APS040907-05427-A - bei der ITK

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Stellungnahmen
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Vorhabenbezogener Bebauungsplan Nr. V282/1 – Innenstadt, Am alten Weiher 6/7
Information über die frühzeitige Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher
Belange, die frühzeitige Unterrichtung der Öffentlichkeit sowie die Auslegung
1. die frühzeitige Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange
gem. § 4 (1) BauGB vom 23.01 - 29.02.2012
2. die frühzeitige Unterrichtung der Öffentlichkeit gem. §3 (1) BauGB vom 24.01. –
31.01.2012
3. Auslegung (Behörden und sonstige Träger öffentlicher Belange) gemäß § 3 (2) BauGB
i.V.m. § 4 (2) BauGB mit Schreiben vom 11.06.2012.
4. Auslegung (Öffentlichkeit) gemäß § 3 (2) BauGB in der Zeit vom 14.06.2012 bis
einschließlich 16.07.2012.
Verzeichnis der Stellungnahmen
1. Frühzeitige Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange gem. § 4 (1)
BauGB vom 23.01 - 29.02.2012 ...........................................................................................................2
Schreiben des Rhein-Kreises Neuss, Lindenstraße 2-16, 41515 Grevenbroich, vom 23.01.2012 und
28.03.2012: ......................................................................................................................................2
2. Frühzeitige Unterrichtung der Öffentlichkeit gem. §3 (1) BauGB vom 24.01. - 31.01.2012 ...............4
Schreiben V282/1-001 vom 28.01.2012: ..........................................................................................4
Schreiben V282/1-002 vom 27.01.2012: ........................................................................................21
Schreiben V282/1-003 vom 31.01.2012: ........................................................................................23
Schreiben V282/1-004 vom 30.01.2012: ........................................................................................27
Schreiben V282/1-005 vom 31.01.2012: ........................................................................................35
Schreiben V282/1-007 vom 08.02.2012: ........................................................................................46
3. Auslegung (Behörden und sonstige Träger öffentlicher Belange) gemäß § 3 (2) BauGB i.V.m. § 4
(2) BauGB mit Schreiben vom 11.06.2012. ........................................................................................47
Schreiben des Rhein-Kreises Neuss, Lindenstraße 2-16, 41515 Grevenbroich, vom 11.07.2012: .47
Schreiben der RWE Netzservice GmbH, Collinstraße 2, 41460 Neuss, vom 13.07.2012 ...............49
Schreiben der Bezirksregierung Düsseldorf – Dezernat 53, Am Bonneshof 35, 40474 Düsseldorf,
vom 19.07.2012:.............................................................................................................................50
4. Auslegung (Öffentlichkeit) gemäß § 3 (2) BauGB in der Zeit vom 14.06.2012 bis einschließlich
16.07.2012. ........................................................................................................................................50
Schreiben V282/1-008 vom 06.07.2012: ........................................................................................50
Schreiben V282/1-009, vom 15.07.2012:........................................................................................53
Schreiben V282/1-010 vom 16.07.2012: ........................................................................................62
Schreiben V282/1-011 vom 12.07.2012: ........................................................................................68
15.08.2012
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1. Frühzeitige Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange gem. § 4
(1) BauGB vom 23.01 - 29.02.2012
Schreiben des Rhein-Kreises Neuss, Lindenstraße 2-16, 41515 Grevenbroich, vom 23.01.2012
und 28.03.2012:
Stellungnahme vom 23.01.2012
Landschaftspflege
Die auf Seite 10 getroffene Aussage zum Thema „Artenschutz“ ist nicht ausreichend. Aufgrund der
örtlichen Struktur (Alter Baumbestand und Struktur in dem Bestandsgebäude) ist hier eine Beurteilung
durch ein Fachbüro vorzunehmen.
Gesundheitsfürsorge
Zur abschließenden Stellungnahme bitte ich um Vorlage des schalltechnischen Gutachtens.
Wasserwirtschaft
Die Tiefgarage ist unter dem neu zu errichtenden Mehrfamilienhaus geplant. Im weiteren Verfahren
sollte erläutert werden, ob die Tiefgarage großflächiger als das Gebäude sein wird. Ggf. ist
nachzuweisen, wie das Niederschlagswasser, welches auf der Dachfläche der Tiefgarage ankommt,
schadlos abgeleitet werden kann.
Im weiteren Verfahren ist zu prüfen, inwieweit für die Errichtung der Tiefgarage eine
Grundwasserhaltung erforderlich ist. Gegebenfalls ist frühzeitig eine wasserrechtliche Erlaubnis bei
der unteren Wasserbehörde zu beantragen.
Bei den Plangebiet handelt es sich um eine Fläche, die in den Arbeitskarten der Bezirksregierung
Düsseldorf zur ordnungsbehördlichen Verordnung vom 23.04.2007, in Kraft getreten am 15.06.2007,
zur vorläufigen Sicherung des Überschwemmungsgebietes des Rheins als
überschwemmungsgefährdetes Gebiet dargestellt ist.
Die Fläche ist ebenfalls in der digitalen karte der hochwassergefährdeten Bereiche NRW, Oktober
2003 vom ehemaligen LUA NRW, die für den Rhein das hochwassergefährdete Gebiet des 500jährlichen Hochwassers darstellt. Das Plangebiet wird bei einem 500-jährlichen Hochwasser als
überschwemmt dargestellt, da die Deichanlage dann überströmt würde.
Bodenschutz
Die Untere Bodenschutzbehörde macht gegen das Vorhaben vorsorglich Bedenken geltend, da
aufgrund fehlender Unterlagen keine Bewertung vorgenommen und nicht geprüft werden kann, ob vor
Ort eine schädliche Bodenveränderung zu besorgen bzw. vorhanden ist.
Auf Seite 9 der Aufstellungsbegründung ist dargelegt, dass insgesamt 15 Rammkernsondierungen
vorgenommen und das Bodenproben analysiert wurden. Die Ergebnisse dieser Untersuchungen sind
der UBB nicht bekannt. Auf Seite 10 der Aufstellungsbegründung wird mitgeteilt, dass der B(a)PGehalt 6,1 mg pro kg Boden beträgt. Dieser Wert überschreitet den Prüfwert der
Bundesbodenschutzverordnung (BBodSchV) um mehr als 50%. Im Folgenden wird dargelegt, dass
der Prüfwert für Hausgärten bei 10 mg pro kg Boden liegt. Haus- und Kleingärten oder sonstige
Gärten entsprechender Nutzung werden nach BBodSchV jedoch den Wohngebieten zugeordnet. Der
Prüfwert liegt folglich bei 4 mg pro kg Boden. Werden Nutzpflanzen angebaut (Wirkungspfad BodenNutzpflanze) liegt der Prüfwert bei lediglich 1 mg pro kg Boden.
Der auf Seite 10 angegebene Prüfwert in Höhe von 10 mg gilt nicht für Hausgärten, sondern für Parkund Freizeitanlagen. bei park- und Freizeitanlagen handelt es sich um öffentliche und private
Grünanlagen, die regelmäßig zugänglich sind.
Um die festgestellte Bodenbelastung realistisch prüfen zu können, bittet die UBB um Übersendung
der Ergebnisse der Bodenuntersuchungen, d.h. Probenentnahmepunkte und deren Lage in den
zukünftigen Nutzungsarealen und der Analytikerergebnissen.
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Stellungnahme vom 28.03.2012
Nach Auswertung der mit dem Schreiben vom 06.03.2012 vorgelegten Unterlagen ergeht folgende
Stellungnahme aus Sicht des Bodenschutzes:
Aus altlasten- und bodenschutzrechtlicher Sicht bestehen gegen das Vorhaben keine Bedenken.
Die nachfolgenden Hinweise sind zu beachten:
Im Plangebiet befindet sich der bekannte Altstandort Ne-0265,00.
Im Rahmen der vom Ing.-Büro H. Siedek durchgeführten Untersuchungen wurden Aufschüttungen mit
einer mittleren Mächtigkeit von 3 m, maximal 5 m nachgewiesen. Es handelt sich um Erdaushub,
Bauschuttreste und Schlacken. Das Grundwasser wurde bis zu 7 m Tiefen nicht angetroffen.
Die Untersuchungen von 4 Mischproben zeigte, dass mit einer Ausnahme (Benz(a)pyren in Probe 3)
die Belastungen gering sind. Die Prüfwerte der Bodenschutzverordnung für Wohngebiete werden mit
Ausnahme dieser einen Belastung eingehalten. Eine Gefahr für Mensch und Umwelt besteht somit
nicht, zumal die Kontamination in einer Tiefe >1 m angetroffen wurde.
Wegen der Schwermetall- und Pak-Gehalte (Polycyclische aromatische Kohlenwasserstoffe) erfolgt
eine Einordnung der Aufschüttung in die LAGA-Werte Z1.2, Z2 und größer.
Bodenaushub ist im Falle von Erdbaumaßnahmen ordnungsgemäß zu entsorgen. Sofern Material
Z1.2 wieder eingebaut werden soll, ist hierfür eine wasserrechtliche Erlaubnis zu beantragen.
Stellungnahme zum Schreiben des Rhein-Kreises Neuss Lindenstraße 2-16, 41515
Grevenbroich vom 23.01.2012 und 28.03.2012:
Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen. Änderungen von Festsetzungen sind nicht
erforderlich. Soweit im Rahmen der Stellungnahme Hinweise zu Umweltbelangen gegeben wurden,
sind diese bei der Erstellung der Unterlagen für die öffentliche Auslegung des
Bebauungsplanentwurfs berücksichtigt worden. Zu den im Einzelnen vorgetragenen Hinweisen wird
das Folgende ausgeführt:
Landschaftspflege:
Von der Umsetzung des Vorhabens sind keine durch die Baumschutzsatzung der Stadt Neuss
geschützten Bäume betroffen. Eine Begehung des Vorhabengebiets durch das zuständige städtische
Fachamt hat keine Hinweise auf potentielle Fortpflanzungs- oder Ruhestätten planungsrelevanter
Arten im Form von Höhlen, Spaltenquartieren oder Horsten im Bereich der Solitärgehölze südlich des
geplanten Neubaus ergeben. Ebenso wurden keine Hinweise auf Spaltenquartiere an den
Gebäudefassaden als potentielle Fortpflanzungs- oder Ruhestätten von Fledermäusen oder
europäischen Vogelarten angetroffen. Eine vertiefende Artenschutzprüfung wird durch das Fachamt
als nicht erforderlich angesehen. Zur Wahrung der Belange des Artenschutzes wurden in die
Bebauungsplanung umfangreiche Hinweise auf die geltenden gesetzlichen Erfordernisse des
Artenschutzes sowie insbesondere zu vor dem Beginn von Arbeiten auf dem Grundstück zu treffende
Vorkehrungen zum Artenschutz aufgenommen. Die Bebauungsplanbegründung wurde entsprechend
ergänzt.
Gesundheitsfürsorge:
Die im Rahmen der Erarbeitung des Bebauungsplanentwurfs angefertigte schalltechnische
Untersuchung wird dem Rhein-Kreis Neuss zur Verfügung gestellt.
Wasserwirtschaft, Bodenschutz:
Die Hinweise betreffend Belange der Wasserwirtschaft und des Bodenschutzes wurden inhaltlich in
die Begründung zum Stand der öffentlichen Auslegung des Bebauungsplanentwurfs übernommen.
15.08.2012
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2. Frühzeitige Unterrichtung der Öffentlichkeit gem. §3 (1) BauGB vom 24.01. - 31.01.2012
Schreiben V282/1-001 vom 28.01.2012:
mit Datum vom 17. Jan. wurde in der NGZ (als amtl. Mitteilungsblatt) die Einleitung des
vorhabenbezogenen Bebauungsplanes Nr. V282/1 bekanntgemacht (S.Anlage I).
Durch diese frühzeitige Unterrichtung der Öffentlichkeit wird jedem Bürger die Möglichkeit
eingeräumt, den vorhabenbezognen Bebauungsplan V 282/1 vom
24. bis 31. Januar 2012
im Rathaus einzusehen und Stellungsnahmen hierzu abzugeben.
Sehr geehrter Herr Hölters, hier meine Fragen und Stellungnahmen:
I. Am 16. Dez. 2011 hat der Stadtrat unter TOP 22 den o.g. Plan beschlossen. In diesem Rahmen
wird die frühzeitige Unterrichtung der Öffentlichkeit durchgeführt.
Der dort genannte Vorhaben- und Erschließungsplan ist nicht im Internet veröffentlicht! Auf
mehrfache Nachfrage im Planungsamt (Herr Sangermann?) wurde mir dieser auch nicht zur
Verfügung gestellt. Es wurde sogar behauptet, dieser liege nicht vor (Zeugin: Frau Yahampath). Dies
wird hier ausdrücklich gerügt!
Am 25. Januar zwischen 8.30 und 10.30 Uhr fehlte die Anlage APS 69-2011-7 unterer Teil (NordAnsicht) zum Beschluss des Stadtrates. Gerade diese ist jedoch für die betroffenen Anwohner und
Eigentümer von erheblicher Bedeutung, da diese die direkte Ansicht des geplanten Vorhabens
visualisiert!
Ich gehe daher davon aus, dass insoweit keine Information der Öffentlichkeit erfolgt ist!
Frage A) Welche Rechtsfolgen entwickeln diese beiden Verfahrensfehler? Bitte teilen Sie mir dies
unverzüglich mit. Danke!
II. Nach dem BauGB §1 Abs. (6) sind: „... bei der Aufstellung der Bauleitpläne ...insbesondere zu
berücksichtigen:
Nr.11. die Ergebnisse eines von der Gemeinde beschlossenen städtebaulichen
Entwicklungskonzeptes oder einer von ihr beschlossenen sonstigen städtebaulichen Planung,...".
Hier besteht ein Bebauungsplan, V 282! Das gesamte Plangebiet hat sich an diese Vorgaben
gehalten(siehe: Neubauten: a) Friedrichstraße, b) "Eingangssituation" Friedrichstraße / Am Alten
Weiher, c) Am Alten Weiher 17 bis 21, d) "Gilges-Häuser" und Individualbauten rund um den neu
geschaffenen Weiher, e) Haus Nr 23 (Lückenschluss)). Mit Ausnahme des Altbestandes ist hier nach
dem V282 verfahren worden.
Frage B) Welche zwingende Notwendigkeit gibt es aus Sicht der Verwaltung hiervon abzuweichen??
III. Der Rat der Stadt Neuss leitet die Neuaufstellung des Flächennutzungsplans ein. Der
Beschluss des Rates vom 16.12.2011 hat auszugsweise folgenden Wortlaut:
"....der fortschreitenden Verkleinerung der durchschnittlichen Haushaltsgröße zu
entsprechen "
Frage C) Warum wird dieser Festschreibung nicht gefolgt?
IV. In der Einleitungsbegründung zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan V 282/1 heißt
es u.a. in Ziffer:
1.2 Anlass und Zweck der Planung
Die Neusser Bauverein AG beabsichtigt, das .... Gebäude .... Am Alten Weiher 6
abzureißen
und an dessen Stelle
ein Wohngebäude mit 17 Wohnungen zu errichten. Des Weiteren soll auch die Fassade des ...
Nachbarhauses ... Am Alten Weiher 1 ... energetisch .... saniert werden. Die ... vorhandenen
Wohnungen sollen... erhalten bleiben. Im Rahmen der Gesamtmaßnahme soll eine
zusammenhängende architektonische Gestaltung für beide Gebäude verwirklicht werden.
Das ... Gebäude ... steht... leer. Seine bauliche Substanz - insbesondere auch im Hinblick auf die
vorhandenen Deckenhöhen, welche insbesondere dringend erforderlichen Verbesserungen des
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Gebäudeschallschutzes entgegensteht - ist für eine Modernisierung nicht geeignet. Die Fassaden ...
Am Alten Weiher 7 weisen ... einen erheblichen Sanierungsbedarf auf.
In dem Bebauungsplan Nr. 282 der Stadt Neuss ist für den betroffenen Grundbesitz eine Fläche für
den Gemeinbedarf mit der Zweckbestimmung " Altenwohn- und Pflegeheim" festgesetzt. Für die
Teilfläche, auf der sich das Gebäude Am Alten Weiher 6 befindet, ist das Maß der baulichen Nutzung
durch die Festsetzung von vier Vollgeschossen als Höchstmaß, einer Grundflächenzahl von 0,4 und
einer Geschossflächenzahl von 1,2 geregelt.
Für die Realisierung des Vorhabens ist eine Fortschreibung der vorhandenen Bauleitplanung für das
Vorhabengrundstück insbesondere im Hinblick auf die Art der baulichen Nutzung, die zulässige
Geschossfläche und Geschossigkeit sowie die überbaubaren Grundstücksflächen im Bereich des
Grundstücks Am Alten Weiher 6 erforderlich.
Das ist doch keine „Fortschreibung" mehr. Hiermit wird der wesentliche Kern des V 282
„ausgehebelt"! Leider wird hier die später erwähnte Fassadengestaltung „vergessen". Frage D)
Weshalb will die Stadt hier so ziemlich alles bereits Beschlossene aufgeben?
Wegen der Einbindung des Vorhabens in einen entwickelten und dicht genutzten städtebaulichen
Kontext sowie seiner aufgrund des exponierten Standorts am Stadtgarten herausgehobenen
städtebaulichen Bedeutung sollen im Rahmen der Planung auch bestimmte Gestaltungsziele der
Stadt für den Bereich verbindlich verankert werden.
Der Investor schlägt vor "....Gestaltungsziele der Stadt..." mit zu verankern. Oder soll es heißen:
schlägt der Stadt vor Gestaltungsziele mit zu verankern?
Frage E) Wie sehen diese Gestaltungsziele der Stadt aus und in welchem Ratsbeschluss sind diese
bisher festgehalten?
Das vorliegende Planverfahren soll auf das geplante Vorhaben "maßgeschneidert" ausgerichtet
werden. Insbesondere sollen im Rahmen der Planung verbindliche Regelungen betreffend die
Ausgestaltung und die Zweckbestimmung des Vorhabens aufgenommen werden. So sollen etwa
städtebaulich relevante Regelungen betreffend die zukünftige Nutzung des Vorhabens beispielsweise in Bezug auf die Anzahl der vorzuhaltenden Stellplätze - bereits im Rahmen der
städtebaulichen Planung im erforderlichen Umfang inhaltlich festgelegt werden können.
Um die hierfür erforderlichen rechtlichen Voraussetzungen zu schaffen, wird die Aufstellung eines
Vorhabernbezogenen Bebauungsplans beantragt. Dazu wird gesondert ein architektonischgestalterisch ausgearbeiteter Vorhaben- und Erschließungsplan vorgelegt.
Im Rahmen der Planung bindende Regelungen betreffend die Ausgestaltung und die
Zweckbestimmung des Vorhabens sowie die Durchführung der Verwirklichung der Planung sollen in
einem Durchführungsvertrag festgelegt werden.
Dabei werden die planerischen Ziele gemäß den Vorgäben des Baugesetzbuches gesichert sowie die
städtebauliche Ordnung in diesem Bereich im erforderlichen Umfang gewährleistet werden.
Zu dem Vorgenannten an anderer Stelle mehr!
2. Vorgaben und Bindungen
2.1 Umfeld des Vorhabengebietes
Der Bereich westlich des Vorhabengebiets ist durch die geschlossene Randbebauung an der
Friedrichstraße geprägt, die gemischte Nutzungsstrukturen aufweist. Die nördlich und östlich
anschließende Umgebung des Vorhabengebiets ist durch eine insbesondere in den 1980er Jahren
auf der Grandlage des Bebauungsplans Nr. 282 der Stadt Neuss entwickelte Wohnbebauung mit
einer in Bezug auf Bauformen und Dichte stark gegliederten städtebaulichen Struktur in Anspruch
genommen, die um das für die Anlage namensgebende Gewässer, den "Alten Weiher", gruppiert ist.
Genau: „... stark gegliederten städtebaulichen Struktur...". Diese vermisse ich bei dem vorgelegten
Konzept!
2.3 Bestehendes Planungsrecht
Flächennutzungsplan
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Im Flächennutzungsplan der Stadt Neuss sind die Flächen des Vorhabengebiets als Flächen für den
Gemeinbedarf mit der Zweckbestimmung "Altenwohneinrichtung" dargestellt.
Die Baugebietsflächen zwischen dem Vorhabengebiet und entlang der Friedrichstraße sind als
gemischte Bauflächen (M), die nördlich und östlich an das Vorhabengebiet anschließenden Flächen
als Wohnbauflächen (W) dargestellt.
Der Flächennutzungsplan wird im Verfahren nach § 13a BauGB nach dem Satzungsbeschluss des
vorliegenden Bebauungsplans entsprechend den dafür geltenden gesetzlichen Regelungen berichtigt.
Ein förmliches Änderungsverfahren ist nicht erforderlich.
Hier wird der Flächennutzungsplan quasi durch die „Hintertür" direkt mit geändert. Warum wird nicht
erst die bereits beschlossene Überarbeitung des FNP abgewartet?
Bebauungspläne
Das für eine Neubebauung vorgesehene Vorhabengrundstück ist vollständig innerhalb des
Bebauungsplans Nr. 282 der Stadt Neuss gelegen. Der Bebauungsplan Nr. 282 umfasst Flächen im
südlichen Teil der Innenstadt Neuss zwischen der Friedrichstraße im Westen, dem Stadtgarten im
Süden, dem Fußweg, der von der Wendeanlage nordöstlich des Plangebietes in Richtung
Rosengarten führt im Osten sowie dem Grünzug im Verlauf der historischen
Stadtbefestigungsanlagen am Erftmühlengraben im Norden.
Im Bebauungsplan Nr. 282 ist das Vorhabengebiet als Fläche für den Gemeinbedarf mit der
Zweckbestimmung " Altenwohn- und Pflegeheim" festgesetzt. Die Baugebietsflächen an der
Friedrichstraße sind als Kerngebiete MK festgesetzt. Die übrigen Baugebietsflächen innerhalb des
Plangebiets sind überwiegend als reine Wohngebiete WR festgesetzt. Dies betrifft auch die
Wohnbebauung nördlich des das Vorhabengebiet erschließenden Abschnitts der Straße "Am Alten
Weiher".
Die demographische Entwicklung ist doch relativ klar. Wir werden immer älter und es gibt immer mehr
Pflegefälle.
Frage E) Warum soll die Zweckbestimmung ohne Not aufgegeben werden?
3. Planinhalt / Städtebauliche Konzeption
3.1 Standorteignung
Das Vorhabengebiet Am Alten Weiher 6/7 befindet sich an städtebaulich exponierter Lage am
südlichen Rand der Neusser Innenstadt. Südlich angrenzend an das Vorhabengebiet befinden sich
die städtebaulichen Leitstrukturen des Nordkanals sowie des diesen begleitenden Grünzugs mit dem
Stadtgarten. Im Norden und Osten des Plangebiets befindet sich attraktives Wohnquartier. Westlich
grenzen die gemischt genutzten Strukturen an der Friedrichstraße an das Vorhabengebiet an, die
ebenfalls in großem Umfang für Wohnzwecke genutzt werden.
Die Altstadt von Neuss mit ihrem umfangreichen Angebot an Einzelhandels- und
Dienstleistungsbetrieben, Praxisräumen, gastronomischen Einrichtungen und einer Vielzahl von
sonstigen Arbeitsstätten, aber auch schulischen, kulturellen, sozialen, kirchlichen und sonstigen der
Öffentlichkeit zur Verfügung stehenden Einrichtungen ist vom Plangebiet aus bequem fußläufig oder
mit dem Fahrrad zu erreichen.
Für den öffentlichen Personennahverkehr in Neuss zentralen Haltestellen Zolltor, die als zentraler
Busbahnhof in der Innenstadt dient, sowie Stadthalle, die von mehreren Buslinien sowie den
Straßenbahnlinien 704 nach Düsseldorf und 709 zum Hauptbahnhof Neuss sowie in Richtung
Düsseldorf bedient wird, befinden sich jeweils nur rund 400 m von dem Vorhabengebiet entfernt.
Durch die ausgezeichnete Anbindung des Vorhabengrundstücks gerade auch für den
nichtmotorisierten Verkehr (Umweltverbund) und die hohe städtebauliche Qualität seines Umfeldes ist
der Standort in besonderer Weise für eine Nutzung als Wohnstandort geeignet
Das trifft in weit größerem Maße für die bisherige Nutzung zu!
.... 3.2 Städtebau, Architektur, Freiraum
Der Rückbau des nicht mehr heutigen Anforderungen genügenden Altenpflegeheimes auf dem
Grandstück Am Alten Weiher 6 bietet die Möglichkeit, im Rahmen einer architektonisch hochwertigen
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Neubebauung des Grundstücks auf die städtebauliche Ist-Situation im Kreuzungsbereich
Friedrichstraße/Nordkanalallee zu reagieren. Durch die vorgesehene Höhenentwicklung der
Neubebauung (fünf Vollgeschosse plus Staffelgeschoss) wird ein höhenmäßiger Lückenschluss
zwischen der straßenbegleitenden Randbebauung an der Friedrichstraße mit sieben bzw. acht
Geschossen und dem unmittelbar östlich angrenzenden siebengeschossigen Wohngebäude mit
Seniorenwohnungen auf dem Grandstück Am Alten Weiher 7 erreicht. Die vorgesehene
Gebäudehöhe bietet somit einen Beitrag zum passiven Schallschutz für die nördlich im Innenbereich
gelegene Wohnbebauung.
„....auf die städtebauliche Ist-Situation im Kreuzungsbereich Friedrichstraße/ Nordkanalallee..." ist
keinesfalls zu reagieren! Das hier betroffene Gebäude ist sowohl aus städtebaulicher Sicht, rein
optisch betrachtet und in seiner Funktion als im begleitenden Grünzug des Stadtgarten liegend als
„Solitär" zu betrachten und in Bauweise und Gestaltung den nördlich liegenden Gebäuden
anzupassen!
Der hier dargestellte „... höhenmäßige(r) Lückenschluss zwischen der straßenbegleitenden
Randbebauung an der Friedrichstraße mit sieben bzw. acht Geschossen..." ist deshalb irrelevant!
Die vorgeschlagene Neubebauung Am Alten Weiher 6 mit 17 individuell geplanten
Eigentumswohnungen sowie die umfängliche energetische Hüllensanierung des zu erhaltenden
Nachbargebäudes mit gesamtheitlicher Gestaltung beider Gebäude führt zur Arrondierung des
bestehenden Wohnquartiers.
NEIN! Das ist doch keine Arrondierung, keine Abrundung. Das hat überhaupt nichts mehr mit den im
V 282 festgelegten bauordnungsrechtlichen Festsetzungen (z.B. max. Geschosshöhe, Außenwände
in ... rot bis braune Klinkerfassaden, Sattel- oder Pultdach, Dacheindeckung) zu tun.
Durch eine übergreifende Architektursprache unter Verwendung gleicher Materialien in der
Fassadengestaltung wie helle Putzflächen, einer farblich akzentuierenden keramischen Fassade aber
auch der Höhenangleichung durch Aufsetzen eines zurückgesetzten Staffelgeschosses wird eine
Ensemble-Wirkung erzielt.
Diese „Ensemble-Wirkung" kann auch auf andere Art und Weise erreicht werden.
Frage F) Warum gibt die Stadt nicht vor, dass bei der Haus-Nr. 7 die obersten beiden Etagen
abgetragen und dann mit der Haus-Nr. 6 eine Höhenangleichung ohne ein Staffelgeschoß
vorgenommen wird?
Frage G) Was heißt hier: „... farblich akzentuierenden keramischen Fassade..."? Wie soll diese
Fassade aussehen (Farbton) und aus welchem Material soll diese genau bestehen?
Das neue Wohngebäude soll insgesamt 17 Wohnungen mit einer mittleren Wohnfläche von 120 m2
umfassen, die als Eigentumswohnungen veräußert werden sollen.
Bei einer mittleren Wohnfläche von rd. 120 m2 ist nach gesundem menschlichen Ermessen davon
auszugehen, dass mehr als 1 Auto pro Wohnung vorhanden sein wird. Ich schätze einen Bedarf von
ca. 30 Stellplätzen.
Frage H) Wo sollen die fehlenden Stellplätze realisiert werden?
Oder:
Frage I) Weshalb wird die Anzahl der geplanten Stellplätze von der Verwaltung ungeprüft
übernommen.
3.3 Flächenbilanz
Das Vorhabengrundstück umfasst 3.037 m2, von denen 1.621 m2 auf das neu zu bebauende
Grundstück Am Alten Weiher 6 und 1.416 auf das unverändert zu nutzende Grundstück Am Alten
Weiher 7 entfallen.
Infolge der Realisierung der Planung wird auf dem Grundstück Nr. 6 ein Gebäude mit einer
Grundfläche von 495 m2 entstehen, was einer Grundflächenzahl (GRZ) von 0,31 entspricht. Weitere
Grundstücksflächen werden durch die Ein- und Ausfahrt der geplanten Tiefgarage sowie vier
oberirdische Besucherstellplätze in Anspruch genommen. Ein untergeordneter Teil des
Gartengrundstücks wird durch die geplante Tiefgarage unterbaut.
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4. Verfahren
4.1 Aufstellung im beschleunigten Verfahren
Die Aufstellung des Vorhabenbezogenen Bebauungsplans Nr. V 282/1 soll im beschleunigten
Verfahren gemäß § 13a BauGB durchgeführt werden. Die gesetzlichen Voraussetzungen hierfür sind
in vollem Umfang erfüllt. Das Vorhaben ist als "Maßnahme der Innenentwicklung" anzusehen.
Im Verfahren nach § 13a gelten die Regelungen des § 13 entsprechend! Und § 34 ist zu beachten;
dort heißt es in Absatz 1 „...in die Eigenart der näheren Umgebung...." anpassen. Dies ist hier nicht
der Fall!
Theoretisch könnte Abs. 3a anwendbar sein: „... kann im Einzelfall abgewichen werden, wenn die
Abweichung auch unter Würdigung nachbarlicher Interessen mit den öffentlichen Belangen vereinbar
ist." Aber genau die nachbarlichen Interessen sprechen dagegen!
Zum vereinfachten Verfahren heißt es in § 13:
"(1) Werden durch die Änderung oder Ergänzung eines Bauleitplans die Grundzüge der Planung nicht
berührt oder wird durch die Aufstellung eines Bebauungsplans in einem Gebiet nach § 34 der sich
aus der vorhandenen Eigenart der näheren Umgebung ergebende Zulässigkeitsmaßstab nicht
wesentlich verändert oder enthält er lediglich Festsetzungen nach § 9 Abs. 2a, kann die Gemeinde
das vereinfachte Verfahren anwenden, wenn..."
Frage J1) Wieso werden bei einer neuen Geschosshöhe von VI die Grundzüge der Planung nicht
berührt?
Frage J2) Wieso ist "...der sich aus der vorhandenen Eigenart der näheren Umgebung ergebende
Zulässigkeitsmaßstab nicht wesentlich verändert..."?
5 Verkehr/Erschließung
5.1 Erschließung der geplanten Wohnbebauung, ruhender Verkehr
Die Erschließung des geplanten Neubaus erfolgt über die Stichstraße "Am Alten Weiher", die über
einen direkten Anschluss an die Friedrichstraße und das übrige städtische Hauptstraßennetz verfugt.
Für Fußgängerinnen und Fußgänger sowie Fahrradfahrer bestehen zusätzliche Anbindungen über
das Wegesystem der Grünanlagen am Nordkanal sowie in Richtung der nahegelegenen Stadthalle.
Unterhalb des geplanten Neubaus Am Alten Weiher 6 soll eine Tiefgarage errichtet werden, in der 19
Stellplätze für die darin geplanten 17 Wohnungen untergebracht werden können.
Das sind viel zu wenig Stellplätze! Bei der durchschnittlichen Wohnungsgröße von 120 m2 ist von
einer „gehobenen" Käuferschicht auszugehen, z.B. sog. „Doppelverdiener". Diese besitzen in der
Regel aber auch 2 KFZ.
Die Tiefgarage soll über eine Ein- und Ausfahrt an der Straße "Am Alten Weiher" nördlich des
Vorhabengrundstücks befahrbar sein. Des Weiteren sollen vier oberirdische Besucherstellplätze auf
dem Grundstück neu geschaffen werden.
Diese Tiefgaragenausfahrt wird zu einer gefährlichen „Kreuzungsstituation" mit der vorhandenen TGAusfahrt der Häuser „Am Alten Weiher 17-21" führen! Aufgrund der im rechten Winkel zur Straße
geplanten kombinierten TG-Ein und -Ausfahrt werden sich bei einer Straßenbreite von unter 5 m
„Probleme" ergeben. Die geplanten Brüstungen (s. „Ansichten") schränken die „freie Sicht" auf die
Straße „Am Alten Weiher" ein.
Forderung: Die Tiefgaragenausfahrt ist gänzlich anders zu planen. Eine Kreuzungsstituation muss
vermieden werden!
Beachten Sie bitte auch die bereits vorhandene Tiefgaragenein- und Ausfahrt der Wohnungen
Friedrichstraße. Meines Wissens hat diese TG 32 Stellplätze und mündet nur ca. 10 m vor der
geplanten TG-Ausfahrt auf die Straße „Am Alten Weiher"
5.2 Verkehrsaufkommen
Durch die Realisierung des Vorhabens ist gegenüber der nach dem Bebauungsplan Nr. 282 zulässige
Nutzung des Komplexes als Altenwohn- und Pflegeheim mit einem Rückgang des
Wirtschaftsverkehrs (Lieferverkehre etc, An- und Abfahrten von Beschäftigten und Besuchern.) zu
rechnen. Im Gegenzug sind zusätzliche Autofahrten durch die zukünftigen Bewohnerinnen und
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Bewohner des Gebiets in einem gebietsverträglichen Umfang zu erwarten. Vorsorglich werden die
Veränderungen des Verkehrsaufkommens durch einen Fachgutachter ermittelt und im Hinblick auf
die Leistungsfähigkeit der Erschließung sowie ggf. mögliche schalltechnische Auswirkungen bewertet.
Bei Realisierung der geplanten 17 großen Wohnungen wird das Verkehrsaufkommen definitiv größer
werden. Dieses muss „gelenkt werden, auch durch eine vollkommen andere Erschließung der
Tiefgarage !
6 Ver- und Entsorgung
Die auf dem Vorhabengrandstück anfallenden Schmutz- und Niederschlagswasser werden im
Bestand über das vorhandene Kanalnetz der Stadt Neuss entwässert. Soweit gemäß § 51a des
Landeswassergesetzes (LWG NRW) die Verpflichtung zur ortsnahen Beseitigung von
Niederschlagswässern besteht, trifft diese Verpflichtung für das Vorhabengrandstück nicht zu. Denn
es handelt sich nicht um ein Grandstück, das erstmals nach dem 1. Januar 1996 an das Kanalnetz
angeschlossen wurde.
Ich bezweifele bei dem bestehenden Gebäude eine getrennte Schmutz - und
Niederschlagswasserentsorgung!
Frage K) Warum wird von der Verwaltung nicht eine ressourcenschonende
Niederschlagswassernutzung und Versickerung vorgegeben?
Die Entwässerung des Plangebiets erfolgt über die Straße "Am Alten Weiher". Anfallendes
Schmutzwasser kann schadlos in die bestehende Kanalisation abgeleitet werden.
7 Umweltauswirkungen der Planung
7.1 Schutzgut Mensch ....
Die aus der Realisierung des Vorhabens entstehenden Geräuschbelastungen insbesondere durch
den Betrieb der Tiefgarage werden im Rahmen der Aufstellung des Bebauungsplans ebenfalls
fachgutachterlich ermittelt und bewertet. Die Umsetzung ggf. erforderlicher Maßnahmen zum
Lärmschutz wird im Rahmen des Bebauungsplanverfahrens verbindlich gesichert.
Sofern für die Tiefgarage eine mechanische Be- und Entlüftung geplant oder erforderlich sein sollte,
ist diese so anzubringen, dass die Häuser „Am Alten Weiher 17-21" hiervon nicht betroffen werden!
7.2 Schutzgut Klima und Luft
Durch die Neubebauung ergeben sich gegenüber dem Bestand geringfügige Veränderungen des
Zuschnitts der überbauten Grandstücksflächen sowie der vorhandenen Bauvolumen.
Im Rahmen des Bebauungsplanaufstellungsverfahrens wird fachgutachterlich geprüft, ob und ggf.
inwieweit sich Veränderungen der Verschattung der nördlich benachbarten Wohnbebauung
gegenüber der nach dem Bestandsplan zulässigen Ausnutzung der überbaubaren Flächen ergeben
Relevante zusätzliche Verschattungen der Nachbarbebauung sollen vermieden werden.
Die Formulierung „Relevante...Verschattungen ... sollen vermieden werden." ist zu weich! Bleiben wir
doch beim V 282. Das Haus-Nr. 6 darf nur 4-geschossig gebaut werden!
7.4 Schutzgut Wasser
Das Vorhaben hegt nicht innerhalb einer Wasserschutzzone. Der minimale Grandwasserflurabstand
liegt bei etwa 4 m unter Gelände. Auswirkungen des Vorhabens auf das Grandwasser sind nicht zu
erwarten.
Frage L) Wie wirkt sich eine notwendige Vergrößerung der Tiefgarage hierauf aus??
7.5 Schutzgut Natur, Tiere, Pflanzen und Artenschutz
Durch die Planung werden innerhalb des Plangebiets zusätzliche Grundstücksflächen nur geringfügig
infolge einer vorgesehenen Teilunterbauung mit einer Tiefgarage in Anspruch genommen. Im Übrigen
ergibt sich keine nennenswerte zusätzliche Bodenversiegelung. Durch die Verschiebung der
überbaubaren Flächen bedingte Eingriffe in den Baumbestand im Plangebiet ergeben sich
voraussichtlich nicht. Die Tiefgarage unter dem Grundstück Am Alten Weiher 6 hält einen
Mindestabstand von mind. 3,50 m zu den Bestandsbäumen ein.
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Frage M) Welche Auswirkungen ergeben sich durch eine Verlegung der TG-Zufahrt und eine
Vergrößerung der TG?
...Aufgrund der Aufstellung des Bebauungsplans im Verfahren nach § 13a BauGB ist eine
Eingriffsregelung gemäß § la Abs. 3 BauGB gesetzlich nicht erforderlich.
Frage N1) Welche Veränderung zu der dargestellten Variante gäbe es, wenn zuerst der
Flächennutzungsplan angepasst würde??
Frage N2) Welche Träger öffentlicher Belange müssten zusätzlich eingebunden werden?
Die öffentliche Grünfläche entlang des Nordkanals wird von der Planung nicht verändert.
FFH- oder Vogelschutzgebiete, nach Landesrecht geschützte Teile von Natur und Landschaft oder
gemäß städtischem Biotopkataster schutzwürdige Biotopflächen sind von dem Planvorhaben nicht
betroffen.
In dem Vorhabengebiet ist aufgrund der dort anzutreffenden Habitatstrukturen ausschließlich mit im
Stadtgebiet häufig vorkommenden Tier- und Pflanzenarten zu rechnen. Es wird das Auftreten allein
von typischen Park- und Gartenvogelarten vermutet, deren lokale Populationen sich in der Regel in
einem guten Erhaltungszustand befinden.
Das ist reine Spekulation!
Genau darum geht es auch. Die in der Vogelschutzrichtlinie aufgeführten gefährdeten Arten (Arten
des Anhangs I der Vogelschutzrichtlinie der EU) sind von der geplanten Baumaßnahme betroffen.
Frage 0) Warum wird insgesamt keine Prüfung nach dem Gesetz über die
Umweltverträglichkeitsprüfung (UVPG) vorgenommen?
7.6 Schutzgut Kultur und Sachgüter
Im Bereich des Plangebiets muss mit dem Vorhandensein von Bodendenkmälern gerechnet. Die
Fachbehörde behält sich daher vor, die Abbrucharbeiten zu beobachten.
Bei einer Änderung der Planung behält sich die entsprechende Fachbehörde ebenfalls das Recht auf
archäologische Untersuchungen auf dem Vorhabengrundstück vor.
Frage P) Warum sind aus der gesamten Planung keine First- und Traufhöhen ersichtlich?
Aufgrund der Zeichnungen und Ansichten, gehe ich davon aus, dass die Höhe des
Erdgeschossfußbodens max 0,2 m über der Höhe der zugehörigen öffentlichen Erschließungsfläche
liegt! Frage Q1) Ist das richtig? Wenn, Nein:
Frage Q2) Welche Höhe OKE trifft zu?
V. Nun zu den Zeichnungen:
Anlage II: auszugsweise Kopie des städtebaulichen Entwurfs
Hier ersehen Sie die Lage der Gebäude. Veränderungen an den Außenmaßen der Häuser Nr. 6 und
Nr. 7 sind in „Rot" schraffiert. Ebenso ist die neu geplante Tiefgaragenzufahrt in „Rot" eingezeichnet.
Diese führt zu einer „Kreuzungsstituation" (insbesondere bei der Ausfahrt). Die Sicht wird vermutlich
durch eine entsprechende Brüstung eingeschränkt werden.
Anlage III: auszugsweise Kopie der Ansicht (von Norden) diese Ansicht hängt nicht im Planungsamt
aus!!!:
Diese Ansicht macht die Dimension des Neubaus schon sehr deutlich!
• In „Rot" abgesetzt ist die Höhe des alten Gebäudes dargestellt. Demnach soll das neue Gebäude
nicht nur um 2 Geschosse aufgestockt werden, auch die einzelnen Geschosse sind höher!!
• „Rot" schraffiert wird die Veränderung in der Höhe und der Breite dargestellt. Das neue Gebäude
wird um min. 50% größer sein.
• Es wird die Häuser "Am Alten Weiher 18-21" um mindesten 2 Geschosse überragen!!
• Die geplante Fassadengestaltung wird „visualisiert". Rechts und links soll der Gebäudekomplex eine
„...farblich akzentuierende keramische Fassade.." erhalten. Auf einer „Fotomontage" (diese hängt im
Planungsamt aus) hat diese die Farbe: schwarz-grau Und das auf einer so großen Fläche der
Fassade!
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• Die große Höhe des neuen Gebäudes wird einen erheblichen Schlagschatten verursachen!
• Stellen Sie sich vor, Sie sitzen auf dem Balkon / der Terrasse und blicken auf die schwarze Wand!!!
Dies wird erdrückend wirken und harmonisiert nicht mit der bisherigen Bebauung. Im (alten)
Bebauungsplan V 282 heißt es: „.. sind sämtliche Außenwände in rotem Ziegel oder roter
Ziegelverblendung auszuführen".
Weitere Ergänzungen und Fragen behalte ich mir ausdrücklich vor.
Sehr geehrter Herr Hölters, mir geht es nicht darum, dass hier neu gebaut werden soll, sondern um
das „Wie".
„Wie" diese Maßnahme initiiert wird (vorhabenbezogener Bebauungsplan des Investors, dem sich die
Verwaltung anscheinend völlig vorbehaltlos angeschlossen hat). „Wie" die Betroffenen, die direkten
Anwohner und Eigentümer informiert bzw. (bisher nicht) eingebunden worden sind. Sie können es
nicht wissen, aber es gibt mindestens zwei Schreiben an die Verwaltung bezgl. der Bebauung. Hier
hätte auch ein anderer Weg gewählt werden können!
