Begründung zum Bebauungsplan Nr. 83
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Stadt Otterndorf Begründung zum Bebauungsplan Nr. 83 „Baumhaushotel“ mit örtlichen Bauvorschriften nach Nds. Bauordnung Teil I: Städtebaulicher Teil Stand: 07.09.16 Auftragnehmer und Bearbeitung: Dipl.-Ing. Bauassessor Gerd Kruse Dipl.-Ing. Tina Hartz Straßenbahnring 13, 20251 Hamburg Tel. 040 460955-60, Fax -70, [email protected], www.elbberg.de Stadt Otterndorf B-Plan Nr. 83 „Baumhaushotel“ INHALT 1 2 3 Allgemeines ........................................................................................................ 3 1.1 Planungsanlass .......................................................................................... 3 1.2 Lage des Plangebietes / Bestand ............................................................... 3 Planerische Grundlagen.................................................................................... 4 2.1 Ziele der Landesplanung und Raumordnung .............................................. 4 2.2 Flächennutzungsplan.................................................................................. 6 2.3 Baumgutachten........................................................................................... 8 Geplante Darstellungen..................................................................................... 8 3.1 Städtebauliches Konzept ............................................................................ 8 3.2 Art der baulichen Nutzung .......................................................................... 9 3.3 Maß der baulichen Nutzung ...................................................................... 10 3.4 Baugrenzen .............................................................................................. 10 3.5 Erhalt von Bäumen und Gewässern ......................................................... 11 3.6 Gestalterische Festsetzungen .................................................................. 11 4 Erschließung .................................................................................................... 13 5 Ver- und Entsorgung ....................................................................................... 13 6 Immissionsschutz ............................................................................................ 13 7 Umweltprüfung / Umweltbericht ..................................................................... 14 8 Flächen und Kosten......................................................................................... 14 Anlagen: 1. Artenschutzrechtliche Baumuntersuchung, plan Natura Ingenieurbüro für Landschaftsentwicklung, 21.09.2014 2. Bauminstallationen Otterndorf, Baumbüro Bassum Sachverständigenbüro für Baumpflege, Verkehrssicherheit von Bäumen, Baumwertermittlung, September 2014 3. Brutvogelkartierung, Büro Elbberg, 06.06.2016 2 Stadt Otterndorf 1 Allgemeines 1.1 Planungsanlass B-Plan Nr. 83 „Baumhaushotel“ Der Fremdenverkehr der Stadt Otterndorf ist von großer wirtschaftlicher Bedeutung. In den letzten Jahren war die Erweiterung des Angebots für Urlauber sowohl an Übernachtungsmöglichkeiten als auch an attraktiver Freizeitgestaltung einer der Schwerpunkte der Stadtentwicklung. Insbesondere die Flächen in direkter Umgebung zur Elbe bieten ein großes Potenzial für die weitere Entwicklung des Fremdenverkehrs. Im Geltungsbereich dieses Bebauungsplans (B-Plan) Nr. 83 soll zur Unterstützung dieser Entwicklung ein Sondergebiet mit der Zweckbestimmung „Baumhaushotel“ mit der zugehörigen Erschließung festgesetzt werden. Die unmittelbare Lage neben der bestehenden Ferienanlage Neu-Seeland und zur Elbe sowie der vorhandene