Checkliste - guter Immobilienmakler.pub - RG

RG Immobilienberatung Roger Gwerder
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Checkliste
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Erkennen von Risiken und Stolpersteinen
Wie erkennen Sie einen
guten Immobilienmakler?
Die Auswahl von geeigneten Partnern für Immobiliengeschäfte ist von entscheidender Bedeutung, ob und wie schnell sich der erwünschte Erfolg auch tatsächlich einstellt.
Nachfolgend sind einige Aspekte aufgelistet,
welche die richtige Wahl vereinfacht.
1. Individuelle und risikobewusste Beratung
Ein professioneller Makler bzw. Immobilienfachmann spricht mit dem Kunden konkret über dessen persönliche
Wünsche und Vorstellungen, bevor er geeignete Lösungsvorschläge macht. Er wird nicht nur allfällige Einwände
von Kunden ernst nehmen, sondern vielmehr von sich aus vor Risiken warnen.
Ein Käufer sollte sich beschreiben lassen, wie der Makler im Verkaufsprozess vorgehen will und welche Aktivitäten er plant. Er wird seine Dienstleistung wie auch den mutmasslichen Zeithorizont für die erfolgreiche Mandatsabwicklung dafür benennen. Dabei heisst „schnell vermarkten“ aber nicht in jedem Fall auch „erfolgreich“.
Ein qualifizierter Immobilienmakler ist ein Berater, der einen Kauf- oder Verkaufswunsch realistisch einschätzt.
Er wird fachkompetent und genau prüfen, wo Probleme bestehen oder auftauchen können (wertbeeinflussende
Faktoren: Bau/Unterhalt, Dienstbarkeiten usw.) und wird entsprechende Lösungen proaktiv suchen.
2. Beratung ohne Zeitdruck / „Bestehende“ Interessenten
Ein guter Makler nimmt sich für das Anliegen seines Kunden Zeit. Er wird nie auf einen Vertragsabschluss unter
Zeitdruck hinarbeiten, sondern dem Kunden eine ausführliche Prüfung des Angebots gestatten. Mit Vorsicht zu
betrachten sind Aussagen des Maklers, der richtige Käufer oder Verkäufer sei schon in der Kartei und der erfolgreiche Verkauf könne rasch vollzogen werden, sei nur noch „Formsache“. Damit wird möglicherweise eine auf
breiter Basis notwendige bestmögliche Vermarktung der Immobilie verhindert und höchstens primär dem Interesse vieler Makler - mit möglichst wenig Aufwand rasch zu verkaufen - Rechnung getragen.
3. Marktkenntnisse / Immobilienbewertung
Immobilienmakler kennen den Markt vor Ort und stehen bei der Bewertung der Immobilie zur Verfügung. Sie
kennen Angebot und Nachfrage des jeweiligen Immobiliensegments und betreuen Kunden mit transparenten
Informationen rund um ein Grundstücksgeschäft. Ein guter Makler kann ein genaues Bild der Marktlage, der
Preissituation und vor allem auch der Preisentwicklung geben.
Vorsicht: de Ermittlung eines Immobilienwertes gestützt auf ein hedonisches Preismodell (datenbankunterstützte Bewertungsmethode) kann in Einzelfällen zu falschen Ergebnissen führen. Viele Makler bedienen
sich dieser Methode, ohne selbst über Bewertungskenntnisse zu verfügen. Hedonische Preismodelle dienen
einem Fachmann hingegen nur als Verifizierung des eigenen objektspezifisch ermittelten Bewertungsresultates.
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4. Kommunikation, proaktive Unterstützung (Objektbesichtigungen, Verhandlungen, weitere Schritte)
Bei der Besichtigung treffen Verkäufer und Käufer üblicherweise erstmals aufeinander. Ein guter Immobilienmakler ist bei der Besichtigung nicht nur „anwesend“ und führt die Kaufinteressenten durch das Objekt, sondern er
vermittelt vielmehr durch klare und transparente Kommunikation auch eine vertrauensbildende Atmosphäre für
die Anwesenden.