Als Eigentümer einer Wohnung „Am Alten Weiher" habe ich größte Bedenken gegen das Vorhaben in
der geplanten Form!
Mit freundlichen Grüßen
Bitte berücksichtigen Sie meine Stellungnahme und antworten mir unverzüglich auf meine Fragen.
Danke!
[3 Anlagen: Anlage 1 Bekanntmachungstext Einleitung, Anlage 2 Kopie städtebaulicher Entwurf mit
Vorschlägen, Anlage 3 Kopie Ansicht Nord mit Vorschlägen]
Stellungnahme zum Schreiben V282/1-001 vom 28.01.2012:
Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen. Das architektonische Erscheinungsbild des
Gebäudes ist unter Berücksichtigung der dazu vorgetragenen Bedenken für die Entwurfsfassung des
Vorhaben- und Erschließungsplans zur öffentlichen Auslegung weiter entwickelt worden.
zu Abschnitt I.1 – Frage A:
Am 16. Dezember 2012 wurde durch den Stadtrat die Einleitung des Verfahrens zur Aufstellung des
Vorhabenbezogenen Bebauungsplans Nr. V 281/1 beschlossen. Ebenso wurde die Verwaltung
beauftragt, gemäß § 3 Abs. 1 BauGB die frühzeitige Unterrichtung der Öffentlichkeit über das
Vorhaben durchzuführen. Diese erfolgte in der Zeit vom 24. bis 31. Januar 2012 – entsprechend der
in Neuss üblichen Praxis – durch Auslegung einer Vorentwurfsfassung des Vorhaben- und
Erschließungsplans sowie einer Einleitungsbegründung, die bei der Fassung des
Aufstellungsbeschlusses dem Rat vorlagen.
Gemäß § 3 Abs. 1 BauGB ist im Rahmen des sogenannten "frühzeitigen" Beteiligungsverfahrens
"über die allgemeinen Ziele und Zwecke der Planung, sich wesentlich unterscheidende Lösungen, die
für die Neugestaltung oder Entwicklung eines Gebiets in Betracht kommen, und die voraussichtlichen
Auswirkungen der Planung öffentlich zu unterrichten."
Es bestehen dabei keine gesetzlichen Vorgaben für die Form der frühzeitigen Unterrichtung sowie
insbesondere die Art der Unterlagen, anhand welcher diese konkret erfolgt, solange die der
Öffentlichkeit zur Verfügung gestellten Informationen den genannten inhaltlichen Anforderungen
gemäß § 3 Abs. 1 BauGB genügen. Dies ist vorliegend – dies zeigen nicht zuletzt auch die
umfangreichen und detaillierten Stellungnahmen aus der Öffentlichkeit zu der Planung – unzweifelhaft
der Fall.
Erst nachdem die Ergebnisse der ersten Beteiligungsschritte vorliegen, werden die vollständigen
Planunterlagen – neben dem Vorhaben- und Erschließungsplan auch der vorhabenbezogene
Bebauungsplan als Rechtsplan, die zugehörige umfangreiche Entwurfsbegründung sowie alle
erforderlichen Fachgutachten –ausgearbeitet. Diese werden dann dem Stadtrat zum Beschluss über
die Durchführung der förmlichen öffentlichen Auslegung der Bebauungsplanunterlagen vorgelegt.
Dies entspricht dem im Baugesetzbuch (BauGB) - welches u.a. die Aufstellung von Bebauungsplänen
regelt - in den Paragraphen 3 und 4 vorgegebenen „zweistufigen“ Verfahrensgang.
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Soweit in dem Bekanntmachungstext auf den Vorhabenbezogenen Bebauungsplan mit Vorhabenund Erschließungsplan Nr. V 281/1 – Innenstadt, Am Alten Weiher 6/7 – Bezug genommen wird, ist
klarzustellen, dass, wie ausgeführt, die frühzeitige Unterrichtung der Öffentlichkeit über die Ziele und
Inhalte dieses Planverfahrens ausschließlich anhand von Planunterlagen zur Darstellung des
Vorhabens und einer Einleitungsbegründung erfolgt.
Auswirkungen auf den Hinweiszweck der Bekanntmachung haben sich durch den
Bekanntmachungstext nicht ergeben, da in jedem Fall zur Unterrichtung über die Inhalte der Planung
in dieser Phase des Verfahrens ausreichend detaillierte Unterlagen den Bürgerinnen und Bürgern zur
Verfügung gestellt wurden. Rechtsfolgen für das Verfahren ergeben sich insoweit daher nicht.
zu Abschnitt I.2 – Frage A:
Im Rahmen der frühzeitigen Unterrichtung der Öffentlichkeit wurden alle relevanten Planunterlagen
über den Gesamtzeitraum sowohl im Planungsamt einsehbar als auch im Internet zum Herunterladen
bereit gestellt. Zwar waren aus Platzgründen nicht alle Anlagen der Vorlage APS 69-2011-7
ausgehängt, diese wurden jedoch auf Nachfrage zur Verfügung gestellt. Zusätzlich war eine
Perspektive ausgehängt, die das Vorhaben aus nördlicher Richtung zeigte. Die Bereitstellung der
Unterlagen im Internet stellt ein zusätzliches Informationsangebot dar. Maßgeblich ist allein die
Verfügbarkeit der Planunterlagen im Stadtplanungsamt zu den in der Bekanntmachung genannten
Zeiten. Im Übrigen ist darauf hinzuweisen, dass die frühzeitige Unterrichtung gemäß § 3 Abs. 1
BauGB im hier angewendeten beschleunigten Verfahren gemäß 13a BauGB einen fakultativen
Planungsschritt darstellt, der gesetzlich nicht erforderlich ist.
Ein Verfahrensfehler liegt somit nicht vor. Negative Rechtsfolgen ergeben sich nicht.
zu Abschnitt II. – Frage B:
Gemäß § 1 Abs. 6 Nr. 11 BauGB soll die Gemeinde bei der Bauleitplanung die Ergebnisse eines von
ihr beschlossenen Entwicklungskonzepts oder einer von ihr beschlossenen "sonstigen" Planung
berücksichtigen. Der Begriff "sonstige" bedeutet dabei Planungen, die nicht nach dem Baugesetzbuch
als Bebauungsplan oder Flächennutzungsplan erstellt und von der Gemeinde beschlossen sind. In
der Praxis sind dies z.B. Verkehrsentwicklungspläne oder Rahmenpläne für die städtebauliche
Gestaltung. Der vorhandene Bebauungsplan Nr. 282 der Stadt Neuss ist deshalb kein "sonstiger"
Plan im Sinne von § 1 Abs. 6 Nr. 11 BauGB.
Im Baugesetzbuch ist die Änderung von Bebauungsplänen für den Fall zugelassen und sogar
ausdrücklich gefordert, "sobald und soweit es für die städtebauliche Entwicklung und Ordnung
erforderlich ist" (§ 1 Abs. 3 i.V.m. Abs. 8 BauGB). Dies geschieht vorliegend durch die Aufstellung des
Vorhabenbezogenen Bebauungsplans Nr. 282/1. Dabei werden die Inhalte des vorhandenen
Bebauungsplans Nr. 282 als "rechtlicher Bestand" zum Zeitpunkt der Durchführung der
Änderungsplanung berücksichtigt, von dem nur insoweit abgewichen werden soll, als dies aus
städtebaulichen Gründen geboten ist.
Die Erforderlichkeit der Planung ergibt sich im vorliegenden Fall insbesondere daraus, dass die
ehemalige Altenheimnutzung des Bestandsgebäudes Am Alten Weiher Nr. 6 aufgegeben worden ist –
u.a. deswegen, weil das Gebäude heutigen baulichen Anforderungen an Altenheime nicht mehr
genügt und es auch nicht mit einem wirtschaftlich vertretbaren Aufwand ertüchtigt werden kann. Nicht
zuletzt wegen der geringen Größe des Grundstücks Nr. 6 ist es für die Etablierung einer modernen
Seniorenwohn- und Pflegeeinrichtung nicht geeignet.
Die Stadt Neuss befürwortet vor diesem Hintergrund die Stärkung der Wohnnutzung in der Innenstadt
durch die Entwicklung eines attraktiven Mehrfamilienhauses an dem bisherigen Altenheimstandort
Am Alten Weiher 6.
Diese Nutzung entspricht nicht der für die Grundstücke Am Alten Weiher 6 und 7 geltenden
Festsetzung einer Fläche für den Gemeinbedarf mit der Zweckbestimmung "Altenwohn- und
Pflegeheim".
Für die Realisierung des Vorhabens ist daher eine Fortschreibung der vorhandenen Bauleitplanung
für das Vorhabengrundstück insbesondere im Hinblick auf die Art der baulichen Nutzung, die
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zulässige Geschossfläche und Geschossigkeit sowie die überbaubaren Grundstücksflächen im
Bereich des Grundstücks Am Alten Weiher 6 erforderlich.
Insoweit ist das Erfordernis der Planung gegeben.
zu Abschnitt III. – Frage C:
Der Bebauungsplan trägt der durchschnittlichen Verkleinerung der Haushaltsgrößen durch die
städtebaurechtliche Vorbereitung der Schaffung von Drei- bis Vierzimmereigentumswohnungen
Rechnung, die insbesondere für Zwei- und Dreipersonenhaushalte geeignet sind.
zu Abschnitt IV. – Frage D:
Die Aufstellung des Vorhabenbezogenen Bebauungsplans V 282/1 betrifft nur einen flächenmäßig
untergeordneten Teil des Plangebiets des Bebauungsplans Nr. 282, der im Übrigen unverändert
erhalten bleibt. Die in diesem Bebauungsplan enthaltenen Festsetzungen für das
Vorhabengrundstück werden im Zuge der Aufstellung dieses Bebauungsplans durch auf das konkrete
Ansiedlungsvorhaben bezogene Festsetzungen ersetzt.
Im Rahmen der Überarbeitung der Vorhabenplanung auf der Grundlage der anlässlich der
frühzeitigen Unterrichtung der Öffentlichkeit eingegangenen Stellungnahmen sowie im Hinblick auf
die durch den Stadtrat beschlossene Einbindung des Gestaltungsbeirats wurde dessen Architektur –
insbesondere im Hinblick auf die Fassadengestaltung – nochmals verändert. Dabei wurde
insbesondere die Zielsetzung einer verbesserten Anpassung der Architektur des Vorhabens an seine
Umgebung verfolgt.
zu Abschnitt IV. – Frage E:
Die Gestaltungsziele der Stadt für diesen sensiblen Bereich finden Eingang insbesondere in die
Gestaltung des Vorhabens, die mit dem Vorhaben- und Erschließungsplan festgelegt wird. Die Ziele
werden durch den Rat der Stadt mit dem Satzungsbeschluss über den Vorhabenbezogenen
Bebauungsplan rechtsverbindlich verankert.
zu Abschnitt 2.1:
Die im Bestand angelegte "stark gegliederte" städtebauliche Struktur bezieht sich auf den Wechsel
unterschiedlicher Bautypologien innerhalb des Plangebiets. Diese städtebauliche Struktur,
insbesondere auch das Nebeneinander eines Hochhauses (Am Alten Weiher 7) mit einem
niedrigeren Gebäude (Am Alten Weiher 6) auf dem Vorhabengrundstück, bleibt durch die Planung
unangetastet.
zu Abschnitt 2.3:
Die Flächennutzungsplanung ist in der Regel nicht "parzellenscharf", sondern bildet eine Gliederung
des Stadtgebiets in unterschiedliche Nutzungsbereiche ab. Die Anpassung des FNP auf dem Wege
der Berichtigung entspricht dem in § 13a BauGB geregelten Verfahren. Die geordnete städtebauliche
Entwicklung des Stadtgebiets wird nicht beeinträchtigt.
zu Abschnitt 2.3 – Frage E – und Abschnitt 3.1:
Die bisherige Nutzung des Altenheimgebäudes ist durch die Caritas als ehemalige Betreiberin
dauerhaft aufgegeben worden. Das Gebäude ist nach den der Stadt vorliegenden Erkenntnissen –
unabhängig von den städtebaulichen Qualitäten seines Umfeldes – für eine Nutzung als ein aktuellen
Anforderungen genügendes Altenheim nicht geeignet.
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Denn der demographische Wandel bedeutet nicht allein eine Zunahme des Anteils betagter Personen
an der Gesamtbevölkerung bzw. auch der Bevölkerung der Stadt Neuss, sondern ist auch mit
veränderten qualitativen Anforderungen an Institutionen und Einrichtungen der Seniorenpflege
verbunden.
Dies betrifft zum einen die mittlerweile erfolgte Etablierung von Pflegeheimen der sogenannten "4.
Generation", die dem Leitbild der "Hausgemeinschaften" folgen. Solche Anlagen unterscheiden sich
nicht nur in der Art ihres Betriebs, sondern auch baulich sehr stark von früheren Altenpflegeheimen
wie dem ehemaligen St. Lioba-Heim.
Zum anderen ist der demographische Wandel auch mit einer Ausrichtung auf die Altenpflege "zu
Hause" verbunden, die vermehrt auch durch mobile Pflege- und Serviceangebote gewährleistet
werden kann.
Entsprechend verzeichnet die Stadt Neuss eine wachsende Nachfrage nach gut ausgestatteten,
möglichst barrierefrei zugänglichen Wohnungen in zentralen innerstädtischen Lagen, die ein
attraktives Umfeld bieten und eine Teilhabe am gesellschaftlichen Leben auch bei eingeschränkter
Mobilität – etwa für Personen ohne Zugriff auf ein eigenes Fahrzeug – deutlich erleichtern.
Der demographische Wandel wird von der Stadt Neuss mit dem Ziel einer den Anforderungen aller
Generationen gerecht werdenden Weiterentwicklung der Siedlungsstruktur planerisch begleitet.
In diesem Sinn unterstützt die Stadt – wie im Fall der Aufstellung des Vorhabenbezogenen
Bebauungsplans Nr. 282/1 – die Schaffung von solchen Wohnungen, die durch ihre Lage, ihre
stufenlose Zugänglichkeit sowie eine auch für mobilitätsbehinderte Personen geeignete
Grundrissgestaltung für eine Nutzung in allen Lebensphasen gut geeignet sind und daher ein
möglichst langes Verbleiben "in den eigenen vier Wänden" erleichtern.
zu Abschnitt 3.2:
Der Stadtgarten am Nordkanal ist Teil eines Grünzugs von gesamtstädtischer Bedeutung für Neuss.
Die über ihre engere Umgebung hinausreichende städtebauliche Bedeutung des Vorhabens ergibt
sich durch seine Lage unweit des Schnittpunktes dieses Grünzugs mit der städtebaulichen
Hauptachse im Verlauf der Friedrichstraße und weiter in Richtung Süden.
Gemeinsam mit dem Gebäude Friedrichstraße 48 formt die im Vorhabengebiet vorhandene
Bebauung eine "Engstelle" im Verlauf des Stadtgartens, welche zwischen dem Verlauf der – westlich
der Friedrichstraße bestehenden – nördlichen Bauflucht der Kaiser-Friedrich-Straße und der
Aufweitung des Grünzugs im Bereich des Rosengartens vermittelt. Durch das so – aus östlicher Sicht
– gegebene "Hereinragen" der Bebauung des Vorhabengrundstücks erhält es eine städtebaulich
doppelt herausgehobene Rolle, die im Sinn der Gestaltungsvorstellungen, die bereits der Aufstellung
des Bebauungsplans Nr. 282 zugrunde lagen, eine entsprechend prägnante Ausformung dieser
Baukörper erfordern.
Das bereits zur Zeit der Aufstellung dieses Bebauungsplans vorhandene Bestandsgebäude Am Alten
Weiher Nr. 6 wirkt aus dieser Sicht als eine "Schwachstelle" im Stadtgefüge, die gegenüber dem
anschließenden Abschnitt des Stadtgartens keine angemessene räumliche Wirkung geben kann.
Entsprechend dieser gestalterischen Konzeption wurde die vorgesehene Errichtung eines
fünfgeschossigen Gebäudes mit einem darauf aufgesetztem zurückgestaffelten Geschoss auf dem
Grundstück Am Alten Weiher 6 in Verbindung mit einer Beibehaltung des Hauses Nr. 7 in seiner
bisherigen Höhe u.a. durch den für die Stadt Neuss tätigen Gestaltungsbeirat ausdrücklich gebilligt.
Die Auswirkungen der geplanten höheren Bebauung auf dem Grundstück Am Alten Weiher 6 auf die
nördliche Bebauung wurden im Rahmen umfangreicher Verschattungsuntersuchungen ermittelt und
bewertet. Eine Anpassung des Vorhabens an die nördlich davon gelegenen Baustrukturen wird durch
entsprechende Regelungen des vorhabenbezogenen Bebauungsplans bzw. des Vorhaben- und
Erschließungsplans im Rahmen des städtebaulich Erforderlichen geleistet. Dies betrifft insbesondere
auch die Materialität und Farbgebung des Gebäudes.
Im Übrigen ist darauf hinzuweisen, dass der Bebauungsplan Nr. 282 für den Bereich des
Vorhabengebiets bereits in seiner ursprünglichen Fassung als örtliche Bauvorschrift die Festsetzung
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"Flachdach" als zulässige Bauform enthält. Durch die Aufstellung des Bebauungsplans Nr. V 282/1
wird weiterhin eine Ausführung der Gebäude Am Alten Weiher 6/7 mit Flachdächern sichergestellt.
zu Frage F:
Für einen Rückbau des Gebäudes Am Alten Weiher 7 gibt es keine rechtliche Grundlage. Er wäre
auch aus stadträumlicher Sicht keinesfalls wünschenswert. Auf die diesbezüglichen Ausführungen zu
Punkt 3.2 wird verwiesen.
zu Frage G:
Die Materialität und Farbgebung der geplanten Fassaden wurde gegenüber der ursprünglichen
Fassung der Vorhabenplanung entsprechend Anregungen aus der Öffentlichkeit dem für die Stadt
Neuss tätigen Gestaltungsbeirat vorgelegt und daraufhin grundlegend überarbeitet. Auf
anthrazitfarbene Flächen sowie starke Farbkontraste wird verzichtet. Es sollen nunmehr mit einem
weißlichen Putz und akzentuierenden sandfarbenen Klinkerelementen ausschließlich helle Farben
eingesetzt werden.
zu den Fragen H und I:
Die Realisierung der erforderlichen Stellplätze ist grundsätzlich durch den Vorhabenträger
nachzuweisen. Bei der Ermittlung der nachzuweisenden Stellplatzzahlen werden grundsätzlich
dieselben Maßstäbe angelegt, wie dies bei vergleichbaren Vorhaben an anderer Stelle im Stadtgebiet
der Fall ist. Danach ist grundsätzlich für jede Wohnung ein Stellplatz nachzuweisen.
Nach der vorhabenbezogenen Planung sollen für 17 Wohnungen insgesamt 19 Tiefgaragenstellplätze
sowie weitere 4 ebenerdige Stellplätze nachgewiesen werden. Dies entspricht einem
Stellplatzschlüssel von 1,35 Stellplätzen pro Wohneinheit.
zu Abschnitt 4.1 – Fragen J1 und J2:
Die Aufstellung des Vorhabenbezogenen Bebauungsplans erfolgt im sogenannten "beschleunigten
Verfahren" gemäß § 13a BauGB als "Bebauungsplan der Innenentwicklung". Die Gründe für die
Anwendung dieses Verfahrens sind in der Entwurfsbegründung umfassend dokumentiert.
Im beschleunigten Verfahren gelten die Vorschriften des "vereinfachten Verfahrens" nach § 13 Abs. 2
und Abs. 3 Satz 1 BauGB entsprechend. Dies betrifft ausschließlich bestimmte verfahrensrechtliche
Vereinfachungen. Beispielsweise besteht nach § 13 Abs. 3 Satz 1 BauGB besteht im "vereinfachten"
ebenso wie im "beschleunigten" Verfahren u.a. keine Verpflichtung zur Durchführung einer förmlichen
Umweltprüfung und zur Erstellung eines förmlichen Umweltberichts. (Die Pflicht zur angemessenen
Ermittlung und Würdigung von Umweltbelangen im Rahmen der Bebauungsplanung gemäß § 1 Abs.
6 Nr. 7 BauGB gilt ungeachtet dessen jedoch in jedem Fall und wird auch vorliegend strikt beachtet).
Dagegen ist die Zulässigkeit des beschleunigten Verfahrens weder daran gebunden, dass die
"Grundzüge der Planung nicht berührt" werden, noch daran, dass "durch die Aufstellung eines
Bebauungsplans in einem Gebiet nach § 34 der sich aus der vorhandenen Eigenart der näheren
Umgebung ergebende Zulässigkeitsmaßstab nicht wesentlich verändert" wird.
zu Abschnitt 5 (Stellplätze, Erschließung)
Die Umgebung des Vorhabengebiets ist durch einen hohen "Parkdruck" betroffen. Dieser Sachverhalt
wird im Rahmen der vorhabenbezogenen Planung durch die geplante Errichtung von 19 Stellplätzen
in der Tiefgarage sowie vier oberirdischen Stellplätzen auf dem Grundstück, die als
Besucherstellplätze genutzt werden können, berücksichtigt. Der "Stellplatzschlüssel", also das
Verhältnis der Anzahl der Stellplätze zu der der Wohnungen, liegt damit bei etwa, 1,35.
Betreffend die bei der Bemessung des Stellplatzbedarfs zu berücksichtigenden Sachverhalte wird auf
die vorstehenden Ausführungen zu den Fragen H und I verwiesen.
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Im Rahmen der Erarbeitung der Entwurfsfassung des Vorhabenbezogenen Bebauungsplans wurden
die aus der vorgesehenen Anordnung der Tiefgaragenausfahrt resultierenden Verkehrsverhältnisse
fachgutachterlich bewertet. Im Hinblick auf die Anordnung der geplanten Tiefgaragenrampe im
Verhältnis zu der vorhandenen ergeben sich keine Verkehrsgefährdungen. Die aus der geplanten
Tiefgarage ausfahrenden Fahrzeuge müssen die Vorfahrt der aus der Tiefgarage der Häuser Am
Alten Weiher 17-21 ausfahrenden Fahrzeuge beachten. Eine ausreichende Einsehbarkeit der Straße
sowie auch des an das Plangebiet westlich angrenzenden Fuß- und Radwegs ist gegeben. Die
erforderlichen Sichtdreiecke werden nachgewiesen.
Außerdem wurde im Rahmen der Planung eine Verkehrsaufkommensprognose erstellt, bei der
unterschiedliche Nutzungsszenarien betrachtet wurden. Diese ergibt, dass durch die Errichtung des
geplanten Wohngebäudes auf dem Grundstück Am Alten Weiher 6 mit einer nur sehr geringfügig
höheren Anzahl von Fahrbewegungen im Bereich des Vorhabengebiets zu rechnen ist als bei einer
nach dem Bebauungsplan in seiner ursprünglichen Fassung grundsätzlich zulässigen
Altenheimnutzung. Allerdings ist die Altenheimnutzung mit einem höheren Anteil von
Wirtschaftsverkehren verbunden, die in der Regel stärkere Rückwirkungen auf die Qualität des
Verkehrsablaufes (sowie auch die damit verbundenen Schallemissionen) haben als dieselbe Anzahl
Fahrten von privaten Anliegern.
zu Abschnitt 6 – Frage K:
Eine gesetzliche Versickerungspflicht besteht für das Vorhabengebiet nicht. Die vorhandene
Entwässerungsinfrastruktur soll auch zukünftig weiter genutzt werden. Ein städtebauliches Erfordernis
für Änderungen der vorhandenen Kanalisation besteht nicht.
zu Abschnitt 7.1:
Die Art und Weise der Abluftführung der Tiefgarage ist innerhalb des Baugenehmigungsverfahrens
bauordnungsrechtlich zu regeln. Sie ist kein Gegenstand von planungsrechtlichen Festsetzungen des
Bebauungsplans.
zu Abschnitt 7.2:
1. Im Rahmen der Bebauungsplanaufstellung sind die von der Planung berührten öffentlichen und
privaten Belange zu ermitteln, zu bewerten und gerecht gegen- und untereinander abzuwägen (§ 1
Abs. 7 BauGB). Dies bedeutet im Grundsatz, dass bei einem im Rahmen des
Bebauungsplanaufstellungsverfahrens festgestellten Interessenkonflikt der Stadtrat darüber zu
befinden hat, welchem der davon betroffenen Belange aus seiner Sicht das höhere Gewicht
beizumessen ist.
Dabei wird das Prinzip der Abwägung dadurch begrenzt, dass einerseits der Bebauungsplan nicht
gegen bindende gesetzliche Vorgaben verstoßen darf und andererseits Beschränkungen der gemäß
Art. 14 des Grundgesetzes garantierten Eigentumsfreiheit nur insoweit erfolgen dürfen, als dies
städtebaulich erforderlich ist. Eine einseitige Benachteiligung eines Grundstückseigentümers
zugunsten eines anderen – etwa durch eine Verhinderung einer städtebaulich verträglichen Nutzung
– ist daher aus rechtlicher Sicht im Regelfall von Vorneherein auszuschließen, wenn diese nicht
nachvollziehbar aus begründeten städtebaulichen Zielsetzungen der Stadt abzuleiten ist.
In der Praxis bewirkt das Gebot der Abwägung, dass zwischen zueinander im Konflikt stehenden
städtebaulichen Belangen nach Möglichkeit ein Ausgleich gesucht werden soll, der den
Festsetzungen des Bebauungsplans zugrundezulegen ist.
2. Im vorliegenden Fall mag das gemeinsame Entwicklungsziel von Stadt und Vorhabenträger, eine
städtebaulich sinnvolle Ergänzung und Aufwertung des Wohnungsangebots in der Innenstadt zu
schaffen, einem Interesse mancher Anwohnerinnen und Anwohner in der Nachbarschaft des
Vorhabengebiets an einer Beibehaltung des Status Quo – auch und gerade im Hinblick die
Abmaßungen der Bebauung im Vorhabengebiet – zunächst scheinbar gegenüberstehen.
Als ein potentieller Konfliktpunkt mag sich dabei die durch die – aus in den Bebauungsplanunterlagen
umfänglich ausgeführten städtebaulichen Gründen – vorgesehene Zulassung einer höheren
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Neubebauung des Grundstücks Am Alten Weiher 6 zu erwartende Vergrößerung des in Richtung der
nördlich davon gelegenen Bestandsbebauung erzeugten Schattenwurfs darstellen.
Die geplante Bebauung auf dem Grundstück Am Alten Weiher 6 ist um ca. 6 m höher als das dort
vorhandene Bestandsgebäude. Die hierdurch zu erwartenden Auswirkungen auf die
Besonnungssituation der nördlich gelegenen Bebauung, insbesondere der Wohngebäude Am Alten
Weiher 17-21, wurden umfangreich fachgutachterlich untersucht.
Dazu wurde die Umgebung des Vorhabengebiets digital modelliert und anhand der Sonnenstände zu
bestimmten Stichtagen die dort auftretende Verschattung aufgrund von verschiedenen Szenarien
einer möglichen Bebauung im Vorhabengebiet ermittelt. Dabei wurden folgende Szenarien zu Grunde
gelegt:
• die im Bestand vorhandene Bebauung des Gebiets;
• die nach den Festsetzungen des Bebauungsplans Nr. 282 in seiner ursprünglichen Fassung
zulässige Bebauung eines viergeschossigen Baukörpers auf dem Grundstück Am Alten Weiher 6,
welcher die gesamten darin bestimmten überbaubaren Flächen einnimmt und ein flachgedecktes
Staffelgeschoss aufweist, sowie eines entsprechenden Baukörpers mit sieben Vollgeschossen und
einem Staffelgeschoss anstelle des Bestandsgebäudes Am Alten Weiher 7;
• die geplante Errichtung eines fünfgeschossigen Baukörpers mit einem zusätzlichen abgestaffelten
obersten Geschoss auf dem Grundstück Am Alten Weiher 6 unter Beibehaltung des
Bestandsgebäudes am Alten Weiher 7 in seiner heutigen Kubatur.
3. Nach den resultierenden Untersuchungsergebnissen sind Unterschiede der Verschattungswirkung
zwischen der heute schon zulässigen und der geplanten Bebauungsstruktur ausschließlich für die
Winterzeit (Stichtag 17. Januar gemäß DIN 5034) zu erwarten. Für diesen Tag ergibt sich für das
Haus Nr. 17 im Planfall gegenüber der nach dem Bebauungsplan zulässigen Bebauung eine
Verkürzung der Besonnungsdauer um eine halbe Stunde im 3. Obergeschoss. In den übrigen
Geschossen bleibt die Besonnungsdauer unverändert. Für das Haus Nr. 18 ergibt sich entsprechend
eine Verminderung der Besonnungsdauer um je eine halbe Stunde im 2. und 3. Obergeschoss. Für
das Haus Nr. 19 beträgt in diesem Szenario die Reduzierung der Besonnungsdauer eine Stunde im
1. Obergeschoss und eine halbe Stunde im 2. Obergeschoss. Für das dritte Obergeschoss erhöht
sich die Besonnungsdauer von 2,5 auf 4,5 Stunden (wegen der aufgrund der nach dem
Bebauungsplan 282 in seiner ursprünglichen Fassung grundsätzlich zulässigen Errichtung eines
Staffelgeschosses oberhalb des siebten Vollgeschosses, die im Planfall nicht berücksichtigt ist). Die
Besonnung des Erdgeschosses bleibt unverändert. Für die Häuser 20 und 21 ergeben sich
Veränderungen der Besonnungsdauer, die ausschließlich das 3. Obergeschoss von Haus Nr. 20 (3
statt 4 Stunden) sowie das 1. Obergeschoss von Haus Nr. 21 (2 statt 4 Stunden) betreffen. Für die
übrigen betrachteten Stichtage bleibt die Verschattungssituation gegenüber dem Bestand
unverändert.
4. Grundsätzlich wird davon ausgegangen, dass bei einer Einhaltung der bauordnungsrechtlich
definierten Abstandflächen eine ausreichende Belichtung von Wohnungen gewährleistet ist. Vor
diesem Hintergrund kann vorliegend eine unzulässige Verschattung der nördlich des Vorhabens
gelegenen Wohngebäude in jedem Fall ausgeschlossen werden.
Allerdings kann mittels der bestehenden gesetzlichen Regelungen nicht die Belichtungssituation von
Gebäuden so bewertet werden, dass Veränderungen innerhalb des zulässigen Rahmens qualitativ
erfasst werden können. Es sind aber im Rahmen der Bauleitplanung auch solche Veränderungen von
Belichtungssituationen als relevante private Belange zu erfassen und zu bewerten, die zwar
gesetzlich zulässig wären, aber dennoch zu einer wesentlichen Beeinträchtigung der betroffenen
Grundstücke bzw. Gebäude führen könnten.
Daher wird im Rahmen von Bebauungsplanverfahren die DIN 5034 "Tageslicht in Innenräumen" zur
qualitativen Bewertung der Besonnungssituation von Wohnungen herangezogen, die im Zuge einer
Planung neu entstehen oder von einer Planung betroffen sein könnten.
In Teil 1 der DIN 5034 ist für Wohngebäude eine Besonnungsdauer der Fassaden am Stichtag 17.
Januar von 1 Stunde in der Fensterebene als Mindestmaß angegeben. Dieses Kriterium soll für
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mindestens einen Wohnraum je Wohnung erfüllt sein. Weiterhin wird für mindestens einen Wohnraum
je Wohnung zur Tag- und Nachtgleiche eine Besonnungsdauer von mindestens 4 Stunden gefordert.
Als Besonnungsdauer definiert wird die Summe der Zeitintervalle, während der Sonnenstrahlen bei
einer Sonnenhöhe von mindestens 6° in den Raum einfallen können. Dabei wird allein auf den
Sonnenstand abgestellt; tatsächliche meteorologische Verhältnisse bleiben außer Acht.
In Bezug auf die Bewertungsmaßstäbe der DIN 5034 ist nach den Ergebnissen der
Verschattungsuntersuchung von den folgenden Ergebnissen auszugehen:
• Es ergeben sich für den Stichtag 17. Januar sowohl bei einer Betrachtung des nach dem
Bebauungsplan Nr. 282 in seiner ursprünglichen Fassung zulässigen Volumens als auch der
geplanten Bebauung gegenüber der baulich bestehenden Ist-Situation zusätzliche Verschattungen in
der dargelegten Weise. Allerdings bleiben in allen Varianten die Kriterien der DIN 5034 erfüllt, so dass
davon auszugehen ist, dass keine wesentliche Minderung der Qualität der selbst in den infolge der
Bebauung potentiell geringer besonnten Wohnungen zu erwarten ist. Die maximale Verschattung ist
auch im Übrigen als städtebaulich verträglich anzusehen. Sie entspricht in ihrem Umfang in etwa der
Verschattung, die von der Bebauung Am Alten Weiher 17-21 gegenüber der nördlich davon
gelegenen Wohnbebauung erzeugt wird.
• An den untersuchten Stichtagen "Tagundnachtgleiche" (Frühlings- bzw. Herbstanfang) sowie im
Sommer ergeben sich für alle untersuchten Varianten keine relevanten Verschattungen der Fassaden
der Bebauung Am Alten Weiher 17-21.
5. Vor dem Hintergrund des Ausgeführten ist davon auszugehen, dass durch die Planung eines
fünfgeschossigen Gebäudes mit einem aufgesetzten zurückgestaffeltem obersten Geschoss – die
aus stadtgestalterischen Gründen befürwortetet wird – keine erhebliche Veränderung der
Verschattungssituation zu erwarten ist, welche die Anlieger der nördlich des Vorhabengrundstücks
gelegenen Wohnbebauung wesentlich oder unangemessen benachteiligen würde.
Unabhängig davon wurde zur weiteren Minimierung der Auswirkungen des Vorhabens auf die
nördlich des Vorhabengrundstücks gelegene Wohnbebauung das geplante Gebäude gegenüber dem
bei der Verschattungsprognose zugrunde gelegten Planfall um einen Meter in Richtung des
Stadtgartens verschoben.
zu Abschnitt 7.4 – Frage L:
Die Tiefgarage wird nicht im Kontakt zum Grundwasser stehen. Auswirkungen der teilweisen
Unterbauung von Freiflächen im Plangebiet auf die Grundwasserneubildung ergeben sich nicht, da
die betreffenden Flächen größtenteils mit Erdreich überdeckt und gärtnerisch gestaltet werden.
Niederschläge auf diesen Flächen werden über das Dach des Bauwerks seitlich abgeleitet und im
Boden versickert.
zu Abschnitt 7.5 – Frage M:
Von der Errichtung der geplanten Neubebauung mit ihrer Tiefgarage sind ausschließlich als
Hausgärten gestaltete private Grundstücksflächen betroffen. Der durch die Baumschutzsatzung
geschützte Baumbestand auf dem Bestandsgrundstück kann voraussichtlich erhalten bleiben. Die
damit verbundenen Eingriffe wären auch auf der Basis des Bebauungsplans Nr. 282 in seiner
ursprünglichen Fassung zulässig, so dass sich insoweit durch die Planung keine zusätzlichen
Auswirkungen ergeben. Eine Verlegung der Tiefgaragenzufahrt ist nicht vorgesehen.
zu Abschnitt 7.5 – Fragen N1 und N2:
Durch eine Vorwegnahme der Flächennutzungsplanänderung vor der Aufstellung des
Vorhabenbezogenen Bebauungsplans ergäben sich für dieses Verfahren keine veränderten
Anforderungen. Sämtliche Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange, deren
Aufgabenbereich von der Planung berührt sein könnte, sind in das vorliegende Verfahren
eingebunden.
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zu Abschnitt 7.5 – Frage O:
Das Vorhaben unterliegt aufgrund seines geringen Umfangs weder der Pflicht zur Durchführung einer
Umweltverträglichkeitsprüfung (UVP) i.S.d. § 2 Abs. 1 des Gesetzes über die
Umweltverträglichkeitsprüfung (UVPG) noch der Pflicht einer Vorprüfung i.S.d. § 3c UVPG.
Die Bebauungsplanaufstellung wird im beschleunigten Verfahren gemäß § 13a BauGB durchgeführt.
Dieses Verfahren wurde durch den Bundesgesetzgeber als Sondervorhaben bei Planungen für
Vorhaben geschaffen, die nicht UVP-pflichtig sind und darüber hinaus bestimmte weitere
Voraussetzungen erfüllen.
Die Anwendung dieses Verfahrens entbindet von der ansonsten im
Bebauungsplanaufstellungsverfahren geltenden Verpflichtung zur Durchführung einer förmlichen
Umweltprüfung, die im Bebauungsplanverfahren gemäß § 17 UVPG anstelle der
Umweltverträglichkeitsprüfung vorzunehmen wäre (vgl. dazu die Ausführungen zu Abschnitt 4.1 –
Fragen J1 und J2).
Die gemäß § 13a BauGB geltenden gesetzlichen Voraussetzungen für die Anwendung des
Verfahrens sind im vollen Umfang erfüllt. Sie werden in der Bebauungsplanbegründung detailliert
dargelegt.
Die in der Vogelschutzrichtlinie oder anderen relevanten Regelwerken genannten Arten sind
unabhängig vom Grad ihrer Verbreitung geschützt. Bei Planungen ist sicherzustellen, dass durch
diese vorbereitenden Maßnahmen keine bestandsgefährdenden Auswirkungen auf die lokalen
Populationen der betreffenden Arten haben werden.
Bei dem vorgesehenen Eingriff handelt es sich um die Errichtung einer Ersatzbebauung auf einem
langjährig baulich genutzten Grundstück, das aufgrund seiner Strukturen keine wesentlich höhere
Bedeutung für den Artenschutz aufweisen kann als die Rasenflächen im Bereich der öffentlichen
Grünanlagen sowie extensiv genutzte, artenarme Hausgärten in der Umgebung des
Vorhabengrundstücks. Der an das Vorhabengrundstück angrenzende Stadtgarten ist von den
Bauaktivitäten oder Baustelleneinrichtungen nicht berührt.
Eine durch die Stadt Neuss durchgeführte Untersuchung der Solitärgehölze südlich des geplanten
Neubaus ergab keine Hinweise auf potentielle Fortpflanzungs- oder Ruhestätten planungsrelevanter
Arten in Form von Höhlen, Spaltenquartieren oder Horsten. Ebenso wurden keine Hinweise auf
Spaltenquartiere als potentiellen Fortpflanzungs- und Ruhestätten von Fledermäusen oder
europäischen Vogelarten an den Gebäudefassaden
Für den Vorhabenbereich liegen keine Hinweise auf das Vorhandensein von gemäß § 7 Abs. 2 des
Bundes-Naturschutzgesetzes (BNatSchG) streng geschützter oder gefährdeter planungsrelevanter
Arten vor.
Die Verpflichtung eines Bauherrn, bei einem Vorhaben, von dem lediglich untergeordnete Teile
privater Gartenflächen in einem innerstädtischen Wohnbereich betroffen sind, eine
artenschutzrechtliche Untersuchung vorzunehmen, wäre vor dem Hintergrund des Ausgeführten
sachlich unangemessen und würde einer fehlerhaften Anwendung naturschutzrechtlicher Vorgaben
gleichkommen. Sie erfolgt deshalb nicht.
Dessen ungeachtet gelten sämtliche artenschutzrechtlichen Verbote in Bezug auf die
Beeinträchtigung einzelner Exemplare geschützter Arten, die auf dem Vorhabengrundstück ansässig
sein könnten, in jedem Fall und ohne, dass es dazu gesonderter Untersuchungen im Rahmen der
Aufstellung des Bebauungsplans bedarf. Diese jeden Einzelnen unmittelbar bindenden Vorschriften
wären auch dann anzuwenden, wenn anstelle des vorhandenen Gebäudes z.B. ein neues
Altenpflegeheim nach den Festsetzungen des Bebauungsplans Nr. 282 errichtet würde.
Aufgrund dieser Feststellungen wird davon ausgegangen, dass im vorliegenden Fall kein sachliches
Erfordernis für die Durchführung einer artenschutzrechtlichen Prüfung besteht.
zu Abschnitt 7.6 – Frage P:
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Es ist ein Gebäude mit einem flachgedeckten zurückgestaffelten obersten Geschoss geplant. Der
Vorhabenbezogene Bebauungsplan in der Fassung der öffentlichen Auslegung enthält eine
Festsetzung von maximalen Gebäudehöhen für den Bereich des zurückgestaffelten obersten
Geschosses sowie von Wandhöhen für die Außenwände der übrigen Geschosse inklusive ggf.
erforderlicher Brüstungen an Dachterrassen. Ergänzend dazu sind in den Vorhaben- und
Erschließungsplan die vorgesehenen Geschossigkeiten der verschiedenen Bauteile eingetragen.
Eine Festsetzung von First- und Traufhöhen wäre lediglich bei geneigten Dächern geboten und erfolgt
daher vorliegend nicht.
zu Abschnitt 7.6 – Fragen Q1 und Q2:
Die Oberkante des Fertigfußbodens im Erdgeschoss soll auf einer Höhe von 37,53 m NN liegen. Das
Höhenniveau des Vorhabengrundstücks liegt bei ca. 37,72 m im Bereich des vorhandenen Eingangs
und fällt bis zur Straße auf etwa 36,81 m ab. Das Erdgeschossniveau des geplanten Gebäudes wird
damit um etwa 20 cm niedriger liegen als das der bestehenden Bebauung.
zu V – Anlage II:
Durch den Vorhabenbezogenen Bebauungsplan soll die gebotene Anpassung der überbaubaren
Flächen im Bereich des Grundstücks Am Alten Weiher 6 an das Vorhaben städtebaurechtlich
umgesetzt werden. Dabei sind grundrissbedingt eine Vergrößerung der überbauten Flächen im
Bereich der Nordfassade – die allerdings bereits nach dem vorhandenen Bebauungsplan Nr. 282
zulässig wäre – und eine geringfügige Verschiebung der Baugrenze in Richtung des
Nachbargrundstücks Am Alten Weiher 7 – unter Beibehaltung der südlichen Bauflucht – erforderlich.
Im Gegenzug ist ein Zurückweichen von der heutigen Bauflucht in einem vergleichbaren Umfang an
der Westfassade gegenüber dem Bestand vorgesehen.
Entsprechend den heutigen Standards sollen die aus Sicht der Stadt gewünschten hochwertigen
Eigentumswohnungen mit terrassenartigen großen Balkonen ausgestattet werden. Die aus diesem
Grund für freitragende Balkone vorgesehenen Flächen werden nicht in die Baugrenzen einbezogen,
jedoch mit dem Vorhaben- und Erschließungsplan verortet und maßlich eingegrenzt.
Gegenüber dem anlässlich der Unterrichtung der Öffentlichkeit vorgelegten Entwurf ist im Zuge der
Weiterentwicklung der Architektur eine weitreichende Überarbeitung der Vorhabenplanung erfolgt. In
Bezug auf den Gebäudegrundriss wurden dabei u.a. die an der Westfassade des Gebäudes
vorgesehenen Balkone wesentlich reduziert. Ein Teil der dort vorgesehenen Balkone soll nunmehr in
Richtung des Stadtgartens ausgerichtet werden. Durch den Entfall eines ursprünglich vorgesehenen
massiven Bauteils zur Trennung der benachbarten Balkone ist von einer "leichteren" Wirkung der
Balkonanlage und insbesondere einer wesentlich besseren Durchlichtung dieses Bauteils
auszugehen.
