Sammlung Stadterneuerung und soziale Bewegungen in Kreuzberg

Konvolut von Unterlagen zur Internationalen
Bauausstellung (IBA) und des
Treuhandsanierungsträgers S.T.E.R.N.
Mappe Nr.:
Baasner, Möller & Langwald
BÜRO FUR ARCHITEKTUR UND STADTPLANUNG
Dokument Nr.:
Gewerbezentrum Moritzplatz
Gutachten für die Blöcke 61 und 62 in Berlin - Kreuzberg,
Sanierungsgebiet Kottbusser Tor
Im Auftrag der STERN GmbH - Internationale Bauaus¬
stellung 1987
Auftrag H 360
Berlin, September 1986
Baasner, Möller & Langwald Helmholtzstraße 2-9, 1000 Berlin 10 Tel. (030) 39322 51/75
Baasner, Möller & Langwald
BÜRO FUR ARCHITEKTUR UND StACTP-.ANU*k.
Bearbeiter
Günter Baasner (Iic.rer.reg.); Horst-Rainer Langwald
(Dipl. Ing.); Jan Markowsky (Dipl. Ing.); Gerhard
Möller (Dipl. Ing.); Rüdiger Oetjen (Dipl. Ing.); Sigurd
Wiltschinsky (Dipl. Ing.)
Statische Beratung: Kurt Feldschow (Dipl. Ing.)
Disziplinen
Architektur und Bautechnik, Stadtplanung, Volkswirt¬
schaft, Umwelttechnik, Energie- und Verfahrenstechnik
Baasner. Möller & Langwald
BURG CJR ARC>-i;TE'\TuP eND -
Inhalt
Vorbemerkung
Methodisches Vorgehen
Zusammenfassung
3
5
7
Teil I: Analyse
Lage und Funktion der Blöcke
13
Historische Entwicklung 16
Stadtraum
18
Sanierung und städtebauliche Planung seit 1945 20
Einwohner
27
Eigentums- und Mietverhältnisse 29
Gewerbestruktur und Gewerbeentwicklung 34
Standortbindung, Investitionsverhalten und Ver¬
änderungsabsichten der Betriebe 39
Nutzung der Flächen
42
Bewertung der Bausubstanz 53
Hofnutzung und Erschließung 59
Raumwärmeerzeugung und Wärmeschutz 63
Energiebedarf der Betriebe
67
Emissionen der Heizanlagen 68
Emissionen der Betriebe
72
Teil II: Konzept
Entwicklungsziele und Strategien 79
Verbesserung des bestehenden Flächenangebots 86
Flächenerweiterungen 95
Stadtraum und Stadtbild
102
Verkehr und Erschließung 105
Reduzierung des Energiebedarfs und der
Emissionen aus der Raum Wärmeerzeugung 109
Nutzung von Prozeßwärme 118
Betriebliche Emissionen 119
Verbesserung der ökologischen Situation 120
Umsetzung
122
Tabellenverzeichnis 128
Planverzeichnis 129
Literaturverzeichnis 130
Baasner, Möller & Langwald
BÜRO FUR ARCHITEKTUR UNO STADTPLANUNG
Anhang
Maßnahmekosten
Daten und Bewertung der Gewerbegrundstücke
Verzeichnis der Betriebs- und nicht-gewerblicher Arbeits¬
stätten
Kostenaufstellung für Entschwefelung Oranienplatz 4
Stellungnahme zum Gewerbehof Ritterstraße 11
Stellungnahme zum Gewerbehof Ritterstraße 12-14
Baasner, Möller & Langwald
BÜRO FUR ARCHITEKTUR UND STADTPLANUNG
3
Vorbemerkung
Das vorliegende Gutachten wurde im Auftrag der Bauaus¬
stellung Berlin GmbH/S.T.E.R.N. GmbH erarbeitet.
Gegenstand des Gutachtens sind die Untersuchung und
Bewertung der Gewerbe- und Baustruktur, des Energie¬
einsatzes und der Emissionen sowie konzeptionelle Über¬
legungen für die Blöcke 61 und 62 im Sanierungsgebiet
Kottbusser Tor in Berlin Kreuzberg.
Es handelt sich hierbei um das erste Gutachten dieser Art,
in dem ein innerstädtischer Gewerbestandort entsprechend
der Komplexität der Probleme von einer interdisziplinären
Gruppe auf verschiedenen Ebenen gleichzeitig analysiert
und konzeptionell bearbeitet wird. Es ist insofern eine
"Pionierleistung".
Die begutachteten Blöcke sind, abgesehen vom angren¬
zenden Block 60, die einzigen, in denen die Tradition
des früheren
"Exportviertels Ritterstraße" heute noch
erkennbar ist. Sie bilden, gemeinsam mit Block 60, der
jedoch außerhalb der Grenzen des Sanierungsgebiets liegt,
ein kleinteiliges, eng verflochtenes Wirtschaftsgebiet, das'
sich durch den hohen Spezialisierungsgrad der ansässigen
Betriebe auszeichnet.
Entsprechend der Aufgabenstellung und der realen Nutzungs¬
struktur steht die gewerbliche Entwicklung im Vorder¬
grund, die Wohnnutzung bleibt weitgehend ausgeblendet.
Die getroffenen Aussagen gründen sich auf eine Analyse
der Bauakten, eigene Erhebungen der baulichen Mängel,
der städtebaulichen, der Energie- und Emissionssituation
sowie auf zahlreiche Gespräche mit Grundstückseigen¬
tümern, Betriebsinhabern, Mitarbeiter der Verwaltung
und anderen Experten.
Die Arbeit ist vor dem Hintergrund zu sehen, daß beide
Blöcke bereits seit 23 Jahren als Sanierungsgebiet aus¬
gewiesen sind, und die Sanierung nach Auffassung mehrerer
Beteiligter weitgehend abgeschlossen ist. Mit dem Be¬
mühen, für den angrenzenden Moritzplatz eine städtebau¬
lich befriedigende Situation zu schaffen, sind die Blöcke
jedoch wieder stärker ins Zentrum des Interesses gerückt.
In der gegenwärtigen Situation bestehen günstige Voraus¬
setzungen, beide Blöcke als gewerbliche Standorte weiterzuentwickeln, und das vorhandene Entwicklungspotential
zu einer Verbesserung der städtebaulichen Situation zu
nutzen. Die hierzu unterbreiteten Vorschläge und Em¬
pfehlungen greifen Anregungen, aktuelle Probleme und
Investitionsabsichten der Betriebe und Grundeigentümer
auf, zielen jedoch weitergehend auf die langfristige Ent¬
wicklung und Sicherung des Standorts und nicht nur auf
eine einzelbetriebliche Optimierung.
Baasner, Möller & Langwald
BUBO FUR ARCHITEKTUR UND STADTPLANUNG
Wir danken allen, die diese Arbeit gefördert haben, insbe¬
sondere den Inhabern und Leitern der von uns angesprochenen
Betriebe fur ihr großes Vertrauen und ihre Mitwirkungsbereitschaft sowie den zuständigen Mitarbeitern der STERN GmbH.
Berlin, im September 1986
Baasner. Möller & Langwald
BUPO FÜR ARCHITEKTUR u\D STADTPLANUNG
5
Methodisches Vorgehen
Da wir hier eine erste Untersuchung und konzeptionelle
Bearbeitung eines innerstädtischen Gewerbegebietes vor¬
legen, die über einen rein stadtplanerischen Ansatz weit
inaus geht, möchten wir unser Vorgehen kurz darstellen.
Unter einem handlungs- bzw. problem-orientierten Ansatz
wird inhaltlich auf bauliche und stadtplanerische Fragen
eingegangen, gleichzeitig wird das Entwicklungspotential
der einzelnen Betriebe und der Blöcke wie auch Möglich¬
keiten zur Energie- und Emissionsreduzierung behandelt.
Wir greifen insofern die Erfahrungen der 'Wirtschafts¬
strategien für Kreuzberg' auf, haben jedoch die dort
von unterschiedlichen Fachgutachtern bearbeiteten Felder
hier inhaltlich und organisatorisch eng verzahnt.
Die Aussagen der Arbeit beruhen im wesentlichen auf
Gesprächen mit Grundstückseigentümern und Betriebsmhabern sowie auf eigenen Erhebungen und der Aus¬
wertung vorhandener Daten.
Die Analyse der betrieblichen Umweltbelastungen erfolgte
durch eine qualitative Analyse der Produktionsprozesse
die durch Vor-Ort-Gespräche, Genehmigungsbescheide und
Literaturdaten gestützt wurde. Eine quantitative Erfassung
der Emissionen war wegen der dazu erforderlichen umfang¬
reichen Messungen nicht möglich.
Gespräche mit Eigentümern und Betriebsinhabern
Bis auf eine Ausnahme konnten mit allen Eigentümern ge¬
werblich genutzter Grundstücke Gespräche geführt werden
Diesen Gesprächen lag kein standardisierter Fragebogen
zugrunde, sie orientierten sich vielmehr an den besonderen
rrcbleimen und Absichten der Gesprächspartner.
Hinsichtlich der Betriebe wurde eine Vorauswahl getroffen
Bevorzugt wurden die Betriebe des verarbeitenden Gewerbes
auf Interviews mit Freiberuflern wurde gänzlich verzichtet
Ausfuhrliche Gespräche gab es mit den Inhabern oder Leitern
von insgesamt rd. 50 Betrieben.
Wir bedauern, daß Vertreter der Fa. Nixdorf zu einem Ge¬
sprach nicht bereit waren. Damit liegen für einen der grö¬
ßeren Arbeitgeber und Eigentümer im Block 61 nur wenige
Informationen vor.
Auswertung vorhandener Daten
Bei der Auswertung vorhandener Daten ist vor allem die
Analyse der Bauakten zu nennen. Diese Analyse gibt Auf¬
schluß über die Gebäudekonstruktion mit ihren potientiellen
Schwachstellen, über Art und Alter der Heizungsanlagen
Baasner, Möller & Langwald
BÜRO FUR ARCHITEKTUR UND STADTpL.A\UNG
6
und (z.T.) sonstiger betrieblicher Anlagen wie auch die
baulichen Investitionsverläufe und -hemmnisse.
Darüber hinaus wurden bereits vorliegende Gutachten sowie
in unterschiedlichem Umfang Daten der Vermieter (Heiz¬
kostenabrechnungen etc.) und der Betriebe herangezogen.
Begehungen
Der Instandsetzungs- und Modernisierungsbedarf wurde im
wesentlichen durch Begehungen erhoben. Dabei richtete sich
unser Interesse schwerpunktmäßig auf die Keller- und Dach¬
geschosse der Gebäude, die Treppenhäuser, Hofdecken, Fassa¬
den und Lastenaufzüge. Die Begehung folgte einer Voraus¬
wahl der Grundstücke.
Im Zusammenhang mit den Gesprächen mit den Betriebs¬
inhabern wurden in der Regel auch die Betriebsräume be¬
sichtigt.
Gesondert begutachtet wurden mehrere Heizungsanlagen
hinsichtlich Alter, Standard und Wartung.
Die Beurteilung der vertikalen und horizontalen Erschließung
beruht unter anderem ebenfalls auf mehrmaligen Be¬
gehungen der Grundstücke.
Vertiefung
Unter maßnahme-orientierten Aspekten wurde die Unter¬
suchung für sieben Grundstücke vertieft. Dies entsprach
auch den Intentionen des Auftraggebers, nach denen
interessierten Eigentümern das Gewerbehofmoderisierungsprogramm vorzustellen war. Die Vertiefung betrifft vor
allem die Aufnahme baulicher Mängel und der Heizungs¬
anlagen. Die Auswahl dieser Grundstücke erfolgte nach
Abschluß der Bauaktenanalyse und nach ersten Begehungen
und Gesprächen mit der Folge, daß der Detailierungsgrad
der Informationen für einzelne Grundstücke variiert. Der
weitere Verlauf der Erhebung bestätigte diese problem¬
orientierte Auswahl.
Stand
Soweit nichts anderes vermerkt ist, beziehen sich die von
uns erhobenen Daten auf den Stand von Mai/Juni 1986.
Baasner. Möller & Langwald
BURG FUR ARCHITEKTUR U^JD S'AETP^
7
Zusammenfassung
Teil I :
Analyse
Die Untersuchurgsblöcke liegen im nördlichen Kreuzberg. Sie
grenzen an den Moritzplatz an und liegen in fast unmittel¬
barer Nähe zur Sektorengrenze. Ihre Fläche beträgt 6,5 ha.
Sie sind Teil des ehemaligen 'Exportviertels Ritterstraße' und
haben ihre Funktion als Gewerbestandorte bis heute erhalten,
so daß sie auch heute noch ein erhebliches Wirtschaftspoten¬
tial darstellen.
Beide Blöcke sind Teil des 1963 ausgewiesenen Sanierungsge¬
bietes Kottbusser Tor. Sanierungsträger ist die Gewerbesied¬
lungsgesellschaft (GSG), die die Blöcke konsequent zu Gewerbe¬
gebieten ausbaute und ihre Aufgabe heute als erfüllt ansieht.
Der Baunutzungsplan weist die Blöcke überwiegend als beschränktes Arbeitsgebiet aus, der Flächennutzungsplan stellt
sie als Gewerbegebiet dar. Dies entspricht auch der Realnctzung. Rd. 75% der Bruttogeschoßfläche werden gewerblich
genutzt, den nur 434 Einwohnern stehen 1.390 Arbeitsplätze
gegenüber. In jüngster Zeit werden jedoch Forderungen nach
einer Umwidmung der Flächen (in M ) laut.
Mehrere Grundstücke und Grundstücksteile sind nicht bebaut
bzw. untergenutzt. Ein Schlüsselgrundstück ist der Industrieansiedlung vorbehalten.
