Überbauungsordnung "Gartenstadt" Liebefeld I

DD
\JD
Gemeinde
Köniz
Planungsabteilung
I
Genehmigungsexemplar
Überbauungsordnung
"Gartenstadt" Liebefeld
Siedlungsschutzgebiet ZPP Nr. 5 I 5
Überbauungsvorschriften
Die Überbauungsordnung beinhaltet:
- Überbauungsplan
- Überbauungsvorschriften
Datum: 10. Oktober 2001
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Der Gemeindeplaner
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Genehmigungsvermerke
Mitwirkungsverfahren vom 3. Dezember 1998 bis 16. Februar 1999
Vorprüfung vom 26. Januar 2000
Publikation im Anzeiger Region Bem vom 1. Juni und 6. Juni 2001
Öffentliche Auflage der Überbauungsordnung vom 6. Juni bis 6. Juli 2001
Einspracheverhandlung am 12. September und 13. September 2001
Erledigte Einsprachen
4
Unerledigte Einsprachen 2
Rechtsverwahrungen
Beschlossen durch den Gemeinderat am
Der~!
2&. November 2001
D7~ber
Die Richtigkeit dieser Angaben bescheinigt
Köniz, den
13. Dez. 2001
De~_Q.emeinae5Ch eiber
Genehmigt durch das Amt für Gemeinden und Raumordnung
2 5. APR. 2003
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k:\alle\05 koeniz\zpp 5 5\uev551100.doc
Überbauungsvorschriften
Inhaltsverzeichnis
Seite
Allgemeine Bestimmungen
Art. 1
Planungszweck
Art. 2
Wirkungsbereich
Art. 3
Stellung zur Grundordnung
Art. 4
Gestaltungsfreiheit
Art. 5
Inhalt des Überbauungsplanes
Art. 6
Art und Mass der Nutzung
3
3
3
3
3
3
4
Hauptbauten und Anbauten
Art. 7
Grundsatz, Wohneinheiten, Bereich für strassenseitige Fassade, Baulinie für
bestehende Hauptbauten auf den Parzellen Nr. 3429, 3688 und 3689
Art. 8
Baupolizeiliche Masse
Art. 9
Dachgestaltung, Dachaufbauten und Anlagen zur Gewinnung von Sonnenenergie
(Energiekollektoren)
4
4
4
5
Nebenbauten
Art. 10 Grundsatz, Gestaltung
Art. 11 Baupolizeiliche Masse
4
4
Aussenraum
Art. 12 Grundsatz, Gestaltung, Böschungsmauern, Bodenversiegelung, Bepflanzung,
Einfriedungen
Art. 13 Baupolizeiliche Masse
6
6
6
6
Zone für Erhaltung
Art. 14 Grundsatz, Hauptbauten, Gestaltung
Art. 15 An- und Nebenbauten
Art. 16 Gebäudegruppe Tulpenweg
Art. 17 Gebäudegruppe Dahlienweg
7
7
7
7
Weitere Bestimmungen
Art. 18 Bauernhaus Neuhausgut
Art. 19 Wohnzone BK IIa
7
7
7
Schlussbestimmungen
Art. 20 lnkrafttreten
7
7
7
Anhang
Schema für Anbaumöglichkeiten
Schema für Neubaumöglichkeiten
Schema zu Art. 8 Abs. 6 Firsthöhe
k:\alle\05 koeniz\<:pp 5 5\uev551100.doc
2
Überbauungsvorschriften
Allgemeine Bestimmungen
Art. 1
Planungszweck
Die Überbauungsordnung "Gartenstadt" bezweckt den Erhalt des
charakteristischen Quartierbildes und der hohen Siedlungsqualität
und soll eine zeitgernässe Entwicklung ermöglichen.
2 Sie beinhaltet Massnahmen zur Bewahrung, Weiterentwicklung
oder Wiederherstellung des Bestandes, der aus der Planungsund Baugeschichte resultiert. Dieser Bestand setzt sich aus folgenden quartiertypischen Elementen zusammen:
A das Bebauungsmuster, welches sich aus der Anordnung von
Strassen, Parzellen und Einzelbauten herleitet.
B die Volumetrie und Gestaltung von Hauptbauten und Nebenbauten.
C die Aussenraumstruktur, insbesondere Strassenräume und
Gärten.
D die natürliche Topographie, insbesondere die Wahrnehmbarkeil des Hangflusses.
E der hohe siedlungsökologische Wert der grasszügigen Nutz-,
Obst- und Ziergärten.
3 Die Überbauungsordnung legt einheitliche Verdichtungsmöglichkeiten an Einzelbauten und am Bebauungsmuster fest.
4 Eingriffe an Bauten, Anlagen und Topographie, die dem Planungszweck zuwiderlaufen, sind zu vermeiden.
Art. 2
Wirkungsbereich
Der Wirkungsbereich der Überbauungsordnung ist im Überbauungsplan mit einer punktierten Linie gekennzeichnet.
Art. 3
Stellung zur Grundordnung
Soweit die Überbauungsordnung nichts anderes bestimmt, gelten die
Vorschriften des Baureglements, des Nutzungsplans, des Schutzplanes (bestehend aus den Schutzplänen: Schützens- und erhaltanswerte Bauten, Naturobjekte), des kantonalen Bauinventars sowie die
kantonalen und eidgenössischen Gesetze und Vorschriften.
Art. 4
Gestaltungsfreiheit
Die Gestaltungsfreiheit gernäss Art. 75 SauG ist ausgeschlossen.
