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Bebauungsplan „Kurhaus" und 3. Änderung Baulinienplan „Herrenfeld“ ENTWURF 20.09.2016 in Freudenstadt BEGRÜNDUNG ZUM BEBAUUNGSPLAN „KURHAUS“ UND 3. ÄNDERUNG BAULINIENPLAN "HERRENFELD" IN FREUDENSTADT Inhaltsübersicht Städtebauliche Begründung 1 Räumlicher Geltungsbereich .......................................................................................... 2 2 Bisherige Entwicklung und derzeitige Situation im Plangebiet ................................... 2 3 Bestehende Rechtsverhältnisse ...................................................................................... 3 4 Allgemeine Ziele und Zwecke der Planung .................................................................. 4 5 Erläuterungen zu den Planfestsetzungen ...................................................................... 5 5.1 Städtebauliche Konzeption ..................................................................................... 5 5.2 Art der baulichen Nutzung....................................................................................... 6 5.3 Maß der baulichen Nutzung .................................................................................... 6 5.4 Bauweise und überbaubare Grundstücksfläche ................................................. 7 5.5 Private und öffentliche Grünflächen...................................................................... 7 5.6 Erschließung ............................................................................................................... 7 5.6.1 Verkehrliche Erschließung ................................................................................. 7 5.6.2 Flächen für Garagen und Stellplätze .............................................................. 7 5.6.3 Ver- und Entsorgung .......................................................................................... 7 6 Beschleunigtes Verfahren nach §13a BauGB .............................................................. 7 7 Städtebauliche Kenndaten ............................................................................................ 7 8 Anlagen ............................................................................................................................. 8 1 Begründung Bebauungsplan „Kurhaus" und 3. Änderung Baulinienplan „Herrenfeld“ ENTWURF 20.09.2016 in Freudenstadt Städtebauliche Begründung 1 Räumlicher Geltungsbereich Das Plangebiet befindet sich an der Schnittstelle zwischen Innenstadt und lockerer Wohnbebauung im Gebiet Herrenfeld. Das Gelände fällt von West (Lauterbadstraße) nach Ost (Tannenstraße). Der räumliche Geltungsbereich wird begrenzt von der Lauterbadstraße, der Turnhallestraße, der Tannenstraße und der Bismarckstraße. Er umfasst eine Fläche von 3,19 ha. Darin beinhaltet ist die denkmalgeschützte Parkanlage mit einer Größe von 0,9 ha. Abbildung 1 Luftbild des Plangebietes 2 Bisherige Entwicklung und derzeitige Situation im Plangebiet Das innenstadtnahe Quartier wird geprägt durch das 1954 erbaute Kurhaus mit dem in den Jahren 1987 bis 1989 errichteten, direkt angebauten Kongresszentrum mit Tiefgarage. Der zugehörige Park mit altem Baumbestand, ergänzt die Baulichkeiten. Ein weiteres, für diesen Bereich charakteristisches, Gebäude ist das 1906 erbaute Büttnerhaus. Dieses Jugendstilgebäude und der Kurhauskomplex samt Park stehen (mit Ausnahme des Kongresszentrums) als Sachgesamtheit unter Denkmalschutz. Das Hotel „Sonne“ war einst ein wichtiger Bestandteil der Freudenstädter Hotellerie