Die Kenntnis der Immobilie, des Standortes, des Objektzustandes und die Erläuterung gegenüber dem Kaufinteressenten für weitere Sachfragen (Erweiterungspotenzial, Umbau-/Sanierungskosten, Erweiterung usw.) sind wesentliche Bestandteile der Käuferberatung. Der Makler ist auch fähig, unterschiedliche Interessen der Parteien zu
erkennen, diese aufzunehmen und proaktiv einen Beitrag für einen positiven Verhandlungsabschluss zu leisten
(z.B. weitergehende bauliche/technische Abklärungen bei Gemeindebehörde, Architekt usw.).
Verhandlungen führt der Makler transparent und die weiteren geplanten Schritte werden dem Käufer klar kommuniziert (Entscheidungswege, Termine, Reservationsvereinbarung, Kaufvertragsentwurf usw.).
Gegen den Einbezug von externem Know-How (z.B. Baufachmann, Rechtsanwalt) wird ein seriöser Makler
nichts einwenden. Bestqualifizierte Makler mit nachweislichen Praxis-/Rechtskenntnissen erbringen solche Dienste „Inhouse“ (Erfahrung beachten). Zudem wird ein Makler nie eine Immobilie ohne Besichtigungstermin vermitteln. Die Beratung sollte nicht nur telefonisch sein, der Makler sollte vor Ort sein, so dass ihn der Kunde in seinem Büro aufsuchen kann.
5. Aus- und Weiterbildungen / Mitgliedschaft im Fachverband / Haftpflichtversicherung
Der Kunde sollte den Makler nach seinen Aus- und Weiterbildungen fragen. Seriöse Makler geben darüber bereitwillig Auskunft. Nur „interne“ Ausbildungen ohne fundierte Weiterbildung durch einen Berufsverband sind
kritisch zu beurteilen und deuten darauf hin, dass der Makler sich allenfalls im Marketing auskennt. Immobilien
vermarkten bedeutet aber mehr als nur „Marketing“. Schliesslich will nicht nur der Verkäufer, sondern heute vor
allem auch der Käufer eine gute Dienstleistung in Anspruch nehmen, die entsprechende Kenntnisse voraussetzt.
Ein wichtiger Qualitätsnachweis für Makler ist die Mitgliedschaft im Berufsverband (Schweiz. Verband der Immobilienwirtschaft SVIT oder Maklerkammer SMK). Gerade grössere (international) tätige Franchising-Makler sind
selten Mitglied des Berufsverbandes, obwohl das eigentlich eine Selbstverständlichkeit sein sollte.
Ausserdem sollte jeder Makler über eine Vermögensschaden-Haftpflichtversicherung verfügen (auch qualifizierte
Makler sind nicht vor Fehlern gefeit). Ein Profi sichert damit seine Kunden vor möglichen Schäden aufgrund einer
Panne, eines Irrtums oder eines Versehens ab. Verbandsmitglieder müssen nachweisen, dass eine solche Vermögensschadendeckung auch wirklich besteht.
6. Honorar / Auftragsverhältnis / Kundenpflege / Referenzen
Kunden sollten mit ihrem Makler einen schriftlichen Vertrag abschließen, in dem die Vergütungsfrage klar geregelt ist. Die Honorarprovision ist grundsätzlich ein erfolgsabhängiges Honorar, das bei einer erfolgreichen Vermittlung der Immobilie geschuldet ist, ein Makler wird dafür keine Vorauszahlungen verlangen (Ausnahme allenfalls
für Drittkosten wie Marketing/Inserate). Seriöse Mitglieder eines Fachverbandes (siehe vorstehend) werden nur
tätig, wenn ihnen ein konkreter Auftrag des Verkäufers/Kunden vorliegt.
Betreffend Vergleich von Honorarkonditionen lohnt sich ein Vergleich über die zu erbringenden Leistungen, welche sehr umfangreich sein können. Versuchen Sie zu erkennen, wo Leistungen wirklich fachkompetent erbracht
werden (können) oder solche mehr als Akquisitionsargument in den Vordergrund gestellt werden.
Ein Makler behandelt seinen Kunden auch nach erfolgreichem Abschluss des Kaufvertrages und bleibt Ansprechpartner für die Beteiligten bis zum Abschluss des Immobiliengeschäfts. Kompetente Makler verfügen über mehrjährige praktische Erfahrung und können Referenzen ihrer bisherigen Tätigkeit vorweisen.