangsbereich war asphaltiert, der Bodenbelag sowie die Hauseingangstreppe wiesen zunehmend Risse auf. sanierung mit grundrissveränderung Im Zuge der Sanierung wurde das Dach ausgebaut und moderne, in sich geschlossene Grundrisse, teilweise mit Balkon oder Terrasse und einer Gesamtwohnfläche von 274 m2 geschaffen. Zusätzlich erfolgte eine komplette Dämmung des Gebäudes und der Austausch der unzeitgemäßen Haustechnik. Das Gebäude wird heute zentral (Brennwerttechnik) mit Heizung und Warmwasser versorgt. Der Hauseingangsbereich wurde komplett entsiegelt und begrünt, so dass das Gebäude heute wieder ein einladendes Erscheinungsbild ausstrahlt. kosten und finanzierung Die Kosten der Maßnahme betrugen etwa 177.000 € für die beiden Mietwohnungen im 1. Obergeschoss und Dachgeschoss. Die Durchschnittsmiete von ehemals 2,73 €/m2 stellt sich durch die Ausbau- und Sanierungsmaßnahmen mit 6,39 €/m2 jetzt wirtschaftlich dar; eine Teilrefinanzierung erfolgte durch den Verkauf der Erdgeschosswohnung. 33 09 konversion und sanierung maßnahme karolinger straße, speyer Bauherr: Gemeinnützige Wohnungsbau- und Siedlungs GmbH Speyer Ansprechpartner: Herr Holtermanns, technischer Prokurist Herr Böhmer, Geschäftsführer Energiekonzept: TDG Speyer, Tochtergesellschaft der GEWO Speyer Bestand: 3.150 Wohneinheiten Straßenseitige Ansicht des Gebäudes in der Karolinger Straße. Lageplan Cité de France Speyer. Grundriss einer Dachgeschosswohnung 4 ZKB mit 95 m2. Die Wohnung wird über den Aufzug sowie den Laubengang erschlossen Rückansicht Karolinger Straße mit Geschäftsstelle der Johanniter und Krankengymnastikpraxis im EG. 34 ausgangslage Das infrastrukturell gut erschlossene, ehemalige Konversionsgelände „Cité de France“ liegt im Südwesten Speyers in einer innerstädtischen Randlage. Das 1957/58 in der Karolinger Straße erbaute Gebäude, das hier beschrieben wird, diente zuvor als Wohn- und Versorgungsgebäude der französischen Streitkräfte in Deutschland. Es wurde von der GEWO Speyer erworben und saniert. Im Erdgeschoss der Anlage befand sich eine Lebensmittelverkaufsfläche (franz. Markt) mit etwa 470 m2 Nutzfläche. In den Obergeschossen gab es 18 relativ kleine Wohnungen mit ca. 49 m2 Wohnfläche je WE. Das Dach war in Brettbinderkonstruktion erstellt und nicht ausgebaut. Für sämtliche Gebäude gab es bereits zu Zeiten der französischen Streitkräfte eine eigene Heizanlage. Ebenerdig begeh- und befahrbarer Eingangsbereich mit Kommunikationsund Radabstellplätzen modernisierungsmaßnahmen Die Ziele der Modernisierungsmaßnahmen waren vor allem die barrierefreie Zugänglichkeit der Gebäude, die Reintegration der Nahversorgung in das Erdgeschoss sowie ein ganzheitliches, modernes Energiekonzept. Zielgruppe für die 18 Wohnungen in den Obergeschossen waren behinderte und ältere Menschen, deshalb wurde die Struktur der Wohneinheiten beibehalten. Außerdem sollte das Dach ausgebaut werden. In der Folge stellte sich besonders die Suche nach geeigneten Lebensmittelversorgern aufgrund der kleinen Fläche als schwierig heraus, so dass dieser Weg verworfen wurde und man sich um soziale Dienste bewarb. Als Ersatzfläche für eine kleine Nahversorgung im Quartier bot sich eine im Wohnumfeld befindliche Garagenanlage an. dachausbau und barrierefreie erschließung Platzgestaltung vor der jetzigen Bäckerei im ehemaligen Garagengebäude. Das Dach wurde abgetragen und im Reihenhaus-Dachgeschoss-Stil in Holzbauweise aufgestockt. Hiermit wurden vier neue, barrierefrei zugängliche Wohnungen mit etwa 95 m2 Wohnfläche geschaffen. Mit dem Ausbau des Dachgeschosses beträgt die Gesamtwohnfläche nun 1.265 m2. Die 18 barrierefrei, behindertenfreundlich gestalteten Wohnungen (mit bodengleicher Dusche) sind durch einen vorgestellten Aufzug zugänglich. Das Gebäude wurde mit einem Vollwärmeschutz versehen und an ein Nahwärmenetz (Brennwerttechnik) angeschlossen. wohnumfeld Das Wohnumfeld wurde durch die Schaffung neuer Zuwege und der Einrichtung von Kommunikations- und Ruheräumen deutlich aufgewertet. Der Haupteingang ist barrierefrei erschlossen. Da kein Betreiber für einen Lebensmittelmarkt in den Erdgeschossräumen zu finden war, wurde in der vorgelagerten, ehemaligen Garagenanlage ein Kiosk errichtet, der von einem örtlichen Bäcker betrieben wird. Die Resonanz bei der Bewohnerschaft auf dieses Angebot ist sehr positiv. Eine gepflasterte und mit Sitzmöglichkeiten ausgestattete Vorfläche ergänzt den Kioskbereich vorteilhaft. Im Erdgeschoss des Gebäudes sind inzwischen soziale Dienste untergebracht. kosten der maßnahme Die Wohnungen wurden zunächst nicht am freien Markt, sondern gezielt unternehmensintern angeboten. Die Miete beträgt 4,40 €/m2. Die Wohnungen sind vornehmlich mit älteren Menschen und Familien mit Rollstuhlfahrern belegt. Die Gesamtkosten der Maßnahme betrugen 2.865 Mio. €, bzw. ca. 1.650 €/m2 Wohnfläche. Hierin sind die Kosten für Grundstück, Ankauf, Umbau sowie Nebenkosten enthalten. Grundriss einer 2-ZKB-Wohnung mit 49 m2. 35 10 energieeffizienz und wohnumfeldaufwertung maßnahme jahnstraße 17 – 19, worms Bauherr: Wohnungsbau GmbH Worms Ansprechpartner: Klaus Steinborn, leitender Architekt Bestand: 3.940 Wohneinheiten Farbkonzept straßenseitige Fassade Farbkonzept hofseitige Fassade Grundriss Jahnstraße 17 – 19 in unsaniertem Zustand. diplom-volkswirt peter straube, geschäftsführer wohnungsbau gmbh worms „Größter Nutzen für alle – dies steht als Leitsatz über dem umfangreichen Modernisierungsprogramm im Gebäudebestand. Der Nutzen für den Mieter: Kühl im Sommer, warm im Winter und dies alles bei geringen Energiekosten. Für die Wohnungsbau GmbH Worms: Bestandssicherung an den guten Standorten, damit langfristige Erträge. Für den Gesellschafter: Geringe Mietnebenkosten auch für den Bezieher von Transferleistungen, d.h. nicht nur Mieter die selbst für Ihre Miete aufkommen sondern auch diejenigen, deren Miete über die Stadt gezahlt wird, kommen in den Genuss niedriger Energiekosten und schließlich für das regionale Handwerk und die Industrie: Durch beispielhafte gute Gebäudesanierung wird die Visitenkarte der beteiligten Handwerker aufgewertet, das Energieunternehmen verfügt über ein Vorzeigeobjekt für seine Brennstoffzelle. Das Energiesparprogramm „Worms“ wird in den kommenden Jahren in erheblichem Maße fortgesetzt, Leitlinie hierfür ist die erstellte Portfolioanalyse, Ziel ist es, für ein breites Spektrum der Wormser Bevölkerung adäquaten Wohnraum zur Verfügung stellen zu können.“ 36 Farbkonzept Stirnseite ausgangslage Das viergeschossige Gebäude in der Jahnstraße wurde 1952 in Mauerwerksbauweise errichtet. Es liegt innenstadtnah und grenzt an ein Mischgebiet. Die 16 Wohnungen (je 3 ZKB) haben insgesamt ca. 870 m2 Wohnfläche. Bis zum Zeitpunkt der Sanierung bestand die Bewohnerstruktur zumeist aus älteren Bewohnern, die schon seit fast 40 Jahren in diesen Wohnungen leben. Seit fast 50 Jahren wurde keine umfassende Modernisierung und Instandhaltung durchgeführt. Weder die Heiztechnik noch der Wärmeschutz an den Fassaden, Dachkonstruktion und Kellergeschossen entsprach den heutigen Anforderungen. Die Balkone und Loggien wiesen mittlerweile die üblichen konstruktiven Schäden und Wärmebrücken auf. Die Wohnungen wurden bisher über Gas-Einzelöfen oder Heizölkessel mit Wärme versorgt. Die Warmwasserbereitung erfolgte über Gas-Thermen. Im Wohnbereich waren die Leitungen sowie die Fallrohre an der Wand sichtbar über Putz verlegt. Die Böden in den Wohnungen und in den Treppenhäusern waren noch mit dem ursprünglichen Holzparkett ausgelegt. Die triste Außenanlage (reine Rasenfläche) wurde bisher kaum genutzt. Einen konzentrierten Abfallsammelplatz gab es nicht. sanierungsziele Die Gebäude sollten unter energieeffizienten Gesichtspunkten und unter Erhalt der Gestaltcharakteristik (Fensterteilung, Holzfenster, Fassade) komplett saniert werden. Die Grundrisse (WE mit ca. 50 m2 Wohnfläche) sollten erhalten bleiben. Bei ihrer ersten umfassenden Sanierungsmaßnahme sammelte die Wohnungsbau Worms Erfahrungen für weitere anstehende Sanierungsmaßnahmen. Das Gebäude wurde in teilweise bewohntem Zustand strangweise saniert. Dabei soll die derzeitige Mieterstruktur erhalten bleiben. Anfang 2004 wurde die Maßnahme abgeschlossen. energiekonzept Zukünftige Grünanlage. Im Eingangsbereich die Abfallstellplätze, im Inneren Wasserspiel mit Ruhebereichen und kleine KinderSpielmöglichkeit. Im Keller von Haus 17 wurde für beide Häuser eine Heizzentrale eingerichtet. Der Heizwärmebedarf wird über eine Gas-Brennstoffzelle und einen Gas-Brennwertkessel gewährleistet. Die Brennstoffzelle deckt den Jahresbedarf an Warmwasser ganz und den Heizungsbedarf in der Heizperiode um etwa 20 % ab. Die Wärmeversorgung der Heizkörper