Art. 5
Inhalt des
Überbauungsplanes
k:\aJie\05 koeniz\zpp 5 5\uev551100.doc
Im Überbauungsplan sind verbindlich geregelt:
a Wirkungsbereich
b Baulinien für Hauptbauten, Baulinien für bestehende Hauptbauten
auf den Parzellen Nr. 3429, 3688 und 3689, Baulinien für
Nebenbauten und Waldabstandslinien.
c Bereiche für strassanseilige Fassade.
d Gebiete mit separaten Bauvorschriften (Zone für Erhaltung,
Bauernhaus Neuhausgut, Wohnzone BK lla).
3
Art. 6
Art und Mass der Nutzung
1 Die "Gartenstadt" ist für das Wohnen bestimmt.
2 Arbeitsaktivitäten, die das gesunde und ruhige Wohnen nicht stören, sind bis zu 35% der Bruttogeschossfläche eines Gebäudes
gestattet (ersetzt Art. 41 Abs. 2 BauR).
3 Gastgewerbebetriebe, Hotels u. dgl. sind ausgeschlossen (ersetzt
Art. 41 Abs. 3 BauR).
4 Das Mass der Nutzung ergibt sich aus den bestehenden Gebäuden, den Verdichtungs-, sowie den Neu- und Anbaumöglichkeiten.
5 Es gilt die Empfindlichkeilsstufe II gemäss Art. 43 LSV.
Hauptbauten und Anbauten
Art. 7
Grundsatz
Wohneinheiten
Bereich für strassenseitige
Fassade
Baulinie für bestehende
Hauptbauten auf den
Parzellen Nr. 3429, 3688 und
3689
1 Hauptbauten mit ihren bewohnten und unbewohnten Anbauten
werden zur Wahrung des kompakten Einzelbaucharakters bezüglich der Gebäudestellung, der baupolizeiliehen Masse, der Anbaumöglichkeiten und der Gestaltung als Einheit behandelt.
Hauptbauten sowie bewohnte und unbewohnte Anbauten dürfen
nur innerhalb der in Art. 8 Abs. 1-4 definierten Baufelder liegen.
Über eine Parzellengrenze zusammengebaute Häuser (Doppelhäuser) gelten als ein Hauptbau. Bei Anbauten und Umbauten ist
auf die bestehende Hauptbausubstanz Rücksicht zu nehmen.
2 Pro Hauptbau (inkl. Anbauten) dürfen nicht mehr als drei selbständige Wohneinheiten erstellt werden. Pro Doppelhaus (inkl. Anbauten) dürfen nicht mehr als vier selbständige Wohneinheiten erstellt
werden.
3 Sofern auf einer Parzelle ein "Bereich für strassenseifige Fassade" (Breite 1.5 m) vorhanden ist, ist die der Strasse zugewandte
Fassade des Gebäudes in diesen Bereich und parallel zur zugehörigen Baulinie zu stellen.
4 Die Baulinie gilt für bestehende Hauptbauten und ihre
Erweiterung.
Neubauten haben die Baulinie für Hauptbauten einzuhalten.
Art. 8
Baupolizeiliche Masse'
1 Die Grundfläche eines Baufeldes (Hauptbau inkl. Anbauten) darf
nicht mehr als 25% der Parzellenfläche betragen.
2 Die maximale Grundfläche eines Baufeldes beträgt 144 m'. Auf
Parzellen mit einem Halt von mehr als 1200 m' beträgt die maximale Grundfläche eines Baufeldes 180 m'.
Zum Baufeld von 180 m' ist bei vertikal getrennten Doppelhäusern zusätzlich ein bewohnter Anbau von maximal 15 m'
Fläche pro Hausteil im Erd- und Untergeschoss zulässig. Die
Anbauten haben die reglementarischen Grenz- und
Gebäudeabstände gemäss Absatz 5 einzuhalten.
3 Ein Baufeld kann sowohl innerhalb einer Parzelle wie auch über
eine Parzellengrenze gelegt werden.
4 Zwischen den Baufeldern sind die Abstände gemäss Art. 8, Abs 5
dieser Vorschriften einzuhalten.
5 Der grosse Grenzabstand beträgt 9 m, der kleine Grenzabstand
beträgt 5 m. Für unbewohnte eingeschossige Anbauten mit max.
40 m' Grundfläche beträgt der Grenzabstand 2 m.
siehe Schema für Anbaumöglichkeiten und Schema für Neubaumöglichkeiten im Anhang.
k:l.alle\05 koeniz\zpp 5 5\uev551100.doc
4
6 Auf allen Parzellen kann der grosse Grenzabstand wahlweise an
der besonnten Längs- oder Schmalseite gemessen werden. Auf
Parzellen mit "Bereich für strassenseitige Fassade" ist der grosse
Grenzabstand im Süden bzw. Südosten zu messen. Art. 69
Abs. 2 Ba uR kommt nicht zur Anwendung.
7 Das Verhältnis der Gebäudelänge zur Gebäudetiefe (Hauptbau
inkl. Anbau) darf nicht grösser sein als 3 : 2.
8 Es sind maximal zwei Vollgeschosse zulässig. Der Dachausbau
ist gestattet. Die maximal zulässige Kniewandhöhe beträgt
1.25 m. Art. 85, Abs. 2 BauR wird betreffend den Hangzuschlag
aufgehoben. Die Anrechenbarkeit des Kellergeschosses richtet
sich nach Art. 81 Abs. 3 BauR.
9 Die maximale Gebäudehöhe beträgt 8 m. Der Hangzuschlag gemäss Art. 84 Ba uR ist zulässig. Die Firsthöhe ergibt sich aus der
zulässigen Gebäudehöhe zuzüglich max. 4 m (vgl. Anhang, Schema Firsthöhe). Die minimale Dachneigung beträgt in der Regel
17.5'.
