Anzeigen/Herunterladen

Gemeinde Ursberg
Landkreis Günzburg
Regierungsbezirk Schwaben
Bebauungsplan mit Grünordnungsplan
"Mindelzell Süd"
Teil C - Begründung
Verfasser:
Thielemann & Friderich
Ing.-Büro für Bauwesen
Dammstraße 1 • 86424 Dinkelscherben
Tel: (08292) 96054-0 • Fax: (08292) 96054-9
Fassung vom
Umweltbericht:
Dipl. Ing. (FH) Landespflege, Hans Marz
Holzara 17
86424 Dinkelscherben
Tel: (08236) 380
36_URS43 Bebauungsplan mit Grünordnungsplan "Mindelzell Süd", Gemeinde Ursberg
Teil C – Begründung, Fassung vom 24.04.2017
Seite - 1 C 20170424 E_BP_Begründg_Mindelzell Süd.doc
24.04.2017
Inhaltsverzeichnis
1.
Veranlassung
2.
Planungsrechtliche Voraussetzungen
3.
Lage, Größe und Beschaffenheit des Baugebietes, Verfügbarkeit der Flächen
4.
Überflutungsgefahr, Hochwasserschutz
5.
Städtebauliche Zielsetzungen
6.
Geplante bauliche Nutzung, Höhenentwicklung
7.
Bauliche Gestaltung
8.
Erschließung, Versorgung, Entsorgung
9.
Grünordnung, Ausgleich
10.
Immissionsschutz
11.
Grundstücke im Geltungsbereich des Bebauungsplanes
12.
Planungsstatistik, Beteiligung Träger öffentlicher Belange (TöB)
Anlagen:
1. Musterskizze Höhenlage Bebauung
2. Umweltbericht Fassung vom 20.02.2017, Dipl. Ing. (FH) Landespflege H. Marz
3. Baugrundgutachten Institut f. Materialprüfung Dr. Schellenberg GmbH, vom 14.09.2016
36_URS43 Bebauungsplan mit Grünordnungsplan "Mindelzell Süd", Gemeinde Ursberg
Teil C – Begründung, Fassung vom 24.04.2017
Seite - 2 C 20170424 E_BP_Begründg_Mindelzell Süd.doc
1.
Veranlassung
Die Aufstellung des Bebauungsplanes dient der Neuausweisung von Wohnbauflächen im
Ortsteil Mindelzell, zur Deckung des bereits seit Jahren bestehenden Bedarfes, vorrangig für
ortsansässige Bauwerber. Parallel zur Aufstellung des Bebauungsplanes erfolgt die für die
Ausweisung von Bauflächen in diesem Bereich notwendige Änderung des
Flächennutzungsplanes. Die Flächen befinden sich im Eigentum der Gemeinde und stehen
für eine künftige Bebauung zur Verfügung. Eine Reihe konkreter Anfragen zu Bauplätzen im
Plangebiet liegt bereits vor.
Mit der Entscheidung die Plangebietsflächen zu erwerben und einen Bebauungsplan
"Mindelzell Süd" aufzustellen, beschloss der Gemeinderat im Gegenzug auf die Umsetzung
des im vergangenen Jahr aufgestellten Bebauungsplanes "Mindelzell Nord" zu verzichten.
Das vorliegend überplante Gebiet "Mindelzell Süd" ist, nach Fertigstellung der zur Zeit im
Bau befindlichen Hochwasserfreilegung, grundsätzlich bebaubar und für eine Bebauung
sowohl bautechnisch (Baugrund) als auch städtebaulich deutlich besser geeignet, als das
unter dem zunehmenden Druck der Baulandnachfrage im vergangenen Jahr entwickelte
Baugebiet "Mindelzell Nord".
Nachdem sich die Grundstücke des Plangebietes im Eigentum der Gemeinde befinden,
können sie gezielt, am Bedarf der einheimischen Bevölkerung orientiert, dem
Wohnungsmarkt zur Verfügung gestellt werden.
Die im heutigen Siedlungsgefüge noch vorhandenen vereinzelten Baulücken stehen dem
Grundstücksmarkt nicht zur Verfügung. Ebensowenig steht die im FNP noch ausgewiesene
Wohnbaufläche nördlich des Plangebietes auf absehbare Zeit für die Realisierung eines
Baugebietes zur Verfügung.
Die Flächenausweisung dient der Eigenentwicklung des Ortsteiles.
2.
Planungsrechtliche Voraussetzungen
Das Plangebiet liegt im Außenbereich und ist gemäß rechtswirksamem Flächennutzungsplan
der Gemeinde als landwirtschaftliche Fläche eingestuft.
Mit Beschluss vom 12.12.2016 wurde durch den Gemeinderat entschieden, den
Flächennutzungsplan zur Ausweisung eines Wohngebietes am südöstlichen Ortsrand zu
ändern und parallel dazu die Aufstellung eines Bebauungsplanes zu veranlassen.
Der Bebauungsplan erhält die Bezeichnung "Mindelzell Süd". Nach Abschluss des FNPÄnderungsverfahrens kann der Bebauungsplan als aus dem Flächennutzungsplan entwickelt
bezeichnet werden.
36_URS43 Bebauungsplan mit Grünordnungsplan "Mindelzell Süd", Gemeinde Ursberg
Teil C – Begründung, Fassung vom 24.04.2017
Seite - 3 C 20170424 E_BP_Begründg_Mindelzell Süd.doc
Bild 1: Auszug rechtswirksamer FNP mit geplantem Baugebiet "Mindelzell Süd"
3.
