Sanierungkonzept Nenzing - Nagrand

Sanierungskonzept Wohnanlage Illstraße 28 und 30 in Nenzing
VOGEWOSI
Bernhard Albrecht
St. Martin-Strasse 7, 6850 Dornbirn
Tel: +43 (0)5572/3805–317
E – Mail: [email protected]
1.
Ausgangssituation:
Die Baubewilligung für die Mehrfamilienwohnhäuser Illstraße 28 und 30 wurde am 15.05.1975 erteilt.
Der Erstbezug erfolgte am 01.01.1977. Insgesamt wurden 18 Wohneinheiten errichtet, wovon 6
Wohnungen als 2-Zimmerwohnungen mit 61,73 m²,
6 Wohnungen als 3-Zimmerwohnungen mit 82,05 m², 4 Wohnungen als 3-Zimmerwohnungen mit
84,90 m² und 6 Wohnungen als 4-Zimmerwohnungen mit 100,07 m² Wohnnutzfläche gebaut wurden.
Die gesamte Wohnnutzfläche des Objekts beläuft sich auf 1.463,10 m².
Im Keller sind Allgemeinräume wie Waschküche, Trockenräume, Fahrrad – und Mopedraum, sowie
die Kellerabteile der Mieter untergebracht. Die Sanierung der Wohnanlage erfolgte im bewohnten
Zustand. Ein Umstand, der einerseits von den Mietern eine hohe Akzeptanz, andererseits von der
Bauleitung eine sehr genaue Arbeitsvorbereitung und ständige Überwachung der Arbeiten und des
Bauzeitplanes erforderte. Auch an Handwerker wurden sehr hohe Anforderungen im Bezug an
Arbeitsausführung und Termingenauigkeit gestellt. Änderungen an den bewährten Grundrissen
innerhalb der Wohnungen wurden nicht vorgenommen.
Die angetroffene Gebäudesubstanz kann als gut bezeichnet werden.
Die Vorgabe für die Sanierung der Gebäude war die Erreichung der Förderstufe 5 laut den
Wohnbauförderungsrichtlinien 2009/2010 des Landes Vorarlberg. Das bedeutet, dass bei einer
umfassenden Sanierung und einem AV-Verhältnis bis 0,5 ein HWB von 25,6 KWH/m²
Wohnnutzfläche und min. 200 Ökopunkte erreicht werden müssen. Laut Energieausweis, berechnet
nach OIB erreichen die Gebäude einen HWB von 11,2 kWh/m²a mit 218 Ökopunkten und
entsprechen daher dem Passivhausstandard.
Abbildung 1: Illstraße 28 und 30 vor der Sanierung
Abbildung 2: Illstraße 28 und 30 Dämmung.
Abbildung 3: Dämmung u. Masken für Balkone
Abbildung 4: Illstraße 28 und 30 nach der Sanierung
Im Jänner 2009 wurden mittels Thermografieaufnahmen die thermischen Schwachstellen der
Gebäude sichtbar gemacht. Erwartungsgemäß lagen diese im Bereich der Fenster, der aufgesetzten
Rollläden, thermisch nicht getrennten Balkonplatten, der Kellerwände aus Beton. Diese Aufnahmen
werden im Winter 2009/10 unter den gleichen Bedingungen wiederholt und gegenüber gestellt. Auf
der Basis von bereits durchgeführten Sanierungen auf Passivhausstandard waren die
Schwachstellen der Gebäude im Bezug auf die Dichtheit bekannt. Eine Blower–Door–Messung vor
der Sanierung wurde daher nicht durchgeführt. Die n50Werte für vergleichbare Bauweisen liegen bei
≤ 3,0. Der n50 nach der Sanierung sollte zumindest unter 0,6 liegen.