wird über ein Fußleistensystem gewährleistet. Ein Teil der Kamine wurde abgerissen, die verbleibenden werden für die passive Lüftung der Wohnungen genutzt. Die Fassaden erhielten einen Vollwärmeschutz (10 cm). Die vorhandenen Klappläden wurden entfernt und Haus- und Hofeingänge erneuert. Am Haus 19 wurden die alten Balkone abgebrochen und neue vorgestellt. Die übrigen Loggien wurden saniert und auf heutige Bedürfnisse erweitert. erhalt der gestaltcharakteristik Die Gestaltcharakteristik wird durch den Einbau von Sprossenfenstern und dem Erhalt der Holztreppen in den Treppenhäusern gewährleistet. Das Erdgeschoss ist mit einer Bossenteilung versehen und farblich von den anderen Geschossen abgesetzt. außenanlage Die Außenanlagen werden komplett neu gestaltet. Auf einer relativ kleinen Fläche von weniger als 150 m2 findet man heute Kommunikationszonen mit Wasserspiel und Kinderspielmöglichkeiten. Der zentrierte Abfallsammelplatz ist in die Außenanlage eingegliedert. kosten und finanzierung Frontansicht Jahnstraße 19 vor der Sanierung. Die reinen Baukosten der Maßnahme beziffern sich auf 760.000 € (792 €/m2 Wohnfläche) und werden durch Landesmittel (40 %) aus dem Förderprogramm für den frei finanzierten Mietwohnungsbau mitfinanziert. Nach der Sanierung beträgt die Miete 4,24 €/m2. Jahnstraße 17 – 19 nach der Sanierung. 37 11 sanierung eines 50er jahre gebäudes maßnahme wolfsangel 40, kaiserslautern Bauherr: Baugenossenschaft Bahnheim eG Ansprechpartner: Herr Halter, Geschäftsführendes Vorstandsmitglied Bestand: 913 Wohneinheiten Wolfsangel 40 vor der Sanierung 2002. Grundriss Dachgeschoss nach der Zusammenlegung der beiden alten Wohnungen sowie Balkonvorständerung. 38 Wolfsangel 40 nach der Sanierung Juli 2003. ausgangslage Das Mehrfamilienhaus mit ehemals sechs Wohnungen und einer Gesamtwohnfläche von ca. 312 m2 liegt in einem Gebiet mit überwiegend Einfamilien- und kleinen Mehrfamilienhäusern. Die Wohnungen waren mit Einzelöfen sowie Gas-Etagenheizungen ausgestattet. Seit der Errichtung des Gebäudes 1956 wurden keine umfassenden Sanierungsmaßnahmen durchgeführt. sanierungsmaßnahmen Die Sanierung sollte die nachhaltige Vermietbarkeit durch die Verbesserung des Wohnstandards (veränderte Marktbedürfnisse) sichern und die Betriebskosten senken. Hierzu gehörten neben einer Veränderung der Grundrisse, die Verwendung zeitgemäßer Wärmedämmung und Heiztechnik. Die Außenanlagen werden u.a. durch die Einrichtung von Abfallsammelplätzen aufgewertet. gebäudestruktur Heute besteht das Mehrfamilienhaus aus fünf Wohnungen mit einer Gesamtwohnfläche von ca. 338 m2. Die beiden Dachgeschosswohnungen wurden zu einer großen Wohnung (ca. 90 m2 Brutto-Wohnfläche) zusammengelegt. Im Erdgeschoss wurden die Bäder vergrößert. An Fassade und Dach führte die Genossenschaft Wärmeschutzverbesserungen nach den Vorgaben der Energieeinsparverordnung für Neubauten durch. Alle Wohnungen wurden an eine zentrale Heizungsanlage (Brennwerttechnik) angeschlossen. Zur Gartenseite hin wurden vorgeständerte Balkone angebaut. kosten und mietstruktur Die Gesamtkosten der Modernisierung beliefen sich auf 220.000 € bzw. 650 €/m2 Wohnfläche. Die Kosten der Maßnahme werden auf die Miete umgelegt. Es wird eine jährliche Anpassung um 0,50 € (von 3,73 €/m2 auf 5,73 €/m2) auf die nächsten vier Jahre verteilt erfolgen. wolfgang halter, geschäftsführendes vorstandsmitglied baugenossenschaft bahnheim eG „Gemäß unserem Förderauftrag gegenüber unseren Mitgliedern, ihnen guten und preiswerten Wohnraum zur Verfügung zu stellen, sind wir bestrebt, auch den älteren Wohnungsbestand durch Modernisierung und Sanierung dem derzeitigen Wohnkomfort anzupassen und gleichzeitig einen Beitrag zur Energieeinsparung zu leisten. Mit diesem genossenschaftlichen Pilotprojekt sollten Erfahrungen hinsichtlich der Akzeptanz durch die Bewohner bezüglich solcher Maßnahmen, der Kosten und der Finanzierung gesammelt werden.“ 39 12 teilsanierung und barrierearme erschließung maßnahme gutenbergstraße 25 – 29, koblenz Bauherr: Modernes Wohnen eG Ansprechpartner: Herr Schmitz, Geschäftsführer Bestand: ca. 950 Wohneinheiten Ansicht der Maßnahme mit zukünftigem Angebot von Dachgeschoss-Balkonen. Der Aufzug soll das Haus 25 barrierearm erschließen. Grundriss Erdgeschoss nach der Sanierung 40 ausgangslage Die viergeschossigen Gebäude mit ausgebauten Dachgeschossen aus den Jahren 1954 – 1957 befinden sich in Koblenz-Goldgrube. Die zehn Wohneinheiten pro Haus teilen sich in 2-ZKB und 3-ZKB auf. Der derzeitige Mietpreis beläuft sich auf ca. 4 bis 5 €/m2 monatlich. Die ehemaligen kleinen Balkone in den Vollgeschossen ließen aus heutiger Sicht keine vernünftige Nutzung zu. In den Dachgeschosswohnungen fehlten sie vollständig. Die Wohnungszuschnitte sind heute noch zeitgemäß. aufzugseinbau und neue balkone Zur Sicherung der dauerhaften Vermietbarkeit wurden im Sommer 2003 die Balkone flächenbündig abgeschnitten und durch größere Balkone in einer Aluminium-Konstruktion ersetzt. An den Dachgeschosswohnungen brachte man erstmals Balkone an. Das Dach wurde im Bereich der Gauben gehoben und Balkontüren eingebaut. Dadurch verbesserten sich die Lichtverhältnisse in diesen Wohnungen deutlich. Zusätzliche Wärmedämmmaßnahmen an der rückwärtigen Fassade waren aufgrund eines 36 cm dicken Bimssteinmauerwerks nicht erforderlich. Im Zuge der Sanierung installierte man einen Aufzug zur barrierearmen Erschließung von Haus 25. Im Jahre 2005 soll die Neugestaltung der Außenanlagen erfolgen. Die Maßnahme wurde in bewohntem Zustand durchgeführt. kosten und finanzierung Die Gesamtkosten der zwischen August und Dezember 2003 durchgeführten Maßnahmen werden mit 500.000 € veranschlagt und über Eigenmittel finanziert. Für Bestandsmieter wird es keine Mieterhöhungen geben, erst bei einer späteren Neuvermietung werden die Preise angehoben. Balkonvorständerung sowie Anbau des Aufzuges während der Sanierung November 2003. reiner schmitz, vorstand modernes wohnen koblenz eg „Die Genossenschaft muss ihren Wohnungsbestand in den nächsten Jahren den geänderten und sich weiterhin wandelnden Wohnbedürfnissen ihrer Mitglieder anpassen, um auf Dauer die Vermietbarkeit erhalten zu können. Ein großer Teil der Mitglieder wird in den nächsten Jahren ein Alter erreicht haben, bei dem das Treppensteigen schwierig wird. Um diesen Mitgliedern die Möglichkeit zu schaffen, länger an ihrem angestammten und bekannten Lebensraum zu verweilen, müssen Barrieren so weit wie möglich abgebaut werden. Deshalb geht die Genossenschaft verstärkt dazu über, bei mehrgeschossigen Wohnhäusern Aufzüge anzubauen. Zum altengerechten Wohnen gehören auch große und attraktive Balkone, die eine echte Nutzung ermöglichen. Ältere Menschen bevorzugen Wohnungen mit entsprechend geeigneten Außenflächen. Diesen Wünschen unserer Mitglieder kommen wir nach durch den erstmaligen Anbau oder den Abriss und die Erneuerung von Balkonen.“ Frontansicht Gutenbergstraße 25 – 29. 41 13 nachhaltige quartiersrevitalisierung maßnahme „unterer asterstein“, koblenz-ehrenbreitstein Bauherr: Koblenzer Wohnungsbaugesellschaft mbH Ansprechpartner: Frau Mitze Bestand: 3.500 Wohneinheiten „Unterer Asterstein“ im Modell. Gartenseitige Maisonette-Ansicht; die Mietergärten werden über eine Terrasse erschlossen. Straßenseitige Ansicht auf die für Wohnmobile geeigneten Carports sowie die Hochkeller. Grundrisstyp Fünf-Zimmer-Maisonette „Am Luisenturm 10a und 10b (Erdgeschoss) mit ca. 120 m2. Große Wohnräume (36 m2), Privatgärten, Hochkeller, sowie eigener Zugang zur Wohnung. Plandarstellung der Bebauung des Quartiers „Unterer Asterstein“. Mittig liegen die hier in der Beschreibung erwähnten Gebäude „Am Luisenturm“. michael siegel, geschäftsführer koblenzer wohnungsbaugesellschaft mbH „Mit der Maßnahme soll das bisher schlechte Image der Siedlung verbessert sowie das Quartier nach außen geöffnet werden. Andererseits soll den Bewohnern eine stärker differenzierte Privatheit mit dem Ziel gestattet werden, eine erhöhte Selbstverantwortlichkeit für den eigenen Wohnraum sowie das wohnungsbezogene Umfeld zu erreichen. Ein weiteres Ziel der Gesellschaft ist die konkrete und deutliche Reduzierung von Wohnungsbeständen auf dem vergleichsweise entspannten Koblenzer Wohnungsmarkt.