Sulzgries 2 Baufläche „Hohenackerstraße / Viehgasse“ (Su2) 0

ALTERNATIVENPRÜFUNG - GEBIETSSTECKBRIEFE
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Sulzgries 2 Baufläche „Hohenackerstraße / Viehgasse“ (Su2)
0 Grundinformationen
Stadtteil
Flächengröße
RSKN, Sulzgries / Stadtviertel Nr. 023
1,4 ha
Angestrebte bauliche
Entwicklung /
Siedlungsdichte / WE
Statistische Basisdaten im
statistischen Bezirk
Beabsichtigte Nutzungsart
Wohnbauliche Entwicklung in der Fuge zwischen Hohenackerstraße und der
Splittersiedlung an der Viehgasse
Quantitativer Ansatz: 37 WE bei angesetzter Siedlungsdichte 50 EW/ha
0-6 Jährige: 5,8% zu 6,5% (unterdurchschnittlich)
7-18 Jährige: 11,6% zu 11,4% (durchschnittlich)
19-65 Jährige: 56,9% zu 61,8% (unterdurchschnittlich)
> 66 Jährige: 25,7% zu 20,3 % (überdurchschnittlich)
Einpersonenhaushalte: 42,2% zu 45,4% (unterdurchschnittlich)
Wohnbaufläche
Bisherige Widmung FNP
Zuordnung strategischer
Entwicklungsbaustein und
Zuordnung Szenario
Fläche für die Landwirtschaft
Strategischer Entwicklungsbaustein: Arrondierung vorhandener
Siedlungsstrukturen im Zuge der Außenentwicklung.
Szenario 2: Außenentwicklung über Arrondierungen
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Vorliegen von Rahmenplänen und sonstigen
Vorplanungen
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B-Plan: (647) Hohenackerstraße (1980): Nordwestliche Flurstücke als
Gartenland festgesetzt.
1 Zielvorgaben und Restriktionen
1.1 Zielvorgaben
Regionalplan
Landschaftsrahmenplan
Landschafts- und
Umweltplan
Vorgaben anderer
Fachressorts
Westlich der Hohenackerstraße im Gebiet für Landwirtschaft, östlich der
Hohenackerstraße Gebiet für Naturschutz und Landschaftspflege (VBG),
grenzt im Westen an Landschaftsschutzgebiet an
Landschaftsfunktionen:
Gebiet liegt in einem Bereich mit sehr hoher Bedeutung für Klima und
Luftreinhaltung;
Bereiche zur Sicherung, Ergänzung und Sanierung von
Landschaftsfunktionen / Maßnahmenempfehlungen:
Bereich zur Sicherung von Naturschutzfunktionen und extensiver Erholung,
mittlere Teil im Bereich zur Ergänzung und Sanierung von Naturschutzund Erholungsfunktionen
Landschaftsplanerische Ziele:
 Sicherung und Entwicklung von Flächen mit besonderen Funktionen für
Naturschutz, Landschaftspflege und Erholung (östl. Teilbereich)
 Sicherung und Entwicklung von Flächen mit besonderer Eignung für
die Landwirtschaft (westl. Teilbereich)
 Sicherung und Entwicklung von Flächen mit besonderen Funktionen für
den siedlungsklimatischen Ausgleich
 Sicherung und Entwicklung von Flächen mit besonderer Eignung für
die landschaftsbezogene Erholung („Ruhezonen“ mit Verlärmung < 55
dB(A))
Keine Angaben
1.2 Natur-, Landschafts- und Denkmalschutz
Ausweisungen nach dem
Naturschutzgesetz (NSG /
LSG / ND / §32 Biotop)
Natura 2000 - Gebiete
Schutzgebiete nach dem
Landeswaldgesetz
Flächen mit besonderen
Funktionen (ohne Ausweisung)
Kultur-/ Bodendenkmale
LSG `Esslingen´ westlich angrenzend
Keine vorhanden
Keine vorhanden
Landwirtschaftliche Vorrangflur I
Keine vorhanden
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1.3 Weitere Restriktionen
Altlasten
Immissionsschutzrechtliche
Aspekte
Sonstiges
Keine Hinweise auf Altlasten
Über landwirtschaftlichen Kontext hinaus keine Randeinwirkungen
absehbar.
