baubeschreibung m - Winterstetter Immobilien, Berlin
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BAUBESCHREIBUNG M Umbau zu Wohnungen Modernisierung und Instandsetzung Altbau Dachgeschossausbau BauO Bln zur Genehmigungsfreistellung vom 23. Juli 2013 (Baugenehmigung), die denkmalschutzrechtliche Genehmigung der unteren Denkmalschutzbehörde Nr. 103/2013 vom 17. Mai 2013, die Architektenplanung, der Brandschutznachweis und die Tragwerksplanung. Bestand und Planung Der „altberliner“ Gebäudekomplex besteht aus einem Vorderhaus (VH), einem rechten Seitenflügel (SF) und einem Gartenhaus (GH) mit einem rückseitigen kleinen rechten Seitenflügelanbau und 2 Höfen, und steht unter Denkmalschutz. Planungsgegenstand ist das gesamte Objekt einschl. der Freiflächen. Die derzeitige Bebauung besteht aus einem Kellergeschoss, Erdgeschoss sowie 1. bis 4. Obergeschoss und ein im Gartenhaus ausgebautes Dachgeschoss (im Vorderhaus als Rohling). Die Dächer sind als sogenannte „Berliner Dächer“ mit Steildach- und Flachdachflächen ausgebildet. Die bestehende Baukonstruktion befindet sich ein einem guten Zustand, es sind regelmäßig Instandsetzungsarbeiten ausgeführt worden. Erschlossen wird das Gebäude im Vorderhaus durch einen straßenseitig angeordneten repräsentativen Hauseingang und dort anschließend durch ein hofseitig angrenzendes Treppenhaus im Vorderhaus. Ein zweites Treppenhaus ist in der Verbindungsecke zwischen dem rechten Seitenflügel und dem Gartenhaus angeordnet. Das dritte Treppenhaus befindet sich linksseitig im Gartenhaus. Diese beiden Treppenhäuser sind über die im Vorderhaus angeordnete Durchfahrt zu erreichen, die den 1. Hof erschließt. Die beiden Treppenhäuser im Seitenflügel und Gartenhaus sind bis in das Dachgeschoss geführt. Das Treppenhaus im Vorderhaus endet derzeit im 4. OG, von dort führt derzeit eine „Nebentreppe“ in den nicht ausgebauten Dachraum. Im Treppenhaus im Vorderhaus ist ein Aufzug angeordnet, der das 1. OG mit dem 4. OG verbindet. Im Gartenhaus ist ein innenliegender Aufzug angeordnet, der das Kellergeschoss (KG) mit dem Dachgeschoss verbindet. Hinter dem Gartenhaus liegt ein 2. Hof, der durch einen Durchgang im Erdgeschoss Gartenhaus zu erreichen ist. Mit dieser Baubeschreibung wird die Sanierung des Gebäudes, die Modernisierung und Instandsetzung des Gesamtgebäudes, die Ertüchtigung der Gebäudehülle, Grundrissänderungen der Wohnungen, der Ausbau des Dachgeschosses im VH zu einer Wohnung, der Anbau von Balkonen, der Neubau im 2. Hof, der Einbau von Aufzugsanlagen, die Renovierung der Treppenhäuser und die Begrünung und Gestaltung der Innenhöfe behandelt. Grundlage der Ausführung sind neben dieser Baubeschreibung die Mittelung nach § 63 Abs. 3 Satz 3 der Meinekestraße 10 | Baubeschreibung Neben der Sanierung und der Rückführung der Gebäudenutzung zum Wohnen sind im Wesentlichen der Dachgeschossausbau und der Anbau von Balkonen geplant. Darüber hinaus wird im 2.Hof der kleine rechte Seitenflügelanbau bis zur Grundstücksgrenze angrenzend zu den Nachbargiebelseiten erweitert. Die beiden Höfe werden entsiegelt und durch einen Landschaftsarchitekten gestaltet werden (eine Parkplatznutzung im Hof ist nicht mehr vorgesehen). Die äußere Hülle wie Dach und Fassade und Fenster sowie die Treppenhäuser und weitere historische Bausubstanz unterliegen den Auflagen des Denkmalschutzes und müssen mit den zuständigen Behörden in allen Belangen abgestimmt werden. Das denkmalschutzrechtliche Ziel ist die Rekonstruktion und der Erhalt von historischen Bauteilen. Der Umbau des Gebäudes erfolgt in einer hochwertigen Ausführung, einerseits die technische Baukonstruktion und Gebäudeausstattung betreffend, anderseits auch bezogen auf die Ausstattungsmerkmale (großzügige Grundrissplanung, hochwertige Materialien, aufwendige Elektroausstattung, usw.). Gleichzeitig wird versucht die Ausführung der Brandschutz-, Wärmeschutz-, Schallschutz- und Abdichtungsmaßnahmen gegen Feuchtigkeit, die ausschließlich von geeigneten Fachfirmen ausgeführt und sorgfältig von der Bauleitung kontrolliert wird, den heutigen Standards anzupassen. Hierbei sind Einschränkungen durch die zu erhaltende Bestandskonstruktion zu berücksichtigen. Im Sinne des Erhalts und Rekonstruktion der historischen Bausubstanz haben die Vorgaben der Denkmalschutzbehörde Vorrang vor den aktuellen Baustandards. Als neue Baustoffe werden nur zugelassene, geprüfte und entsprechend der Verwendung geeignete Materialien verwendet. Verdeckt liegende Konstruktionen werden geprüft, bevor diese durch nachfolgende Baumaßnahmen verdeckt werden. Abnahmen und Prüfbesichtigungen durch den Brandschutzprüfer, den Prüfer für die Standsicherheit sowie ggf. erforderliche Sachverständigen und Sachkundigen wie Holzschutzgutachter werden durchgeführt. Geschichte Das Gebäude wurde durch Dr. Ferdinand Karewski 1899 als repräsentatives Wohngebäude und Sanatorium in massiver Bauweise errichtet und ist ein charakteristisches Beispiel für die bekannten hochherrschaftlichen Berliner Altbauten. Typisch ist auch die Anordnung eines Vorderhauses mit einem fortführenden Seitenflügel und einem abschließenden Gartenhaus. Die historische aufwendige Gestaltung des Gebäudes sowie die großzügigen Wohnungsgrundrisse und der City-Standort lassen eine „gutbürgerliche“ Bewohnerschaft Anfang des 20. Jahrhunderts vermuten. Schon damals war diese Wohngegend aufgrund der unmittelbaren Nähe zum Kurfürstendamm sehr begehrt. Das Gebäude überstand relativ unbeschädigt die Kriege und konnte daher bis heute seine Ursprungsform behalten, was letztendlich zur Einstufung als Einzeldenkmal führte. In den siebziger Jahren begann die Umnutzung des Gebäudes vom Wohnen zur Beherbergungsstätte und endete dann in der ausschließlichen Hotelnutzung, die bis heute andauert. Mit dieser Planung ist es beabsichtigt, das Gebäude wieder seiner ursprünglichen Wohnnutzung zuzuführen. Allgemeine Angaben Die auf den Plänen dargestellten Ausstattungen und Einrichtungsgegenstände sind nur exemplarisch und werden nur geschuldet, sofern dies im Kaufvertrag bzw. in dieser Baubeschreibung vereinbart ist. Die tatsächliche Anordnung richtet sich nach den örtlichen Gegebenheiten und wird diesen Gegebenheiten nach Wahl des Initiators angepasst. Sonderwünsche sind möglich, können aber nur berücksichtigt werden, sofern der Bautenstand dies erlaubt und die Bauausführung zeitlich und technisch dadurch nicht beeinträchtigt wird. Sonderwünsche können insbesondere dann keine Berücksichtigung finden, wenn sie einen unverhältnismäßig hohen Aufwand erfordern, den