Wichtigste Einzeleigentümer sind das Land Berlin und die GSG
wichtigste Eigentümergruppe sind die selbstnutzenden Betriebe.'
Hinsichtlich der Bau- und Nutzungsstruktur, der Dichte der
Bebauung und der Größe der Giundstücke bestehen erhebliche
Unterschiede zwischen den Blöcken. Große Gewerbehöfe sowie
Hallenbauten finden sich fast ausschließlich im Block 61.
Das Angebot vermieteter Geschoßflächen kenzentriert sich auf
wenige Grundstücke. Leerstände und Umnutzungen sind uner¬
heblich, was angesichts der guten Qualität der Gewerbehöfe
nicht erstaunlich ist, auch wenn bauliche Verbesserungen erfcrderlich sind.
Umfangreiche Investitionen haben seit 1945 dazu geführt daß
sich vor allem im Bleck 61 der Gebäudebestand merklich ver¬
jungt hat. Die Investoren waren fast ausschließlich selbst¬
nutzende Betriebe. Außerdem wurden mehrere Gewerbehöfe
sukzessive erneuert.
Im Block 61 dominiert das verarbeitende Gewerbe, das weit¬
gehend auf Investitionsgüter spezialisiert ist und sich durch
eine enge Verflechtung sowie eine große Dynamik auszeichnet.
Aus dieser Dynamik ergeben sich auf mehreren Grundstücken
erhebliche Flächenengpässe. Im Block 62 ist das verarbeitende
Gewerbe von geringerer Bedeutung. Hier finden sich auch
kerngebietstypische Nutzungen.
Baasner, Möller & Langwald
Büro für Architektur unjd s^dtolanung
8
Die Standortbindung ist vor allem im Block 61 sehr hoch.
Sie ist unter anderem auf die hohe Investitionstätigkeit und
die langjährige Investitions- und Planungssicherheit zurückzu¬
führe n.
Bauliche Mängel wurden auf sieben Grundstücken festgestellt.
Dabei handelt es sich ausschließlich um Altbauten in Gescho߬
bauweise. Schwerpunkte sind Fenster, Hofkellerdecken, Dächer,
Brandwände, Fassaden und Aufzüge. In Einzelfällen führen die
Mängel zu betrieblichen Einschränkungen.
Ein zusätzlicher Erneuerungsbedarf ergibt sich bei den Heizun¬
gen und der Wärmedämmung. Energetische Schwe.chpunkte sind
die Fenster, Dächer, Brandwände und Durchfahrten. Noch rd.
40% der Gewerbeflächen werden mit Niederdruck-Dampfhei¬
zungen beheizt, was für die Betriebe zu verschiedenen Proble¬
men führt, die sie teilweise durch eigene Anlagen kompensie¬
ren. Ansonsten sind Warmwasserheizungen anzutreffen. Alle
Anlagen werden mit Heizöl betrieben. Prozeß wärme wi rd in
einem Fall genutzt, es bestehen jedoch weitere Möglichkeiten
ihrer Nutzung.
Aus der Raumwärmeerzeugung der Gewcrbegebäude werden
jährlich rd. 5.500 kg S02 emittiert. Sie stellen damit einen
greßen Teil der 'hausgemachten' Emissionen. Die hohen
Emissionswerte sind unter anderem auf die schlechte Wärme¬
dämmung der Gebäude zurückzuführen.
Bei den aus betrieblicher Produktion emittierten Luftschad¬
steffen handelt es sich überwiegend um flüchtige Farben- und
Lackverdünner, die in Relation zu den Emissionen aus der
Raumwärmeerzeugung eindeutig nachrangig sind und unterhalb
der Grenzwerte liegen. Aufgrund der baulichen Situation er¬
gibt sich eine Störung der Wohnbevölkerung durch Lärm fast
ausschließlich durch den Lieferverkehr. Alle Betriebe sind
planungsrechtlich zulässig.
Teil II :
Konzeption
Für die weitere Entwicklung der Blöcke werden vier Ziele
vorgeschlagen:
1. Sicherung und Ausbau der gewerblichen Nutzung
2. Reduzierung des Energieeinsatzes und der Emissionen aus
der Raum Wärmeerzeugung
3. Reduzierung der betrieblichen Emissionen
4. Herstellen einer städtebaulich befriedigenden Situation
Diese Ziele, die wir unter dem Arbeitstitel 'Gewerbezentrum
Moritzplatz' zusammengefaßt haben, tragen sowohl lokalen
als auch überlokalen Anforderungen Rechnung, wobei die In¬
teressen der derzeitigen Nutzer aufgegriffen und in Strategien
der langfristigen Entwicklung eingebettet werden.
Die Ziele laufen vor allem auf den sparsamen Umgang mit
begrenzten Ressourcen (Flächen, Energie) und ihrer intensiven
Baasner, Möller & Langwald
BÜRO RuR ARCHITEKTUR UND STADTP.A-.o'.C
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Nutzung hinaus.
Im Block 61 sollte das verarbeitende Gewerbe welterentwikkelt, im Block 62 die bereits bestehende Tendenz zunehmen¬
der Tertiärisierung unterstützt werden.
Durch eine stärkere Nutzung der Flächenreserven läßt sich
das Angebot gewerblicher Flächen um mindestens 13 000 m2
BGF erweitern.
Auf sechs Grundstücken stehen Erweiterungsvorhaben an. Drei
Betriebe beabsichtigen eine Aufstockung ihrer am Blockrand
gelegenen Gebäude, zwei eine Neubebauung am Blockrand. In
zwei der sechs Fälle wird eine geringfügige Erweiterung der
Grundstücke gewünscht.
Für drei weitere Grundstücke empfiehlt sich eine vollständige
Neubebauung. Vorgeschlagen werden zwei- bis drei-geschossige
Gebäude, die die Möglichkeit einer Aufstockung offen lassen.
Das größte zur Verfügung stehende Grundstück (WertheimGrundstück) sollte in mehrere Einheiten geteilt, die anzu¬
siedelnden Betriebe auf ein einheitliches Gestaltungskonzept
für ihre Gebäude verpflichtet werden.
Bei den Erweiterungen auf bereits bebauten Grundstücken
werden bestehende Flächenengpässe behoben und die zusätz¬
lichen Flächen von den ansässigen Betrieben genutzt. Ange¬
sichts der geringen Neigung der Betriebe zu einem Standort¬
splitting müßten für die Grundstücke mit einer vollständigen
Neubebauung neue Betriebe angesiedelt werden.
Für sieben Grundstücke werden detaillierte Instandsetzungs¬
und Modernisierungsmaßnahmen vorgeschlagen, um die lang¬
fristige Nutzbarkeit der Gebäude, insbesondere der oberen Ge¬
schosse, sicherzustellen. Der Umfang der notwendigen Ma߬
nahmen ist sehr unterschiedlich, der Aufwand reicht je nach
Grundstück von rd. 120,- bis 800,- DM/m2 Nutzfläche.
Mit diesen Maßnahmen ergeben sich Verbesserungen für knapp
40.000 m2 BGF Gewerbefläche, bzw. für derzeit 55 Betriebe
mit 682 Arbeitsplätzen.
Die Baudurchführung ist zeitlich mit anderen notwendigen
Maßnahmen zu koppeln und mit den betroffenen Betrieben
abzustimmen.
Für die gleichen Grundstücke werden neben der Erneuerung
der Fenster weitere Verbesserungen des Wärmeschutzes vorge¬
schlagen. Die Zusatzkosten hierfür belaufen sich auf insge¬
samt 3,55 Mio DM (sofern diese Maßnahmen im Rahmen der
Modernisierung erfolgen.).
Damit werden nicht nur Energieeinsatz und Emissionen, son¬
dern ebenso die Heizkosten reduziert. Allerdings amortisieren
sich die Maßnahmen nicht über die eingesparten Verbrauchs¬
kosten.
Zusätzlich ist eine Umstellung der Niederdruckdampfheizungen
auf Warmwasser erforderlich, was kurzfristig für zwei, lang-
Baasner, Möller
& Langwald
Büro
APCMi"'EK'".jR . ^-pi A\.
10
fristig für sämtliche Anlagen vorgeschlagen wird. Ferner sind
die Kessel durch moderne Niedertemperaturkessel auszu¬
tauschen, da anderenfalls das sich aus der Wärmedämmung
ergebende Energiesparpotential nicht ausreichend genutzt
werden kann.
Kurzfristig empfehlen wir eine Umstellung auf Heizgas für
ein kleineres Gewerbegebäude; langfristig sollte für alle Ge¬
bäude, deren Wärmeleistungsbedarf unter 200 kW liegt, Heiz¬
gas als Brennstoff eingesetzt werden. In den anderen Fällen
ist aufgrund der Größe der Heizungsanlagen der Einsatz von
Entschefelungsanlagen (Rauchgaswäschern) möglich. Diese
sind zunächst für drei Grundstücke vorzusehen, wodurch sich
die gesamten S02 - Emissionen der Blöcke bereits um rd.
50% reduzieren. Langfristig sollten Entschwefelungsanlagen
auf allen hierfür geeigneten Grundstücken eingesetzt werden.
Der durchgängige Einsatz von Heizgas oder die Errichtung von
Blockheizwerken wird von uns nicht empfohlen.
Bei insgesamt vier Betrieben fällt Prozeßwärme an, ohne daß
diese genutzt wird; inwieweit ihre Nutzung möglich ist,
sollte zunächst für zwei dieser Betriebe geprüft werden, bei
denen die Voraussetzungen besonders günstig sind.
Bei zwei Betrieben sollte geprüft werden, inwieweit eine
Emissionsminderung von Luftschadstoffen möglich ist. In einem
Fall wird z.Zt. bereits ein Sondergutachten erstellt, dessen
Ergebnisse jedoch noch nicht vorliegen.
In den weitaus meisten Fällen ist eine Reduzierung betrieb¬
licher Emissionen nur durch die Substitution der eingesetzten
Stoffe oder die Änderung technischer Verfahren möglich, was
eine intensive Betriebsberatung erfordert.
Hinsichtlich des Schallschutzes ergeben sich durch den Aus¬
tausch der Fenster Verbesserungen. Wichtig ist, daß die ab¬
schirmende Wirkung der Gebäudekörper erhalten wird.
Möglichkeiten einer stadträumlichen Verbesserung ergeben sich,
sieht man von den Neubauten und Erweiterungen ab, fast nur
im Detail. Betont werden sollten sowohl die historischen
Raumkanten wie auch die gewerbliche Funktion.
Vorgeschlagen wird unter anderem die Gestaltung von Brand¬
wänden, in zwei Fällen auch ihre Öffung durch Fenster, die
Instandsetzung von Fassaden sowie Baumpflanzungen und Per¬
golen. Mehrere Brandwände können auch begrünt werden.
Die relativ gute Verkehrssituation ist zu sichern und der
Funktion des Straßenraums Rechnung zu tragen. Deshalb sollte
von Maßnahmen der Verkehrsberuhigung und des Straßenrückbaus Abstand genommen werden.
Möglichkeiten, die block-interne Erschließung nachhaltig zu
verbessern, bestehen lediglich im Block 61. Hier wird eine
Ringerschließung vorgeschlagen. Eine vergleichbare Möglich-
Baasner, Möller & Langwald
BüPO =UR ARCHITEKtUB UND i'ADTP^^NL"/;,
11
keit auf einem anderen Grundstück sollte offen gehalten
werden, da ein aktueller Bedarf nicht besteht. Stellplatzund Hofflächen sind auf einigen Grundstücken neu zu
ordnen und zu befestigen. Auf drei Grundstücken sollte die
Hofkellerdecke erneuert werden.
Zur Umsetzung des Konzeptes ist es erforderlich, daß die
derzeitige planungsrechtliche Ausweisung nicht verändert wird,
daß die Blöcke weiterhin den Status als Sanierungsgebiet
(§ 5 StBauFG) behalten und daß behutsam vorgegangen wird.
Die Mitwirkungsbereitschaft ist sowohl bei den Grundeigen¬
tümern als auch bei den Betrieben relativ hoch.
Das Konzept setzt weitgehend auf die Investitionsbereitschaft
der Betriebe, insbesondere der selbstnutzenden, für die ver¬
gleichsweise günstige Finanzierungsbedingungen für Neubauten
und Erweiterungen bestehen. Aus diesem Grund sind die für
eine Neubebauung vorgesehenen Grundstücke zu privatisieren
bzw. in Erbpacht zu vergeben.
Diese Investitionsbereitschaft ist nach unserer Einschätzung
bei einer Änderung der Ausweisung (etwa in MI) nicht gege¬
ben. In diesem Fall ist mittel- bis langfristig mit einer er¬
heblichen Veränderung der Struktur zu rechnen: 14 Betriebe
mit 429 Beschäftigten wären nicht mehr zulässig und hätten
lediglich Bestandsschutz.
Die Fortführung der Sanierung ist vor allem deshalb wichtig,
weil das Gewerbehofmodernisierungsprogramm, zumindest in
semer derzeitigen Fassung, ausschließlich in Sanierungsgebieten
eingesetzt werden kann. Dieses Programm ist jedoch das ent¬
scheidende Instrument für die Erneuerung der Flächen und
zur Modernisierung der Heizungsanlagen, ohne die eine nach¬
haltige Reduzierung des Energieeinsatzes und der Emissionen
nicht möglich ist. Aufgrund der Eigentumsverhältnisse greift
das Programm lediglich auf einem Grundstück grundsätzlich
nicht. Auch aus diesem Grund ist eine Privatisierung zu em¬
pfehlen. Ansonsten konnten alle Eigentümer für das Programm
interessiert werden.
