nachhaltiges immobilienmanagement
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NACHHALTIGES IMMOBILIENMANAGEMENT Erfahrungen und Fakten aus dem deutschen Markt EINE ANLEITUNG ZUM HANDELN NACHHALTIGES IMMOBILIENMANAGEMENT Erfahrungen und Fakten aus dem deutschen Markt 2 NACHHALTIGES IMMOBILIENMANAGEMENT > Impressum Impressum AUFTRAGGEBER SCHWEIZER ORIGINALAUSGABE Interessengemeinschaft privater professioneller Bauherren, IPB, Jegenstorf, Schweiz Koordinationskonferenz der Bau- und Liegenschaftsorgane der öffentlichen Bauherren, KBOB, Bern, Schweiz PROJEKTTEAM HTW Berlin pom+International GmbH PROJEKTLEITUNG Dr. Marion Peyinghaus, pom+International GmbH Heinz Rütter, Rütter+Partner Dr. Peter Staub, pom+Consulting AG Prof. Dr.-Ing. Regina Zeitner, HTW Berlin AUTOREN Vanessa Caspar, pom+Consulting AG Christian Kuniß, HTW Berlin Stefanie Liese, pom+International GmbH Oliver Rometsch, HTW Berlin Ursula Rütter-Fischbacher, Rütter+Partner Judit Wothe, HTW Berlin André Zesling, HTW Berlin BEGLEITGRUPPE SCHWEIZER ORIGINALAUSGABE René Beeler, Zürcher Kantonalbank Primo Bianchi, Swiss Re Albert Buchmueller, Novartis Christian Coppey, Maus Frères Reinhard Friedli, Bundesamt für Bauten und Logistik Heinrich Gugerli, Stadt Zürich, Amt für Hochbauten Markus Jauslin, armasuisse Immobilien Hans Kaufmann, IKEA Kurt Michel, Clariant Michael Quetting, ETH-Rat EXTERNE EXPERTEN SCHWEIZER ORIGINALAUSGABE Prof. Dr. Holger Wallbaum, ETHZ Dr. Erika Meins, Universität Zürich VORLAGENGESTALTUNG Picnic Terminal, Visuelle Kommunikation, Zürich SATZ UND LAYOUT Christian Kuniß, HTW Berlin Oliver Rometsch, HTW Berlin André Zesling, HTW Berlin PAPIER Gedruckt auf FSC-zertifiziertem und mit dem EU Ecolabel ausgezeichnetem Recyclingpapier VERTRIEB Download (kostenfrei) unter: http://www.ccpmre.de/voe.html Broschüre (Schutzgebühr 10,- €) Bestellung unter: [email protected] ISBN Nummer: 978-3-86262-014-2 1. Auflage Juni 2012 NACHHALTIGES IMMOBILIENMANAGEMENT > Inhaltsverzeichnis Inhaltsverzeichnis Abbildungsverzeichnis ........................................................................... 5 Vorwort .................................................................................................. 7 1. Künftige Trends und Herausforderungen ......................................... 8 2. Gegenüberstellung Regelwerke Deutschland – Schweiz ................ 12 3. Nachhaltigkeitsziele ....................................................................... 14 4. Anwendung der Factsheets ............................................................. 15 Dimension Gesellschaft ....................................................................... 16 1.1.1 Integration, Durchmischung ............................................................. 17 1.1.2 Soziale Kontakte ............................................................................... 18 1.1.3 Solidarität, Gerechtigkeit ................................................................... 19 1.1.4 Partizipation ....................................................................................... 20 1.1.5 Rücksicht .......................................................................................... 22 1.2.1 Räumliche Identität, Wiedererkennung ........................................... 23 1.2.2 Individuelle Gestaltung ..................................................................... 25 1.3.1 Grundversorgung, Nutzungsmischung ............................................ 26 1.3.2 Langsamverkehr und öffentlicher Verkehr....................................... 28 1.3.3 Zugänglichkeit und Nutzbarkeit für alle ........................................... 29 1.4.1 Sicherheit ........................................................................................... 31 1.4.2 Licht ................................................................................................... 33 1.4.3 Raumluft ........................................................................................... 35 1.4.4 Strahlung ........................................................................................... 36 1.4.5 Sommerlicher Wärmeschutz ........................................................... 37 1.4.6 Lärm, Erschütterung ........................................................................ 39 Dimension Wirtschaft .......................................................................... 40 2.1.1 Standort ............................................................................................. 41 2.1.2 Bausubstanz ..................................................................................... 42 2.1.3 Gebäudestruktur, Ausbau ................................................................. 44 2.2.1 Lebenszykluskosten .......................................................................... 46 2.2.2 Finanzierung ..................................................................................... 47 2.2.3 Externe Kosten................................................................................... 48 2.3.1 Betrieb und Instandhaltung .............................................................. 49 2.3.2 Instandsetzung................................................................................... 51 Dimension Umwelt ............................................................................... 53 3.1.1 Verfügbarkeit der Rohstoffe .............................................................. 54 3.1.2 Umweltbelastung............................................................................... 56 3.1.3 Schadstoffe ........................................................................................ 57 3.1.4 Rückbau ............................................................................................. 58 3.2.1 Wärme (Kälte) für Raumklima .......................................................... 59 3.2.2 Wärme für Warmwasser ................................................................... 61 3.2.3 Elektrizitätsbedarf ............................................................................ 62 3 4 NACHHALTIGES IMMOBILIENMANAGEMENT > Inhaltsverzeichnis 3.2.4 Deckung Energiebedarf ..................................................................... 63 3.2.5 Abwärmenutzung............................................................................... 65 3.3.1 Grundstücksfläche............................................................................. 67 3.3.2 Freianlagen ....................................................................................... 69 3.3.3 Landschaft ......................................................................................... 71 3.3.4 Nächtliche Lichtbelastung ................................................................ 73 3.4.1 Mobilität ............................................................................................. 75 3.4.2 Abfälle aus Betrieb und Nutzung ...................................................... 76 3.4.3 Wasser ................................................................................................ 78 3.5.1 Bauzonen .......................................................................................... 79 3.5.2 Schutzgebiete .................................................................................... 80 3.5.3 Verkehr ............................................................................................. 82 3.5.4 Leitbild................................................................................................ 83 5. Management der Nachhaltigkeit .................................................... 84 5.1 Ökologisch nachhaltiges Immobilienmanagement bei ABB in Deutschland mittels Bewertungssystem „Green CREM-Index“ ..... 85 5.2 Nachhaltiges Bauen am Flughafen Frankfurt ................................. 89 5.3 Nachhaltigkeit bei Deutsche Post Real Estate Germany GmbH ..... 92 5.4 Nachhaltigkeit bei der IVG – Vom Modell zum Geschäft ................. 94 5.5 Nachhaltige Modernisierung und Projektentwicklung für langfristigen Werterhalt ................................................................... 97 5.6 Nachhaltigkeit hat vielfältige Facetten ........................................... 101 5.7 Nachhaltiges – Projekt – Management ......................................... 105 5.8 Integration der LEED-Zertifizierung in den SIEMENS Real Estate Projektprozess ................................................................................ 107 5.9 Nachhaltigkeit im Segment von Union Investment ........................ 111 5.10 Aufbau und Umsetzung eines nachhaltigen Projektmanagements bei der Berliner Immobilienmanagement GmbH .......................... 113 5.11 Bilfinger Berger One – Real Estate Performance Guarantee ........ 114 Abkürzungen und Begriffe ................................................................. 119 Literatur ............................................................................................ 120 Gesetze und Regelwerke .................................................................... 124 Wichtige Links ................................................................................... 129 NACHHALTIGES IMMOBILIENMANAGEMENT > Abbildungsverzeichnis Abbildungsverzeichnis Abb. 1 Gegenüberstellung SIA 112/1 und DGNB Steckbriefe ............. 11/12 Abb. 2 Gesellschaftliche Themen, Aspekte und Nachhaltigkeitsziele ... 15 Abb. 3 Polizeiabschnitt 66, Karlstraße 8, Berlin-Köpenick ..................... 20 Abb. 4 DIE WELLE, Frankfurt am Main ................................................... 23 Abb. 5 Kita in der St.-Ingbert-Straße, München ..................................... 26 Abb. 6 Kita in der St.-Ingbert-Straße, München ..................................... 26 Abb. 7 Förderschule mit dem Förderschwerpunkt Sehen, Düren ......... 29 Abb. 8 Förderschule mit dem Förderschwerpunkt Sehen, Duisburg ..... 29 Abb. 9 Munitionsreste und Blindgänger auf dem Truppenübungsplatz Wittstock ............................................................................... 31 Abb. 10 Auf ganzer Fläche verteilt liegen Munitionsreste und Blindgänger.................................................................................... 31 Abb. 11 Neue VR Bank Nürnberg .............................................................. 33 Abb. 12 Prinzip Fassade – Kastenfenster .................................................. 33 Abb. 13 Neue VR Bank Nürnberg – Fassade mit Kastenfenster .............. 37 Abb. 14 Strömungssimulation Kastenfenster ........................................... 37 Abb. 15 Wirtschaftliche Themen, Aspekte und Nachhaltigkeitsziele ....... 39 Abb. 16 Historische Bausubstanz vor der Modernisierung, Pirna ............ 42 Abb. 17 Historische Bausubstanz nach der Modernisierung, Pirna ........ 42 Abb. 18 Neues Kranzler Eck, Berlin .......................................................... 44 Abb. 19 v. l. n. r. : Dr. Riegel (HSGZ), Hr. Kälberer (HSGZ), Hr. Katzemich, (HSGZ), Fr. Helwig (IBM), Fr. Zahn (IBM) ............. 49 Abb. 20 BHKW Standort Böblingen ............................................................ 49 Abb. 21 Bestandssituation, Württembergische Straße 6-10, Berlin ....... 56 Abb. 22 Planung, Württembergische Straße 6-10, Berlin ........................ 51 Abb. 23 Themen und Nachhaltigkeitsziele in der Dimension Umwelt ..... 53 Abb. 24 RHEIN-GALERIE, Ludwigshafen ................................................... 55 Abb. 25 RHEIN-GALERIE, Ludwigshafen ................................................... 55 Abb. 26 Hauptsitz ABB „Wabenbau“, Mannheim ...................................... 60 Abb. 27 Innenbereich, Mannheim ............................................................... 60 Abb. 28 Rheinwerk 2, Bonner Bogen ......................................................... 64 Abb. 29 Rheinwerk 2, Bonner Bogen ......................................................... 64 Abb. 30 Rheinwerk 2, Innenbereich ........................................................... 64 Abb. 31 München-Perlach .......................................................................... 64 Abb. 32 München-Perlach .......................................................................... 66 Abb. 33 Zentrale Allee mit den angegliederten Funktionen ...................... 68 Abb. 34 Regenrückhaltebecken mit verdeckter Versickerung und Verdunstung ................................................................................... 68 Abb. 35 Reste der ehemaligen Raketenstation vor dem Rückbau ........... 70 Abb. 36 IST Zustand 2011 nach dem Rückbau ........................................... 70 Abb. 37 Biomassepark Hugo, Gelsenkirchen-Buer ................................... 72 5 6 NACHHALTIGES IMMOBILIENMANAGEMENT > Abbildungsverzeichnis Abb. 38 Die optimierte Beleuchtungsplanung reduziert die Aufhellung des Nachthimmels und reduziert Blendungen ........................... 74 Abb. 39 Empfehlungen zu Beleuchtungsstärken in verschiedenen Bereichen ...................................................................................... 74 Abb. 40 DIE WELLE, Frankfurt am Main ................................................... 77 Abb. 41 DIE WELLE, Frankfurt am Main ................................................... 77 Abb. 42 Gesperrter aktiv militärisch genutzter Truppenübungsplatz ...... 81 Abb. 43 Energie-Portfolioanalyse .............................................................. 85 Abb. 44 Konzeptstufe 1 „Energieeffizienz“ ................................................ 86 Abb. 45 Bewertungssystem „Green CREM-Index“ .................................... 87 Abb. 46 Vorgehen zur Entwicklung der Nachhaltigkeitsstrategie ............ 90 Abb. 47 IVG 4/6 Modell: Bezugsrahmen für das Verständnis von Nachhaltigkeit ............................................................................... 95 Abb. 48 Tevi House....................................................................................... 97 Abb. 49 PE Reiterstaffel ............................................................................. 98 Abb. 50 Front de Paris ................................................................................. 99 Abb. 51 Solaranlage von über 5.300 m² Kollektorfläche ........................ 102 Abb. 52 Auszug aus dem Energie-Monitoring-System (EMS) ................ 103 Abb. 53 Darstellung eines Sustainability Assessments der EPM .......... 104 Abb. 54 Diagramm Portfolio-Management Nachhaltiges Bauen .......... 108 Abb. 55 Ausschnitt, LEED 2009 for New Construction and Major Renovations .................................................................................. 107 Abb. 56 Energieverbrauch und Schutz der Erdatmosphäre ................... 108 Abb. 57 Empfehlungen SRE Sustainability (LEED) .................................. 108 Abb. 58 LEED Prozesses als SRE Standard (Siemens 2010) .................. 109 Abb. 59 Stuktur/Organigramm ................................................................. 113 Abb. 60 Innenhof ........................................................................................ 117 Abb. 61 Foyer ............................................................................................ 118 7 NACHHALTIGES IMMOBILIENMANAGEMENT > Vorwort Vorwort Nachhaltigkeit ist ein zentrales Thema der Immobilienwirtschaft. Bei der Umsetzung stellen sich in der Praxis aber immer wieder Fragen nach der Wirkung des nachhaltigen Handelns, nach Zielkonflikten oder Synergien, die dadurch entstehen können. Die schweizerische Interessengemeinschaft privater professioneller Bauherren (IPB) und die Koordinationskonferenz der Bau- und Liegenschaftsorgane der öffentlichen Bauherren (KBOB) haben sich mit diesen Fragestellungen auseinandergesetzt und diese in zwei Schwerpunkten konkretisiert: > Für welche Entscheidungsträger des Immobilienmanagements sind Nachhaltigkeitsaspekte relevant und wie können sie in Entscheidungen berücksichtigt werden? > Wie hoch ist die Wirtschaftlichkeit entsprechender Nachhaltigkeitsmaßnahmen? Als Ergebnis dieser Untersuchung entstand 2010 in Zusammenarbeit mit den Unternehmen Rütter & Partner und pom+Consulting die zweiteilige Publikation „Nachhaltiges Immobilienmanagement Hauptbroschüre und Factsheets“ (Links zu den Publikationen siehe S. 129), deren Urheberrechte bei der IPB und der KBOB liegen. Im Fokus dieses Kompendiums stehen methodische Grundlagen, praxisnahe Handlungsempfehlungen und anwendungsorientierte Angaben zu den einzelnen Nachhaltigkeitszielen. Diese Veröffentlichungen stießen in der Schweiz auf sehr positive Resonanz und haben auch in Deutschland großes Interesse hervorgerufen. Aufgrund dieser grenzübergreifenden Beachtung entstand der Wunsch nach einer Erweiterung der Publikation für den deutschen Immobilienmarkt. Durch die Kooperation der HTW Berlin und der pom+International GmbH wurde diesem Wunsch Rechnung getragen. Die vorliegende Veröffentlichung ergänzt das Schweizer Kompendium, indem die Factsheets landesspezifisch überarbeitet und aktualisiert wurden. Zudem zeigt ein weiteres Kapitel, wie das Thema Nachhaltigkeit in Unternehmen umgesetzt wird. Die erläuterten Nachhaltigkeitskriterien sind als Nachschlagewerk zu verstehen, stellen detaillierte Informationen zu einzelnen Nachhaltigkeitszielen bereit und werden durch Praxisbeispiele unterlegt. Nachhaltigkeit muss auch im Unternehmen verankert werden. Um die Integration der Nachhaltigkeit in die Strukturen und Prozesse zu verdeutlichen, stellen namhafte Immobilienunternehmen vor, wie sie in ihrem Geschäftsmodell die Ziele der Nachhaltigkeit realisieren. Unser herzliches Dankeschön gilt an dieser Stellen den Unternehmen und Autoren, die durch ihre Beiträge einen Einblick in spannende Projekte und Strategien ermöglichen. • • • • • • • • • • • • • • • • • ABB Grundbesitz: S. Wonner argoneo: A.-K. Tischer BIM: S. Lemiss, G. Meier, B. Püschel Bilfinger Berger Facility Services: J.-S. Sibilla BIMA: G. Reitz, L. Schmid CORPUS SIREO: M. Lippmann Deutsche Post Real Estate Germany: P. Camposeo EPM Assetis: N. B. Löffler Fraport: J. Kämer HSG Zander: D. Przemeck, R. Wenzel, O. Baumann HVG Grünflächenmanagement: U. Pinick, N. Büsing IVG: Dr. T. Beyerle jb architekten: J. Bisch KGAL: P. Windmeißer LVR: M. Sauer, D. Ufrecht Siemens Real Estate: Dr. B. Heibel Union Investment Real Estate Wir bedanken uns an dieser Stelle auch bei der IPB und der KBOB für die Möglichkeit, auf Grundlage ihrer Forschung nachhaltige Praxisprojekte und nachhaltiges Immobilienmanagement vorzustellen. Dr. Marion Peyinghaus, pom+International GmbH Prof. Dr.-Ing. Regina Zeitner, HTW Berlin 8 NACHHALTIGES IMMOBILIENMANAGEMENT > 1. Künftige Trends und Herausforderungen 1. Künftige Trends und Herausforderungen Nachhaltigkeit umfasst langfristiges Denken. Da Gebäude in der Regel über eine lange Zeit bestehen und einen hohen Nutzen generieren sollen, spielt Nachhaltigkeit beim Management von Immobilien eine zentrale Rolle. Um diesen langfristigen Nutzen zu gewährleisten, gilt es, bei Entscheidungen zukünftige Trends vorwegzunehmen und Risiken entgegenzuwirken. In diesem Kapitel werden mögliche Entwicklungen und deren Wirkungen auf Immobilien beschrieben. In deutschen Bauten sind nach der Vermögensbilanz des statistischen Bundesamtes rund 6,9 Bill. Euro gebunden (Destatis, 2010). Der Substanzwert vieler Firmen wird maßgeblich von den eigenen Liegenschaften bestimmt. Immobilien spielen auch eine wichtige Rolle bei der Absicherung von Vorsorgegeldern (Schalcher, 2003). Nachhaltiges Immobilienmanagement geht somit weit über ideelles Handeln im Dienste der Gesellschaft hinaus. Es ist ein fortlaufender Optimierungsprozess am Einzelobjekt und im Immobilienbestand. Über den gesamten Lebenszyklus werden gesellschaftliche, wirtschaftliche und umweltrelevante Entwicklungen vorausschauend einbezogen, um die Gebäude für kommende Herausforderungen zu optimieren. Der Wert und die Rentabilität von Investments werden gesichert, gleichzeitig wird ein Beitrag gegen den Klimawandel erbracht. GROSSE TECHNISCHE FORTSCHRITTE, UNGENÜGENDE UMSETZUNG Erste Maßnahmen zur Nachhaltigkeit von Immobilien gehen in Deutschland auf die Unterzeichnung des Kyoto-Protokolls (Vereinte Nationen, 1997) zurück. Der Energieverbrauch der Bauwerke als wichtiger Aspekt der Nachhaltigkeit wurde als Schlüssel auf dem Weg zu einem effektiven Klimaschutz erkannt. In Bezug auf die Energieeffizienz und erneuerbare Energien wurden seither große Fortschritte erzielt. Die technischen und wirtschaftlichen Potenziale werden bei Modernisierungen und bei Neubauten jedoch oft ungenügend ausgeschöpft. So werden Gebäude auf eine Art und Weise erstellt und betrieben, die im Hinblick auf eine optimale Nutzung ein Risiko darstellen. BEWUSSTSEIN UND NACHFRAGE NACH NACHHALTIGEN IMMOBILIEN STEIGEN Insgesamt steigt das Bewusstsein für den Wert nachhaltiger Gebäude. Studien der Zürcher Kantonalbank (ZKB) und des Center for Corporate Responsibility and Sustainability der Universität Zürich (CCRS) zeigen, dass Energieeffizienz (Minergie-Label) als ein wichtiger Aspekt der Nachhaltigkeit, einen Aufpreis von 7 % bei Einfamilienhäusern und 3.5 % bei Stockwerkeigentum am Markt erzielt (CCRS, ZKB, 2008). Bei neuen Mietwohnungen führt das Minergie Label im Durchschnitt zu 6 % höheren Mieten (CCRS, ZKB, 2010). Der Studie „Nachhaltigkeit und Verkehrswert“ (TU München/Hochtief, 2011) zufolge ist für 60 % der Teilnehmer (Büronutzer und Entscheider) die Nachhaltigkeit ein Kriterium für ihre Anlageentscheidung, welches die Nachfrage nach nachhaltigen Gebäuden steigen lässt. „Büronutzer sind bereit, eine maximal 5,5 % höhere Miete bezogen auf die ortsübliche Vergleichsmiete zu bezahlen, wenn nicht direkt quantifizierbare, gewünschte Eigenschaften vorhanden sind, die heute noch nicht als NACHHALTIGES IMMOBILIENMANAGEMENT > 1. Künftige Trends und Herausforderungen Standard nachhaltiger Büroimmobilien gelten. (…) Für quantifizierbare Eigenschaften wie reduzierter Verbrauch von Strom, Wärme, Kälte und Wasser wird – je nach Höhe der Kaltmiete, der Standort- und Objektmerkmale der Immobilie – ein Zuschlag von zirka 5 % akzeptiert. Zusammengenommen wäre also eine Steigerung der ortsüblichen Büromiete um maximal 10,5 % möglich und damit ein deutlicher Einfluss auf den Verkehrswert.“ Eine Umfrage bei Investoren von Union Investment in Deutschland, Großbritannien und Frankreich zeigt zudem, dass sich ein Markt für nachhaltige Immobilien herausbildet und ein einheitliches Europäisches Nachhaltigkeitszertifikat gewünscht wird (Union Investment, 2008). WER JETZT HANDELT, HAT DIE NASE VORN Immobilien lassen sich nicht kurzfristig an neue Gegebenheiten anpassen. Von einer Projektidee bis zum neuen oder modernisierten Gebäude vergehen in der Regel mehrere Jahre. Die Mehrzahl der institutionellen und öffentlichen Bauherren hat die Chance erkannt und optimiert ihr Portfolio schrittweise in Hinblick auf umweltrelevante und gesellschaftliche Zielsetzungen. Damit gewährleisten sie, dass die Investitionen nachhaltig rentabel bleiben. ZUKÜNFTIGE HERAUSFORDERUNGEN In Hinblick auf nachhaltige Immobilien ist es entscheidend, sich verstärkt mit zukünftigen Entwicklungen auseinanderzusetzen. Dabei geht es um die Frage, wie sich diese Entwicklungen auf eine gute Nutzbarkeit und Werterhaltung auswirken. Demografischer Wandel > Der Anteil an über 65-Jährigen in der Bevölkerung nimmt zu. Der Anteil der erwerbstätigen Bevölkerung nimmt entsprechend ab. Ältere Leute bleiben länger in ihren Wohnungen. Die Nachfrage nach altersgerechten, barrierefreien Gebäuden steigt. Das Bedürfnis nach einem guten Anschluss an den öffentlichen Verkehr wird zunehmen. Neue Wohn- und Familienmodelle > Bereits seit längerem besteht eine Tendenz zu neuen Wohnformen wie WGs, Klein-Haushalten und Patchworkfamilien. Wohnsiedlungen mit einem guten Mix an Wohnungsgrößen und flexiblen, anpassbaren Grundrissen decken diese Bedürfnisse optimal ab. Steigendes Sicherheitsbedürfnis und Gesundheitsbewusstsein > Gebäude mit gut einsehbaren Zugängen und Außenanlagen erhöhen das Gefühl von Sicherheit. Die Sicherheit der Umgebung wird zudem durch eine gute Bevölkerungsdurchmischung und dem optimalen Unterhalt der Immobilien erhöht. Dem steigenden Gesundheitsbewusstsein wird entsprochen, wenn beim Bau der Gebäude auf schadstoffarme Materialien und eine gute Durchlüftung geachtet wird. Gleichzeitig wird so das Haftungsrisiko gesenkt. 9 10 NACHHALTIGES IMMOBILIENMANAGEMENT > 1. Künftige Trends und Herausforderungen Multikulturelle Gesellschaft > Die Einwanderung von Menschen aus Ländern mit einem anderen kulturellen und religiösen Hintergrund erfordert auf gesamtgesellschaftlicher Ebene wirkungsvolle Integrationsmaßnahmen. Die Integration ist erfolgreicher, wenn am Wohnstandort eine gute gesellschaftliche Durchmischung gewährleistet ist. Verkürzung der Produktlebenszyklen > Eine schnellere Produktentwicklung und -vermarktung führt zu einer Verkürzung der Nutzungsdauer insbesondere von betriebsnotwendigen Immobilien. Dies hat wiederum kürzere Lebenszyklen von Geschäftsmodellen oder kürzere Mietdauern zur Folge. Immobilien mit einer hohen Flexibilität und guten Rückbaubarkeit lassen sich einfacher an diese Veränderungen anpassen. Konzentration auf Entwicklungszentren > Der Wandel von der Produktions- zur Wissensökonomie führt zu einem sinkenden Bedarf an Produktionsflächen. Die Bildung von Branchenclustern und Metropolregionen sowie eine ungeeignete Verteilung der Baulandreserven verschärft die Konkurrenz um zentrale Standorte. Eine genaue Potenzialanalyse bei der Standortwahl und entsprechende Maßnahmen zur Stärkung eines Standorts mindern das Risiko eines späteren Wertverlustes (Quetting, 2009). Münchener Rück > Die Münchener Rück teilt mit, dass vor allem die verheerenden Erdbeben in Japan und Neuseeland sowie die Überschwemmungen in Thailand und zahlreiche Stürme in den USA 2011 für Gesamtschäden von etwa 291 Mrd. Euro verantwortlich waren. Die Summe der versicherten Schäden überstieg damit den Rekordwert von 2010 um mehr als das Doppelte. Wetterkatastrophen verursachen 2011 nach den Erdbeben die meisten Kosten. Alleine die Schäden durch die ungewöhnlich heftige Tornado-Saison in den USA betrugen 25 Mrd. US-Dollar. Quelle: Münchener RückversicherungsGesellschaft, 2010 Gesetzgebung > Eine Verschärfung der Gesetzgebung hinsichtlich Energieverbrauch, Erdbebensicherheit, Brandschutz, Lärmschutz, Bauökologie und Innenraumklima ist absehbar. Gebäude, die in dieser Hinsicht vorausschauend mit hoher Qualität erstellt worden sind, werden ihren Wert behalten. Steigende und volatile Energiepreise > Der Preis fossiler Energieträger wird aufgrund zunehmender Knappheit und wegen der Kosten der CO2Emissionen steigen. Als Folge der Substitution von Erdöl durch Strom und des zunehmenden Einsatzes von Solarenergie wird sich der Strompreis erhöhen. Gute Wärmedämmung, kompakte Bauweisen und energieeffiziente Geräte reduzieren das Risiko hoher Betriebskosten. Der Einsatz von erneuerbaren Energien wird zunehmend wirtschaftlich. Klimawandel > Aufgrund weiterhin steigender Treibhausgasemissionen wird sich der Klimawandel verstärken und zu häufigeren und längeren Hitzeperioden sowie zu mehr extremen Wetterereignissen wie Stürmen, Starkregen und Hagel führen. Ein guter sommerlicher Wärmeschutz wird für alle Gebäudearten wichtiger. Lagen, die in Bezug auf Naturgefahren unsicher sind, werden vermehrte Schadensereignisse in Kauf nehmen müssen und daher weniger nachgefragt. Wasserknappheit > Verbunden mit dem Klimawandel wird auch in Deutschland die Verfügbarkeit der Ressource Wasser zu einem Thema werden: Die Nutzung von Regenwasser gewinnt an Bedeutung, wassersparende Armaturen sind bereits heute im Einsatz. Flächenverbrauch > Der tägliche Flächenverbrauch ist nach Angaben des Umweltbundesamtes in Deutschland von 129 ha/Tag im Jahr 1997 auf 94 ha/Tag im Jahr 2009 gesunken. Dieser Wert ist jedoch immer noch höher als der von der Bundesregierung in der nationalen Nachhaltigkeitsstrategie vorgegebene Wert von 30 ha/Tag bis 2020. Eine schnellere Reduktion des Flächenverbrauchs ist nur durch eine nachhaltige Entwicklung wie z. B. wohnungsnahe Infrastruktur, Reaktivierung von Brachflächen und einer bedarfsgerechten öffentlicher Förderpolitik zu erreichen. Quelle: Umweltbundesamt, 2010 11 NACHHALTIGES IMMOBILIENMANAGEMENT > 1. Künftige Trends und Herausforderungen Flächenverbrauch einschränken > In den letzten 60 Jahren hat sich die Siedlungs- und Verkehrsfläche in Deutschland mehr als verdoppelt und liegt bei rund 46.000 km2 (KBU, 2009). Ziel der Bundesregierung ist es, bis zum Jahr 2020 die Flächeninanspruchnahme für Siedlungen und Verkehr auf 30 ha pro Tag zu reduzieren (Rat für nachhaltige Entwicklung, 2004). Eine Antwort auf den Schutz der Flächenressourcen sind Gebäude mit einer architektonisch sensiblen, aber kompakten Bauweise und eine hohe Ausnutzung der Grundstücke. Auch sollte darauf geachtet werden, das Flächenangebot für Wohnungen nicht weiter zu erhöhen. Umweltbewusstsein der Bevölkerung > Im Zusammenhang mit dem Klimawandel hat sich das Umweltbewusstsein der Bevölkerung insgesamt erhöht. Die Nachfrage nach ressourceneffizienten Bauten mit schadstoffarmen Materialien und einer natürlichen Umgebungsgestaltung steigt. Flächenverschwendung für Wohnen > Die Siedlungsfläche der privaten Haushalte stieg im Zeitraum von 1992 bis 2004 um rund 22 % (d. h. 61 ha pro Tag), während die Zahl der Einwohner nur um 1,9 % zunahm. Der Flächenverbrauch für Wohnen nahm im betreffenden Zeitraum um 16,7 % von 36 m²/Person auf 42 m²/Person zu. Quelle: KBU, 2009 12 NACHHALTIGES IMMOBILIENMANAGEMENT > 2. Gegenüberstellung Regelwerke 2. Gegenüberstellung Regelwerke Deutschland – Schweiz Zur Anpassung der Schweizer Publikation Nachhaltiges Management – Factsheets an den deutschen Markt, wurden deutsche Regelwerke gesucht, die folgender Intention der SIA 112/1 entsprechen: „Die Empfehlung SIA 112/1 Nachhaltiges Bauen – Hochbau ist ein Instrument zur Verständigung zwischen Auftraggebenden und Planenden bei der Bestellung und Erbringung spezieller Planerleistungen für ein nachhaltiges Bauen in den Bereichen Gesellschaft, Wirtschaft und Umwelt. Die Empfehlung dient dem Planungsprozess und hilft, die relevanten, objektspezifischen Kriterien der drei Bereiche zu bestimmen und deren Umsetzung zu vereinbaren. Dabei sollen die Kriterien nicht einzeln für sich, sondern immer im Kontext mit den Kriterien der anderen Bereiche betrachtet werden. (…) Sie leistet einen Beitrag zu einem umfassenden Architektur- und Planungsverständnis, welches die Forderungen der Nachhaltigkeit berücksichtigt.“ So lag es für den deutschen Markt nahe, die vorhandenen DIN-Normen und den Kriterienkatalog der DGNB auf eine vergleichbare Systematik hin zu prüfen. Die DIN 15643 „Nachhaltigkeit von Bauwerken“ ist die einzige DINNorm, die übergreifend Ansätze zur Bewertung der Nachhaltigkeit enthält. Dies erfolgt jedoch nicht in der Ausführlichkeit und Detaillierung der SIA 112/1, auf deren Gliederung die Factsheets dieser Veröffentlichung basieren. SIA 112/1 DGNB Steckbriefe 1. Dimension Gesellschaft Factsheet Nr. Integration, Durchmischung 29 Öffentliche Zugänglichkeit 1.1.1 Soziale Kontakte kein Äquivalent 1.1.2 Solidarität, Gerechtigkeit kein Äquivalent 1.1.3 Partizipation 44 Integrale Planung 1.1.4 Rücksicht kein Äquivalent 1.1.5 Räumliche Identität, Wiedererkennung 31 Sicherung der gestalterischen und städtebaulichen Qualität im Wettbwerb 1.2.1 Individuelle Gestaltung 32 Kunst am Bau 1.2.2 Grundversorgung, Nutzungsmischung 60 Nähe zu nutzungsspezifischen Einrichtungen 1.3.1 Langsamverkehr und öffentlicher Verkehr 30 Fahrradkomfort, 59 Verkehrsanbindung 1.3.2 Zugänglichkeit und Nutzbarkeit für alle 26 Barrierefreiheit 1.3.3 Sicherheit 25 Sicherheit und Störfallrisiken, 33 Brandschutz, 34 Schallschutz, 58 Image und Zustand von Standort und Quartier 1.4.1 Licht 22 Visueller Komfort 1.4.2 Raumluft 18 Thermischer Komfort im Winter, 20 Innenraumhygiene 1.4.3 Strahlung kein Äquivalent 1.4.4 Sommerlicher Wärmeschutz 19 Thermischer Komfort im Sommer 1.4.5 Lärm, Erschütterung 21 Akustischer Komfort, 34 Schallschutz 1.4.6 2. Dimension Wirtschaft Standort 56 Risiken am Mikrostandort 2.1.1 Bausubstanz 35 Wärme- und feuchteschutztechnische Qualität der Gebäudehülle, 50 Qualitätssicherung Bauausführung 2.1.2 Gebäudestruktur, Ausbau 27 Flächeneffizienz, 28 Umnutzungsfähigkeit 2.1.3 Lebenszykluskosten 16 Gebäudebezogene Kosten im Lebenszyklus 2.2.1 Finanzierung kein Äquivalent 2.2.2 Externe Kosten kein Äquivalent 2.2.3 Betrieb und Instandhaltung 40 Reinigungs- und Instandhaltungsfreundlichkeit des Baukörpers, 47 Vorrausetzungen für eine optimale Nutzung und Bewirtschaftung 2.3.1 Instandsetzung 47 Vorrausetzungen für eine optimale Nutzung und Bewirtschaftung 2.3.2 13 NACHHALTIGES IMMOBILIENMANAGEMENT > 2. Gegenüberstellung Regelwerke Der inhaltliche Vergleich des Kriterienkatalogs der DGNB mit den Inhalten der SIA 112/1 weist in großen Teilen Übereinstimmungen auf. Jedoch konnten nicht allen Factsheets Äquivalente der DGNB-Steckbriefe zugeordnet werden (vgl. Abb. 1). SIA 112/1 Da das Ziel dieser Veröffentlichung die vollständige Erfassung aller Kriterien eines nachhaltigen Immobilienmanagements ist, wird auf die Systematik der SIA 112/1 zurückgegriffen. In den Factsheets wird auf entsprechende Steckbriefe der DGNB und ergänzend auf deutsche Gesetze, Verordnungen und sonstige Regelwerke hingewiesen. DGNB Steckbriefe 3. Dimension Umwelt Factsheet Nr. Verfügbarkeit der Rohstoffe 08 Nachhaltige Ressourcenverwendung/ Holz 61 Anliegende Medien/Erschließung 3.1.1 Umweltbelastung 42 Rückbaubarkeit, Recyclingfreundlichkeit, Demontagefreundlichkeit 3.1.2 Schadstoffe 06 Risiken für die lokale Umwelt 3.1.3 Rückbau 42 Rückbaubarkeit, Recyclingfreundlichkeit, Demontagefreundlichkeit 3.1.4 Wärme (Kälte) für Raumklima 11 Gesamtprimärenergiebedarf und Anteil erneuerbarer Primärenergie 3.2.1 Wärme für Warmwasser 11 Gesamtprimärenergiebedarf und Anteil erneuerbarer Primärenergie 3.2.2 Elektrizitätsbedarf kein Äquivalent 3.2.3 Deckung Energiebedarf 11 Gesamtprimärenergiebedarf und Anteil erneuerbarer Primärenergie 3.2.4 Abwärmenutzung kein Äquivalent 3.2.5 Grundstücksfläche 15 Flächeninanspruchnahme, 27 Flächeneffizienz 3.3.1 Freianlagen 24 Gebäudebezogene Außenraumqualität, 57 Verhältnisse am Mikrostandort 3.3.2 Landschaft kein Äquivalent 3.3.3 Nächtliche Lichtbelastung kein Äquivalent 3.3.4 Mobilität 30 Fahrradkomfort, 59 Verkehrsanbindung, 3.4.1 Abfälle aus Betrieb und Nutzung kein Äquivalent 3.4.2 Wasser 14 Trinkwasserbedarf und Abwasseraufkommen 3.4.3 Bauzonen kein Äquivalent 3.5.1 Schutzgebiete kein Äquivalent 3.5.2 Verkehr kein Äquivalent 3.5.3 Leitbild kein Äquivalent 3.5.4 Abb. 1: Gegenüberstellung SIA 112/1 und DGNB Steckbriefe Quelle: Empfehlung SIA 112/1 und DGNB Kriterien Katalog 14 NACHHALTIGES IMMOBILIENMANAGEMENT > 3. Nachhaltigskeitsziele 3. Nachhaltigskeitsziele Um das Nachhaltigkeitskonzept umzusetzen, braucht es Ziele, die als Grundlage für die Verständigung zwischen allen am Immobilienprozess beteiligten Akteuren dienen. Von diesen Zielen lassen sich Vereinbarungen zur Vorbereitung von Entscheiden und zur Messung des Erreichten ableiten. Dieses Vorgehen ist nicht neu. Im Unterschied zur herrschenden betriebswirtschaftlichen Praxis werden mit den Nachhaltigkeitszielen jedoch zusätzliche Aspekte einbezogen und der Zeithorizont erweitert. Im vorliegenden Kapitel werden die Ziele tabellarisch dargestellt, kurz beschrieben und zum Teil anhand von Beispielen illustriert. Die Nachhaltigkeitsziele können bei Managemententscheiden auf verschiedenen Ebenen unterstützend wirken: Ebene des Standorts > Wie ist ein potenzieller Standort im Bezug auf einen Nachhaltigkeitsaspekt zu beurteilen? Birgt er für die geplante Investition langfristig Risiken bzw. Chancen? Ebene des Gebäudes > Welche Voraussetzungen muss ein Gebäude erfüllen, um nachhaltig, d. h. zukunftsfähig zu sein und seinen Wert zu erhalten? Ebene des Portfolios > Ist die Gesamtheit der Objekte geeignet, die Nachhaltigkeitsziele zu erreichen? Wie ist das Portfolio anzupassen? Welche kumulierten Risiken bestehen und welche Chancen bieten sich? Ebene der Immobilienprozesse > Welche organisatorischen Voraussetzungen führen zu einem reibungslos funktionierenden Gebäude und zu einfachen, aber wirkungsvollen Lösungen beim Unterhalt? Ebene des Investors/Asset Manager > Kann mit Investitionen in und dem Halten von Immobilien ein nachhaltiger Effekt für die eigene Existenzsicherung erreicht werden? Bieten Immobilien zusätzliche Risiken oder helfen sie andere Risiken zu kompensieren (Diversifikation)? Gesamtgesellschaftliche Ebene > Wie kann mit einem Gebäude oder Portfolio zur Lösung eines gesellschaftlichen Problems oder zur Erreichung eines gesellschaftlichen Ziels beigetragen werden? NACHHALTIGES IMMOBILIENMANAGEMENT > 4. Anwendung der Factsheets 4. Anwendung der Factsheets Die Factsheets geben konkrete Handlungsempfehlungen für die einzelnen Akteure des Immobilienmanagement. Die Zieldefinitionen sowie die Beschreibung der Wirkungen dieser Ziele basieren – wie bereits im vorangegangenen Kapitel erläutert – auf der Empfehlung der SIA 112/1 „ Nachhaltiges Bauen – Hochbau“. Die übrigen Angaben wurden im Rahmen des Projektes auf der Basis von Interviews mit Immobilienverantwortlichen und weiteren Grundlagen ausgearbeitet. Die Factsheets sind als Nachschlagewerk zu verstehen und stellen detaillierte Informationen zu einzelnen Nachhaltigkeitszielen bereit. Weiter sind Handlungsempfehlungen für einzelne Akteure, Umsetzungsbeispiele sowie fallweise auch Messgrößen ausgewiesen, die zur Kontrolle der Zielerreichung herangezogen werden können. Die entsprechenden Benchmarks sind von Akteuren – entsprechend ihrer Strategie – individuell festzulegen. Die Factsheets enthalten auch Hinweise zu Synergien und Zielkonflikten zwischen den Nachhaltigkeitszielen und den primären Zielen der Akteure im Immobilienprozess. Die primären Ziele der Akteure wurden im Rahmen der Interviews und in Diskussionen der Begleitgruppe des Schweizer Projekts „Nachhaltiges Immobilienmanagement – Die Risiken von morgen sind die Chancen von heute“ festgelegt (vgl. Schweizer Hauptbroschüre Kap. 5.5). Es hat sich gezeigt, dass je nach Strategie der Akteure und Art der Bauwerke sehr unterschiedliche Synergien und Zielkonflikte entstehen. Die Angaben in den Factsheets sind somit nicht abschließend sondern als Denkanstöße gedacht. Die Factsheets enthalten überdies Hinweise auf weiterführende Literatur und Regelwerke. Die Auswahl der Nachhaltigkeitsziele, die ein Unternehmen anstreben möchte, ist Teil der individuellen Strategiefindung. Dazu bietet die in der Schweizer Hauptbroschüre dargestellte Zielmatrix Hilfestellung (vgl. Hauptbroschüre Kap. 5.6). Sie dient dazu, Synergien und Zielkonflikte zwischen klassischen Zielen der Akteure und den Nachhaltigkeitszielen individuell zu eruieren und eine Priorisierung vorzunehmen. 