Baufortschritt verzögern oder aber einen Eingriff in das Sondereigentum eines Miterwerbers bzw. in das Gemeinschaftseigentum bedeuten würden. Sollte hierfür eine behördliche Genehmigung nötig sein, sind die Kosten vom Käufer zu tragen. Umplanungswünsche in den Wohnungen können nur dann berücksichtigt werden, wenn diese technisch ausführbar sind und keine Änderungen/Eingriffe in die übrigen Wohnungen und das Gemeinschaftseigentum bewirken. Eventuelle Planungskosten der zu beteiligenden Planer sind vom Erwerber zu tragen. Bei den Arbeiten im Altbaubereich ist zu berücksichtigen, dass altbautypische Unebenheiten bei Wänden, Decken und Böden bestehen können. Diese Unebenheiten wie zum Beispiel ungerade Wände, Wandecken und geneigte Böden stellen keinen Baumangel dar. Zeichnerische Darstellungen in den Architektenplänen wie eventuelle Möblierung, Bepflanzung, Geräte und sonstige Gestaltung sind nicht Gegenstand der Bauausführung, sondern Gestaltungsvorschläge. Für sämtliche Bestandsbauteile und Konstruktionen gilt ausdrücklich Bestandsschutz, das heißt, es gelten die Vorschriften, Gesetze, Normen und technischen Maßgaben, die zum Errichtungszeitraum der Gebäude baurechtlich zulässig und somit allgemein anerkannt waren. Dies betrifft insbesondere den Schall- Brand- und Wärmeschutz, es sei denn, im Einzelfall ist in dieser Baubeschreibung etwas anderes festgelegt. Ausdrücklich wird darauf hingewiesen, dass es sich um eine Sanierung und Umnutzung „im Bestand“ handelt. Das heißt, dass nicht alle heutigen Anforderungen, vor allem die an den Schallschutz, erfüllt werden können. Die in der Altbausubstanz vorhandenen schalltechnischen Werte werden nicht in jedem Fall verbessert werden können. Dies gilt insbesondere für die Bestandstreppenhäuser. Flächenberechnung Es erfolgt eine Nutzflächenberechnung gem. WoFlV vom 01.01.2004 – nach Umbau. Abweichend von dieser Verordnung werden die Flächen der Terrassen und die der Balkone mit 50 % der tatsächlichen Fläche in die Wohnflächenberechnung der jeweiligen Wohnungen mit einbezogen. (siehe hierzu auch die Flächenzusammenstellung). Seite 69 BAUBESCHREIBUNG M Gutachten und Sachverständige Die Erstuntersuchung des Kellergeschosses führte zu keinen besonderen Feststellungen die Feuchtebelastung betreffend. Die Außenwände des Kellergeschosses werden durch einen Gutachter untersucht, um die erforderlichen Dichtungsmaßnahmen bestehend aus einer nachträglich aufzubringenden Vertikalsperre zu beurteilen und den örtlichen Rahmenbedingungen entsprechend auszuführen. Die Decken und der Dachstuhl des Bestandsgebäudes bestehend aus einer Holzbalkenkonstruktion. Die Holzsubstanz wird stichprobenartig durch einen Gutachter auf Schäden überprüft. Im Bedarfsfall werden Schäden beseitigt und Bauteile ausgetauscht. Für die neu auszubauenden Dachgeschosse und die Balkone und den Anbau im 2. Hof werden Nachweise über die Standsicherheit einschließlich Feuerwiderstand der tragenden Bauteile sowie Nachweise von Schall, Wärme- und vorbeugendem Brandschutz durch einen Tragwerksplaner durchgeführt. Diese Nachweise einschließlich der Bauvorlagen des Architekten werden durch die Prüfingenieure für Tragwerk und Brandschutz auf die bauordnungs- und planungsrechtliche Zulässigkeit geprüft. Änderungen, die aus den Auflagen der Prüfingenieure resultieren, bleiben ausdrücklich vorbehalten. Vom Kellergeschoss bis zum letzten tragenden Bestandsbauteil besteht Bestandsschutz. Inwiefern neue Bauteile, die im Bereich mit Bestandsschutz eingebaut werden, aktuellen baurechtlichen Anforderungen gerecht werden müssen, obliegt der Prüffreigabe der Prüfingenieure. Die Planungsänderungen wurden durch einen öffentlich bestellten Vermessungsingenieur (ÖbVI) geprüft und freigegeben. Änderungen, die aus den Auflagen der Fachingenieure und Fachprüfungsinstanzen resultieren, bleiben ausdrücklich vorbehalten. Wärmeschutznachweis Die Bauausführungen erfolgen, soweit dies möglich ist, nach den gültigen DIN-Vorschriften sowie in den neu auszubauenden Dachgeschossen und im Neubau im 2.Hof nach der Energieeinsparverordnung (EnEV) 2009. Der Wärmeschutznachweis wird von einem Fachingenieur erstellt und unterliegt der Kontrolle und Freigabe durch einen Prüfingenieur. Vom Kellergeschoss bis zum letzten tragenden Bestandsbauteil be- Meinekestraße 10 | Baubeschreibung steht Bestandsschutz. Beim Baudenkmal wird in Abstimmung mit der unteren Denkmalschutzbehörde von der Möglichkeit Gebrauch gemacht, die Energieeinsparverordnung nicht anzuwenden bzw. von den Anforderungen dieser Verordnung abzuweichen, um historische Gestaltungselemente (bspw. Fassadenoberflächen und historische Fensteranlagen) zu erhalten. Baubegleitende Qualitätskontrolle und Abnahme durch den TÜV Der TÜV wird das Bauvorhaben während mehrerer Baustellenbegehungen gemäß Begehungsplan stichprobenartig auf die Konformität der Bauausführung mit den genannten Plänen bzw. Unterlagen und mit den aufgeführten technischen Vorschriften (Beurteilungsgrundlagen) überprüfen. Nach jeder Begehung wird vom TÜV ein schriftlicher Bericht erstellt; er enthält die gutachterlichen Feststellungen. Wichtige Details werden erforderlichenfalls fotografisch dokumentiert. Die Baustellenbegehungen werden in der Regel von Fachingenieuren der Bautechnik durchgeführt; für die Begutachtung haustechnischer Gewerke werden auch Fachingenieure der Versorgungstechnik hinzugezogen. Der TÜV wird die Bautenstände nach MaBV (Makler- und Bauträgerverordnung) feststellen und die rechtsgeschäftliche Abnahme des Gemeinschaftseigentums vornehmen. Optional und gegen Aufpreis kann jeder Erwerber sein Sondereigentum durch den TÜV abnehmen lassen. Abbruch und Entrümpelung Geschädigte und nicht benötigte oder zur Wiederverwendung geplante Bauteile werden abgebrochen und entsorgt oder sicher gelagert. Gemäß Architektenplanung werden Grundrissänderungen hergestellt: Hierzu erfolgt unter anderem der Abbruch von Zwischenwänden und die Herstellung bzw. Umverlegung von Wanddurchbrüchen/-öffnungen. Bestehende Einbauten wie WCs, Küchen, Einbaumöbel sowie Oberflächenbeläge wie Tapeten, Bodenbeläge, Fliesen und die Bestandsinstallation der haustechnischen Versorgung werden abgebrochen. Verbliebene Möbel und die übrige Hinterlassenschaft der ursprünglichen Hotelnutzung werden entsorgt, einschl. ggf. bestehenden Sperrmülls im Hof und im Keller- und Dachgeschoss. Fassaden Die generell gut erhaltenen Fassaden werden in Abstimmung mit der Denkmalschutzbehörde baustilgerecht instand gesetzt und mit Faschen, Gesimsen und Stuckverzierungen gestaltet. Dabei