Mit dem Inkrafttreten des neuen Baugesetzbuches zum 01

STADT HEMMOOR
SAMTGEMEINDE HEMMOOR - LANDKREIS CUXHAVEN
BEBAUUNGSPLAN NR. H 66
„CUXHAVENER STRAßE“
GRUNDZÜGE DER PLANUNG
JUNI 2012
STADT HEMMOOR
BEBAUUNGSPLAN NR. H 66 „CUXHAVENER STRAßE“
ohne Maßstab
ÜBERSICHTSKARTE MIT ABGRENZUNG DES PLANGEBIETES
PLANUNGSBÜRO DÖRR - ARCHITEKTUR • STÄDTEBAU • ÖKOLOGIE
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- Vorentwurf -
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BEBAUUNGSPLAN NR. H 66 „CUXHAVENER STRAßE“
GRUNDZÜGE DER PLANUNG
RÄUMLICHE LAGE UND
STÄDTEBAULICHE SITUATION
Der Planbereich liegt im Stadtteil Althemmoor westlich der Cuxhavener Straße (B 73) östlich der Grundschule.
Östlich, südlich und nördlich des Plangebietes befinden sich überwiegend Wohnnutzungen.
Südlich des Plangebietes liegt das denkmalgeschützte Gebäude der alten Schule.
Das Plangebiet wird im überwiegenden Teil als
Grünlandfläche genutzt. Lediglich der westliche Teil
wird durch das Außengelände der Schule geprägt.
GRÖßE DES PLANGEBIETES
ca. 0,870 ha
VORBEREITENDE
BAULEITPLANUNG
Der wirksame Flächennutzungsplan der Samtgemeinde weist für den überwiegenden Teil des Plangebietes Flächen für Maßnahmen zum Schutz, zur
Pflege und Entwicklung von Natur und Landschaft
aus. Im Westen ist im Bereich des Schulgeländes
eine Gemeinbedarfsfläche mit Zweckbestimmung
Schule ausgewiesen.
Aufgrund des im BauGB verankerten Entwicklungsgebotes bedarf es einer Änderung des Flächennutzungsplanes mit der Zielsetzung, dass die Flächen
für Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege und Entwicklung von Natur und Landschaft in Sonderbauflächen (S) mit Zweckbestimmung „Großflächiger
Einzelhandel“ umgewandelt werden, um den geplanten Verbrauchermarkt realisieren zu können.
Die nördlich des Änderungsbereiches verbleibende
Fläche für Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege und
zur Entwicklung von Natur und Landschaft wird als
Abstandsfläche erhalten. Eine Änderung der Gemeinbedarfsfläche im Bereich der Schule ist nicht
erforderlich.
ZIEL UND ZWECK
DER PLANUNG
In den Stadtteilen Westersode und Althemmoor
stehen der örtlichen Bevölkerung aufgrund von Geschäftsaufgaben kaum noch Versorgungsmöglichkeiten für Güter des täglichen Bedarfes (z. B. Lebensmittel, Drogerieartikel etc.) zur Verfügung, so
dass zum Einkaufen längere Anfahrtswege in das
Stadtzentrum erforderlich werden. Ziel der Bauleitplanung ist es, die planungsrechtlichen Voraussetzungen für die Ansiedlung eines Verbrauchermarktes mit einer Verkaufsfläche von rd. 1.200 m² zu
schaffen und damit die Nahversorgung in Althemmoor und Westersode wesentlich zu verbessern.
Um diese Zielsetzung zu erreichen wird im Plangebiet ein Sonstiges Sondergebiet (SO) mit der
Zweckbestimmung „Großflächiger Einzelhandel“
festgesetzt.
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Auf eine beschränkende Festsetzung der Sortimentsbereiche soll verzichtet werden, um für die
verfügbare Fläche eine nachhaltige und flexible
Einzelhandelsnutzung zu erreichen.
Aufgrund der räumlichen Lage des geplanten Verbrauchermarktes außerhalb des im Regionalen
Raumordnungsprogramm abgegrenzten zentralörtlichen Bereiches des Mittelzentrums Hemmoor sowie angesichts der geplanten Verkaufsfläche soll
ein Einzelhandelsgutachten durch den Investor erstellt werden, in dem nachzuweisen ist, dass sich
planungsbedingt keine Beeinträchtigungen der
ausgeglichenen Versorgungsstrukturen der Stadt
ergeben und der Einzugsbereich auf die lokale
Ebene beschränkt bleibt. Die Ergebnisse des Gutachtens werden in der Bauleitplanung eingestellt.
Ferner ist es Ziel der Planung, die Erschließung für
die Grundschule neu zu ordnen und eine verkehrliche Anbindung von der Bundesstraße 73 zu ermöglichen.
