Optische Mängelbewertungen von Fassaden - Gaston
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Optische Mängelbewertungen von Fassaden alsecco Forum 2005 Im Dialog mit der Wohnungswirtschaft Hinweis für die PDF-Datei: Die Qualität der Bilder ist teilweise eingeschränkt! Der Begriff Optik griech. optike „Lehre vom Sichtbaren“ optikos „zum Sehen gehörig“ zu opsis „das Sehen“ (Quelle: wikipedia) Die Lehre vom Licht Optische Mängelbewertung von Fassaden • 2 Bewertungsfragen Optik … … … … … ist Emotion ist Schönheit und Wertigkeit kann eine Gleichstellung zur Funktion haben verändert sich positiv/negativ Patina Verschmutzung Gebrauch Optische Mängelbewertung von Fassaden • 3 Schadensverursacher Auszug aus Bauschadensbericht 2002 Materialfehler 4,3% Höhere Gewalt 2,7% Verschulden durch Dritte 1,5% Natürlicher Verschleiß 4,4% Nutzungsfehler 5,0% Bauüberwachungsmängel 18,1% Ausführungsmängel 43,6% Planungsmängel 20,4% Prozentuale Verteilung der Verursachung und der Verschuldner von Bauschäden (Dannecker, Meinhardt, 2001) Optische Mängelbewertung von Fassaden • 4 Bewertungsfragen – Technik Optische Mängel können technische Mängel bedeuten Schmutzabläufer = Planungsmängel Planebenheit = Ausführungsmängel Farbabweichungen = Produktionsmängel Risse = Feuchteeintrag/Wärmeverluste Frostschäden/Setzungen usw. Optische Mängelbewertung von Fassaden • 5 Planung – Ausführung: Praxisbeispiele Optische Mängelbewertung von Fassaden • 6 Planung – Ausführung Mangel ? Vorderfront Rückseite Optische Mängelbewertung von Fassaden • 7 Planung – Ausführung: Anschlüsse Fenster Optische Mängelbewertung von Fassaden • 8 Planung – Ausführung: „Luftdichtigkeit“ Optische Mängelbewertung von Fassaden • 9 Planung – Ausführung Optische Mängelbewertung von Fassaden • 10 Planung – Ausführung Hinweise aus Leitfaden zum Einbau von Fenstern, Fassaden und Haustüren RAL–Gütegemeinschaften Frankfurt/Main Optische Mängelbewertung von Fassaden • 11 Planung – Ausführung Optische Mängelbewertung von Fassaden • 12 Planung – Ausführung UK oder Dämmstoffhalter? Optische Mängelbewertung von Fassaden • 13 Planung – Ausführung Fensteranschluss Dämmstoffhalter „im Angebot“ Optische Mängelbewertung von Fassaden • 14 Ausführung Starke Reinigungsspuren nach dem Ausrüsten Empfehlung: Montage der Bekleidung von Oben nach Unten bei gleichzeitiger Demontage der Rüstung Optische Mängelbewertung von Fassaden • 15 (Positive?) Veränderungen durch Bewitterung Optische Mängelbewertung von Fassaden • 16 Optik/Umfeld/Sicherheit Optische Mängelbewertung von Fassaden • 17 Optik/Umfeld/Sicherheit Alte Asbestzementfassade – Bj. 1976 Optische Mängelbewertung von Fassaden • 18 Optik/Umfeld/Sicherheit Asbestzementfassaden sind nach TRGS 519 zu behandeln. Sachkundenachweis erforderlich Kein Wiedereinbau statthaft Nietverbindung ausgebrochen Optische Mängelbewertung von Fassaden • 19 Betrachtungsabstand Optische Mängelbewertung