"RAINBRUNNEN – MITTLERE BRÜCKE

GROSSE KREISSTADT SCHORNDORF
GEMARKUNG SCHORNDORF
REMS-MURR-KREIS
e
r aß
nst
nne
bru
Rain
/2
3860/3
ANL
Ust
Schu
3884
3
S
3860/7
2
Ga
ANL
27
27/1
r
0/1
386
s
Wh
s
Wh
/1
97
38
/4
97
38
3853/2
W EG
3900/1
HDL
Ghs
iesen
Erlenw
16
3898/1
W EG
3
r
GR
3903
3
W Ghs
3852/6
WAG
BPL
S
3852/5
Gar
HDL
W aibl
Straße
inger
3894
GR
3
390
GR
3899
GR
WA
G
/1
GR
BEBAUUNGSPLAN
UND SATZUNG ÜBER ÖRTLICHE BAUVORSCHRIFTEN
"RAINBRUNNEN – MITTLERE BRÜCKE"
Planbereich 25/33
- beschleunigtes Verfahren gem. § 13a BauGB
BEGRÜNDUNG
vom 31.08.2016/10.01.2017
1.
Plangebiet
1.1 Lage und Topografie Das Plangebiet liegt im nördlichen Stadtgebiet zwischen Rainbrunnenstraße
und Waiblinger Straße.
1.2
Geltungsbereich Der Geltungsbereich des Bebauungsplanes und der Satzung über örtliche
Bauvorschriften "Rainbrunnen – Mittlere Brücke" (Planbereich 25/33) umfasst
die Flurstücke 3900/1, 3903/3 sowie Teilflächen der Flurstücke 3894, 3898/1
und 3899 auf der Gemarkung Schorndorf mit einer Größe von ca. 0,95 ha.
2.
Entwicklung aus dem Flächennutzungsplan, § 8 Abs. 2 - 4 BauGB
Das Plangebiet ist im genehmigten Gemeinsamen Flächennutzungsplan 2015
Schorndorf - Winterbach als Gewerbliche Baufläche (G) dargestellt.
Der Flächennutzungsplan 2015 Schorndorf - Winterbach wird im Bereich der
bisher dargestellten gewerblichen Baufläche im Wege der Berichtigung gem.
§ 13 a Abs. 2 Nr. 2 BauGB angepasst. Die Gewerbliche Baufläche wird in
Sonderbaufläche (S) geändert.
3.
Planungserfordernis - Ziel und Zweck der Planung
Im Zuge einer Modernisierung ihrer Filialen beabsichtigt die Fa. Aldi auch eine
Modernisierung und Vergrößerung ihrer Filiale an der Waiblinger Straße. Dabei
soll das bestehende Gebäude abgerissen und durch einen Neubau ersetzt
werden. Die Verkaufsfläche (VK) erhöht sich künftig von bisher ca. 920 m² auf
ca. 1.100 m², die Geschossfläche von ca. 1.440 m² auf ca. 2.100 m². Das
Gebäude soll durch einen Neubau architektonisch aufgewertet werden. Um den
heutigen Anforderungen im Verkauf gerecht zu werden, soll mehr Platz für die
dem Kunden zugänglichen Räume sowie für die Präsentation der Ware
geschaffen werden. Der Aldi - Markt erfüllt, auch durch die fußläufige
Erreichbarkeit für die angrenzenden Gebiete, eine Nahversorgungsfunktion für
das nördliche Stadtgebiet, die durch die geplante Erweiterung gestärkt werden
soll. Zusätzlich soll der geplante Neubau von der angrenzenden
Wohnbebauung abgerückt werden und im nördlichen Bereich des Grundstücks
zwischen dem Gewerbegebiet Erlenwiesen und dem Spielplatz entstehen. Die
vorgesehene Lage liegt jedoch außerhalb der überbaubaren Grundstücksfläche
des hier maßgebenden Bebauungsplanes "Rainbrunnen - Mittlere Brücke"
(Planbereich 25/29) i. V. m. dem Vorhaben- und Erschließungsplan
„Rainbrunnen“ (Planbereich 25/25) der für die Aldi - Filiale ein Gewerbegebiet
ausweist. Aufgrund der Großflächigkeit des geplanten Discounters wird die
Festsetzung eines Sondergebietes gem. § 11 Abs. 3 Nr. 2 BauNVO
erforderlich.
