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Wertermittlungsverfahren für Immobilien
Musterlösungen zum Modul IMK.10.9
Lernfeld 10 – Immobilien vermitteln und mit Immobilien handeln
1) Nennen Sie mind. drei gesetzliche Grundlagen, die im Rahmen der (Immobilien)-Wertermittlung
eine Rolle spielen können.
Bewertungsgesetz, Baugesetzbuch, Wertermittlungsverordnung, Wertermittlungsrichtlinien, NHK 2000
2) Was ist Ziel der Wertermittlung?
Bestimmung des Verkehrswertes
3) Definieren Sie den Begriff „Verkehrswert“ und geben Sie eine gesetzliche Quelle dieser
Definition an.
Der Verkehrswert (Marktwert) wird durch den Preis bestimmt, der am Wertermittlungsstichtag im
gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den Gegebenheiten, der Beschaffenheit und Lage des
Grundstücks ohne Berücksichtigung besonderer Verhältnisse zu erzielen wäre.
s. Wertermittlungsrichtlinien 1.3 oder
Baugesetzbuch § 194
4) Nennen Sie einige Beispiele, bei denen der Ermittlung des Verkehrswertes eine wichtige
Bedeutung zukommt.
- im öffentlichen Bereich, z. B. Enteignung, öffentliches Vorkaufsrecht, Sanierung, Zwangsversteigerung,
Bodenordnung
- in privaten Bereich, z. B. bei Kauf, Verkauf, Tausch, Erbschaftsangelegenheiten,
Darlehensverhandlungen
5) Welche drei gesetzlich normierten Wertermittlungs-Verfahren gibt es? Nennen Sie je mind. ein
Anwendungsgebiet.
Vergleichswertverfahren: gleichartige Objekte wie unbebaute Grundstücke, Reihenhäuser,
Eigentumswohnungen
Sachwertverfahren: Immobilien, bei denen keine Erträge (Renditen) erwirtschaftet werden sollen oder
können, bei denen die Kosten der Wiederherstellung im Vordergrund stehen – spezielle
Fabrikanlagen, Bahnhöfe, militärische, kulturelle oder kirchliche Einrichtungen, z. T. auch
selbstgenutzte Wohnimmobilien in Verbindung mit dem Vergleichswertverfahren
Ertragswertverfahren: Renditeobjekte, Immobilien zur Bewirtschaftung, also MFH oder
Gewerbeobjekte mit Erträgen
Üblicherweise werden mind. zwei Verfahren angewendet und die verschiedenen Ergebnisse durch den
Gutachter gewichtet und daraus der Verkehrswert bestimmt.
6) Beschreiben Sie das Vergleichswertverfahren und die verschiedenen Herangehensweisen
Grundsätzlich wird vom bekannten Preis eines Vergleichsobjekts auf den Wert des zu bewertenden
Objekts geschlossen. Da Immobilien niemals völlig gleichartig sein können, sind ggf. Zu- oder Abschläge
vorzunehmen
a) Unmittelbarer Preisvergleich / Auf- oder Abwertung durch Vergleich von
GS-größe, Lasten und Beschränkungen lt. Grundbuch
Art und Maß baulicher Nutzung
Lage, Schnitt
Alter
Baureife, Erschließungszustand
Bodenbeschaffenheit
u. ä. m.