Baumbestand stellen einen gut geeigneten Ort für dieses Vorhaben dar. Das Angebot einer naturnahen Feriennutzung ergänzt das vorhandene Urlaubsangebot Otterndorfs und kann durch seine Besonderheit zusätzliche Gäste anlocken. Das Baumhaushotel stellt damit ein Alleinstellungsmerkmal in der Region dar. Massentourismus und wesentlich erhöhter Verkehr werden durch das Projekt wegen seiner geringen Dimensionen nicht entstehen. Der ökologische Aspekt und das Erleben der Natur stehen im Vordergrund. Die Fläche des Geltungsbereichs befindet sich derzeit im Außenbereich. Damit wäre das Vorhaben nicht zulässig. Durch diese B-Planaufstellung soll die Errichtung eines Baumhaushotels sowie anderer naturnaher Ferienunterkünfte und deren Nebenanlagen ermöglicht werden. Parallel zur Aufstellung dieses B-Plans wird der Teilflächennutzungsplan der Samtgemeinde Land Hadeln für denselben Geltungsbereich geändert. Das Plangebiet wird darin als Sondergebiet „Baumhaushotel“ ausgewiesen. 1.2 Lage des Plangebietes / Bestand Das Plangebiet ist ca. 1 ha groß und befindet sich im nordwestlichen Bereich der Stadt Otterndorf ca. 900 m südlich der Elbe im Außenbereich. Östlich grenzt die Ferienhaussiedlung Neu-Seeland und der Campingplatz Südsee mit großem Spiel- und Sportangebot sowie Badeseen an. Nördlich und südlich grenzen landwirtschaftliche Flächen an das Plangebiet. Die nächsten Einzelhäuser befinden sich ca. 180 m westlich am „Besenhalmer Trift“. Die Erschließung erfolgt über den östlich gelegenen Westerwischer Weg. Auf dem Grundstück gabelt sich nach ca. 40 m der Weg und verläuft nach Norden auf das Vorhabengebiet, nach Westen weiter als öffentlicher Fußweg („Kleiner Schmeelweg“). Im Plangebiet befinden sich bestehende Gebäude einer ehemaligen landwirtschaftlichen Nutzung, die heute, bis auf ein Wohngebäude, nicht mehr genutzt werden. Als charakteristisch ist das große Wohnhaus mittig des Plangebiets anzusehen, das, von Süden auf dem Westerwischer Weg kommend, gut sichtbar ist. Das Gebäude befindet sich jedoch in einem schlechten baulichen Zustand, seine Erhaltung ist unsicher. Ein Anschluss an die Kanalisation ist derzeit nicht vorhanden. Westlich des Wohnhauses liegt ein eingeschossiges Gebäude mit Backsteinfassade und Satteldach (ehemaliges Backhaus). Nördlich befindet sich ein großer Lagerschuppen, dessen Dach bereits in großen Teilen zerstört ist und der daher vermutlich nicht erhalten werden kann. Östlich davon liegt eine ehemals zur Tierhaltung genutzte, ca. 12 m 3 Stadt Otterndorf B-Plan Nr. 83 „Baumhaushotel“ hohe Halle. Im Osten des Plangebiets liegt ein 55 m langes, ebenfalls ehemals landwirtschaftlich genutztes Gebäude. Der südliche Anbau wurde zu der Zeit der landwirtschaftlichen Nutzung als Milchküche genutzt. Am westlichen, nördlichen und östlichen Rand des Plangebiets ist umfangreicher Baumbestand vorhanden. Am westlichen und nördlichen Rand des Gebiets befinden sich einige Gräben, die der Versickerung von Oberflächenwasser dienen. Ein kleiner Bereich im Süden dient als Sickergrube für das vorhandene Wohnhaus. Südlich des Plangebiets verläuft der „Kleine Schmeelweg“ als öffentliche Fußwegeverbindung. Abb. 1: Luftbild mit Kennzeichnung des Geltungsbereichs des B-Plans Nr. 83 (rote Umrandung), ohne Maßstab, Quelle: Google Maps; Stand 2015 Etwa 650 m nördlich des Plangebiets (Deich) und ca. 580 m südlich des Plangebiets (Wohnwirtschaftsgebäude Müggendorfer Straße 43) befinden sich denkmalgeschützten Objekte. Diese werden von der Umsetzung des Bebauungsplans nicht betroffen bzw. im Sinne des § 8 NDSchG beeinträchtigt, da eine kleinteilige Bebauung mit vielen kleinen Gebäuden vorgesehen ist, die, in Relation gesetzt zur Entfernung zu den vorgenannten Baudenkmalen, auf diese keine optische Auswirkung mehr hat. 2 Planerische Grundlagen 2.1 Ziele der Landesplanung und Raumordnung Nach § 1 Abs. 4 Baugesetzbuch (BauGB) sind Bauleitpläne den Zielen der Raumordnung anzupassen. 