15 16 NACHHALTIGES IMMOBILIENMANAGEMENT > Dimension Gesellschaft Dimension Gesellschaft Zu den gesellschaftlichen Nachhaltigkeitszielen gehören die Themen Gemeinschaft, Gestaltung, Nutzung und Erschließung sowie Wohlbefinden und Gesundheit. Die einzelnen Ziele werden in den Factsheets 1.1.1-1.4.6 detailliert erläutert. GESELLSCHAFT Gemeinschaft Factsheet Nr. Integration, Durchmischung Gute altersmäßige und kulturelle Durchmischung 1.1.1 Soziale Kontakte Kommunikationsfördernde Begegnungsorte schaffen 1.1.2 Solidarität, Gerechtigkeit Unterstützung benachteiligter Personen 1.1.3 Partizipation Akzeptanz und Optimierung durch Partizipation 1.1.4 Rücksicht 1 Größtmögliche Rücksicht auf Nutzer bei Verkauf/Modernisierung/Rückbau 1.1.5 Orientierung und räumliche Identität durch Wiedererkennung 1.2.1 Hohes Maß an Identifikation durch persönliche Gestaltungsmöglichkeiten 1.2.2 Gestaltung Räumliche Identität, Wiedererkennung 2 Individuelle Gestaltung Nutzung, Erschließung Grundversorgung, Nutzungsmischung Langsamverkehr und ÖPNV Zugänglichkeit und Nutzbarkeit für alle Kurze Distanzen, attraktive Nutzungsmischung im Quartier 1.3.1 Gute sichere Erreichbarkeit und Vernetzung 1.3.2 Behindertengerechte Gestaltung der Gebäude, Anlagen und Umgebung 1.3.3 Wohlbefinden, Gesundheit Sicherheit Sicherheit in Bezug auf Unfall, Einbruch und Naturgefahren 1.4.1 Licht Optimierte Tageslichtverhältnisse, gute Beleuchtung 1.4.2 Raumluft Geringe Belastung der Raumluft durch Allergene und Schadstoffe 1.4.3 Strahlung Geringe Immissionen durch ionisierende und nicht ionisierende Strahlung 1.4.4 Sommerlicher Wärmeschutz Hohe Behaglichkeit durch guten sommerlichen Wärmeschutz 1.4.5 Lärm, Erschütterung Geringe Immissionen durch Lärm und Erschütterung 1.4.6 Abb. 2: Gesellschaftliche Themen, Aspekte und Nachhaltigkeitsziele Quelle: Empfehlung SIA 112/1. 1Ziel in Ergänzung zur Empfehlung SIA 112/1. 2Interpretation wurde gegenüber SIA 112/1 erweitert. NACHHALTIGES IMMOBILIENMANAGEMENT > Dimension Gesellschaft > Gemeinschaft 1.1.1 Integration, Durchmischung Gute altersmäßige und kulturelle Durchmischung Wirkungen: Mögliche Zielkonflikte/negative Wirkung: Quartiere, die soziodemografisch durchmischt sind und • höhere Baukosten infolge flexibler Grundrisse und verschiedener Wohnungsgrößen bei denen die soziale und kommerzielle Infrastruktur in einem günstigen Verhältnis zu Wohnen und Arbeiten steht, • Konflikte zwischen den Mietern infolge zu großer Unterschiede in der Lebensführung (bei kleineren Bauprojekte haben sich als stabil und anpassungsfähig erwiesen. Eine diesem Umstand Rechnung tragen) gute altersmäßige und kulturelle Durchmischung in einem Quartier, einer Gemeinde oder Stadt führt zu einem hohen Wohlbefinden der Bevölkerung. Die Vermieter von Wohnungen können mit weniger Mieterwechsel und Leerständen, Mögliche Synergien/positive Wirkung: als auch die öffentliche Hand mit einer erhöhten Sicherheit • Wertbeständigkeit von Bauten in gut durchmischten sowie mit einer stabilen Auslastung der Infrastruktur (z. B. Quartieren Schulen) rechnen. • geringe Leerstände und geringere Mobilität der Mieter in gut durchmischten Quartieren Die Durchmischung eines Quartiers geht unter dem Thema Mikrolage in die Bewertung von Liegenschaften ein. Gewer- • geringeres Risiko im Hinblick auf gesellschaftliche Veränderungen be- und Bürobauten der öffentlichen Hand können durch organisatorische Maßnahmen die Durchmischung des Quartiers unterstützen, indem Räume und die Umgebung (z. B. am Wochenende) öffentlich zugänglich gemacht werden. Einfluss der Akteure INVESTOR/ASSET MANAGER • bestehende soziale, kulturelle und altersmäßige Durchmischung in der Gemeinde oder im Quartier analysieren • Informationen über geplante Vorhaben in der Umgebung mit einbeziehen • Ziele formulieren im Hinblick auf eine gemischte Bewohner- bzw. Nutzerstruktur (vielfältiges Wohnungsangebot, unterschiedliche Wohnungsgrößen und Ausbaustandards, Gewerbeanteil, anmietbare Arbeits- und Wohnräume) • Synergien mit den Bedürfnissen der Umgebung suchen (z. B. Betriebsparkplätze am Wochenende für die Bevölkerung freigeben; öffentliche Nutzung von Cafeteria, betrieblichen Grünräumen, Schulanlagen, Sportanlagen, militärischen Anlagen) BAUHERR/PROJEKTENTWICKLER • planerische Maßnahmen im Hinblick auf eine gemischte Bewohner-/Nutzerstruktur treffen (vielfältiges Wohnungsangebot, unterschiedliche Wohnungsgrößen und Ausbaustandards, Gewerbeanteil, anmietbare Arbeits- und Wohnräume) PROPERTY MANAGER/FACILITY MANAGER • Vermietungs-, Kommunikations- und Verwaltungskonzepte erstellen, die eine gute Durchmischung gewährleisten • Konzept zur Kommunikation und Begleitung unterschiedlicher Nutzergruppen erarbeiten (Sprachen, grafische Aufbereitung von Unterlagen) NUTZER/MIETER • Bekenntnis zur Gemeinschaft, Toleranz, Integrationswillen zeigen Messgrößen Literatur, Regelwerke • Arbeitsmarktdaten der Bundesagentur für Arbeit • Bevölkerung nach Altersgrößen • Bruttojahresverdienste • Klassengröße Primar-/Sekundarstufe • Migrations- und Integrationsanteile • Bildungsstand • DGNB Steckbrief (2009): 29 Öffentliche Zugänglichkeit • statistische Daten der Gemeinden • Statistisches Bundesamt Deutschland • BMVBS, BBR (2008): Integration vor Ort – Kulturelle Vielfalt der Städte und Gemeinden als Chance nutzen, Zwischenbericht Beispiele • Mehrgenerationenhaus „Haus am oberen Berg“, Stuttgart • Genossenschaften: Landesbaugenossenschaft Württemberg e. G. Mehrgenerationenhaus Rümelinstraße 37, Stuttgart • Nutzung durch Bevölkerung: Olympiastadion, Berlin • Degewo: Mehrgenerationenhaus in Wedding und Marzahn, Berlin 17 18 NACHHALTIGES IMMOBILIENMANAGEMENT > Dimension Gesellschaft > Gemeinschaft 1.1.2 Soziale Kontakte Kommunikationsfördernde Begegnungsorte schaffen Wirkungen: Mögliche Zielkonflikte/negative Wirkung: Die Pflege von sozialen Kontakten fördert das gegenseiti- • höhere Bewirtschaftungskosten ge Verantwortungsbewusstsein und den Aufbau tragfähi- • vermehrte Störungen im Betrieb ger sozialer Netze. Soziale Kontakte können jedoch nicht • höhere Nutzungskosten/Mieten erzwungen werden. Es können aber räumliche Voraussetzungen geschaffen werden, um diese zu ermöglichen und zu erleichtern. Halböffentliche Bereiche wie Erschließungs- Mögliche Synergien/positive Wirkung: zonen, Außen- und gut platzierte Gemeinschaftsräume eig- • geringerer Flächenbedarf im privaten Wohnbereich und nen sich besonders gut dafür. Zugänge über Tiefgarage und entsprechende Kostenersparnis, da gemeinschaftlich Lift sind in dieser Hinsicht ungünstig. genutzte Räume Im Arbeitsbereich sind Begegnungszonen besonders wich- • geringerer Flächenbedarf bei Open-Space Konzepten im Bürobereich (Desksharing) tig, da sie informelle Kontakte ermöglichen. • höhere Arbeitsproduktivität, höhere Arbeitszufriedenheit Beim Einzelhandel können Cafébars, Lounges etc. diese Funktion erfüllen. Einfluss der Akteure INVESTOR/ASSET MANAGER • Zielsetzungen und Bedürfnisse bezüglich sozialer Kontakte im Hinblick auf die geplante Nutzung erstellen und mit bestehenden und geplanten Nutzungen in der Nachbarschaft abstimmen • Synergien mit den Bedürfnissen der Umgebung suchen (z. B. Betriebsparkplätze am Wochenende für die Bevölkerung freigeben; öffentliche Nutzung von Cafeteria, betrieblichen Grünräumen, Schulanlagen, Sportanlagen, militärischen Anlagen) BAUHERR/PROJEKTENTWICKLER • Begegnungsorte unter Einbezug der vorhandenen Strukturen planen • informelle Begegnungsorte im Erschließungsbereich vorsehen; Zugänge kommunikationsfreundlich gestalten • Räume und Außenanlagen ansprechend gestalten • Darstellen von Anordnung, Größe, Gestaltung und Qualität der Räume, in denen soziale Kontakte stattfinden, unter Beachtung von Störfaktoren und Immissionen; Funktion und Zusammenwirken der privaten, halbprivaten, halböffentlichen und öffentlichen Bereiche im Gebäude und dessen Umgebung aufzeigen PROPERTY MANAGER/FACILITY MANAGER • störende Immissionen falls möglich beseitigen • Vorschriften passend zu vorhandenen Strukturen und zu den Bedürfnissen der Nutzenden formulieren • periodische Bedürfnisabklärung bei den Nutzenden durchführen NUTZER/MIETER • Formulierung von entsprechenden Bedürfnissen Messgrößen • Anzahl Gemeinschaftsräume/-plätze in Relation zur samtzahl an Räumen/Plätzen • Auslastung der Gemeinschaftsräume • Zufriedenheit der Nutzer mit den Begegnungsorten Literatur, Regelwerke Ge- Beispiele • Mehrgenerationenhaus Dieburg Straße, Darmstadt • Mehrgenerationenhaus „Haus am oberen Berg“, Stuttgart • Genossenschaften: Landesbaugenossenschaft Württemberg e. G. Mehrgenerationenhaus Rümelstraße 37, Stuttgart • Öffentliche Bauten: Nutzung durch Bevölkerung, FEZ Wuhlheide, Berlin • Olympiastadion, Berlin • BMVBS, BBR (2008): Integration vor Ort - Kulturelle Vielfalt der Städte und Gemeinden als Chance nutzen, Zwischenbericht 2008 NACHHALTIGES IMMOBILIENMANAGEMENT > Dimension Gesellschaft > Gemeinschaft 1.1.3 Solidarität, Gerechtigkeit Unterstützung benachteiligter Personen Wirkungen: Mögliche Zielkonflikte/negative Wirkung: Das Kriterium zielt darauf ab, dass Wohn- und Geschäftsräume auch für sozial und finanziell schwächer Gestellte finanzierbar sind. Im Streben nach einer gerechten und solidarischen Gesellschaft sollen deshalb die Bedürfnisse Benachteiligter stärker wahrgenommen werden und in die Planung und Projektierung einfließen. • reduzierter Kapitalgewinn • höhere Nutzungskosten/Mieten Bei Wohnbauten kann dies über einen Solidaritätsfond erfolgen, der in der Regel von den Mietern finanziert wird und der bei Notlagen unbürokratisch und ohne Stigmatisierung Überbrückung leistet. Mögliche Synergien/positive Wirkung: • geringere Leerstände • Imagewirkung Einfluss der Akteure INVESTOR/ASSET MANAGER • Ziele und Lösungsansätze zur Unterstützung von weniger zahlungskräftigen Mietern und Mieterinnen sowie Eigentümern und Eigentümerinnen formulieren (z. B. Einrichtung eines Solidaritätsfonds) • prüfen, ob eine gemeinnützige Form der Bauträgerschaft möglich ist (Genossenschaft, Stiftung usw.) • finanzelle Unterstützung für sozial benachteiligte Personen prüfen (kommunale und kantonale Wohnbauförderung, Bundeshilfe) • Grundlagen erarbeiten, damit die Immobilienverwaltung Probleme erkennen kann; möglicherweise Kommunikations- und Begleitungsprojekt aufbauen (z. B. Bildung von Projektgruppen) BAUHERR/PROJEKTENTWICKLER • flexible Lösungen bezüglich der Nutzereinheiten und der Grundrisse unter Berücksichtigung der Mietkosten/Verkaufskosten entwickeln • Grundlagen erarbeiten, damit die Immobilienverwaltung Probleme erkennen kann; möglicherweise Kommunikations- und Begleitungsprojekt aufbauen (z. B. Bildung von Projektgruppen) PROPERTY MANAGER/FACILITY MANAGER • Verwaltungs-, Betriebs- und Unterhaltskonzept im Hinblick auf Eigenleistung und Kosteneinsparung optimieren • Vermietungs-, Kommunikations- und Verwaltungskonzept auf die übergeordneten Ziele abstimmen NUTZER/MIETER • Bereitschaft, einen Solidaritätsbeitrag zu leisten Messgrößen Literatur, Regelwerke • Anzahl benachteiligter Personen pro Anzahl Mieter • Anzahl sozialer Wohnungsbauobjekte pro Gemeinde/Stadt • AGG, Allgemeines Gleichbehandlungsgesetz (2009) • WOFG, Wohnraumförderungsgesetz (2010) • BMVBS, Bundesministerium für Verkehr, Bau und Stadtentwicklung: Altersvorsorge „Wohn-Riester“ Beispiele • Gesewo und andere Genossenschaften • Öffentliche Hand 19 20 NACHHALTIGES IMMOBILIENMANAGEMENT > Dimension Gesellschaft > Gemeinschaft 1.1.4 Partizipation Akzeptanz und Optimierung durch Partizipation Wirkungen: Mögliche Zielkonflikte/negative Wirkung: Im Planungsprozess kann durch die Mitwirkung verschiede- • Zeitverzögerungen infolge aufwändiger Prozesse ner Zielgruppen ein Bauvorhaben breiter abgestützt werden • unterschiedliche Interessen der Stakeholder und an Akzeptanz gewinnen. Dabei sollen Ideen, Wünsche und Meinungen geäußert und diskutiert und die Bedürfnisse der Nutzer geklärt werden. Erfolgserlebnisse und damit Mögliche Synergien/positive Wirkung: größere Wirksamkeit stellen sich erst ein, wenn die Anre- • keine Zeitverzögerungen durch Einsprüche gungen auch in die Entscheidungsprozesse einfließen. Der • niedrigere Planungskosten Umgang mit Zielkonflikten und die Suche nach vertretbaren • niedrigere Bewirtschaftungskosten (Optimierung) Kompromissen sind zeitaufwändig und verlangen von den • hohe Zufriedenheit der Nutzer Beteiligten hohe soziale Kompetenz. • geringere Leerstände Ein wichtiger Aspekt der Partizipation ist der Einbezug der Facility Manager in die Bauplanung, damit das Gebäude hinsichtlich der Bewirtschaftungskosten optimiert werden kann. Einfluss der Akteure INVESTOR/ASSET MANAGER • Ziele und Methoden der Partizipation festlegen (z. B. Workshop, Brainstorming, Zukunftswerkstatt) • Zusammensetzung und Organisationsform des Projektteams festlegen und eine Vertretung der verschiedenen Interessensgruppen sicherstellen • Vorgehen bei Zielkonflikten festlegen (z. B. Moderation, Team-Supervision) BAUHERR/PROJEKTENTWICKLER • Konzept zur Partizipation erarbeiten, welches den ganzen Planungs- und Bauablauf umfasst • Form und Umfang der Mitgestaltung/Mitbestimmung der verschiedenen Interessensgruppen wählen sowie Zeitpunkt des Einbezuges festlegen PROPERTY MANAGER/FACILITY MANAGER • Nutzungskonzept erarbeiten, welches die Integration der Gebäudenutzer bei Entscheidungen sowie bei Verwaltung, Betrieb und Unterhalt des Gebäudes sicherstellt NUTZER/MIETER • an den verschiedenen Möglichkeiten zur Partizipation teilnehmen, die vom Eigentümer, Bauherrn und Facility Manager zur Verfügung gestellt werden • Bedürfnisse und Anforderungen formulieren und ins Projekt einbringen Messgrößen Literatur, Regelwerke • Zeitpunkt Einbezug beteiligter Personen • Anzahl Stakeholder • DGNB Steckbrief (2009): 44 Integrale Planung • Senatsverwaltung für Stadtentwicklung Berlin (2011): Handbuch zur Partizipation • Jungk/Müllert (1989): Zukunftswerkstätten Beispiele • LBBW, Bürgerbeteiligung soziale Stadt, Bruchsal • Quartiersmanagement Moabit West, Berlin • Genossenschaft Möckernkiez, Berlin • Stärkung von Nachbarschaftsnetzwerken „Weißenseer gestalten Weißensee“, Berlin • Freiraumgestaltung am Gleisdreieck, Berlin NACHHALTIGES IMMOBILIENMANAGEMENT > Dimension Gesellschaft > Gemeinschaft AKZEPTANZ UND OPTIMIERUNG DURCH PARTIZIPATION „Es ist wirklich ein Schmuckstück geworden!“ Dass die Polizisten der Direktion 6 im Februar 2011 nach ihrem Umzug in den frisch modernisierten Polizeiabschnitt 66 in der Karlstraße 8 dieses Fazit zogen, freute die BIM GmbH sehr. Denn als Eigentümervertretung und Bauherr hatte es ihr oblegen, den desolaten Plattenbau aus dem Jahr 1989 mit Mitteln des Konjunkturpakets II in eine moderne, optimal an die Bedürfnisse der Berliner Polizei angepasste Immobilie zu verwandeln und mit einer zielgerichteten energetischen Modernisierung eine deutliche CO2-Einsparung zu generieren. Um diesen durchaus ästhetischen, vor allem aber funktionalen und energetischen Erfolgskriterien gerecht zu werden, hatte die BIM mit dem Mieter des Gebäudes, der Berliner Polizei, schon seit der ersten Projektentwicklung einen Partner, der sein Bedarfsprogramm eindeutig artikulierte. Die BIM wiederum konnte diese Erfordernisse bereits während der frühen, regelmäßig einberufenen Planungssitzungen berücksichtigen und optimal in den Projektfortschritt integrieren. Der BIM war es wichtig, eine größtmögliche Akzeptanz der Nutzer mit „ihrem“ Gebäude zu erzeugen. Indem sie bereits in die frühesten Bemusterungen einbezogen und danach fortlaufend über die Ausführungsplanung informiert wurden, gelang es, dass sich die künftigen Mitarbeiter am Standort schon während der kontinuierlichen Baustellenbesuche „heimisch“ fühlten. Manche Erfordernis seitens der BIM, die als Bewirtschafterin immer den gesamten Lebenszyklus des Gebäudes im Blick hat, konnte bereits innerhalb dieser Besprechungen begründet werden und Abb. 3: Polizeiabschnitt 66, Karlstraße 8, Berlin-Köpenick Foto: BIM GmbH fand so schneller das Verständnis und die Akzeptanz der Mieter, als dies wahrscheinlich bei nachträglichen Vorgaben geschehen wäre. Die Mietervertretung unterstützte das Vorhaben von Anfang an und konnte ihre positive Haltung als Multiplikator an alle künftigen Mitarbeiter kommunizieren. Wenn also die Berliner Polizisten ihren neuen Arbeitsplatz in Köpenick als ihr Schmuckstück beschreiben, so ist dies vor allem eines: das sehr schöne Ergebnis eines von Gebäudebetreiber und Nutzer immer wieder gleichermaßen unterstützten Entwicklungsprozesses von der ersten Planungsidee bis zum heute belebten Polizeiabschnitt 66. (Autorin: Gabriele Meier, Berliner Immobilienmanagement GmbH ) BIM GmbH > Im Auftrag des Landes verwaltet die BIM die Dienstgebäude der Berliner Hauptverwaltung ebenso wie Finanzämter, Gerichtsgebäude und berufsbildende Schulen sowie die Immobilien der Berliner Polizei und Feuerwehr. 21 22 NACHHALTIGES IMMOBILIENMANAGEMENT > Dimension Gesellschaft > Gemeinschaft 1.1.5 Rücksicht Größtmögliche Rücksicht auf Nutzer bei Verkauf/Modernisierung/Rückbau Wirkungen: Mögliche Zielkonflikte/negative Wirkung: Das Kriterium zielt darauf ab, den Nutzer eines Gebäudes • Leerstände, sofern keine Zwischennutzung möglich bei ihn betreffenden Eingriffen wie Verkauf, Erneuerung oder • Kosten für Change-Management Rückbau so früh als möglich zu informieren und ihm professionelle Hilfestellung bei der Suche nach Alternativen zu Mögliche Synergien/positive Wirkung: leisten. Je nach Marktlage stellt sich für ihn die mehr oder • gutes Image weniger schwierige Aufgabe eine neue, seiner Nutzung ent• weniger rechtliche Auseinandersetzungen mit den sprechende, Immobilie zu finden. Dies ist in der Regel mit Mietern Angst und Enttäuschung verbunden. Frühzeitige Information schafft Vertrauen und führt zu einem reibungsloseren Prozessablauf für alle Beteiligten. Bei größeren Siedlungen soll der Ersatzneubau wenn möglich schrittweise realisiert werden, so dass ein Umzug innerhalb der Siedlung möglich ist. Einfluss der Akteure INVESTOR/ASSET MANAGER • Realisierung in Abschnitten anstreben, so dass Mieter innerhalb einer Siedlung Ersatz finden • Umgebung mit einbeziehen; Absprachen innerhalb eines Quartiers; nicht alle Bauarbeiten gleichzeitig durchführen • Zwischennutzungen ermöglichen; Provisorien bereitstellen • Aufbau eines Managements für die sozialverträglich professionelle Abwicklung des Um- oder Neubaus BAUHERR/PROJEKTENTWICKLER • bei der Planung von Erneuerungsprojekten mit bestehenden Mietverhältnissen auf einen Bauablauf achten, welcher den Nutzer so wenig als möglich beeinträchtigt • frühzeitig Zusammenarbeit mit dem Bewirtschafter suchen • Bauzeit optimieren PROPERTY MANAGER/FACILITY MANAGER • Change-Management in Zusammenarbeit mit Eigentümer NUTZER/MIETER • selbstverantwortliches, kooperatives Vorgehen bei der Suche nach Alternativen Messgrößen Literatur, Regelwerke • Zeitspanne von Information bis Baubeginn • Vorhandensein von professioneller Unterstützung und Kommunikation • BGB § 554 Abs. 3 (2011) • bo-wohnungswirtschaft.de: Bauen im Bestand Nr. 15, Umzugsmanagement Newsletter Nr. 22 Beispiele • GEWOBAU Erlangen, Modernisierungsvorhaben, Erlangen • Wohnungsbaugesellschaft Lößnitz mbH Projekt Lessingstraße, Lößnitz NACHHALTIGES IMMOBILIENMANAGEMENT > Dimension Gesellschaft > Gestaltung 1.2.1 Räumliche Identität, Wiedererkennung Orientierung und räumliche Identität durch Wiedererkennung Wirkungen: Mögliche Zielkonflikte/negative Wirkung: Jeder Ort hat eine eigene Identität und Ausstrahlung. Das Gebäude und dessen Umgebung können diese Stimmung und die Bezüge dazu unterstützen oder auch hinterfragen. • keine Wiedererkennen von gebauten Strukturen und Landschaften dient der menschlichen Orientierung im Raum und vermittelt das Gefühl von Sicherheit und Geborgenheit. Räumliche Identität ermöglicht die Stabilisierung der eigenen Identität und fördert die Verantwortung gegenüber Umwelt und Mitmenschen. Ortsgebundenheit und soziale Integration tragen zu einer besseren Lebensqualität bei. Mögliche Synergien/positive Wirkung: • Corporate Identity • hohe Zufriedenheit der Nutzer • gute Werthaltung • positive Wirkung auf das Quartier/die Gemeinde/die Stadt Das Anliegen nach räumlicher Wiedererkennung geht über den Schutz von Baudenkmälern hinaus. Die Ausbildung von Außenräumen wie Straßen, Plätzen und Höfen, welche differenzierte Nutzungen ermöglichen und Begegnungen unter den Bewohnern fördern, ist wichtig. Einfluss der Akteure INVESTOR/ASSET MANAGER • bei der Standortwahl vorhandene räumliche Strukturen bezüglich Wiedererkennung und identitätsstiftender Wirkung analysieren und bewerten BAUHERR/PROJEKTENTWICKLER • bei größeren Bauprojekten Gesamtkonzept zur räumlichen Identität und Wiedererkennung im privaten und im halböffentlichen Raum entwickeln • Architekturwettbewerb durchführen PROPERTY MANAGER/FACILITY MANAGER • keine Handlungsoption NUTZER/MIETER • keine Handlungsoption Messgrößen Literatur, Regelwerke • Orientierungsmerkmal (ja/nein) • Qualität Städtebau, Architektur, Außenraum • Funktionalität • RPW (2008): Richtlinien für Planungswettbewerbe Beispiele • Berliner Bogen, Hamburg • Elbphilarmonie, Hamburg • Allianz Arena, München • Unilever-Haus, Hamburg • Stadthaus, Ulm • Hilber/Ergez (2004): Stadtidentität – der richtige Weg zum Stadtmarketing • Lampugnani et al. (2009): Handbuch zum Stadtrand • DGNB Steckbrief (2009): 31 Sicherung der gestalterischen und städtebaulichen Qualität im Wettbewerb 23 24 NACHHALTIGES IMMOBILIENMANAGEMENT > Dimension Gesellschaft > Gestaltung DIE WELLE, FRANKFURT AM MAIN DIE WELLE, ein aus sechs Bauteilen bestehender Büro- und Einzelhandelskomplex im Zentrum Frankfurts, wurde zwischen 2001 und 2003 fertiggestellt. Bei Entwurf und Planung des Areals, das zwischen Bankenviertel und Wohngebiet liegt und direkt an die Alte Oper angrenzt, entschieden sich JSK Architekten ganz bewusst gegen eine Hochhausbebauung. Stattdessen konzipierten die Architekten einen Bau, der die vorhandenen Strukturen aufnimmt – mit einer moderaten Blockrandbebauung, die einen harmonischen Übergang zwischen dem Bankenviertel mit seinen Hochhäusern, dem Opernviertel und dem Westend mit den Wohngebäuden aus der Gründerzeit schafft. Identität und Wiedererkennungswert gewinnt DIE WELLE über die Aufnahme des Elements Wasser in Architektur und Gebäudeplanung. So bildet eine elegant wellenförmig geschwungene Scheibe das Rückgrat des Gebäudes – sie prägt den architektonischen Charakter des Gebäudekomplexes und gibt ihm seinen Namen. Darüber hinaus erinnert ein circa 150 m langer Wasserlauf im Innenhof der WELLE, der sogenannten Promenade, an den alten Leerbach, der im 19. Jahrhundert hier einmal oberirdisch geflossen ist. Der Wasserlauf bildet Herzstück und Lebensader des Gebäudes, er schafft für die Menschen im Objekt einen Ort der Begegnung und Kommunikation aber auch der Ruhe und Entspannung. An den entlang des Wasserlaufs platzierten Restaurant- und CaféTischen können die in der WELLE arbeitenden Menschen entspannt ihre Mittagspause verbringen, Kaffee trinken, Ruhe und Kraft tanken und ihren Feierabend ausklingen lassen. Zum Treffpunkt von WELLE -Mietern und Menschen aus dem Abb. 4: DIE WELLE, Frankfurt am Main Mit ihrer moderaten Blockhausbebauung schafft DIE WELLE einen harmonischen Übergang zwischen den Hochhäusern des Frankfurter Bankenviertels und dem Wohngebiet Westend Foto: argoneo angrenzenden Wohnviertel und der Stadt wird die WELLE Promenade in Zeiten sportlicher Großereignisse. So trafen sich hier zu den PublicViewing-Veranstaltungen während der Fußballwelt- und europameisterschaften 2008 und 2010 täglich bis zu 10.000 Menschen. (Autorin: Anne-Kristin Tischer, Argoneo Real Estate GmbH) argoneo > Ein Unternehmen der EPM, ist ein europaweit tätiger Immobilien Asset Manager mit Sitz in Frankfurt am Main und Niederlassungen in Berlin, Hamburg und München. Im Auftrag verschiedener institutioneller Investoren betreut argoneo als reiner Dienstleister eines der größten zusammenhängenden Asset Management Volumina auf dem deutschen Gewerbeimmobilienmarkt sowie Immobilien in europäischen Wirtschaftsregionen. Der Gesamtwert der von argoneo betreuten Immobilien liegt bei rund 3,7 Mrd. Euro. NACHHALTIGES IMMOBILIENMANAGEMENT > Dimension Gesellschaft > Gestaltung 1.2.2 Individuelle Gestaltung Hohes Maß an Identiikation durch persönliche Gestaltungsmöglichkeiten Wirkungen: Mögliche Zielkonflikte/negative Wirkung: Im alltäglichen Wohn- und Arbeitsumfeld benötigt der • höhere Bau- und Nutzungskosten durch größtmögliche Wahrung der Flexibilität und entsprechend unterschiedliMensch Identifikationsmerkmale. Die gebauten Räume, in che Anforderungen an die Bewirtschaftung denen wir uns aufhalten, sollten uns die Möglichkeit zur Selbstdarstellung und Identitätspflege bieten. Dazu gehören • höhere Lebenszykluskosten, da Individualisierungen evtl. wieder rückgebaut werden müssen nicht nur der eigene Raum bzw. Arbeitsplatz, sondern auch Bereiche, die von anderen eingesehen werden können (z. B. • entspricht bei Bürogebäuden nicht dem heutigen Trend zu Open-Space und Desksharing Erdgeschosszonen, Eingangsbereiche, Vorgärten und Balkone). Die Möglichkeit der Personalisierung dieser Bereiche vermittelt das Gefühl von Geborgenheit und stärkt das Sicherheitsempfinden. Die Personalisierung der halb-öffent- Mögliche Synergien/positive Wirkung: lichen Bereiche kann der Anonymität entgegenwirken, denn • hohe Zufriedenheit der Nutzer individuelle Gestaltungselemente dienen auch der Kommu- • wenig Mieterwechsel, geringe Leerstände nikation mit anderen. Einfluss der Akteure INVESTOR/ASSET MANAGER • Spielraum zu individuellen Gestaltungsmöglichkeiten im privaten und halböffentlichen Bereich geben BAUHERR/PROJEKTENTWICKLER • Gesamtkonzept zum individuellen Gestaltungsspielraum im privaten und im halböffentlichen Bereich entwickeln PROPERTY MANAGER/FACILITY MANAGER • Nutzungskonzept erarbeiten, welches die Gebäudenutzer bezüglich des Gesamtkonzeptes informiert und Möglichkeiten von Nutzungsänderungen regelt NUTZER/MIETER • Definition der Anforderungen/Bedürfnisse an die Gestaltung Messgrößen Literatur, Regelwerke • individuelle Raumaufteilung (ja/nein) • individuelle Materialwahl (ja/nein) • individuelle Wahl der Haustechnik (ja/nein) • DGNB-Steckbrief (2009): 32 Kunst am Bau • Ahern (2010): Get Creative: Der praktische Guide für individuelle Raumgestaltung • Gilg/Schaeppi (2007): Lebensräume Beispiele • Genossenschaft Wogeno e. G., München 25 26 NACHHALTIGES IMMOBILIENMANAGEMENT > Dimension Gesellschaft > Nutzung, Erschliessung 1.3.1 Grundversorgung, Nutzungsmischung Kurze Distanzen, attraktive Nutzungsmischung im Quartier Wirkungen: Mögliche Zielkonflikte/negative Wirkung: Ein Ziel der nachhaltigen Entwicklung im urbanen Raum ist • keine die Förderung eines Quartierlebens und einer funktionierenden Nahversorgung. In reinen Wohnquartieren müssen die Bewohner für die Versorgung oft größere Distanzen zurück- Mögliche Synergien/positive Wirkung: legen und der Weg zur Arbeit verursacht Pendlerströme. Ge- • gute Vermietbarkeit und Werterhaltung mischte Nutzungen und eine hinreichende Nahversorgung • Zeit- und Kosteneinsparung für Nutzer, die evtl. höhere im Quartier helfen, diesen unerwünschten Erscheinungen Mieten und somit höhere Erträge rechtfertigen entgegenzuwirken. Dies ist besonders bei neuen Quartieren • geringeres Risiko im Bezug auf Trends (wie älter werdenam Stadtrand zu beachten. Kurze Distanzen sind überdies de Bevölkerung und hohe Mobilitätskosten) ein wichtiger Faktor für die körperliche Aktivität: Die Chance, täglich mindestens eine halbe Stunde aktiv zu sein, steigt mit jedem zusätzlichen, zu Fuß erreichbaren Ziel (Dienstleistungen, Infrastrukturen, Freizeitort) um 13 Prozent (Schmid, Stadt in Bewegung, 2007). Einfluss der Akteure INVESTOR/ASSET MANAGER • Bedürfnisse der Nutzer bezüglich der maximalen Distanzen zu Verpflegungs- und Einkaufsmöglichkeiten, Schulen, Arbeitsplätzen und Wohnräumen abklären • aus den Bedürfnissen der Nutzer Vorgaben zur Standortwahl definieren, wie z. B. Bevorzugung von gemischt genutzten Quartieren und gemischt nutzbaren Grundstücken • Ausschöpfen der Möglichkeit der Nachverdichtung von Quartieren • standortbezogene Rahmenbedingungen bezüglich Nutzungsmischung/Quartierstruktur abklären • Quartierverein einbeziehen und Stellungnahmen von verschiedenen Stellen einholen (z. B. Gemeinde, Verbände etc.) BAUHERR/PROJEKTENTWICKLER • Lösungskonzepte und Nutzungsvarianten mit kurzen Distanzen und attraktiven Nutzungsmischungen erarbeiten und vorhandene Strukturen im Quartier sinnvoll ergänzen; künftige Nutzungsänderungen zulassen; durch die Bauordnung gegebene Bebauungsmöglichkeiten ausnutzen (Dichte, Geschossfläche etc. ausnutzen) • Möglichkeiten für spätere Nutzungsänderungen planen (z. B. flexible Installationen) • Dokumentation der Nutzungs- bzw. Umnutzungsmöglichkeiten, welche im Gebäude eingeplant wurden, für den Bewirtschafter erstellen PROPERTY MANAGER/FACILITY MANAGER • keine Handlungsoption NUTZER/MIETER • Grundversorgung und Nutzungsmischung bei der Standortwahl berücksichtigen Messgrößen Literatur, Regelwerke • Distanz zu Erholungsräumen, Einkauf, Arbeitsplatz, Ausbildung, Kinderbetreuung • DGNB-Steckbrief (2009): 60 Nähe zu nutzungsspezifischen Einrichtungen • BMVBS, BBR (2000): Nutzungsmischung im Städtebau • Schütze/Willkomm (2000): Planungskriterien für nutzungsvariable Gebäude, Fachhochschule Hamburg • Isphording (2003): Bauen und Wohnen in der Stadt: Stadthäuser, Aufstockungen, Nachverdichtungen Beispiele • Minihaus als Nachverdichtung, Frankfurt am Main • 1.000 Baulücken, NRW • Komponistenviertel, Ingolstadt NACHHALTIGES IMMOBILIENMANAGEMENT > Dimension Gesellschaft > Nutzung, Erschliessung INFRASTRUKTUR AM STANDORT Ein gutes Angebot in der Standortinfrastruktur verhilft den Mitarbeitern zu einer ausgewogenen Work-Life Balance und trägt somit zu einer nachhaltigen Unternehmenskultur bei. Als Arbeitgeber fördert Siemens die körperliche und geistige Fitness der Mitarbeiter und stellt durch gezielte Maßnahmen Motivation und Zufriedenheit sicher. Insbesondere durch Einrichtungen (Friseur, Reinigung, Bank) am Standort kann der Mitarbeiter private Wege und Wartezeiten reduzieren. Abb. 5: Kita in der St.-Ingbert-Straße, München Foto: Siemens Real Estate > Von SRE empfohlen werden dabei unterstützende „Einrichtungen & Services“, wie Kinderbetreuung, Einkaufsmöglichkeiten und Bankservice > Im Rahmen „Gesundheit und Wohlbefinden“ werden Indoorund Outdoor-Trainingsanlgen und Ernährungsberatung vorgeschlagen, Wohlfühlprograme für Mitarbeiter müssen verpflichtend angeboten werden. > Angeboten werden geeignete Konzepte für diverse Gruppen (Ethnie, Alter, Religion, etc.) Abb. 6: Kita in der St.-Ingbert-Straße, München Foto: Siemens Real Estate Der Standort Siemens München Perlach verfügt über zwei Betriebskasinos, einen Fitnesscenter, einen Supermarkt, mehrere Cafeterien, eine Bank, einen Reinigungsdienst, einen Friseur und einen Mietwagenservice. Auch wurde im Rahmen des Projektes ein Hotel in direkter Nähe zum Standort errichtet. Insbesondere durch kurze Wege zu Kindertagesstätten werden die Arbeitnehmer entlastet. Seit Ende 2011 stehen für die Mitarbeiter von Siemens rund 800 Kinderbetreuungsplätze an 19 Standorten zur Verfügung. Bis Ende 2015 soll die Zahl der Kinderbetreuungsplatze auf 2.000 steigen. Die Kitas erfüllen nicht nur höchste Anforderungen an Schadstofffreiheit und Umweltfreundlichkeit der eingesetzten Materialien, sondern zeichnen sich durch gute Raumakustik, hohe gestalterische und energetische Qualität sowie einen guten Außenraumbezug aus. Die EU-Kommission hat bisher sechs Siemens Kitas in Deutschland in die Green Building Partnerschaft aufgenommen. Die Gebäude un- terschreiten den Standard der jeweils aktuellen Energieeinsparverordnung im Mittel um etwa 50 %. (Autor: Dr. Bernd Heibel, Siemens Real Estate) Siemens > Der Immobilienbestand des Siemens-Konzerns umfasst rund 17 Mio m². Etwa 60 % dieser Immobilien, die sich auf rund 100 Länder und mehr als 2.500 Standorte verteilen, befinden sich derzeit im Eigentum des Konzerns. 27 28 NACHHALTIGES IMMOBILIENMANAGEMENT > Dimension Gesellschaft > Nutzung, Erschliessung 1.3.2 Langsamverkehr und öffentlicher Verkehr Gute und sichere Erreichbarkeit und Vernetzung Wirkungen: Mögliche Zielkonflikte/negative Wirkung: Gute Fußwegverbindungen und eine optimale Anbindung an • keine den öffentlichen Verkehr gehören zu den klassischen Lagemerkmalen einer Liegenschaft und beeinflussen deren Wert positiv. Sie sind sowohl im Wohn- wie im Arbeitsbe- Mögliche Synergien/positive Wirkung: reich wichtig. Zu Fuß gehen ist zudem für die körperliche • gute Vermietbarkeit und Werthaltung und seelische Gesundheit förderlich. Um das Ziel zu errei- • Zeit- und Kosteneinsparung für Nutzer, die evtl. höhere chen, sind einerseits attraktive Fuß- und Fahrradwege mit Mieten und somit höhere Erträge rechtfertigen einer sicheren, gut beleuchteten Wegführung, andererseits • geringeres Risiko in Bezug auf Trends wie ältere Bevölkeeine optimale Anbindung an den öffentlichen Verkehr nötig. rung und hohe Mobilitätskosten Aus gesamtgesellschaftlicher Sicht sind gute Fußwegverbindungen und eine gute Erschließung durch den ÖPNV ein Schlüsselfaktor, um den Privatverkehr einzudämmen und die Ziele der 2.000-Watt-Gesellschaft zu erreichen. Einfluss der Akteure INVESTOR/ASSET MANAGER • Zielvorgaben zur Anbindung an das Fuß- und Radwegnetz und an den öffentlichen Verkehr festlegen • Wegerechte für öffentliche Nutzung zulassen BAUHERR/PROJEKTENTWICKLER • Erschließungskonzept erarbeiten, vorhandene Fußwegverbindungen und Stationen des öffentlichen Verkehrs sowie die regionale und lokale Verkehrsplanung (bestehende Entwicklungskonzepte oder Leitbilder, z. B. Fußweg- und Fahrradkonzept) unter spezieller Berücksichtigung der Stellung des Gebäudes zum Straßenraum sowie der Lage und Gestaltung der Eingangsbereiche usw. einbeziehen • Konzept für die Beschilderung der Fußwege erarbeiten (z. B. Richtungs- und Distanzangabe, Fahrpläne des öffentlichen Verkehrs im Eingangsbereich des Gebäudes) PROPERTY MANAGER/FACILITY MANAGER • Haus- und Benutzungsordnung erarbeiten, in welcher die Zuständigkeiten und der Unterhalt für die Pflege der Erschließungsanlagen definiert und geregelt sind NUTZER/MIETER • Bedürfnisse für Fuß- und Radwege festlegen • im Arbeitsbereich die Nutzung von Fussgängerverbindungen und ÖV fördern Messgrößen Literatur, Regelwerke • Distanz zu öffentlichem Verkehr • Fahrradabstellplatz (ja/nein) • Distanz zu Fuß- und Radwegnetz • DGNB-Steckbrief (2009): 30 Fahrradkomfort • DGNB-Steckbrief (2009): 59 Verkehrsanbindung • Epple (2004): Ein Plan für „20 Grüne Hauptwege“ in Berlin • UBA (2006): Modellvorhaben Fußgänger- und fahrradfreundliche Stadt • BMVBS, BBSR (2008): „Abschätzung und Bewertung der Verkehrs- und Kostenfolgen von Bebauungs- und Flächennutzungsplänen insbesondere für die kommunale Siedlungsplanung unter besonderer Berücksichtigungen des ÖPNV • ADCF „Allgemeiner Deutscher Fahrrad-Club e.V.