Fests.+VV - BP normal
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Gemeinde Neubiberg Lkr. München Bebauungsplan Nr. 74 Östlich der Lindenallee, westlich der Grundschule, nördlich des Rathausplatzes und südlich der Rotkäppchenstraße Planfertiger Planungsverband Äußerer Wirtschaftsraum München Körperschaft des öffentlichen Rechts Geschäftsstelle – Arnulfstraße 60, 3. OG, 80335 München [email protected] www.pv-muenchen.de Bearb.: Dana Breitenbach Tel. +49 (0)89 53 98 02-37 Az.: 610-41/2-55 Grünordnung Margarethe Waubke Dipl.-Ing. Landschaftsarchitektin Stöberlstraße 33, 80687 München Plandatum 23.02.2015 13.07.2015 19.04.2016 Begründung -2- Inhaltsverzeichnis Teil A BEGRÜNDUNG .......................................................................................................3 1 Anlass, Ziel und Zweck der Planung ............................................................................3 2 Planungsrechtliche Voraussetzungen ..........................................................................4 3 Geltungsbereich, Lage, Größe und Beschaffenheit des Gebietes ................................5 4 Planinhalte ...................................................................................................................5 5 4.1 Art der baulichen Nutzung ....................................................................................5 4.2 Maß der baulichen Nutzung, überbaubare Grundstücksfläche, bauliche Gestaltung ............................................................................................................6 4.3 Erschließung, ruhender Verkehr und Nebenanlagen ..........................................10 4.4 Grünordnung ......................................................................................................12 4.5 Technische Erschließung....................................................................................13 4.6 Immissionsschutz ...............................................................................................14 Verwirklichung und Auswirkung der Planung .............................................................14 -3- Teil A BEGRÜNDUNG 1 Anlass, Ziel und Zweck der Planung Im zentrumsnahen Bereich der Gemeinde Neubiberg liegt nördlich des Rathausplatzes zwischen Lindenallee und Grundschule ein Grundstück, auf dem ein Ärztezentrum untergebracht ist. Wunsch des Grundstückseigentümers und der Betreiber des Ärztezentrums ist der Ausbau des dortigen Angebotes und die komplette Überplanung des Grundstückes Fl.Nr. 142. Laut Bauvoranfrage sind auf Fl.Nr. 142 zum Ausbau der heutigen Nutzung (Medizinisches Versorgungszentrum) zwei Gebäude mit Verbindungsbau, ein Gebäude mit sozialer Nutzung (Seniorenzentrum) und fünf zusätzliche Wohngebäude geplant. Mit dem Vorhaben kann das Medizinische Versorgungszentrum (MVZ) als wichtige Infrastruktureinrichtung nahe der Ortsmitte erhalten, ein Seniorenzentrum und Wohnraum in kurzer Distanz zum S-Bahn-Halt und den Nahversorgungseinrichtungen geschaffen werden. Um das nötige Baurecht auf Fl.Nr. 142 zu schaffen und gleichzeitig die Bestandsstruktur im Umfeld zu erhalten sowie die dortigen Entwicklungsmöglichkeiten zu steuern, hat die Gemeinde beschlossen, einen qualifizierten Bebauungsplan für den Bereich östlich der Lindenallee aufzustellen. Wichtige Planungsziele sind: Abweichend von den Darstellungen des Flächennutzungsplanes (derzeit teils Gemeinbedarfsfläche) Schaffung von weiterem Wohnraum Weiterentwicklung des Ärztezentrums Unterbringung des Seniorenzentrums Steuerung einer maßvollen Nachverdichtung unter Berücksichtigung der Umgebungsbebauung Prüfung des Erhalts der vorhandenen Grünstruktur und des Baumbestandes Steuerung der Zahl der Wohneinheiten und dem damit verbundenen zusätzlichen Verkehr Untersuchung der bestehenden Baulücken bzw. Neu- und Anbaumöglichkeiten auf untergenutzten Grundstücken sowie Aufstockungsmöglichkeiten im Geltungsbereich, ggf. durch entsprechende Festsetzungen und städtebauliche Regelung, um eine maßvolle Nachverdichtung zu gewährleisten Regelung der Größe von Nebenanlagen Insbesondere soll auch der räumliche Charakter des Rathausplatzes als Platzraum erhalten werden. Dieser lebt von den nördlich der Fahrbahn angrenzenden unbebauten Vorgartenbereichen. Diese sollen mit der Bauleitplanung auch künftig von Bebauung freigehalten werden, so dass der Rathausplatz seinen Grün- und Platzcharakter bewahren kann. Der Bebauungsplan wird im beschleunigten Verfahren der Innenentwicklung gem. § 13 a BauGB ohne die Durchführung einer Umweltprüfung (nach § 2 Abs. 4 BauGB) und ohne Umweltbericht durchgeführt. Die Ausarbeitung des qualifizierten Bebauungsplans wurde dem Planungsverband Äußerer Wirtschaftsraum München übertragen. -42 Planungsrechtliche Voraussetzungen Das Plangebiet ist im rechtswirksamen Flächennutzungsplan (FNP) der Gemeinde Neubiberg aus dem Jahre 1984 als Wohngebiet und Gemeinbedarfsfläche (Jugendheim und Kindergarten) dargestellt. Da es