4 Stadt Otterndorf B-Plan Nr. 83 „Baumhaushotel“ Landesraumordnungsprogramm des Landes Niedersachsen (LROP) Das LROP ordnet die Samtgemeinde Land Hadeln dem ländlichen Raum zu, dem eine besondere Bedeutung für die Landwirtschaft zukommt. Die Samtgemeinde ist außerdem ausgewiesen als Vorsorgegebiet für Landwirtschaft und für die Erholung. Diese Erwerbszweige sollen Schwerpunkte in der Entwicklung bilden. Sie sind in der Planung besonders zu berücksichtigen. In der Küstenzone sind zudem touristische Nutzungen zu sichern und nachhaltig zu entwickeln. In der zeichnerischen Darstellung des LROP grenzt das Plangebiet an die Küste der Nordsee als Natura 2000-Gebiet sowie die Grenze der Ausschlusswirkung für die Erprobung der Windenergienutzung auf See. Abbildung 2: Ausschnitt aus dem LROP 2012 des Landkreises Cuxhaven, ohne Maßstab (mit Kennzeichnung des Plangebietes, orangener Pfeil) Mit der Förderung des Fremdenverkehrs entspricht dieser B-Plan den Entwicklungsschwerpunkten des LROP. Regionales Raumordnungsprogramm des Landkreises Cuxhaven (RROP) Die Stadt Otterndorf ist laut Regionalem Raumordnungsprogramm des Landkreises Cuxhaven von 2012 (RROP) zentrales Siedlungsgebiet der Samtgemeinde Land Hadeln. Otterndorf ist als Grundzentrum mit mittelzentralen Teilfunktionen festgesetzt. Hier sind die zentralen Einrichtungen zur Deckung des täglichen Grundbedarfs der Bevölkerung zu konzentrieren. Darüber hinaus wurden der Stadt die besonderen Funktionen „Gemeinde mit der besonderen Entwicklungsaufgabe Erholung und Tourismus“ zugewiesen. Dies beinhaltet die Sicherung 5 Stadt Otterndorf B-Plan Nr. 83 „Baumhaushotel“ und Entwicklung von über den eigenen Bedarf hinausgehenden Anlagen und Einrichtungen für die Erholung der Bevölkerung. Des Weiteren ist die Stadt Otterndorf als Standort mit den Schwerpunktaufgaben „Sicherung und Entwicklung von Wohnstätten“ und „Sicherung und Entwicklung von Arbeitsstätten“ bezeichnet. Otterndorf nimmt zudem mittelzentrale Teilfunktionen in den Bereichen Verwaltung, Justiz, Gesundheitswesen und Bildung ein. Das Plangebiet selbst ist als weiße Fläche dargestellt. Die Flächen südlich, westlich und nördlich angrenzend sind als Vorbehaltsgebiets für Natur und Landschaft ausgewiesen. Östlich angrenzend befindet sich das Feriengebiet Neu-Seenland, das ebenfalls als weiße Fläche dargestellt ist. Abbildung 3: Ausschnitt aus dem RROP 2012 des Landkreises Cuxhaven, ohne Maßstab (mit Kennzeichnung des Plangebietes, orangener Pfeil) Die Planung des vorliegenden B-Plans ist mit den übergeordneten Zielen der Raumordnung vereinbar. 2.2 Flächennutzungsplan Das Plangebiet ist im wirksamen Flächennutzungsplan der Samtgemeinde Land Hadeln (hier Teilflächennutzungsplan Hadeln) als landwirtschaftliche Fläche dargestellt, ebenso die südlich, östlich und nördlich angrenzenden Flächen. Östlich des Plangebiets wird das vorhandene Ferienhausgebiet als Sondergebiet „Ferienwohnungen“ mit angrenzenden Wasser- und Grünflächen dargestellt. 