“ • Fahrrad-Broschüre „ERlangen ERfahren“ Beispiele • autoreduzierter Stadtteil Vauban, Freiburg im Breisgau • Fahrradstadt, Münster • autoreduzierte Siedlung Ochsenanger, Bamberg • Fahrradstadt, Erlangen NACHHALTIGES IMMOBILIENMANAGEMENT > Dimension Gesellschaft > Nutzung, Erschliessung 1.3.3 Zugänglichkeit und Nutzbarkeit für alle Behindertengerechte Gestaltung der Gebäude, Anlagen und Umgebung Wirkungen: Mögliche Zielkonflikte/negative Wirkung: Eine gute Zugänglichkeit und Nutzbarkeit von Bauten und Anlagen ist nicht nur für Menschen mit körperlichen oder geistigen Behinderungen wichtig, sie ist auch wertvoll und attraktiv für Leute ohne Behinderungen, z. B. Eltern mit Kinderwagen etc. • höhere Baukosten infolge barrierefreier Bauweise und Berücksichtigung der behindertengerechten Breite von Türen, Gängen, Liften etc. Seit 2002 ist im Behindertengleichstellungsgesetz (BGG) vorgeschrieben, dass Wohnbauten mit mehr als acht Wohnungen, Bauten mit mehr als 50 Arbeitsplätzen und öffentlich zugängliche Gebäude hindernisfrei erstellt werden müssen. Mögliche Synergien/positive Wirkung: • Werterhaltung, da an sich ändernde Altersstruktur angepasst • geringere Reinigungs-, Ver- und Entsorgungskosten (z. B. Schwellenlosigkeit) Einfluss der Akteure INVESTOR/ASSET MANAGER • bei der Standortevaluation Barrierefreiheit der Umgebung und der Erschließung einbeziehen BAUHERR/PROJEKTENTWICKLER • funktionales und räumliches Anforderungsprofil bezüglich Hindernisfreiheit von Gebäude und Umgebung definieren • Lösungsstrategien gemäß Anforderungsprofil festlegen • spezifische Detailplanung (z. B. genügend Beleuchtung, Erreichbarkeit der Bedienungselemente) • Varianten bezüglich der Betriebstauglichkeit (z. B. tatsächliche Nutzbarkeit eines Nebeneinganges) und der Kosten überprüfen PROPERTY MANAGER/FACILITY MANAGER • betriebliches Anforderungsprofil bezüglich der Hindernisfreiheit von Gebäude und Umgebung definieren • Pflichtenheft für die Beseitigung von Hindernissen sowie von Stolper- und Rutschfallen erarbeiten • Information und Signalisierung von speziellen Einrichtungen (z. B. Behindertenparkplätze, Behinderten-WCs) NUTZER/MIETER • Anforderungen an das Gebäude definieren Messgrößen Literatur, Regelwerke • Lift (ja/nein) • behindertengerechte Toilette (ja/nein) • schwellenlose und genügend breite Zugänglichkeiten (ja/nein) • DGNB-Steckbrief (2009): 26 Barrierefreiheit • BGG (2007): Gleichstellung von behinderten Menschen • NFP 45, Sozialstaat (2004): Behindertengerechtes BauenVollzugsprobleme im Planungsprozess Teil A, technische und finanzielle Machbarkeit • Schweizerische Fachstelle für behindertengerechtes Bauen: Ordner „hindernisfrei-bauen.ch“ • Hypjoint GmbH (2012): barrierefrei behindertengerecht planen – bauen – wohnen • DIN 18024 - 1(1998): Barrierefreies Bauen - Teil 1: Straßen, Plätze, Wege, öffentliche Verkehrswege • DIN 18040 - 1 (2010): Barrierefreies Bauen - Teil 1: Öffentlich zugängliche Gebäude • DIN 18040 - 2 (2011): Barrierefreies Bauen - Teil 2: Planungsgrundlagen Wohnung Beispiele • WOBAU Haldensleben: Generationenübergreifendes Wohnen, Haldensleben • BEWOS Oschersleben: Barrierefreie Wohnungen, Seilerweg 12, Oschersleben 29 30 NACHHALTIGES IMMOBILIENMANAGEMENT > Dimension Gesellschaft > Nutzung, Erschliessung BARRIEREFREI FÜR ALLE Ziel des LVR ist die behindertengerechte, barrierefreie, Gestaltung der Gebäude, Anlagen und Umgebung für Menschen mit beispielsweise Geh-, Seh- und Hörbehinderungen. Neben der klassischen Barrierefreiheit für Menschen mit Handicaps wird im LVR für öffentliche Gebäude die Umsetzung des Zwei Sinne-Prinzips für Menschen mit Sinnesbehinderung planerisch angestrebt. Informationen zur Kompensation von Einschränkungen sollen sowohl auditiv als auch visuell bereitgestellt werden. Uneingeschränkt gilt dies für Neubauten und unter Berücksichtigung der Gegebenheiten sinngemäß für die Planung von Umbauten und Modernisierungen. Richtungsweisend ist u. a. die Louis-Braille Förderschule in Düren, die auch im Rahmen des European Green Building-Programms ausgezeichnet wurde. Die anerkannten Regeln der Technik ergänzend, werden spezifische bauliche Lösungen etwa bei Förderschulprojekten oder gerontopsychiatrischen Baumaßnahmen, unter besonderer Berücksichtigung der Belange gehandicapter Menschen, in enger Abstimmung mit den vorhanden Lehr-, Pflegekräften und Ärzten entwickelt und umgesetzt. Diese Erkenntnisse sind die Grundlage der Planungshilfe der LVRStandards des barrierefreien Bauens: Motto und Ziel des LVR ist „Qualität für Menschen“. (Autoren: Markus Sauer/Dieter Ufrecht, Landschaftsverband Rheinland) Abb. 7: Förderschule mit dem Förderschwerpunkt Sehen, Düren Foto: Landschaftsverband Rheinland Abb. 8: Förderschule mit dem Förderschwerpunkt Sehen, Duisburg Foto: Landschaftsverband Rheinland Landschaftsverband Rheinland > Der LVR erfüllt rheinlandweit Aufgaben in der Behinderten- und Jugendhilfe, in der Psychiatrie und der Kultur. Er ist der größte Leistungsträger für Menschen mit Behinderungen in Deutschland, betreibt 41 Förderschulen, zehn Kliniken und drei Netze Heilpädagogischer Hilfen sowie elf Museen und vielfältige Kultureinrichtungen. Er engagiert sich für eine inklusive Gesellschaft in allen Lebensbereichen. NACHHALTIGES IMMOBILIENMANAGEMENT > Dimension Gesellschaft > Wohlbeinden, Gesundheit 1.4.1 Sicherheit Hohes Sicherheitsempinden schaffen, Verminderung der Gefahrenpotenziale Wirkungen: Mögliche Zielkonflikte/negative Wirkung: Sicherheit in Bezug auf Naturgefahren, Gewalt und Unfälle • höhere Baukosten infolge baulicher Präventionsmaßnahmen (Schutzwälle etc.) trägt zum Wohlbefinden und zur sozialen und wirtschaftlichen Stabilität einer Gesellschaft bei. Nutzer und Nutzerinnen • als Folge der höheren Baukosten möglicherweise höhere Nutzungs- oder Nebenkosten von Gebäuden müssen sich im Gebäude selbst und in dessen Umgebung sicher fühlen und sicher sein. Standort, Gebäudekonzeption und Freiraumgestaltung beeinflussen die Sicherheit in vielerlei Hinsicht. Die Sicherheit vor Naturgefahren wird Mögliche Synergien/positive Wirkung: in Zukunft an Bedeutung gewinnen. Dies ist insbesondere bei • geringere Risiken in Bezug auf zukünftige Entwicklungen touristischen Anlagen und Immobilien in Berggebieten der Fall, • besseres Image aufgrund wachsender Sicherheitsbedürfda infolge der Klimaveränderung vermehrt mit Überschwemnisse mungen und Erdrutschen zu rechnen ist. Sicherheit in und um • höherer Marktwert und bessere Werthaltung das Gebäude kann durch bauliche Maßnahmen und entsprechende betriebliche Services gefördert werden (rutschsichere Materialien, Brand- und Erdbebenschutz, gute Einsehbarkeit, optimale Beleuchtung). Einfluss der Akteure INVESTOR/ASSET MANAGER • Abklären von Naturgefahrenzonen und Erdbebenzonen bei der Standortdefinition • Zielvorgaben zum persönlichen Sicherheitsempfinden sowie bezüglich Schutz vor Unfällen, Einbrüchen und Naturgefahren definieren BAUHERR/PROJEKTENTWICKLER • Gefahrenpotenzial abschätzen • Grobbeurteilung der Risiken bzw. Anforderungen vornehmen, Planungsschwerpunkte festlegen • bauliche, technische und organisatorische Detailkonzepte zur Erreichung der Sicherheitsziele erarbeiten (z. B. Konzept für Statik, Brandschutz, Sicherheits- und Schließanlage, Beschilderung) • subjektives Sicherheitsempfinden bei der Projektierung berücksichtigen (z. B. Vermeiden von Unsicherheit und Angst auslösenden Strukturen) • sicherheitstechnische Anforderungen an die verwendeten Bauteile und Materialien definieren • sicherheitstechnische Werkabnahmen durchführen (z. B. unter Beteiligung eines Sicherheitsbeauftragten) PROPERTY MANAGER/FACILITY MANAGER • Anweisungen zur Information der Gebäudenutzer bezüglich des Sicherheitskonzepts erstellen (z. B. in der Hausund Benutzungsordnung) • Pflichtenheft für die sicherheitstechnische Stelle erarbeiten • Alarmierungsplan erarbeiten (z. B. unter Einbezug von Nachbarn) • Führen von Statistiken und Durchführung von Erfolgskontrollen vorbereiten NUTZER/MIETER • Sicherheitsrisiken und Defekte am Bau dem Hausmeister melden • bei Beobachtung von ungewöhnlichen Vorkommnissen Hausmeister/Polizei verständigen • soziale Kontakte pflegen Messgrößen Literatur, Regelwerke • Standort außerhalb von Naturgefahren (ja/nein) • Nachtbeleuchtung (ja/nein) • Nachtwache (ja/nein) • Anzahl sicherheitsrelevanter Vorfälle • DGNB-Steckbrief (2009): 25 Sicherheit und Störfallrisikien • DGNB-Steckbrief (2009): 33 Brandschutz • DGNB-Steckbrief (2009): 34 Schallschutz • DGNB-Steckbrief (2009): 58 Image und Zustand von Standort und Quartier • GFZ Potsdam (2007): Risikokarten für Deutschland, Gefahrenkarten der Kommunen • DIN 4149 (2007): Bauten in deutschen Erdbebengebieten • Merkblätter zu Unfallverhütung • Musterbetriebsanweisung gemäß § 20 der Gefahrstoffverordnung Beispiele • Konversionsobjekt, Kyritz-Ruppiner-Heide 31 32 NACHHALTIGES IMMOBILIENMANAGEMENT > Dimension Gesellschaft > Wohlbeinden, Gesundheit DAS STRATEGISCHE HANDLUNGSKONZEPT FÜR DEN EHEMALIGEN TRUPPENÜBUNGSPLATZ WITTSTOCK („BOMBODROM“) Der 110 km2 große, ehemalige Truppenübungsplatz Wittstock (Brandenburg) wurde bis 1992 durch die Sowjetarmee als Trainingsgelände für die Luftwaffe genutzt. Aus dieser Zeit sind in erheblichem Umfang Kampfmittel vorhanden, die nicht zur Wirkung gekommen sind und die noch heute als Munitionsbelastung (“Blindgänger“) eine akute Gefahr sowohl für Bedienstete der Bundesanstalt als auch für Dritte darstellen. Nachdem die Bundeswehr entschieden hat, die militärische Nutzung zu beenden, hat die Bundesanstalt für Immobilienaufgaben diese Liegenschaft in ihr Eigentum und somit in ihre Verantwortung übernommen. Sie hat für den Übergang aus dem militärischen in den zivilen Status in Abstimmung mit dem Land Brandenburg und den anliegenden Kommunen ein Strategisches Handlungskonzept (SHK) erstellt. Darin werden die bestehenden Gefahren analysiert und bewertet, um in den folgenden etwa fünfzehn Jahren die erforderlichen Maßnahmen umzusetzen. Dabei arbeitet sie eng mit der „Leitstelle des Bundes für Boden- und Grundwasserschutz“ der Oberfinanzdirektion Niedersachsen zusammen. Auf Grundlage dieses Konzeptes wird in einem Alarmplan geregelt, wie Bedienstete der Bundesanstalt und Dritte, beispielsweise Feuerwehr und Rettungsdienste, im Notfall zusammenarbeiten. Eine zivile Gefahrenabwehrverordnung nimmt Bezug auf das SHK und regelt das Betretungsrecht Dritter. Mit diesem umfassenden Sicherheitskonzept kann die Liegenschaft, von der erhebliche Gefahren ausgehen, unter zivilen, nicht militärischen Bedin- Abb. 9: Munitionsreste und Blindgänger auf dem Truppenübungsplatz Wittstock Foto: L. Schmid, Bundesanstalt für Immobilienaufgaben Abb. 10: Auf ganzer Fläche verteilt liegen Munitionsreste und Blindgänger Foto: L. Schmid, Bundesanstalt für Immobilienaufgaben gungen verwaltet und anschließend in Konversionsüberlegungen einbezogen werden. (Autor: Georg Reitz, Bundesanstalt für Immobilienaufgaben) Bundesanstalt für Immobilienaufgaben (BImA) > Mit einem Portfolio von Grundstücken mit einer Gesamtfläche von über 300.000 ha und 42.240 Wohnungen ist die Bundesanstalt für Immobilienaufgaben (BImA) einer der größten Immobilieneigentümer Deutschlands. Sie verfügt über 6.300 Beschäftigte an bundesweit 477 Standorten und hat eine Bilanzsumme von rd. 12 Mrd. Euro. NACHHALTIGES IMMOBILIENMANAGEMENT > Dimension Gesellschaft > Wohlbeinden, Gesundheit 1.4.2 Licht Optimierte Tageslichtverhältnisse, gute Beleuchtung Wirkungen: Mögliche Zielkonflikte/negative Wirkung: Das Tageslicht ist für das Wohlbefinden und die Gesundheit • höhere Baukosten, bei Büro- und Gewerbebauten durch bauliche Maßnahmen für zusätzlichen Tageslichteinfall der Menschen sehr wichtig, denn die Helligkeit der Sonne im Gebäudekern und der Tagesgang des Lichtes beeinflussen den Hormonhaushalt und synchronisieren die innere Uhr. Tageslicht • höhere Nutzungskosten/Mieten bei Büro- und Gewerbebauten wirkt stimulierend. Winterdepressionen entstehen infolge von Lichtmangel. Eine gute Beleuchtung hilft Ermüdungserscheinungen vorzubeugen und Augen- und Kopfschmerzen Mögliche Synergien/positive Wirkung: zu reduzieren. Das architektonische Know-How ist bei Wohnbauten in dieser Frage groß. Der aktuelle Architekturtrend mit stark verglasten Fassaden erlaubt gut belichtete Wohnungen. Dadurch wird der Bedarf an künstlicher Beleuchtung minimiert und ein hohes Energieeinsparpotenzial erreicht. • hohes Wohlbefinden der Nutzer, bessere Arbeitsleistung • gute Vermietbarkeit und in der Folge Werthaltung • geringerer Elektrizitätsverbrauch und entsprechend niedrigere Bewirtschaftungskosten (sofern keine Überhitzung) Problematischer ist die Situation bei Bürobauten. Trotz voll verglaster Fassaden sind viele Büroflächen ungenügend belichtet, da moderne Bürogebäude eine große Bautiefe aufweisen. Unbelichtete Mittelzonen lassen nur eingeschränkte Nutzungen zu, was sich negativ auf die Flächeneffizienz auswirkt. Einfluss der Akteure INVESTOR/ASSET MANAGER • Zielvorgaben zur Tageslichtnutzung und zur Beleuchtung definieren BAUHERR/PROJEKTENTWICKLER • Optimierung des räumlichen Konzeptes bezüglich Tageslichtnutzung (Position eines Gebäudes und seiner Räume bezüglich Himmelsrichtungen, Fenstergröße, Raumtiefe, Sonnenschutz usw.) • Beleuchtungssituation im Gebäude simulieren (Tageslichtsimulation, Beleuchtungsstärkeverteilung, Leuchtdichtewerte, Wärmelasten) • Optimierung der Raumgestaltung (Reflexionsflächen und Farbgebung von Decken, Wänden und Böden) • Einsatz von Tageslichtsystemen prüfen PROPERTY MANAGER/FACILITY MANAGER • Optimierungspotenziale bezüglich Lichtquellen ausschöpfen und dementsprechende Verbesserungsmaßnahmen treffen (z. B. bessere Beleuchtungsanlagen) NUTZER/MIETER • Beschattungsanlagen den Bedürfnissen entsprechend steuerbar • Tageslichtquotient Messgrößen Literatur, Regelwerke • Anzahl Räume mit Tageslicht • DGNB-Steckbrief (2009): 22 Visueller Komfort • DIN 5034-1 (2011): Tageslicht in Innenräumen • VDI 6011 (2006): Optimierung von Tageslichtnutzung • BINE Informationsdienst (2005): Themeninfo 1/05 Tageslichtnutzung in Gebäuden • Corrodi/Spechtenhauser (2008): LichtEinfall. Tageslicht im Wohnbau • Corrodi/Spechtenhauser (2005): Immer mehr Licht? Beispiele • Büroneubau Fa. Saegeling Heidenau bei Dresden • Bürohaus LTD1, Hamburg • Firmenzentrale Etrium, Köln • Umweltbundesamt, Dessau 33 34 NACHHALTIGES IMMOBILIENMANAGEMENT > Dimension Gesellschaft > Wohlbeinden, Gesundheit TAGESLICHTNUTZUNG FÜR DIE VR BANK NÜRNBERG Ziel ist eine möglichst gute Tageslichtbeleuchtung bei geringem Energieeintrag im Sommer. Dies wird durch einen hohen Verglasungsanteil und deckenbündige Fenster für eine maximale Lichteintragstiefe erreicht. Der Verglasungsanteil der Fassade liegt bei 50 %, der Lichttransmissionsgrad der Gesamtverglasung liegt bei mehr als 65 %. Hinsichtlich der Wärmeeinträge/verluste wurde eine Gegenprüfung mit energetischer Simulation und Berechnungen durchgeführt. Gegenüber der Raumtiefe eines herkömmlichen Bürogebäudes mit einem Innenmaß von 13,00–14,00 m weist das Beispielgebäude eine Lichte von 11,50 m auf und ist damit deutlich schlank gehalten. Der planerischen Vorgabe folgend, liegen alle Arbeitsplätze direkt an der Fassade (keine Plätze in zweiter Reihe mit schlechter Tageslichtqualität). Weiterhin ergeben sich optimale Belichtungstiefen und stützenfreie, flexible Nutzungseinheiten. Durch ein zentralgesteuertes Sonnenschutzsystem wird der Energieeintrag auf ein Minimum reduziert. Ein nutzerseitiger Eingriff im Bereich der Regelarbeitsplätze ist dabei nicht vorgesehen. Sonderbereiche wie z. B. Besprechungszonen können für sich gesteuert werden, eine Rückstellung erfolgt dann nach 30 Minuten. Der Sonnenschutz besteht aus textilen Glasfaser-Markisoletten, die eine maximale Transparenz für den Außenbezug aufweisen. Im Gegensatz zu konventionellen Systemen wie Blechlamellenstores bleibt der Außenbezug erhalten und der Einsatz von Kunstlicht wird reduziert. Der außenliegende Sonnschutz befindet sich witterungs- und windgeschützt im Scheibenzwischenraum der Kastenfensterkonstruktion und Abb. 11: Neue VR Bank Nürnberg Foto: jb architekten Abb. 12: Prinzip Fassade – Kastenfenster Foto: jb architekten erfüllt somit energetische und funktionale Gebäudeanforderungen. Diese Konstruktion ermöglicht zusätzlich das Abführen von Wärme durch Hinterlüftung auch im Fensterbereich und dient außerdem der Entrauchung im Brandfall. Als Ergänzung zum automatischen außenliegenden Sonnenschutz ist ein nach DIN 5034 und der Bildschirmarbeitsplatzverordnung ausgelegter Innenblendschutz intalliert. Dieser besteht aus einem textilen Screen, der horizontal verschiebbar, mehrlagig und farblichin Helligkeit differenziert ist und eine individuelle Einstellung der Verschattungsstärke ermöglicht. (Autor: Jürgen Bisch, jb architekten GmbH) jb architekten > Mittelständisches Architekturbüro, Bauten für Industrie, Banken, Verwaltungen, Umnutzungen von Industriearealen, komplexe medizintechnische Gebäude. Seit 1982 in allen Bauten Umsetzung nachhaltiger Entwurfskonzepte. Wissenschaftliche Tätigkeit und Lehre im Bereich Industrie-Entwurf und Nachhaltigkeit. NACHHALTIGES IMMOBILIENMANAGEMENT > Dimension Gesellschaft > Wohlbeinden, Gesundheit 1.4.3 Raumluft Geringe Belastung der Raumluft durch Allergene und Schadstoffe Wirkungen: Mögliche Zielkonflikte/negative Wirkung: Menschen halten sich bis zu 90 % ihrer Zeit in Innenräumen • höhere Baukosten infolge Lüftung und/oder speziell schadstoffarmer Materialien auf. Die Raumluftqualität hat deshalb großen Einfluss auf das Wohlbefinden. Schlechte Raumluft kann zahlreiche kör- • als Folge der höheren Baukosten allenfalls höhere Nutzungs- oder Nebenkosten perliche Symptome zur Folge haben: Müdigkeit, Kopfweh, Unwohlsein und Schwindel, Konzentrationsschwierigkeiten, Reizung der Augen usw. mit hohen krankheitsbedingten Kostenfolgen. Umgekehrt trägt eine gute Raumluft erheb- Mögliche Synergien/positive Wirkung: lich zu einer besseren Konzentrations- und Leistungsfä- • hohe Qualität für Nutzer, hohe Arbeitsproduktivität higkeit bei und erhöht so die Arbeitsproduktivität. Dies wird • geringeres Risiko für Schäden mit Kostenfolgen durch internationale Studien belegt (Frisk (2000), Seppänen • langfristig gute Vermietbarkeit und Werthaltung (1999)). Die zentralen Einflussfaktoren auf die Raumluftqualität sind die Emissionen von Quellen im Gebäude und der Frischluftwechsel. Bei Gebäuden mit einer dichten Außenhülle ist diesem Umstand besonders Rechnung zu tragen. Einfluss der Akteure INVESTOR/ASSET MANAGER • Zielvorgaben zur Raumluft (z. B. Hygiene, Raumluftqualität, Oberflächen, Staubbildung) definieren (vgl. 3.1.3 Schadstoffe) und vertraglich vereinbaren • standortbezogene Umweltbeeinträchtigungen ermitteln und beurteilen (z. B. Luftverschmutzung, Staubaufwirbelung durch Verkehr) • Maßnahmen zur Sicherstellung des Luftwechsels einplanen BAUHERR/PROJEKTENTWICKLER • bauliche Lösungen und Vorkehrungen erarbeiten, um Staubbildung zu vermindern (z. B. keine Hohlräume, in denen sich Staub ansammeln kann) • bei Wohn- und Arbeitsräumen in der Nähe von Abstelleinrichtungen für Fahrzeuge deren Emissionen vollständig und sicher ableiten • Bauaustrocknung und Auslüftzeit gewährleisten und kontrollieren PROPERTY MANAGER/FACILITY MANAGER • Konzept für eine einfache und umweltfreundliche Reinigung erstellen • Innenraumbelastungen messen • Nutzungskonzept erstellen, welches u. a. Folgendes enthält: Vorgehen und Anlaufstelle bei Beschwerden über das Innenraumklima, Orientierung der Gebäudebenutzer bezüglich des umweltfreundlichen Reinigens, regelmäßige Kontrolle und Wartung der Lüftungsanlagen, Empfehlungen für die Möblierung (Vermeiden von Staubansammlungen) NUTZER/MIETER • in nicht automatisch belüfteten Räumen mehrmals am Tag lüften (sog. „Stoßlüftung“) Messgrößen Literatur, Regelwerke • Messwert Schadstoffe (z. B. Formaldehyd und TVOC) • CO2-Pegel in genutzten Räumen • DGNB-Steckbrief (2009): 18 Termischer Komfort im Winter • DGNB-Steckbrief (2009): 20 Innenraumhygiene • KBOB, IPB Empfehlung (2004): Gutes Innenraumklima ist planbar • Courtalides/Sträuli (2009): Innenraumklima – Wege zu gesunden Bauten • Arbeitsplatzrichtlinien • DIN 1946-6 (2009): Raumlufttechnik – Lüftung von Wohnungen Beispiele • Neues Regionshaus, Hannover • Passivhaus-Prenzlauer-Berg, Berlin • Passivhaus, Darmstadt-Kranichstein 35 36 NACHHALTIGES IMMOBILIENMANAGEMENT > Dimension Gesellschaft > Wohlbeinden, Gesundheit 1.4.4 Strahlung Geringe Immissionen durch ionisierende und nichtionisierende Strahlung Wirkungen: Mögliche Zielkonflikte/negative Wirkung: Baustoffe, die Radionuklide enthalten, können zu einer zu- • höhere Baukosten infolge von Lüftungen oder zusätzlichen Abschirmungen sätzlichen Belastung durch ionisierende Strahlung führen. Zu diesen Baustoffen zählen vor allem Bims, Eruptivgesteine • geringere Dienstleistungen bei Verzicht auf leitungsunabhängige Netzwerke (z. B. Granit), bestimmte Gipsarten oder Glasuren von Fliesen. Nichtionisierende Strahlung (sog. Elektrosmog) ent- • Ertragsverzicht hinsichtlich lukrativer Angebote der Provider von Mobilfunkantennen zugunsten des Wohlbesteht überall dort, wo elektrischer Strom fließt und deshalb findens der Nutzer und Nachbarn Magnetfelder entstehen oder beim Vorhandensein elektrischer Spannung. Sie wird von Hochspannungsleitungen, Transformatoren, Hausinstallationen und Haushaltgeräten (Niederfrequenz) wie auch von Sendeanlagen (Hochfre- Mögliche Synergien/positive Wirkung: quenz) erzeugt. Bei hoher Intensität sind Schädigungen von • Wohlbefinden, Gesundheit der Nutzer Menschen nachgewiesen, bei niedriger Intensität bestehen • geringes Risiko in Bezug auf gesetzliche Änderungen und Hinweise auf schädliche Wirkungen oder auf Störungen des verschärfte Grenzwerte Wohlbefindens. • geringes Risiko im Hinblick auf steigende Sensibilität der Nutzer Einfluss der Akteure INVESTOR/ASSET MANAGER • Zielvorgaben und Grenzwerte bezüglich Strahlenbelastung festlegen (z. B. geringe Belastung durch ionisierende und nichtionisierende Strahlung) • bei der Standortevaluation (Baugrund) eine Grobbeurteilung der Radonbelastung vornehmen (Radonkarte) • bei der Standortevaluation eine Grobbeurteilung der nichtionisierenden Strahlung vornehmen (Bahnlinien, Hochspannungsleitungen, Mobilfunkantennen, Trafostationen usw.) BAUHERR/PROJEKTENTWICKLER • Belastung durch nichtionisierende Strahlung durch entsprechende bautechnische Maßnahmen reduzieren und fachtechnische Normen im Bereich Elektroplanung berücksichtigen • Baustoffe mit geringer radioaktiver Belastung wählen • in den Submissionsunterlagen Anforderungen und Vertragsvereinbarungen bezüglich Radon und elektromagnetischer Felder von Elektroanlagen spezifizieren • Nachkontrolle von elektrischen und magnetischen Wechselfeldern, hochfrequenten Feldern, elektrischen und magnetischen Gleichfeldern durch Messung PROPERTY MANAGER/FACILITY MANAGER • Informationsgrundlagen bereitstellen, welche die Gebäudebenutzer bezüglich des Umgangs mit Elektrogeräten informieren NUTZER/MIETER • keine Handlungsoption Messgrößen Literatur, Regelwerke • Distanz zu Hochspannungsleitungen • Distanz zu Funkmasten • Radonbelastung • Elektrosmogbelastung • BFS (2010): Radonkarte Deutschland • BFS (2011): Radon in Gebäuden • BNetzA (2011): Funkanlagenstandorte • BMU (2011): Strahlenschutzverordnung (StrlSchV) • Menzler et al. (2006): Abschätzung des attributablen Lungenkrebsrisikos in Deutschland durch Radon in Wohnungen • GSF (2007): Radon in Wohnhäusern: Unterschätzte Lebensgefahr Beispiele • Minergie-P-Eco Haus, Trogen NACHHALTIGES IMMOBILIENMANAGEMENT > Dimension Gesellschaft > Wohlbeinden, Gesundheit 1.4.5 Sommerlicher Wärmeschutz Hohe Behaglichkeit durch guten sommerlichen Wärmeschutz Wirkungen: Mögliche Zielkonflikte/negative Wirkung: Im Sommer überwärmte, unbehagliche Räume geben häu- • höhere Baukosten infolge der baulichen Maßnahmen fig Anlass zu Beanstandungen, vor allem bei neueren Bauten mit einem hohen Glasanteil und nicht vorhandenem oder Mögliche Synergien/positive Wirkung: nur mangelhaft funktionierendem Sonnenschutz. Der Wärmeschutz soll aus energetischen Gründen durch • geringerer Energiebedarf, da keine Kühlung nötig passive Maßnahmen erfolgen, z. B. durch Sonnenschutzvor- • hohe Behaglichkeit im Sommer richtungen, Lüftungsmöglichkeiten für eine Nachtausküh- • gute Werthaltung auch im Hinblick auf einen verstärkten Klimawandel lung usw. Eine aktive Kühlung ist bei Gebäuden mit normalen inneren Wärmelasten zu vermeiden. Unter der Annahme • höhere Arbeitsleistung der Mitarbeitenden in Büro-/ Gewerbebauten einer weiteren Klimaerwärmung müssen feste und bewegliche Elemente zur Beschattung in die Gestaltung einbezogen werden. Einfluss der Akteure INVESTOR/ASSET MANAGER • Zielsetzungen bezüglich sommerlichen Wärmeschutz definieren (z. B. durch passive Kühlung, Beschattungsmöglichkeiten) BAUHERR/PROJEKTENTWICKLER • Prüfung des sommerlichen Wärmeschutzes nach den Kriterien Sonnenschutz, Glasanteil und Bauweise, Klima- und Temperatursimulationen • Optimierung des sommerlichen Wärmeschutzes nach dem DGNB-Steckbrief 19 (2009) unter spezieller Berücksichtigung der inneren Wärmelasten • Prüfung einer nicht mechanischen Kühlung (z. B. über Erdregister, thermisch aktivierte Bauteile/Flächen, mit der Raumlüftung verbundenen Erdsonden) PROPERTY MANAGER/FACILITY MANAGER • Anweisungen zur Nutzung der Sonnenschutzeinrichtungen formulieren und Nutzer unterweisen NUTZER/MIETER • richtiges Lüften in der warmen Jahreszeit (frühmorgens, spätabends) • richtiger Einsatz von Einrichtungen zum passiven Sonnenschutz Messgrößen Literatur, Regelwerke • passive Kühlung (ja/nein) • Anzahl Räume mit möglicher Beschattung • DGNB-Steckbrief (2009): 19 Thermischer Komfort im Sommer • DIN 4108 (2011): Wärmeschutz und Energie – Einsparung in Gebäuden • KBOB, Stadt Zürich (2008): Empfehlungen nachhaltiges Bauen 2008/2, Bauen wenn das Klima wärmer wird Beispiele • Bundesministerium für Gesundheit, Bonn • Neues Regionshaus, Hannover • Verwaltungszentrale Nycomed GmbH, Konstanz 37 38 NACHHALTIGES IMMOBILIENMANAGEMENT > Dimension Gesellschaft > Wohlbeinden, Gesundheit SOMMERLICHER WÄRMESCHUTZ, VR BANK NÜRNBERG Begleitend zum Planungsprozess wurde eine Gebäudeoptimierung für den sommerlichen Wärmeschutz durch thermische und strömungstechnische Gebäudesimulationen einschließlich Tageslichtsimulationen durchgeführt. Die Simulation kam zu dem Ergebnis, dass im Sommer während 10 % der Arbeitszeit die Temperatur am Arbeitsplatz über 26 °C steigen kann. Mit dem Auftraggeber wurde gemeinsam entschieden, dass diese Überschreitung zu Gunsten der Ökologie und Ökonomie zu akzeptieren ist. Die inneren Wärmelasten werden durch den Einsatz von Green IT und der Vermeidung von Überbelegung von Räumen minimiert. Das Planungsziel liegt bei 22 W/m² der Büronutzfläche. Die ohnehin erforderliche Gründung mittels Bohrpfählen wird zur Energiegewinnung aus dem Baugrund durch Aktivierung von Bohrpfählen der Bauwerksgründung genutzt. Die Untersuchungen ergaben für den Sommer eine max. verfügbare Kälteleistung von 80 kW. Die Temperierung des Gebäudes erfolgt über Bauteilaktivierung mittels wasserführender Stahlbetondecken in Kombination mit einer sogenannten kontrollierten Lüftung, um hygienische Luftqualitäten zu gewährleisten und auf Fensterlüftung bei klimatischen Extrembedingungen verzichten zu können. (Alle Fenster sind aber öffenbar). Zur Vortemperierung der Zuluft wird diese über einen Erdkanal (Durchmesser 2 m, Gesamtlänge 75 m) angesaugt. Mittels Wärmetauschern wird ein Energierückgewinnungsgrad von ~65 % erreicht. In den Nutzungseinheiten erfolgt die Zuführung in minimalen Mengen über Quellluftauslässe im Bodenbereich. Bei extremer Hitze kann die Fortluft Abb. 13: Neue VR Bank Nürnberg – Fassade mit Kastenfenster Foto: jb architekten Abb. 14: Strömungssimulation Kastenfenster Foto: jb architekten mittels adiabater Kühlung, durch Nachbefeuchtung ergänzend, temperiert werden. Um den sommerlichen Wärmeschutz sowie die Tageslichtnutzung zu optimieren, wurden Fenster mit Wärmeschutzisolierverglasung und hinterlüfteter Außenscheibe eingebaut. Der notwendige Sonnenschutz erfüllt die Vorgaben Außenbezug, minimaler Energieeintrag und Reduktion von Kunstlicht. Dies wird durch einen im Zwischenraum des Kastenfensters geführten Textilbehang mit hohem Lichttransmissionswert erreicht. Das Abführen von Wärme wird durch die strömungsoptimierte Hinterlüftung ermöglicht. Zusätzlich zu den äußeren Maßnahmen ist im Gebäude ein individuell einstellbarer Nutzerblendschutz installiert. (Autor: Jürgen Bisch, jb architekten GmbH) NACHHALTIGES IMMOBILIENMANAGEMENT > Dimension Gesellschaft > Wohlbeinden, Gesundheit 1.4.6 Lärm, Erschütterung Geringe Immissionen durch Lärm und Erschütterung Wirkungen: Mögliche Zielkonflikte/negative Wirkung: Lärm stellt aus gesundheitlicher und ökonomischer Sicht heute eines der großen Umweltprobleme in Deutschland dar. 2005 wurden erstmals mit der Umsetzung der EGUmgebungs-Lärmrichtlinie Vorschriften über strategische Lärmkartierung und Aktionspläne in das Bundesimmissionsschutzgesetz übernommen. Dabei werden die DezibelStärken an Lärmquellen gemessen und entsprechende Gegenmaßnahmen vorgeschlagen. Die Fristen dafür laufen maximal bis zum Jahr 2013. • höhere Baukosten infolge spezieller Lärmschutzmaßnahmen • als Folge der höheren Baukosten höhere Nutzungskosten/Mieten Lärm beeinträchtigt Schlaf und Erholung, mindert die körperliche und geistige Leistungsfähigkeit und behindert die sprachliche Kommunikation. Beeinträchtigungen durch Lärm können bereits bei sehr niedrigen Schallpegeln auftreten. Das Risiko einer Erkrankung ist umso größer, je höher der Schallpegel ist. Deshalb sind Beeinträchtigungen durch Außenlärm zu minimieren und die Lärmbelastung zwischen unterschiedlichen Nutzungseinheiten zu vermeiden. Dank guter Außenbauteilen wird bei heutigen Wohnungen der Außenlärm weniger wichtig, dafür können gebäudeinnere Schallübertragungen (z. B. Leitungsgeräusche) störender werden. Ein besonderes Augenmerk ist auf die Vermeidung von technischen Geräuschen (z. B. Lüftungsgeräte) zu legen. Besonders kritisch kann dies bei Umbauten werden, wo die Außengeräusche wegfallen, dafür die störenden Innengeräusche wesentlich besser wahrgenommen werden. Mögliche Synergien/positive Wirkung: • höhere Qualität des Bauwerks und evtl. höhere Erträge • gute Werthaltung auch bei zunehmender Belastung • geringe Störungen in Betriebsabläufen • höhere Arbeitsproduktivität • reduzierter Energiebedarf durch bessere Wärmedämmung Einfluss der Akteure INVESTOR/ASSET MANAGER • Zielvorgaben zur maximalen Lärmbelastung definieren und prüfen, ob die Standardanforderungen gemäß BImSCHG und DIN 18005 und VDI 2719 genügen oder ob spezielle Anforderungen vereinbart werden sollen • bei der Standortevaluation eine Grobbeurteilung der Lärmbelastung sowie der Erschütterungen (z. B. durch Verkehr, Tram, Eisenbahn) vornehmen BAUHERR/PROJEKTENTWICKLER • Minimierung der Lärmbelastung von empfindlichen Räumen (z. B. durch entsprechende Anordnung der Räume, Ausrichtung der Fenster, Unterbrechung der Sichtlinie zur Lärmquelle sowie durch gebäudeinterne Schallschutzmaßnahmen) • Nachweis erbringen, dass die in der Zielvereinbarung festgelegten Belastungswerte bezüglich Lärm und Erschütterungen eingehalten werden PROPERTY MANAGER/FACILITY MANAGER • Informationsblatt erarbeiten, das die Gebäudenutzer über lärmarme Verhaltensweisen im Umgang mit Geräten und bei sonstigen lärmproduzierenden Tätigkeiten instruiert NUTZER/MIETER • auf lärmarmes Verhalten im Umgang mit Geräten und sonstigen lärmproduzierenden Tätigkeiten achten • Instruktionen der Hausmeister bezüglich Emissionsminimierung befolgen Messgrößen Literatur, Regelwerke • Anzahl Überschreitungen Tagesgrenzwert Lärmbelastung (je nach Zone) • DGNB-Steckbrief (2009): 21 Akustischer Komfort • DGNB-Steckbrief (2009): 34 Schallschutz • BImSchV (2010) • DIN 18005-1 (2002): Schallschutz im Städtebau • DIN 4109 (2006): Schallschutz im Hochbau • DIN 4150-2 (1999): Erschütterungen im Bauwesen • VDI 2719 (1987): Schalldämmung von Fenstern Beispiele • Bürohaus LTD1, Hambug 39 40 NACHHALTIGES IMMOBILIENMANAGEMENT > Dimension Wirtschaft Dimension Wirtschaft Aus wirtschaftlicher Sicht sind Immobilien nachhaltig, wenn sie langfristig einen finanziellen Nutzen erzeugen. Der Wert der Investition und eine angemessene Verzinsung des eingesetzten Kapitals müssen gesichert sein. Gleichzeitig soll die Immobilie einen Ertrag generieren, der es erlaubt, sie instand zu halten und am Ende des Lebenszyklus zu ersetzen. Dies ist der Fall, wenn eine gute Nutzbarkeit oder Vermietbarkeit gewährleistet ist. Die einzelnen Ziele werden in den Factsheets 2.1.1-2.3.2 detailliert erläutert. Nachhaltige Immobilien nehmen zukünftige Risiken von gesellschaftlichen, wirtschaftlichen und umweltbezogenen Veränderungen so gut wie möglich vorweg, um während ihrer gesamten Lebensdauer marktgerecht zu bleiben und den Wert des Investments zu sichern. Die Investition in die Nachhaltigkeit ist deshalb auch als eine „Versicherung“ gegen künftige Risiken zu betrachten, für die eine gewisse „Prämie“ zu entrichten ist. Die wirtschaftlichen Nachhaltigkeitsziele sind langfristig ausgerichtet und entsprechen daher kurzfristigen betriebswirtschaftlichen Zielen nicht immer. Sie stehen jedoch selten im Widerspruch zu den gesellschaftlichen und umweltrelevanten Zielen, sondern decken sich mit diesen mehrheitlich. Ein Gebäude, das z. B. einen guten sommerlichen Wärmeschutz aufweist (gesellschaftliches Ziel) wird eine gute Nutzbarkeit behalten und tendenziell an Wert zunehmen (wirtschaftliches Ziel), wenn infolge des Klimawandels im Sommer gehäuft Hitzetage auftreten. Gleichzeitig wird es keine Energie für eine künstliche Kühlung benötigen (umweltrelevantes Ziel). WIRTSCHAFT Gebäudesubstanz Standort Bausubstanz Gebäudestruktur, Ausbau Factsheet Nr. Eine langfristige, dem Standort entsprechende wirtschaftliche Nutzung gewährleisten Erreichen einer auf die Lebensdauer bezogenen Wert- und Qualitätsbeständigkeit 2.1.1 2.1.2 Hohe Flexibilität für verschiedene Raumund Nutzungsbedürfnisse 2.1.3 Lebenszykluskosten Investitionen unter Berücksichtigung der Lebenszykluskosten tätigen 2.2.1 Finanzierung Langfristig gesicherte Finanzierung von Anlage-, Instandsetzungs- und Rückbaukosten 2.2.2 Externe Kosten Minimierung der externen Kosten 2.2.3 Anlagekosten Betriebs- und Unterhaltskosten Betrieb und Instandhaltung Instandsetzung Niedrige Instandhaltungskosten durch frühzeitige Planung und kontinuierliche Maßnahmen Niedrige Instandsetzungskosten durch gute Zugänglichkeit und Qualität gewährleisten Abb. 15: Wirtschaftliche Themen, Aspekte und Nachhaltigkeitsziele Quelle: Empfehlung SIA 112/1 Die Herausforderung der wirtschaftlichen Nachhaltigkeit besteht somit nicht in der Lösung von Zielkonflikten, sondern in der richtigen Einschätzung der zukünftigen Risiken und Trends und deren Kostenfolgen über den gesamten Lebenszyklus hinweg. Die wirtschaftlichen Nachhaltigkeitsziele liefern Anhaltspunkte, welche Aspekte bei dieser Abschätzung beachtet werden müssen. Sie sind unterteilt in die Themen Gebäudesubstanz, Anlagekosten sowie Betriebs- und Unterhaltskosten. 