Im Hinblick auf die Lage des Plangebietes in der
Nähe schutzbedürftiger Wohnnutzungen werden
die immissionsschutzrechtlichen Belange in der
Bauleitplanung besonders berücksichtigt.
Die Belange der Denkmalpflege sind dahingehend
berücksichtigt worden, dass das geplante neue
Gebäude des Verbrauchermarktes in Abstimmung
mit der Unteren Denkmalbehörde des Landkreises
im Norden des Plangebietes platziert worden ist.
GEBIETSTYP
Für die Bauflächen des Plangebietes wird ein Sonstiges
Sondergebiet (SO) mit der Zweckbestimmung „Großflächiger Einzelhandel“ gemäß § 11 BauNVO festgesetzt, in dem zulässig sind:
Einzelhandelsbetriebe mit einer maximalen Verkaufsfläche von zusammen 1.200 m²
Bistro- und Gastronomiebetriebe bis zu einer
max. Geschossfläche von zusammen 100 m²
Nebenanlagen im Sinne des § 14 BauNVO für
die zugelassenen Nutzungen
dachmontierte Anlagen zur Nutzung der Sonnenenergie
VERKEHRLICHE
ERSCHLIEßUNG
Die Erschließung des geplanten Verbrauchermarktes und der Grundschule soll künftig ausgehend
von der Bundesstraße 73 über eine im Süden des
Plangebietes neu zu errichtende öffentliche Straße
erfolgen. Insofern wird über die Planstraße der
(Schul-)Busverkehr sowie der Ziel- und Quellverkehr
zum Verbrauchermarkt fließen.
Unter Berücksichtigung der Anforderungen des
Busverkehrs sowie des Verbrauchermarktes an den
Erschließungsausbau sind für die Planstraße eine
ca. 6,50 m breite Fahrbahn und ein auf der Südsei-
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te verlaufender ca. 2,50 m breiter Gehweg konzipiert. Im Einmündungsbereich zur B 73 ist zudem
eine trichterförmige Aufweitung der Planstraße mit
Einfahrtsspur sowie Rechts- und Linksabbieger vorgesehen, so dass ein sicherer Verkehrsablauf gewährleistet wird.
Von der Planstraße wird zudem die rd. 9,0 m breite
Zufahrt zum Verbrauchermarkt abzweigen, so dass
eine direkte Anbindung des Sondergebietes an die
B 73 über eine weitere Einzelzufahrt vermieden wird.
Im Westen soll die Planstraße auf dem Gelände
der Grundschule weitergeführt und mit einer für den
Busverkehr ausreichend dimensionierten Wendeanlage sowie einer Bushaltestelle für die Schülerbeförderung und den öffentlichen Nahverkehr ausgestattet werden. Insofern besteht die Option, die im
Nahbereich des Plangebietes vorhandenen öffentlichen Bushaltestellen zu verlegen.
Auf der Südseite der Planstraße wird eine 3,0 m
breite öffentliche Fläche zum Anpflanzen von
Bäumen und Sträuchern sowie sonstigen Bepflanzungen vorgesehen, um eine Eingrünung und visuelle Abschirmung des Plangebietes nach Süden
zur Wohnbebauung und zum Denkmal zu erreichen.
Die für den geplanten Verbrauchermarkt erforderlichen Parkplätze werden innerhalb der privaten
Bauflächen des Sondergebietes bereitgestellt und
als private Stellplatzflächen festgesetzt. Um eine
Eingrünung der Stellplatzflächen zu erreichen, sollen
am Rand des Parkplatzes heimische, großkronige
Laubbäume gepflanzt werden.
Aus Gründen des Immissionsschutzes sind die privaten Stellplatzflächen nur mit geräuschhemmenden
Materialien zu befestigen.
BAUWEISE, BAUGRENZEN UND
MAßE BAULICHER NUTZUNG
Unter Berücksichtigung des Baukonzeptes für den geplante Verbrauchermarkt werden für die Bauflächen
des Sondergebietes folgende Maße baulicher Nutzung, Baugrenzen und Bauweisen festgesetzt:
abweichende Bauweise (a) mit Zulässigkeit von
Gebäudelängen über 50,0 m
maximale Gebäudehöhe (GH) von 11,00 m
Bezugspunkt für die Festsetzung der maximalen
Höhe baulicher Anlagen ist die Höhenlage der
Oberkante der zur Erschließung der Baugrundstücke dienenden öffentlichen Erschließungsstraße
(neue Planstraße), gemessen mittig vor dem
Grundstück
maximal zu bebauende Grundfläche (GR)
2.200 m²
Eine Überschreitung der festgesetzten Grundfläche
durch die in § 19 Abs. 4 BauNVO genannten Anlagen (Stellplätze, Garagen, Zufahrten, Nebenanlagen sowie Anlagen, durch die das Grundstück le-
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diglich unterbaut wird) ist zur Begrenzung des Versiegelungsgrades nicht zulässig.
maximal 1 Vollgeschoss zulässig
Die Baugrenzen sind so festgesetzt worden, dass
ein gewisser Gestaltungsspielraum für die Errichtung
des Hauptbaukörpers vorhanden ist und zugleich
die Neubebauung einen möglichst großen Abstand zu den denkmalgeschützten Objekten auf
dem Grundstück Cuxhavener Straße 17 einhält.