Betreffend die "Kreuzungssituation" zwischen der vorhandenen Tiefgaragenausfahrt der Häuser Am
Alten Weiher 17 - 21 und der Ausfahrt der neu geplanten Tiefgarage wird auf die Ausführungen zu
Abschnitt 5 (Stellplätze, Erschließung) verwiesen.
zu V – Anlage III:
Gebäudeansichten dienen vornehmlich der Darstellung der Fassadenabwicklung. Sie sind deshalb in
der Regel nicht geeignet, den räumlichen Eindruck, der durch eine Bebauung entsteht, realistisch
wiederzugeben. Dies geschieht vielmehr durch Isometrien oder Perspektiven, die ebenfalls Teil der
im Rahmen der Vorlagenplanung erarbeiteten und auf dem Vorhaben- und Erschließungsplan
wiedergegebenen Entwurfsunterlagen sind.
Im vorliegenden Fall lässt die Nordansicht technisch bedingt nicht erkennen, dass der geplante
Neubau Am Alten Weiher 6 um ca. 5 m gegenüber dem Bestandsgebäude Am Alten Weiher 7 nach
Süden verspringt. Hierdurch ist er von einem auf der Straße stehenden Betrachter deutlich weiter
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entfernt als der das zur Erhaltung vorgesehene Nachbargebäude. Dabei bedingt die höhere
Entfernung auch, dass der Neubau deutlich niedriger erscheint als das Haus Nr. 7.
Die durch den Einwender eingetragenen Schraffuren geben nicht wieder, dass das Gebäude um ca.
1,5 m schmaler ist als der Bestandsbau. Darüber hinaus wurde zwischenzeitlich gegenüber der zur
frühzeitigen Unterrichtung der Öffentlichkeit vorgelegten Planfassung die Planung der Balkone an der
Westfassade verändert, so dass diese nunmehr wesentlich "schlanker" und lichtdurchlässiger
erscheinen.
Betreffend den Schlagschatten des Gebäudes wird auf die Ausführungen zu Abschnitt 7.2 der
Stellungnahme verwiesen.
Im Zuge der Fortschreibung der Architekturplanung wurde aufgrund der im Rahmen der frühzeitigen
Unterrichtung der Öffentlichkeit sowie auch der Einbindung des Gestaltungsbeirats die
Fassadengestaltung grundlegend überarbeitet. Im Sinne der vorgetragenen Einwendungen wird
dabei auf die Verwendung dunkler Materialien sowie von in ihrem Helligkeitswert untereinander stark
kontrastierenden Farben verzichtet.
Stattdessen sollen nunmehr mit einem weißlichen Putz und akzentuierenden sandfarbenen
Klinkerelementen ausschließlich helle Farben eingesetzt werden. Auf diese Weise sollen gegenüber
der ursprünglichen Entwurfsfassung eine Rücknahme der optischen Präsenz der geplanten
Architektur und ihre verbesserte Einfügung in die überwiegend durch natürliche Materialfarben
geprägte Umgebung erreicht werden.
Schreiben V282/1-002 vom 27.01.2012:
am 17. Jan. 2012 wurde die Einleitung des o.g. Planes in der NGZ (als amtl. Mitteilungsblatt)
bekanntgemacht.
In diesem Zusammenhang stellen sich für mich einige Fragen, die ich Sie bitte, mir zu beantworten:
I. Als Verwaltungschef und oberster Repräsentant der Stadt Neuss und damit aller seiner Bürger:
1. Die „amtliche Bekanntmachung der Stadt Neuss" lautet wortwörtlich:
„Einleitung des Vorhabenbezogenen Bebauungsplanes mit Vorhaben- und Erschließungsplans Nr. V
282/1 - Innenstadt, Am Alten Weiher 6 / 7 - und frühzeitige Unterrichtung der Öffentlichkeit".
Wie beurteilen Sie den Sachverhalt, dass z.B. (neben anderen Unterlagen) der Vorhaben- und
Erschließungsplan bisher nicht öffentlich gemacht wurde?
2. Nicht nur Demographen wissen es; unsere Bevölkerung wird immer älter. Mit allen sich daraus
ergebenden Konsequenzen für unsere freiheitlich, demokratisch orientierte Gesellschaftsordnung.
Ältere Menschen wollen auch weiterhin dort leben, wo sie früher gewohnt, gearbeitet und sich
gesellschaftlich betätigt haben. Insbesondere sogar, wenn sie gepflegt werden müssen.
Welche gesellschaftliche, planungsrechtliche oder wirtschaftliche Notwendigkeit besteht, den
vorhandenen Bebauungsplan V 282 in Bezug auf die Parzellen 581, 582, 664, 687 und 716 zu
verändern?
II. Als „geborenem" Aufsichtsratsmitglied und Vorsitzendem der Neusser Bauverein AG: Sollten Sie
meine unten gestellte Frage nicht beantworten können, bitte ich Sie höflich, den Vorstand separat zu
beauftragen mir die Fragen zu beantworten.
3. Die Haus-Nrn. 6 und 7 sind nicht zeitgleich fertig gestellt und in Benutzung genommen worden.
Beide Gebäude weisen aber die gleichen Geschosshöhen auf. Bei dem Altenpflegeheim wird das als
Begründung „.. für eine Modernisierung nicht geeignet...“ angesehen.
Dies müsste m.E. auch für die „.. bauliche Substanz - insbesondere auch im Hinblick auf die
vorhandenen Deckenhöhen, welche insbesondere dringend erforderlichen Verbesserungen des
Gebäudeschallschutzes entgegensteht -..." die Haus-Nr. 7 zutreffen. Vor diesem Hintergrund:
3.1.Welche langfristigen Ziele verfolgt der Bauverein mit dem Altenwohnheim?
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3.2 Welche Auswirkungen hat das Auslaufen der Zweckbindung von Fördermitteln auf die zukünftige
Gestaltung dieses Hauses?
Ihren Antworten sehe ich mit Interesse entgegen.
Stellungnahme zum Schreiben V282/1-002 vom 27.01.2012:
Die Stellungnahme wird, soweit sie städtebauliche Belange betrifft, zur Kenntnis genommen.
zu 1:
Am 16. Dezember 2012 wurde durch den Stadtrat die Einleitung des Verfahrens zur Aufstellung des
Vorhabenbezogenen Bebauungsplans Nr. V 281/1 beschlossen. Ebenso wurde die Verwaltung
beauftragt, gemäß § 3 Abs. 1 BauGB die frühzeitige Unterrichtung der Öffentlichkeit über das
Vorhaben durchzuführen. Diese erfolgte in der Zeit vom 24. bis 31. Januar 2012 – entsprechend der
in Neuss üblichen Praxis – durch Auslegung einer Vorentwurfsfassung des Vorhaben- und
Erschließungsplans sowie einer Einleitungsbegründung, die bei der Fassung des
Aufstellungsbeschlusses dem Rat vorlagen.
Gemäß § 3 Abs. 1 BauGB ist im Rahmen des sogenannten "frühzeitigen" Beteiligungsverfahrens
"über die allgemeinen Ziele und Zwecke der Planung, sich wesentlich unterscheidende Lösungen, die
für die Neugestaltung oder Entwicklung eines Gebiets in Betracht kommen, und die voraussichtlichen
Auswirkungen der Planung öffentlich zu unterrichten."
Es bestehen dabei keine gesetzlichen Vorgaben für die Form der frühzeitigen Unterrichtung sowie
insbesondere die Art der Unterlagen, anhand welcher diese konkret erfolgt, solange die der
Öffentlichkeit zur Verfügung gestellten Informationen den genannten inhaltlichen Anforderungen
gemäß § 3 Abs. 1 BauGB genügen. Dies ist vorliegend – dies zeigen nicht zuletzt auch die
umfangreichen und detaillierten Stellungnahmen aus der Öffentlichkeit zu der Planung – unzweifelhaft
der Fall.
Erst nachdem die Ergebnisse der ersten Beteiligungsschritte vorliegen, werden die vollständigen
Planunterlagen – neben dem Vorhaben- und Erschließungsplan auch der vorhabenbezogene
Bebauungsplan als Rechtsplan, die zugehörige umfangreiche Entwurfsbegründung sowie alle
erforderlichen Fachgutachten –ausgearbeitet. Diese werden dann dem Stadtrat zum Beschluss über
die Durchführung der förmlichen öffentlichen Auslegung der Bebauungsplanunterlagen vorgelegt.
Dies entspricht dem im Baugesetzbuch (BauGB) - welches u.a. die Aufstellung von Bebauungsplänen
regelt - in den Paragraphen 3 und 4 vorgegebenen „zweistufigen“ Verfahrensgang.
Soweit in dem Bekanntmachungstext auf den Vorhabenbezogenen Bebauungsplan mit Vorhabenund Erschließungsplan Nr. V 281/1 – Innenstadt, Am Alten Weiher 6/7 – Bezug genommen wird, ist
klarzustellen, dass, wie ausgeführt, die frühzeitige Unterrichtung der Öffentlichkeit über die Ziele und
Inhalte dieses Planverfahrens ausschließlich anhand von Planunterlagen zur Darstellung des
Vorhabens und einer Einleitungsbegründung erfolgt.
Auswirkungen auf den Hinweiszweck der Bekanntmachung haben sich durch den
Bekanntmachungstext nicht ergeben, da in jedem Fall den Bürgerinnen und Bürgern ausreichend
detaillierte Unterlagen zur Unterrichtung über die Inhalte der Planung in dieser Phase des Verfahrens
zur Verfügung gestellt wurden.
zu 2:
Es sind lediglich die den Grundstücken Am Alten Weiher 6 und 7 zugehörigen Flurstücke Teile des
Plangebiets.
Das Gebäude auf dem Grundstück Nr. 7 soll im Zuge einer energetischen Fassadensanierung mit
dem Neubau lediglich gestalterisch verbunden werden. Die vorhandenen Seniorenwohnungen in
diesem Haus sollen aber nicht verändert werden. Umsetzungen von Mietern etc. werden infolge der
Maßnahme nicht erfolgen.
Das Grundstück Nr. 6 soll neu bebaut werden. Der vorhandene Bau entspricht nicht mehr den heute
bestehenden Anforderungen für eine Nutzung als Seniorenwohnheim – nicht nur im Hinblick auf die
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Zimmergrößen sowie den Zuschnitt der Räume, sondern vor allem auch bezogen auf Erfordernisse
des Brandschutzes. Das St. Lioba-Heim wurde deshalb von der Caritas aufgegeben.
In den letzten Jahren ist zu beobachten, dass nicht nur junge Menschen, sondern immer mehr auch
Ältere in die Innenstädte zuziehen, wenn geeignete Wohnungsangebote vorhanden sind. Dies ist
prinzipiell positiv zu sehen. Denn es trägt unter anderem zu einer ausgewogenen
Bevölkerungsstruktur und einer guten Auslastung der vorhandenen Geschäfte und Infrastrukturen bei.
Gerade auch Senioren wünschen sich oft eine Wohnung in der Stadt, weil sie dort bequem auch ohne
Auto mobil sein können. Vor diesem Hintergrund ist davon auszugehen, dass sowohl die Stadt Neuss
insgesamt als auch die Innenstadt im Besonderen von der Errichtung von hochwertigen Wohnungen
im Bereich des Plangebiets profitieren werden.
Die vorliegend vorgesehene Errichtung von Wohnungen, die barrierefrei (über einen stufenlos
erreichbaren Aufzug) zugänglich sind, trägt dazu bei, die Stadt „seniorengerechter“ werden zu lassen
und das Wohnen im eigenen Haushalt bis ins hohe Alter hinein zu erleichtern.
Zur Umsetzung dieser Planung wurde seitens der Stadt die Durchführung des vorliegenden
Verfahrens zur Aufstellung eines Vorhabenbezogenen Bebauungsplans beschlossen, der über einen
Vorhaben- und Erschließungsplan in Verbindung mit einem Durchführungsvertrag, der zwischen dem
Vorhabenträger und der Stadt zu schließen ist, einerseits Planungsrecht für ein bestimmtes Vorhaben
beinhaltet und andererseits den Vorhabenträger verpflichtet, dieses Vorhaben auch zu realisieren.
Betreffend die Erforderlichkeit der Planung i.S.d. § 1 Abs. 3 BauGB wird ausdrücklich betont, dass die
dargelegte städtebauliche Konzeption auf der Grundlage der bislang für das Plangebiet geltenden
Bauleitpläne nicht realisiert werden könnte.
Für die Realisierung des Vorhabens ist eine Fortschreibung der vorhandenen Bauleitplanung für das
Vorhabengrundstück insbesondere im Hinblick auf die Art der baulichen Nutzung, die zulässige
Geschossfläche und Geschossigkeit sowie die überbaubaren Grundstücksflächen im Bereich des
Grundstücks Am Alten Weiher 6 erforderlich.
zu 3:
Die Nachfrage nach den vorhandenen seniorengerechten Wohnungen im Haus Am Alten Weiher 7 ist
stabil. Insbesondere weisen sie keine funktionalen Mängel auf, die eine Aufgabe der Nutzung oder
wesentliche Eingriffe in die vorhandene Bausubstanz erforderlich machen würden.
Im Gegensatz dazu entspricht das Gebäude des ehemaligen St. Lioba-Heims nicht mehr den
Anforderungen, die heute an solche Einrichtungen gestellt werden. Es müsste mit sehr hohem
baulichen Aufwand an diese angepasst werden, sofern das überhaupt möglich wäre. Eine
Fortführung der Nutzung als Altenheim entsprechend den heute dafür geltenden Standards wurde
durch den bisherigen Träger ausgeschlossen. Der Stadt Neuss liegen keine Erkenntnisse vor, dass
entgegen der Einschätzung des bisherigen Trägers eine Altenheimnutzung auf dem Grundstück Am
Alten Weiher 6 praktisch erreicht werden könnte.
zu 3.1 und 3.2:
Es ist eine Fortführung der heutigen Nutzung (Altenwohnungen) beabsichtigt. Die wirtschaftliche
Darstellung dieser Nutzung obliegt der Neusser Bauverein AG als Eigentümerin und ist nicht
Gegenstand des Bebauungsplans.
Schreiben V282/1-003 vom 31.01.2012:
Bezug Frühzeitige Unterrichtung der Öffentlichkeit (§ 3 Abs. 1 BauGB) Stellungnahme zur
Niederschrift [..] wendet sich gegen die Planung. Folgende Punkte stören an der Planung:
geplante Höhe des Gebäudes mit der Nr. 6. Die Höhe des Gebäudes sollte wie bisher mit 4 Geschossen bestehen bleiben, das Gebäude würde so besser in die Umgebung passen, der Ausblick ins
Grüne bleibt erhalten. Die geplante Höhe des Gebäudes mit der Nr. 6 mit jetzt 6 Geschossen führt zu
einer stärkeren Verschattung der Nachbarbebauung.
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Die geplante Fassadengestaltung/Farbe: Die Fassadengestaltung passt nicht in das Gesamtbild des
Alten Weihers. Die dunkle Fassadengestaltung hat eine erdrückende Wirkung, gerade für die
Nachbarbebauung. Die bestehende Fassadengestaltung sollte übernommen werden.
Tiefgarage/Verkehr: Die geplante Tiefgaragenausfahrt könnte an der bisher angedachten Stellen zu
gefährlichen Kreuzungssituationen führen, da gegenüber und nebenan schon Tiefgaragenzufahrten
sind. Außerdem nimmt der „normale Verkehr" durch die geplanten Wohneinheiten zu. Der Verkehr
„knubbelt" sich an dieser Stelle.
Stellungnahme zum Schreiben V282/1-003 vom 31.01.2012:
Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen. Das architektonische Erscheinungsbild des
Gebäudes ist unter Berücksichtigung der dazu vorgetragenen Bedenken für die Entwurfsfassung des
Vorhaben- und Erschließungsplans zur öffentlichen Auslegung weiter entwickelt worden.
zur geplanten Höhe des Gebäudes Nr. 6:
1. Der Stadtgarten am Nordkanal ist Teil eines Grünzugs von gesamtstädtischer Bedeutung für
Neuss. Die über ihre engere Umgebung hinausreichende städtebauliche Bedeutung des Vorhabens
ergibt sich durch seine Lage unweit des Schnittpunktes dieses Grünzugs mit der städtebaulichen
Hauptachse im Verlauf der Friedrichstraße und weiter in Richtung Süden.
Gemeinsam mit dem Gebäude Friedrichstraße 48 formt die im Vorhabengebiet vorhandene
Bebauung eine "Engstelle" im Verlauf des Stadtgartens, welche zwischen dem Verlauf der – westlich
der Friedrichstraße bestehenden – nördlichen Bauflucht der Kaiser-Friedrich-Straße und der
Aufweitung des Grünzugs im Bereich des Rosengartens vermittelt. Durch das so – aus östlicher Sicht
– gegebene "Hereinragen" der Bebauung des Vorhabengrundstücks erhält es eine städtebaulich
doppelt herausgehobene Rolle, die im Sinn der Gestaltungsvorstellungen, die bereits der Aufstellung
des Bebauungsplans Nr. 282 zugrunde lagen, eine entsprechend prägnante Ausformung dieser
Baukörper erfordern.
Das bereits zur Zeit der Aufstellung dieses Bebauungsplans vorhandene Bestandsgebäude Am Alten
Weiher Nr. 6 wirkt aus dieser Sicht als eine "Schwachstelle" im Stadtgefüge, die gegenüber dem
anschließenden Abschnitt des Stadtgartens keine angemessene räumliche Wirkung geben kann.
Entsprechend dieser gestalterischen Konzeption wurde die vorgesehene Errichtung eines
fünfgeschossigen Gebäudes mit einem darauf aufgesetztem zurückgestaffelten Geschoss auf dem
Grundstück Am Alten Weiher 6 in Verbindung mit einer Beibehaltung des Hauses Nr. 7 in seiner
bisherigen Höhe u.a. durch den für die Stadt Neuss tätigen Gestaltungsbeirat ausdrücklich gebilligt.
2. Im Rahmen der Bebauungsplanaufstellung sind die von der Planung berührten öffentlichen und
privaten Belange zu ermitteln, zu bewerten und gerecht gegen- und untereinander abzuwägen (§ 1
Abs. 7 BauGB). Dies bedeutet im Grundsatz, dass bei einem im Rahmen des
Bebauungsplanaufstellungsverfahrens festgestellten Interessenkonflikt der Stadtrat darüber zu
befinden hat, welchem der davon betroffenen Belange aus seiner Sicht das höhere Gewicht
beizumessen ist.
Dabei wird das Prinzip der Abwägung dadurch begrenzt, dass einerseits der Bebauungsplan nicht
gegen bindende gesetzliche Vorgaben verstoßen werden darf und andererseits Beschränkungen der
gemäß Artikel 14 des Grundgesetzes garantierten Eigentumsfreiheit nur insoweit erfolgen dürfen, als
dies städtebaulich erforderlich ist. Eine einseitige Benachteiligung eines Grundstückseigentümers
zugunsten eines anderen – etwa durch eine Verhinderung einer städtebaulich verträglichen Nutzung
– ist daher aus rechtlicher Sicht im Regelfall von Vorneherein auszuschließen, wenn diese nicht
nachvollziehbar aus begründeten städtebaulichen Zielsetzungen der Stadt abzuleiten ist.
In der Praxis bewirkt das Gebot der Abwägung, dass zwischen zueinander im Konflikt stehenden
städtebaulichen Belangen nach Möglichkeit ein Ausgleich gesucht werden soll, der den
Festsetzungen des Bebauungsplans zugrundezulegen ist.
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3. Im vorliegenden Fall mag das gemeinsame Entwicklungsziel von Stadt und Vorhabenträger, eine
städtebaulich sinnvolle Ergänzung und Aufwertung des Wohnungsangebots in der Innenstadt zu
schaffen, einem Interesse mancher Anwohnerinnen und Anwohner in der Nachbarschaft des
Vorhabengebiets an einer Beibehaltung des Status Quo – auch und gerade im Hinblick die
Abmaßungen der Bebauung im Vorhabengebiet – zunächst scheinbar gegenüberstehen.
Als ein potentieller Konfliktpunkt mag sich dabei die durch die – aus in den Bebauungsplanunterlagen
umfänglich ausgeführten städtebaulichen Gründen – vorgesehene Zulassung einer höheren
Neubebauung des Grundstücks Am Alten Weiher 6 zu erwartende Vergrößerung des in Richtung der
nördlich davon gelegenen Bestandsbebauung erzeugten Schattenwurfs darstellen.
Die geplante Bebauung auf dem Grundstück Am Alten Weiher 6 ist um ca. 6 m höher als das dort
vorhandene Bestandsgebäude. Die hierdurch zu erwartenden Auswirkungen auf die
Besonnungssituation der nördlich gelegenen Bebauung, insbesondere der Wohngebäude Am Alten
Weiher 17-21, wurden umfangreich fachgutachterlich untersucht.
Dazu wurden die Umgebung des Vorhabengebiets digital modelliert und anhand der Sonnenstände
zu bestimmten Stichtagen die dort auftretende Verschattung aufgrund von verschiedenen Szenarien
einer möglichen Bebauung im Vorhabengebiet ermittelt. Dabei wurden folgende Szenarien zu Grunde
gelegt:
• die im Bestand vorhandene Bebauung des Gebiets;
• die nach den Festsetzungen des Bebauungsplans Nr. 282 in seiner ursprünglichen Fassung
zulässige Bebauung eines viergeschossigen Baukörpers auf dem Grundstück Am Alten Weiher 6,
welcher die gesamten darin bestimmten überbaubaren Flächen einnimmt und ein flachgedecktes
Staffelgeschoss aufweist, sowie eines entsprechenden Baukörpers mit sieben Vollgeschossen und
einem Staffelgeschoss anstelle des Bestandsgebäudes Am Alten Weiher 7;
• die geplante Errichtung eines fünfgeschossigen Baukörpers mit einem zusätzlichen abgestaffelten
obersten Geschoss auf dem Grundstück Am Alten Weiher 6 unter Beibehaltung des
Bestandsgebäudes am Alten Weiher 7 in seiner heutigen Kubatur.
Nach den resultierenden Untersuchungsergebnissen sind Unterschiede der Verschattungswirkung
zwischen der heute schon zulässigen und der geplanten Bebauungsstruktur ausschließlich für die
Winterzeit (Stichtag 17. Januar gemäß DIN 5034) zu erwarten. Für diesen Tag ergibt sich für das
Haus Nr. 17 im Planfall gegenüber der nach dem Bebauungsplan zulässigen Bebauung eine
Verkürzung der Besonnungsdauer um eine halbe Stunde im 3. Obergeschoss. In den übrigen
Geschossen bleibt die Besonnungsdauer unverändert. Für das Haus Nr. 18 ergibt sich entsprechend
eine Verminderung der Besonnungsdauer um je eine halbe Stunde im 2. und 3. Obergeschoss. Für
das Haus Nr. 19 beträgt in diesem Szenario die Reduzierung der Besonnungsdauer eine Stunde im
1. Obergeschoss und eine halbe Stunde im 2. Obergeschoss. Für das dritte Obergeschoss erhöht
sich die Besonnungsdauer von 2,5 auf 4,5 Stunden (wegen der aufgrund der nach dem
Bebauungsplan 282 in seiner ursprünglichen Fassung grundsätzlich zulässigen Errichtung eines
Staffelgeschosses oberhalb des siebten Vollgeschosses, die im Planfall nicht berücksichtigt ist). Die
Besonnung des Erdgeschosses bleibt unverändert. Für die Häuser 20 und 21 ergeben sich
Veränderungen der Besonnungsdauer, die ausschließlich das 3. Obergeschoss von Haus Nr. 20 (3
statt 4 Stunden) sowie das 1. Obergeschoss von Haus Nr. 21 (2 statt 4 Stunden) betreffen.
4. Grundsätzlich wird davon ausgegangen, dass bei einer Einhaltung der bauordnungsrechtlich
definierten Abstandflächen eine ausreichende Belichtung von Wohnungen gewährleistet ist. Vor
diesem Hintergrund kann vorliegend eine unzulässige Verschattung der nördlich des Vorhabens
gelegenen Wohngebäude in jedem Fall ausgeschlossen werden.
Allerdings sind die bestehenden gesetzlichen Regelungen nicht geeignet, die Belichtungssituation
von Gebäuden so zu bewerten, dass Veränderungen innerhalb des zulässigen Rahmens qualitativ
erfasst werden können. Es sind aber im Rahmen der Bauleitplanung auch solche Veränderungen von
Belichtungssituationen als relevante private Belange zu erfassen und zu bewerten, die zwar
gesetzlich zulässig wären, aber dennoch zu einer wesentlichen Beeinträchtigung der betroffenen
Grundstücke bzw. Gebäude führen könnten.
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Daher wird im Rahmen von Bebauungsplanverfahren wird die DIN 5034 "Tageslicht in Innenräumen"
zur qualitativen Bewertung der Besonnungssituation von Wohnungen herangezogen, die im Zuge
einer Planung neu entstehen oder von einer Planung betroffen sein könnten.
In Teil 1 der DIN 5034 ist für Wohngebäude eine Besonnungsdauer der Fassaden am Stichtag 17.
Januar von 1 Stunde in der Fensterebene als Mindestmaß angegeben. Dieses Kriterium sollte für
mindestens einen Wohnraum je Wohnung erfüllt sein. Weiterhin wird für mindestens einen Wohnraum
je Wohnung zur Tag- und Nachtgleiche eine Besonnungsdauer von mindestens 4 Stunden gefordert.
Als Besonnungsdauer definiert wird die Summe der Zeitintervalle, während der Sonnenstrahlen bei
einer Sonnenhöhe von mindestens 6° in den Raum einfallen können. Dabei wird allein auf den
Sonnenstand abgestellt; tatsächliche meteorologische Verhältnisse bleiben außer Acht.
In Bezug auf die Bewertungsmaßstäbe der DIN 5034 ist nach den Ergebnissen der
Verschattungsuntersuchung von den folgenden Ergebnissen auszugehen:
• Es ergeben sich für den Stichtag 17. Januar sowohl bei einer Betrachtung des nach dem
Bebauungsplan Nr. 282 in seiner ursprünglichen Fassung zulässigen Volumens als auch der
geplanten Bebauung gegenüber der baulich bestehenden Ist-Situation zusätzliche Verschattungen in
der dargelegten Weise. Allerdings bleiben in allen Varianten die Kriterien der DIN 5034 erfüllt, so dass
davon auszugehen ist, dass keine wesentliche Minderung der Qualität der selbst in den infolge der
Bebauung potentiell geringer besonnten Wohnungen zu erwarten ist. Die maximale Verschattung ist
auch im Übrigen als städtebaulich verträglich anzusehen. Sie entspricht in ihrem Umfang in etwa der
Verschattung, die von der Bebauung Am Alten Weiher 17-21 gegenüber der nördlich davon
gelegenen Wohnbebauung erzeugt wird.
• An den untersuchten Stichtagen "Tagundnachtgleiche" (Frühlings- bzw. Herbstanfang) sowie im
Sommer ergeben sich für alle untersuchten Varianten keine relevanten Verschattungen der Fassaden
der Bebauung Am Alten Weiher 17-21.
5. Vor dem Hintergrund des Ausgeführten kann davon ausgegangen werden, dass durch die Planung
eines fünfgeschossigen Gebäudes mit einem aufgesetzten zurückgestaffeltem obersten Geschoss –
die aus stadtgestalterischen Gründen befürwortetet wird – keine erhebliche Veränderung der
Verschattungssituation zu erwarten ist, welche die Anlieger der nördlich des Vorhabengrundstücks
gelegenen Wohnbebauung wesentlich oder unangemessen benachteiligen würde.
Unabhängig davon wurde zur weiteren Minimierung der Auswirkungen des Vorhabens auf die
nördlich des Vorhabengrundstücks gelegene Wohnbebauung das geplante Gebäude gegenüber dem
bei der Verschattungsprognose zugrunde gelegten Planfall um einen Meter in Richtung des
Stadtgartens verschoben.
zum Themenkomplex Fassadengestaltung/ Farbe
Die Materialität und Farbgebung der geplanten Fassaden wurde gegenüber der ursprünglichen
Fassung der Vorhabenplanung entsprechend Anregungen aus der Öffentlichkeit dem für die Stadt
Neuss tätigen Gestaltungsbeirat vorgelegt und daraufhin grundlegend überarbeitet. Auf
anthrazitfarbene Flächen sowie starke Farbkontraste wird verzichtet. Es sollen nunmehr mit einem
weißlichen Putz und akzentuierenden sandfarbenen Klinkerelementen ausschließlich helle Farben
eingesetzt werden.
zum Themenkomplex Tiefgarage / Verkehr
Die Umgebung des Vorhabengebiets ist durch einen hohen "Parkdruck" betroffen. Dieser Sachverhalt
wird im Rahmen der vorhabenbezogenen Planung durch die geplante Errichtung von 19 Stellplätzen
in der Tiefgarage sowie vier oberirdischen Stellplätzen auf dem Grundstück, die als
Besucherstellplätze genutzt werden können, berücksichtigt. Der "Stellplatzschlüssel", also das
Verhältnis der Anzahl der Stellplätze zu der der Wohnungen, liegt damit bei etwa, 1,35.
Im Rahmen der Erarbeitung der Entwurfsfassung des Vorhabenbezogenen Bebauungsplans wurden
die aus der vorgesehenen Anordnung der Tiefgaragenausfahrt resultierenden Verkehrsverhältnisse
fachgutachterlich bewertet. Im Hinblick auf die Anordnung der geplanten Tiefgaragenrampe im
Verhältnis zu der vorhandenen ergeben sich keine Verkehrsgefährdungen. Die aus der geplanten
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Tiefgarage ausfahrenden Fahrzeuge müssen die Vorfahrt der aus der Tiefgarage der Häuser Am
Alten Weiher 17 - 21 ausfahrenden Fahrzeuge beachten. Eine ausreichende Einsehbarkeit der
Straße sowie auch des an das Plangebiet westlich angrenzenden Fuß- und Radwegs ist gegeben.
Die erforderlichen Sichtdreiecke werden nachgewiesen.
Außerdem wurde im Rahmen der Planung eine Verkehrsaufkommensprognose erstellt, bei der
unterschiedliche Nutzungsszenarien betrachtet wurden. Diese ergibt, dass durch die Errichtung des
geplanten Wohngebäudes auf dem Grundstück Am Alten Weiher 6 mit einer nur sehr geringfügig
höheren Anzahl von Fahrbewegungen im Bereich des Vorhabengebiets zu rechnen ist als bei einer
nach dem Bebauungsplan in seiner ursprünglichen Fassung grundsätzlich zulässigen
Altenheimnutzung. Allerdings ist die Altenheimnutzung mit einem höheren Anteil von
Wirtschaftsverkehren verbunden, die in der Regel stärkere Rückwirkungen auf die Qualität des
Verkehrsablaufes (sowie auch die damit verbundenen Schallemissionen) haben als dieselbe Anzahl
Fahrten von privaten Anliegern.
Vor diesen Hintergründen ist durch die Realisierung der Planung mit einer in irgendeiner Weise
problematischen Veränderung der Verkehrssituation nicht zu rechnen.
Schreiben V282/1-004 vom 30.01.2012:
als Eigentümer einer Wohnung im Hause Am Alten Weiher 17 überreichen wir Ihnen als Anlage
unsere Stellungnahme zu dem ausgelegten Bebauungsplan.
Stellungnahme zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan Nr. V 282/1 Kurzbeschreibung des
Planinhalts
Nach der Vorlage soll das 4-geschossige Lioba-Heim abgerissen und durch einen Neubau mit 5
Geschossen zuzüglich 1 Staffelgeschoss ersetzt werden. Das daneben stehende Wohngebäude mit
7 Geschossen bleibt erhalten und wird nur wärmedämmend umhüllt. Nach den ausgehängten Plänen
hat es eine Geschosshöhe von 2,75 m, die auch für das Lioba-Heim zutreffen dürfte. Dagegen ist für
den Neubau auf der Ansicht eine solche von 3,00 bzw. 3,05 m gezeichnet. Damit wird der Neubau
wesentlich höher als das Lioba-Heim. Ebenfalls auf der Ansicht ist seine Höhe von OK EG-Fußboden
bis OK des Flachdaches mit 19 m dargestellt (wobei nicht erkennbar ist, ob die OK EG-Fußboden
gegenüber der im Lioba-Heim abgesenkt oder angehoben werden soll). Damit soll der Neubau um
etwa7 bis 8 m höher werden als das Heim.
Das ist eine wesentliche Veränderung der Höhe mit erheblichen Auswirkungen auf den benachbarten
Baubestand.
Zur Eignung und weiteren Nutzung des Standorts
Der Flächennutzungsplan sieht für die beiden betroffenen Grundstücke: „Gemeinbedarf-Altenwohn und Pflegeheim" vor. Diese Nutzungsvorgabe würde durch den vorgeschlagenen Bebauungsplan
aufgegeben für eine normale Wohnbebauung, zumindest für das Grundstück des Lioba-Heims.
Die Argumente, die im Abschnitt 3.1 der Einleitungsbegründung für die Eignung der Grundstücke für
Wohnbebauung angeführt werden, kann man zu großen Teilen 1:1 übernehmen, um auch eine
Eignung des Standorts für seine derzeitige Zweckbestimmung zu beschreiben. Sie dürften im Prinzip
schon für den Beschluss zur Errichtung des Lioba-Heims an dieser Stelle gegolten haben. Angesichts
der demographischen Entwicklung ist sicherlich von einem weiterhin bestehenden Bedarf für ein
innenstadtnahes Alten- und Pflegeheim an dieser Stelle auszugehen. Es wäre deshalb sehr zu
bedauern, wenn der Rat, statt eine Neuerrichtung eines solchen Heims auf den fraglichen
Grundstücken anzustreben, der vorgeschlagenen Wohnbebauung zustimmen würde.
Nachdem die Caritas das Lioba-Heim Presseberichten zu Folge wegen mangelnder Wirtschaftlichkeit
aufgegeben hat und der Bauverein im Besitz beider Grundstücke ist, sollte es im Interesse der
Stadtentwicklung liegen, mittelfristig beide Bestandsgebäude aufzugeben und beide Grundstücke
zusammen weiter für ein heutigen Maßstäben entsprechendes Alten- und Pflegeheim zu verwenden.
Weshalb sollte der Bauverein als verlängerter Arm der Stadt für die Stadtentwicklung, falls sich
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derzeit kein Investor findet, nicht auch ein Altenheim errichten und an einen Betreiber vermieten, er
vermietet ja auch Wohnungen?
An dieser Stelle ist es angebracht, sich die originäre Aufgabe des im Eigentum der Stadt befindlichen
Bauvereins zu vergegenwärtigen: Er ist der verlängerte Arm der Stadt für die städtebauliche
Weiterentwicklung einschließlich notwendiger Stadtreparatur. Diese Aufgabe führt er auch mit Erfolg
aus, wie man beispielsweise in der südlichen Fuhrt, in Weckhoven und in Erfttal besichtigen kann.
Daneben führt er auch Gewinne an die Stadt ab. Das darf aber nur als für die Finanzlage der Stadt,
auch wenn sie derzeit angespannt ist, erfreuliches Nebenergebnis angesehen werden und nicht zu
einem wesentlichen Ziel seiner Tätigkeit werden. Dem Ziel einer Gewinnerzielung für die Stadt
scheint jedoch der vorgeschlagene Bebauungsplan auch zu erheblichen Teilen zu dienen.
Im Sinne einer Stadtreparatur sollte es dem Bauverein zuzumuten sein, die in ihrer Lage direkt am
Stadtgarten/Rosengarten städtebaulich außerordentlich wertvollen Grundstücke des Planvorschlags
für eine Neubebauung mit einem Alten- und Pflegeheim aufzubereiten und mittelfristig für eine
entsprechende Bebauung zu sorgen.
In der Einleitungsbegründung heißt es zum Lioba-Heim (unter 1.2.): „Seine bauliche Substanz
¬insbesondere auch im Hinblick auf die vorhandenen Deckenhöhen, welche insbesondere dringend
erforderlichen Verbesserungen des Gebäudeschallschutzes entgegensteht - ist für eine
Modernisierung nicht geeignet." Es ist zu hinterfragen, ob diese Aussage nicht auch für das wohl
noch ältere Gebäude Nr.7 zutrifft und es deshalb nicht eigentlich, wenn schon neu gebaut werden
soll, auch neu errichtet werden müsste.
Sollte der Rat der Stadt tatsächlich glauben, er könne an dieser Stelle auf ein Altenheim verzichten,
dann wäre im Sinne einer Stadtreparatur dem Bauverein auch zuzumuten, auch die Nr. 7 neu zu
errichten.
Genau so wäre es im Sinne einer Stadtreparatur dem Bauverein zuzumuten, wenn er die Nr. 7 schon
nicht neu errichten will, von diesem Gebäude die 3 obersten Geschosse abzutragen, mit dem LiobaErsatzbau sich an diese Höhe anzupassen und so die Einheitlichkeit für das betroffene Gebiet
herzustellen.
Auswirkungen auf die bestehende Bebauung an der Straße Am Alten Weiher
Punkt 1. Verlust der Maßstabes, Wertverlust der bestehenden Bebauung
Als der für den Alten Weiher noch gültige Bebauungsplan 282 vom 15.11.1983 aufgestellt wurde,
waren das Lioba-Heim (Haus-Nr. 6) und der 7-Geschosser (Haus-Nr.7) daneben schon vorhanden.
Beide genossen Bestandsschutz und man hat sie offenbar einfach übernommen. Es ist anzunehmen,
dass der 7-Geschosser aus der Zeit stammt, als es im Städtebau die vorherrschende Meinung war,
man müsse in die Höhe bauen. Aus dieser Zeit dürfte auch das nördlich des Wendehammers an dem
Fußweg zur Brücke über den Erftmühlengraben gelegene ebenfalls 7-geschossige Gebäude (HausNr. 5) zu stammen. Trotzdem ist für das Lioba-Heim die Geschossflächenzahl auf 1,2 begrenzt
worden.
Von den vorstehend genannten Bestandsgebäuden abgesehen ist das gesamte Innenfeld des Alten
Weiher ab 1983 als ein hochwertiges innenstadtnahes Wohngebiet mit maximal 3 Vollgeschossen
bebaut worden, das auch die Einleitungsbegründung unter 3.1 als "attraktiv" bezeichnet. Eine
Ausnahme stellt nur das Haus Nr. 23 dar, das mit 6 Geschossen auf der Seite der Nr.5 und nur 4 auf
der Seite der Nr.25 den Übergang bildet von dem hohen Gebäude Nr.5 zu den niedrigeren Häusern
Nrn. 25 bis 34a.
Für die den Grundstücken Haus-Nrn.6 und 7 nach Norden direkt gegenüberliegenden Gebäude mit
den Haus-Nrn. 17-21 gilt eine Geschossflächenzahl von 1,1 und auf deren anderer Seite für die
Häuser mit den Nummern 23 - 34a eine solche von nur noch 1,0. Damit und mit dem Wert von 1,2 für
das Lioba-Heim ist für dieses Gebiet ein Maßstab für die zu erlaubende Gebäudehöhen festgelegt
worden.
Für das vorgeschlagene Lioba-Ersatzgebäude ist in den Unterlagen keine Geschoßflächenzahl
ausgewiesen. Aufgrund der vorhandenen Angaben ist mit einer Größenordnung von mindestens 1,5
zu rechnen. Wenn jetzt für das Lioba-Grundstück von dieser bewussten Höhenbeschränkung des
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geltenden Bebauungsplans abgewichen würde, so würde der durch die vorhandene Bebauung
gegebene Rahmen gesprengt. Das führt automatisch zu einem Wertverlust für diese bestehende
Bebauung, insbesondere für die Wohnungen in den Häusern Am Alten Weiher 17 bis 21. Damit sind
Schadenersatzansprüche vorgezeichnet.
Punkt 2: Beschattung der vorhandenen Bebauung
Die vorstehend genannten Häuser Nr. 17 - 21 liegen dem Lioba-Heim schräg bzw. direkt gegenüber.
Der Neubau soll offenbar die noch vorhandene Flucht des Heims aufnehmen, soll jedoch - es sind
Beweggründe der Gewinnerzielung zu vermuten- mit etwa 19 m (gegen derzeit vielleicht gut 11 bis
maximal 12 m) erheblich höher werden. Dadurch wird die Sonneneinstrahlung auf die genau nach
Süden ausgerichteten Fassaden der Häuser Nr. 17 - 21, deren Gärten und Balkons wesentlich
vermindern. Das gilt besonders für die Übergangszeit und noch mehr für den Winter, in dem -das
entsprechende Gutachten steht noch aus- von vielen Wohnungen die Sonne wohl gar nicht mehr
gesehen werden kann. Damit geht natürlich ein Wertverlust der Wohnungen einher. Er könnte nur
vermieden werden, wenn der Ersatzbau für das Lioba-Heim nicht höher wird, als das Gebäude jetzt
ist.
Punkt 3: Dominanz der vorgeschlagenen Bebauung
Die vorgeschlagene Bebauung des Lioba-Grundstücks mit 5 Geschossen und Staffelgeschoß führt
zusammen mit dem bestehenden Gebäude Haus-Nr.7 zu einer gewaltigen Baumasse, die alle
Maßstäbe dieses Gebietes sprengt. Sie dominiert die gegenüber liegenden Häuser Nrn. 17-21 und ist
geeignet, diese optisch zu erdrücken. Auch diese Tatsache entwertet die genannten Häuser.
Diese Dominanz wird noch verstärkt durch die vorgesehene Oberflächenbehandlung (unter 3.2)
„unter Verwendung gleicher Materialien in der Fassadengestaltung wie helle Putzflächen, einer
farblich akzentuierten keramischen Fassade...". Die Unterlagen zeigen auf den farbigen Ansichten
eine schwarz-weiße Fassade, die als aggressiv zu bezeichnen ist. Eine solche Oberflächengestaltung
bricht ohne Not vollständig mit der Vorschrift des Bebauungsplans 282 „...sind sämtliche
Außenwände in rotem Ziegel oder roter Ziegelverblendung auszuführen." Die vorgeschriebenen
Ziegel sind optisch ruhiger und weniger dominierend als die gezeichneten Fassaden. Es ist nicht
einzusehen, weshalb diese Vorschrift aufgegeben werden sollte.
Punkt 4: Verschärfung der Parksituation
Das neue Gebäude soll 17 Wohnungen mit im Mittel je 120 m2 Wohnfläche erhalten. Bei der Größe
und den zu erwartenden Kosten dieser Wohnungen ist zu erwarten, dass dort Familien einziehen
werden, die mehr als einen PKW pro Familie haben und diese auch nicht aufgeben wollen. Es sind in
der Tiefgarage 19 und zusätzlich 4 Außenstellplätze für Gäste vorgesehen. Alle diese Plätze werden
sicherlich schon von den Hausbewohnern belegt werden, sofern sie für diese überhaupt ausreichen.
Erschwerend kommt hinzu, dass es für die 28 Wohnungen des Hauses Nr.7 nur 14 Außenstellplätze
gibt.
Man muss deshalb davon ausgehen, dass die jetzt schon in diesem Gebiet sehr angespannte
Parksituation unzumutbar noch weiter verschärft würde. Die Anspannung ist auch daran zu erkennen,
dass gegenüber den Häusern Nr. 6 und 7 Anwohnerparkplätze markiert sind. Es gehört heute schon
großes Glück dazu, wenn man als Besucher eine legale Möglichkeit findet, sein Fahrzeug
abzustellen. Die wenigen mit Parkschein zu belegenden Plätze nördlich der Häuser 19-21 reichen bei
weitem nicht aus und das „wilde Parken" der Handwerker dürfte der Stadt nicht verborgen geblieben
sein.