“ 42 ausgangslage Das Wohngebiet liegt inselartig auf einer Anhöhe über Koblenz-Ehrenbreitstein auf der rechtsrheinischen Seite. Eine quartiersnahe soziale Infrastruktur ist aufgrund der Insellage kaum vorhanden. Das Wohngebiet bestand 2002 aus 165 Wohnungen in Form von mehreren zwei- bis dreigeschossigen Mehrfamilienhäusern. Zusätzlich gibt es noch zwei viergeschossige Punkthäuser. Im Wohngebiet lebten 260 Menschen, fast ausschließlich einkommensschwache, sozial benachteiligte Einwohner. Die Siedlung besitzt einen geringen Ausländer- und Aussiedleranteil, allerdings – dies ist die Besonderheit der Siedlung – ca. 50 Prozent Sinti, die in größeren Familienverbänden leben. Die Altersstruktur des Quartiers ist heterogen. Die Koblenzer Wohnbau nahm den maroden Gesamtzustand der Siedlung „Unterer Asterstein“ zum Anlass einer umfassenden Sanierung des Quartiers. Ein weiterer Grund war die zunehmend schlechte Vermietbarkeit der Wohnungen und die hohen, teilweise strukturell bedingten Leerstände von 44 Prozent. Fast 70 Wohnungen standen bis 2002 leer. Die monotone Bebauung im schlichten Geschosswohnungsbau aus den 50er bis 70er Jahren lud nicht unbedingt zu einem attraktiven Wohnen ein. Das Wohnumfeld zeigte eine starke „Vermüllung“ durch die nicht verwertbaren „Schrottel-Teile“ aus den Erwerbsquellen einzelner Bewohner auf; daher waren die Grünflächen auch nur schwer zu pflegen. entdichtung der wohnungsbestände und wohnwerterhöhung Die Maßnahme „Unterer Asterstein“ ist ganzheitlich angelegt und wurde im Sommer 2003 mit Abriss- und Umbauarbeiten begonnen. Dabei werden die Gebäude Zug um Zug leergewohnt und die Mieter durch ein Umzugsmanagement in anderen Wohnungen, teilweise im Quartier, untergebracht. Gebäude „Am Luisenturm“ im unsanierten Zustand Sommer 2003 Zukünftig sollen aus den zeilenförmigen Mehrfamilienhäusern Doppel-Häuser mit Einfamilienhaus-Charakter entstehen (Haus-in-Haus-Gedanke). Neben Etagenwohnungen werden auch 5-ZKB und 3-ZKB Maisonette-Wohnungen angeboten. Jeder Wohneinheit wird ein eigener Hauseingang zugewiesen, so dass die klassischen Treppenhäuser als Erschließungsform entfallen. Die Dachgeschosswohnungen werden über eine Außentreppe an den Giebelfassaden erschlossen. Basierend auf den Wünschen der Bewohner werden großzügige Wohnräume (bis zu 36m2) geschaffen. Von den zuvor 160 Wohneinheiten werden durch Grundrissveränderungen und -zusammenlegungen nur noch 90 Wohnungen verbleiben. Den Wohnungen werden private Mietergärten zugeordnet. Hierdurch soll der „Vermüllung“ entgegengewirkt und die Eigenverantwortung der Bewohner erhöht werden. Eine weitere Besonderheit am Gebäudekonzept sind die vorgelagerten Kellerersatzräume, sowie großräumige Carports, deren Größen an die Bedürfnisse der Bewohnerschaft angepasst werden. schaffung eines quartiersplatzes sowie ringschluss für den öpnv Wohnumfeld „Unterer Asterstein“ mit großflächigen versiegelten Hauseingangs- und Zugangsbereichen im Sommer 2003. Neben dem Umbau der Wohngebäude werden zur Verbesserung der verkehrlichen Infrastruktur auch zwei unwirtschaftlich zu sanierende Gebäude abgerissen, damit ein Ringschluss insbesondere für den ÖPNV die Durchfahrung des Quartiers gewährleisten kann. Zusätzlich wird als Treffpunkt ein öffentlicher Platz eingerichtet, der als Kommunikations- und Aufenthaltsraum dienen soll. kosten und finanzierung Die Kosten der Maßnahme betragen 11,1 Mio. €. Die Finanzierung speist sich aus dem Bund-Länder-Programm „Soziale Stadt“, ein Drittel der Fördermittel trägt der Bund, ein Drittel das Land Rheinland Pfalz, ein weiteres Drittel die Kommune, wobei die Koblenzer WohnBau diesen Anteil übernimmt. Finanziert werden aus dem Programm „Soziale Stadt“ der Straßenbau, die Außenanlagen, die Infrastruktur und zu einem späteren Zeitpunkt das so genannte „Infrastrukturhaus“ (soziale Einrichtungen, Deckung des täglichen Bedarfs) am Quartiersplatz. Die Hochbaumaßnahmen fördert das Land Rheinland-Pfalz durch das Mietwohnungsbauprogramm für den sozialen Wohnungsbau. Das bisherige Mietniveau soll erhalten bleiben, die Investitionen werden daher nicht auf die Mieten umgelegt. Dies bedeutet für die großen Wohnungen (Förderung für einkommensschwache, kinderreiche Familien) eine Grundmiete von 3,88 bis 4,25 €/m2. 43 14 wohnumfeldverbesserung maßnahme waldstraße, böhl-iggelheim Bauherr: Kreiswohnungsverband Rhein-Pfalz Ansprechpartnerin: Frau Heltewig, Geschäftsführerin Bestand: ca. 1.520 Wohneinheiten Planung und Bauleitung: Frau Dipl.-Ing. Edelgard Wendt, Landschaftsarchitektin Straßenseitige Ansicht Waldstraße. Neu gestaltete Hauseingangsbereiche mit gepflasterten Zugängen und Wegebegleitgrün. Einsicht in die neuen Mietergärten. Gestaltete Kleinkinder-Spielfläche mit Sonnensegel Unmaßstäblicher Begrünungsplan für die fünf Blöcke. 44 ausgangslage Die Waldstraße liegt in einem Wohngebiet mit gepflegten Ein- und Zweifamilienhäusern am Rand des Ortsteils Iggelheim. Böhl-Iggelheim ist eine von etwa 20 Mitgliedsgemeinden des Kreiswohnungsverbands. außenanlagen mit differenzierten nutzungen Wohnumfeld vor der Sanierung Das Unternehmen sanierte die komplette Außenanlage an den Mehrfamilienhäusern aus den Jahren 1959/60. Die Mieter der insgesamt 28 Wohneinheiten wurden durch verschiedene Mieterversammlungen in die Planung mit eingebunden. Basierend auf den Wünschen und Bedürfnissen entstanden auf 2.500 m2 Mietergärten, Grünflächen, Gemüsegärten, ein Kinderspielplatz mit Sonnensegel, Wege mit Sitzbänken sowie Wäschetrockenplätze. Es wurden Fahrradständer und Fahrradgaragen eingerichtet, die Garagenhöfe im rückwärtigen Bereich saniert sowie neue Kfz-Stellplätze im Straßenraum angelegt. Das Unternehmen pflanzte z.B. 35 Bäume, 20 Solitärgehölze und rund 2.100 Sträucher, Rosen und Kletterpflanzen. Diese Neustrukturierung des Wohnumfelds verbesserte den Aufenthalts- und Nutzungswert der Freiräume erheblich. Die Sanierungen der Gebäudehüllen und der Treppenhäuser sind innerhalb der nächsten Jahre geplant. Im Vorfeld wurden bereits die Elektrosanierungen sowie der Einbau von Isolierverglasung durchgeführt. kosten und finanzierung Die investierten Kosten in Höhe von 214.000 € (136,00 €/m2 Wohnfläche) hat das Unternehmen nicht auf die Mieter umgelegt. Abgrenzungsmaßnahmen der Mieterschaft. rosemarie heltewig, geschäftsführerin „Um potenzielle Abwanderer zu halten und im günstigen Fall auch einkommensstarke Haushalte zurückzugewinnen, liegt für die Wohnungswirtschaft in der Stärkung der Lebens- und Wohnqualitäten, in der Bestandsmodernisierung und Aufwertung des Wohnumfeldes die Herausforderung für die Zukunft. Wohnwünsche müssen erkannt und respektiert werden. Der Kreiswohnungsverband Rhein-Pfalz hat mit diesem Projekt entsprechende Prozesse initiiert.“ Zufahrtsbereich der Garagen im Jahre 1999. 45 15 grundrissveränderung/maisonetten/privatisierung maßnahme nordring/berliner straße/mörikestraße, frankenthal Bauherr: LUWOGE/GEWOGE, Wohnungsunternehmen der BASF GmbH Ansprechpartnerin: Frau Hahn, Öffentlichkeitsarbeit LUWOGE Bestand: 10.000 Wohneinheiten Mörikestraße – Gebäude vor der Sanierung. Grundriss Maisonettewohnungen 1. Obergeschoss 46 Gebäude nach der Sanierung. Grundriss Maisonettewohnungen 2. Obergeschoss ausgangslage Die bauliche Maßnahme der LUWOGE/GEWOGE ist in Frankenthal gelegen. Die acht viergeschossigen Mehrfamilienhäuser mit ursprünglich 102 Wohnungen aus den Jahren 1958 und 1960 liegen in einem Wohngebiet mit guter sozialer Infrastruktur. Vor der Modernisierung der Wohnungen waren sehr kleine 2-Zimmerwohnungen mit 55 m2 vorhanden. Die Bewohner waren vorwiegend Singles und ältere Menschen. wachsende nachfrage an privatem eigentum In den letzten Jahren war eine zunehmende Nachfrage nach Eigentum von Familien festzustellen, die als Mieter der LUWOGE Eigentum erwerben und in Frankenthal leben wollten. Daraufhin entschloss sich die LUWOGE, dem steigenden Bedarf an 4-Zimmerwohnungen vor Ort durch eine Modernisierung der Gebäude gerecht zu werden. Diese begann 2001 und beinhaltet den Anstrich der Fassade und den Einbau von Etagenheizungen. Es wurden je nach Bedarf zwei Wohnungen zu einer Maisonette-Wohnung oder einer modernen Etagenwohnung zusammengelegt. refinanzierung der maßnahme durch verkauf Treppenhaus Maisonette Die Baukosten liegen je nach Ausbaustufe zwischen 300 – 400 €/m2 Wohnfläche oder insgesamt zwischen 12.000 bis 49.000 € je Wohneinheit. Die Verkaufspreise staffeln sich von 100.000 € bis 148.000 € je nach Wohnung und Ausbaustufe. Bis Ende November 2003 wurden bereits 3 Etagenwohnungen (121 m2) und 5 Maisonette-Wohnungen (107 – 113 m2) verkauft. dr. matthias hensel, vorsitzender der geschäftsführung der luwoge Bäder vorher „Aus kleinen unvermietbaren Wohnungen, mach’ heißbegehrte 4-Zimmer-Maisonettewohnungen! Um heutigen Bedürfnissen nach Wohn- und Lebensqualität gerecht zu werden, wurden in Frankenthal sehr kleine 2-Zimmerwohnungen zusammengelegt zu attraktiven 4-Zimmerwohnungen als Etagen- oder Maisonettewohnungen. Ansprechende Grundrisse und moderne Bäder machen die Wohnungen nicht nur für Mieter interessant, sondern auch für Kaufinteressenten. Die Bewohnerstruktur der Häuser wandelt sich somit von überwiegend Singles und Senioren zu jungen Familien mit Kindern.