Art. 9
Dachgestaltung, Dachaufbau- 1
ten und Anlagen zur Gewinnung von Sonnenenergie
2
(Sonnenkollektoren)
3
4
5
6
Auf Hauptbauten sind nur symmetrisch geneigte Dächer gestattet.
Auf An- und Nebenbauten sind geneigte Dächer und Flachdächer
gestattet.
Dachaufbauten sind bezüglich Gestaltung, Konstruktion und Materialwahl auf das bestehende Gebäude abzustimmen.
Die Länge von Dachaufbauten darf 1/3 der Fassadenlänge des
obersten Geschosses nicht überschreiten (ersetzt Art. 88 Abs. 1
BauR).
Dacheinschnitte sind nicht gestattet.
Dachflächenfenster haben ein Rahmenmass von max. 0,8 m' und
eine hochrechteckige Form aufzuweisen.
Energiekollektoren sind sorgfältig in die Dachfläche zu integrieren,
wobei die kompakte Anordnung der Kollektoren einerseits und
eine geschlossene, ruhige Gesamtwirkung des Daches
andererseits zu beachten sind. Kollektoreneinfassungen sind in
der Farbe des Daches zu halten. Es ist in jedem Fall zu prüfen, ob
Dach- oder Fassadenfiächen von Anbauten bzw. Nebenbauten
zur Aufnahme von Kollektoren geeignet wären. Die Konzentration
von Kollektoren auf Anbauten zugunsten freigehaltener
Hauptdachfiächen ist zu bevorzugen (ersetzt Art. 37 Abs. 3 Ba uR)
Nebenbauten
Art. 10
Grundsatz
Gestaltung
k:\a!le\05 koeniz\zpp 5 5\uev5511 OO.doc
1 Nebenbauten sind freistehende, unbewohnte Gebäude (Garagen,
Unterstände, Schöpfe, Gartenhallen etc.).
2 Nebenbauten sind zurückhaltend zu gestalten und bestmöglich ins
gewachsene Terrain zu integrieren.
3 Garagen sind vorzugsweise
a im Grenzbereich an eine bestehende Garage anzubauen
oder
b auf talseilig erschlossenen Parzellen mit einer geneigten Einfahrt im Terrain abgesenkt zu realisieren
oder
c in das Keller- bzw. Sockelgeschoss eines Hauptbaus zu
integrieren.
5
Art. 11
Baupolizeiliche Masse'
1 Nebenbauten dürfen nur eingeschossig, mit einer maximalen Gebäudehöhe von 4 m ab gewachsenem Terrain und einer Grundfläche von gesamthaft höchstens 40 m 2 , auf Parzellen mit einem
Halt von mehr als 1200 m2 von gesamthaft höchstens 60 m2 pro
Parzelle erstellt werden.
2 Der Grenz- und Gebäudeabstand beträgt mindestens 2 m. Mit
schriftlicher Zustimmung des Nachbarn ist der Grenzanbau gestattet. Die Grundfläche mehrerer im Grenzanbau erstellter Neben bauten darf zusammen 40 m2 nicht überschreiten.
3 Zur Süd- bzw. Südostfassade des Hauptbaus haben Nebenbauten einen Abstand von 6 m einzuhalten. Diese Regelungen
gelten nicht für Nebenbauten, die auf einer Baulinie für Nebenbauten stehen.
Aussenraum
Art. 12
Grundsatz
Gestaltung
Böschungsmauern
BodenversiegeJung
Bepfianzung
Einfriedungen
1 Der natürliche Geländefluss des gewachsenen Terrains ist grundsätzlich zu erhalten. Die unter Art. 12 Abs. 2-5 aufgeführten Bestimmungen haben empfehlenden Charakter.
2 Die für die Nutzung des Aussenraumes notwendigen Veränderungen sind zurückhaltend zu gestalten. Quartierfremde Aussenraumgestaltungselemente sind zu vermeiden.
3 Notwendige Böschungsmauern sind in traditioneller Art als Naturstein- oder Bruchbetonmauern zu realisieren.
4 Mergel, Kies, Steinplatten, Rasengittersteine etc. sind Hartbelägen vorzuziehen.
5 Die Gärten sind mit standortgerechten, einheimischen Sträuchern
und hochstämmigen Bäumen, vorzugsweise Obstbäumen, zu bepflanzen. Eine artenreicl1e Durchmischung von Gras- bzw. Rasenflächen mit Blumen- und/oder Gemüsebeeten ist anzustreben.
6 Bei Neubauten, wesentlichen Umbauten oder der Erstellung von
Abstellplätzen ist die strassenseitige Parzellengrenze mit einer
Einfriedung (mit Sockelmauer, Zaunelement und lockerer Bepflanzung) zu versehen.
Art. 13
Baupolizeiliche Masse'
Anpassungen für Terrassen und Autoabstellplätze dürfen
höchstens 0.6 m vom gewachsenen Terrain abweichen.
Sofern auf Stütz- oder Futtermauern nicht verzichtet werden
kann, dürfen diese 0.6 m nicht übersteigen. Bei einer
durchschnittlichen Hangneigung von mehr als 10% pro Parzelle
sind maximal 1.2 m gestattet.
2 Für Garageneinfahrten und Abstellplätze darf die Einfriedung in
der Länge von maximal 6 m pro Hauptbau unterbrochen werden.
Gartentore bis zu einer Breite von 1.5 m werden nicht als Unterbrüche gerechnet.
3 Sind Garagen oder Abstellplätze im Grenzbaurecht zusammengebaut, darf die gemeinsame Öffnung der Einfriedung maximal
7 m betragen.