2.3.1 2.3.2 NACHHALTIGES IMMOBILIENMANAGEMENT > Dimension Wirtschaft > Gebäudesubstanz 2.1.1 Standort Eine langfristige, dem Standort entsprechende wirtschaftliche Nutzung gewährleisten Wirkungen: Mögliche Zielkonflikte/negative Wirkung: Der Standort ist der wichtigste Faktor der ökonomischen • höhere Nutzungskosten/Mieten infolge höherer Landpreise an optimalen Standorten Gebäudebewertung. In diesen Wert fließen einerseits landschaftliche Qualitäten ein, andererseits auch diverse weitere Aspekte, die gleichzeitig zu den gesellschaftlichen Nach- Mögliche Synergien/positive Wirkung: haltigkeitszielen zählen (soziale Durchmischung, räumliche • gute Werthaltung Identität, kurze Distanzen und Nutzungsmischung, gute Er• hohe Chance für Wertsteigerung reichbarkeit und Vernetzung, Sicherheit vor Naturgefahren • höhere Erträge an optimalen Standorten und Gewalt, geringe Immissionen durch Lärm, Erschütte• höhere Arbeitsqualität rung, Schadstoffe und Strahlung etc.). Verschiedene Lagemerkmale sind heute dank leistungsfähigen geografischen Informationssystemen (GIS) detailliert erfasst und in Form von Karten publiziert. Bei einer langfristig ausgerichteten Standortbeurteilung müssen auch Chancen, Risiken und Veränderungspotenziale analysiert werden, um eine nachhaltige Rentabilität des Standorts zu gewährleisten. Ein hochwertiger Standort bedingt zudem eine angemessene Nutzungsdichte, welche gleichzeitig zu einem geringeren Bedarf an Bauland beiträgt (ökologisches Ziel). Einfluss der Akteure INVESTOR/ASSET MANAGER • Festlegen der Nutzungsdauer aufgrund der zu erwartenden Standortentwicklung und der definierten Nutzungsabsichten • Durchführen einer Standortbewertung über die geplante Nutzungsdauer unter Berücksichtigung der langfristigen Eigentümer- und Mieterbedürfnisse (Markt-Objektchancenmatrix). Standortbewertungskriterien: Image, landschaftliche Qualität, Terrainverhältnisse, Baugrund, Erreichbarkeit mit öffentlichen Verkehrsmitteln und Distanz zu Bildungs-, Versorgungs- und Kulturzentren usw. • frühzeitiges Abklären der Bauvorhaben in der näheren Umgebung, um mögliche Risiken zu erkennen und Synergien auszunützen BAUHERR/PROJEKTENTWICKLER • Abklärung bezüglich Möglichkeit zu verdichteter Bauweise • Möglichkeiten für gemeinsame Einrichtungen zur sparsamen Baulandnutzung prüfen • Flächenreserven, Kaufrechte oder Vorkaufsrechte im Hinblick auf mögliche Erweiterungen einplanen • Erstellung eines Konzepts für eine standortkonforme Nutzung über die geplante Nutzungsdauer PROPERTY MANAGER/FACILITY MANAGER • optimale Vermietungskonzepte für den Standort erstellen NUTZER/MIETER • keine Handlungsoption Messgrößen Literatur, Regelwerke • Baulandpreis • Leerstandsquote • DGNB-Steckbrief (2009): 56 Risiken am Mikrostandort • Gefahrenkarten/Risikokarten Gemeinden/Kantone • Polizeistatistiken, Erdbebenkarten • Statistische Daten der Gemeinden • Karten mit Daten zur Bevölkerungsstruktur • Markt- und Konjunkturdaten • Wüest&Partner (diverse Jahre): Immo-Monitoring • ROG (2009) • BauGB (2011) • BImSchG § 1 (2011) • BMU (2009): Richtlinie 2009/31/EG: Umweltverträglichkeitsprüfung • Standortanalysen (Banken) Beispiele • • • • Erweiterung südlich Innenstadt, Regensburg Komponistenviertel, Ingolstadt Paul-Wunderlich-Haus, Eberswalde ICADE Premier Haus 1, München 41 42 NACHHALTIGES IMMOBILIENMANAGEMENT > Dimension Wirtschaft > Gebäudesubstanz 2.1.2 Bausubstanz Erreichen einer auf die Lebensdauer bezogenen Wert- und Qualitätsbeständigkeit Wirkungen: Mögliche Zielkonflikte/negative Wirkung: Der Begriff Bausubstanz umfasst alle Elemente, die fest mit • höhere Baukosten infolge qualitativ hoher Baustoffe dem Gebäude und somit auch mit dem Grundstück verbunden sind. Die Qualität der Bausubstanz und der entsprechende Unterhalt müssen auf die Lebensdauer des gesam- Mögliche Synergien/positive Wirkung: ten Gebäudes abgestimmt sein. Mit einem entsprechenden • gute Werthaltung Management wird vermieden, dass einzelne Bauteile im • niedrige Lebenszykluskosten Zuge von Instandhaltung zu früh, d. h. vor dem Ende ihrer Lebensdauer, ersetzt werden müssen. Damit werden einerseits Kosten, andererseits auch graue Energie eingespart. Gleichzeitig wird vermieden, dass ein zu später oder ungenügender Unterhalt zu Schäden an Bauteilen führt, die den Gebäudewert verringern. Die Lebensdauer von Materialien und Bauteilen muss aufeinander abgestimmt sein. Elemente mit unterschiedlich langer Lebensdauer sind voneinander zu trennen (tragende Primärstruktur, Innenausbau, Installationen, die dem Zeitgeschmack unterliegen). Die Bauteile müssen unterhaltsfreundlich sein, periodische Reparaturen zulassen und gute Alterungseigenschaften aufweisen. Einfluss der Akteure INVESTOR/ASSET MANAGER • Definieren der wirtschaftlichen Ziele für die Bausubstanz bezüglich Lebensdauer und Qualität • Aufbau eines Managementsystems für den periodischen Unterhalt und den Ersatz der Bauteile im Rahmen der Instandhaltungszyklen BAUHERR/PROJEKTENTWICKLER • Bestimmung der Bausubstanz aufgrund von Lebenszykluskosten (in Zusammenarbeit mit Facility Manager mit Bezug auf die Betriebs- und Unterhaltskosten) • Vorgaben für Bauverfahren auflisten, welche die Wert- und Qualitätsbeständigkeit der Bausubstanz gewährleisten • Bestimmung der zu berücksichtigenden Kriterien für die Bausubstanz wie z. B. Standort, Nutzungsart, Lebensdauer, Erdbebensicherheit, Umnutzungsmöglichkeiten und Rückbau des Gebäudes • Erstellen eines Raumbuches für die Bewirtschaftung (z. B. Nutzungsdauer, Umnutzungsmöglichkeiten, Qualität und Lebensdauer der Bausubstanz) • bei bestehenden Bauten evtl. Simulationen durchführen, ob eine Instandsetzung oder ein Ersatzneubau sinnvoller ist PROPERTY MANAGER/FACILITY MANAGER • Abschätzung der notwendigen Aufwendungen für Betrieb und Unterhalt zum Zweck der Werterhaltung der Bausubstanz • Planung der Instandhaltung und der Instandsetzungszyklen der Bausubstanz über die gewünschte Nutzungsdauer • Aktualisieren des Raumbuches für die Bewirtschaftung mit Angaben der vorgesehenen Nutzungsdauer der Bausubstanz NUTZER/MIETER • sorgfältige Nutzung der baulichen Einrichtungen und technischen Anlagen Messgrößen Literatur, Regelwerke • Lebenszykluskosten • Lebensdauer • Instandsetzungszyklus • DGNB-Steckbrief (2009): 35 Wärme- und feuchteschutztechnische Qualität der Gebäudehülle • DGNB-Steckbrief (2009): 50 Qualitätssicherung der Bauausführung • DIN 31051 (2011): Grundlagen der Instandhaltung • Stahr et al.: Erkennen und Beheben von Bauschäden • Pfeiffer/Arlt (2005): Lebensdauer der Baustoffe und Bauteile zur Harmonisierung der wirtschaftlichen Nutzungsdauer im Wohnungsbau Beispiele • Jarrestadt, Hamburg 43 NACHHALTIGES IMMOBILIENMANAGEMENT > Dimension Wirtschaft > Gebäudesubstanz HISTORISCHE BAUSUBSTANZ – MODERNER BETRIEB, SCHLOSS SONNENSTEIN PIRNA Schloss Sonnenstein in Pirna stellt ein gelungenes Beispiel dafür dar, wie historische denkmalgeschützte Bausubstanz so modernisiert werden kann, dass sie den Anforderungen eines modernen Verwaltungsgebäudes entspricht. Das baufällige Schloss wurde nach jahrelangem Leerstand und einem entsprechenden Schadensbild im Auftrag des Landkreises Sächsische SchweizOsterzgebirge durch Bilfinger Berger im Rahmen einer ÖffentlichPrivaten Partnerschaft saniert und wird heute als Landratsamt genutzt. Ob massive Schäden an der Gebäudehülle, geschädigte Holzbalkendecken oder lokale Brandschäden – in enger Abstimmung mit dem Denkmalschutz wurden in Pirna unterschiedliche Ansätze für den Umgang mit dem Bestand gewählt. So konnte in manchen Bereichen die historische Substanz erhalten bzw. wiederverwendet werden. Teile des Dachstuhls konnten beispielsweise mit an anderer Stelle demontiertem Holz verstärkt und dadurch erhalten werden. Die Außenwände erhielten eine horizontale Sperre gegen aufsteigende Feuchte und in gefährdeten Bereichen einen Sanierputz, um mit dessen Austausch evtl. Ausblühungen durch Restfeuchte im Laufe der 25-jährigen Betriebsphase zu beseitigen. An wieder anderen Stellen wurden Sonderlösungen gefunden. So wurden erhaltenswerte Fenster durch ein innenliegendes modernes Holzfenster ergänzt, um die Anforderungen an den Wärmeschutz nach EnEV 2009 einzuhalten. Während die behutsam in das Gebäudeensemble eingefügten Neubauten gleich bedarfsgerecht geplant und errichtet werden konnten, wurde Abb. 16: Historische Bausubstanz vor der Modernisierung, Pirna Foto: HSG Zander GmbH Abb. 17: Historische Bausubstanz nach der Modernisierung, Pirna Foto: HSG Zander GmbH die Bestandsstruktur in Teilbereichen optimiert. Konsequent wurde im Schloss ein moderner technischer Standard umgesetzt. Lüftungs- und Kälteanlagen für ausgewählte Bereiche, Aufzüge und eine umfangreiche Gebäudeleittechnik sind hier exemplarisch zu nennen. Insgesamt wird so für alle Nutzer von Archiv bis Zulassungsstelle und von Landrat bis Betreiber eine in ihrer Funktionalität zeitgemäße Arbeitsumgebung bereitgestellt. (Autoren: Daniel Przemeck HSG Zander GmbH; Jan-Steffen Sibilla, Bilfinger Berger Facility Services GmbH) HSG Zander > HSG Zander bietet als führender Systempartner für integriertes Facility Management innovative und leistungsfähige Lösungen in Deutschland und Europa an. 44 NACHHALTIGES IMMOBILIENMANAGEMENT > Dimension Wirtschaft > Gebäudesubstanz 2.1.3 Gebäudestruktur, Ausbau Hohe Flexibilität für verschiedene Raum- und Nutzungsbedürfnisse Wirkungen: Mögliche Zielkonflikte/negative Wirkung: Die langfristige Marktfähigkeit und Rentabilität einer Inves- • höhere Baukosten durch Erhalt größtmöglicher Flexibilität tition hängt in hohem Maß von den verschiedenen Nutzungen und den Ausbau- oder Umbaumöglichkeiten ab, welche die Gebäudestruktur zulässt. Um eine hohe Flexibilität zu gewährleisten, müssen einzelne Bauteile gut zugänglich Mögliche Synergien/positive Wirkung: sein und die Gebäudestruktur eine einfache Anpassung des • niedrigere Lebenszykluskosten Ausbaus entsprechend der verschiedenen Nutzungen wäh- • gute Zweckerfüllung rend der Nutzungsdauer ermöglichen. • geringes Risiko bei gesellschaftlichen Veränderungen Um den Wert langfristig zu erhalten, muss der Ausbau mit • nachhaltige Wertsteigerung wenig Aufwand neuen Entwicklungen und verschiedenen Nutzungsbedürfnissen angepasst werden können. Dadurch kann flexibel auf zukünftige Erfordernisse reagiert werden. Die Flexibilität eines Gebäudes wurde im Rahmen der Forschungsarbeit zur nachhaltigen Bewertung von Immobilien als wichtiger Faktor erkannt. Der Indikator geht in den ESI®Faktor ein und ist somit bestimmend für den nachhaltigen Wert eines Gebäudes. Einfluss der Akteure INVESTOR/ASSET MANAGER • Bedürfnisanalyse erstellen und die verschiedenen Nutzeranforderungen über die Nutzungsdauer des Gebäudes beachten • Ausbauphasen und zukünftige Erweiterungsmöglichkeiten während der Nutzungsdauer definieren • Ausrichten des Raumangebots auf zukünftige flexible Nutzungen und Erweiterungen BAUHERR/PROJEKTENTWICKLER • gewünschtes Raumprogramm auf Mehrfachnutzungen sowie Optimierungsmöglichkeiten bei den Nutzflächen untersuchen • Varianten unter spezieller Beachtung der gegenseitigen Abhängigkeiten und Nutzungsflexibilität von Tragwerk, Haustechnik und Ausbau unter Berücksichtigung der geplanten Nutzungsdauer prüfen • bei der Planung der Installationen eine hohe Flexibilität über die Nutzungsdauer sicherstellen • in der Detailplanung eine klare Trennung zwischen Tragstruktur und Ausbau berücksichtigen PROPERTY MANAGER/FACILITY MANAGER • Mitarbeit bei Bedürfnisabklärung der Nutzer NUTZER/MIETER • Formulierung der aktuellen Bedürfnissen und Abschätzung zukünftiger Bedürfnissen Messgrößen Literatur, Regelwerke • Zugriff auf technische Ausstattung • Stauraumfläche im öffentlichen Bereich • Raumhöhe • Verhältnis BGF/NF • DGNB-Steckbrief (2009): 27 Flächeneffizienz • DGNB-Steckbrief (2009): 28 Umnutzungsfähigkeit • Creis Real Estate Solutions: „Immobilien PerformanceBenchmarking“ • Wüest&Partner (diverse Jahre): Immo-Monitoring, Wohnindex • Creis Real Estate Solutions (2011): OSCAR-BürokostenAnalyse • pom+consulting (diverse Jahre): FM Monitor • Rotermund Ingenieure (2010/2011): FM Benchmarking Bericht Beispiele • HTW Berlin, Campus Wilhelminenhofstraße, Berlin • Jahrhunderthalle, Bochum 45 NACHHALTIGES IMMOBILIENMANAGEMENT > Dimension Wirtschaft > Gebäudesubstanz NEUES KRANZLER ECK, BERLIN Ob 20 m² Einzelbüro im hausinternen Business Center, 800 m² Gruppenbüro oder 2.000 m² Open Space Office – das Gebäudeensemble Neues Kranzler Eck am Berliner Kurfürstendamm kann für Mietgesuche jeder Größe und jedes Nutzungstyps eine passende Fläche anbieten. Die hohe Flexibilität der auf drei Bauteile verteilten, rund 37.000 m² umfassenden Bürofläche, wird durch aufgeständerte Doppelböden möglich. Sie enthalten die Leitungen und Kabel für die Regelung der Luftzufuhr und Klimatisierung sowie für die Strom- und EDV-Versorgung und erlauben es, an nahezu jeder Stelle in der Fläche einen Arbeitsplatz zu realisieren – ganz nach den Wünschen und Bedürfnissen des Mieters. Darüber hinaus erlauben flexible Trennwandsysteme das Einrichten von Büroeinheiten, Konferenz-, Empfangs- und Aufenthaltsbereichen. Diese Trennwände können in der Fläche innerhalb des Fassadenrasters von 1,30 m bis 2,60 m errichtet werden. Jeder der drei Bauteile des Gebäudeensembles ist mit einem separaten Eingang, drei bis vier Aufzugsbereichen und einem direkten Zugang zur hauseigenen Tiefgarage komplett erschlossen. Um auch kleinste Mietgesuche abdecken zu können, bietet ein Business Center im Neuen Kranzler Eck Büroeinheiten sowie die passende Infrastruktur bereits ab einer Größe von 20 m² an. Neben den baulichen Voraussetzungen und Strukturen im Objekt und einem intelligenten Mietermix entscheidet auch die Schnelligkeit und Flexibilität des Asset Managers über eine erfolgreiche Vermietung und die Gesamtvermietungsquote im Objekt. So bildet eine innerhalb weniger Tage nach dem ersten Besichtigungstermin gelieferte Grundriss-Planung, Abb. 18: Neues Kranzler Eck, Berlin Das Neue Kranzler Eck bietet 37.000 m² flexibel teil- und nutzbarer Bürofläche an. Im Business Center im Objekt können Büroeinheiten bereits ab 20 m² angemietet werden Foto: argoneo die die wesentlichen Bedürfnisse und Ansprüche des Mieters an die Fläche ebenso berücksichtigt wie dessen Corporate Identity, eine wichtige Grundlage für eine detaillierte Flächenplanung und erfolgreiche Mietvertragsverhandlungen. (Autorin: Anne-Kristin Tischer, Argoneo Real Estate GmbH) argoneo > ein Unternehmen der EPM, ist ein europaweit tätiger Immobilien Asset Manager mit Sitz in Frankfurt am Main und Niederlassungen in Berlin, Hamburg und München. Im Auftrag verschiedener institutioneller Investoren betreut argoneo als reiner Dienstleister eines der größten zusammenhängenden Asset Management Volumina auf dem deutschen Gewerbeimmobilienmarkt sowie Immobilien in europäischen Wirtschaftsregionen. Der Gesamtwert der von argoneo betreuten Immobilien liegt bei rund 3,7 Mrd. Euro. 46 NACHHALTIGES IMMOBILIENMANAGEMENT > Dimension Wirtschaft > Anlagekosten 2.2.1 Lebenszykluskosten Investitionen unter Berücksichtigung der Lebenszykluskosten tätigen Wirkungen: Mögliche Zielkonflikte/negative Wirkung: Lebenszykluskosten sind die Summe aller Kosten, die ein • höherer Aufwand in der strategischen Planungsphase Gebäude von der Projektentwicklung bis zu seinem Rückbau • möglicherweise höhere Baukosten, da Optimierung über gesamten Lebenszyklus verursacht. Eine höhere Anfangsinvestition kann zu niedrigeren Betriebs- und Instandhaltungskosten eines Gebäudes führen. Dies ist von Bedeutung, da die Betriebs- und Instandhaltungskosten in einigen Fällen schon nach wenigen Mögliche Synergien/positive Wirkung: Jahren die Kosten für dessen Erstellung übersteigen. Die • niedrigere Nutzungskosten und Nebenkosten Ermittlung der Lebenszykluskosten setzt eine sehr gute Da- • optimierte Lebenszykluskosten tenbasis und ein Berechnungsmodell voraus. Für die wirtschaftliche Nachhaltigkeit von Investitionsentscheidungen sind Lebenszykluskosten entscheidend. Einfluss der Akteure INVESTOR/ASSET MANAGER • Varianten nicht nur auf Investitionskosten überprüfen, sondern auch die Lebenszykluskosten gegenüberstellen • mit eventuell höheren Anfangsinvestitionen niedrigere Betriebs- und Unterhaltskosten erzielen • Definieren des Verhältnisses zwischen Erstellungskosten und Betriebs-/Instandsetzungskosten • Zielvereinbarung einer nachhaltig angestrebten Rendite im Sinne von qualitativen und quantitativen Kennzahlen erstellen (Balanced Scorecard) BAUHERR/PROJEKTENTWICKLER • Lebenszykluskosten für die Überprüfung der Rentabilität und der Wertbeständigkeit über die gesamte Nutzungsdauer des Bauwerkes abschätzen • Erarbeiten einer Immobilienstrategie unter Berücksichtigung der Lebenszykluskosten • Lebenszykluskosten des Projektes durch Außenstehende überprüfen lassen (z. B. mittels baubegleitendem Facility Management) PROPERTY MANAGER/FACILITY MANAGER • Vorgaben für die jährlichen Bewirtschaftungskosten und die damit verbundenen Leistungen erarbeiten • Bewirtschaftungs- und Betriebskonzept erstellen, um die geplanten jährlichen Kosten über die vorgesehene Nutzungsdauer einhalten zu können • periodisches Bewirtschaftungscontrolling einsetzen, das Benchmarks und Vergleiche mit den Angaben der Lebenszykluskosten aus der Vorstudienphase enthält NUTZER/MIETER • sorgsamer Umgang mit Ressourcen Messgrößen Literatur, Regelwerke • Amortisationsdauer • Baunutzungskosten • Lebenszykluskosten • Instandsetzungszyklen • DGNB-Steckbrief (2009): 16 Gebäudebezogene Kosten im Lebenszyklus • Kennzahlen von Finanzinstituten • BASEL II • SOLVENCY II • VDI 6025 (1996): Betriebswirtschaftliche Berechnungen für Invenstionsgüter und Anlagen • pom+consulting (diverse Jahre): FM Monitor • GEFMA-Richtlinie 200 (2004) • GEFMA-Richtlinie 210 (2006) • Schultheiß (2009): Immobilienkennzahlen • Jones Lang LaSalle (2011): OSCAR Office Service Charge Analysis Report Beispiele • Modernisierung des Betriebs- und Verwaltungsgebäudes der Remscheider Entsorgungsbetriebe, Remscheid NACHHALTIGES IMMOBILIENMANAGEMENT > Dimension Wirtschaft > Anlagekosten 2.2.2 Finanzierung Langfristig gesicherte Finanzierung von Anlage-, Instandhaltungs- und Rückbaukosten Wirkungen: Im Sinne der Nachhaltigkeit sind Kosten anzustreben, die im • zinsbegünstigte Hypotheken: Investitionen in die Nachhaltigkeit werden von KfW mit reduzierten Zinssätzen Rahmen der zu erwartenden Veränderungen zu langfristig oder mit direkten Zuschüssen unterstützt finanzierbaren Kapitalkosten für Erstellungs-, Instandhaltungs-, Umbau- und Rückbaukosten führen. Dies bedeutet • Fördermittel: Energetische Maßnahmen werden durch staatliche Mittel unterstützt auch, dass die Anlagen über ihre Nutzungsdauer amortisiert werden sollen, damit am Ende die Mittel zur Verfügung stehen, um das Gebäude wieder ersetzen zu können. Folgende Mögliche Zielkonflikte/negative Wirkung: Faktoren tragen zu einer gesicherten und flexiblen Finan• keine zierung bei: • hoher Eigenkapitalanteil ist eine Bedingung für eine tragbare Fremdfinanzierung • zeitlich gestaffelte Hypothekarisierung senkt das Risiko von Zinsschwankungen • Mitbeteiligung der Nutzer (genossenschaftliche Modelle) generiert Eigenkapital, verteilt das Risiko und reduziert den Fremdkapitalbedarf Mögliche Synergien/positive Wirkung: • niedrige Kapitalkosten, höhere Sicherheit Einfluss der Akteure INVESTOR/ASSET MANAGER • Rahmenbedingungen wie steuerliche Entwicklung, Immissionen, Verkehr, finanzielle Altlasten usw. über die geplante Nutzungsdauer des Gebäudes untersuchen • Erstellen eines Grobfinanzierungskonzeptes mit der Höhe des Eigenkapitalanteils, Sicherheiten, Rückzahlungszeiten usw. über die geplante Nutzungsdauer • Abklären der notwendigen Rückstellungen für die Erstellung, die Unterhaltskosten und den Rückbau • Eigenkapitalanteil auf Risiken während der Nutzungsdauer überprüfen • Vergleich der Kreditgeber nach Qualitätskriterien wie Transparenz, Beratung, Erfahrungen im Umfeld, Firmenleitbild, Unterstützungen usw. durchführen • Prüfen von finanziellen Synergien in der Umgebung oder bei ähnlichen Projekten • Prüfen von Fördermöglichkeiten der öffentlichen Hand und vergünstigten Hypotheken der Banken BAUHERR/PROJEKTENTWICKLER • Bonität der gewählten Unternehmer anhand realisierter Bauprojekte überprüfen • Erstellen einer Worst-Case-Variante bei der Finanzierung der anfallenden Kosten • Finanzierungskonzept detailliert auf Rückstellungen, Sicherheiten, Rentabilität, Investitionsplanung überprüfen • Prüfen staatlicher Förderprogramme im Hinblick auf soziale und ökologische Maßnahmen • Festhypotheken mit unterschiedlichen Laufzeiten bezüglich Risikoverminderung prüfen PROPERTY MANAGER/FACILITY MANAGER • keine Handlungsoption NUTZER/MIETER • keine Handlungsoption Messgrößen Literatur, Regelwerke • Fremdkapitalrisiko, Eigenkapitalquote • Zinssätze/Steuersatz • Amortisationsbetrag • Nebenkosten • BASEL II • VDI 6025 (1996): Betriebswirtschaftliche Berechnungen für Invenstionsgüter und Anlagen • pom+consulting (diverse Jahre): FM Monitor • GEFMA-Richtlinie 200 (2004) • GEFMA-Richtlinie 210 (2006) • Schultheiß (2009): Immobilienkennzahlen • Jones Lang LaSalle (2011): OSCAR Office Service Charge Analysis Report Beispiele • Verwaltungsgebäude der Remscheider Entsorgungsbetriebe, Remscheid 47 48 NACHHALTIGES IMMOBILIENMANAGEMENT > Dimension Wirtschaft > Anlagekosten 2.2.3 Externe Kosten Minimierung der externen Kosten Wirkungen: Mögliche Zielkonflikte/negative Wirkung: Bei Erstellung, Betrieb, Unterhalt und Rückbau von Gebäu- • höhere Baukosten zugunsten reduzierter externer Kosten (z. B. bessere Dämmung) den werden externe Effekte erzeugt (z. B. Luftverschmutzung infolge Verbrennung fossiler Brennstoffe, Lärm oder Sondermüll). Ein Teil der erfassbaren externen Effekte wird Mögliche Synergien/positive Wirkung: heute durch volkswirtschaftlich kostendeckende Gebühren • geringeres Risiko in Bezug auf Gesetzesänderungen ermittelt (z. B. Wasser und Abwasser), andere hingegen wie z. B. CO2-Abgabe nicht (Luftbelastung, Klimakosten). Für die Berücksichtigung der externen Kosten wurden vom Bundesministerium für Verkehr, Bau und Stadtentwicklung eine Studie herausgegeben, die konkret zeigt, wie die Kosten bei Wirtschaftlichkeitsberechnungen im Rahmen von Nachhaltigkeitsbetrachtungen berücksichtigt werden können. Es ist nicht nur aus ökologischen, sondern auch aus volkswirtschaftlichen Gründen sinnvoll, dass der Verursacher die externen Kosten trägt. Einfluss der Akteure INVESTOR/ASSET MANAGER • Grundlagen und Zielwerte für den Anteil externer Kosten unter Berücksichtigung der Lebenszykluskosten definieren BAUHERR/PROJEKTENTWICKLER • Abklären, bei welchen Kostenstellen bzw. Varianten die externen Kosten in die Entscheidungsfindung einbezogen werden sollen • Abschätzen und Optimieren der externen Kosten beim Energieverbrauch • Konzepte zur Verminderung der externen Kosten von der Planung bis zum Rückbau bei Schadstoffen, Abfällen, Energieverbrauch (Verkehr, Heizung etc.), Lärm usw. entwickeln PROPERTY MANAGER/FACILITY MANAGER • Bewirtschaftungskonzept für die Betriebsphase und den Rückbau mit Einbezug der Ziel- und Grenzwerte für die externen Kosten aktualisieren NUTZER/MIETER • keine Handlungsoption Messgrößen Literatur, Regelwerke • CO2-Emissionen • Energiekennzahl • Lärmemissionen • Abfallmengen • BMVBS (2010): Online-Publikation 17/10: Externe Kosten im Hochbau Beispiele • Bürohaus LTD 1, Hamburg NACHHALTIGES IMMOBILIENMANAGEMENT > Dimension Wirtschaft > Betriebs- und Instandhaltungskosten 2.3.1 Betrieb und Instandhaltung Niedrige Instandhaltungskosten durch frühzeitige Planung und kontinuierliche Maßnahmen Wirkungen: Mögliche Zielkonflikte/negative Wirkung: Unter die Betriebs- und Instandhaltungskosten fallen sämt- • höhere Baukosten durch evtl. höhere Investitionen im Bau liche laufenden, wiederkehrenden Aufwendungen innerhalb der Nutzungsphase eines Gebäudes. Sie setzen sich vor allem aus den Aufwendungen für Energie und für die Arbeits- Mögliche Synergien/positive Wirkung: leistung der für die Reinigung und den technischen Unter- • niedrige Lebenszykluskosten halt zuständigen Personen zusammen. Da die Betriebs- und Instandhaltungskosten zusammen mit den Kapitalkosten gewöhnlich den größten Teil der Lebenszykluskosten ausmachen, führt eine Optimierung dieser Kosten zu niedrigeren Lebenszykluskosten. Einfluss der Akteure INVESTOR/ASSET MANAGER • Ziele für die Betriebs- und Instandhaltungskosten über die Nutzungsdauer des Gebäudes definieren • Einbezug des Facility Managers in den Planungsprozess BAUHERR/PROJEKTENTWICKLER • nicht nur die Investitionskosten der Varianten überprüfen, sondern auch die jährlichen Betriebs- und Instandhaltungskosten gegenüberstellen • bei der Produkte- und Anlagenwahl die Auswirkungen auf die Betriebs- und Instandhaltungskosten ermitteln und mit den Zielwerten abgleichen • Oberflächen bezüglich Reinigungskosten überprüfen • Zugänglichkeit zu den Anlageteilen sicherstellen • intelligente Steuerungen (Zonen und Betriebszeiten) z. B. für die Belüftung und Beleuchtung einsetzen • Facility Manager und Nutzer bei der Abnahme der haustechnischen Anlagen beiziehen und in Bezug auf eine kosteneffiziente Benutzung schulen • baubegleitendes Facility Management vorsehen PROPERTY MANAGER/FACILITY MANAGER • Betriebs- und Instandhaltungsprozesse optimieren, um durch Effizienzsteigerungen Kosten zu sparen • Kostenplan für die Instandhaltung erstellen • Messkonzept als Grundlage für die Auswertung von Energie- und Wasserverbrauch erstellen • Verfügbarkeit von Sicherheitseinrichtungen für den Betrieb und Unterhalt überprüfen • Nutzungseinschränkungen und Verhaltenskonzepte für den Nutzer erstellen • Konzept zur Erfassung relevanter Daten und für das Controlling erstellen NUTZER/MIETER • Nutzungseinschränkungen und Instruktionen befolgen • frühzeitiges Melden von Bauwerksmängeln • sparsamer Umgang mit Wasser, Energie und Abfall Messgrößen Literatur, Literatur • Kostenkennzahlen für Wasser- und Energieversorgung, Entsorgung, Reinigung, Pflege, Überwachung, Instandhaltung, Kontrolle, Sicherheit, Abgaben, Beiträge • Energiekennzahl, Energiebezugsfläche • DGNB-Steckbrief (2009): 40 Reinigungs- und Instandhaltungsfreundlichkeit des Baukörpers • DGNB-Steckbrief (2009): 47 Schaffung von Vorraussetzungen für eine optimale Nutzung und Bewirtschaftung • DIN EN 13306 (2010): Begriffe der Instandhaltung • DIN 31051(2011): Grundlagen der Instandhaltung • pom+Consulting AG (diverse Jahre): FM Monitor • KBOB (2000): Empfehlungen: Energie-Messkonzept, Haustechnik-Anlagen, MSRL-Technik • Schweiger (2008):Lebenszykluskosten optimieren • Wildemann (2005): Instandhaltung effizient gestalten Beispiele • Kino Cinemaxx Potsdamer Platz, Berlin • Energie Forum, Berlin • Hauptverwaltung Siedlungswerk GmbH, Stuttgart 49 50 NACHHALTIGES IMMOBILIENMANAGEMENT > Dimension Wirtschaft > Betriebs- und Instandhaltungskosten BETRIEB UND INSTANDHALTUNG – ANWENDUNG DES INTEGRIERTEN FACILITY MANAGEMENT Seit 1995 ist HSG Zander mit integrierten Facility Management Dienstleistungen für IBM in 24 Ländern mit einer Nutzfläche von insgesamt ca. 1,2 Mio. m² beauftragt. Das zu erbringende Leistungsspektrum reicht von der Betriebsführung und Instandhaltung der Gebäudetechnik und -hülle über die Erbringung von infrastrukturellen Dienstleistungen bis hin zum Betrieb der Hochverfügbarkeitsrechenzentren sowie dem Management aller Projekte. In den vergangenen Jahren wurden umfangreiche Analysen der Ist-Situation in den deutschen IBM-Großlokationen durchgeführt. Mittels energetischer Inspektionen und der Auswertung von erzeugten Messdaten, konnten der derzeitige Gebäudezustand bewertet und vorhandene Optimierungspotenziale aufgezeigt werden. Als wesentliche Maßnahme zur Verbesserung der Energieeffizienz wurde z. B. ein dezentrales Energieversorgungssystem für zwei Großstandorte entwickelt. Durch ein innovatives Kraft-/ Wärme-/Kälte-Kopplungskonzept wurde seit der Umsetzung ca. 25 % des Strombedarfs, über 40 % des Wärmebedarfs und über 35 % des Kältebedarfs selbst erzeugt. Die Einsparungen ermöglichen eine Amortisation der Investitionskosten innerhalb von vier Jahren. Die Planung, der Bau und die Finanzierung der BHKWs sowie die gesamte Betriebsführung erfolgt dabei aus einer Hand. Auch im infrastrukturellen Bereich unterstützt HSG Zander IBM bei der Optimierung der Bewirtschaftungskosten. Durch Analysen der Nutzerfrequentierung in zuvor optimierten Nutzerzonen (Büro, Flur, Forum etc.) aller Liegenschaften, konnte der Reinigungsbedarf defi- Abb. 19: v. l. n. r. : Dr. Riegel (HSGZ), Hr. Kälberer (HSGZ), Hr. Katzemich (HSGZ), Fr. Helwig (IBM), Fr. Zahn (IBM) Foto: HSG Zander GmbH Abb. 20: BHKW Standort Böblingen Foto: HSG Zander GmbH niert werden. Die darauf aufbauende Neuausrichtung der Reinigungsleistungen über ein Zoning Modell, entsprechend der Anforderungen und Notwendigkeiten, ermöglichte die nachhaltige Reduzierung der Kosten und des Ressourcenverbrauchs. Durch die integrierte Erbringung ganzheitlicher Facility Management Leistungen der HSG Zander wurden in der Vergangenheit für IBM ca. 120 Mio. Euro eingespart. Dies war und ist nur durch die professionelle und partner- schaftliche Zusammenarbeit des Auftraggebers IBM mit HSG Zander sowie dem Einsatz von innovativen Controlling- und ManagementTools möglich. (Autoren: Jan-Steffen Sibilla, Bilfinger Berger Facility Services GmbH; Robert Wenzel, HSG Zander GmbH) NACHHALTIGES IMMOBILIENMANAGEMENT > Dimension Wirtschaft > Betriebs- und Instandhaltungskosten 2.3.2 Instandsetzung Niedrige Instandsetzungskosten durch gute Zugänglichkeit und Qualität gewährleisten Wirkungen: Mögliche Zielkonflikte/negative Wirkung: Unter Instandsetzung werden Maßnahmen zur Wieder- • höhere Baukosten durch höhere Investitionen im Bau herstellung des geforderten Sollzustandes von Gebäuden und Bauteilen verstanden. Dies sind insbesondere die Beseitigung auftretender Mängel und die Gewährleistung der Mögliche Synergien/positive Wirkung: Sicherheit und der Gebrauchstauglichkeit für eine festge- • niedrige Lebenszykluskosten legte Dauer. Um die wirtschaftliche Nachhaltigkeit eines Gebäudes zu gewährleisten, sind Qualität und Lebensdauer der einzelnen Bauteile und ihrer Komponenten auf die Nutzungsdauer der Räumlichkeiten und der technischen Anlagen abzustimmen. Dadurch wird erreicht, dass leistungsfähige Komponenten ihre technische Lebensdauer erreichen und nicht vorzeitig entfernt werden müssen. Wenn man dies frühzeitig plant, lassen sich mit kleinem finanziellem Aufwand die Qualität des Gebäudes und damit die langfristige Werterhaltung sicherstellen. Planung und Ausführung haben so zu erfolgen, dass sich Instandsetzungsmaßnahmen mit möglichst geringem Aufwand durch gute Zugänglichkeit und einfache Ersetzbarkeit durchführen lassen. Einfluss der Akteure INVESTOR/ASSET MANAGER • Vergleich der Wirtschaftlichkeit zwischen Instandsetzung und Neubau unter Einbezug der Nachhaltigkeitskriterien Gesellschaft und Umwelt durchführen • Investitionen in qualitativ hochwertige Baumaterialien und technische Anlagen tätigen • Instandsetzungsmaßnahmen frühzeitig auslösen, um hohe Folgekosten zu vermeiden • Simulationen durchführen BAUHERR/PROJEKTENTWICKLER • Konzepte für einen späteren Aus- oder Umbau des Gebäudes unter der Annahme möglicher Nutzungsänderungen ausarbeiten • bei der Gebäudekonzeption und bei der Systemwahl auf leichte Instandsetzung und Austauschbarkeit achten • Instandsetzungszyklen auf die geplante Lebensdauer der Bauteile sowie mögliche Nutzungsänderungen/Umbauten abstimmen • Varianten aufgrund der Nutzungsdauer und der Ersetzbarkeit der Bauteile beurteilen • Rohbau und Innenausbau auf hohe Flexibilitätsmöglichkeiten ausrichten • Haustechniksysteme und andere Bauteile auf ihre Zugänglichkeit und Kompatibilität überprüfen • Einfordern von Angaben über die Richtwerte für die Nutzungsdauer von Bau- und Anlageteilen in der Ausschreibungsphase PROPERTY MANAGER/FACILITY MANAGER • Bewirtschaftungskonzept mit Angaben über die geplante Nutzungsdauer von Bau- und Anlageteilen erstellen • durch regelmäßige Kontrollgänge und Überprüfungen der Funktionstüchtigkeit der Haustechnik das frühzeitige Erkennen von Mängeln ermöglichen NUTZER/MIETER • durchgehende Zugänglichkeit der Anlagen sicherstellen • bautechnische Mängel und Fehlfunktionen bei deren Feststellung umgehend an den Hausmeister weiterleiten Messgrößen Literatur, Regelwerke • Instandsetzungskosten/m2 BGF • DGNB-Steckbrief (2009): 47 Schaffung von Vorraussetzungen für eine optimale Nutzung und Bewirtschaftung • DIN EN 13306 (2010): Begriffe der Instandhaltung • DIN 31051 (2011): Grundlagen der Instandhaltung • VDI 2888 (1999): Zustandsorientierte Instandhaltung • VDI 3822 (2011): Grundlagen und Durchführung einer Schadensanalyse • pom+Consulting AG (diverse Jahre): FM Monitor Beispiele • Kongresshalle „Schwangere Auster“, Berlin • Degewo, Mariengrün, Berlin • BIM, Senatsverwaltung für Stadtentwicklung, Berlin 51 52 NACHHALTIGES IMMOBILIENMANAGEMENT > Dimension Wirtschaft ETAPPENSIEG Um eine wirtschaftliche und nachhaltige Modernisierung eines Gebäudes zu erreichen, ist es zunächst sinnvoll, sich ein vollumfängliches Bild hinsichtlich der baulichen und technischen Mängel des Gebäudes im Sinne einer Due Diligence zu machen. Diese Vorgehensweise lässt sich beispielhaft an der Modernisierung und Instandsetzung des Gebäudes Württembergische Straße 6-10 in Berlin erläutern. Nach der Erstellung der Mängelaufnahme und der Ermittlung der zugehörigen Kosten war klar, dass die Maßnahmen viele Jahre dauern werden, so dass sinnvolle Bauabschnitte gebildet wurden, um den weiteren Wertverlust des Gebäudes zu verhindern. Ein Aspekt bei der Modernisierung ist die Erneuerung des gebäudeprägenden Glaserkers über dem Haupteingang, der gleichzeitig den wichtigsten Saal im Gebäude umschließt. Dieser Erker weist erhebliche Standsicherheitsprobleme auf und lässt aufgrund mangelnder energetischer Eigenschaften und auch fehlendem Sonnenschutz eine, der Bedeutung des Saals angemessene, Nutzung nicht zu. In einem langen Planungsprozess und intensiven Diskussionen mit den Denkmalschutzbehörden, die den Erker als wichtiges Bauteil des Gebäudes erhalten wollten, konnte schließlich eine Lösung gefunden werden, die den Erker durch einen zeitgemäßen Neubau im Duktus der alten Konstruktion ersetzt. Eine Instandsetzung des Bestandserkers hätte, neben den immensen technischen Schwierigkeiten, bei vergleichbaren Kosten zum Neubau, keine nachhaltige Lösung erbracht, da weder die energetischen Parameter hätten entscheidend verbessert werden können noch für den Nutzer eine Verbesserung des gesamten Raumklimas eingetreten Abb. 21: Bestandssituation, Württembergische Straße 6-10, Berlin Foto: BIM GmbH Abb. 22: Planung, Württembergische Straße 6-10, Berlin Foto: BIM GmbH wäre. Durch den Neubau werden die Bewirtschaftungskosten deutlich sinken bei gleichzeitiger hoher Zufriedenheit des Nutzers, dem nun endlich ein für ein Ministerium adäquater Saal zur Verfügung stehen wird. (Autor: Berliner GmbH ) Berndhard Püschel, Immobilienmanagement BIM GmbH > Seit 2003 kümmert sich die BIM um die optimale Verwaltung und Bewirtschaftung der Immobilien des Landes Berlin. Insgesamt bewirtschaftet die Gesellschaft über 4 Mio. m2 Brutto-Grundfläche. 53 NACHHALTIGES IMMOBILIENMANAGEMENT > Dimension Umwelt Dimension Umwelt Am Anfang der Nachhaltigkeitsdiskussion stand die Einsicht, dass die natürlichen Ressourcen geschont und schädliche Auswirkungen auf die Umwelt vermieden werden müssen. Die Methodik, umweltrelevante Ziele zu erreichen, ist daher bereits weit fortgeschritten. Die entsprechenden Techniken und Vergleichswerte zur Überprüfung von Maßnahmen stehen zur Verfügung. Trotzdem hat die Dringlichkeit der Anliegen eher zugenommen. In Deutschland wurden 2010 35 % des Primärenergieverbrauchs für Raumwärme und Warmwasser aufgewendet. Weitere 3 % wurden für die Beleuchtung benötigt. Der Bodenverbrauch und die Zersiedelung nehmen zu: Weite Gebiete haben ihren ländlichen Charakter verloren, ohne städtische Qualitäten zu gewinnen (Statistisches Bundesamt, Wiesbaden 2011 mit Ergänzungen durch das Umweltbundesamt). Die Erreichung der Ziele der Dimension Umwelt ist eine Voraussetzung, um wichtige gesellschaftliche (räumliche Identität, Wohlbefinden und Gesundheit) und wirtschaftliche Ziele (langfristige Nutzbarkeit, Wert- und Qualitätsbeständigkeit, geringe Nutzungskosten) zu erreichen. Die Nachhaltigkeitsziele im Bereich Umwelt sind unterteilt in die Themen Baustoffe, Betriebsenergie, Boden, Landschaft, Infrastruktur und Raumplanung. Sie werden in den Factsheets 3.1.13.5.4 detailliert erläutert. UMWELT Baustoffe Factsheet Nr. Verfügbarkeit der Rohstoffe Gut verfügbare Primärrohstoffe und hoher Anteil an Sekundärrohstoffen 3.1.1 Umweltbelastung Geringe Umweltbelastung bei der Herstellung 3.1.2 Schadstoffe Wenig Schadstoffe in Baustoffen 3.1.3 Rückbau Einfach trennbare Verbundstoffe und Konstruktionen 3.1.4 Wärme (Kälte) für Raumklima Geringer Heizwärme- und Heizenergiebedarf durch bauliche und haustechnische Vorkehrungen 3.2.1 Wärme für Warmwasser Geringer Energiebedarf für Warmwasser 3.2.2 Elektrizitätsbedarf Geringer Elektrizitätsbedarf durch konzeptionelle und betriebliche Massnahmen 3.2.3 Deckung Energiebedarf Hoher Anteil an erneuerbarer Energie 3.2.4 Abwärmenutzung 1 Optimale Nutzung von Prozess- und Abwärme 3.2.5 Grundstückfläche Geringer Bedarf an Grundstückfläche 3.3.1 Freianlagen Große Artenvielfalt 3.3.2 Landschaft 1 Gute Einpassung in Ortsbild und Landschaft 3.3.3 Nächtliche Lichtbelastung 1 Geringe nächtliche Lichtbelastung 3.3.4 Mobilität Umweltverträgliche Abwicklung der Mobilität 3.4.1 Abfälle aus Betrieb und Nutzung Gute Infrastruktur für die Abfalltrennung 3.4.2 Wasser Geringer Trinkwasserverbrauch und geringe Abwassermenge 3.4.3 Bauzonen 1 Führt nicht zur Zersiedelung (regionale Koordination der Bau- und Gewerbezonen) 3.5.1 Schutzgebiete 1 Tangiert keine Schutzgebiete/-objekte 3.5.2 Verkehr 1 Führt nicht zu einer Überlastung der Verkehrsträger 3.5.3 Leitbild 1 Entspricht den Zielen der Gemeinde/ Stadt 3.5.4 Betriebsenergie Boden, Landschaft Infrastruktur Raumplanung Abb. 23: Themen und Nachhaltigkeitsziele in der Dimension Umwelt Quelle: Empfehlung SIA 112/1. 1Ziele in Ergänzung zur Empfehlung SIA 112/1. 