Die vorgesehene Zahl von Stellplätzen könnte eher reichen, wenn die Zahl der Wohnungen
entsprechend vermindert wird, ohne die Zahl der Stellplätze in der Tiefgarage zu vermindern.
Alternativ müsste die Tiefgarage vergrößert werden.
Punkt 5: Verkehrsgefährdung
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Auf dem Städtebaulichen Entwurf, Teilausschnitt, Anlage 5 der Vorlage erkennt man, dass die
Ausfahrt der Tiefgarage des Lioba-Ersatzbaus genau gegenüber der vorhandenen Ausfahrt der
Tiefgarage der Häuser Nr. 17 - 21 mündet. Wenn man aus so einer Garage herausfährt ist u.a. durch
die Neigung der Rampe die Sicht nach vorn und überhaupt auf die Mündung in die Straße stark
eingeschränkt. Die Situation wird noch verschlechtert dadurch, dass eben westlich der Ausfahrt der
Nr.6 eine weitere Tiefgaragenausfahrt eines Hauses von der Friedrichstraße mündet. So wie es
vorgesehen ist, würde ein Gefahrenpunkt geschaffen werden. Eine Verlegung der Ausfahrt nach
Osten könnte die Überschneidungen entschärfen.
Schlussfolgerungen
Aus dem Vorstehenden sind für die Bebauung der Grundstücke Haus-Nrn. 6 und 7 die
nachstehenden Schlussfolgerungen zu ziehen:
1. Die Einstufung „Gemeinbedarf-Altenwohneinrichtung" sollte nicht aufgegeben werden.
2. Sollte der Stadtrat meinen, man brauche sie nicht mehr, dann sollte sie für das Grundstück der
Haus-Nr. 7 erhalten bleiben.
3. Die Vorgabe des Bebauungsplans Nr. 282 von maximal 4 Vollgeschossen und einer
Geschossflächenzahl von 1,2 sollte für das Grundstück der Haus-Nr. 6 beibehalten werden.
4. Die Vorschrift „...sind sämtliche Außenwände in rotem Ziegel oder roter Ziegelverblendung
auszuführen. „ ist beizubehalten.
5. Sollte die Bebauung des Grundstücks der Haus-Nr. 6 mit 5 Vollgeschossen zuzüglich
Staffelgeschoss genehmigt werden, so ist durch Vergrößerung der Tiefgarage die Zahl der Stellplätze
deutlich zu erhöhen.
6. Die Überschneidung der Mündungen der Tiefgaragenausfahrten ist zu beseitigen.
7. Der Bauträger ist in geeigneter Weise rechtlich bindend zu verpflichten, den Eigentümern der
Wohnungen der benachbarten Häuser Am Alten Weiher Nr. 17 - 21 durch die Bautätigkeit
entstehende Verluste des Wertes ihrer Wohnungen zu ersetzen.
Stellungnahme zum Schreiben V282/1-004, Nixhütter Weg 107 b, 41466 Neuss vom 30.01.2012:
Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen. Das architektonische Erscheinungsbild des
Gebäudes ist unter Berücksichtigung der dazu vorgetragenen Bedenken für die Entwurfsfassung des
Vorhaben- und Erschließungsplans zur öffentlichen Auslegung weiter entwickelt worden.
zum Abschnitt "Kurzbeschreibung des Planinhalts"
Die Darstellung ist im Wesentlichen zutreffend. Allerdings wurden im Zuge der Weiterentwicklung der
architektonischen Planung die Geschosshöhen auf ein Rohbaumaß von 2,97 m reduziert. Ebenso
liegt das geplante Gebäude um ca. 20 cm niedriger als der Bestand und weist ein niedrigeres
Erdgeschoss auf. Das geplante Gebäude ist somit insgesamt ca. 6 m höher als das
Bestandsgebäude.
zum Abschnitt "Zur Eignung und weiteren Nutzung des Standorts"
Die bisherige Nutzung des Altenheimgebäudes ist durch die Caritas als ehemalige Betreiberin
dauerhaft aufgegeben worden. Das Gebäude ist nach den der Stadt vorliegenden Erkenntnissen –
unabhängig von den städtebaulichen Qualitäten seines Umfeldes – für eine Nutzung als ein aktuellen
Anforderungen genügendes Altenheim nicht geeignet.
Denn der demographische Wandel bedeutet nicht allein eine Zunahme des Anteils betagter Personen
an der Gesamtbevölkerung bzw. auch der Bevölkerung der Stadt Neuss, sondern ist auch mit
veränderten qualitativen Anforderungen an Institutionen und Einrichtungen der Seniorenpflege
verbunden.
Dies betrifft zum einen die mittlerweile erfolgte Etablierung von Pflegeheimen der sogenannten "4.
Generation", die dem Leitbild der "Hausgemeinschaften" folgen. Solche Anlagen unterscheiden sich
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nicht nur in der Art ihres Betriebs, sondern auch baulich sehr stark von früheren Altenpflegeheimen
wie dem ehemaligen St. Lioba-Heim.
Zum anderen ist der demographische Wandel auch mit einer Ausrichtung auf die Altenpflege "zu
Hause" verbunden, die vermehrt auch durch mobile Pflege- und Serviceangebote gewährleistet
werden kann.
Entsprechend verzeichnet die Stadt Neuss eine wachsende Nachfrage nach gut ausgestatteten,
möglichst barrierefrei zugänglichen Wohnungen in zentralen innerstädtischen Lagen, die ein
attraktives Umfeld bieten und eine Teilhabe am gesellschaftlichen Leben auch bei eingeschränkter
Mobilität – etwa für Personen ohne Zugriff auf ein eigenes Fahrzeug – deutlich erleichtern.
Der demographische Wandel wird von der Stadt Neuss mit dem Ziel einer den Anforderungen aller
Generationen gerecht werdenden Weiterentwicklung der Siedlungsstruktur planerisch begleitet.
In diesem Sinn unterstützt die Stadt – wie im Fall der Aufstellung des Vorhabenbezogenen
Bebauungsplans Nr. 282/1 – die Schaffung von solchen Wohnungen, die durch ihre Lage, ihre
stufenlose Zugänglichkeit sowie eine auch für mobiltätsbehinderte Personen geeignete
Grundrissgestaltung für eine Nutzung in allen Lebensphasen gut geeignet sind und daher ein
möglichst langes Verbleiben "in den eigenen vier Wänden" erleichtern.
Die theoretisch denkbare Alternative einer Aufgabe der Nutzung des Hauses Am Alten Weiher 7
würde in einem scharfen Gegensatz zu der stadtplanerischen Zielsetzung einer Weiterentwicklung
des Bestandes barrierefrei zugänglicher und seniorengerechter Wohnungen stehen. Sie würde
vielmehr zu einer beträchtlichen Reduzierung des Bestandes solcher Wohnungen gerade in der
Innenstadt führen.
Die Zerstörung der vorhandenen altengerechten Wohnungen, die auch mit der Umsetzung
zahlreicher betagter Mieter verbunden wäre, zugunsten eines Altenheims kommt daher im
vorliegenden Fall bereits aus grundsätzlichen städtebaulichen Überlegungen nicht in Frage.
zum Abschnitt "Auswirkungen auf die bestehende Bebauung", Punkt 1
Bei der Aufstellung des Bebauungsplans Nr. 282 ist im Hinblick auf den einbezogenen umfangreichen
Bestand vorhandener Gebäude mit fünf bis acht Geschossen – zu dem neben den durch den
Einwender genannten Häusern im Bereich des Vorhabengebiets sowie am Erftmühlengraben auch
die gesamte Bebauung an der Friedrichstraße zu zählen ist – davon auszugehen, dass für das Gebiet
zu keinem Zeitpunkt die Entwicklung einer einheitlichen Obergrenze für die Geschossigkeit oder das
Maß der baulichen Nutzung vorgesehen gewesen ist. Denn in diesem Fall wären die vorhandenen
Gebäude entsprechend niedriger "überplant" worden.
Vielmehr sieht der Bebauungsplan ausdrücklich eine "Mischung" unterschiedlicher Geschossigkeiten
und Dichten vor. Dies findet u.a. auch seinen Ausdruck in der im Bebauungsplan Nr. 282 in seiner
ursprünglichen Fassung enthaltenen Festsetzung der zulässigen Geschossigkeit für die Bebauung
Am Alten Weiher 17-21, wonach diese mit drei bis fünf Vollgeschossen (Häuser 18-21) bzw. zwei bis
drei Vollgeschossen (Haus Nr. 17) zu errichten gewesen wäre. Dieses Konzept wird auch nicht
dadurch in Frage gestellt, dass das Haus Am Alten Weiher 17 abweichend von dem Bebauungsplan
mit vier Vollgeschossen errichtet worden ist.
Betreffend die festgesetzte Geschossflächenzahl ist darauf hinzuweisen, dass diese ausschließlich
die Grundstücksgröße ins Verhältnis zur Anzahl der zulässigen Quadratmeter Brutto-Grundfläche
innerhalb von Vollgeschossen auf diesem Grundstück setzt und keine Aussage über die zulässige
Bauhöhe beinhaltet. Für das Grundstück Am Alten Weiher 6 mit ca. 1.626 m² großem Grundstück
bedeutet dies, dass auf dem Grundstück ca. 1.950 m² Geschossflächen in Vollgeschossen errichtet
werden dürfen. Dieses Volumen wurde durch das Bestandsgebäude deutlich unterschritten. Es liegt
aber auch im Bereich der Größenordnung der von dem Vorhabenträger vorgelegten Planung eines
Gebäudes mit fünf Regelgeschossen und einem zusätzlichen abgestaffelten obersten Geschoss.
Von daher wird durch die Aufstellung des Vorhabenbezogenen Bebauungsplans Nr. 282/1 keine
durchgreifende Veränderung der zulässigen Ausnutzung auf dem Grundstück Am Alten Weiher 6 und
innerhalb des Vorhabengebiets, erst recht aber bezogen auf das gesamte Baugebiet vorbereitet. Ein
Wertverlust der umliegenden Wohngebäude ist durch die mit der Aufstellung des Bebauungsplans
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verbundenen Änderungen betreffend die Regelung des Maßes der baulichen Nutzung nicht zu
erwarten.
zum Abschnitt "Auswirkungen auf die bestehende Bebauung", Punkt 2
1. Die geplante Bebauung auf dem Grundstück Am Alten Weiher 6 ist, wie dargelegt, um ca. 6 m
höher als das dort vorhandene Bestandsgebäude. Die hierdurch zu erwartenden Auswirkungen auf
die Besonnungssituation der nördlich gelegenen Bebauung, insbesondere der Wohngebäude Am
Alten Weiher 17-21, wurden umfangreich fachgutachterlich untersucht.
Dazu wurde die Umgebung des Vorhabengebiets digital modelliert und anhand der Sonnenstände zu
bestimmten Stichtagen die dort auftretende Verschattung aufgrund von verschiedenen Szenarien
einer möglichen Bebauung im Vorhabengebiet ermittelt. Dabei wurden folgende Szenarien zu Grunde
gelegt:
• die im Bestand vorhandene Bebauung des Gebiets;
• die nach den Festsetzungen des Bebauungsplans Nr. 282 in seiner ursprünglichen Fassung
zulässige Bebauung eines viergeschossigen Baukörpers auf dem Grundstück Am Alten Weiher 6,
welcher die gesamten darin bestimmten überbaubaren Flächen einnimmt und ein flachgedecktes
Staffelgeschoss aufweist, sowie eines entsprechenden Baukörpers mit sieben Vollgeschossen und
einem Staffelgeschoss anstelle des Bestandsgebäudes Am Alten Weiher 7;
• die geplante Errichtung eines Baukörpers mit fünf Regelgeschossen und einem zusätzlichen
abgestaffelten obersten Geschoss auf dem Grundstück Am Alten Weiher 6 unter Beibehaltung des
Bestandsgebäudes am Alten Weiher 7 in seiner heutigen Kubatur.
2. Nach den resultierenden Untersuchungsergebnissen sind Unterschiede der Verschattungswirkung
zwischen der heute schon zulässigen und der geplanten Bebauungsstruktur ausschließlich für die
Winterzeit (Stichtag 17. Januar gemäß DIN 5034) zu erwarten. Für diesen Tag ergibt sich für das
Haus Nr. 17 im Planfall gegenüber der nach dem Bebauungsplan zulässigen Bebauung eine
Verkürzung der Besonnungsdauer um eine halbe Stunde im 3. Obergeschoss. In den übrigen
Geschossen bleibt die Besonnungsdauer unverändert. Für das Haus Nr. 18 ergibt sich entsprechend
eine Verminderung der Besonnungsdauer um je eine halbe Stunde im 2. und 3. Obergeschoss. Für
das Haus Nr. 19 beträgt in diesem Szenario die Reduzierung der Besonnungsdauer eine Stunde im
1. Obergeschoss und eine halbe Stunde im 2. Obergeschoss. Für das dritte Obergeschoss erhöht
sich die Besonnungsdauer von 2,5 auf 4,5 Stunden (wegen der aufgrund der nach dem
Bebauungsplan 282 in seiner ursprünglichen Fassung grundsätzlich zulässigen Errichtung eines
Staffelgeschosses oberhalb des siebten Vollgeschosses, die im Planfall nicht berücksichtigt ist). Die
Besonnung des Erdgeschosses bleibt unverändert. Für die Häuser 20 und 21 ergeben sich
Veränderungen der Besonnungsdauer, die ausschließlich das 3. Obergeschoss von Haus Nr. 20 (3
statt 4 Stunden) sowie das 1. Obergeschoss von Haus Nr. 21 (2 statt 4 Stunden) betreffen.
3. Grundsätzlich wird davon ausgegangen, dass bei einer Einhaltung der bauordnungsrechtlich
definierten Abstandflächen eine ausreichende Belichtung von Wohnungen gewährleistet ist. Vor
diesem Hintergrund kann vorliegend eine unzulässige Verschattung der nördlich des Vorhabens
gelegenen Wohngebäude in jedem Fall ausgeschlossen werden.
Allerdings sind die bestehenden gesetzlichen Regelungen nicht geeignet, die Belichtungssituation
von Gebäuden so zu bewerten, dass Veränderungen innerhalb des zulässigen Rahmens qualitativ
erfasst werden können. Es sind aber im Rahmen der Bauleitplanung auch solche Veränderungen von
Belichtungssituationen als relevante private Belange zu erfassen und zu bewerten, die zwar
gesetzlich zulässig wären, aber dennoch zu einer wesentlichen Beeinträchtigung der betroffenen
Grundstücke bzw. Gebäude führen könnten.
Daher wird im Rahmen von Bebauungsplanverfahren wird die DIN 5034 "Tageslicht in Innenräumen"
zur qualitativen Bewertung der Besonnungssituation von Wohnungen herangezogen, die im Zuge
einer Planung neu entstehen oder von einer Planung betroffen sein könnten.
In Teil 1 der DIN 5034 ist für Wohngebäude eine Besonnungsdauer der Fassaden am Stichtag 17.
Januar von 1 Stunde in der Fensterebene als Mindestmaß angegeben. Dieses Kriterium sollte für
mindestens einen Wohnraum je Wohnung erfüllt sein. Weiterhin wird für mindestens einen Wohnraum
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je Wohnung zur Tag- und Nachtgleiche eine Besonnungsdauer von mindestens 4 Stunden gefordert.
Als Besonnungsdauer definiert wird die Summe der Zeitintervalle, während der Sonnenstrahlen bei
einer Sonnenhöhe von mindestens 6° in den Raum einfallen können. Dabei wird allein auf den
Sonnenstand abgestellt; tatsächliche meteorologische Verhältnisse bleiben außer Acht.
In Bezug auf die Bewertungsmaßstäbe der DIN 5034 ist nach den Ergebnissen der
Verschattungsuntersuchung von den folgenden Ergebnissen auszugehen:
• Es ergeben sich für den Stichtag 17. Januar sowohl bei einer Betrachtung des nach dem
Bebauungsplan Nr. 282 in seiner ursprünglichen Fassung zulässigen Volumens als auch der
geplanten Bebauung gegenüber der baulich bestehenden Ist-Situation zusätzliche Verschattungen in
der dargelegten Weise. Allerdings bleiben in allen Varianten die Kriterien der DIN 5034 erfüllt, so dass
davon auszugehen ist, dass keine wesentliche Minderung der Qualität der selbst in den infolge der
Bebauung potentiell geringer besonnten Wohnungen zu erwarten ist. Die maximale Verschattung ist
auch im Übrigen als städtebaulich verträglich anzusehen. Sie entspricht in ihrem Umfang in etwa der
Verschattung, die von der Bebauung Am Alten Weiher 17-21 gegenüber der nördlich davon
gelegenen Wohnbebauung erzeugt wird.
• An den untersuchten Stichtagen "Tagundnachtgleiche" (Frühlings- bzw. Herbstanfang) sowie im
Sommer ergeben sich für alle untersuchten Varianten keine relevanten Verschattungen der Fassaden
der Bebauung Am Alten Weiher 17-21.
4. Vor dem Hintergrund des Ausgeführten kann davon ausgegangen werden, dass durch die Planung
eines fünfgeschossigen Gebäudes mit einem aufgesetzten zurückgestaffeltem obersten Geschoss
keine erhebliche Veränderung der Verschattungssituation zu erwarten ist, welche die Anlieger der
nördlich des Vorhabengrundstücks gelegenen Wohnbebauung wesentlich oder unangemessen
benachteiligen würde.
Unabhängig davon wurde zur weiteren Minimierung der Auswirkungen des Vorhabens auf die
nördlich des Vorhabengrundstücks gelegene Wohnbebauung das geplante Gebäude gegenüber dem
bei der Verschattungsprognose zugrundegelegten Planfall um einen Meter in Richtung des
Stadtgartens verschoben.
zum Abschnitt "Auswirkungen auf die bestehende Bebauung", Punkt 3
Eine Beibehaltung der geltenden örtlichen Bauvorschriften, nach der in den Wohngebieten und im
Bereich der festgesetzten Flächen für den Gemeinbedarf "sämtliche Außenwände in rotem Ziegel
oder Ziegelverblendung" auszuführen sind, ist nicht vorgesehen. Stattdessen werden Vorgaben für
eine "maßgeschneiderte" hochwertige Gestaltung der geplanten Architektur entsprechend der
Ausrichtung des Gebäudes zum Stadtgarten im Vorhaben- und Erschließungsplan verankert werden.
Im Zuge der Fortschreibung der Architekturplanung wurde aufgrund der im Rahmen der frühzeitigen
Unterrichtung der Öffentlichkeit sowie auch der Einbindung des Gestaltungsbeirats die
Fassadengestaltung grundlegend überarbeitet. Im Sinne der vorgetragenen Einwendungen wird
dabei auf die Verwendung dunkler Materialien sowie von in ihrem Helligkeitswert untereinander stark
kontrastierenden Farben verzichtet.
Stattdessen sollen nunmehr mit einem weißlichen Putz und akzentuierenden sandfarbenen
Klinkerelementen ausschließlich helle Farben eingesetzt werden. Auf diese Weise sollen gegenüber
der ursprünglichen Entwurfsfassung eine Rücknahme der optischen Präsenz der geplanten
Architektur und ihre verbesserte Einfügung in die überwiegend durch natürliche Materialfarben
geprägte Umgebung erreicht werden.
zum Abschnitt "Auswirkungen auf die bestehende Bebauung", Punkt 4
Die Umgebung des Vorhabengebiets ist durch einen hohen "Parkdruck" betroffen. Dieser Sachverhalt
wird im Rahmen der vorhabenbezogenen Planung durch die geplante Errichtung von 19 Stellplätzen
in der Tiefgarage sowie vier oberirdischen Stellplätzen auf dem Grundstück, die als
Besucherstellplätze genutzt werden können, berücksichtigt. Der "Stellplatzschlüssel", also das
Verhältnis der Anzahl der Stellplätze zu der der Wohnungen, liegt damit bei etwa, 1,35.
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zum Abschnitt "Auswirkungen auf die bestehende Bebauung", Punkt 5
Im Rahmen der Erarbeitung der Entwurfsfassung des Vorhabenbezogenen Bebauungsplans wurden
die aus der vorgesehenen Anordnung der Tiefgaragenausfahrt resultierenden Verkehrsverhältnisse
fachgutachterlich bewertet. Im Hinblick auf die Anordnung der geplanten Tiefgaragenrampe im
Verhältnis zu der vorhandenen ergeben sich keine Verkehrsgefährdungen. Die aus der geplanten
Tiefgarage ausfahrenden Fahrzeuge müssen die Vorfahrt der aus der Tiefgarage der Häuser Am
Alten Weiher 17-21 ausfahrenden Fahrzeuge beachten. Eine ausreichende Einsehbarkeit der Straße
ist gegeben. Die erforderlichen Sichtdreiecke werden nachgewiesen.
Außerdem wurde im Rahmen der Planung eine Verkehrsaufkommensprognose erstellt, bei der
unterschiedliche Nutzungsszenarien betrachtet wurden. Diese ergibt, dass durch die Errichtung des
geplanten Wohngebäudes auf dem Grundstück Am Alten Weiher 6 mit einer nur sehr geringfügig
höheren Anzahl von Fahrbewegungen im Bereich des Vorhabengebiets zu rechnen ist als bei einer
nach dem Bebauungsplan in seiner ursprünglichen Fassung grundsätzlich zulässigen
Altenheimnutzung. Allerdings ist die Altenheimnutzung mit einem höheren Anteil von
Wirtschaftsverkehren verbunden, die in der Regel stärkere Rückwirkungen auf die Qualität des
Verkehrsablaufes (sowie auch die damit verbundenen Schallemissionen) haben als dieselbe Anzahl
Fahrten von privaten Anliegern.
Vor diesen Hintergründen ist durch die Realisierung der Planung mit einer in irgendeiner Weise
problematischen Veränderung der Verkehrssituation nicht zu rechnen.
zum Abschnitt "Schlussfolgerungen"
Zu 1. und 2. wird auf die Ausführungen zum Abschnitt "Zur Eignung und weiteren Nutzung des
Standorts" verwiesen.
Zu 3. wird auf die Ausführungen zu den Abschnitten "Auswirkungen auf die bestehende Bebauung",
Punkt 1 und Punkt 2, verwiesen.
Zu 4. wird auf die Ausführungen zum Abschnitt "Auswirkungen auf die bestehende Bebauung", Punkt
3, verwiesen.
Zu 5. wird auf die Ausführungen zum Abschnitt "Auswirkungen auf die bestehende Bebauung", Punkt
4, verwiesen.
Zu 6. wird auf die Ausführungen zum Abschnitt "Auswirkungen auf die bestehende Bebauung", Punkt
5, verwiesen.
Zu 7. wird das Folgende ausgeführt:
Im Rahmen der Bebauungsplanaufstellung sind die von der Planung berührten öffentlichen und
privaten Belange zu ermitteln, zu bewerten und gerecht gegen- und untereinander abzuwägen (§ 1
Abs. 7 BauGB). Dies bedeutet im Grundsatz, dass bei einem im Rahmen des
Bebauungsplanaufstellungsverfahrens festgestellten Interessenkonflikt der Stadtrat darüber zu
befinden hat, welchem der davon betroffenen Belange aus seiner Sicht das höhere Gewicht
beizumessen ist.
Dabei wird das Prinzip der Abwägung dadurch begrenzt, dass einerseits im Bebauungsplan nicht
gegen bindende gesetzliche Vorgaben verstoßen werden darf und andererseits Beschränkungen der
gemäß Artikel. 14 des Grundgesetzes garantierten Eigentumsfreiheit nur insoweit erfolgen dürfen, als
dies städtebaulich erforderlich ist. Eine einseitige Benachteiligung eines Grundstückseigentümers
zugunsten eines anderen – etwa durch eine Verhinderung einer städtebaulich verträglichen Nutzung
– ist daher aus rechtlicher Sicht im Regelfall von Vorneherein auszuschließen, wenn diese nicht
nachvollziehbar aus begründeten städtebaulichen Zielsetzungen der Stadt abzuleiten ist.
Diese Voraussetzungen sind vorliegend nicht erfüllt. Eine städtebaulich relevante Beeinträchtigung
der Umgebung ist durch die Vorhabenplanung nicht zu erwarten. Das Eintreten ungeordneter
städtebaulicher Verhältnisse oder anderer relevanter Wertminderungen für die vorhandene Bebauung
ist nicht zu erwarten.
Dagegen werden die von dem Einwender geforderten Einschränkungen für die Nutzung des
Vorhabengrundstücks den städtebaulichen Zielen der Stadt nicht gerecht. Denn diese beabsichtigt
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insbesondere auch eine Erweiterung des Angebots nachhaltig attraktiver Wohnungen in der
Innenstadt. Die vorliegende Planung entspricht dieser Zielsetzung in bestmöglicher Weise.
Schreiben V282/1-005 vom 31.01.2012:
zu dem o.a. Bauvorhaben Am Alten Weiher 6 + 7 nehme ich als Miteigentümer einer
Eigentumswohnung im Haus Am Alten Weiher 21 und zugleich für die Mieterin wie folgt Stellung:
Eine Änderung des Bebauungsplanes was Bauhöhe und Fassadengestaltung betrifft ist aus unserer
Sicht nicht akzeptabel.
Es sollte sich weiter an dem vorliegenden Bebauungsplan gehalten werden.
Im Einzelnen: Bauhöhe:
Das Objektensemble um den „Alten Weiher" herum wurde in überwiegend 2 Vi geschossiger
Bauweise errichtet. Als Immobilienerwerber sind wir davon ausgegangen, dass das Gesamtbild so
beibehalten wird und -abgesehen von Bestandsschutz („Sünden der Vergangenheit")-weitere
Baumaßnahmen weiterhin in diesem Sinne vorgenommen werden. Ich gehe davon aus, dass der
bestehende Bebauungsplan 282 seinerzeit aus gutem Grund auf die jetzt vorhandenen Objekthöhen
beschränkt wurde, was ja auch zur Attraktivität des Gebietes beigetragen hat.
Die vorgesehene Erhöhung des Baukörpers des Objektes Am Alten Weiher 6 verändert die bisherige
Situation negativ für die Bewohner der Objekte Am Alten Weiher 17-21 insbesondere mit Blick auf
Aussichten / Sonneneinfall.
Eine Angleichung der Höhe an die Nachbarbebauung (siehe Punkt 3.2 der „Einleitungsbegründung"
APS 69-2011-2) kann nicht als Argument für eine Höherbebauung dienen. Die hohe Häuserzeile an
der Friedrichstraße ist als unabhängig von den in Rede stehenden Objekten 6 + 7 anzusehen. Diese
beiden Objekte bilden eher eine Gruppe mit den Häusern rund um den alten Weiher. Das Objekt Nr. 6
liegt mit der bisherigen Höhe unterhalb der Baumhöhen und insofern -insbesondere aus der Sicht von
der Nordkanalallee bzw. Friedrich-Ebert-Platz her- eher unauffällig im Hintergrund.
Auch eine Argumentation mit der Höhe des Objektes Nr. 7 halte ich für nicht akzeptabel, da nach dem
Geiste des Bebauungsplanes, auf dessen Grundlage die Objekte um den „Alten Weiher" herum
errichtet wurden, diese Höhe in heutiger Zeit nicht mehr sachgerecht wäre. Insofern kann die Höhe
dieses Objektes nicht als Argument für eine Erhöhung des Objektes Nr. 6 herhalten. Vielmehr müsste
man sich Gedanken machen, ob das Argument der Nicht-Modernisierungsfahigkeit nicht auch für die
Nr. 7 besteht, folglich irgendwann auch hier ein Neubau ansteht und wie man dann aus
gestalterischer Sicht damit umgeht.
Fassadengestaltung:
Die Fassadengestaltung ist im gesamten Bereich, also von der Zufahrt von der Friedrichstraße an bis
in den größten Teil der Straße Am Alten Weiher hinein analog dem geltenden Bebauungsplan in
rotem Klinker ausgeführt. Daran sollte sich für die Neubebauung nichts ändern, zumal die bisherige
Fassadengestaltung der Häuser Am Alten Weiher 6+7 bereits in dieser Form bestanden hat.
Auf jeden Fall ist eine dunklere Gestaltung -wie es die vorgelegten Ansichten des vorgesehenen
Neubaus ausweisen- abzulehnen.
Weitere Punkte:
Tiefgarage: Die Anordnung der Tiefgaragenausfahrt gemäß den vorliegenden Plänen ergibt eine
potentielle Konfliktsituation mit der Tiefgaragenausfahrt der Häuser 17-21, zudem befindet sie sich
gemäß der Planung direkt hinter dem Kurvenbereich.
Fußgänger: Nicht erkennbar ist auf den Plänen, wie Fußgängerwege angelegt werden sollen.
Ausfahrten, Kurve und enge Straße sowie der Fußgängerstichweg Richtung Nordkanal bedeuten
insgesamt ein nicht zu unterschätzendes Gefährdungspotential. Durch die Anordnung der
Tiefgaragenzufahrt direkt neben dem Fußgängerstichweg erscheint sich zudem eine
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Gefahrenerhöhung für Fußgänger zu ergeben. Im Übrigen ergeben sich, sofern die Seitenwände der
Tiefgaragenausfahrt die Unterkante eines PKW-Fensters übersteigen, zusätzliche Risiken (nicht nur
für Fußgänger).
Parkplatzsituation: Nur vier Stellplätze für Besucher erscheinen zu gering. Bei der Betrachtung ist
neben den möglichen Besuchern auch zu berücksichtigen, dass die potentiellen Eigentümer
überwiegend über mehr als ein Fahrzeug verfügen dürften. Insofern dürfte sich die Parkplatzsituation
weiter verschärfen. Auch diese Einschätzung spricht für einen Neubau in bisherigen
Baukörpergrenzen mit geringerer Anzahl an Wohnungen.
Allgemeine Anmerkung: Zu der Argumentation, dass eine Modernisierung des Objektes Nr. 6 nicht
möglich ist, kann ich auf Basis der vorliegenden öffentlichen Informationen, aber auch mangels
Sachkenntnis, nicht Stellung nehmen. Allerdings lässt die Forcierung auf eine Vergrößerung des
Neubaus natürlich Spekulationen Raum, ob nicht auch wirtschaftliche Profitgedanken bedeutsamen
Einfluss auf die vorgelegten Planungen haben. Es verbleibt diesbezüglich ein gefühlsmäßiges
Unbehagen.
Jedenfalls ist festzuhalten, dass der Rat seinerzeit für die Neubauten Anfang der 90er Jahre keine
höheren Gebäude zugelassen hat, was auch auf eine gewollte Einschränkung des Profitgedanken
hindeutet.
Stellungnahme zum Schreiben V282/1-005 vom 31.01.2012:
Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen. Die Fassadengestaltung des Gebäudes ist unter
Berücksichtigung der dazu vorgetragenen Bedenken für die Entwurfsfassung des Vorhaben- und
Erschließungsplans zur öffentlichen Auslegung weiter entwickelt worden.
zum Abschnitt "Bauhöhe"
1. Bei der Aufstellung des Bebauungsplans Nr. 282 ist im Hinblick auf den einbezogenen
umfangreichen Bestand vorhandener Gebäude mit fünf bis acht Geschossen – zu dem neben den
durch den Einwender genannten Häusern im Bereich des Vorhabengebiets sowie am
Erftmühlengraben auch die gesamte Bebauung an der Friedrichstraße zu zählen ist – davon
auszugehen, dass für das Gebiet zu keinem Zeitpunkt die Entwicklung einer einheitlichen Obergrenze
für die Geschossigkeit oder das Maß der baulichen Nutzung vorgesehen gewesen ist. Denn in
diesem Fall hätten die vorhandenen Gebäude entsprechend "überplant" werden müssen.
Vielmehr sieht der Bebauungsplan ausdrücklich eine "Mischung" unterschiedlicher Geschossigkeiten
und Dichten vor. Dies findet u.a. auch seinen Ausdruck in der im Bebauungsplan Nr. 282 in seiner
ursprünglichen Fassung enthaltenen Festsetzung der zulässigen Geschossigkeit für die Bebauung
Am Alten Weiher 17-21, wonach diese mit drei bis fünf Vollgeschossen (Häuser 18-21) bzw. zwei bis
drei Vollgeschossen (Haus Nr. 17) zu errichten gewesen wäre. Dieses Konzept wird auch nicht
dadurch in Frage gestellt, dass das Haus Am Alten Weiher 17, in dem der Einwender Eigentum
besitzt, abweichend von dem Bebauungsplan mit vier Vollgeschossen – und damit einer höheren
Geschossigkeit als nach dem Bebauungsplan zulässig – errichtet worden ist.
Von daher wird durch die Aufstellung des Vorhabenbezogenen Bebauungsplans Nr. 282/1 kein
Abweichen von der städtebaulichen Konzeption für den Bereich Am Alten Weiher vorbereitet.
2. Der Stadtgarten am Nordkanal ist Teil eines Grünzugs von gesamtstädtischer Bedeutung für
Neuss. Die über ihre engere Umgebung hinausreichende städtebauliche Bedeutung des Vorhabens
ergibt sich durch seine Lage unweit des Schnittpunktes dieses Grünzugs mit der städtebaulichen
Hauptachse im Verlauf der Friedrichstraße und weiter in Richtung Süden.
Gemeinsam mit dem achtgeschossigen Gebäude Friedrichstraße 48 formt die im Vorhabengebiet
vorhandene Bebauung eine "Engstelle" im Verlauf des Stadtgartens, welche zwischen dem Verlauf
der – westlich der Friedrichstraße bestehenden – nördlichen Bauflucht der Kaiser-Friedrich-Straße
und der Aufweitung des Grünzugs im Bereich des Rosengartens vermittelt. Durch sein so – aus
östlicher Sicht – gegebenes "Hereinragen" der Bebauung des Vorhabengrundstücks erhält es eine
städtebaulich doppelt herausgehobene Rolle, die entsprechend den Gestaltungsvorstellungen, die
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bereits der Aufstellung des Bebauungsplans Nr. 282 zugrunde lagen, eine entsprechend prägnante
Ausformung dieser Baukörper erfordern.
Das bereits zur Zeit der Aufstellung dieses Bebauungsplans vorhandene Bestandsgebäude Am Alten
Weiher Nr. 6 wirkt aus dieser Sicht als eine "Schwachstelle" im Stadtgefüge, die gegenüber dem
anschließenden Abschnitt des Stadtgartens keine angemessene räumliche Wirkung geben kann.
Entsprechend dieser gestalterischen Konzeption wurde die vorgesehene Errichtung eines
fünfgeschossigen Gebäudes mit einem darauf aufgesetztem zurückgestaffelten Geschoss auf dem
Grundstück Am Alten Weiher 6 in Verbindung mit einer Beibehaltung des Hauses Nr. 7 in seiner
bisherigen Höhe u.a. durch den für die Stadt Neuss tätigen Gestaltungsbeirat ausdrücklich gebilligt.
3. Die Nachfrage nach den vorhandenen seniorengerechten Wohnungen im Haus Am Alten Weiher 7
ist stabil. Insbesondere weisen sie keine funktionalen Mängel auf, die eine Aufgabe der Nutzung oder
wesentliche Eingriffe in die vorhandene Bausubstanz erforderlich machen würden.
Vor diesem Hintergrund ist eine Aufgabe der vorhandenen Nutzung des Hauses Nr. 7 nach den
derzeitigen Kenntnissen kurz- und mittelfristig nicht zu erwarten.
Ein städtebauliches Erfordernis, eine wesentliche Änderung des auf dem Grundstück Am Alten
Weiher 7 zulässigen Bauvolumens vorzusehen und in der Bebauungsplanung der Stadt Neuss zu
verankern, ist weder für die Gegenwart noch in Zukunft zu erkennen. Eine solche Änderung kann
daher im Bebauungsplan Nr. V 282/1 nicht vorgesehen werden.
zum Abschnitt "Fassadengestaltung"
Die Materialität und Farbgebung der geplanten Fassaden wurde gegenüber der ursprünglichen
Fassung der Vorhabenplanung entsprechend Anregungen aus der Öffentlichkeit dem für die Stadt
Neuss tätigen Gestaltungsbeirat vorgelegt und daraufhin grundlegend überarbeitet. Auf
anthrazitfarbene Flächen sowie starke Farbkontraste wird verzichtet. Es sollen nunmehr mit einem
weißlichen Putz und akzentuierenden sandfarbenen Klinkerelementen ausschließlich helle Farben
eingesetzt werden.
zu den Abschnitten "Tiefgarage", "Fußgänger", "Parkplatzsituation"
1. Im Rahmen der Erarbeitung der Entwurfsfassung des Vorhabenbezogenen Bebauungsplans
wurden die aus der vorgesehenen Anordnung der Tiefgaragenausfahrt resultierenden
Verkehrsverhältnisse fachgutachterlich bewertet. Im Hinblick auf die Anordnung der geplanten
Tiefgaragenrampe im Verhältnis zu der vorhandenen ergeben sich keine Verkehrsgefährdungen. Die
aus der geplanten Tiefgarage ausfahrenden Fahrzeuge müssen die Vorfahrt der aus der Tiefgarage
der Häuser Am Alten Weiher 17-21 ausfahrenden Fahrzeuge beachten. Eine ausreichende
Einsehbarkeit der Straße ist gegeben.
Außerdem wurde im Rahmen der Planung eine Verkehrsaufkommensprognose erstellt, bei der
unterschiedliche Nutzungsszenarien betrachtet wurden. Diese ergibt, dass durch die Errichtung des
geplanten Wohngebäudes auf dem Grundstück Am Alten Weiher 6 mit einer nur sehr geringfügig
höheren Anzahl von Fahrbewegungen im Bereich des Vorhabengebiets zu rechnen ist als bei einer
nach dem Bebauungsplan in seiner ursprünglichen Fassung grundsätzlich zulässigen
Altenheimnutzung. Allerdings ist die Altenheimnutzung mit einem höheren Anteil von
Wirtschaftsverkehren verbunden, die in der Regel stärkere Rückwirkungen auf die Qualität des
Verkehrsablaufes (sowie auch die damit verbundenen Schallemissionen) haben als dieselbe Anzahl
Fahrten von privaten Anliegern.
2. Die Wegeführung für Fußgänger über eine Verkehrsmischfläche, in der Fußgänger grundsätzlich
Vorrang vor "rollendem" Verkehr haben, soll nicht verändert werden. Die wichtige Verbindung
zwischen dem Weg westlich des Vorhabengebiets, der die Straße Am Alten Weiher mit dem
Stadtgarten verbindet, und dem separaten Gehweg östlich der Fahrbahn in dem nördlich davon
verlaufenden Abschnitt der Straße wird durch die geplante Anordnung der Tiefgaragenzufahrt nicht
beeinträchtigt. Die Tiefgaragenausfahrt soll nicht bis zum Fahrbahnrand, sondern lediglich bis zu der
ca. 3 m weiter südlichen Grenze des Vorhabengebiets geführt werden, so dass Sichtbehinderungen
nicht auftreten können. Die erforderlichen Sichtdreiecke werden nachgewiesen.
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3. Die Realisierung der erforderlichen Stellplätze ist grundsätzlich durch den Vorhabenträger
nachzuweisen. Bei der Ermittlung der nachzuweisenden Stellplatzzahlen werden grundsätzlich
dieselben Maßstäbe angelegt, wie dies bei vergleichbaren Vorhaben an anderer Stelle im Stadtgebiet
der Fall ist. Danach ist grundsätzlich für jede Wohnung ein Stellplatz nachzuweisen.
Nach der bisherigen vorhabenbezogenen Planung sollen für 17 Wohnungen insgesamt 19
Tiefgaragenstellplätze sowie weitere 4 ebenerdige Stellplätze nachgewiesen werden. Dies entspricht
einem Stellplatzschlüssel von 1,35 Stellplätzen pro neu errichteter Wohnung.
Vor dem Hintergrund des Ausgeführten ist durch die Realisierung der Planung mit einer in irgendeiner
Weise problematischen Veränderung der Verkehrssituation nicht zu rechnen.
zum Abschnitt "Allgemeine Anmerkungen"
Die Wirtschaftlichkeit der Modernisierung des auf dem Grundstück Am Alten Weiher 6 vorhandenen
Gebäudes wurde geprüft. Sie ist nicht gegeben. Ausschlaggebend hierfür sind zum einen die
Erforderlichkeit massiver Eingriffe in die Grundrisse und die Tragstruktur des Gebäudes, zum
anderen die zur Anpassung des Bauwerks an heutige Schallschutzerfordernisse vorzunehmenden
umfangreichen Veränderungen des Aufbaus der Gebäudefußböden und darauf resultierende sehr
geringe Raumhöhen.
Schreiben V282/1-006 vom 31.01.2012:
Stellungnahme - Einwendungen
Wir sind Eigentümer einer Wohnung Am Alten Weiher 17 und Am Alten Weiher 20 mit drei dazu
gehörenden Tiefgaragenstellplätzen und erheben Einwendungen gegen den Vorhaben bezogenen
Bebauungsplan mit Vorhaben- und Erschließungsplan Am Alten Weiher 6/7. Begründung im
Einzelnen:
Zur Eignung und weiteren Nutzung des Standorts
Der Flächennutzungsplan sieht für die beiden betroffenen Grundstücke: „Gemeinbedarf-Altenwohnund Pflegeheim" vor. Diese Nutzungsvorgabe würde durch den vorgeschlagenen Bebauungsplan
aufgegeben für eine normale Wohnbebauung, zumindest für das Grundstück des Lioba-Heims.
Die Argumente, die im Abschnitt 3.1 der Einleitungsbegründung für die Eignung der Grundstücke für
Wohnbebauung angeführt werden, kann man zu großen Teilen 1:1 übernehmen, um auch eine
Eignung des Standorts für seine derzeitige Zweckbestimmung zu beschreiben. Sie dürften im Prinzip
schon für den Beschluss zur Errichtung des Lioba-Heims an dieser Stelle gegolten haben. Angesichts
der demographischen Entwicklung ist sicherlich von einem weiterhin bestehenden Bedarf für ein
innenstadtnahes Alten- und Pflegeheim an dieser Stelle auszugehen. Es wäre deshalb sehr zu
bedauern, wenn der Rat, statt eine Neuerrichtung eines solchen Heims auf den fraglichen
Grundstücken anzustreben, der vorgeschlagenen Wohnbebauung zustimmen würde.
Nachdem die Caritas das Lioba-Heim Presseberichten zu Folge wegen mangelnder Wirtschaftlichkeit
aufgegeben hat und der Bauverein im Besitz beider Grundstücke ist, sollte es im Interesse der
Stadtentwicklung liegen, mittelfristig beide Bestandsgebäude aufzugeben und beide Grundstücke
zusammen weiter für ein heutigen Maßstäben entsprechendes Alten- und Pflegeheim zu verwenden.
Weshalb sollte der Bauverein als verlängerter Arm der Stadt für die Stadtentwicklung, falls sich
derzeit kein Investor findet, nicht auch ein Altenheim errichten und an einen Betreiber vermieten, er
vermietet ja auch Wohnungen?