6 Stadt Otterndorf B-Plan Nr. 83 „Baumhaushotel“ Das Plangebiet befindet sich im Bauschutzbereich des Flugplatzes Nordholz. Der Flughafen Nordholz befindet sich Luftlinie ca. 13 km entfernt. Nach § 12 Luftverkehrsgesetz (LuftVG) bedarf im Umkreis von 10 bis 15 Kilometer Halbmesser um den Startbahnbezugspunkt bei Hauptstart- und Hauptlandeflächen der Bau von Anlagen, die eine Höhe von mind. 100 Metern aufweisen, einer Zustimmung der Luftfahrbehörde. Abbildung 4: Ausschnitt aus dem geltenden Flächennutzungsplan der Samtgemeinde Hadeln, ohne Maßstab (mit Kennzeichnung des Plangebietes, rote Umrandung) Parallel zur Aufstellung dieses B-Plans erfolgt die 49. Änderung des Teilflächennutzungsplans Hadeln. Der Geltungsbereich dieses B-Plans wird darin als Sondergebiet „Baumhaushotel“ dargestellt. Damit wird nach Wirksamkeit der FNP-Änderung dieser B-Plan gemäß § 8 Abs. 2 BauGB aus den Darstellungen des FNP entwickelt sein. 7 Stadt Otterndorf B-Plan Nr. 83 „Baumhaushotel“ Abbildung 5: Ausschnitt aus der 49. Teilflächennutzungsplanänderung Hadeln (im Verfahren) ohne Maßstab 2.3 Baumgutachten Im Vorfeld der Planungen für das Baumhaushotel wurden zwei Gutachten zu den Bäumen, die für die Anbringung der Baumhäuser geeignet sind, in Auftrag gegeben. Die Artenschutzrechtliche Baumuntersuchung des Büros „plan Natura“ untersucht das Vorhandensein von Sommer/Winterquartieren von Fledermäusen sowie Bruthöhlen für Vögel. Eine Auswertung des Gutachtens erfolgt im Umweltbericht (Teil II der Begründung). Das Gutachten „Baumhausinstallationen Otterndorf“ vom Baumbüro Bassum untersucht, ob die vorhandenen Bäume geeignet sind, die Last der Baumhäuser zu tragen. Im Ergebnis zeigt sich, dass die untersuchten Bäume geeignet sind, Lasten abzutragen, die durch das Anbringen der Baumhäuser erreicht werden. Dies gilt für vertikale und horizontale Lasten. Zum Schutz der Bäume und des Wurzelraums werden Maßnahmen vorgeschlagen. Maßnahmen während der Bauphase, wie z. B. der Einsatz von Baufahrzeugen, können im Bebauungsplan nicht geregelt werden, sondern sind im nachgeordneten Baugenehmigungsverfahren zu beachten. Eine vorgeschlagene möglichst geringe Veränderung der Bodenverhältnisse sowie Pflegemaßnahmen an einzelnen Bäumen werden durch Festsetzungen im Bebauungsplan (u. a. maximale Wegebreite) berücksichtigt (siehe Umweltbericht, Teil II der Begründung). 3 Geplante Darstellungen 3.1 Städtebauliches Konzept Im Plangebiet sollen zwischen den vorhandenen Bäumen im Norden und Nordwesten des Plangebiets bis zu fünf Baumhäuser errichtet werden. In einem Baumhaus sollen sechs, in den übrigen bis zu vier Schlafplätze entstehen. Teilweise erhalten die Baumhäuser ein kleines 8 Stadt Otterndorf B-Plan Nr. 83 „Baumhaushotel“ Bad mit WC. Die Häuser sollen entweder mit Garnier-Schrauben an Balken befestigt oder an Seilen hängend bzw. auf Stelzen errichtet werden. Garnier-Schrauben sind lange, schwere Bolzen aus Stahl mit 3 cm Durchmesser, die in den Baum gedreht werden und jeweils mit bis zu fünf Tonnen Gewicht belastbar sind. Viele kleine Schrauben und Nägel würden den Baum sehr stressen. Bei der Anbringung von Garnier-Schrauben müssen lediglich zwei bis drei Schrauben verwendet werden. Die Anbringung erfolgt somit in baumschonender Weise, so dass die Bäume möglichst wenig in ihrer Funktion beeinträchtigt werden. Ergänzende sanitäre Einrichtungen wie Duschen und Toiletten sollen in separaten Gebäuden untergebracht werden. Abbildung 6: Beispielentwürfe der geplanten Baumhäuser (Quelle: Baumbaron GmbH, Tegernsee) Zur Ergänzung der Unterbringung in Baumhäusern soll im bereits bebauten Bereich des Grundstücks die Möglichkeit bestehen, bis zu fünf Ferienhäuser oder Ferienwohnungen und maximal fünf Stellplätze für mobile Anlagen wie Wohnwagen oder Mobilheime zu errichten. Eine mögliche Unterbringung von Aufsichts- und Bereitschaftspersonen sowie Betriebsinhaber und -leiter mit bis zu zwei Wohnungen soll ebenfalls in diesem Bereich erfolgen. Ein Café mit bis zu 40 Gastplätzen, z. B. im Bereich der ehemaligen Milchküche, kann das Angebot der Feriennutzung sinnvoll ergänzen. Der vorhandene Gebäudebestand soll in Teilen zurückgebaut, teilweise erhalten und umgenutzt werden. 