Keine Angaben
2 Städtebau
2.1 Grundinformationen
Lage und Charakter im
gesamtstädtischen Kontext
Lage zum nächstangrenzenden Siedlungsbestand
Siedlungsstrukturelle
Prägung der Nachbarschaft /
der Untersuchungsfläche
Topografische Lage
Nah-/ Fernwirkung
Die Untersuchungsfläche ist gesamtstädtisch dem Siedlungskomplex
„RSKN“ (Rüdern / Sulzgries / Krummenacker / Neckarhalde) zuzuordnen,
welcher sich nordwestlich der Kernstadt auf die über dem Neckartal
liegenden Hochflächen erstreckt. Der Stadtteil Sulzgries bildet den
südöstlichen Teil von RSKN aus und belegt neben der Hochfläche auch die
westlichen Hanglagen des Geiselbachtals.
Die Untersuchungsfläche liegt in der oberen Hanglage des Geiselbachtals
und liegt in der Fuge zwischen der spornartig ausgreifenden Bebauung an
der Hohenackerstraße und dem Siedlungssplitter im Bereich der Viehgasse.
Die Siedlungsstruktur in der Nachbarschaft wird geprägt durch eine ein- bis
zweigeschossige Individualwohnbebauung.
Mäßig nach Osten zum Geiselbachtal hin abfallende Hanglage.
Deutliche Nahwirkung von den umgebenden Wegestrukturen von der
Hang- und der Kuppenlage aus, Fernwirkung vom Gegenhang des
Geiselbachtals (Hohenkreuz) aus.
Bedeutung im
Mittlere bis hohe Bedeutung in Freiraumverbund der nördlichen
Freiraumverbund
Neckartalhänge.
Die Untersuchungsfläche ist Teil eines zusammenhängenden
Freiraumverbunds, welcher sich von der Hanglage des Geiselbachtals
bis zu den Hanglagen des Neckartals erstreckt und einen Kontext zu
den Freiräumen auf der Kuppenlage zwischen Sulzgries und
Neckarhalde besitzt. Die Untersuchungsfläche bildet eine Fuge
zwischen zwei Siedlungskomplexen aus und stellt ein
Verbindungselement zwischen der Hang- und der Kuppenlage dar.
Qualität der wohnungsnahen Hohe Frequenz in der siedlungsnahen Erholungsnutzung auf der
Erholungsnutzung
Wegeverbindung der Hohenackerstraße und im Bereich der
angrenzenden Wegestrukturen auf der Kuppenlage.
4 Kindergärten und zwei Krippen vorhanden
Lage zu Gemeinbedarfseinrichtungen, Auswirkungen (Betzgerstraße und Sulzgrieser Straße)
Neckarhalde im Bereich U3 eher unterversorgt , KTB: Stahlackerweg
der Gebietsentwicklung auf
wird geschlossen; ansonsten siehe Situation Sulzgries
die vorhandene soziale
Infrastruktur
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Lage zu Nahversorgungseinrichtungen (tägl. Bedarf)
Keine Angebote der Nahversorgung vor Ort, nächstes größer maßstäbliches Angebot der Nahversorgung bildet das Nahversorgungszentrum in Sulzgries an der Sulzgrieser Straße (ca. 1.100m).
2.2 Verkehrserschließung
Auswirkung des Verkehrsaufkommens aus der
Untersuchungsfläche auf das
gesamtstädtische MIV-Netz
Erschließungsoptionen der
Untersuchungsfläche MIV
Anbindung an den ÖPNV
Anbindung an Fuß- und
Radwegenetz
Verkehrserschließung über die Hohenackerstraße möglich.
Beurteilung im Kontext mit den anderen Baumaßnahmen in RSKN
(Verkehrskapazität Krummenackerstraße) erforderlich.
Gesamtheitliche Berechnung mit VM.