sich um eine Entwicklung im Innenbereich handelt, bietet sich das beschleunigte Verfahren gem. § 13 a BauGB an. Der FNP wird im Wege der Berichtigung angepasst. Für das gesamte Gemeindegebiet existiert ein Baulinienplan Nr. 23/B/20 aus dem Jahre 1920. Er legt zur Lindenallee eine Vorgartenzone von 5 m und zum Rathausplatz von 12 m fest. Diese ist jedoch bereits zum Rathausplatz hin übersprungen. Im Plangebiet besteht Baurecht gem. § 30 BauGB i.V.m. § 34 BauGB. Auszug aus dem Baulinienplan mit aktueller Flurkarte (RIWA-GIS) Neubiberg verfügt mit dem Nachverdichtungskonzept aus dem Jahre 2010 über ein informelles Planwerk, das den künftigen Bauleitplanungen zugrunde liegt. In dem Konzept wurden alle Wohn- und Mischgebiete (laut FNP) hinsichtlich ihrer Eignung für Nachverdichtung überprüft und Maßnahmen zur Steuerung der Nachverdichtung empfohlen. Fl.Nr. 142 ist nicht Bestandteil des Konzeptes, da dieses laut rechtswirksamen FNP als Fläche für den Gemeinbedarf ausgewiesen ist. Das Nachverdichtungskonzept trifft die Aussage, dass größere Ansiedlungen und Nachverdichtungen durch Geschosswohnungsbauten primär im Bereich der Hauptstraße gefördert werden sollten, was vor allem über deren Ausschluss an anderer Stelle erfolgen sollte. Bezogen auf das Quartier zwischen Lindenallee und Wittelsbacher Straße wird aber auch festgestellt, dass aufgrund der günstigen S-BahnLage eine gezielte Nachverdichtung durch Umstrukturierung sinnvoll ist. Diese soll mit dem vorliegenden Bebauungsplan umgesetzt werden. Um dieses Ziel bei gleichzeitiger Erhaltung des Baumbestandes zu erreichen, sind im Bereich der geplanten Wohnnutzungen auf Fl.Nr. 142 höhere GR-Werte als in der Umgebung notwendig. So kann die Baudichte auf die Bereiche mit weniger Baumbestand konzentriert werden. Bei der geplanten Sondernutzung MVZ liegt die Versiegelung in der Fläche kaum über dem heutigen Gebäudebestand (ca. 1.700 m²). Da aber das MVZ ausgebaut und zusätzlich ein Seniorenzentrum untergebracht werden soll, überschreitet die Entwicklung hinsichtlich der GR und GF deutlich den heutigen Bestand. -53 Geltungsbereich, Lage, Größe und Beschaffenheit des Gebietes Das Plangebiet liegt zwischen Rathausplatz im Süden und der Gemeindegrenze zur Landeshauptstadt München im Norden. Im Westen wird das Gebiet von der Lindenallee, im Osten vom Fußweg an der Grundschule begrenzt. Das Gebiet hat eine Größe von ca. 2,15 ha und umfasst insgesamt 16 bereits bebaute Grundstücke. Bis auf Fl.Nrn. 142 und z.T. 143/7 (Ärztezentrum) und Fl.Nr. 143/5 (Bauunternehmen) werden alle Grundstücke zu Wohnzwecken genutzt. Das Grundstück Fl.Nr. 142 ist heute die letzte größere Grüninsel westlich des Schopenhauer Waldes. Es ist mit einer Bauzeile in Nord-Südrichtung und einem quer liegenden Gebäuderiegel nur locker bebaut und in einen nördlichen und südlichen Grünbereich mit altem Baumbestand unterteilt. Die vorhandene Wohnbebauung besteht überwiegend aus Einzelgebäuden mit ein bis drei Wohnungen, maximal zwei Vollgeschossen und homogener Dachlandschaft (geneigte Dächer). Die GR der Gebäude weist eine Spanne zwischen 90 m² und 170 m² auf. Prägend ist die Vorgartenzone zur Lindenallee und der sich öffnende Freibereich nördlich des Rathausplatzes. Ein besonderes Merkmal ist der hier sowie auf der Fl.Nr. 142 vorhandene alte Baumbestand. Die Nachverdichtung hat in dem Gebiet bereits begonnen. Auf den Fl.Nrn. 143/7 und 139/24 sind neue Gebäude, die in ihrem Nutzungsmaß über den Werten der Umgebung liegen, entstanden. Entwicklungspotenziale gibt es noch auf den Fl.Nrn. 139/26 (Nordwesten) und 143/6 (Südosten). Der Rathausplatz ist als verkehrsberuhigter Bereich ausgebildet und nur bis zum Abzweig Fl.Nr. 144/22 (Fußweg Schule) befahrbar. Aufgrund seiner Funktion als Schulweg ist er in der Planung besonders zu berücksichtigen. Über den Rathausplatz werden derzeit nur die Fl.Nrn. 142, 143/6, /5 und /11 erschlossen. Auf Höhe der Fl.Nr. 142 zweigt eine relativ lange Stichstraße ab, die westlich des heutigen MVZ verläuft und in einem kleinen Wendehammer endet. Direkt nördlich davon schließt die Tiefgarage der Grundstücke im Nordosten des Plangebietes an, die alle von der Rotkäppchenstraße aus angefahren werden. Die Grundstücke im Westen sind über die Lindenallee erschlossen. In der südwestlichen Ecke des Grundstücks Fl.Nr. 142 befindet sich eine Trafostation. 