Notwendig ist ferner ein behutsames Vorgehen. Dies sollte
die Bereitschaft miteinschließen, die verfolgten Strategien
und geplanten Maßnahmen immer wieder im Hinblick auf die
angestrebten Ziele zu überprüfen. Behutsames Vorgehen be¬
deutet in diesem Fall, keinerlei Maßnahmen zu unternehmen,
die die Standortsicherheit auch nur einzelner Betriebe ge¬
fährden, die bisherige Kontinuität in der Planung zu wahren,
und sicherzustellen, daß im Planungsverfahren Moritzplatz die
gewerblichen Interessen hinreichend berücksichtigt werden,
der Planungsprozeß transparent und vor allem kalkulierbar
bleibt, und daß Beteiligungsmöglichkeiten für die Betriebe
bestehen.
Baasner. Möller & Langwald
Büro fjr Architektur und stadtrlaming
Teil I: Analyse
Baasner. Möller & Langwald
Büro fur Architektur und Stadtplanung
13
Lage und Funktion
uie mocke bl und 62 liegen im nördlichen Teil des Bezirks
Kreuzberg und m unmittelbarer Nähe zur Sektorengrenze und
zum Grenzubergang Prinzenstraße. (1) Sie sind Teil einer der
ersten großen Stadterweiterung Berlins, haben jedoch ihre
Lage der Blöcke
Grenze •Sanierungsgeblet Kottbusser Tor'
Block 61
Block 62
1)
56
p'!
'^ Grenfur
5übedie
rgang
hat für den
Warenverkehr
besondere
Bedeutung;
gewerbliche
Entwicklung
der umgeben¬
den Blocke ist dies jedoch ohne Belang.
Baasner, Möller & Langwald
BÜRO FUR ARCHITEKTUR UND STADTPLANUNG
14
frühere Versorgungsfunktion und zentrale Lage durch den
Krieg und die Teilung der Stadt weitgehend verloren.
Die Blöcke sind durch den öffentlichen Nahverkehr nach wie
vor gut erschlossen. Zudem besteht eine gute Anbindung an
das überörtliche Straßennetz, insbesondere hinsichtlich der
südlich gelegenen Stadtteile und des sich neu gebildeten Zen¬
trums, so daß das Gebiet auch heute als innenstadtnah
charakterisiert werden kann.
Die Fläche der Blöcke, die von der Oranien-, der Prinzenund der Ritterstraße sowie dem Segitzdamm eingeschlossen
werden, beträgt zusammen rd. 6,5 ha (ohne Straßenflächen;
Block 61: 5,67 ha; Block 62: 0,85 ha).
Die untersuchten Blöcke liegen im Übergangsbereich zwischen
den sich im Westen anschließenden Gebieten mit starken
Kriegsschäden und neu errichteten Siedlungen des sozialen
Wohnungsbaus der 50er und 60er Jahre (das 'grüne Kreuzberg'),
und den weit weniger betroffenen Gebieten im Osten mit
historischen Altbaute und Gemengelagen (das 'steinerne Kreuz¬
berg'). Sie sind Teil des Sanierungsgebietes Kottbusser Tor
und bilden eine eigene Planungseinheit (P II).
Besondere Bedeutung erhalten die Blöcke in ihrer Funktion als
gewerbliche Standorte, insbesondere für das verarbeitende Ge¬
werbe. Rd. 75% der Bruttogeschoßfläche werden gewerblich
genutzt. Die Zahl der Arbeitsplätze beträgt insgesamt 1.390.
Auf die Blöcke 61 und 62 entfallen damit rd. 20% aller ge¬
werblichen Arbeitsplätze der 'Luisenstadt'; berücksichtigt man
zusätzlich den nach Westen angrenzenden Block 60, so steigt
dieser Anteil auf rd. 40%. (2) Die genannten Blöcke bilden
ein kleinteilig strukturiertes Wirtschaftsgebiet, dessen Betriebe
untereinander sowie mit anderen Betrieben Kreuzbergs durch
Lieferbeziehungen eng verflochen sind und sich durch eine
starke wirtschaftliche Dynamik auszeichnen.
Abgesehen vom Block 60, der zwar ähnlich strukturiert aber
nicht Gegenstand unseres Auftrages ist, dürfte es sich bei
den untersuchten Blöcken um die einzigen handeln, in denen
sich die Geschichte des ehemaligen weltbekannten 'Export¬
viertels Ritterstraße' heute noch ablesen läßt.
Die Blöcke gehören zu den wenigen als Gewerbegebiet bzw.
beschränktes Arbeitsgebiet ausgewiesenen Flächen Kreuzbergs.
Mit ihrer gewerblich geprägten Struktur heben sie sich deut¬
lich von ihrer Umgebung ab, die im Süden durch Wohnungsbau¬
ten der 60er und 70er Jahre sowie im Norden durch Brach¬
flächen und einen Altbaubestand (Wohnen) mit eingesprenkel-
2) Vgl. FfH 1984, S. 11. Ein Vergleich der Blöcke mit dem
Sanierungsgebiet Kottbusser Tor ist ansonsten häufig nicht
möglich, da wesentliche Informationen (.z.B. über die Real¬
nutzung der Grundstücke oder Umnutzung gewerblicher
Flächen) für das Gesamtgebiet nicht vorliegen.
Baasner. Möller & Langwald
S'jP.Q PLR ARCHITEKTUR UNO S''ADTP^u^^u\'J
ten Gewerbehöfen gekennzeichnet ist. Lediglich de
Osten angrenzende Block weist eine kleinteilige M
auf, wobei allerdings die Wohnnutzung dominiert.
Baasner, Möller & Langwald
SURO PJR ARCHITEKTUR U!MD STADTPLANUNO
16
Historische Entwicklung
Die historische Entwicklung der Blöcke ist eng mit der frühe¬
ren 'Luisenstadt1 als einer der ersten großen Stadterweite¬
rungen der preußischen Hauptstadt verbunden. Die Diskussion
um diese Erweiterung Berlins nach Südosten setzte bereits zu
Beginn des 19.Jahrhunderts ein. (3)
Ihre heutige Form erhielten die Blöcke in dem 'endgültigen
Bebauungsplan für das Cöpenicker Feld' von P.J.Lenne (1842),
die in dem späteren 'Bebauungsplan für die Umgebung
Berlins' von James Hobrecht bestätigt wurde (1862). Die
Blöcke waren relativ groß dimensioniert, um den Raum für
gewerbliche Nutzungen nicht zu beschränken.
Die Bebauung begann zunächst nur zögernd, verstärkte sich
dann jedoch ab 1860 und folgte dem für Kreuzberg typischen
Muster (Wohnbebauung am Blockrand, Werkstätten und Lager¬
plätze im Hof). Die zunächst kleinteilige Bebauung erfuhr in
den darauf folgenden Jahren erhebliche Veränderungen, die,
wie auch in anderen Teilen Kreuzbergs, zu einer immer stär¬
ker werdenden Verdichtung führten.
Die Bebauung mit größeren gewerblichen Stockwerksbauten
setzte ab Mitte der 80er Jahre ein. 1912 ist der Prozess der
Bebauung weitgehend abgeschlossen. Eine Ausnahme bildet
der Bereich entlang der Oranienstraße, der mit der Erweite¬
rung Berlins nach Südosten zunehmend City-Funktionen über¬
nimmt und bis 1930 noch erhebliche Veränderungen erfährt
(Verlagerung des Kaufhauses Wertheim von der Oranienstraße
an den Moritzplatz; Bau des Kaufhauses Konsum am Oranien¬
platz und dessen Erweiterung nach den Plänen von Max Taut
(4)
Historisch läßt sich eine kleinräumliche Differenzierung der
Nutzungsstruktur feststellen: im Norden war die gewerbliche
Nutzung eindeutig durch zentrale Versorgungsfunktionen be¬
stimmt (Warenhäuser und Facheinzelhandel), im Süden dagegen
dominierte das produzierende Gewerbe, das bereits um 1912
3) Als erster Plan wurde 1826 der von Schmid verab¬
schiedet, in dem die späteren Blockumrisse jedoch
noch nicht eindeutig zu erkennen sind. Zur historischen
Entwicklung vgl. March/Balg 1967 und HoffmannAxthelm 1982.
4) Im folgenden 'Taut-Bau' oder 'ehemaliges Kaufhaus
Konsum' genannt.
Baasner, Möller & Langwald
SURO FÜR APCHlTtK~:jR ."-.Z \
17
fast den gesamten Blockinnenbereich füllte. Der Blockrand
diente ganz überwiegend dem Wohnen. (5)
Das produzierende Gewerbe entlang der Ritterstraße stellte
eine Besonderheit dar; produziert wurden vor allem hochwer¬
tige Konsumgüter und Luxusartikel, die, soweit es die bau¬
lichen Gegebenheiten zuließen, in den Erdgeschoßzonen am
Blockrand ausgestellt wurden. Damit glich die Ritterstraße
als 'goldener Meile' Berlins einer ständigen Konsumgüteraus¬
stellung.
Seine große Blüte erreichte das Exportviertel Ritterstraße in
den wenigen Jahren bis zum Ersten Weltkrieg. In der Zeit
zwischen den beiden Weltkriegen läßt sich bereits eine Um¬
strukturierung des produzierenden Gewerbes erkennen, die
wesentlich auf die Wirtschaftskrisen zurückzuführen sein dürfte.
Die Blöcke, insbesondere Block 61, wurden im Zweiten Welt¬
krieg relativ stark zerstört. Die Schäden waren jedoch gering¬
fügiger als in den westlich angrenzenden Gebieten. Erhalten
blieben vor allem mehrere große Gewerbehöfe sowie Teile
der Blockrandbebauung.
Im Block 61 setzte bereits in den 50er Jahren eine rege ge¬
werbliche Bautätigkeit ein. Auf Brachflächen und Ruinen¬
grundstücken wurden mehrere Gewerbegebäude errichtet, die
teilweise aber später neuen Gewerbebauten weichen mußten
(Zuwachs bis 1963 rd. 5.500 m2 BGF). Wohnungsbauten wurden
lediglich entlang des Segitzdammes neu errichtet.
Nach der Ausweisung als Sanierungsgebiet (1963) und der Ein¬
setzung der Gewerbesiedlungsgesellschaft mbH (GSG) als
Sanierungsträger wurden weitere Wohngebäude abgebrochen
und durch gewerbliche Neubauten ersetzt.
Die Kriegsschäden, die Teilung Berlins und die städtebauliche
Planung nach 1945 haben dazu geführt, daß sich die Gewichte
innerhalb der Nutzungsstruktur noch stärker zugunsten des
verarbeitenden Gewerbes verschoben haben. Die Wohnnutzung
hat erheblich, die zentrale Versorgungsfunktion hat fast
völlig an Bedeutung verloren.
5)
Ausnahmen hiervon waren vor allem die Standorte der
Kaufhäuser sowie einzelne gewerbliche Geschoßbauten,
die unmittelbar bis an die Straße reichten.
Baasner, Möller & Langwald
BURG FUR ARCHITEKTUR UND STADr=3LANüNG
18
Stadtraum
Wirtschaftskrisen, Krieg Wiederaufbau und Sanierung
prägten auch die stadträumliche Gestalt der Blöcke, die
heute, bis auf Ausnahmen durch das Fehlen geschlossener
Raumkanten und durch unterschiedlichste Baukörper ge¬
kennzeichnet ist.
So lassen die Blöcke ihre Eingebundenheit in das stadt¬
räumliche Gefüge der Luisenstadt auch nur noch an den
wenigen Altbauten entlang der Oranienstraße und des Oranien
platzes sowie an den Wohnungsbauten entlang des Segitzdammes erkennen, die als einzige Neubauten sich in
Höhenentwicklung und Lage (Bauflucht) auf den historischen
Stadtgrundriß beziehen. Sonst wurden die Nachkriegsbauten
weitgehend ohne ein relevantes städtebauliches Ordnungs¬
system errichtet.
Baasner. Möller & Langwald
BÜRO FjR ARCHITEKTUR
STADTPL-i\L'\-r.
19
Insbesondere der Block 61 ist gekennzeichnet durch ein
Konglomerat von Alt- und Neubauten unterschiedlichster
Art und Lage sowie durch geräumte TrümmergrundBtueke und andere Restflächen, die heute vorwiegend
werden
nnrh erhaltenen,
hP i!tZe 9enutzt
- Nur an reichenden
den Fassaden
der
noch
bis an den Blockrand
Gewerbe¬
hofe aßt sich die repräsentative Gestaltung des Export¬
viertels noch ablesen. P
Die Raumstrukturen dieses Blocks sind im wesentlichen Teil
D,<SSe Auflösu
Zp 19
"8 räumliche
greift auf Orientierung
die „estncheist
ze T
des Blocks 62 über. Eine
er in unmittelbarer Nachbarschaft zum Moritzplatz aber
und
nr
Mr „R,tterstraße
der Prinzessinnenstraße'auf¬
grundh'?fehlender
oder mangelhafter
räumlicher Definition
kaum möglich. cninuun
Blockränder
l
—
1
■
Y/////////////. mmmmm
Block 62 - Prinzessinnenstraße
as Fehlen geschlossener Raumkanten gibt den Blick auf
die Innenbereich der Blöcke frei, im Block 62 auf die verH n,
der G
im Block
Rtart"«?
61 auf
' T
diehäuSer
unterschiedlichsten
^äude an
Baukörper
der OranienstraB
auf
große, abweisende Brandwände und riegelartige Fabrik¬
gebäude, auf Gewerbegebäude aus 80 Jahren Bau- und
Industriegeschichte.
