Die Preise steigen nur noch an guten Lagen

Immobilienmarkt
Überhitzung oder Abkühlung am Schweizer Immobilienmarkt? – Einfluss von Wirtschaftszyklen und Zinsen
Die Preise steigen nur noch an guten Lagen
Von Pascal Gantenbein
Quelle: SIBF / Grafik: FuW, hc
Nach einem beispiellosen Anstieg der Immobilienpreise in verschiedenen Ländern
und einer Phase historisch tiefer Zinsen ist
die Unsicherheit über die Entwicklung an
den Finanz- und den Immobilienmärkten
spätestens seit diesem Jahr wieder gewachsen. Viele Marktteilnehmer befürchten entweder eine Zunahme der Inflation oder
eine wirtschaftliche Abschwächung.
Tatsächlich gibt es Signale für beide
Szenarien: Einerseits ist sowohl in den
USA als auch in Europa und Japan die
Arbeitslosigkeit zurückgegangen, und die
Langfristzinsen sind seit 2005 gestiegen.
Infolgedessen haben die Zentralbanken
die Zinsen am kurzen Ende teilweise massiv erhöht, am stärksten das Fed. Andererseits belasten die Zinsen die Finanzierung und den Konsum, der in den letzten
zehn Jahren besonders in den USA und in
Grossbritannien teilweise durch eine Erhöhung der hypothekarischen Verschuldung finanziert worden ist. Erste Signale
für eine mögliche Abkühlung an den Immobilienmärkten gab es im Juni dieses
Jahres denn auch, als sowohl im US- wie
auch im britischen Immobilienmarkt wieder rückläufige Preise beobachtet wurden. Hinzu kommt, dass auf Grund der
bislang regen Nachfrage nach Immobilien sowohl im Wohnungs- als auch im
Wirtschaftsbau das Angebot in Europa inklusive der Schweiz sowie in den USA
massiv ausgeweitet worden ist. Was bedeuten diese Entwicklungen für die Im- Noch boomt der Wohnungsbau. Der demografische Wandel wird aber langfristig Nachfrage und Nutzung beeinflussen. BILD: SANDRA MEIER
mobilienmärkte in der Schweiz? Und welche Konsequenzen ergeben sich daraus
prägt. In den vergangenen acht Jahren anstieg im internationalen Vergleich und
Investoren mit einem grossen realwirtfür die Portfolios der Investoren?
wurde intensiv in Immobilien investiert, im Durchschnitt moderat ausgefallen ist. schaftlichen Exposure etwa in Form eines
und ihre Preise haben angezogen, wäh- Ausserdem sind die Kapitalmarktzinsen möglichen Verlusts des Arbeitsplatzes
Konjunktur und Geldpolitik
rend in den acht Jahren zuvor devestiert seit Juni 2006 wieder leicht gesunken.
sollten sich nicht in Immobilien engagieAls Erstes ist festzuhalten, dass Immobi- wurde. Hierfür massgebend waren ausser
ren, wenn sie das Immobilienrisiko nicht
lienpreise stark von makroökonomischen den makroökonomischen Grössen auch
diversifizieren können. Denn ImmobiEs gibt auch Risiken
und regulatorischen Faktoren abhängen. die spezifische Risikoneigung und -averlienpreise sind eng mit der Konjunktur
Gleichwohl gibt es Risiken: kurzfristig korreliert. Die gegenseitige Abhängigkeit
Heute besteht beispielsweise weitgehend sion der Marktteilnehmer. So hat sich die
Einigkeit über die Determinanten, die (zum Beispiel in Form des Credit spread vorab das, dass den USA das gewünschte zwischen Immobilienmärkten und dem
zum Aufschwung der Immobilienmärkte messbare) Risikoaversion an den Finanz- Soft landing nicht gelingt, etwa wenn das realwirtschaftlichen Wachstum erklärt
in den Achtzigerjahren beigetragen ha- märkten nach den Krisen in Asien und über Hypothekarausleihungen finanzierte zwar die tiefe Korrelation zu den Finanzben: ein ausgeprägtes Wachstum des BIP, Russland 1997/1998, nach dem Kursrück- Konsumwachstum infolge des markanten märkten. Allerdings bedeutet sie andererdie grosszügige Versorgung der Wirtschaft gang an den Aktienmärkten im Jahr 2000 Zinsanstiegs, der bereits rückläufigen Im- seits auch ein Risiko.