4 Planinhalte 4.1 Art der baulichen Nutzung Entsprechend der vorhandenen Bebauung werden die Grundstücke im Osten und Westen der Fl.Nr. 142 als allgemeines Wohngebiet festgesetzt. Die lt. § 4 Abs. 3 Nrn. 4 und 5 BauNVO ausnahmsweise zulässigen Gartenbaubetriebe und Tankstellen sind aufgrund der Lage und beabsichtigten Nutzung des Gebietes sowie der Verkehrssituation unzulässig. Diese Nutzungen haben Anforderungen (z. B. größere Freiflächen, und Unterbringung von Großgeräten/ -fahrzeugen), die an diesem Standort mit dem Charakter des allgemeinen Wohngebietes nicht vereinbar sind. Dies gilt auch für die Anbindung an das öffentliche Straßennetz. Auf Fl.Nr. 143/5 befindet sich ein Handwerksbetrieb, dieser ist dort weiterhin zulässig. Die zum Betrieb gehörenden Garagen auf Fl.Nr. 143/5 haben Bestandsschutz und sind innerhalb des Bauraums und der Fläche für Garagen, Carports und Tiefgaragen i.V.m. der GR-Überschreitungsregelung weiterhin zulässig. -6Fl.Nr. 142 wird im nördlichen Teil ebenfalls als allgemeines Wohngebiet festgesetzt. Aufgrund ihrer unterschiedlichen Struktur werden für die insgesamt drei Wohngebiete unterschiedliche Festsetzungen getroffen, sie sind daher unterteilt und bezeichnet mit WA 1 bis 3. Für den südlichen Grundstücksteil von Fl.Nr. 142 wird gem. § 11 BauNVO ein Sondergebiet für ein Medizinisches Versorgungszentrum (MVZ) und ein Seniorenzentrum mit Café festgesetzt. Die Nutzungen sind eingegrenzt auf direkte medizinische Nutzungen (Arzt-, Heilpraktiker-, Therapiepraxen) und damit zusammenhängende für die medizinische Nutzung notwendige Verwaltungseinrichtungen. Ergänzend sind für die im SO Beschäftigten auch Wohnungen in den Obergeschossen des Bauraums auf Baugrundstück B zulässig. Grundsätzlich soll aber das SO überwiegend der Versorgung der Neubiberger Bevölkerung mit medizinischen Angeboten dienen. Im Bauraum des Grundstücks A und teilweise im Bauraum des Grundstücks C soll das in Neubiberg dringend gebrauchte Seniorenzentrum an zentraler Stelle im Gemeindegebiet und mit guter Erreichbarkeit untergebracht werden. Diese Nutzung soll v.a. im Erdgeschoss stattfinden. Ergänzend dazu soll ein kleines Café entstehen (Gastraum max. 50 qm) mit Terrasse entstehen. In den Obergeschossen des Bauraums auf Grundstück A soll Wohnraum für Beschäftigte der Gemeinde und für Beschäftigte der mit der Gemeinde verbundenen Träger sozialer Einrichtungen untergebracht sein. Der eingeschossige Verbindungsbau innerhalb der SO-Fläche sichert die Anbindung des Seniorenzentrums an das Foyer des MVZ. Als Beschäftigte gelten das gesamte Personal sowie Auszubildende und Studierende, die im SO tätig sind. 4.2 Maß der baulichen Nutzung, überbaubare Grundstücksfläche, bauliche Gestaltung Das Nutzungsmaß und die bauliche Gestaltung werden je Baugrundstück v.a. mittels Nutzungsschablone bestimmt. Es sind Regelungen zu Grund- und Geschossfläche (GR, GF), Wand- und Firsthöhen (WH, FH) sowie Dachneigung (DN) und Zahl der Wohnungen je Wohngebäude (WE) getroffen. Ergänzend ist je Baugrundstück innerhalb des Bauraums die jeweils maximal zulässige Zahl der Vollgeschosse definiert. Für die „kleinen“ Grundstücke rings um Fl.Nr. 142 werden je Grundstück bestandsbezogene Festsetzungen getroffen. Fl.Nr. 143/6 wird in drei Einzelgrundstücke geteilt, so dass sinnvolle Bauräume ermöglicht sind. Für das große Grundstück Fl.Nr 142 wird die Bebaubarkeit grundsätzlich über die gleichen Festsetzungsinstrumentarien geregelt, jedoch wird es nicht in kleine Einzelgrundstücke aufgeteilt, sondern entsprechend der geplanten Nutzung in ein südliches Grundstück mit Sondergebietsnutzung und ein nördliches Grundstück mit Wohnnutzung. Nur das Baugrundstück und der Bauraum des SO sind entsprechend ihrer unterschiedlichen Nutzungen und Gestaltung in vier Teile gegliedert (A bis D). Für diese einzelnen Teile werden baugrundstücksbezogen unterschiedliche Festsetzungen getroffen. Zur besseren Lesbarkeit, wird im Folgenden die Bezeichnung „Bauraum“ verwendet. Dem unbenommen, sind die getroffenen Festsetzungen gemäß der BauNVO je Baugrundstück getroffen. -7Überbaubare Grundstücksfläche und Bauweise Die überbaubare Grundstücksfläche ist mittels Baugrenzen bestimmt. Im Bestand des WA 1 und WA 3 sind klare Fluchten erkennbar, diese werden durch die Baugrenzen aufgegriffen, so dass die Vorgartenzone und die Freibereiche zwischen den Grundstücken erhalten werden. Diesen Rahmen berücksichtigend, werden den einzelnen Grundstücken und der dort vorhandenen Bebauung – wo noch möglich – Entwicklungspotenziale eingeräumt. Auf den im Vergleich zur umgebenden Baudichte noch untergenutzten Grundstücken (v.a. Fl.Nrn. 143/5, /6 und 139/26) werden neue bzw. größere Bauräume eingeplant und dadurch die vorhandene Verdichtungsmöglichkeiten sinnvoll geordnet. Die Bauräume auf den Fl.Nrn. 143/5 und /6 sind nach Norden hin angeordnet, um im Süden die vom Rathausplatz zurückgesetzte Gebäudekante zu erhalten. Somit bleiben der optisch erweiterte Rathausplatz und der prägende Baumbestand erhalten und die Bestandsgebäude verfügen gleichzeitig über einen unverbaubaren Südgarten. Für Fl.Nr. 142 setzen die Baugrenzen den Entwurf des Bauwerbers um und ermöglichen insgesamt acht einzelne Baukörper samt Verbindungsbau im SO. Um auch hier dem Planungsziel nachzukommen und die heutigen Freibereiche nördlich des Rathausplatzes zu sichern, wird die Baugrenze des SO deutlich von der Straßenkante zurückgesetzt: Die Baugrenze des südlichen Bauraums D nimmt damit die Raumkante im westlichen Bereich des Rathausplatzes auf und wird dann stufenweise vom Rathausplatz