4 Der Grünflächenanteil beträgt 60% (Art. 28 BauR).
siehe Schema für Anbaumöglichkeiten und Schema für Neubaumöglichkeiten im Anhang.
k:\alle\05 koeniz\zpp 5 5\uev551100.doc
6
Zone für Erhaltung
Art. 14
Grundsatz
Hauptbauten
Gestaltung
1 Die Zone für Erhaltung umfasst die beiden Gebäudegruppen
Dahlienweg und Tulpenweg.
2 Die Volumen der Gebäude, deren Standort, die Typologie der
Gebäudegruppen und die Dachformen sind zu erhalten.
3 Die Hauptbauten der jeweiligen Gebäudegruppe sind einheitlich in
der ursprünglichen Farbgebung zu streichen.
Art. 15
An- und Nebenbauten
1 Eingeschossige untergeordnete Anbauten, eingeschossige verglaste Veranden und eingeschossige Wintergärten sind gestattet.
Gestaltungsvorschriften und baupolizeiliche Masse richten sich
nach Art. 7 Abs. 1 sowie Art. 8 Abs. 1-4 und 7 der vorliegenden
Überbauungsordnung.
2 Nebenbauten sind gestattet. Es gelten die Bestimmungen von
Art. 1o und 11.
Art. 16
Gebäudegruppe Tulpenweg
1 Dachaufbauten sind mit Schleppdächern zu versehen.
2 Die Länge von Dachaufbauten darf gesamthaft 2/3 der Fassadenlänge des obersten Geschosses nicht übersteigen. Bei asymmetrischer Anordnung ist ein Mindestabstand von 80 cm zur angrenzenden Fassadenflucht einzuhalten.
Art. 17
Gebäudegruppe Dahlienweg
1 Lukarnen und Dacheinschnitte sind nicht gestattet. lrn übrigen
gelten die Bestimmungen von Art. 9 Abs. 5 und 6.
2 Anstalt Einfriedungen sind Natursteinsockelmauern zu erstellen
oder zu ergänzen. Diese dürfen 0.5 m nicht überschreiten.
3 Art. 1 Abs. 3 und Art. 12 der vorliegenden Überbauungsordnung
gelten hier nicht.
Weitere Bestimmungen
Art. 18
Bauernhaus Neuhausgut
Für das Areal und das ehemalige Bauernhaus des Neuhausgutes
bestehen folgende Überbauungsmöglichkeiten:
a Renovation des bestehenden Gebäudes.
b Neubau innerhalb der bestehenden Gebäudeabmessungen (inklusive Schnittprofil) und unter Einhaltung der bestehenden Situation.
Es sind 2 Geschosse mit Dachausbau zulässig. Art. 7 Abs. 2 und
Art. 8 dieser Überbauungsordnung kommen nicht zur Anwendung.
c Weiterführung des Siedlungsmusters der Gartenstadt mittels 1 bis
3 Neubauten (gemäss Art 1-13 und Art. 20 UeV).
Art. 19
Wohnzone BK IIa
Für das der Wohnzone BK IIa zugeordnete Gebiet gelten die Vorschriften des Baureglementes.
Schlussbestimmungen
Art. 20
lnkrafttreten
k:\alle\05 koeniz\zpp 5 5\uev551100.doc
1 Die Überbauungsordnung tritt mit der Genehmigung durch das
Amt für Gemeinden und Raumordnung in Kraft (Art. 110 BauV).
2 Aufgehoben werden sämtliche vorbestehenden rechtskräftigen
Pläne innerhalb des Wirkungsbereiches der Überbauungsordnung.
7
Ueberbauungsordnung
"Gartenstadt" Liebefeld
Siedlungsschutzgebiet ZPP Nr. 5/5
Schema für Anbaumöglichkeiten
Legende:
Bestehende Haupt-,
An- und Nebenbauten
Parzelle <o 1200 m2
Baufeld max 180 m2
Verhältnis GL:GT max. 3:2
Nebenbauten max 60 m2
Parzelle :<:: 1200 m2
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Baufeld max 144 m2
Verhältnis GL:GT max. 3:2
Nebenbauten max 40 m2
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Anbauten neu
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Strasse
Einfriedung
Baulinie
Bereich für strassanseilige
Fassaden
Nebenbauten
Hauptbauten und Anbauten
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Grenzabstände
Grenzabstände
Hauptbauten und Anbauten
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Baulinie für Hauptgebäude
Nebenbauten
Baulinie für Nebenbauten
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Baufeld max 180 m2
Verhältnis GL:GT max. 3:2
Nebenbauten max 60 m2
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Baufeld max 144 m2
Verhältnis GL:GT max. 3:2
Nebenbauten max 40 m2
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Ueberbauungsordnung
"Gartenstadt" Liebefeld
Siedlungsschutzgebiet ZPP Nr. 5/5
Schema für Neubaumöglichkeiten
Legende:
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Baufeld
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Parzelle ;:, i 200 m2
Baufeld max i 80 m2
Verhältnis GL:GT max. 3:2
Nebenbauten max 60 m2
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Strasse
Einfriedung
Baulinie
Bereich für strassenseitige
Fassaden
Nebenbauten
Hauptbauten, unbewohnter Anbau
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Grenzabstände
Hauptbauten und Anbauten
Baulinie für Hauptgebäude
Nebenbauten
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2 Parzellen ;:, i 200 m2
Baufeld max i 80 m2
Verhältnis GL:GT max. 3:2
Nebenbauten max 60 m2
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Strasse
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Parzelle ,; i 200 m2
Baufeld max i 44 m2
Verhältnis GL:GT max. 3:2
Nebenbauten max 40 m2
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"Gartenstadt" Liebefeld
Siedlungsschutzgebiet ZPP Nr. 5/5
Erläuterungsskizze Firsthöhe ( Art. 8, Abs. 6 )
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Gemeinde
Köniz
Planungsabteilung
Überbauungsordnung
"Gartenstadt" Liebefeld
Siedlungsschutzgebiet ZPP Nr. 5 I 5
Erläuterungen
Datum: 10. Oktober 2001
Der Gemeindeplaner
\\J
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k:\alle\05 koeniz\zpp 5 5\erlb551QOO,doc
Erläuterungen
Inhaltsverzeichnis
Seite
1.
