Projektbericht Wohnanlage Übersaxnerstrasse 3 Rankweil

Projektbericht Wohnanlage Übersaxnerstrasse 3 Rankweil
VOGEWOSI
Bernhard Albrecht
St. Martinstrasse 7, 6850 Dornbirn
Tel: +43 (0) 5572/ 3805 – 317
E – Mail: [email protected]
1
Ausgangssituation
Das Mehrfamilienwohnhaus Übersaxnerstrasse 3 wurde Mitte der siebziger Jahre errichtet und 1977
erstbezogen. Insgesamt wurden 16 Wohneinheiten errichtet, wovon 4 Wohnungen als 2
Zimmerwohnungen mit 57,18 m², 4 Wohnungen als 3 Zimmerwohnungen mit 83,56 m², 4 Wohnungen als
3 Zimmerwohnungen mit 89,33m² und 4 Wohnungen als 4 Zimmerwohnungen mit 98,70 m²
Wohnnutzfläche gebaut wurden. Die gesamte Wohnnutzfläche des Objekts beläuft sich auf m² 1315,08.
Im Keller sind Allgemeinräume wie Waschküche, Trockenräume, Fahrrad – und Mopedraum, sowie die
Kellerabteile der Mieter untergebracht. Die Sanierung der Wohnanlage erfolgte im bewohnten Zustand.
Ein Umstand, der einerseits von den Mietern eine hohe Akzeptanz, andererseits von der Bauleitung eine
sehr genaue Arbeitsvorbereitung und ständige Überwachung der Arbeiten und des Bauzeitplanes
erforderte. Auch an Handwerker wurden sehr hohe Anforderungen im Bezug an Arbeitsausführung und
Termingenauigkeit gestellt. Änderungen an den bewährten Grundrissen innerhalb der Wohnungen
wurden nicht vorgenommen. Eine entscheidende Verbesserung der Wohnqualität für unsere Mieter
wurde durch den Anbau eines Personenaufzuges erreicht. Dadurch sind 16 Wohnungen bis zur
Wohnungseingangstüre barrierefrei!
Die angetroffene Gebäudesubstanz kann als gut bezeichnet werden. Eine herkömmliche, energetische
Sanierung des Gebäudes, insbesondere im Bereich der Fenster, Rollladenkästen, des Daches und der
Kellerdecke, sowie der Außenwände war geplant. Aufgrund neuer Erkenntnisse wurde aber beschlossen
einen Schritt weiter zugehen und die Sanierung unter Verwendung von Passivhauskomponenten auf
Faktor 10 mit der Zielsetzung auf Erreichung Passivhausstandard durchzuführen. Bereits im April 2006
wurde mit den Vorarbeiten begonnen und das Gebäude mittels Thermografie-Aufnahmen und
Dichtheitsprüfung auf Schwachstellen untersucht.
Abbildung 1: Übersaxnerstrasse vor der Sanierung
Abbildung 2: Übersaxnerstrasse nach der Sanierung.
Die Thermografie Aufnahmen haben auf eindrucksvolle Weise die Schwachstellen am Gebäude sichtbar
gemacht. Diese lagen insbesondere im Bereich der Rollladenkästen, der Fenster, der thermisch nicht
getrennten Balkonplatten, der ausladenden obersten Decke und der Kellerwände. Die Blower – Door –
Messungen haben einen n50-Wert von < 3,0 ergeben. Die massivsten Leckagen lagen im Bereich der
Fenster und der Rollladenkästen, aber auch bei Wohnungseingangstüren und der Elektroinstallation
wurden Verluste festgestellt.
Unter Zusammenführung aller Erkenntnisse wurde gemeinsam mit dem Energieinstitut Vorarlberg, den
Fachplanern und unterstützt durch Interreg IIIA ein Sanierungskonzept erarbeitet sowie eine Berechnung
nach PHPP durchgeführt. Unter Einhaltung der aus dieser Berechnung resultierenden Dämmstärken,
Glasqualität, Einbau einer kontrollierten Be – und Entlüftung mit Wärmerückgewinnung und Luftdichtheit
≤ 0,6 h-1, sowie der Montage einer Solaranlage zur Unterstützung der Warmwasseraufbereitung und der
Heizung wird Passivhausstandard erreicht.