zurückgesetzt bis auf das Niveau der Bestandsbebauung der Fl.Nr. 143/6 im Osten. Aufgrund der detaillierten Festsetzungen der Bauräume und der baulichen Gestaltung ist die Bauweise – bis auf die abweichende Bauweise für Fl.Nr. 143/5 – nicht festgesetzt. Auf Fl.Nr. 143/5 ist der Bauraum analog dem Bestandsgebäude bis auf die Grundstücksgrenze gezogen, dementsprechend ist die abweichende Bauweise festgesetzt. Es handelt sich hier um ein zugunsten der Zufahrt zum Hinterliegergrundstück geteiltes Grundstück. Wohnbebauung wird durch die Bebauung der Grundstücksgrenze nicht beeinträchtigt. Die Einhaltung der Abstandsflächenvorschriften der BayBO ist angeordnet. Nutzungsmaß und bauliche Gestaltung im WA 1 und 3 Die Grund- und Geschossflächen orientieren sich im WA 1 und 3 stark am Bestand, dem in geringem Umfang und wo es die Grundstücksgröße noch zulässt, Entwicklungsmöglichkeiten eingeräumt werden. Überwiegend sind dies Anbaumöglichkeiten. Auf Fl.Nr. 139/26 sowie auf Fl.Nr. 143/6 sind neue zusätzliche Wohngebäude möglich. Die heute vorhandene zweigeschossige Bebauung soll als gebietstypisch und das Erscheinungsbild zum Straßenraum hin prägend, beibehalten werden. Entsprechend sind die Maximalwerte der GF und die Zahl der Vollgeschosse definiert. Die Dachformen sind wie im Bestand nur als geneigte Dächer erlaubt. Pultdächer sind jedoch nicht zulässig, sie würden die homogene Struktur stören. Im WA 1 ist eine homogene Dachlandschaft auch hinsichtlich der Dachneigung vorhanden, diese wird entsprechend dem Bestand festgesetzt. Im WA 3 sind die Dachneigungen viel heterogener, weshalb hierzu keine Vorgaben getroffen werden. Mit der Definition der Wand- und Firsthöhen entsprechend der überwiegenden Bestandsstrukturen ist die maximale Höhenentwicklung im WA 1 und 3 geregelt und die vorhandene städtebauliche Struktur gesichert. -8Die Zahl der Wohnungen beträgt im Grundsatz 2 WE je Wohngebäude. Wo im Bestand bereits höhere Werte vorhanden sind, sind diese festgesetzt, um vorhandene Nutzungen nicht zu gefährden. Lässt sich diese erhöhte Zahl der Wohnungen aufgrund der vergleichbaren Struktur auch auf Nachbargrundstücke übertragen, ist für diese die Zahl der Wohnungen nach oben korrigiert (z. B. können auf Fl.Nr. 143/6 analog dem Bestand auf Fl.Nr. 143/5 nunmehr drei statt bisher zwei Wohnungen je Wohngebäude in der südlichen Grundstückshälfte untergebracht werden). Für die Grundstücke ab 700 m² Größe wird als Leitgröße eine GR von 150 m² bzw. GF von 300 m² (zweigeschossig) festgesetzt. Diese wird für die kleineren Grundstücke nach unten angepasst, wobei die vorhandene Bebauung als Maß angesetzt wird. Als Ausreißer mit höherer GR und GF werden die Grundstücke behandelt, die bereits im Bestand über ein höheres Nutzungsmaß verfügen (Fl.Nrn. 139/24 und 143/7). Sie sollen in ihrer Nutzung nicht eingeschränkt, gleichzeitig aber nicht als maßstabssetzend für das übrige Quartier mit GR max. 150 m² herangezogen werden. Nutzungsmaß und bauliche Gestaltung im WA 2 und im SO Auf Fl.Nr. 142 werden die Festsetzungen zur GR, GF und Gestaltung vom Entwurf des Bewerbers abgeleitet. Das städtebauliche Konzept für die Bebauung der Fl.Nr. 142 muss mehrere gegenläufige Planungsziele (MVZ und Seniorenzentrum, Schaffung von Wohnraum, Erhalt des Baumbestands und Berücksichtigung der Umgebungsbebauung, Erhalt des Rathausplatzcharakters) miteinander in Einklang bringen. Als sinnvolle Lösung wurde die Planung des MVZ mit Seniorenzentrum im Süden und fünf Wohngebäuden mit höherer GR im Norden favorisiert (siehe Kapitel 2). Um die Fläche zur Schaffung neuen Wohnraums optimal zu nutzen, soll die Bebauung dreigeschossig ermöglicht werden. Dazu kann bei der im Vergleich zur Umgebung höheren GR keine Satteldachbebauung erfolgen, die das Höhenmaß der Nachbargrundstücke deutlich überschreiten würde. Für Fl.Nr. 142 ist deshalb Flachdachbebauung vorgesehen. Das Flachdach des Verbindungsbaus (Bauraum C) ist aus gestalterischen Gründen zu begrünen, um ein der benachbarten Wohnnutzung in den Bauräume A und B angepasstes Erscheinungsbild zu erreichen. Insgesamt sind fünf Wohngebäude im WA 2 und drei Gebäude (Bauräume A, B, D) samt eingeschossigem Verbindungsbau (Bauraum C) im südlichen Teil der Fl.Nr. 142 geplant. Leitwert ist eine GR von 304 m² pro Wohngebäude. Die GR der beiden teilweise wohngenutzten Gebäude im Bauraum A und B beträgt 560 m² (256 m² und 304 m²), die des Bauraum D im Süden 700 m² und die des eingeschossigen Verbindungsbaus (Bauraum C) 665 m². Die Werte sind einzeln je Baugrundstück festgesetzt, das dazu in vier Teilgrundstücke A bis D unterteilt ist. Die GF-Festsetzung entspricht der geplanten Terrassierung der oberen Stockwerke. Ergänzend ist deshalb unter Festsetzung A 3.3 definiert, dass die Obergeschosse nur einen bestimmten Prozentsatz des darunter liegenden Geschosses betragen dürfen. Die dreigeschossige Bebauung im SO ist zur Unterbringung der Sondernutzung erforderlich. Damit der Erdgeschossbereich in