Unter Einhaltung der aus dem Energieausweis resultierenden Berechnung für die Dämmstärken,
Glasqualität, Einbau einer kontrollierten Be– und Entlüftung mit Wärmerückgewinnung und
Luftdichtheit ≤ 0,6 h-1, sowie der Montage einer Solaranlage zur Unterstützung der
Warmwasseraufbereitung und der Heizung wird Passivhausstandard erreicht.
2.
Konstruktion:
Die Konstruktion des Gebäudebestandes entspricht einem guten Standard der siebziger Jahre. Die
Außenwände sind als homogenes Mauerwerk, die Geschoßdecken und Kellerwände in Stahlbeton
hergestellt. Das Gebäude ist voll unterkellert.
Wärmebrücken, die aus architektonischen Gründen nicht überdämmt werden konnten (ausladende
Decke), wurden abgeschnitten. Die Balkonloggien wurden mit wärmegedämmten Paneelen
eingehaust. Die Front wurde auf die gesamte Höhe verglast. Im Bereich der Brüstungen ist die
Verglasung als Fixverglasung ausgeführt. Die Fensterflügel sind klappbar, es kann die gesamte
Front geöffnet werden. Die Loggia wirkt als Pufferraum. Aufgrund von Erfahrungswerten aus
vorangegangenen Sanierungen wurden aber die Balkonwände bei diesem Bauvorhaben ebenfalls
gedämmt.
Außenwand
Oberste Decke
Kellerdecke
Kelleraußenwände
Fenster
Solaranlage
Lüftungsanlage
Standard für ÖKO II
Ausf. Passivhausstandard
Dämmung 12 cm
Dämmung 19 cm
Dämmung 10 cm
Dämmung 0 cm
UW = 1,3 W/m²K
Unterstützung Warmwasser
nein
Dämmung 26 cm
Dämmung 40 cm
Dämmung 16 cm
Dämmung 26 cm
UW = 0,8 W/m²K
Unterstützung Heizung und WW
ja
Abbildung 5: Zusatzdämmungen
2.1.
Außenwände:
Das homogene Mauerwerk des Bestandes ist in 29 cm Stärke ausgeführt und mit Innen– und
Außenputz versehen. Der U-Wert der Außenwand betrug vor der Sanierung 1,03 W/m²K. Zur
Verbesserung des U-Werts wurde ein Wärmedämmverbundsystem aufgebracht. 26 cm EPS WLZ
0,033 geklebt und zusätzlich mit entkoppelten Dämmschrauben (6 Stk./m²) mechanisch befestigt.
Anschließend wurde die gesamte Fläche mit einer
5 mm starken Gewebespachtelung überzogen und ein 2 mm Deckputz als Vollabrieb ausgeführt. Bei
gegenständlichem Bauvorhaben wurde das System Capatect – Dalmatiner-Basic–Line. Der U-Wert
der Außenwand beträgt nach der Sanierung 0,11 W/m²K. Die Wände in den Balkonloggien sind
ebenfalls mit einem Wärmedämmverbundsystem versehen. Die Dämmstärke beträgt hier 12 cm, der
Deckputz ist in einer Körnung von
1,5 mm als Vollabrieb ausgeführt. Der U-Wert beträgt 0,217 W/m²K.
Wärmebrücken sind am gesamten Gebäude minimiert.
2.2.
Oberste Decke – Dach:
Die oberste Geschoßdecke erreicht im Bestand einen U-Wert von 0,73 W/m²K. Aufbau Bestand: 1,5
cm Innenputz, 20 cm Stahlbeton, Dampfsperre 5 cm Dämmung, 5 cm Estrich. Als zusätzliche
Dämmung wurde 2 x EPS 0,040 180 mm aufgebracht, als Gehbelag wurde eine Holzwerkstoffplatte
verlegt. Wärmebrücken, (Holzschwellen usw.) wurden überdämmt. Die Kamine wurden zum Teil
abgetragen und zum Teil gedämmt. Der U-Wert dieses Bauteils beträgt nach der Sanierung 0,091
W/m²K.
2.3.