b) Mittelbarer Preisvergleich
auf Basis der Kaufpreissammlungen bzw. der daraus resultierenden Bodenrichtwerte. (herausgegeben
vom Gutachterausschuss)
c) Koeffizientenverfahren (GFZ : GFZ) für sonst gleichartige (Wohnbauland-) Grundstücke bei unterschiedlicher baulicher Nutzung ( s. Anlage zu WertR)
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IMK_10_9_Wertermittlung_Loesg.doc
Wertermittlungsverfahren für Immobilien
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GFZ
0,4
0,6
0,8
1,0
Umrechnungskoeffizient
0,66
0,78
0,90
1,00
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GFZ
1,2
1,4
1,6
1,8
Umrechnungskoeffizient
1,10
1,19
1,28
1,36
GFZ
2,0
2,2
2,4
Umrechnungskoeffizient
1,45
1,53
1,61
Beispiel:
bekanntes Vergleichsobjekt: GFZ 0,8 => Umr.koeff. 0,9; Vergleichspreis EUR 200,00 / m²
Bewertungsobjekt: GFZ 1,2 => Umr. koeff. 1,1
Berechnung: 1,1 / 0,9 * 200 = 244,00 Euro / m²
d) Bodenwertermittlung aus dem zu erwartenden Ertrag
Ist der Ertrag eines Vergleichsobjekts bekannt, kann daraus auf den Ertrag des zu bewertenden Objekts
geschlossen werden. Sehr unsicher, nur im Ausnahmefall oder als Ergänzung geeignet.
In jedem Einzelfall muss abgewogen werden, ob der Wert des Vergleichsobjekts tatsächlich als
Verkehrswert des Bewertungsobjekts dienen kann oder ob etwaige Anpassungsfaktoren berücksichtigt
werden müssen (Marktsituation, Infrastruktur, veränderter FNP / BBP, politische Einflüsse ...)
e) In der Fachliteratur (Ross/Brachmann, Zielbaum, Gottschalk, Simon) werden verschiedene detaillierte
Vergleichswertverfahren dargestellt, so z. B. das Abstrakte Vergleichswertverfahren oder die
Zielbaummethode. Dabei werden, ausgehend von einem Vergleichswert (Bodenrichtwert) einzelne
Kriterien verglichen und gewichtet. Diese unterschiedlich starke Wichtung führt zu prozentualen Zu- oder
Abschlägen.
7) Beschreiben Sie in groben Zügen das Sachwertverfahren
Grundsätzlich wird im Sachwertverfahren ermittelt, welche Kosten bei einem Neubau (Ersatz) des zu
bewertenden Objektes entstehen würden. Im Anschluss wird die Abnutzung bewertet und abgezogen.
Des Weiteren sind sonstige wertbeeinflussende Umstände zu berücksichtigen. Das Sachwertverfahren
bezieht sich meist auf die baulichen Anlagen, der Wert des Grund und Boden wird im Regelfall im
Vergleichswertverfahren bestimmt.
In einem ersten Schritt ist der Typ der baulichen Anlagen zu bestimmen. Die verschiedenen
Gebäudetypen werden u. a. in den Normalherstellungskosten (NHK) 2000 definiert, ergänzend auch in
Baukosteninformationen der Architektenkammern. Nach einer Korrektur (Bundesland, Ortsgröße) liegen
damit die theoretischen Baukosten für das Jahr 2000 fest (= Index 100). Über die Indexierung der
Baukosten (Zahlenreihen Statistisches Bundesamt, Fachliteratur) ermittelt sich der aktuelle
Gebäudeneuwert (Wiederherstellungskosten, reine Baukosten) zuzüglich eines prozentualen
Baunebenkosten-Ansatzes zum Bewertungsstichtag. Entsprechend des Alters bzw. der
Restnutzungsdauer sind Abschläge vorzunehmen, so dass sich der tatsächliche Zeitwert ergibt. Dieser ist
ggf. um weitere wertbeeinflussende Faktoren (Instandhaltungsrückstau) und - nach Einschätzung des
Gutachters evtl. um einen Marktanpassungsfaktor - zu korrigieren.
Der Wert des Grundstücks wird in der Regel nach dem Vergleichswertverfahren ermittelt und dem
Gebäudewert zugeschlagen.