3.2 Art der baulichen Nutzung Der überwiegende Teil des Plangebiets wird nach § 10 Baunutzungsverordnung (BauNVO) als Sondergebiet mit der Zweckbestimmung „Baumhaushotel“ festgesetzt. Innerhalb des Sondergebiets sind unterschiedliche Ferienunterkünfte für einen wechselnden Personenkreis zulässig. Im SO 1 ist zwischen den vorhandenen Bäumen die Errichtung von bis zu fünf Ferienbaumhäusern möglich. In SO 2 und SO 3 sind insgesamt fünf Ferienhäuser oder Ferienwohnungen, maximal fünf Stellplätze für Mobilheime, die Unterbringung von maximal zwei Wohnungen für Aufsichts- und Bereitschaftspersonen sowie Betriebsinhaber und -leiter, ein Café mit bis zu 40 Gastplätzen sowie zugehörige, der Eigenart des Gebiets entsprechende Anlagen und Einrichtungen zur Versorgung des Gebiets (Rezeption, Waschhäuser mit Duschen und WC´s) zulässig. Die Unterbringung weiterer Ferienunterkünfte, der Wohnungen für Betriebsleiter, der Nebenanlagen und des Cafés wird auf die Sondergebiete 2 und 3 beschränkt, um den vorhandenen Baumbestand im SO 1 nicht mehr als nötig zu belasten. Die beiden Sondergebiete 2 und 3 sind auch derzeit schon in großen Teilen bebaut und versiegelt, so dass eine Umnutzung der Fläche zur Feriennutzung keine großen Beeinträchtigungen darstellt. 9 Stadt Otterndorf 3.3 B-Plan Nr. 83 „Baumhaushotel“ Maß der baulichen Nutzung Die zulässige Grundfläche der Ferienbaumhäuser im SO 1 wird auf jeweils max. 30 m² begrenzt. Damit können die Baumhäuser innerhalb der Baugrenze flexibel angeordnet werden und sich individuell in den vorhandenen Baumbestand einfügen. Die Höhe der Baumhäuser wird auf max. ein Geschoss begrenzt. Mit diesen beiden Festsetzungen wird sichergestellt, dass sich die Baumhäuser in die natürliche Umgebung einpassen und nicht überdimensioniert wirken. Die Oberkante des Fertigfußbodens des unteren Geschosses der Baumhäuser muss mind. 2 m über Geländeoberfläche (GOF) liegen. Damit soll sichergestellt werden, dass sich die Baumhäuser tatsächlich zwischen den Bäumen befinden und nicht in Form von „normalen“ Ferienhäusern auf der Erde stehen. Um auch eine barrierefreie Nutzung anbieten zu können, ist für ein Ferienbaumhaus eine Höhe von einem Meter über GOF zulässig. Diese Höhe lässt noch einen barrierefreien Zugang über Rampen zu. Der Zugang zu den Baumhäusern erfolgt über Terrassen und Treppenanlagen bzw. Rampen. Um diese individuell den örtlichen Gegebenheiten zwischen den Bäumen anpassen zu können, ist dafür eine Überschreitung der Grundfläche zulässig. Im SO 2 wird eine maximale Grundflächenzahl (GRZ) von 0,3 festgesetzt. Diese liegt etwas unterhalb der bestehenden GRZ von 0,32. Die Festsetzung dieser niedrigeren GRZ orientiert sich an der geplanten Bebauung mit einzelnen Ferienunterkünften, die weniger Fläche beanspruchen als die bestehenden großen Hallen der ehemaligen landwirtschaftlichen Nutzung. Durch diese niedrige GRZ wird außerdem das Maß der Versiegelung auf das notwendige Minimum reduziert. Die Höhe der Bebauung wird auf maximal ein Geschoss begrenzt. Die Traufhöhe darf maximal 2,5 m, die Firsthöhe max. 5,0 m betragen. Damit soll sichergestellt werden, dass sich die Ferienunterkünfte in die naturnahe Umgebung, das angrenzende Feriengebiet „Neu-Seenland“ und den umliegenden Baumbestand einfügen. Die maximale GRZ im SO 3 wird mit 0,25 etwas über der bestehenden GRZ von 0,24 festgesetzt. Dies ermöglicht bei einem Erhalt des vorhandenen Wohnhauses geringfügige Anbaumöglichkeiten. Die Geschossigkeit der Gebäude im SO 3 wird bestandsgemäß mit zwingend zwei Geschossen für das Wohnhaus bzw. maximal einem Geschoss für das ehemalige Backhaus festgesetzt. Damit wird bei einer möglichen Neubebauung das jetzige Maß der baulichen Nutzung nicht wesentlich überschritten. Gleichzeitig wird durch die Festsetzung der zwingenden Zweigeschossigkeit für das ehemalige Wohnhaus sichergestellt, dass die Ansicht des Hauses vom südlichen Teil des Westerwischer Weges auch bei einem möglichen Neubau in Anlehnung an den bisherigen Bestand erhalten bleibt. 