wird für die Straßenfassade auf eine Annäherung an die historische Vorgabe geachtet. Die übrigen rückseitig angeordneten Fassaden erhalten einen Wärmedämmputz mit einer Stärke von bis zu 5 cm. Die Giebelseiten erhalten ein Wärmedämmverbundsystem. Durch den beabsichtigten Erhalt der historischen Fassaden und deren denkmalschutzgerechten Sanierung werden aktuelle Vorgaben der EnEV unterschritten. Alle Fassaden werden saniert. Dazu wird die gesamte Fassade gereinigt, um die Verschmutzungen zu lösen, Schädigungsstellen freizulegen und die gesamte Fassade hinsichtlich des Zustandes kartieren zu können. Schadstellen werden freigelegt und geöffnet, loser, nicht mehr tragfähiger Wandputz entfernt und Fehlstellen im dahinter liegenden Mauerwerk behandelt. Risse werden geweitet und fachgerecht unter Verwendung von Quellmörtel geschlossen. Etwaige Roststellen an freigelegten Stahlkonstruktionen werden behandelt und nachträglich mit einem Rostschutzanstrich versehen. Nach erfolgter Sanierung dieser Schäden werden diese fehlenden Putzbereiche mit einem neuen Putz ergänzt, um einen homogenen und ebenen Untergrund für den folgenden Wärmedämmputz bzw. das folgende Wärmedämmverbundsystem zu erhalten. Straßenseitig wird nach Vorgabe des Restaurators ein Neuputz nach historischer Materialvorgabe aufgetragen. Abschließend erhalten die Fassaden für den Witterungsschutz einen dampfdiffusionsoffenen Anstrich. Im Zuge dieser Fassadensanierung werden die Zinkblechabdeckungen (Fenster- und Gesimsabdeckungen) sowie die Regenwasserleitungen einschl. der Standrohre komplett erneuert. Dach Die Dachgeschosse werden zu zwei großen Wohnungen ausgebaut und erhalten auf dem flachen Dachteil des „Berliner“ Daches individuell zugeordnete Dachterrassen. Soweit erforderlich und wirtschaftlich sinnvoll wird der Holzdachstuhl nach der Tragwerksplanung erneuert, die bestehenden Abmessungen und Kubatur der Dachform bleiben erhalten. Die Brandwände werden in massiver Mauerwerkskonstruktion 30 cm über das Dach geführt. Es werden neue Gauben und Terrasseneinschnitte sowie Dachflächenfenster vorgesehen, die in Abstimmung mit der unteren Denkmalschutzbehörde und dem Stadtplanungsamt gestaltet werden. Die hauptsächlichen Änderungen werden hofseitig erfolgen. Die Anordnung folgt der durch die Fassadengestaltung vorgegebenen Vertikalgliederung des Gebäudes. Die Dacheindeckung wird komplett erneuert, im Bereich der Steildachflächen mit einer Dachsteindeckung auf Lattung, Konterlattung und einer dampfdiffusionsoffenen Unterspannbahn, im Flachdachbereich mit einer dreilagigen Bitumenschweißbahn. Alle Dachflächen erhalten eine Vollsparrenwärmedämmung gemäß den Vorgaben der aktuell gültigen Energieeinsparverordnung (EnEV). Der Dachstuhl wird zur Aufnahme der Wärmedämmung unbelüftet in einer dampfdiffusionsoffenen Konstruktion konzipiert. Es werden alle Klempnerabdeckungen neu hergestellt. Der gesamte Dachbereich erhält neue Bleche. Es werden oberhalb des Gesimses alle erforderlichen Bleche, Regenrinnen, Abdeckungen, Schneefanggitter usw. aus Titanzinkblech neu erstellt. Die Regenentwässerung erfolgt über Regenrinnen sowie Regenfallrohre im Fassadenbereich. Das Material der Regenfallrohre und der Regenrinnen wird mit der Denkmalschutzbehörde abgestimmt. Auf der für die oberseitigen Terrassen vorgesehene Dachfläche werden für den Außenbereich geeignete geriffelte druckimprägnierte Holzdielen Typ „Douglasie“ (oder gleichwertig) als Barfußdielen mit entsprechend geeigneter Holzunterkonstruktion verlegt. Diese zur Begehung vorgesehenen Terrassenflächen werden mit einem feuerverzinkten farblich beschichteten Stahlgeländer mit einer Geländerhöhe von 1,1 m eingefasst. Alle Dachflächen erhalten eine mineralische Zwischensparrendämmung in einer Stärke von mindestens 22 cm mit einem WLS (Wärmeleitfähigkeitsstufe) von 035 nach Vorgabe des Energieberaters. Innenseitig wird der wärmegedämmte Dachstuhl komplett aus Gründen der Luftdichtigkeit mit einer Klimamembranfolie belegt. Seite 71 BAUBESCHREIBUNG M Schornsteine und Kamine Die nicht mehr genutzten Schornsteine werden abgerissen, soweit diese nicht für neue haustechnische Installationsleitungen wie bspw. Lüftung innenliegender Bäder oder neue Sanitärstränge verwendet werden. Die erforderliche Abstimmung dieser Maßnahme erfolgte mit dem Bezirksschornsteinfegermeister. Es werden alte Versottungen beseitigt und ggf. zu erhaltene Schornsteinzüge werden im Bedarfsfall gereinigt. Im Dachgeschoss wird der Anschluss für jeweils einen Kamin (als Sonderwunsch) in jeder Dachwohnung vorbereitet. Hier werden zwei neue Schornsteinrohre durch das Dach etwa 1 m in die Wohnung hinein geführt, um einen ggf. gesondert beauftragten Kaminanschluss zu ermöglichen. Der Standort ist grundsätzlich flexibel, muss aber rechtzeitig nach zeitlicher Vorgabe des Architekten im Planungs- und Bauprozess gekennzeichnet werden. Dabei muss der Standort so bestimmt werden, dass die statische Konstruktion des Dachstuhls nicht berührt wird. Die Last des ggf. gesondert beauftragten Kamins darf 200 kg nicht überschreiten. ner Metallunterkonstruktion einschl. Dämmeinlage, gespachtelt und gestrichen bzw. alternativ aus Gasbetonwänden hergestellt. Neue tragende Wände und die Treppenhaus- und Wohnungstrennwände werden nach Tragwerksplanung in feuerbeständiger Brandschutzqualität hergestellt. In den Küchen wird im Bereich von hängenden Einbauten wie Küchenoberschränken bei Trockenbauwänden eine durchgängige Verstärkung eingebaut. Haustechnische Installationsleitungen werden durch geeignete Gipskartonkonstruktionen auf einer Metallunterkonstruktion verdeckt, bspw. mit Installationsschächten, Abkofferungen, Vorwänden, etc. Schlosser und Metallbau Die Terrassen auf dem Dach und die Balkone erhalten eine Absturzsicherung aus verzinktem farblich pulverbeschichteten Stahlrohr gemäß den behördlichen und statischen Vorgaben und in gestalterischer Abstimmung mit der Denkmalschutzbehörde. Wände und Decken (Konstruktion) Alle tragenden Konstruktionen werden auf ihre Funktionstüchtigkeit geprüft. Tragende Bauteile bzw. Wände bleiben in der Regel erhalten, das statische System wird im Wesentlichen nicht verändert. Neue Träger, Decken und Unterzüge werden statisch bemessen. Neue Wand- und Deckendurchbrüche werden nach der Tragwerksplanung hergestellt. Vorhandene Decken werden nach Möglichkeit erhalten. Die Holzkonstruktion wird auf Fäulnis, Schwamm, Pilz oder Insektenbefall durch einen Holzschutzgutachter geprüft. Wo erforderlich, werden angegriffene Geschädigte Holzteile und Holzflächen werden