Lage, Größe und Beschaffenheit des Baugebietes, Verfügbarkeit der Flächen
3.1 Lage
Das Plangebiet liegt im Mindeltal am südöstlichen Rand des Ortsteiles Mindelzell und
schließt unmittelbar an das heutige südliche Bebauungsende des Ortsteiles an.
36_URS43 Bebauungsplan mit Grünordnungsplan "Mindelzell Süd", Gemeinde Ursberg
Teil C – Begründung, Fassung vom 24.04.2017
Seite - 4 C 20170424 E_BP_Begründg_Mindelzell Süd.doc
Es umfasst die Fl. Nr. 1547 und 1764/1. Weiterhin sind, durch die im Bereich der
Einmündung in die Kreisstraße GZ 8 freizuhaltenden Sichtdreiecke vom Geltungsbereich des
BP überwiegend nur geringfügig betroffen, die Fl. Nr. 1573/2, 1548, 1560 und 1571.
Städtebaulich rundet das geplante Baugebiet die Ortsentwicklung nach Süden und Osten,
ins Mindeltal hinaus, ab. Nördlich des Plangebietes ist im rechtsgültigen
Flächennutzungsplan noch eine weitere Wohnbaufläche für die Zukunftssicherung der
Ortsentwicklung enthalten, die die bauliche Lücke zwischen dem vorliegenden Plangebiet
und der bestehenden Bebauung im Norden städtebaulich und landschaftlich schließt. Die
Fläche wird derzeit als Pferdeweide und Grünland landwirtschaftlich genutzt. Südlich schließt
innerhalb der dreiecksförmigen Restfläche zwischen der Gemeindeverbindungsstraße nach
Tiefenried und dem Stocketgraben ein relativ naturnah belassenes Schrebergarten- und
Freizeitgelände an.
Im Süden und Norden wird das Baugebiet als natürlicher Abschluss durch einen jeweils
unmittelbar angrenzenden Flurgraben für die Oberflächenentwässerung begrenzt. Rd. 35 m 40 m östlich des geplanten Neubaugebietes verläuft in Süd-Nord-Richtung der
Stocketgraben, der ca. 600 m weiter nördlich in die Kleine Mindel fließt. Der Stocketgraben
und die Flurgräben im Norden und Süden bleiben von der Planung unberührt.
Im Westen schließen an das Plangebiet die Kreisstraße GZ 8 und die hier auslaufende
Wohnbebauung des Ortes an. Die Kreisstraße GZ 8 durchquert den Ortsteil Mindelzell von
Süden nach Norden in seiner gesamten Länge. Westlich der Ortsdurchfahrt steigt die das
Mindeltal nach Westen begrenzende Hangleite an.
Östlich des Plangebietes befinden sich die weitläufigen, landwirtschaftlich genutzten Flächen
des Mindeltales.
Das Gelände des Plangebietes ist weitgehendst ebenflächig und wird derzeit intensiv
landwirtschaftlich genutzt, vorrangig als Grünlandbewirtschaftung. Gegenüber der im Westen
angrenzenden Ortsdurchfahrtsstraße liegt das Plangelände rd. 0,80 m bis 1,00 m tiefer.
Das Mindeltal im Osten und Teile
überschwemmungsgefährdetes Gebiet.
des
Plangebietes
gelten
36_URS43 Bebauungsplan mit Grünordnungsplan "Mindelzell Süd", Gemeinde Ursberg
Teil C – Begründung, Fassung vom 24.04.2017
Seite - 5 C 20170424 E_BP_Begründg_Mindelzell Süd.doc
derzeit
als
Bild 2: Lage des Plangebietes im Landschaftsraum
3.2 Größe u. Beschaffenheit, Baugrund, Verfügbarkeit
Größe
Die Größe des Plangebietes ohne Sichtdreiecke und ohne Ausgleichsfläche A 2 beträgt rd.
1,890 ha. Darin enthalten ist die zum Baugebiet gehörende Ausgleichsfläche A 1 im Osten
mit rd. 3.969 m2. In der Ausgleichsfläche A 1 mit enthalten ist die als öffentliches Grün
gekennzeichnete Ortsrandeingrünung am Westrand der Ausgleichsfläche, mit rd. 502 m2.
Die reine Baugebietsfläche (Bruttobaufläche), ohne Sichtdreiecke und ohne
Ausgleichsflächen, beträgt rd. 1,493 ha. Davon entfallen auf die Grundstücksflächen
einschließlich Grundstückseingrünung rd. 1,273 ha und auf die anteiligen Verkehrsflächen
zur Erschließung rd. 0,220 ha. Die Grundstückseingrünung im Norden und Süden umfasst
rd. 0,127 ha.
Die Sichtdreiecke in die Kreisstraße GZ 8 umfassen rd. 441 m2 und die zur Deckung des
Ausgleichsbedarfes zusätzlich erforderliche Ausgleichsfläche A 2 umfasst rd. 2.191 m2.
36_URS43 Bebauungsplan mit Grünordnungsplan "Mindelzell Süd", Gemeinde Ursberg
Teil C – Begründung, Fassung vom 24.04.2017
Seite - 6 C 20170424 E_BP_Begründg_Mindelzell Süd.doc
Es ist die Ausweisung von 18 Bauplätzen mit Größen zwischen rd. 600 m2 – 800 m2 geplant.
Beschaffenheit, Baugrund
Das Plangebiet befindet sich in weitgehendst ebenflächiger Tallage. Im Vorlauf zur
Bebauungsplanaufstellung wurde im September 2016 eine Baugrunderkundung
durchgeführt. Das zugehörige Gutachten ist der Begründung in Anlage 2 beigefügt und steht
im Rathaus der Gemeinde Ursberg zur Einsicht zur Verfügung.
