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Pensimo Management AG
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Nr. 103 | April 2016
Anlagestiftung
Turidomus
Gründung der neuen Anlagegruppe Urban & Mixed-use
Zur Ergänzung der bestehenden Pensimo Produktpalette
wurde im Dezember 2015 auf Anregung aus dem bestehenden Anlegerkreis eine neue Anlagegruppe gegründet.
Diese startet im neuen Geschäftsjahr nach bereits erfolgter
Emission mit Kapitalzusagen in der Höhe von 670 Millionen Franken und einer ersten Investition in ein grösseres
Entwicklungsvorhaben.
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Anlagestiftung
Testina
Anlagegruppe Alpha: Gründung der Testina Europa AG
Die kürzlich erfolgte Gründung der «Testina Europa AG» und
der Start eines segregierten Mandats mit dem Ziel von Direktinvestitionen in Europa stellen einen Meilenstein in der
Weiterentwicklung der Anlagestiftung Testina dar. Für die
Anlagegruppe Alpha werden überdies neue Anleger gesucht.
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Anlagestiftungen
Turidomus & Adimora
Fertigstellung und Bezug der Wohnüberbauung
«Zwicky-Süd» in Dübendorf
Nach über fünf Jahren Planungs- und Bauzeit können nun die
neuen Wohnungen und Gewerberäume auf dem ehemaligen
Areal der Spinnerei Zwicky etappenweise bezogen werden.
Das neue Quartier «Zwicky-Süd» befindet sich im Norden
von Zürich, wo seit einigen Jahren die «Glattalstadt» entsteht.
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Immobilienfonds
Swissinvest
Sanierung und Aufstockung des Mehrfamilienhauses
Regensbergstrasse 67 in Zürich-Oerlikon abgeschlossen
Etliche Probleme mit der bestehenden Bausubstanz und
ein Aufstockungspotenzial führten nach relativ kurzer Planungszeit zu einer umfassenden Repositionierung eines
Mehrfamilienhauses in Zürich-Oerlikon. Mit einem Budget von knapp drei Millionen Franken wurden im Sommer
2015 drei Attika-Wohnungen neu erstellt, die bestehenden
neun Wohnungen saniert und das Gebäude energetisch
auf den Stand der Zeit gebracht.
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Der Newsletter der Pensimo Gruppe zu aktuellen Themen
erscheint vier- bis fünfmal jährlich.
Vielen Dank für Ihr Interesse
Jörg Koch
Newsletter Nr. 103
April 2016 / Seite 2
Anlagestiftung
Turidomus
Gründung der neuen Anlagegruppe Urban & Mixed-use
JK / MS – Die Nominalzinsen befinden sich seit drei Jahrzehnten
in einem Abwärtstrend. Obschon mittelfristig mit einem leichten Realzinsanstieg zu rechnen ist, erscheint eine Trendwende
hin zu einem signifikant höheren Zinsniveau in absehbarer Zeit
eher unwahrscheinlich. Die tiefen Zinsen haben Auswirkungen
auf die Asset-Allokation von Pensionskassen. Um die negativen
Effekte eines tiefen Zinsniveaus zu «umschiffen», haben viele
institutionelle Investoren in den vergangenen Jahren versucht,
ihre Immobilienquote zu erhöhen. Im Investitionsmarkt wurde
dadurch ein gewisser Herdentrieb in Gang gesetzt, der u. a. im
Core-Segment der Renditeliegenschaften zu teilweise aussergewöhnlichen Bieterwettbewerben und einer starken Renditekompression geführt hat.
Da weder die Qualität noch das Renditeniveau der bestehenden Anlagegruppen Casareal und Proreal zusehends verwässert werden sollen, drängt sich in Zeiten des Anlagenotstands
die Suche nach Alternativen auf. Mit der neuen Anlagegruppe
Urban & Mixed-use können die bestehenden Investitionsmöglichkeiten für einen spezifischen Anlegerkreis in Richtung des
Segments «Core plus» erweitert werden. Im Fokus stehen dabei
die Vergrösserung des Akquisitionspotenzials und eine weitere
Diversifizierung über andere /neue Nutzungsarten.