Baasner, Möller & Langwald
Büro Fur Architektur und Stadtplanung
20
Sanierung und städtebauliche Planung seit 1945
Die Entwicklung der Blöcke, insbesondere von Block 61, ist
gekennzeichnet durch eine stabile Entwicklung der gewerb¬
lichen Nutzung, deren Gewicht seit der Festlegung als Sa¬
nierungsgebiet noch erheblich zugenommen hat, was sich
z.B. an den Zuwächsen der gewerblichen Bruttogeschoßfläche
zeigt.
Diese, für ein Sanierungsgebiet überaus untypische Entwicklun
g. (6) läßt sich nur aus der Planungs- und Sanierungsge¬
schichte erklären, die einige Besonderheiten aufweist.
Sanierung
Das Sanierungsgebiet Kottbusser Tor wurde 1963 im ersten
Stadterneuerungsprogramm als zweitgrößtes Sanierungsgebiet
Berlins (West) festgesetzt.
Die Geschichte dieses Sanierungsgebietes dürfte in ihren
Grundzügen hinlänglich bekannt sein, zumal die politischen
Auseinandersetzungen um das Gebiet Kottbusser Tor in der
Diskussion über die Stadterneuerung eine nicht unerhebliche
Rolle gespielt hat, und die verschiedenen Stadien der Dis¬
kussion in diesem Gebiet sehr gut ablesbar sind.
Verglichen mit der überaus komplizierten Geschichte des
gesamten Sanierungsgebietes nimmt sich die der unter¬
suchten Blöcke relativ einfach aus.
Nach der Festlegung zum Sanierungsgebiet (1963) wurde die
Gewerbesiedlungsgesellschaft als unternehmerischer Sanierungs¬
träger eingesetzt (1965), um die gewerbliche Entwicklung
der Blöcke zu fördern. Ihre Funktion beschränkte sich im
wesentlichen darauf, die Grundstücke zu kaufen, zu arron¬
dieren und in baureifem Zustand an interessierte Betriebe,
vornehmlich Umsetzbetriebe, zu veräußern.
Durch diese Eingriffe
wurde der Zuschnitt der Grundstücke für eine gewerb¬
liche Nutzung verbessert; so reduzierte sich die Zahl der
Grundstücke von 60 (1960) auf heute 36,
hat sich durch Abbruchmaßnahmen die zum Wohnen ge¬
nutzte Bruttogeschoßfläche in erheblichem Umfang
reduziert,
6) Vgl. Baasner u.a. 1985 und Möller/Rohr-Zänker 1982
die
für Ansiedlungen
(Neubauten,
dip Voraussetzung
vn
.Ie Veraußerun
3 der Grundstücke
an Erwei
Betrieb
terungen) und damit für eine Zunahme der gewerbliche
n
Bruttogeschloßflache geschaffen. eroncne
Fur die alten, heute noch bestehenden Gewerbehöfe hat di
ie
S
T —gebiet
„S.™ bUn'd.': e
EXISt n2 1St
Konzente z T , ^
!
' auch wenn städtebauliche
Fn'fC £uT:ZTe Abbröche vorsahen-fak,isch "ie
Lediglich der Gewerbehof Prinzessinnenstraße 19-2o wurde
vom Samerungstrager modernisiert und um einen mehrqeundT'ü
?eUba,U erWai,er,
• Au',er dics«"Freimachung
Maßnahmen und
und den Aufwendungen
für Grunderwerb,
keine Weiteren
as Gebiet
Von der Möglichkeit,
private Gewerbedas
Gehip"/19geflossen.
fi
Sanierungsfördermittel
in
ofe im Rahmen des Zukunfts-Investitiongsprogramms (ZIP)
zu modernisieren, wurde kein Gebrauch gemacht.
Sleh,
ihre ^9^6
als
an,S'ed
nachdem
nahezu 'talle
ihreheu,e
Baugrundstücke
a'ls6 erfüllt a^|
'UhaS^eSellSCha
er gewerblichen Nutzung zugeführt wurden. (7)
Unklar ist die heutige Situation, insbesondere inwieweit der
Vertrag der S.T.E.R.N. GmbH als treuhänderischer Sanie
die beiden BIÖCke einschließ
obTpr'T'
Unklar ist
ferner '
l
bereits einzelne
Grundstücke aus der t-Sanierung
entlasder
pind und hegen
'Sanierungsvermerk'
gelöscht
bei¬
den SPunkten
uns widersprüchliche
Angabeist.
vonZuEigen¬
tümern, Betrieben und aus der Verwa
9
die trotz
Ruckfragen nicht geklärt werden konnten.
Die sonst m Sanierungsgebieten zu verzeichnende Standortund Investitionsunsicherheit von Betrieben und Eigentümern
konnte hier nicht festgestellt werden. (8) gentuniern
In den großen, ausschließlich vermieteten Gewerbehöfen ist
es trotz der relativ kurzfristigen Mietverträge, urzfr "ig
zumindest ,m Vergleich zu dem nun schon sei über 2o 1h
ren andauernden Sanierungsprozeß, zu keinerVerunsicherung"
ansässigen Betriebe gekommen. Ein Zurückstellen betrieh
fest
Pra ^H^
«" WUrde niCht
9estelIt.
Hierzu dürfte
die Praxis
des10Bezirksamtes
Kreuzberg,
Mietverträge
mit pU
d^esc ni^tltmitnArnfihr ^ einem JS'"
s^mr^^'ren.2"versehcn
7)
de r
rCr
GSG
ne
nt»eSChäftSfÜh
nem
am 3., Juli 1986 '
m |Interview
8) Vgl. Baasner u.a. 1985, S. 147 ff
<§
Herr
8e"ehmi9en bzw.
,5 StBa FG
"
>. —
Habermann, in ei-
Baasner, Möller & Langwald
BÜRO FUR ARCHITEKTUR UND STADTPLANUNG
22
Auch bei der Genehmigung baulicher Investitionen von Be¬
trieben und Eigentümern wurde auf die sonst zu verzeich¬
nende restriktive Anwendung des § 15 StBauFG verzichtet.
(9; Baugenehmigungen wurden allerdings dann versagt, wenn
es sich um Wohnungsbauvorhaben handelte, die in dem als
beschränktes Arbeitsgebiet ausgewiesenen Teilen der Blöcke
Genehmigt wurde fast jedes gewerbliche Bauvorhaben, so¬
weit es die Blockkanten bzw. die zurückspringende Flucht¬
linie im nördlichen Teil (Autobahntrasse) aufnahm. Das
Fehlen einer stadträumlichen Konzeption und die sehr prag¬
matischen Lösungen führten jedoch zu der heute unbefriedi¬
genden stadträumlichen Situation.
Städtebauliche Konzeptionen
Unseres Wissens hat es für die Untersuchungsblöcke nur
e
Konze te
rro
c-7\tadtebaUllChe
P
gegeben, das von March/Balg
U9bf)
und das von der Gewerbesiedlungsgesellschaft
und
e
ta dtp anun9samt:
/H
/ ^
U ^o^
972). (1o)
Kreuzb
erg gemeinsam erarbeitete
Die Studie von March/Balg bezog sich auf das gesamte Sa¬
nierungsgebiet Kottbusser Tor. Ihre Intention war die Reaktivierung des ehemaligen Exportviertels Ritterstraße unter
inbeziehung erhaltenswerter Altbausubstanz. Der Vorschlag
nimmt wenig Rücksicht auf den historischen Stadtgrundriß.
Er berücksichtigt nicht die Trasse der geplanten Südtangene, die schließlich einer der Hauptgründe für die Auswei¬
sung des gesamten Sanierungsgebietes war.
Das Konzept der Gewerbesiedlungsgesellschaft berücksichtigt
dagegen diese Trasse, sieht ansonsten jedoch keine Änderung
des historischen Stadtgrundrisses vor.
Trotz aller Unterschiede ist den Konzepten gemeinsam,
- daß sie von der Sicherung und dem Ausbau der gewerb¬
lichen Nutzung ausgehen,
daß die meisten Gewerbe- und alle alten Wohngebäude
abgerissen und die Grundstücke neu geordnet werden
sollten,
Das Konzept der Gewerbesiedlungsgesellschaft ist im
11. Stadterneuerungsbericht (1973; hg. v. Senator für
Bau- und Wohnungswesen; Bd. II) dargestellt
Baasner. Möller & Langwald
3«-cC p,jP
s ..
Konzeption Balg / March 1968
Konzeption Gewerbesiedlungsgesellschaft 1972
Gewerbeneubau
Wohnen
L^kl Gewerbebaubestand
Baasner, Möller & Langwald
sl'^O F'jR ARCHITEKTUR UNO 3TAC'TRLAsv,-.'.
24
- daß trotz der eindeutigen Stärkung der gewerblichen Funk¬
tion die Wohnnutzung am Segitzdamm nicht in Frage ge¬
stellt wurde
und daß sie wegen des enormen Fördervolumens nicht zu
finanzieren waren. (11)
Erkennbare Auswirkungen hat nur der Plan der Gewerbe¬
siedlungsgesellschaft bei der Erweiterung ihres Gewerbeho¬
fes in der Prinzessinnenstraße 19-2o gehabt. Sonst waren die
Konzepte bei der Bebauung der Blöcke ohne Belang.
Planaussagen
Ahnlich wie die Sanierungsgeschichte eine relativ kontinuier¬
liche Entwicklung zeigt, zeigen auch die Aussagen der unter¬
schiedlichen Planungsebenen eine große Kontinuität:
- der Baunutzungsplan von 1959 weist beide Blöcke als be¬
schränktes Arbeitsgebiet aus und nimmt hiervon nur den
Blockrand zum Segitzdamm (gemischtes Gebiet) aus;
- der Flächennutzungsplan stellt die Blöcke mit Ausnahme
des Postgrundstücks (Gemeindebedarfsfläche) als Gewerbe¬
flächen (GE) dar;
- der Bereichsentwicklungsplan differenziert stärker, stellt
jedoch ebenfalls den überwiegenden Teil der Fläche als
Gewerbegebiet, den Blockrand zum Segitzdamm als Wohn¬
gebiet, den Standort der Post sowie - vermutlich irrtüm¬
lich - den gesamten Komplex des Kaufhauses Konsum als
Gemeinbedarfsfläche dar.
Unverständlich ist in
Entwürfe zum neuen
sten veröffentlichten
eine Darstellung als
diesem Zusammenhang, daß die jüngsten
Flächennutzungsplan, entgegen dem er¬
Entwurf (mit einer GE-Darstellung),
gemischte Baufläche vorsehen. (12)
Weniger Kontinuität weist dagegen die Planung der Verkehrs¬
trassen auf, die, auch wenn sie heute nicht mehr weiter ver
folgt wird, im Sanierungsgebiet deutliche Spuren hinterlas¬
sen hat.
Die bis 1956 mit Ost-Berlin abgestimmte Verkehrsplanung
lokalisierte einen Knotenpunkt der Stadtautobahn im Bereich
des Oranienplatzes; die Südtangente sollte die Blöcke nörd-
11) Das Konzept von March/Balg 1967 sah den Abriß von
33.000 m2 BGF Wohnen und 10.000 m2 BGF Gewerbe
sowie den Neubau von rd. 80.000 m2 BGF Gewerbe vor.
53.000 m2 BGF Gewerbe sollten erhalten werden. Das
Konzept der GSG bewegte sich in vergleichbaren Grössenordnungen.
12) Diese Änderung geht auf einen Vorschlag des Bezirksam¬
tes Kreuzberg zurück. Ausgangspunkt ist die Aufwertung
des Gebiets, v.a. Moritzplatzes durch nicht-gewerbliche
Nutzungen (Wohnen, soziale Infrastruktur).
Baasner. Möller & Langwald
SöRü BJR arch'-EKT^.R
26
lieh der Oranienstraße durchschneiden. Entlang der Trasse
war ein Gewerbeband vorgesehen, das 1965 im Flächennut¬
zungsplan als Gewerbefläche (GE) festgeschrieben wurde.
Insofern ist die bewußte Stärkung der gewerblichen Funktion
in den Blöcken 61 und 62 auch eine Folge der Verkehrspla¬
nung.
Auswirkungen hatte die Trassenplanung jedoch nur bei der
Zurücknahme der Bebauung im nördlichen Teil des Blockes
61, kurioserweise jedoch nicht im planerisch weit stärker
betroffenen Blockes 62. Betroffen ist heute noch ein rd.
700 m2 großes Teilstück des 'Wertheim-Grundstückes' (13),
das sich im Eigentum des Landes Berlin befindet.
Die Trassenplanung ist heute faktisch hinfällig. Sowohl das
1977 vorgelegte Strukturkonzept für den Wettbewerb P III/
P X (IBA 1982), als auch die Empfehlungen der Bereichsent¬
wicklungsplanung sowie die veröffentlichten Entwürfe zum
neuen Flächennutzungsplan stellen die Südtangente nicht
mehr dar. (14)
Resümee
Es ist somit festzuhalten, daß über 2o Jahre städtebauliche
Konzeptionen, programmatische Ausagen und planungsrecht¬
liche Festsetzungen von der Dominanz der gewerblichen Nut¬
zung ausgegangen sind, und dies auch als Entwicklungsziel
verfolgt haben.
Die Ausweisung als Gewerbegebiet hat im Zusammenhang mit
der Tätigkeit der Gewerbesiedlungsgesellschaft als Sanie¬
rungsträger und der nicht restriktiven Handhabung des § 15
StBauFG durch das Bezirksamt Kreuzberg die gewerbliche
Entwicklung nachhaltig positiv beeinflußt und die Standort¬
sicherheit und -bindung der Betriebe erhöht.
13) Das als 'Wertheim-Grundstück' bezeichnete Grundstück
liegt im nördlichen Teil des Blocks 61 und grenzt di¬
rekt an den Moritzplatz. Es ist unbebaut.
