Projekt „Neubau im Club zur Vahr“ 2016

Projekt
„Neubau im Club zur Vahr“
2016
Neubau Club zur Vahr
Bremen, im Juli 2016
Liebe Mitglieder,
im Namen des gesamten Vorstandes wende ich mich heute mit einer Broschüre an Sie.
Der Grund hierfür sind die zahlreichen Abbildungen und Darstellungen, die Sie im Zusammenhang mit dem
geplanten Neubau des zentralen Clubgebäudes interessieren werden. Wir lassen Ihnen diese Broschüre
zukommen, damit sich insbesondere diejenigen von Ihnen, die nicht zur Informationsveranstaltung am
17. August 2016 persönlich kommen können, ein Bild vom Planungsstand und dessen Inhalt machen können.
Wie viele von Ihnen bemerkt haben werden, bemüht sich der gesamte Vorstand nachdrücklich, die dringenden Wünsche und Anregungen aus der Mitgliedschaft, die Ergebnis der Mitgliederbefragung von 2015 sind,
nun auch zeitnah umzusetzen.
In diesem Jahr bereits getroffene Maßnahmen
Wir haben in diesem Zusammenhang zwischenzeitlich den Bau von ca. 30 neuen Parkplätzen in der Vahr
begonnen, die ab diesem Sommer zur Verfügung stehen. Die Firma Zechbau hat uns angeboten, dass wir zu
besonderen Ereignissen, wie z.B. Hockey- oder Tennisturnieren, auch ihren nahegelegenen Firmenparkplatz
unseren Besuchern anbieten können, um so das „wilde“ Parken an der Bürgermeister-Spitta Allee zukünftig
zu vermeiden.
Die Garderoben und sanitären Anlagen vor den Tennishallen und der Hockeyhalle wurden während der ersten
Jahreshälfte 2016 umfänglich renoviert und umgebaut. So stehen sie auch für die Zeit nach dem geplanten
Abriss des alten Garderobengebäudes als Ausweichgarderoben allen Mitgliedern zur Verfügung.
Die Arbeiten waren notwendig geworden, da das Flachdach über den Garderoben, den Büroräumen und den
sich anschließenden Trainerräumen und der Golfwagengarage nässedurchlässig geworden war und darüber
hinaus die Garderoben und sanitären Anlagen nicht mehr den heutigen qualitativen Ansprüchen genügten.
Als nächste große Aufgabe gilt es, die Probleme um das Garderobengebäude in der Vahr zu lösen.
Garderobengebäude in der Vahr ist marode
Der Abriss des alten Garderobengebäudes lässt sich aus folgenden Gründen nicht vermeiden:
u
Ein brandschutztechnisches Gutachten lässt den Betrieb nur noch bis Ende 2016 zu. Eine weitere
Nutzung ist nur mit erheblichen Investitionen in den Brandschutz zulässig.
u
Das Gebäude ist - alle wesentlichen technischen Ausrüstungen betreffend – so nicht mehr aufrecht
zu erhalten. Heizung, Elektrik, Be- und Entlüftung entsprechen nicht mehr den für Sportvereine
geltenden Vorschriften, eine Dämmung und energiegerechte Verglasung fehlen gänzlich
(Brandschutzbestimmungen gemäß Teil 1 (1.210), sowie Energieeinsparverordnung (EnEV)
gemäß Teil 3 (3.4.07) der Bremischen Landesbauordnung).
u
Unsere Architekten von GME halten die dringend notwendige Kernsanierung dieses Gebäudes für
bautechnisch abwegig und wirtschaftlich nicht vertretbar, da sie die Mitglieder nur unwesentlich
weniger kosten würde, als ein neues Gebäude zu errichten.
Deshalb haben wir uns in den letzten Monaten intensiv mit dem Generationenprojekt des Neubaus eines
zentralen Clubgebäudes auseinandergesetzt und möchten Sie mit dieser Broschüre hierüber informieren.
Neubau des zentralen Clubgebäudes
Ein Neubau eröffnet uns die Chance, im vorhandenen Baufenster eine wesentlich größere und bessere
Flächennutzung zu erzielen. Die ständige Raumnot auf der Anlage in der Vahr wäre damit beendet.