Verkehrserschließung erfolgt über die Hohenackerstraße durch
Stichstraßen, keine Durchfahrt durch die Viehgasse
Busanbindung über Endhaltestelle an der Heidestraße gegeben, aber
vergleichbar Situation wie in der Neckarhalde mit langen Fahrtzeiten
zum Bahnhof als Umsteigepunkt.
ungünstigere Fuß- und Radwegeanbindung, Lange Distanzen zu
Versorgungszentren, topografischer Versprung in Richtung Kernstadt
2.3 Ver- und Entsorgung, Energieeffizienz
Kanalnetz
Außenwasser (westlicher
Bereich)
Gasversorgung
Passive und aktive
Solarenergienutzung
Option Anschluss an
leitungsgebundene Energie
(Nah-/ Fernwärme)
Geothermie
RW-Kanal über Viehgasse, jedoch nur nach Ausbau Hohenackerstraße
möglich (sonst zu eng). SW Richtung Norden an vorhandenen Kanal
anschließen.
Ist entsprechend zurück zu halten und gedrosselt in den RW-Kanal
abzuleiten. Eine Versickerung ist nicht möglich.
Das Gebiet ist an das Gasnetz angeschlossen.
Solardachpotential angrenzender Gebiete: Angrenzende Gebiete
weisen niedriges bis mittleres Solardachpotential auf.
Ausrichtung und Verschattung: Keine Einschränkungen erkennbar.
Keine Nahwärme. Dichte gering, ungeeignetes Gebiet.
Mögliches Gebiet.
3 Umsetzung
Realisierbare Höhe / Dichte
Wirtschaftlichkeit der
Umsetzung Erschließung /
Infrastrukturelle
Konsequenzen
Flächenverfügbarkeit
Mögliche Entwicklung einer Individualwohnbebauung im Maßstab der
umliegenden Bestandsbebauung, Dichteansatz 50 EW/ha.
Die verkehrliche und entsorgungstechnische Erschließung ist mit einem
durchschnittlichen Aufwand möglich.
Keine Flächen im Eigentum der Stadt Esslingen vorhanden
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4 Umwelt
4.1 Leistungsfähigkeit des Naturhaushaltes (Bestandsaufnahme und -bewertung)
Naturräumliche Gliederung /
Geologie
Menschen / Bevölkerung
Biotoptypenkomplex
Nutzungs-/ Biotoptypen
Einschätzung
Habitatpotenzial für
europarechtlich geschützte
Arten
Boden
Grundwasser
Oberflächengewässer
Klima / Luft (Bedeutung für
lokalen Frisch- / Kaltluftaustausch)
Landschaft /
Erholungsfunktion
Kultur- und Sachgüter
Schurwaldfilder 106.30 der Haupteinheit Filder mit Löß, Lehm und
Lößlehmbedeckung, südwestlicher Bereich Unterer Schwarzer Jura (Lias )
Hohe Eignung als Wohnbaufläche, da Orientierungswerte für allgemeine
Wohngebiete nach DIN 18005 weitgehend eingehalten werden
Gebiet liegt in der östlichen Hälfte im Streuobstkomplex (Gesamtbewertung
hoch) mit Streuobstbeständen und Gärten. Die westliche Hälfte liegt im
strukturarmen Ackerkomplex (Gesamtbewertung gering) mit Ackerflächen
sowie Wirtschaftswiesen mittlerer Standorte, Streuobstbeständen und
Gärten.
Kleineres Mischgebiet in nordexponierter Lage mit artenarmen Fettwiesen
und Streuobstfläche, letztere mit wenigen älteren Bäumen; Teilfläche mit
bestehender Wohnbebauung
Fast ausschließlich Reviere / Quartiere häufiger / verbreiteter Brutvogelund Fledermausarten zu erwarten, aber Auftreten nicht häufiger /
rückläufiger Brutvogelarten in Einzelrevieren nicht auszuschließen
Braunerde aus Fließerden im Wechsel mit Parabraunerde aus Lößlehm,
nördlicher Rand und südöstlicher Bereich in Ortslage
Bewertung der Bodenfunktionen:
Natürliche Bodenfruchtbarkeit: mittel
Ausgleichskörper im Wasserkreislauf: gering – mittel
Filter und Puffer für Schadstoffe: hoch
Sonderstandort für naturnahe Vegetation: -----Gesamtbewertung: mittel
Löss und Lösslehm als Grundwasserüberdeckung mit geringer Bedeutung
für das Grundwasserdargebot. Im südwestlichem Bereich Schwarzer Jura
(Lias ) mit hoher Grundwasserführung.