allen vier Bauräumen zeitgemäß barrierefrei gestaltet werden kann, ist eine höhere Geschosshöhe erforderlich, was zu insgesamt höheren Gebäuden führt. Die maximale Gebäudehöhe wird mit einer FH von 12,50 m für Bauraum D begrenzt und liegt damit unter dem Wert des Schulgebäudes, jedoch leicht über der Gebäudehöhe der Bebauung südlich des Rathausplatzes. Durch das Zurücksetzen des Obergeschosses im Bauraum D (siehe Festsetzung A 3.3) wird als Raumkante zum Rathausplatz das zweite Obergeschoss mit -9einer maximalen WH von 9,50 m prägend sein, sodass die erhöhte FH vertretbar erscheint. Für den geplanten eingeschossigen Verbindungsbau im Bauraum C darf die maximale WH 5,0 m betragen. Die sich nördlich anschließende dreigeschossige Bebauung der Bauräume A und B hat eine maximale Höhe von 10,50 m und ist ebenfalls durch Rücksprünge der Obergeschosse gegliedert. Vergleichbare Gebäudehöhen finden sich bereits im westlichen Plangebiet. Die Bauräume C und D bilden die neue Raumkante zum Rathausplatz. Um eine starre Riegelwirkung zu vermeiden, ist die südliche Baugrenze deutlich durch Rücksprünge (mindestens 2,50 m) gegliedert. Zusätzlich soll eine weitere Gliederung im Bauraum D durch Materialwechsel sowie weitere kleine Vor- und Rücksprünge in der Fassade erreicht werden. Zum Rathausplatz wird das große Gebäude durch großkronige Bäume eingefasst (siehe grünordnerische Festsetzungen, Kapitel 4.4). Die Zahl der Wohnungen soll im WA 2 acht Wohnungen je Gebäude nicht überschreiten. Somit können dort maximal 40 Wohnungen entstehen. Damit wird eine der Grundstücksgröße und dem Bestand im WA 1 und 3 entsprechende Bevölkerungsdichte erreicht. Zudem eignen sich die günstige Lage des Grundstücks (Nähe Ortsmitte und S-Bahn) sowie die geplante Baustruktur (größtmöglicher Erhalt der Freiflächen und des Baumbestandes im Vergleich zu einer ansonsten kleinteiligen Bebauung entsprechend der Umgebung und Unterbringung der Stellplätze in der Tiefgarage) für diese Nutzungsdichte. GR-Überschreitung Die durch Ziffer A 3.1 vorgegebene GR darf im Bereich der Bestandsbebauung (WA 1 und 3) von untergeordneten Gebäudeteilen wie Balkonen, Terrassen und Wintergärten um max. 15 % überschritten werden, sodass hier v.a. der Bestand abgedeckt ist. Für das SO und das WA sind aufgrund der hohen GR geringere Überschreitungsregelungen (max. 10%) getroffen. Ergänzend sind die Möglichkeiten zur Überschreitung der Baugrenze bestimmt, die größtenteils recht eng gesetzt sind und daher eine Überschreitung von max. 3 m rechtfertigen (sofern mit Abstandsflächenrecht vereinbar). Im SO ist aufgrund der sensiblen Lage am Rathausplatz eine Baugrenzenüberschreitung nur im Norden des Baugrundstücks C für eine max. 30 qm große Terrasse erlaubt. Nach Süden soll die Fläche zum Rathausplatz von Bebauung frei gehalten und begrünt werden. Gemäß den Vorgaben des § 19 Abs. 4 BauNVO wird für GR-Überschreitungen durch Zufahrten, Stellplätze, (Tief-)Garagen, Carports und Nebenanlagen eine Regelung getroffen, wonach die GR je Baugrundstück bis maximal 80 % überschritten werden darf. Dies gewährleistet bei der Bestandsbebauung den Erhalt der vorhanden Garagen und Zuwegungen. Für Fl.Nr. 142 gilt, dass die geplante Tiefgarage die GR um 130% überschreiten darf – sofern sie mit ausreichend Erdreich überdeckt ist. Die 80 %-Überschreitung findet nur für die übrigen auf diesem Grundstück versiegelten Flächen Anwendung. Weitere Regelungen zur baulichen Gestaltung Gesondert geregelt sind die Vorgaben zu Dachaufbauten, um überproportional ausgebildete Dachgauben zu vermeiden. Dacheinschnitte sind zur Sicherung der Dachlandschaft ausgeschlossen. Für Wintergärten und Grenzgaragen sind Vorgaben zur Sicherung eines harmonischen Gesamtbildes (Material, Dachform) getroffen. Wintergärten sind als Wohnraumerweiterung zulässig, ihre Grundfläche ist auf das zulässige Maß der Nutzung (gem. Ziffer 3.1 und 3.7) anzurechnen und darf dieses nicht überschreiten. - 10 Um den Zielen von Klimaschutz und Klimaanpassung nachzukommen, sollen im Quartier günstige Voraussetzungen zur Nutzung erneuerbarer Energien geschaffen werden. Auf den geneigten Dächern im WA 1 und 3 sind Solar- und Photovoltaikanlagen erlaubt, sofern sie sich gestalterisch entsprechend einfügen. Auf Fl.Nr. 142 sind die Anlagen auf dem Flachdach unterzubringen. Es ist geregelt, dass diese von der Fassade zurückgesetzt und nur max. 1 m hoch ausgebildet werden dürfen, so dass die Umgebungsbebauung nicht durch diese technischen Aufbauten überschritten und die in sich homogene Gestaltung des neuen Wohnquartiers auf Fl.Nr. 142 gesichert wird. Für weitere notwendige technischen Aufbauten, die im SO zusätzlich zur Gebäudehöhe erlaubt sind, ist hinsichtlich der Gestaltung geregelt, dass sie sich in ihrer Wirkung und hinsichtlich ihrer Höhen- und Grundflächenausdehnung unterordnen müssen und dazu von der Dachkante um das Maß ihrer Höhe zurücktreten müssen. Um den Charakter des Rathausplatzes nicht zu beeinträchtigen (Wohnen, Gemeinbedarf) werden gestalterische Vorgaben auch für Werbeanlagen getroffen. Sie sollen im SO grundsätzlich erlaubt sein, jedoch nur in zurückhaltender Form. Störende leuchtende, bewegte oder unruhig wirkende und überdimensionierte Anlagen sind ausgeschlossen. 