Immobilien Due Diligence
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1 START M&A INGENIEURLEISTUNGEN UMWELTCONSULTING ARCHITEKTUR & HOCHBAU Immobilien Due Diligence Max Schultheis, URS Deutschland GmbH Lloyd Fonds Sales Academy 26. Oktober 2010, München NACHHALTIGKEIT H&S 2 Inhalt 1. Wer ist URS? 2. Due Diligence Bewertung • Methodik und Ziele • Prozess • Ergebnis 3. Beispiele • Einzelobjekte und Portfolios • Bestandsobjekte und Projektentwicklungen • Was kommt nach der DD? 4. Nachhaltigkeit / Green Building 3 Wer ist URS Corporation? • URS ist eines der weltgrößten Umweltund Ingenieur-Dienstleistungsunternehmen • URS ist mit über 45.000 Mitarbeitern weltweit in über 330 Büros in über 30 Ländern vertreten • Jahresumsatz 9,5 Milliarden US $ • Gelistet an der New York Stock Exchange 4 URS in Europa und im Nahen Osten In Europa und im Nahen Osten hat URS ein ausgedehntes Netzwerk mit über 4.500 Angestellten, die in mehr als 40 Niederlassungen in über 15 Ländern tätig sind, u. A. in: • • • • • • • • Belgien Finnland Frankreich Deutschland Irland Italien Niederlande Polen • • • • • • • Quatar Rumänien Saudi Arabien Spanien Schweden UAE UK 5 URS Deutschland GmbH • Seit 1987 in Deutschland • 14 Niederlassungen, 220 Mitarbeiter • 26,5 Mio. EUR Umsatz in 2009 • Kundenstruktur: 60 % Privat, 15 % Öffentlich, 25 % US DoD • Leistungen: - Beratung & Bewertung - Planung - Steuerung • Tätigkeitsfelder: - Arbeitssicherheit & Gesundheitsschutz - Umwelt - Altlasten & Gebäudeschadstoffe - Architektur & Hochbau – Nachhaltiges Bauen - Ingenieurplanung / Projektsteuerung - Risiko Management, Nachhaltigkeit ( ) ( ) 6 URS Dienstleistungen Health & Safety Engineering Design Transaction Services (DD) Environmental Consulting Multi Service Provider Project Management Sustainable Solutions Architectural Planning & Design 7 Was URS auszeichnet • Eigenständige, unabhängige und anerkannte Gesellschaft • Integriertes, weltweites Dienstleistungsangebot • Detaillierte Kenntnisse der landesspezifischen Gesetzgebung • Einzelne Ansprechpersonen eröffnen weltweiten Wissenspool • Erfahrung mit Exit-Strategien und Risikotransfer ⇒ Mehrwert für unsere Kunden 8 Ingenieurleistungen • Infrastruktur- und Erschließungsplanung • Projektsteuerung • Flächenrecycling • Abfallwirtschaft und Deponiebau • Baugrund und Geotechnik • Erschließungsplanungen / Nutzungskonzepte • Erneuerbare Energien, z. B. Onshore / Offshore Wind, Solar JadeWeserPort 9 Hochbau • Projektsteuerung / -management • Technische Due Diligence • Neuplanungen • Umbauplanungen im laufenden Betrieb • Technische Gebäudeausrüstung - Bestandsaufnahme - Planung - Realisation / Bauleitung • Bewertung der Bausubstanz • Kostenschätzung / Kostenkontrolle • Bauleitung • Brandschutz 10 Green Building & Energieeffizienz • Unterstützung bei der Zertifizierung von Gebäuden (z. B. nach BREEAM, LEED, DGNB) • Energieeffizienzanalyse • Planung • Energieausweise entsprechend der deutschen EnEV 2007/2009/2012 • Ermittlung von energetischen Optimierungspotenzialen (Gebäude und Haustechnik) • Planung, Kostenprognose und Koordinierung der durchzuführenden Maßnahmen 11 Nachhaltigkeitsberatung • Managementberatung • Nachhaltigkeitsstrategien • Berichterstattung • Produktbewertung • Carbon- / Water Footprint • Life Cycle Assessment • Labelling • Managementsysteme • Supply Chain Management 12 Arbeitssicherheit & Gesundheitsschutz • Betreuung (ASiG) • Gefährdungs- und Belastungsbeurteilungen (ArbSchG) • Beratung zum vorbeugenden und baulichen Brandschutz • Arbeitsschutzmanagementsysteme • Arbeiten in kontaminierten Bereichen (BGR 128) • Koordination von Bauvorhaben (BaustellV) • Entsendung von Personal in kerntechnische Anlagen 13 Due Diligence Erfahrung von URS • Marktführer weltweit • URS Europe ‘Environmental Due Diligence Advisor of the Year’ • Beteiligt an über 1.500 Transaktionen pro Jahr • Über 20 Jahre Erfahrung • Transaktionsvolumen 5 Mio. € - 25 Mrd. € 14 Due Diligence? • „Geschuldete Verantwortung“ oder: „Erforderliche Sorgfalt“ • „Sorgfältige, zielgerichtete und systematische, auf den Verkauf oder Kauf eines Unternehmens oder von Immobilien ausgerichtete Informationsgewinnung“ • Komplexer, interdisziplinärer Prüfungsprozess, oft unter hohem Zeitdruck 15 Technische und Umwelt Due Diligence Bewertung Vom Instandsetzungsstau …. …über die revitalisierte Immobilie… …. bis zum Green Building 16 Due Diligence im Zyklus vom Immobilientransaktionen 17 Ziele der Due Diligence Identifikation und Bewertung potentieller Haftungsrisiken Ermittlung des (kaufpreisrelevanten) Instandsetzungsstaus Aktive Steuerung des Transaktionsprozesses Rechtzeitige Klärung offener Fragen „Secure Entry“ “Clean Exit” Überprüfung von Kenndaten, z.B. Mietfläche Ermittlung von Nachhaltigkeitspotentialen Feststellung des Investitionsbedarfs (CAPEX) zur Cashflow-Analyse Bewertung der Rechtskonformität Analyse der Flexibilität: Nutzungsänderungen, Entwicklungspotentiale 18 Beteiligte der Due Diligence Anwälte Anleger Investment Komitee Investment Bank / Makler Marktanalysten Anwälte Investment Bank / Makler Marktanalysten Finanzierende Bank Käufer Wirtschaftsprüfer Eigentümer Unternehmen Immobilien Steuerprüfer Technischer Berater / Umweltberater Projektentwickler Verkäufer Wirtschaftsprüfer Steuerprüfer Technischer Berater / Umweltberater Projektentwickler 19 Der Due Diligence Prozess Initiale Phase Phase 0 • Anfrage • Beauftragung • Vertraulichkeitsvereinbarung • Abstimmung mit Kunde / Beratern • Sichtung Datenraum • Konflikt Check • Review Info Memorandum • Chinese Wall • Abstimmung Ziele und Aufgaben • „Stellschrauben“ mit AG abstimmen (z. B. Zeitfenster) • Angebot • Datenanforderung • Planung Besichtigungstour • Berichtsformat/ Datenbankstruktur • Team-Briefing Phase I/II • Unterlagenauswertung • Standortbesuche • Bewertung • Q&A - Prozess • Kostenprognose • Berichtserstellung/ Datenbank • Empfehlungen für weitergehende Untersuchungen • Ggf. Phase IIUntersuchungen PSA • Vertragsverhandlungen: • Teilnahme an Meetings und Telefonkonfernzen • Enge Zusammenarbeit mit Beraterteam und Mandant Follow-On: • Monitoring • Nachbegehung • Planung 20 Themen der Due Diligence Technische Anlagen • • • • • Heizung Lüftung Sanitär Elektro Sicherheit Grundstück • Altlasten • Baugrund • Überschwemmungen • Erdbeben • Tagebau Bausubstanz • Tragwerk (vor allem Stahlbeton) • Außenhaut (Dach, Fassade, Fenster) • Mietflächen Schadstoffe • Asbest • PCB • Kältemittel • Schimmel Rechtliche Anforderungen • Genehmigungen • Brandschutz • Energie (EnEV) 21 Methode der Due Diligence Methode und Art der Durchführung sind bestimmt durch • Anforderungen des Kunden • Art, Anzahl und Größe der Immobilien • Verfügbarkeit von Daten (Datenraum) • Zugänglichkeit der Objekte • Zeitfenster für die Due Diligence 22 Methodische Grenzen • Visuelle Inspektion ohne intrusive Untersuchung • Schwellenwert („Wesentlichkeitsgrenze“) • Standardisierte Methodik der Zustands- und Kostenbewertung („Kostenprognosen“) Aber: Für den Zweck der Due Diligence sind die Ergebnisse hinreichend genau. 