54 NACHHALTIGES IMMOBILIENMANAGEMENT > Dimension Umwelt > Baustoffe 3.1.1 Verfügbarkeit der Rohstoffe Gut verfügbare Primärrohstoffe und hoher Anteil an Sekundärrohstoffen Wirkungen: Mögliche Zielkonflikte/negative Wirkung: Als gut verfügbare Primärrohstoffe gelten u. a Holz aus lo- • keine kaler Produktion, Lehm und Kies in gebrochener Form. Sekundärrohstoffe bezeichnen Baustoffe, die durch Recycling Mögliche Synergien/positive Wirkung: gewonnen werden. Rohstoffe wie Kupfer, Chrom, Holz und Steinplatten aus • positive Wirkung auf Image, Vorreiterrolle Übersee werden als schlecht verfügbar bezeichnet. Das Nachhaltigkeitsziel „Verfügbarkeit von Rohstoffen“ zielt auf: • einen Schutz der Abbaugebiete von Primärrohstoffen, durch Einsatz von Sekundärrohstoffen, • einen geringen Bedarf an Deponieraum, • eine nachhaltige Bewirtschaftung der Rohstoffvorräte, • einen niedrigen Energieverbrauch für den Transport • sowie die Schonung des Rohstoffes selbst. Einfluss der Akteure INVESTOR/ASSET MANAGER • die Verwendung von gut verfügbaren Primärrohstoffen und Sekundärrohstoffen als Projektziel definieren • kompakte Bauvarianten zur Schonung der Ressourcen bevorzugen BAUHERR/PROJEKTENTWICKLER • Entwicklung von Konzepten mit einer hohen Flexibilität des Gebäudes, der Konstruktionen und der Installationen zur einfacheren Anpassung und somit zur Schonung der Ressourcen bei sich ändernden Bedürfnissen • Konstruktionen mit wenig Materialverbrauch und geringen Abfallmengen entwickeln. Materialkonzept hinsichtlich Einsatz von gut verfügbaren Primärrohstoffen (wie lokal verfügbares Holz) und Sekundärrohstoffen (recycelten Baustoffen wie Beton, Stahl, Metallen) überprüfen • Abschätzungen der Grauen Energie für den Transport (Transportmittel und Transportdistanz) PROPERTY MANAGER/FACILITY MANAGER • keine Handlungsoption NUTZER/MIETER • keine Handlungsoption Messgrößen Literatur, Regelwerke • Anteil gut verfügbarer Primärrohstoffe • Anteil Sekundärrohstoffe • DGNB-Steckbrief (2009): 08 Nachhaltige Ressourcenverwendung/Holz • DGNB-Steckbrief (2009): 61 Anliegende Medien/Erschließung • KBOB, eco-bau, IPB (2007): Empfehlungen „Beton aus recyklierter Gesteinskörnung“ • KBOB, eco-bau, IPB (2009): Empfehlungen Ökobilanzdaten im Baubereich • KBOB, IPB, BKB (2004): Empfehlung, nachhaltig produziertes Holz beschaffen. • Naturplus-Label • Bauteilbörse: Informationen über wiederverwendbare Bauteile • Bauteilnetz Deutschland Beispiele • Bürohaus LTD1, Hamburg • Umweltbundesamt, Dessau 55 NACHHALTIGES IMMOBILIENMANAGEMENT > Dimension Umwelt > Baustoffe RHEIN-GALERIE, LUDWIGSHAFEN Im Jahr 2010 wurde auf einem alten Industriegelände in der Stadt Ludwigshafen am Rhein, die RHEINGALERIE fertig gestellt. Bei Planung und Bau des Gebäudes wurde die Nachhaltigkeitsstrategie von Union Investment verfolgt. Erstmals gelang es auch die Mieter bei ihrem Ausbau hinsichtlich der Verwendung von umweltfreundlichen Bauprodukten zu verpflichten. Bei Auswahl und Einsatz der verwendeten Baustoffe stand deren Dauerhaftigkeit und Umweltverträglichkeit im Vordergrund. Im Gebäude wurden nur einheimische Hölzer aus nachhaltiger Forstwirtschaft verwendet. Auf die Verwendung von Tropenholz wurde beim Innenausbau komplett verzichtet. Auch wurden umweltfreundliche Farben und Beschichtungen bevorzugt. Bei der Planung der HKLS Technik wurden in allen Bereichen Maßnahmen getroffen um Heizenergie, Stromverbrauch und Wasserverbrauch zu reduzieren und eine hohe Effizienz zu erreichen. Die Versorgung der RHEIN-GALERIE erfolgt durch die Lieferung von zertifiziertem Ökostrom von Vattenfall. Im Innen- und Außenbereich werden modernste Leuchtmittel mit einem besonders hohen Wirkungsgrad eingesetzt. Die vertikale Beförderung von Personen und Lasten innerhalb der RHEIN-GALERIE erfolgt durch energiesparende Aufzüge. Im Center werden nur wassersparende Armaturen verwendet und die WCs für Kunden sind mit wasserlosen Urinalen ausgestattet. Die Ladenstraße der RHEIN-GALERIE ist natürlich belüftet, wodurch auf eine künstliche Kühlung und Belüftung verzichtet werden kann. Durch den Bau von offenen Parkdecks auf dem Dach des Gebäudes entfällt außerdem die künstliche Belüftung einer Tiefgarage. Bei der Planung des Gebäudes wurden die Bedürfnisse äl- Abb. 24: RHEIN-GALERIE, Ludwigshafen Foto: Copyright Union Investment Abb. 25: RHEIN-GALERIE, Ludwigshafen Nutzfläche: 41.258 m², Mietfläche: 40.970 m², Anzahl Mieter: ca. 120 Das Objekt erhielt ein DGNB Zertifikat nach NHA09 in Gold. Foto: Copyright Union Investment terer und körperlich eingeschränkter Menschen wie auch von Familien in besonderem Maß berücksichtigt. Barrierefreiheit in allen öffentlichen und nichtöffentlichen Bereichen ist gegeben. Das Center in der Innenstadt verfügt über mehrere direkte Anbindungen an das Liniennetz im öffentlichen Personennahverkehr. Der S-Bahn- und Fernbahnhof Ludwigshafen Mitte ist nur wenige Gehminuten vom Center entfernt. (Autor: Union Estate GmbH) Investment Real Union Investment > Ist einer der führenden europäischen Immobilien Investment Manager mit Schwerpunkt auf Offenen Immobilienfonds für private und institutionelle Anleger. Derzeit betreut Union Investment acht Immobilienfonds mit einem Gesamtfondsvermögen von rund 20 Mrd. Euro. 56 NACHHALTIGES IMMOBILIENMANAGEMENT > Dimension Umwelt > Baustoffe 3.1.2 Umweltbelastung Niedrige Instandsetzungskosten durch gute Zugänglichkeit und Qualität gewährleisten Wirkungen: Mögliche Zielkonflikte/negative Wirkung: Das Kriterium „Umweltbelastung“ zielt einerseits auf die • Baukosten Minimierung der Grauen Energie ab. Die Graue Energie bezeichnet den Energieverbrauch für die Herstellung der Baustoffe, d. h. für den Rohstoffabbau und sämtliche nach- Mögliche Synergien/positive Wirkung: folgenden Prozesse bis zum verkaufsfertigen Produkt. Eine • positive Wirkung auf Image Gesamtbetrachtung der Umweltbelastung berücksichtigt andererseits aber auch die Gewinnungsart und Erneuerbarkeit von Rohstoffen und Energie, die Auswirkungen auf das Klima sowie die Belastung von Luft, Wasser und Boden bei deren Nutzung und die Beeinträchtigung der menschlichen Gesundheit. Einfluss der Akteure INVESTOR/ASSET MANAGER • Minimierung der grauen Energie und der Umweltbelastung als Projektziel definieren • Umnutzungs-, Instandsetzungs- und Verdichtungsmöglichkeiten bestehender Gebäude als Alternative zu Neubauten in Bezug auf Ressourcenschonung prüfen • beim Rückbau Kriterien für Bauabfallentsorgung und Wiederverwertung definieren • Zusammenarbeit mit zertifizierten Bau- bzw. Entsorgungsfirmen BAUHERR/PROJEKTENTWICKLER • Gebäudeform in Hinblick auf Kompaktheit und Einfachheit optimieren • Klären, inwieweit eine verdichtete Bauweise möglich ist • Wettbewerbe und Studienaufträge nach SNARC bezüglich Kriterien Erstellung, Betrieb und Umnutzung überprüfen • Materialkonzept unter Berücksichtigung der geplanten Nutzungsdauer und der ökologischen Gesamtbelastung einzelner Bauteile und des gesamten Bauwerkes optimieren • Ausschreibung mit Instrumenten erstellen, welche die ökologischen Anliegen berücksichtigen • beim Rückbau effektives Controlling von Entsorgung und Recycling der Materialien sicherstellen • Transportdistanzen und Art der Fahrzeuge beachten PROPERTY MANAGER/FACILITY MANAGER • Bewirtschaftungskonzept mit Angaben über die geplante Nutzungsdauer von Bau- und Anlageteilen erstellen • durch regelmäßige Kontrollgänge und Überprüfungen der Funktionstüchtigkeit der Haustechnik frühzeitiges Erkennen von Mängeln ermöglichen NUTZER/MIETER • keine Handlungsoption Messgrößen Literatur, Regelwerke • Lebensdauer Bauteile • Kompaktheitsgrad Gebäude • Graue Energie/m2 BGF • DGNB-Steckbrief (2009): 42 Rückbaubarkeit, Recyclingfreundlichkeit, Demontagefreundlichkeit • SIA (2006): SIA D 0200, SNARC, Systematik zur Beurteilung der Nachhaltigkeit von Architekturprojekten für den Bereich Umwelt • SIA (2004): SIA Effizienzpfad Energie. Graue Energie von Baustoffen • SIA (2010): SIA Merkblatt 2032. Graue Energie von Gebäuden • KBOB, eco-bau, IPB (2009/1): Empfehlung, Ökobilanzdaten im Baubereich • Cradle-To-Grave-Prinzip Beispiele • Bürohaus LTD1, Hamburg • Umweltbundesamt, Dessau NACHHALTIGES IMMOBILIENMANAGEMENT > Dimension Umwelt > Baustoffe 3.1.3 Schadstoffe Wenig Schadstoffe in Baustoffen Wirkungen: Mögliche Zielkonflikte/negative Wirkung: Das Kriterium bezweckt eine Verminderung der Schadstoff- • möglicherweise höhere Baukosten durch Auswahl der Baustoffe emissionen von Baustoffen während ihres Lebenszyklus im Gebäudeinneren und im Außenbereich. Bei den Schadstoffen im Innenbereich ist der Luftwechsel von zentraler Mögliche Synergien/positive Wirkung: Bedeutung. Durch die Beachtung der sechs Baustoffgrup- • langfristig gute Vermietbarkeit und Werthaltung pen Anstrichstoffe, Fugendichtstoffe, Holzwerkstoffplatten, • geringes Risiko bei Gesetzesänderungen und erhöhter Klebstoffe, Kunststoffprodukte und Metalle lässt sich ein Sensibilität der Nutzer/innen Großteil der gesamten Schadstoffbelastung durch Baustoffe • gute Innenraumluft (vgl. Kriterium 1.4.3, Raumluft) im Innen- und Außenbereich erfassen und maßgeblich reduzieren. Für den Innenausbau sind emissionsgeprüfte Baustoffe zu bevorzugen. Entsprechende Produkte sind auf dem Markt erhältlich, die Auswahl ist aber noch beschränkt. Probleme in Bezug auf die Schadstoffemission von Materialien kann es auch im Mieterausbau von Gewerbeliegenschaften geben, da dieser vom Eigentümer der Liegenschaft oft nicht kontrolliert werden kann. Einfluss der Akteure INVESTOR/ASSET MANAGER • Vorgaben für schadstoffarme Bauweise definieren BAUHERR/PROJEKTENTWICKLER • Baustoffe hinsichtlich Schadstofffreiheit prüfen; Schadstoffgehalt auf das Notwendigste reduzieren • bei Umbauten, Modernisierungen und Instandsetzungen bei Verdacht auf Asbest, PCB und PCP einen Gebäudecheck durchführen • Notwendigkeit von Anstrichen prüfen • Fugendichtstoffe im Außenbereich vermeiden • mit Formaldehydharz verleimte Holzwerkstoffplatten vermeiden • mechanische Verbindungen sind Klebstoffen vorzuziehen • Anwendung von Reaktionsharzen vermeiden • im Außenbereich Metalle mit geringer Korrosions- und Abschwemmrate wählen • Ausschreibung mit Instrumenten, welche die ökologischen Anliegen berücksichtigen • effektives Controlling auf der Baustelle etablieren PROPERTY MANAGER/FACILITY MANAGER • einen gemäß den Zielvereinbarungen ausreichenden Luftwechsel sicherstellen (vgl. 1.4.3 Raumluft) NUTZER/MIETER • Ziele bezüglich Innenraumklima festlegen Messgrößen • Verwendung gesundheitsschädlicher Baustoffe/Geräte (ja/nein) Beispiele • REWE Group Building, Berlin Literatur, Regelwerke • DGNB-Steckbrief (2009): 06 Risiken für die lokale Umwelt • Berg (2009): Schadstoffe in Innenräumen und Gebäude • KBOB, IPB (2001): Empfehlung Metalle für Dächer und Fassaden • KBOB, eco-bau, IPB (2004): Empfehlungen PCB in Fugendichtungen 57 58 NACHHALTIGES IMMOBILIENMANAGEMENT > Dimension Umwelt > Baustoffe 3.1.4 Rückbau Einfach trennbare Verbundstoffe und Konstruktionen Wirkungen: Mögliche Zielkonflikte/negative Wirkung: Durch die Wiederverwendung ganzer Komponenten sowie • möglicherweise höhere Baukosten durch Auswahl der Baustoffe durch das Recycling von Baustoffen lassen sich Rohmaterial und in den meisten Fällen auch Energie sparen. Eine Erhöhung der Nachfrage nach Recyclingmaterial hilft, solche Mögliche Synergien/positive Wirkung: Produkte günstiger zu produzieren und konkurrenzfähiger • niedrigere Lebenszykluskosten zu machen. Rezyklieren ist erst dann möglich, wenn sich die Konstruktionen und Systeme in ihre ursprünglichen Komponenten/Materialien trennen lassen. Das Kriterium zielt für einzelne Schichten wie für ganze Konstruktionen auf die vermehrte Verwendung von wiederverwerteten oder Baustoffen mit einem hohen Recyclingmaterialanteil ab. Einfluss der Akteure INVESTOR/ASSET MANAGER • Zielvorgaben für die Verwendung von trennbaren Verbundstoffen und Konstruktionen definieren • Zusammenarbeit mit zertifizierten Bau- und Entsorgungsfirmen anstreben BAUHERR/PROJEKTENTWICKLER • Entwicklung von Konstruktionen mit mechanischen Befestigungen, die sich bei den Instandsetzungsarbeiten wie beim Rückbau einfach trennen lassen; Verbundsysteme (geklebt) vermeiden • Materialien und Systeme wählen, die sich verwerten (recyclen) und wiederverwenden lassen • Abklären, ob für die Tragkonstruktion Recyclingmaterialien wie Recyclingbeton oder Recyclingsteine verwendet werden können • Abklären, ob für einzelne Bauteilschichten Recyclingmaterialien verwendet werden können • Abklären, ob sich gebrauchte Bauteil- und Apparatekomponenten wiederverwenden lassen • Ausschreibung mit Instrumenten erstellen, die ökologische Anliegen berücksichtigen PROPERTY MANAGER/FACILITY MANAGER • bei baulichen Maßnahmen betreffend Instandsetzung und Modernisierung auf deren Rückbaubarkeit achten NUTZER/MIETER • keine Handlungsoption Messgrößen Literatur, Regelwerke • Verbundstoffe trennbar (ja/nein) • Bauteile verwertbar bzw. wiederverwendbar (ja/nein) • DGNB-Steckbrief (2009): 42 Rückbaubarkeit, Recyclingfreundlichkeit, Demontagefreundlichkeit • KBOB, eco-bau, IPB (2007/2): Empfehlungen Beton aus recyclierter Gesteinskörnung Beispiele • Wohnhaus ‘Sieben Geschosse in Holzbauweise‘, Berlin • Stadtumbau Neu-Schmellwitz, Cottbus • ehemaliges Glaswerk, Friedrichshain-Spremberg NACHHALTIGES IMMOBILIENMANAGEMENT > Dimension Umwelt > Betriebsenergie 3.2.1 Wärme (Kälte) für Raumklima Geringer Heizwärme- und Heizenergiebedarf durch bauliche und haustechnische Vorkehrungen Wirkungen: Mögliche Zielkonflikte/negative Wirkung: Das Kriterium zielt auf einen geringen Verbrauch an Hei- • höhere Baukosten durch bessere Dämmung und evtl. den Einbau einer Komfortlüftung zenergie für Gebäude, die in Deutschland etwa 40 % des gesamten Energieverbrauches ausmacht. Maßgeblich ist eine kompakte, gut dämmende und luftdichte Gebäudehül- Mögliche Synergien/positive Wirkung: le. Eine dichte Gebäudehülle bedingt Maßnahmen für eine • niedrigere Lebenszykluskosten genügende Frischluftzufuhr, die sinnvollerweise mit einer • niedrigere Nebenkosten/Nutzungskosten Wärmerückgewinnung der Abluft verbunden ist. • gute Werthaltung, geringeres Risiko in Bezug auf Die Energieeinsparverordnung schreibt in Deutschland vor, Energiepreissteigerungen wie viel Energie maximal durch eine Wand in einem Gebäude verloren gehen darf. Da dies nur gilt, wenn Gebäude neu errichtet werden, mussten alle Gebäude einen Energieausweis erhalten. Aus diesem sind nicht nur die Verbräuche oder Energiebedarfe des jeweiligen Gebäudes ersichtlich, sondern es werden auch Hinweise zu Maßnahmen gegeben, die den Energieverbrauch deutlich minimieren können. Einfluss der Akteure INVESTOR/ASSET MANAGER • in kompakt konzipierte Gebäude investieren • Standard festlegen für das Energiekonzept z. B. nach Holzbau Handbuch, Reihe 1 Entwurf und Konstruktion, Teil 3 Wohn- und Verwaltungsbauten, Folge 10 – Das Passivhaus – Energie-Effizientes-Bauen BAUHERR/PROJEKTENTWICKLER • Gebäudeausrichtung für eine passive Sonnenenergienutzung optimieren • Bauweise (massiv, leicht, gemischt) auf passive Sonnenenergienutzung abstimmen • haustechnische Anlagen zur Erzeugung der Heizwärme mit hohem Nutzungsgrad und hohem Anteil an erneuerbarer Energie projektieren • Gebäudehülle kompakt, gut wärmedämmend und luftdicht konzipieren • durch geeignete Systeme die Wärmerückgewinnung der Abluft sicherstellen • Gebäudekonzept so gestalten, dass eine Kühlung im Sommer nicht notwendig ist, andernfalls das Konzept der passiven Kühlung anwenden • speziell bei Leicht- und Mischbauweisen während der Realisierung die Luftdichtigkeit kontrollieren PROPERTY MANAGER/FACILITY MANAGER • periodische Information der Nutzer über die Bedienung der Haustechnik und des Nutzerverhaltens • Verhalten der Nutzer kontrollieren • bei Instandsetzungen/Modernisierungen von technischen Anlagen die Möglichkeiten für energieeffizientere Geräte prüfen NUTZER/MIETER • keine Fenster gekippt lassen, sondern mehrmals täglich mit möglichst weit offenen Fenstern durchlüften, Heizkörper (wenn möglich) dabei ausschalten • bei starker Sonneneinstrahlung die Beschattungsmöglichkeiten ausnutzen (z. B. Storen schließen) • sparsamer Umgang mit Energie im Allgemeinen pflegen Messgrößen Literatur, Regelwerke • Heizenergiebedarf/m2 BGF • Betriebskosten/m2 BGF • Energiekosten/m2 BGF • DGNB-Steckbrief (2009): 11 Gesamtprimärenergiebedarf und Anteil erneuerbarer Primärenergie • EnEV § 3, 4, 6, 7, 20 (2009) • Frauenhofer-Institut für Bauphysik: Raumklimasystme • KBOB (2000): Empfehlungen, Haustechnikanlagen • Deutsche Gesellschaft für Holzforschung e.V.: • Holzbau Handbuch (2002): Reihe 1 Entwurf und Konstruktion, Teil 3 Wohn- und Verwaltungsbauten, Folge 10 – Das Passivhaus - Energie-Effizientes-Bauen Beispiele • HOWOGE, Europas größtes Niedrigenergiehaus, Berlin • Firmenzentrale Etrium, Köln 59 60 NACHHALTIGES IMMOBILIENMANAGEMENT > Dimension Umwelt > Betriebsenergie „WABENBAU“ DER ABB IN MANNHEIM Auf dem ABB-Areal Saalbaugelände, dem Hauptsitz der deutschen ABB in Mannheim, befindet sich der sogenannte „Wabenbau“, ein Großraumgebäude mit rund 25.000 m², das 1972 erbaut wurde. Der Betrieb des Gebäudes gestaltete sich von Jahr zu Jahr unrentabler, daher erarbeiteten die ABB-Immobilienexperten in enger Abstimmung mit dem Mieter ein Modernisierungskonzept für das komplette Bürogebäude mit den Zielen, Energie- und Instand-haltungskosten zu verringern, die CO2-Emissionen zu reduzieren und den Gebäudewert zu steigern. Die Maßnahmen bestanden im Wesentlichen aus Abb. 26: Hauptsitz ABB „Wabenbau“, Mannheim Foto: Gero Ulmrich > der Modernisierung der Klimatechnik, > dem Austausch der Glasfassade und dem Einsatz einer licht- und windabhängigen Verschattungsanlage, > der Regulierung und Über wachung der energetischen Gebäudeprozesse durch moderne ABB-Gebäudeleit technik und der > Modernisierung von KundenCenter, Gebäudeeingang sowie Büro- und Funktionsflächen. Das Ergebnis dieser Maßnahmen war, dass die Energie- und Instand-haltungskosten um ca. 40 % gesenkt werden konnten und das ABB-Projekt mit dem Label „Good Practice Energieeffizienz“ der Deutschen Energie-Agentur (dena) in der Kategorie Objektbezogene Projekte ausgezeichnet wurde. (Autorin: Stefanie Wonner, ABB Grundbesitz GmbH) Abb. 27: Innenbereich, Mannheim Foto: Gero Ulmrich ABB > Durch ein strategisches Immobilienmanagement werden Kosten gesenkt, Erträge gesteigert und Bilanzwerte optimiert. Dabei stehen insbesondere auch Nachhaltigkeit und Ökologie im Fokus der Immobilienexperten. NACHHALTIGES IMMOBILIENMANAGEMENT > Dimension Umwelt > Betriebsenergie 3.2.2 Wärme für Warmwasser Geringer Energiebedarf für Warmwasser Wirkungen: Mögliche Zielkonflikte/negative Wirkung: Das Kriterium zielt auf einen geringen Verbrauch an Energie • keine für das Warmwasser ab. Gerade bei Wohnbauten, wo durch tägliches Duschen sehr viel Warmwasser verbraucht wird, ist dies ein zentrales Thema. Ein energiebewusstes Benut- Mögliche Synergien/positive Wirkung: zerverhalten hilft dabei, den Wärmebedarf für Warmwasser • niedrigere Lebenszykluskosten maßgeblich zu senken. • niedrigere Nebenkosten/Nutzungskosten • gute Werthaltung, geringeres Risiko in Bezug auf Energiepreissteigerungen • niedrige Umweltbelastung Einfluss der Akteure INVESTOR/ASSET MANAGER • Standard für das Energiekonzept nach Norm DIN-Norm V 18599-8 festlegen • Informationsschrift für wassersparendes Verhalten für Betreiber und Nutzer ausarbeiten BAUHERR/PROJEKTENTWICKLER • Nasszonenbereiche zusammenfassen und mit kurzer Leitungsführung Verteilverluste minimieren • wassersparende Armaturen verwenden • Warmwassererzeugung im Rahmen des Gesamtenergiekonzeptes festlegen • haustechnische Anlagen zur Wärmeerzeugung für Warmwasser mit hohem Nutzungsgrad und hohem Anteil an erneuerbarer Energie projektieren • Einsatz von erneuerbaren Energien, z. B. von Solarwärme und Abwärme auf der Erzeugerseite, im Rahmen des Gesamtenergiekonzeptes abklären PROPERTY MANAGER/FACILITY MANAGER • durch energiebewusstes Verhalten die Verbrauchsmenge von Warmwasser reduzieren • Nutzer durch geeignete Informationsmittel regelmäßig auf energiebewusstes Verhalten aufmerksam machen • verbrauchsabhängige Abrechnung • Informationsschrift für wassersparendes Verhalten für Betreiber und Nutzer ausarbeiten NUTZER/MIETER • durch energiebewusstes Verhalten die Verbrauchsmenge von Warmwasser reduzieren Messgrößen Literatur, Regelwerke • wärmesparende Armaturen (ja/nein) • verbraucherspezifische Abrechnung (ja/nein) • DGNB-Steckbrief (2009): 11 Gesamtprimärenergiebedarf und Anteil erneuerbarer Primärenergie • KBOB (2000): Empfehlungen, Haustechnikanlagen • EDV-Tool Polysun, Simulation thermischer Solaranlagen § 14 EnEV (2009) • DIN-Norm V 18599-8 (2001) Beispiele • Firmenzentrale Etrium, Köln • Sonnenkraft Haus der Zukunft, Regensburg 61 62 NACHHALTIGES IMMOBILIENMANAGEMENT > Dimension Umwelt > Betriebsenergie 3.2.3 Elektrizitätsbedarf Geringer Elektrizitätsbedarf durch konzeptionelle und betriebliche Maßnahmen Wirkungen: Mögliche Zielkonflikte/negative Wirkung: Die elektrische Energie ist eine Schlüsselgröße in den Kon- • evtl. höhere Baukosten durch bauliche Maßnahmen bezüglich Tageslichtnutzung zepten nachhaltiger Entwicklung. Das Kriterium zielt auf einen rationellen Einsatz von Elektrizität durch konzeptionelle und betriebliche Maßnahmen ab. Maßgebende Faktoren sind ein sinnvolles Maß an Raum- und Komfortansprüchen, Mögliche Synergien/positive Wirkung: eine gute Tageslichtnutzung durch bauliche Maßnahmen, • geringe Lebenszykluskosten eine angemessene Ausstattung mit Betriebseinrichtungen • geringe Betriebskosten sowie energieeffiziente Geräte und Anlagen. • geringe Umweltbelastung Einfluss der Akteure INVESTOR/ASSET MANAGER • Zielwerte für ein energieeffizientes Bauwerk bestimmen (z. B. nach EnEV 2009) BAUHERR/PROJEKTENTWICKLER • Belichtungskonzept für eine hohe Tageslichtnutzung durch bauliche Maßnahmen erstellen • alternative Energieerzeugungssysteme prüfen • Komfortansprüche und Nutzungsbedingungen für Betriebseinrichtungen, Beleuchtung, Lüftung/Klimatisierung, diverse haustechnische Anlagen und Wärme festlegen • spezielle Kontrolle der Apparate betreffend der Spezifikation in der Ausschreibung • Informationsvorschrift für energiesparendes Verhalten im Alltag für Facility Manager und Nutzer ausarbeiten PROPERTY MANAGER/FACILITY MANAGER • Informationsvorschrift für energiesparendes Verhalten im Alltag ausarbeiten • Elektrizitätsverbräuche kontrollieren und mit Zielgrößen vergleichen • periodische Information der Nutzer über die Bedienung der Haustechnik • Verhalten der Nutzer kontrollieren NUTZER/MIETER • Informationsvorschriften für energiesparendes Verhalten befolgen Messgrößen Literatur, Regelwerke • Energieeffizienzklasse der Geräte • Energiekennzahl Gebäude • Anzahl Räume mit Tageslicht • EnEV § 5 (2009) • KBOB (2000): Empfehlungen Energie-Messkonzept • KBOB (2004): Einsatz von Elektrokabeln • KBOB (2006): Universelle Kommunikationsverkabelung Beispiele • Deutsche Börse, Eschborn • Nullemissionsfabrik Solvis, Braunschweig • Solarsiedlung, Freiburg • Deutsche Post, Briefzentren Greven und Straubing NACHHALTIGES IMMOBILIENMANAGEMENT > Dimension Umwelt > Betriebsenergie 3.2.4 Deckung Energiebedarf Hoher Anteil an erneuerbarer Energie Wirkungen: Mögliche Zielkonflikte/negative Wirkung: Das Kriterium zielt auf einen hohen Anteil an erneuerbarer • höhere Baukosten durch bauliche Maßnahmen zur alternativen Energiegewinnung Energie zur Deckung des Energiebedarfs. Von besonderer Bedeutung sind Elektrizität aus Wasserkraft und Windener- • höhere Betriebskosten aufgrund teurer erneuerbarer Energie gie, Energie aus Biomasse wie Holz für die Gas-, Wärmeund Stromerzeugung, Solarwärme aus Sonnenkollektoren, Umgebungswärme, genutzt mittels Wärmepumpen, Elektrizität aus Photovoltaik sowie Solarwärme durch passive Son- Mögliche Synergien/positive Wirkung: nenenergienutzung als erneuerbare Energiequellen. Eine • geringeres Risiko in Bezug auf Energiepreissteigerungen sinnvolle Nutzung der erneuerbaren Energien ergibt sich vor • Vorbildfunktion, Image allem dann, wenn der benötigte Gesamtenergiebedarf durch bauliche und betriebliche Maßnahmen möglichst reduziert wird. Zur Finanzierung von großen Anlagen kann ein Contracting geprüft werden. Einfluss der Akteure INVESTOR/ASSET MANAGER • Bauinvestitionen zwecks Nutzung erneuerbarer Energien tätigen, z. B. durch Installation einer Wärmepumpe • eventuell Contracting zur Finanzierung der Anlagen prüfen BAUHERR/PROJEKTENTWICKLER • Rahmenbedingungen für den Einsatz erneuerbarer Energie und Abwärme abklären (Geologie, Hydrologie) • Prüfen, inwieweit ein möglichst großer Anteil des Energiebedarfes für Raumheizung, Warmwassererzeugung sowie Licht und Elektroversorgung mit erneuerbarer Energie abgedeckt werden kann • Klären, wie der Energiebedarf mit möglichst umweltschonend erzeugten Energieträgern gedeckt werden kann PROPERTY MANAGER/FACILITY MANAGER • Informationsschrift für Betreiber und Nutzer von Gebäuden mit passiver Solarnutzung ausarbeiten • periodische Information der Nutzer über die Bedienung der Haustechnik • Verhalten der Nutzer kontrollieren • Einkauf von Ökostrom prüfen NUTZER/MIETER • Informationsvorschriften bezüglich der Nutzung bestimmter Anlagen befolgen Messgrößen Literatur, Regelwerke • Anteil Energiebezug durch erneuerbare Energieträger • DGNB-Steckbrief (2009): 11 Gesamtprimärenergiebedarf und Anteil erneuerbarer Primärenergie • EDV-Tool Polysun, Simulation thermischer Solaranlagen • EnEV § 3, 4 (2009) Beispiele • Deutsche Börse, Eschborn • SMA Solar Technology AG Neubau Schulungsgebäude, Niestetal bei Kassel • Passivhaus-Hallenbad, Lünen 63 64 NACHHALTIGES IMMOBILIENMANAGEMENT > Dimension Umwelt > Betriebsenergie RHEINWERK 2 – BONNER BOGEN Der „Bonner Bogen“ ist ein neuer Stadtteil in Bonn Beuel. Auf dem ehemaligen Portland-Zementfabrikgelände ist ein multifunktionaler lebendiger Ort entstanden, mit Büro-, Gastronomie- und Parkflächen sowie einem Hotel. Eines der Bürogebäude ist das durch die KGAL erworbene Rheinwerk 2. Es wurde 2011 mit dem DGNB Zertifikat in der Kategorie Silber ausgezeichnet. Das Rheinwerk 2 zeichnet sich durch ein innovatives und ressourcenschonendes Energiekonzept des Mikrostandortes aus. Herzstück des Konzeptes ist eine oberflächennahe Grundwasser-Geothermie-Anlage mit einem intelligent betriebenen Aquiferspeichersystem, das die Beheizung und Kühlung realisiert. Nahezu 100 % der notwendigen Gebäudekühlung werden aus der Grundwassertemperatur gedeckt. Ebenfalls Teil des Energiekonzeptes ist die integrierte Betonkerntemperierung der Immobilie und ein Strom-Contracting mit den Mietern, das einen Strombezug aus CO2-neutralen Quellen garantiert. Aufgrund der besonders effizienten Wärme- und Kälteversorgung kann bei der Energieversorgung eine jährliche Reduzierung um ca. 400 t CO2-Ausstoß erzielt werden. Abb. 28: Rheinwerk 2, Bonner Bogen Foto: Palladium Photodesign, Köln Abb. 29: Rheinwerk 2, Bonner Bogen Foto: Palladium Photodesign, Köln (Autor: Peter Windmeißer, KGAL GmbH & Co. KG) KGAL > Als aktiver Asset Manager betreut die KGAL alle Investments von Beginn bis zur Beendigung – für einen nachhaltigen Erfolg. Abb. 30: Rheinwerk 2, Innenbereich Foto: Palladium Photodesign, Köln NACHHALTIGES IMMOBILIENMANAGEMENT > Dimension Umwelt > Betriebsenergie 3.2.5 Abwärmenutzung Optimale Nutzung von Prozess- und Abwärme Wirkungen: Mögliche Zielkonflikte/negative Wirkung: Das Kriterium zielt auf die Rückgewinnung und Nutzung der • höhere Baukosten durch bauliche Maßnahmen Abwärme von Prozessen und technischen Anlagen ab, z. B. Abwärme von Kühlaggregaten (Einzelhandel), Fabrikationsprozessen (Industrie), EDV-Anlagen (Büro). Dadurch kann Mögliche Synergien/positive Wirkung: der Verbrauch von extern zugeführter Energie reduziert • geringeres Risiko in Bezug auf Energiepreissteigerungen werden. • niedrigere Lebenszykluskosten • niedrigere Betriebskosten-/Nebenkosten • Vorbildfunktion, Image • geringe Umweltbelastung Einfluss der Akteure INVESTOR/ASSET MANAGER • Investition in Technologien zur Wärmerückgewinnung BAUHERR/PROJEKTENTWICKLER • Rahmenbedingungen für die Nutzung von Abwärme klären • Systeme zur Nutzung der Abwärme von Gebrauchtwasser, Abluft, Kühlaggregaten, EDV-Anlagen usw. auf Einsetzbarkeit prüfen und entsprechend konzipieren PROPERTY MANAGER/FACILITY MANAGER • Stand der Technik der Systeme zur Abwärmenutzung im Zug von Instandsetzungen überprüfen und gegebenenfalls erneuern • periodische Information der Nutzer über die Bedienung der Haustechnik • Verhalten der Nutzer kontrollieren NUTZER/MIETER • Informationsvorschriften bezüglich der Nutzung bestimmter Anlagen befolgen Messgrößen Literatur, Regelwerke • Abwärmenutzung Abluft (ja/nein) • Abwärmenutzung Brauchwasser (ja/nein) • Henning (2009): Kühlen und Klimatisieren mit Wärme • Korn (2011): Effizienter Betrieb von Kälteanlagen: Energieeinsparung, Wärmerückgewinnung, Abwärmenutzung Beispiele • Bundesumweltamt, Dessau • Paul-Wunderlich-Haus, Eberswalde • Deutsche Börse, Eschborn 65 66 NACHHALTIGES IMMOBILIENMANAGEMENT > Dimension Umwelt > Betriebsenergie ABWÄRMENUTZUNG VON DRUCKLUFTKOMPRESSOREN, BÜROGEBÄUDE MÜNCHENPERLACH Am Standort München-Perlach (rund 440.000 m² NGF oberirdisch, davon 17.000 m² Laborfläche, Baujahr 1975-1988) wird seit 2006 mit einem Schraubenkompressor ölfreie Druckluft erzeugt. Der Kompressor ist wassergekühlt und hat eine Motornennleistung von 160 kW. Zusätzlich betreibt ein Mieter, ein Spezialist in der Bereitstellung und Lieferung von technischen Gasen, eine Stickstofferzeugungsanlage am Standort. Ein Bestandteil dieser Stickstofferzeugungsanlage ist ein ölfreier wassergekühlter Druckluftschraubenkompressor mit einer Motornennleistung von 355 kW. Die von diesen beiden Kompressoren aufgenommene eletrische Leistung wird bei der Luftkompression vollständig in thermische Energie umgewandelt. Durch eine technische Modifikation der Kühlwasserführung in den Druckluftkompressoren lassen sich bis zu 80 % der thermischen Energie, die im Kühlwasser enthalten ist, zurückgewinnen. Die nach der Modifikation auf 80 Grad Celsius erhitzten Kühlwasserströme beider Kompressoren werden in einem Rohrleitungssystem gekoppelt und über einen Wärmetauscher in das Siemens – Standortheizungsnetz eingespeist. Durch diese Wärme-Eigenerzeugung von ca. 400 kW der beiden Druckluftkompressoren vermindert sich der Fernwärmebezug vom externen Energieversorger. Die Gesamtkosten für dieses Projekt beliefen sich auf ca. 125.000 Euro, die Einsparungen betragen pro Jahr 145.000 Euro bei einer jährlichen Reduktion von 930 t CO2. Das Konzept wurde 2006 mit dem Siemens Abb. 31: München-Perlach Foto: Siemens Real Estate Abb. 32: München-Perlach Foto: Siemens Real Estate Umweltpreis ausgezeichnet und an weiteren Standorten in Leipzig und Lingang, China mit Erfolg umgesetzt. (Autor: Dr. Bernd Heibel, Siemens Real Estate) NACHHALTIGES IMMOBILIENMANAGEMENT > Dimension Umwelt > Boden, Landschaft 3.3.1 Grundstücksfläche Geringer Bedarf an Grundstücksläche Wirkungen: Mögliche Zielkonflikte/negative Wirkung: Die Bundesregierung hat sich das Ziel gesetzt, die Inan- • Verzicht auf strategische Standortsicherung beim Einzelhandel spruchnahme neuer Flächen für Siedlungs- und Verkehrszwecke bis zum Jahr 2020 auf 30 ha pro Tag zu begrenzen. • höhere Baukosten bei Gewerbe, z. B. bei unterirdischen Parkplätzen Boden ist ein endliches und nicht unbeschränkt zur Verfügung stehendes Gut. Priorität hat daher die Optimierung des • negative Wirkungen der Verdichtung möglich: Wertverlust für bestehende Gebäude im Quartier, Veränderung der Raumbedarfs in bestehenden Gebäuden. In zweiter Linie Sozialstruktur geht es um eine bessere Ausnützung (Verdichtung) im bestehenden Siedlungsgebiet und auf Brachflächen. Eine hohe Verdichtung bedingt jedoch eine hervorragende Architektur. Die Verdichtung kann zu einer starken Veränderung der Mögliche Synergien/positive Wirkung: Siedlungsstruktur führen, so dass einzelne Gemeinden als • positive Imagewirkungen möglich Reaktion bereits auf eine Reduktion der Ausnützung drän- • Vermeidung von Überkapazitäten und entsprechende gen. Kosteneinsparung • Kosteneinsparungen durch geschickte Rohstoffwahl Einfluss der Akteure INVESTOR/ASSET MANAGER • Bedürfnisse der Nutzer abklären, um einen angemessenen, reduzierten Standard zu erreichen; Anforderungen für Wohnen und Arbeiten sowie zur Erholung (öffentlich/allgemein zugänglicher Freiraum) einhalten • Wohnbauten: Konzepte mit Räumen zur gemeinsamen Nutzung (Hypothese: Wohlbefinden in der Gemeinschaft und den öffentlichen Räumen führt zu geringerem Bedarf an privater Wohnfläche) • Büro, Verwaltung: Konzepte für eine Mehrfachbelegung von Arbeitsplätzen (Desksharing) und Gemeinschaftsräumen (Begegnungsorte, Pausenräumen etc.) erwägen • Einzelhandel: keine Überkapazitäten ohne konkrete Nutzungspläne aus firmenstrategischer Sicht, die sich langfristig auch wirtschaftlich als nicht nachhaltig erweisen könnten • Möglichkeiten gemeinsamer Nutzungen in angrenzenden Arealen abklären • Möglichkeiten zur besseren Grundstückausnutzung abklären (z. B. durch das Instrument der Arealüberbauung oder durch Umnutzung bestehender Baulichkeiten, Verdichtungen) BAUHERR/PROJEKTENTWICKLER • Varianten für verdichtete Bauweise, Ergänzung bestehender Bauten und Reaktivierung von Brachflächen prüfen • nutzungsneutrale, flexible Räume schaffen • Möglichkeiten für Nutzungsüberlagerungen (Mehrfachnutzungen) in denselben Gebäuden bzw. Räumlichkeiten klären PROPERTY MANAGER/FACILITY MANAGER • keine Handlungsoption NUTZER/MIETER • persönliche Platzansprüche kritisch hinterfragen und auf ein vertretbares Maß reduzieren Messgrößen Literatur, Regelwerke • Grundstücksfläche • BGF pro Mitarbeiter/Mieter • Zeitliche Nutzung von Büroflächen staffeln • DGNB-Steckbrief (2009): 15 Flächeninanspruchnahme • DGNB-Steckbrief (2009): 27 Flächeneffizienz • KBOB (2004): Empfehlungen 2004/3, LKS Landschaftskonzept Schweiz • Destatis (2010): Nachhaltige Entwicklung in Deutschland Indikatorenbericht • BauNVO (1993) • Niedersächsisches Innenministerium (2002): Revitalisierung von Brachflächen Beispiele • RWE, Rekultivierung im Rheinland – Die Landschaft nach dem Tagebau, Rheinland • BPP, Revitalisierung eines Industriestandortes – Expo Projekt Chemiepark, Bitterfeld-Wolfen • Bergbau, Sanierung und Revitalisierung von Industrielandschaften – Brikettfabrik, Spremberg 67 68 NACHHALTIGES IMMOBILIENMANAGEMENT > Dimension Umwelt > Boden, Landschaft DAS PRINZIP DER ÜBERLAGERTEN NUTZUNGSEBENEN Das Mehrgenerationenwohnen bei Evonik Wohnen bedeutet Individualität und sollte ebenso wenig eine Frage des Alters wie der körperlichen Verfassung sein. Darum bieten wir z. B. im neuen Quartier EssenBausemshorstmaßgeschneiderte Lösungen für verschiedene Lebenssituationen an. Jung und Alt, Familien und Singles, Menschen mit und ohne Behinderung. Jeder wohnt hier in seinen eigenen vier Wänden und trotzdem in Gemeinschaft mit anderen Menschen unterschiedlicher Generationen – eine neue Form von Nachbarschaft und Solidarität, die viele Menschen schätzen. Denn viele wünschen sich eine Wohngemeinschaft, in der mehrere Menschen unter einem Dach leben und jederzeit zusammen kommen können – aber nicht müssen. Die Architektur der Essener Siedlung „Bausemshorst“ spiegelt diese Idee wider: Es gibt einen Gemeinschaftsraum und vor den Erdgeschosswohnungen jeweils eine geräumige Veranda. Diese können die Bewohner als zusätzlichen Balkon nutzen. Im Innenteil der Siedlung entstehen ein Garten mit Kinderspielplatz und Ruhezonen. Evonik plant darüber hinaus einen Rosengarten, ein Beachvolleyball-Feld sowie einen Grillplatz. Im Sinne einer möglichst nachhaltigen Bewirtschaftung der Grundstücksfläche, wurden durch die Architekten der Evonik Wohnen GmbH gemeinsam mit den Landschaftsarchitekten der Haus Vogelsang GmbH das Prinzip der überlagerten Nutzungsebenen in die Freianlagen übertragen. So begrenzt ein Wasserbecken die Terrasse am Gemeinschaftsraum und erschließt zentral den gemeinschaftlich genutzten Innenhof. Das erforderliche Wasser wird über die Dachentwässerung der umlau- Abb. 33: Zentrale Allee mit den angegliederten Funktionen Foto: Claudia Dreyße Abb. 34: Regenrückhaltebecken mit verdeckter Versickerung und Verdunstung Foto: Claudia Dreyße fenden Gebäudekörper gewonnen und über einen verdeckten Verdunstungs- und Versickerungsstrang dem Bodenwasserhaushalt des Grundstückes zugeführt. Die einzelnen Aufenthalts- und Spielbereiche für die verschiedenen Alters- und Nutzergruppen werden über einen alleeartig ausgeführten Längsweg entlang der Wassertreppe erschlossen. Mit dieser urbanen Lösung werden die unterschiedlichen Funktionen gebündelt unddie Grundstücksfläche nachhaltig und multifunktional, entsprechend den ebenso unterschiedlichen Nutzungsanforderungen genutzt. Darüber hinaus gelingt es, durch die umfassende Bewirtschaftung aller Freiflächen, z. B. das durch den Gehölzschnitt gewonnene, organische Material, anfallende Laub und Grünschnitt einer weiteren Verwertung durch Kompostierung zuzuführen. (Autor: Ulli Pinick, HVG Grünflächenmanagement GmbH) NACHHALTIGES IMMOBILIENMANAGEMENT > Dimension Umwelt > Boden, Landschaft 3.3.2 Freianlagen Große Artenvielfalt Wirkungen: Mögliche Zielkonflikte/negative Wirkung: Ein Bauwerk stellt immer einen Eingriff in die Umwelt dar. • höhere Bewirtschaftungskosten, da evtl. höherer Pflegeaufwand Es entzieht den Pflanzen und Tieren den natürlich gewachsenen Boden als Lebensgrundlage. Das Kriterium bezweckt • höhere Nebenkosten die Erhaltung bzw. Neuschaffung von natürlichen Lebensräumen wie extensiven Wiesen und Rasenflächen, roh belassenen und unversiegelten Flächen, Retentionsflächen Mögliche Synergien/positive Wirkung: und Biotopen, Bäumen und Hecken, Dach- und Fassaden- • gute Werthaltung begrünungen. • gutes Image Generell ist das Umfeld für eine Immobilie wichtig. Dabei • hohe Erholungswirkung und dadurch Steigerung der Arbeitsproduktivität spielt es keine Rolle, ob die Immobilie Arbeitsplätze oder Wohnraum bietet. Auch Arbeitgeber legen immer häufiger Wert auf ein gutes Umfeld im Bezug auf die Arbeitsplätze. So sollen sich Mitarbeiter in ihren Pausen erholen können. Diese Firmenphilosophie kann zu einem positiven Image beitragen. Dass das Umfeld einer Immobilie generell stimmen muss, drückt sich nicht zuletzt durch die Kategorisierung in Lagen aus. Einfluss der Akteure INVESTOR/ASSET MANAGER • Ziele für einen ökologischen Ausgleich des verbauten Bodens formulieren • Erhaltung einer möglichst großen Artenvielfalt als Projektziel definieren BAUHERR/PROJEKTENTWICKLER • Bestandsaufnahme des näheren und weiteren Umfeldes; Potenzial für einen ökologischen Ausgleich evtl. gemeinsam mit Experten-Verbänden und Naturschutzorganisationen abschätzen • Standard für eine große Artenvielfalt festlegen • Studien zu Freianlagen ausarbeiten und Varianten mit einer guten und möglichst großen, naturnahen Freianlage bevorzugen (zusammenhängende Grünflächen, wertvolle natürliche Lebensräume für einheimische Tiere und Pflanzen) • Freianlagen zur Erhaltung bzw. zur Neuschaffung von natürlichen Lebensräumen projektieren, z. B. extensive Wiesen- und Rasenflächen, roh belassene und unversiegelte Flächen, Retentionsflächen/Biotope, Bäume und Hecken, Dach- und Fassadenbegrünung • Pflichtenheft für die Bewirtschaftung zwecks Erhaltung der Artenvielfalt erstellen • Nutzungsvorschriften erarbeiten, um einer Übernutzung vorzubeugen PROPERTY MANAGER/FACILITY MANAGER • sachverständiger Unterhalt der vorhandenen Freianlagen und natürlichen Lebensräumen • Extensivierung von Grünflächen zur Kostensenkung und Erhöhung der Artenvielfalt NUTZER/MIETER • Nutzungsvorschriften befolgen • umweltbewusste Nutzung der Erholungsräume wie Dachterrassen, Grünflächen etc. Messgrößen Literatur, Regelwerke • Anteil nicht versiegelter Flächen • Anteil einheimischer Arten • DGNB-Steckbrief (2009): 24 Gebäudebezogene Außenraumqualität • DGNB-Steckbrief (2009): 57 Verhältnisse am Mikrostandort • Bundesnaturschutzgesetz § 14, 15 (2012) • Baugesetzbuch § 1a,35 (2011): Eingriffsregelung • KBOB (2004): Empfehlungen 2004/3, LKS Landschaftskonzept Schweiz Beispiele • Ökoflächen der Gemeinde Haar, bei München • Wohnquartier auf dem Gelände des ehemaligen Stadtbahndepots , Frankfurt am Main 69 70 NACHHALTIGES IMMOBILIENMANAGEMENT > Dimension Umwelt > Boden, Landschaft