mit Krediten, eine markante Ausweitung sowie nach 9/11 deutlich erhöht und erst mobilienpreise oder anderer ungünstiger
Die Risikoprämien von Immobilienanlaanlagesuchenden Kapitals im Zuge des 2004 wieder zurückgebildet. Anlagegelder Entwicklungen stärker abnimmt als vor- gen haben denn auch weniger finanzwirtBVG von 1985 sowie eine Verknappung wurden von den plötzlich als uninteres- hergesagt. Dies hätte auch Auswirkungen schaftlichen Charakter, sondern entschädes bebaubaren Bodens infolge der Umset- sant und gefährlich eingestuften Aktien- auf die europäischen Immobilienmärkte, digen die Investoren ausser für die Illiquizung der Raumplanung.
märkten abgezogen und in die Immobi- insbesondere angesichts des hiesigen par- dität vor allem für das konjunkturelle
tiellen Angebotsüberhangs in den Märk- Risiko dieser Anlageklasse. Immobilien mit
Belastend dagegen wirkten in der dar- lienmärkte umgeschichtet.
ten für Büro- und Wohnflächen. Gleichzei- hohem realwirtschaftlichem Exposure,
auf folgenden Phase ab 1990 neben den
tig sind in Europa Zinserhöhungen sowohl typischerweise in Zentren, haben tendendringlichen Bodenrechtsbeschlüssen von
Gebremster Aufwärtstrend
am kurzen wie auch am langen Ende kei- ziell eine höhere durchschnittliche Wert1989 besonders das sehr hohe Zinsniveau
Was heisst das nun für Immobilien- neswegs ausgeschlossen.
sowie der Rückgang des BIP-Wachstums
rendite als solche an peripheren Lagen.
Immobilieninvestoren sollten ebenfalls Dafür leiden sie in der Krise auch mehr.
von 8,4% 1990 auf 0,5% 1996 im Zuge der investitionen zum heutigen Zeitpunkt?
Inflationsbekämpfung. Der Aufschwung Das Wirtschaftswachstum in der Schweiz die Folgen des demografischen Wandels
sowie die nachfolgende Krise im Immobi- dürfte sich gemäss aktueller Prognose der beachten. In der Schweiz geht das BundesGeringes Aufwertungspotenzial
lienmarkt waren mithin zumindest von Kof, der SNB sowie der Grossbanken ge- amt für Statistik in einem mittleren SzeAus diesen Überlegungen sowie auf
der Richtung her nicht irrational, sondern genüber dem derzeit hohen Niveau leicht nario von einem Rückgang der Erwerbseine Folge makroökonomischer und regu- abschwächen, jedoch robust bleiben. Die bevölkerung ab 2019 sowie von einem Basis von Bewertungsmodellen scheint
Inflationsaussichten sind auf Grund der Rückgang der Wohnbevölkerung ab 2036 das generelle Aufwertungspotenzial für
latorischer Einflüsse.
Der Effekt von Zinsänderungen auf Im- bisher geringen Teuerungsrate günstig. aus. Eine ähnliche Entwicklung der Bevöl- Schweizer Immobilien inzwischen eher
mobilienpreise hängt in hohem Masse Auch die erwarteten Wachstumsraten der kerungszusammensetzung gibt es in den begrenzt zu sein. Zwar mögen Schweizer
von der Wirtschaftslage ab: Auf der einen Weltwirtschaft gehen bei weiterhin positi- anderen europäischen Ländern. Dies, ge- Immobilien gerade für ausländische InvesSeite führt ein Zinsanstieg zwar wie für vem Trend etwas zurück, und für die USA koppelt mit der voraussichtlich im selben toren noch attraktiv sein. Allerdings sind
Aktien und Bonds auch für Immobilien zu wird eine weiche Landung prognostiziert: Zeitraum beginnenden Devestition der weitere Preissteigerungen derzeit höchsteiner stärkeren Diskontierung zukünftiger Die Abkühlung am US-Immobilienmarkt zweiten Säule, wird sich nicht nur mittel- wahrscheinlich auf sehr gute Lagen beRückflüsse und damit zu einer Wertreduk- sollte dank des Arbeitsmarkts und des Öl- fristig im Markt für Büroflächen nieder- schränkt. Dies wird zum einen dazu beitration. Wenn allerdings der Zinsanstieg in preises nicht zu einem Einbruch der Kon- schlagen, sondern längerfristig auch im gen, dass das Immobilienbusiness noch
Wohnungsmarkt. Zumindest in der langen professioneller wird: Es gibt eine stärkere
eine Wachstumsphase fällt, reagiert die sumentenstimmung führen.