und Gastronomie und als Ergänzung zum unmittelbar benachbarten Kur- und Kongresszentrum bestens positioniert. Derzeit wird das Hotel nicht mehr betrieben und 2 Begründung Bebauungsplan „Kurhaus" und 3. Änderung Baulinienplan „Herrenfeld“ ENTWURF 20.09.2016 in Freudenstadt steht leer. In den Jahren vor dem Leerstand wurde das ehemalige Hotel Sonne zum Beispiel auch als Mutter-Kind-Heim genutzt. Diese großen Baukomplexe werden im Osten durch eine relativ kleinteilige Bebauung ergänzt. Entlang der Tannenstraße ist eine Straßenrandbebauung vorhanden, die überwiegend zu Wohnzwecken genutzt wird. Andere Nutzungen wie ein Handwerksbetrieb an der Ecke Turnhalle-/ Tannenstraße und die Musik- und Kunstschule an der Bismarckstraße sind eher untergeordnet. Eine größere unbebaute Freifläche findet sich im Eckpunkt Tannen-/ Bismarckstraße. In einem Teilbereich des Plangebiets trifft der Baulinienplan „Herrenfeld“ aus dem Jahr 1938 Festsetzungen zur Überbaubarkeit der Grundstücke. 3 Bestehende Rechtsverhältnisse Der Flächennutzungsplan 2010 der Vereinbarten Verwaltungsgemeinschaft Freudenstadt weist für das Plangebiet größtenteils ein Sondergebiet „Kur“ aus. Lediglich im nordöstlichen Bereich, entlang der Tannenstraße, liegt eine Wohnnutzung zugrunde. In diese Rechtsverhältnisse soll nicht eingegriffen werden. Damit wird die Bebauungsplanung aus dem Flächennutzungsplan entwickelt (§ 8 Abs. 2 BauGB). Abbildung 2 Auszug Flächennutzungsplan 4. Änderung, in Kraft seit 04.06.2010 Außerdem liegen Teile des Plangebietes im Geltungsbereich der Satzung über die förmliche Festsetzung des Sanierungsgebiets „Promenadeplatz“ und im Bereich der Gestaltungs- und der Werbeanlagensatzung der Stadt Freudenstadt. Diese Satzungen bleiben von den Regelungen der Bebauungsplanänderungen wie auch der örtlichen Bauvorschriften für das Gebiet unberührt. 3 Begründung Bebauungsplan „Kurhaus" und 3. Änderung Baulinienplan „Herrenfeld“ ENTWURF 20.09.2016 in Freudenstadt Der übergeleitete und heute noch rechtsverbindliche Baulinienplan „Herrenfeld“ aus dem Jahr 1938, der in einem Teilbereich des Plangebiets Festsetzungen zur überbaubaren Grundstücksfläche der einzelnen Baugrundstücke beinhaltet, wird durch qualifizierte Festsetzungen im Zuge des Verfahrens im entsprechenden Bereich ersetzt. Abbildung 3 Auszug Baulinienplan Herrenfeld 1938 4 Allgemeine Ziele und Zwecke der Planung Freudenstadt verfügt mit dem denkmalgeschützten Kurhaus, der zugehörigen Parkanlage und dem modernen Kongresszentrum über eine leistungsstarke Infrastruktur in den Bereichen Tagungen, Veranstaltungen und Kultur. Im Kurhaus finden zahlreiche Freizeit- und Kulturveranstaltungen statt, u.a. Theateraufführungen, Konzerte, Operetten/ Musicals, Kinovorführungen. Ganzjährig wird ein dichtes Programm angeboten das auch überregionale Beachtung findet. Für Tagungen und Kongresse stehen eine moderne Konferenz- und Tagungsausstattung sowie mehrere Tagungs- und Veranstaltungsräume und die erforderlichen Parkierungsmöglichkeiten in der Tiefgarage zur Verfügung. 