Bauen in der Innenstadt

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Management
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Bilder oben (v.l.): Firma Carl Langerfeldt, Braunschweig, Buchhandlung · Wohn- und Geschäftshaus Unter den Linden/Friedrichstraße, Berlin · Wohn- und Geschäftshaus Luisenstraße, Berlin,
94 Wohneinheiten mit Ladenpassage
Bilder unten (v.l.): Schuhhaus E. Juppen, Nachf. Paul Prange GmbH, Düsseldorf · Appelrath-Cüpper GmbH, Hamburg, Modegeschäft · Rheinische Versorgungs- und Zusatzversorgungskasse, Köln,
Büro- und Geschäftshaus mit Tagesklinik
Bauen in der Innenstadt
– eine Aufgabe für Spezialisten
Institut für Wirtschaftswissenschaften der Universität Leipzig.
Innenstadtlagen haben ihren
bringt, die genaues Hinsehen
Die Praxis und die Erfahrung vieler Bauherren
zeigen, dass zwischen einem Bauprojekt im
Gewerbepark und einem im Herzen der Stadt
ein nicht zu vernachlässigender Unterschied
liegt. Die Köster AG hat in den vergangenen
Jahrzehnten bereits eine Vielzahl von innerstädtischen Bauprojekten realisiert und dabei
die Eigenheiten, Herausforderungen und verborgenen Tücken des speziellen Bauumfelds
Stadtzentrum kennengelernt – ein Erfahrungsschatz, der den Bauherren heute zugute
kommt. Denn Innenstadtprojekte sind Aufgaben für Spezialisten. Wie aktuell in Leipzig, wo
die Köster AG zurzeit gleich vier Bauprojekte
in zentraler Lage realisiert.
bei der Auswahl des Bauun-
Bauen auf engstem Raum
besonderen Reiz für Bauherren, Investoren und
Mieter. Wer in der Innenstadt baut, sollte aber auch
wissen, dass dieser Standort
gewisse Eigenheiten mit sich
ternehmens erfordern.
Bauaufgaben in der Innenstadt sind in der
Regel anspruchsvoller als solche in Randlagen.
Schon allein, weil ein Gebäude in der Innenstadt von der Öffentlichkeit stärker wahrge-
nommen wird und repräsentativere Zwecke zu
erfüllen hat. Das wirkt sich beinahe zwangsläufig auf die Ansprüche an Architektur und
Ausführung aus. Bauen in der Innenstadt heißt
vor allem auch: Bauen auf engstem Raum.
Vielfach handelt es sich dabei um Projekte, die
eine Baulücke schließen. Schon die Baustelleneinrichtung wird zur Her­ausforderung.
Beim Neubau des Cityhauses Bremen beispielsweise – ebenfalls ein aktuelles KösterProjekt – wurde der Baustellenkran umgesetzt,
um mit dem partiell entstehenden Gebäude
„mitzuwandern“.
Schwierige Logistik
Auch die Baustellenlogistik stellt eine Herausforderung dar. Die Transportwege sind in
der Regel eng oder verstopft, besonders zur
Hauptverkehrszeit. Um schweres Baugerät
wie Kräne unterzubringen, ist Einfallsreichtum und planerisches Geschick gefragt. Dipl.-
Ing. Helmut Knobloch, Bereichsleiter der
Köster AG in Leipzig, kennt das Problem aus
aktueller Erfahrung: „Wir sind in der Leipziger Innenstadt unter anderem mit der Realisierung des Instituts für Wirtschaftswissenschaften betraut, eines der Hauptgebäude des
neuen UNI-Campus der Universität Leipzig.
Mehrere Bauabschnitte des gewaltigen Komplexes entstehen hier gleichzeitig auf
engstem Raum. Da die Baustelle keinerlei
Lagerfläche bietet, mussten wir ein spezielles
Logistik-Konzept entwickeln. Jede Materiallieferung wird minutiös vorgeplant und wochenweise angemeldet – auf die Stunde genau. Nur so können wir alle Termine halten.“
Überraschungen im Boden
Bauen in der Innenstadt heißt aber auch
Bauen in empfindlichem Umfeld. Nachbargebäude müssen häufig aufwendig gesichert
werden, insbesondere dann, wenn vor dem
Neubau ein Bestandsgebäude abgerissen
werden muss oder eine komplexe Gründung
ansteht. Auch auf Überraschungen muss
man eingestellt sein. Nicht selten werden
die Bauspezialisten vor die Situation gestellt, dass die alten Baupläne nicht mit den
tatsächlichen Gegebenheiten übereinstimmen. Das Erdreich in Innenstädten birgt
nicht selten archäologische Funde, die zuerst gesichert und behördlich dokumentiert
werden müssen und unter Umständen den
Baufortschritt verzögern.
Eingeschränkte Lieferzeiten
Vielfach gibt es Auflagen, die den Zeitrahmen
für die Materialanlieferung einschränken –
zum Beispiel aus Rücksicht auf den Verkehrsfluss in der Innenstadt. Auch hier ist das
Logistik-Geschick der Planer gefragt.
Sicherheitsbedürfnisse
der Passanten
Baustellen in der Innenstadt grenzen meist
unmittelbar an Geh- oder Radwege oder die
Fahrbahn. Baustellensicherheit ist deshalb ein
entscheidendes Thema. Passanten müssen vor
Schmutz und herabfallenden Gegenständen
zuverlässig geschützt werden.
Lärm- und Erschütterungsschutz
In vielen Fällen gibt es außerdem besondere
Auflagen, was Belästigung durch Lärm und
Erschütterungen angeht. „In diesem Fall muss
das Bauunternehmen in der Lage sein, alternative Baumethoden anzubieten, die für
die Nachbarschaft verträglich sind“, erklärt
Helmut Knobloch.
Welche Voraussetzungen muss nun ein Bauunternehmen erfüllen, um diese Herausforderungen anzunehmen? „Bei solch komplexen
Aufgaben steht und fällt der Pro­­jekt­­­erfolg
mit der Qualifikation der eingesetzten Mitarbeiter. Gefordert sind erfahrene und bes­
tens ausgebildete Projektleiter, Bauleiter
und Poliere, die sich intensiv mit der Situation vor Ort vertraut machen und alle Problem- und Lösungs­s zenarien bereits im
Vor­feld durchspielen“, sagt Helmut Knobloch
aus Erfahrung. „Sie müssen als eingespiel­
tes Team – auch zusammen mit langjährigen erfahrenen Partnerunternehmen –
arbeiten und über eine hohe Flexibilität
verfügen.
Um Bauzeiten einzuhalten, muss auch
schon einmal im Dreischichtbetrieb gearbeitet wer­den“, führt er weiter aus. „Bei
unvorhersehbaren Hindernissen kommt es
auf klare Strukturen und schnelle Entscheidungen an – und wiederum erfahrene Spezialisten. Der Schlüssel zum Erfolg liegt
aber in der präzisen Vorarbeit.“ Bleibt die
Innenstadt also eine Herausforderung für
Spezialisten? „Ganz sicher“, sagt Helmut
Knobloch, „aber die Köster AG hat für solche schwierigen Aufgaben nicht nur das
erforderliche Personal, sondern mit dem
KÖSTER-MASTERPLAN® auch ein verlässliches Projektmanagement-Werkzeug, um
alle Prozesse zu steuern, damit alle Handgriffe von Anfang an sitzen.“