4.3 Erschließung, ruhender Verkehr und Nebenanlagen Straßenanbindung Die Bestandsbebauung des WA 1 ist größtenteils über die Lindenallee erschlossen. Die Fl.Nrn. 143/15, 143/14, 143/8, 143/13 und 143/7 im WA 3 sind an die Rotkäppchenstraße über Teilflächen der Fl.Nrn. 2186/2 und 2186/5 (Gemarkung Perlach) über das Gebiet der Landeshauptstadt München angebunden. Nur die Fl.Nrn. 139/30 (WA 1), 142 (SO und WA 1), 143/5, /6 und /11 (WA 3) sind über den Rathausplatz erschlossen. Dieser ist gemäß heutiger Nutzung als öffentliche Verkehrsfläche und verkehrsberuhigter Bereich festgesetzt. Von dort aus wird die bereits vorhandene Stichstraße (als private Verkehrsfläche festgesetzt) genutzt und mit Wendehammer ausgebildet, um nicht nur das MVZ sondern auch die Wohnbebauung im nördlichen Bereich zu erschließen. Der Wendehammer ist mit 12 x11,5 m ausreichend groß, um der Feuerwehr als Bewege- und Aufstellfläche zu dienen. Für die Befahrbarkeit mit einem Müllfahrzeug ist er jedoch nicht ausreichend dimensioniert, sodass zur Abfallentsorgung gesonderte Regelungen getroffen sind. Die neuen Bauräume auf Fl.Nr. 143/6 sind über die Stichstraße auf Fl.Nr. 142 angebunden. So können lange Zufahrten (wie z. B. auf Fl.Nr. 143/11) vermieden und die Versiegelung vermindert werden. Für Fl.Nr. 143/6 ist auf der Stichstraße eine entsprechende Dienstbarkeit eingetragen (Fläche für ein Geh-, Fahr- und Leitungsrecht). Die Zufahrt der Stichstraße soll generell nur für Berechtigte ermöglicht werden. Dies soll über eine Schranke erfolgen, sodass neben den Anwohnern nur Liefer- und Besucherverkehr (via Gegensprechanlage o. ä.) die Möglichkeit haben, die Schranke zu passieren. Dadurch soll der Verkehr auf dem sensiblen Rathausplatz, der nicht nur Aufenthaltsfunktion hat, sondern auch Fußweg für die Schüler ist, begrenzt werden. Um die Auswirkungen des zusätzlichen Verkehrs infolge der die Erweiterung des MVZ, den Bau der Senioreneinrichtung und der geplanten Wohnbebauung abzuschätzen, wurde im Dezember 2015 ein Verkehrsgutachten (Büro Lang + Burkhardt) angefertigt. Darin wurde festgestellt, dass die heutige Beschaffenheit des Rathausplatzes ausreicht, um die Verkehrszunahme von + 38 % (260 Kfz/Tag) aufzunehmen. Insgesamt werden pro Tag 744 Kfz erwartet, Ausbaumaßnahmen im Straßenraum sind hierfür nicht erforderlich, sodass die Planung auf Fl.Nr. 142 als verkehrs- - 11 verträglich beurteilt werden kann. Ruhender Verkehr im WA 1 und WA 3 Im Bereich der bestehenden Bebauung im WA 1 ist der ruhende Verkehr in den Flächen für Garagen und Carports, die entsprechend der vorhandenen Strukturen festgesetzt sind, oder im Bauraum unterzubringen. Zur Fl.Nr. 139/37 im WA 1 gehört die Garage auf Fl.Nr. 139/38. Um die Erschließung der Fl.Nr. 139/37 zu sichern, ist auf der dazwischenliegenden Fl.Nr. 139/22 textlich ein Geh-, Fahr- und Leitungsrecht festgesetzt. Im WA 3 ist bereits eine Tiefgarage vorhanden, zudem können durch die Nachverdichtung weitere Tiefgaragen notwendig werden (ab acht notwendigen Stellplätzen ist deren Unterbringung in einer Tiefgarage aus Gründen der Versiegelung und Gestaltung zwingend). Bei den oberirdischen Garagen lässt sich keine einheitliche Linie ablesen, so dass im WA 3 eine großzügige Fläche zur Unterbringung des gesamten ruhenden Verkehrs vorgesehen ist. Offene Stellplätze sind im WA 1 und 3 auch außerhalb der festgesetzten Bereiche erlaubt. Um die vorhandene Tiefgarage zu den Gebäuden auf Fl.Nr. 143/7 zu sichern, ist eine Fläche für ein Geh-, Fahr- und Leitungsrecht auf Fl.Nr. 142 eingetragen. Eine weitere solche Fläche ist für die Erschließung der Hinterlieger im Norden des WA 3 eingetragen. Die Firsthöhe der Garagengebäude wird auf max. 4 m beschränkt, Dachformen werden aufgrund der heterogenen Bestandssituation nicht geregelt. Ruhender Verkehr im WA 2 und im SO Die für die Nutzung auf Fl.Nr. 142 gemäß der zu beachtenden gemeindlichen Stellplatzsatzung erforderlichen Stellplätze werden in der Tiefgarage untergebracht. Deren Zufahrt liegt günstig auf Höhe der heute vorhandenen Stellplätze in der südwestlichen Ecke des Grundstückes (Bauraum D). Damit wird der Verkehr nicht unnötig weit in das Quartier gezogen. Für die Tiefgarage ist eine entsprechende Fläche festgesetzt, die großteils unter den geplanten Gebäuden liegt. Außerhalb der Gebäude ist die Tiefgarage gemäß den grünordnerischen Regelungen ausreichend zu überdecken, dementsprechend gelten gesonderte Regelungen zur GRÜberschreitung. Die oberirdischen Stellplätze auf Fl.Nr. 142 sind direkt an den beiden Erschließungen Rathausplatz und Stichstraße angeordnet, wodurch die Versiegelung gering gehalten wird. Die oberirdischen Stellplätze für das MVZ und das