Ferner erhält der CzV mit diesem Gebäude auf seiner Anlage im Herzen Bremens optisch einen dem Anspruch
seiner Mitglieder entsprechenden, modernen und zukunftsweisenden Charakter. Bei der Planung des
Gebäudes kam es uns vor allem auf Folgendes an:
u
Der Zugang zum neuen Gebäude soll zentral durch dieses hindurch an Läden und Büros vorbei
direkt auf die Anlage führen. Moderne Garderoben und Sanitäranlagen sollen leicht zugänglich
angeordnet sein. Die Büros der Mitarbeiter und die Tagungsräume sollen einen direkten, zentralen
Blick auf die Anlage erlauben.
u
Die Nutzungsmöglichkeit der zu erstellenden Flächen im ersten Obergeschoss des neuen Gebäudes
soll so gestaltet werden, dass sie zukünftig flexibel den jeweiligen Erfordernissen und Bedarfssituationen angepasst werden kann (wie z.B. Fitness/Indoorgolf/Gymnastik in vielfältiger Ausprägung).
Die Räume sollen möglichst tageslichtdurchflutet den Ausblick sowohl auf die Sportanlagen als auch
auf den Parkplatz (nur von innen) ermöglichen. Ein umlaufender Gang soll es den Nutzern
ermöglichen, sich auch kurzzeitig im Freien aufzuhalten.
u
Ein Staffelgeschoss mit Dachterrasse soll zusätzlich zur Terrasse vor der Scheune ein attraktiver Ort
für alle Mitglieder sein. Es wird dort mit der Lounge eine herausragende Location zum Verweilen
für die Mitglieder und ihre Gäste als auch für clubinterne und andere Veranstaltungen entstehen.
u
Das neue Gebäude soll die vorhandene „Scheune“ nicht optisch erdrücken und selbst nicht klobig
wirken. Der neu gestaltete grüne Salon wird der angemessene optische Übergang zwischen der
traditionellen Scheune und einem modernen Clubgebäude sein.
Im Zuge dieses großen Projekts sollen natürlich die Scheune und die Küche nicht ausgespart bleiben.
An der Scheune muss insbesondere die Fassade renoviert und der Clubraum neugestaltet werden.
In der Küche müssen zudem genehmigungstechnisch erforderliche Erneuerungen vorgenommen werden.
Schließlich ermöglicht der Neubau, dass wir die freiwerdenden heutigen Büroräume als dringend benötigte
Räume für die Trainer, den Hausmeister und als Aufenthaltsraum für die Mitarbeiter ideal nutzen können.
Wir sind überzeugt, dass es dem Büro GME in eindrucksvoller Weise gelungen ist, die Bedürfnisse des CzV
in der vorliegenden Planung widerzuspiegeln. Unser Geschäftsführer Wolfgang Rummenigge hatte vor
kurzem Gelegenheit, den Entwurf auf einer Fachtagung den Geschäftsführern einiger sehr renommierter,
traditioneller Sportvereine Norddeutschlands in Berlin kurz zu präsentieren. Die Kommentare waren äußert
positiv, ja begeistert.
Zusätzlich zu dieser Broschüre wird ein von der Hochschule Bremen angefertigtes Modell des Gebäudes im
Grünen Salon ausgestellt werden, damit Sie sich anhand dieser Darstellung ein genaues Bild von der Dimension des neu zu errichtenden Gebäudes machen zu können.
Nun schauen Sie selbst.
Neubau Club zur Vahr
Finanzielle Eckpunkte
Sie werden sich sicherlich fragen, was unser Vorhaben kostet. Soviel kann ich schon sagen, es ist angesichts der
herausragenden Entwicklungsmöglichkeit für unseren Club durchaus moderat.
Unser Schatzmeister Andreas Noodt hatte bei der letzten Mitgliederversammlung auf die in den letzten Jahren
durch allgemeine Preissteigerungen und erforderlich gewordene Instandhaltungen gestiegenen Kosten
hingewiesen. Eine Beitragserhöhung in der Größenordnung von ca. 8,5% ist danach für die Aufrechterhaltung
des laufenden Betriebs nach mehreren Jahren der Beitragsstabilität auch ohne das Neubauprojekt erforderlich.
Für den Neubau haben wir bereits umfangreiche Spenden eingenommen bzw. zugesagt bekommen, weitere
Spenden werden wir einwerben. Den größten Teil des Finanzierungsbedarfs werden wir aber über eine langfristige Fremdfinanzierung abdecken und dazu das historisch günstige Zinsniveau ausnutzen.