3.4 Baugrenzen Die Baugrenzen im SO 1 fügen sich in den vorhandenen Baumbestand ein und weisen überwiegend eine Größe von 7 x 8 m auf. Der Zugang zu den Baumhäusern erfolgt über Terrassen und Treppenanlagen bzw. Rampen. Um diese individuell den örtlichen Gegebenheiten zwischen den Bäumen anpassen zu können, ist dafür eine Überschreitung der Baugrenzen zulässig. Im SO 2 wird die südöstliche Baugrenze weitgehend bestandsgemäß festgesetzt. Es erfolgt lediglich eine Verbreiterung um bis zu 50 cm an jeder Seite, um bei einem Erhalt der Halle mögliche notwendige Sanierungsmaßnahmen wie z. B. eine Wärmedämmung durchführen zu 10 Stadt Otterndorf B-Plan Nr. 83 „Baumhaushotel“ können. Im nordwestlichen Bereich des SO 2 wird ein Baufenster festgesetzt, in dem die geplanten Ferienhäuser individuell angeordnet werden können. Ein Erhalt und eine Umnutzung der Hallen zur Feriennutzung sind in diesem Baufenster ebenfalls möglich. Wohnwagen sind in ihrer Lage flexibel und können individuell je nach Saison im Plangebiet aufgestellt werden. Ihre Abstellung ist daher auch außerhalb der Baugrenzen, jedoch nicht innerhalb der Pflanzfläche, zulässig. Die Baugrenze im Bereich des ehemaligen Backhauses im SO 3 wird mit einer Erweiterung von 50 cm zu jeder Seite festgesetzt. Somit wird bei einem Erhalt des Gebäudes eine Sanierung und Anpassung an aktuelle Erfordernisse des Klimaschutzes ermöglicht. Für das derzeitige Wohnhaus wird ein Baufenster von 20 x 30 m festgesetzt. Damit kann bei einem möglichen Neubau die Lage des Gebäudes geringfügig verändert werden. Über die festgesetzten Baugrenzen hinausgehend sind die Grenzabstände nach § 5 Niedersächsischer Bauordnung (NBauO) sowie Abstände auf demselben Grundstück nach § 7 NBauO zu beachten. 3.5 Erhalt von Bäumen und Gewässern Der umfangreiche Baumbestand im Nordwesten, Nordosten sowie Südosten des Plangebiets soll so weit wie möglich bestehen bleiben und wird daher zum Erhalt festgesetzt. Bei Abgang sind die Bäume durch Anpflanzungen der gleichen Baumart in entsprechender Qualität zu ersetzen, so dass der Charakter der Pflanzung langfristig erhalten bleibt. Innerhalb dieser Flächen sind lediglich die Baumhäuser sowie die dafür notwendigen Zuwegungen zulässig. Damit soll sichergestellt werden, dass trotz dem Bau der Baumhäuser der überwiegende Teil des Baumbestandes erhalten bleiben kann. Zum Schutz der Bäume sind laut Baumgutachten vom Baumbüro Bassum in zwei Fällen konkurrierende Bäume unter der Krone zu fällen. Dies betrifft den südlichen Baum des östlichsten Baumhauses sowie den östlichen Baum des Baumhauses westlich davon. Um dies zu ermöglichen, wurde die Fläche zum Erhalt der Bäume in dem Kronenbereich dieser Bäume ausgespart. Am Eingangsbereich des Flurstücks 18/1 und am Übergang in den öffentlichen Weg „Kleiner Schmeelweg“ befindet sich eine große Esche, die aufgrund der charakteristischen Lage zwischen Eingangsbereich und öffentlichem Weg zum Erhalt festgesetzt wird. Die im Plangebiet vorhandenen Gräben dienen der Oberflächenentwässerung und sind daher, mit Ausnahme des naturfernen Stillgewässers im Südwesten des SO 2, zu erhalten. 