Seniorenzentrum sollen direkt vor dem MVZ und benutzerfreundlich mit einer Breite von 3,0 m ausgebildet werden. Hier sind Flächen für maximal 6 Stellplätze vorgesehen. Die gemäß gemeindlicher Stellplatzsatzung darüber hinaus benötigten Stellplätze für die SO Nutzung sind in der Tiefgarage unterzubringen. Dadurch soll eine vollständige Versiegelung des Bereichs zum Rathausplatz vermieden werden. Die notwendigen Besucherstellplätze für die Wohnnutzung im WA 2 sind entlang der Stichstraße aufgereiht. Im Entwurf sind Flächen für 9 Stellplätze vorgesehen. Alle Stellplätze sind zudem durch die Pflanzung großkroniger Bäume zu gliedern. Nebenanlagen Nebenanlagen sind aus gestalterischer Sicht nur außerhalb des Vorgartens erlaubt. Sie sind in ihrer Dimensionierung eingeschränkt und sollen 8 m² pro Baugrundstück und eine Firsthöhe von 2,60 m nicht überschreiten. Anlagen zur Unterbringung von Mülltonnen und Fahrradstellplätze (es gilt die gemeindliche Fahrradabstellsatzung) sind sinnvollerweise auch in der Vorgartenzone und generell über die Regelung für Nebenanlagen hinaus zulässig. In der südwestlichen Ecke der Fl.Nr 142 ist eine - 12 Fläche für die Bereitstellung von Mülltonnen am Abfuhrtag eingetragen. Hier soll jedoch keine feste Einrichtung zum Unterstellen der Mülltonnen entstehen. Diese werden bis auf den Abholtag in der Tiefgarage untergestellt. 4.4 Grünordnung Wesentliche Grundlage für grünordnerische Festsetzungen im Sinne von Minimierungsmaßnahmen ist die Aufnahme und Bewertung des vorhandenen Baumbestandes. Für die Fl.Nr. 142 wurde ein Baumbestandsplan (Alexander Samy, Dipl.-Ing. Landschaftsarchitekt – Datum: 27.06.2014 – Projektnummer 813.14) erstellt. Die Bäume wurden hierbei eingemessen und in einer Tabelle mit folgenden Kriterien dokumentiert: Baumart (botanischer Name) Stammumfang Höhe in m Kronendurchmesser in m Angaben zur Vitalität sog. Defektsymptome (Schadmerkmale) Angaben zur Fällung (empfohlen oder aufgrund Bauvorhaben) und Angaben zur Pflege (Kronenreduzierung) Die an die Fl.Nr. 142 direkt angrenzenden Bäume wurden mit eingemessen. Es handelt sich um die Fl.Nr. 139/26 und einen Baum auf Fl.Nr. 143/6 (zwischenzeitlich gefällt und daher nicht als zu erhaltend eingetragen). Für die westlich und östlich angrenzenden Grundstücksbereiche wurde der Baumbestand zusätzlich erhoben; hier erfolgte eine Eintragung aufgrund des Luftbildes und eine Bewertung und Überprüfung vor Ort. Der wesentliche und ortsbildprägende Baumbestand befindet sich jedoch auf der Fl.Nr. 142. Weitere bedeutende Bäume sind auf dem Grundstück Fl.Nr. 143/5 zum Rathausplatz eingetragen. Für die Fl.Nr. 142 ist als Zielvorgabe vorgesehen, möglichst viele Bäume zu erhalten. Um dies zu gewährleisten, wurde das Bebauungskonzept mit den Punkthäusern und der Unterbringung des ruhenden Verkehrs zum größten Teil in der Tiefgarage entwickelt. Die Bäume, die aufgrund ihrer Schadmerkmale (Verkehrssicherungspflicht) zur Fällung empfohlen worden sind, sind bereits im Dezember 2014 entfernt worden. Im Bebauungsplan-Entwurf sind alle erhaltenswerten Bäume außerhalb der Bauräume (mit ihrer Größe vor dem bereits erfolgten Kronenrückschnitt) eingetragen. Wie bereits in Kapitel 1 erläutert worden ist, soll der räumliche Charakter des Rathausplatzes als Platzraum erhalten werden. Hierfür ist es wichtig, die nördlich der Fahrbahn angrenzenden unbebauten Vorgartenbereiche als solche zu erhalten, um den freien Platzcharakter des Rathausplatzes zu bewahren. Die grünordnerischen Festsetzungen dienen der Minimierung des Eingriffs, z. B. pro angefangener 300 qm zu bepflanzender Fläche Pflanzung eines großkronigen Baumes pro 3 offene Stellplätze Pflanzung eines großkronigen Baumes und Pflanzung von mindestens 3 großkronigen Bäumen im Süden des SO aufgrund der besonderen städtebaulichen Lage zum Rathausplatz Erdüberdeckung der Tiefgaragen im Bereich von Baumpflanzungen in einer - 13 - Stärke von 80 cm Ersatzpflanzungen für abgängige zu erhaltende Bäume; sofern das Platzangebot zur langfristigen und artgerechten Entwicklung neu zu pflanzender Bäume auf dem betroffenen Grundstück nicht ausreicht, ist die Ersatzpflanzung ggf. auf öffentlichem Grund möglich Verwendung wasserdurchlässiger Beläge Extensive Dachbegrünung Artenschutz: In den Hinweisen ist geregelt, dass die Entfernung von Bäumen in der brutfreien Zeit zu erfolgen hat (von 1. Oktober bis Ende Februar) und die Bäume vor der Fällung auf das Vorhandensein von Winterquartieren bzw. regelmäßig genutzten Nestern zu prüfen sind. Das weitere Vorgehen ist entsprechend mit der Unteren Naturschutzbehörde abzustimmen. Am 09.09.2014 wurde an einem Ahorn in einem Wohngebiet in Neubiberg Befall durch den Asiatischen Laubholzbockkäfer (ALB) festgestellt. Um eine großflächige Ausbreitung des gefährlichen Baumschädlings zu verhindern, musste das betreffende Gebiet nach Vorgaben des Bundes und der EU unter Quarantäne gestellt werden. Mit der Allgemeinverfügung der Landesanstalt für Landwirtschaft (LfL) vom 16.09.2014 wurden die Quarantänezone sowie die dort zu ergreifenden Maßnahmen festgelegt. Die Allgemeinverfügung gilt nach derzeitigem Stand bis zum 31.12.2018. Die Umsetzung der grünordnerischen Festsetzungen des Bebauungsplans ist im Zuge der konkreten Ausführungsplanung auf Vereinbarkeit mit den jeweils geltenden Quarantänebestimmungen zu prüfen. Das Einvernehmen mit der LfL und der Gemeinde Neubiberg ist herzustellen. 