Neben- und Werbeanlagen sind mit Zustimmung
der Bauaufsichtsbehörde auch außerhalb der
Baugrenzen zulässig.
ÖRTLICHE BAUVORSCHRIFTEN
ÜBER GESTALTUNG
Durch örtliche Bauvorschriften über Gestaltung
gem. § 84 Niedersächsische Bauordnung soll ein
gestalterischer Rahmen gesetzt werden, um ein
Einfügen der Neubebauung in das Ortsbild zu erreichen und Beeinträchtigungen der benachbarten denkmalgeschützten Objekte zu vermeiden.
Als Farben für die harte Dacheindeckung der
Hauptbaukörper sind daher nur rot bis braun und
anthrazit zulässig. Glänzende oder reflektierende
Materialien sind für die Dacheindeckung nicht zulässig. Außenfassaden der Hauptgebäude dürfen
nur aus rotem bis braunem und anthrazitfarbenem Verblendmauerwerk hergestellt werden.
Stark glänzende oder stark reflektierenden Materialien sind bei den Außenfassenden nicht zulässig
Ausgenommen sind untergeordnete Bauteile
gem. Niedersächsischer Bauordnung, Anlagen zur
Nutzung der Sonnenenergie sowie Nebenanlagen
gemäß § 14 BauNVO.
Werbeanlagen mit wechselndem und/ oder bewegtem Licht sind unzulässig.
IMMISSIONSSCHUTZ
Aufgrund der räumlichen Lage des Plangebietes in
der Nähe zu schutzbedürftige Wohngebäuden sind
die immissionsrechtlichen Belange in der vorliegenden Planung zu beachten.
Insofern soll eine Schallimmissionprognose erstellt
werden, in der zum einen die Verträglichkeit des
geplanten Verbrauchermarktes (Parkplatzanlagen,
Anlieferung etc.) bezüglich der Wohnbebauung
geprüft wird. Zum anderen soll ermittelt werden,
inwieweit sich der Busverkehr sowie der Ziel- und
Quellverkehr zum Verbrauchermarkt auswirkt. Die
Ergebnisse des Gutachtens sowie die notwendigen Immissionsschutzmaßnahmen werden in die
Bauleitplanung einfließen. Die textlichen Festsetzungen werden ggf. ergänzt.
Vorgesehen ist, dass private Stellplatzflächen zur
Vermeidung von Lärmimmissionen nur aus geräuschhemmenden Materialien hergestellt werden dürfen.
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BELANGE DER
DENKMALPFLEGE
Südlich des Plangebietes befinden sich auf dem
Flurstück 476/1 (Cuxhavener Straße 17) die alte
Schule sowie der dazugehörende ehemalige Stall,
die als Einzelobjekte dem Denkmalschutz des § 3
Abs. 2 Niedersächsisches Denkmalschutzgesetz
(NDSchG) unterliegen. Gemäß § 10 NDSchG bedürfen alle baulichen Veränderungen, Instandsetzungen, Wiederherstellungen und Nutzungsänderungen an den Denkmalen selbst sowie die Errichtung, Beseitigung oder Änderung von baulichen
Anlagen in der näheren Umgebung der Denkmale
einer Genehmigungspflicht der jeweils zuständigen
unteren Denkmalbehörde. Ist für eine Maßnahme
eine Baugenehmigung oder eine die Baugenehmigung einschließende oder ersetzende behördliche Entscheidung erforderlich, so umfasst diese
bereits die Genehmigung nach § 10 NDSchG.