Für Sie bedeutet dieses Finanzierungsmodell, dass wir unser Generationenprojekt nicht über eine Einmalumlage der heutigen Mitglieder, sondern über einen längeren Zeitraum verteilen. Wir führen einen zeitlich befristeten neuen Beitragsposten Finanzierungsbeitrag in Höhe von 90,- € pro Jahr und vollzahlendem Mitglied
ein. Unser Generationenprojekt wird damit nutzungsgerecht auf die Schultern der Mitglieder der kommenden
20 Jahre verteilt.
Die Planung ist so angelegt, dass die Beiträge für mindestens fünf Jahre stabil bleiben sollen.
Weitere Details sind im Abschnitt Finanzen im hinteren Teil der Broschüre dargestellt.
Fazit
Ich glaube, dass uns ein großer Wurf gelingen kann. Also packen wir es an! Diese Gelegenheit zur Erneuerung
darf nicht ungenutzt verstreichen, zukünftige Generationen würden das nicht nachvollziehen können.
Die Bauzinsen sind so günstig wie nie zuvor, es geht unserem Club finanziell gut und das neue Erscheinungsbild wird entscheidend dazu beitragen können, dass wir das bleiben, was wir sein wollen: einer der führenden
Country-Clubs in unserem Lande.
Die Frage soll nicht lauten: wo in Bremen und Umgebung werde ich Mitglied, um mich sportlich zu betätigen,
die Frage soll lauten: wie kann ich Mitglied im CzV werden?
Ihr
Hans-Dieter Lampe
Präsident
Lageplan / Draufsicht
Design: Gruppe GME
Neubau Club zur Vahr
Grundriss EG
Design: Gruppe GME
Grundriss OG
Design: Gruppe GME
Neubau Club zur Vahr
Grundriss SG
Design: Gruppe GME
Visualisierungsbeispiele
Design: Gruppe GME
Neubau Club zur Vahr
Finanzen
Investitionen
Die vor uns liegenden Investitionen umfassen als wesentlichen Teil den in dieser Broschüre dargestellten
Neubau. Daneben soll aber auch noch die Scheune von innen und außen renoviert und neue Einrichtung für
den Neubau und die Scheune beschafft werden. Auf Basis einer Kostenberechnung des Büros GME für den
Neubau veranschlagen wir für alle vorgenannten Positionen ein Investitionsvolumen von 3,8 Mio €.
Als weiteren Teil unseres Generationenprojekts haben wir im Jahr 2016 – wie im Vorwort bereits erwähnt –
die Renovierung der Garderoben und sanitären Anlagen vor den Tennishallen und der Hockeyhalle sowie
den Bau des neuen Parkplatzes umgesetzt. Dieser Teil der in 2016 getätigten Investitionen beläuft sich auf
knapp 0,5 Mio. €. Insgesamt bewegen wir somit ein Investitionsvolumen von ca. 4,3 Mio €.
Finanzierung
Die Finanzierung der Investition von 4,3 Mio € erfolgt aus mehreren Quellen. Zunächst freuen wir uns über
bereits eingegangene und zugesagte Spenden. Ein weiterer Teil soll in 2017 über den Finanzierungsbeitrag
zufließen, der im nächsten Abschnitt Anpassung der Mitgliederbeiträge weiter erläutert wird. Die nach
Spenden und Finanzierungsbeitrag verbleibende Differenz zu den Gesamtkosten wird über Bankdarlehen
finanziert, die über einen Zeitraum von ca. 20 Jahren getilgt werden.
Anpassung der Mitgliederbeiträge
Die Anpassung der Mitgliederbeiträge ist aus dem Schaubild auf der rechten Seite ersichtlich und besteht aus
zwei Komponenten:
1.
Grundbeitrag und Abteilungsbeiträge
Der Grundbeitrag und die Abteilungsbeiträge werden linear um ca. 8,5 % erhöht, um die im Laufe
der vergangenen Jahre eingetretenen Preissteigerungen und höheren Instandsetzungskosten
finanzieren zu können. Dieses entspricht ca. 2% p.a. seit der letzten Beitragserhöhung im Jahr 2012.
Die Planung für die nächsten fünf Jahre ist so angelegt, dass die Beiträge mindestens in diesem
Zeitraum stabil bleiben sollen.
2.
Finanzierungsbeitrag
Zur Finanzierung des Neubaus wird ein zeitlich begrenzter Finanzierungsbeitrag erhoben.