Einführung
Zur Anwendung des Erläuterungsberichts
Verständigung, Beratung
3
3
3
2.
Der Bestand
Planungsgeschichte
3
3
3.
Situation und Topographie
Standortfaktoren
Topographie, Hangfluss
Hangneigung und Terrassierungen
3
3
4
4
4.
Quartierplan und Parzeliierung
Quartierplan
Parzellentypologie und Erschliessung
Parzellen und Bebauung
Veränderungen der Parzeliierung
4
4
4
4
4
5.
Siedlungscharakter und Aussenraumstruktur
Strassenraum, Gärten und Häuser
Solitäre und Grünflächen, Durchblicke
5
5
5
6.
Hauptbauten
Haustypen und Nutzungsmass
Kompakte Einzelbauten
Bauliche Vielfalt
Dachformen
Hauptfassaden und Rückfassaden
5
5
5
5
5
5
7.
Anbauten
Gestalterische Unterordnung
Volumetrie und Silhouette
Anordnung von Anbauten
6
6
6
6
8.
Nebenbauten
Gartenhäuser, Kleintierställe und Garagen
6
6
9.
Gärten
Selbstversorgung, Ökologie, Lebensstil
Bepflanzung
Gestaltung
7
7
7
Strassen und Einfriedungen
Räumliche Qualität und Öffentlichkeit
Gestaltungselemente von Einfriedungen
Unterbrüche in Einfriedungen
8
8
8
8
10.
7
10. Oktober 2001
2
Erläuterungen
1. Einführung
Zur Anwendung des
Erläuterungsberichts
Die nachfolgenden Erläuterungen sind als Ergänzung und Kommentar zur
Überbauungsordnung "Gartenstadt" konzipiert. Sie basieren auf der Analyse
von Bausubstanz und Geschichte der Gartenstadt Liebefeld. Sie charakterisieren wesentliche Elemente der Gartenstadt, vermitteln für das Verständnis der
Gartenstadt wissenswerte Informationen und formulieren Empfehlungen bezüglich der Entwicklungsziele. ln Fällen, wo die Auslegung der Überbauungsvorschriften Interpretationsspielräume offen lässt, können sie im Baubewilligungsverfahren als Entscheidungs- und Argumentationshilfe beigezogen werden.
Verständigung,
Beratung
Selbst ausführliche Erläuterungen können nur Grundzüge, allgemeine Bemerkungen festhalten, die zwar das Typische, Verallgemeinerbare festhalten. Im
Einzelfall aber sind Variantenstudien und gegebenenfalls weiterer Abklärungen
erforderlich. Eine frühzeitige, umfassende und kompetente Verständigung
zwischen Bauherrschaft und Behörde kommt Missverständnissen zuvor.
Beratungen durch die kantonale Denkmalpflege und/oder den Heimatschutz
(private Vereinigung, bietet Bauberatungen an) und selbstverständlich die Wahl
eines qualifizierten Architekten zahlen sich immer aus.
2. Der Bestand
Planungsgeschichte
Die Gartenstadt Liebefeld ist das Resultat einer langjährigen Entwicklung, die
über mehrere Etappen zum heutigen Bestand führte. Das Quartier wurde 1915
vom Architekten und Bauunternehmer Philipp Hauser gegründet. Die Quartierfläche entspricht der Fläche des ehemaligen Neuhausguts, das Hauser zuvor
erworben hatte. Hauser entwarf den Gesamtplan mit Strassenalignement und
Parzellierungen; zudem geht die Lage und Orientierung der Bauten im wesentlichen auf ihn zurück. Er entwarf eine Reihe von Typenhäusern, die auf die
Möglichkeiten und Bedürftnisse seiner Bauherren abgestimmt waren - einige
dieser Bauten sind erhalten.
Die beachtliche Grösse des Quartiers und die Konjunkturlage der frühen
Kriegsjahre und der Zwischenkriegszeit standen der schnellen Vollendung der
Gartenstadt im Weg. Während sich der Bebauungsprozess bis auf unsere Zeit
erstreckte, überlagerten mit den Jahren neue Planungskonzepte die Quartierentwicklung. 1927 nahm sich die Gemeinde Köniz der Gartenstadt an, indem
sie einen neuen Alignementsplan vorlegte. Diese Ordnung wurde 1962 durch
den neuen Baulinienplan und die Sonderbauvorschriften ersetzt.
3. Situation und Topographie
Standortfaktoren
Aufgrund der Exposition nach Süden, der Windgeschützen und dennoch leicht
erhöhten Lage sowie der günstigen Hangneigung gehört die Gartenstadt Liebefeld zu den bevorzugtesten Siedlungsplätzen der gesamten Agglomeration
Bern. Diese Qualitäten waren, zusammen mit den günstigen Boden preisen, der
wichtigste Standortfaktor der Gartenstadt.
10. Oktober 2001
3
Topographie,
Hangfluss
Die Qualität der Gartenstadt im Vergleich zu anderen Wohnquartieren beruht
u. a. auf dem Umstand, dass der ursprüngliche Geländecharakter respektieri
worden ist. An den besonders eindrücklichen Stellen der Gartenstadt sind der
sanfte Hangfluss und die Modeliierung des Geländes gut wahrnehmbar.