Im Sinne einer Stadtreparatur sollte es dem Bauverein zuzumuten sein, die in ihrer Lage direkt am
Stadtgarten / Rosengarten städtebaulich außerordentlich wertvollen Grundstücke des Planvorschlags
für eine Neubebauung mit einem Alten- und Pflegeheim aufzubereiten und mittelfristig für eine
entsprechende Bebauung zu sorgen.
In der Einleitungsbegründung heißt es zum Lioba-Heim (unter 1.2.): „Seine bauliche Substanz insbesondere auch im Hinblick auf die vorhandenen Deckenhöhen, welche insbesondere dringend
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erforderlichen Verbesserungen des Gebäudeschallschutzes entgegensteht - ist für eine
Modernisierung nicht geeignet." Es ist zu hinterfragen, ob diese Aussage nicht auch für das wohl
noch ältere Gebäude Nr. 7 zutrifft und es deshalb nicht eigentlich, wenn schon neu gebaut werden
soll, auch neu errichtet werden müsste.
Sollte der Rat der Stadt tatsächlich glauben, er könne an dieser Stelle auf ein Altenheim verzichten,
dann wäre im Sinne einer Stadtreparatur dem Bauverein auch zuzumuten, auch die Nr. 7 neu zu
errichten.
Genau so wäre es im Sinne einer Stadtreparatur dem Bauverein zuzumuten, wenn er die Nr. 7 schon
nicht neu errichten will, von diem Gebäude die 3 obersten Geschosse abzutragen, mit dem Lioba Ersatzbau sich an diese Höhe anzupassen und so die Einheitlichkeit für das betroffene Gebiet
herzustellen..
Auswirkungen auf die bestehende Bebauung an der Straße Am Alten Weiher
Punkt 1. Verlust des Maßstabes, Wertverlust der bestehenden Bebauung
Als der für den Alten Weiher noch gültige Bebauungsplan 282 vom 15.11.1983 aufgestellt wurde,
waren das Lioba-Heim (Haus Nr. 6) und der 7-Geschosser (Haus Nr. 7) daneben schon vorhanden.
Beide genossen Bestandsschutz und man hat sie offenbar einfach übernommen. Es ist anzunehmen,
dass der 7-Geschosser aus der Zeit stammt, als es im Städtebau die vorherrschende Meinung war,
man müsse in die Höhe bauen. Aus dieser Zeit dürfte auch das nördlich des Wendehammers an dem
Fußweg zur Brücke über den Erftmühlengraben gelegene ebenfalls 7-geschossige Gebäude (Haus
Nr. 5) zu stammen. Trotzdem ist für das Lioba-Heim die Geschossflächenzahl auf 1,2 begrenzt
worden.
Von den vorstehend genannten Bestandsgebäuden abgesehen ist das gesamte Innenfeld des Alten
Weiher ab 1983 als ein hochwertiges innenstadtnahes Wohngebiet mit maximal 3 Vollgeschossen
bebaut worden, das auch die Einleitungsbegründung unter 3.1 als „attraktiv" bezeichnet. Eine
Ausnahme stellt nur das Haus Nr. 23 dar, das mit 6 Geschossen auf der Seite der Nr. 5 und nur 4 auf
der Seite der Nr. 25 den Übergang bildet von dem hohen Gebäude Nr. 5 zu den niedrigeren Häusern
Nr. 25 bis 34 a.
Für die den Grundstücken Haus Nr. 6 und 7 nach Norden direkt gegenüberliegenden Gebäude mit
den Haus Nr. 17-21 gilt eine Geschossflächenzahl von 1,1 und auf deren anderer Seite für die Häuser
mit den Nummern 23 - 34 a eine solche von nur noch 1,0. Damit und mit dem Wert von 1,2 für das
Lioba - Heim ist für dieses Gebiet ein Maßstab für die zu erlaubende Gebäudehöhen festgelegt
worden.
Für das vorgeschlagene Lioba-Ersatzgebäude ist in den Unterlagen keine Geschossflächenzahl
ausgewiesen. Aufgrund der vorhandenen Angaben ist mit einer Größenordnung von mindestens 1,5
zu rechnen. Wenn jetzt für das Lioba-Grundstück von dieser bewussten Höhenbeschränkung des
geltenden Bebauungsplans abgewichen würde, so würde der durch die vorhandene Bebauung
gegebene Rahmen gesprengt. Das führt automatisch zu einem Wertverlust für diese bestehende
Bebauung, insbesondere für die Wohnungen in den Häusern Am Alten Weiher 17 bis 21. Damit sind
Schadenersatzansprüche vorgezeichnet.
Punkt 2: Beschattung der vorhandenen Bebauung
Die vorstehen genannten Häuser Nr. 17-21 liegen dem Lioba-Heim schräg bzw. direkt gegenüber.
Der Neubau soll offenbar die noch vorhandene Flucht des Heims aufnehmen, soll jedoch - es sind
Beweggründe der Gewinnerzielung zu vermuten - mit etwa 19 m (gegen derzeit vielleicht gut 11 bis
maximal 12 m) erheblich höher werden. Dadurch wird die Sonneneinstrahlung auf die genau nach
Süden ausgerichteten Fassaden der Häuser Nr. 17 -21, deren Gärten und Balkons wesentlich
vermindert. Das gilt besonders für die Übergangszeit und noch mehr für den Winter, in dem - das
entsprechende Gutachten steht noch aus - von vielen Wohnungen die Sonne wohl gar nicht mehr
gesehen werden kann. Damit geht natürlich ein Wertverlust der Wohnungen einher. Er könnte nur
vermieden werden, wenn der Ersatzbau für das Lioba - Heim nicht höher wird, als das Gebäude jetzt
ist.
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Punkt 3: Dominanz der vorgeschlagenen Bebauung
Die vorgeschlagene Bebauung des Lioba-Grundstücks mit 5 Geschossen und Staffelgeschoss führt
zusammen mit dem bestehenden Gebäude Haus Nr. 7 zu einer gewaltigen Baumasse, die alle
Maßstäbe dieses Gebietes sprengt. Sie dominiert die gegenüber liegenden Häuser Nr. 17 -21 und ist
geeignet, diese optisch zu erdrücken. Auch diese Tatsache entwertet die genannten Häuser.
Diese Dominanz wird noch verstärkt durch die vorgesehene Oberflächenbehandlung (unter 3.2)
„unter Verwendung gleicher Materialien in der Fassadengestaltung wie helle Putzflächen, einer
farblich akzentuierten keramischen Fassade...". Die Unterlagen zeigen auf den farbigen Ansichten
eine schwarz-weiße Fassade, die als aggressiv zu bezeichnen ist. Eine solche Oberflächengestaltung
bricht ohne Not vollständig mit der Vorschrift des Bebauungsplans 282 „... sind sämtliche
Außenwände in rotem Ziegel oder roter Ziegelverblendung auszuführen." Die vorgeschriebenen
Ziegel sind optisch ruhiger und weniger dominierend als die gezeichneten Fassaden. Es ist nicht
einzusehen, weshalb diese Vorschrift aufgegeben werden sollte.
Punkt 4: Verschärfung der Parksituation
Das neue Gebäude soll 17 Wohnungen mit im Mittel je 120 m2 Wohnfläche erhalten. Bei der Größe
und den zu erwartenden Kosten dieser Wohnungen ist zu erwarten, dass dort Familien einziehen
werden, die mehr als einen PKW pro Familie haben und diese auch nicht aufgeben wollen. Es sind in
der Tiefgarage 19 und zusätzlich 4 Außenstellplätze für Gäste vorgesehen. Alle diese Plätze werden
sicherlich schon von den Hausbewohnern belegt werde, sofern sie für diese überhaupt ausreichen.
Erschwerend kommt hinzu, dass es für die 28 Wohnungen des Hauses Nr. 7 nur 14 Außenstellplätze
gibt.
Man muss deshalb davon ausgehen, dass die jetzt schon in diesem Gebiet sehr angespannte
Parksituation unzumutbar noch weiter verschärft würde. Die Anspannung ist auch daran zu erkennen,
dass gegenüber den Häusern Nr. 6 und 7 Anwohnerparkplätze markiert sind. Es gehört heute schon
großes Glück dazu, wenn man als Besucher eine legale Möglichkeit findet, sein Fahrzeug
abzustellen. Die wenigen mit Parkschein zu belegenden Plätze nördlich der Häuser 19 bis 21 reichen
bei weitem nicht aus und das „wilde Parken" der Handwerker dürfte der Stadt nicht verborgen
geblieben sein.
Die vorgesehene Zahl von Stellplätzen könnte eher reichen, wenn die Zahl der Wohnungen
entsprechend vermindert wird, ohne die Zahl der Stellplätze in der Tiefgarage zu vermindern.
Alternativ müsste die Tiefgarage vergrößert werden.
Punkt 5: Verkehrsgefährdung
Auf dem Städtebaulichen Entwurf, Teilausschnitt, Anlage 5 der Vorlage erkennt man, dass die
Ausfahrt der Tiefgarage des Lioba-Ersatzbaus genau gegenüber der vorhandenen Ausfahrt der
Tiefgarage der Häuser Nr. 17-21 mündet. Wenn man aus so einer Garage herausfährt ist u. a. durch
die Neigung der Rampe die Sicht nach vorn und überhaupt auf die Mündung in die Straße stark
eingeschränkt. Die Situation wird noch verschlechtert dadurch, dass eben westlich der Ausfahrt der
Nr. 6 eine weitere Tiefgaragenausfahrt eines Hauses von der Friedrichstraße mündet. So wie es
vorgesehen ist, würde ein Gefahrenpunkt geschaffen werden. Eine Verlegung der Ausfahrt nach
Osten könnte die Überschneidungen entschärfen.
Schlussfolgerungen
Aus dem Vorstehenden sind für die Bebauung der Grundstücke Haus Nr. 6 und 7 die nachstehenden
Schlussfolgerungen zu ziehen:
1. Die Einstufung „Gemeinbedarf - Altenwohneinrichtung" sollte nicht aufgegeben werden.
2. Sollte der Stadtrat meinen, man brauche sie nicht mehr, dann sollte sie für das Grundstück des
Hauses Nr. 7 erhalten bleiben.
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3. Die Vorgabe des Bebauungsplans Nr. 282 von maximal 4 Vollgeschossen und einer
Geschossflächenzahl von 1,2 sollte für das Grundstück der Haus Nr. 6 beibehalten werden.
4. Die Vorschrift „... sind sämtliche Außenwände in rotem Ziegel oder roter Ziegelverblendung
auszuführen, „ist beizubehalten,
5. Sollte die Bebauung des Grundstücks des Hauses Nr. 6 mit 5 Vollgeschossen zuzüglich
Staffelgeschoss genehmigt werden, so ist durch Vergrößerung der Tiefgarage die Zahl der Stellplätze
deutlich zu erhöhen.
6. Die Überschneidung der Mündungen der Tiefgaragenausfahrten ist zu beseitigen.
7. Der Bauträger ist in geeigneter Weise rechtlich bindend zu verpflichten, den Eigentümer der
Wohnungen der benachbarten Häuser Am Alten Weiher Nr. 17 bis 21 durch die Bautätigkeit
entstehende Verluste des Wertes ihrer Wohnungen zu ersetzen.
Stellungnahme zum Schreiben V282/1-006 vom 31.01.2012:
Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen. Das architektonische Erscheinungsbild des
Gebäudes ist unter Berücksichtigung der dazu vorgetragenen Bedenken für die Entwurfsfassung des
Vorhaben- und Erschließungsplans zur öffentlichen Auslegung weiter entwickelt worden.
zum Abschnitt "Zur Eignung und weiteren Nutzung des Standorts"
Die bisherige Nutzung des Altenheimgebäudes ist durch die Caritas als ehemalige Betreiberin
dauerhaft aufgegeben worden. Das Gebäude ist nach den der Stadt vorliegenden Erkenntnissen –
unabhängig von den städtebaulichen Qualitäten seines Umfeldes – für eine Nutzung als ein aktuellen
Anforderungen genügendes Altenheim nicht geeignet.
Denn der demographische Wandel bedeutet nicht allein eine Zunahme des Anteils betagter Personen
an der Gesamtbevölkerung bzw. auch der Bevölkerung der Stadt Neuss, sondern ist auch mit
veränderten qualitativen Anforderungen an Institutionen und Einrichtungen der Seniorenpflege
verbunden.
Dies betrifft zum einen die mittlerweile erfolgte Etablierung von Pflegeheimen der sogenannten "4.
Generation", die dem Leitbild der "Hausgemeinschaften" folgen. Solche Anlagen unterscheiden sich
nicht nur in der Art ihres Betriebs, sondern auch baulich sehr stark von früheren Altenpflegeheimen
wie dem ehemaligen St. Lioba-Heim.
Zum anderen ist der demographische Wandel auch mit einer Ausrichtung auf die Altenpflege "zu
Hause" verbunden, die vermehrt auch durch mobile Pflege- und Serviceangebote gewährleistet
werden kann.
Entsprechend verzeichnet die Stadt Neuss eine wachsende Nachfrage nach gut ausgestatteten,
möglichst barrierefrei zugänglichen Wohnungen in zentralen innerstädtischen Lagen, die ein
attraktives Umfeld bieten und eine Teilhabe am gesellschaftlichen Leben auch bei eingeschränkter
Mobilität – etwa für Personen ohne Zugriff auf ein eigenes Fahrzeug – deutlich erleichtern.
Der demographische Wandel wird von der Stadt Neuss mit dem Ziel einer den Anforderungen aller
Generationen gerecht werdenden Weiterentwicklung der Siedlungsstruktur planerisch begleitet.
In diesem Sinn unterstützt die Stadt – wie im Fall der Aufstellung des Vorhabenbezogenen
Bebauungsplans Nr. 282/1 – die Schaffung von solchen Wohnungen, die durch ihre Lage, ihre
stufenlose Zugänglichkeit sowie eine auch für mobiltätsbehinderte Personen geeignete
Grundrissgestaltung für eine Nutzung in allen Lebensphasen gut geeignet sind und daher ein
möglichst langes Verbleiben "in den eigenen vier Wänden" erleichtern.
Die theoretisch denkbare Alternative einer Aufgabe der Nutzung des Hauses Am Alten Weiher 7
würde in einem scharfen Gegensatz zu der stadtplanerischen Zielsetzung einer Weiterentwicklung
des Bestandes barrierefrei zugänglicher und seniorengerechter Wohnungen stehen. Sie würde
vielmehr zu einer beträchtlichen Reduzierung des Bestandes solcher Wohnungen gerade in der
Innenstadt führen.
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Die Zerstörung der vorhandenen altengerechten Wohnungen, die auch mit der Umsetzung
zahlreicher betagter Mieter verbunden wäre, zugunsten eines Altenheims kommt daher im
vorliegenden Fall bereits aus grundsätzlichen städtebaulichen Überlegungen nicht in Frage.
zum Abschnitt "Auswirkungen auf die bestehende Bebauung", Punkt 1
Bei der Aufstellung des Bebauungsplans Nr. 282 ist im Hinblick auf den einbezogenen umfangreichen
Bestand vorhandener Gebäude mit fünf bis acht Geschossen – zu dem neben den durch den
Einwender genannten Häusern im Bereich des Vorhabengebiets sowie am Erftmühlengraben auch
die gesamte Bebauung an der Friedrichstraße zu zählen ist – davon auszugehen, dass für das Gebiet
zu keinem Zeitpunkt die Entwicklung einer einheitlichen Obergrenze für die Geschossigkeit oder das
Maß der baulichen Nutzung vorgesehen gewesen ist. Denn in diesem Fall wären die vorhandenen
Gebäude entsprechend niedriger "überplant
Vielmehr sieht der Bebauungsplan ausdrücklich eine "Mischung" unterschiedlicher Geschossigkeiten
und Dichten vor. Dies findet u.a. auch seinen Ausdruck in der im Bebauungsplan Nr. 282 in seiner
ursprünglichen Fassung enthaltenen Festsetzung der zulässigen Geschossigkeit für die Bebauung
Am Alten Weiher 17-21, wonach diese mit drei bis fünf Vollgeschossen (Häuser 18-21) bzw. zwei bis
drei Vollgeschossen (Haus Nr. 17) zu errichten gewesen wäre. Dieses Konzept wird auch nicht
dadurch in Frage gestellt, dass das Haus Am Alten Weiher 17 abweichend von dem Bebauungsplan
mit vier Vollgeschossen errichtet worden ist.
Betreffend die festgesetzte Geschossflächenzahl ist darauf hinzuweisen, dass diese ausschließlich
die Grundstücksgröße ins Verhältnis zur Anzahl der zulässigen Quadratmeter Brutto-Grundfläche
innerhalb von Vollgeschossen auf diesem Grundstück setzt und keine Aussage über die zulässige
Bauhöhe beinhaltet. Für das Grundstück Am Alten Weiher 6 mit ca. 1.626 m² großem Grundstück
bedeutet dies, dass auf dem Grundstück ca. 1.950 m² Geschossflächen in Vollgeschossen errichtet
werden dürfen. Dieses Volumen wurde durch das Bestandsgebäude deutlich unterschritten. Es liegt
aber auch im Bereich der Größenordnung der von dem Vorhabenträger vorgelegten Planung eines
fünfgeschossigen Baukörpers mit einem zusätzlichen abgestaffelten obersten Geschoss.
Von daher wird durch die Aufstellung des Vorhabenbezogenen Bebauungsplans Nr. 282/1 keine
durchgreifende Veränderung der zulässigen Ausnutzung auf dem Grundstück Am Alten Weiher 6 und
innerhalb des Vorhabengebiets, erst recht aber bezogen auf das gesamte Baugebiet vorbereitet. Ein
Wertverlust der umliegenden Wohngebäude ist durch die mit der Aufstellung des Bebauungsplans
verbundenen Änderungen betreffend die Regelung des Maßes der baulichen Nutzung nicht zu
erwarten.
zum Abschnitt "Auswirkungen auf die bestehende Bebauung", Punkt 2
1. Die geplante Bebauung auf dem Grundstück Am Alten Weiher 6 ist, wie dargelegt, um ca. 6 m
höher als das dort vorhandene Bestandsgebäude. Die hierdurch zu erwartenden Auswirkungen auf
die Besonnungssituation der nördlich gelegenen Bebauung, insbesondere der Wohngebäude Am
Alten Weiher 17-21, wurden umfangreich fachgutachterlich untersucht.
Dazu wurden die Umgebung des Vorhabengebiets digital modelliert und anhand der Sonnenstände
zu bestimmten Stichtagen die dort auftretende Verschattung aufgrund von verschiedenen Szenarien
einer möglichen Bebauung im Vorhabengebiet ermittelt. Dabei wurden folgende Szenarien zu Grunde
gelegt:
• die im Bestand vorhandene Bebauung des Gebiets;
• die nach den Festsetzungen des Bebauungsplans Nr. 282 in seiner ursprünglichen Fassung
zulässige Bebauung eines viergeschossigen Baukörpers auf dem Grundstück Am Alten Weiher 6,
welcher die gesamten darin bestimmten überbaubaren Flächen einnimmt und ein flachgedecktes
Staffelgeschoss aufweist, sowie eines entsprechenden Baukörpers mit sieben Vollgeschossen und
einem Staffelgeschoss anstelle des Bestandsgebäudes Am Alten Weiher 7;
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• die geplante Errichtung eines fünfgeschossigen Baukörpers mit einem zusätzlichen abgestaffelten
obersten Geschoss auf dem Grundstück Am Alten Weiher 6 unter Beibehaltung des
Bestandsgebäudes am Alten Weiher 7 in seiner heutigen Kubatur.
2. Nach den resultierenden Untersuchungsergebnissen sind Unterschiede der Verschattungswirkung
zwischen der heute schon zulässigen und der geplanten Bebauungsstruktur ausschließlich für die
Winterzeit (Stichtag 17. Januar gemäß DIN 5034) zu erwarten. Für diesen Tag ergibt sich für das
Haus Nr. 17 im Planfall gegenüber der nach dem Bebauungsplan zulässigen Bebauung eine
Verkürzung der Besonnungsdauer um eine halbe Stunde im 3. Obergeschoss. In den übrigen
Geschossen bleibt die Besonnungsdauer unverändert. Für das Haus Nr. 18 ergibt sich entsprechend
eine Verminderung der Besonnungsdauer um je eine halbe Stunde im 2. und 3. Obergeschoss. Für
das Haus Nr. 19 beträgt in diesem Szenario die Reduzierung der Besonnungsdauer eine Stunde im
1. Obergeschoss und eine halbe Stunde im 2. Obergeschoss. Für das dritte Obergeschoss erhöht
sich die Besonnungsdauer von 2,5 auf 4,5 Stunden (wegen der aufgrund der nach dem
Bebauungsplan 282 in seiner ursprünglichen Fassung grundsätzlich zulässigen Errichtung eines
Staffelgeschosses oberhalb des siebten Vollgeschosses, die im Planfall nicht berücksichtigt ist). Die
Besonnung des Erdgeschosses bleibt unverändert. Für die Häuser 20 und 21 ergeben sich
Veränderungen der Besonnungsdauer, die ausschließlich das 3. Obergeschoss von Haus Nr. 20 (3
statt 4 Stunden) sowie das 1. Obergeschoss von Haus Nr. 21 (2 statt 4 Stunden) betreffen.
3. Grundsätzlich wird davon ausgegangen, dass bei einer Einhaltung der bauordnungsrechtlich
definierten Abstandflächen eine ausreichende Belichtung von Wohnungen gewährleistet ist. Vor
diesem Hintergrund kann vorliegend eine unzulässige Verschattung der nördlich des Vorhabens
gelegenen Wohngebäude in jedem Fall ausgeschlossen werden.
Allerdings sind die bestehenden gesetzlichen Regelungen nicht geeignet, die Belichtungssituation
von Gebäuden so zu bewerten, dass Veränderungen innerhalb des zulässigen Rahmens qualitativ
erfasst werden können. Es sind aber im Rahmen der Bauleitplanung auch solche Veränderungen von
Belichtungssituationen als relevante private Belange zu erfassen und zu bewerten, die zwar
gesetzlich zulässig wären, aber dennoch zu einer wesentlichen Beeinträchtigung der betroffenen
Grundstücke bzw. Gebäude führen könnten.
Daher wird im Rahmen von Bebauungsplanverfahren wird die DIN 5034 "Tageslicht in Innenräumen"
zur qualitativen Bewertung der Besonnungssituation von Wohnungen herangezogen, die im Zuge
einer Planung neu entstehen oder von einer Planung betroffen sein könnten.
In Teil 1 der DIN 5034 ist für Wohngebäude eine Besonnungsdauer der Fassaden am Stichtag 17.
Januar von 1 Stunde in der Fensterebene als Mindestmaß angegeben. Dieses Kriterium sollte für
mindestens einen Wohnraum je Wohnung erfüllt sein. Weiterhin wird für mindestens einen Wohnraum
je Wohnung zur Tag- und Nachtgleiche eine Besonnungsdauer von mindestens 4 Stunden gefordert.
Als Besonnungsdauer definiert wird die Summe der Zeitintervalle, während der Sonnenstrahlen bei
einer Sonnenhöhe von mindestens 6° in den Raum einfallen können. Dabei wird allein auf den
Sonnenstand abgestellt; tatsächliche meteorologische Verhältnisse bleiben außer Acht.
In Bezug auf die Bewertungsmaßstäbe der DIN 5034 ist nach den Ergebnissen der
Verschattungsuntersuchung von den folgenden Ergebnissen auszugehen:
• Es ergeben sich für den Stichtag 17. Januar sowohl bei einer Betrachtung des nach dem
Bebauungsplan Nr. 282 in seiner ursprünglichen Fassung zulässigen Volumens als auch der
geplanten Bebauung gegenüber der baulich bestehenden Ist-Situation zusätzliche Verschattungen in
der dargelegten Weise. Allerdings bleiben in allen Varianten die Kriterien der DIN 5034 erfüllt, so dass
davon auszugehen ist, dass keine wesentliche Minderung der Qualität der selbst in den infolge der
Bebauung potentiell geringer besonnten Wohnungen zu erwarten ist. Die maximale Verschattung ist
auch im Übrigen als städtebaulich verträglich anzusehen. Sie entspricht in ihrem Umfang in etwa der
Verschattung, die von der Bebauung Am Alten Weiher 17-21 gegenüber der nördlich davon
gelegenen Wohnbebauung erzeugt wird.
• An den untersuchten Stichtagen "Tagundnachtgleiche" (Frühlings- bzw. Herbstanfang) sowie im
Sommer ergeben sich für alle untersuchten Varianten keine relevanten Verschattungen der Fassaden
der Bebauung Am Alten Weiher 17-21.
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4. Vor dem Hintergrund des Ausgeführten kann davon ausgegangen werden, dass durch die Planung
eines fünfgeschossigen Gebäudes mit einem aufgesetzten zurückgestaffeltem obersten Geschoss
keine erhebliche Veränderung der Verschattungssituation zu erwarten ist, welche die Anlieger der
nördlich des Vorhabengrundstücks gelegenen Wohnbebauung wesentlich oder unangemessen
benachteiligen würde.
Unabhängig davon wurde zur weiteren Minimierung der Auswirkungen des Vorhabens auf die
nördlich des Vorhabengrundstücks gelegene Wohnbebauung das geplante Gebäude gegenüber dem
bei der Verschattungsprognose zugrunde gelegten Planfall um einen Meter in Richtung des
Stadtgartens verschoben.
zum Abschnitt "Auswirkungen auf die bestehende Bebauung", Punkt 3
Durch die vorgesehene Neubebauung des Grundstücks Am Alten Weiher 6 ergibt sich keine
wesentlich veränderte Wirkung der Bebauung im Vorhabengebiet. Nicht zuletzt im Hinblick auf die
Entfernung des Gebäudes von der Straße ist eine "erdrückende" Wirkung der Bebauung nicht
gegeben.
Eine Beibehaltung der geltenden örtlichen Bauvorschriften, nach der in den Wohngebieten und im
Bereich der festgesetzten Flächen für den Gemeinbedarf "sämtliche Außenwände in rotem Ziegel
oder Ziegelverblendung" auszuführen sind, ist nicht vorgesehen. Stattdessen werden Vorgaben für
eine "maßgeschneiderte" hochwertige Gestaltung der geplanten Architektur entsprechend der
Ausrichtung des Gebäudes zum Stadtgarten im Vorhaben- und Erschließungsplan verankert werden.
Im Zuge der Fortschreibung der Architekturplanung wurde aufgrund der im Rahmen der frühzeitigen
Unterrichtung der Öffentlichkeit sowie auch der Einbindung des Gestaltungsbeirats die
Fassadengestaltung grundlegend überarbeitet. Im Sinne der vorgetragenen Einwendungen wird
dabei auf die Verwendung dunkler Materialien sowie von in ihrem Helligkeitswert untereinander stark
kontrastierenden Farben verzichtet.
Stattdessen sollen nunmehr mit einem weißlichen Putz und akzentuierenden sandfarbenen
Klinkerelementen ausschließlich helle Farben eingesetzt werden. Auf diese Weise sollen gegenüber
der ursprünglichen Entwurfsfassung eine Rücknahme der optischen Präsenz der geplanten
Architektur und ihre verbesserte Einfügung in die überwiegend durch natürliche Materialfarben
geprägte Umgebung erreicht werden.
zum Abschnitt "Auswirkungen auf die bestehende Bebauung", Punkt 4
Die Umgebung des Vorhabengebiets ist durch einen hohen "Parkdruck" betroffen. Dieser Sachverhalt
wird durch die geplante Errichtung von 19 Stellplätzen in der Tiefgarage sowie vier oberirdischen
Stellplätzen auf dem Grundstück, die als Besucherstellplätze genutzt werden können, berücksichtigt.
Der "Stellplatzschlüssel", also das Verhältnis der Anzahl der Stellplätze zu der der Wohnungen, liegt
damit bei etwa, 1,35 und demzufolge um gut ein Drittel höher als bei der bestehenden Bebauung Am
Alten Weiher 17-21.
Bei der Ermittlung der nachzuweisenden Stellplatzzahlen werden grundsätzlich dieselben Maßstäbe
angelegt, wie dies bei vergleichbaren Vorhaben an anderer Stelle im Stadtgebiet der Fall ist. Danach
ist grundsätzlich für jede Wohnung ein Stellplatz nachzuweisen.
Nach der Vorhabenplanung sollen für 17 Wohnungen insgesamt 19 Tiefgaragenstellplätze sowie
weitere 4 ebenerdige Stellplätze nachgewiesen werden. Dies entspricht einem Stellplatzschlüssel von
1,35 Stellplätzen pro neu errichteter Wohnung.
Die Nutzung des Gebäudes Am Alten Weiher 7 wird durch die vorgesehene Fassadenerneuerung
nicht verändert, das Gebäude steht damit unter Bestandsschutz. Bei einer Neubebauung auch dieses
Grundstückes würde wiederum ein Stellplatzschlüssel von 1,0 pro Wohnung im Rahmen des
Baugenehmigungsverfahrens nachzuweisen sein.
zum Abschnitt "Auswirkungen auf die bestehende Bebauung", Punkt 5
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Im Rahmen der Erarbeitung der Entwurfsfassung des Vorhabenbezogenen Bebauungsplans wurden
die aus der vorgesehenen Anordnung der Tiefgaragenausfahrt resultierenden Verkehrsverhältnisse
fachgutachterlich bewertet. Im Hinblick auf die Anordnung der geplanten Tiefgaragenrampe im
Verhältnis zu der vorhandenen ergeben sich keine Verkehrsgefährdungen. Die aus der geplanten
Tiefgarage ausfahrenden Fahrzeuge müssen die Vorfahrt der aus der Tiefgarage der Häuser Am
Alten Weiher 17-21 ausfahrenden Fahrzeuge beachten. Eine ausreichende Einsehbarkeit der Straße
ist gegeben.
Außerdem wurde im Rahmen der Planung eine Verkehrsaufkommensprognose erstellt, bei der
unterschiedliche Nutzungsszenarien betrachtet wurden. Diese ergibt, dass durch die Errichtung des
geplanten Wohngebäudes auf dem Grundstück Am Alten Weiher 6 mit einer nur sehr geringfügig
höheren Anzahl von Fahrbewegungen im Bereich des Vorhabengebiets zu rechnen ist als bei einer
nach dem Bebauungsplan in seiner ursprünglichen Fassung grundsätzlich zulässigen
Altenheimnutzung. Allerdings ist die Altenheimnutzung mit einem höheren Anteil von
Wirtschaftsverkehren verbunden, die in der Regel stärkere Rückwirkungen auf die Qualität des
Verkehrsablaufes (sowie auch die damit verbundenen Schallemissionen) haben als dieselbe Anzahl
Fahrten von privaten Anliegern.
Vor diesen Hintergründen ist durch die Realisierung der Planung mit einer in irgendeiner Weise
problematischen Veränderung der Verkehrssituation nicht zu rechnen.
zum Abschnitt "Schlussfolgerungen"
Zu 1. und 2. wird auf die Ausführungen zum Abschnitt "Zur Eignung und weiteren Nutzung des
Standorts" verwiesen.
Zu 3. wird auf die Ausführungen zu den Abschnitten "Auswirkungen auf die bestehende Bebauung",
Punkt 1 und Punkt 2, verwiesen.
Zu 4. wird auf die Ausführungen zum Abschnitt "Auswirkungen auf die bestehende Bebauung", Punkt
3, verwiesen.
Zu 5. wird auf die Ausführungen zum Abschnitt "Auswirkungen auf die bestehende Bebauung", Punkt
4, verwiesen.
Zu 6. wird auf die Ausführungen zum Abschnitt "Auswirkungen auf die bestehende Bebauung", Punkt
5, verwiesen.
Zu 7. wird das Folgende ausgeführt:
Im Rahmen der Bebauungsplanaufstellung sind die von der Planung berührten öffentlichen und
privaten Belange zu ermitteln, zu bewerten und gerecht gegen- und untereinander abzuwägen (§ 1
Abs. 7 BauGB). Dies bedeutet im Grundsatz, dass bei einem im Rahmen des
Bebauungsplanaufstellungsverfahrens festgestellten Interessenkonflikt der Stadtrat darüber zu
befinden hat, welchem der davon betroffenen Belange aus seiner Sicht das höhere Gewicht
beizumessen ist.
Dabei wird das Prinzip der Abwägung dadurch begrenzt, dass einerseits der Bebauungsplan nicht
gegen bindende gesetzliche Vorgaben verstoßen werden darf und andererseits Beschränkungen der
gemäß Artikel. 14 des Grundgesetzes garantierten Eigentumsfreiheit nur insoweit erfolgen dürfen, als
dies städtebaulich erforderlich ist. Eine einseitige Benachteiligung eines Grundstückseigentümers
zugunsten eines anderen – etwa durch eine Verhinderung einer städtebaulich verträglichen Nutzung
– ist daher aus rechtlicher Sicht im Regelfall von Vorneherein auszuschließen, wenn diese nicht
nachvollziehbar aus begründeten städtebaulichen Zielsetzungen der Stadt abzuleiten ist.
Diese Voraussetzungen sind vorliegend nicht erfüllt. Eine städtebaulich relevante Beeinträchtigung
der Umgebung ist durch die Vorhabenplanung nicht zu erwarten. Das Eintreten ungeordneter
städtebaulicher Verhältnisse oder anderer relevanter Wertminderungen für die vorhandene Bebauung
ist nicht zu erwarten.
Dagegen werden die von dem Einwender geforderten Einschränkungen für die Nutzung des
Vorhabengrundstücks den städtebaulichen Zielen der Stadt nicht gerecht. Denn diese beabsichtigt
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insbesondere auch eine Erweiterung des Angebots nachhaltig attraktiver Wohnungen in der
Innenstadt. Die vorliegende Planung entspricht dieser Zielsetzung in bestmöglicher Weise.
Schreiben V282/1-007 vom 08.02.2012:
Hiermit protestiere ich gegen das oben näher bezeichnete Bauvorhaben und gegen den
diesbezüglichen Bebauungsplan.
Insbesondere protestiere ich dagegen, dass die geplanten Gebäude 6-geschossig sein sollen. Die
neu zu errichtenden Gebäude sollten nach meiner Meinung nicht höher ausfallen als die jetzt schon
errichteten Häuser, zumal dann die Häuser höher sein würden als die um Haus-Nr. 19 herum. All das
wird zu wuchtig und passt nicht ins Bild.
Ich als Anwohnerin fühle mich in meinem Nachbarschaftrecht stark benachteilig bzw. unangemessen
eingeschränkt. Der Alte Weiher ist schon überbebaut, und das geplante Vorhaben würde dies noch
verstärken.
Weiter protestiere ich dagegen, dass die Fassade schwarz sein wird. Roter Klinker wäre m. E. eher
zumutbar.
Auch dass nur 19 Tiefgaragenstellplätze und 4 Außenstellplätze geplant sind, ist unangemessen und
unrealistisch; insofern richtet sich mein Protest auch dagegen.
Stellungnahme zum Schreiben V282/1-007 vom 08.02.2012:
Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen. Das architektonische Erscheinungsbild des
Gebäudes ist unter Berücksichtigung der dazu vorgetragenen Bedenken für die Entwurfsfassung des
Vorhaben- und Erschließungsplans zur öffentlichen Auslegung weiter entwickelt worden.
zur Geschossigkeit des geplanten Neubaus Am Alten Weiher 6
Bei der Aufstellung des Bebauungsplans Nr. 282 ist im Hinblick auf den einbezogenen umfangreichen
Bestand vorhandener Gebäude mit fünf bis acht Geschossen – zu dem neben den durch den
Einwender genannten Häusern im Bereich des Vorhabengebiets sowie am Erftmühlengraben auch
die gesamte Bebauung an der Friedrichstraße zu zählen ist – davon auszugehen, dass für das Gebiet
zu keinem Zeitpunkt die Entwicklung einer einheitlichen Obergrenze für die Geschossigkeit oder das
Maß der baulichen Nutzung vorgesehen gewesen ist. Denn in diesem Fall wären die vorhandenen
Gebäude entsprechend niedriger "überplant" worden.
Vielmehr sieht der Bebauungsplan ausdrücklich eine "Mischung" unterschiedlicher Geschossigkeiten
und Dichten vor. Dies findet u.a. auch seinen Ausdruck in der im Bebauungsplan Nr. 282 in seiner
ursprünglichen Fassung enthaltenen Festsetzung der zulässigen Geschossigkeit für die Bebauung
Am Alten Weiher 17-21, wonach diese mit drei bis fünf Vollgeschossen (Häuser 18-21) bzw. zwei bis
drei Vollgeschossen (Haus Nr. 17) zu errichten gewesen wäre. Dieses Konzept wird auch nicht
dadurch in Frage gestellt, dass das Haus Am Alten Weiher 17 abweichend von dem Bebauungsplan
mit vier Vollgeschossen errichtet worden ist.
Von daher wird durch die Aufstellung des Vorhabenbezogenen Bebauungsplans Nr. 282/1 keine
durchgreifende Veränderung der zulässigen Überbauung innerhalb des Vorhabengebiets, erst recht
aber bezogen auf das gesamte Baugebiet vorbereitet. Vor allem ist - nicht zuletzt im Hinblick auf die
Entfernung des Gebäudes von der Straße – keine "erdrückende" Wirkung der Bebauung gegeben.
zur farblichen Gestaltung des Vorhabens
Verbindliche Vorgaben für eine hochwertige Gestaltung des Vorhabens, die auf die geplante
Architektur und die Ausrichtung des Gebäudes zum Stadtgarten "maßgeschneidert" ist, sollen im
Vorhaben- und Erschließungsplan verankert werden.
Im Zuge der Fortschreibung der Architekturplanung wurde aufgrund der im Rahmen der frühzeitigen
Unterrichtung der Öffentlichkeit sowie auch der Einbindung des Gestaltungsbeirats die
Fassadengestaltung grundlegend überarbeitet. Im Sinne der vorgetragenen Einwendungen wird
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dabei auf die Verwendung dunkler Materialien sowie von in ihrem Helligkeitswert untereinander stark
kontrastierenden Farben verzichtet.
Stattdessen sollen nunmehr mit einem weißlichen Putz und akzentuierenden sandfarbenen
Klinkerelementen ausschließlich helle Farben eingesetzt werden. Auf diese Weise sollen gegenüber
der ursprünglichen Entwurfsfassung eine Rücknahme der optischen Präsenz der geplanten
Architektur und ihre verbesserte Einfügung in die überwiegend durch natürliche Materialfarben
geprägte Umgebung erreicht werden.
zur Anzahl der vorgesehenen Stellplätze
Die Umgebung des Vorhabengebiets ist durch einen hohen "Parkdruck" betroffen. Dieser Sachverhalt
wird durch die geplante Errichtung von 19 Stellplätzen in der Tiefgarage sowie vier oberirdischen
Stellplätzen auf dem Grundstück, die als Besucherstellplätze genutzt werden können, berücksichtigt.
Der "Stellplatzschlüssel", also das Verhältnis der Anzahl der Stellplätze zu der der Wohnungen, liegt
damit bei etwa, 1,35 und demzufolge um gut ein Drittel höher als bei der bestehenden Bebauung Am
Alten Weiher 17-21.
Bei der Ermittlung der nachzuweisenden Stellplatzzahlen werden grundsätzlich dieselben Maßstäbe
angelegt, wie dies bei vergleichbaren Vorhaben an anderer Stelle im Stadtgebiet der Fall ist. Danach
ist grundsätzlich für jede Wohnung ein Stellplatz nachzuweisen.
Nach der Vorhabenplanung sollen für 17 Wohnungen insgesamt 19 Tiefgaragenstellplätze sowie
weitere 4 ebenerdige Stellplätze nachgewiesen werden. Dies entspricht einer "Überdeckung" des von
der Stadt in der Regel geforderten Nachweises um mehr als 30 Prozent.
Im Übrigen kann in Anbetracht der innenstädtischen Lage des Vorhabengebiets sowie der
Ausrichtung der Wohnungen auf die Anforderungen insbesondere von Zwei- und
Dreipersonenhaushalten, aber auch von Alleinlebenden, nach den Erfahrungen des Vorhabenträgers
nicht nur rechtlich, sondern auch tatsächlich von einer ausreichenden Deckung des Stellplatzbedarfs
der zukünftigen Bewohner des geplanten Gebäudes ausgegangen werden.
3. Auslegung (Behörden und sonstige Träger öffentlicher Belange) gemäß § 3 (2) BauGB i.V.m.
§ 4 (2) BauGB mit Schreiben vom 11.06.2012.
Schreiben des Rhein-Kreises Neuss, Lindenstraße 2-16, 41515 Grevenbroich, vom 11.07.2012:
Artenschutz
Vor Abrissarbeiten ist das Plangebiet auf Vorkommen geschützter Arten zu untersuchen.
Gesundheitsfürsorge
Die Abluft aus der unterirdischen Garage muss soweit über das Dach geleitet werden, dass der
Abtransport mit der freien Luftströmung gewährleistet wird.
Eine entsprechende textliche Festsetzung halte ich für erforderlich.
Auf Grund der Lärmbelästigung im Plangebiet wurde ein Schallgutachten vom Ingenieurbüro IBAS
vorgelegt. Die Orientierungswerte der DIN 18005 für allgemeine Wohngebiete von tags 55 dB (A) und
nachts 45 dB (A) werden an den straßenzugewandten Fassaden (West-, Süd- und Ostseite) um bis
zu 7 dB (Ä) tags und 6 dB (A) nachts überschritten.
Hinsichtlich der geplanten Wohnbebauung bestehen keine Bedenken gegen eine Ausführung an den
Stellen im Plangebiet, wo die schalltechnischen Orientierungswerte der DIN 18005 um nicht mehr als
5 dB (A) zur Tages- und Nachtzeit überschritten werden
Bezüglich der Wohnungen entlang der „Nordkanalallee" sollte auf Grund der Lärmbelästigung an der
lärmzugewandten Gebäudeseite eine Wohnnutzung nur unter Einschränkungen zugelassen werden.
Hierzu ist es erforderlich, ruhebedürftige Räume wie Schlafräume und Wohnräume nur an der
lärmabgewandten Gebäudeseite anzuordnen.
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Für besonders ruhebedürftige Schlafräume und Kinderzimmer im Plangebiet, die Fenster an
Gebäudeseiten haben, die im Lärmpegelbereich III liegen, sind zusätzlich schallgedämmte und
motorisch betriebene Lüftungseinrichtungen notwendig, damit auch bei geschlossenen Fenstern eine
ausreichende Lüftung gewährleistet ist.
Wasserwirtschaft
Aus wasserrechtlicher Sicht bestehen Bedenken gegen die Planung.
In der TOB Beteiligung wurde von der Unteren Wasserbehörde darauf hingewiesen, dass ein
Nachweis zu erbringen ist, ob das Niederschlagswasser, welches auf der „Dachfläche" der
Tiefgarage ankommt, schadlos abgeleitet werden kann. Dieser Nachweis wurde nicht erbracht. Die
Thematik wurde nicht abgehandelt.
Um eine Erschließung des Grundstücks als sicher anzusehen, ist nachzuweisen, ob dieses Wasser
schadlos beseitigt werden kann. Ob eine Versickerung dieses Wassers, auch im Hinblick auf die
vorgefundenen Bodenbelastungen bzw. ein Anschluss der Drainageleitungen an den städt. Kanal
möglich ist, ist noch zu prüfen.