Kürzest-Zusammenfassung:
1. Baukosten nach NHK 2000 ermitteln
2. Indexierung („Hochrechnen“) zum aktuellen Bewertungsstichtag
3. Abzüge wegen Alters und Instandhaltungsrückstau
4. zuzüglich Bodenwert
5. ggf. Marktanpassungsfaktor
= Sachwert
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8) Beschreiben Sie in groben Zügen das Ertragswertverfahren
Beim Ertragswertverfahren geht es in erster Linie um die Wertermittlung unter Rendite-Gesichtspunkten.
Es ist also (aus Investorensicht) durchaus vorstellbar, dass ein altes vernachlässigtes - aber billiges Mietwohnhaus in schlechter Lage eine höhere Rendite (in Prozent) erwirtschaftet als ein moderner - teurer
- Neubau in guter Lage. Die Rendite berechnet sich grundsätzlich aus dem Verhältnis zwischen Ertrag
(Gewinn) und Kosten. Dementsprechend kann das Ertragswertverfahren auch nur angewendet werden für
Objekte, die einerseits Kosten verursachen, aber andererseits auch Erträge (z. B. Mieteinnahmen)
erwirtschaften.
Ausgangspunkt der Ertragswertermittlung ist der nachhaltig erzielbare Rohertrag, also die dauerhaft
erzielbare Jahres(nettokalt)miete. Kurzfristige Schwankungen durch vorübergehenden Leerstand oder
außergewöhnlich lukrative Vermietung bleiben außer Betracht. Von diesem Rohertrag werden die
laufenden Bewirtschaftungskosten abgezogen (Verwaltung, Instandhaltung, Mietausfall) – als Ergebnis
erhält man den Jahresreinertrag der gesamten Immobilie.
Rechnerisch interessiert vorerst aber nur der Jahresreinertrag des Gebäudes. Dementsprechend wird der
auf Grund und Boden entfallende jährliche Reinertrag (Bodenwertverzinsung, Bodenwertsteigerung)
abgezogen. Damit bleibt als Zwischenergebnis der Gebäudereinertrag für ein Jahr.
Dieser Jahresbetrag wird mit einem bestimmten Faktor (Vervielfältigertabelle) entsprechend der
Restnutzungsdauer multipliziert. Damit erhält man den Gebäudeertragswert, bezogen auf die gesamte
Restnutzungsdauer.
Addiert man zu diesem Wert den aktuellen Bodenwert (Vergleichswertverfahren), und korrigiert das
Ergebnis ggf. um weitere wertbeeinflussende Sachverhalte, so liegt der Ertragswert vor.
Kürzest-Zusammenfassung:
1) Nachhaltigen Jahresreinertrag ermitteln
2) abz. Bodenertragsanteil
3) mal Vervielfältiger
4) plus aktueller Bodenwert
= Ertragswert
9) Wie können Sie den Bodenpreis eines Grundstücks bestimmen, wenn Ihnen keine
Vergleichspreise bekannt sind?
Über den örtlichen Gutachterausschuss bzw. die dort laufend geführte Bodenrichtwertkarte
10)
Welches Instrument können Sie heranziehen, um die Gesamtnutzungsdauer bzw.
Restnutzungsdauer zu ermitteln?
Anlage 4 zu WertR (Stand 2006) und/oder NHK 2000
11)
Wie ermitteln Sie den Vervielfältiger, mit welchem Sie den Jahresreinertrag eines Bauwerks
multiplizieren müssen?
Vervielfältigertabelle, Anlage zu § 16 (3) WertV
12)
Wie können Sie die Höhe der Bewirtschaftungskosten zur Ermittlung des
Jahresreinertrages bestimmen?
pauschal zwischen 15% (moderner Neubau) und 40% (unmodernisierter Altbau) oder
Anlage 3 zu WertR (Stand 2006)
13)
Erklären Sie den Begriff „Liegenschaftszins“
Durch Gutachterausschüsse / Kaufpreissammlungen ermittelte langfristig durchschnittliche
Bodenwertsteigerung, Bodenwertverzinsung
14)
Wie können Sie eine angemessene Wertminderung eines Gebäudes wegen des Alters
bestimmen?