ÖKOPUNKTEMASSNAHMENPROJEKT, RAKETENSTATION OCKSTADT (HESSEN) Die im Außenbereich liegende Fläche wurde von der BImA, Sparte Bundesforst mit der Zielsetzung übernommen die Unterhaltungskosten und den Kontrollaufwand zu reduzieren. Die Neuplanung erfolgte unter ökologischen Gesichtspunkten und umfasste im Einzelnen den Abriss aller Gebäude, den Rückbau aller Versorgungsleitungen, die Entsiegelung und Übernahme von vorhandenen Strukturen und die Wertschöpfung der „Problemliegenschaft“ durch Vermarktung von Ökopunkten.Es wurde ein Planungsbüro damit beauftragt, den Ausgangszustand (IST) zu dokumentieren und die Planung (SOLL) bei gleichzeitiger Ermittlung der Verbesserung des Biotopwertes unter wirtschaftlichen Gesichtspunkten vorzunehmen. Beispiele für die geplanten und vollzogenen Maßnahmen sind: Abb. 35: Reste der ehemaligen Raketenstation vor dem Rückbau Foto: M. Pollmeier, Bundesanstalt für Immobilienaufgaben > Entsiegelung von Gebäudeflächen und Entfernen der Schwarzdecke > Entwicklung zu Biotopen auf Mager- und Halbtrockenstandorten > Abbau Doppelzaunanlage > Verbesserung der Durchgängigkeit für Tiere > Rückbau bzw. Umgestaltung von Gräben > Wiederherstellung des natürlichen Wasserhaushaltes und Anlage von Amphibientümpeln > Abriss und Übererdung der Raketensilos mit Einlagerung des Betons als Substitutionsmaterial > Entwicklung und Pflege von Extensivgrünland > Maschinengewehrstände > Umgestaltung zu Lesesteinhaufen als Lebensraum für Reptilien Abb. 36: Zustand 2011 nach dem Rückbau Foto: L. Schmid, Bundesanstalt für Immobilienaufgaben Die Umsetzung erfolgte in der Zeit von September 2009 bis März 2010. Die Abriss-, Rückbau-, Erd- und Landschaftsbauarbeiten wurden im Rahmen einer öffentlichen Ausschreibung vergeben. Probleme bereiteten die Materialtrennung der asbesthaltigen Verbundstoffe und die nachträgliche Ummodellierung der Raketensilos. Die auf Grund dieser umgesetzten Maßnahmen von der Naturschutzbehörde anerkannten und im Ökokonto gutgeschriebenen Ökopunkte sind im A&E-Geschäft am Markt frei handelbar. Sie wurden von Bundesforst bereits vollständig an Vorhabensträger zur Kompensation für Eingriffe bei Straßenbaumaßnahmen verkauft. (Autor: Lothar Schmid, Bundesanstalt für Immobilienaufgaben) NACHHALTIGES IMMOBILIENMANAGEMENT > Dimension Umwelt > Boden, Landschaft 3.3.3 Landschaft Gute Einpassung in Ortsbild und Landschaft Wirkungen: Mögliche Zielkonflikte/negative Wirkung: Das Kriterium zielt darauf ab, dass bei der Gebäudeplanung • höhere Baukosten bei Gewerbe, z. B. bei unterirdischen Parkplätzen auf eine gute Einpassung in die Landschaft geachtet wird. Eine gute Einpassung führt zu größerer Akzeptanz in der • höhere Nutzungskosten/Mieten Bevölkerung und gleicht den landschaftlichen Eingriff, den jedes Bauwerk in unterschiedlichem Maße bedeutet, besser Mögliche Synergien/positive Wirkung: aus. Bei Bauwerken mit großen Dimensionen (Hochhäuser, Krankenhäuser, Einkaufszentren usw.) ist der Einpassung in die Landschaft besondere Beachtung zu schenken, da die negativen Auswirkungen einer ungenügenden Einpassung entsprechend größer sind. • gute Werthaltung der Liegenschaft Einfluss der Akteure INVESTOR/ASSET MANAGER • Ziele hinsichtlich guter Einpassung in die Landschaft definieren • Beratung durch Fachleute im zwangsläufigen Genehmigungsverfahren mit den Naturschutzbehörden BAUHERR/PROJEKTENTWICKLER • bei der Planung auf eine gute Einpassung in die Landschaft achten • Beratung durch Fachleute im zwangsläufigen Genehmigungsverfahren mit den Naturschutzbehörden • Architekturwettbewerbe durchführen PROPERTY MANAGER/FACILITY MANAGER • auf eine an die Umgebung angepasste Bepflanzung und Möblierung der Freiräume achten NUTZER/MIETER • keine Handlungsoption Messgrößen Literatur, Regelwerke • gute Einpassung (ja/nein) • Fotografien der umgebenden Landschaft • KBOB (2004): Empfehlungen 2004/3, LKS Landschaftskonzept Schweiz • Bundesnaturschutzgesetz § 14, 15 (2012) • Baugesetzbuch § 1a, 35 (2011): Eingriffsregelung • Bauordnung, Bebauungspläne, Ortssatzungen • Naturschutzbehörden Beispiele • Unilever-Haus, Hamburg • Wohnquartier auf dem Gelände des ehemaligen Stadtbahndepots, Frankfurt am Main 71 72 NACHHALTIGES IMMOBILIENMANAGEMENT > Dimension Umwelt > Boden, Landschaft BIOMASSENUTZUNG – EINE LOHNENDE VERBINDUNG FÜR FORSTWIRTSCHAFT, ENERGIEWIRTSCHAFT UND WOHNQUARTIERE Die gedankliche Kombination von Land- und Forstwirtschaft auf der einen Seite und Stadtentwicklung auf der Anderen ist nicht gerade Routine. Die Gegensätze zwischen Stadt und Land sind strukturell tief verwurzelt und auch in modernen Flächennutzungsplänen ist eine Verbindung zwischen versiegelten Siedlungen und landwirtschaftlichen Flächen schwer zu gestalten. Nicht so beim Biomasse-Park Hugo in Gelsenkirchen. Auf 22 ha ehemaligen Zechengrundes werden nach und nach rund 10.000 schnell wachsende Pappeln und Weiden gepflanzt, die alle sechs bis zehn Jahre geerntet werden, und als CO2-neutraler Brennstoff für Wärme sorgen. „Es ist das erste Mal, dass man mit einem solchen Projekt auf ein ehemaliges Bergwerksgelände geht“, sagt RAG-Immobilien-Sprecher Conrad. „Hugo ist zudem die erste KurzumtriebsPlantage dieser Größenordnung in Europa“, ergänzt Chefplaner Lohrberg. Damit der alte Zechengrund überhaupt wieder für irgendwas taugen konnte, musste der Boden ohnehin saniert werden. Während die altbelastete Deckschicht zu einem eingekapselten Hügel oder Wall zusammengeschoben wird, kommt der neue Mutterboden von aktuellen Baustellen im Ruhrgebiet. „Und dafür kriegen wir quasi als Entsorger sogar noch Geld“, strahlt Conrad. Einnahmen kommen in den Folgejahren zudem aus dem Erlös der Holzernte, die man auf etwa 8 t Biomasse/ha schätzt. Verfeuern kann man das entweder im Dinslakener Biomasse-Kraftwerk, dem Regionalforstamt Ruhrgebiet oder bei den Grünflächenmanager der Haus Vogelsang GmbH, die als Ko- Abb. 37: Biomassepark Hugo, Gelsenkirchen-Buer Foto: Lohrberg, RAG Montan Immobilien GmbH operationspartner das Gelände zukünftig bewirtschaften. Der absehbare Nutzen soll nicht immer nur materiell sein. Lohrberg hofft auf ein „Vorzeige- und Erfolgsmodell für Standorte, bei denen noch keine längerfristige Weiterverwendung absehbar ist“. Großer Pluspunkt werde die Bindung an das Wohnquartier und die öffentliche Zugänglichkeit sein – der BiomassePark auch als Stadtteil-Grünfläche. Am Beispiel „Hugo“ bedeute das: Die Mauer zur Rungenberg-Siedlung ist weg. Ein Radweg mit Blühstreifen quert die Plantage, deren Pflanzreihen so ausgerichtet sind, dass auch die Kirche im Stadtteil als Bezugspunkt aufgewertet wird. Umgekehrt hat man von der benachbarten Halde Einblick in die verschiedenen Wachstumsstadien. Es soll Führungen geben und Experimentierflächen für Schul-klassen. (Autorin: Nicole Büsing, HVG Grünflächenmanagement GmbH) Haus Vogelsang > Mit rund 300 Mitarbeitern zählt die Haus Vogelsang GmbH in Deutschland zu den größten Unternehmen im Bereich Grünflächenmanagement und Consulting. Potentiale Hugo: des Biomasseparks > Stärkung des Erholungsqualität in der Stadt > qualitative Aufwertung der umliegenden Wohnquartiere durch direkte Anbindung > Rekultivierung und Nutzung einer brachliegenden Altindustriefläche > Standort für bildungsbezogene Projekte (Waldschule, Bau botanik) > Beitrag zum Klimaschutz sowohl durch lokalklimatische Wirkung als auch die Vorteilen der Bioenergie (CO2-Einsparung) > Sicherung von Arbeitsplätzen NACHHALTIGES IMMOBILIENMANAGEMENT > Dimension Umwelt > Boden, Landschaft 3.3.4 Nächtliche Lichtbelastung Geringe nächtliche Lichtbelastung Wirkungen: Mögliche Zielkonflikte/negative Wirkung: Das Kriterium zielt darauf ab, die Lichtbelastung der Umwelt • verminderte Attraktivität bei repräsentativen Bauten oder Gewerbeliegenschaften infolge nächtlicher Beleuchtung zu minimieren. Künstliches Licht während der Nacht wirkt störend auf im Umkreis le- • Beeinträchtigung der Sicherheit bende Tiere, aber auch auf menschliche Bewohner in der näheren Umgebung. Die Reduzierung der Lichtbelastung ist zum einen ein Umweltkriterium, zum anderen aber auch Mögliche Synergien/positive Wirkung: aus ökonomischer Sicht sinnvoll, da der Verbrauch an elek- • niedriger Energieverbrauch und in der Folge niedrigere trischer Energie verringert werden kann. Bewirtschaftungskosten Einfluss der Akteure INVESTOR/ASSET MANAGER • Ziele für eine Minimierung der nächtlichen Lichtbelastung definieren BAUHERR/PROJEKTENTWICKLER • in der Planung das Problem der nächtlichen Lichtbelastung berücksichtigen und durch eine Minimierung der Beleuchtungsquellen entgegenwirken • Beleuchtungsquellen mit niedrigerer Leuchtstärke einsetzen • gute Abschirmung der Lichtquellen nach oben PROPERTY MANAGER/FACILITY MANAGER • nächtliche Lichtbelastung durch gezielte Steuerung der Lichtautomatik optimieren • Verzicht auf nächtliche Lichtquellen, die nicht einem Schutzzweck dienen NUTZER/MIETER • nicht benötigte Lichtquellen ausschalten Messgrößen Literatur, Regelwerke • Anzahl Leuchtquellen • nächtliche Lichtemissionen • Qualität und Abschirmung der Leuchten • DNR-Rundbrief (2002) • Ganslandt/Hofmann (2000): Handbuch der Lichtplanung • BUND (2003): Lichtökologie-Insektenfreundliche und Energie sparende Außenbeleuchtung • Länderausschuss für Immissionsschutz (2000): Richtlinie zur Messung und Beurteilung von Lichtimmissionen Beispiele • Ausstellung „Ökologische Stadtbeleuchtung“, Bad Nauheim 73 74 NACHHALTIGES IMMOBILIENMANAGEMENT > Dimension Umwelt > Boden, Landschaft LICHTVERSCHMUTZUNG Siemens Real Estate strebt an, bei allen Neubauprojekten die Lichtverschmutzung zu minimieren. Dies beinhaltet > die Gestaltung der Beleuchtungswinkel von Innenleuchten, so dass sie nicht durch die Fenster leuchten und > eine sorgfältige Beleuchtungsplanung der Außenbeleuchtung, die auch im Hinblick auf Minimierung der Lichtausbreitung zur Seite und nach oben die Ausleuchtung verbessert und Blendung verhindert. Zur Erreichung des Zieles empfiehlt die Siemens Real Estate die Einhaltung des LEED ANSI/ ASHRAE/IES Standard 90.1: > geregelte Innenraumbeleuchtung (außer Notfallbeleuchtung), die sich außerhalb der Geschäftszeiten ausschaltet > Beleuchtung des Außenraums nur zur Sicherheit bei Erschließungswegen und zum Komfort > Berechnung des Lichtaustrages in der Außenbeleuchtungsplanung, der nicht die Bodenfläche beleuchtet Abb. 38: Die optimierte Beleuchtungsplanung reduziert die Aufhellung des Nachthimmels und reduziert Blendungen Foto: SITECO OSRAM Bereich (Wohngebiet) Beleuchtungsstärke Nicht überdachte Parkplätze 1,6 W/m² Gehwege, weniger als 10 feet (3,0 m) 3,3 W/m breit Gehwege, breiter als 10 feet (3,0 m) 2,1 W/m Haupteingänge 98 W/m der Türbreite Andere Türen 66 W/m der Türbreite Abb. 39: Empfehlungen zu Beleuchtungsstärken in verschiedenen Bereichen (nach ANSI/ASHRAE/IES Standard 90.1) Quelle: Siemens Für ländliche Gebiete sind die Anforderungen strenger als für städtische Baugebiete und Industriegebiete. Die Beleuchtung von Firmenlogos und zur Sicherheit von Einfahrten unterliegt nicht den oben genannten Anforderungen. Mit dieser Maßnahme wird eine geringere Belastung der Umwelt, insbesondere des Lebensraums nachtaktiver Tiere, erreicht. Mit einer optimierten Beleuchtungsplanung gehen geringere Beeinträch- tigungen der Nachbarn, weniger Verschmutzung von Leuchten durch tote Insekten und Vermeidung von Blendung durch ungünstige Außenbeleuchtung einher. (Autor: Dr. Bernd Heibel, Siemens Real Estate) Siemens > Siemens Real Estate ist der Immobiliendienstleister der Siemens AG und bündelt das gesamte Immobilienportfolio des Konzerns weltweit. NACHHALTIGES IMMOBILIENMANAGEMENT > Dimension Umwelt > Infrastruktur 3.4.1 Mobilität Umweltverträgliche Abwicklung der Mobilität Wirkungen: Mögliche Zielkonflikte/negative Wirkung: Das Kriterium bezweckt eine umweltverträgliche, dem Nut- • keine zer entsprechende Abwicklung der Mobilitätsbedürfnisse. Bauliche Maßnahmen und Anreizsysteme sollen die Voraussetzungen für eine Umlagerung des Individualverkehrs auf Mögliche Synergien/positive Wirkung: die öffentlichen Verkehrsmittel schaffen. Eine wichtige Vor- • niedrigere Baukosten bei konsequenter Reduktion der aussetzung ist ein mit öffentlichen Verkehrsmitteln gut erAnzahl Parkplätze (Wohn- und Arbeitsbereich) schlossener Standort mit kurzer Distanz zu Einkauf, Schule, Arbeit und Erholung (vgl. Kriterium 1.3.2, Langsamverkehr und öffentlicher Verkehr). Einfluss der Akteure INVESTOR/ASSET MANAGER • Standorte mit guter Erschließung durch den öffentlichen Verkehr sowie mit Anschluss an das Radwegnetz in naher Distanz zu Einkauf, Schule, Erholung usw. eruieren • finanzielle Anreize für die Benutzung des öffentlichen Verkehrs (ÖPNV-Abonnement) zwecks Reduktion der Parkplatzzahl prüfen • Carsharing-Modelle prüfen BAUHERR/PROJEKTENTWICKLER • Konzept zu einer umweltverträglichen Abwicklung der Mobilität erstellen, das auf den spezifischen Bedürfnissen von Fußgängern, Fahrrädern, Autos inkl. Ver- und Entsorgung basiert • Szenarien für verschiedene Nutzungen, die unterschiedliche Mobilitätsbedürfnisse generieren, erarbeiten • Parkiervarianten mit möglichst geringer Belastung des Grundstückes durch kompakte und periphere Anordnung erarbeiten • Parkplatzzahl zwecks Verkehrsumlagerung auf den öffentlichen Verkehr optimieren • Fahrradabstellmöglichkeiten in unmittelbarer Nähe der Nutzer planen • Duschen beim Arbeitsplatz vorsehen PROPERTY MANAGER/FACILITY MANAGER • Nutzer auf die verschiedenen Mobilitätsmöglichkeiten aufmerksam machen (Fahrradabstellmöglichkeiten, die nächsten ÖPNV-Haltestellen, Carsharing usw.) • Verbesserungspotenziale erkennen und Vorschläge an den Eigentümer weiterleiten • Anleitung zur Instruktion der Nutzer und zum Vorgehen bei späteren Verbesserungen erarbeiten NUTZER/MIETER • öffentliche Verkehrsmittel benutzen • bei kurzen Arbeitswegen mit dem Fahrrad zur Arbeit fahren • Fahrgemeinschaften mit Arbeitskollegen bilden Messgrößen Literatur, Regelwerke • Distanz zu ÖPNV-Haltestellen • Fahrradabstellmöglichkeiten (ja/nein) • DGNB-Steckbrief (2009): 30 Fahrradkomfort • DGNB-Steckbrief (2009): 59 Verkehrsanbindung • Stiewe (2011) Mobilitätsmanagement: Betrachtungen und Erkenntnisse aus Wissenschaft und Praxis Beispiele • Lebens(t)raum Johannisthal, Berlin • Vaubangelände, Freiburg • Kolumbusplatz 2, München-Riem 75 76 NACHHALTIGES IMMOBILIENMANAGEMENT > Dimension Umwelt > Infrastruktur 3.4.2 Abfälle aus Betrieb und Nutzung Gute Infrastruktur für die Abfalltrennung Wirkungen: Mögliche Zielkonflikte/negative Wirkung: Das Kriterium bezieht sich auf Betriebs- und Haushaltabfäl- • höhere Baukosten infolge Platzbedarf für Abfallsammlung le. Es sollen Voraussetzungen geschaffen werden, die durch getrenntes Sammeln und Verwerten von Abfällen vor allem • möglicherweise höhere Bewirtschaftungskosten in Haushalten, Büros, Schulen usw. eine optimale Verwertung und eine Schließung der Stoffkreisläufe ermöglichen. Von primärer Bedeutung sind die baulichen Vorkehrungen. Mögliche Synergien/positive Wirkung: Abfallentsorgungssysteme erfordern eine geregelte Betreu- • bei selbst genutzten Betriebsliegenschaften, Reduktiung, wobei der Erfolg von der Information der Nutzer abon der Betriebskosten insgesamt, insbesondere beim hängt. Einzelhandel Einfluss der Akteure INVESTOR/ASSET MANAGER • in bauliche Maßnahmen investieren, welche die Möglichkeiten für eine saubere Abfalltrennung verbessern BAUHERR/PROJEKTENTWICKLER • Raumbedürfnisse für die Zwischenlagerung des Abfalls ermitteln • genügend Raum für die Zwischenlagerung der Abfälle vorsehen, bis diese entsorgt werden können • Kompostieranlagen planen PROPERTY MANAGER/FACILITY MANAGER • Entsorgungskonzept für Betriebs-, Haushalt- und Grünabfall in Zusammenarbeit mit der öffentlichen Abfallentsorgungsstelle erarbeiten • Betriebskonzept erstellen und Benutzer über die Entsorgung des Abfalls instruieren • bei größeren Objekten Möglichkeiten prüfen, die ein Recyceln von Abfällen und Schließen der Stoffkreisläufe ermöglichen (Biogas usw.) NUTZER/MIETER • vorhandene Möglichkeiten zur Abfalltrennung ausschöpfen Messgrößen Literatur, Regelwerke • Trennungssystem (ja/nein) • KrW-/AbfG (2011) • BMU-Broschüre: Kreislaufwirtschaft, Abfall nutzen – Ressourcen schonen • Metropolitan-Verlag (2001): Future Office Beispiele • Händler (z. B. IKEA) NACHHALTIGES IMMOBILIENMANAGEMENT > Dimension Umwelt > Infrastruktur DIE WELLE, FRANKFURT AM MAIN Das Abfall-Management im Gebäudekomplex DIE WELLE, einem ca. 80.000 m² umfassenden Büround Einzelhandelskomplex in der Frankfurter Innenstadt, beinhaltet drei wesentliche Prozesse, die den fachgerechten und professionellen Umgang mit den täglich anfallenden rund 60 m³ Müll gewährleisten. Jeder der insgesamt sechs Bauteile der WELLE verfügt über einen etwa 25 m² großen Müllraum mit Tonnen zur Trennung von Rest-, Verpackungs-, Papier-, und Biomüll. Die hier gesammelten Abfälle werden von zwei Fachkräften täglich alle zwei bis drei Stunden zu einer Sammelstelle in der WELLE gebracht. Um sicherzustellen, dass der Müll korrekt zugeordnet und getrennt wurde, wird in der Sammelstelle jede Abfalltonne entleert, händisch durchsucht und die entsprechenden Container sortiert. Papier und Pappe sowie ein großer Teil des Restmülls werden zusätzlich vor Ort in großen Pressen verdichtet und für die Abholung durch das städtische Entsorgungsunternehmen FES bereitgestellt. Das Abfall-Management der WELLE wird unter der Leitung des Property Mangers Argo PM, Tochter des Asset Managers Argoneo, zusammen mit einem DienstleisterTeam gesteuert und umgesetzt. Abb. 40: DIE WELLE, Frankfurt am Main Sammeln, sortieren, aufbereiten – das Abfallmanagement im Büro- und Einzelhandelskomplex Die WELLE beinhaltet drei zentrale Aufgabenbereiche für den fachgerechten Umgang mit täglich 60 m³ anfallendem Müll. Foto: argoneo (Autorin: Anne-Kristin Tischer, Argoneo Real Estate GmbH) Abb. 41: DIE WELLE, Frankfurt am Main Für viel Grün und eine hohe Aufenthaltsqualität in der WELLE sorgen die gepflegte Baum-, Hecken- und Blumenbepflanzung und der wellenförmig angelegte Wasserlauf im Objekt. Foto: argoneo 77 78 NACHHALTIGES IMMOBILIENMANAGEMENT > Dimension Umwelt > Infrastruktur 3.4.3 Wasser Geringer Trinkwasserverbrauch und geringe Abwassermenge Wirkungen: Mögliche Zielkonflikte/negative Wirkung: Trinkwasser ist ein kostbares Gut, das nicht beliebig verfüg- • höhere Baukosten durch bauliche Maßnahmen, z. B. zur Dächerbegrünung bar ist. Das Kriterium zielt auf einen geringen Trinkwasserverbrauch und geringe Abwassermengen durch planerische und apparative Maßnahmen sowie durch die Nutzung von Mögliche Synergien/positive Wirkung: Regen- und Grauwasser ab. Der maßgebliche Faktor im • niedrigere Bewirtschaftungskosten bei selbst genutzten Wasserverbrauch ist das Verhalten der Nutzer. Um dieses zu Betriebsliegenschaften beeinflussen, ist eine gezielte Information notwendig. • niedrigere Nebenkosten Ein Problem für die effiziente Abwasserreinigung stellt die Versiegelung von Grundstücksflächen dar. Bei Regenfällen wird das Abwasser verdünnt und ist daher schwieriger zu reinigen. Eine Verminderung des Abwassers kann durch begrünte Dächer und durch Freiflächen an Stelle von künstlichen Belägen erzielt werden. Einfluss der Akteure INVESTOR/ASSET MANAGER • Ziel für die Minimierung des Trinkwasserverbrauchs formulieren • Ziele in Bezug auf eine Retention des Niederschlagwassers formulieren BAUHERR/PROJEKTENTWICKLER • Nasszonenbereiche und Leitungsführung zur Minimierung der «Ausstoßzeit» zusammenfassen • Regenwassernutzung für WC- und Urinalspülung, Waschmaschinen, Gartenbewässerung und Autowäsche prüfen • Nutzung von Grauwasser aus Dusche und Bad für die WC-Spülung prüfen • Installation urinseparierender Toiletten (No-Mix-WCs) prüfen • Installation wasserloser Pissoirs prüfen • Ausschreibung mit Instrumenten erstellen, welche die ökologischen Anliegen berücksichtigen; mengenbegrenzende Waschtischarmaturen und 2-Mengen-Spülungen für WCs vorschreiben • Dachbegrünung, unversiegelte Freiflächen und Versickerung des Regenwassers prüfen PROPERTY MANAGER/FACILITY MANAGER • Informationsschrift für die Benutzer über ein wassersparendes Verhalten im Alltag erarbeiten • Maßnahmen zur Überwachung des Wasserverbrauchs und zur Lokalisierung allfälliger Unregelmäßigkeiten erarbeiten • periodische Information und Einführung der Nutzer in die entsprechende Technik • verbraucherspezifische Abrechnung einführen NUTZER/MIETER • sparsamer Umgang mit Trinkwasser pflegen und allfällige Informationsschriften beachten Messgrößen Literatur, Regelwerke • wassersparende Armaturen (ja/nein) • verbraucherspezifische Abrechnung (ja/nein) • Regenwassernutzung (ja/nein) • Verbrauch Trinkwassermenge • Dachbegrünung, Freiflächen, Versickerung (ja/nein) • DGNB-Steckbrief (2009): 14 Trinkwasserbedarf und Abwasseraufkommen • KBOB (2000): Empfehlung, Haustechnikanlagen Beispiele • Firmenzentrale Etrium, Köln NACHHALTIGES IMMOBILIENMANAGEMENT > Dimension Umwelt > Raumplanung 3.5.1 Bauzonen Verhindern von Zersiedelung Wirkungen: Mögliche Zielkonflikte/negative Wirkung: Unter Zersiedelung versteht man das Wachstum der Sied- • höhere Bodenpreise an gut erschlossenen Lagen lung ins unbebaute Umland hinaus, z. B. die Errichtung von • höhere Nutzungskosten/Mieten an gut erschlossenen Lagen Gebäuden außerhalb bebauter Ortsteile und der Siedlungsbegrenzung. Dies kann in der Bevölkerung zu Verkehrsproblemen (höhere Abhängigkeit vom Individualverkehr) und zu soziale Spannungen führen, da nicht alle Bevölke- Mögliche Synergien/positive Wirkung: rungsgruppen in der Lage sind, die längeren Wege zu Arbeit, • geringere Mobilitätskosten Schulen usw. auf sich zu nehmen. Für den Immobilienbesit- • gute Werthaltung der Gebäude zer stellen die hohen Mobilitätskosten (inkl. Staukosten), die für die Nutzer von Bauwerken an der Peripherie entstehen, ein Risiko dar. Der Zersiedelung ist durch planerische Maßnahmen entgegenzuwirken: • Aktivierung bestehender Nutzungsreserven in bereits bebauten Gebieten • maßvolle bauliche Verdichtung nach innen und Durchmischung der Siedlungsfunktionen anstreben • bei neuen Siedlungsflächen verdichte Bauweise, schützenswerte Landschaften meiden • bestehende Bauzonen überprüfen und evtl. beschränken • Umnutzung von industriellen Bracharealen fördern Einfluss der Akteure INVESTOR/ASSET MANAGER • bei der Standortevaluation das Problem der Zersiedelung berücksichtigen (z. B. Bevorzugung von bereits bebauten Gebieten gegenüber Randzonen) und diesbezüglich Ziele definieren • Abklären der Zonenkonformität bezüglich der geplanten Nutzung • Brachflächen und Verdichtungspotenziale berücksichtigen BAUHERR/PROJEKTENTWICKLER • Varianten für verdichtete Bauweise, Ergänzung bestehender Bauten und Reaktivierung von Brachflächen prüfen (siehe auch 3.3.1, Grundstücksfläche) • Möglichkeiten für Nutzungsüberlagerungen (Mehrfachnutzungen) in denselben Gebäuden bzw. Räumlichkeiten abklären PROPERTY MANAGER/FACILITY MANAGER • keine Handlungsoption NUTZER/MIETER • keine Handlungsoption Messgrößen Literatur, Regelwerke • Bevölkerungsdichte • Bebauungsdichte • Geschossflächenzahl (GFZ) • Grundflächenzahl (GRZ) • Bauordnung • Flächennutzungspläne • Bebauungspläne • Ortssatzungen Beispiele • Minihaus als Nachverdichtung, Frankfurt am Main • Wohnquartier auf dem Gelände des ehemaligen Stadtbahndepots, Frankfurt am Main • Nordex Forum, Hamburg • Wohnquartier Gutenberg Höfe, Heidelberg • Townhouses Friedrichswerder, Berlin 79 80 NACHHALTIGES IMMOBILIENMANAGEMENT > Dimension Umwelt > Raumplanung 3.5.2 Schutzgebiete Berücksichtigung und Wiederherstellung von Schutzgebieten/-objekten Wirkungen: Mögliche Zielkonflikte/negative Wirkung: Das Kriterium zielt darauf ab, durch planerische Maßnah- • keine men zu verhindern, dass Schutzgebiete und -objekte durch die vorgesehene Nutzung des Bauwerks beeinträchtigt werden. Dazu gehören Objekte des Denkmal-, Natur- und Land- Mögliche Synergien/positive Wirkung: schaftsschutzes. • Schutz der Umgebung und somit langfristige Werthaltung von bestehenden Liegenschaften Eine Beeinträchtigung von Schutzgebieten durch Bauten wird im Prinzip durch die Gesetzgebung verhindert. Trotz- • gutes Image einer Region und damit auch der dort liegenden Gebäude dem entstehen vor allem im touristischen Kontext immer wieder Konflikte (Golfplätze, Bergbahnen, Pisten, Hotel- und Zweitwohnungsresorts). Einfluss der Akteure INVESTOR/ASSET MANAGER • in der Standortanalyse klären, ob Schutzobjekte und -gebiete durch das Bauvorhaben betroffen werden • Bauen in Schutzgebieten vermeiden BAUHERR/PROJEKTENTWICKLER • in der Projektierung den besonderen Ansprüchen infolge vorhandener Schutzzonen und -objekte Rechnung tragen • bei der Projektierung von Instandsetzungen/Modernisierung von denkmalgeschützter Gebäuden Fachleute einbeziehen, welche die Einhaltung der gesetzlichen Vorgaben garantieren PROPERTY MANAGER/FACILITY MANAGER • Nutzer auf den Wert von Objekten und Gebieten aufmerksam machen und Verhaltensempfehlungen abgeben • Umgebungsgestaltung und Möblierung auf Schutzobjekte ausrichten NUTZER/MIETER • bewusster Umgang mit schützenswerten Objekten und Gebieten, Verhalten im Alltag entsprechend anpassen Messgrößen Literatur, Regelwerke • Maßnahme betrifft Schutzgebiete und Objekte (ja/nein) • BauGB § 35 (2011): Außenbereich • Bundesnaturschutzgesetz (2012) • Wasserschutzgesetz • Denkmalschutzgesetz Beispiele • Benutzungsordnung der deutschen Nationalparks • Deutsche Nationalparks 81 NACHHALTIGES IMMOBILIENMANAGEMENT > Dimension Umwelt > Raumplanung DER „INTEGRATED RURAL MANAGEMENT PLAN“ AUF DEM TRUPPENÜBUNGSPLATZ SENNE Der Truppenübungsplatz Senne ist ein rund 116 km2 großes militärisches Übungsgelände der britischen Rheinarmee in NordrheinWestfalen, nördlich von Paderborn, am Westrand des Teutoburger Waldes. Gleichzeitig ist diese wertvolle Naturlandschaft Teil des europaweiten Naturschutzgebietsnetzes „NATURA 2000“. Die Bundesanstalt für Immobilienaufgaben betreut die Gaststreitkräfte auf Grundlage des Nato-Truppenstatuts und seiner Zusatzabkommen. Mit ihrer Sparte Bundesforst führt sie darüber hinaus das militärische Geländemanagement durch und gestaltet so die Landschaft auf dem Übungsgelände entsprechend den militärischen Anforderungen (Gelände als „Bühne“ für die militärische Ausbildung). Sowohl der Übungsbetrieb als auch das Geländemanagement sind vorrangig. Dennoch müssen sie mit den naturschutzfachlichen und -rechtlichen Erfordernissen in Einklang gebracht werden, welche sich z. B. aus den NATURA-2000-Verpflichtungen ergeben. Hierzu hat die Bundesrepublik Deutschland, vertreten durch die Bundesanstalt, mit Zustimmung der britischen Seite eine Vereinbarung mit dem für die Umsetzung von NATURA 2000 verantwortlichen Land Nordrhein-Westfalen über den Schutz von Natur und Landschaft auf dem Truppenübungsplatz Senne geschlossen. Der so vereinbarte Ausgleich zwischen den Erfordernissen der militärischen Nutzung und den naturschutzfachlichen Gegebenheiten wird durch den „Integrated Rural Management Plan (IRMP)“ erreicht, welcher vom Bundesforst gemeinsam mit den Streitkräften Abb. 42: Gesperrter aktiv militärisch genutzter Truppenübungsplatz Foto: H. Arjes, Bundesanstalt für Immobilienaufgaben erstellt wird. Dieser Plan integriert möglichst konfliktfrei Naturschutzbelange in das an den militärischen Erfordernissen ausgerichtete Geländemanagement. Im Sinne einer Benutzungsordnung identifiziert er Geländeteile, in denen die militärische Nutzung für die Erhaltung von wertvollen Lebensräumen von Vorteil ist (z. B. Fahrgelände zur Schaffung von Rohbodenstandorten für Sandmagerrasen). Andererseits regelt dieser Managementplan, wie das Übungsgeschehen soweit als möglich auf sensible Biotope und Arten Rücksicht nehmen kann, ohne dabei den Vorrang der militärischen Nutzung grundsätzlich in Frage zu stellen (z. B. Ausweisung von Horstschutzzonen während der Brutzeit). (Autor: Georg Reitz, Bundesanstalt für Immobilienaufgaben) Bundesanstalt für Immobilienaufgaben (BImA) > Vom Vermögensverwalter zum Immobiliendienstleister des Bundes 82 NACHHALTIGES IMMOBILIENMANAGEMENT > Dimension Umwelt > Raumplanung 3.5.3 Verkehr Führt nicht zu einer Überlastung der Verkehrsträger Wirkungen: Mögliche Zielkonflikte/negative Wirkung: Bauwerke führen durch ihre Nutzung zu einem erhöhten Verkehrsaufkommen auf den umliegenden Verkehrsträgern wie Straße, Schiene, Fußgängerwege usw. Das Kriterium zielt darauf ab, diese Mehrbelastung nicht zu einer Überbelastung werden zu lassen. Dies gilt besonders für verkehrsintensive Nutzungen wie Einkaufszentren und Einrichtungen für Freizeit und Erholung. • verringerte Zweckerfüllung, wenn auf Parkplätze verzichtet werden muss • hohe Baulandpreise an zentralen Lagen führen zu höheren Investitionen • Zielkonflikte in Bezug auf die Forderungen zentrale Lage und geringe Verkehrsbelastung in besiedelten Gebieten Gemäß des Forschungsprogramms „Verbesserung der Ver- Mögliche Synergien/positive Wirkung: kehrsverhältnisse in den Gemeinden“des BMVBS sollen die bisherigen Möglichkeiten zur Finanzierung von Verkehrs- • gute Erreichbarkeit und damit geringeres Risiko in Bezug auf gesellschaftliche Veränderungen projekten dahingehend erweitert werden, dass die Gemeinden auch selbständig Einnahmen für die Instandhaltung und Neugestaltung der Infrastruktur erzielen können und nicht mehr überwiegend vom Bundeshaushalt abhängig sind, was eine individuelle Anpassung jeder Gemeinde auf die entsprechenden Anforderungen bezüglich ihrer Bauwerke ermöglichen würde. Grundsätzlich sollten u. a. folgende Empfehlungen bei der Standortplanung beachtet werden: • Standorte wählen, die bereits am Verkehrsnetz angeschlossen sind • Ausbau des ÖPNV • Erschließung nicht über Wohngebiete Einfluss der Akteure INVESTOR/ASSET MANAGER • Standort entsprechend dem Verkehrsangebot wählen (z. B. Anbindung an den ÖPNV beachten) • Standorte, die möglichst nahe bei den potenziellen Kunden liegen, d. h. in der Nähe von Arbeitsplatzschwerpunkten, öffentlichen Bauten und Anlagen, welche gut mit dem ÖPNV erreichbar sind. • Güterabwägung unter Einbezug von Umweltorganisationen vornehmen • Synergien mit anderen Einrichtungen suchen, um Infrastrukturen gut auszulasten (z. B. Freizeiteinrichtungen und Einzelhandel) BAUHERR/PROJEKTENTWICKLER • Anzahl Parkplätze so bestimmen, dass einer Überlastung der umliegenden Verkehrsträger entgegengewirkt werden kann (Achtung: bei Parkplatzbeschränkung auch Verkehrsumlagerungen berücksichtigen) • Abstellmöglichkeiten für Fahrräder planen PROPERTY MANAGER/FACILITY MANAGER • durch eine entsprechende Parkplatzbewirtschaftung das Aufkommen des Individualverkehrs steuern. (Achtung: bei Parkplatzbeschränkung auch Verkehrsumlagerungen berücksichtigen) NUTZER/MIETER • bei Überlastungen von Verkehrsträgern auf Alternativen ausweichen (z. B. Wechsel von Pkw auf ÖPNV) Messgrößen Literatur, Regelwerke • Anzahl Parkplätze • Abstellmöglichkeiten für Fahrräder (ja/nein) • Distanz zu ÖPNV • Bauordnung • Flächennutzungspläne • Bebauungspläne • Ortsatzungen Beispiele • B5 Designer Outlet Center, Berlin • Berlin A10 Center, Wildau • Heide-Park Resort, Soltau NACHHALTIGES IMMOBILIENMANAGEMENT > Dimension Umwelt > Raumplanung 3.5.4 Leitbild Entspricht den Zielen der Gemeinde/Stadt Wirkungen: Mögliche Zielkonflikte/negative Wirkung: Das Kriterium zielt darauf ab, dass ein Bauwerk dem Leit- • höherer Planungsaufwand bild der Gemeinde entsprechend geplant und gebaut wird. Dadurch wird die von der Gemeinde ausgearbeitete EntwickMögliche Synergien/positive Wirkung: lungsstrategie unterstützt. Bei der Realisierung von Neubauten oder bei Umnutzungen ist das Gespräch mit den Verantwortlichen und auch der Einbezug von Organisationen aus dem Umwelt- und Sozialbereich ein wichtiger Schritt. • schnellere Abwicklung der Planung möglich Die Anliegen der Gemeindebehörden halten jedoch einer genauen Überprüfung im Sinne der Nachhaltigkeit nicht immer stand. Beispiele aus Tourismusregionen zeigen, dass eine einseitige Überbewertung von ökonomischen Aspekten der Fall sein kann. Einfluss der Akteure INVESTOR/ASSET MANAGER • bei der Standortanalyse Leitbild der Gemeinde berücksichtigen • Gespräch mit Gemeindevertretern frühzeitig suchen und Synergien oder/und Umnutzungen prüfen • Integration von Umweltorganisationen prüfen • Vorgehen bei Zielkonflikten festlegen (z. B. Mediation, Team-Supervision) BAUHERR/PROJEKTENTWICKLER • Abklären, ob sich Ort und Zweck des Bauwerks mit dem Leitbild der Gemeinde decken PROPERTY MANAGER/FACILITY MANAGER • Synergien nutzen NUTZER/MIETER • keine Handlungsoption Messgrößen Literatur, Regelwerke • Deckung mit Leitbild (ja/nein) • Stadtmarketing Velten-Leitbildentwicklung • Bauordnung • Flächennutzungspläne • Bebauungspläne • Ortssatzungen • Gemeinsame Landesplanungsabteilung der Länder Berlin und Brandenburg (2006): Leitbild Haupstadtregion BerlinBrandenburg Beispiele • Leitbild der Hauptstadtregionen Berlin-Brandenburg • Leitbild für Beckingen 2020 • Freiburger Agenda • Paul-Wunderlich-Haus, Eberswalde 83 84 NACHHALTIGES IMMOBILIENMANAGEMENT > 5. Management der Nachhaltigkeit 5. Management der Nachhaltigkeit Nachhaltigkeit in der Immobilienwirtschaft ist nicht nur über die Entwicklung, den Bau und den Betrieb von Gebäuden zu realisieren, sondern sollte direkt im Unternehmen verankert werden. Das Ziel ist, den Ansatz der Nachhaltigkeit in allen Prozessen zu integrieren. Die Ansatzpunkte zur Integration der Nachhaltigkeit in die Prozesse sind dabei vielfältig. Betroffene Prozesse sind bspw. das Mietvertragsmanagement, die Steuerung von Dienstleistern oder das Flächenmanagement im Sinne einer Flächenoptimierung. Dass diese Forderung auch in den Unternehmen angekommen ist, zeigen die folgenden Beispiele. 85 NACHHALTIGES IMMOBILIENMANAGEMENT > 5. Management der Nachhaltigkeit 5.1 ÖKOLOGISCH NACHHALTIGES IMMOBILIENMANAGEMENT BEI ABB IN DEUTSCHLAND MITTELS BEWERTUNGSSYSTEM „GREEN CREM-INDEX“ Unter dem Begriff Green Corporate Real Estate Management (Green CREM) realisiert die ABB in Deutschland das Konzept eines ökologisch nachhaltigen Immobilienmanagements. Dabei werden ökonomisches Handeln mit ökologischen und soziokulturellen Zielsetzungen beim Umgang mit den Unternehmensimmobilien verknüpft. Nachhaltigkeit ist ein wichtiger Teil des Geschäfts von ABB. Green CREM leistet dazu einen wesentlichen Beitrag, indem es die Energieeffizienz im gesamten Immobilienportfolio steigert und den Energieverbrauch und die CO2-Emissionen reduziert. Somit trägt Green CREM zur Ressourcenschonung und zum Klimaschutz bei und steigert gleichzeitig Wert und Nutzungspotenzial der einzelnen Immobilien. Im Vergleich zu den anderen gängigen Zertifizierungssystemen geht der Green CREM-Ansatz über die Einzelobjekt-Betrachtung hinaus und bezieht komplette Standorte hinsichtlich ihrer Energieeffizienz und ökologischen Qualität innerhalb des gesamten Immobilienportfolios ein. Das Konzept ist zweistufig aufgebaut: Stufe I „Energieeffizienz“ Seit 2007 haben die ABB-Immobilienfachleute alle Standorte in Bezug auf den gesamten Energieverbrauch sowie den Zustand von Dächern und Fassaden und die Gebäudetechnik analysiert. Dabei wurde deutlich, dass im bundesweiten Durchschnitt etwa 53 % des Energieverbrauchs bei ABB auf Gebäude entfallen (vgl. Abb. 43: Energie-Portfolioanalyse). Abb. 43: Energie-Portfolioanalyse Foto: ABB Group ABB > Durch ein strategisches Immobilienmanagement werden Kosten gesenkt, Erträge gesteigert und Bilanzwerte optimiert. Dabei stehen insbesondere auch Nachhaltigkeit und Ökologie im Fokus der Immobilienexperten. 86 NACHHALTIGES IMMOBILIENMANAGEMENT > 5. Management der Nachhaltigkeit Die Analyse des Zustands beziehungsweise Aufbaus von Dächern und Fassaden im gesamten Immobilienportfolio führte zu einer Klassifikation der Außenflächen in die nach den Ampelfarben gekennzeichneten Kategorien. 33 % der untersuchten Teilflächen wiesen erhebliche energietechnische Mängel auf. Es handelte sich dabei meist um Dächer und Fassaden ohne Wärmedämmung sowie um Fenster mit Einfachverglasungen. Entsprechend hoch sind beziehungsweise waren der Energieverbrauch und die Kosten. Unter Aufwand-Nutzen-Aspekten und in Abstimmung mit der ABB-Geschäftsstrategie erstellten die Immobilienspezialisten Maßnahmenkataloge zur Verbesserung der Energiebilanz an den jeweiligen Standorten, die sukzessive realisiert wurden bzw. werden. Die Abbildung 44 zeigt das Stufenkonzept zur Steigerung der Energieeffizienz im ABBImmobilienportfolio. Abb. 44: Konzeptstufe 1 „Energieeffizienz“ Foto: ABB Group Stufe 2 „Green CREM-Index“ Mit der Ausdehnung der Qualitätsprüfung im Jahr 2009 auf die kompletten Standorte entwickelte ABB ein Bewertungssystem, das Transparenz über die ökologische Qualität und Energieeffizienz im gesamten betrieblichen Immobilienportfolio schafft und Optimierungspotenziale aufdeckt. Großen Wert legten die ABB-Immobilienspezialisten bei der Ausarbeitung dieses Instrumentes auf die Praktikabilität des Prüfungsprozesses. Die Bewertungskriterien beziehen sich sowohl auf die Qualität der Gebäude und Innenräume hinsichtlich Substanz und Ausstattung als auch auf die Standortbewirtschaftung sowie den Wasser- und Energieverbrauch (siehe Abb. 45: Bewertungssystem „Green CREM-Index“). NACHHALTIGES IMMOBILIENMANAGEMENT > 5. Management der Nachhaltigkeit Abb. 45: Bewertungssystem „Green CREM-Index“ Foto: ABB Group Im Einzelnen geht es dabei unter anderem um: > Energieverbrauch: Stromverbrauch für ein Gebäude, Energieverbrauch für Heizung > Wasser: Regenwasser, Trinkwasser, Abwasser, Produktionswasser > Gebäudequalität: Zustand der Fassaden und Dächer in Bezug auf Wärmedämmeigenschaften, technischem Standard der Gebäudetechnik etc. > Innenraumqualität: objektives und subjektives Innenraumklima, Gesundheit und Wohlbefinden der Menschen in den Räumen, Luftqualität, thermischer und akustischer Komfort, visueller Komfort etc. > Standortqualität: Gestaltung der Außenbereiche, Anbindung an den ÖPNV, Reduktion des Individualverkehrs etc. > Bewirtschaftung: Außenbereiche, Reinigung in den Gebäuden, Abfallbeseitigung, Nachhaltigkeit der Einkaufsstrategie etc. Die bisher untersuchten Standorte erreichten Indexwerte zwischen 61 und 73 %; dabei geben die Prozentsätze den jeweiligen Erfüllungsgrad der untersuchten Bewertungskriterien an. Die Ermittlung des Index ist jedoch nur ein erster Schritt und führt im Anschluss an die Untersuchungen dazu, Maßnahmen zur Steigerung der Energieeffizienz sowie der Lebens- bzw. Arbeitsqualität an den einzelnen Standorten abzuleiten. In begleitenden Gesprächen mit den am Standort beheimateten Gesellschaften werden dann Prioritäten festgelegt sowie entsprechende Optimierungsmaßnahmen entschieden und umgesetzt. Nach jeweils drei Jahren wird der Indexwert an den einzelnen Standorten erneut überprüft. 