Die Bodenaufschlüsse zeigten unter einer i. M. ca. 0,20 m – 0,30 m dicken
Mutterbodenschicht bis in ca. 0,80 m – 1,40 m Tiefe nicht tragfähige, ausgeprägt
wasserempfindliche Deckschichten (Auenablagerungen) überwiegend aus organischen,
sandigen bis stark sandigen sowie schwach bis stark kiesigen Schluffen und Tonen
(Schwemmlehme), mit teilweisen Torfeinlagerungen.
Unter den Deckschichten wurden tragfähige quartäre Kiese aufgeschlossen. Die Kiese sind
grundwasserführend. Der Grundwasserspiegel stellte sich als leicht gespannter GW-Spiegel
dar, der nach durchteufen der Deckschichten i. M. um rd. 0,40 m anstieg. Der bei den
Schürfen nach ca. einer Stunde gemessene Grundwasserruhespiegel lag bei ca. 0,70 m –
1,00 m unter GOK. Es handelt sich hierbei um das oberste Grundwasserstockwerk, das
starken jahreszeitlichen Schwankungen unterliegt und ca. bis Geländeoberkante ansteigen
kann. Zum Zeitpunkt der Baugrunderkundungen dürfte ein ca. mittlerer GW-Stand
vorgelegen haben.
Anhand von 2 Mischproben wurde eine erste umwelttechnische Untersuchung durchgeführt.
Probe 1 enthielt die vorwiegend tonigen und schluffigen Böden, Probe 2 mehr torfige,
organische Böden. Beide Mischproben ergaben erhöhte Cyanidgehalte, die eine Zuordnung
als Z 1.1-Material im Sinne des Eckpunktepapiers erforderten. Für die Abfuhr von Aushub
wird deshalb eine besondere Abstimmung mit dem Entsorger und den Behörden erforderlich.
Die torfigen Böden wiesen zudem einen TOC-Gehalt (gesamter organischer Kohlenstoff) von
rd. 10 % auf, was eine Entsorgung in einer normalen Erdaushubdeponie nicht mehr erlaubt.
Es wird daher empfohlen bei der Gründung anfallenden Aushub an Torfen so weit möglich,
nach Rücksprache mit den Behörden, im Grundstück zu belassen.
Das Gutachten empfiehlt auf Grund des hohen Grundwasserstandes die Gründungssohle
möglichst hoch anzusetzen, so dass bei unterkellerten Gebäuden die Kellerfenster über den
max. Grundwasserstand zu liegen kommen. Dies entspricht auch der im Bestand in
Mindelzell vorliegenden Bauweise, z. B. nördlich des Plangebietes in der Raiffeisenstraße.
Die Erdgeschossfußbodenhöhen liegen nach örtlicher Abschätzung dort i. M. ca. 1,50 m und
mehr über natürlicher GOK.
Die Bebaubarkeit der Flächen ist grundsätzlich gegeben. Für die Gebäudegründung wird
eine tragende Bodenplatte mit vollständigem Bodenaustausch bis auf die tragfähigen Kiese
empfohlen sowie bei Unterkellerung die Herstellung grundwasserdichter Keller. Ggfls.
kostengünstiger kann die Bauausführung ohne Keller sein. In diesem Sinne wurden im
Bebauungsplan unterschiedlich große Grundstückszuschnitte vorgeschlagen, um
36_URS43 Bebauungsplan mit Grünordnungsplan "Mindelzell Süd", Gemeinde Ursberg
Teil C – Begründung, Fassung vom 24.04.2017
Seite - 7 C 20170424 E_BP_Begründg_Mindelzell Süd.doc
ausreichend Platz für ggfls. erforderliche Nebengebäude für Haustechnik und Lagerraum zu
schaffen. Sollte für die Bauausführung eine temporäre Bauwasserhaltung erforderlich sein,
ist hierfür eine wasserrechtliche Erlaubnis zu beantragen.
Auch unter den Verkehrswegen und im Kanalbau wird ein vollständiger Bodenaustausch
empfohlen. Im Kanalbau sind tiefere Eingriffe in das Grundwasser möglichst zu vermeiden,
da mit hohem Grundwasserandrang zu rechnen ist, der unter Umständen mit einer normalen
Wasserhaltung nicht mehr bewältigt werden kann.
Verfügbarkeit
Die gesamte Plangebietsfläche, einschließlich Ausgleichsflächen, wurde durch die
Gemeinde Ursberg erworben. Die Veräußerung der einzelnen Baugrundstücke kann damit
seitens der Gemeinde gezielt zur Bedarfsdeckung erfolgen. Durch Auflage einer
Bauverpflichtung beim Verkauf der Grundstücke wird die Entstehung von Baulücken
vermieden.
4.
Überflutungsgefahr, Hochwasserschutz
Das Plangebiet ist derzeit noch Bestandteil des festgesetzten Überschemmungsgebietes
(HQ100) im Mindeltal. Nach Fertigstellung des zur Zeit im Bau befindlichen
Hochwasserschutzes Mindelzell ist das Gebiet bezogen auf ein 100-jähriges Hochwasser
überschwemmungsfrei
(s.
auch
Darstellung
in
der
zugehörigen
Flächennutzungsplanänderung). Die geplante Ausweisung des Baugebietes steht damit dem
Hochwasserabfluss nicht im Wege. Bis zur Änderung der Rechtsverordnung über das
amtliche
Überschwemmungsgebiet
bedarf
der
Bebauungsplan
einer
Ausnahmegenehmigung nach § 78 Abs. 2 Wasserhaushaltsgesetz (WHG).
Einzelbauvorhaben bedürfen bis dahin der Genehmigung nach § 78 Abs. 3 WHG.
Die Erteilung der Ausnahmegenehmigung wurde im Rahmen der fachlichen Abstimmungen
im Vorfeld der Planung durch das WWA-Donauwörth in Aussicht gestellt.