Sum m e spezif. Angebot solar + intern
Sum m e spezif. Verluste
8,0
7,0
6,0
5,0
4,0
3,0
2,0
1,0
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spez. Verluste, Gewinne,
Heizwärmebedarf
[kWh/(m²Monat)]
spezif. Heizw ärm ebedarf
Abbildung 3: Diagramm Heizwärmebedarf nach PHPP.
2
Konstruktion
Die Konstruktion des Gebäudebestandes entspricht einem guten Standard der siebziger Jahre. Die
Außenwände sind in Hochlochziegeln, die Geschoßdecken und Kellerwände in Stahlbeton hergestellt.
Das Gebäude ist voll unterkellert.
Wärmebrücken, die aus architektonischen Gründen nicht überdämmt werden konnten (ausladende
Decke) wurden abgeschnitten. Die Balkonloggien wurden auf die gesamte Höhe mit Schiebeglasanlagen
verglast, somit wirkt die Loggia als Pufferraum. Die Wände in den Balkonen mussten weniger stark
gedämmt werden und der Raumverlust hält sich in Grenzen. Um optimale Ergebnisse seitens der
beauftragten Professionisten zu erhalten, wurden diese schon vor Beginn der Sanierungsarbeiten
anlässlich eines Workshop auf die Besonderheiten und erhöhte Sorgfalt bei dieser Sanierung
eingeschult.
Zur Erreichung einer optimalen Qualitätssicherung erscheint diese Maßnahme als sinnvoll. Ein
mitdenkender Handwerker trägt wesentlich zur Minimierung von Wärmebrücken bei!!
Außenwand
Dach
Kellerdecke
Kelleraußenwände
Fenster
Solaranlage
Lüftungsanlage
Standard für ÖKO II
Ausf. Passivhausstandard
Dämmung 12 cm
Dämmung 19 cm
Dämmung 10 cm
Dämmung 0 cm
UW = 1,3 W/m²K
Unterstützung Warmwasser
nein
Dämmung 26 cm
Dämmung 32 cm
Dämmung 16 cm
Dämmung 26 cm
UW = 0,8 W/m²K
Unterstützung Heizung und WW
ja
Abbildung 4: Zusatzdämmungen
2.1
Außenwände
Das Hochlochziegelmauerwerk des Bestandes ist in 38 cm Stärke ausgeführt und mit Innen – und
Außenputz versehen. Der U-Wert der Außenwand betrug vor der Sanierung 0,825 W/m²K. Zur
Verbesserung des U-Werts wurde ein Wärmedämmverbundsystem aufgebracht. 26 cm EPS WLZ 0,04
geklebt und zusätzlich mit entkoppelten Dämmschrauben (6 Stk./m²) mechanisch befestigt. Anschließend
wurde die gesamte Fläche mit einer 5 mm starker Gewebespachtelung überzogen und ein 2 mm
Deckputz als Vollabrieb ausgeführt. Der U-Wert der Außenwand beträgt nach der Sanierung 0,12 W/m²K.
Die Wände in den Balkonloggien sind vom Aufbau her gleich ausgeführt, die Dämmstärke beträgt hier 8
cm, der U-Wert 0,30 W/m²K. Der Liftturm wurde als zweischaliges Element ausgeführt. Im warmen
Bereich besteht die statische Konstruktion aus Formrohren, an der alle Einrichtungen des Liftes und die
neuen Podeste befestigt sind. Als Hülle wurde ein Sandwichelement mit beidseitig 0,6 mm starken
Stahlauflagen und einem Dämmkern mit 190 mm Steinwolle gewählt. Die Stahlauflagen sind außenseitig
industriell beschichtet. Der U-Wert dieses Bauteiles beträgt 0,153W/m²K. Wärmebrücken sind am
gesamten Gebäude minimiert.