Die Akquisitionsbemühungen richten sich einerseits auf Bestandesliegenschaften und anderseits auf Projektentwicklungsvorhaben in städtischen Zentren und deren Agglomerationen mit dem
Ziel, ein über verschiedene Nutzungsarten vielfältig strukturiertes Portfolio aufzubauen. So sind beispielsweise neben «konventionelleren» Investitionen in Wohn- oder Büronutzungen gemäss
Strategie und Anlagerichtlinien auch Investitionen in Spezialimmobilien möglich. Denkbar sind zum Beispiel Akquisitionen in
den Bereichen Gesundheit, Alterswohnen, Pflege, Bildung und
Kultur. Mit dem Erwerb des Gretag-Areals in Regensdorf konnte
nun eine Initial-Investition vorgenommen werden (vgl. Box), die
den anvisierten Investitionsstil gut zum Ausdruck bringt.
Die angestrebte Zusammensetzung des Portfolios (Zielportfolio) sieht wie folgt aus: zwanzig Prozent Core-Objekte (Bestandesliegenschaften an guten bis sehr guten Standorten), vierzig
Prozent Objekte mit Entwicklungspotenzial («Build-to-Core»
bzw. «Future-Core»; Entwicklungs- und Bauprojekte, Standorte
mit Potenzial, Umnutzungen usw.) sowie rund vierzig Prozent
Spezialimmobilien (von Interesse: lange Mietverträge mit Mietern von hoher Bonität).
Newsletter Nr. 103
April 2016 / Seite 3
Kauf des Gretag-Areals in Regensdorf
JW – Anfang März konnte die Anlagestiftung Turidomus
einen Kaufvertrag für das Gretag-Areal unterzeichnen.
Es bildet das Herzstück der Zentrumsplanung «Bahnhof Nord», dem mit einer Fläche von rund 30 Fussballfeldern derzeit grössten Entwicklungsgebiet im Kanton
Zürich. Das erworbene Grundstück weist eine Fläche
von 37’000 m2 auf und bietet gemäss rechtskräftigem
Gestaltungsplan ein Entwicklungspotenzial für den Bau
von zirka 650 Wohnungen sowie einen kleinen Anteil von
kommerziellen Nutzungen. Heute wird das Grundstück in
erster Linie noch gewerblich genutzt. Während der Entwicklungszeit fallen entsprechende Mieterträge an.
Visualisierung: ADP Architekten, Zürich
Das Industrieunternehmen Gretag Imaging hatte sich in
den 1990er Jahren einen Namen als Hersteller von Fotoentwicklungsgeräten gemacht und in seiner Blütezeit bis
zu einen Drittel des Weltmarktes kontrolliert. Ende 2002
ging die Firma in Konkurs. Die Peach Property Group
übernahm die Gretag AG 2013 als eine reine Immobiliengesellschaft. In der Folge führte sie eine erfolgreiche
Areal-Entwicklung durch. Die weiteren Planungsschritte
werden nun durch die Anlagestiftung Turidomus koordiniert. Die künftige Bebauung ist in mehreren Etappen
vorgesehen, der Bezug der Wohnungen wird voraussichtlich ab zirka 2020 erfolgen.
Newsletter Nr. 103
April 2016 / Seite 4
Anlagestiftung
Testina
Anlagegruppe Alpha: Gründung der Testina Europa AG
AB / PP – Am 22. Februar 2016 hat der Stiftungsrat der Anlagestiftung Testina die Gründung der Testina Europa AG beschlossen. Dies war ein notwendiger Schritt im Rahmen der neuen
Umsetzungsstrategie, wonach neu ein grosser Teil der Immobilieninvestitionen in Europa direkt, das heisst über ein segregiertes Mandat, umgesetzt werden soll.