23 Wesentliche Kostentreiber • Gebäudehülle • • • • • Technische Gebäudeausrüstung • • • Undichtigkeiten unzureichender Wärmeschutz fehlende Sicherheitseinrichtungen mangelnde Standsicherheit überalterte Anlagen Gebäudeschadstoffe Innenausbau • • veralterter Standard fehlerhafte Ausführungen 24 Erfassung der Gebäudeschadstoffe • Gefährdungspotential durch Gebäudeschadstoffe • • • Asbestzement Schadstoffgruppen • • • • • für derzeitige und zukünftige Nutzer bei Abbruch- und Umbaumaßnahmen Asbest PCB + PAK Holzschutzmittel Schimmelpilze + Bakterien PCB Fachgerechter Ausbau und Entsorgung bei Umbau / Abbruch Holzschutzmittel 25 Wie zukunftsfähig ist die Immobilie? • Energieausweis • Energie- und Betriebskostenanalyse • Nachhaltigkeitsqualität und -potential • „Beyond“ Compliance: • Green-Building Zertifizierung (DGNB, LEED, BREEAM) • CSR - Corporate Social Responsibility (Mieter) • Green Funds • Green Lease 26 Phase II - Untersuchungen Sinnvoll bei: • Langjährige industriell / kommerzieller (Vor-) Nutzung • Umgang mit Gefahrstoffen (z. B. unterirdische Tanks) • Potentielles Vorhandensein von Gebäudeschadstoffen (Baujahr) • Tragwerksrisiken, z. B Rissbildung durch Bergbau, Korrosion der Armierung • Sonstige „offenen Fragen“ mit signifikantem potentiellen Risiko Ziele: • Risiken kalkulierbar machen • überzogene Risikoabschläge vermeiden • Verhandlungen auf Fakten stützen Dauer: 48 h bis 6 Wochen 27 Projekte in Europa (Käufer / Verkäufer) – Industrie • • • • • • • • • • • • Bertelsmann Springer Brenntag Cognis Continental Dynamit Nobel E.On Evonik Fels Gruppe Gerresheimer Glas Haarmann & Reimer H.C. Starck HT Troplast • • • • • • • • • • • Kalle Nalo Leica Microsystems LUK Mauser-Werke GmbH Messer Griesheim Rodenstock Ruhrgas Industries Sarnamotive Schenk Sulo VEAG – Laubag Xella 28 Kunden (Auswahl) Immobilienunternehmen Investmentgesellschaften AIK Allianz Real Estate Curzon Deutsche Bank GE Real Estate HansaInvest Karstadt Immobilien AG Quantum Tishman Speyer Apax Partners Blackstone CVC Partners Goldman Sachs Lazard Ventures Nomura Perella Weinberg Schroder Ventures – Permira Kanzleien, Wirtschaftsberater Fortune 500 Companies Allen & Overy Baker & McKenzie Freshfields Hengeler Müller KPMG Lovells Aventis BP Dow Chemical General Electric General Motors UTC 29 Beispiel: Internationale Umwelt Due Diligence für Brenntag • 2003/5 Due Diligence für weltweit führenden Chemielogistiker • Bewertung von > 300 Standorten in Europa, Nord- & LateinAmerika in 3 Monaten • Mehrheit der Standorte lagert CKW => Kontamination von Boden & Grundwasser • Koordination von mehr als 80 Auditoren weltweit • Entwicklung einer Datenbank • Statistische Auswertung • Vorbereitung des elektronischen Datenraumes: > 300 Ordner • Heute: – Nutzung der Datenbank als Standortinformationssystem – jährliche Bewertung der