BV Harthof 42
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T5-hom Projekt Nr. 1-1000-0814-001 Karwendelstraße 39 Neubau zweier Wohngebäude mit Kindertagesstätte und Tiefgarage Zielekatalog Vorabzug 1. Allgemein Das Baugrundstück Karwendelstraße 39 mit der Flurstück-Nr. 9346/3 in München grenzt im Osten an ein städtisches Grundstück mit denkmalgeschützten Einzelgebäuden, die durch den Sportverein FT München Süd genutzt werden, im Norden und Westen schließt größtenteils GWG-eigener Geschosswohnungsbau und im Süden ein privates, teils denkmalgeschütztes, Gebäudeensemble an. Das Wohnquartier ist grundsätzlich geprägt von einer dichten Bebauung in Form von fünf-, sechs- und siebengeschossigen Mehrfamilienhäusern größtenteils in geschlossener Blockrandbebauung. Mit dem Neubau werden zwei qualitativ hochwertige Wohngebäude und eine moderne Kindertagesstätte für insgesamt 86 Kinder (3 Krippenräume; 2 Kita-Räume) und gleichzeitig eine städtebauliche Lücke im Quartier geschlossen. Die Karwendelstraße als Erschließungsstraße für den Neubau ist auf Höhe des Baufeldes als Straße unterbrochen, lediglich ein Fahrrad- und Fußweg führt hier an fünf großen, erhaltenswerten Kastanien entlang und bildet eine verkehrsberuhigte Zone im Vorbereich der künftigen Kindertagesstätte. Das Grundstück ist frei von Altbebauung. 2. Grundstück/Eigentumsverhältnisse Derzeit im Eigentum der LH München, das Grundstück wird an die GWG verkauft, die Kindertagesstätte als Teileigentum zurückgekauft. Eine Abstandsflächenübernahme durch den Grundstücksnachbarn LH München ist zwingend erforderlich und bereits zugesichert Zielekatalog_WE_0814_Karwendelstraße Seite 1 von 6 Eine Verschiebung der nördlichen und östlichen Grundstücksgrenzen ist ebenfalls erforderlich und realisierbar 3. Finanzierung, Förderung Die Gebäude werden im Energieeffizienzhaus 70 – Standard realisiert, eine Förderung nach dem Münchner Förderprogramm Energieeinsparung (FES) ist vorgesehen Die Wohnungen werden gemäß den EOF Förderrichtlinien Mietwohnungsbau erstellt Die Kindertagesstätte wird nach Fertigstellung als Teileigentum von der LH München zurück gekauft und das gesamte Gebäude in Form einer WEG bewirtschaftet 4. Kosten Obergrenzen für Kostengruppe 300 + 400 gem. DIN 276 (brutto): Wohnungen: max. 1.900 €/m² Wohnfläche ohne Sonderkosten Kindertagesstätte: 2.290 €/m² Tiefgarage: 17.105 €/Stellplatz Sonderkosten Verbau: max. 270.000 € Sonderkosten Schallschutz: noch nicht definiert Kostenverteilung Gesamtprojekt - KGR 300 / 400: 75% / 25% Die Kosten werden getrennt nach Bereichen Wohnungen/Kita/Tiefgarage berechnet und erfasst 5. Wohnungsschlüssel/Nutzungen Zwei Mehrfamilienwohngebäude mit ca. 53 EOF-geförderten Wohneinheiten, eine im Vordergebäude integrierte fünfgruppige Kindertagesstätte mit entsprechenden Außenanlagen und eine Tiefgarage mit ca. 36 Stellplätzen im GWG-Standard und Öko-Katalog der LH München Gebäudetypologie / Wohn- und Nutzfläche Geschosswohnungsbau in Massivbauweise mit zwei Gebäuden Wohnfläche: ca. 3.565 m² Kita/Gewerbefläche: ca. 807 m² Wohnungsmischung und –größen (inklusive Balkon) 17 x 1-Zi. / 1 Person, von ca. 32 m²-45 m² Zielekatalog_WE_0814_Karwendelstraße Seite 2 von 6 12 x 2-Zi. / 2 Personen, von ca. 55 m²-60 m² (1x 72 m² rollstuhlgerecht nach DIN 18040-2) 13 x 3-Zi. / 3-4 Personen, von ca. 71 m²-80 m² 6 x 4-Zi. / 4-6 Personen, von ca. 95 m²-102 m² 5 x 5-Zi. / 6-7 Personen, von ca. 115 m²-127 m² barrierefreie Erschließung der Wohnungen barrierefreie Erreichbarkeit/Erschließung der Kinderkrippe 6. Geschossfläche Geschossfläche GF ü, 0,00 gesamt: 5.794,58 m² Geschossfläche Wohnen: 4784,30 Geschossfläche Kita: 1008,28 angestrebtes Ausbauverhältnis GF/Wohnfläche 0,745 7. Geschossigkeit 6 Vollgeschosse (inkl. Kita-Geschoss) Haus A+B; 3 Vollgeschosse Haus C 6.OG als Staffelgeschoss ca. 3,50 – 4 m nach Norden und Süden zurückgesetzt 8. Stellplätze Gemäß Stellplatzrichtlinie der LH München Stellplätze in Garagen / Tiefgaragen 36 Stellplätze in einer 1-geschossigen Tiefgarage in baurechtlich mittlerer Größe (< 1.000 m²) Stellplatzschlüssel Wohnen: 0,6 = 32 Stp Stellplatzschlüssel Kita: 1 Stp/30 Kinder = 3 Stp Zusätzlich 3 oberirdische Stellplätze für Hol- und Bringverkehr Kita 9. Planung Gebäude Grundlage der Planung ist der Stadtratsbeschluss