3.6 Gestalterische Festsetzungen Nach § 56 der Nds. Bauordnung (NBauO) werden einige Festsetzungen zur äußeren Gestaltung der Gebäude getroffen. Die Festsetzungen orientieren sich an der landschaftstypischen Bauform sowie des bestehenden Wohngebäudes und gewährleisten die Erhaltung eines einheitlichen und geschlossenen Siedlungsbildes. Die Neigung der Dachflächen von Gebäuden wird mit mind. 25° im SO 2 sowie mind. 45° im SO 3 festgesetzt. Die Dachflächen sind in allen Sondergebieten in den Farben Rot, Braun oder Anthrazit auszuführen. In den Sondergebieten SO 2 und SO 3 sind nur nicht-glasierte Dächer in Pfannendeckung zulässig. Als Fassadenmaterialien sind in allen Sondergebieten aus- 11 Stadt Otterndorf B-Plan Nr. 83 „Baumhaushotel“ schließlich Putz- oder Holzfassaden sowie rot bis rotbraunes Sichtmauerwerk zulässig. Leuchtende und reflektierende Farben sind unzulässig. Damit wird sichergestellt, dass sich die Neigung und das Material der Dachflächen sowie die Fassadengestaltung in die umgebende Struktur der Ferienanlagen einpassen und störende Farben und Materialien vermieden werden. Die Festsetzung zu Dachflächenfarben und Fassadenmaterialien gilt auch für Mobilheime, die sich in die Gestaltung der Ferienhaussiedlung einpassen sollen. Die bestehenden Gebäude im SO 3 weisen aufgrund ihrer historischen Nutzung eine charakteristische Gestaltung auf. Das Wohnhaus ist zudem bereits von weitem sichtbar. Daher werden für dieses SO über die für die anderen Baugebiete hinausgehende Festsetzungen getroffen. Dadurch wird gewährleistet, dass bei einem möglichen Neubau der Gebäude die charakteristische Ansicht vom Westerwischer Weg weitgehend erhalten bleibt. Dazu wird festgesetzt, dass die Dachflächen im SO 3 nur in Pfannendeckung und die Fassaden lediglich als rotes bis rotbraunes Sichtmauerwerk zulässig sind. Glasierte Dacheindeckungen sind unzulässig. Die Fensterrahmen sind nur in der Farbe Weiß zulässig. Fenster sind stehend rechteckig auszuführen. Dies gilt nicht für einzelne Öffnungen in Obergeschossen, wenn deren Größe jeweils 1 m² nicht überschreitet. Öffnungen und Bauteile der Fassaden im SO 3 sollen auf vertikalen Achsen übereinander angeordnet oder auf solche Achsen bezogen sein. Die Ober- und Unterkante der Fensteröffnungen eines Geschosses sollen jeweils auf der gleichen Höhe angeordnet sein. Glasflächen im SO 3, die breiter als 1 m sind, sind mindestens einmal durch ein senkrechtes konstruktives Element (Sprosse oder Pfosten) zu gliedern. Sind sie höher als 1,5 m, sind sie mindestens zweimal durch ein horizontales konstruktives Element (Sprosse oder Kämpfer) zu gliedern. Im SO 3 wird die Firstrichtung der Gebäude bestandsgemäß festgesetzt. Die Gestaltfestsetzungen für das SO 3 werden so eng gefasst, um bei einem möglichen Neubau die bisherige, prägende Gestaltung weitestgehend zu erhalten. Anlagen zur Gewinnung der Solarenergie sind nur in der Neigung der Dach- oder Wandebene zulässig und nur, wenn sie von der Straße „Westerwischer Weg“ aus nicht sichtbar sind. Mit dieser Festsetzung soll eine Nutzung durch Solaranlagen grundsätzlich ermöglicht, eine Wahrnehmung von dem öffentlichen Bereich der Straße „Westerwischer Weg“ jedoch ausgeschlossen werden. Nebengebäude, Anbauten und Garagen haben sich in der Gestaltung dem Dach und der Fassade des Hauptgebäudes unterzuordnen. Damit soll sichergestellt werden, dass die Ferienanlage insgesamt ein einheitliches Gesamtbild aufweist. Zulässig sind nur Werbeanlagen, die auf dort ansässige Firmen hinweisen. Zulässig ist je Betrieb höchstens eine an der Fassade angebrachte Werbeanlage. Werbeanlagen, die auf die freie Landschaft einwirken, sind unzulässig. Freistehende Werbeanlagen sind nur im Einfahrtsbereich zulässig. Werbeanlagen dürfen die Traufe bzw. den Ortgang nicht überragen. Werbeanlagen dürfen eine Höhe von 2 m nicht überschreiten, ihre Länge darf in der Summe nicht mehr als 25 % der jeweiligen Fassadenlänge betragen. Selbstleuchtende Werbeanlagen sowie Leuchtwerbungen mit sich bewegendem oder veränderlichem Licht sind unzulässig. 