2.2
Dach – oberste Decke
Die oberste Geschoßdecke bzw. das Flachdach erreicht im Bestand einen U-Wert von 0,552 W/m²K.
Aufbau Bestand: 1,5 cm Innenputz, 18 cm Stahlbeton, Dampfsperre 6 cm PU-Dämmung, 3 Lagen
Bitumen und 5 cm Bekiesung. Die alte Bekiesung wurde abgetragen, durchnässte Dämmung
ausgetauscht und eine zusätzliche Dämmung aufgebracht. 1 X EPS 180 mm, 1 X PU 80 mm. Die
Abdichtung erfolgte mit Polymerbitumenbahnen in 3 Lagen und Kiesauflage. Der U-Wert der sanierten
Konstruktion beträgt 0,10 W/m²K. Die Erhöhung der Attika erfolgte mit gedämmten Sandwichelementen
aus Holz. Als kleiner Schutz für die Fassade wurde die Attika um ca. 35 cm verlängert. Im Bereich des
Liftes und der verlängerten obersten Decke beim Stiegenhaus wurde auf eine vom Schlosser montierte
Mehrschichtplatte aus Holz ebenfalls eine entsprechende Dämmung aufgebracht. Die Abdichtung erfolgte
analog dem Hauptgebäude.
2.3
Kellerdecke
Die Kellerdecke ist wie alle Geschoßdecken in Stahlbeton in einer Stärke von 18 cm ausgeführt. Eine
Dämmung im Bestand ist hier lediglich im Fahrrad- und im Mopedraum vorhanden. Hier wurden 3,50 cm
zementgebundene Holzwollplatten in die Schalung eingelegt. Der U-Wert beträgt 1,06 W/m²K. Zur
Optimierung wurden diese Decken mit 16 cm EPS WLZ 0,04 gedämmt, gespachtelt und verputzt. Der UWert beträgt jetzt 0,175W/m²K. Zudem wurden alle Anschlusswände mit einer Dämmschürze versehen.
Auf eine Höhe von 50 cm ab UK – Decke wurden 8 cm EPS – Platten auf die Wände aufgeklebt, gedübelt
und verputzt. Die Geschoßhöhe hat vor der Sanierung 245 cm betragen, sodass diese Maßnahme keinen
Einfluss auf die Qualität der Kellerräume hat. Lediglich im Bereich der Verteilung für die
Lüftungsleitungen reduziert sich die Raumhöhe auf ca. 195 cm. Dieser Bereich wurde als abgehängte
Decke in Trockenbau ausgeführt und die Hohlräume mit Mineralwolle ausgestopft.
2.4
Fenster
Die im Bestand versetzten Fenster waren mit Isolierglas der 1. Generation verglast, UG ca. 2,7W/m²K.
Stock – und Flügelrahmen waren in 62 mm Massivholz ausgeführt. Als Beschattung waren Rollläden aus
Kunststoff aufgebaut. Der Aufbau bzw. Kasten für diese Rollläden stellte ursprünglich eine der größten
Wärmebrücken dar. Nach dem Versetzen der neuen Fenster wurde der gesamte Hohlkasten mit
Mineralwolle ausgestopft und verkleidet. Um den Lichteinfall nicht zu reduzieren wurden die
Maueranschläge seitlich entfernt, der Sturz wurde belassen. Die neuen Fenster wurden direkt an der
Vorderkante des Altputzes, also in die Dämmebene gesetzt. Alle Fenster, ausgenommen Türen in den
Balkonloggien, wurden mit Dreischeiben – Wärmeschutzverglasung (UG = 0,5W/m²K) verglast. Stock –
und Flügelrahmen wurden in 92 mm Massivholz ausgeführt und mit Alu – Deckschale versehen. Laut
Berechnung PHPP wird bei dieser Ausführung ein U W von 0,8W/m²K erreicht. Im Bereich der Balkontür –
Fensterkombinationen wurde die Aufmauerung der Fensterbrüstung entfernt und ein Element mit Gehtüre
und Fixverglasung versetzt. Dadurch erhalten die Wohnzimmer wesentlich mehr Licht und Raumtiefe.