Stellungnahme zum Schreiben des Rhein-Kreises Neuss, Lindenstraße 2-16, 41515
Grevenbroich, vom 11.07.2012:
zu Abschnitt 1 – Artenschutz:
Der Stellungnahme wird gefolgt. Die im Plangebiet vorhandenen Bauten werden vor Abrissarbeiten
durch den Bauherrn auf das Vorkommen geschützter Arten untersucht. Ein Hinweis zum Thema
Artenschutz ist bereits enthalten.
zu Abschnitt 2 – Gesundheitsfürsorge:
Thema: Abluft aus der Tiefgarage
Der Stellungnahme wird nicht gefolgt. Entlüftungen über Dach sind lediglich bei gewerblich genutzten
Tiefgaragen erforderlich. Im Rahmen der Vorhabenplanung ist eine nicht öffentliche Garage mit 19
Stellplätzen geplant, die bauordnungsrechtlich als Mittelgarage einzustufen ist. Diese soll über die
Einfahrt sowie als Sitzbänke gestaltete Abluftelemente belüftet, die in die geplanten Gartenanlagen
integriert werden sollen. Die Abluftelemente werden an den südlichen und westlichen Rändern des
Tiefgaragenbauwerks und somit in größtmöglicher Entfernung von den Außenwohnbereichen
anzuordnen sein. Der Nachweis über die ordnungsgemäße Entlüftung der Tiefgarage kann im
Rahmen des Baugenehmigungsverfahrens geführt werden. Eine Festsetzung dazu ist nicht
erforderlich.
Die Stellungnahme begründet keine Änderung des Bebauungsplans, der insoweit unverändert bleibt.
Thema: Verkehrslärm
Der Stellungnahme wird inhaltlich gefolgt. Änderungen des Bebauungsplans sind nicht erforderlich.
Die im Bereich des Plangebiets im Hinblick auf den Verkehrslärm auf der Nordkanalallee und dem
Friedrich-Ebert-Platz zu erwartenden Verkehrslärmbelastungen sowie auch die von dem auf der
Straße Am Alten Weiher herrschenden Verkehr verursachten Geräusche sind im Rahmen der
Bebauungsplanaufstellung schallgutachterlich untersucht worden. Danach sind insbesondere für die
dem Stadtgarten und damit der Nordkanalallee zugewandten Teile der Bebauung potentiell nicht
unerhebliche Belastungen durch Verkehrslärmimmissionen zu erwarten. Das Ausmaß der zu
erwartenden Verkehrslärmbelastungen ist in der Form von Lärmpegelbereichen gemäß DIN 4109
ausgedrückt.
Im Bebauungsplan sind Festsetzungen betreffend am Gebäude vorzusehende passive
Schallschutzmaßnahmen in Abhängigkeit von den ermittelten Lärmpegelbereichen enthalten. Konkret
bedeutet dies, dass an den der Nordkanalallee zugewandten Fassaden des Vorhabens passive
Schallschutzmaßnahmen vorzunehmen sind, die eine ausreichende Vorsorge gegen Verkehrslärm
sicherstellen, welcher dem für diesen Teil des Vorhabens gutachterlich ermittelten Lärmpegelbereich
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III entspricht. Durch die Festsetzung ist somit sichergestellt, dass auch Schlaf- und Kinderzimmer, die
auf die Nordkanalallee hin orientiert sind, im Sinne der DIN 4109 ausreichend vor Verkehrslärm
geschützt werden. Ein zwingendes rechtliches Erfordernis für darüber hinaus gehende Festsetzungen
zum Schutz vor Verkehrslärm besteht insoweit nicht.
Dennoch wird für die Stadt Neuss aus Gründen der Lärmvorsorge der Einbau von schallgedämmten
mechanischen Lüftungsanlagen an Kinderzimmern/Schlafräumen für den Fall angestrebt, dass
nachts Verkehrslärmpegel oberhalb eines Pegels von 59 dB(A) auftreten. Dies ist vorliegend
zumindest bei einzelnen der der Nordkanalallee zugewandten Fassadenabschnitte der Fall. Durch
mechanische Lüftungsanlagen können der Schallkomfort verbessert und insbesondere der Verlust
von Wärmeenergie aus dem Gebäude in der Heizperiode wesentlich reduziert werden. Vor diesem
Hintergrund ist im Rahmen der Vorhabenplanung auch der Einbau von schallgedämmten und
motorisch betriebenen Lüftungseinrichtungen vorgesehen.
Entsprechende Regelungen werden über die im Rahmen des Durchführungsvertrags zu dem
vorliegenden Vorhaben- und Erschließungsplan enthaltenen Vereinbarungen verbindlich verankert.
Zusätzlich wird ein Hinweis „Immissionsschutz“ in den Bebauungsplan aufgenommen, der den Einbau
empfiehlt. Festsetzungen im vorhabenbezogenen Bebauungsplan sind diesbezüglich nicht
erforderlich. Die Begründung zum Thema Immissionsschutz wird entsprechend ergänzt.
zu Abschnitt 3: Wasserwirtschaft:
Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen. Das Vorhaben liegt nicht innerhalb einer
Wasserschutzzone. Der minimale Grundwasserflurabstand liegt bei etwa 4 m unter Gelände.
Auswirkungen des Vorhabens auf das Grundwasser sind nicht zu erwarten.
Die Tiefgarage wird nicht im Kontakt zum Grundwasser stehen. Auswirkungen der teilweisen
Unterbauung von Freiflächen im Plangebiet auf die Grundwasserneubildung ergeben sich nicht, da
die betreffenden Flächen größtenteils mit Erdreich überdeckt und gärtnerisch gestaltet werden.
Niederschläge auf diesen Flächen werden über das Dach des Bauwerks seitlich abgeleitet und im
Boden versickert.
Belastungen des Grundwassers infolge einer Ausschwemmung von im Boden gebundenen
Schadstoffen durch das auf der Dachfläche des Tiefgaragenbauwerks können durch einen Austausch
belasteter Böden in diesem Bereich sicher ausgeschlossen werden. Nachweise hierüber werden im
Rahmen des Baugenehmigungsverfahrens geführt. Entsprechende Ausführungen sind im Abschnitt
7.2.2 der Begründung enthalten.
Schreiben der RWE Netzservice GmbH, Collinstraße 2, 41460 Neuss, vom 13.07.2012
gegen o. g. Vorhaben- und Erschließungsplan der Stadt Neuss bestehen unsererseits folgende
Bedenken:
Im Planbereich entlang der Straße - Am Alten Weiher - weisen wir auf zwei 10-kVStromversorgungskabel und ein Niederspannungskabel hin, welche zur Stromversorgung der
umliegenden Wohnbebauung der Stadt Neuss weiterhin erforderlich sind. Unsere Bedenken nehmen
wir zurück, wenn eine entsprechende Sicherung oder Umlegung der Kabel möglich ist und die Kosten
der Maßnahme vom Veranlasser übernommen werden. Ein entsprechendes detailliertes Angebot
werden wir erstellen, sobald uns die Ausbaupläne vorliegen.
Eine Plankopie unserer im Planbereich vorhandenen Versorgungsanlagen fügen wir zu Ihrer
Information bei. Für Rücksprachen und Abstimmungen stehen wir Ihnen gerne kurzfristig zur
Verfügung.
Stellungnahme zum Schreiben der RWE Netzservice GmbH, Collinstraße 2, 41460 Neuss, vom
13.07.2012:
Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen. Änderungen für die Planung ergeben sich nicht.
Die betreffenden Versorgungsleitungen liegen im Randbereich der das Vorhabengrundstück nach
Norden und Westen begrenzenden öffentlichen Verkehrsflächen und sind von der Planung nicht
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betroffen. Änderungen an Versorgungsleitungen sind zur Realisierung des geplanten Vorhabens nicht
erforderlich.
Schreiben der Bezirksregierung Düsseldorf – Dezernat 53, Am Bonneshof 35, 40474
Düsseldorf, vom 19.07.2012:
ich bitte noch folgenden Sachverhalt zu berücksichtigen:
Das Plangebiet befindet sich zumindest teilweise innerhalb der deichgeschützten Bereiche des
Rheins. Gemäß Kapitel 3.10 des Regionalplans GEP99 ist „in den deichgeschützten Bereichen auf
das Risiko der Hochwassergefährdung im Rahmen der Bauleitplanung hinzuweisen; in diesen
Bereichen ist nach angemessenen Möglichkeiten zur Minderung des Schadenspotentials zu suchen."
Der Rhein ist im Rahmen der vorläufigen Bewertung des Hochwasserrisikos nach
Hochwasserrisikomanagement-Richtlinie als Risikogebiet bestimmt worden. Im Zuge der Umsetzung
der Hochwasserrisikomanagement-Richtlinie (§§ 73 bis 75 WHG) werden für den Rhein bis Ende
2013 Hochwassergefahren- und Hochwasserrisikokarten für verschiedene Hochwasserszenarien
erstellt. Unter anderem werden die Gebiete ermittelt und dargestellt, die bei einem extremen
Hochwasserereignis (Abflüsse > Bemessungshochwasser der Hochwasserschutzanlagen am Rhein)
überflutet werden. Auf Basis der Hochwassergefahren- und Hochwasserrisikokarten werden bis Ende
2015 Hochwasserrisikomanagementplanungen durchgeführt.
Stellungnahme zum Schreiben der Bezirksregierung Düsseldorf – Dezernat 53, Am Bonneshof
35, 40474 Düsseldorf, vom 19.07.2012:
Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen. Ein Hinweis auf Risiken u.a. auch
Hochwassergefährdung sowie Ausführungen in der Begründung zum Bebauungsplan sind bereits
enthalten. Änderungen für die Planung ergeben sich nicht.
4. Auslegung (Öffentlichkeit) gemäß § 3 (2) BauGB in der Zeit vom 14.06.2012 bis
einschließlich 16.07.2012.
Schreiben V282/1-008 vom 06.07.2012:
zum Thema: „Tiefgarage":
Im Vorhaben- und Erschließungsplan ist die Tiefgaragenzufahrt mit eingezeichnet. Einige Daten:
Straßenniveau: bei 36,83 m üNN,
OK Keller ist mit 37,53 m üNN angegeben,
Rampenlänge: 13 m
Höhe der TG: min 2,5 m inkl Decke
Damit muß die Rampe einen Höhenunterschied (d-(b-a)) = min. 1,8 m überwinden.
Es ergibt sich eine Steigung von mindestens 14%!!!
Direkt daran anschließend sind die „Sichtdreiecke" nachgewiesen.
Die Sichtdreiecke werden jedoch beeinträchtigt durch die baurechtlich notwendigen AbSturzsicherungen der TG-Einfahrt und die Sicherung der direkt neben der TG-Einfahrt geplanten
Kleinkinderspielfläche. Und: Wo bleibt hier der Fußweg??
Die Aussage unter Punkt „3.3 Verkehr" (Seite 11):
„Vor diesen Hintergründen ist durch die Realisierung der Planung mit einer in irgendeiner Weise
problematischen Veränderung der Verkehrssituation nicht zu rechnen." ist nicht haltbar.
Ich bleibe dabei: Die TG muß vollkommen anders erschlossen werden!
Zum Thema „Verschattung" liegt das Gutachten G6401-1 der Peutz Consult vor. Nach der DIN 50341 soll hiernach eine ausreichende Besonnung nachgewiesen sein. Relevant ist hier aus meiner Sicht
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nur der Stichtag 17. Januar. Allerdings wird in der Nachweis-Tabelle 5.1 „..die anteilig größte Fläche
je Gebäude bewertet.
Dies entspricht allerdings nicht der DIN 5034-1. Ich muß daher davon ausgehen, daß die
Besonnungsituation nicht hinreichend nachgewiesen ist!
Es kommt damit zu einer wesentlichen Beeinträchtigung des Gebäudes Am Alten Weiher 18-20!
Diese ist nicht hinnehmbar!!
Es ist also zwingend ein die DIN 5034-1 vollständig berücksichtigendes Gutachten einzuholen bzw.
das bestehende Gutachten zu ergänzen.
Aus meiner Sicht kann erst dann abschließend über das Bauvorhaben entschieden werden!
Stellungnahme zum Schreiben V282/1-008 vom 08.02.2012:
Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen. Änderungen für die Planung ergeben sich nicht. Zu
den im Einzelnen angesprochenen Themen wird das Folgende ausgeführt:
zum Thema Tiefgarage, Rampe
Bei der geplanten Tiefgarage handelt sich gem. § 118 Abs. 1 der Sonderbauverordnung für das Land
Nordrhein-Westfalen (SBauVO) um eine Mittelgarage mit einer Gesamtfläche von mehr als 100 m²
bis 1 000 m².
Für Mittelgaragen gilt gemäß § 120 SBauVO eine maximal zulässige Neigung der Tiefgaragenrampe
von 15 %.
Das Gefälle der vorliegenden Planung einer Tiefgaragenrampe gliedert sich auf deren Gesamtlänge
von 19,36 m in fünf unterschiedlich stark ausgeprägte Neigungsbereiche. Im Einzelnen weisen diese
Bereiche Neigungen zwischen minimal 4% und maximal 15% auf. Die maximale Neigung der Rampe
entspricht damit den gesetzlichen Vorgaben.
zum Thema Tiefgarage, Sichtdreiecke
Im Rahmen der Erarbeitung der Entwurfsfassung des Vorhabenbezogenen Bebauungsplans wurden
die aus der vorgesehenen Anordnung der Tiefgaragenausfahrt resultierenden Verkehrsverhältnisse
fachgutachterlich bewertet. Im Hinblick auf die Anordnung der geplanten Tiefgaragenrampe im
Verhältnis zu der vorhandenen ergeben sich keine Verkehrsgefährdungen. Die aus der geplanten
Tiefgarage ausfahrenden Fahrzeuge müssen die Vorfahrt der aus der Tiefgarage der Häuser Am
Alten Weiher 17 - 21 ausfahrenden Fahrzeuge beachten.
Eine ausreichende Einsehbarkeit der Straße ist gegeben. Die erforderlichen Sichtdreiecke werden
von einem Standpunkt nachgewiesen, welcher 3,0 m von dem Rand der öffentlichen Verkehrsfläche
entfernt gelegen ist. Im konkreten Fall bedeutet dies, bei einem Abstand des Rampenbauwerks von
ca. 1,20 m zum Rand der öffentlichen Verkehrsfläche, dass der Standpunkt für die Sichtdreiecke auf
1,80 m Rampenlänge liegt.
Der Standpunkt für die Bemessung der Sichtdreiecke ist somit innerhalb des ersten Abschnitts der
Rampe gelegen, der ein Gefälle von 8 % aufweist. Durch das anliegende Gefälle von 8 % liegt das
Höhenniveau der Rampe an dem für die Bemessung der Sichtdreiecke maßgeblichen Standpunkt bei
einem Abstand von 1,80 m zum Rand des Rampenbauwerks und 3,0 m zum Rand der öffentlichen
Verkehrsfläche ca. 15 cm unterhalb des Höhenniveaus der öffentlichen Verkehrsfläche.
Die in der Planzeichnung eingetragenen Sichtdreiecke müssen für Kraftfahrer, die aus der Tiefgarage
in die Straße Am alten Weiher einbiegen wollen, zwischen 0,8 und 2,5 m Höhe von ständigen
Sichthindernissen freigehalten werden. Um dies zu gewährleisten und trotzdem eine bauliche
Abgrenzung der Tiefgarageneinfahrt zu errichten, darf diese innerhalb der Sichtdreiecke eine Höhe
von 0,65 m über dem Niveau der öffentlichen Verkehrsfläche nicht überschreiten. Dies ist
entsprechend den bauordnungsrechtlichen Bestimmungen gemäß § 41 Abs. 1 der Bauordnung
(BauO NRW) in jedem Fall ausreichend.
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Bei einer Umwehrung aus transparenten, die freie Sicht auf bevorrechtigte Verkehrsteilnehmer nicht
beeinträchtigenden Materialien ist eine Überschreitung der Höhe von 0,65 m zulässig.
Anhaltspunkte für eine Verkehrsgefährdung – gerade auch im Hinblick auf die der Rampe
benachbarte Einmündung des Fuß- und Radwegs zwischen der Straße "Am Alten Weiher" und der
Grünanlage am Nordkanal – ergeben sich weiterhin nicht.
zum Thema Fußweg
Der räumliche Geltungsbereich des vorliegenden vorhabenbezogenen Bebauungsplans Nr. V 282/1
beschränkt sich ausschließlich auf die Grundstücksgrenzen Am Alten Weiher 6 und Am Alten Weiher
7 und damit die Flurstücke 936, 937, 938 und 944 der Flur 16 der Gemarkung Neuss.
Er umfasst weder die angrenzende öffentliche Verkehrsfläche noch die Fuß- und
Radwegeverbindung in den Stadtgarten westlich des Vorhabengrundstücks.
Damit behält der Bebauungsplan Nr. 282 vom 16.02.1984 für diese angrenzenden Flächen seine
Gültigkeit. In dem Bebauungsplan Nr. 282 ist für die öffentliche Verkehrsfläche Am alten Weiher nur
ein Fußweg bis auf die Höhe der Fuß- und Radwegeverbindung in den Stadtgarten festgesetzt, um
dieser Wegeverbindung eine besondere Wichtigkeit zuzumessen. Die öffentliche Verkehrsfläche in
Richtung der südlichen Wendeanlage ist in dieser ursprünglichen Planung als Mischfläche, also als
eine von allen Verkehrsteilnehmern gleichzeitig zu benutzende Fläche, vorgesehen.
Diese vorangegangene Planung wird mit dem vorhabenbezogenen Bebauungsplan Nr. V 282/1 nicht
verändert, da sie außerhalb dessen Geltungsbereichs liegt. Demnach bleibt die Situation der
Fußwege im öffentlichen Raum in ihrer jetzigen Form bestehen.
Soweit die Stellungnahme auf den im Bestand vorhandenen privaten Gehweg über die Grundstücke
Am Alten Weiher 6 und 7 bezogen ist, ist dieser weder im Bestand ein öffentlicher Gehweg, noch wird
er für eine sichere Verkehrsführung benötigt. Der vorgesehene Rückbau dieser Wegeverbindung
könnte bereits auf der Grundlage des vorhandenen Bebauungsplans vorgenommen werden.
zur Darstellung der Verkehrssituation in der Begründung
Es wird darauf hingewiesen, dass im Rahmen der Planung eine Verkehrsaufkommensprognose
erstellt wurde, bei der unterschiedliche Nutzungsszenarien betrachtet wurden. Diese ergibt, dass
durch die Errichtung des geplanten Wohngebäudes auf dem Grundstück Am Alten Weiher 6 mit einer
nur sehr geringfügig höheren Anzahl von Fahrbewegungen im Bereich des Vorhabengebiets zu
rechnen ist als bei einer nach dem Bebauungsplan in seiner ursprünglichen Fassung grundsätzlich
zulässigen Altenheimnutzung. Allerdings ist die Altenheimnutzung mit einem höheren Anteil von
Wirtschaftsverkehren verbunden, die in der Regel stärkere Rückwirkungen auf die Qualität des
Verkehrsablaufes (sowie auch die damit verbundenen Schallemissionen) haben als dieselbe Anzahl
Fahrten von privaten Anliegern.
Vor diesen Hintergründen ist durch die Realisierung der Planung mit einer nachteiligen Veränderung
der allgemeinen Verkehrssituation im Bereich der Straße Am Alten Weiher nicht zu rechnen.
zum Thema Verschattung der gegenüberliegenden Gebäude
Die durch die vorliegende Planung zu erwartenden Auswirkungen auf die Besonnungssituation der
nördlich gelegenen Bebauung, insbesondere der Wohngebäude Am Alten Weiher 17-21, wurden
umfangreich fachgutachterlich untersucht und der aktuellen sowie der "theoretisch möglichen"
Besonnungssituation gegenübergestellt. Die "theoretisch mögliche" Besonnungssituation resultiert
aus einer nach den Festsetzungen des Bebauungsplans Nr. 282 in seiner ursprünglichen Fassung
zulässige Bebauung eines viergeschossigen Baukörpers auf dem Grundstück Am Alten Weiher 6,
welcher die gesamten darin bestimmten überbaubaren Flächen einnimmt und ein flachgedecktes
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Staffelgeschoss aufweist, sowie eines entsprechenden Baukörpers mit sieben Vollgeschossen und
einem Staffelgeschoss anstelle des Bestandsgebäudes Am Alten Weiher 7.
Zur Beurteilung der Verschattung von Gebäudefassaden gibt es keine rechtlich verbindlichen
Beurteilungskriterien. Im vorliegenden Fall werden die Auswirkungen auf die Verschattung im Umfeld
des Vorhabens durch eine Verschattungsstudie ergänzend untersucht und bewerte.
Nach den resultierenden Untersuchungsergebnissen der Verschattungsstudie sind Unterschiede der
Verschattungswirkung zwischen der heute schon zulässigen und der geplanten Bebauungsstruktur
ausschließlich für die Winterzeit (Stichtag 17. Januar gemäß DIN 5034) zu erwarten.
Die mögliche Besonnungsdauer am 17. Januar soll mindestens 1 h betragen. Als Nachweisort gilt die
Fenstermitte in der Fassadenebene.
Die Ergebnisse der Verschattungsstudie, die in der Tabelle "5.1: Besonnungsdauer der Fassaden"
auf Seite 8 des vorgelegten Gutachtens zusammengefasst sind, beziehen sich im Sinne der
gebotenen "worst-case"-Betrachtung auf die "vordere", also die dem Vorhaben nächstgelegene
Fassadenebene jedes der betrachteten Häuser, die gleichzeitig dem jeweils flächenmäßig größten
Fassadenanteil entspricht. Der in der Stellungnahme angesprochene Satz "Hierbei wurde je Gebäude
die anteilig größte Fläche bewertet", mit dem dieser Sachverhalt ausgedrückt werden sollte, mag
insoweit möglicherweise missverständlich gewesen sein. Er ist in der zum Satzungsbeschluss
vorgelegten Fassung des Gutachtens nicht mehr enthalten. Inhaltliche Änderungen des Gutachtens
ergeben sich dadurch nicht.
Bezogen auf die "vordere" Fassadenebene der betreffenden Gebäude liegt der Nachweisort für eine
ausreichende Besonnung gemäß den Richtlinien der DIN 5034-1 auf Höhe der Fenstermitte jeder
einzelnen Etage.
Gemäß der "worst-case"-Betrachtung führt die Berücksichtigung der vordersten Fassadenebene
dazu, dass für einzelne Fensterbereiche, die "hinter" dieser Ebene liegen, Abweichungen in den
positiven Bereich und damit Verbesserungen der Besonnungssituation möglich sind. Dies betrifft
insbesondere die in den Dachaufbauten gelegenen Fenster, die gegenüber der Hauptfassade
deutlich zurückgesetzt sind und damit faktisch – geringfügig – weniger verschattet werden, als dies in
den Gutachtenergebnissen ausgewiesen ist.
Da auch für die vorgenommene "worst-case"-Betrachtung der Nachweis der vollständigen Erfüllung
der Anforderungen der DIN 5034 erbracht wurde, ist davon auszugehen, dass die
Besonnungssituation hinreichend nachgewiesen ist.
Im Übrigen wird darauf hingewiesen, dass zur weiteren Minimierung der Auswirkungen des
Vorhabens auf die nördlich des Vorhabengrundstücks gelegene Wohnbebauung das geplante
Gebäude gegenüber dem bei der Verschattungsprognose zugrunde gelegten Planfall um einen Meter
in Richtung Stadtgarten "verschoben" wurde.
Schreiben V282/1-009, vom 15.07.2012:
Stellungnahme zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan V 282/1
Zur Art der baulichen Nutzung, Dominanz der geplanten Bebauung
Im geltenden Bebauungsplan Nr.282 ist für die Grundstücke Am Alten Weiher Nr.6 und 7
„Gemeinbedarf Altenwohn- und Pflegeheim "festgesetzt. Im Westen entlang der Friedrichstraße
befindet sich ein Mischgebiet MK g. Nach Süden grenzen der den Nordkanal begleitende Grünzug
und der Stadtgarten an. Der Bereich nördlich des Plangebiets ist als reines Wohngebiet WR
ausgewiesen, genauso wie es die nach Osten anschließenden bebauten Flächen sind.
Nach der Begründung (S. 14) strebt die Stadt „die Entwicklung eines möglichst hochwertigen
innerstädtischen Wohnstandorts... an." Es ist daher zu fordern, für das Plangebiet des 282/1 die
Einstufung als reines Wohngebiet WR beizubehalten und so weiterhin den höchsten Qualitätsgrad
eines Wohngebiets vorzusehen. Die nach der Planung zuzulassenden Arztpraxen, nicht störenden
Gewerbebetriebe und Anlagen für soziale Zwecke würden Wohnraum seiner originären Nutzung
entziehen, was der Zielsetzung der Schaffung innerstädtischen Wohnraums entgegen stünde. Zudem
brächten solche Einrichtungen mehr Verkehr mit sich und verschärften die Parksituation weiter. Es
fällt auf, dass die Angabe WA nur auf dem Gebäudeumriss der Nr.6 steht und nicht auf dem der Nr.7.
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Zur Zeit der Aufstellung des Bebauungsplans Nr.282 waren (neben dem Haus Nr.5 mit 7
Vollgeschossen weiter im Innern des Quartiers) das Lioba-Heim Haus-Nr.6 und das angrenzende
Haus Nr.7 mit 7 Vollgeschossen und Flachdach bereits vorhanden. Aus städtebaulicher Sicht ist
letzteres Gebäude ein Solitär und hätte in dieser Umgebung am Rande des Stadtgartens nie gebaut
werden dürfen. Hätte man bei der Erarbeitung des noch geltenden Plans Nr.282 an dieser Stelle eine
höhere Randbebauung gewünscht, so hätte man für das Grundstück des Lioba-Heims für die Zukunft
mehr als 4 Vollgeschosse zulassen können. Das ist nicht geschehen. Auch ist das Innere des
Quartiers als „attraktives Wohngebiet" WR mit überwiegend niedriger Bebauung geplant und gebaut
worden.
Heute sollte man den Maßstab des Wohnquartiers nicht nur nach dem beurteilen, was nach dem
Bebauungsplan auch möglich gewesen wäre, sondern nach dem tatsächlichen Bestand. Wer erwartet
denn, dass die maximal erst rund 25 Jahre alten und im Streubesitz der einzelnen Wohnungen
befindlichen Häuser Am Alten Weiher 17 bis 21 schon bald abgerissen und durch höhere ersetzt
werden? Im Vergleich wäre eher das älteste Haus -die Nr.7- als zuerst abgängig anzusehen.
Die für die Notwendigkeit der in der Planung vorgesehenen Höhe des Lioba-Ersatzbaus angeführten
Gründe überzeugen nicht. Von Norden von den Häusern Nr.17 bis 21 aus gesehen, mag der
gegenwärtige Zustand unschön sein, er ist für diese aber allemal besser als die große Baumasse der
Planung. Bei Annäherung an die Friedrichstraße von Süden, also Jülicher Straße, Bergheimer Straße
und Weingartstraße fallen die fraglichen Grundstücke nicht in den Blick und auch aus Richtung Osten
von der Nordkanalallee aus treten sie kaum in Erscheinung, weil sie von dem unter Schutz stehenden
und zu pflegenden Baumbestand entlang des Nordkanals weitgehend verdeckt werden. Die auf dem
Papier vorhandene städtebauliche Änderung des Zustands käme in der Praxis nicht zur Geltung.
Für beide Grundstücke des Plans sind Geschoßzahlen und Gebäudehöhen als Höchstmaße
angegeben, Geschoßflächenzahlen jedoch nicht. Wären Geschossflächenzahlen eingetragen, so
würde deutlich hervortreten, dass für den Lioba-Ersatzbau der Wert von 1,2 nach dem noch
geltenden Bebauungsplan Nr.282 durch die vorliegende Planung wesentlich auf ca. 1,8 erhöht wird.
Diese Zunahme korrespondiert mit der der Höhe des Gebäudes auf etwa das Eineinhalbfache und
übersteigt den für Allgemeine Wohngebiete in der Baunutzungsverordnung eingetragenen Wert von
1,2 bei weitem. Dabei wäre eine Änderung der Vorgaben des geltenden Bebauungsplans gar nicht
notwendig, wenn man sich mit 4 Vollgeschossen und einem nicht zählenden Sattelgeschoss
bescheiden würde. Die angeführten besonderen städtebaulichen Gründe sind also eher als Vehikel
zum Durchsetzen des zusätzlichen Vollgeschosses anzusehen.
Die geplante Bebauung des Lioba-Grundstücks mit praktisch gesehen 6 Vollgeschossen führt
zusammen mit dem bestehenden Gebäude Haus-Nr.7 zu einer gewaltigen Baumasse, die alle
Maßstäbe des nördlich anschließenden Gebietes sprengt. Diese Baumasse würde die
gegenüberliegenden Häuser Haus-Nrn.17 bis 21 erdrücken. Die genannten Häuser würden entwertet
werden. Das 5. Vollgeschoss ist nicht zuzulassen.
Zulässige Dachaufbauten
Nach Punkt 2.2 der textlichen Festsetzungen sind „...Überschreitungen der festgesetzten maximalen
Gebäudehöhe durch untergeordnete Dachaufbauten (Konstruktionselemente, haustechnische
Anlagen etc.) bis zu 3,0 m auf maximal 50% der Grundfläche zulässig."
Diese in der Baunutzungsverordnung für WA-Gebiete generell erlaubte Möglichkeit ist hinsichtlich der
zulässigen Fläche für diesen vorhabenbezogenen „maßgeschneiderten" Bebauungsplan bei weitem
überzogen und wird auch nicht benötigt.
50% der Dachfläche würden bei der zulässigen Höhe ein weiteres halbes Geschoss bedeuten. Das
würde die Masse des Gebäudes und seine optisch auf die nördliche Umgebung drückende Wirkung
weiter erhöhen. Hinzu käme das Ausdehnen der Beschattung am winterlichen Stichtag, dem 17.
Januar, auf ein weiteres Geschoss der nördlich gelegenen Wohnhäuser.
Die zuzulassende Fläche von 50% der Grundfläche wird auch keinesfalls benötigt. Auf dem Dach
unterzubringende Konstruktionselemente braucht man bei der Bauweise dieses Wohnhauses nicht.
Für Fahrstuhl, Heizung und Lüftungsanlagen einschließlich einer Servicetreppe in einen Dachaufbau
für diese Zwecke reichen 50 bis 60 m2 bei weitem aus.
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Die für die genannten Zwecke zuzulassende Fläche ist auf maximal 12% der Grundfläche zu
begrenzen.
Verschärfung der Parksituation
Die Auslegungsbegründung sagt selbst auf S.10 im Abschnitt 3.3 Verkehr: „Die Umgebung des
Plangebiets ist durch einen hohen "Parkdruck" betroffen.". Ergänzend gibt sich die Begründung auf
den Seiten 6 und 7 Mühe, durch Schildern der Verkehrsanbindung aufzuzeigen, dass dort ein
Wohnen ohne ein Kfz. möglich ist. Das braucht man auch nicht zu bestreiten, denn die Begründung
berücksichtigt nicht das zu erwartende tatsächliche Verhalten der Käufer der zu vermarktenden
Wohnungen des Hauses Am Alten Weiher Nr.6.
Das neue Gebäude soll 17 Wohnungen von im Mittel je 120 m2 Wohnfläche erhalten, für die im Mittel
4 Zimmer anzunehmen sein dürften. Bei dieser Größe der Wohnungen und ihren unter den heutigen
Marktbedingungen zu erwartenden hohen Preisen, muss man davon ausgehen, dass die dort
einziehenden Bewohner im Minimum 2 PKW pro Familie haben und diese Fahrzeuge im Hinblick auf
die persönliche Beweglichkeit auch nicht aufgeben werden. Teilweise werden auch noch ältere Kinder
mit eigenen Fahrzeugen hinzukommen.
Diese Erwartung wird gestützt durch die Aussage der Vertreter des Bauvereins auf dem „CDUStammtisch" am 16.4.2012, auf dem sie auf Nachfrage sinngemäß klarstellten, der Bauverein würde
den zu erwartenden Verzicht auf die Nutzung von Fahrzeugen keineswegs zum Kriterium dafür
machen, an wen er die Wohnungen verkaufen würde.
Die für das Haus Nr.6 derzeit vorgesehenen 19 Tiefgaragen- und 4 Besucherstellplätze reichen also
für den zu erwartenden Bedarf auf keinen Fall aus. Im Minimum ist von einem Bedarf von 34 DauerStellplätzen auszugehen. Sollten noch Arztpraxen oder Büros in dem Gebäude ansässig werden, so
würde ein weiterer Bedarf für Personal und Besucher hinzukommen, deren Fahrzeuge auch irgendwo
bleiben müssen.
Hinzu kommt, dass das Haus Nr.7 aus der Bindung „Altenwohnen" entlassen wird und man
mindestens von dem normalen Stellplatzschlüssel von 1 für Wohnungen dieser Größe ausgehen
muss. Die vorhandenen 14 Stellplätze reichen nicht aus und sind um weitere 14 zu ergänzen. Dabei
ist noch nicht berücksichtigt, dass der Stellplatzschlüssel das Vorhandensein ausreichenden
öffentlichen Parkraums voraussetzt, es diesen jedoch in dem fraglichen Gebiet nicht gibt.
Insgesamt werden für das Plangebiet also mindestens 62 Dauer-Stellplätze benötigt.
Fußweg entlang der Straße
Auf der den Grundstücken Nr.6 und 7 gegenüberliegenden Seite der Straße Am Alten Weiher gibt es
keinen Fußweg. Im Bestand ist einer auf dem (privaten) Grundstück Nr.6 mit einem Anschluss an den
Zugangsweg von Haus Nr.7 zur Straße vorhanden.
In den vorliegenden Plänen ist vor den Grundstücken Nr.6 und 7 kein Fußweg zu erkennen. Ein
solcher Fußweg ist jedoch notwendig und sein Fehlen würde besonders ältere Personen im Verkehr
gefährden. Diese Gefährdung tritt besonders dann hervor, wenn ältere Personen vom Haus Nr.7 zu
dem zum Nordkanal führenden Fußweg neben dem Haus Nr.6 wollen oder umgekehrt. Statt den
alternativ möglichen Weg nördlich um die Häuser Nr. 17 bis 21 herum zu nehmen, werden sie
erfahrungsgemäß den kurzen Weg entlang der Straße bevorzugen.
Zur Behandlung der Fassaden
Wir erkennen an, dass die Aggressivität der geplanten Gebäude durch das geringfügige Verschieben
des Lioba-Ersatzbaus nach Süden und die jetzt vorgesehene freundlichere Farbgebung der
Fassaden gemildert wurde. Trotzdem bleibt die Dominanz vorhanden.
Bedauerlicherweise wurde bei der Überarbeitung der Fassaden, die jetzt die Senkrechten betonen,
die Chance verpasst, bei im Grundsatz beibehaltener derzeitiger Farbgebung die Horizontalen zu
betonen. Das würde die optische Präsenz weiter zurücknehmen. Auch beim Bestandsgebäude Nr.7
mit den sowieso schon vorhandenen in die Breite tendierenden Baikonen müsste eine solche Lösung
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durch optisches Zusammenfassen der Fenster möglich sein. Im Neubau Nr.6 könnte man
wahrscheinlich sogar teure Fensterflächen sparen.
Stellungnahme zum Schreiben V282/1-009 vom15.07.2012:
Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen. Änderungen für die Planung ergeben sich nicht. Zu
den im Einzelnen angesprochenen Themen wird das Folgende ausgeführt:
Zum Thema: Art der baulichen Nutzung
Die Stadt Neuss beabsichtigt die Entwicklung eines möglichst hochwertigen innerstädtischen
Wohnstandorts im Bereich des Vorhabengebiets. In Übereinstimmung mit dieser Zielsetzung
beabsichtigt die Vorhabenträgerin insbesondere die Entwicklung eines ausschließlich für
Wohnzwecke genutzten Gebäudes mit hochwertigen Drei- und Vierzimmerwohnungen. Dies ist im
Vorhaben- und Erschließungsplan fixiert, der Bestandteil des Vorhabenbezogenen Bebauungsplans
ist.
Die Festsetzungen betreffend die Art der zulässigen baulichen Nutzung sind so gestaltet, dass diese
einerseits dem innerstädtischen Charakter des Gebiets entsprechen und andererseits Nutzungen
dauerhaft ausgeschlossen werden, die dem Ziel der Entwicklung eines hochwertigen Wohngebiets
entgegenstehen. Dies betrifft Arztpraxen – die regelmäßig ansonsten auch innerhalb eines reinen
Wohngebiets WR zulässig sind – sowie auch Anlagen für soziale Zwecke (wie z.B.
Kinderbetreuungseinrichtungen) und nicht störende Gewerbebetriebe (wie z.B. einen von der eigenen
Wohnung aus betriebenen Internet-Versandhandel ohne Publikumsverkehr und ohne eigenes
Warenlager) nach allgemeiner Auffassung nicht.
Zur Umsetzung dieser Zielsetzung wird ein allgemeines Wohngebiet gemäß § 4 BauNVO festgesetzt.
Auf diese Weise wird der Prägung des Vorhabengebiets durch die Nachbarschaft auch von
gewerblichen Nutzungen bzw. vergleichbaren Anlagen, wie z.B. dem Weiterbildungszentrum der IHK
Mittlerer Niederrhein mit seinen Stellplätzen, Rechnung getragen, die einer Festsetzung des Gebiets
als reines Wohngebiet gemäß § 3 BauNVO sachlich entgegensteht.
Im Gegenzug werden zur Vorbeugung vor Nutzungskonflikten im Zusammenhang mit der
Festsetzung eines allgemeinen Wohngebiets bestimmte in diesem gemäß § 4 BauNVO ansonsten
allgemein zulässige oder als Ausnahme zulassungsfähige Nutzungen ausgeschlossen, für welche
das Gebiet aufgrund der mit diesen regelmäßig verbundenen verkehrlichen Anforderungen
insbesondere im Hinblick auf seine Erschließungsstruktur nicht bzw. nicht hinreichend gut geeignet
ist.
Betreffend die Verortung des geplanten allgemeinen Wohngebiets wird klargestellt, dass dieses – wie
in der Planzeichenerklärung erläutert – auch das Grundstück Am Alten Weiher 7 mit umfasst.
Zum Thema: Dominanz der geplanten Bebauung
Der Stadtgarten am Nordkanal ist Teil eines Grünzugs von gesamtstädtischer Bedeutung für Neuss.
Die über ihre engere Umgebung hinausreichende städtebauliche Bedeutung des Vorhabens ergibt
sich durch dessen Lage unweit des im Bereich des Friedrich-Ebert-Platzes befindlichen
Schnittpunktes dieses Grünzugs mit der städtebaulichen Hauptachse, die von der Altstadt über die
Friedrichstraße weiter in südwestliche Richtung führt.
Der Stadtgarten ist beiderseits des Friedrich-Ebert-Platzes auf seiner Nordseite durch eine
städtebaulich stark ausgebildete Raumkante definiert. Westlich der Achse der Friedrichstraße ist die
nördliche Begrenzung durch die Bebauung an der Kaiser-Friedrich-Straße geformt, die zwischen der
Florastraße und der Friedrichsstraße zwischen vier und sechs Vollgeschossen aufweist und am
Friedrich-Ebert-Platz durch einen dreizehngeschossigen Solitär akzentuiert wird. Östlich der
Friedrichstraße befindet sich das mit dem Bebauungsplan Nr. 282 in seiner ursprünglichen Fassung
beplante Gebiet, dem u.a. das dem Stadtgarten zugewandte Gebäude Friedrichstraße 48 mit acht
Vollgeschossen aufweist.
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Das Vorhabengebiet mit den Grundstücken Am Alten Weiher 6 und 7 schließt von Osten an das
Grundstück Friedrichstraße 48 an. Gemeinsam mit dem Gebäude Friedrichstraße 48 formt die im
Vorhabengebiet vorhandene Bebauung eine markante "Engstelle" im Verlauf des Stadtgartens,
welche zwischen dem Verlauf der – westlich der Friedrichstraße bestehenden – nördlichen Bauflucht
der Kaiser-Friedrich-Straße und der Aufweitung des Grünzugs im Bereich des Rosengartens
vermittelt.
Bei der Aufstellung des bestehenden Bebauungsplans Nr. 282 sind die insoweit gegebenen
städtebaulichen Strukturen aufgegriffen und ausdrücklich bestätigt worden. Dabei ist im Hinblick auf
den einbezogenen umfangreichen Bestand vorhandener städtebaulicher "Hochpunkte" – nicht nur der
bis zu achtgeschossigen Bebauung an der Friedrichstraße, sondern auch im "Inneren" des
Plangebiets (z.B. dem siebengeschossigen Hochhaus Am Alten Weiher 5 sowie dem an dieses
angebauten Haus Am Alten Weiher 23 mit sechs Geschossen) – davon auszugehen, dass für das
Gebiet zu keinem Zeitpunkt die Entwicklung einer einheitlichen Obergrenze für die Geschossigkeit
oder das Maß der baulichen Nutzung vorgesehen gewesen ist. Denn in diesem Fall hätten die
vorhandenen Gebäude entsprechend "überplant" werden müssen.
Vielmehr sieht dieser Bebauungsplan Nr. 282 ausdrücklich eine "Mischung" unterschiedlicher
Geschossigkeiten und Dichten vor. Dies findet u.a. auch seinen Ausdruck in der im Bebauungsplan
Nr. 282 in seiner ursprünglichen Fassung enthaltenen Festsetzung der zulässigen Geschossigkeit für
die Bebauung Am Alten Weiher 17-21, wonach diese mit drei bis fünf Vollgeschossen (Häuser 18-21)
bzw. zwei bis drei Vollgeschossen (Haus Nr. 17) zu errichten gewesen wäre. Dieses Konzept wird
auch nicht dadurch in Frage gestellt, dass das Haus Am Alten Weiher 17 abweichend von dem
Bebauungsplan mit vier Vollgeschossen errichtet worden ist.
Auch wenn ersichtlich die dieser Konzeption zugrundeliegenden städtebaulichen Vorstellungen einer
Mischung von Bauten unterschiedlicher Höhe nicht von jedermann geteilt werden sollten, wird
dadurch nicht in Frage gestellt, dass der Planung ein in sich schlüssiges städtebauliches Konzept
zugrunde liegt. Dies ist vorliegend – unabhängig davon, ob das betreffende Konzept von jedermann
als das für den gegebenen Standort "richtige" angesehen wird – zweifelsfrei der Fall.
Unter diesen Umständen erscheinen sowohl der vorhandene Solitär Am Alten Weiher 7 als auch das
geplante Gebäude, welches sich diesem in seiner Höhenentwicklung unterordnet, nicht als Gebäude,
welches "in dieser Umgebung am Rand des Stadtgartens nie gebaut werden dürfen" hätte. Dies gilt
nicht nur – wie dargelegt – bezogen auf die Bebauung an der Straße Am Alten Weiher, sondern auch
den nördlichen Rand des Stadtgartens insgesamt, der auch westlich der Friedrichstraße durch
Häuser in einer vergleichbaren Größenordnung städtebaulich gefasst wird und in den sich das
geplante Vorhaben in einer angemessenen Weise einreiht.