“ Bäder nachher 47 16 nachverdichtung und altengerechtes wohnen maßnahme alex-müller-straße, kaiserslautern Bauherr: Gemeinnützige Baugesellschaft AG Ansprechpartner: Herr Geiger, Abteilung Technik, Herr Bauer, Abteilung Kundenbetreuung Bestand: 5.700 Wohneinheiten Luftbildsimulation des Wohngebietes Alex-Müller-Straße; mit eingefügter Nachverdichtungsmaßnahme. Frontansicht Neubau Alex-Müller-Straße 42a Südansicht Alex-Müller-Straße, im Hintergrund zwei der Bestandsgebäude aus den sechziger Jahren Detailfoto Balkone 48 ausgangslage Das Wohngebiet Alex-Müller-Straße liegt in einer infrastrukturell gut erschlossenen Kernstadtrandlage im Norden der City. Das Wohngebiet wurde im Rahmen der Stadterweiterung Anfang der 60er Jahre erschlossen; sehr große, parkähnliche Grünflächen umgeben hier die Gebäude. In den letzten Jahren hat das Wohngebiet zunehmend an Bedeutung als Wohnstandort für Kaiserslautern gewonnen. Durch seine Lage am Berghang mit Blick auf die gesamte Innenstadt und den Pfälzer Wald ergibt sich – verbunden mit den großzügigen Grünflächen und guten Naherholungsmöglichkeiten – ein hoher Wohnwert im Quartier. Im Bestand der Bau AG befinden sich insgesamt etwa 320 Wohneinheiten. Die Bestandsgebäude sind inzwischen in die Jahre gekommen und wirken teilweise trist. Ganzheitliche Sanierungen an der Gebäudehülle sowie im Innenausbau wurden noch nicht durchgeführt, sind aber mittelfristig in der Planung. Die Grün- und Freiflächen kennzeichneten sich lediglich durch einige Sitz- oder Spielmöglichkeiten in ansonsten flachen und relativ kahlen Rasenflächen. Das Wegenetz entsprach nicht mehr den Bedürfnissen der Nutzer; teilweise wirkte der Bewuchs ebenfalls wenig gepflegt. veränderte soziale rahmenbedingungen Im Zuge des zunehmenden Bedarfs an altersgerechtem Wohnraum für die Stadt wurde seitens der Bau AG eine Nachverdichtung mit zwei viergeschossigen Wohngebäuden angedacht und inzwischen durchgeführt. Die Bau AG erfüllte mit der Nachverdichtung auch einen sozialen Auftrag als kommunales Wohnungsunternehmen. Mit dem altengerechten Neubau wurde auch soziale Verantwortung für die Mieter übernommen, die dem Unternehmen in diesem Quartier seit Jahrzehnten treu sind und auch im Alter das Viertel nicht verlassen möchten. Mit dieser Maßnahme setzt man verstärkt auf die Zielgruppe „60 +“. Das altengerechte Wohnangebot beinhaltet auch Vorteile für die Stadt Kaiserslautern, erspart dieses Vorgehen der Stadt doch Zuschüsse aus ihrem Sozialetat aufgrund teilweise vermeidbarer Heimunterbringung von älteren Menschen. Rückwärtige Fassade Gebäude 42a barrierefreie gebäude- und grundrissstruktur Barrierefreie, überdachte Laubengänge Die Maßnahme wurde im August 2002 mit dem ersten Gebäude 42a begonnen, das im August 2003 fertig gestellt werden konnte. Die Errichtung des zweiten Gebäudes wurde Ende November 2003 abgeschlossen. Insgesamt werden von der Nachverdichtungsmaßnahme lediglich drei Prozent der Grundstücksfläche in Anspruch genommen. Mit den beiden neuen Gebäuden entstehen 32 neue Wohnungen mit vier Vollgeschossen für betreutes Wohnen sowie einem ausgebauten Trockenspeicher. Insgesamt werden rund 2200 m2 Wohnfläche geschaffen. 8 x 3 ZKB Wohnungen (81 m2) sowie 24 x 2 ZKBB – Wohneinheiten (ca. 67,5 m2) mit rollstuhlgerechten Grundrissen sowie einen ca. 6 – 7 m2 mietfreien Vorraum zur Lagerung von Gehhilfen und Rollstühlen kennzeichnen das Interieur der Gebäude. Die Erschließung der Wohnungen erfolgt ab dem ersten Obergeschoss über rollstuhlgerechte großzügige Laubengänge entweder fußläufig oder über einen in das Treppenhaus integrierten Aufzug. Neben dem prägenden Weiß wurden die Grundfarben Blau, Rot und Gelb an den Gebäuden verwendet. Die Haupteingänge der Gebäude sind barrierefrei mit jeweils eigenem Eingangsportal. Die Markierung der Portale durch kräftiges Rot und Blau dient zur besseren Identifikation der beiden Baukörper für Senioren. Zusätzlich richtete man seitliche Hauseingänge im Erdgeschoss ein, um einen langen Verbindungskorridor als Erschließung zu vermeiden. gebäudehülle, wärme- und warmwasserversorgung Die Gebäude wurden aus einem Mauerwerk mit einer Stärke von 36,5 cm errichtet. Der Wärmeschutznachweis erfolgte nach ENEV. Die Gebäude verfügen über eine Fernwärmeversorgung (wohnungsweises Anfahren). Die Warmwasserversorgung erfolgt teilweise über eine solarthermische Anlage, die bei Bedarf durch die Fernwärme unterstützt wird. > Eingangsportal 49 16 nachverdichtung und altengerechtes wohnen maßnahme alex-müller-straße, kaiserslautern 50 Einrichtungsbeispiel mit mietfreiem Vorraum Ebenerdiger Seiteneingang mit angepassten Türgriffen und Klingelanlage für Rollstuhlnutzer Grundriss 2-ZKB Alex-Müller-Straße 42a im 2. OG Offener Küchenbereich revitalisierung der öffentlich zugänglichen freiflächen Die ehemals doch recht lieblos angelegten Freiflächen wurden vollständig umgestaltet. Durch eine Gliederung der Räume in verschiedene Funktionsbereiche wird sie einerseits den Bedürfnissen der älteren Menschen mittels Ruhezonen, andererseits durch Kleinkinder-Spielgelegenheiten den Ansprüchen jüngerer Nutzer gerecht. Zusätzlich wurden Solitärbäume, Sträucher und Rabatten gepflanzt. Innerhalb der großzügigen Freiflächenanlage können auch Versickerungsflächen (Mulden) eingerichtet werden, um das Regenwasser in offenen Gerinnen einfach und langsam ins Erdreich abzuleiten. Insgesamt soll im Bereich der Grün- und halböffentlichen Freiflächen das Prinzip der barrierefreien Zugänglichkeit beibehalten werden. kosten und wirtschaftlichkeit Die Finanzierungsmittel für die Wohnanlage sind zum größten Teil durch die gesamte Wohnanlage getilgt, so dass die neu errichteten Wohnhäuser durch diese mitfinanziert werden. Die Gesamtkosten der Maßnahme betrugen 3.753.900 € oder auf den m2 Wohnfläche bezogen 1.755,68 €. Hierin sind die Kosten für das Grundstück, dessen Freimachung sowie Nebenkosten inbegriffen. Finanziert wird die Maßnahme durch 3.33 Mio. € Fremdmittel (Förderprogramm des Landes Rheinland-Pfalz und einem Darlehen der Stadtsparkasse) sowie ca. 423.000 € aus eigenen Mitteln. Die Wirtschaftlichkeit dieser Maßnahme soll mittelfristig erreicht werden. Die Grundmiete beträgt 4,78 €/m2 Wohnfläche zzgl. 1,25 €/m2 Betriebskostenvorauszahlung; dieser Mietzins liegt somit knapp unter dem Durchschnittswert des Kaiserslauterer Mietspiegels in Höhe von 4,83 – 5,02 €/m2 Wohnfläche. hohe akzeptanz der bewohner Die Akzeptanz der Mieterschaft ist insgesamt sehr positiv. Mittlerweile sind alle Wohnungen vermietet. Dies zeigt, dass trotz eines entspannten Wohnungsmarktes und relativ niedrigen Mieten in Kaiserslautern zielgruppenorientierte Nachverdichtungsmaßnahmen möglich und attraktiv sind. Mietfreier Vorraum als Abstellmöglichkeit von Gehhilfen Zufriedene Mieterin 51 17 nachhaltige quartiersentwicklung maßnahme schiller-schule, ludwigshafen-mundenheim Bauherr: GAG Ludwigshafen am Rhein Ansprechpartner: Herr Halm Bestand: ca.14.200 Wohneinheiten Lindelbronnstraße vor der Sanierung, Sanierungskonzept der GAG Ludwigshafen. Der 1. Bauabschnitt ist rot, der zweite gelb, der dritte blau dargestellt. Erscheinungsbild nach der Sanierung Unveränderte Grundrisse mit vergrößerten Balkonen nach der Modernisierung 52 Alter Hauseingang im Quartier Schiller-Schule ausgangslage Das Quartier „Schiller-Schule“ liegt im südwestlichen Stadtteil Mundenheim und besteht aus 11 Wohnblöcken, die Anfang der 60er Jahre errichtet wurden. Die 186 Wohnungen mit einer Wohnfläche von ca. 12.040 m2 inklusive der inneren und äußeren Erschließung umfassen ein Gebiet von 2,9 Hektar. Seit den 60er Jahren wurden keine grundlegenden Änderungen oder Modernisierungen an den Gebäuden und Freiflächen durchgeführt. Mittlerweile stellte man altersbedingte Schäden an Einzelbauteilen wie Balkonbrüstungen und Giebelwandflächen fest. Die Heizund Warmwasserversorgung erfolgte zum Teil noch über Gasthermen und Durchlauferhitzer. 