Kellerdecke:
Die Kellerdecke ist wie alle Geschoßdecken in Stahlbeton in einer Stärke von 18 cm ausgeführt.
Eine Dämmung im Bestand ist hier lediglich im Fahrrad- und Mopedraum vorhanden. Hier wurden
3,50 cm zementgebundene Holzwollplatten in die Schalung eingelegt. Der U-Wert beträgt 0,71
W/m²K. Zur Optimierung wurden diese Decken mit
16 cm EPS WLZ 0,04 gedämmt, gespachtelt und verputzt. Der U-Wert beträgt jetzt 0,175W/m²K.
Zudem wurden alle Anschlusswände mit einer Dämmschürze versehen.
Auf eine Höhe von 50 cm ab UK–Decke wurden 8 cm EPS–Platten auf die Wände aufgeklebt,
gedübelt und verputzt. Die Geschoßhöhe hat vor der Sanierung 245 cm betragen, sodass diese
Maßnahme keinen Einfluss auf die Qualität der Kellerräume hat.
2.4.
Fenster:
Die im Bestand versetzten Fenster waren mit Isolierglas der 1. Generation verglast, UG ca.
2,7W/m²K. Stock– und Flügelrahmen waren in 62 mm Massivholz ausgeführt. Als Beschattung
waren Rollläden aus Kunststoff aufgebaut. Der Aufbau bzw. Kasten für diese Rollläden stellte
ursprünglich eine der größten Wärmebrücken dar. Nach dem Versetzen der neuen Fenster wurde
der gesamte Hohlkasten mit Mineralwolle ausgestopft und verkleidet. Um den Lichteinfall nicht zu
reduzieren wurden die Maueranschläge seitlich entfernt, der Sturz wurde belassen. Die neuen
Fenster wurden direkt an der Vorderkante des Altputzes, also in die Dämmebene gesetzt. Alle
Wohnungs- und Stiegenhausfenster wurden mit Dreischeiben–Wärmeschutzverglasung (UG =
0,5W/m²K) verglast. Stock– und Flügelrahmen wurden in 92 mm Massivholz ausgeführt. Laut
Berechnung PHPP wird bei dieser Ausführung ein U W von 0,8W/m²K erreicht. Die Verglasung der
Balkone ist als Fixverglasung im Brüstungsbereich und als Dreh–Klappverglasung ab der Brüstung
mit Zweischeibenverglasung UG = 1,1W/m²K ausgeführt.
Die Flügel ab der Brüstung können im Sommer komplett geöffnet werden und es entsteht wieder
eine Balkonsituation. Die Stiegenhausfenster (Fixteile und Drehflügel) sind analog der
Wohnungsfenster hergestellt. Gemauerte Brüstungen und betonierte Stürze wurden entfernt und das
gesamte Element in die Dämmebene versetzt. Das Stiegenhaus befindet sich in der warmen
Gebäudehülle.
Die Beschattung der Wohnungsfenster erfolgt mittels Rollläden aus geschäumten Aluminiumprofilen, die Beschattung der Balkone mittels Verbundraffstoren. Alle Rollläden und
Raffstoren sind mit Motorantrieb ausgestattet.
2.5.
Luftdichtheit:
Alle Fenster sind innenseitig mit diffusionsgeschlossenen Bändern und außenseitig mit
diffusionsoffenen Bändern abgeklebt. Die Wohnungseingangstüren wurden erneuert und mit einer
zusätzlichen Dichtungsebene versehen. Elektroverteiler und Leerverrohrungen, die von der
Wohnung ins Stiegenhaus oder an die Fassade (Zuleitungen für Motoren Beschattung) führten,
wurden abgedichtet. Die anschließend durchgeführte Dichtheitsprüfung hat bei beiden Häusern
einen Wert von 0,2 1/h für Unter- und Überdruck ergeben.
2.6.