Dieser beträgt 90,- € pro vollzahlendem Mitglied pro Jahr während der Tilgungsdauer der Darlehensfinanzierung von 20 Jahren. Ausgenommen sind Kinder und Jugendliche bis 21 Jahre und
auswärtige Mitglieder. Der Finanzierungsbeitrag wird auch von künftig neu eintretenden
Mitgliedern für die verbleibende Zeit erhoben.
Alternativ haben Sie die Möglichkeit, den Finanzierungsbeitrag durch eine Einmalzahlung abzulösen.
Statt über 20 Jahre jedes Jahr 90,- € zu zahlen (gleich insgesamt 1.800,- €), können Sie einen Zinssatz
von gut 2,5% in Anspruch nehmen und Anfang 2017 einmalig 1.400,- € zahlen. Sie haben dann in
den nächsten 20 Jahren mit dem Finanzierungsbeitrag nichts mehr zu tun.
Was hat der Club davon, Ihnen das Wahlrecht der Einmalzahlung einzuräumen, obwohl der Zinssatz von 2,5%
deutlich über dem erwarteten Zinssatz der Fremdfinanzierung liegt?
u
Wir brauchen neben den Spenden ein bestimmtes Eigenkapital, um bei den Banken einen attraktiven
Darlehenszinssatz zu erzielen. Dieses erreichen wir über die Einmalzahlungen.
Was haben Sie davon, das Wahlrecht der Einmalzahlung in Anspruch zu nehmen?
u
Zum einen erzielen Sie einen in der heutigen Zinslandschaft attraktiven Zins von gut 2,5%. Zum anderen
aber helfen Sie dem Club, das notwendige Eigenkapital aufzubringen.
Aus Treue zum Club wird es Ihnen bestimmt leicht fallen, hierdurch dazu beizutragen, dass der Club das
größte Projekt seiner Geschichte realisieren kann. Es ist allerdings zu beachten, dass dieses Wahlrecht nur
den ersten 300 Mitgliedern eingeräumt wird, um die Gesamtfinanzierungsstruktur ausgewogen zu halten.
Selbstverständlich sind Aufrundungen der Einmalzahlung auf geeignete größere, runde Beträge jederzeit
möglich. Sie haben hierdurch den Vorteil, in Höhe der Aufrundung oberhalb von 1.400,- € eine Zuwendungsbestätigung zu erhalten und mit bis zu der Hälfte den Fiskus an unserem Projekt zu beteiligen.
1. Grundbeitrag und Abteilungsbeiträge
Lineare Erhöhung der Grund- und Abteilungsbeiträge um ca. 8,5%
Beitragsanpassung
ab
01.01.2017
2. Finanzierungsbeitrag
Zahlung in Raten
über 20 Jahre
Pro Jahr 90,- €
pro Vollmitglied
90,- € x 20 Jahre =
über die gesamte Zeit
Finanzierungsbeitrag zum
Wahlrecht
n
Barwert von 1.400,- € sofort
ablösen
Statt
Abzinsung mit
2,5% p.a.
Barwert
1.800,- €
u
1.800,- €
Einmalzahlung
1.400,- €
Neubau Club zur Vahr
Überschlägiger Zeitplan für das Projekt aus heutiger Sicht
Nach einem positiven Bescheid durch die Mitgliederversammlung am 24. August 2016 wird unverzüglich
mit der Erarbeitung der Feinplanung begonnen werden. Der Bauantrag wird im Herbst 2016 gestellt werden.
Abhängig von der Erteilung der Baugenehmigung werden nach einer Ausschreibung der Bauarbeiten die
Baumaßnahmen entweder im Sommerhalbjahr 2017 oder im Winterhalbjahr 2017/2018 durchgeführt
werden.
Vorteile und Nachteile auf einen Blick
Vorteile eines Neubaus
u
Es werden moderne Garderoben für alle Sportarten in ausreichender Größe geschaffen, die den
heutigen Qualitätsmaßstäben entsprechen.
u
Durch die Renovierung der Scheune schaffen wir auch in der Urzelle des Clubs ein zeitgemäßes,
den Charakter der Scheune gleichwohl wahrendes Erscheinungsbild. Es wird ein neuer Grüner Salon
entstehen.
u
Das bisherige Büro der Verwaltung wird in dringend benötigte Räume für Trainer des Clubs, den
Hausmeister und als Aufenthaltsraum für die Mitarbeiter umgewandelt.
u
Im Neubau werden adäquate Räume für die Verwaltung entstehen. Durch die Neugestaltung haben
der Geschäftsführer und das Sekretariat einen besseren Blick auf die Tennisplätze und die Terrasse der
Scheune. Es ist dadurch gewährleistet, dass die Kontrolle von Nichtmitgliedern effektiver als bisher
gewährleistet werden kann.
u
Im Neubau wird ein großer Besprechungsraum entstehen, der sich durch eine mobile Trennwand in
zwei Räume teilen lässt.
u
Im Eingangsbereich des Clubhauses befindet sich der Pro-Shop. Dieser wird räumlich erweitert.