87 88 NACHHALTIGES IMMOBILIENMANAGEMENT > 5. Management der Nachhaltigkeit Green CREM-Bewertungssystem – Ergebnisse Der Green CREM-Index wurde inzwischen fast an der Hälfte der zu untersuchenden Standorte ermittelt, die identifizierten Optimierungsmaßnahmen wurden bzw. werden umgesetzt. Durch die realisierten Maßnahmen konnten bei ABB allein von 2009 auf 2010 die gebäudespezifischen Energieverbräuche sowie CO2-Emissionen um rund 7 % reduziert werden. Dies entspricht einer CO2-Vermeidung von circa 3.500 t pro Jahr. Das eigens von den ABB-Immobilienspezialisten entwickelte Bewertungssystem zeichnet sich durch ein hohes Maß an Praktikabilität aus. Es ermöglicht dem sogenannten „non-property“ Unternehmen nicht nur einzelne Objekte, sondern das komplette Immobilienportfolio unter Nachhaltigkeitsaspekten strategisch sinnvoll zu steuern und aufzubereiten. Damit leistet der Immobilienbereich einen erheblichen Beitrag, die Wettbewerbsfähigkeit des gesamten Unternehmens zu steigern. Dies nicht zuletzt auch vor dem Hintergrund, dass sich ökologische Faktoren immer mehr zum Wertekriterium entwickeln werden – sowohl für die Nutzer von Immobilien, aber auch für Immobilieneigentümer. Die langfristige Wertentwicklung sowie künftige Vermarktungschancen von Immobilien werden nach Einschätzung der Immobilienexperten insbesondere von ökologischen Aspekten bestimmt werden. (Autorin: Stefanie Wonner, ABB Grundbesitz GmbH) 89 NACHHALTIGES IMMOBILIENMANAGEMENT > 5. Management der Nachhaltigkeit 5.2 NACHHALTIGES BAUEN AM FLUGHAFEN FRANKFURT Nachhaltigkeit, Green Buildings, Zertifizierungen oder Lebenszykluskosten sind Themen, die auch Flughafenbetreiber zunehmend beschäftigen. Welches allerdings die richtigen Zertifizierungslabels für einen internationalen Flughafen sind und welche Strategie für das heterogene Portfolio angemessen ist, lässt sich nicht pauschal sagen. Flughäfen sind geprägt von stark spezifizierten Sonderimmobilien und komplexen Kundenanforderungen. Die Fraport AG, Betreibergesellschaft des Flughafens Frankfurt, hat sich dieser Herausforderung gestellt. Fraport AG – Full-Service-Anbieter und Immobilienentwickler Fraport gehört international zu den führenden Unternehmen im AirportBusiness und betreibt mit dem Flughafen Frankfurt eines der bedeutendsten Luftverkehrsdrehkreuze der Welt. Als erfahrener Airport-Manager entwickelt Fraport den Flughafen Frankfurt gemeinsam mit Partnern zur „Frankfurt Airport City“ einem herausragenden Mobilitäts-, Erlebnis- und Immobilienstandort. Zum Dienstleistungsspektrum der Fraport AG gehören nicht nur sämtliche Services rund um den Flugbetrieb, Fraport ist auch kompetenter Partner für Airport-Retailing und Immobilienentwicklung. Die Fraport AG ist auch für die Entwicklung und Steuerung des Immobilienportfolios des Frankfurter Flughafens verantwortlich. In den nächsten Jahren wird Fraport die Infrastruktur des Frankfurter Flughafens modernisieren und erweitern. Die jüngsten Bauprojekte und Modernisierungen werden unter dem Aspekt der Nachhaltigkeit geplant, entwickelt und bewertet. So rücken zum einen Zertifizierungssysteme in den Vordergrund, die Aussagen zur Qualität der Bauprojekte zulassen, zum anderen stellt sich die Frage nach einer umfassenden Bewertung des Portfolios unter Einbezug von Nachhaltigkeitsaspekten, so dass Risiken frühzeitig erkannt und abgewendet werden können. Verankerung der Nachhaltigkeit in den Unternehmensgrundsätzen Mit dem Leitsatz „Wir verankern Nachhaltiges Bauen in unseren Unternehmensgrundsätzen“ hat sich Fraport zum Ziel gesetzt, Nachhaltigkeit nicht nur in Projektentwicklungen und Neubaubauprojekten zu integrieren, sondern sämtliche Prozesse auf den Prüfstein der Nachhaltigkeit zu stellen. Betroffen ist das gesamte Leistungsspektrum: von der Projektentwicklung über den Bau bis zum Betrieb der Immobilien. Mit dazu zählen somit die Mieterbetreuung und das Mietvertragsmanagement sowie das Controlling und die Steuerung der Dienstleister. Sämtliche Prozesse werden sukzessive analysiert und auf Fragen geprüft, an welcher Stelle Nachhaltigkeitskriterien greifen und mit welchen Maßnahmen ein Mehrwert für die Beteiligten erwirtschaftet werden kann. Die größten Potenziale liegen in der Projektentwicklung, der Steuerung von Neubauprojekten und bei der Instandhaltung und Modernisierung. Um diese Potenziale sicher zu heben, wurde bspw. festgelegt, welche Nachhaltigkeitsfaktoren in die Betrachtung aufgenommen werden. Neben der technischen, rechtlichen und wirtschaftlichen Überprüfung wird somit zusätzlich geprüft, welche Nachhaltigkeitskriterien das Objekt zum aktuellen Planungsstand erfüllt und welche Investitionen getätigt werden müssen, um diese Kriterien erfüllen zu können. Fraport AG > Gehört international zu den führenden Unternehmen im Airport-Business und betreibt mit dem Flughafen Frankfurt eines der bedeutendsten Luftverkehrsdrehkreuze der Welt. 90 NACHHALTIGES IMMOBILIENMANAGEMENT > 5. Management der Nachhaltigkeit Verknüpfung von handlungs- und objektbezogenen Nachhaltigkeitszielen Die Festlegung der einzelnen Ziele, Maßnahmen und Verantwortlichkeiten in den Prozessen wurde unter dem Stichwort „Handlungsbezogene Ziele der Nachhaltigkeit“ für das Unternehmen definiert. Parallel dazu fanden verschiedene Workshops statt, die zur Konkretisierung der „Objektbezogenen Ziele“ dienten (vgl. Abb. 46). Für die Festlegung der objektbezogenen Ziele wurde das Portfolio in einem ersten Schritt in Objekt-Cluster unterteilt. Unterschieden wurden somit Gebäudetypen wie Terminals, Verwaltungsgebäude oder Infrastrukturimmobilien. Als Kriterienkatalog wurden die Messgrößen der verschiedenen anerkannten Zertifizierungssysteme herangezogen. Jeder Objekttyp wurde dabei einzeln durchleuchtet. So hat der Faktor Tageslicht bei dem Objekt-Cluster Verwaltung eine viel höhere Bedeutung als bei den Retail-Flächen der Terminals oder in den Frachtbereichen. Zudem wurde bei der Prüfung differenziert, ob es sich um objekt- oder um portfoliobezogene Kriterien handelt. Auf Ebene des Portfolios stehen beispielsweise Faktoren zur Steuerung der Dienstleister oder zur Positionierung in der Gesellschaft stärker im Vordergrund als bei Einzelobjekten. Nachhaltigkeit in den Köpfen verankert Die Verankerung der Nachhaltigkeit in den Unternehmensgrundsätzen und die dazu durchgeführten Projekte sorgen insbesondere für die Sensibilisierung der Mitarbeiter. Die systematische Überprüfung der Prozesse und der konsequente Einsatz von Instrumenten und Systemen unter Berücksichtigung der Nachhaltigkeitskriterien schulen das Denken der Beteiligten und schaffen die Grundlage für eine differenziertere, nachhaltigere Betrachtungsweise der Objekte und Portfolios. Abb. 46: Vorgehen zur Entwicklung der Nachhaltigkeitsstrategie Foto: pom+ (Autor: Jörg Kämer, Fraport AG) 91 NACHHALTIGES IMMOBILIENMANAGEMENT > 5. Management der Nachhaltigkeit 5.3 NACHHALTIGKEIT BEI DEUTSCHE POST REAL ESTATE GERMANY GMBH Nachhaltigkeit bedeutet ganzheitliches, kontextualisiertes Denken. Für die strategische Ausrichtung des Konzerns Deutsche Post DHL steht dies im Mittelpunkt des Handelns. Mit der Strategie 2015 stellt der Konzern als ein Ziel die nachhaltige Verringerung von CO2-Emissionen um 30 % bis zum Jahr 2020 in den Fokus. Neben Innovationen im Transport ist eine höhere Effizienz in der Lagerhaltung ein weiterer zentraler Faktor für die Verminderung der CO2Emissionen. Da beispielsweise bis zu 80 % der im Lagermanagement verbrauchten Energie für die Beleuchtung verwendet werden, ist das Einsparpotenzial an dieser Stelle deutlich erkennbar. Wir, die Deutsche Post Real Estate Germany GmbH (REG), haben mit unserem Leitbild die strategische Ausrichtung des Konzerns Deutsche Post DHL übernommen. Für unsere Kunden wollen wir mit unseren Dienstleistungen rund um die Immobilie nachhaltig dazu beitragen, den Wert der Immobilen zu erhalten. Das Property- und Facility Management (PFM) von REG hat das Ziel, die CO2-Effizienz aller Immobilien von Deutsche Post DHL in Deutschland nachhaltig zu verbessern. Unsere Tätigkeit umfasst, neben der kaufmännischen Verwaltung von Gebäuden, das Managen von FM-Dienstleistungen. Durch unsere lokale Präsenz sind wir je nach Kundenwunsch an allen Orten in Deutschland vertreten. Insgesamt betreut REG mehr als 10.000 Gebäude mit 13 Mio. m2 und managt FM-Drittleistungen im Wert von 350 Mio. Euro im Jahr. Mit unseren rund 1.500 Spezialisten bilden wir ein Netzwerk von Servicekräften, Architekten und Ingenieuren, Kaufleuten und Betriebswirten, Hausmeistern, Projektmanagern sowie Auszubildenden und Mitarbeitern aus anderen Berufen, die in den Immobilienbereichen der DP DHL ihr berufliches Zuhause haben. Bei REG steht Nachhaltigkeit für vertrauensvolles Handeln In einem Bauprogramm zur Werterhaltung der Konzern-Eigentumsimmobilien wird der aktuelle Status des Gebäudezustands durch Objektbegehungen in der jeweiligen Objektmappe festgehalten. Dieses Werterhaltungsprogramm (WEP) dokumentiert die Instandsetzungsmaßnahmen, die dringend und unverschiebbar zur Sicherstellung des Gebäudebetriebs (in rechtlicher und substanzieller Hinsicht) erforderlich sind. Die Instandsetzungsmaßnahmen teilen sich in: > neue Maßnahmenprogramme, > Überhänge aus dem Vorjahr und > Sofortmaßnahmen im laufenden Jahr. Deutsche Post Real Estate Germany > Ist der Service Provider innerhalb des Konzerns Deutsche Post DHL für Immobiliendienstleistungen in Deutschland. 92 NACHHALTIGES IMMOBILIENMANAGEMENT > 5. Management der Nachhaltigkeit Anhand der unterschiedlichen Intensität der Instandsetzungsmaßnahmen teilt sich das Budget in folgende zwei Maßnahmengruppen auf: > Basic-Maßnahmen < 5.000 Euro > Advanced-Maßnahmen > 5.000 Euro Für die jährlichen WEP-Begehungen ist ein klarer Prozessablauf vorgegeben, der die Zeiträume, Zuständigkeiten und Aufgaben beinhaltet. Aus den WEP-Begehungen heraus werden Objektmappen erstellt, welche als Entscheidungsgrundlage für die Freigabe der Maßnahme dienen. Auf diese Weise ist ein effizientes Zusammenspiel zwischen Eigentümern und REG gewährleistet. Optimierung der Energieeffizienz in Gebäuden: Weltweit wird der Einsatz von erneuerbaren Energien in von DP DHL genutzten Gebäuden ausgeweitet. Im Jahr 2010 wurde bereits über ein Drittel (37 %) des gesamten Energiebedarfs aus erneuerbaren Energiequellen gedeckt. In Deutschland hat der Konzern den Betrieb der eigenen, direkt kontrollierten Gebäude im Jahr 2009 auf erneuerbare Energien umgestellt. Kontinuierlich wird die Ausweitung des Anteils der erneuerbaren Energien an der Deckung des Strombedarfs vorangetrieben. Wir verbessern die Energieeffizienz in bestehenden Gebäuden und Anlagen durch effizientere Beleuchtungssysteme und die Optimierung der Heiz- und Kühlsysteme. Dort, wo es sinnvoll ist, wird in neue Technologien, in Regenwasserspeicherung, Solarpaneelen, intelligente Beleuchtungskonzepte u. ä. investiert. Beim Kauf oder Bau neuer Immobilien wird auf fortschrittliche architektonische Konzepte und neueste Gebäudetechnik gesetzt, um die CO2-Emissionen zu senken und Umweltstandards zu erfüllen. Aktuelle REG-Projekte zur Optimierung der DP DHL Immobilien sind: HOT – Heizungs-Optimierung in Typengebäude Brief- und Paketzentren > Optimierung von Heizungsanlagen in Typengebäuden BZ/PZ durch Austausch der 15-19 Jahre alten Heizungskesseln sowie der Pumpen und Steuerungseinrichtung. Reduzierung der Verbrauchswerte und der CO2-Emissionen. Die Durchführung der Maßnahmen ist bis 2015 vorgesehen. Beleuchtungspiloten > BZ Greven: LED Hallenbeleuchtung > BZ Straubing: Umrüstung auf T5 Hallenbeleuchtung mit DALISteuerung > BZ Mannheim: Optimierung der Zonierung und Steuerung der Hallenbeleuchtung > BZ Troisdorf: Umrüstung auf T5 Hallenbeleuchtung mit Optimierung der Zonierung und Steuerung NACHHALTIGES IMMOBILIENMANAGEMENT > 5. Management der Nachhaltigkeit Fazit Nachhaltigkeit ist nur durch einen Schulterschluss aller beteiligten Akteure sicherzustellen. Dieser Prozess erhält eine zusätzliche Unterstützung durch den technologischen Wandel. Da diese Technologien teurer sind, ist die gegenseitige Unterstützung und die langfristige Planung aller Beteiligten entscheidend. Kooperative Ansätze werden verstärkt als Hebel für Nachhaltigkeit gesehen; selbst Wettbewerber werden zukünftig enger zusammenarbeiten. Je mehr Bedeutung Zulieferer, Geschäftskunden und Logistikunternehmen der CO2-Reduzierung beimessen, desto häufiger entstehen vertikale und horizontale Kooperationen entlang der Lieferkette. Nachhaltigkeit kann nur erreicht werden, wenn scheinbar widersprüchliche Ziele gemeinsam verfolgt werden. (Autor: Pasquale Camposeo, Deutsche Post Real Estate Germany GmbH) 93 94 NACHHALTIGES IMMOBILIENMANAGEMENT > 5. Management der Nachhaltigkeit 5.4 NACHHALTIGKEIT BEI DER IVG – VOM MODELL ZUM GESCHÄFT Das IVG 4/6 Modell Kern unseres Ziels eine Nachhaltigkeitsstrategie bis 2015 zu entwickeln und dieses in Abgleich mit den Marktanforderungen zu etablieren, ist unser eigenes Verständnis der Corporate Sustainability (CS). Dabei werden wir gelenkt durch nachhaltiges Handeln und den verantwortungsvollen Umgang mit vorhandenen sowie zukünftigen Ressourcen. Dass dies gerade für einen langfristig ausgerichteten Immobilieninvestor ein dauerhaft bestehendes Ziel ist, steht außer Frage. Der Rahmen dieser Überlegung basiert zum einen auf einer rein ökonomischen Prämisse: der grundlegenden Überzeugung, dass Unternehmen letztlich ihre Legitimation am Markt dafür beziehen, dass sie reale sinnstiftende Werte schaffen, abseits von rein finanzmathematischen Dienstleistungen. Zum anderen ist sich die IVG dadurch ihrer Verantwortung gegenüber einem sich ständig wandelnden Umfeld bewusst. Kern dieser Überlegungen bildet das IVG 4/6 Modell der Nachhaltigkeit. Dieses Modell – bestehend aus 4 Dimensionen und 6 Adressaten – bildet den Rahmen und die Basis der darauf aufbauenden Prozesse. Die IVG hat neben den drei klassischen Nachhaltigkeitssäulen Ökonomie, Ökologie und Soziales, eine vierte Dimension ergänzt, um als börsengelistetes Unternehmen den Anforderungen an eine Corporate Governance Ausdruck zu verleihen. Gerade diese Dimension ist für ein Unternehmen, das täglich am Kapitalmarkt agiert und damit unter kritischer Beobachtung von Aktionären steht, von enormer Bedeutung. Gleichzeitig bietet dieser Aspekt eine enorme Chance sich als transparentes prozessorientiertes Unternehmen darzustellen. Die 4 Dimensionen – Ecological, Social, Economic und Governance – richten sich dabei an unsere 6 Adressaten, die wir damit erreichen wollen. Wir fokussieren uns dabei auf Mieter, Investoren, Aktionäre, Mitarbeiter, Dienstleister und die Öffentlichkeit. Diese Unterscheidung erscheint uns besonders wichtig, da wir letztlich individuell auf die Adressaten zugehen müssen um eine entsprechende Glaubwürdigkeit zu erlangen. Unser Ziel ist es, mit diesen Gruppen und im Sinne der gemeinsamen Interessen konstruktiv und dauerhaft zusammenzuarbeiten. Unser Anspruch ist ferner, unseren Nachhaltigkeitsansprüchen im Rahmen des Austauschs mit unseren „Stakeholdern“ so weit wie möglich gerecht zu werden. IVG > Die IVG Immobilien AG zählt zu den großen Immobiliengesellschaften in Europa. Das Unternehmen verwaltet an 19 Standorten mit rund 590 Mitarbeitern (FTE) Assets in Höhe von rund 22 Mrd. Euro. NACHHALTIGES IMMOBILIENMANAGEMENT > 5. Management der Nachhaltigkeit Abb. 47: IVG 4/6 Modell: Bezugsrahmen für das Verständnis von Nachhaltigkeit Foto: IVG Umsetzung des CS-Modells – Elemente eines nachhaltigen Wirtschaftsverständnisses •WaswillderKunde? Unsere Mieter sichern letztlich die zentrale und nachhaltige Ertragsgrundlage. Eine ausgewogene Mieterstruktur und langfristige Mietverhältnisse zählen zu den Ertragsgaranten des Immobiliengeschäfts. Die IVG ist bestrebt, gute Beziehungen zu ihren Mietern als Kunden zu unterhalten. Dies gelingt nur, wenn wir unseren Mietern nachhaltig hochwertige und zeitgemäße Büroflächen zur Verfügung stellen, die beiden Seiten einen Mehrwert bringen. Ein Element um dies sicherzustellen, sind jährlich durchgeführte Mieterbefragungen, die wir als Feedbackgeber aber auch als Spiegel der Wirtschaft verstehen. Gerade beim Aspekt der Nachhaltigkeit bekommen wir wichtige Hinweise zur Frage was der Kunde möchte. •ÜberschaubareFondspalette Bisher haben nur wenige Immobilienunternehmen in Deutschland den Weg beschritten, nachhaltige Fondsprodukte, sogenannte Green Funds aufzulegen. Dabei stehen sich zwei grundlegende Marktsichtweisen gegenüber: Zum einen existiert eine hohe Nachfrage nach solchen Produkten, d. h. die Liquidität ist grundsätzlich vorhanden. Zum anderen mangelt es bisher an einem Marktstandard bzw. Track Record. Die IVG hat Mitte 2010 den ersten Green Funds aufgelegt. Ziel des „IVG Premium Green Fonds“ ist es, den Immobilienzyklus sowie die steigende Nachfrage nach „grünen“ Immobilien für die Erzielung eines attraktiven Veräußerungserlöses zu nutzen. Der Anspruch an wirtschaftliche Nachhaltigkeit wird dabei vordergründig durch den Aspekt des Standorts erfüllt. Die Büroimmobilien befinden sich in guten innerstädtischen Lagen und verfügen über eine hervorragende Infrastrukturanbindung. An allen vier Standorten sind Bahnhöfe bzw. Bushaltestellen des öffentlichen Personennahverkehrs fußläufig zu erreichen. 95 96 NACHHALTIGES IMMOBILIENMANAGEMENT > 5. Management der Nachhaltigkeit •ZertiizierungalsMarkttreiber Neben diesem fundamentalem Faktor liegt ein Teil der Zukunftsfähigkeit auf der Zertifizierung von Immobilien. Zentraler Standard der IVG ist das Green Building Zertifizierungssystem LEED, das über die größte internationale Akzeptanz bei Investoren und Mietern verfügt. Die damit ausgezeichneten Immobilien verfügen über messbare Wettbewerbsvorteile gegenüber konventionellen Gebäuden, die sich sowohl bei der Vermietung als auch bei der Wertentwicklung positiv auswirken. Die bisherige Erfahrung mit diesem Fondsprodukt verdeutlicht, dass der Markt für diese Fondsgattung bei Anlegern und Immobilienwirtschaft gleichermaßen honoriert wird. •BestandsportfolioalsBasiszurReduzierungderCO2-Emissionen Im Mittelpunkt unseres CS-Verständnisses steht das Bestandsportfolio. Hier lässt sich der größte Hebel ansetzen um die CO2-Emissionen zu reduzieren: Entscheidend ist hier die Erfassung der wesentlichen energetischen Verbrauchsdaten eines Objekts. Nach diesem ersten Screening wird deutlich, dass ein Gesamtportfolio folgende Handlungsalternativen aufweist: > Nachhaltige Bestandsimmobilien (z. B. Technologiepark Grasbrunn, München) > Grüne Refurbishments (z. B. CENTRAL, Frankfurt am Main) > Developments mit Zertfizierung (z. B. An den Brücken, München) In dieser Aufteilung spiegelt sich besonders die Erkenntnis, dass es umfassende, sprich generalisierende Umsetzungsmaßnahmen bei der Implementierung einer Immobilienstrategie über das gesamte Portfolio nicht geben kann. Immobilien stellen aus diesem objektspezifischen Blickwinkel in erster Linie Unikate dar. Deutlich wird darüber hinaus vor allem eines: Es gelingt teilweise schon mit einem relativ geringen Aufwand einen großen Wirkungsgrad zu erzielen. Fazit Der Markt richtet sich in Bezug auf die Nachhaltigkeit gegenwärtig auf allen Ebenen neu aus: auf der Unternehmensebene, der Finanzmarktebene und der Objektebene. Insbesondere auf der Objektebene sind gewaltige Fortschritte erkennbar, da es für energetische Maßnahmen viele Gründe gibt. Durch betriebskostenoptimierte Instandhaltung/Modernisierung kann die wirtschaftliche Lebensdauer von Gebäuden verlängert (Wertstabilität), die Leerstandswahrscheinlichkeit verringert, die künftigen Instandhaltungsausgaben minimiert und die ökonomischen Erträge erhöht werden. Wenn die Gesetze des Marktes ihre Gültigkeit behalten, wird dies in den kommenden Jahre zu höheren Mieteinnahmen bei verringertem Leerstandsrisiko und höheren Kaufpreismultiplikatoren führen. Mittelbis langfristig erzielen Green Buildings durch außergewöhnliche Einnahmen ihre Marktgängigkeit und Preiswirksamkeit, während konventionelle Gebäude noch schneller altern, sinkende Erträge und vor allem Wettbewerbsnachteile verzeichnen. Ob eine Gewerbeimmobilie ein entsprechendes Zertifikat oder Label vorweisen kann, wird zunehmend Einfluss auf die Entscheidungen von Nutzern und Investoren gewinnen. (Autor: Dr. Thomas Beyerle, IVG Immobilien AG) 97 NACHHALTIGES IMMOBILIENMANAGEMENT > 5. Management der Nachhaltigkeit 5.5 NACHHALTIGE MODERNISIERUNG UND PROJEKTENTWICKLUNG FÜR LANGFRISTIGEN WERTERHALT Mit einem betreuten Immobilienvermögen von 15,4 Mrd. Euro und über 500 Mitarbeitern an elf Standorten in Deutschland und Luxemburg gehört CORPUS SIREO zu den größten europäischen Asset Managern für Wohn- und Gewerbeimmobilien. Unsere Erfahrungen reichen von der Anleger- und Mieterbetreuung über Neu- und Nachvermietung bis hin zu Akquisition und Verkauf einzelner Wohnungen oder Wohnpaketen, großer Gewerbeportfolios oder international bekannten „Landmark“-Immobilien. Vor diesem Hintergrund spielt die Nachhaltigkeitsthematik bei CORPUS SIREO eine wichtige Rolle. In unserer Funktion als Asset Manager und Eigentümervertreter wurden im Sinne eines langfristigen Werterhalts und schonenden Ressourcenverbrauchs bereits in der Vergangenheit verschiedene Nachhaltigkeitsprojekte über alle Unternehmenseinheiten hinweg angestoßen. Vor allem die zunehmende Bedeutung des Nachweises besonderer Gebäudequalität im Rahmen von Zertifizierungsmaßnahmen sehen wir als wichtige Entwicklung im europäischen Immobilienmarkt, die wir entsprechend aufgreifen. Beispiele bereits zertifizierter oder aktuell in Zertifizierung befindlicher Immobilien der CS-Gruppe finden sich sowohl im In- als auch im Ausland. CS Investment Management: „Tevi House“ – Lahti (FI) Das 1987 erbaute Gebäude befindet sich im Stadtzentrum von Lahti, der mit rund 100.000 Einwohnern siebtgrößten Stadt Finnlands, etwa 100 km nordöstlich von Helsinki. Verteilt auf fünf Etagen und rund 6.700 m² beherbergt die Immobilie Büro- und Einzelhandelsflächen, Restaurants sowie Technik-, Lager- und Archivflächen. Das Gebäude hat mehrere Hauptmieter und ist zu 100 % vermietet. Abb. 48: Tevi House Foto: Corpus Sireo Corpus Sireo > Ist als Full-ServiceImmobiliendienstleister für Dritte tätig und gehört zu den größten Asset Managern für Wohn- und Gewerbeimmobilien in Europa. Zu den Kunden zählen nationale und internationale Investoren, Banken sowie Unternehmen mit eigenen Immobilienbeständen. 98 NACHHALTIGES IMMOBILIENMANAGEMENT > 5. Management der Nachhaltigkeit Seit Ende 2011 wird eine Zertifizierung im Bestand nach LEED for Existing Buildings: Operations & Maintenance durchgeführt. Angestrebt wird eine Zertifizierung im LEED Gold-Standard, die Dauer des Umbaus wird mit etwa 18 Monaten bis Ende 2012 veranschlagt. Konkrete Baumaßnahmen umfassen die Optimierung und Verkleinerung der Heizungsanlage sowie die Neuregelung der Volumenströme an der Lüftungsanlage. Ziel ist die Steigerung der Energieeffizienz und die Verringerung der Betriebskosten um 8-9 %. Begleitet wird der Zertifizierungsprozess durch einen lokalen Dienstleister (Vahanen Oy, Helsinki). CS Projektentwicklung Wohnen: „Reiterstaffel“ – Köln Das Projekt „Reiterstaffel“ in Köln ist aktuell eines der größten Wohnungsbauprojekte der Stadt. Mit der Bebauung entsteht ein neuer Stadtteil für ca. 1.500 Menschen. Im Wesentlichen soll auf dem Gelände eine 4- bis 7-geschossige Wohnbebauung mit ca. 500 Wohneinheiten sowie gewerblich genutzte Flächen entlang der Bonner Straße entstehen (Büro und Einzelhandel). Das Spektrum der Wohnungsgrundrisse reicht von 2- bis 5-Zimmer-Wohnungen und wird unterschiedlichen Bedürfnissen und Generationen gerecht. Das Bauvolumen umfasst insgesamt ca. 65.000 m² BGF und wird in mehreren Bauabschnitten (aktuell Baufeld 4 mit 96 WE) realisiert. Abb. 49: PE Reiterstaffel Foto: PE Reiterstaffel GmbH & Co. KG Ohne das Ziel einer nachhaltigen Zertifizierung des Bauvorhabens wäre der Erwerb des Baufelds durch die Investoren aufgrund der zunehmenden Bedeutung von Nachhaltigkeitsaspekten zweifellos gescheitert. Gemeinsam mit dem Hauptinvestor Bauwens strebt Corpus Sireo als Co-Investor daher eine Zertifizierung für Neubauprojekte nach DGNB Gold an. NACHHALTIGES IMMOBILIENMANAGEMENT > 5. Management der Nachhaltigkeit CS Investment Management: „Front de Paris“ – Levallois-Perret (FR) Das 1989 erbaute Gebäude befindet sich im „Western Business District“ von Paris, nahe des Pariser Rings „Peripherique“. Die Immobilie setzt sich aus vier Gebäudeteilen zusammen und erschließt sich über acht bis neun Obergeschosse. Zudem verfügt die Liegenschaft über eine Tiefgarage sowie ein Betriebsrestaurant mit angeschlossener Cafeteria. Die Fläche umfasst rund 24.000 m² BGF, welche hauptsächlich als Büro genutzt wird. Abb. 50: Front de Paris Foto: Treize Cent Treize Das laufende Vorhaben hat neben der Anpassung an geltende Normen und Vorschriften ebenfalls die Ertüchtigung und Modernisierung der haustechnischen Anlagen im Bereich HVAC sowie die Neugestaltung und Herrichtung der Mietflächen für die Nachvermietung zum Ziel. Dabei werden nachhaltige Umweltstandards bei der Planung und Ausführung berücksichtigt, um eine Zertifizierung nach BREEAM, BBC und HQE-Rénovation (Green Building) für Bestandsimmobilien zu erhalten. Neben der Berücksichtigung nachhaltiger Umweltstandards, ist die Optimierung der Energieeffizienz sowie die Angleichung der Betriebskosten zu Mitbewerbern im Segment Neubau das wesentliche Ziel der Zertifizierung. 99 100 NACHHALTIGES IMMOBILIENMANAGEMENT > 5. Management der Nachhaltigkeit Die einzelnen Phasen der Zertifizierung, bis zur Fertigstellung der Umbaumaßnahmen und Inbetriebnahme der Immobilie, werden durch CERTIVEA als zuständiges Organ geprüft und genehmigt. Begleitet wird dieser Prozess durch einen vor Ort zugelassenen Fachplaner. Die reinen Umbau- und Modernisierungsarbeiten sind mit neun Monaten bis Ende März 2012 veranschlagt. Mit diesen Maßnahmen legt CORPUS SIREO den Grundstein für den langfristigen Werterhalt der genannten Immobilien. Aus Firmensicht wird die Bedeutung der Nachhaltigkeit sowie die Messung der Energieeffizienz von Gebäuden weiter zunehmen und sich noch innerhalb dieser Dekade zum Marktstandard entwickeln. Insbesondere Großunternehmen werden sich infolge einer gesteigerten öffentlichen Wahrnehmung und eines zunehmenden energetischen Kostendrucks verstärkt mit Nachhaltigkeitsaspekten beschäftigen. Vor diesem Hintergrund ist es für CORPUS SIREO zunehmend wichtig, die betreuten Immobilienbestände kontinuierlich den zukünftigen Marktgegebenheiten anzupassen, um Mieterbindungen zu erhalten und Neuvermietungen auf Marktniveau zu ermöglichen. (Autor: Martin Lippmann, CORPUS SIREO Asset Management Commercial GmbH) 101 NACHHALTIGES IMMOBILIENMANAGEMENT > 5. Management der Nachhaltigkeit 5.6 NACHHALTIGKEIT HAT VIELFÄLTIGE FACETTEN EPM schafft ganzheitliche Lösungen Der Begriff „Nachhaltigkeit“ wird in unterschiedlichen Zusammenhängen mittlerweile sehr inflationär verwendet. Je nach Branche werden unterschiedliche Einzelaspekte der Nachhaltigkeit berücksichtigt oder vernachlässigt. Die EPM orientiert sich an der Grundaussage, dass Nachhaltigkeit aus den drei Aspekten Ökonomie, Ökologie und Gesellschaft besteht. Adaptiert auf den Bereich der Immobilienbewirtschaftung bedeutet dies, dass nachhaltiges Handeln vielfältige Aspekte beinhaltet, zwischen denen teilweise Zielkonflikte bestehen. So bedeutet Nachhaltigkeit bei Eigentümern, die ihre Immobilie zumeist als Anlageobjekt sehen, eher die Sicherung von langfristigen Erträgen, als die Erfüllung gesellschaftlicher Ansprüche wie Ressourcen- und Umweltschonung. Insbesondere bei Eigentümern, die ihre Immobilien nicht selber nutzen, können die Interessen der Beteiligten (Eigentümer, Mieter und Gesellschaft) auseinandergehen. Während für Mieter grundsätzlich die Nutzung, Bequemlichkeit und Imagewirkung einer Immobilie im Vordergrund stehen, besteht das Interesse der Eigentümer wiederum darin, mit durchgeführten Investitionen die Erträge zu optimieren. Nachhaltigkeit im Sinne der Eigentümer Als Interessenvertreter der Eigentümer, liegt für die EPM somit zunächst das Hauptaugenmerk auf Nachhaltigkeitsmaßnahmen, die ,sich direkt oder indirekt in der ökonomischen Performance von Immobilien widerspiegeln. Handlungsansätze bieten hierbei z. B. Maßnahmen, die zu einer Einsparung der Kosten oder zur Wertsteigerung der Immobilien führen. Eine hohe Akzeptanz bei allen Beteiligten und somit eine Schnittmenge in den Interessen finden wir in der gesellschaftlich erforderlichen Schonung der Ressourcen beispielweise durch eine Erhöhung der Energieeffizienz, welche im besten Fall mit Kosteneinsparungen für Eigentümer und Nutzer einhergeht. Noch stärkere Auswirkungen auf die Immobilie haben jedoch häufig die indirekten Maßnahmen, die z. B. einen USP für die Immobilie bilden bzw. diesen stärken und somit die erzielbaren Mieterträge und die damit einhergehenden Renditen steigern. Dies bedeutet aber auch, dass eine kurzfristige Ertragssteigerung nicht auf Kosten der langfristigen, wirtschaftlichen Gesamtperformance erreicht werden sollte. Beispiele für nachhaltiges Immobilien-Management Die Verbindung von nachhaltiger Renditeerwartung und der Erfüllung von gesellschaftlichen Zielsetzungen im Bezug auf die Ressourcenschonung wurde in Deutschland z. B. durch eine gezielte Förderung von Photovoltaikanlagen erreicht. Dies führte dazu, dass messbare Mehrwerte in Form von Rendite zum eingesetzten Kapital bei gleichzeitiger Realisierung der gesellschaftlichen Nachhaltigkeitsaspekte erreicht werden konnten. EPM > Ist ein professioneller Asset- und Property Manager für alle ImmobilienNutzungsarten. Als Unternehmen der Bilfinger Berger-Gruppe, ist die EPM Teil eines weltweit tätigen Multi ServiceKonzerns und mit mehr als 35 Mrd. Euro Asset under Management und einer betreuten Fläche von über 21 Mio. m² der größte deutsche Dienstleister für Immobilien-Management. 102 NACHHALTIGES IMMOBILIENMANAGEMENT > 5. Management der Nachhaltigkeit So hat die EPM für einen ihrer Kunden, den Verband öffentlicher Versicherer und die Deutsche Rückversicherung AG in Düsseldorf, eine Solaranlage mit über 5.300 m² Kollektorfläche errichtet. Hierbei wurden nach Abschluss der Planungsphase 3.268 Solarmodule, 63 Wechselrichter und 75 km Kabelleitungen in vier Wochen Installationszeit montiert, um pünktlich zum Jahresende 2009 an den Start zu gehen. Die Anlage produziert seither ca. 700.000 kWh pro Jahr und hat im Jahr 2011 bereits die millionste Kilowattstunde in das öffentliche Netz eingespeist (vgl. Abb. 51). Abb. 51: Solaranlage mit über 5.300 m2 Kollektorfläche Foto: Deutsche Rückversicherung AG Die Notwendigkeit unterschiedliche Interessen zu vereinen, beobachtet man aktuell u. a. darin, dass der Vermietungserfolg einer Immobilie teilweise auch von der Erfüllung ihrer Nachhaltigkeitsvorgaben abhängig ist. So mieten zunehmend mehr Großkonzerne in Objekten, die mindestens Leed Silber oder DGNB erreichen. Die EPM ist nicht nur Partner für solche Zertifizierung, sie stellt auch sicher, dass die Vorgaben der erreichten Zertifikate in der Praxis weiter umgesetzt werden und einen Mehrwert für Nutzer und Investoren bilden. Ein Beispiel hierzu ist das Pollux in Frankfurt am Main, bei dem die EPM ihre Fachplanungserfahrungen zur Reduzierung des Energie- und Wasserverbrauchs mit ihren Managementerfahrungen zur Ressourcenschonung in den Bereichen Gebäudebetrieb, Reinigung, Entsorgung, Green Procurement und Kommunikation kombiniert. Das Ergebnis ist eine Gesamtverbesserung des Gebäudes inklusive der Nutzung der vorhandenen Kosteneinsparungspotentiale. Zur Sicherstellung – insbesondere der Energieeinsparungen – wird das Gebäude zusätzlich über das Energie Monitoring-System (EMS) der EPM in seiner energetischen Performance kontrolliert. Abweichungen werden frühzeitig erkannt, so dass gegensteuernde Maßnahmen den geplanten Erfolg sicherstellen. Im Anschluss an die von der EPM initiierten Maßnahmen, wurde das Pollux mit dem DGNB-Gold-Zertifikat, der höchsten deutschen Zertifizierung, ausgezeichnet. 103 NACHHALTIGES IMMOBILIENMANAGEMENT > 5. Management der Nachhaltigkeit Abb. 52: Auszug aus dem Energie-Monitoring-System (EMS) der EPM Foto: EPM Zertifikate versus Rating Immer mehr Eigentümer bevorzugen Zertifikate, die einen Mehrwert für ihre Immobilien darstellen. Jedoch bestehen Begrenzungen in der Bewertbarkeit. So wurde in der Vergangenheit bei vielen Zertifikaten nicht bedacht, dass es Immobilientypen gibt, bei denen eine starke Trennung zwischen Eigentümer- und Nutzerinteressen besteht. Zudem fallen zum Teil hohe Zertifizierungskosten an, die die Eigentümer und Manager von Bestandsobjekten vor besondere Herausforderungen stellen. Vor diesem Hintergrund ist aus unserer Sicht für die Bewertung von Portfolien oft eher ein Performancerating als eine Zertifizierung sinnvoll. Innerhalb eines solchen Ratings soll neben der Bewertung der Nachhaltigkeitskriterien auch die wirtschaftliche Performance einer Immobilie bzw. eines Portfolios dargestellt werden. Die EPM hat aus diesem Grund das „Sustainability Assessment“ erarbeitet (vgl. Abb. 53). Hierbei werden die aus Sicht unserer Kunden wichtigsten Kriterien wiederkehrend überprüft und bewertet, um darauf aufbauend eine Entwicklungsstrategie zu konzipieren, die die Performance der Objekte unabhängig von deren Zertifizierung messbar steigert. Der Bereich Bau-, FM- & EnergieConsulting ist innerhalb der EPM für flankierende Leistungen des Asset- und Property Managements verantwortlich. Das Team besteht aus Ingenieuren und Spezialisten, die beratend Dienstleistungen für EPM-Kunden und Drittunternehmen erbringen. Die Schwerpunkte liegen in den Fachbereichen Nachhaltigkeit, Energie, Bau, TGA, Facility Management und Wassertechnik. 104 NACHHALTIGES IMMOBILIENMANAGEMENT > 5. Management der Nachhaltigkeit Abb. 53: Darstellung eines Sustainability Assessments der EPM Foto: EPM Fazit Nachhaltigkeit bedeutet für die EPM, die Erarbeitung ganzheitlicher Nachhaltigkeitslösungen unter Berücksichtigung der Bedürfnisse aus Ökonomie, Ökologie und Gesellschaft. Hierbei sollen die Renditen der von uns gemanagten Immobilien verbessert, sowie gleichzeitig eine marktgerechte, gesellschaftliche Positionierung dieser Immobilien geschaffen werden, sodass zukünftig sowohl für Eigentümer wie auch Nutzer eine Win-WinSituation entsteht. (Autor: Norbert B. Löffler, EPM Assetis GmbH) 105 NACHHALTIGES IMMOBILIENMANAGEMENT > 5. Management der Nachhaltigkeit 5.7 NACHHALTIGKEIT – PROJEKT – MANAGEMENT Steuerbar ist, was messbar ist. Klassische Messgrößen des Managements sind Kosten, Energie und Zeit. Das Steuern der Nachhaltigkeit umfasst zudem gesellschaftliche, funktionale und technische Aspekte, sowie den Planungsprozess selbst, also Größen die nicht ohne weiteres messbar sind. Bereits im Jahr 2001 hat das Bundesministerium für Verkehr, Bauen und Stadtentwicklung (BMVBS) mit dem Leitfaden Nachhaltiges Bauen theoretisch aufgezeigt, wie die Messbarkeit nachhaltiger Qualitäten durch die Bewertung von Kriterien und damit von Gebäuden möglich ist. Landschaftsverband Rheinland (LVR) > arbeitet als Kommunalverband mit rund 15.000 Beschäftigten für die etwa 9,6 Mio. Menschen im Rheinland. Die Anwendung des Nachhaltigen Bauens ist für die Nutzungsvariante „Neubau Verwaltung“, für den öffentlichen Bau im Bewertungssystem Nachhaltiges Bauen für Bundesgebäude (BNB)1 und privatwirtschaftlich mit der Zertifizierung durch die Deutsche Gesellschaft für Nachhaltiges Bauen (DGNB)2 in Deutschland, etabliert3. Wie nachhaltig Projekte sind, bestimmt sich allerdings nicht nur durch die Definitionen von Bewertungsund Zertifizierungssystemen: > „Nicht Bauen [ist] die umweltschonendste und kostengünstigste Problemlösungsstrategie.