Lüftungsanlage:
Projektiert und ausgeführt wurde eine zentrale Zu– und Abluftanlage mit 88 % Wärmerückgewinnung. Die Positionierung der Anlage erfolgte im ehemaligen Tankraum. Frisch– und
Fortluft werden über Erdkollektoren mit einer Länge von ca. 12 m und einen frei stehenden Luftturm
angesogen und ausgeblasen. Das Lüftungsgerät, Fabrikat GEA, ist ausgelegt auf ein
Lüftungsvolumen bis zu 1.500 m³/h. In den Wohnungen selbst ist eine Luftwechselrate von 0,2 bis
0,5 h-1 angesetzt. Die Mieter können den Luftwechsel in ihren Wohnungen über ein Tableau, welches
den Volumenstromregler steuert, in einer Bandbreite von 25 bis 100 % beeinflussen. Dieses Band ist
allerdings von der Zentralsteuerung vorgegeben. Die Anlage kann nicht ganz außer Betrieb
genommen werden. Die Verteilung der Zu– und Abluftleitungen erfolgte im Stiegenhaus und an den
Decken der Flure. Die Leitungen sind mit Vorsatzschalen und mit abgehängten Decken in
Trockenbau verkleidet. Die Raumhöhe im Stiegenhaus und in den Fluren hat sich aufgrund dieser
Maßnahme um bis zu 23 cm verringert. In der Anfangsphase wurde dies von den Mietern als störend
empfunden. Nach Fertigstellung der Malerarbeiten sind allerdings diesbezüglich keine Klagen mehr
aufgetreten. Zum Schallschutz wurden bei allen Zu– und Ableitungen im Stiegenhaus und im Bereich
der Wohnungsverteilung Schalldämpfer eingebaut. Als Brandschutz sind bei allen Aus- und
Eingängen zu den Wohnungen wartungsfreie Brandschutzstutzen eingebaut. Die Aus- und Eingänge
aus der Energiezentrale sind mit vernetzten Kaltrauchklappen versehen.
Abbildung 6: Wohnungsverteilung
2.7.
Abbildung 7: Abgehängte Decke fertig
Heizung – Solaranlage:
Die Beheizung des Gebäudes erfolgt über eine Erdgas–Brennwerttherme und über die Solaranlage.
Die Therme ist auf eine Maximalleistung von 49 kW ausgelegt. Für die Bereitstellung der
Heizenergie wäre laut Berechnung eine Therme mit einer Leistung von ca. 9 kW ausreichend. Für
Tage, an denen die solaren Gewinne zur Warmwasseraufbereitung nicht ausreichen, musste die
Therme höher dimensioniert werden. Am Dach der Häuser sind jeweils Solaranlagen mit 40 m²
Bruttofläche montiert worden. Mit den solaren Gewinnen sollten 18 % des Heizenergiebedarfs und
65 % des Energiebedarfs für die Warmwasseraufbereitung abgedeckt werden. Das bestehende
Heizsystem innerhalb der Wohnungen und das Verteilsystem wurden nicht saniert.
Zur Optimierung der Leistung werden Heizung, Solaranlage und Lüftung über eine gemeinsame
Steuerung geregelt. Für die Warmwasserbereitstellung ist ein Boiler mit 500 Liter Volumen pro
Gebäude installiert. Die solaren Gewinne werden in jeweils 2 Pufferspeichern mit 1.000 Liter
Volumen gespeichert. Das Medium in den Pufferspeichern ist Heizungswasser. Dadurch können
Temperaturen bis 95° gelagert werden. Der Betrieb b zw. der Ertrag aus der Solaranlage wird somit
optimiert. Die Boiler und der Speicher sind zusätzlich gedämmt, sodass der Wärmeverlust unter 122
Watt/1.000 Liter Speicher liegt. Dieser Wert ist auch im Maßnahmenpaket für ökologischen
Wohnbau des Landes Vorarlberg gefordert.