Ziel und Zweck der Planung ist daher die Schaffung der planungsrechtlichen
Grundlagen für einen Neubau des Aldi-Marktes am bisherigen Standort
zwischen Rainbrunnenstraße und Waiblinger Straße.
Der bereits für diesen Bereich bestehende, rechtsverbindliche Bebauungsplan
"Rainbrunnen - Mittlere Brücke " (Planbereich 25/29), rechtskräftig seit
11.10.2003, i. V. m. dem Vorhaben- und Erschließungsplan „Rainbrunnen“
(Planbereich 25/25), rechtskräftig seit 21.06.1997, umfasst den gesamten
Geltungsbereich und soll durch die vorliegende Planung für die Flst. 3900/1,
3903/3 und die Teilflächen der Flurstücke 3894, 3898/1 und 3899 im
beschleunigten Verfahren gem. § 13a BauGB, „Bebauungsplan der
Innenentwicklung“, geändert werden.
Durch die Anpassung dieses Bereiches an die heutigen
Nutzungsanforderungen an die Nahversorgung, ist eine der Voraussetzungen
des § 13a BauGB für ein beschleunigtes Verfahren erfüllt. Die zulässige
Grundfläche im Sinne des § 19 Abs. 2 BauNVO liegt unter 20.000 m².
Das Vorhaben ist in der Anlage 1 Nr. 18.8 i. V. m. 18.6 zum Gesetz über die
Umweltverträglichkeitsprüfung (UVPG) aufgeführt. Die allgemeine Vorprüfung
des Einzelfalls vom Büro KMB Plan / Werk / Stadt / GMBH, Ludwigsburg, vom
30.8.2016 zeigt, dass durch das Vorhaben keine erheblichen nachteiligen
Auswirkungen zu erwarten sind. Durch den Bebauungsplan wird nicht die
Zulässigkeit von Vorhaben vorbereitet oder begründet, die einer Pflicht zur
Durchführung einer Umweltverträglichkeitsprüfung unterliegen.
Es bestehen keine Anhaltspunkte für eine Beeinträchtigung der in § 1 Abs. 6 Nr.
7b BauGB genannten Schutzgüter ("Natura 2000-Gebiete").
Somit liegen die Voraussetzungen für die Durchführung eines beschleunigten
Verfahrens vor.
4.
Regionalplan / Raumordnung
Die Stadt Schorndorf ist im Regionalplan der Region Stuttgart
(Satzungsbeschluss v. 22.7.2009) als Mittelzentrum ausgewiesen. Der Standort
liegt außerhalb der vorgesehenen Vorranggebiete für zentrenrelevante
Einzelhandelsgroßprojekte.
Für den geplanten Neubau wurde im Mai 2016 von der Gesellschaft für Marktund Absatzforschung mbH (GMA Ludwigsburg) eine Standortanalyse erstellt, in
der die Auswirkungen des Neubauvorhabens der Fa. ALDI mit ca. 1.100 m²
Verkaufsfläche, im Sinne der Raumordnung und Landesplanung, untersucht
wurden. Die Analyse kommt zu folgenden Ergebnissen:
„Der Standort selbst liegt in integrierter Standortlage im nördlichen
Kernstadtbereich von Schorndorf und ist in Richtung Osten und Süden von
Wohngebieten umschlossen, in Richtung Norden ist ein Schulzentrum
angesiedelt, westlich schließt ein kleineres Gewerbegebiet an. Der Standort
ist langjährig als Nahversorgungsstandort eingeführt und wird von Kunden
auch aufgrund der guten fußläufigen Erreichbarkeit sehr gut angenommen.
Das Integrationsgebot wird durch das Vorhaben eingehalten.
Bezüglich der Ausbildung des Einzugsgebietes lässt sich für den
erweiterten ALDI-Lebensmitteldiscounter festhalten, dass sich das
Einzugsgebiet zum großen Teil auf die Stadt Schorndorf selbst beschränkt.
Es handelt sich bei dem Standort um einen Nahversorgungsstandort für das
nördliche Stadtgebiet von Schorndorf. In untergeordnetem Umfang werden
Kunden aus dem westlich gelegenen Winterbach aufgrund von traditionell
vorhandenen Einkaufsverflechtungen und der räumlichen Nähe den
Standort für ihre Einkäufe aufsuchen. Die Berechnungen zur
Umsatzherkunft haben ergeben, dass mit rd. 85 % ein Großteil der
Umsatzleistung des erweiterten Marktes aus der Stadt Schorndorf selbst
stammen wird. Dies unterstreicht die Versorgungsbedeutung für das
nördliche Stadtgebiet von Schorndorf. Das Kongruenzgebot wird
eingehalten.