Zudem sind die langfristigen realen Zin- Frist sind Vermögensumschichtungen ab- Differenzierung, die Rendite wird künftig
Ertragsseite häufig positiv, was sich wiederum stabilisierend bis förderlich auf sen im historischen Vergleich immer noch sehbar. Immobilieninvestoren sollten be- weniger durch den Preisauftrieb am Markt
recht tief. Für den Schweizer Immobilien- reits bei der Planung die sich im Zuge der als vielmehr durch die Qualität der Proden Immobilienwert auswirkt.
markt vorteilhaft ist ferner die Tatsache, Alterung verändernden Wohn- und Nut- jekte und des Managements bestimmt.
Zum anderen wird die Nachfrage nach
dass der seit 2000 verzeichnete Preis- zungsbedürfnisse berücksichtigen.
Vermögensumschichtungen
Diversifikation und Absicherung von
Entscheidend ist, ob und wie schnell
Immobilieninvestments zunehmen, was
Keine Preisübertreibung an Schweizer Immobilienmarkt
ein Zinsanstieg in höhere Mieteinnahder Verbreitung von neuen Beteiligungsmen umgesetzt werden kann. Da die Vermöglichkeiten wie Zertifikaten und Immoin %
mietung im kommerziellen Sektor kon- 0,15
bilienderivaten Vorschub leisten wird.
junkturabhängiger ist als im WohnbeKurz- bis mittelfristig bestimmen somit
reich, ist die konjunkturelle Situation bei
die weltwirtschaftliche Entwicklung so0,1
der Beurteilung der Auswirkungen von
wie Inflation, Zinsen und Geldpolitik die
Zinsänderungen für ImmobilienaktiengeImmobilienmärkte. Längerfristig sollte
sellschaften bedeutsamer als für Immobiauch die demografische Entwicklung in
lienfonds. Fonds reagieren ohnehin zins- 0,05
die Bewertung einfliessen. Insgesamt ersensitiv, was man dieses Jahr etwa am
scheint ein Crash am Schweizer ImmobiRückgang der Agios von über 30 auf aktulienmarkt unwahrscheinlich, aber es gibt
0
ell rund 23% infolge des Zinsanstiegs beweniger Preisfantasie.
obachten konnte. Ein Zinsanstieg am kurzen Ende dagegen entsteht im Zuge der
Prof. Dr. Pascal Gantenbein arbeitet am SchweizeriInflationbekämpfung und belastet die Im- -0,05
schen Institut für Banken und Finanzen der Universimobilienmärkte sowohl über die Nachfratät St. Gallen und war dieses Jahr als Gastprofessor
geseite als auch über die Verteuerung der
an der HEC Paris. Er ist stv. wissenschaftlicher Leiter
Finanzierung.
des Center for Urban & Real Estate Management Cu-0,1
80 81 82 83 84 85 86 87 88 89 90 91 92 93 94 95 96 97 98 99 00 01 02 03 04 05 06
Immobilienpreise waren stets auch
rem in Zürich, das ein Masterstudium in ImmobilienEinjahreszins
Immobilienpreiswachstum
BIP-Wachstum
durch Vermögensumschichtungen gemanagement auf universitärem Niveau anbietet.
Finanz und Wirtschaft
Studie Wohnungsmarkt
Erste Zeichen
von Sättigung
Im Schweizer Wohnungsmarkt machen
sich Sättigungstendenzen bemerkbar.