Ferner dürfen gem. § 8 NDSchG in der Umgebung
eines Baudenkmals Anlagen nicht errichtet, geändert oder beseitigt werden, wenn dadurch das Erscheinungsbild des Baudenkmals beeinträchtigt
wird. Daher ist die vorliegende Planung des Verbrauchermarktes im Vorwege mit der Unteren
Denkmalschutzbehörde des Landkreises Cuxhaven
abgestimmt worden. Der Standort des neuen Gebäudes ist unter Berücksichtigung der Denkmalpflege soweit wie möglich im Norden des Grundstücks platziert worden. Darüber hinaus werden
Bauvorschriften über Gestaltung festgesetzt, die
gewährleisten, dass keine erheblich störenden Farben oder reflektierende, glänzende Materialien bei
neuen Gebäuden verwendet werden
SIEDLUNGSWIRTSCHAFT
zentraler Anschluss an die Wasserversorgung
Löschwasserversorgung über Hydranten
zentrale Schmutzwasserentsorgung
Anschluss an die Strom- und Gasversorgung
sonstige Kommunikationsanschlüsse
Oberflächenwasserentsorgung im Bereich der öffentlichen Flächen über eine in der Verkehrsfläche
vorgesehene Regenwasserleitung mit Anschluss an
den Vorfluter
Das im Bereich des Sondergebietes anfallende
nicht schädlich verunreinigte Oberflächenwasser
soll auf den privaten Grundstücksflächen in einer im
Norden vorgesehenen Fläche für die Regelung des
Wasserabflusses (Regenrückhaltebecken) gesammelt werden. Gegebenenfalls wird ein Notüberlauf
in die öffentliche Regenwasserkanalisation vorgesehen.
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ÖKOLOGISCHE
RAHMENBEDINGUNGEN
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Erstellung eines Umweltberichtes
gegenwärtige Situation:
Das Flurstück 479/5 (Standort des Verbrauchermarktes) wird durch eine extensiv genutzte, mäßig feuchte Grünlandfläche geprägt,
die im Westen durch eine schmale, ca. 1,20
m breite Grüppe begleitet wird. Ferner sind im
Südosten des Grünlandes auf einer begrenzten Fläche einige Erlen aufgewachsen.
Im Osten des Schulgeländes finden sich Rasenflächen mit Spielgeräten sowie eine Sportanlage. Begrenzt wird das Schulgelände nach
Osten durch eine Weißdornhecke sowie einzelne Erlen und Eschen.
Östlich des Plangebietes ist im Bereich des
Flurstücks 479/4, das zwischen dem Plangebiet und der B 73 liegt, eine relativ dichte Gehölzstruktur anzutreffen. Die hier verlaufende
„Süderwettern“ ist verrohrt und tritt in der Örtlichkeit nicht mehr in Erscheinung.
Vermeidung, Verminderung und Ausgleich der
Eingriffsfolgen durch folgende Kompensationsmaßnahmen:
randliche Eingrünung der Stellplatzflächen
durch Pflanzung heimischer, großkroniger
Laubbäume (Festsetzung als Pflanzgebot)
Begrenzung des Versiegelungsgrades durch
Festsetzung einer bedarfsgerechten Grundfläche
Eingrünung des Plangebietes in südliche Richtung durch Festsetzung einer Flächen zum
Anpflanzen von Bäumen und Sträuchern
Pflanzung eines heimischen Laubbaumes pro
1.000 m² versiegelter privater Grundstücksfläche im Sondergebiet
Festsetzung einer öffentlichen Grünfläche
Verwendung geräuschhemmender Materialien bei privaten Stellplätzen
Oberflächenwasserentsorgung im Sondergebiet über ein Regenrückhaltebecken
Bereitstellung einer externen Ausgleichsfläche im
Bereich des Kompensationsflächenpools „Hafen
Schwarzenhütten“ als Ausgleich für planungsbedingten ökologischen Eingriffe
Da den im Plangebiet im wirksamen Flächennutzungsplan der Samtgemeinde Hemmoor dargestellten Flächen zum Schutz zur Pflege und Entwicklung von Natur und Landschaft die Funktion einer
externen Kompensationsfläche (FP III, 0,700 ha) zugewiesen worden ist, muss der Verlust dieser Funktion im Rahmen der vorliegenden Planung zusätzlich
im Bereich des Flächenpools „Hafen Schwarzenhütten“ kompensiert werden.
Entwurfsstand: 08.06.2012
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STÄDTEBAULICHE FLÄCHENBILANZ
Sondergebiet (SO) „Großflächiger Einzelhandel“
private Stellplatzflächen
Fläche für die Regelung des Wasserabflusses (Regenrückhaltebecken)
öffentliche Verkehrsfläche (Planstraße)
öffentliche Grünfläche
Fläche zum Anpflanzen von Bäumen, Sträuchern und sonstigen Bepflanzungen
Gesamt
Flächengröße*
3.355 m²
1.986 m²
317 m²
2.628 m²
127 m²
293 m²
8.706 m²
* Circa- Angaben auf der Grundlage der ALK
Ausschnitt aus dem wirksamen Flächennutzungsplan
der Samtgemeinde Hemmoor
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Vorentwurf der 16. Änderung des Flächennutzungsplanes
der Samtgemeinde Hemmoor