14) Im Hinblick auf die Erarbeitung des neuen Flächennut¬
zungsplans ist mit einer Änderung des derzeit geltenden
nicht zu rechnen. Mit dem, noch zu verabschiedenden,
43. Änderungsplan wird die Trasse im Bereich westlich
des Moritzplatzes bereits aufgehoben.
Baasner. Möller & Langwald
U'L'PO t" JR "ijS _ ' A"~~n • '
27
Einwohner
Die fest 2o Jahre dauernden bewußte Stärkung der gewerb¬
lich Nutzung schlägt sich auch in der relativen Bedeutungs¬
losigkeit der Wohnnutzung nieder, die sich entlang des Segitzdammes, der Oranien- und Ritterstraße in wenigen Ge¬
bäuden (10 - 15 % der BGF) konzentriert.
Tab. 2: Einwohnerstruktur 1986
Block
Einwohner
insges.
davon (in %)
Ausländer
unter 15 J.
65 J. u. älter
61
331
13,0
103
21,1
28,2
18,4
62
7,8
5,8
P II
434
22,8
15,9
11,3
Quelle. Statistisches Landesamt Berlin, Einwohnermelderen ister
Stand: 31.12.85
1.39° Arbeitsplätzen stehen lediglich 434 gemeldete Ein¬
wohner gegenüber (davon 3/4 im Block 61), wobei sich ins¬
gesamt ein weiterer Rückgang feststellen läßt. Diese Ten¬
denz ist im Block 61 nur schwach, im Block 62 dagegen
recht stark ausgeprägt, wobei für den Block 61, soweit die
wenigen Indikatoren überhaupt eine Interpretation zulassen
nach der sprunghaften Entwicklung der letzten Jahre auf- '
grund von Abbruch und Neubauten, mit einer Stabilisierung
der Einwohnerzahlen gerechnet werden kann.
Tab. 3: Einwohnerentwicklung 1975-1985
Block
1975
Einwohner Antei1
insges.
Ausländer
1980
1985
Index*
Anteil
Ausländer
Index*
Antei1
Ausländer
90
77
21.1
28.2
61
62
366
134
18,9
32,8
76
90
15,8
38,0
P 11
500
20,6
80
22,6
87
Quelle. Statistisches Landesamt Berlin, Einwohnermelderegister
Stand jew. zum 31.12.
*) 1970 = 100
22,8
Baasner. Möller & Langwald
imJBV.' •- JP A PwH n t ^ T ^ "P ' vj
28
In der Sozialstruktur spiegelt sich die bauliche Struktur wi¬
der: im Block 61, in dem die Hälfte der Wohngebäude Neu¬
bauten sind, liegt der Anteil von Einwohnern ausländischer
Nationalität deutlich unter dem Kreuzberger Durchschnitt,
der Anteil älterer Menschen entspricht diesem Durchschnitt.
(15)
15) Beide Blöcke, für die die gewählten Indikatoren einen
Angleichungsprozeß in der Sozialstruktur zeigen, heben
sich hinsichtlich der betrachteten Merkmale deutlich von
den angrenzenden Blöcken mit Altbausubstanz ab.
Vgl. auch SPAS 1985.
Eigentums- und Mietverhältnisse
Die Eigentums- und Mietverhältnisse weisen ebenfalls eini¬
ge Besonderheiten auf. Neben dem hohen Anteil selbstnut¬
zender Betriebe und der starken Bedeutung der öffentlichen
Hand (einschließlich der GSG), was unter anderem eine Aus¬
wirkung der Sanierungsausweisung ist, bestimmen im wesent¬
lichen nur wenige Eigentümer über die Qualität der vermie¬
teten Flächen. Ferner ist für die Blöcke eine hohe bauliche
Investitionstätigkeit festzustellen.
Eigentumsverhältnisse
25 Eigentümer verfügen über die 36 Grundstücke in den
Blöcken. Größter Eigentümer ist das Land Berlin mit 1,1 ha,
gefolgt von einem Industriebetrieb und der Gewerbesiedlungs¬
gesellschaft. (16)
Bedeutendste Eigentümergruppe im Block 61 ist die Gruppe
der selbstnutzenden Betriebe (17) mit rd. 5o % der Grund¬
fläche und das Land Berlin, im Block 62 eine Kapitalgesell¬
schaft und die Gewerbesiedlungsgesellschaft. Privateigentümer
spielen faktisch keine Rolle.
Ein Vergleich der Eigentümerstruktur mit der von 1963
zeigt, daß der Anteil privater Eigentümer beständig zurückgegangen ist und durch Gewerbesiedlungsgesellschaft und
Kapitalgesellschaften ersetzt wurde. Allerdings waren die
Blöcke kein Schwerpunkt des Strukturwandels im Sanierungs¬
gebiet Kottbusser Tor. (18)
Die frühere Mischung von sehr großen Grundstücken (z.B. den
Standorten der Kaufhäuser) und relativ kleinen besteht heute
nur noch im Block 62. Dagegen ist im Block 61 die Mehr¬
zahl der kleineren Grundstücke zu größeren Einheiten zu¬
sammengefaßt worden, so daß sich die durchschnittliche
Grundstücksgröße hier auf heute 2.182m2 erhöht hat (gegen¬
über 851 m2 im Block 62).
16) Zwei Grundstücke wurden in Erbpacht vergeben; die
Pächter werden im folgenden wie Eigentümer behandelt.
17) Als selbstnutzende Betriebe werden auch solche bezeich¬
net, bei denen
das Grundstück nicht Teil des Be¬
triebsvermögens ist, sich aber im Eigentum des Betriebs¬
inhabers oder dessen Familie befindet. Welchen Anteil
der Flächen von diesem Betrieb genutzt wird, ist für un¬
sere Zuordnung unerheblich.
18) Zur Entwicklung der Eigentümerstruktur im gesamten Sa¬
nierungsgebiet Kottbusser Tor vgl. Hirsch-Borst/Krätke
1981.
Baasner, Möller & Langwald
Büro fur Architektur j\o Stadtplanung
30
Eigentumsverhältnisse
Land Berlin (SenWiArb) Kap i taIgeseIIschaft
Land
Berlin (BA Kreuzberg) [/DyJ Privateigentümer
Gewerbesiedlungsgesellschaft I2S Post / AOK
B¥3 selbstnutzender Betrieb
Baasner, Möller & Lanqwald
B-'Rd' F* -R ^ c' • —3 - - . . --
31
Aufgrund ihres Anteils an der Grundfläche oder der Bruttogeschoßflache sind folgende Eigentümergruppen von besonde¬
rer Bedeutung:
1) Das Land Berlin und die Gewerbesiedlungsgesellschaft
verfügen über das Gros der un- bzw. der untergenutzten
Grundstücke (z.B. Wertheim-Grundstück mit 8,2 % der
Grundfläche). Diesen Grundstücken kommt eine Schlüs¬
selfunktion für die künftige Entwicklung zu. Eine ver¬
gleichbare Rolle hat nur noch ein großer Industriebe¬
trieb, der ebenfalls über untergenutzte Grundstücksteile
verfügt.
2) Selbstnutzende Betriebe haben bereits in der Vergangen¬
heit die Struktur der Blöcke (vor allem Block 61) ent¬
scheidend geprägt. Deshalb, und wegen der geäußerten
Erweiterungsabsichten, kann davon ausgegangen werden,
daß bei einer Beibehaltung der Planungssituation weite¬
re Investitionen folgen, und diese Gruppe auch zukünf¬
tig die wichtigste Rolle einnimmt.
3) Zwei Kapitalgesellschaften verfügen über 52 % der ver¬
mieteten Gewerbeflächen. Sie sind damit die größten
Anbieter vermieteter Geschoßflächen. Ihre Investitions¬
und Vermietungspolitik ist für die gewerbliche Ent¬
wicklung (Mietbetriebe) von entscheidender Bedeutung.
Besondere Bedeutung hat ferner das im Block 61 gelegene
Postgrundstück, an das sich aufgrund seiner Lage und Größe
Ansprüche für eine Verbesserung der block-internen Er¬
schließung sowie für die Vergrößerung eines Betriebes er¬
geben.
Tab. 1: Eigentümerstruktur 1986
Block 62
GrundGrundfläche
GrundGrundfläche
J
stücke abs. m
%,
stücke
abs. m!
%
GSG
2 4.319,5 7,6 33 2.127,0 25,0
Land Berlin (SenWiArb)
1 5.521,0 9,7
Land Berlin (BA Krzbg.)
1 5.697,0 10,0
selbstn. Betriebe
14 27.016,2 47,6 2
1.359,8 16,0
Privateigentümer
3 2.804,7 4,9 3
1.200,4 14,1
Post / AOK
1 4.230,2 7,5 1
1.265,0 30,1
insgesamt
26
56.754,4 100,0
10
8.513,5 100,0
Quelle: eigene Berechnung nach Grundstückskataster SenBauWohnen
Baasner. Möller & Langwald
2UR0 FL'R ^R'CHI . EK^'^'P "«r? S"'" AL ""P A\ •s. n
32
Investitionen der Eigentümer
Die Investitionstätigkeit der Eigentümer ist insgesamt hoch
und vor allem auf die selbstnutzenden Betriebe im Block 61
zurückzuführen.
Ende deS Zweiten
Weltkrieges
rd. 20.500
U3GF; Gewerbeflächen neu erbaut,
wobeiwurden
besonders
für die m
und
7oer
Jahre ein starker Boom festzustellen ist.
Errichtet wurden niedriggeschossige Fabrik- und Ausstellungs¬
hallen, 2 3 geschossige Gewerbegebäude am Blockrand sowie
ein mehrgeschossiger Anbau. Von diesem Anbau abgesehen
entfallen alle Neubauten auf bereits ansässige oder neu an¬
gesiedelte, mithin selbstnutzende, Betriebe.
Die Ausweisung als Sanierungsgebiet hat die
tigkeit nicht, wie aufgrund der Erfahrungen
merungsgeb'eten zu erwarten gewesen wäre,
tlulit, rd. 75 % der gewerblichen Neubauten
nach der Ausweisung errichtet.
Investitionstä¬
in anderen Sanegativ beeinwurden erst
Für die hohe Investitionstätigkeit der Eigentümer spricht
noch folgender Vergleich: Von 1962 bis 1973 (für andere
Zeiten liegen keine Angaben vor) wurden im Sanierunqsqebiet Kottbusser Tor rd. 10.500 m? BGF Gewerbefläche ersteHt (ohne Neues Kreuzberger Zentrum). (19) Hiervon sind
/o, das sind 7.040 m2 BGF, allein im Block 61 erbaut
worden. Das heißt, der überwiegende Teil der gewerblichen
Neubauaktivitäten des gesamten Sanierungsgebietes fand in
einem einzigen Block statt.
Gewerbesiedlungsgesellschaft, Land Berlin und selbstnutzen¬
de Betriebseigentümer investierten erhebliche Mittel in die
bauliche Anpassung ihrer Gewerbehöfe (rd. 13.000 m2 BGF)
Bis auf zwei Fälle liegt allerdings noch ein Handlungsbe¬
a
darf vor.
Der sonst in anderen Gebieten festzustellende deutliche Un¬
terschied zwischen selbstnutzenden Betrieben und anderen
Eigentümern ist in den Untersuchungsblöcken nicht so deutausgeprägt, was vor allem auf die vergleichsweise hohe
nvestit'onstat'gke't der Gewerbesiedlungsgesellschaft und das
Land Berlin als Eigentümer jeweils eines größeren Gewerbe¬
hofes zurückzuführen ist.
19) Vgl. IBA 1982, S. 33
Baasner. Möller & Langwald
BL'PO für ARCH:-EK.tijP ü\r STAC-BLAV \O
33
Mietverhältnisse
Von den insgesamt 87 Betrieben sind 12 Eigentümer des
Grundstücks, die verbleibenden sind Mieter bzw. Pächter
der Gewerbeflächen (einschließlich freie Berufe etc.).
58 % der gewerblichen Bruttogeschoßfläche werden oder
sind vermietet. Der Großteil der Mietflächen konzentriert
sich auf vier Grundstücke. Eigentümer sind zwei Kapital¬
gesellschaften (Anteil 52 %), die Gewerbesiedlungsgesell¬
schaft und des Land Berlin (zusammen 34 %). Auf diesen
Grundstücken haben 47 Betriebe ihren Standort.
Angesichts dieser Verhältnisse ist die Vermietungspolitik der
jeweiligen Eigentümer von besonderer Bedeutung.
Die Mieten sind recht einheitlich und liegen, von wenigen
Ausnahmen abgesehen, in den Obergeschossen zwischen
DM 4,50 und 5,50, in den Erdgeschossen zwischen DM 5 -und 8,5o (je nrV NFL; netto/kalt).
Auch wenn die Mietpreise über dem Luisenstädtischen Durch¬
schnitt hegen (2o), sind sie dennoch als angemessen und
marktubhch anzusehen. Sie werden von den Betriebsinhabern
ebenfalls als preiswert bis angemessen eingeschätzt. (21)
Die Laufzeiten der Mietverträge sind sehr unterschiedlich.
Ein großer Teil der Betriebe hat längerfristige Verträge. In
der Regel kommen die Vermieter den Wünschen der Betrie¬
be entgegen, lediglich eine Grundstücksverwaltung schließt
fast ausschließlich auf drei Jahre befristete Verträge ab
was von den Betrieben jedoch nicht kritisiert wird.
Auf die großzügige Genehmigung längerf ristiger Mietverträge
durch das Bezirksamt Kreuzberg (§ 15 StBauFG) wurde be¬
reits hingewiesen.
20) DM 4,3o je m2 NFL; FfH 1984, S. 35 ff. Ladenmieten
sowie die Mieten von Freiberuflern in Wohngebäuden s
m diesen Angaben nicht enthalten.