Der erste Bauabschnitt des Hochwasserschutzes Mindelzell, mit Errichtung eines
Leitdeiches, wird bis Herbst 2017 fertiggestellt. Die Errichtung des Leitdeiches ist
Voraussetzung für die Hochwasserfreilegung des Baugebietes. Die sich dann ergebende
Hochwasserlinie ist im Bebauungsplan als Grenzlinie dargestellt. Seitens des
Wasserwirtschaftsamtes wurde auf dieser Grundlage eine Befreiung bzgl. des in
überschwemmungsgefährdeten Gebieten geltenden Bauverbotes in Aussicht gestellt
(Ausnahmegenehmigung gem. § 78 Abs. 2 WHG). Mit dem im BA II bis Ende 2018 noch
vorgesehenen Umbau des weiter südlich liegenden Teilungswehres in der Mindel, weicht die
HQ100-Linie noch etwas weiter vom Baugebiet zurück.
Als zusätzliche Vorsorge gegen Hochwasser wurde in der Ausgestaltung des
Bebauungsplanes eine Umwallung des Plangebietes im Norden, Süden und Osten mit einer
Höhe von 0,75 m über natürlicher Geländeoberkante vorgesehen. Dies entspricht der
geplanten Höhenlage der Erschließungsstraße für die zukünftige Baugebietserschließung.
36_URS43 Bebauungsplan mit Grünordnungsplan "Mindelzell Süd", Gemeinde Ursberg
Teil C – Begründung, Fassung vom 24.04.2017
Seite - 8 C 20170424 E_BP_Begründg_Mindelzell Süd.doc
Bild 3: HQ100-neu, Zustand nach Durchführung der HW-Schutzmaßnahmen Mindelzell (Quelle: Planfeststellung HWSchutz Mindelzell)
5.
Städtebauliche Zielsetzungen
Der OT Mindelzell besitzt einen noch weitgehend intakten dörflichen Charakter. Die
Entwicklung entlang der Ortsdurchfahrt (Kreisstraße GZ 8) ist vorwiegend von
Wohnbebauung geprägt, durchsetzt mit einzelnen landwirtschaftlichen Anwesen, die
überwiegend ebenfalls nur noch der Wohnnutzung dienen, aber ihren baulichen Charakter
mit entsprechenden Nebengebäuden erhalten haben.
In Weiterführung dieses Bestandes ist die Entwicklung eines allgemeinen Wohngebietes mit
dörflichem Charakter geplant, in dem auch bei vorwiegender Wohnnutzung z. B. ein Betrieb
des Beherbergungsgewerbes (Pension) oder ein nicht störender kleinerer Handwerksbetrieb,
der Wohnung und Betriebsstätte auf einem Grundstück vereint, gut vorstellbar ist. Geeignete
Flächenzuschnitte hierfür stehen zur Verfügung.
36_URS43 Bebauungsplan mit Grünordnungsplan "Mindelzell Süd", Gemeinde Ursberg
Teil C – Begründung, Fassung vom 24.04.2017
Seite - 9 C 20170424 E_BP_Begründg_Mindelzell Süd.doc
6.
Geplante bauliche Nutzung, Höhenentwicklung
6.1 Bauliche Nutzung
Das Baugebiet wird zur Deckung des bestehenden Bedarfes gemäß § 4 BauNVO als
"Allgemeines Wohngebiet" ausgewiesen
und enthält 18 Baugrundstücke, mit
2
Grundstückgrößen zwischen rd. 600 m bis ca. 800 m2. Dies entspricht der im ländlichen
Raum bevorzugt nachgefragten Größe.
Im Plangebiet zugelassen sind Wohngebäude, die der Versorgung des Gebietes dienende
Läden, Schank- und Speisewirtschaften sowie nicht störende Handwerksbetriebe und
Betriebe des Beherbergungsgewerbes. Als nicht mit dem angestrebten Charakter des
Gebietes, einer vorwiegend ländlich strukturierten Wohnnutzung mit kleinräumiger
verkehrsberuhigter Erschließung vereinbar, wurden die weiteren möglichen Nutzungen der
Nr. 3 des § 4 Abs. 2 BauNVO wie Anlagen für kirchliche, kulturelle, soziale, gesundheitliche
und sportliche Zwecke nicht zugelassen. Ebenso nicht zugelassen wurden von den
Ausnahmen des § 4 Abs. 3 BauNVO nicht störende Gewerbebetriebe, Anlagen für
Verwaltung, Gartenbaubetriebe und Tankstellen.
Nicht störende Gewerbebetriebe wurden zur Wahrung des Ortsbildes in der Ortseinfahrt von
Süden ausgeschlossen, da sie im Vergleich zu Handwerksbetrieben eher einen größeren
Flächenbedarf erfordern, häufig einen völlig anderen, dem Betriebszweck untergeordneten
Baustil besitzen und evtl. einer größeren Kunden- oder Anlieferfrequenz unterliegen.
Gewerbliche Nutzungen sind im Entwicklungskonzept der Gemeinde zukünftig zentral im
Norden des Ortsteiles Ursberg an der B 300 geplant.
Städtebaulich ist als abschließende Ortsrandbebauung die mehr kleinteilige Struktur einer
dörflichen Bebauung erwünscht. Dementsprechend wurde in Anlehnung an den Bestand in
der westlichen, direkt an der Dorfstraße anliegenden Bebauung, die Bauweise mit
Satteldach vorgeschrieben (WA 1). In der Tiefe des Baugebietes wurden als Zugeständnis
an den heute insbesondere auch aus wirtschaftlichen Gründen (Raumausnutzung) häufig
nachgefragten modernen 2-geschossigen Baustil mit flachem Zelt- oder Walmdach auch
diese Formen erlaubt (WA 2). Pult- oder Tonnen-/Runddächer wurden jedoch
ausgeschlossen um keinen zu großen Baustilmix innerhalb der begrenzten Baugebietsfläche
zu generieren.