überarbeitet abgebeilt, imprägniert, überarbeitet oder, soweit erforderlich, komplett erneuert. Dafür werden die bestehenden Holzbalkendecken/Geschossdecken nach Vorgaben des Holzschutzgutachters auf Holzschädlinge geprüft und bei vorliegenden Schädigungen saniert. Die gesamte zugängliche Holzkonstruktion wird mit einem für Wohnräume geeigneten Holzschutzmittel behandelt. Tragende Wände bestehen aus Mauerwerk, nichttragende Wände aus Mauerwerk oder Trockenbaukonstruktionen nach Wahl des Architekten. Alle neuen, nicht tragenden Innenwände werden mit einer Gipskartontrockenbaukonstruktion, doppelt beplankt auf eiMeinekestraße 10 | Baubeschreibung Alle Einheiten, Zugänge und Eingänge erhalten eine Zentralschließanlage mit Sicherungskarte. Die Haus-, Keller und Wohnungseingangstür einschl. der Briefkästen und Nebentüren werden gleichschließend ausgeführt. Bodenbeläge Die bestehenden Holzbalkendecken/Geschossdecken werden nach gutachterlichen Vorgaben auf Holzschädlinge geprüft und bei vorliegenden Schädigungen saniert. Die vorhandenen Holzbalkendecken bestehend aus Holzbalken, geputzten Unterdecken, Staakung mit aufgelegter Schüttung bleiben erhalten und haben insoweit Bestandsschutz. Der Fußbodenaufbau über den Holzbalken wird komplett erneuert. Dabei wird ein zweilagig schallgetrennter Plattenbelag auf die Holzbalken aufgebaut, um durch diese Schallentkopplung des Oberbelages von der bestehenden Deckenkonstruktion die Anforderungen an den Trittschallschutz zu erfüllen. Die Maßnahmen zur Trittschallverbesserung können zur Folge haben, dass sich der neu hergestellte Fußboden in einem definierten Toleranzbereich im Laufe der Zeit setzt. Hierdurch kann es zur Fugenverbreiterung zwischen Fußboden und Fußleiste kommen. Im Bedarfsfall wird diese Fuge durch eine Viertelstableiste abgedeckt. Die Wohnräume, Küchen und Flure erhalten neue endbehandelte, 20 mm starke Landhausdielen Eiche rustikal (Materialpreis inkl. Verlegung € 60,-/qm). Ausdrücklich wird darauf hingewiesen, dass es sich um eine Sanierung „im Bestand“ handelt. Die aktuell bestehenden Anforderungen lassen sich nicht immer erfüllen. Die Wohnräume, Küchen und Flure erhalten neue endbehandelte, mindestens 20 mm starke Dielen Eiche rustikal (Kosten bis zu 60 € den m²). Die Bäder und WCs erhalten geflieste Bodenbeläge einschließlich einer fachgerechten Verbundabdichtung der Böden unterhalb der Fliesen (Kosten bis zu 30 € den m²). Ausdrücklich wird darauf hingewiesen, dass es sich um eine Sanierung „im Bestand“ handelt. Die aktuell bestehenden Anforderungen lassen sich nicht immer erfüllen. Wände und Decken Alte wie neue Mauerwerkswände behalten bzw. erhalten einen ein- bis zweilagigen Glattputz. Der in der Regel aus Denkmalschutzgründen zu erhaltende Putz wird auf Feuchtigkeit geprüft, lose Teile werden entfernt und ergänzt. Aufgrund der überwiegend zu erhaltenden Altputzflächen kann nicht davon ausgegangen werden, dass die Putzoberflächen die Anforderungen der DIN 18202, Maßtoleranzen im Hochbau, erfüllen. Unebenheiten und Lotabweichungen innerhalb der Putzflächen sind nicht auszuschließen und vom Erwerber zu tolerieren. Bestehende Wohnungstrennwände werden geprüft und – sofern kein ausreichender Schallschutz durch die Bestandskonstruktion festgestellt wird – einseitig mit einer schallgedämmten Trockenbaukonstruktion aufgerüstet. Die Putzoberflächen werden weiß bzw. hell abgetönt gestrichen. Alle Bäder / WCs und Flure erhalten abgehängte Decken in Gipskartonbauweise, glatt gespachtelt und weiß bzw. hell abgetönt gestrichen. Die Abhängung weiterer Decken bleibt vorbehalten, soweit dies aus bautechnischen Gründen erforderlich ist. Die übrigen Decken werden nach Möglichkeit entsprechend den Vorgaben der Denkmalschutzbehörde unter Erhalt vorhandener Stuckelemente restauriert. Auch hier kann bei restaurierten Decken keine Ebenheit der Oberflächen z. B. entsprechend der DIN 18202, Maßtoleranzen im Hochbau, gewährleistet werden. Es muss somit seitens des Erwerbers von sich abhebenden Unebenheiten ausgegangen werden. Verbleibende Holzbauteile wie Bestandstüren, Fußleisten, etc. werden tischlermäßig aufgearbeitet und nach Farbvorgabe des Architekten und in Abstimmung mit der unteren Denkmalschutzbehörde lackiert. Bäder und Fliesen Die Bäder und WCs werden gemäß Fliesenplan des Architekten ausgeführt. Der Fußbodenunterbau wird für die Aufnahme von Fliesenbelägen vorbereitet. Die Maßnahmen zur Trittschallverbesserung können zur Folge haben, dass sich der neu hergestellte Fußboden in einem definierten Toleranzbereich setzt. Hierdurch kann es zur Fugenverbreiterung zwischen Fußboden und Wandfliese kommen. Im diesem Fall wird diese Fuge anschließend geschlossen und neu versiegelt. Die Bäder und WCs erhalten geflieste Bodenbeläge einschließlich einer fachgerechten Verbundabdichtung der Böden unterhalb der Fliesen (Materialpreis € 30,-/qm). Vor der Ausführung werden verschiedene Muster zur Auswahl vorgelegt. Alle Spritzwasserbereiche erhalten eine geeignete zweilagige Spachteldichtung mit Gewebebändern in den Innenecken der aufeinander stoßenden Trennwände, einschl. Dichtungsmanschetten an den Rohrdurchführungen. Jedes Bad und WC erhält über dem Waschtisch einen großzügigen Spiegel, der direkt auf die Wandoberfläche aufgebracht und bündig zu den Fliesen verlegt wird. Die nicht mit Fliesen belegten Wandflächen werden glatt geputzt und weiß bzw. hell abgetönt gestrichen. Küchen Die Einbauküche ist zusätzlich zum Kaufpreis zu entrichten und stellt keine Wahlleistung dar. Die Küchen erhalten eine auf den jeweiligen Küchengrundriss angepasste Einbauküche mit Unter- und Oberschränken. Fronten hochglanz weiß oder Glas. Oberschränke mit eingebauter Arbeitsplatzbeleuchtung. Sämtliche Türen und Schübe werden mit Griffmulden und Dämpfung ausgestattet. Alle Küchen werden mit Bosch Geräten (oder gleichwertigen Markeneinbaugeräten), bestehend aus einer Kühl- / Gefrierkombination, Geschirrspülautomat, Backofen sowie einer Umlufthaube ausgestattet. Das Cerankochfeld ist flächenbündig in die schwarze Gra- Seite 73 BAUBESCHREIBUNG M nitarbeitsplatte eingelassen. Die Rückwand besteht aus Glas. Das Edelstahl Spülbecken mit passender Einhebel Schwenkarmatur wird unter gebaut. Die Fenster- und Türgriffe werden in anspruchsvollem Design in moderner Form ausgeführt, Fabrikat Lienbacher, Modell Dubai oder gleichwertig. In Einzelfällen werden aufgrund denkmalpflegerischer Auflagen auch die historischen Fenster- und Türgriffe wiederverwendet bzw. in nachgebauter Form eingesetzt. Fenster Alle Kellerfenster werden komplett