4 Begründung Bebauungsplan „Kurhaus" und 3. Änderung Baulinienplan „Herrenfeld“ ENTWURF 20.09.2016 in Freudenstadt Das unmittelbar angrenzende große Areal des ehemaligen Hotels Sonne befindet sich an städtebaulich bedeutender Stelle im Stadtorganismus der Stadt Freudenstadt. Durch den Leerstand des Hotelgebäudes ist ein Veränderungsdruck spürbar. Ziel der Planung im Bereich des Kur- und Kongresszentrums ist die Sicherung einer adäquaten Nutzungsmischung an diesem traditionsreichen, zentralen Kernpunkt der touristischen Nutzung in Freudenstadt. Die Bewahrung, Sicherung und Weiterentwicklung dieser Nutzungen als Kurhaus, Kongresszentrum, Parkanlage, Hotelstandort, Beherbergungsbetriebe und Bereiche für Wohnen und Arbeiten sind Voraussetzung für die Lebendigkeit und Attraktivität der Kurstadt. Synergieeffekte, die sich zum Beispiel auch im Hinblick auf einen Hotelbetrieb mit wechselnder Belegung in direkter Umgebung bieten, sollen weiterhin genutzt und gesichert werden Zukünftige Entwicklungen sollen durch diesen Bebauungsplan mit klaren Zielvorgaben für das Quartier planungsrechtlich abgesichert werden. 5 Erläuterungen zu den Planfestsetzungen 5.1 Städtebauliche Konzeption Im Plankonzept wird der gesamte Kurhauskomplex bestehend aus denkmalgeschütztem Kurhaus mit dazugehöriger Parkanlage, das Kongresszentrum mit Restaurationsbetrieb, Tiefgarage und das denkmalgeschützten Büttnerhaus mit den diversen Nutzungen unverändert im Bestand erhalten. Auch der Hotelstandort, unmittelbar neben dem Kur- und Kongresszentrum, wird im Rahmen eines Sonstigen Sondergebietes „Hotelstandort mit wechselnder Belegung“ als wesentlicher und bedeutender Teil dieser touristischen Infrastruktureinheit im Bestand erhalten. Das ehemalige Hotel Sonne ist dreigeschossig und abgerückt von der Turnhallestraße platziert. Der Anbau eines Zimmertraktes nach Süden stammt aus den 80er Jahren. Diese Bestandsgebäude sollen abgebrochen werden. An diesem Standort soll ein neues Hotelgebäude errichtet werden. Vorgesehen ist ein dreigeschossiges Gebäude mit zwei Untergeschossen, welches sich mit seiner organischen Grundform von der Turnhallestraße entlang des Kur- und Kongresszentrum bis zum Kurgarten hin entwickelt. Des Erdgeschoss liegt im dem Niveau des Eingangsbereichs des Kongresszentrums. Nach Osten und Süden ist das Gebäude terrassiert, sodass sich die Höhenentwicklung hin zu den Nachbargebäuden verringert. Das Gebäude ist als Flachdachbau vorgesehen, wobei 70% der Dachfläche zu begrünen sind. Im Erdgeschoss sind primär die Verwaltungsräume (im Norden) und das Restaurant (Süden) vorgesehen. In den beiden Obergeschossen sollen die Gästezimmer liegen. Im Untergeschoss 1 sind zur Turnhallestraße weitere Gästezimmer geplant, im südlichen Bereich sind Räume für Fitness und Mitarbeiter vorgesehen. Im Untergeschoss 2 befinden sich dem Hotelbetrieb zugeordnete Neben- und Technikräume. Insgesamt sollen rund 100-110 Gästezimmer realisiert werden. Um die funktional bedeutsame Verbindung zwischen Kongresszentrum und Hotel auch baulich realisieren zu können, ist ein Verbindungsbaukörper zwischen den beiden Gebäuden planerisch fixiert. Ausgehend von der Erdgeschossebene des Kongresszentrums ist eine Verbindung in das Erdgeschoss des Hotelneubaus möglich. Die 5 Begründung Bebauungsplan „Kurhaus" und 3. Änderung Baulinienplan „Herrenfeld“ ENTWURF 20.09.2016 in Freudenstadt vorhandene Anliefer– und Feuerwehrzufahrt, parallel zum Kurhaus, wird dabei freigehalten (Durchfahrtshöhe) und ist nach wie vor uneingeschränkt nutzbar. Städtebaulich erscheint es wichtig das Bauvolumen des Hotels deutlich abzurücken von der kleinstrukturierten Bebauung an der Tannenstraße. Die Baustreifen entlang der Bismarck- und Tannenstraße, welche bereits im Baulinienplan Herrenfeld aus dem Jahre 1938 beinhaltet sind, sollen im Rahmen von qualifizierten Festlegungen die planungsrechtliche Zulässigkeitsvoraussetzung für die Errichtung von Wohngebäuden, Beherbergungsbetrieben und nicht störenden Gewerbebetrieben im Sinne eines Allgemeinen Wohngebietes schaffen bzw. den vorhandenen Baubestand planungsrechtlich sichern. Die bisher unbebaute Freifläche im Eckbereich Bismarck- / Tannenstraße wird nun als Allgemeines Wohngebiet festgesetzt. Die Zulässigkeit von Vorhaben und die Maßstäblichkeit orientieren sich an der Bebauung der Tannenstraße. Die Nutzung der Musik- und Kunstschule liegt weiterhin im Sondergebiet. 