Abschreibung nach Anlage 8 der WertR (Stand 2006)
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15)
Bestimmen Sie den Wert eines Baugrundstücks:
A= zu bewertendes Grundstück: Größe 1000 qm; zulässige GFZ 1,4; B= Vergleichsgrundstück: Größe
800 qm; Kaufpreis 160.000 EUR; zulässige GFZ 1,6
A: GFZ 1,4 = Umrechnungskoeffizient 1,19; Preis pro qm = X
B: GFZ 1,6 = Umrechnungskoeffizient 1,28; Preis pro qm = 200 EUR
X = 1,19 * 200 / 1,28 = 185,94 EUR/qm
185,94 * 1000 qm = 185.937,50 EUR
16)
Ermitteln Sie den Ertragswert:
Der jährliche Reinertrag eines gemischt genutzten Grundstücks beträgt 48.000,-- EUR, die
Bewirtschaftungskosten liegen bei 40% des Rohertrages; die Grundstücksgröße beträgt 900 qm, der
Bodenrichtwert liegt bei 200 EUR pro qm, der Zinssatz wird mit 5,5% angenommen, als Vervielfältiger für
die Restnutzungsdauer von 30 Jahren gilt 14,5;
Rohertrag
80.000,00
32.000,00
abz. 40 % Bewirtschaftungskosten
= Reinertrag
48.000,00
abz. Bodenwertanteil (200 € * 900 qm * 5,5 %)
9.900,00
= Gebäudereinertrag
38.100,00
* Vervielfältiger 14,5
= Gebäudeertragswert
552.450,00
+ akt. Bodenwert
180.000,00
732.450,00
= Ertragswert
17)
Ermitteln Sie den Sachwert und den auf volle TEUR gerundeten Verkehrswert:
älteres EFH mit einfacher Ausstattung,
Baukosten lt. NHK 2000 betragen 120.000,-EUR, Baukostenindex zum
Bewertungsstichtag = 108;
Gesamtnutzungsdauer (GND) 80 Jahre;
Restnutzungsdauer (RND) 20 Jahre;
Bodenrichtwert 140,-- EUR pro qm,
Grundstücksgröße 500 qm;
Marktanpassungsfaktor nach Meinung des
Gutachters beträgt 1,2 wegen der starken
Nachfrage
Neubauwert aktuell 120.000 * 1,08
abz. Wertminderung wegen Alters 66% (lt. Tabelle)
= realer Gebäudesachwert
zzgl. Bodenwert
= Sachwert
129.600,00
85.536,00
44.064,00
70.000,00
114.064,00
* Marktanpassungsfaktor 1,2
= Sachwert
=> Verkehrswert (gerundet)
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136.876,80
137.000,00
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18)
Welcher Nachteil ist allen drei Verkehrswertermittlungs-Verfahren aus Investorensicht
gemeinsam?
Es ist eine zeitpunktbezogene Wertermittlung; künftige absehbare Entwicklungen (Mietpreissteigerungen,
Modernisierungen, Kostenänderungen, …) können nicht berücksichtigt werden, könnten aber die Rendite
gravierend beeinflussen und damit schon im Vorfeld trotz eines scheinbar günstigen Preises die
Investitionsentscheidung kippen.
19)
Wie wirkt sich eine kürzlich vorgenommene Modernisierung auf die Wertermittlung aus?
Durch die Modernisierung wurden die Gebäudeverhältnisse in größerem Umfang verbessert, diese
Tatsache wirkt sich positiv, also wertsteigernd, auf den Verkehrswert aus
20)
Wie wirken sich kürzlich vorgenommene Pflasterarbeiten und Gestaltung von Vorgarten
und Terrasse auf den Wert aus?
Pflaster, Terrasse usw. gehören zu den Außenanlagen, diese werden üblicherweise mit 5% des
Gebäudewertes berechnet. Damit kann man kaum mit einer Höherbewertung rechnen.
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