Umweltrückstellungen mittels statistischer Auswertungen 30 Beispiel: Due Diligence für Große Wohnungsbauportfolien • Gagfah-Portfolio mit 77.000 Einheiten (Wohnungen, Gewerbe, Neubauprojekte) für einen Bieter • Viterra-Portfolio mit 150,000 Wohnungen (Verkäufer Due Diligence für E.on) • Portfolioanalyse, Clusterbildung, repräsentative Stichprobe, Portfoliobewertung • Instandsetzungsstau, zukünftige Instandsetzung • Risiken durch Altlasten und Gebäudeschadstoffe • Zustandsbewertung Wohnungen, Mietsteigerungspotentiale • Bewertung von Projektentwicklungen, z.B. Viterra: 1.040 Wohnungen und 350.000 m² Gewerbeeinheiten: 31 Beispiel: Kommunale Gebäude • 167 Schulen (Düsseldorf) • > 1.750 öffentliche Gebäude (Bremen) Verwaltung, Bildung, Polizei, Sondernutzungen, … 32 Beispiel: Verkauf der Deutsche Bank Immobilien an Blackstone • Käufer Due Diligence für ca. 50 Liegenschaften in exklusiven Lagen in Deutschland und Europa • Instandsetzungsstau, Erhaltungsmaßnahmen, Umweltrisiken • Mietflächenüberprüfung • Flexibilität (Multi-Tenant Szenario) • Brandschutzanforderungen • Modernisierungs-/Umbaupotential 33 Beispiel: aik Käufer Due Diligence für Einzelimmobilien • Aik: Tochterfirma der APO-Bank in Düsseldorf • Internationale Investments in Bürogebäuden in 1a-Lagen v. a. in D, F, Benelux, GB • Investition in und Verwaltung von eigenen Immobilien-Fonds • Fondsanleger: Versorgungskammern von Architekten, Ingenieuren, Ärzten, Anwälten etc. • Langfristinvestitionen • Hohe Eigenkapitalquote 34 Beispiel: aik Leistungsumfang Technische und Umwelt Due Diligence: • Instandsetzungsstau, Instandhaltungsund Modernisierungsaufwendungen • Cash-Flow-Betrachtung für 10-JahresHorizont • Boden- und Grundwasserkontaminationen • Gebäudeschadstoffe (Asbest etc.) • Baurecht, Brandschutzanforderungen • Nachhaltigkeitsqualität und -potential • Flexibilität, Umnutzungskonzepte • Flächenplausibilisierungen 36 Beispiel: Kaiserkarrée Leistungsumfang der DD für die Projektentwicklung im Auftrag von Tishman Speyer: • Standortverhältnisse (Boden- und Grundwasserkontaminationen , Medienversorgung, Verkehr etc.) • Planungs- und Baurecht, inkl. evtl. Verpflichtungen gegenüber Dritten • Funktionalität und Konformität der Planung • ggf. Flexibilität und Umnutzungskonzepte • Nachhaltigkeitsqualität und -potential • Plausibilisierung der Flächen 37 Beispiel: Potsdamer Platz • Verkaufsvorbereitung (Technische und Umwelt Due Diligence) des Sony Centers im Auftrag der Sony Deutschland – 4 Bürogebäude, 2 Appartementbauten, Kinos, Restaurants und Museen. – Fläche von insgesamt rund 226.000 m² • Ankaufsprüfung (Technische und Umwelt Due Diligence) des Daimler Quartiers im Auftrag der SEB – 11 Bürogebäude, Einkaufspassage, 2 Hotels, 3 Theater, Spielbank, 2 Wohngebäude, Kinos und Appartementkomplex – Fläche von rund 550.000 m² 38 Beispiel: Logistik Portfolio • Beratung des Käufers beim Erwerb von 15 Logistikstandorten (Lagerhallen und Verwaltungsgebäude) in Europa: • Bestimmung des Instandsetzungsstaus und der notwendigen Erhaltungsmaßnahmen, Brandschutz • Risikoermittlung für Boden- und Grundwasserkontaminationen, Asbest und andere Gebäudeschadstoffe • Bewertung der Lagerung und des Umgangs mit Gefahrstoffen 39 Beispiel: Hotel Portfolio • TEDDA-Bewertung von 12 Hotels in Deutschland • Bestimmung