Überwiegend mittlere Empfindlichkeit gegenüber Verringerung der
Grundwasserneubildung und Schadstoffeintrag.
Nicht vorhanden
Freilandklimatop mit direktem Siedlungsbezug und sehr hoher Bedeutung
für die Kaltluftentstehung und den Kaltluftabfluss im Kaltlufteinzugsgebiet
des Geiselbachtals
Acker- und Streuobstgebiet der Schurwaldfilder mit hoher Bedeutung für
das Landschaftsbild und die Erholungsfunktion
Keine Hinweise auf Kultur- und Sachgüter von besonderer Bedeutung
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4.2 Eingriffs-/ Konfliktschwerpunkte (Prognose zur Entwicklung des
Umweltzustandes)
Menschen / Bevölkerung
Biotoptypenkomplexe /
Biotopstrukturen
Artenschutzrechtliches
Konfliktpotenzial
Geringes Konfliktpotenzial bei Ausweisung als Wohnbaufläche
Verlust von Biotopstrukturen mit teilweise hoher Bedeutung
(Streuobstbestände), mittlerer und geringer Bedeutung (Gärten,
Wiesen und Ackerflächen)
Konfliktpotenzial gering (mittel)
Mittel im Falle der Betroffenheit von Fortpflanzungs- und
Ruhestätten mehrerer nicht häufiger / rückläufiger Brutvogelarten
Boden
Verlust aller Bodenfunktionen durch Versiegelung von Böden mit
mittlerer Bedeutung
Verlust einer Fläche mit hoher Bedeutung für die landwirtschaftliche
Nutzung (Vorrangflur I).
Grundwasser
Mittleres Konfliktpotenzial gegenüber Beeinträchtigungen des
Grundwassers durch Verringerung der Grundwasserneubildung und
Schadstoffeintrag
Oberflächengewässer
Keine erheblichen Auswirkungen zu erwarten
Klima / Luft
Verlust von Kaltluftentstehungsflächen mit sehr hoher Bedeutung
(Beeinträchtigung des Frisch- und mögliche Beeinträchtigung des Kaltluftabflusses im
/ Kaltluftaustausches)
Kaltlufteinzugsgebiet Geiselbachtal
Landschaft /
Verlust von Flächen mit hoher Bedeutung
Erholungsfunktion
Kultur- und Sachgüter
Geringes Konfliktpotenzial
4.3 Kumulative Wirkungen
zusammen mit
Ne 1, Ne 2, Ne 3, Ne/Su 3,
Ne/Su 4, Su 1, Su 5, Rü 1 –
Rü 3





Ne 1-3, Su 1, Su 3-5,
Rü 2, Se 1, Kr 1


Freiraumverlust am Siedlungsrand,
zunehmender Verlust von Siedlungszwischenräumen,
Zunahme des Versiegelungsgrades und der Siedlungsdichte im
Naturraum Schurwaldfilder
Überbauung von Kaltluftentstehungsgebieten mit Siedlungsbezug
Bauliche Verdichtung von dezentralen Ortslagen mit nicht
ausreichender Infrastruktur.