vom 05.03.2013 und der Vorbescheid der LBK München vom 11.05.2016 Grundrissstruktur: 2 Treppenhäuser (beheizt) in Haus A+B und 1 Treppenhaus in Haus C mit Kinderwagenabstellräume für Kita und Wohnen, 2 Aufzüge in Haus A+B (geeignet für Liegend Transporte), 1 Aufzug in Haus C, geschlossener innenliegender Laubengang ab 4.OG an der Westseite Gebäude A+B Kellerabstellräume Wohnen im UG Zielekatalog_WE_0814_Karwendelstraße Seite 3 von 6 Fahrradabstellräume, Hausmeisterraum, Putzraum, Trockenraum im UG, oberirdische Fahrradstellplätze in den Zugangsbereichen Kinderkrippengrundrisse und Aufteilung nach Vorgaben und Abstimmung mit Referat für Bildung und Sport Lichte Raumhöhen: Wohnungen: min 2,45 m Kita: mind. 2,75 m Keller Regelfläche < 2,75 m 10. Baukonstruktion/Haustechnik Bauweise und Fassadengestaltung: Keller, Treppenhaus und Aufzug: Stahlbeton Struktur: Massivbauweise Tragende Wände/Stützen: Stützen und Wandscheiben aus Stahlbeton Außenwände: Monolithische Bauweise mit Porenbetonsteinen und Wandputz für Außen und Innen in den Obergeschossen, vorgehängte Fassade mit großflächigen Fensterelementen in Holz im Erdgeschoss der Kita nicht tragende Innenwände: Trockenbau (Gipskarton), Wohnungstrennwände in Massivbauweise Decken: Stahlbetonflachdecken; in den Wohnbereichen Oberfläche Stahlbeton gespachtelt und gestrichen. In der Kita in Teilbereichen von unten abgehängte Gipskartondecken mit Akustik-Anforderungen Fassadenkonstruktion Eingänge: Holz/Alu-Glas Elemente Fenster Kita: Holz-Alu; Fenster Wohnen: Kunststoff Balkone als Stahlbeton- Kragplatten teilweise mit Überdachung, Dachterrassen ohne Überdachung Dachform: Flachdach, extensiv begrünt Entwässerung außen liegend Sonnen-/Sichtschutz an Fenstern: Wohnungen: Rolladenkästen mit Rolladenpanzer Kita Sonnenschutz: Außenliegende, geführte Lamellen oder Textilbespannung Zielekatalog_WE_0814_Karwendelstraße Seite 4 von 6 Innenausbau: Bodenbelag der Aufenthaltsräume: Parkett Eiche versiegelt, d=8-10 mm Ansonsten: GWG-Standard nach Architektenrichtlinien Kita: Linoleum oder vgl. bzw. Fliesen nach Vorgaben RBS Haustechnik: Im UG des Neubaus (Haus A+B) wird die Lüftungstechnik der Kita und Küche, sämtliche Mieterkeller, Abstellräume, Fahrradräume sowie der allgemeine Übergaberaum für Fernwärmeversorgung der gesamten auf dem Grundstück befindlichen Wohnungen und der Kita eingebaut. In den Wohnungen Profilheizkörper, Bäder mit Badheizkörper Kita (Fußbodenheizung) gem. GUV-Richtlinien Kontrollierte Wohnraumlüftung: Abluftanlage mit Einzellüfter-Abzug in den Bädern, Außenwanddurchlässe bedarfsgesteuert über Fensterlüfter Raumlufttechnische Anlagen sind im Bereich der Kita möglichst zu vermeiden, die Küchenbelüftung ist mit dem Baureferat zu klären. Dezentrale Warmwasserversorgung über Frischwasserstationen Die Qualitätsvorgaben zur Haustechnik seitens des Referats für Bildung und Sport bzw. der anderen zuständigen Referate sind einzuhalten 8.0 Außenanlagen Die Außenanlagen sollen organisatorisch und gestalterisch mit den Vorgaben der Anforderungen an eine Kinderkrippe/Kindertagesstätte mit zugeordnete Flächen angelegt werden. Die Flächenvorgaben für Kita und Wohnen in den Außenanlagen werden auf Grund der beengten städtebaulichen Situation und der angrenzenden Nachbargebäude unterschritten. Durch eine nachbarschaftliche Vereinbarung zur Nutzung der Freiflächen wird die erforderliche Größe dennoch eingehalten. Die Erschließung der Wohnungen und der Kita findet im Westen von der Karwendelstraße aus statt. Die Freiflächen für die Kita befinden sich im östlichen bzw. südöstlichen Teil, die Freiflächen mit Kinderspielplatz für die Wohnungen im nordöstlichen Teil des Grundstücks. Die Lage der Müllhäuser und Nebenräume liegen an den Stirnseiten nördlich und südlich des Gebäudes A+B, die Fahrradabstellflächen liegen im Wesentlichen jeweils den Hauseingängen zugeordnet. Zielekatalog_WE_0814_Karwendelstraße Seite 5 von 6 9.0 Termine Planungsbeginn: Präsentation/Freigabe Vorentwurf: Februar 2017 Beschlussfassung Aufsichtsrat: voraussichtlich Ende 1.Quartal 2017 Präsentation/ Freigabe Entwurf Juni 2017 Einreichen Bauantrag: Juli 2017 Baubeginn August 2018 Nutzungsbeginn Mai 2020 Juni 2016 T5/hom Stand: Dezember 2016 Zielekatalog_WE_0814_Karwendelstraße Seite 6 von 6