21) Berücksichtigt man zusätzlich den baulich-technischen
Zustand, so ist zumindest auf einem Grundstück die M
te als leicht überhöht anzusehen. Von den Betriebsinha
bern wird in diesem Fall nicht die Miethöhe, sondern
das Demvestitionsverhalten des Eigentümers kritisiert
Baasner, Möller & Langwald
BÜRO FUR ARCHITEKTUR UND STADTPLANUNG
34
Gewerbestruktur und Gewerbeentwicklung
In den Untersuchungsblöcken gibt es 1.390 Arbeitsplätze, wo¬
von 1.146 auf den gewerblichen Bereich entfallen (87 Betnebe mcl. freie Berufe). Nicht-gewerbliche Arbeitsstätten
(z.B. Post und AOK) stellen 244 Arbeitsplätze (17 6 %) Das
Gros der gewerbüchen Arbeitsplätze befindet sich im Block
61 (84 %). (22)
T*b. 4: Branchen Struktur
Branch«
Bau / Ausbau
Metallverarb., Maschinenbau
Elektro, Optik
Holzverarbeitung
Kunststoffverarb.
Druckerelen,B i nderelen
Kfz. Werkstatten
Sonstige verarb. Betrieb«
prod. u. vererb. Gewerbe
Block 61
Betriebe
abs. I
Besch,
abs.
I
Block 62
Betrieb«
at>s. 1
Besch.
abs. 1
1 1.7
.
1 3.6
.
13 22.0
110 11,5
1 3.6
.
9 15,3
423 *4,2
3 5.1
30 3,1
"1 3.6
3 5.1
59 6.2
7 11,9
101 10,6
3 5.1
94 9.8
3 5.1
80 8.4
< 14,3
88 46.6
<2 71,2
901 94,1
7 25,0
98 51,9
Großhandel
5 8.5
31 3,2
3 10,7
43 22,8
Einzelhandel
3 5.1
7 0.7
3 10,7
7 3,7
Handel insges.
8 13.6
38 4,0
6 21.4
50 26,5
Ladenhandwerk*
3 5,1
6 0,6
freie Berufe u. Künstler
* 5.8
9 0.9
10 35,7
23 12.2
Gaststltten/fmblB
1 1.7
.
2 7.1
.
Sonstige Dienstleistungen
1 1.7
.
3 10,7
Ii 5,8
Dienstleistungen Insges.
9 15,3
18 1,9
15 53.6
41 21,7
Gewerbebetriebe insges.
59 100,1
957 100,0
28 100,0
189 100.0
nlcht-gewerbl. Arbeitsstätten** 3 85
4
159
nicht gewertete Betriebs4 keine
statten (Lagerräune)
4
keine
. kein Ausdruck aus Gründen das Datenschuttes
*) Di« vorgefunden«! Betriebe des ladenhindeerts sind ausnahmslos denOlensten zuzuordnen; ••)
QUELLE: eigene Erhebungen 1986
P II (Blöcke 61 u. 62)
Betriebe
Bescb.
abs.
l abs. %
2 2.1
1* 16.1
9 10.3
* 4.6
3 3.4
7 8.0
3 3.4
7 8,0
49 56,3
.
.
423
.
59
101
94
168
999
9.9
36,9
2.9
5.1
8,8
8.2
14.7
87,2
8 9,2
74 6,5
6 6.9
14 1,2
14 16.1
88 7.7
3 3.4
6 0.5
14 16.1
32 2,8
3 3,4
8 0.7
4 4.6
. 1,1
24 27,6
59 5,1
87 100.0 1.146 100.0
7 244
8 keine
Post. AOK u. a
Die Gewerbestruktur beider Blöcke unterscheidet sich grund¬
legend: sie wird im Block 61 durch das verarbeitende Ge¬
werbe geprägt, von denen sich ein großer Teil durch eine
außerordentliche Dynamik sowie enge lokale Verflechtungen
auszeichnet.
Im Block 62 ist die Dominanz verarbeitender oder sich dyna-
22) Gewerbliche Arbeitsplätze ohne freie Berufe und Künst¬
ler: 1.114. Die Angaben beruhen im wesentlichen auf
den Aussagen der Betriebsinhaber. Sie wurden in den
Fällen, in denen mit dem Betrieb nicht gesprochen wur¬
de, aus anderen Quellen ermittelt.
35
Baasner, Möller & Langwald
eURO FljR ARCHiT£i\T'wR uND r-. >
misch entwickelnder Betriebe sehr viel schwächer ausge¬
prägt. Er ist Standort mehrerer Großhandelsbetriebe. Darü¬
ber hinaus ist eine zunehmende Tertiärisierung festzustellen.
Die gewerbliche Struktur folgt eindeutig dem Gewerbeflä¬
chenangebot. Während der Block 61 ein differenziertes An¬
gebot an auch für produzierendes Gewerbe geeigneten Flä¬
chen bereithält, reduziert sich das Angebot im Block 62 fast
ausschließlich auf ein Gebäude (ehemaliges 'Konsum-Kauf¬
haus'), auf das hier allein 75 % der gewerblichen Bruttogeschoßfläche entfallen (23) und das aufgrund der Erschliessungssituation für produzierendes Gewerbe nur bedingt ge¬
eignet ist.
1«b. 5: Verteilung der Betriebe und der Beschäftigten «uf GröfienkUssen (nach Beschäftigten)
>Vs
\§rößenkl asse 1 4
nach Besch.
Block
Betr. Besch.
61
27.3
4.1
62
50.0 13.9
Quelle: Eigene Erhebung (1986); ohne
5-9
10 - 19
20 - 49
Betr. Besch. Betr. Besch. Betr. Besch.
36.4
13.6 14.5 11.0 14.5 26.8
16,7 11.4
16,7 20,5 16,7 54.2
freie Berufe und Künstler; Angaben in %
50 u. darüber
Betr. Besch.
7,3 45.4
-
Insges.
Betr. Besch.
55
948
tB
166
Die größeren Betriebe mit 5o und mehr Beschäftigten be¬
finden sich ausnahmslos im Block 61 (24), in dem, anders
als im Block 62, die Kleinstbetriebe mit bis zu vier Be¬
schäftigten eine nur marginale Rolle spielen.
Produzierendes Gewerbe
Im Block 61 dominiert das verarbeitende Gewerbe in einem
Ausmaß, wie dies sonst, zumindest bei kleinteiliger Struk¬
tur, in Kreuzberg kaum anzutreffen ist. Knapp 3/4 aller Be¬
triebe und nahezu 95 % aller gewerblichen Beschäftigten
entfallen auf diesen Bereich. (25)
Historisch gesehen hat sich der hohe Grad der Spezialisie¬
rung erhalten. Der Schwerpunkt hat sich jedoch von hoch¬
wertigen Konsumgütern auf hochwertige Investitionsgüter
bzw. die Zulieferung zur Investitionsgüterindustrie verlagert.
Die Palette der Produkte reicht bei den Fertigprodukten vom
Roboter für die Automobilindustrie bis zu optischen Steue¬
rungsinstrumenten, bei den Halbfertigprodukten von Gehäu-
23) ohne AOK
24) Dabei handelt es sich ausnahmslos um Betriebe des ver¬
arbeitenden Gewerbes. Drei der vier Betriebe sind
Selbstnutzer.
25) Zum Vergleich: in der gesamten Luisenstadt stellen die
verarbeitenden Betriebe 34 % aller Betriebe und knapp
7o % der gewerblichen Arbeitsplätze. FfH 1984, S. 21 ff.
Baasner. Möller & Langwald
36
seteilen für Fernschreiber bis zu Präzisionsstiften.
Diese Betriebe, insbesondere die an der Ritterstraße gele¬
genen, haben sowohl untereinander als auch zu anderen
Kreuzberger Betrieben enge Beziehungen. Die häufig be¬
schworenen (26), aber selten belegten lokalen Verflechtun¬
gen lassen sich hier tatsächlich nachweisen. Zum Teil be¬
stehen direkte Produktionsketten (z.B. Gehäusebau, -lackie¬
rung, Apparatebau).
Von nennenswerter Bedeutung ist ferner vor allem das gra¬
phische und das Kfz.-Reparaturgewerbe. Das holzverarbei¬
tende sowie das Bau- und Ausbaugewerbe spielen eine ebenso
unbedeutende Rolle wie die noch vereinzelt vorhandenen Be¬
triebe der früheren Luxusgüterindustrie.
Im Block 62 ist die Dominanz des verarbeitenden Gewerbes
mit rund der Hälfte der gewerblichen Arbeitsplätze weit
weniger ausgeprägt als im Block 61. Auch in der Struktur
zeigen s'ch große Unterschiede: Hergestellt werden fast aus¬
schließlich Konsumartikel (Textil- und Lederwaren, Pharmaa), Investitionsgüter- oder Zulieferbetriebe gibt es hier
ebensowenig wie die enge lokale Verflechtung.
Handel und Dienstleistungen
Spielt ledi lich im Block
,Der
ro«acnd/oo/el der
9
62 eine wichtige
Role v2b,5
dort gewerblich
Beschäftigten).
Die Arbeits¬
platze im Handel werden fast ausschließlich von Großhan¬
delsbetrieben gestellt, die sich im wesentlichen auf Texti¬
lien und Büromaterial konzentrieren. Der Einzelhandel ist be¬
deutungslos.
Dienstleistungsbetriebe konzentrieren sich fast ausschlie߬
lich ,m Block 62, wo sie rund 1/5 der gewerblichen Arbeits¬
platze stellen.
Versorgungsfunktion
Die Betriebe übernehmen für die ansässige Wohnbevölkerung
kaum eine Versorgungsfunktion.
Das Angebot fur den täglichen Bedarf beschränkt sich auf
zwei Tabakladen m der Ritterstraße, deren Kundschaft vor
allem Beschäftigte sind. Der Besatz mit anderen konsumna¬
hen Betrieben ist ähnlich dünn, selbst ein erheblicher Teil
der Freiberufler ist nicht auf die Versorgung der lokalen
26) Vgl. Fiebig/Grzella 198o
Baasner. Möller & Langwald
37
Bevölkerung orientiert. (27)
Angebotslücken sind besonders in der Oranienstraße als ehe¬
maliger Geschäftsstraße augenfällig. Sie werden zum Teil
sogar von den Betriebsinhabern kritisiert.
Das völlige Fehlen nahversorgender Betriebe ist nicht auf
einen Mangel geeigneter Flächen zurückzuführen. Verantwort¬
lich dürfte vor allem eine Schwäche der Nachfrage seitens
der Wohnbevölkerung sein. (28)
Gewerbliche Entwicklung
Die Unterschiede in der Gewerbestruktur beider Blöcke zei¬
gen sich besonders deutlich in der gewerblichen Entwicklung,
die für den Block 61 als wesentlich stabiler eingeschätzt
werden muß.
Tab. 6: Entwicklung des Betriebsbesatz
Anzahl der Betriebe*
Block
Index (1970 = 100)
1963
1970
1984
1986
1970
1984
1986
61
85
87
58
55
100
67
63
62
20
23
16
18
100
70
78
105
110
74
73
100
67
66
k.A.
1.334
614
k.A.
100
46
k.A.
P II
Lui senstadt
Quellen: 1963: March/Balg 1967; 1970: FfH 1984 (bereinigte Daten
der AZ 70); 1984: FfH 1984 (Betriebsbefragung);
1986: eigene Erhebungen
jeweils ohne freie Berufe, Wohnzimmergewerbe etc.
27) Während das konsumnahe Gewerbe in der Luisenstadt
55,9 % der Betriebe und 22,6 % der gewerblichen Ar¬
beitsplätze stellt (FfH 1984, S. 22), liegen die entspre¬
chenden Anteile für die Blöcke 61 und 62 gerade bei
16,4 % bzw. 2,6 %.
28) Die wenigen nahversorgenden Betriebe scheinen eher auf
die Nachfrage der Beschäftigten als auf die der Wohn¬
bevölkerung orientiert zu sein.
Baasner. Möller & Langwald
38
In diesem Block hat die Gewerbefläche erheblich zu-, die
Zahl der gewerblich Beschäftigten vergleichsweise gering¬
fügig abgenommen. (29) Trotz der Neuansiedlung mehrerer
Betriebe nahm die Zahl der Betriebe stärker ab als die Zahl
der Beschäftigten. Dies erklärt sich daraus, daß sich zahl¬
reiche Betriebe in den letzten Jahren erheblich vergrößerten
und ist somit ein Kennzeichen für gewerbliche Dynamik die¬
ses Blockes. Das verarbeitende Gewerbe baute seine dominie¬
rende Position weiter aus, zumal die zentral-örtliche Funk¬
tion (Kaufhaus Wertheim) entfiel.
Tab. 7: Entwicklung der Beschäftigung
Anzahl der Beschäftigten
Block
Index (1970 = 100)
1963
1970
1984
1986
1970
1984
1986
61
1.430
1.263
993
948
100
79
75
62
695
540
172
166
100
32
31
2.125
1.803
1.165
1.114
100
65
62
k.A.
11.769
5.915
k.A.
100
50
k.A.
P II
Luisen¬
stadt
Quellen: vgl. Tab. 6
Die Entwicklung im Block 62 verlief dagegen weit weniger
kontinuierlich. Während die Zahl der Betriebe seit 1963 fast
konstant blieb, sind bei den Beschäftigten drastische Ein¬
bußen zu verzeichnen. Das verarbeitende Gewerbe hatte hier
auch historisch keine dominierende Position. Allerdings wur¬
den nach dem Krieg Teile des ehemaligen Kaufhauses zu¬
mindest bis Mitte der 6oer Jahre von Betrieben der Textil¬
industrie (Konfektionsware) intensiv genutzt. Die Umstruktu¬
rierung der Berliner Textilindustrie führte dann zu einer star¬
ken Fluktuation.