Betreffend die bemängelte "Vergrößerung des bisher zulässigen Maßes der Bebauung" wird darauf
hingewiesen, dass die für das Grundstück Am Alten Weiher 6 festgesetzte Grundflächenzahl
gegenüber der ursprünglichen Planfassung durch die Änderungsplanung nicht verändert wird. Der
Anteil der Grundstücksfläche, die überbaut werden darf, wird gegenüber dem im Bestand Zulässigen
nicht erhöht.
Die Festsetzung einer Geschossflächenzahl (GFZ) erfolgt nicht, da dies im Hinblick auf die exakte
Definition der zulässigen Bauvolumen durch Baugrenzen und zulässige Gebäudehöhen nicht
erforderlich ist. Dabei folgt aus der mit den Festsetzungen des Bebauungsplans Nr. 282/1
verbundenen Erhöhung der zulässigen Anzahl der Vollgeschosse, dass auch die auf dem Grundstück
zulässige Geschossfläche über das in der bisherigen Planung geltende Maß angehoben wird.
Soweit hierdurch die "Regel-Obergrenze" für das Maß der baulichen Nutzung gemäß § 17 BauNVO
im Hinblick auf die zulässige Geschossfläche überschritten wird, steht dies einer Zulässigkeit der
Planung nicht entgegen. Denn die hierfür bestehenden gesetzlichen Voraussetzungen gemäß § 17
Abs. 2 BauNVO sind vollumfänglich erfüllt. Dabei beruhen die besonderen städtebaulichen Gründe,
die die Überschreitung erfordern, insbesondere auf den städtebaulichen Zielsetzungen, die mit der
Bestandsbebauung des Grundstücks Am Alten Weiher 6 gegebene "Schwachstelle" im Stadtgefüge
zu beseitigen, an der bislang gegenüber dem anschließenden Abschnitt des Stadtgartens keine
angemessene räumliche Wirkung besteht, sowie eine verbesserte stadträumliche "Einbindung" des
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benachbarten siebengeschossigen Wohnhochhauses in das Siedlungsgefüge zu erreichen. Auf die
diesbezüglichen Ausführungen im Abschnitt 5.2.1.1 der Begründung wird verwiesen.
Entsprechend dieser städtebaulichen Konzeption wurde für diesen besonderen Fall die vorgesehene
Errichtung eines fünfgeschossigen Gebäudes mit einem darauf aufgesetztem zurückgestaffelten
Geschoss auf dem Grundstück Am Alten Weiher 6 in Verbindung mit einer Beibehaltung des Hauses
Nr. 7 in seiner bisherigen Höhe von der Stadt Neuss mit dem Beschluss zur öffentlichen Auslegung
des Bebauungsplanentwurfs als ein wesentliches Planungsziel gebilligt sowie u.a. durch den für die
Stadt Neuss tätigen Gestaltungsbeirat ausdrücklich befürwortet.
Dabei ist darauf hinzuweisen, dass der Bebauungsplan Nr. 282 die Festsetzung eines
sechsgeschossigen Baukörpers westlich des siebengeschossigen Bestandsgebäudes Am Alten
Weiher 5 vorsieht. Auf diese Weise wird eine verbesserte städtebauliche Einbindung dieses zum
Zeitpunkt der Planaufstellung bereits vorhandenen Hochhauses in seine Umgebung erreicht. Auch
bei der Aufstellung des ursprünglichen Bebauungsplans wurde diesbezüglich die "Regel-Obergrenze"
für das Maß der baulichen Nutzung erheblich überschritten: Für das betreffende Gebäude ist GRZ
von 1,0 i.V. mit vier bis sechs Vollgeschossen festgesetzt, was einer GFZ von mindestens 4,0
entspricht.
Die vorgesehene höhenmäßige Anpassung des Neubaus Am Alten Weiher 6 an den Bestandsbau
Am Alten Weiher 7 greift das hierbei zur Anwendung gekommene Prinzip der "Einbindung" auf und
entspricht damit einem Prinzip, welches im Rahmen der ursprünglichen Planung bereits erfolgreich
erprobt worden ist, ohne dabei zu einer vergleichbaren Verdichtung zu gelangen.
Die insoweit gegebene zulässige erhöhte Ausnutzung des Grundstücks ist insbesondere durch seine
Lage unmittelbar an den Freiflächen des Stadtgartens, zum anderen durch die Einhaltung von
Abständen gegenüber der Nachbarbebauung Am Alten Weiher 17-21 ausgeglichen, die weit über die
nach der Bauordnung nachzuweisenden Abstandflächen hinausgehen. Allgemeine Anforderungen an
gesunde Wohnverhältnisse werden nicht beeinträchtigt. Im Hinblick auf die mit der Planung ebenfalls
umgesetzte Verringerung der durch Baugrenzen definierten überbaubaren Grundstücksfläche ergibt
sich keine zusätzliche Inanspruchnahme von Grund und Boden. Es werden keine nachteilige
Umweltauswirkungen im Hinblick auf die durch das Gebäude zu erwartende Verschattung ausgelöst.
Verkehrliche Belange stehen nach den vorliegenden fachgutachterlichen Untersuchungen dem
Vorhaben in seiner geplanten Form nicht entgegen. Sonstige öffentliche Belange, die der Planung
entgegenstehen, sind nicht erkennbar.
Insbesondere bestehen keine Anhaltspunkte für eine "erdrückende" Wirkung der geplanten Bebauung
auf dem Grundstück Am Alten Weiher 6, die bei einer geringeren Gesamthöhe einen deutlich
größeren Abstand zu der Bebauung Am Alten Weiher 17- 21 einhält als das bestehende Gebäude
Am Alten Weiher 7. Im Fall einer "erdrückenden" Wirkung dieses Bestandsgebäudes hätte die
Errichtung der nördlich des Gebäudes gelegenen bis zu viergeschossigen Bebauung Am Alten
Weiher nicht rechtmäßig erfolgen können.
Die Tatsache, dass für das seinerzeit vorhandene Altenheim kein höherer Baukörper eingeplant
wurde, ist vor dem Hintergrund zu beurteilen, dass ein städtebauliches Erfordernis hierfür seinerzeit
nicht gegeben war, da von einem Fortbestand der Altenheimnutzung ausgegangen wurde und der
Standort für ein wesentlich vergrößertes Altenheim im Hinblick auf dessen Erschließungsstruktur nicht
geeignet ist. Diese Gründe können der mit der vorliegenden Änderungsplanung betriebenen
Vorbereitung eines gegenüber dem Bestandsbau höheren Wohngebäudes nicht entgegengehalten
werden, da von einem Wohngebäude geringere Auswirkungen auf die Nachbarschaft ausgehen, als
dies bei einem Altenheim gleicher Fläche, aber mit vergleichsweise deutlich höherer Bewohnerzahl
sowie umfangreichen Wirtschaftsverkehren (Lieferungen, An- und Abfahrten von Besuchern und
Mitarbeitern) der Fall ist.
zum Thema: technische Aufbauten auf dem Dach
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Für die durch den Vorhabenträger geplanten technischen Anlagen des Gebäudebetriebs, wie
Aufzugschächte, Treppenhausköpfe, Schornsteine, Lüftungen o.ä., sollen Dachflächen in einer
Größenordnung von etwa 10 % in Anspruch genommen werden.
Mit der in Rede stehenden Textlichen Festsetzung Ziffer 2.2, die Dachaufbauten im Sinn von
oberhalb der Hauptebene der Dachfläche vorzusehenden Gebäudebestandteile mit einer technischen
Funktion betrifft, verfolgt die Stadt Neuss die Zielsetzung der Formulierung eines ortsgesetzlichen
Rahmens für eine zukünftige städtebauliche Entwicklung dieses Bereichs, welche langfristig auch
gewandelten Nutzungsanforderungen genügt.
Vor diesem Hintergrund werden mit der genannten Festsetzung Vorkehrungen für eine zukünftige
Nutzung von erneuerbaren Energien sowie damit ggf. verbundene technische Vorrichtungen
getroffen.
Durch die Festsetzung sollen einerseits den betroffenen Nutzern bzw. Eigentümern die Nutzung der
betreffenden Anlagenarten ermöglicht und andererseits mögliche städtebauliche Auswirkungen
solcher Anlagen auf ein in der Regel tragbares Maß begrenzt werden. Dies erfolgt vorliegend durch
eine Begrenzung des für bauliche Anlagen jeder Art nutzbaren Dachflächenanteils auf 50 %.
Eine Nutzung von Räumen oberhalb der Hauptebene der Dachfläche für Wohnzwecke (auch als
Abstellraum etc.) wird durch die Festsetzung nicht vorbereitet.
Zum Thema: Parksituation
zu Abschnitt II: Stellplätze
Die Realisierung der erforderlichen Stellplätze ist grundsätzlich durch den Vorhabenträger
nachzuweisen. Dies wird auch in dem vorliegenden Vorhaben erreicht.
a)
Stellplatznachweis Am Alten Weiher 6
Bei der Ermittlung der nachzuweisenden Stellplatzzahlen werden grundsätzlich dieselben Maßstäbe
angelegt, wie dies bei vergleichbaren Vorhaben an anderer Stelle im Stadtgebiet der Fall ist. Danach
ist bei Neubauvorhaben regelmäßig für jede Wohnung ein Stellplatz nachzuweisen. Dieser
Stellplatzschlüssel wurde im Wesentlichen auch bei der Aufstellung des Bebauungsplans Nr. 282 in
seiner ursprünglichen Fassung zugrunde gelegt.
Nach der bisherigen Planung sollen für 17 Wohnungen Am Alten Weiher 6, davon zehn
Dreizimmerwohnungen, sechs Vierzimmerwohnungen und eine Zweizimmerwohnung, insgesamt 19
Tiefgaragenstellplätze sowie weitere vier ebenerdige Stellplätze nachgewiesen werden. Dies
entspricht einer "Überdeckung" des von der Stadt in der Regel geforderten Nachweises um mehr als
30 Prozent. Die oberirdisch auf dem Vorhabengrundstück angeordneten Stellplätze können ggf. als
Besucherstellplätze ausgewiesen werden.
Im Übrigen kann in Anbetracht der innenstädtischen Lage des Vorhabengebiets sowie der
Ausrichtung der Wohnungen auf die Anforderungen insbesondere von Zwei- und
Dreipersonenhaushalten sowie von Alleinlebenden nicht nur rechtlich, sondern auch tatsächlich von
einer ausreichenden Deckung des Stellplatzbedarfs der zukünftigen Bewohner des geplanten
Gebäudes ausgegangen werden.
Nach Berechnungen von GEWOS Institut für Stadt-, Regional- und Wohnforschung GmbH,
entnommen aus dem "Handlungskonzept Wohnen - Neuss am Rhein" aus Dezember 2010, hat sich
die Haushaltsgröße in der Stadt Neuss in den vergangenen Jahren kontinuierlich verringert: "Lebten
im Jahr 2002 noch durchschnittlich 2,25 Personen pro Haushalt, so ist diese Zahl auf 2,19 Personen
je Haushalt im Jahr 2009 gesunken. Damit folgt die Entwicklung in der Stadt Neuss einem
bundesweiten Trend hin zu kleineren Haushaltsformen. Der steigende Anteil älterer Menschen, die
überdurchschnittlich häufig allein oder zu zweit wohnen, wie auch ein anhaltender Trend hin zu einer
stärkeren Singularisierung in der Lebensführung vieler Menschen lassen die durchschnittliche
Haushaltsgröße kontinuierlich absinken."
Das geplante Gebäude Am Alten Weiher 6 beinhaltet je Regelgeschoss zwei – großzügig
geschnittene – Dreizimmerwohnungen sowie eine Vierzimmerwohnung. Erfahrungsgemäß ist damit
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zu rechnen, dass solche Wohnungen im Regelfall von Zwei- sowie vereinzelt
Dreipersonenhaushalten, aber auch von Alleinstehenden nachgefragt werden. Auch vor dem
Hintergrund, dass die angebotenen Wohnungen insbesondere für Personenkreise attraktiv sind, die
nach dem Abschluss der "Familienphase" (wieder) innenstadtnah wohnen wollen, kann vorliegend
von einer eher geringen Belegungsdichte des geplanten Gebäudes ausgegangen werden, welche die
durchschnittliche Haushaltsgröße in Neuss von 2,2 Personen nicht übersteigt.
In den durch das Amt für Wirtschaftsförderung der Stadt Neuss herausgegebene Informationsblatt
"Nachrichten zur Statistik" vom April 2008 sowie vom Oktober 2011 werden folgende Tendenzen zum
Kraftfahrzeugbestand innerhalb der Stadt Neuss angeführt:
1.
In den Jahren 2006 bis 2011 ist der gesamte Kraftfahrzeugbestand je 1 000 Einwohner der
Stadt Neuss von ehemals 672 Stück auf 609 Stück gefallen. Bezogen auf die Anzahl der
angemeldeten privaten PKW beträgt der Wert 438 Stück pro 1 000 Einwohner.
2.
Ein PKW-Bestand von 438 Fahrzeugen in 2011 generiert einen anzunehmenden
Fahrzeugschlüssel von ca. 0,44 Fahrzeugen pro Einwohner.
Für die Zukunft ist insbesondere im Hinblick auf die zunehmende Alterung der Gesellschaft mit einem
weiteren Abnehmen des durchschnittlichen Kfz-Bestands je Einwohner zu rechnen. Dies korreliert mit
der im Alter erfahrungsgemäß zurückgehenden Kfz-Nutzung sowie auch der gerade auch für die
Stadt Neuss festzustellenden stark ansteigenden Nachfrage von Älteren nach komfortablen
Wohnungen in innerstädtischer Lage, welche einen "autofreien" Lebensstil begünstigen.
Eine durchschnittliche Haushaltsgröße von 2,19 Personen pro Wohnung Am Alten Weiher 6 und ein
Fahrzeugschlüssel von 0,44 Kraftfahrzeugen pro Einwohner entsprechen einer zu erwartenden
Stellplatznachfrage von ca. 17 Stellplätzen, was einem Stellplatz je Wohnung entspricht. Diese
Anzahl wird in der Vorhabenplanung für den Neubau auf dem Grundstück Am Alten Weiher 6 um
sechs Stellplätze überschritten, so dass selbst im Fall eines deutlich überdurchschnittlichen
Fahrzeugbesatzes je Einwohner ausreichende Stellplatzflächen angeboten werden.
Dabei kann nach den Erfahrungen des Vorhabenträgers davon ausgegangen werden, dass gerade
Erwerber von – wie im vorliegenden Fall – sehr gut ausgestatteten und großzügig geschnittenen
Wohnungen die für ihre Anforderungen ausreichende Anzahl von Stellplätzen mit kaufen werden.
Bei der Bemessung der nach den Festsetzungen des Bebauungsplans nachzuweisenden Zahl von 23
Stellplätzen für das Haus Am Alten Weiher 6 sind zudem die vorliegend gegebene exzellente
Anbindung an Bus- und Straßenbahnlinien sowie die Nähe zu der sogar fußläufig bequem zu
erreichende Altstadt mit ihrem umfassenden Angebot, die zu einer Verringerung des Kfz-Bedarfes
führen können, vorsorglich nicht als Minderungsfaktoren berücksichtigt.
Vor dem Hintergrund des Ausgeführten wird davon ausgegangen, dass im Bebauungsplan eine in
jedem Fall ausreichende Anzahl von Stellplätzen vorgesehen ist.
b)
Stellplatznachweis Am Alten Weiher 7
Das Gebäude Am Alten Weiher 7 beinhaltet 28 Zweizimmerwohnungen, die von dem Betreiber als
Seniorenwohnungen bewirtschaftet werden. Diese vorhandene Wohnungskonfiguration in Verbindung
mit einer durchschnittlichen Wohnungsgröße von ca. 50 m² ist "maßgeschneidert" für eine Nachfrage
nach gut ausgestatteten, möglichst barrierefrei zugänglichen Wohnungen in zentralen
innerstädtischen Lagen, die ein attraktives Umfeld bieten und eine Teilhabe am gesellschaftlichen
Leben auch bei eingeschränkter Mobiliät – etwa für Personen ohne Zugriff auf ein eigenes Fahrzeug
– deutlich erleichtern.
Für die in dem Gebäude Am Alten Weiher 7 vorhandenen 28 seniorengerechten Wohnungen sind 14
Stellplätze auf dem eigenen Grundstück vorhanden. Dies ist nach dahingehenden Erfahrungen mit
vergleichbaren Objekten im Hinblick auf die Wohnungsgrößen sowie die Mieterstruktur sicher
ausreichend.
Die Einbeziehung des Grundstücks Am Alten Weiher 7 in die vorliegende Änderungsplanung erfolgt
deswegen, weil durch Regelungen im Rahmen des Vorhaben- und Erschließungsplans dessen
gestalterische Anpassung an den auf dem Grundstück Am Alten Weiher 6 geplanten Neubau
sichergestellt werden soll. Die Nutzung des Gebäudes sowie der rechtliche Status der vorhandenen
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Wohnungen werden durch die Aufstellung des vorhabenbezogenen Bebauungsplans Nr. 282/1 nicht
verändert. Die für das Haus Nr. 7 geltenden Festsetzung des Ursprungsplans, nach dem dieses Teil
einer Gemeinbedarfsfläche mit der Zweckbestimmung "Altenwohn- und Pflegeheim" ist, wurde nie
vollzogen. Bereits im Bestand sind die Wohnungen aus rechtlicher Sicht nicht einem bestimmten
Personenkreis vorbehalten. Die Änderungsplanung vollzieht damit lediglich den tatsächlich
gegebenen rechtlichen Status der vorhandenen Nutzung nach. Dies ist insbesondere deshalb
städtebaurechtlich erforderlich, weil nach der Aufgabe der vorhandenen Altenheimnutzung auf dem
Grundstück Am Alten Weiher 6 keine Aussichten auf eine Realisierung der mit dem Bebauungsplan
Nr. 282 getroffenen Festsetzungen bestehen.
Vor dem Hintergrund, dass die Nutzung des Gebäudes gegenüber dem Bestand unverändert bleibt,
ist kein (neuer) Stellplatznachweis für diesen Teil des Plangebiets erforderlich.
Die Behauptung, nach dem jede Wohnung im Haus Am Alten Weiher 7 einen "Bedarf von mindestens
einem Stellplatz" verursachen würde, kann damit sowohl in tatsächlicher als auch in rechtlicher Sicht
nicht aufrechterhalten werden.
Zum Thema: Fußweg
Der räumliche Geltungsbereich des vorliegenden vorhabenbezogenen Bebauungsplans Nr. V 282/1
beschränkt sich ausschließlich auf die Grundstücksgrenzen Am Alten Weiher 6 und Am Alten Weiher
7 und damit die Flurstücke 936, 937, 938 und 944 der Flur 16 der Gemarkung Neuss.
Er umfasst weder die angrenzende öffentliche Verkehrsfläche noch die Fuß- und
Radwegeverbindung in den Stadtgarten westlich des Vorhabengrundstücks.
Damit behält der Bebauungsplan Nr. 282 vom 16.02.1984 für diese angrenzenden Flächen seine
Gültigkeit. In dem Bebauungsplan Nr. 282 ist für die öffentliche Verkehrsfläche Am alten Weiher nur
ein Fußweg bis auf die Höhe der Fuß- und Radwegeverbindung in den Stadtgarten festgesetzt, um
dieser Wegeverbindung eine besondere Wichtigkeit zuzumessen. Die öffentliche Verkehrsfläche in
Richtung der südlichen Wendeanlage ist in dieser ursprünglichen Planung als Mischfläche, also als
eine von allen Verkehrsteilnehmern gleichzeitig zu benutzende Fläche, vorgesehen.
Diese vorangegangene Planung wird mit dem vorhabenbezogenen Bebauungsplan Nr. V 282/1 nicht
verändert, da sie außerhalb dessen Geltungsbereichs liegt. Demnach bleibt die Situation der
Fußwege im öffentlichen Raum in ihrer jetzigen Form bestehen.
Der vorhandene private Gehweg über die Grundstücke Am Alten Weiher 6 und 7 ist weder im
Bestand ein öffentlicher Gehweg, noch wird er für eine sichere Verkehrsführung benötigt. Der
vorgesehene Rückbau dieser Wegeverbindung könnte bereits auf der Grundlage des vorhandenen
Bebauungsplans vorgenommen werden.
Zu Abschnitt 5 – Fassaden
Im Zuge der Fortschreibung der Architekturplanung wurde aufgrund der im Rahmen der frühzeitigen
Unterrichtung der Öffentlichkeit sowie auch der Einbindung des Gestaltungsbeirats, wie vom
Einwender zutreffend beschrieben, die Fassadengestaltung grundlegend überarbeitet. Im Sinne der
vorgetragenen Einwendungen wird dabei auf die Verwendung dunkler Materialien – auch von rotem
Klinker – sowie von in ihrem Helligkeitswert untereinander stark kontrastierenden Farben verzichtet.
Stattdessen sind nunmehr ausschließlich weiße bzw. sandfarbene Fassadenflächen geplant.
Im Zuge dessen wurde auch die ursprüngliche Gestaltungskonzeption einer horizontalen Gliederung
der Fassaden aufgegeben. Stattdessen werden nunmehr Fassadenabschnitte mittels einheitlicher
Materialien optisch zusammengefasst. Die sandfarbenen Flächen erhalten dabei eine "Rahmung"
durch den weiß gehaltenen oberen Gebäudeabschluss.
Insoweit wird dem Ziel einer optischen Zusammenfassung von Fensterflächen entsprochen.
Gleichzeitig sind die geplanten Fensterflächen an der Nordseite des Gebäudes aus gestalterischen
Gründen vergrößert worden. Durch die veränderte Konzeption soll das Gebäude "schlank" wirken und
der von mehreren Anwohnern befürchtete Eindruck der Herausbildung einer geschlossenen "Wand"
ausgeschlossen werden.
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Die vorgesehene Fassadengestaltung auf der Grundlage dieser gestalterischen Konzeption wurde
durch den für die Stadt Neuss tätigen Gestaltungsbeirat ausdrücklich befürwortet.
Schreiben V282/1-010 vom 16.07.2012:
zu dem o.a. Bauvorhaben Am Alten Weiher 6 + 7 nehme ich als Miteigentümer einer
Eigentumswohnung im Haus Am Alten Weiher 21 wie folgt Stellung:
Eine Änderung des Bebauungsplanes was die Bauhöhe betrifft ist aus unserer Sicht nicht akzeptabel.
Es sollte sich insoweit weiter an den vorliegenden Bebauungsplan gehalten werden.
Die Bauhöhe des neuen Objektes sollte nicht (zumindest nicht wesentlich) erhöht werden. Es muss
der Charakter des Gebäudeensembles um den Alten Weiher herum berücksichtigt werden. Die in der
vorgelegten Planung angeführte Begründung mit einer Anpassung an die Bauhöhen der
Friedrichstraße ist insofern nicht angebracht.
Die Möglichkeit, die vorgesehenen Höhen durch weitere Aufbauten in einer Fläche von 50% zu
erhöhen, sollte ausgeschlossen werden.
Anmerkungen zur Historie und daraus zu entwickelnden Folgerungen:
Bekanntlich wurde in den 90er Jahren das Gebiet um den neu geschaffenen „Alten Weiher" als
Sanierungsgebiet gestaltet. Wenn man heutzutage -von der Friedrichstraße in das Gebiet hinein fährt,
wird der Eingangsbereich durch mehrstöckige Bauten mit Sattel-Giebeldächern und die weitere
Bebauung durch Einfamilienhäuser bzw. Mehrfamilienhäuser mit überwiegend bis zu 2 /1/2
geschossiger Bauweise, die sich vom Gesamteindruck an die Einfamilienhausbebauung anlehnt,
charakterisiert.
Die Hochhäuser entlang der Friedrichstraße zum Ebert-Platz hin bilden einen Riegel, der der
Friedrichstraße zuzuordnen ist.
Im engeren Gebiet um den Weiher herum sind einzig die Häuser Nr. 5 sowie Nr. 6/7 mit Fachdächern
ausgestaltet (Altbestände).
Das „ Hochhaus " Am Alten Weiher Nr. 5 liegt im Kern des Gebietes direkt am Weiher. Es bestand
schon bei der Neugestaltung und konnte offensichtlich daher nicht in die Umgestaltung einbezogen
werden, wenn auch davon auszugehen ist, dass die seinerzeitigen Planer dies gerne getan hätten!
Für die Lückenschließung mussten im Übrigen außerordentliche architektonische Anstrengungen
unternommen werden, durch die letztlich das „Lücken "-Gebäude in den Gesamteindruck des
Gebietes angepasst wurde (einschließlich Dachform).
Hätte man seinerzeit eine Bebauung wie an der Friedrichstraße haben wollen, wäre Gelegenheit
gewesen, die Bebauung im Eingangsbereich sowie um das Hochhaus Nr. 5 herum mit
entsprechenden Hochbauten zu bestücken. Dies ist nicht geschehen, was deutlich auf den gewollten
Charakter des Gebietes um den Alten Weiher hinweist. Auch deutet die nicht erfolgte Ausnutzung der
möglichen Bauhöhen bei den Häusern 19-21 auf diesen Willen der seinerzeit Verantwortlichen hin. Im
Übrigen: Stellen Sie sich mal vor, man hätte diese Objekte von der Höhe und der Ausgestaltung her
so errichtet wie der jetzt vorgesehene Neubau Nr. 6.
Auch die Objekte Nr. 6/7 bestanden seinerzeit schon. Es wäre interessant zu wissen, wie die
seinerzeitigen Planer sich die Gestaltung dieses Grundstücks vorgestellt hätten, wenn dies nicht
bereits bebaut gewesen wäre. Eins scheint mir aber klar zu sein: eine Anlehnung an die Bebauung
der Friedrichstr. sicher nicht!
Die jetzt vorgesehene Höherbebauung des Grundstücks Alter Weiher Nr. 6 war so von den
Immobilienerwerbern der Nachbarschaft nicht zu erwarten und bedeutet eine deutliche
Beeinträchtigung und Verschlechterung der Verhältnisse. Auch wenn ausgeführt wird, dass die
vorliegenden Gutachten keine Aussagen enthalten, die den Plänen der Bauherrin und der Verwaltung
entgegenstehen, bleibt die Aufforderung an die politischen Gremien, die rechtlichen Möglichkeiten
nicht vollständig auszunutzen und Benachteiligungen der Eigentümer/Mieter um den Alten Weiher
herum so gering wie möglich zu halten.
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Politisches Ziel »Innenstadtverdichtung'':
Das in den Diskussionen angeführte politische Ziel der „Innenstadtverdichtung" kann nicht für eine so
deutliche Höherbebauung und Benachteiligung der Nachbarn herangeführt werden. Denn: Müssen
hier wirklich durchschnittliche Wohnungsgrößen von 120 qm gebaut werden (jedenfalls erscheinen
derartig große Wohnungen für hierfür in Frage kommenden [kinderreiche] Familien i.d.R. nicht
bezahlbar)? Hier ist Potential zu sehen, bei gleicher Wohnungszahl den Neubau deutlich niedriger zu
bauen, also die im aktuellen Bebauungsplan bestehende Geschosszahl zu belassen.
Parkplatzsituation/Stellplätze
Die Parkplatzsituation im Gebiet um den „Alten Weiher" ist in höchstem Maße unbefriedigend, wie
auch viele Anwohner und deren Besucher beklagen. Auch die Verwaltung spricht von „Parkdruck".
Hier muss mehr getan werden, als der Bebauungsplanentwurf vorsieht. Bei vorgesehenen
durchschnittlichen Wohnungsgrößen von 120 qm dürften die Eigentumswohnungserwerber zu den
begüterten Mitmenschen gehören mit entsprechend höherem Fahrzeugbestand und wahrscheinlich
überdurchschnittlichem Besucherverkehr. Dies scheint im Gutachten nicht ausreichend berücksichtigt
zu sein, u.a. zumal darin davon ausgegangen wird, dass der gesamte Neuverkehr inkl.
Besucherverkehr die neue Tiefgarage benutzt.
Hinsichtlich der Thematik Parkplatz-/Verkehrssituation erscheint es hier erforderlich zu sein,
einerseits im Rahmen des Bebauungsplanes dies zu berücksichtigen (z.B. höhere Anzahl an
Stellplätzen) und andererseits die Problematik generell vom Rat bzw. von der Verwaltung anzugehen.
Kreuzungssituation im Bereich der Tiefgaragenausfahrt
Diese wird unverändert kritisch gesehen. Grundsätzlich ist m.E. eine erhöhte Verkehrsgefährdung
insbesondere für ältere Personen und Familien mit Kleinkindern zu erwarten. Es bleibt zu hoffen,
dass der Abstand der neuen Tiefgaragenausfahrt zum Fahrbahnrand und das Sichtfeld in den Weg
zum Nordkanal ausreichend bemessen ist. Die Praxis wird es zeigen müssen.
Jedenfalls gibt die im Planungsamt z.Zt. ausgehängte Collage des Bauvereins für die
Tiefgaragenausfahrt eine wirklichkeitsfremde Darstellung ab (z.B. fehlt Ausfahrt des
Nachbargebäudes, es fehlen Grünbewachsungen, der gegenüberliegende Bürgersteig erscheint zu
breit).
Am Alten Weiher Nr. 7
Für das Objekt Nr. 7 sollte die Bindung als Altenwohnungen nicht aufgehoben werden. Dies sollte
bereits jetzt einer später möglichen eventuellen Luxussanierung / Verkauf als Eigentumswohnungen
vorbeugen, auch wenn derzeitige Entscheidungsträger dies angabegemäß nicht beabsichtigen. Denn:
Wer hat vor 20 Jahren daran gedacht, dass das Lioba-Heim abgerissen und durch
Eigentumswohnungen ersetzt wird? So dürfte es nicht ausgeschlossen sein, dass in 10 oder 20
Jahren die Argumente, die jetzt für den Neubau Nr.6 herangezogen werden (Deckenhöhen,
Verbesserung Gebäudeschallschutz), genauso für die Nr. 7 gelten könnten.
Nach Auslauf von Bindungsfristen könnte sich sukzessive auch eine Veränderung der
Bewohnerstruktur ergeben (von Altenwohnungen zu Wohnungen mit jüngeren Bewohnern).
Es sollte dadurch gesichert werden, dass ältere Mitmenschen in vertrauter Umgebung wohnen
bleiben können.
Im Übrigen würde eine oben angesprochene mögliche sukzessive Veränderung der Bewohnerstruktur
auch die Parkplatz-/Stellplatzthematik deutlich verschärfen. Sollte diese Veränderung aber möglich
sein, müsste m.E. auch für das Objekt Nr. 7 die Stellplatzproblematik bereits jetzt thematisiert
werden.
Unabhängig davon sollten vorausschauend Regelungen festgelegt werden, die -im Falle eines
eventuellen Neubaus der Nr. 7- zu einer einheitlichen Gestaltung der beiden Objekte fuhren werden.
Stellungnahme zum Schreiben V 282/1-010 vom16.07.2012:
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Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen. Änderungen für die Planung ergeben sich nicht. Zu
den im Einzelnen angesprochenen Themen wird das Folgende ausgeführt:
Zum Thema: Gebäudehöhe
Der Stadtgarten am Nordkanal ist Teil eines Grünzugs von gesamtstädtischer Bedeutung für Neuss.
Die über ihre engere Umgebung hinausreichende städtebauliche Bedeutung des Vorhabens ergibt
sich durch dessen Lage unweit des im Bereich des Friedrich-Ebert-Platzes befindlichen
Schnittpunktes dieses Grünzugs mit der städtebaulichen Hauptachse, die von der Altstadt über die
Friedrichstraße weiter in südwestliche Richtung führt.
Der Stadtgarten ist beiderseits des Friedrich-Ebert-Platzes auf seiner Nordseite durch eine
städtebaulich stark ausgebildete Raumkante definiert. Westlich der Achse der Friedrichstraße ist die
nördliche Begrenzung durch die Bebauung an der Kaiser-Friedrich-Straße geformt, die zwischen der
Florastraße und der Friedrichsstraße zwischen vier und sechs Vollgeschossen aufweist und am
Friedrich-Ebert-Platz durch einen dreizehngeschossigen Solitär akzentuiert wird. Östlich der
Friedrichstraße befindet sich das mit dem Bebauungsplan Nr. 282 in seiner ursprünglichen Fassung
beplante Gebiet, dem u.a. das dem Stadtgarten zugewandte Gebäude Friedrichstraße 48 mit acht
Vollgeschossen aufweist.
Das Vorhabengebiet mit den Grundstücken Am Alten Weiher 6 und 7 schließt von Osten an das
Grundstück Friedrichstraße 48 an. Gemeinsam mit dem Gebäude Friedrichstraße 48 formt die im
Vorhabengebiet vorhandene Bebauung eine markante "Engstelle" im Verlauf des Stadtgartens,
welche zwischen dem Verlauf der – westlich der Friedrichstraße bestehenden – nördlichen Bauflucht
der Kaiser-Friedrich-Straße und der Aufweitung des Grünzugs im Bereich des Rosengartens
vermittelt.
Die geplante Höhe des Gebäudes Am Alten Weiher 6 ergibt sich entsprechend aus der
übergeordneten städtebaulichen Zielsetzung, die im wesentlichen bereits vorhandene
Bebauungskante am Nordrand des Stadtgartengrünzugs städtebaulich durch die Einfügung eines
Baukörpers abzurunden, der zu einem städtebaulichen "Lückenschluss" zwischen den vorhandenen
Gebäuden Friedrichstraße 48 und Am Alten Weiher 7 und damit zu einer Vervollständigung der
städtebaulichen Fassung der Nordkante des Stadtgartens in diesem Bereich beiträgt.
Vor dem Hintergrund dieser Zielsetzung wurde die vorgesehene Errichtung eines fünfgeschossigen
Gebäudes mit einem darauf aufgesetztem zurückgestaffelten Geschoss auf dem Grundstück Am
Alten Weiher 6 in Verbindung mit einer Beibehaltung des Hauses Nr. 7 in seiner bisherigen Höhe u.a.
durch den für die Stadt Neuss tätigen Gestaltungsbeirat ausdrücklich befürwortet.
Die Auswirkungen der geplanten höheren Bebauung auf dem Grundstück Am Alten Weiher 6 auf die
nördliche Bebauung wurden im Rahmen umfangreicher Verschattungsuntersuchungen ermittelt und
bewertet. Eine Anpassung des Vorhabens an die nördlich davon gelegenen Baustrukturen wird durch
entsprechende Regelungen des vorhabenbezogenen Bebauungsplans bzw. des Vorhaben- und
Erschließungsplans im Rahmen des städtebaulich Erforderlichen geleistet. Dies betrifft insbesondere
auch die Materialität und Farbgebung des Gebäudes.
Im Übrigen wird darauf hingewiesen, dass angesichts des bei der seinerzeitigen Aufstellung des
bestehenden Bebauungsplans Nr. 282 einbezogenen umfangreichen Bestands vorhandener
Gebäude mit bis zu acht Geschossen – nicht nur an der Friedrichstraße, sondern auch im "Inneren"
des mit dem Bebauungsplan Nr. 282 entwickelten Gebiets (z.B. dem siebengeschossigen Hochhaus
Am Alten Weiher 5 sowie dem an dieses angebauten Haus Am Alten Weiher 23 mit sechs
Geschossen) – davon auszugehen ist, dass für das Gebiet zu keinem Zeitpunkt die Entwicklung einer
einheitlichen Obergrenze für die Geschossigkeit oder das Maß der baulichen Nutzung vorgesehen
gewesen ist. Denn andernfalls hätten die vorhandenen Gebäude entsprechend "überplant" werden
müssen.
Vielmehr sieht dieser Bebauungsplan Nr. 282 ausdrücklich eine "Mischung" unterschiedlicher
Geschossigkeiten und Dichten vor. Dies findet u.a. auch seinen Ausdruck in der im Bebauungsplan
Nr. 282 in seiner ursprünglichen Fassung enthaltenen Festsetzung der zulässigen Geschossigkeit für
die Bebauung Am Alten Weiher 17-21, wonach diese mit drei bis fünf Vollgeschossen (Häuser 18-21)
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bzw. zwei bis drei Vollgeschossen (Haus Nr. 17) zu errichten gewesen wäre. Dieses Konzept wird
auch nicht dadurch in Frage gestellt, dass das Haus Am Alten Weiher 17 abweichend von dem
Bebauungsplan mit vier Vollgeschossen errichtet worden ist.
Auch wenn die dieser Konzeption zugrundeliegenden städtebaulichen Vorstellungen einer Mischung
von Bauten unterschiedlicher Höhe nicht von jedermann geteilt werden sollten, wird deren Existenz
dadurch nicht in Frage gestellt.
Schließlich ist darauf hinzuweisen, dass der Bebauungsplan Nr. 282 die Festsetzung eines
sechsgeschossigen Baukörpers westlich des siebengeschossigen Bestandsgebäudes Am Alten
Weiher 5 vorsieht. Auf diese Weise wird eine verbesserte städtebauliche Einbindung dieses zum
Zeitpunkt der Planaufstellung bereits vorhandenen Hochhauses in seine Umgebung erreicht. Die
vorgesehene höhenmäßige Anpassung des Neubaus Am Alten Weiher 6 an den Bestandsbau Am
Alten Weiher 7 greift das hierbei zur Anwendung gekommene Prinzip der "Einbindung" auf und
entspricht damit einem Prinzip, welches im Rahmen der ursprünglichen Planung bereits erfolgreich
erprobt worden ist.
Zum Thema: technische Aufbauten auf dem Dach
Mit der in Rede stehenden Textlichen Festsetzung Ziffer 2.2, die Dachaufbauten im Sinn von
oberhalb der Hauptebene der Dachfläche vorzusehenden Gebäudebestandteile mit einer technischen
Funktion betrifft, verfolgt die Stadt Neuss die Zielsetzung der Formulierung eines ortsgesetzlichen
Rahmens für eine zukünftige städtebauliche Entwicklung dieses Bereichs, welche langfristig auch
gewandelten Nutzungsanforderungen genügt.
Vor diesem Hintergrund werden mit der genannten Festsetzung Vorkehrungen für eine zukünftige
Nutzung von erneuerbaren Energien sowie damit ggf. verbundene technische Vorrichtungen
getroffen.
Durch die Festsetzung sollen einerseits den betroffenen Nutzern bzw. Eigentümern die Nutzung der
betreffenden Anlagenarten ermöglicht und andererseits mögliche städtebauliche Auswirkungen
solcher Anlagen auf ein in der Regel tragbares Maß begrenzt werden. Dies erfolgt vorliegend durch
eine Begrenzung des für bauliche Anlagen jeder Art nutzbaren Dachflächenanteils auf 50 %.
Eine Nutzung von Räumen oberhalb der Hauptebene der Dachfläche für Wohnzwecke (auch als
Abstellraum etc.) wird durch die Festsetzung nicht vorbereitet.
Zum Thema: Auswirkungen auf die gegenüberliegenden Gebäude
Die durch die vorliegende Planung zu erwartenden Auswirkungen auf die Besonnungssituation der
nördlich gelegenen Bebauung, insbesondere der Wohngebäude Am Alten Weiher 17-21, wurden
umfangreich fachgutachterlich untersucht.
Nach den resultierenden Untersuchungsergebnissen der Verschattungsstudie sind Unterschiede der
Verschattungswirkung zwischen der heute schon zulässigen und der geplanten Bebauungsstruktur
ausschließlich für die Winterzeit (Stichtag 17. Januar gemäß DIN 5034) zu erwarten.
Die Richtlinien der DIN 5034-1 werden gem. der Untersuchungsergebnisse, zusammengefasst in
Tabelle 5.1. der Verschattungsstudie, in vollem Umfang eingehalten.
Vor dem Hintergrund des Ausgeführten ist davon auszugehen, dass durch die Planung eines
fünfgeschossigen Gebäudes mit einem aufgesetzten zurückgestaffeltem obersten Geschoss – die
aus stadtgestalterischen Gründen befürwortetet wird – keine erhebliche Veränderung der
Verschattungssituation zu erwarten ist, welche die Anlieger der nördlich des Vorhabengrundstücks
gelegenen Wohnbebauung wesentlich oder unangemessen benachteiligen würde.
Unabhängig davon wurde zur weiteren Minimierung der Auswirkungen des Vorhabens auf die
nördlich des Vorhabengrundstücks gelegene Wohnbebauung das geplante Gebäude gegenüber dem
bei der Verschattungsprognose zugrundegelegten Planfall um einen Meter in Richtung des
Stadtgartens verschoben.
Weitere potentiell wertmindernde Faktoren ergeben sich nicht. Beeinträchtigungen der Umgebung
etwa durch gebietsunverträgliche zusätzliche Verkehre oder fehlende Stellplätze ergeben sich nicht.
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Ein freier Ausblick in den Stadtgarten aus den Gebäuden Am Alten Weiher 17 bis 21 ist bereits im
Bestand nicht gegeben. Vielmehr ist durch die geplante Entwicklung hochwertiger
Eigentumswohnungen Am Alten Weiher 6 und die damit erfolgende Marktpositionierung auch der
Umgebung des Vorhabens perspektivisch durchaus günstige Auswirkungen auf die
Bodenwertentwicklung in diesem Bereich zu erwarten.
Zum Thema: Innenstadtverdichtung
Die Stadt Neuss verzeichnet eine wachsende Nachfrage nach gut ausgestatteten, möglichst
barrierefrei zugänglichen Wohnungen in zentralen innerstädtischen Lagen, die ein attraktives Umfeld
bieten und eine Teilhabe am gesellschaftlichen Leben auch im Alter deutlich erleichtern.
Entsprechend ist davon auszugehen, dass die auf dem Grundstück Am Alten Weiher 6 geplanten
großzügigen Drei- und Vierzimmerwohnungen sich nicht vorrangig an kinderreiche Familien richten –
von denen in der Regel weiterhin das Wohnen im Einfamilienhaus bevorzugt wird –, sondern
tendenziell eher von kleinen Familien sowie Paaren nachgefragt werden, die (ggf. nach Abschluss der
"Familienphase") ohne Kinder leben und gerade deshalb "zurück in die Stadt" ziehen wollen.
Durch die insoweit als Käufer für die geplanten Wohnungen in Frage kommenden Personenkreise
werden nach den Erfahrungen des Vorhabenträgers vorrangig großzügig geschnittene Wohnungen
mit sehr guter Ausstattung nachgefragt.
Eine Umplanung, wie sie durch den Einwender vorgeschlagen wird, würde zur Entwicklung von nicht
marktfähigen Wohnungen führen. Sie kommt daher im vorliegenden Fall nicht in Frage. Sie entspricht
im Übrigen auch nicht den planerischen Zielsetzungen der Stadt für die bedarfsgerechte Ergänzung
des Wohnungsangebots in der Innenstadt, das im Bestand durch einen überproportional hohen Anteil
kleiner bzw. eher einfach ausgestatteter Wohnungen gekennzeichnet ist.
Zum Thema: Stellplätze
Bei der Ermittlung der nachzuweisenden Stellplatzzahlen werden grundsätzlich dieselben Maßstäbe
angelegt, wie dies bei vergleichbaren Vorhaben an anderer Stelle im Stadtgebiet der Fall ist. Danach
ist bei Neubauvorhaben regelmäßig für jede Wohnung ein Stellplatz nachzuweisen. Dieser
Stellplatzschlüssel wurde im Wesentlichen auch bei der Aufstellung des Bebauungsplans Nr. 282 in
seiner ursprünglichen Fassung zugrundegelegt.