Für den Aufbau und die Verwaltung des segregierten Mandats
wurde LaSalle Investment Management (LIM) mandatiert. LIM
hat den Zugang zu einem breiten Netzwerk, langjährige Erfahrung in der Immobilienindustrie und einen sehr guten Leistungsausweis. LIM setzt ab Ende März 2016 die von Testina
entwickelte Core-Strategie («Buy and manage») in Europa um.
Der Fokus der Immobilieninvestitionen ist auf die wichtigsten
Büro- und Retail-Märkte Europas, insbesondere in Deutschland und Frankreich gerichtet. In diesen beiden Ländern sollen
mindestens zwei Drittel der Immobilienwerte des segregierten
Mandats an erstklassigen Lagen investiert werden. Die Fremdkapitalquote wird bei sehr tiefen zwanzig Prozent begrenzt. Die
sehr enge Kontrolle der Umsetzung der Investitionsstrategie
erfolgt durch die Mandatsleitung der Anlagestiftung Testina.
Die Gründung der Testina Europa AG und der Start des segregierten Mandats mit LIM stellen einen Meilenstein in der
Geschichte der Anlagestiftung Testina dar. Das segregierte Mandat in der Grössenordnung von rund 200 Millionen Euro wird
zirka zwei Drittel des europäischen Teilportfolios der Anlagegruppe abdecken.
Gleichzeitig mit dem erfolgten Start des segregierten Mandats
werden nun zusätzliche, grosse Anleger für die Anlagegruppe
Alpha gesucht. Der Prospekt der Anlagegruppe ist auf unserer
Website (www.pensimo.ch → Testina / Publikationen) verfügbar.
Durch das neue Umsetzungskonzept können Anleger von den
Vorteilen direkter und indirekter Anlageformen profitieren.
Kontakt / Weitere Auskünfte
Dr. Paola Prioni: T 043 255 21 13, [email protected]
Adrian Bamert: T 043 255 21 28, [email protected]
Newsletter Nr. 103
April 2016 / Seite 5
Anlagestiftungen
Turidomus & Adimora
Fertigstellung und Bezug der Wohnüberbauung «ZwickySüd» in Dübendorf
HA – Die Spinnerei Zwicky fabrizierte ab 1840 auf dem heutigen
Entwicklungsareal in Dübendorf Nähfäden und Webgarne. 2001
wurde die Produktion ins Ausland verlegt. Geblieben sind eine
alte Fabrik und über zwanzig Hektaren kaum genutztes Land,
auf dem nun ein qualitativ hochwertiger Stadtteil entsteht.
Das neue Quartier «Zwicky-Süd» befindet sich im Norden von
Zürich, in der seit einigen Jahren entstehenden «Glattalstadt».
Das ehemalige Industrieareal in der Nähe des Einkaufszentrums «Glatt» ist verkehrstechnisch hervorragend durch Bahn,
Tramlinien und Strassen erschlossen. In nächster Umgebung
finden sich neben dem Glattzentrum zwei Privatschulen, das
interdisziplinäre Forschungsinstitut Empa aus dem ETH-Bereich sowie verschiedene Einrichtungshäuser. Das benachbarte
Quartier «Hochbord» gehört aktuell zu den «Entwicklungshotspots» der Region.
Visualisierung: Nightnurse Images, Zürich
In Zusammenarbeit mit Wüest & Partner und dem Architekturbüro Schneider Studer Primas (Zürich) hat Senn Development (St. Gallen) das ökologisch und sozial pionierhafte Projekt
«Zwicky-Süd» geplant. Die Siedlung verbindet Wohnen, Arbeiten, Kultur und Dienstleistungen und erschliesst in der Wachstumsregion Glattal bezahlbaren Wohn- und Gewerberaum. Eine
spannende städtebauliche Disposition mit einer hohen Dichte
und eine durchdachte, experimentelle Architektur sorgen dabei
für Lebensqualität und Ruhe innerhalb der Siedlung.