Ebenfalls werden durch das Vorhaben nur sehr geringe
Umverteilungseffekte ausgelöst, die sich im gesamten Einzugsgebiet
maximal auf einem Niveau von 1 – 2 % bewegen. Marktaustritte, eine
Schädigung der Nahversorgungsstrukturen oder eine Schädigung der
Entwicklung zentraler Versorgungsbereiche sind im hier vorliegenden Fall
nicht zu erwarten. Die Umverteilungseffekte liegen weitab eines kritischen
Schwellenwertes. Insofern ist die Neuaufstellung des ALDI-Marktes am
Standort Waiblinger Straße mit 1.100 m² Verkaufsfläche unter
Berücksichtigung des bestehenden ALDI-Marktes mit 920 m² VK ohne
negative städtebauliche und versorgungsstrukturelle Auswirkungen
möglich. Das Beeinträchtigungsverbot ist eingehalten.
Abschließend lässt sich festhalten, dass der Neubau des ALDILebensmitteldiscounters am Standort Waiblinger Straße in Schorndorf mit
1.100 m² unter Berücksichtigung des bestehenden ALDILebensmittelmarktes am Standort mit 920 m² VK keine städtebaulichen
oder raumordnerischen Wirkungen auslöst.“
Da der Standort außerhalb der im Regionalplan für die Region Stuttgart
vorgesehenen Vorranggebiete für zentrenrelevante Einzelhandelsgroßprojekte
liegt, wurde seitens der höheren Raumordnungsbehörde und des Verbands
Region Stuttgart im Hinblick auf die Einhaltung des Integrationsgebots des
Regionalplans gefordert, dass das Sortiment nur Nahrungs- und Genussmittel
einschließlich Getränke sowie Drogerieartikel umfassen darf und sonstige
Waren nur als Nebensortiment auf nicht mehr als 10 % der Verkaufsfläche
angeboten werden dürfen. Dadurch soll sichergestellt werden, dass das Projekt
ausschließlich der Grundversorgung der Einwohner dient. Diesen Vorgaben
wurde durch die Aufnahme einer dementsprechenden textlichen Festsetzung in
den Bebauungsplan entsprochen.
5.
Bestehende Rechtsverhältnisse und Bestand
Der bestehende Bebauungsplan „Rainbrunnen - Mittlere Brücke“ (Planbereich
25/29), aus dem Jahre 2003, i. V. m. dem Vorhaben- und Erschließungsplan
„Rainbrunnen“ (Planbereich 25/25), aus dem Jahre 1997, weist im Bereich des
neuen Plangebietes ein eingeschränktes Gewerbegebiet aus mit einer
Grundflächenzahl von 0,15, einem Vollgeschoss und offener Bauweise.
Der gleiche Bebauungsplan gilt auch für den direkt angrenzenden
Kinderspielplatz im Nordosten sowie den Rainbrunnenbach im Osten und
Süden außerhalb des Plangebietes, der den Bach mit begleitendem Feldgehölz
planungsrechtlich sichert.
Westlich des Plangebietes gelten für das Gewerbegebiet Erlenwiesen die
Bebauungspläne „Rainbrunnen - Mittlere Brücke“ (Planbereich 25/26 und
25/32) aus den Jahren 2001 und 2010.
Nördlich des Plangebietes gilt der Bebauungsplan „Rainbrunnen - Mittlere
Brücke“ (Planbereich 25/28) i. V. m. dem Bebauungsplan „Rainbrunnen Mittlere Brücke“ (Planbereich 25/13) aus den Jahren 2002 und 1979 welcher für
das Schulzentrum eine entsprechende Gemeinbedarfsfläche ausweist
Für die angrenzende Bebauung östlich des Planbereichs besteht seit 1974 der
Bebauungsplan „Rainbrunnen - Mittlere Brücke“ (Planbereich 25/4), der ein
Allgemeines Wohngebiet mit zwei bzw. drei Vollgeschossen festsetzt. Südlich
der Waiblinger Straße gilt für die Erlensiedlung der Bebauungsplan „Erlen“ aus
dem Jahre 1991, der ein Allgemeines Wohngebiet mit drei Vollgeschossen
festsetzt.