Anlagen für Tier- oder Kleintierhaltung wurden auf Grund des hohen Konfliktpotentials für
Nachbarschaftsstreitigkeiten, im Hinblick auf die angestrebte vorrangige Wohnnutzung,
ausgeschlossen.
Die überbaubare Fläche ist in der Planzeichnung durch Angabe einer Baugrenze geregelt.
Mit Festsetzung einer Grundflächenzahl von 0,40 und einer Geschossflächenzahl von 0,80
wurde einer evtl. etwas höheren notwendigen überbauten Fläche im Grundstück Rechnung
getragen, u. a. auch für die Bauweise ohne Keller.
36_URS43 Bebauungsplan mit Grünordnungsplan "Mindelzell Süd", Gemeinde Ursberg
Teil C – Begründung, Fassung vom 24.04.2017
Seite - 10 C 20170424 E_BP_Begründg_Mindelzell Süd.doc
6.2 Höhenentwicklung
Im Baugebiet zugelassen ist eine 2-geschossige Bauweise.
Die absolute Höhenbegrenzung ergibt sich aus der zulässigen max. Rohfußbodenhöhe über
EG, die im Hinblick auf den hohen Grundwasserstand im Baugebiet mit +0,90 m über OKErschließungsstraße festgesetzt wurde. Weiterhin aus der Festsetzung der max. zulässigen
Traufhöhe (Wandhöhe bis OK-Dachhaut traufseitig) mit 4,25 m über OK Rohfußboden im
WA 1 und 6,00 m im WA 2 sowie der Vorgabe der zulässigen Dachformen und
Dachneigungen bei den Hauptgebäuden. Bei Satteldächern beträgt die zulässige
Dachneigung zwischen 32° und 45°, bei Zelt- und Walmdachformen zwischen 25° bis 45°.
Für die künftige Erschließungsstraße wurde auf Grund der Baugrundverhältnisse und des
hohen
Grundwasserstandes
sowie
der
notwendigen
Überdeckung
der
Entwässerungskanäle, von einer mittleren Höhe von rd. 0,75 m über GOK ausgegangen.
Die Festsetzung der max. zul. Erdgeschossrohfußbodenhöhe von +0,90 m über OK
Erschließungsstraße erfolgte unter Berücksichtigung der Höhenlage der vorhandenen
umgebenden Bebauung, der westlich liegenden Kreisstraße, der relativ ungünstigen
Baugrundverhältnisse und des hohen Grundwasserstandes. Es sollte bei einer Bauweise mit
Keller möglich sein, etwaige Kellerfenster über dem max. Grundwasserstand anordnen zu
können (s. Empfehlung Baugrundgutachten u. Anl. 1, Musterskizze Bebauung).
Die Erdgeschossfußbodenhöhe der östlich entlang der Kreisstraße bereits vorhandenen
Bebauung liegt im Mittel rd. 1,00 m – 1,50 m über OK-Fahrbahn der Kreisstraße und die
Kreisstraße selbst i. M. rd. 0,80 m – 1,20 m höher als das Gelände des Plangebietes.
7.
Bauliche Gestaltung
Nachdem das Gebiet in gut einsehbarer Ortsrandlage auch gleichzeitig stark
ortsbildprägende Wirkung hat, wurde eine Bebauung mit Einzelhäuser und Doppelhäuser in
offener Bauweise festgesetzt, ergänzt durch gestalterische Festsetzungen die dem
vorhandenen noch relativ intakten dörflichen Ortsbild entsprechen, wie z. B. Satteldach im
WA 1 entlang der Kreisstraße und Beschränkung im WA 2 auf Satteldach sowie Zelt- und
Walmdach. Die Dacheindeckung ist mit Ziegel- oder Betondachsteinen in rötlicher bis
rotbrauner bzw. grauer bis grauschwarzer Farbe vorzunehmen. Im WA 1 wurde zusätzlich
die max. zulässige Traufhöhe auf 4,25 m beschränkt, entsprechend einer klassischen
Einfamilienhausbebauung mit dem 2. Vollgeschoss im Dachgeschoss und eine zur
Ortsstraße giebelständige Bauweise.
Städtebauliche Zielsetzung bei den gestalterischen Festsetzungen war eine starke
Anlehnung an das bestehende dörfliche Ortsbild, durch entsprechende Vorgaben zu
Dachform und Firstrichtung bei den Hauptgebäuden sowie etwas enger gefasster
Gestaltungsvorschriften. Gleichzeitig wurde aber auch der in der Gestaltungssatzung der
36_URS43 Bebauungsplan mit Grünordnungsplan "Mindelzell Süd", Gemeinde Ursberg
Teil C – Begründung, Fassung vom 24.04.2017
Seite - 11 C 20170424 E_BP_Begründg_Mindelzell Süd.doc
Gemeinde bestehende Handlungsspielraum beachtet. Eine bungalowähnliche Bebauung mit
Flachdach sollte vermieden werden.
Die Gestaltung für Garagen und Nebengebäude wurde unter Berücksichtigung der im
Bestand bereits vorhandenen gemischten Formen weitgehendst offen gehalten. Möglich sind
1-geschossige Anbauten und Nebengebäude, z. B. bei Bau ohne Keller, für Haustechnik,
Abstellraum u. ä., bis max. 50 m2 Grundfläche, mit Satteldach, Pultdach oder auch
Flachdach. Dasselbe gilt auch für Garagen.