des Instandsetzungsstaus und der notwendigen Erhaltungsmaßnahmen • Risikoermittlung für Boden- und Grundwasserkontaminationen, Asbest und andere Gebäudeschadstoffe 40 Beispiel: Retail Portfolio • Due Diligence als Verkaufsvorbereitung für 344 Karstadt Warenhausstandorte (Warenhäuser, Parkhäuser, Büros und Logistik ): • Bestimmung von Instandsetzungsstau und Instandhaltungsaufwendungen über 10 Jahre • Gebäudeschadstoffe • Risikoermittlung für Boden- und Grundwasserkontaminationen, • Bewertung des Future Use Konzeptes • Integrierte Entwicklung von Nachnutzungskonzepten • Darstellung der prognostizierten Umbaukosten 41 Beispiel: Parkhäuser und Garagen Technische Ankaufsprüfung von Hoch- und Tiefgaragen • Selbständiges Investments in Garagen für Spezialimmobilienfonds • Instandsetzungsstau und Instandsetzungsbedarf • Stahlbetonzustandsbewertung • Brandschutzanforderungen • Unabhängiger Betrieb • Beratung hinsichtlich weitergehender Untersuchungen (Probenahmen, analytische Istzustandsbewertung) • Verhandlungen mit Verkäufer • Entwicklung von Sanierungskonzepten • Planung und Durchführung von Stahlbetonsanierungen 42 Green Building ein Top-Thema der Branche • Globale Klimaveränderung • Verknappung energetischer Ressourcen und steigende Energiepreise • Politische Ziele und rechtliche Anforderungen • • Klimaschutzziele Global, EU, Bund • EPBD und Gesetzgebung der EU-Mitgliedsstaaten Privatwirtschaftliche Initiativen, z.B. • Clinton Climate Initiative • ICSC (Pan-European Retail Standard, Basis: BREEAM Int.) • Zunehmende Zahl von Unternehmen mit CSR-Verpflichtung 43 Green Building ein Top-Thema der Branche • Onlinebefragung von Fonds-Managern DEGI (10/2009) – Frage (DEGI): Wie wichtig sind Nachhaltigkeitsaspekte bei der Ankaufsprüfung neuer Objekte? Sehr wichtig 16% 43% wichtig eher unwichtig 22% 3% unwichtig noch keine Beschäftigung mit dem Thema 3% 14% keine Antwort 0% 5% 10% 15% Quelle: DEGI 20% 25% 30% 35% 40% 45% 50% 44 Hauptbestandteile der Nachhaltigkeit Ökologie energetische Ökosystem Ressourcen und Umwelt soziale Aspekte öffentliche Güter Gesundheit und Wohlbefinden Wirtschaft Kapital und Werte 45 Internationale Zertifizierungssysteme (Auszug) Land Organisation / Bewertungssystem Australien Australian Building Greenhouse Rating System Deutschland DGNB - Deutsche Gesellschaft für Nachhaltiges Bauen Frankreich HQE - Haute Qualité Environnementale Japan CASBEE - Comprehensive Assessment System for Building Environmental Efficiency Neuseeland Green Star NZ UK BREEAM - Building Research Establishment Environmental Assessment Method Beratung und Herbeiführung von Zertifizierungen USA LEED - Leadership in Energy and Environmental Design Beratung und Herbeiführung von Zertifizierungen URS Leistungen Beratung und Herbeiführung von Zertifizierungen 46 Internationale Zertifizierungssysteme (Auszug) LEED BREEAM BREEAM DGNB HQE LEEDDGNB LEED MINERGIE LEED BREEAM LEED LEED CASSBEE LEED GREEN STAR LEED 47 BREEAM – Credits Building Research Establishment Environmental Assessment Method • • • Management Gesundheit und Wohlbefinden Energie 15 15 PASS 35 - 49 GOOD 50 - 59 5 10 VERY GOOD 60 - 69 EXCELLENT 70 - 84 15 OUTSTANDING > 85 25 • • • • Transport Wasser Materialien Flächenverbrauch • • Ökologie Schadstoffemissionen 15 • gesamte mögliche Punktzahl 