erneuert. Besonderes Merkmal der Berliner Altbauten und typisches Bauteil des Denkmalschutzes sind die aufwendig gearbeiteten großen Holzdoppelkastenfenster. Diese bestehen aus äußeren und inneren Flügeln, voneinander getrennt durch einen Luftraum. Die seitliche Laibungsbekleidung ist ebenfalls durch eine Holzverkleidung eingefasst. Gleichwohl ein historisches Doppelkastenfenster die heutige Anforderung an den Wärmedurchgangskoeffizienten (U-Wert) bei einem neuen Fenster nach EnEV nicht erfüllt, besteht durch den Luftzwischenraum ein gewisser Wärmedurchgangswiderstand. Hinsichtlich des Feuchteschutzes eignen sich die Holzdoppelkastenfenster sogar besser als neue Holzisolierglasfenster, da sie ohne weitere Fensterfalzlüfter in aller Regel die Anforderungen an den Schimmelschutz erfüllen. Türen Neu einzubauende Wohnungseingangstüren werden als endlackierte Wohnungseingangstüren ET II inkl. Zarge aus Holz. Rohbaurichtmaß 2,25m x 98,5cm mit Sicherheitsbeschlag ES 2 ausgeführt. Sie werden nach bauordnungsrechtlicher Vorgabe rauchdicht und selbstschließend ausgeführt. Neu einzubauende Innentüren werden als Röhrenspansteg weiß gestrichen und leicht profiliert, ausgeführt. Das Rohbaurichtmaß der Türhöhe beträgt im DG 2,25 m, in den Bestandsgeschossen 2,13 m. Soweit möglich und technisch vertretbar werden die bestehenden Holzdoppelkastenfenster in Abstimmung mit der unteren Denkmalschutzbehörde tischlermäßig aufgearbeitet. Bei bestehenden Undichtigkeiten werden in die äußeren Fensterflügel Dichtungsprofile eingesetzt. Die Fenster erhalten außen wie innen entsprechend den Denkmalschutzauflagen einen einheitlichen Anstrich. Sofern nach Planung und den Vorgaben der Denkmalschutzbehörde Hauseingangs-, Ladenzugangs-, Wohnungseingangsund Innentüren aus Holz erhalten werden, werden diese – soweit technisch machbar – tischlermäßig überarbeitet, gang- und schließbar gemacht und erhalten allseitig entsprechend den Denkmalschutzauflagen einen einheitlichen Anstrich. Auszutauschende und nach Planung vorgesehene neue Fenster und Fenstertüren werden als hochwertige Holzwärmedämmfenster erneuert und mit einem U-Wert von höchstens 1,1 für die Fenster der Wohnungen und 1,3 für die Fenster der Gewerbeeinheiten im EG hergestellt und erhalten eine Lüftungssteuerung über Fensterfalzlüfter. Die äußere Gestaltung erfolgt nach dem Bestand der Bestandsfenster. Die Funktionsweise neuer Fenster und Fenstertüren erfolgt als Dreh-Kipp-Mechanismus. Abstellräume im Keller und im EG Alle Fenster erhalten Innenfensterbänke entsprechend der Gestaltungskonzeption der Architekten sowie der denkmalpflegerischen Auflagen aus lackiertem Holz. In den Dachbereichen werden nach Planung an verschiedenen Stellen Oberlichter und Dachflächenfenster angeordnet. Die Oberlichter werden elektrisch öffenbar sein. Meinekestraße 10 | Baubeschreibung Im Kellergeschoss werden für die Wohnungen Abstellräume vorgesehen und mit neuen Zwischenwänden abgetrennt. Sie erhalten alle ein zur Schließanlage der jeweiligen Wohnung passendes Schloss mit Profilzylinder. Es werden in ausreichender Anzahl Leuchtkörper für das Kellergeschoss vorgesehen. Die einzelnen Abstellräume erhalten jeweils einen Leuchtauslass und eine Steckdose, die an den jeweiligen Elektrowohnungszähler angeschlossen werden. Das gesamte Kellergeschoss wird in die Sanierung einbezogen. Die Oberflächen der Wände und Decken werden im Sandstrahlverfahren freigelegt und die Sichtoberflächen erhalten einen hydrophobierenden Anstrich. Der Estrichfußboden wird im Bedarfsfall ausgebessert und mit einer grauen Fußbodenfarbe beschichtet. Bestandsbedingt ist im Bereich des Kellerfußbodens von geringfügigen Höhendifferenzen auszugehen, die durch Schwellen, Stufen oder kurze Rampen überbrückt werden. Im SF EG wird ein von außen erreichbarer großer Raum für die Aufbewahrung von Fahrrädern und Kinderwagen vorgesehen. Abdichtung Das Kellermauerwerk wird durch einen Sachverständigen auf Feuchtigkeitsschäden untersucht und entsprechend den Empfehlungen des Sachverständigen saniert. Die Außenwände werden, sofern die Zugänglichkeit gegeben ist, im erdberührten Bereich bis zur Oberkante der Fundamente von außen freigelegt und gereinigt, mit einem Zementputz egalisiert und mit einer vertikalen Abdichtung aus bituminöser Dickbeschichtung versehen. Sofern der äußere Zugang nicht gegeben ist, werden je nach Erfordernis geeignete Ersatzmaßnahmen entsprechend den Sanierungsempfehlungen des Gutachtens durchgeführt. In Nassräumen (Bäder und WCs) erhalten die Bodenflächen und die Wandflächen im Spritzwasserbereich eine zweilagige Streichdichtung. Die Flachdachflächen erhalten neue dreilagig aufgebaute Bitumenschweißbahnabdichtungen. Treppenhäuser Die drei Bestandstreppenhäuser werden komplett denkmalgerecht saniert und entsprechend den Vorgaben des Brandschutzes ertüchtigt. Dazu gehört unter anderem der Einbau von Rauchabzugsanlagen. Alle drei Treppenhäuser werden zum Ende der Baumaßnahmen umfassend renoviert und dem hochwertigen Stand der Immobilie optisch angeglichen. Das Treppenhaus im VH wird bis in das neue DG im VH erweitert. Das Treppenhaus in der Gebäudeecke SF zum GH wird als Sicherheitstreppenraum ausgeführt. Die Holzbauteile werden aufgearbeitet und nach dem mit dem Denkmalschutzamt abzustimmenden Farbkonzept lackiert. Die Wände und Unterseiten der Podeste und Läufe werden saniert, glatt gespachtelt und mit einem Anstrich versehen. Auf den Podesten und Stufen wird der bestehende Altbelag entfernt und ein neuer Bodenbelag in Abstimmung mit der unteren Denkmalschutzbehörde aufgebracht. Die bestehenden Treppenhausfenster werden wie die übrigen Fenster überarbeitet und im Bedarfsfall erneuert. Im Zuge der Dachgeschossaufstockung erhalten die Treppenhäuser jeweils ein Dachoberlichtfenster mit einer elektrischen Rauchabzugsanlage (RA). Das Dachoberlichtfenster wird für den Ausstieg auf das Dach z.B. durch den Bezirksschornsteinfegermeister geeignet, sein. Aus diesem Grund wird das Dachoberlichtfenster zusätzlich mit einer mechanischen Öffnung ausgestattet. Es wird jeweils im Entrée im VH und GH eine neue Briefkastenanlage eingebaut und, soweit möglich, oberflächenbündig in die Treppenhauswand eingelassen. Die Lage und Größe der Anlage wird mit der Denkmalschutzbehörde abgestimmt. Jede Einheit erhält einen eigenen Briefkasten mit zur Schließanlage passenden Schlüsseln. Alle Wohnungen und Nutzungseinheiten erhalten eine neue Klingel- und Gegensprechanlage mit Videoüberwachung. Hierfür werden die erforderlichen Leitungen unter Putz verlegt, in jede