12 Stadt Otterndorf 4 B-Plan Nr. 83 „Baumhaushotel“ Erschließung Die Erschließung des Baumhaushotels erfolgt über die Straße „Westerwischer Weg“ und den östlichen Teil des Flurstücks 97. Dieser Bereich dient ebenfalls der öffentlichen Wegeverbindung über den „Kleinen Schmelweg“ Richtung „Besenhalmer Trift“ und wird daher als Verkehrsfläche besonderer Zweckbestimmung als Fuß- und Radweg sowie Grundstückszufahrt festgesetzt. Die Verkehrsströme werden sich durch die Umsetzung des Baumhaushotels nicht wesentlich verändern, so dass die derzeitige Erschließung ein sicheres Ein- und Ausfahren auf den „Westerwischer Weg“ gewährleistet. Es sind keine Erschließungsprobleme bekannt. Stellplätze sind nach § 12 BauNVO nur für den durch die zugelassene Nutzung verursachten Bedarf zulässig. Die Unterbringung hat auf dem privaten Flurstück zu erfolgen. Stellplätze und Zugangswege sind nur in wasserdurchlässiger Ausführung (Pflaster mit mind. 25% Fugenanteil, Rasensteine, Schotterrasen o.ä.) zulässig. Damit soll die Versiegelung der Fläche auf ein Minimum reduziert werden. Nördlich des Plangebiets verläuft im Deichvorland der überregionale Elberadweg. Eine Ausschilderung des Baumhaushotels entlang des Weges kann die Erreichbarkeit verbessern. 5 Ver- und Entsorgung Die Gebäude des Plangebiets sind derzeit nicht an die Kanalisation angeschlossen. Bei einer Änderung der Gebäudesubstanz oder Nutzung ist die Ver- und Entsorgung auf der Ebene der Genehmigungsplanung zu regeln. Das Niederschlagswasser kann weiterhin in die Gräben auf dem Grundstück eingeleitet werden. Von dort fließt es in Richtung der südöstlich des Flurstücks verlaufenden Westerwischer Wasserlöse weiter. Durch diesen B-Plan erhöht sich die versiegelte Fläche wahrscheinlich nicht oder nur unwesentlich, so dass die bisherige Entwässerungssituation beibehalten werden kann. 6 Immissionsschutz Die Maßnahmen müssen laut Bundes-Immissionsschutzgesetz so geplant werden, dass schädliche Umwelteinwirkungen auf die umliegenden Nutzungen, z. B. durch Lärm oder Gerüche, vermieden werden. Daher wird der Störungsgrad und Schutzanspruch des Sondergebiets entsprechend einem Mischgebiet festgesetzt. Die geplanten Nutzungen durch Feriengäste, ein Café, eine Rezeption sowie das Betriebsleiterwohnen stellen im Charakter bereits eine Mischnutzung dar. Das Plangebiet liegt im Außenbereich. Im Osten grenzt das Ferienhausgebiet Neu-Seenland an, das ebenfalls wie das geplante Baumhaushotel touristisch genutzt wird. Das nächstgelegene Wohnhaus liegt ca. 180 m westlich. Es kann davon ausgegangen werden, dass die geplanten Ausweisungen keine erheblichen neuen Beeinträchtigungen für die umliegenden Nutzungen darstellen und als verträglich einzustufen sind. 13 Stadt Otterndorf B-Plan Nr. 83 „Baumhaushotel“ Mögliche Emissionen aus der bestehenden angrenzenden landwirtschaftlichen Nutzung sind zu dulden. 7 Umweltprüfung / Umweltbericht Siehe Teil II der Begründung 8 Flächen und Kosten Das Plangebiet hat eine Größe von insgesamt ca. 1,0 ha. Davon hat das Sondergebiet „Baumhaushotel“ eine Größe von ca. 0,95 ha und die Verkehrsfläche besonderer Zweckbestimmung eine Größe von 0,05 ha. Der Stadt Otterndorf entstehen durch die Aufstellung dieses B-Plans voraussichtlich keine Kosten. Die Bau- und Planungskosten werden vom Vorhabenträger übernommen. Otterndorf, den ......................... ........................................... Samtgemeindebürgermeister 14