von Fassaden • 20 Betrachtungsabstand – Detailansichten Optische Mängelbewertung von Fassaden • 21 Betrachtungsabstand – Detailansichten Optische Mängelbewertung von Fassaden • 22 Betrachtungsabstand – WDVS-Fassade Optische Mängelbewertung von Fassaden • 23 Betrachtungsabstand – Natursteinfassade Optische Mängelbewertung von Fassaden • 24 Übliche Betrachtungsabstände: Wand Details ab 1,0 m Farbspiel/Textur ab 4,0 m Bezug zu Kanten, Öffnungen, Planebenheit Mindestabstand 6,0 m Optische Mängelbewertung von Fassaden • 25 Betrachtungsabstände: Dach(kanten) Betrachtung Dach nicht möglich (3-4 m) Ganzheitliche Betrachtung je nach Gebäudehöhe ab 8 m Optische Mängelbewertung von Fassaden • 26 Optische Gesamtbewertung: Kriterien „Gebrauchsüblicher Betrachtungsabstand“ Lesen, TV, Häuser, Landschaften … Weitere Faktoren Tageszeit – Licht/Schatten/Reflexion Witterung – Regen/Tau/Raureif Umwelt – Stäube/Pollen/Algen Umfeld – Ensemble Optische Mängelbewertung von Fassaden • 27 Vorgehensweise Optik Bewertungsmatrix nach AIBau* Gewicht des optischen Erscheinungsbildes Optische Minderung sehr wichtig wichtig unbedeutend unwichtig auffällig gut sichtbar Nachbesserung Minderung sichtbar kaum sichtbar Bagatelle * Prof. Oswald Aachen Optische Mängelbewertung von Fassaden • 28 Vorgehensweise Optik/Technik Matrix zur Bewertung von Mängeln auf Basis einer Prozentskala gem. Oswald, „Hinzunehmende Unregelmäßigkeiten bei Gebäuden“ Optische Mängelbewertung von Fassaden • 29 Bewertung von Aussenputzen Die Optik hat 30% Anteil Optische Mängelbewertung von Fassaden • 30 Merkmale zur optischen Zielerfüllung von Außenputzen Abriebfestigkeit Wasseraufnahme Kantenausbildung Rissigkeit Ebenheit Struktur Farbe Objektlage/Bedeutung des Objektes +++ = sehr wichtig ++ = wichtig ++ + ++ ++ +++ +++ +++ +++ + = geringe Bedeutung Optische Mängelbewertung von Fassaden • 31 Phase 1 – Liegt ein optischer Mangel vor? 1. Feststellung IST-Zustand 2. Feststellung SOLL-Zustand Einzelvereinbarungen/Musterflächen/Verträge/Vergleichsobjekte 3. Allgemein anerkannte Regeln der Technik überprüfen 4. Negative Abweichung SOLL/IST 5. Ende bzw. Bewertung Abweichung Optische Mängelbewertung von Fassaden • 32 Phase 2 – Bewertung des optischen Mangels 1. Bestimmung des Grades der Beeinträchtigung Üblicher Betrachtungsabstand / Übliche Lichtverhältnisse 2. Bestimmung der Größe des beeinträchtigten Bereiches 3. Ist der Mangel hinnehmbar? (gem. Matrix) 4. Wenn nein Î Nachbesserung 5. Wenn ja Î Prüfung ob Bagatelle oder angemessenen Minderwert ermitteln Optische Mängelbewertung von Fassaden • 33 Ebenheitstoleranzen geregelt nach DIN 18202 Tabelle 3 – Grenzwerte Ebenheitsabweichungen Optische Mängelbewertung von Fassaden • 34 Rechenbeispiel 1 – Minderung Optische Mängel: Veralgung und Abzeichnen der Dämmstoffhalter Optische Mängelbewertung von Fassaden • 35 Rechenbeispiel 1 - Minderung Ermittlung der Größe des beeinträchtigten