Wohnung und Nutzungseinheit eine Sprechstelle mit Öffnungsmechanismus und Videobildschirm montiert und in der Laibung im Hauseingang das Messingtableau der Klingel- und Gegensprechanlage eingebaut. Die Treppenhauseingangstüren werden entsprechend der denkmalpflegerischen Auflagen aufgearbeitet bzw. durch geeignete Nachbauten ersetzt. Die Türen erhalten ein Sicherheitsschloss, ein Trittblech und einen elektrischen Türöffner. Aufzüge Die im VH bestehende (historische) Aufzugsanlage wird instand gesetzt und bis in das EG und DG verlängert, um schwellenlos alle oberirdischen Geschosse zu erreichen. Dabei wird die Antriebstechnik erneuert und der im Treppenraum offene Aufzugsschacht mit einer Stahl-Glas-Konstruktion geschlossen, die Originalkabine bleibt aber erhalten (soweit dieses technisch realisierbar ist). Da aus gestalterischen Gesichtspunkten die historische Aufzugskabine erhalten bleiben soll, wird die Anforderung an den Krankentransport (mit einer Krankentrage) nicht erfüllt. Seite 75 BAUBESCHREIBUNG M Der neue Zugang im EG zu dieser Aufzugsanlage erfolgt seitlich von der Durchfahrt aus, um die bestehende Fortführung des Treppenhauses vom 1. OG zur straßenseitigen Hauseingangstür im EG unverändert zu erhalten. schlüsse. Die Größe/Kapazität und der Zustand der bestehenden Hausanschlüsse werden geprüft, im Bedarfsfall erfolgt eine Vergrößerung bzw. Erneuerung. Die bestehende Aufzugsanlage im GH wird umgesetzt und neu in einem massiven Aufzugsschacht angrenzend an das TH 2 in der Gebäudeecke zwischen SF und GH angeordnet und verbindet das EG bis zum DG. Sanitärausstattung und Lüftung Die erforderliche Belüftung und Entrauchung der beiden Aufzugsanlagen erfolgt über das Dach. Balkone In Abstimmung mit der unteren Denkmalschutzbehörde erhalten alle Wohneinheiten Balkone bzw. Dachterrassen. Die Balkone werden generell neu in die Fassade integriert. Während die tragende Konstruktion aus einem eingespannten, feuerverzinkten Stahlrahmen und der Laufbelag aus einer speziellen Balkon-Dekor-Platte besteht, unterliegt die äußere Gestaltung der Balkonplatte und des Geländers den denkmalpflegerischen Auflagen. Alle Balkone erhalten eine kontrollierte Regenentwässerung mit zusätzlichen Überläufen entsprechend den anerkannten Regeln der Technik. Außenanlagen Die Außenfläche im ersten Innenhof wird der Gemeinschaft zugeteilt und entsprechend der Garten- und Landschaftsplanung entsiegelt und neu gestaltet. Hierfür wird das Gelände nach Planung neu hergerichtet. Der zweite Innenhof wird als Privatgarten den Wohnungen im GH EG zugeordnet. Die Gestaltung und Begrünung erfolgt in Abstimmung mit dem Amt für Denkmalschutz. Die Zuwegung zu den beiden Treppenhäusern im GH werden gärtnerisch neu gestaltet. Die Aufstellfläche für die Feuerwehr für die externe Löschwasserversorgung der Treppenhäuser und die Anleiterung der Wohnungen im GH und SF werden gepflastert. Hausanschlüsse Die Medien liegen auf dem Grundstück im Kellergeschoss an. Leistungsbestandteil ist der Anschluss der neuen haustechnischen Versorgungsleitungen an die bestehenden Hausan- Meinekestraße 10 | Baubeschreibung Die Sanitärobjekte und -armaturen werden gemäß Planung von Villeroy & Boch (V+B) Serie „Subway“ für die Gäste-WCs und Zusatzbäder und „Memento“ für die Masterbäder eingebaut. Nachfolgend aufgeführte Fabrikate sollen den Qualitätsstandard beschreiben. Zur Ausführung können auch vergleichbare Fabrikate anderer westeuropäischer Hersteller kommen. Beispiele für den Qualitätsstandard (die Anzahl ist der beigefügten Ausstattungstabelle Grundrissplanung zu entnehmen): Handwaschbecken V+B 45-50cm Subway 2.0 Waschtisch V+B 60cm Subway 2.0 bzw. 60 cm Memento für die Masterbäder verchromte Einhebelmischbatterie von V+B Subway bzw. Just für die Masterbäder Wandhängendes WC-Tiefspülbecken aus weißem Kristallporzellan von mit dazu passendem WC-Kunststoffsitz mit Absenkautomatik und WC-Spülkastenbetätigungsplatte aus Edelstahl V+B Subway 2.0 bzw. Memento für die Masterbäder Acrylbadewanne von mit Porestawannenkörper und Wannenfüll- und Brausegarnitur inkl. Wandhalter V+B Subway bzw. Squaro für die Masterbäder Brauseschlauch und Brausekopf von V+B Subway bzw. Just für die Masterbäder Waschmaschinenanschluss Armatur verchromt Duschtasse von mit einer niedrigen Einbauhöhe von V+B Futurion Flat Brausearmatur Unterputz von V+B Subway bzw. Just für die Masterbäder Handbrause von mit Brauseschlauch und mit verchromter Stange von V+B Subway bzw. Just für die Masterbäder alle Duschen erhalten eine Duschabtrennung aus Echtglas. Alternative Hersteller: Gemäß des oben beschriebenen Qualitätsstandards können alternativ Produkte folgender Hersteller zur Anwendung kommen: Keramag, Duscholux, Friedrich Grohe, Blankenburg, Ideal Standard, Hansa, Kaldewei, Steinberg, Kludi. Der Waschmaschinenanschluss erfolgt über ein kombiniertes Eckventil bzw. einen kombinierten Wasser-/Abwasseran- schluss UP im Bad, im Bedarfsfall in der Küche. Anschlüsse für Spüle und Spülmaschine werden in der Küche vorgesehen. Die Lüftung der innen liegenden Bäder erfolgt mit einem mechanischen Abluftventilator mit Feuchtefühler in 2 Stufen, wobei die 1. Stufe dem Feuchtigkeitsschutz dient. Mit dieser Lösung wird eine gegenüber der DIN 1946 Teil 6 energetisch verbesserte Lösung zum Feuchteschutz umgesetzt. Die generelle Lüftung (Nennlüftung) der Wohnung erfolgt durch die freie Fensterlüftung. Wärmeversorgung und Warmwasser Im Kellergeschoss ist in einem gesonderten Heizungsraum im Bestand eine Fernwärmeübergabestation des örtlichen Energieversorgers VATTENFALL vorhanden, die für die Beheizung der Gebäude genutzt wird. Diese zentrale Heizungsstation wird modernisiert und den heute bestehenden Anforderungen angepasst. Die Beheizung der Bestandsflächen und des Neubaus EG bis 4. OG erfolgt als statische Heizungsanlage mit der Erwärmung durch Heizkörpern als Röhrenradiatoren mit eingebauter Ventilgarnitur und Thermostatventilen, die vorzugsweise unterhalb der Fenster vor den Fensterbrüstungen angeordnet werden. Die Beheizung der Dachgeschossflächen erfolgt mit einer Fußbodenheizung. Die Badezimmer erhalten je einen Handtuchheizkörperhalter. Die Dimensionierung der Heizkörper und der Fußbodenheizung erfolgt über eine Heizlastberechnung. Für die Auslegung der Heizungsanlage wird eine aktuelle Wärmebedarfsberechnung aufgestellt. Die Berechnung für den hydraulische Abgleich wird erstellt und die gesamte Heizungsanlage am Ende der Baumaßnahme entsprechend eingestellt. Sämtliche Steigleitungen werden als Zweirohrsystem mit Vorund Rücklauf