Innerhalb des Plangebietes befindet sich im Südosten der vorhandene
Aldimarkt mit einer Fläche von ca. 1.440 m² und die dazugehörige Parkfläche.
Im Süden innerhalb des Geltungsbereiches liegt ein geringer Teil des
Rainbrunnenbachs mit bestehendem Feldgehölz.
Westlich außerhalb des Plangebietes grenzt das Gewerbegebiet Erlenwiesen
an. Nördlich des Plangebietes befindet sich die Fröbelschule und im Nordosten
ein Kinderspielplatz. Direkt angrenzend im Osten und Süden verläuft der
Rainbrunnenbach. Östlich hiervon schließt eine zwei- bis dreigeschossige
Wohnbebauung sowie eine Tankstelle an der Waiblinger Straße an. Im Süden
liegt die Erlensiedlung mit dreigeschossigen Wohnblöcken.
6.
Erläuterung der Planfestsetzungen
Im Hinblick auf die vorgesehene Nutzung mit Vergrößerung der ALDI – Filiale
auf eine Verkaufsfläche von 1.100 m² und eine Geschossfläche von ca. 2.100
m² wird ein Gebiet für großflächige Einzelhandelsbetriebe im Sinne von § 11
Abs. 3 Nr. 2 BauNVO ausgewiesen. Innerhalb des Sonstigen Sondergebietes
ist ein Lebensmitteldiscounter mit einer Verkaufsfläche bis max. 1.100 m²
zulässig. Weiter wird festgesetzt, dass das Sortiment nur Nahrungs- und
Genussmittel einschließlich Getränke sowie Drogerieartikel umfassen darf.
Sonstige Waren dürfen nur als Nebensortiment auf nicht mehr als 10% der
Verkaufsfläche angeboten werden. Damit wird der Forderung des
Regierungspräsidiums Stuttgart sowie des Verbands Region Stuttgart, eine
Beschränkung der Nebensortimente im Bebauungsplan vorzunehmen, um
sicherzustellen, dass das Vorhaben nur der Grundversorgung dient,
nachgegangen.
Die zulässige Grundfläche wird mit max. 2.100 m² festgesetzt. Um die
erforderlichen Stellplätze und Zufahrten zu ermöglichen wird eine
Überschreitung der Grundfläche mit den nach § 19 Abs. 4 BauNVO
mitzurechnenden Anlagen bis zu einer Grundflächenzahl von 0,75 zugelassen.
Stellplätze und Zufahrten sind gem. B.2 wasserdurchlässig herzustellen, mit
reduzierter Flächenversiegelung.
Für die Bebauung wird eine max. Oberkante von 256,00 m über NN festgelegt.
Damit liegt die Planung unterhalb vorhandener Oberkanten in der
Umgebungsbebauung.
Das Baufenster wird im nördlichen Bereich des Grundstücks ausgewiesen und
der neuen Planung angepasst. Damit soll der Neubau künftig vom bestehenden
Wohngebiet abgerückt und im Anschluss an das Gewerbegebiet im Westen
angeordnet werden. Dadurch liegt auch die Anlieferung, weit abgerückt von der
Wohnbebauung, im westlichsten Teil des Grundstücks.
Für die Bebauung wird eine offene Bauweise festgesetzt, mit einer zulässigen
Gebäudelänge über 50 m, wie sie auch teils in der Umgebung vorhanden ist.
Zur Haltung und Unterhaltung einer im Plangebiet verlaufenden Gasleitung wird
ein Leitungsrecht zugunsten der Netze BW ausgewiesen.
Zusätzliche Festsetzungen der Satzung über örtliche Bauvorschriften zur
äußeren Gestaltung baulicher Anlagen und zu den Werbeanlagen tragen zur
Einbindung in das Orts- und Landschaftsbild bei.
7.
Erschließung, Ver- und Entsorgung
Die Erschließung des Plangebiets ist bereits vorhanden. Eine Zufahrt ist sowohl
von der Waiblinger Straße über die Erlenwiesen vorhanden als auch von
Norden von der Rainbrunnenstraße. Letztere soll künftig auch erhalten bleiben
aber leicht nach Osten verschoben werden. Im Osten der Straße Erlenwiesen
soll ein Gehweg angelegt werden, der die fußläufige Anbindung von Süden
erleichtern soll.