Abbildung 8: Solaranlage 40 m² Brutto
Abbildung 9: Solarstation im Heizraum
2.8.
Eingangsüberdachung:
Die Eingangsüberdachung aus Beton wurde komplett entfernt. Als Überdachung und Windfang ist
eine Konstruktion aus gedämmten Paneelen montiert worden. Im Windfang sind die
Briefkastenanlage und die Gegensprechanlage untergebracht.
Abbildung 10: Eingang vor der Sanierung
2.9.
Abbildung 11: Eingang nach der Sanierung
Baukosten und Finanzierung:
Die Kosten für die energetische Verbesserung des Gebäudes und aller Nebenarbeiten und Honorare
belaufen sich auf netto € 1.360.000 oder
€ 930,--/m² Wohnnutzfläche. Die Finanzierung dieser Kosten erfolgte unter Ausnutzung der
bestmöglichen Förderung des Landes Vorarlberg (100 % Darlehen des Landes auf alle
förderungswürdigen Maßnahmen auf 20 Jahre zinsfrei), Anhebung des Erhaltungs- und
Verbesserungsbeitrages von € 1,20/m² Wohnnutzfläche auf € 1,57/m² Wohnnutzfläche, Einsatz des
auslaufenden Kapitaldienstes und aus vorhandenen Mitteln aus dem EVB und Umbuchung der
Einsparungen im Bereich der Kosten für Heizung und Warmwasser.
3.
Zusammenfassung – Rückblick:
Um den Erfolg einer derart umfangreichen und hoffentlich nachhaltigen Sanierung zu gewährleisten,
sind meiner Meinung nach einige wichtige Punkte zu beachten.
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Einbindung der Bewohner, egal ob Mieter oder Eigentümer, in sämtliche Entscheidungsprozesse und Mitsprache bei der Neugestaltung. Die Bewohner müssen sich mit
der Sanierung ihres Hauses identifizieren können. Präsentation eines Konzeptes mit
kalkulierten Kosten. Erklären wie hoch die monatliche Belastung für den Einzelnen liegt.
Koordinierung des Architekten mit den Fachplanern. Die Einhaltung des Kostenrahmens
kann in der Planungsphase noch gesteuert werden.
Erstellung möglichst genauer Ausschreibungen.
Übermittlung eines Bauzeitplanes an die Bewohner. Arbeiten bei deren Durchführung die
Bewohner in ihrem täglichen Ablauf gehindert sind, wie zum Beispiel bei Installation der
Lüftungsanlage innerhalb der Wohnung, müssen im Ablauf optimiert werden. Besonders
diese Maßnahme stellt eine enorme Belastung für die Bewohner dar. (Lärm, Staub, keine
Privatsphäre).
Schulungen für die am Bau beschäftigten Professionisten. Das angesteuerte Ziel kann nur
erreicht werden, wenn alle darauf hin arbeiten.
Nahezu tägliche Präsenz des Bauleiters. Die Bewohner brauchen eine Ansprechperson die
sich ihrer Probleme annimmt.
Ständige Durchführung von Qualitätskontrollen (kein PVC, Verwendung von schadstoffarmen
Bauprodukten, Einhaltung von Verarbeitungsrichtlinien).
Wartung der technischen Einrichtungen.
Bei optimaler Ausführung der Arbeiten und Funktion der technischen Einrichtungen können von einer
solchen Sanierung alle Beteiligten nur gewinnen.
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Wertschöpfung für die heimische Wirtschaft. (Qualifizierung und Arbeitsbeschaffung)
Versicherung gegen steigende Energiekosten
Ressourcenschutz für die Zukunft
Behaglichkeit
Dauerhaft gute Vermietbarkeit
Gute Raumluftqualität
Städtebauliche Aufwertung der Gebäude
Klimaschutz
Ein detaillierter Bericht über die Erreichung der gesetzten Ziele kann erst nach ein bis zwei
Abrechnungsperioden abgegeben werden.