neu eingebaut. Die vertikale Rohrverlegung erfolgt grundsätzlich verdeckt. Das Gebäude erhält eine neue zentrale Warmwasserversorgung mit entsprechend dimensionierten Warmwasserspeichern in geeigneter Größe im Heizungsraum. Versorgt werden zukünftig mit Warmwasser alle Küchen, Gäste-WCs und die Bäder mit den erforderlichen Absperrhähnen an den neuen Steigleitungen. Leistungsbestandteil ist auch hier der komplette Anschluss an die Fernwärmeübergabestation von VATTENFALL im Keller. Es erfolgt der Einbau neuer Leitungen für Warmwasser und Warmwasserzirkulation. In allen Wohnungen werden Zähleinrichtungen an den neuen Wasserleitungen vorbereitet. Diese werden durch die Wärmemessfirma zu einem späteren Zeitpunkt eingesetzt und sind daher nicht Leistungsbestandteil. Die Betriebstechnik von VATTENFALL wird für die geplante zentrale Warmwasserversorgung aufgerüstet (mit Warmwasserspeichern). Leistungsbestandteil ist der komplette Anschluss der neuen Heizungs- und Warmwasserversorgung an die Fernwärmeübergabestation von VATTENFALL im Kellergeschoss, die dafür erforderlichen Aggregate wie Armaturen, Pumpen, Filter, Sicherheitsventile, Wärmetauscher, Absperrhähne, Ventile, Fühler, Sensoren, Ausdehnungsgefäße, Isolierung gegen Wärmeverlust, Hauszentrale mit Anschluss an die bestehende Übergabestation, elektrische Verdrahtung, Temperaturfühler, Heizregler, Schaltschrank, Regelungstechnik, Programmierung, vorbereitenden Passstücken für die Mess- und Zähleinrichtungen, etc., werden vorgesehen. Dazu werden auch die veralteten Bestands-/Verteilungsleitungen der Heizung im Kellergeschoss komplett erneuert. Hierzu werden die bestehenden Heizungsrohrleitungen demontiert und entsorgt, es erfolgt der Einbau neuer Verteilungsleitungen für die Heizung (neu als Vor- und Rücklaufvariante). Leistungsbestandteil sind auch die gesetzlich vorgegebenen Isoliermaßnahmen an wasserführenden Leitungen einschließlich wärmegedämmter Ventilkappen, Absperrmöglichkeiten, Strangventile, Kennzeichnungsschilder, etc.. Auf brandschutztechnische Vorgaben, Brandschutzmanschetten und Brandschutzisolierung wird geachtet. Erforderliche Wand- und Deckendurchbrüche werden hergestellt und nach der Leitungsverlegung wieder geschlossen. Wasser Die Trinkwasserversorgung für das Gebäude wird über einen vorhandenen, ausreichend dimensionierten Hausanschluss sichergestellt. Die Rohrleitungen für Kalt- und Warmwasser werden aus DIN-zugelassenen Materialien erneuert. Jeder Strang erhält im Keller eine Absperreinrichtung mit Entleerung. Die zentrale Warmwasserbereitung wird über Warmwasser- und Zirkulationsleitungen verteilt. Seite 77 BAUBESCHREIBUNG M Jede Wohnung erhält Unterputzwasserzähler und Unterputzabsperrventile bzw. Aufputzarmaturen hinter einer Revisionsklappe für Kalt- und Warmwasser in Bad und/oder Küche. Durch die großflächige Aufteilung der Wohnungen sind ggf. mehrere Zähleinrichtungen je Wohnung möglich (alle Zähler werden Namens und im Auftrag der Wohnungseigentümergemeinschaft durch den zukünftigen Verwalter angemietet). Die Regenwasserleitungen in den Gebäuden werden neu errichtet und an die vorhandenen Hausanschlüsse angeschlossen. Das komplette Abwassernetz in den Häusern wird neu errichtet und ebenfalls an den vorhandenen Schmutzwasserhausanschluss angeschlossen. Die Abwasserleitungen werden in zugelassenen Kunststoffrohren oder alternativ als SMLRohre in den Fallsträngen und bei Verzügen ausgeführt. Die Anbindung der Objekte in der Wohneinheit bis zum Schacht erfolgt in schallgedämmten Kunststoffrohren. Objekte oder auch Fußbodeneinläufe, die unter der Rückstauebene liegen (z. B. im Kellergeschoss), werden über eine Hebeanlage entwässert. Elektro, Telefon und TV Der bestehende Elektrohausanschluss wie auch der Anschluss der Telekom werden geprüft und im Bedarfsfall neu hergestellt. Die Hausanschlussräume werden den heutigen Anforderungen entsprechend aufgerüstet. In sämtlichen Gebäudeteilen wird die Elektroinstallation neu errichtet. Die Leitungsführung vom HA-Raum in die Wohnungen erfolgt in der Regel im Kellerbereich auf Putz, im Treppenhaus und in den Wohnungen, wenn möglich, unter Putz (in den Bereichen von Sichtmauerwerk werden die Elektroleitungen in Leerrohren geführt). Alternativ werden die Leitungen in Installationsschächten geführt. Die Installation erfolgt gemäß geltenden VDE-Bestimmungen, der Ausstattungsstandard und die Ausführung richten sich jedoch entgegen der DIN 18015 nach der Ausstattungsliste (siehe Tabelle) und nach den örtlichen Gegebenheiten. Das Haus erhält einer oder mehrere Zählerzentralstationen im Kellergeschoss. Es erfolgt der Anschluss aller Versorgungsleitungen wie Telefon und Kabelfernsehen. Alle innenliegenden Bäder, Flure und Küchen mit abgehängten Decken erhalten an der Decke Downlights. Die Ausstattung erfolgt gemäß Ausstattungsliste (siehe Tabelle) unter Berücksichtigung der Raumgeometrie. Meinekestraße 10 | Baubeschreibung In den Wohnungen werden in den Haupträumen Rauchmelder vorgesehen, die im Falle eines Wohnungsbrandes eine akustische Alarmierung gewährleisten. Wird in der oben genannten Ausstattungsliste (siehe Anlage) eine bestimmte Anzahl Steckdosen genannt, so werden Mehrfachsteckdosen mit der darin enthaltenen Anzahl von Einzelsteckdosen gezählt. Für Schalter- und Steckdosen kommt das Programm GIRA S55 zur Ausführung. Die Kellergänge, Keller- und Technikräume im Erdgeschoss erhalten eine neue Beleuchtung und soweit erforderlich, Steckdosen (für die Technikräume, etc.). Die einzelnen Kellerabteile erhalten eine Lichtquelle (Pressovalleuchte) sowie eine Steckdose, die auf den Stromzähler geschaltet werden. Die Balkone und Terrassen erhalten eine Steckdose, die von innen schaltbar ist. Die Treppenhäuser werden mit Beleuchtungskörpern, passend zum Denkmalcharakter des Gebäudes, ausgestattet. Die Leuchten werden gegenüber der Denkmalschutzbehörde bemustert. Die Treppenhausbeleuchtung wird über ein Zeitschaltrelais mit Ausschaltvorwarnung geregelt. Jede Etage erhält eine Leuchte, die Kellerzugänge und die Eingangsbereiche. Am Haupteingang wird ein Klingeltableau einschl. Videokamera installiert. Alle Treppenhausaufgänge erhalten ein zweites Klingeltableau mit Gegensprechstelle und Videokamera zu den einzelnen Wohnungen. In jeder Wohnung wird eine Tür-RufGegensprechanlage mit Türöffner, Wohnsprechstelle, Videoporter und Rufunterscheidung zwischen dem Haupteingang, dem Treppenhausaufgang und der Wohnungseingangstür eingebaut. Die Verkabelung für Telefon erfolgt vom Keller bis in die Wohnung im Leerrohr. Innerhalb der