Seit den 60er Jahren wurden jedoch in verschiedenen Fällen Eingriffe vorgenommen, an denen sich ablesen lässt, wie sich Veränderungen am natürlichen
Gelände negativ auf das Siedlungsbild auswirken können. Selbst wenn die meisten dieser Eingriffe sich auf einzelne Parzellen beschränken, strahlen sie doch
häufig in die Umgebung aus und beeinträchtigen somit den Siedlungscharakter.
Hangneigung und
Terrassierungen
"Hügellandschaften", aufgeschüttete Gebäudepodeste, Terrassierungen und
hohe Böschungen bzw. Stützmauern entsprechen nicht dem Wesen der Gartenstadt. in Teilen der Gartenstadt, namentlich in den Bereichen mit stärkeren
Hangneigungen, gehören massvoll dimensionierte Terrassen bzw. Einschnitte
gleichwohl zu den traditionellen Gestaltungselementen. Zahlreiche Bauten,
auch aus den frühesten Bauphasen, haben süd- oder westseilig vorgelagerte
Sitzplätze auf niedrigen Terrassen.
4. Quartierplan und Parzeliierung
Quartierplan
Der Quartierplan basiert auf der hangparallelen Anordnung der Erschliessungsstrassen sowie der dazwischenliegenden Parzellenreihen. Hinzu kommt die
(erst verhältnismässig spät realisierte) Vertikalachse der Gartenstadtstrasse.
Könizbergstrasse und Gartenstadtstrasse sind als Hauptachsenkreuz breiter als
die anderen Strassen. lnfolge der langen Baugeschichte des Quartiers wurden
in verschiedenen Randbereichen Modifikationen am ursprünglichen Quartierplan vorgenommen. in solchen Bereichen treten abweichende Geometrien,
Parzellen- und Erschliessungstypologien auf.
Parzellentypologie
und Erschliessung
Das ursprüngliche Konzept sah Parzellen in der Grössenordnung zwischen 500
m' und 3000 m' vor. Von den ursprünglich 168 geplanten Parzellen hatten nur
7 mehr als 2000 m' Grundfläche. Es überwiegen Parzellen, die einseitig an
Strassen grenzen. Die von oben erschlossenen Parzellen sind im Vergleich zu
den talseilig erschlossenen in der Regel breiter, dafür weniger tief. Entlang der
Vertikalerschliessungen sind zweiseitig, vereinzelt nur seitlich an die Strasse
grenzende Parzellen anzutreffen, Binnenparzellen, wie sie im Bereich Primel- 1
Tulpenweg oder am Waldrand anzutreffen sind, bilden die Ausnahme.
Parzellen und
Bebauung
Die ursprüngliche Struktur und Dichte der Bebauung entstand in Abhängigkeit
von der Parzellengrösse. Im Bereich Gartenstadtstrasse konzentrieren sich die
grössten Parzellen. Aus diesem Grund nimmt die Gartenstadt im Bereich der
Kreuzung mit der Könizbergstrasse den Charakter eines Villenquartiers an.
Pro Parzelle wurde in der Regel ein Hauptbau errichtet; häufig anzutreffen sind
auch an den Parzellengrenzen zusammengebaute Doppelhäuser. Mit wenigen
Ausnahmen stehen die Bauten in der oberen (hangseitigen) Parzellenhälfte.
lnfolge der unterschiedlichen Parzellenbreiten sind die Häuser bezüglich der
Falllinie fast durchwegs im seitlichen Versatz angeordnet.
Veränderungen der
Parzeliierung
Mit der vorliegenden Überbauungsordnung ist es grundsätzlich möglich, durch
die Veränderung von Parzellen die Grenzabstandsverhältnisse zu optimieren.
Die Bebauung kann auf diese Weise erneuert und verdichtet, gleichzeitig die
bestehende Struktur respektiert und sinngernäss vervollständigt werden.
10. Oktober2001
4
5. Siedlungscharakter und Aussenraumstruktur
Strassen raum,
Gärten und Häuser
Der spezifische Siedlungscharakter der Gartenstadt ist am deutlichsten von
den hangparallelen Strassen aus wahrnehmbar. Die Strassenräume werden
talseilig von Bauten gesäumt, hangseilig von Gärten. Die Fassaden der Bauten
stehen parallel zu den Strassen. Die Fassadenfluchten springen in lockerer
Reihung leicht vor und zurück. Dieser Versatz ist sowohl bei den von oben wie
auch auf den talseilig erschlossenen Parzellen vorhanden. Die talseilig erschlossenen Bauten treten wegen ihres grossen Abstands zur Strasse in den
besonders wertvollen Abschnitten der Gartenstadt gemeinsam als Ensembles
bzw. Prospekte in Erscheinung.
Solitäre und Grünflä- Die offene Bauweise der Gartenstadt zeichnet sich durch kompakte Einzelbauchen, Durchblicke
ten mit klarer volumetrischer Präsenz sowie grosse Grünflächen aus. Zum weiten, offenen und "ländlichen" Charakter der Gartenstadt tragen massgeblich die
Durchblicke zwischen den Bauten bei.
Verschiedene Beispiele belegen, dass der Siedlungscharakter unter der Beeinträchtigung der Durchblicke leidet. Dies ist nicht nur beizugrossen Hauptbauten, sondern auch bei unsargfällig dimensionierten und plazierten An- und Nebenbauten der Fall. Die Transparenz wird ausserdem durch Terrainveränderungen und quartieruntypische immergrüne Bepflanzungen beeinträchtigt.
6. Hauptbauten
Haustypen und
Nutzungsmass
Seit der ersten Quartierplanung war die Gartenstadt Einzel- und Doppelhäusern
mit zwei Vollgeschossen und ausgebautem Dach vorbehalten. ln der Phase vor
Erlass der Sonderbauvorschriften von 1962 wurden verschiedentlich Häuser
mit Etagenwohnungen errichtet. 1962 wurde entgegen dem ursprünglichen
Konzept der Ausbau der Dächer verboten; diese Massnahme wird mit der
vorliegenden Planung rückgängig gemacht.