35 Wohnungen waren bei Sanierungsbeginn ohne Zentralheizung und wurden mit Kohle oder Koks beheizt. Die Hauseingangssituationen erschienen beengt, unzureichend beleuchtet und in einem schlechten baulichen Zustand. Insgesamt wiesen die Grundrisse der Gebäude eine hohe Attraktivität auf, es wurden praktisch keine Leerstände festgestellt. Die vorhandenen großzügigen Außenanlagen waren wenig gestaltet; die Kinderspielplätze bestanden lediglich aus, mit Klinkersteinen eingefassten Sandkästen. Weiterhin existierten keine wohnungsbezogenen Freiflächen, wie z.B. Mietergärten. Die Stellplatzsituation war sehr unbefriedigend, es herrschte ein deutlicher Mangel an Garagenstellplätzen. Dieser Mangel wurde im öffentlichen Straßenraum ausgeglichen. Ende der 90er Jahre stand das Quartier vor einer Umbruchphase, da eine erhöhte altersbedingte Fluktuation festzustellen war. Die GAG nahm diesen Zeitpunkt zum Anlass, das Quartier zu revitalisieren. zukunftsgerichtete sanierung der wohngebäude und ihres wohnumfeldes Lindelbronnstraße mit saniertem Wohnumfeld und aufgesetzten Pultdächern Um das Quartier „Schiller-Schule“ für die nächsten Jahrzehnte lebenswert und attraktiv für alle Bevölkerungsgruppen zu gestalten, wurde die Komplettsanierung der Gebäude unter Erhalt der bestehenden Grundrisse sowie die Umgestaltung des Wohnumfelds beschlossen. Zusätzlicher Impuls aus Sicht der Gesellschaft war die langfristig wirkende Reduzierung der Betriebskosten sowie der zunehmenden Instandhaltungskosten. maßnahmen an der gebäudehülle Die alten Balkone wurden abgerissen und die Fassaden mit einem Vollwärmeschutz an den Außenwänden versehen. Zeitgemäße, größere Balkone in Stahlkonstruktion sind nun vor der Fassade aufgeständert, um Wärmebrücken zu vermeiden. Die ehemaligen Flachdächer wurden abgetragen und durch moderne Pultdächer (Leergeschosse) ersetzt. vergrößerte hauseingänge Zur baulichen Verbesserung der Eingangssituation und der Erhöhung der Eingangsattraktivität der Gebäude wurden verglaste Vorbauten in die Fassade integriert, welche die Hauseingänge deutlich vergrößert. Außerdem erhielten die Hauseingänge und Kellerflure eine bessere Ausleuchtung und die Treppenhäuser wurden saniert. Nach Sanierung – Erweiterte Balkone und Wohnungsbezogene Freiflächen energiekonzept Das Quartier wird heute über eine zentrale Energieversorgung mit einem Nahwärmenetz der Technischen Werke Ludwigshafen versorgt. Die Strom- und Wärmeerzeugung erfolgt über ein Blockheizkraftwerk mit zuschaltbarem Heizkessel (Brennwerttechnik). Insgesamt erreicht die GAG durch das Energiekonzept, verbunden mit den baulichen Maßnahmen, eine Reduzierung des Primärenergiebedarfs von 216 kWh/m2a auf nur noch 73 kWh/m2a. wohnumfeld und ruhender verkehr Die Außenanlagen sowie die Kleinkinderspielplätze wurden vollständig neu gestaltet. Mittels Aufschüttungen wird das halböffentliche Wohnumfeld modelliert und durch umfangreiche Pflanzungsmaßnahmen die Aufenthaltsqualität verbessert. Zusätzlich schafft man wohnungsbezogene Freiflächen. Im Norden des Quartiers richtete die GAG im 1. Bauabschnitt neue Garagenhöfe ein, um dem heutigen und zukünftigen Bedarf an Stellplätzen gerecht zu werden. Nach Sanierung – Neue großzügige Hauseingänge kosten und finanzierung Die Kosten der Maßnahmen belaufen sich auf ca. 7,7 Mio. €. Im 2. Bauabschnitt betrugen die Kosten etwa 3.480 Mio. € insgesamt; dies entspricht rd. 736 €/m2. Die durchschnittlichen monatlichen Grundmieten beliefen sich vor der Maßnahme auf ca. 4,55 €/m2, nach der Modernisierung des Quartiers werden im Mittel 4,90 € als Grundmiete kalkuliert. 53 18 energieeffiziente gebäudesanierung maßnahme raiffeisenring, neuwied Bauherr: Gemeindliche Siedlungs-Gesellschaft Neuwied mbH Ansprechpartner: Herr Böcking, Prokurist (kaufmännische Fragen), Herr Siemeister (technische Fragen) Farbkonzept: Frau Antje Möbius, Mönchzell Bestand: ca. 3.400 Wohneinheiten Saniertes Gebäude im Raiffeisenring mit Photovoltaikanlagen sowie Solarthermie-Anlagen auf dem Dach Raiffeisenring-Gebäude vor der Sanierung Farbkonzept Raiffeisenring Raiffeisenring-Gebäude nach der Sanierung christof henn, geschäftsführer gsg neuwied „Der Raiffeisenring wurde in den 60er Jahren als Bundesbauprojekt für kostensparenden Wohnungsbau entwickelt. Die von Nachhaltigkeit geprägte Modernisierung des Stadtteils soll heutigen Ansprüchen gerecht werden. Dazu gehört eine effiziente Energieversorgung mit BHKW und Nahwärme, eine Wärmedämmung nach der neuen Energieeinsparverordnung und der Einsatz erneuerbarer Energien wie Solarthermie und Photovoltaik. Nach 40 Jahren wird der Raiffeisenring wieder zu einem Pilotprojekt.“ 54 ausgangslage Der Raiffeisenring liegt in nordöstlicher Stadtrandlage und wurde im Rahmen der Stadterweiterung in den 60er Jahren von der Gemeindlichen Siedlungsgesellschaft Neuwied mbH (GSG) errichtet. Das Wohngebiet ist ein attraktives Quartier mit guter sozialer Infrastruktur. Insgesamt ist der Wohnungsmarkt in Neuwied entspannt, der Mietspiegel für mittelgroße, sanierte Wohnungen liegt zurzeit bei 5,35 €/m2 bis 5,95 €/m2. Die Gebäudeeinheiten bestehen aus Wohnungen mit 51 m2 bis 81 m2. Das Wohnungsangebot fokussierte sich auf Singles, kinderlose Familien oder Paare und ältere Menschen. Vor der Modernisierung erhob die GSG eine Durchschnittsmiete von 3,46 €/m2, nach der Vollmodernisierung 4,50 € bis 5,00 €/m2. Seit der Errichtung in den 60er Jahren wurden keine grundlegenden Änderungen oder Modernisierungen an den viergeschossigen Gebäuden und den Freiflächen durchgeführt, diese befanden sich somit in ihrem „normalen“ Modernisierungszyklus. Besonders aus wärmetechnischer Sicht wiesen die Blöcke Mängel an Balkonen, Dächern und Fassaden auf. Die Hauseingänge und Treppenhäuser erschienen als Entree nicht mehr einladend. Die Bäder waren mit Stand-WC´s sowie teilweise noch mit hochhängenden Spülkästen ausgestattet. Die Wärmeversorgung erfolgte bereits über Etagenheizungen. Zunehmende Probleme mit der Dichtheit der Gasleitungen und der Zusetzung der Ver- und Entsorgungsleitungen gaben jedoch den Anlass zur Modernisierung. sanierung unter erhalt der bestehenden grundrisse Bad vor der Sanierung Ziele der Maßnahmen sind die Verbesserung der baulichen Substanz – verbunden mit einer deutlichen Energieeinsparung – und die Verbesserung der Behaglichkeit in den Wohnungen, unter Erhalt der bestehenden und gut funktionierenden Grundrisse. Mit der Modernisierung wird die Attraktivität des Wohngebietes erhalten. Im Hinblick auf auslaufende Preisbindungen Ende des Jahres 2003 und dadurch steigende Mieten soll ein solventerer Personenkreis angesprochen werden. Die Sanierung der Gebäudehüllen des Raiffeisenrings wird derzeit blockweise durchgeführt. Die Maßnahme ist charakterisiert durch die Komplettsanierung der Gebäudehülle und der Ver- und Entsorgungsleitungen sowie der Bäder. Das Wohnumfeld soll nach den Gebäudemaßnahmen in den nächsten Jahren umgestaltet werden. 144 Wohneinheiten im Raiffeisenring mit ca. 10.000 m2 Wohnfläche sind bereits saniert, der Rest folgt in Abschnitten. energieeffizienz im bestand Die Grundversorgung an Wärme erfolgt über Fernwärme (Kraft-Wärme-Kopplung) der Stadtwerke. Eine Ergänzung der Wärmeversorgung für Raumheizung und Warmwasser stellt bei Südausrichtung der Gebäude die solarthermische Anlage dar. Die Wärmeübertragung in den Wohnungen gewährleistet ein wohnungsintegrierter Wärmetauscher für Heizung und Warmwasserversorgung. Auf den Dächern der Gebäude werden neben der Solarthermie Photovoltaikanlagen in großem Umfang installiert. Der erzeugte Strom wird nach dem Energieeinspeisungsgesetz (EEG) an den örtlichen Versorger verkauft. Komplettiert wird das Energiekonzept der GSG durch bauliche Maßnahmen an der Gebäudehülle, die Beseitigung von Wärmebrücken mittels Balkonsanierung, dem Aufbringen eines Vollwärmeschutzes an der Fassade (WDVS 14 cm), der Speicherbodendämmung (16 cm) sowie einer Kellerdeckendämmung. innenausbau Bad nach der Sanierung Zu den „klassischen Maßnahmen“ der Modernisierung und Instandhaltung gehören bei Mieterwechsel die Erneuerung von Türen, Fußböden, Heizkörpern und die Verstärkung der Elektroleitungen. Weiterhin werden im Rahmen der Wärmedämmmaßnahmen die Treppenhäuser und Hauseingänge saniert. Ein farbkünstlerisches Gesamtkonzept für die Gebäudefassaden rundet die Sanierungsmaßnahme ab; mit diesem Farbkonzept wird jedem Gebäude eine eigene Identität innerhalb der Siedlung zugewiesen. baukosten und finanzierung der maßnahme Grundriss Raiffeisenring 85 Erdgeschoss Typ 68 m2 und Typ 51 m2 Die gesamten Baukosten der Modernisierung und Instandhaltung an den Gebäuden 83 – 87 (ca. 1.500 m2 Wohnfläche) beliefen sich auf 552.000 € (369 €/m2 WFL). Etwa 230.000 € konnten über ein Darlehen des Landes Rheinland-Pfalz für den frei finanzierten Wohnungsbau finanziert werden, ca. 280.000 € gewährte die Kreditanstalt für Wiederaufbau als Förderung über das KfW-Gebäude-Sanierungsprogramm. Der restliche Anteil wird über Eigenmittel finanziert. Für den zurzeit durchgeführten Bauabschnitt der Gebäudeeinheiten 97 – 103 konnte ein Teilschulderlass im Rahmen des aktualisierten KfW-Gebäude-Sanierungsprogramms von 20 % durch die Erbringung der energieeffizienten Leistungen erwirkt werden. Ein Teil der Sanierungskosten refinanziert die GSG Neuwied durch die Anhebung der Mieten nach Teilmodernisierung auf etwa 4,20 €/m2. 