Heute haben zwar noch mehrere verarbeitende und Großhan¬
delsbetriebe hier ihren Standort, es läßt sich jedoch hier wie
auch auf anderen Grundstücken des Blocks, eine Tendenz'zu¬
nehmender Tertiärisierung feststellen.
29) Die Abnahme der Beschäftigtenzahl von 1984 bis heute
beruht vor allem auf der Umbruchsituation auf zwei
Grundstücken (eine Verlagerung, eine Aufgabe) von der
ca. 7o Arbeitsplätze betroffen waren. Sobald diese Flä¬
chen wieder genutzt sind, wird auch die Zahl der Ar¬
beitsplätze steigen.
Standortbindung, Investitionsverhalten und Veränderungs¬
absichten der Betriebe
Die Zunahme der Gewerbeflächen und die auf einzelnen
Grundstücken bestehenden Flächenengpässe zeigen ebenso wie
einzelbetriebliche Investitionen und Planungen, daß das Un¬
tersuchungsgebiet vom verarbeitenden Gewerbe als Standort
sehr geschätzt wird. Dies gilt vor allem für den Block 61.
Standortqualität und Standortbindung
Für das verarbeitende Gewerbe bietet der Standort zum ei¬
nen die für innenstadtnahe (Misch-)Gebiete typischen Vor¬
teile, wie z.B. die gute Erreichbarkeit für die Beschäftig¬
ten, die gute Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr und
an das überörtliche Straßennetz, die Verringerung von Wege¬
kosten bei verstreut liegenden Abnehmern aufgrund der zen¬
tralen Lage sowie ein differenziertes und relativ preiswertes
Gewerbeflächenangebot, zum anderen jedoch weitere Vortei¬
le, die den Standort deutlich von typischen Mischgebieten ab¬
heben :
- Nutzungskonflikte mit Anwohnern entfallen für fast alle
Grundstücke;
- die gewerbliche Nutzung ist durch die Ausweisung als be¬
schränktes Arbeitsgebiet langfristig gesichert und eine
Flächenkonkurrenz zu anderen Nutzungen ausgeschlossen;
- der Standort ist gut an das überörtliche Straßennetz an¬
gebunden, für die Andienung bestehen verhältnismäßig
günstige Bedingungen, und die Probleme mit Stellplätzen
sind, im Vergleich zu typischen Mischgebieten, relativ ge¬
ring.
Diese Vorteile werden auch von den Betriebsinhabern wahr¬
genommen. Die Zufriedenheit mit dem Standort ist selbst
auf den Grundstücken, auf denen sich aufgrund baulicher
Mängel bereits betriebliche Einschränkungen ergeben (3o),
sehr groß. Soweit wir mit Betrieben gesprochen haben, die
ihren Standort in den letzten Jahren verlagerten, haben al¬
le einen Standort in der unmittelbaren Umgebung angestrebt.
Die Standortbindung der meisten Betriebe ist insgesamt ge¬
sehen hoch. Die Zufriedenheit mit dem Standort ist in bei¬
den Blöcken etwa gleich stark ausgeprägt.
Weitere Merkmale wie Bindung durch Grundeigentum, orts¬
feste Anlagen oder lokale Verflechtungen sind dagegen im
3o) Vor allem Ritterstraße 11
Baasner. Möller & Langwald
40
Block 61 sehr stark, im Block 62 jedoch nur schwach aus¬
geprägt. Die hohe Standortbindung der Betriebe im Block 61
wird noch dadurch unterstrichen, daß die Betriebe mit Ex¬
pansionsabsichten eine Vergrößerung ihrer Betriebsfläche'
ausschließlich am gegenwärtigen Standort anstreben und des¬
halb warten, bis geeignete Flächen frei werden.
In der Folge arbeiten mehrere Betriebe unter nicht optimalen Bedingungen, da sich Erweiterungsmöglichkeiten meist zualhg ergeben. Derartige Bedingungen (z. B. Aufsplittung der
Produktion auf verschiedenen Ebenen oder Gebäudeteile) wer¬
den jedoch wegen ortsfester Investitionen hingenommen
Investitionsverhalten
Auf die hohe Investitionstätigkeit selbstnutzender Betriebseigentumer in Gewerbeneubauten und der schrittweisen Er¬
neuerung der Altbauten wurde bereits eingegangen.
Auch zahlreiche Mietbetriebe haben bauliche Investitionen
vorgenommen, so z.B. in Maschinenfundamente, in die Verstärkung von Decken, m die Erneuerung von Elektroinstallationen
und Sanitareinrichtungen, vereinzelt sogar in zusätzliche An¬
lagen zur Raumbeheizung.
Soweit dies bei der Begehung der Betriebsräume beurteilt
werden konnte befindet sich der Standard der Räume, soweit
der Mieter dafür zuständig ist, durchweg in einem guten bis
sehr guten Zustand, von Ausnahmen und durch Gebäudeschä¬
den verursachten Mängel abgesehen.
Die Betriebsbefragung der Forschungsstelle für den Handel
in der Luisenstadt hat ergeben, daß der technologische Stan¬
dard verarbeitender Betriebe kaum von dem in anderen Re¬
gionen abweicht, 'so daß sich auch die nicht selten zu hö¬
der- Ver9reisun9 des Betriebsmittelstandes
rn''rinn
It!36 VOn
m
den alten
mnerstadtischen
Mischgebieten für die Luisen¬
stadt als nicht haltbar erweist'. (31)
Auch wenn die technische Ausstattung von uns nicht erhoben
6
aUS9ehen
diese
fur
die UnTe
Untersuchungsblocke
zutrifft.
Mehrere,
insbesondere
füUr dm
" T
' daß
Aussage
auch
die größeren verarbeitenden Betriebe zeichnen sich durch ei¬
nen außerordentlich hohen technischen Standard aus.
VOn
tätigkeU.
31)
UnterStreiCht
FfH 1984, S. 44
ERP Kredi
ten (Angaben liegen ab
alls die sehr hohe Investitions-
ebenf
Baasner. Möller & Langwald
BuP"' -^R ~RCM:tEK~ud t- -L •. •
41
Die hohe Investitionstätigkeit gilt jedoch nicht für alle
Branchen gleichermaßen: sie ist vor allem beim verarbeiten¬
den Gewerbe auffallend; dageben zeichnen sich die Betriebe
des Einzelhandels sowie andere konsumnahe Betriebe, soweit
dies nach Augenschein beurteilt werden kann, eher durch
sin unterdurchschnittliches Investitionsniveau aus.
Betriebliche Veränderungsabsichten
In beiden Blöcken finden sich einige Auslauf betriebe. Diese
spielen, was ihren Anteil an den Beschäftigten oder den ge¬
nutzten Flächen betrifft, eine nur marginale Rolle.
So wird ein Betrieb, der seine Beschäftigten bereits fast
völlig entlassen hat, zur Zeit aufgelöst. Mittelfristig ist mit
einigen weiteren Aufgaben aus Altersgründen zu rechnen.
Alle diese Fälle sind für die weitere Entwicklung ohne Be¬
lang, da frei werdende Flächen von anderen Betrieben zur
Erweiterung genutzt werden.
Von weit größerer Bedeutung sind die expandierenden Be¬
triebe. 13 Betriebe (zusammen 548 Beschäftigte) haben sich
in den letzten Jahren am Standort flächenmäßig vergrößert
(32), 16 Betriebe (578 Beschäftigte) planen eine Vergröße¬
rung ihrer Flächen, wobei die Betriebe, die sich vergrößert
haben und die, die dies planen, meist identisch sind.
Dies bedeutet, daß rd. die Hälfte der gewerblichen Arbeits¬
plätze von Betrieben mit einer dynamischen wirtschaftlichen
Entwicklung gestellt wird. Diese dynamische Entwicklung
läßt sich vor allem im Block 61 feststellen, in dem auf ein¬
zelnen Grundstücken Flächenengpässe bestehen.
Zwei Betriebe mit zusammen rd. 4o Beschäftigten äußerten
uns gegenüber konkrete Verlagerungsabsichten.
32) Betriebe, die sich mit dem Zuzug in die untersuchten
Blöcke vergrößert haben, sind in der Angabe nicht ent¬
halten.
Baasner, Möller & Langwald
BÜRO FUR ARCHITEKTUR UND STADTPLANUNG
42
Die Nutzung der Flächen
Bereits mehrfach wurde hervorgehoben, daß die gewerbliche
utzung in den Untersuchungsblöcken dominiert. Diese Domi
nanz zeigt sich natürlich auch in der Nutzung der Grundstük
ke und der Bruttogeschoßflächen. Trotz dieser Gemeinsam¬
keiten dürfen die Unterschiede zwischen den Blöcken jedoch
nicht übersehen werden.
Grundstücksnutzung
ZH Gewerbenutzung
Wohnnutzung
as Mischnutzung
unbebautes Grundstück (Stellplätze
unbebautes Grundstück (Disposition
GerneInbedarf
Baasner. Möller & Langwald
3uR0 PVR ARCHiTE^TijP jLgD S'ACTP.a-.. A ".
43
Iy^c^'o0^ 62 hat eine. wesentlich höhere Bebauungsdichte
^ ,und eine höhere Uberbauung der Grundstücke
(GRZ 0,65) als der Block 61 (GRZ 0,4; GFZ 1,3); was im
wesentlichen auf die kleinteiligerere Grundstücksstruktur
und die geringeren Veränderungen durch Krieg, Wiederaufbau und Sanierung zurückzuführen ist,
Oer gröfBte Teil der Gewerbeflächen (BGF) konzentriert sich
auf den Block 61. Darüber hinaus ist sein Gebäudebestand
mit einem großen Anteil von Nachkriegsbauten wesentlich
junger. Seme Gewerbeflächen haben zugenommen.
Bemerkenswert sind die großflächigen Gewerbehöfe, die so¬
wohl die Bau- und Nutzungsstruktur als auch das Stadtbild
entscheidend bestimmen. Dies trifft besonders auf ein Ge¬
bäude im Block 62 zu, das rd. 3/4 der Gewerbeflächen in
d'eserri B'ock auf sich vereint (sieht man von dem Gebäude
der AOK ab).
Nutzung der Grundstücke
Im Block 62 sind sämtliche Grundstücke bebaut, im Block 61
sind nur 2 von 26 Grundstücken nicht bebaut. Im Block 61
werden 16 Grundstücke ausschließlich gewerblich genutzt,
hr Anteil an der Grundfläche des Blocks beträgt 66 %
6
r? Sind dieS Sechs Grundstücke mit einem Anteil
rHin c/ Grundstücke mit reiner Wohnbebauung nehmen
• , .
Grundfläche ein. Eine gemischte Nutzung
findet sich insgesamt nur auf zwei Grundstücken, deren An¬
teil an der Grundfläche mit nur 1,5 % verschwindend gering
Tab. 8: Nutzung der Grundstücke
Fläche
Grundstücke
Anzahl
gewerb 1 ich
Wohnen
gemischte Nutzung
Freiflächen/Brache
Infrastruktur
insges.
gewerb 1 ich
Wohnen
gemischte Nutzung
Freiflächen/Brache
Infrastruktur
CL.
16
Grundfläche
abs. m'
%
65,9
11,3
0,9
14,4
7,5
0,5
0,4
0,75
26
56.728
100
0,4
6
6.786
1.236
492
80,7
14,5
5,8
0.6
0,8
0,7
100
0,65
1
2
1
3
1
10
8.514
TOTAL
36
65.242
Quelle: Eigene Erhebungen 1986
qrz
37.365
6.432
506
8.195
4.230
6
insges.
1
Block 62
eiock 61
Nut zung
0,45
0,45
Baasner, Möller & Langwald
BÜRO RUR ARCHITEKTUR UND STADTPLANUNG
44
Die Intensität der gewerblichen Nutzung der Grundstücke
(Arbeitsplätze/m2 Grundstücksfläche) variiert erheblich. Dies
ist z.T. Folge der unterschiedlichen Bebauung, z.T. aber auch
durch die Branchenzugehörigkeit der Betriebe bedingt. Die
geringe Arbeitsplatzdichte auf einzelnen Grundstücken er¬
klärt sich aus solchen Besonderheiten (z.B. Tankstellen).
Auch wenn auf mehreren gewerblichen Grundstücken eine in¬
tensivere Nutzung denkbar und erstrebenswert ist, so kann
keines als eindeutig untergenutzt bezeichnet werden.
Arbeitsplätze je 100 m2 Grundfläche
0S
< 0 5
ZK
0
1ZK
1
'
.5 - <1
-
<2
IZG
2
-<4
LAI 4 - <7
Ki ^7
Baasner. Möller & Langwald
SL'BO P-.'R ASChiTE^UP ss fA.'"dL-\u\-"i
45
Größere Freiflächen finden sich ausschließlich im Block 61,
in dem, wie bereits erwähnt, zwei Grundstücke unbebaut, vier
weitere nur im hinteren Teil bebaut sind. Diese vor den Ge¬
werbegebäuden gelegenen Freiflächen dienen heute, wie auch
eines der unbebauten Grundstücke, als Stellplätze und haben
darüber hinaus z. T. eine wichtige Funktion für die Andie¬
nung.
Damit werden, abgesehen von dem sehr großen WertheimGrundstück sämtliche zur Verfügung stehenden Flächen ge¬
nutzt.
Versiegelung
Der Versiegelungsgrad beider Blöcke ist hoch, entspricht je¬
doch weitgehend dem der angrenzenden Gebiete.
Im Block 61 sind 84 %, im Block 62 94 % der Grundstücks¬
flächen versiegelt, wobei die Bebauung des Wertheim-Grund¬
stückes die Versiegelung des Blockes 61 noch wesentlich
erhöhen würde.