Diese Verglasungen wurden mit Zweischeiben – Wärmeschutzverglasung UG = 1,1W/m²K, die Stock –
und Flügelrahmen in Massivholz 68 mm ausgeführt. Die Verglasung der Balkone ist als dreigleisige,
raumhohe Schiebeglasanlage ausgeführt. UG 1,1W/m²K, Pfosten, Schwellen und Kopfschwellen sind in
thermisch getrennten Aluminiumprofilen hergestellt. Die Verglasung des Stiegenhauses ist ebenfalls in
thermisch getrennten Aluminiumprofilen hergestellt, Gläser in Dreischeiben - Wärmeschutzglas UG =
0,6W/m²K. Das Stiegenhaus befindet sich in der warmen Gebäudehülle.
Die Beschattung der Wohnungsfenster erfolgt mittels Rollläden aus geschäumten Aluminiumprofilen, die
Beschattung der Balkone mittels Verbundraffstore. Alle Rollläden und Raffstore sind mit Motorantrieb
ausgestattet.
2.5
Luftdichtheit
Wie die Blower – Door – Tests vor Beginn der Arbeiten gezeigt haben, liegen die Schwachstellen
großteils in den Bereichen, welche bearbeitet und verbessert wurden. Alle Fenster sind innenseitig mit
Diffusionsgeschlossenen Bändern und außenseitig mit Diffusionsoffenen Bändern abgeklebt. Die
Wohnungseingangstüren wurden erneuert und mit einer zusätzlichen Dichtungsebene versehen.
Elektroverteiler und Leerverrohrungen, die von der Wohnung ins Stiegenhaus oder an die Fassade
(Zuleitungen für Motoren Beschattung) führten, wurden abgedichtet. Trotz dieser Maßnahmen hat sich
bei der ersten Kontrollmessung herausgestellt, dass noch Nachbesserungen erforderlich sind. Die zweite
Messung hat folgende Werte gezeigt: 3 Wohnungen > 0,5 h-1, 4 Wohnungen > 0,6 h-1, 5 Wohnungen >
0,7 h-1, 3 Wohnungen 0,73 h-1, 1 Wohnung 0,82 h-1.Die Leckagen liegen im Bereich der
Elektroinstallation. Eine Nachbesserung wird je nach Möglichkeit noch ausgeführt.
2.6
Lüftungsanlage
Projektiert und ausgeführt wurde eine zentrale Zu – und Abluftanlage mit 85% Wärmerückgewinnung. Die
Positionierung der Anlage erfolgte im ehemaligen Heizraum. Frisch – und Fortluft werden über
Erdkollektoren mit einer Länge von ca. 25 m und einen frei stehenden Luftturm bezogen und
ausgeblasen. Das Lüftungsgerät, Fabrikat GEA, ist ausgelegt auf ein Lüftungsvolumen von 200 bis 2000
m³/h. In betreffender Anlage wird die Leistung im Bereich von 630 bis 1570 m³/h genutzt. In den
Wohnungen selbst ist eine Luftwechselrate von 0,2 bis 0,5h-1 angesetzt. Die Mieter können den
Luftwechsel in ihren Wohnungen über ein Tableau, welches den Volumenstromregler steuert, in einer
Bandbreite von 1 bis 100% beeinflussen. Dieses Band ist allerdings von der Zentralsteuerung
vorgegeben. Die Anlage kann nicht ganz außer Betrieb genommen werden. Die Verteilung der Zu – und
Abluftleitungen erfolgte im Stiegenhaus und an den Decken der Flure. Die Leitungen sind mit
Vorsatzschalen und mit abgehängten Decken in Trockenbau verkleidet. Die Raumhöhe im Stiegenhaus
und in den Fluren hat sich aufgrund dieser Maßnahme um bis zu 23 cm verringert. In der Anfangsphase
wurde dies von den Mietern als störend empfunden. Nach Fertigstellung der Malerarbeiten sind allerdings
diesbezüglich keine Klagen mehr aufgetreten. Zum Schallschutz wurden bei allen Zu – und Ableitungen
im Stiegenhaus und im Bereich der Wohnungsverteilung Schalldämpfer eingebaut. Als Brandschutz sind
bei allen Ausgängen aus der Energiezentrale und bei allen Zu – und Ableitungen vernetzte
Brandschutzklappen einbebaut. Durchführungen wurden mit Brandschutzmanschetten versehen.