Kompakte
Einzelbauten
ln der Gartenstadt sind einfache Bauten mit sorgfältiger Detaillierung die Regel.
Die Baukörper sind häufig symmetrisch gegliedert. Die Grundrisse sind
rechteckig oder quadratisch, die Volumen sind klar definiert. Asymmetrien betreffen in der Regel nicht das Kernvolumen des Baukörpers und das Dach,
sondern kleine Vorbauten und Erker.
Bauliche Vielfalt
Von Anbeginn waren in der Gartenstadt Bauten verschiedener Konstruktionsarten und Materialien vorgesehen. Ursprünglich entstanden vor allem Massivbauten, Chalets und Riegbauten. Im Verlauf des Jahrhunderts wurden
verschiedene neue Materialien und Konstruktionsarten in der Gartenstadt
heimisch.
Dachformen
Entsprechend der baulichen Vielfalt trägt die Vielfalt an Dachformen zum abwechslungsreichen Bild der Gartenstadt bei. ln der ersten Jahrhunderthälfte
waren gewisse Dachformen bestimmten Konstruktionsarten, Haustypen und
Baustilen zugeordnet. Auf Chalets wurden oft Satteldächer mit Firsten in
Fallinie gebaut, auf Berner Landhäusern Walmdächer, auf Riegbauten
Krüppelwalrndächer. Schon damals gab es immer auch Abweichungen.
Flachdächer, gegebenenfalls mit Attiken, sind in der Gartenstadt nicht üblich.
Hauptfassaden und
Rückfassaden
Die Bauvorschriften der 20er Jahre forderten, die Hauptfassaden der Bauten
seien gegen die Strasse zu richten. Inzwischen hat es sich aus verständlichen
Gründen auch auf den hangseilig erschlossenen Parzellen eingebürgert, die
Haupttassade gegen Süden zu öffnen. Auf den von der Hangseite her erschlossenen Parzellen wurde jedoch immer der Gestaltung der strassen-seitigen
Rückfassade besondere Aufmerksamkeit entgegengebracht.
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7. Anbauten
Gestalterische
Unterordnung
Anbauten stellen immer die volumetrische Integrität eines bestehenden Gebäudes in Frage, selbst wenn sie deutlich kleiner sind als dieses. Anbauten
sollten sich einem bestehenden Gebäude formal unterordnen.
Eine denkmalpflegerische Faustregel lautet, dass ein Anbau vom bestehenden
Gebäude unterscheidbar bleiben soll. Dies wird oft fälschlich als Aufforderung
verstanden, harte Kontraste zu erzeugen. Der Sinn liegt jedoch vielmehr darin,
dass statt peinlicher Stilkopien besser der (moderne) bauliche Ausdruck der
Zeit zu suchen ist. ln jedem Fall wird die angestrebte Unterscheidbarkeil von
bestehenden und neuen Gebäudeteilen schon aufgrund von Details oder geringfügigen Material- bzw. Farbunterschieden wahrnehmbar.
Volumetrie und
Silhouette
Formale Unterordnung bedeutet nicht nur Zurückhaltung bei der Gestaltung
und Materialwahl, sondern auch Einfachheit irn Volumen. Vor- und Rücksprünge, Staffelungen, seitlicher Versatz und Asymmetrien von Anbauten
machen einem bestehenden Bau den Vorrang streitig. Anbauten
beeinträchtigen einen bestehenden Hauptbau weniger, wenn sie bündig oder
mit geringen Rücksprüngen an die angrenzenden Fassaden anschliessen. Was
für den Grundriss gilt, trifft auch auf Aufriss und Silhouette zu.
Anordnung von
Anbauten
in jedem Fall ist sorgfältig zu prüfen, auf welcher Gebäudeseite ein Anbau erstellt werden kann. ln der Regel ist die Hauptfassade gestalterisch der
empfindlichste Teil eines Gebäudes. Ein unüberlegter Anbau kann das Gesicht
eines Hauses entstellen. Neben- und Rückfassaden eignen sich gestalterisch
eher besser für Anbauten.
Die Hauptfassaden richten sich in der Gartenstadt in der Regel gegen Süden
bzw. Südosten. Bei Häusern mit Sattel-, Krüppelwalm-, Mansaridächern und
verwandten Dachformen liegt die Hauptfassade fast immer auf einer der Giebelseiten, egal ob dies nun eine Schmal- oder Längsseite eines Gebäudes betrifft. Bei anderen Dachformen, z. B. Pyramiden- oder Walmdächern ist in der
Regel die besonnte Längsseite als Hauptfassade ausgebildet.
Der Reichtum der Architektur beruht u. a. darauf, dass mit Regeln und Normen
(massvoll) gespielt werden kann. So gibt es auch (moderne) Bauten, deren
Schauseite sich übereck erstreckt; das gleiche Phänomen taucht oft auch bei
Häusern mit flach geneigten Dächern auf. Wegen der Gebäudetypologie der
Gartenstadt und der Ausrichtung der Bauten nach Süden eignet sich in der
Mehrheit aller Fälle die westliche oder östliche Traufseite für Anbauten. Bei
Unklarheiten stehen Denkmalpflege, Heimatschutz oder Behörden mit
Beratungen zur Verfügung.
8. Nebenbauten
Gartenhäuser,
Kleintierställe und
Garagen
Gartenhäuser und Kleintierställe sind seit der Frühzeit in der Gartenstadt verbreitet. Starke Veränderungen gingen besonders seit den 50 er Jahren von der
Verbreitung des Automobils als Massenverkehrsmittel aus. An vielen Stellen
wurden Einfriedungen aufgebrochen, um Zufahrten und Abstellplätze zu
schaffen. Dadurch hat der Strassenraum an Klarheit verloren. Zudem haben
die vielen an der Strasse aufgereihten Garagen das Bild der Gärten verändert
und die Sicht auf die Häuser eingeschränkt.