Eine Trennkanalisation ist erforderlich. Die Niederschlagsentwässerung muss
an das bestehende Mulden-Rigolen-System angeschlossen werden.
8.
Umweltbericht / Umweltbelange
Aufgrund des § 13a BauGB-Verfahrens wird von einer Umweltprüfung sowie
einem Umweltbericht abgesehen.
Im Bereich des Rainbrunnenbachs wird aufgrund des geplanten Gehwegs eine
Verlängerung der Dole notwendig.
Den Belangen des Umweltschutzes wird dadurch Rechnung getragen, indem
eine extensive Dachbegrünung festgesetzt wird sowie zur Reduzierung von
Bodenversiegelung, Stellplätze und deren Zufahrten wasserdurchlässig
herzustellen sind. Große Teile der gem. bisherigen Bebauungsplan zu
bepflanzenden Flächen werden in ihren Pflanzbeständen über eine
Pflanzbindung gesichert. Zusammen mit den festgesetzten Pflanzgeboten von
Einzelbäumen im Bereich der Stellplatzanlage und zur Rainbrunnenstraße wird
eine angemessene Durchgrünung des Plangebietes erreicht.
Eingriffe, die auf Grund der Aufstellung des Bebauungsplanes zu erwarten sind
gelten, als im Sinne des §1a Abs. 3 Satz 5 BauGB vor der planerischen
Entscheidung erfolgt oder zulässig.
Vom Ingenieurbüro Blaser, Esslingen, wurde im Rahmen des Bebauungsplanverfahrens eine artenschutzrechtliche Relevanzuntersuchung durchgeführt, die
zu folgendem Ergebnis kommt:
Von den in Baden-Württemberg vorkommenden streng geschützten Arten
konnte im Rahmen der Habitatpotenzialanalyse ein Vorkommen der
meisten Arten ausgeschlossen werden.
Es kann durch die geplante Bebauung zum Verlust eines potenziellen
Jagdhabitats von Fledermäusen kommen, das aber kein essenzielles
Jagdhabitat darstellt, da im Umfeld ausreichende Strukturen (angrenzender
Siedlungsbereich mit Grünflächen und Gehölzstrukturen) vorhanden sind,
die den möglichen Teilverlust kompensieren können und die ökologische
Funktion im räumlichen Zusammenhang weiterhin aufrechterhalten. Des
Weiteren sind bestehende Gehölzstrukturen in den Randbereichen durch
Pflanzbindungen im Bebauungsplan gesichert. Das Eintreten von
Verbotstatbeständen nach § 44 BNatSchG kann für die Artengruppe der
Fledermäuse in hinreichender Sicherheit ausgeschlossen werden.
Das Eintreten von Verbotstatbeständen im Sinne des §44 Abs. 1 BNatSchG
kann im Hinblick auf europäische Vogelarten unter Berücksichtigung der
Rodungszeiträume nach dem 30. September und vor dem 1. März sicher
ausgeschlossen werden.
Für alle weiteren relevanten Arten, für die die Verbotstatbestände des §44
Abs. 1 BNatSchG gelten, sind die erforderlichen Lebensraumstrukturen im
Geltungsbereich des Bebauungsplanes nicht vorhanden.
Um Verbotstatbestände im Sinne des §44 Abs. 1 BNatSchG im Hinblick auf
europäische Vogelarten zu vermeiden wird unter A.5 eine entsprechende
Festsetzung zu den zulässigen Rodungszeiträumen in den Bebauungsplan
aufgenommen.
Nach den Hochwassergefahrenkarten (HWGK) des Landes BadenWürttemberg liegen Teilflächen des Geltungsbereiches innerhalb einer
Überflutungsfläche bei einem extremen Hochwasserereignis (HQextrem) sowie
teilweise im geschützten Bereich bei HQ100 (Hinweise D.1). Das Hinweisblatt
des Landratsamtes Rems-Murr-Kreis „Belange des Hochwasserschutzes und
der Hochwasservorsorge“ ist dabei zu beachten.
9.
Kosten
Durch die Aufstellung des Bebauungsplanes entstehen der Stadt Schorndorf,
außer Verfahrenskosten, keine Kosten.
Schorndorf, den 10.01.2017
Fachbereich Stadtentwicklung und Baurecht
Im Auftrag
Petridou