Abbildung 5: Wohnungsverteilung
2.7
Abbildung 6: Stiegenhausverteilung
Heizung – Solaranlage
Die Beheizung des Gebäudes erfolgt über eine Erdgas – Brennwerttherme und über die Solaranlage. Die
Therme ist auf eine Maximalleistung von 48 KW ausgelegt. Für die Bereitstellung der Heizenergie wäre
laut Berechnung eine Therme mit einer Leistung von ca.15 KW ausreichend. Für Tage, an denen die
solaren Gewinne zur Warmwasseraufbereitung nicht ausreichen, musste die Therme höher dimensioniert
werden. Am Dach des Hauses ist eine Solaranlage mit 80 m² Bruttofläche montiert worden. Mit den
solaren Gewinnen sollten 23% des Heizenergiebedarfs und 60% des Energiebedarfs für die
Warmwasseraufbereitung abgedeckt werden. Das bestehende Heizsystem innerhalb der Wohnungen
und das Verteilsystem wurden nicht saniert. Lediglich im Bereich der neuen Balkontüre mit Fixteil wurden
neue Radiatoren installiert.Zur Optimierung der Leistung werden Heizung, Solaranlage und Lüftung über
eine gemeinsame Steuerung geregelt. Im ehemaligen Tankraum wurden 2 Boiler mit 1000 Liter Volumen
und 1 Pufferspeicher untergebracht. Die Boiler und der Speicher sind zusätzlich gedämmt, sodass der
Wärmeverlust unter 122 Watt/1000 Liter Speicher liegt. Dieser Wert ist auch im Maßnahmenpaket für
ökologischen Wohnbau des Landes Vorarlberg gefordert.
2.8
Personenaufzug
Die größte Herausforderung bei dieser Sanierung stellte der Anbau des Personenaufzuges dar. Die
Erschließung des Gebäudes erfolgte ursprünglich über eine zweiläufige Podeststiege, der Hauseingang
lag auf Höhe des Zwischenpodeste KG – EG. Die Vorgabe lautete: behindertengerechter Zugang bis zur
Wohnungseingangstüre. Zur Erreichung dieses Zieles mussten alle Treppenläufe und Zwischenpodeste
entfernt werden. Der Personenaufzug wurde ca. 2 m vor die bestehende Gebäudekante gesetzt. Die
Ausführung der neuen einläufigen Treppe, der Podeste und der Brücke erfolgte in Stahl mit
Kunststeinauflage. Besonderes Augenmerk wurde auf eine saubere Schallentkoppelung gelegt. Der
statische Liftturm wurde in verschweißten Formrohren (ein Bauteil) auf die Baustelle geliefert und auf die
in Stahlbeton hergestellten Wände im Kellergeschoß aufgesetzt. Verkleidet wurde die statische
Konstruktion mit Paneelen, welche beidseitig mit 0,6 mm beschichtetem Stahlblech belegt und im Kern
mit 190 mm Mineralwolle gedämmt sind. Der Lift befindet sich innerhalb der warmen Gebäudehülle und
bildet mit dem Stiegenhaus einen Brandabschnitt. Die gesetzlich vorgeschriebene Entlüftung des
Liftschachtes (650 m²) wurde mit Genehmigung der Brandverhütungsstelle ins Stiegenhaus geführt. Als
Auflage musste eine vernetzte Brandmeldeanlage installiert werden.