8.
Erschließung, Versorgung, Entsorgung
8.1 Verkehrserschließung
Das Baugebiet wird von der bestehenden Ortsdurchfahrt (Dorfstraße), der Kreisstraße GZ 8
aus, über eine neu zu errichtende Erschließungsstraße erschlossen. Die Einmündung der
neuen Erschließungsstraße liegt ca. in Höhe des heutigen Ortsschildes. Im Rahmen eines
Ortstermines mit dem Sachgebiet Verkehrsrecht des Landratsamtes Günzburg, Polizei und
Gemeinde wurde die Möglichkeit einer Verlegung des Ortsschildes längs der Kr GZ 8 nach
Süden bis zur Einmündung der Straße nach Tiefenried geprüft.
Nach Abwägung aller Randbedingungen (relativ geringe Verkehrsbelastung in der Kr GZ 8,
langsam fahrender Verkehr aus der Einmündung Tiefenrieder Str., baulich geschlossener
Ortsrand, gute Übersichtlichkeit des Verkehrsraumes), wurde die Zustimmung zu einer
entsprechenden Verlegung des Ortsschildes, nach Bebauung des Gebietes, in Aussicht
gestellt. Die Verlegung ist durch die Gemeinde bei der Verkehrsbehörde im Landratsamt
Günzburg zu beantragen.
Mit Verlegung des Ortsschildes liegt die Einmündung der Erschließungsstraße vollständig
innerhalb der geschlossenen Ortschaft. Die freizuhaltenden Sichtfelder in der Einmündung,
mit Schenkellängen von L = 70 m, bei vzul = 50 km/h, sind in der Planzeichnung des BP
dargestellt. Parallel mit Verlegung des Ortsschildes beabsichtigt die Gemeinde eine
Anpassung der straßenrechtlichen Ortsdurchfahrtsgrenze bis in Höhe des neuen
Ortsschildes zu beantragen. Auf die Darstellung der straßenrechtlichen OD-Grenze in der
Planzeichnung wurde deshalb verzichtet. Derzeit liegt die straßenrechtliche OD-Grenze ca.
25 m nördlich des bestehenden Ortsschildes. Mit Verlegung der straßenrechtlichen ODGrenze ca. bis zum neuen Ortsschild, verschiebt sich auch die gemäß Art. 23 Abs. 1
BayStrWG einzuhaltende Anbauverbotszone von 15,0 m entsprechend nach Süden
Entlang der Westseite der Kreisstraße verläuft im heutigen Bestand bereits ein Gehweg ca.
bis in Höhe der Einmündung der neu geplanten Erschließungsstraße. Zusätzlich ist entlang
der Ostseite der Kreisstraße grundsätzlich noch ausreichend Platz für die Anlage eines
zweiten Gehweges vorhanden.
Die Erschließungsstraße in das Baugebiet ist mit einer Fahrbahnbreite von 5,50 m
vorgesehen und zusätzlich einseitigem Gehweg, 1,50 m breit, auf den ersten ca. 85 m ab der
Dorfstraße. In diesem Bereich besitzt die Straße zugleich Sammelfunktion für den Verkehr
36_URS43 Bebauungsplan mit Grünordnungsplan "Mindelzell Süd", Gemeinde Ursberg
Teil C – Begründung, Fassung vom 24.04.2017
Seite - 12 C 20170424 E_BP_Begründg_Mindelzell Süd.doc
aus dem Baugebiet. In dem weiteren ringförmigen Verlauf der Erschließungsstraße wurde
als wenig befahrene Anliegerstraße auf die Anlage eines Gehweges verzichtet und einer
Nutzung als Mischverkehrsfläche der Vorzug gegeben.
Entlang dem Flurgraben an der Nordgrenze des Baugebietes wurde zu Unterhaltszwecken
die Anlage eines Wirtschaftweges (Gras- oder Kiesweg) vorgesehen. Der südliche
Flurgraben längs des Baugebietes kann von der Grabensüdseite aus gepflegt werden.
8.2 Ver- und Entsorgung
Allgemein
Die Erschließung des Baugebietes mit Kanal, Wasser, Strom, Fernmeldeeinrichtungen und
sonstigen Ver- und Entsorgungsanlagen ist vom bestehenden Ortsnetz aus gesichert. Die
Versorgungsträger sind im Rahmen der Erschließungsplanung frühzeitig bzgl. des künftigen
Netzausbaues zu beteiligen.
Entwässerung
Entlang dem Nordrand des Baugebietes verläuft ein Mischwasserkanal DN 500 der
Gemeinde, mit Fließrichtung nach Osten. Längs der Dorfstraße führt ein Mischwasserkanal
DN 400 bis zur Südgrenze der Fl. Nr. 1560/1 (letztes Haus westl. der Dorfstr.), Fließrichtung
Norden. Zur Minimierung zusätzlicher Belastungen für das Kanalnetz sollte im Zuge der
künftigen Erschließungsplanung für das Baugebiet eine Entwässerung im Trennsystem
vorgesehen werden.
Eine Versickerung von unverschmutztem Oberflächenwasser ist nach den vorliegenden
Ergebnissen der Baugrunderkundung auf Grund des sehr hoch anstehenden
Grundwasserspiegels voraussichtlich nicht möglich. Der notwendige Grundwasserabstand,
bzw. eine ausreichende Vorreinigung durch Versickerung über die oberste belebte
Bodenzone, kann mit vertretbarem Aufwand nicht mehr erreicht werden. Alternativ bietet sich
die Entwässerung in den nördlich angrenzenden Flurgraben mit ggfls. vorgeschalteter
Rückhaltung an. Für die Einleitung von Oberflächenwasser in den Flurgraben wird ein
wasserrechtliches Genehmigungsverfahren erforderlich.