Es sollen künftig auch Artikel für den Tennis- und Hockeybereich angeboten werden.
u
Es entsteht eine moderne Behindertentoilette, die es so bisher im Club nicht gibt.
u
Im ersten Stock wird eine Allzweckfläche geschaffen, die den künftigen Bedürfnissen des Clubs ohne
großen Aufwand angepasst werden kann. Es kann dort die von Ihnen im Rahmen der Mitglieder
befragung 2015 in hoher Zahl gewünschte Erweiterung des Fitnessbereichs untergebracht
werden. Es werden hauptsächlich Kursräume, in begrenztem Umfang aber auch Geräteräume
entstehen.
u
Die Lounge im Staffelgeschoss ist ein Treffpunkt für Sie mit einem einmaligen Blick auf die
Clubanlage.
u
Durch den Einbau eines Fahrstuhls im Neubau haben Personen mit körperlichen Beeinträchtigungen
oder auch Eltern mit Kinderwagen barrierefreien Zugang vom Parkplatz in die oberen Stockwerke.
u
Die neuen Funktionalitäten und das moderne Erscheinungsbild des Clubs bieten die Grundlage für
die Gewinnung von neuen, jüngeren Mitgliedern, um eine ausgewogene Altersstruktur des Clubs
nachhaltig zu sichern.
u
Die Umsetzung des Neubauprojekts fällt in eine Zeit historisch niedriger Zinsen, wodurch der
Finanzierungsbeitrag auf eine vor dem Hintergrund der Größenordnung des Projekts relativ
moderate Höhe begrenzt werden kann.
u
Die Alternative zum Neubau wäre die Sanierung des bestehenden Garderobengebäudes. Im Fall
einer Sanierung würden wir den suboptimalen und auf Dauer zu kleinen Grundriss des heutigen
Garderobengebäudes festschreiben und unseren Fitnessbereich auch nicht ausbauen können.
Wir würden „gutes Geld schlechtem hinterherwerfen“, denn auch im Fall einer Sanierung müssen wir
ein Darlehen aufnehmen, das abbezahlt werden muss. Weitere Instandsetzungsarbeiten, wie z.B. das
Dach, würden früher oder später auch noch auf uns zukommen. Da wir ohne Neubau keine Spenden
erhalten und bisher schon erhaltene Spenden zurückzahlen müssten, würde der dann resultierende
Finanzierungsbeitrag – neben der ohnehin erforderlichen Beiteragserhöhung um 8,5% – statt 90,- €
pro Jahr und Vollmitglied auch immerhin noch eine beträchtliche Höhe von mehr als der Hälfte
haben müssen. Der Vergleich von Neubau mit Sanierung spricht für sich.
Nachteile eines Neubaus
u
Sollte der Neubau im Sommerhalbjahr und nicht im Winterhalbjahr entstehen, wird es während der
Baumaßnahme Lärmbelästigungen auf der Terrasse geben. Dieses wäre bei einer Sanierung des
Garderobengebäudes jedoch grundsätzlich auch der Fall. Die Einschränkung des Parkplatzes durch
Baumaßnahmen wird durch die neuen Parkplätze weitgehend kompensiert.
u
Der Grüne Salon steht während der Bauarbeiten nicht zur Verfügung.
u
Wir werden uns auch mit den Umkleide- und Duschmöglichkeiten einige Monate mit den neuen
Umkleiden an den Tennishallen und der Hockeyhalle begnügen müssen.
u
Auch die Gastronomie wird für einen kurzen Zeitraum durch die Renovierungsarbeiten in der
Scheune und der Küche nur eingeschränkt genutzt werden können.
Neubau Club zur Vahr
Herausgeber:
Architekturbüro:
Club zur Vahr e. V.
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28329 Bremen
Tel. (0421) 20 44 80
Fax (0421) 244 92 48
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28199 Bremen
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