“4 > Bauen kann die umweltschonendste und kostengünstigste Problemlösungsstrategie sein. Die Thesen sind auf Ökologie und Ökonomie begrenzt; zur Betrachtung der Nachhaltigkeit werden diese im Weiteren um die soziale Komponente erweitert. Beide Thesen sind plausibel, stehen aber für grundlegend unterschiedliche Strategien. Die Herstellung zusätzlicher Flächen (Neubau) wird durch Wachstum initiiert und bedeutet ihrerseits Wachstum. „Nachhaltiger Neubau“ begrenzt (lediglich) die ökologischen und ökonomischen Folgen des Wachstums und ist dem Grunde nach ein Paradoxon5 . „Nachhaltige Neubauten“ unterscheiden sich von „konventionellen Neubauten“ u. a. durch einen strukturierten und optimierten Planungsprozess, der in der Kriteriengruppe der Prozessqualität definiert und bewertet wird. Das Nachhaltige Management des Projektes ist Bestandteil des BNBs und des Zertifizierungssystems der DGNB. Im Ergebnis wird der Nachhaltige Neubau gegenüber konventionellen Planungen in seiner ökologischen und ökonomischen Qualitäten optimiert, und um soziokulturelle-, funktionale- und technische Qualitäten ergänzt. Für die „optimale Projektvorbereitung [beginnt das Projekt] noch vor der Leistungsphase 1 [der] HOAI“6 , jedoch erst nachdem die Projektentscheidung gefallen ist. D. h. die Grundsatzfrage der Projektentscheidung erfolgt außerhalb der Bewertungs- und Zertifizierungssysteme des Nachhaltigen Bauens. Es besteht somit das Risiko, dass Projekte initiiert, errichtet und als „Nachhaltige Gebäude“ zertifiziert werden, die ganz oder in Teilen nicht notwendig gewesen wären. Dies betrifft insbesondere Investitionen die aus einer (kurzfristigen) Markterwartung initiiert werden. In diesem Szenario ist Nichtbauen in der Tat die umweltschonendste, kostengünstigste und nachhaltigste Alternative. Bedarfsorientiert initiierte Projekte suggerieren ihre Notwendigkeit. Dies ist allerdings nur zutreffend, wenn der (Flächen-) Bedarf sorgfältig geplant ist und nicht anderweitig gedeckt werden kann. 1 Bewertungssystem Nachhaltiges Bauen für Bundesgebäude (BNB) 2 Deutsche Gesellschaft für Nachhaltiges Bauen (DGNB) 3 Beschränkung der Betrachtung auf Deutsche Systeme 4 Nachhaltigkeitsstrategie für ein Portfolio von 4000 Liegenschaften, 2002 5 Grundlage der neuzeitlichen Definition von Nachhaltigkeit: L. Meadows: Die Grenzen des Wachstums (1972) 6 BMVBS, BNB Kriteriensteckbrief 5.1.1 Projektvorbereitung, Version 2011_1 106 NACHHALTIGES IMMOBILIENMANAGEMENT > 5. Management der Nachhaltigkeit Profunde Kenntnisse sind zur Steuerung der Flächen und Qualitäten vorhandener Immobilien erforderlich. Nachhaltiges (Projekt)management beginnt noch vor der Projektvorbereitung in der „Phase 0“ (vgl. Abb. 54). Abb. 54: Diagramm Portfolio-Management Nachhaltiges Bauen Foto: Sauer, LVR Im LVR-Portfolio-Management Nachhaltiges Bauen7 werden in der Phase 0 alle Liegenschaften nachhaltig gemanagt und bei Bedarf nachhaltige Projekte initiiert, vorzugsweise Modernisierung und Ersatzneubau. > Nachhaltiges Managen erfordert Grundlagen … 1. Die notwendigen Daten sind zu erheben und zu verarbeiten (ökonomische, ökologische und soziale Daten von Gebäuden,Liegenschaften, Nutzenden und Betreibenden) 2. Die Bewertung des Bestands und der Projekte (auf der Datengrundlage) ist zu veranlassen. 3. Mögliche Potentiale zur Optimierung des Bestands sind zu ermitteln. > ... und Strategie(n) und Variantenprüfungen. 4. Definition der Ziele des Nachhaltigen (Projekt-)Managements 5. Szenarien realer Potentiale zur Zielerreichung > Auf diesen Grundlagen erfolgt … 6. Filtern effektiver Projekte unter Berücksichtigung der Portfolio Strategie > ... und die Steuerung des Portfolios durch die 7. Priorisierung der effektiven Projekte. Auf diesen Grundlagen IST (Nachhaltiges) Bauen nicht nur die umweltschonendste, kostengünstigste und sozialste Problemlösungsstrategie, sondern der Hebel zur großangelegten Optimierung des ImmobilienPortfolio-Bestands durch Nachhaltige Projekte (Modernisierungen, Instandsetzungen, Neubauten). (Autor: Markus Sauer, Landschaftsverband Rheinland) 7 Entwicklung: LVR-Portfolio-Management Nachhaltiges Bauen NACHHALTIGES IMMOBILIENMANAGEMENT > 5. Management der Nachhaltigkeit 5.8 INTEGRATION DER LEED-ZERTIFIZIERUNG IN DEN SIEMENS REAL ESTATE PROJEKTPROZESS Siemens Real Estate (SRE) ist der alleinige Partner der Siemens AG in allen Fragen um die Immobilie. Konzernneubauten werden nach dem amerikanischen LEED-Nachhaltigkeitsstandard zertifiziert. Die Schwerpunkte liegen dabei auf einer hohen Nutzungsqualität, einem wirtschaftlichen Gebäudebetrieb und Innovationen. Im Allgemeinen wird ein LEED Gold Standard angestrebt. Grundlagenermittlung und Festlegung der Anforderungen Die Anforderungen, die zur Erfüllung von LEED-Punkten erforderlich sind, müssen im Projekt möglichst früh kommuniziert werden. Die LEED-Scorecard dient somit auch als Hilfe zur Spezifizierung der Anforderungen, um einen LEED Gold Standard zu erreichen. Abb. 55: Ausschnitt, LEED 2009 for New Construction and Major Renovations Foto: Siemens Die LEED-Scorecard ermöglicht es, die Erreichbarkeit von Punkten nach ihrer Wahrscheinlichkeit zu bewerten („erreichbar“, „wahrscheinlich“, „möglich“, „nicht umsetzbar“). Die Nachhaltigkeitsmaßnahmen werden in der LEED NC-Scorecard als „erreichbar“ abgebildet. Beispielsweise aus dem Bereich Energy & Atmosphere können mittels der Energieeinsparung und einem strukturierten Mess- und Zählkonzept folgende Punkte erreicht werden: Energieverbrauch und Schutz der Erdatmosphäre EA c1: Optimize Energy Performance EA c5: Measurement & Verification Energy Savings 28-30 % Abb. 56: Energieverbrauch und Schutz der Erdatmosphäre Quelle: Siemens 10 Punkte 3 Punkte 107 108 NACHHALTIGES IMMOBILIENMANAGEMENT > 5. Management der Nachhaltigkeit LEED pre-assessment Der SRE-Nachhaltigkeitsstandard in den einzelnen LEED-Kategorien entspricht ca. 50 von 110 theoretisch möglichen Punkten und ist in nachfolgender Abbildung dargestellt: Abb. 57: Empfehlungen SRE Sustainability (LEED) Foto: Siemens Darüber hinaus sind projektspezifisch in einer Machbarkeitsstudie (preassessment) zusätzlich sinnvolle und wirtschaftliche Punkte zu definieren. Daraus hat der LEED Accredited Professional (AP) ein Kosten-NutzenSzenario abzuleiten, über das im weiteren Projektverlauf entschieden wird. Diese zusätzlichen Punkte sollen inhaltlich an die Projektaufgabe und den Standort angepasst werden. Insgesamt wird eine ausgewogene Erreichung der Punkte aus den jeweiligen Nachhaltigkeitsbereichen angestrebt, das heißt es sollten 40 % der maximal erreichbaren Punkte aus der jeweiligen LEED Kategorie möglichst nicht unterschritten werden. NACHHALTIGES IMMOBILIENMANAGEMENT > 5. Management der Nachhaltigkeit Planungs- und Bauphasen Der Prozess der LEED Nachhaltigkeitszertifizierung ist im nachfolgendem Diagramm dargestellt und zeigt den Abgleich mit den Projekt- und Bauphasen. Abb. 58: LEED Prozesses als SRE Standard, Siemens 2010 Foto: Siemens Vor Beginn der Entwurfsplanung stehen die Kosten für die Zertifizierung fest und die notwendigen zusätzlichen Planungs- und Dokumentationsleistungen sind bekannt. Die notwendigen Tätigkeiten, Zuständigkeiten und Termine können in einer erweiterten tabellarischen Scorecard dokumentiert und nachverfolgt werden. Die Phasen Machbarkeitsstudie und Vorbeurteilung werden mit dem Vorentwurf abgeschlossen. Damit sind alle Grundlagen geklärt und die projektspezifischen Nachhaltigkeitsanforderungen beschrieben. Ebenfalls sind den Projektpartnern die Aufgaben bekannt; ggfs. werden zusätzliche projektspezifische Leistungen definiert. Die Schnittstellen bzw. Leistungsabgrenzungen zwischen LEED AP, Architekt, Landschafts- und TGA-Planer, Bauphysiker u. a. sind bekannt. Insbesondere im Bereich Energieeffizienz ist eine intensive Zusammenarbeit zwischen LEED AP und den Planern gefragt. Dies bezieht sich auf die Erstellung eines Energiekonzeptes mit Varianten, Software-Modellierung, Mess- und Zählkonzept und Planung der Inbetriebnahme des Gebäudes. 109 110 NACHHALTIGES IMMOBILIENMANAGEMENT > 5. Management der Nachhaltigkeit In der Entwurfsphase werden die Anforderungen umgesetzt, spezielle Nachweise erbracht, sowie die Planung nachgewiesen und beim Green Building Certification Institute (GBCI) eingereicht. Das SRE Sustainability Office begleitet das Projekt vor allem in den energetischen Fragestellungen wie dem Energiekonzept, das energy modeling, dem Mess- und Zählkonzept sowie dem Commissioning. Die technischen Projektdaten, beispielsweise die Energie-, Wasser- und Mülleinsparungen sowie die CO2-Reduktion, der Einsatz erneuerbarer Energien und die Verwendung von Siemens Produkten werden von der SRE erfasst und dokumentiert. In der Vergabephase werden LEED-Textbausteine in die Ausschreibung integriert und Dokumentationspflichten der Baugewerke (oder GU) in die Verträge aufgenommen. Dies schließt die strukturierte Abnahme und Übergabe (Commissioning) des Gebäudes ein. Nach eingehender Prüfung durch das GBCI wird das LEED-Zertifikat verliehen. Die prognostizierten Energiekennwerte sind im Verlauf der Nutzung durch Messung zu überprüfen. Durch die Zertifizierung dokumentiert die SRE gegenüber ihren Kunden einen ausgewogenen Nachhaltigkeitsstandard, insbesondere eine hohe und gleichzeitig angemessene Nutzungsqualität und Nebenkosten nach dem Stand der Technik. Darüber hinaus zeigt die SRE mit der Zertifizierung, wie sie den Zielsetzungen der Corporate Social Responsibility des Konzerns gerecht wird. (Autor: Dr. Bernd Heibel, Siemens Real Estate) 111 NACHHALTIGES IMMOBILIENMANAGEMENT > 5. Management der Nachhaltigkeit 5.9 NACHHALTIGKEIT IM SEGMENT IMMOBILIEN VON UNION INVESTMENT Alle Aktivitäten von Union Investment sind grundlegend eingebettet in das im Jahre 2011 eingeführte Umweltmanagementsystem DIN EN ISO 14001. Es ist wesentlicher Bestandteil der CSR-Strategie von Union Investment. Eine weitere Grundlage des Handelns wird durch die UN PRI geschaffen, die von Union Investment als einem der ersten Unternehmen in Deutschland unterzeichnet wurden. Durch die freiwillige Unterzeichnung dieser Richtlinien verpflichtet sich Union Investment dazu, in Themen zu Umwelt-, Sozial-, und Corporate Governance stets verantwortungsvoll zu handeln. Union Investment verfolgt eine ganzheitliche Betrachtungsweise bei Immobilieninvestments über den gesamten Lebenszyklus in Bezug auf ökonomische, ökologische und soziokulturelle Qualität. Ziel war und ist es, den Anteil nachhaltig ausgerichteter Objekte der Immobilienfonds kontinuierlich auszubauen. So erwirbt Union Investment bevorzugt nachhaltige, im Idealfall zertifizierte Objekte. Für die einheitliche Bewertung anvisierter Ankaufsobjekte bzw. Bestandsobjekte hat Union Investment interne Managementsysteme entwickelt, die Werkzeug zur Optimierung des Portfolios nach Nachhaltigkeitskriterien sind . Zum einen werden damit nicht zertifizierte Einkaufsobjekte auf ihre Nachhaltigkeit und Gebäudequalität hin geprüft, zum anderen wird das Bestandsportfolio nach Nachhaltigkeitsaspekten systematisch analysiert und quantifiziert, um Potentiale zu erkennen und die richtigen Maßnahmen einzuleiten. Das erste Bewertungsinstrument von Union Investment war der Sustainable Investment Check, ein Scoring-Modell zur qualitativen Bewertung von Objekten in Ankauf und Bestand und zur Erfassung aller Objekte zur einheitlichen Beurteilung des Portfolios. Bilanziert wird jährlich auf Objekt- und Fondsebene. Mit dem SI-Check hat Union Investment in den Jahren 2009 und 2010 das gesamtes Portfolio bewertet und Optimierungsmöglichkeiten identifiziert. Die Kriterien zur Erfassung und Beurteilung, die je nach Nutzungsart unterschiedlich gewichtet werden, umfassen generell die Bereiche Energie und Umwelt, Wasserverbrauch, Abfall und Recycling, Effizienz und Flexibilität, Standortqualität sowie Gesundheit und Wohlbefinden. Die Anwendung des SI-Check im Ankauf unter Berücksichtigung von Mindestwerten ist seit Jahren Standard und ermöglicht es Union Investment, die nachhaltige Gebäudequalität auch ohne Zertifizierungen bewerten zu können. Seit 2010 entwickelt Union Investment ein neues Bewertungsund Managementinstrument für Bestandsobjekte: das Portfolio Sustainabilty Management zur qualitativen und quantitativen Analyse der ökologischen Performance der Objekte aller relevanten Nutzungsarten mit dem Ziel, die Verbesserung der Umweltwirkung der Objekte und des Ressourcenverbrauchs zu dokumentieren. Das PSM ist eine Online Software zur Verbrauchswerterfassung anhand der messbaren Indikatoren, auch Key Performance Indikators genannt: Energieverbrauch, CO2-Ausstoß, Union Investment > ist einer der führenden europäischen Immobilien Investment Manager mit Schwerpunkt auf Offenen Immobilienfonds für private und institutionelle Anleger. Derzeit betreut Union Investment acht Immobilienfonds mit einem Gesamtfondsvermögen von rund 20 Mrd. Euro. 112 NACHHALTIGES IMMOBILIENMANAGEMENT > 5. Management der Nachhaltigkeit Wasserverbrauch und Abfallaufkommen. PSM bietet eine Möglichkeit, das Immobilienportfolio in aussagekräftigen Kategorien darzustellen und CO2-Footprints auf Objektebene, auf Fondsebene und für das gesamte internationale Immobilienportfolio zu erstellen. Es ermöglicht durch die wiederkehrende Bilanzierung der Verbrauchswerte der Gebäude und durch die Integration in die Standardprozesse des Asset- und Property Managements eine dauerhafte Überwachung der Verbrauchswerte der Gebäude im Bestand der Union Investment. Sowohl bei Revitalisierungsmaßnahmen von Gebäuden im Bestand als auch bei erworbenen Projektentwicklungen setzt Union Investment die Nachhaltigkeitsmaßstäbe bereits in frühem Stadium, um die firmeneigenen Ziele und Entscheidungen innerhalb der Bauprozesse für alle Beteiligten nachvollziehbar und transparent zu machen. In Projektentwicklungen hat Union Investment die Möglichkeit, maßgeblichen Einfluss auf die ganzheitliche Qualität einer Immobilie zu nehmen sowie gestaltend und kontrollierend mitzuwirken. Union Investment hat sich dazu bekannt, auch weiterhin die Gebäude nachhaltig zu betreiben. Deshalb ist es eine Aufgabe, Aufklärungs- und Überzeugungsarbeit zu leisten, sowohl im öffentlichen Rahmen durch das Nachhaltigkeitsportal (www.nachhaltige-immobilien-investments.de), als auch durch die Sensibilisierung der Mieter und Dienstleister für Nachhaltigkeit. Einfache Maßnahmen mit deutlicher Wirkung zeigt Union Investment den Mietern bei Einzug in einem Nachhaltigkeitsguide auf. Nachhaltigkeitskriterien werden in Vermietungsstandards eingeführt. Im Sinne der Nachhaltigkeitsstrategie und des Verständnisses einer nachhaltigen Immobilienwirtschaft nimmt Union Investment aktiv an verschiedenen Initiativen teil, wie z. B. an der Entwicklung des „Nachhaltigkeitskodex der Immobilienwirtschaft“ des ZIA. Durch solche Aktivitäten werden wertvolle Dialoge sowie Wissenstransfer und –vernetzung gesucht. Zudem wird die Nachhaltigkeitsexpertise von Union Investment gerne für externe Initiativen zur Verfügung gestellt. Als Gründungsmitglied des DGNB hat Union Investment das Wissen durch die Mitarbeit in Arbeitsgruppen und der intensiven Begleitung von Pilotzertifizierungen in den Ausbau des DGNB-Zertifizierungssystem eingebracht. Neben der Teilnahme an zahlreichen Initiativen ruft Union Investment solche auch selbst ins Leben und ist seit 2008 Ausloberin des „Prime Property Award“, einem renommierten Preis für nachhaltige Immobilieninvestments, der europäische Immobilienprojekte prämiert, die auf vorbildliche Weise wirtschaftlichen Erfolg mit ökologischer und sozio-kultureller Nachhaltigkeit verbinden. (Autor: Union Investment Real Estate GmbH) NACHHALTIGES IMMOBILIENMANAGEMENT > 5. Management der Nachhaltigkeit 5.10 AUFBAU UND UMSETZUNG EINES NACHHALTIGEN PROJEKTMANAGEMENTS BEI DER BERLINER IMMOBILIENMANAGEMENT GMBH Nachhaltiges Projektmanagement bei der BIM GmbH begann mit der Erarbeitung und Implementierung von Prozessen, Strukturen und Verantwortlichkeiten im Kontext mit Projekten. Erarbeitet wurden die wesentlichen Eckdaten im Rahmen einer Arbeitsgruppe, in der neben erfahrenen Mitarbeitern einzelner Unternehmensbereiche auch die Geschäftsleitung vertreten war. Zielstellung dabei war es, einerseits die Verantwortung deutlicher als bis dahin in einem Projektteam zu bündeln und gleichzeitig ein außerhalb der Projektstruktur abgebildetes Controlling einzuführen. Die Bedeutung eines Projektes drückt sich darin aus, dass sowohl Projektleiter, als auch Projektcontroller direkt an die Geschäftsführung berichten. Um neben den notwendigen Berichtspflichten einen weiteren Kommunikations- und Eskalationsweg vom Projekt zur Geschäftsleitung offen zu haben, wurde ebenso festgelegt, zu jedem Projekt einen sogenannten Projektausschuss zu bilden. Diesem gehören neben der Geschäftsleitung, der Projektleiter, der Projektcontroller, die Bereichsleiter der jeweils in einem Projektteam vertretenen Unternehmensbereiche an. Dieser Ausschuss kann vom Projektleiter, bzw. -controller immer dann einberufen werden, wenn Risiken hinsichtlich der Projektziele, der Termine oder der wirtschaftlichen Rahmendaten bestehen. Dabei muss der Wirtschaftlichkeitsnachweis als Grundlage für jede Projektumsetzung immer mit vorgelegt werden. Eine der ersten wesentlichen Themen, die geklärt werden mussten, waren die nach der Einbindung einer Projektorganisation in die Linienorganisation des Unternehmens. Abb. 59: Stuktur/Organigramm Foto: BIM 113 114 NACHHALTIGES IMMOBILIENMANAGEMENT > 5. Management der Nachhaltigkeit So galt es, einen maximalen Teil der Verantwortung auf einen Projektleiter und sein Projektteam zu übertragen, ohne die jeweiligen Bereichsleiter und Teamleiter der Regelorganisation aus ihrem Teil der Ergebnisverantwortung zu entlassen. Es wurden weiterhin Kriterien erarbeitet, die zutreffen müssen, damit eine gestellte Aufgabe zum Projekt wird. Für die BIM GmbH sind das im Einzelnen: > weitgehend einmaliger/neuartiger Ablauf > bestimmte Komplexität > zielsetzung in vorgegebener Zeit und mit vorgegebenen Mitteln erreichbar > bereichsübergreifende Aufgabenstellung > bedeutendes/außergewöhnliches Vorhaben Hierbei zu beachten ist, dass nicht zwangsläufig alle Kriterien gleichzeitig gegeben sein müssen. Die Entscheidung trifft nach Vorschlag des verantwortlichen Fachbereichs die Geschäftsleitung. Bei der BIM werden durchschnittlich etwa 20-25 Projekte gleichzeitig geplant und umgesetzt, dabei variiert die Laufzeit von etwa einem Jahr bis zu vier Jahren. Den wesentlichen Teil unserer Projekte machen Flächenoptimierungen aus, in deren Folge Liegenschaften verdichtet, bzw. andere Gebäude veräußert oder abgemietet werden können, gefolgt von Portfolioübernahmeprojekten und Systemeinführungen. Um die Voraussetzung dafür zu schaffen, dass Projekte standardisiert und mit hoher Qualität geplant und umgesetzt werden können, wurden und werden sämtliche Mitarbeiter, die als Projektleiter in Frage kommen, ausgewählt und nach einem im Unternehmen entwickelten Schulungsplan geschult und zertifiziert. In der BIM sind das im Wesentlichen Portfoliomanager, Baumanager, Property Manager, sowie Daten- und Systemmanager. Vermittelt werden Prozesse, Strukturen und Verantwortlichkeiten ebenso, wie Präsentationstechniken, Führungsthemen oder entsprech-ende Aspekte von Unternehmens- und Führungsleitbild der BIM. Am Start eines Projektes steht grundsätzlich die Erarbeitung eines Projektsteckbriefes mit Projektziel, wirtschaftliche Rahmendaten (wenn möglich bereits Wirtschaftlichkeitsnachweis), Terminplanung und Benennung der Projektmitglieder. Dieser vom Geschäftsführer bestätigte Steckbrief führt mit dem KickOff zum Projektbeginn und setzt die Rahmendaten für das spätere Projektcontrolling. Jeder Monatsbericht geht ein in den aggregierten Gesamtbericht aller Projekte, der monatlich der Geschäftsleitung vorliegt. Das Projekt endet mit einem Projektabschlussbericht einschließlich eines entsprechenden Erfolgsnachweises. Nur so ist es aus unserer Sicht gewährleistet, dass Projekte hinsichtlich ihrer ursprünglichen Zielstellung geplant, umgesetzt und der Erfolg auch nachgewiesen werden kann. Bei vielen Projektleitern sind Projektziele eng mit ihrer persönlichen Zielvereinbarung verbunden, so dass zusätzlich damit auch noch ein monetärer Anreiz gesetzt ist. NACHHALTIGES IMMOBILIENMANAGEMENT > 5. Management der Nachhaltigkeit Projekte sind Teil des Kerngeschäfts der BIM GmbH und das Ziel zur Nachhaltigkeit ist ein Selbstverständnis der Geschäftsleitung, das sich z. B. auch in der Klimaschutzvereinbarung zwischen dem Senat von Berlin und unserem Unternehmen ausdrückt. Die Ergebnisse von Projekten wirken in aller Regel langfristig. Dafür, dass im Sinne der Nachhaltigkeit auch die gewünschten positiven Ergebnisse erzielt werden, bedarf es bereits eines nachhaltigen Projektmanagements. (Autor: Sven Lemiss, Berliner Immobilienmanagement GmbH ) 115 116 NACHHALTIGES IMMOBILIENMANAGEMENT > 5. Management der Nachhaltigkeit 5.11 BILFINGER BERGER ONE – REAL ESTATE PERFORMANCE GUARANTEE Immobilien und Liegenschaften werden in ihrem Nutzen von zahlreichen Faktoren beeinflusst. Das Fachwissen und die Expertise, die man für erfolgreiche Immobilien zusammenbringen muss, werden immer komplexer und vielfältiger. Die Anzahl der Ansprechpartner wird immer unübersichtlicher. Das Konzept eines einzigen Ansprechpartners für den Kunden wurde mit „one – Real Estate Performance Guarantee“ von Bilfinger Berger noch einen Schritt weiter gedacht: So umfasst das Angebot zusätzlich zur Errichtung, sämtlichen Planungsleistungen des Architekten und der Fachplaner und dem Gebäudebetrieb alle anfallenden Instandsetzungen und die Energiemengenzusicherung für die Dauer des Vertrages – zu einem garantierten Preis. Das Konzept „one“ zielt dabei genauso auf Neubauprojekte wie auf bestehende Liegenschaften, die optimiert und an heutige Bedürfnisse anpasst werden sollen. Im Kern ist one das Ergebnis einer Bündelung von konzernweit vorhandenem Fachwissen. Es galt die Vernetzung innerhalb des Konzerns zu verdichten und ein Gesamtkonzept zu strukturieren, um den vollständigen Leistungskatalog von der Planung über die Errichtung bis zum Gebäudebetrieb über einen längeren Zeitraum (angedacht sind mindestens 10 Jahre) in einer Schnittstelle abbilden zu können. Möglich wurde dies durch die zahlreichen PPP-Projekte, die bereits erfolgreich bearbeitet wurden. Bilfinger Berger one ist das erste und bisher einzige Produkt, das die Lebenszyklus-Erfahrungen aus PPP-Projekten auch für private Unternehmen und Investoren nutzbar macht, denn die dort gewonnenen Erfahrungen bilden den Grundstock der Werkzeuge für one. Aufgrund der Komplexität des Themas ist es wichtig, dass der Kunde Transparenz erfährt, um die richtigen Entscheidungen treffen zu können. Daher geht dem eigentlichen one Vertrag eine umfassende Beratung voraus. Gemeinsam werden alle wesentlichen Einzelaspekte mit Exaktheit im Detail und der übergeordneten Perspektive der ganzheitlichen Betrachtung untersucht. Es werden mögliche Entwicklungen aufgezeigt und die passenden Strategien und Lösungen erarbeitet. Aufbauend auf den gewonnenen Erkenntnissen entsteht ein maßgeschneiderter Maßnahmenkatalog, für mehr wirtschaftlichen Erfolg bei gleichbleibendem oder sinkendem Ressourceneinsatz. Wie auch bei PPP, so verfolgt one konsequent den Lebenszyklusansatz. Dabei geht man davon aus, dass während der Konzeption und Planung eines Immobilienprojektes die Folgekosten maximal beeinflussbar sind. Denn sind erst einmal bauliche Tatsachen geschaffen worden, kann durch den Gebäudebetrieb nur reagiert werden, was unter Umständen die langfristige Wirtschaftlichkeit gefährdet. NACHHALTIGES IMMOBILIENMANAGEMENT > 5. Management der Nachhaltigkeit Die Herausforderung besteht darin, ein ausgewogenes Verhältnis zwischen Investition und Betriebskosten zu finden. Ein ideales Verhältnis gibt es nicht, weshalb für jede bauliche Aufgabe ein maßgeschneidertes Konzept entwickelt werden muss. Im Ergebnis entsteht eine auf die Anforderungen des Kunden hin optimierte Immobilie mit vertraglich garantierten Kosten für die Planung, die Errichtung und den Betrieb. Seine erste Anwendung erfährt das Konzept von one bei der neuen Hauptverwaltung von Bilfinger Berger Power Services in Oberhausen. Das Gebäude wurde nach den neuesten Nachhaltigkeitsstandards konzipiert und hat für seine hohe Qualität bereits ein Vorzertifikat in Silber der Deutschen Gesellschaft für Nachhaltiges Bauen erhalten. Der fünfgeschossige, H-förmig angelegte Neubau verfügt über ein besonders effizientes Flächenkonzept, variable Nutzungsmöglichkeiten und bietet auf rund 10.000 m² Nutzfläche hochwertige Arbeitsplätze für rund 500 Mitarbeiter. Abb. 60: Innenhof Foto: Bilfinger Berger Hochbau GmbH, RKW Architektur und Städtebau 117 118 NACHHALTIGES IMMOBILIENMANAGEMENT > 5. Management der Nachhaltigkeit Abb. 61: Foyer Foto: Bilfinger Berger Hochbau GmbH, RKW Architektur und Städtebau Planung, Bau und Betrieb der neuen Hauptverwaltung sind ein Gemeinschaftsprojekt mehrerer Konzerngesellschaften und beispielhaft für den hoch integrierten Ansatz von one: Bauherr ist die Bilfinger Berger Real Estate Management. Bilfinger Berger Hochbau und Bilfinger Berger Facility Services zeichnen für Planung, Bau und Betrieb verantwortlich. Der Entwurf kommt vom Architekturbüro RKW Rhode Kellermann Wawrowski. Vorausschauende Planung mit Blick auf alle Kostenfaktoren, Einsatz moderner Technologien zur Energieeinsparung, kluge Auswahl qualitativ hochwertiger und nachhaltiger Materialien sowie ein flexibles Gesamtkonzept führen zu einer rundum optimierten Immobilie mit transparenten, garantierten Betriebskosten. Hohe Umweltverträglichkeit und langfristige Rendite werden zu einem sicheren und werthaltigen Investment kombiniert. Bilfinger Berger one ist ein Bündel von Maßnahmen, Leistungen und Dienstleistungen für die Beschaffung wirtschaftlich optimierter Immobilien mit einer einzigen Schnittstelle. Bilfinger Berger one bedeutet nachhaltige Lebenszyklusbetrachtung wirtschaftlich und technisch optimiert – ohne Reibungsverluste. (Autor: Oliver Baumann HSG Zander GmbH; Jan-Steffen Sibilla, Bilfinger Berger Facility Services GmbH) NACHHALTIGES IMMOBILIENMANAGEMENT > Abkürzungen und Begriffe Abkürzungen und Begriffe AGG Allgemeines Gleichbehandlungsgesetz Bill. Billionen BauGB Baugesetzbuch BauNVO Baunutzungsverordnung BGB Bürgerliches Gesetzbuch BGF Brutto-Grundfläche BHKW Blockheizkraftwerk BImSchG Bundesimmissionsschutzgesetz BImSchV Bundesimmissionsschutzgverordnung BNatSchG Bundesnaturschutzgesetz BMVBS Bundesministerium für Verkehr, Bau und Stadtentwicklung BBR Bundesamt für Bauwesen und Raumordnung DIN Deutsches Institut für Normung DGNB Deutsche Gesellschaft für Nachhaltiges Bauen EnEV Energieeinsparverordnung ha Hektar km² Quadratkilometer kW Kilowatt HKLS Technik Heizung Klima Lüftung Sanitär IPB Interessengemeinschaft privater professioneller Bauherren KBOB Koordinationskonferenz der Bau- und Liegenschaftsorgane der öffentlichen Bauherren KPI Key Performance Indicator KrW-/AbfG Kreislaufwirtschafts- und Abfallgesetz LEED Leadership in Energy and Environmental Design m Meter m² Quadratmeter mm Millimeter Mrd. Milliarden mWh Megawattstunden NFP45 Nationales Forschungsprogramm 45, Probleme des Sozialstaates ÖPNV öffentlichen Personennahverkehr p. a. per anno, pro Jahr ROG Raumordnungsgesetz SIA Schweizerischer Ingenieur- und Architektenverein t Tonnen W Watt WE Wohneinheiten WG Wohngemeinschaft WoFG Wohnraumförderungsgesetz 119 120 NACHHALTIGES IMMOBILIENMANAGEMENT > Literatur Literatur Abwasser und Abfall e.V. DWA Deutsche Vereinigung für Wasserwirtschaft: Kleines Flächenrecycling: Empfehlungen zur Vorgehensweise für Flächenrecycling durch Abbruch, Rückbau und Nachnutzung. Hennef : Deutsche Vereinigung für Wasserwirtschaft, 2009 AHERN, Abigail Ahern: Get Creativ: Der praktische Guide für individuelle Raumgestaltung. München : Deutsche Verlags-Anstalt, 2010 BERG, Alexander ; BISCHOF, Wolfgang ; DILL, Ingrid ; BOSSEMEYER, Hans-Dieter ; CLEMENSSTRÖWER, Martina ; WIESMÜLLER, Gerhard Andreas: Schadstoffe in Innenräumen und Gebäude: Erfassen, bewerten, beseitigen. Köln : Müller, 2009 Bundesministerium für Umwelt, Naturschutz und Reaktorsicherheit: Broschüre: Kreislaufwirtschaft, Abfall nutzen – Ressourcen schonen. Berlin : Selbstverlag, 2011 Bundesministerium für Umwelt, Naturschutz und Reaktorsicherheit: Konferenzbericht Klimawandel, Extremwetterereignisse und Gesundheit. Berlin : Selbstverlag, 2001 Bundesministerium für Umwelt, Naturschutz und Reaktorsicherheit: Richtlinie 2009/31/EG: RICHTLINIE DES RATES vom 27. Juni 1985 über die Umweltverträglichkeitsprüfung bei bestimmten öffent-lichen und privaten Projekten. Berlin : Selbstverlag, 2009 Bundesministerium für Verkehr, Bau und Stadtentwicklung: Abschätzung und Bewertung der Verkehrs – und Kostenfolgen von Bebauungs- und Flächennutzungsplänen insbesondere für die kommunale Siedlungsplanung unter besonderer Berücksichtigung des ÖPNV. Berlin : Selbstverlag, 2011 Bundesministerium für Verkehr, Bau und Stadtentwicklung: Online-Publikation 17/10 „Externe Kosten im Hochbau“, Berlin : Selbstverlag, 2010 Bundesministerium für Verkehr, Bau und Stadtentwicklung: RPW 2008: Richtlinien für Planungswettbewerbe. Berlin : Selbstverlag, 2008 Bundesministerium für Verkehr, Bau und Stadtentwicklung ; Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung im Bundesamt für Bauwesen und Raumordnung: Abschätzung und Bewertung der Verkehrs – und Kostenfolgen von Bebauungs- und Flächennutzungsplänen insbesondere für die kommunale Siedlungsplanung unter besonderer Berücksichtigung des ÖPNV. Berlin : Selbstverlag, 2011 Bundesministerium für Verkehr, Bau und Stadtentwicklung ; Bundesamt für Bauwesen und Raumordnung: Integration vor Ort - Kulturelle Vielfalt der Städte und Gemeinden als Chance nutzen. Berlin : Selbstverlag, 2008 Bund für Umwelt und Naturschutz Deutschland, Landesverband Berlin (BUND Berlin e.V.): Lichtökologie-Insektenfreundliche und Energie sparende Außenbeleuchtung. Berlin : Selbstverlag, 2003 CCRS, Center for Corporate Responsibility and Sustainability an der Universität Zürich ; MEINS, Erika ; Zürcher Kantonalbank, SALVI, Marco ; HOREHÀJOVÀ, Andrea ; NEESER, Julie: Der Nachhaltigkeit von Immobilien einen finanziellen Wert geben – Der Minenergie-Boom unter der Lupe. Zürich : Selbstverlag, 2010 CORRODI, Michelle: LichtEinfall. Tageslicht im Wohnbau. Basel : Birkhäuser-Verlag AG, 2008 COUTALIDES, Reto: Innenraumklima - Wege zu gesunden Bauten. Zürich : Werd Verlag, 2009 Deutsche Gesellschaft für Holzforschung e.V. -DGfH-, Entwicklungsgemeinschaft Holzbau -EGH, München (Hrsg.): Holzbau Handbuch, Reihe 1 Entwurf und Konstruktion, Teil 3 Wohn- und Verwaltungsbauten, Folge 10 - Das Passivhaus - Energie-Effizientes-Bauen. München : Selbstverlag, 2002 Deutsche Gesellschaft für Nachhaltiges Bauen – DGNB e.V.: DGNB-Steckbriefe für den Neubau von Büro- und Verwaltungsgebäuden. Stuttgart : 2009 Deutscher Naturschutzring, Dachverband der deutschen Natur- und Umweltschutzverbände (DNR) e.V.: Deutschland-Rundbrief, Bonn : Selbstverlag, 2002 eco-bau Nachhaltigkeit im öffentlichen Bau: Merkblätter ökologisches Bauen. Zürich : Selbstverlag, 2011 FIZ Karlsruhe GmbH: BINE Informationsdienst Themeninfo 1/05 Tageslichtnutzung von Gebäuden. Bonn : Selbstverlag, 2005 NACHHALTIGES IMMOBILIENMANAGEMENT > Literatur GANSLANDT, Rüdiger ; HOFMANN, Harald: Handbuch der Lichtplanung. Wiesbaden: Vieweg+Teubner, 2000 GEFMA e.V.: GEFMA-Richtlinie 200. Bonn : Selbstverlag, 2004 GEFMA e.V.: GEFMA Richtlinie 210_1, Bonn : Selbstverlag, 2006 Gemeinsame Landesplanungsabteilung der Länder Berlin und Brandenburg: Leitbild Hauptstadtregion Berlin-Brandenburg. Potsdam : Selbstverlag, 2006 GILG, Mark ; SCHAEPPI, Werner: Lebensräume: Auf der Suche nach zeitgemäßem Wohnen. Sulgen : Niggli Verlag, 2007 Grün Stadt Zürich: Das Grünbuch der Stadt Zürich. Zürich : Selbstverlag, 2006 GSF Forschungszentrum für Umwelt und Gesundheit: Radon in Wohnhäusern: Unterschätzte Lebensgefahr. Neuherberg : Selbstverlag, 2007 HENNING, H.-M. ; URBANECK, T. ; MORGENSTERN, Alexander ; NÙNEZ, Tomas ; WIEMKEN, Edo THÜMMLER, Egbert: Kühlen und Klimatisieren mit Wärme. Berlin : Solarpraxis AG, 2009 HILBER, Maria L. ; ERGEZ, Ayda: Stadtidentität- der richtige Weg zum Stadtmarketing. Zürich : Orell Füssli Verlag, 2004 Institut für Landes- und Stadtentwicklungsforschung des Landes Nordrhein-Westfalen: Bewegung in der Stadt, Dortmund : Selbstverlag, 2003 ISPHORDING, Stephan: Bauen und Wohnen in der Stadt, Stadthäuser, Aufstockungen, Nachverdichtungen. München : Deutsche Verlags-Anstalt, 2003 Jones Lang LaSalle; Creis Real Estate Solutions: OSCAR- Office Service Charge Analysis Report. Rostock : Selbstverlag 2011 KORN, Dieter.: Effizienter Betrieb von Kälteanlagen: Energieeinsparung, Wärmerückgewinnung, Abwärmenutzung. Berlin : VDE Verlag GmbH, 2011 Koordinationskonferenz für Bau- und Liegenschaftsorgane der öffentlichen Bauherren: Empfehlungen: Energie-Messkonzept Haustechnik-Anlagen, MSRL-Technik. Bern : Selbstverlag, 2000 Koordinationskonferenz für Bau- und Liegenschaftsorgane der öffentlichen Bauherren: Empfehlungen, Haustechnikanlagen. Bern : Selbstverlag, 2000 Koordinationskonferenz für Bau- und Liegenschaftsorgane der öffentlichen Bauherren: Empfehlungen 2004/3, LKS Landschaftskonzept Schweiz. Bern : Selbstverlag, 2004 Koordinationskonferenz für Bau- und Liegenschaftsorgane der öffentlichen Bauherren ; Interessengemeinschaft privater professioneller Bauherren: Empfehlung Metalle für Dächer und Fassaden. Bern : Selbstverlag, 2001 Koordinationskonferenz für Bau- und Liegenschaftsorgane der öffentlichen Bauherren ; eco-bau Nachhaltigkeit im öffentlichen Bau ; Interessengemeinschaft privater professioneller Bauherren: Empfehlungen „Beton aus recyklierter Gesteinskörnung“. Bern : Selbstverlag, 2007 Koordinationskonferenz für Bau- und Liegenschaftsorgane der öffentlichen Bauherren ; ecobau Nachhaltigkeit im öffentlichen Bau ; Interessengemeinschaft privater professioneller Bauherren: Empfehlungen Nachhaltiges Bauen, Ökobilanzdaten im Baubereich, Bern : Selbstverlag, 2009 Koordinationskonferenz für Bau- und Liegenschaftsorgane der öffentlichen Bauherren ; ecobau Nachhaltigkeit im öffentlichen Bau ; Interessengemeinschaft privater professioneller Bauherren: Empfehlungen PCB in Fugendichtungen. Bern : Selbstverlag, 2004 Koordinationskonferenz für Bau- und Liegenschaftsorgane der öffentlichen Bauherren ; Interessengemeinschaft privater professioneller Bauherren ; Baseler Kantonalbank: Empfehlung, nachhaltig produziertes Holz beschaffen. Bern : Selbstverlag, 2004 LAMPUGNANI, Vittorio Magnago ; NOELL, Matthias ; BARMAN-KRÄMER, Gabriela; u. a.: Handbuch zum Stadtrand. Basel : Birkhäuser Architektur Verlag, 2007 Landesamt für Umwelt, Naturschutz und Geologie Mecklenburg-Vorpommern (LUNG): Richtlinie zur Messung und Beurteilung von Lichtimmissionen, Güstrow : Selbstverlag, 2000 LIPPERT, Werner: Future Office. Düsseldorf : Metropolitan-Verlag, 2001 121 122 NACHHALTIGES IMMOBILIENMANAGEMENT > Literatur MENZLER, S. ; SCHAFFRATH-ROSARIO, A. ; WICHMANN H. E. ; KREIENBROCK L.: Abschätzung des attributablen Lungenkrebsrisikos in Deutschland durch Radon in Wohnungen. Landsberg : Ecomed-Verlag, 2006 Ministerium für Landesentwicklung und Verkehr, Sachsen-Anhalt: Bauminister Daehre: Mehr als sechs Millionen Euro für generationsübergreifendes Wohnen in Haldensleben. Magdeburg : Selbstverlag, 2010 Ministerium für Landesentwicklung und Verkehr, Sachsen-Anhalt: Bauminister Daehre: Baustart für 12 barrierefreie Wohnungen in Oschersleben. Magdeburg : Selbstverlag, 2010 Niedersächsisches Innenministerium Referat für Presse- und Öffentlichkeitsarbeit: Revitalisierung von Brachflächen, Planungshilfe für niedersächsische Städte und Gemeinden. Hannover : Selbstverlag, 2002 PFEIFFER, Martin ; ARLT, Joachim: Lebensdauer von Baustoffe und Bauteile Zur Harmonisierung der wirtschaftlichen Nutzungsdauer im Wohnungsbau. Stuttgart : Fraunhofer Irb Verlag, 2005 QUETTING, Michael: In Search Of Excellence In Corporate Real Estate Management - Spitzenleistungen im Management betrieblicher Immobilien als Chance in der Krise. Bennwil : Selbstverlag, 2009 Rat für nachhaltige Entwicklung beim Wissenschaftszentrum Berlin gGmbH: Mehr Wert für die Fläche: Das „Ziel-30-ha“ für die Nachhaltigkeit in Stadt und Land. Berlin : Selbstverlag, 2004 ROTERMUND, Uwe: fm.benchmarking Bericht 2010/2011. Höxter : Selbstverlag, 2011 RWE Power AG: Rekultivierung im Rheinland – Die Landschaft nach dem Tagebau. Essen, Köln : Selbstverlag, 2008 SCHALCHER, Hans-Rudolf: Immobilienmanagement: Finanzierung und Bewirtschaftung von Geschäftsliegenschaften. Graz : Bilanz, 2003 SCHULTHEISS, Tobias: 100 Immobilienkennzahlen. Wiesbaden : Cometis Publishing, 2009 SCHÜTZE, Torsten ; WILLKOMM, Wolfgang: Planungskriterien für nutzungsvariable Gebäude. Hamburg : Fachhochschule Hamburg, 2000 SCHWEIGER, Stefan: Lebenszykluskosten optimieren Paradigmenwechsel für Anbieter und Nutzer von Investitionsgütern. Wiesbaden : Gabler Verlag, 2008 Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt Berlin: Flanieren-Spazieren-Wander-20 Grüne Hauptwege. Berlin : Piekart E.K. 2010 Schweizerischer Ingenieur- und Architektenverein: SIA Effizienzpfad Energie. Graue Energie von Baustoffen. Zürich : Selbstverlag, 2004 Schweizerischer Ingenieur- und Architektenverein: SIA Merkblatt 2032. Graue Energie von Gebäuden. Zürich : Selbstverlag, 2010 Schweizerischer Ingenieur- und Architektenverein: SIA D 0200, SNARC, Systematik zur Beurteilung der Nachhaltigkeit von Architekturprojekten für den Bereich Umwelt. Zürich : Selbstverlag, 2006 Stadt Erlangen: Fahrrad-Broschüre „ERlangen ERfahren“. Erlangen : Selbstverlag, 2011 STAHR, Michael ; WEBER, Jürgen ; KOLBMÜLLER, Hilmar ; HENSEN, Friedhelm ; WILD, Uwe: Bausanierung: Erkennen und Beheben von Bauschäden. Wiesbaden : Vieweg + Teubner Verlag, 2011 Statistisches Bundesamt: Nachhaltige Entwicklung in Deutschland - Indikatorenbericht 2010, Wiesbaden : Selbstverlag, 2010 Statistisches Bundesamt ; Deutsche Bundesbank: Sektorale und gesamtwirtschaftliche Vermögensbilanzen, Seite 7. 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