100 48 DGNB Version Büro Neubau 2009 11 Steckbriefe 2 Steckbriefe 15 Steckbriefe 5 Steckbriefe 9 Steckbriefe 6 Steckbriefe BRONZE 50 – 65 % Note 3,0 – 2,0 SILBER 65 – 85 % Note 2,0 – 1,5 GOLD 85 – 95 % Note 1,5 – 1,0 extra Bewertung 49 LEED ‚Scorecard‘ Kategorien Leadership in Energy & Environmental Design (LEED-NC 2009) • • • • • • • Standort und Außenraum Wasser Effizienz Energie Materialien Innenraumqualität (Gesundheit u. Behagl.) Innovation & Design Regional Priority Credits • Maximal mögliche Punktezahl • LEED wird jetzt von US-Behörden in vielen Bundesstaaten genutzt (das ehemalige SPIRIT-Bewertungssystem ist dem LEED ähnlich) 26 10 35 14 15 6 4 Certified 40 - 49 SILBER 50 - 59 GOLD 60 - 79 PLATINUM 80 + 110 50 einige Daten und Fakten • > 130.000 LEED AP’s • > 5.000 BREEAM Licenced Assessors • > 260 DGNB Auditoren • > 26,000 registrierte und 3,900 zertifizierte LEED Projekte • > 120.000 BREEAM Projekte • > 110 DGNB Vor- und Vollzertifikate • Ecobuild (BREEAM), UK, 03/2010: 41.600 Besucher • GreenBuild (LEED), USA, 11/2009: > 30.000 Besucher • Consense (DGNB), Stuttgart 06/2010: > 900 Teilnehmer 51 Referenzen der Nachhaltigkeit LEED in USA – Öffentliche Gebäude Nathaniel R. Jones Bundesgericht, Youngston, Ohio (Michigan) Erstes LEED zertifiziertes Gerichtsgebäude in den USA • • • • White House: “Closing the Circle” Umweltpreisgewinner Erhielt GSA’s Umweltpreis Sanierte die Altlasten im weiteren Umfeld der Innenstadt Förderte die Wiederentwicklung der gesamtem Innenstadt 52 Referenzen der Nachhaltigkeit LEED in China - Industrie Caterpillar, Suzhou Industrial Park, China • Design und Construction Management • Herbeiführung der LEED-Zertifizierung in „Gold“ 53 Referenzen der Nachhaltigkeit BREEAM in UK - Mischnutzung 55 Baker Street, Westminster, London 50.000 m² Büros, 6.000m² Retail, 2.500m² Wohnen Architects: Make BREEAM Score: Excellent • • • • • • BREEAM Offices und EcoHomes Environmental Impact Assessment (EIA) Erhalt von ca. 50% der Bausubstanz Bessere Energieperformance als zahlreiche vergleichbare Neubauten Verwendung lokalere Baumaterialien und –produkte Gründach zur Verbesserung der Wärmedämmung und Schaffung der Artenvielfalt 54 Referenzen der Nachhaltigkeit DGNB Vorzertifikat - Logistik Logistik Zentrum Herten Auftraggeber: Goodman Germany GmbH BGF: ca. 27.500m² DGNB Bewertung: Gold • • • • Großflächige Photovoltaik-Anlage Wood Pellet Heizung Regenwasserdurchlässige Parkplätze Regenwasserrückgewinnung für Bewässerungszwecke 55 Referenzen der Nachhaltigkeit BREEAM in Deutschland - Retail Neubau des Einkaufszentrums Forum Duisburg Verkaufsfläche: ca. 55.000m² Bauherr: Multi Development BREEAM Rating: Very Good • ICSC Award 2010: bestes und nachhaltigstes Shopping Center in Europa • • • • • • • • Kombinierte Wärme- und Stromerzeugung (BHKW) Absorptionskältemaschine Intensives Energie-Controllling Gründach (extensiv) natürliche Belichtung der Mall soziales Engagement Kindergarten sicheres Parken (ADAC) 56 Vielen Dank für Ihre Aufmerksamkeit ! www.urscorp.com www.urseurope.com www.urscorp.de Max Schultheis Dipl.-Ing. Architekt, LEED AP Head of Business Line Property and Development URS Deutschland GmbH Am Handelshof 1 45127 Essen Tel: +49.201.68501-65 Fax: +49.201.68501-55 Mobil: +49.179.9333 774 E-mail: [email protected]