Erhöhung des Verkehrsaufkommens der Krummenackerstraße
Verringerung der Kaltluftentstehungsfläche im Kaltlufteinzugsgebiet
des Geiselbachtals mit hoher Bedeutung für die Siedlungsdurchlüftung
im Geiselbachtal und in der Esslinger Kernstadt
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5 Bewertung und Beurteilung der Fläche, Empfehlungen
Beurteilung aus städtebaulicher Sicht unter Einbeziehung der Freiraumaspekte
Aus städtebaulicher Sicht sprechen als Hauptaspekte für eine Ausweisung der Fläche:
 Es existiert durch die Bebauung an der Hohenackerstraße und durch den Siedlungssplitter an der
Viehgasse eine städtebauliche Vorprägung.
Gegen die Fläche sprechen aus städtebaulicher Sicht als Hauptaspekte:
 Die Fläche liegt in einer peripheren Lage ohne angemessene Versorgungs- und Infrastrukturausstattung.
 Die Fläche belegt eine siedlungsstrukturell noch ablesbare und für die Erholungsnutzung erlebbare
Fuge zwischen dem Siedlungskörper an der Hohenackerstraße und dem Siedlungssplitter an der
Viehgasse. Ein städtebauliches Auffüllen der Fuge hätte eine bandartige Siedlungsstruktur an der
oberen Hangkante des Neckartals zur Folge.
 Trotz der vorhandenen ÖV-Anschlusses an der Heidestraße und der Kelterstraße ist von einem
hohen Maß an Verkehrserzeugung im Sinne des MIV auszugehen. Die Krummenackerstraße ist in
Richtung Kernstadt an der Kapazitätsgrenze.
Die Untersuchungsfläche wird aus städtebaulicher Sicht in der Summe aller Einzelaspekte als nur
eingeschränkt Ziel führend eingestuft, wenngleich der Eingriff in die Erholungsqualität etwas geringer
einzuschätzen ist als bei der Fuge zwischen der Neckarhalde und dem Siedlungssplitter an der Viehgasse
(Fläche Ne3).
Beurteilung der Umwelterheblichkeit
Das Konfliktpotenzial aus Umweltsicht wird in der Gesamtbeurteilung als hoch eingestuft.
Konfliktschwerpunkte aus Umweltsicht sind:
 der Verlust von Kaltluftentstehungsflächen und die Beeinträchtigung des Kaltluftabflusses im
Einzugsgebiet des Geiselbachtals,
 der Verlust von Biotopstrukturen mit hoher Bedeutung im östl. Teilbereich,
 der Verlust von Böden mit hoher Bedeutung für die landwirtschaftliche Nutzung im westl.
Teilbereich,
 der Verlust der Freiraumzäsur zwischen Sulzgries und Hohenacker in einem Bereich mit hoher
Bedeutung für das Landschaftsbild und die siedlungsnahe Erholung,
 sowie die kumulativen Wirkungen im Zusammenwirken mit weiteren potenziellen Bauflächen im
Einzugsgebiet des Geiselbachtals, insbesondere der Verlust wertvoller Freiräume für die
Naherholung und den klimatischen Ausgleich.
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Gesamtbewertung der Fläche im Rahmen der Alternativenprüfung / Priorisierung
In der Summe der Betrachtung wird die Fläche nicht zur Aufnahme in den Ausweisungspool des
Flächennutzungsplans empfohlen, sondern für eine Rückstellung in der Betrachtung.
Priorisierung
Hohe Konfliktdichte: Zurückstellung der Fläche
Empfehlungen und Hinweise für die verbindliche Bauleitplanung
Empfehlungen
 Entwicklung einer der umgebenden Bebauung und der peripheren
Lage sowie der Ortsrandsituation angemessenen Dichte und
Höhenentwicklung
 Entwicklung eines grünordnerisch definierten Siedlungsabschlusses
in den Randbereichen zur Platte zwischen Sulzgries und
Neckarhalde und die Hanglage des Neckartals
 Berücksichtigung klimatischer Belange (Durchgrünung),
Vermeidung von Barrierewirkungen.
Artenschutzrechtliche
Prüfbedarf: Brutvögel (ggf. Fledermäuse, bei dieser Gruppe aber
Empfehlungen
möglicherweise auch Worst-Case-Betrachtung mit Einsatz künstlicher
Nisthilfen ausreichend)
Stand Vorentwurf FNP, 19.10.2012