55 19 wohnumfeldverbesserung nach gebäudesanierung maßnahme am rodelberg, mainz Bauherr: Wohnbau Mainz GmbH Ansprechpartner: Herr Stempel, Bauleiter für die Außenanlagen Grünkonzept: Büro für Grünplanung Dipl.-Ing. Harald Heims, Mainz Bestand: ca. 13.000 Wohneinheiten Gebäudezuwegung unsaniert „Kleinkinderspielen“ vor der Sanierung. Mietergärten als ein Baustein der Neustrukturierung der Grünflachen „Am Rodelberg“ Das Erscheinungsbild der Aussenanlagen der Gebäude 35 – 39 heute mit Kleinkinderspielplatz. Wohnumfeldverbesserung „Am Rodelberg“ peter herrnberger, geschäftsführer wohnbau mainz gmbh „Der Wandel in der Gesellschaft mit ihren unterschiedlichen Formen des Zusammenlebens, der zunehmenden Individualisierung und der Umkehrung der Alterspyramide stellt die Wohnungsunternehmen ständig vor neue und mitunter schwierige Aufgaben. Diese veränderten Bedürfnisse der Mieter haben für die Wohnbau Mainz einen hohen Stellenwert. Um dem Wunsch nach einer guten Nachbarschaft und einem lebenswerten Wohnumfeld nachzukommen, beschäftigt unser Unternehmen ein ganzes Team von „Sozialplanern“, zu dessen Aufgaben es unter anderem gehört, die Mieter vor größeren Wohnumfeldgestaltungen nach ihren Vorstellungen und Wünschen zu befragen und im besten Fall sogar deren rege Beteiligung an der Gestaltung und Pflege zu initiieren. Das kommt nicht nur den Bewohnern unserer Häuser zu Gute – auch das Unternehmen profitiert davon, weil Zerstörung und Vandalismus stark zurückgehen, wenn sich die Mieter mit ihrem Wohngebiet identifizieren.“ 56 ausgangslage Die Baugruppe umfasst 3 dreigeschossige Wohnblocks mit 72 Wohneinheiten in der Berliner Siedlung im Süden von Mainz. Die Wohngebäude wurden bereits in den Jahren zuvor umfassend an der Gebäudehülle und im Innenausbau saniert. Die von der Brandschutzbehörde geforderte Herstellung von Rettungswegen gab nun den Anlass zur Neugestaltung der Stellplätze und der Gesamtfreifläche von 4.35 m2. Vor dem Baubeginn im August 2000 waren die Häuser von großen, versiegelten und zugleich sanierungsbedürftigen Flächen sowie wenig attraktiven Grünflächen umgeben, die kaum zum Spielen und Aufenthalt im Freien einluden. Dementsprechend nutzten die Mieter sie auch kaum zur Kommunikation oder zur Freizeitgestaltung. neustrukturiertes umfeld Um den Mietern eine Identifikation mit ihrem Wohngebiet zu erleichtern, beschloss das Unternehmen, eine Mischung zwischen Selbstbewirtschaftung und neu strukturierten halböffentlichen Räumen anzubieten. Neben dem geforderten Bau von Rettungswegen wurde geplant, möglichst viel Fläche zu entsiegeln, Zuwege, Grünflächen und Spieleinrichtungen zu erneuern, eine neue Außenbeleuchtung zu installieren und Mietergärten anzulegen. projektbegleitende mieterbeteiligung Schon bei der Planung und während der Umgestaltung wurden die Mieter ständig zu Treffen eingeladen, bei denen sie ihre Vorstellungen äußern und diskutieren konnten. Im Zuge dieser Beratungen mit der Gebäudeinstandhaltung und der Wohnbau-Sozialplanung wurde auch der Wunsch nach Mietergärten laut. Außerdem schlugen die Mieter vor, zusätzliche Gemeinschaftsanlagen als Treffpunkt für die Anwohner einzurichten. neuordnung der gebäudebezogenen infrastruktur Ehemalige Abfallsammelplätze Das Projekt wurde in zwei Bauabschnitte geteilt. Zum ersten Abschnitt gehörten der Bau der Rettungswege sowie die Erneuerung der Zugänge, Stellplätze und Müllsammelplätze. Die ehemaligen Stellplätze wurden entsiegelt, die Parkflächen, Zugänge und Fußwege so gepflastert, dass das Regenwasser versickern kann. Neugepflanzte Bäume zwischen den Stellflächen sorgen für Schatten und dienen als Grünelement. Die Müllsammelplätze liegen jetzt entlang der Parkflächen hinter Betonpalisaden und Stahlgittern verborgen, die zusätzlich mit Kletterpflanzen berankt werden. Die Hauseingänge sind durch ein geschwungenes Wegenetz erschlossen; wegbegleitende Beleuchtungsanlagen in etwa einem Meter Höhe sorgen für mehr Sicherheit. aktivierung der grünflächen Heutige Abfallsammelplätze Im zweiten Bauabschnitt wurden die Mietergärten vor den Erdgeschosswohnungen eingerichtet, die Spiel- und Freizeiträume gestaltet und weitere Pflanzen gesetzt. Neue Rasenflächen, Blumenrabatten entlang der Wege und neue Sträucher und Bäume werten die Anlage weiter auf. baukosten und finanzierung Die gesamten Baukosten betragen 295.526 € für 4.579 m2 Wohnfläche, wobei 75 % auf den ersten Bauabschnitt entfallen. Auf die Wohnfläche bezogen sind das 64,54 €/m2. Diese Summe wurde jedoch nicht als Modernisierungszuschlag auf die Mieter umgelegt. Die Finanzierung erfolgte zu Lasten der Wohnbau Mainz GmbH. 57 20 sanierung und entdichtung – soziale stadt maßnahme winzler straße 113 – 119, pirmasens Bauherr: Bauhilfe Pirmasens GmbH Ansprechpartner: Herr Stegner, Geschäftsführer Bestand: 2.400 Wohneinheiten Eingangssituation Winzler Straße nach der Teilsanierung Kinderspielplatz Innenhof Winzler Straße Nach der Sanierung – Neue Grundrisszuschnitte durch Zusammenlegung von Wohnungen und Ergänzung durch vorgestellte Balkone Grundriss EG vor der Sanierung ralf stegner, geschäftsführer bauhilfe pirmasens gmbH „Das Projekt Winzler Straße im Rahmen des Städtebauförderprogramms „Soziale Stadt“ eröffnet neue Entwicklungsmöglichkeiten in diesem Stadtgebiet mit positiven Auswirkungen auf das Wohnumfeld und damit auch auf die Menschen. Die Resonanz bestätigt dies. Es ist ein guter Anfang für eine gezielte Stadtentwicklung und motiviert, weiter zu machen.“ 58 ausgangslage Straßenseitige Ansicht der Gebäude Winzlerstraße 113 – 119 vor der Sanierung Der Wohnungsmarkt in Pirmasens ist von einem erheblichen Überangebot an Wohnungen gekennzeichnet. Bei den unvermieteten oder schwer zu vermietenden Wohnungen handelt es sich hauptsächlich um Wohnungen im Geschosswohnungsbau mit einfacher und mittlerer Ausstattung, die überwiegend in den ersten Nachkriegsjahren errichtet wurden. Die Schrumpfung der Schuhindustrie sowie der Abzug der amerikanischen Streitkräfte haben den Bevölkerungsrückgang noch verstärkt mit der Folge, dass der Wohnungsleerstand überdurchschnittlich hoch ist. Hohe Arbeitslosigkeit, eine hohe Anzahl an Sozialhilfeempfängern und ein ständiges Ansteigen der Mietausfälle sind eine weitere Folge dieser Entwicklung. Dem versucht die Stadt Pirmasens durch Umnutzung der ehemals militärischen Anlagen im Bereich „Husterhöhe“ zu zivilen Zwecken mit Unterstützung des Landes RheinlandPfalz (Konversion) und durch eine intensive Wirtschaftsförderung entgegen zu steuern. Die Bauhilfe als städtische Gesellschaft ist ihrerseits schon seit Jahren bemüht, mit erheblichen Mitteln den Wohnungsbestand zu modernisieren, um ihn auf einen heutigen Ansprüchen genügenden Stand zu bringen und so zur Verbesserung des Wohnungsmarktes beizutragen. Der Neubau bzw. die Erweiterung der Bundesstraße 10, aber auch die erheblichen baulichen Mängel der in unmittelbarer Nachbarschaft liegenden Wohngebäude an der Kantstraße machten es notwendig, diese abzureißen. Dieses Wohngebiet galt als sozialer Brennpunkt in der Stadt Pirmasens. Im Rahmen der Konversion „Husterhöhe“ wurde entschieden, diese Gebäude einer neuen Nutzung zuzuführen, was eine Umsetzung der verbleibenden Mieter erforderte. Als Ersatzwohnraum zur Kantstraße wurde ein von der Bauhilfe unterhaltener Wohngebäudekomplex im Winzler-Viertel bedarfs- und marktgerecht saniert. Das Wohngebäude aus der Nachkriegszeit wies erhebliche Mängel u. a. in der Haustechnik auf. Die Durchschnittsmiete für diese Wohnungen betrug 2,81 €/m2 Wohnfläche. Die Architekten- und Ingenieurleistungen sowie alle Verwaltungsleistungen wurden erstmals von der Bauhilfe selbst übernommen. Die Maßnahme wurde zum 1. Juni 2003 abgeschlossen; bis dahin waren bereits alle Wohnungen wieder vermietet. entdichtung durch grundrißveränderung Die Anzahl der Wohnungen wurde von ursprünglich 25 auf 16, durch Änderungen des Grundrisses, reduziert. Es entstanden 1,5, 3 sowie 4-Zimmer Wohnungen. Mit der Sanierung beträgt die zukünftige Durchschnittsmiete 4,29 €/m2. Die ortsübliche Marktmiete für diesen Bereich liegt im Vergleich hierzu etwa bei ca. 4,45 €/m2. Die Wohnungen unterliegen einer Preisbindung gemäß den Förderrichtlinien des Programms „Soziale Stadt“ für die nächsten fünf Jahre. gebäudehülle und innenausbau Sanierte Straßenansicht Die Fassaden wurden mit einem Vollwärmeschutz (12 cm) versehen; zusätzlich nahm man eine Speicherbodendämmung vor. Vorstellbalkone und ein dezentes Farbkonzept geben der Fassade ein neues Aussehen. Der Innenausbau des Gebäudes beinhaltete neben dem Einbau einer energiesparenden Zentralheizung sowie der Erneuerung der Elektroinstallation auch die Erneuerung von Bädern in den Wohnungen. Als weitere Maßnahmen wurden Wohnungstüren und Bodenbeläge erneuert. Die Treppenhäuser und Hauseingangstüren wurden farblich neu überarbeitet. In den Kellergeschossen stellte man Wasch- und Trockenräume her. spielräume für kleinkinder und begegnungsstätte Zur Verbesserung des Wohnumfelds wurden die Innenhöfe des Gebäudekomplexes ebenfalls in das Sanierungskonzept integriert. So wurden beispielsweise in der Freifläche ein Spielplatz und eine Begegnungsstätte hergestellt und die hofseitig liegenden Fußwege erneuert. verbesserung der mieterstruktur Die Mieterstruktur hat sich durch die Maßnahme deutlich verändert, neben früheren Mietern sind Familien mit durchschnittlichem Einkommen wieder verstärkt in die Wohnungen eingezogen. Weitere Mieter konnten aus dem sozial schwachen Umfeld der Winzler Straße in die neuen Wohnungen umgesetzt werden. Insgesamt hat sich das Verhältnis von Mietern aus guten und schlechten Wohnmilieus wieder angeglichen. kosten und finanzierung Die Gesamtbaukosten betrugen 1.042.089 €, auf die Wohnfläche bezogen 923 €/m2. Etwa 416.424 € sollen aus dem Fördertopf des Programms „Soziale Stadt – Stadtteile mit besonderem Erneuerungsbedarf“ finanziert werden, etwa die Hälfte erfolgt über Fremdkapital (Darlehen). Die Bauhilfe trägt ca. 125.000 € direkt aus ihrem Eigenkapital. 