Für die Leitungsführung aus dem Baugebiet heraus an den bestehenden Mischwasserkanal
im Norden bzw. den dort verlaufenden Flurgraben, wurde in der Nordostecke des
Baugebietes entlang dem Nordrand der Parzelle 9 eine Fläche mit Dienstbarkeit für
Leitungsrechte im BP vorgesehen. Die Dienstbarkeit ist beim Grundstücksverkauf ins
Grundbuch einzutragen.
Bei der Herstellung der Hausanschlüsse für die Grundstücksentwässerung ist darauf zu
achten, dass der Anschluss über der Rückstauebene des Kanales erfolgt. Solange keine
anderweitige Festlegung vorliegt, gilt als Rückstauebene die Oberkante Fahrbahn der
Erschließungsstraße.
In
die
Hausanschlussleitung
sind
durch
die
Grundstückseigentümer, zum Schutz vor außergewöhnlichen Ereignissen, qualifizierte
Rückstauklappen einzubauen.
36_URS43 Bebauungsplan mit Grünordnungsplan "Mindelzell Süd", Gemeinde Ursberg
Teil C – Begründung, Fassung vom 24.04.2017
Seite - 13 C 20170424 E_BP_Begründg_Mindelzell Süd.doc
Wasserversorgung, Brandschutz
Die Wasserversorgung und Sicherung des Löschwasserbedarfes wird über den Anschluss
an die gemeindliche Wasserversorgung sichergestellt.
Stromversorgung, Straßenbeleuchtung
Regional zuständiger Stromversorger sind die Lechwerke Augsburg (LEW).
Maste der Straßenbeleuchtung sollen möglichst hinter der Randeinfassung der Straße um
0,30 m zurückgesetzt im Privatgrund errichtet werden, um das Lichtraumprofil bzw. den
Straßenquerschnitt nicht einzuengen. Notwendige Schaltkästen für die Stromversorgung
sind ebenfalls auf Privatgrund mindestens 0,30 m vom Fahrbahnrand zurückgesetzt
herzustellen, eine gesonderte Flächenausweisung hierfür erfolgt nicht.
Die Auswahl der Straßenbeleuchtung soll im Hinblick auf das westlich benachbarte FFHGebiet unter Berücksichtigung tierökologischer Aspekte erfolgen (z. B. Wahl
insektenfreundlicher Leuchtmittel).
Telekommunikationsanlagen
Die Versorgung des Baugebietes mit Telekommunikationsanlagen erfolgt durch die
Deutsche Telekom. Die notwendigen Verbindungs-/Anschlussleitungen sind unterirdisch zu
verlegen. Schaltkästen sind wie bei der Stromversorgung ebenfalls auf Privatgrund,
mindestens 0,30 m vom Fahrbahnrand zurückgesetzt, herzustellen. Eine gesonderte
Flächenausweisung hierfür erfolgt nicht.
Gasversorgung
Zuständiger Gasversorger ist Schwaben Netz. Derzeit besteht im OT Mindelzell keine
Gasversorgung.
8.3 Sonstige Leitungen und Anlagen
Bezüglich sonstiger Leitungen und Anlagen liegen derzeit keine Erkenntnisse vor.
9.
Grünordnung, Ausgleich
Das Plangebiet liegt nahezu ebenflächig am westlichen Rand des Mindeltals im Naturraum
der Riedellandschaft der Iller-Lech-Schotterplatten (046) – Teilraum Mindeltal. In der
Feingliederung im landschaftlichen Übergangsbereich von der Talsohle zu den westlichen
Leitenhängen des mittleren Mindeltales.
Es grenzt im Westen an die benachbarte Kreisstraße GZ 8 (Dorfstraße) an. Im
landschaftlichen Umgriff schließen landwirtschaftliche Flächen nach Norden und nach Osten
36_URS43 Bebauungsplan mit Grünordnungsplan "Mindelzell Süd", Gemeinde Ursberg
Teil C – Begründung, Fassung vom 24.04.2017
Seite - 14 C 20170424 E_BP_Begründg_Mindelzell Süd.doc
an. Südlich schließt ein Gebiet mit gemischter Nutzung, vorwiegend aus Kleingärten und
kleinstrukturierten Lagerflächen an.
Zur Einbindung der Baukörper und Freiflächen wird eine wirksame Eingrünung zum offenen
Naturraum und Talraum von Nordosten bis Süden notwendig. Es werden neben Bäumen
auch Strauchhecken vorgesehen, um einen funktionierenden Sichtschutz mit Wirkung in den
Landschaftsraum zu erreichen.
Die bestehende Baumreihe aus Bergahorn entlang des Stocketgrabens im Osten, wird dabei
als Teil einer in der Fernwirkung wirksamen Begrünung berücksichtigt Ebenso eine Anzahl
landwirtschaftlicher Wirtschaftsgebäude im Nordosten des geplanten Gebietes.
Nach Westen schließen die mit Hochwald bestockten Hangflächen des Haldenberges an. Im
Süden zur Ortsrandlage, wirken begrünte kleinparzellierte Gartenflächen als optische
Abschirmung.
Eine weiträumige Kulisse wird im Osten durch die großkronigen Baum- und Weidenbestände
an der Mindel und der Kleinen Mindel gebildet.
Die grünordnerischen Regelungen dienen vor allem der optischen Einbindung in einer
maßstabsgerechten Relation zu den Baukörpern der Wohnhäuser in die freie Landschaft und
einer guten Anbindung an die vorhandenen Grünstrukturen im Westen und Süden.
Kartierte Biotope oder Flächen mit Biotopcharakter sind im Planungsbereich nicht
vorhanden.