Wohnung wird die Verkabelung unter Putz ausgeführt. Die Anlagen werden bis zur jeweiligen Telefonleerdose in den Wohneinheiten aufgebaut und angeschlossen. Da der Initiator keinen Telefonanbieter für den Erwerber auswählen kann, erfolgt die Lieferung und Installation der einzelnen Anschlussdosen in den Zimmern durch den Erwerber, der einen Telefonanbieter seiner Wahl beauftragt. Die Verkabelung für das BK-Netz erfolgt vom Keller bis in die Wohnung im Leerrohr. Innerhalb der Wohnung wird die Verkabelung unter Putz ausgeführt. Das Gebäude wird mit einer neuen Kabelfernsehempfangsanlage ausgestattet, die an das Kabelnetz angeschlossen ist. Die Signallieferung erfolgt über einen externen Serviceanbieter. Die detaillierte Leistungsabgrenzung erfolgt in Abstimmung mit dem Kabelnetzbetreiber. Tabelle der Elektroausstattung in den einzelnen Wohnungen: Die Anzahl der Steckdosen in der nachfolgenden Ausstattungsliste beziffert die Einzelsteckdosen einschl. der einzelnen Steckdoseneinsätze in Mehrfachsteckdosen. Anforderungen für Ausstattungswert Steckdose Leuchtenauslass Fernmeldedose Flur/ Diele 1 2 1 Küche 10 2 Antennensteckdose Essplatz 5 1 Hausarbeitsraum 3 1 Bad 3 2 WC 2 1 Wohnzimmer 8 1 1 1 Zimmer 6 1 1 1 Gerätestromkreise Geschirrspülmaschine, Einbauherd, Waschmaschine, Wäschetrockener, Mikrowelle Stromkreisverteiler Dreireihig, ab 3 Zimmer vierreihig Medienverteiler Zweireihig Dachgeschossausbau Im Dachgeschoss werden zwei neue Wohnungen vorgesehen. Generell gilt auch für die Dachgeschosswohnung die bisherige Baubeschreibung, soweit nachstehend keine anderen Angaben gemacht werden. Fußboden Über der Decke zwischen dem 4. OG und DG wird eine neue Lewissystemdecke mit Betonestrich angeordnet, die die Wohnung im DG schallschutztechnisch und hinsichtlich des Brandschutzes vom übrigen Baukörper trennt. Auf dieser neuen Decke wird ein schwimmend verlegter Estrich in Form eines Zementestriches in Verbindung mit der neuen Fußbodenheizung hergestellt. Innere Dachbekleidung Innenseitig im Dachgeschoss werden alle Außenbauteile (Dachflächen, Gaupeneinfassungen) mit einer mineralischen Vollsparrendämmung in einer nach EnEV vorgesehenen Stärke nach Vorgabe des Energieberaters versehen (dichte Verlegung ohne „Luftschichten“). Raumseitig werden „Klimafolien“ dicht verklebt angeordnet, die einen den Luftdruckverhältnissen entsprechenden variablen Diffusionswiderstand haben und verhindern, dass die Konstruktion übermäßig mit Luftfeuchtigkeit belastet wird. Die fachgerechte Herstellung wird mit einem „Blower-Door-Test“ kontrolliert und nachgewiesen. Alle Dach- und Holzbauteile im DG werden mit einer Gipskartontrockenbaukonstruktion auf einer Metallunterkonstruktion verkleidet, gespachtelt und gestrichen. Türen, Fenster, Einbauteile Sämtliche Einbauteile werden erneuert. Klimaanlage Beide Dachgeschosswohnungen erhalten in den Haupträumen Klimaanlagen. Dazu wird ein Wandklimagerät mit weißer Frontabdeckung und vertikaler Luftlenkautomatik eingebaut. Sie haben getrennt von Kühl- oder Heizbetrieb einen zu- bzw. abschaltbaren Luftqualitätssensor zur Überwachung der Raumluftqualität und automatischer Aktivierung der ebenfalls getrennt nutzbaren Luftreinigungsfunktion. Luftreinigungssystem bestehend aus: Generator zum Anreichern der Raum- Seite 79 BAUBESCHREIBUNG M luft mit negativen Ionen zum Erfrischen der Luft, negativen Aufladen von Schmutzpartikeln in der Luft und Deaktivieren von Bakterien, Viren und Schimmelpilzen; reinigungsfähigem, feinmaschigem Luftfilter über die gesamte Verdampferoberfläche. Funktion Kühlen mit sanfter Entfeuchtung, um ein zu starkes Absinken der Raumluftfeuchte zu verhindern. Querstromventilator mehrstufig schaltbar für besonders geräuscharmen Betrieb. Automatische Wiederaufnahme des zuletzt eingestellten Gerätebetriebs nach Stromausfall. Schaltkontrolle über drahtlose Infrarot-Fernbedienung. Außengerät in wetterfestem Stahlblechgehäuse auf verwindungsfreiem Grundrahmen und Kompressormotor frequenzgeregelt. Dachterrasse Jede Dachgeschosswohnung erhält in Ebene der Wohnung und auf dem Dach eine Terrasse. Die Dachterrassen erhalten eine Abdichtung gem. Flachdachrichtlinie sowie einen witterungsbeständigen Laufbelag aus Barfußdielen Douglasie oder gleichwertig. Die Brüstungsgeländer werden entsprechend den denkmalpflegerischen Auflagen im Rahmen der Neugestaltung der Dachlandschaft ausgeführt. Jede Terrasse erhält einen frostsicher installierten Außenwasserhahn, eine von innen abschaltbare Außensteckdose sowie einen von innen schaltbaren Leuchtenauslass. Oberlichter Die in den Ausführungsplänen vorgesehenen Oberlichter sind elektrisch betrieben und werden örtlich mittels Schaltern betätigt. Sonnenschutz Alle Fenster der Dachgeschosswohnungen erhalten einen außen liegenden Sonnenschutz mit elektrisch betriebenen Rollläden. Die Dachflächenfenster erhalten Jalousien. Die Jalousien lassen sich stufenlos an kippen. Die Betätigung erfolgt örtlich an jedem Fenster durch innen installierte Schalter. Kamin Jede Dachgeschosswohnung erhält einen Kaminanschluss als durch das Dach geführtes Abgasrohr gemäß Planung des Architekten. Der im Exposé dargestellte Kamin ist lediglich ein Ausführungsvorschlag. Die Lieferung und Montage eines Kamins sowie die Abnahme der Kaminanlagen durch den Bezirksschornsteinfeger sind nicht Bestandteil des Kaufgegenstandes. Meinekestraße 10 | Baubeschreibung Küchen In jede Wohnung werden alle erforderlichen Anschlüsse für eine Einbauküche installiert. Die Lieferung und Montage der Küche ist nicht Bestandteil des Kaufgegenstandes. Der Initiator stellt bei Bedarf den Kontakt zu einem entsprechenden Küchenplaner / Lieferanten her. Bodenbeläge Fliesen: Abweichend zur Ausstattung der Bestandsgeschosse beträgt der Großhandelseinkaufspreis für das Fliesenmaterial 60,00 € incl. Us.st. per m². Holzdielung/Parkett: Es ist vorgesehen, ein Echtholzparkett oder eine Echtholzdielung mit einer Stärke von 16 mm (geeignet zur Verlegung auf Fußbodenheizung) zu verlegen. Die Auswahl des Materials erfolgt durch den Eigentümer. Der Verrechnungspreis hierfür beträgt 60,00 € incl. Us.st. per m² Großhandelseinkaufspreis. Innentreppen Die innen liegenden Treppen zur den oberen Dachterrassen werden als Stahltreppen mit Holz- oder Natursteinbelag und Stahlgeländern nach Vorgabe des Architekten ausgeführt. Innentüren Abweichend von den Bestandsgeschossen werden die Innentüren mit einer Höhe von 2,25 m ausgeführt. Baureinigung Es erfolgt eine Feinreinigung der Wohnungen und Gewerbeeinheiten und der Treppenhäuser zur jeweiligen Übergabe.