Immer mehr verschiebt sich die Nachfrage für Wohneigentum hin zum Einfamilienhaus. Das Zürcher Immobilienberatungsunternehmen Wüest & Partner
kommt in seiner halbjährlichen Studie
«Immo-Monitoring» zum Schluss, dass
sich der Preistrend für Stockwerkeigentum Richtung Stagnation entwickelt.
Bereits findet eine Verlagerung des
Neubaus von Eigentums- zu Mietwohnungen statt. Dadurch nimmt die Liquidität am Mietwohnungsmarkt zu. Die
Leerstandquote liegt aber gesamtschweizerisch immer noch auf bescheidenen
2,6%. Einen Angebotsüberhang gibt es an
Kleinwohnungen. Im Gleichgewicht ist
die Nachfrage für Mietwohnungen mit
fünf und mehr Zimmern, während es für
gleich grosse Eigentumswohnungen ein
Überangebot gibt. Die Angebotsmieten
(von Wohnungsanbietern in Inseraten
und im Internet verlangte Mieten) dürften in den nächsten zwölf Monaten 2,4%
steigen. Markant verteuern dürften sich
dagegen die Mietwohnungen in der von
Wohnungsknappheit geprägten Westschweiz. In der Region Zürich und der Innerschweiz wird das Preiswachstum überdurchschnittlich bleiben, am schwächsten dagegen in der Ostschweiz mit 1,3%.
Unattraktive Agglomerationen
Von der guten Konjunktur profitiert
der Einfamilienhausmarkt. Trotz stabiler
und hoher Nachfrage werden die Angebotspreise gesamtschweizerisch nur
noch 2% steigen. Günstigen Einfluss auf
die anhaltend gute Einfamilienhausnachfrage haben die weiterhin niedrigen Hypothekarzinsen. An der Spitze der Preisentwicklung sind die Westschweiz mit
2,6% Wachstum und das Tessin mit gar erwarteten 3,2%, während die Preise in der
Region Zürich sich im schweizerischen
Durchschnitt entwickeln dürften. Eine
Verschiebung gibt es in den Wohnortpräferenzen. Die Mietwohnungssuchenden
zieht es verstärkt in die grossen und kleinen Zentren; die Wohneigentumskäufer
dagegen konzentrieren sich auf kleine
Zentren und periphere Gemeinden. Die
Agglomerationen als typische Wohnund Arbeitsplatzgemeinden im Umfeld
der grossen Städte sind in beiden Fällen
die Verlierer.
Im konjunkturellen Aufwind ist der Büromarkt. Gesamtschweizerisch verharrt
die Leerstandsquote zwar auf 12%, erstmals nimmt sie in den Grosszentren jedoch wieder ab. Mit einer überbordenden Preisentwicklung ist aber nicht zu
rechnen. Ebenfalls verringert haben sich
in Zürich und Genf die leerstehenden Verkaufsflächen.
Schweizer Immobilien sind für internationale Investoren attraktiv. Die hohen
Gesamtrenditen in den europäischen
Märkten waren in der Vergangenheit vor
allem auf massive Wertsteigerungen zurückzuführen. In Grossbritannien und
Spanien scheint der Immobilienboom
nun zu Ende zu gehen, während in Nordeuropa und der Schweiz die Wertsteigerungsrenditen zunehmen. Die stabilen
Mieten und die günstige Refinanzierung
sorgen gar für eine im europäischen Vergleich hohe reale Netto-Cash-flow-Rendite von über 3% in der Schweiz.
KK
«Immo-Monitoring 2007», Fokus Wohnungsmarkt,
Band 1 und 2, Preis: 390 Fr.; Bezug: Wüest & Partner
Zürich, Fax 044 289 90 01
Wohnungen rentieren gut
Netto-Cash-flow-Rendite in %
Quelle: IPD / Grafik: FuW, hc
Seite 28 Mittwoch, 25. Oktober 2006 Nr. 84
Schweiz
Portugal
Finnland
Schweden
Deutschland
Niederlande
Frankreich
Dänemark
Spanien
Grossbritannien
0
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2002
2003
Durchschnitt
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2004
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2006
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