5.2 Art der baulichen Nutzung Entsprechend den Darstellungen des Flächennutzungsplanes und der tatsächlichen sowie städtebaulich gewünschten Nutzung des Quartiers wird im Bereich des Kurund Kongresszentrums, und des zugehörigen Parks im Sinne des § 11 BauNVO ein „Sonstiges Sondergebiet (SO1) Kur- und Kongresszentrum“ festgesetzt. Zulässig sind: Kurhaus mit Veranstaltungsräumen, Theater, Kino, Restaurationsbetriebe, Kongresszentrum, Wohnungen für Personal, sonstige nicht störende Gewerbebetriebe sowie Anlagen für die Verwaltung. Das Sondergebiet bezieht auch das Gebäude Bismarckstraße 10 und die Freifläche an der Ecke Bismarck-/ Tannenstraße mit ein. In diesem Bereich sollen Einrichtungen, die die Kurhaus- und Kongressnutzung ergänzen, zulässig sein. Im Bereich des ehemaligen Hotels „Sonne“ wird ebenfalls nach § 11 BauNVO ein „Sonstiges Sondergebiet (SO2), Hotel mit wechselnder Belegung“ festgesetzt. Zulässig sind: Hotels mit einer Beherbergungsnutzung und wechselnder Belegung, dem Hotelbetrieb zugeordnete Einrichtungen, Gastronomie- und Tagungsräume, Wellness-, Therapie- und Ruheräume sowie die jeweils dazugehörigen Neben- und erforderliche Außenanlagen und eine Wohneinheit für Aufsichts- und Bereitschaftspersonen oder für Betriebsinhaber bzw. Betriebsleiter. Der übrige Planbereich wird bereits als Allgemeines Wohngebiet (WA) genutzt und soll auch als solches festgesetzt werden. Die zulässigen Nutzungen entsprechen dem § 9 Abs. 1. Nr. 1 BauGB i. V. m. § 4 BauNVO sowie § 1 Abs. 4 – 9 BauNVO. Ausnahmen nach § 4 Abs. 3 Nr. 1 – 3 BauNVO Betriebe des Beherbergungsgewerbes, sonstige nicht störende Gewerbebetriebe, Anlagen für Verwaltung können zugelassen werden. Ausnahmen nach § 4 Abs. 3 Nr. 4 – 5 i.V.m. § 1 Abs. 6 Nr. 1 BauNVO (Gartenbaubetriebe und Tankstellen) werden nicht zugelassen. 5.3 Maß der baulichen Nutzung Das Maß der baulichen Nutzung ist in den textlichen und zeichnerischen Festsetzungen des Bebauungsplanes festgelegt. Die Entwicklung der Gebäudehöhe ist über die Festsetzung der Traufhöhe, bezogen auf die Erdgeschossfußbodenhöhe (EFH), 6 Begründung Bebauungsplan „Kurhaus" und 3. Änderung Baulinienplan „Herrenfeld“ ENTWURF 20.09.2016 in Freudenstadt definiert. Diese Festsetzungen orientieren sich am Baubestand und führen die vorhandene städtebauliche Struktur weiter. Die EFH (Rohfußboden) für Neu- oder Ersatzbebauungen wird im Rahmen des Baugenehmigungsverfahrens bzw. im Kenntnisgabeverfahren durch die Baurechtsbehörde festgelegt bzw. bemisst sich in Bezug zur jeweiligen Erschließungsstraße. 5.4 Bauweise und überbaubare Grundstücksfläche Die Gebäude sind in offener Bauweise mit seitlichem Grenzabstand entsprechend den zeichnerischen Festsetzungen des Bebauungsplanes zu errichten. Für das Sondergebiet (SO1) im Bereich des Kurhauses und Kongresszentrums ist eine besondere Bauweise festgelegt, da hier Baukörper mit einer Länge über 50m im Bestand vorhanden sind und auch künftig zulässig sein sollen. 5.5 Private und öffentliche Grünflächen Die nicht überbaubaren Freiflächen im SO2 und im WA sind als private Wiesenflächen oder gärtnerisch angelegt zu unterhalten. Der denkmalgeschützte Kurhauspark im SO1 ist als öffentliche Grün- und Parkfläche zu erhalten. 