Bereiches Aufmaß oder Architektenzeichnungen Verschmutzungen und Veralgungen Dämmstoffhalter Optische Mängelbewertung von Fassaden • 36 Rechenbeispiel 1 - Minderung 1. Raster einziehen nach Erfordernis 2. Auszählen/Messen 3. Schäden zur Fassade in Prozenz 4. Wichtung nach Matrix Fläche: 16,0 x 6,50 m = 104 m² Beeinträchtigung über 80% (a) Gut einsehbar Wichtung 100% (b) Optischer Wertanteil 60% (c) Preis inkl. Nebenkosten 75,00 €/m² Minderwert: F x a x b x c x €/m² 104 x 0,8 x 1,0 x 0,6 x 75,00 = 3.744 € Wertanteil Optik Putz 48% ! Optische Mängelbewertung von Fassaden • 37 Rechenbeispiel 2 - Minderung Fläche ca. 10 x 8,5 m = 85,00 m² Mangel 6 Felder von 9 = 66% (a) Gut einsehbar Geltung 80% (b) Optischer Wertanteil 40% (c) Preis inkl. 65,00€/m² 85 x 0,66 x 0,8 x 0,4 x 65,00 = 1.167,00 € Wertanteil ca. 21% Optische Mängelbewertung von Fassaden • 38 Streitigkeiten Sichtmauerwerk Vorbeugen ist besser … Eindeutige Beschreibung Nur eine Produktionsstätte/ Charge Planung von Öffnungen ½ steinigen Verband vorziehen Definition Fugenfarbe/Verfugung Musterwände erstellen mind. 5 m² Verzicht auf Anstriche Stoßfugen 1 cm (Regel) Lagerfugen 1,2 cm (Regel) Optische Mängelbewertung von Fassaden • 39 Problematik Risse Rissbildungen können lastabhängig und lastunabhängig sein Ursachenforschung Statik Setzungen Durchbiegungen Volumenveränderungen Behinderungen Bestimmung: Neuriss / Altriss / Veränderungen Optische Mängelbewertung von Fassaden • 40 Optische sichtbare Risse ab 0,1 mm Unschädliche Risse Putz (Beton) Rissweiten unter 0,2 mm (0,4 mm) Einzelriss durch Zwängung Rissweitenbestimmung sinnvoll im Winter Netzartig in der Oberfläche Meist durch Mörtel mit zu hohem Wassergehalt / Verdursten Optische Mängelbewertung von Fassaden • 41 Literatur/Normen DIN 18202 Toleranzen im Hochbau Visuelle Beurteilung von lackierten Oberflächen auf Aluminium (Verband der Fenster- und Fassadenhersteller e.V. VFF) AIBau Aachen – Prof. Dr.-Ing. Rainer Oswald Arge Ziegeldach e.V. – Ziegeloberflächen RAL-Gütegemeinschaften Fenster und Haustüren VOB Teil C DIN 18345 WDVS Ausgabe Jan. 2005 VOB Teil C DIN 18351 Fassadenarbeiten Dez. 2002 Stoff-/Herstellernormen und Richtlinien des Handwerks Optische Mängelbewertung von Fassaden • 42 Objekte … über Geschmack lässt sich (nicht) streiten Optische Mängelbewertung von Fassaden • 43 Objekte „Farbabweichungen“ Graffiti gegen Graffiti Optische Mängelbewertung von Fassaden • 44 Zusammenfassung Nicht die Optik eines Hauses bestimmt dessen Wert, sondern die Qualität seiner Bausubstanz … Optische Mängelbewertung von Fassaden • 45 Zusammenfassung … aber die Optik entscheidet über das Wohlempfinden seiner Nutzer! Optische Mängelbewertung von Fassaden • 46 Vielen Dank für Ihre Aufmerksamkeit Dipl.-Ing. Gaston Lemmé Bausachverständiger / Dozent Am Waldrand 10 14557 Wilhelmshorst Tel. und Fax (03 32 05) 6 31 63 [email protected] www.gaston-lemme.de