Die oft lieblos gestalteten Garagen werten die Siedlung räumlich und
architektonisch ab. Auch bezüglich sonstiger Nebenbauten ist die Gartenstadt
empfindlicher als herkömmliche Einfamilienhausquartiere. Bei der Erstellung
von Nebenbauten, besonders aber von Garagen und Autoabstellplätzen, gilt
grundsätzlich: Mass halten, gestalterische Sorgfalt und Zurückhaltung walten
lassen.
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9. Gärten
Selbstversorgung,
Ökologie, Lebensstil
Die Gartenstadt Liebefeld verdankt ihre Existenz zu einem grossenTeil der
Umsetzung der Selbstversorgungsidee. Die Kombination von Nutz-, Obst- und
Ziergärten begründet auch heute noch die Ausstrahlung grosser Quartierteile.
Auch wenn die Nutzung der Gärten nicht mehr primär der Nahrungsmittelherstellung gewidmet und die Beziehung zwischen Haus und Garten nicht mehr
überall so intensiv ist wie in der Pionierzeit, empfiehlt sich die Pflege der
Gärten aus ästhetischen und ökologischen Gründen. Dabei ist zu bedenken,
dass das Wohnen in der Gartenstadt nicht nur Privilegien, sondern ebenso eine
Verpflichtung zum Unterhalt der Gärten und zu einem spezifischen Lebensstil
mit sich bringt. Die Lebensqualität, die die grossen und vielfältigen Gärten begründen, spiegelt sich in der Artenvielfalt
Bepflanzung
Anzustreben ist eine lebhafte Durchmischung von Gras bzw. Rasenflächen mit
Blumen- oder Gemüsebeeten, Bäumen und Sträuchern. Einheimische Bäume,
hochstämmige Obstbäume und Sträucher sind als Gehölze besonders geeignet
und verbreitet, da sie im Sommer Schatten spenden und die Privatsphäre ausreichend abschirmen, im Winter aber Sonnenlicht und Wärme durchlassen.
Gestaltung
Die Gestaltung von Aussenräumen und Gärten unterliegt laufend neuen Moden
und Trends. Diese führen einerseits zur schleichenden Veränderungen des
Quartierbildes, andererseits zu seiner gestalterischen Verflachung und Angleichung an das mittelländische Normeinfamilienhausquartier. Die Gartenstadt,
deren Qualität gerade auf einer ausgeprägten individuellen Typologie und
Physiognomie beruht, leidet überdurchschnittlich unter solchen Phänomenen.
Die wesentlichsten negativen Veränderungen betreffen heute die Massstäblichkeit und die Detaillierung von Gartengestaltungen. Löffelsteine, Eisenbahnschwellen, Sandsteinblöcke in Rohbehau, oft verbunden mit unverhältnismässigen Terrainveränderungen, aber auch immergrüne Bepflanzungen und Hekken tragen zu diesem Effekt bei. Mit Bedacht auf die oben e!Wähnten ursprünglichen Grundgedanken und die räumliche Qualität der Gartenstadt, die
es zu wahren gilt, sind die e!Wähnten Elemente nur mit grösster Zurückhaltung
und mit angemessener Sorgfalt zu ve!Wenden.
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10. Strassen und Einfriedungen
Räumliche Qualität
und Öffentlichkeit
Die Strassen dienen in der Gartenstadt nicht nur der Erschliessung, sondern als
einzige öffentliche Flächen auch der Begegnung, dem gemeinschaftlichen
Aufenthalt und dem Spiel. Die Grenzen zwischen den privaten Gärten und dem
öffentlichen Strassenraum sind durch Einfriedungen definiert. Diese sind freilich nicht nur als Trennungen zu verstehen, sondern tragen als gebaute Begrenzungen des Strassenraums wesentlich zur räumlichen Qualität der Siedlung bei.
Gestaltungselemente Die Elemente einer typischen Einfriedung in der Gartenstadt sind: Sockelmauern und Pfosten, zwischen den Pfosten Zaunelernente. Die Pfosten
von Einfriedungen
markieren Eckpunkte, rahmen Öffnungen (Gartentore, Einfahrten) und
unterteilen in regelmässigen Abständen längere Abschnitte der Einfriedung.
Pfosten und Sockelmauern werden in Massivbauweise erstellt und häufig
verputzt, die Zaunelemente werden in der Regel als Lattenzäune ausgeführt.
Weitere Gestaltungsmöglichkeiten bestehen in der Bekrönung von Pfosten
oder Sockeln (z. B. mit Steinplatten), in der Verkröpfung von Pfosten und
Sockelmauern oder anderen Details in der Art der im Quartier bestehenden
Vorbilder. Einfriedungen können mit lockeren Hecken oder Sträuchern (vgl.
oben) kombiniert werden.
Unterbrüche in
Einfriedungen
Einfriedungen müssen für Gartentore und Garageneinfahrten unterbrochen
werden. Der störenden Wirkung solcher Unterbrüche kann mit einfachen gestalterischen Mitteln begegnet werden. Schmale Unterbrüche werden mit Toren
ausgestattet, können aber auch offen gelassen werden. Die unschönen Unterbrüche von Einfriedungen treten aus der Tangentialsicht der Strassenperspektive weniger störend in Ersche'1nung, wenn die Einfriedungen seitlich ganz oder
ein Stück weit um die zugehörigen Abstellplätze bzw. Einfahrten herumgezogen werden.
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