59 21 konversion, umbau und nachverdichtung maßnahme lazarett-garten, landau/pfalz Bauherr: Bauträger Archimedes GmbH Ansprechpartner: Architekt Thorsten Holch Wohngebäude am Park Vogelperspektive Lazarett-Garten Lageplan Bestand und Nachverdichtung 60 Lazarett-Garten bei Nacht ausgangslage Das um 1905 erbaute königlich-bayrische Garnisonslazarett war zu seiner Zeit eine der modernsten Kliniken Europas. Die vier Hektar große Anlage mit 13 Gebäuden, Park und Grünanlagen wurde in beiden Weltkriegen als Krankenhaus genutzt. Während der Nutzung durch die französischen Streitkräfte wurde es um drei Gebäude und diverse Anbauten erweitert und diente bis 1994 zur medizinischen Versorgung der Soldaten und deren Familien. Die im typischen Stil der Gründerjahre erbaute Lazarettanlage weist deutlich barocke Elemente auf: Zum Beispiel die große neobarocke Parkanlage im Zentrum, symmetrische Achsen, weitläufige Treppenhäuser, große Sprossenfenster mit Rundbögen, Verzierungen in Buntsandsteinen und hohe Decken in den Gebäuden. Nachträglich wurden in den 50er Jahren Gebäude eingefügt oder Gebäudeteile angebaut. Sie waren jedoch rein funktional und nahmen keine Rücksicht auf die bestehende Architektur. projektziele der sanierung Der Landauer Projektentwickler Archimedes erwarb 1994 das zur Denkmalzone erklärte Areal von der Bundesrepublik Deutschland und entwickelte ein Gesamtkonzept mit ökologischen und zukunftsorientiert ausgerichteten Planungsprinzipien. Unverzichtbare Bedingungen der Konzeption waren Schonung der Ressourcen und Energiereserven, energiesparende Bauweisen, Schaffung von Wohnraum, der für alle Generationen lebenswert ist sowie neue Wohnqualität durch solideste Ausführung, anspruchsvolle Architektur und attraktive Gestaltung des Wohnumfeldes. ökologische sanierung, umbau und nachverdichtung In den Jahren 1995 – 1998 entstanden auf insgesamt ca. 12.500 m2 Nutzfläche 109 Wohn- und Gewerbeeinheiten zum Mieten oder Kaufen. Mit kubusförmigen Niedrigenergiehäusern mit Pultdach und Dachterrassen im Stil der Bauhaus-Architektur wurde behutsam nachverdichtet. Der Kontrast zur vorhandenen Bausubstanz ist erkennbar und gewollt. Energie- und flächensparende Bauweisen werden auch am Beispiel der Einfamilien-Würfelhäuser mittels Niedrigenergie-Haustechnik deutlich. Der Würfel benötigt für eine Nutzfläche von etwa 250 m2 nur ungefähr 64 m2 Grundfläche. Zusätzlich erhielten die massiv gebauten Häuser einen hochwirksamen Vollwärmeschutz und Fenster mit erhöhtem Wärmeschutz. Mit dem Bau und Betrieb eines Blockheizkraftwerkes und einer Brennstoffzelle, (der ersten in der Südpfalz) werden Rohstoffe höchst effizient und Ressourcen schonend genutzt. Durch verschiedene Prozesse werden Erdgas bzw. Wasserstoff in elektrische Energie und Wärme umgewandelt. Die Wärme dient zur Beheizung des Wohnraumes und zur Warmwasserbereitung. trinkwassereinsparung Einsparungen im Trinkwasserbereich sind ein weiterer Kernpunkt des Umnutzungskonzeptes. Durch das Sammeln von Regenwasser in Zisternen, das als Grauwasser zur Toilettenspülung und zur Gartenbewässerung genutzt wird, werden im Lazarettgarten jährlich ca. 3 Mio. Liter Trinkwasser gespart. vervollständigung der 50er jahre anbauten Die Anbauten aus den 50er Jahren durch das französische Militär waren nur rein funktional ohne Berücksichtigung gestalterischer Gesichtspunkte hergestellt worden. Dabei wurden die dahinter liegenden, ursprünglichen Gründerjahre-Fassaden zerstört. Die Anbauten wurden bei der Sanierung nicht zurückgebaut, sondern in ihrer Form vervollständigt und optisch von dem Klinkergebäude abgelöst. quartiergerichtetes verkehrskonzept Durch den Bau einer Tiefgarage wurde die Zahl der zu schaffenden oberirdischen PKW-Stellplätze deutlich reduziert. Um möglichst wenig Flächen zu versiegeln und das Grün dominieren zu lassen, wurden die noch verbleibenden oberirdischen Stellplätze mit wasserdurchlässigen Rasengittersteinen befestigt. Bei der Erschließung, des von einer Mauer umgebenen Lazarettgartens griff man auf die vorhandenen Tore zurück. So wurden Durchfahrtsstraßen vermieden und zugleich verkehrsberuhigte Wohnstraßen geschaffen. > 61 21 konversion, umbau und nachverdichtung maßnahme lazarett-garten, landau/pfalz Platzrandbebauung Lazarett-Garten Platzrandbebauung Lazarett-Garten Nachverdichtung NEH-Würfelhäuser 62 Balkone und Terassen zum Park heterogene vier- generationen-bewohnerstruktur Einseitigkeit der Bewohnerstruktur sollte in jedem Fall ausgeschlossen werden. Daher wurde von vornherein darauf geachtet, attraktive, vielseitige und flexible Lebensraum-Angebote zu schaffen. Familien- und kinderfreundlich sind die verkehrsberuhigten Wohnstraßen, große Grünflächen, der gänzlich autofreie Park mit integriertem Spielplatz sowie der Kindergarten direkt im nordöstlichen Teil des Lazarettgartens. Senioren können großzügige, komfortable Wohnungen mit Balkon, Gartenanteil oder Dachterrasse sowie vor allem mit Aufzug erwerben oder mieten. kosten der sanierung Die Gesamtkosten von ca. 20 Mio. € wurden durch Eigenkapital und Bankdarlehen finanziert. Diese schließen auch die Herstellung der Straßen und Wege sowie der Außenanlagen mit Park und Beleuchtung ein. architekt torsten holch, archimedes gmbh „Wir entwickeln und sanieren seit über fünfzehn Jahren in Landau erhaltungswürdige bzw. denkmalgeschützte Ensembles und Objekte. Während die Substanz sensibel bewahrt und aufwendig restauriert wird, erhalten die Gebäude neues Leben und sinnvolle Nutzungen. Gleichzeitig setzt das mit dem Umweltpreis der Stadt Landau ausgezeichnete Unternehmen jeweils die neuesten ökologischen Techniken ein. Realisiert wurde bereits Anfang der 90er Jahre für Mehrfamilienhäuser der Niedrig-Energie-Haus-Standard, seit 1995 haben wir in Landau mit verschiedenen Kooperationspartnern Nahwärme-Konzepte (z.B. Blockheizkraftwerk, Brennstoffzelle etc.) oder Regenwassernutzung im großen Stil verwirklicht.“ 50er-Jahre Ergänzungsbauten unsaniert Nach der Sanierung 63 22 abriss von wohnhochhäusern/neubau von reihenhäusern maßnahme speyer-nord, speyer Bauherr: Gemeinnützige Wohnungsbau- und Siedlungs GmbH Speyer Ansprechpartner: Technische Fragen: Herr Holtermanns, technischer Prokurist Allgemeine Fragen: Alfred Böhmer, Geschäftsführer Bestand: 3.150 Wohneinheiten Mini-Reihenhäuser Reihenhaus-Typ 141 m2 Grundrisstypus Reihenhäuser 141 m2 , Erdgeschoss und Obergeschoss. Schnitt durch die Mini-Reihenhäuser (Maisonettetyp) mit Stellplatzmöglichkeit und Angebot gewerblicher Flächen im Erdgeschoss. Grundrisstypus Reihenhäuser 78 m2 1. Obergeschoss und Dachgeschoss. alfred böhmer, geschäftsführer gewo- speyer „Durch die Entwicklung dieses Projektes „Abriss der Hochhäuser und Neubebauung“ hat die GEWO einen Schwerpunkt in einem „sozialen Brennpunktgebiet“ beseitigt. Durch die Neubebauung und Privatisierung wird eine verbesserte Sozialstruktur geschaffen, die auch dem gesamten Umfeld zugute kommt. Als positiv hat sich die Beteiligung der umliegenden Bewohnerschaft erwiesen, da durch diese Beteiligung auch eine höhere Akzeptanz für das Zukünftige entstanden ist. Wir erwarten, da wir den Beteiligungsprozess auch in den anschließenden Wohngebieten weiter betreiben, eine rege Beteiligung der Bewohner bei der Neugestaltung des Wohnumfeldes.