Für das Vorhaben wurde ein Umweltbericht erstellt, welcher der Begründung als
selbständige Anlage beigefügt ist.
Der notwendige Ausgleich, für den unvermeidbaren Eingriff in Natur und Landschaft zur
Umsetzung des Vorhabens,
wird über die in der Planzeichnung dargestellte
Ausgleichsfläche A 1 mit 3.969 m2 erbracht sowie die nach Aufhebung des
Bebauungsplanes "Mindelzell Nord" nicht mehr benötigte Ausgleichsfläche A 2, Fl. Nr. 1133,
Gemarkung Mindelzell, Flächengröße 2.191 m2.
Der rechnerische Ausgleichsbedarf beträgt gemäß Bilanzierung im Umweltbericht insgesamt
0,597 ha. Der aus den vorgenannten Ausgleichsflächen verbleibende Überhang von 190 m2
wird dem Ökokonto der Gemeinde gutgeschrieben.
Für die Ausgleichsmaßnahme im Überschwemmungsgebiet (Fläche A1) ist eine
Genehmigung nach § 78 Abs. 4 WHG erforderlich. Die Erteilung der Genehmigung wurde,
nach Vorabstimmung der geplanten Maßnahmen mit den Fachbehörden, in Aussicht gestellt.
36_URS43 Bebauungsplan mit Grünordnungsplan "Mindelzell Süd", Gemeinde Ursberg
Teil C – Begründung, Fassung vom 24.04.2017
Seite - 15 C 20170424 E_BP_Begründg_Mindelzell Süd.doc
10. Immissionsschutz
Immissionsschutzfachliche Belange
Baugebietsausweisung nicht berührt.
werden
nach
erster
Einschätzung
durch
die
Der durchschnittliche tägliche Verkehr auf der angrenzenden Kreisstraße beträgt nach den
Daten des Bayerischen Straßeninformationssystems, Stand 2010, ca. 1.500 Kfz/24 h mit
einem Schwerverkehrsanteil von Fahrzeugen größer 3,5 t von ca. 70 Fhz-SV/24 h.
Für die direkt an die Kreisstraße angrenzende Bebauung wird empfohlen, Ruheräume zur
straßenabgewandten Seite nach Osten zu orientieren.
11. Grundstücke im Geltungsbereich des Bebauungsplanes
Der Geltungsbereich des Bebauungsplanes umfasst folgende Grundstücke der Gemarkung
Mindelzell:
Gesamtfläche: Fl.Nr. 1547 und 1764/1
sowie im Bereich der Sichtdreiecke der Einmündung der Erschließungsstraße in die
Kreisstraße GZ 8 Teilflächen der Fl. Nr. 1573/2, 1560, 1548, und 1571.
12. Planungsstatistik, Beteiligung Träger öffentlicher Belange (TöB)
12.1 Planungsstatistik

Geltungsbereich
BP
inkl.
Ausgleichsflächen A1 u. A2

Bruttobaufläche (= Gesamtfläche Plangebiet,
Ausgleichsflächen u. ohne Sichtdreiecke)
Sichtdreiecke
u. 2,153 ha
ohne 1,493 ha = 100,0%
 Nettobaufläche (= Gesamtfläche aller bebaubaren Grundstücke, 1,273 ha = 85,3 %
ohne Verkehrsflächen, aber inkl. private Eingrünung)
 Anteil Verkehrsfläche, ohne Sichtdreiecke
Summe
0,220 ha = 14,7 %
1,493 ha =
 Anteil private Ortsrand-/ Grundstückseingrünung
0,127 ha
36_URS43 Bebauungsplan mit Grünordnungsplan "Mindelzell Süd", Gemeinde Ursberg
Teil C – Begründung, Fassung vom 24.04.2017
Seite - 16 C 20170424 E_BP_Begründg_Mindelzell Süd.doc
100 %
Zusatzflächen:
 Ausgleichsfläche A 1
0,397 ha
 Ausgleichsfläche A 2
0,219 ha
 Sichtdreiecke
0,044 ha
12.2 Träger öffentlicher Belange:
Folgende Träger öffentlicher Belange wurden im Bebauungsplanverfahren beteiligt:
1. Landratsamt Günzburg mit Sachgebieten
2. Regierung von Schwaben
3. Amt für Digitalisierung, Breitband und Vermessung, Günzburg
4. Wasserwirtschaftsamt Donauwörth, Servicestelle Krumbach
5. Bayerisches Landesamt für Denkmalpflege, Abtlg. Bodendenkmale
6. Amt für Ländliche Entwicklung, Krumbach
7. Staatliches Bauamt Krumbach
8. Amt für Ernährung, Landwirtschaft und Forsten, Krumbach
9. Regionalverband Donau-Iller
10. Bund Naturschutz, Kreisgruppe Günzburg
11. Bayerischer Bauernverband, Bezirksstelle Schwaben
12. Landesbund für Vogelschutz, Hilpoltstein
13. Kreisheimatpfleger, H. Stephan Uano
14. Lech-Elektrizitätswerke AG, Augsburg
15. Deutsche Telekom AG
16. Schwaben Netz (Gasversorgung)
17. Gemeinde Balzhausen (Nachbargemeinde)
18. Markt Kirchheim (Nachbargemeinde)
- - 36_URS43 Bebauungsplan mit Grünordnungsplan "Mindelzell Süd", Gemeinde Ursberg
Teil C – Begründung, Fassung vom 24.04.2017
Seite - 17 C 20170424 E_BP_Begründg_Mindelzell Süd.doc
36_URS43
BG Mindelzell Süd
Musterschnitt Höhenlage Geb.
Verkleinerung Dat. 20.02.2017