Nach der bisherigen Planung sollen für 17 Wohnungen Am Alten Weiher 6, davon zehn
Dreizimmerwohnungen, sechs Vierzimmerwohnungen und eine Zweizimmerwohnung, insgesamt 19
Tiefgaragenstellplätze sowie weitere vier ebenerdige Stellplätze nachgewiesen werden. Dies
entspricht einer "Überdeckung" des von der Stadt in der Regel geforderten Nachweises um mehr als
30 Prozent. Die oberirdisch auf dem Vorhabengrundstück angeordneten Stellplätze können ggf. als
Besucherstellplätze ausgewiesen werden.
Im Übrigen kann in Anbetracht der innenstädtischen Lage des Vorhabengebiets sowie der
Ausrichtung der Wohnungen auf die Anforderungen insbesondere von Zwei- und
Dreipersonenhaushalten sowie von Alleinlebenden nicht nur rechtlich, sondern auch tatsächlich von
einer ausreichenden Deckung des Stellplatzbedarfs der zukünftigen Bewohner des geplanten
Gebäudes ausgegangen werden.
Nach Berechnungen von GEWOS Institut für Stadt-, Regional- und Wohnforschung GmbH,
entnommen aus dem "Handlungskonzept Wohnen - Neuss am Rhein" aus Dezember 2010, hat sich
die Haushaltsgröße in der Stadt Neuss in den vergangenen Jahren kontinuierlich verringert: "Lebten
im Jahr 2002 noch durchschnittlich 2,25 Personen pro Haushalt, so ist diese Zahl auf 2,19 Personen
je Haushalt im Jahr 2009 gesunken. Damit folgt die Entwicklung in der Stadt Neuss einem
bundesweiten Trend hin zu kleineren Haushaltsformen. Der steigende Anteil älterer Menschen, die
überdurchschnittlich häufig allein oder zu zweit wohnen, wie auch ein anhaltender Trend hin zu einer
stärkeren Singularisierung in der Lebensführung vieler Menschen lassen die durchschnittliche
Haushaltsgröße kontinuierlich absinken."
Das geplante Gebäude Am Alten Weiher 6 beinhaltet je Regelgeschoss zwei – großzügig
geschnittene – Dreizimmerwohnungen sowie eine Vierzimmerwohnung. Erfahrungsgemäß ist damit
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zu rechnen, dass solche Wohnungen im Regelfall von Zwei- sowie vereinzelt
Dreipersonenhaushalten, aber auch von Alleinstehenden nachgefragt werden. Auch vor dem
Hintergrund, dass die angebotenen Wohnungen insbesondere für Personenkreise attraktiv sind, die
nach dem Abschluss der "Familienphase" (wieder) innenstadtnah wohnen wollen, kann vorliegend
von einer eher geringen Belegungsdichte des geplanten Gebäudes ausgegangen werden, welche die
durchschnittliche Haushaltsgröße in Neuss von 2,2 Personen nicht übersteigt.
In den durch das Amt für Wirtschaftsförderung der Stadt Neuss herausgegebene Informationsblatt
"Nachrichten zur Statistik" vom April 2008 sowie vom Oktober 2011 werden folgende Tendenzen zum
Kraftfahrzeugbestand innerhalb der Stadt Neuss angeführt:
1.
In den Jahren 2006 bis 2011 ist der gesamte Kraftfahrzeugbestand je 1 000 Einwohner der
Stadt Neuss von ehemals 672 Stück auf 609 Stück gefallen. Bezogen auf die Anzahl der
angemeldeten privaten PKW beträgt der Wert 438 Stück pro 1 000 Einwohner.
2.
Ein PKW-Bestand von 438 Fahrzeugen in 2011 generiert einen anzunehmenden
Fahrzeugschlüssel von ca. 0,44 Fahrzeugen pro Einwohner.
Für die Zukunft ist insbesondere im Hinblick auf die zunehmende Alterung der Gesellschaft mit einem
weiteren Abnehmen des durchschnittlichen Kfz-Bestands je Einwohner zu rechnen. Dies korreliert mit
der im Alter erfahrungsgemäß zurückgehenden Kfz-Nutzung sowie auch der gerade auch für die
Stadt Neuss festzustellenden stark ansteigenden Nachfrage von Älteren nach komfortablen
Wohnungen in innerstädtischer Lage, welche einen "autofreien" Lebensstil begünstigen. Der Umzug
in die Innenstadt wird deswegen – unabhängig von der Vermögenssituation der betreffenden
Haushalte – vielfach zum Anlass genommen, ein nunmehr nicht mehr benötigtes (Zweit-)Fahrzeug
abzugeben.
Eine durchschnittliche Haushaltsgröße von 2,19 Personen pro Wohnung Am Alten Weiher 6 und ein
Fahrzeugschlüssel von 0,44 Kraftfahrzeugen pro Einwohner entsprechen einer zu erwartenden
Stellplatznachfrage von ca. 17 Stellplätzen, was einem Stellplatz je Wohnung entspricht. Diese
Anzahl wird in der Vorhabenplanung für den Neubau auf dem Grundstück Am Alten Weiher 6 um
sechs Stellplätze überschritten, so dass selbst im Fall eines deutlich überdurchschnittlichen
Fahrzeugbesatzes je Einwohner ausreichende Stellplatzflächen angeboten werden.
Dabei kann nach den Erfahrungen des Vorhabenträgers davon ausgegangen werden, dass gerade
Erwerber von – wie im vorliegenden Fall – sehr gut ausgestatteten und großzügig geschnittenen
Wohnungen die für ihre Anforderungen ausreichende Anzahl von Stellplätzen mit kaufen werden.
Bei der Bemessung der nach den Festsetzungen des Bebauungsplans nachzuweisenden Zahl von 23
Stellplätzen für das Haus Am Alten Weiher 6 sind zudem die vorliegend gegebene exzellente
Anbindung an Bus- und Straßenbahnlinien sowie die Nähe zu der sogar fußläufig bequem zu
erreichende Altstadt mit ihrem umfassenden Angebot, die zu einer Verringerung des Kfz-Bedarfes
führen können, vorsorglich nicht als Minderungsfaktoren berücksichtigt.
Vor dem Hintergrund des Ausgeführten wird davon ausgegangen, dass im Bebauungsplan eine in
jedem Fall ausreichende Anzahl von Stellplätzen vorgesehen ist.
zum Thema: Tiefgarageneinfahrt
Im Rahmen der Erarbeitung der Entwurfsfassung des Vorhabenbezogenen Bebauungsplans wurden
die aus der vorgesehenen Anordnung der Tiefgaragenausfahrt resultierenden Verkehrsverhältnisse
fachgutachterlich bewertet. Im Hinblick auf die Anordnung der geplanten Tiefgaragenrampe im
Verhältnis zu der vorhandenen ergeben sich keine Verkehrsgefährdungen. Die aus der geplanten
Tiefgarage ausfahrenden Fahrzeuge müssen die Vorfahrt der aus der Tiefgarage der Häuser Am
Alten Weiher 17 - 21 ausfahrenden Fahrzeuge beachten.
Eine ausreichende Einsehbarkeit der Straße ist gegeben. Die erforderlichen Sichtdreiecke werden
von einem Standpunkt nachgewiesen, welcher 3,0 m von dem Rand der öffentlichen Verkehrsfläche
entfernt gelegen ist. Im konkreten Fall bedeutet dies, bei einem Abstand des Rampenbauwerks von
ca. 1,20 m zum Rand der öffentlichen Verkehrsfläche, dass der Standpunkt für die Sichtdreiecke auf
1,80 m Rampenlänge liegt.
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Die in der Planzeichnung eingetragenen Sichtdreiecke müssen für Kraftfahrer, die aus der Tiefgarage
in die Straße Am alten Weiher einbiegen wollen, zwischen 0,8 und 2,5 m Höhe von ständigen
Sichthindernissen freigehalten werden. Dies kann auch im Zusammenhang mit einer Eingrünung des
Rampenbauwerks sicher gestellt werden.
Konflikte zu den Rampenbauwerk anderer Tiefgaragen (Entfernung jeweils ca. 10 m) bestehen nicht.
Anhaltspunkte für eine Verkehrsgefährdung – gerade auch im Hinblick auf die der Rampe
benachbarte Einmündung des Fuß- und Radwegs zwischen der Straße "Am Alten Weiher" und der
Grünanlage am Nordkanal – ergeben sich weiterhin nicht.
Zum Thema: Art der Nutzung Am Alten Weiher Nr. 7
Das Gebäude Am Alten Weiher 7 beinhaltet 28 Zweizimmerwohnungen, die von dem Betreiber als
Seniorenwohnungen bewirtschaftet werden. Diese vorhandene Wohnungskonfiguration in Verbindung
mit einer durchschnittlichen Wohnungsgröße von ca. 50 m² ist "maßgeschneidert" für eine Nachfrage
nach gut ausgestatteten, möglichst barrierefrei zugänglichen Wohnungen in zentralen
innerstädtischen Lagen, die ein attraktives Umfeld bieten und eine Teilhabe am gesellschaftlichen
Leben auch bei eingeschränkter Mobiliät – etwa für Personen ohne Zugriff auf ein eigenes Fahrzeug
– deutlich erleichtern.
Die Einbeziehung des Grundstücks Am Alten Weiher 7 in die vorliegende Änderungsplanung erfolgt
deswegen, weil durch Regelungen im Rahmen des Vorhaben- und Erschließungsplans dessen
gestalterische Anpassung an den auf dem Grundstück Am Alten Weiher 6 geplanten Neubau
sichergestellt werden soll.
Die Nutzung des Gebäudes sowie der rechtliche Status der vorhandenen Wohnungen werden durch
die Aufstellung des vorhabenbezogenen Bebauungsplans Nr. 282/1 nicht verändert. Die für das Haus
Nr. 7 geltenden Festsetzung des Ursprungsplans, nach dem dieses Teil einer Gemeinbedarfsfläche
mit der Zweckbestimmung "Altenwohn- und Pflegeheim" ist, wurde nie vollzogen. Bereits im Bestand
sind die Wohnungen aus rechtlicher Sicht nicht einem bestimmten Personenkreis vorbehalten. Die
Änderungsplanung vollzieht damit lediglich den tatsächlich gegebenen rechtlichen Status der
vorhandenen Nutzung nach. Dies ist insbesondere deshalb städtebaurechtlich erforderlich, weil nach
der Aufgabe der vorhandenen Altenheimnutzung auf dem Grundstück Am Alten Weiher 6 keine
Aussichten auf eine Realisierung der mit dem Bebauungsplan Nr. 282 getroffenen Festsetzungen
bestehen.
Das Bestandsgebäude befindet sich in einem guten Zustand und soll weiterhin erhalten werden. Ein
Abriss kommt für die Eigentümerin derzeit nicht in Frage. Vielmehr soll das Gebäude im Zuge der
Realisierung der Vorhabenplanung eine energetische Fassadensanierung erfahren. Eine an das
Vorhaben Am Alten Weiher 6 angepasste Fassadengestaltung wird durch die Festlegungen des
Vorhaben- und Erschließungsplans sichergestellt.
Im Fall eines theoretisch dennoch in Zukunft nicht auszuschließenden Abrisses des Gebäudes ist
durch die Festsetzungen des Bebauungsplans Nr. 282/1 sichergestellt, dass ein Neubau weder in der
Höhe noch in seinem Grundriss gegenüber dem Bestand vergrößert werden darf. In diesem Fall wäre
auch ein separater Stellplatznachweis für dieses Vorhaben zu erbringen.
Schreiben V282/1-011 vom 12.07.2012:
(...) Zu dem in der Zeit vom 14.6 - 16.7.201.2 gem. § 3 Abs. 2 BauGB ausgelegten Entwurf des
vorhabenbezogenen Bebauungsplanes/Vorhaben- und Erschließungsplanes Nr. V 282/1 nehmen wir
für unsere Mandanten wie folgt Stellung:
I.
Unter Ziffer 1.1 der Einleitungsbegründung weisen Sie zu Recht auf die städtebaulich exponierte
Lage des Planbereiches am südlichen Rand der Neusser Innenstadt hin. „Südlich angrenzend an das
Vorhabengebiet befinden sich die städtebaulichen Leitstrukturen des Nordkanals sowie des diesen
begleitenden. Grünzugs mit dem Stadtgatten. Im Norden und Osten des Plangebiets befinden sich
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attraktive Wohnquartiere. Westlich grenzen die gemischt genutzten Strukturen entlang der
Friedrichstraße an das Vorhabengebiet an".
Bisher ist der Planbereich mit einem 7-geschossigen Gebäude auf dem Grundstück Am Alten Weiher
Nr. 7 und einem 4-geschossigen Gebäude auf dem Grundstück Am Alten Weiher Nr. 6 bebaut. Nach
den Festsetzungen des bisher bestehenden Bebauungsplanes Nr. 282 sollen die Gebäude als
„Altenwohn- und Pflegeheim" genutzt werden.
Wegen des exponierten Standortes der Gebäude am Stadtgarten kommt der Zahl der Geschosse und
der Gebäudehöhe eine besondere Bedeutung zu. Bereits der bisher vorhandene Baubestand ist
wegen seiner Höhe als Solitär anzusehen und in der unmittelbaren Nachbarschaft zum Stadtgarten
städtebaulich fehl am Platz. Eine vergleichbar hohe Bebauung befindet sich in der näheren
Umgebung nicht. Unter diesen Umständen ist es verfehlt, das bisher zulässige Maß der Bebauung
noch zu vergrößern und vorzusehen, dass anstelle des 4-geschossigen Gebäudes auf dem
Grundstück Nr, 6 ein Gebäude mit 5 Vollgeschossen und einem Staffelgeschoss errichtet werden soll.
Diese Erhöhung des Maßes der baulichen Nutzung ist nicht im Sinne des § 1 Abs. 3 BauGB aus
städtebaulichen Gründen erforderlich.
II.
Der Bebauungsplan sieht eine ausreichende Zahl von Stellplätzen nicht von
1. In dem Gebäude, das erhalten werden, soll, befinden sich 28 Altenwohnungen, die nun in
Wohnungen, die nicht einem bestimmten Personenkreis vorbehalten sind, umgewandelt werden
sollen. Jede dieser Wohnungen verursacht einen Bedarf von mindestens einem Stellplatz.
Das bisher vorhandene 4-geschossige Gebäude soll abgerissen und an seiner Stelle soll ein
Gebäude mit 5 Vollgeschossen und einem Staffelgeschoss errichtet werden. In den 5 Vollgeschossen
sollen jeweils 3 Wohnungen und in dem Staffelgeschoss 2 Wohnungen eingerichtet werden. Geplant
sind also 17 Wohnungen. Die Wohnungen verfügen jeweils über eine Wohnfläche von im Mittel 120
m2.
2. Für die Wohnungen mit einer Wohnfläche von 120 m2 sind 1,5 bis 2 Stellplätze je Wohnung
anzusetzen. Es ist davon auszugehen, dass in der Regel zwei erwachsene Bewohner dieser als
Eigentumswohnungen geplanten Wohnungen Über ein eigenes Kraftfahrzeug verfugen, um dieses für
eine Berufstätigkeit oder zu privaten Zwecken zu nutzen. Zwar ist nach der Nr. 1.1 der Anlage zu Nr.
51.11 der Verwaltungsvorschrift zu § 51 Baut) NRW ein Stellplatz je Wohnung vorzusehen. Die
Verwaltungsvorschrift stellt jedoch keine verbindliche Rechtsnorm dar, entscheidend ist der
tatsächlich prognostizierte Bedarf (OVG Münster BauR 2009, 1123). Diese liegt bei. den 120 m2
großen Wohnungen bei 1,5 bis 2 Stellplätzen je Wohnung.
Für beide Gebäude zusammen werden also mindestens 54 Stellplätze benötigt. Tatsächlich
vorhanden sind bisher 14 Außenstellplätze und geplant sind 19 Tiefgaragen -und 4 oberirdische
Stellplätze. Insgesamt stehen also nicht 54, sondern nur 37 Stellplätze zur Verfügung.
3. Die Richtzahlen der Verwaltungsvorschrift zu § 51 BauO NRW gehen vom gleichzeitigen
Vorhandensein, ausreichenden öffentlichen Parkraums aus (Gädtke/Czepuck/Johlen/Plietz/Wenzel,
BauO NRW, 12. Aufl., § 51 Rn. 32). Dieser ist hier nicht vorhanden. Auf den öffentlichen
Verkehrsflächen in unmittelbarer Nachbarschaft der Gebäude Am Alten Weiher Nr. 6 und Nr. 7
stehen Parkflächen zum Abstellen von Kraftfahrzeugen nicht bzw. nur in äußerst geringer Zahl zur
Verfügung.
Auf der Nordseite der Straße Am Alten Weiher befinden sich entlang der Tiefgaragenwände drei
Pflanzflächen und dazwischen zweimal zwei Anwohnerparkplätze, ein Fußweg fehlt noch. In der
Verlängerung der Straße in Richtung Friedrichstraße beginnt auf dieser Straßenseite schon vor der
Tiefgaragenausfahrt ein uneingeschränktes Halteverbot, das sich praktisch bis zur Einmündung in die
Friedrichstraße erstreckt. Auch auf der anderen Straßenseite (u. a. der Rückseite der Bebauung an
der Friedrichstraße) besteht überall dort, wo man wegen des Vorhandenseins von Ausfahrten oder
aus an deren Gründen nicht parken kann, ein uneingeschränktes Halteverbot. Die Straße ist so eng,
dass sie für die Feuerwehr freigehalten werden muss.
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Auf der Nordseite der Häuserreihe Nr. 17 bis 21 sind nördlich von Haus Nr. 19 drei
Anwohnerparkplätze ausgewiesen. Weiter nordwestlich im Straßenbogen sind zwei Mal fünf
öffentliche und bewirtschaftete Stellplätze vorhanden.
Nur auf den genannten wenigen Parkplätzen kann rechtmäßig geparkt werden und das auch nur für
begrenzte Zeit. Schon jetzt besteht also eine erhebliche „Parkraumnot".
Mit der Zulassung eines Bauvorhabens, das einen nicht befriedigten Stellplatzbedarf auslöst, können
auch Nachbarrechte verletzt werden, so dass die Planung auch zu Lasten unserer Mandanten gegen
das Abwägungsgebot des § 1 Abs. 6 BauGB verstößt (OVG Münster 1.0.7.1998 - BRS 60 Nr. 123).
III.
Nach Ziffer 2.2 der Textlichen Festsetzungen sind „Überschreitungen ... durch untergeordnete
Dachaufbauten (Konstruktionselemente, haustechnische Anlagen etc.) bis zu 3,0 m auf max. 50 %
der Grundfläche zulässig."
Werden 50 % der Grundfläche mit Aufbauten in einer Höhe bis zu 3,0 m überdeckt, so entsteht
optisch der Eindruck eines weiteren Geschosses, Damit wird die erdrückende Wirkung der Gebäude
(dazu Ziffer I.) weiter vergrößert. Die Festsetzung ist nicht i.S.d. § 1 Abs. 3 BauGB erforderlich. Sie ist
mit der Verwendung des Begriffes „Konstruktionselemente" auch zu unbestimmt. Für technische
Anlagen wie Fahrstuhl, Schornstein, Heizung, Lüftungen und eine Treppe nach oben reichen bei
einer Grundfläche des Hauses von 495 m2 10 % der Grundfläche, also ca. 50 m2 vollständig aus* Es
wird angeregt, die Zulassung untergeordneter Dachaufbauten darauf zu beschränken.
Angemerkt sei, dass es sich bei den erwähnten haustechnischen Anlagen nicht um „Dachaufbauten"
also Bestandteile des Daches i.S.d. Rechtsprechung des OVG Münster handeln dürfte.
IV.
Bedenken werden auch gegen die Planung der geplanten Tiefgaragenausfahrt erhoben. Die
Nützlichkeit der vorgesehenen „Sichtdreiecke" wird durch die baurechtlich notwendigen
Absturzsicherungen und durch die Sicherung der direkt neben der Ausfahrt geplanten
Kleinkinderspielfläche beeinträchtigt. Eine vollständige Umplanung dürfte erforderlich sein.
V.
Im Übrigen nehmen wir Bezug auf die Stellungnahmen unserer Mandanten im Verfahren der
frühzeitigen Öffentlichkeitsbeteiligung.
Stellungnahme zum Schreiben V282/1-011 vom12.07.2012:
Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen. Änderungen für die Planung ergeben sich nicht. Zu
den in den einzelnen Abschnitten des Schreibens angesprochenen Themen wird das Folgende
ausgeführt:
zu Abschnitt I: Maß der baulichen Nutzung
Angesichts des bei der seinerzeitigen Aufstellung des bestehenden Bebauungsplans Nr. 282
einbezogenen umfangreichen Bestands vorhandener Gebäude mit bis zu acht Geschossen – nicht
nur an der Friedrichstraße, sondern auch im "Inneren" des mit dem Bebauungsplan Nr. 282
entwickelten Gebiets (z.B. dem siebengeschossigen Hochhaus Am Alten Weiher 5 sowie dem an
dieses angebauten Haus Am Alten Weiher 23 mit sechs Geschossen) – ist davon auszugehen, dass
für das Gebiet zu keinem Zeitpunkt die Entwicklung einer einheitlichen Obergrenze für die
Geschossigkeit oder das Maß der baulichen Nutzung vorgesehen gewesen ist. Denn andernfalls
hätten die vorhandenen Gebäude entsprechend "überplant" werden müssen.
Vielmehr sieht dieser Bebauungsplan Nr. 282 ausdrücklich eine "Mischung" unterschiedlicher
Geschossigkeiten und Dichten vor. Dies findet u.a. auch seinen Ausdruck in der im Bebauungsplan
Nr. 282 in seiner ursprünglichen Fassung enthaltenen Festsetzung der zulässigen Geschossigkeit für
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die Bebauung Am Alten Weiher 17-21, wonach diese mit drei bis fünf Vollgeschossen (Häuser 18-21)
bzw. zwei bis drei Vollgeschossen (Haus Nr. 17) zu errichten gewesen wäre. Dieses Konzept wird
auch nicht dadurch in Frage gestellt, dass das Haus Am Alten Weiher 17 abweichend von dem
Bebauungsplan mit vier Vollgeschossen errichtet worden ist.
Auch wenn – wie vorgetragen – die dieser Konzeption zugrundeliegenden städtebaulichen
Vorstellungen einer Mischung von Bauten unterschiedlicher Höhe nicht von jedermann geteilt werden
sollten, wird die Erforderlichkeit der vorliegenden Planung gemäß § 1 Abs. 3 BauGB dadurch nicht in
Frage gestellt. Denn diesbezüglich maßgeblich ist in diesem Kontext, ob der Planung ein in sich
schlüssiges städtebauliches Konzept zugrunde liegt. Dies ist vorliegend – unabhängig davon, ob das
betreffende Konzept von jedermann als das für den gegebenen Standort "richtige" angesehen wird –
zweifelsfrei der Fall.
Unter diesen Umständen erscheinen sowohl der vorhandene Solitär Am Alten Weiher 7 als auch das
geplante Gebäude, welches sich diesem in seiner Höhenentwicklung unterordnet, nicht als
"städtebaulich fehl am Platz". Dies gilt nicht nur – wie dargelegt – bezogen auf die Bebauung an der
Straße Am Alten Weiher, sondern auch betreffend den nördlichen Rand des Stadtgartens insgesamt,
der auch westlich der Friedrichstraße durch Häuser in einer vergleichbaren Größenordnung
städtebaulich gefasst wird und in den sich das geplante Vorhaben in einer angemessenen Weise
einreiht.
Betreffend die bemängelte "Vergrößerung des bisher zulässigen Maßes der Bebauung" wird darauf
hingewiesen, dass die für das Grundstück Am Alten Weiher 6 festgesetzte Grundflächenzahl
gegenüber der ursprünglichen Planfassung durch die Änderungsplanung nicht verändert wird. Der
Anteil der Grundstücksfläche, die überbaut werden darf, wird gegenüber dem im Bestand Zulässigen
nicht erhöht.
Die Festsetzung einer Geschossflächenzahl (GFZ) erfolgt nicht, da dies im Hinblick auf die exakte
Definition der zulässigen Bauvolumen durch Baugrenzen und zulässige Gebäudehöhen nicht
erforderlich ist. Dabei folgt aus der mit den Festsetzungen des Bebauungsplans Nr. 282/1
verbundenen Erhöhung der zulässigen Anzahl der Vollgeschosse, dass auch die auf dem Grundstück
zulässige Geschossfläche über das in der bisherigen Planung geltende Maß angehoben wird.
Soweit hierdurch die "Regel-Obergrenze" für das Maß der baulichen Nutzung gemäß § 17 BauNVO
im Hinblick auf die zulässige Geschossfläche überschritten wird, steht dies einer Zulässigkeit der
Planung nicht entgegen. Denn die hierfür bestehenden gesetzlichen Voraussetzungen gemäß § 17
Abs. 2 BauNVO sind vollumfänglich erfüllt. Dabei beruhen die besonderen städtebaulichen Gründe,
die die Überschreitung erfordern, insbesondere auf den städtebaulichen Zielsetzungen, die mit der
Bestandsbebauung des Grundstücks Am Alten Weiher 6 gegebene "Schwachstelle" im Stadtgefüge
zu beseitigen, an der bislang gegenüber dem anschließenden Abschnitt des Stadtgartens keine
angemessene räumliche Wirkung besteht, sowie eine verbesserte stadträumliche "Einbindung" des
benachbarten siebengeschossigen Wohnhochhauses in das Siedlungsgefüge zu erreichen. Auf die
diesbezüglichen Ausführungen im Abschnitt 5.2.1.1 der Begründung wird verwiesen.
Entsprechend dieser städtebaulichen Konzeption wurde für diesen besonderen Fall die vorgesehene
Errichtung eines fünfgeschossigen Gebäudes mit einem darauf aufgesetztem zurückgestaffelten
Geschoss auf dem Grundstück Am Alten Weiher 6 in Verbindung mit einer Beibehaltung des Hauses
Nr. 7 in seiner bisherigen Höhe von der Stadt Neuss mit dem Beschluss zur öffentlichen Auslegung
des Bebauungsplanentwurfs als ein wesentliches Planungsziel gebilligt sowie u.a. durch den für die
Stadt Neuss tätigen Gestaltungsbeirat ausdrücklich befürwortet.
Die insoweit gegebene zulässige erhöhte Ausnutzung des Grundstücks ist insbesondere durch seine
Lage unmittelbar an den Freiflächen des Stadtgartens, zum anderen durch die Einhaltung von
Abständen gegenüber der Nachbarbebauung Am Alten Weiher 17-21 ausgeglichen, die weit über die
nach der Bauordnung nachzuweisenden Abstandflächen hinausgehen. Allgemeine Anforderungen an
gesunde Wohnverhältnisse werden nicht beeinträchtigt. Im Hinblick auf die mit der Planung ebenfalls
umgesetzte Verringerung der durch Baugrenzen definierten überbaubaren Grundstücksfläche ergibt
sich keine zusätzliche Inanspruchnahme von Grund und Boden. Es werden keine nachteilige
Umweltauswirkungen im Hinblick auf die durch das Gebäude zu erwartende Verschattung ausgelöst.
Verkehrliche Belange stehen nach den vorliegenden fachgutachterlichen Untersuchungen dem
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Vorhaben in seiner geplanten Form nicht entgegen. Sonstige öffentliche Belange, die der Planung
entgegenstehen, sind nicht erkennbar.
zu Abschnitt II: Stellplätze
Die Realisierung der erforderlichen Stellplätze ist grundsätzlich durch den Vorhabenträger
nachzuweisen. Dies wird auch in dem vorliegenden Vorhaben erreicht.
a)
Stellplatznachweis Am Alten Weiher 7
Das Gebäude Am Alten Weiher 7 beinhaltet 28 Zweizimmerwohnungen, die von dem Betreiber als
Seniorenwohnungen bewirtschaftet werden. Diese vorhandene Wohnungskonfiguration in Verbindung
mit einer durchschnittlichen Wohnungsgröße von ca. 50 m² ist "maßgeschneidert" für eine Nachfrage
nach gut ausgestatteten, möglichst barrierefrei zugänglichen Wohnungen in zentralen
innerstädtischen Lagen, die ein attraktives Umfeld bieten und eine Teilhabe am gesellschaftlichen
Leben auch bei eingeschränkter Mobiliät – etwa für Personen ohne Zugriff auf ein eigenes Fahrzeug
– deutlich erleichtern.
Für die in dem Gebäude Am Alten Weiher 7 vorhandenen 28 seniorengerechten Wohnungen sind 14
Stellplätze auf dem eigenen Grundstück vorhanden. Dies ist nach dahingehenden Erfahrungen mit
vergleichbaren Objekten im Hinblick auf die Wohnungsgrößen sowie die Mieterstruktur sicher
ausreichend.
Die Einbeziehung des Grundstücks Am Alten Weiher 7 in die vorliegende Änderungsplanung erfolgt
deswegen, weil durch Regelungen im Rahmen des Vorhaben- und Erschließungsplans dessen
gestalterische Anpassung an den auf dem Grundstück Am Alten Weiher 6 geplanten Neubau
sichergestellt werden soll. Die Nutzung des Gebäudes sowie der rechtliche Status der vorhandenen
Wohnungen werden durch die Aufstellung des vorhabenbezogenen Bebauungsplans Nr. 282/1 nicht
verändert. Die für das Haus Nr. 7 geltenden Festsetzung des Ursprungsplans, nach dem dieses Teil
einer Gemeinbedarfsfläche mit der Zweckbestimmung "Altenwohn- und Pflegeheim" ist, wurde nie
vollzogen. Bereits im Bestand sind die Wohnungen aus rechtlicher Sicht nicht einem bestimmten
Personenkreis vorbehalten. Die Änderungsplanung vollzieht damit lediglich den tatsächlich
gegebenen rechtlichen Status der vorhandenen Nutzung nach. Dies ist insbesondere deshalb
städtebaurechtlich erforderlich, weil nach der Aufgabe der vorhandenen Altenheimnutzung auf dem
Grundstück Am Alten Weiher 6 keine Aussichten auf eine Realisierung der mit dem Bebauungsplan
Nr. 282 getroffenen Festsetzungen bestehen.
Vor dem Hintergrund, dass die Nutzung des Gebäudes gegenüber dem Bestand unverändert bleibt,
ist kein (neuer) Stellplatznachweis für diesen Teil des Plangebiets erforderlich.
Die Behauptung, nach dem jede Wohnung im Haus Am Alten Weiher 7 einen "Bedarf von mindestens
einem Stellplatz" verursachen würde, kann damit sowohl in tatsächlicher als auch in rechtlicher Sicht
nicht aufrechterhalten werden.
b)
Stellplatznachweis Am Alten Weiher 6
Bei der Ermittlung der nachzuweisenden Stellplatzzahlen werden grundsätzlich dieselben Maßstäbe
angelegt, wie dies bei vergleichbaren Vorhaben an anderer Stelle im Stadtgebiet der Fall ist. Danach
ist bei Neubauvorhaben regelmäßig für jede Wohnung ein Stellplatz nachzuweisen. Dieser
Stellplatzschlüssel wurde im Wesentlichen auch bei der Aufstellung des Bebauungsplans Nr. 282 in
seiner ursprünglichen Fassung zugrunde gelegt.
Nach der bisherigen Planung sollen für 17 Wohnungen Am Alten Weiher 6 – davon zehn
Dreizimmerwohnungen, sechs Vierzimmerwohnungen und eine Zweizimmerwohnung – insgesamt 19
Tiefgaragenstellplätze sowie weitere vier ebenerdige Stellplätze nachgewiesen werden. Dies
entspricht einer "Überdeckung" des von der Stadt in der Regel geforderten Nachweises um mehr als
30 Prozent. Die oberirdisch auf dem Vorhabengrundstück angeordneten Stellplätze können ggf. als
Besucherstellplätze ausgewiesen werden.
Im Übrigen kann in Anbetracht der innenstädtischen Lage des Vorhabengebiets sowie der
Ausrichtung der Wohnungen auf die Anforderungen insbesondere von Zwei- und
Dreipersonenhaushalten sowie von Alleinlebenden nicht nur rechtlich, sondern auch tatsächlich von
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einer ausreichenden Deckung des Stellplatzbedarfs der zukünftigen Bewohner des geplanten
Gebäudes ausgegangen werden.
Nach Berechnungen von GEWOS Institut für Stadt-, Regional- und Wohnforschung GmbH,
entnommen aus dem "Handlungskonzept Wohnen - Neuss am Rhein" aus Dezember 2010, hat sich
die Haushaltsgröße in der Stadt Neuss in den vergangenen Jahren kontinuierlich verringert: "Lebten
im Jahr 2002 noch durchschnittlich 2,25 Personen pro Haushalt, so ist diese Zahl auf 2,19 Personen
je Haushalt im Jahr 2009 gesunken. Damit folgt die Entwicklung in der Stadt Neuss einem
bundesweiten Trend hin zu kleineren Haushaltsformen. Der steigende Anteil älterer Menschen, die
überdurchschnittlich häufig allein oder zu zweit wohnen, wie auch ein anhaltender Trend hin zu einer
stärkeren Singularisierung in der Lebensführung vieler Menschen lassen die durchschnittliche
Haushaltsgröße kontinuierlich absinken."
Das geplante Gebäude Am Alten Weiher 6 beinhaltet je Regelgeschoss zwei – großzügig
geschnittene – Dreizimmerwohnungen sowie eine Vierzimmerwohnung. Erfahrungsgemäß ist damit
zu rechnen, dass solche Wohnungen im Regelfall von Zwei- sowie vereinzelt
Dreipersonenhaushalten, aber auch von Alleinstehenden nachgefragt werden. Auch vor dem
Hintergrund, dass die angebotenen Wohnungen insbesondere für Personenkreise attraktiv sind, die
nach dem Abschluss der "Familienphase" (wieder) innenstadtnah wohnen wollen, kann vorliegend
von einer eher geringen Belegungsdichte des geplanten Gebäudes ausgegangen werden, welche die
durchschnittliche Haushaltsgröße in Neuss von 2,2 Personen nicht übersteigt.
In den durch das Amt für Wirtschaftsförderung der Stadt Neuss herausgegebene Informationsblatt
"Nachrichten zur Statistik" vom April 2008 sowie vom Oktober 2011 werden folgende Tendenzen zum
Kraftfahrzeugbestand innerhalb der Stadt Neuss angeführt:
1.
In den Jahren 2006 bis 2011 ist der gesamte Kraftfahrzeugbestand je 1 000 Einwohner der
Stadt Neuss von ehemals 672 Stück auf 609 Stück gefallen. Bezogen auf die Anzahl der
angemeldeten privaten PKW beträgt der Wert 438 Stück pro 1 000 Einwohner.
2.
Ein PKW-Bestand von 438 Fahrzeugen in 2011 generiert einen anzunehmenden
Fahrzeugschlüssel von ca. 0,44 Fahrzeugen pro Einwohner.
Für die Zukunft ist insbesondere im Hinblick auf die zunehmende Alterung der Gesellschaft mit einem
weiteren Abnehmen des durchschnittlichen Kfz-Bestands je Einwohner zu rechnen. Dies korreliert mit
der im Alter erfahrungsgemäß zurückgehenden Kfz-Nutzung sowie auch der gerade auch für die
Stadt Neuss festzustellenden stark ansteigenden Nachfrage von Älteren nach komfortablen
Wohnungen in innerstädtischer Lage, welche einen "autofreien" Lebensstil begünstigen.
Eine durchschnittliche Haushaltsgröße von 2,19 Personen pro Wohnung Am Alten Weiher 6 und ein
Fahrzeugschlüssel von 0,44 Kraftfahrzeugen pro Einwohner entsprechen einer zu erwartenden
Stellplatznachfrage von ca. 17 Stellplätzen, was einem Stellplatz je Wohnung entspricht. Diese
Anzahl wird in der Vorhabenplanung für den Neubau auf dem Grundstück Am Alten Weiher 6 um
sechs Stellplätze überschritten, so dass selbst im Fall eines deutlich überdurchschnittlichen
Fahrzeugbesatzes je Einwohner ausreichende Stellplatzflächen angeboten werden.
Dem kann auch die Auslastung der vorhandenen Stellplätze im Plangebiet nicht entgegengehalten
werden. Denn öffentliche Stellplätze bleiben bei der Bemessung der nachzuweisenden Stellplätze
stets unberücksichtigt.
Bei der Bemessung der nach den Festsetzungen des Bebauungsplans nachzuweisenden Zahl von 23
Stellplätzen für das Haus Am Alten Weiher 6 sind zudem die vorliegend gegebene exzellente
Anbindung an Bus- und Straßenbahnlinien sowie die Nähe zu der sogar fußläufig bequem zu
erreichende Altstadt mit ihrem umfassenden Angebot, die zu einer Verringerung des Kfz-Bedarfes
führen können, vorsorglich nicht als Minderungsfaktoren berücksichtigt.
Vor dem Hintergrund des Ausgeführten wird davon ausgegangen, dass im Bebauungsplan eine in
jedem Fall ausreichende Anzahl von Stellplätzen vorgesehen ist. Ein Verstoß gegen das
Abwägungsgebot ergibt sich daher nicht.
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zu Abschnitt III: Technische Aufbauten auf dem Dach
Für die durch den Vorhabenträger geplanten technischen Anlagen des Gebäudebetriebs, wie
Aufzugschächte, Treppenhausköpfe, Schornsteine, Lüftungen o.ä., sollen Dachflächen in einer
Größenordnung von etwa 10 % in Anspruch genommen werden.
Mit der in Rede stehenden Textlichen Festsetzung Ziffer 2.2, die Dachaufbauten im Sinn von
oberhalb der Hauptebene der Dachfläche vorzusehenden Gebäudebestandteile mit einer technischen
Funktion betrifft, verfolgt die Stadt Neuss die Zielsetzung der Formulierung eines ortsgesetzlichen
Rahmens für eine zukünftige städtebauliche Entwicklung dieses Bereichs, welche langfristig auch
gewandelten Nutzungsanforderungen genügt.
Vor diesem Hintergrund werden mit der genannten Festsetzung Vorkehrungen für eine zukünftige
Nutzung von erneuerbaren Energien sowie damit ggf. verbundene technische Vorrichtungen
getroffen.
Durch die Festsetzung sollen einerseits den betroffenen Nutzern bzw. Eigentümern die Nutzung der
betreffenden Anlagenarten ermöglicht und andererseits mögliche städtebauliche Auswirkungen
solcher Anlagen auf ein in der Regel tragbares Maß begrenzt werden. Dies erfolgt vorliegend durch
eine Begrenzung des für bauliche Anlagen jeder Art nutzbaren Dachflächenanteils auf 50 %.
Eine Nutzung von Räumen oberhalb der Hauptebene der Dachfläche für Wohnzwecke (auch als
Abstellraum etc.) wird durch die Festsetzung nicht vorbereitet.
zu Abschnitt IV: Sichtdreiecke
Im Rahmen der Erarbeitung der Entwurfsfassung des Vorhabenbezogenen Bebauungsplans wurden
die aus der vorgesehenen Anordnung der Tiefgaragenausfahrt resultierenden Verkehrsverhältnisse
fachgutachterlich bewertet. Im Hinblick auf die Anordnung der geplanten Tiefgaragenrampe im
Verhältnis zu der vorhandenen Rampe ergeben sich keine Verkehrsgefährdungen. Die aus der
geplanten Tiefgarage ausfahrenden Fahrzeuge müssen die Vorfahrt der aus der Tiefgarage der
Häuser Am Alten Weiher 17 - 21 ausfahrenden Fahrzeuge beachten.
Eine ausreichende Einsehbarkeit der Straße ist gegeben. Die erforderlichen Sichtdreiecke werden
von einem Standpunkt nachgewiesen, welcher 3,0 m von dem Rand der öffentlichen Verkehrsfläche
entfernt gelegen ist. Im konkreten Fall bedeutet dies bei einem Abstand des Rampenbauwerks von
ca. 1,20 m zum Rand der öffentlichen Verkehrsfläche, dass der Standpunkt für die Sichtdreiecke auf
1,80 m Rampenlänge liegt.
Der Standpunkt für die Bemessung der Sichtdreiecke ist somit innerhalb des ersten Abschnitts der
Rampe gelegen, der ein Gefälle von 8 % aufweist. Durch das anliegende Gefälle von 8 % liegt das
Höhenniveau der Rampe an dem für die Bemessung der Sichtdreiecke maßgeblichen Standpunkt bei
einem Abstand von 1,80 m zum Rand des Rampenbauwerks und 3,0 m zum Rand der öffentlichen
Verkehrsfläche ca. 15 cm unterhalb des Höhenniveaus der öffentlichen Verkehrsfläche.
Die in der Planzeichnung eingetragenen Sichtdreiecke müssen für Kraftfahrer, die aus der Tiefgarage
in die Straße Am alten Weiher einbiegen wollen, zwischen 0,8 und 2,5 m Höhe von ständigen
Sichthindernissen freigehalten werden. Um dies zu gewährleisten und trotzdem eine bauliche
Abgrenzung der Tiefgarageneinfahrt zu errichten, darf diese innerhalb der Sichtdreiecke eine Höhe
von 0,65 m über dem Niveau der öffentlichen Verkehrsfläche nicht überschreiten. Dies ist bei der hier
gegebenen Absturzhöhe von max. ca. 15 cm entsprechend den bauordnungsrechtlichen
Bestimmungen gemäß § 41 Abs. 1 der Bauordnung (BauO NRW) in jedem Fall ausreichend.
Bei einer Umwehrung aus transparenten, die freie Sicht auf bevorrechtigte Verkehrsteilnehmer nicht
beeinträchtigenden Materialien ist eine Überschreitung der Höhe von 0,65 m zulässig. Anhaltspunkte
dafür, dass durch die Anordnung der Kleinkindspielfläche Beeinträchtigungen der Sichtverhältnisse
entstehen, ergeben sich nicht. Die Kleinkindspielfläche ist außerhalb der verkehrsgutachterlich
nachgewiesenen Sichtdreiecke geplant. Im Übrigen kann eine Kleinkindspielfläche – auch im Hinblick
auf eine ggf. erforderliche Einfriedung – selbst dann, wenn sie innerhalb von Sichtdreiecken liegt,
stets so ausgeführt werden, dass notwendige Blickbeziehungen nicht beeinträchtigt werden.
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Anhaltspunkte für eine Verkehrsgefährdung – gerade auch im Hinblick auf die der Rampe
benachbarte Einmündung des Fuß- und Radwegs zwischen der Straße "Am Alten Weiher" und der
Grünanlage am Nordkanal – ergeben sich weiterhin nicht.
zu Abschnitt V. Stellungnahmen aus dem Verfahren der frühzeitigen Beteiligung
Sämtliche im Rahmen der frühzeitigen Beteiligung eingegangenen Stellungnahmen werden anlässlich
des vor einem Satzungsbeschluss über die Planung zu fassenden Abwägungsbeschlusses detailliert
behandelt. Auf die Abwägungsvorschläge zu den im Rahmen der frühzeitigen Beteiligung
eingegangenen Stellungnahmen wird verwiesen.
Abwägungsvorschläge erstellt durch
Niemann + Steege
Gesellschaft für Stadtentwicklung Stadtplanung
Städtebau Städtebaurecht mbH
Wasserstraße 1
40213 Düsseldorf
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Dr.-Ing. Beate Niemann
Architektin BDA Stadtplanerin
Dipl.-Ing. Patrick Reimann
Stadtplaner Bauassessor