“ 64 ausgangslage Das Wohngebiet „Speyer-Nord“ wurde als Stadterweiterung Ende der 60er Jahre am nördlichen Stadtrand errichtet. Das Quartier ist gekennzeichnet durch einen dominierenden Anteil von Einfamilienhäusern und bis zu 5-geschossigen Mehrfamilienhäusern. Inselartig und weithin das Bild des Quartiers prägend lagen die beiden 13-geschossigen Hochhäuser (Baujahr 1970). Die Grundstücksgröße der beiden Hochhäuser belief sich auf ca. 13.700 m2, die ehemalige Wohnfläche auf 9.000 m2. unwirtschaftlichkeit der sanierung Im Herbst 2000 beschloss der Aufsichtsrat der GEWO Speyer die beiden Hochhäuser abzureißen: Wirtschaftlichkeitsberechnungen ergaben eine Unwirtschaftlichkeit von Sanierungsmaßnahmen an diesen Gebäuden. Hinzu kam die Erkenntnis, dass ohne strukturelle Maßnahmen das negative Image der Häuser als „sozialer Brennpunkt“ immer stärker und somit die Vermietbarkeit der Wohnungen nicht mehr gewährleistet sein würde. Aus diesem Anlass entschloss sich die GEWO zum sofortigen Abriss. entmietung durch umzugsmanagement und abriss Ansicht des 13-geschossigen Wohnhochhauses „Weißdornweg“ Die Entmietung der 134 Wohnungen (67 je Gebäude) konnte entgegen den Erwartungen innerhalb von 12 Monaten ohne Ausgleichszahlungen abgewickelt werden. Durch Nutzung der Mieterfluktuation kamen ca. 60 % der Mieter durch ein Umzugsmanagement wieder in Wohnungen der GEWO unter. Der Abriss der Gebäude begann im Januar 2003 und wurde ein halbes Jahr später abgeschlossen. Die Kosten betrugen ca. 475.000 €. integriertes stadtteilentwicklungskonzept Im Rahmen der Stadtteilsanierung „Soziale Stadt Speyer-Nord“ wurde in einer Arbeitsgruppe gemeinsam mit der Stadtplanung ein Konzept zur Neubebauung entwickelt. Ziel war die Bebauung mit privatisierten Reihenhäusern – teilweise mit gewerblichen Flächen im Erdgeschoss – um eine Verbesserung der Sozialstruktur und somit Verbesserung des gesamten Umfeldes zu erreichen. komplette neustrukturierung bei gleicher wohnfläche Gesamtansicht des Abrisses Die Deutsche Reihenhaus AG mit Sitz in Kaiserslautern führt, basierend auf dem entwickelten und abgestimmten Bebauungskonzept, gemeinsam mit der GEWO die Bebauung und Vermarktung des Grundstücks durch. Es werden insgesamt 59 Reihenhäuser und 9 Maisonettewohnungen (so genannte „Mini-Reihenhäuser“) mit gleicher Gesamtwohnfläche wie zuvor entstehen. Die Gesamtbaukosten belaufen sich auf etwa 10 Mio. €. Der Abschluss der Maßnahme soll zum Jahresende 2004 sein. Anfang November 2003 lagen bereits zahlreiche Anfragen und Reservierungen vor. attraktive hauskonzepte Die Reihenhäuser mit je 141 m2 Wohnfläche (4-ZKB) sind nicht unterkellert und werden inklusive Grundstück im Schnitt für 175.000 € angeboten. Die Maisonettewohnungen mit 78 m2 Wohnfläche (3-ZKB) werden für 99.000 € angeboten. Die Anlage hat ein zentrales Nahwärmekonzept, das im Contracting von der TDG mbH Speyer (Tochtergesellschaft der GEWO und Stadtwerke) betrieben und abgerechnet wird. Die Gebäude sollen die Erfordernisse der Energieeinsparverordnung übertreffen, somit werden niedrige Heizkosten und damit verbunden niedrige Betriebskosten für die Eigentümer erwartet. Abriss eines der beiden Wohnhochhäuser 65 23 ideenpool – die kleinen ideen abfallsammelplatz unter erhalt der gestaltcharakteristik Maßnahme: Die verschließbaren Abfallsammelplätze wurden im Stil der Gebäude gemauert und mit Grünpflanzen berankt. Die Abfallsammelplätze sind den einzelnen Gebäuden direkt zugeordnet, ein Fremdeinwurf von Müll wird vermieden. Standort: Ludwigshafen Westend, Benckiser Straße Bauherr: GAG Ludwigshafen Ansprechpartner: Herr Halm, Telefon: 06 21.5 60 40 hochkeller im vorgartenbereich Maßnahme: Errichtung von Hochkellern im Rahmen der nachhaltigen Quartiersrevitalisierung „Unterer Asterstein“. Standort: Koblenz-Asterstein, Am Luisenturm Bauherr: Koblenzer Wohnungsbaugesellschaft mbH Ansprechpartnerin: Frau Mitze, Telefon: 02 61.30 45 40 hauseingänge als visitenkarte Maßnahme: Die GAG Ludwigshafen stellt die Hauseingänge im Rahmen der Westend-Sanierung als „Entree“ dar, sie sind die Visitenkarten der Gebäude. Die Hauseingänge werden wieder ästhetisch hervorgehoben. Standort: Ludwigshafen Westend, Benckiser Straße Bauherr: GAG Ludwigshafen Ansprechpartner: Herr Halm, Telefon: 06 21.5 60 40 verminderung der instandhaltungskosten Maßnahme: Einbau von standfesten Aluminiumrohren bis 2 m Höhe der Fallleitungen zur Erhöhung der Sicherheit gegen Vandalismus. Standort: Neuwied, Am guten Leinpfad Bauherr: Gemeindliche Siedlungsgesellschaft mbH Ansprechpartner: Herr Siemeister, Telefon: 0 26 31.89 70 66 schiebeläden als sonnenschutz Maßnahme: Ersatz alter Klappläden durch leicht laufende Schiebeläden aus Kunststoff zur Verdunkelung/Verschattung (Maße: h 1,80 m x b 1,10 m), die es ermöglichen, den Sonnenschutz individuell einzustellen. Standort: Ludwigshafen-Friesenheim Bauherr: LUWOGE Wohnungsunternehmen der BASF GmbH Ansprechpartnerin: Frau Hahn (Öffentlichkeitsarbeit), Telefon: 06 21.6 04 10 01 umbau parkfläche als carport-anlage Maßnahme: Neubau einer Carport-Anlage und Befestigung der ehemals unbefestigten Parkfläche. Standort: Andernach, Stadionstraße Bauherr: Bauverein Andernach eG Ansprechpartner: Herr Veiga (Geschäftsführender Vorstand) Telefon: 0 26 32.9 63 70 Kosten je Stellplatz: etwa 2.400 € abfallsammelplatz barrierefrei anfahrbar Maßnahme: Rollstuhlnutzer können den tiefer liegenden Abfallsammelbehälter ebenerdig vom Wohngebäude aus anfahren. Im Unterschied zu klassischen Anlagen kann der Rollstuhlnutzer den Abfallbehälter von oben bedienen. Standort: Mainz, Sömmeringstraße 9 – 11 Bauherr: Wohnbau Mainz GmbH Ansprechpartner: Herr Germayer (Projektleiter), Telefon: 0 61 31.80 70 angebot eines vorraums für gehhilfen Maßnahme: Im Wohnungseingangsbereich wurde ein 6 – 7 m2 großer Vorraum für Gehhilfen und Rollstühle in den Grundriss integriert. Die Bau AG bietet diesen Vorraum als Service für die Bewohner mietfrei an. Standort: Kaiserslautern, Alex-Müller-Straße Bauherr: Gemeinnützige Baugesellschaft Kaiserslautern AG Ansprechpartner: Herr Geiger (Leiter technische Abteilung), Telefon: 06 31.3 64 00 67 adressen Archimedes GmbH Dagobertstrasse 1– 3 76829 Landau Telefon: 0 63 41.90 09 00 www.archimedes-landau.de Gemeindliche SiedlungsGesellschaft Neuwied mbH Museumsplatz 10 56564 Neuwied Telefon: 0 26 31.89 70 Baugenossenschaft Bahnheim eG Bahnheim 22 67663 Kaiserslautern Telefon: 06 31.3 71 16 01 www.baugenossenschaft-bahnheim.de Gemeinnützige Wohnungsbauund Siedlungs GmbH Speyer Landauer Straße 58 67346 Speyer Telefon: 0 62 32.9 19 90 www.gewo-speyer.de Bauhilfe Pirmasens GmbH Adam-Müller-Straße 69 66954 Pirmasens Telefon: 0 63 31.5 12 90 www.bauhilfe-ps.de GAG Ludwigshafen am Rhein Aktiengesellschaft für Wohnungs-, Gewerbe- und Städtebau Wittelsbacher Straße 32 67061 Ludwigshafen Telefon: 06 21.6 85 54 51 www.gag-ludwigshafen.de Gemeinnützige Baugesellschaft Kaiserslautern AG Fischerstraße 25 67655 Kaiserslautern Telefon: 06 31.3 64 00 www.bau-ag-kl.de 68 Koblenzer Wohnungsbaugesellschaft mbH Görgenstrasse14 – 16 56068 Koblenz Telefon: 02 61.30 45 40 www.koblenzer-wohnbau.de Kreiswohnungsverband Rhein-Pfalz Europaplatz 5 67063 Ludwigshafen Telefon: 06 21.59 09-5 20 Modernes Wohnen eG Lindenstraße 13 56073 Koblenz Telefon: 02 61.4 63 22 www.moderneswohnenkoblenz.de LUWOGE/GEWOGE Wohnungsunternehmen der BASF GmbH Brunckstraße 49 67063 Ludwigshafen Telefon: 06 21.6 04 10 01 www.luwoge.de Wohnungsbaugesellschaft Ingelheim mbH Heidesheimer Straße 6 55218 Ingelheim Telefon: 0 61 32.7 62 52 Wohnungsbau GmbH Worms Stralenbergstraße 1 67547 Worms Telefon: 0 62 41.9 56 90 Wohnbau Mainz GmbH Wilhelm-Theodor-Römheld-Straße 8 55130 Mainz Telefon: 0 61 31.80 70 www.wohnbau-mainz.de mitglieder des bauforums Im Bauforum Rheinland-Pfalz haben sich das Land Rheinland-Pfalz, die Landesbank Rheinland-Pfalz, die Berufskammern und Fachverbände, die Kommunalen Spitzenverbände, die Wohnungs- und Versicherungswirtschaft, sowie die Hochschulen des Landes zu einer Austauschplattform zusammengeschlossen, auf der fachliche Informationen zusammenfließen, deren Vernetzung zu einem wirkungsvollen Wissenstransfer beitragen. Ministerium der Finanzen Rheinland-Pfalz Landesbank Rheinland-Pfalz ARGE – Arbeitsgemeinschaft rheinlandpfälzischer Wohnungsunternehmen Landesverband Freier Immobilienund Wohnungsunternehmen Hessen/Rheinland-Pfalz/Saarland e.V. LUWOGE Wohnungsunternehmen der BASF GmbH Baugewerbeverbände Rheinhessen-Pfalz und Rheinland Architektenkammer Rheinland-Pfalz Ingenieurkammer Rheinland-Pfalz SSG S-Service Gesellschaft Rheinland-Pfalz VHV Versicherungen Regionaldirektion Mitte ARGE der Handwerkskammern Rheinland-Pfalz Industrieverband Steine und Erden e.V., Neustadt/Weinstraße ARGE der Kommunalen Spitzenverbände Rheinland-Pfalz Technische Universität Kaiserslautern www.bauforum.rlp.de