Abbildung 7: Podeste vor dem Lift
2.9
Abbildung 8: Liftanbau fertig mit Rampe
Baukosten und Finanzierung
Die Kosten für die energetische Verbesserung des Gebäudes und für den Anbau des Liftes, sowie aller
Nebenarbeiten und Honorare belaufen sich auf netto € 990.900 oder € 753,50/m² Wohnnutzfläche. Die
Finanzierung dieser Kosten erfolgte unter Ausnutzung der bestmöglichen Förderung des Landes
Vorarlberg, Anhebung des Erhaltungs – und Verbesserungsbeitrages auf € 1,98/m² Wohnnutzfläche
(100% Einverständnis der Mieter erforderlich), Einsatz des auslaufenden Kapitaldienstes und aus
vorhandenen Mitteln aus dem EVB.
3
Zusammenfassung – Rückblick
Um den Erfolg einer derart umfangreichen und hoffentlich nachhaltigen Sanierung zu gewährleisten, sind
meiner Meinung nach einige wichtige Punkte zu beachten.
• Einbindung der Bewohner, egal ob Mieter oder Eigentümer, in sämtliche Entscheidungsprozesse
und Mitsprache bei der Neugestaltung. Die Bewohner müssen sich mit der Sanierung ihres
Hauses identifizieren können. Präsentation eines Konzeptes mit kalkulierten Kosten. Erklären,
wie hoch die monatliche Belastung für den Einzelnen liegt.
• Koordinierung des Architekten mit den Fachplanern. Die Einhaltung des Kostenrahmens kann in
der Planungsphase noch gesteuert werden.
• Erstellung möglichst genauer Ausschreibungen.
•
•
•
•
•
Übermittlung eines Bauzeitplanes an die Bewohner. Arbeiten bei deren Durchführung die
Bewohner in ihrem täglichen Ablauf gehindert sind, wie zum Beispiel bei Installation der
Lüftungsanlage innerhalb der Wohnung, müssen im Ablauf optimiert werden.
Schulungen für die am Bau beschäftigten Professionisten. Das angesteuerte Ziel kann nur
erreicht werden, wenn alle darauf hin arbeiten.
Nahezu tägliche Präsenz des Bauleiters. Die Bewohner brauchen eine Ansprechperson die sich
ihrer Probleme annimmt.
Ständige Durchführung von Qualitätskontrollen. (kein PVC, Verwendung von schadstoffarmen
Bauprodukten, Einhaltung von Verarbeitungsrichtlinien).
Wartung der technischen Einrichtungen.
Bei optimaler Ausführung der Arbeiten und Funktion der technischen Einrichtungen können von einer
solchen Sanierung alle Beteiligten nur gewinnen.
• Wertschöpfung für die heimische Wirtschaft. (Qualifizierung und Arbeitsbeschaffung)
• Versicherung gegen steigende Energiekosten
• Ressourcenschutz für die Zukunft
• Behaglichkeit
• Dauerhaft gute Vermietbarkeit
• Gute Raumluftqualität
• Städtebauliche Aufwertung der Gebäude
• Klimaschutz
Ein detaillierter Bericht über die Erreichung der gesetzten Ziele kann erst nach ein bis zwei
Abrechnungsperioden abgegeben werden. Erste Beobachtungen deuten darauf hin, dass es möglich ist,
die errechneten Verbrauchswerte zu erreichen. Rückmeldungen der Bewohner nach Inbetriebnahme der
Lüftungsanlage sind ebenfalls durchwegs positiv. Mitentscheidend für die Weiterführung solcher Projekte
in Vorarlberg wird sicherlich auch die Festlegung von energetischen Standards durch die steuernde Stelle
(Landesregierung) und die Höhe der für solche Maßnahmen gewährten Fördermittel sein.