5.6 Erschließung 5.6.1 Verkehrliche Erschließung Die äußere Erschließung erfolgt über die das Gebiet umgebenden Randstraßen: Lauterbad-, Turnhalle-, Tannen- und Bismarckstraße. Bismarck- und Tannenstraße liegen in einer Tempo 30-Zone, im betreffenden Bereich der Lauterbadstraße ist auf Höhe des Plangebietes die Geschwindigkeit auf 30 km/h begrenzt. 5.6.2 Flächen für Garagen und Stellplätze Entsprechend den zeichnerischen und textlichen Festsetzungen des Bebauungsplans ist der ruhende Verkehr im Plangebiet zum Teil innerhalb der überbaubaren Grundstücksflächen und auf den ausgewiesenen Flächen für Garagen und Stellplätze vorgesehen. In den Sondergebieten sind die Flächen für Tiefgaragen gekennzeichnet. Die Parkierung für das Hotel (Gästeverkehr) wird über die bestehende Tiefgarage des Kurhauses im 1. OG abgewickelt. Zusätzliche Gästestellplätze sind nicht vorgesehen und notwendig. Ein Teil der Mitarbeiterparkierung findet im Hof zur Turnhallestraße statt. Die vorhandenen öffentlichen Stellplätze im Verkehrsraum sind dargestellt. 5.6.3 Ver- und Entsorgung Die Ver- und Entsorgung des Gebietes ist vorhanden und gesichert. Veränderungen durch Neubauten sind nicht notwendig. 6 Beschleunigtes Verfahren nach §13a BauGB Die Entwicklung auf dem Areal des Kurhauses mit Kurgarten und des ehemaligen Hotels Sonne ist als Maßnahme der Innenentwicklung zu verstehen. Die planungsrechtlichen Grundlagen für den Neubau des Hotels sollen das Areal einer neuen, 7 Begründung Bebauungsplan „Kurhaus" und 3. Änderung Baulinienplan „Herrenfeld“ ENTWURF 20.09.2016 in Freudenstadt hochwertigen und für die Stadtentwicklung Freudenstadts zukunftsweisenden Nutzung zugeführt werden. Weitere Regelungspunkte sind die Aufhebung früherer Baulinien im Bereich der Tannen- und Bismarckstraße und Festsetzungen von überbaubaren Grundstücksflächen, zulässigen Höhen, Dachformen usw., orientiert an den im entsprechenden Bereich vorhandenen Gebäuden. Die Voraussetzungen liegen vor: es handelt sich bei der zu überplanenden Fläche um eine Innenbereichsfläche nach § 13a Abs. 1 Satz 1 BauGB, die festgesetzte Grundfläche im Bebauungsplan liegt unter dem Schellenwert von 20.000 m². Das Planwerk an sich zeigt auch keine Anhaltspunkte für eine Beeinträchtigung der in § 1 Abs. 6 Nr. 7 b BauGB genannten Schutzgüter (FFH- oder Vogelschutzgebiete). Soweit der Bebauungsplan jedoch Planungsgrundlage für den Neubau eines Hotels mit rund 200 Betten sein soll, unterliegt das Vorhaben der UVP-Pflicht nach 18.1.2 i.V.m. 18.8 der Anlage zu § 3 UVPG (100-300 Betten) und es ist damit eine „Vorprüfung des Einzelfalls“ erforderlich, die Bestandteil der Begründung wird. Somit kann der Bebauungsplan als „Bebauungsplan der Innenentwicklung“ nach § 13a Abs. 2 Ziff. 1 BauGB im beschleunigten Verfahrens nach § 13 Abs. 2 und 3 Satz 1 und 3 BauGB aufgestellt werden. Von einer Umweltprüfung und einem Umweltbericht kann damit abgesehen werden. 7 Städtebauliche Kenndaten Geltungsbereich 3,19 ha Sondergebiet – gesamt 1,8 ha Davon überbaubare Flächen im SO 1 Kur- und Kongresszentrum SO 2 Hotel 0,53 ha 0,20 ha Allgemeines Wohngebiet 0,62 ha Davon überbaubare Flächen 0,28 ha Öffentliche Grünfläche 1,03 ha Öffentliche Verkehrsfläche einschließlich Gehwege 0,24 ha und Verkehrsfläche besonderer Zweckbestimmung Private Verkehrsfläche 8 0,12 ha Anlagen - Allgemeine Vorprüfung des Einzelfalls zur UVP-Pflicht gemäß § 3c UVPG Freudenstadt, den __.__.2016 Christoph Gerber Baurechts- und Ordnungsamt 8 Rudolf Müller Bauamt Begründung