4.5 Technische Erschließung Die Gebiete WA 1 und WA 3 sind bereits bebaut und vollständig erschlossen. Die abwassertechnische Erschließung erfolgt für den Bereich WA 1 über den bestehenden Schmutzwasserkanal Stz DN 300 in der Lindenallee. Um die künftige Entwässerung des WA 3 sicher zu stellen, ist die bestehende Sammelrohrleitung DN 200 um ca. 25 m zu verlängern. Die zusätzlichen Bauräume auf Fl.Nr. 143/6 werden über eine private Sammelrohrleistung in der privaten Verkehrsfläche angeschlossen. Die abwassertechnische Erschließung des Grundstücks Fl.Nr. 142 erfolgt über den bestehenden Anschlusskanal Stz DN 200 Rathausplatz. Anfallendes Niederschlagswasser ist auf dem Grundstück zu versickern. Die Trafostation wird im Zuge der Baumaßnahmen für das MVZ verlegt und in der Tiefgarage des SO untergebracht. Eine eigene Fläche für Versorgungsanalgen wird nicht festgesetzt. Die in den Anliegerwegen und in der privaten Verkehrsfläche eingetragenen Flächen für ein Geh-, Fahr und Leitungsrecht ermöglichen die Verlegung von Erdgasund Wasserversorgungsanlagen und beinhalten eine Dienstbarkeit zugunsten der Stadtwerke München. Die Müllentsorgung ist im bebauten Gebiet bereits geregelt. Von Fl.Nr. 143/6 und 143/11 werden die Abfallbehälter zum Abfuhrtag an den Rathausplatz gebracht. Gleiches gilt künftig für die Bebauung auf Fl.Nr. 142. Notwendigen Flächen für die Bereitstellung der Abfallbehälter sind auf den Grundstücken generell zulässig. Auf Fl.Nr. 142 ist extra eine Fläche hierfür festgesetzt. Auf dieser sollen die Müllbehälter am Abfuhrtag bereitgestellt werden, an den übrigen Tagen sind die Mülltonnen in der Tiefgarage untergebracht. - 14 4.6 Immissionsschutz Das Plangebiet ist vollständig bebaut. Im Osten schließt sich die Schule mit Freibereichen an. Die neuen Bauräume rücken nicht näher an die Schule heran als bestehende Bebauung. Es werden also keine neuen Immissionsorte geschaffen. Bei der Tiefgaragenausfahrt am Rathausplatz ist keine Beeinträchtigung gegenüberliegender Wohnnutzungen durch Lichtimmissionen ausfahrender Fahrzeuge zu erwarten, da der Abstand zur Wohnbebauung am Rathausplatz durchgrünt ist und über 40 m beträgt. Es ist jedoch darauf zu achten, dass ein Mindestschalldämmmaß eingehalten wird und die benachbarte Wohnbebauung infolge von Belüftungsgeräuschen bzw. den Ein- und Ausfahrten nicht durch Lärmimmissionen beeinträchtigt wird. 5 Verwirklichung und Auswirkung der Planung Um den Umzug der Arztpraxen aus dem heutigen Ärztezentrum auf den Fl.Nrn. 142 und 143/7 in das neue MVZ zu ermöglichen, soll als erstes mit der Errichtung des MVZ begonnen werden, erst danach soll der Abbruch der vorhanden Bebauung erfolgen. Im letzten Bauabschnitt ist die Errichtung der Wohngebäude im WA 2 geplant. Eine gleichzeitige Bebauung des gesamten Areals soll nicht stattfinden, um weitere Baumfällungen zu vermeiden. Im WA 1 und 3 ist das festgesetzte Baurecht bereits heute (§ 34 BauGB) zulässig, der Bebauungsplan greift hier nur ordnend ein. Für Fl.Nr. 142 wird das vorhandene Baurecht erhöht und (im Sinne des § 1 Abs. 6 BauGB) ebenfalls so geordnet, dass keine unverträgliche Baudichte entsteht. Da es sich um eine Maßnahme der Innenentwicklung handelt, entfällt die Anwendung der Ausgleichsregelung. Als Vermeidungs- und Minderungsmaßnahmen der Eingriffe in bisher unbebaute Bereiche wird die zulässige Versiegelung begrenzt und auf weniger sensible Bereiche konzentriert. Die vorhandenen Freiflächen und der Baumbestand werden in Abwägung mit den Planungszielen bestmöglich gesichert. Zusätzliche Baumpflanzungen sind vorgesehen. Die Nutzung erneuerbarer Energien wird gefördert und hierfür günstige Voraussetzungen geschaffen. Mit dem vorliegenden Bebauungsplan Nr. 74 werden die baurechtlichen Voraussetzungen für die Sicherung und den Ausbau des Medizinischen Versorgungszentrums, für ein Seniorenzentrum zugunsten der Neubiberger Bevölkerung und Wohnraum in S-Bahn-Nähe gemäß den regional- und landesplanerischen Vorgaben geschaffen. Die Struktur in den bestehenden Wohngebieten (WA 1 und 3) bleibt erhalten und die dortige Entwicklung wird sinnvoll gesteuert. Planfertiger: München, den ........................................................ ............................................................................. (Planungsverband Äußerer Wirtschaftsraum München) Gemeinde: Neubiberg, den ................................................... ............................................................................. (Günter Heyland, Erster Bürgermeister)