Newsletter Nr. 103
April 2016 / Seite 6
Über das gesamte Areal besteht ein breiter Wohnungs- und Nutzungsmix für unterschiedliche Bedürfnisse und Nachfragesegmente: Die Anlagestiftungen Turidomus und Adimora haben zwei
der fünf Gebäude mit hundert Wohnungen (für Einzelpersonen,
Paare, Familien und Studenten) realisiert. Die hundertfünfzig
Wohnungen der Bau- und Wohngenossenschaft Kraftwerk1
sind bereits bezogen, fünfzig weitere Mietwohnungen im oberen Preissegment werden im Herbst für einen weiteren Endinvestor fertiggestellt. In den Sockelgeschossen stehen über 5’000
Quadratmeter Gewerbefläche zur Verfügung. Das preisgünstige
Raumangebot für Werkstätten und Ateliers trägt schon jetzt dank
des grossen Engagements der Genossenschaft Kraftwerk1 und
der guten Zusammenarbeit zwischen allen Beteiligten zur Belebung und Grundversorgung des Quartiers bei.
Ab Mai 2016 folgen der Bezug der beiden Gebäude der Anlagestiftung Turidomus und damit die Übergabe der Mietflächen an
die Bewirtschaftung (Regimo Zürich). Der Vermietungsstand
von aktuell rund achtzig Prozent entspricht vollumfänglich
unseren Erwartungen.
www.zwicky-sued.ch
Immobilienfonds
Swissinvest
Sanierung und Aufstockung des Mehrfamilienhauses
Regensbergstrasse 67 in Zürich-Oerlikon abgeschlossen
CG – Das Mehrfamilienhaus (Erstellung: 1983) in einem beliebten und ruhigen Quartier in Oerlikon wies innen und aussen
etliche bautechnische Mängel auf, die behoben werden mussten, um eine langfristige Vermietung sicherstellen zu können.
Nach einer umfassenden Transformation präsentiert sich die
Vor der Sanierung
Newsletter Nr. 103
April 2016 / Seite 7
Liegenschaft nicht nur in einem neuen, modernen Gewand,
sondern sie weist auch drei neue Attikawohnungen auf.
Die Innensanierung der Liegenschaft umfasste den Ersatz aller
Leitungen, Nasszellen, Küchen und Einbaumöbel in den Bestandeswohnungen (inkl. Asbestbeseitigung). Sämtliche Arbeiten
wurden in bewohntem Zustand ausgeführt. Die Abtrennung
der bestehenden Balkone sowie die Auswechslung der maroden
Holzfenster mit zeitgemässen Holz-Metallfenstern ermöglichten
zudem eine durchgehende energetische Sanierung der Fassade.
Die neue, in rohem Holz konstruierte Balkonschicht wurde mit
der einheitlichen Fassadenverkleidung in das Gebäudevolumen integriert. Dasselbe gilt für die Erweiterung um ein Attikageschoss: Drei zusätzliche Wohnungen, in sechs Zentimeter
starken, tragenden Holzwerkstoffplatten und sichtbarer Balkenlage aufgestockt, konnten mit der dunklen, vertikal profilierten
Fassadenhaut in die bestehende Substanz eingebunden werden.
Nach der Sanierung, Fotos: Till Forrer, Zürich
Newsletter Nr. 103
April 2016 / Seite 8
Während die Planer (Bee Ronner Architekten, Zürich) in den
bestehenden Geschosswohnungen nur in beschränktem Umfang
Akzente setzen konnten, fallen die neuen Attikawohnungen
durch ihre kontrastreichen und lichtdurchfluteten Räume auf.
Die hellen Holzoberflächen der Wände und Decken wurden mit
einem homogenen, anthrazitfarbenen Unterlagsboden sowie
dunklen Fensterrahmen und Küchenmöbeln ergänzt. Der hohe
Detaillierungsgrad der Ausführungsplanung und der ambitionierte Anspruch der Architekten waren für die Handwerker in
der Umsetzung zwar eine Herausforderung, führten jedoch zu
einer sehr ansprechenden und für den Mietwohnungsbau eher
ungewöhnlich hohen Wohnqualität.