Versiegelung
versiegelt
IS unversiegelt
Baasner, Möller & Langwald
BUBO FUR ARCHITEKTUR UND StADTPlANC\_.
46
Vollständig versiegelt sind die Hofflächen, die zum Teil meh¬
rere Funktionen erfüllen (Verkehr, Lagerung) und häufig un¬
terkellert sind.
Einen relativ geringen Versiegelungsgrad haben die Wohn¬
grundstücke entlang des Segitzdammes.
Dispositionsflächen
Berücksichtigt man sowohl die gegenwärtige Nutzung als auch
die Zugriffsmöglichkeiten, so kann lediglich das WertheimGrundstück als Dispositionsfläche bezeichnet werden. Die
künftige Nutzung ist jedoch festgelegt. Laut Senatsbeschluß
dient das Grundstück ausschließlich der Industrieansiedlung
und steht unter der Verfügung des Senators für Wirtschaft
und Arbeit. Es ist nicht damit zu rechnen, daß dieser Be¬
schluß aufgehoben wird. (33)
Auf zwei Grundstücken ist, vor allem aus stadträumlichen
Gründen, eine Bebauung mit intensiverer Nutzung wünschens¬
wert (34), auf zwei weiteren eine Schließung bestehender
Baulücken. (35)
Auf diese Flächen wird im Teil 'Konzeption' noch näher ein¬
gegangen.
Nutzung der Gebäude
In beiden Blöcken befinden sich 102.082 m? Bruttogeschoßfläche. Hiervon entfällt mit rd. 25 % ein überproportional
großer Anteil auf den Block 62 (Anteil an der Grundfläche:
13,1 /i). In diesem Block weisen 7 von 10 Grundstücken eine
GFZ von über 3,0 auf; auf drei Grundstücken wird sogar eine
GFZ von 4,0 erreicht bzw. überschritten.
Im Block 61 wird eine GFZ von 3,0 nur auf vier der insge¬
samt 26 Grundstücke überschritten, eine GFZ von 4,0 in keienm einzigen Fall.
Rd. 3/4 der Bruttogeschoßf läche (rd. 77.000 m2) wird ge¬
werblich genutzt, was die Dominanz der gewerblichen Nut¬
zung unterstreicht. Der Anteil der Gewerbeflächen an der
gesamten Nutzfläche ist in beiden Blöcken nahezu gleich.
33) Daß seitens der Senatsverwaltungen keine Absichten be¬
stehen, den derzeitigen Status des Grundstücks zu verän¬
dern, wurde uns in mehreren Gesprächen bestätigt.
34) Prinzenstraße 34 und Oranienstraße 155 - 158
35) Ritterstraße 3 und Ritterstraße 12 - 14
35a) Die Berechnung der BGF orientiert sich aus Gründen
Vergleichbarkeit an der Bauordnung von 1979.
Stadterneuerung Luisenstadt
Gutachterverfahren Moritzplatz
Gutachten für die Blöcke 61
und 62
Gebäudenutzung
Gewerbe
Wohnen
25
Gemeinbedarf
m
Blockrandgewerbe
2H
Umnutzung
Leerstand
betriebliche Flächenengpässe
STERN G.m.b.H. Internationale Bauausstellung Berlin 1987
Baasner, Möller & LangwaJd
8'jRO P'jR APCHIfEKrijR ijNO STAQrPlJl-iUNG
Helmholtzstraße 2-9.1000 Berlin 10
Telefon (030) 393 22 51 / 393 22 75
Berlin im August/September 1986
Baasner, Möller
& Langwald
SJRij
4RCH!TE* T'.'R j\Z NO
48
Tab. 9: Nutzung der Geschoßflachen
Fläche
Anzahl der
—
Grundstücke
gewerb 1 ich
16
gemischte Nutzung
1
davon gewerblich
Nut zung
73,9
2,2
0,8
16,5
56.987
74,7
6
12.847
1.042
16,8
1,4
Wohnnutzung insges.
6,5
13.889
18,2
Freiflächen/Brache
Infrastruktur
2
1
5.397
7,1
1,3
26
76.273
100
1,3
6
1
19.717
1.830
604
76,4
7,1
2,3
2,9
3,4
6,5
20.321
78,7
3
4.262
1.226
16,5
4,8
3,5
_
5.488
21,3
-
-
-
_
insges.
10
25.809
100
3,0
TOTAL
36
102.082
Wohnen
Anteil aus Mischnutzung
UD
UO
CD
insges.
gewerb 1 ich
gemischte Nutzung
davon gewerblich
gewerbl. Nutzung insges.
Wohnen
Anteil aus Mischnutzung
Wohnnutzung insges.
og
U
CD
Q.
GFZ
56.391
1.638
596
gewerb 1. Nutzung insges.
*
Bruttogeschoßflache
abs. m2
%
Freiflächen/Brache
Infrastruktur
Quelle: Eigene Berechnungen 1986
Die Wohnnutzung mit einem Anteil von rd. 2o % an der oe
samten Geschoßfläche ist relativ bedeutungslos.
1,5
3,2
2,0
3,4
1,6
Baasner. Möller & Langwald
ri.'RC =.-B ARCHSlKTüR
49
Entwicklung der Gewerbeflächen
Die Gewerbefläche hat zwischen 1962 und 1986 auch im Sal¬
do deutlich zugenommen. Der größte Zuwachs ist im Block
61 mit über 7.000 m2 oder rd. 14 % zu verzeichnen. Die ent¬
sprechenden Werte betragen für den Block 62 582 m2 bzw
3 %.
Tab. 11: Entwicklung der gewerblichen Bruttogeschoßflache (1962-1986)
Veränderungen
Grundstücke mit
Block
Veränderungen
gewerb1. BGF in mJ
1962/63
1986
Veränderungen
abs. mJ
%
Block 61
Block 62
13
3
49.909
19.739
56.987
20.321
+ 7.078
+ 582
+ 14,2
+ 2,9
P II
15
69.648
77.308
+ 7.660
+ 11,0
Quelle: Eigene Berechnungen 1986
Die rege gewerbliche Bautätigkeit kommt in diesen bilan¬
zierten Werten nur unzureichend zum Ausdruck. Irn Block 61
hat der Gebäudebestand eine deutliche Verjüngung erfahren;
35 % der gewerblichen Bruttogeschoßfläche sind erst nach
1945, 26 % sogar erst nach 1965 errichtet worden.
Umnutzungen und Leerstände
3,9 /o der Gewerbefläche werden zu Wohnzwecken umgenutzt,
3,4 % stehen leer. Damit ist der Grad der Umnutzung und
des Leerstandes ausgesprochen niedrig. (36)
Tab 10: Leerstände und Umnutzungen gewerblicher Flächen
gewerb 1. BGF
insges. m2
Leerstand
BGF m2
%
Umnutzung*
BGF m2
%
Block 61
Block 62
56.987
20.321
1.819
831
3,2
4,1
2.264
723
4,0
3,6
P II
77.308
2.650
3,4
2.987
3.9
Quelle: Eigene Erhebungen 1986;
*) Umnutzung zu Wohnzwecken
Die Umnutzungen sind auf drei Grundstücke beschränkt. Auf
einem Grundstück liegt er allerdings über 3o %, auf den an¬
deren beiden deutlich unter 1o %. Die Umnutzungen be-
36) Leerstände von 5 % der Flächen sind als Ergebnis von
Fluktuation normal.
Baasner. Möller & Langwald
BL'RO CUR ARCH'TEKTuP --Ö
50
schränken sich im wesentlichen auf Gebäude bzw. Gebäude¬
teile, die nur unzureichend erschlossen sind. Bei einer Ver¬
besserung der vertikalen Erschließung würden diese Flächen
für eine gewerbliche Nutzung erheblich an Attraktivität ge¬
winnen.
Leerstände sind lediglich auf zwei Grundstücken zu finden.
Nur in einem Gebäude werden die Leerstände z.T. auch durch
Erschließungsmängel begünstigt. Sie sind ansonsten, wie auch
auf dem anderen Gründstück, Folge der Fluktuation gewerb¬
licher Mieter.
Struktur der Gewerbegebäude
Den weitaus größten Anteil an den Gewerbeflächen haben die
mehrgeschossigen Gewerbebauten mit insgesamt 87 %. Im
Block 62 liegt der Anteil dieses Gebäudetyps mit 97 % noch
deutlich höher.
Tab. 13: Struktur der Gewerbegebäude
BGF
Struktur
2- und mehrge¬
schossige Gebäude
1 - 2-geschossige
Hailenbauten
gewerbl. Neben¬
gebäude
insgesamt
Block 61
BGF
abs. nß
%
Block 62
BGF
abs. m2
%
P II
BGF
abs. m2
%
47.635
83,6
19.635
96,6
67.270
87,0
8.734
15,3
662
3,3
9.396
12,2
618
1,1
25
0,1
642
0,8
56.987
100
20.321
100
77.308
100
Quelle: Eigene Berechnungen 1986
Die Gewerbehöfe zeichnen sich durch ihre Größe aus: Zwei
Gebäude liegen knapp unter 5.000 m? (BGF) (37), vier wei¬
tere liegen zwischen 5.000 und 10.000 m? BGF und zwei Ge¬
bäude sind sogar größer als 10.000 m2.
Sechs Gebäude (davon vier im Block 61) stellen 61 % der
Gewerbeflächen.
In diese Größenordnungen der Gewerbehöfe stoßen die Hal¬
lenbauten kaum vor. Der mit Abstand größte Hallenbau weist
eine Bruttogeschoßfläche von rd. 3.400 m2 auf. Die Hallen-
37) Nur in einem Fall handelt es sich um einen nach 1945
errichteten Komplex (Geschoß- und Hallenbauweise). An¬
sonsten finden sich in diesen Größenordnungen nur Alt¬
bauten in Geschoßbauweise.
Baasner. Möller & Langwald
52
bauten, die ausschließlich nach 1945 errichtet wurden spie¬
len lediglich im Block 61 eine Rolle; ihr Anteil an der Bruttogeschoßfläche beträgt rd. 15 %.
Baualter
Der größte Teil der Gewerbebauten wurde in den Jahren
19o1 bis 192o erbaut (knapp 40 % BGF). Dieser Anteil ist
in beiden Blöcken nahezu gleich. Größere Unterschiede gibt
es allerdings bei allen anderen gewählten Zeitabschnitten.
Baualter
Ldfkl bis 1900
QHH
1901-1920
SB
1921 - 1945
3S
1946
~1965
ZS
1966
- 1986
Baasner, Möller & Langwald
BL'RO F'jR APCHItCKTUB ..'\L-
53
Bis 19oo wurden im Block 61 25 % der heutigen Gewerbe¬
flächen errichtet, im Block 62 hingegen nur 3 %. Aus dem
Zeitraum 1921 bis 1945 stammt der Erweiterungsbau des
Kaufhauses Konsum (Block 62). Aus diesem Zeitabschnitt
existiert im Block 61 heute kein einziges Gebäude mehr.
Tab. 12: Alter der Gewerbegebäude
BGF
Block 61
BGF
abs. m2
%
14.318
22.695
25,1
39,8
1966 - 1986
5.065
14.909
8,9
26,2
insgesamt
56.987
100
Baujahr
bis
1900
1901 - 1920
1921 - 1945
1946 - 1965
Block 62
BGF
abs. m2
P II
%
BGF
abs. m2
%
604
3,0
7.660
37,7
14.922
30.355
19,3
39,3
11.395
56,1
11.395
14,7
662
3,2
5.065
15.571
6,6
20,1
20.321
100
77.308
100
Quelle: Eigene Berechnungen 1986
Ein bemerkenswerter Unterschied findet sich auch in der
Bautätigkeit seit 1945. In dieser Zeit wurden über ein
Viertel der heute im Block 61 vorhandenen Gewerbeflächen
errichtet, im Block 62 dagegen nur 3 %.
Bewertung der Bausubstanz
Aus der Bewertung der Bausubstanz ergibt sich,
daß von den Neubauten lediglich zwei geringe Instand¬
haltungsmängel, z.T. allerdings auch Wärmeschutzmängel
aufweisen, so daß sie in der folgenden Darstellung weit¬
gehend ausgeklammert werden,
- daß zwei der Altbauten keine Mängel haben, wobei einer
1979 modernisiert, der andere laufend instandgehalten und
schrittweise modernisiert wurde
und daß acht Altbauten geringe bis erhebliche Mängel auf¬
weisen; hiervon ist ein Gebäude jedoch ebenfalls gut in¬
standgehalten und laufend modernisiert worden, die Besei¬
tigung der festgestellten Mängesl ist vom Eigentümer be¬
reits geplant, so daß wir hier nicht weiter auf diesen Fall
eingehen (38) und im folgenden nur sieben Gebäude näher
darstel len.
38) Ritterstraße 9 - 10; dieser Gewerbehof ist insgesamt gut
instandgehalten und z.T. modernisiert. Bei Beginn unserer
Erhebung war die Beseitigung noch bestehender Mängel
vom Eigentümer bereits vorgesehen und ein Antrag auf
Förderung nach dem Gewerbehofmodemisierunqsproqramm
bereits gestellt.
Baasner. Möller & Lanqwald
54
Bei den Gebäuden, für die Mängel festgestellt wurden, han¬
delt es sich ausschließlich um Geschoßbauten.
Tab. 14: Bausubstanz der Gewerbegebäude
bruttogeschoßfläche
BevWertung
ohne Mängel
geringe Mängel
mittlere Mängel
erhebliche Mängel
+->a>
JZ)ro
< insgesamt
C
+-><bs
3
za>
ohne Mängel
Wärmeschutzmängel
Wärmeschutz- und
Instandhaltungsmängel
insgesamt
Block 61
abs. m2
%
Block 62
abs. m2
%
P II
abs. m2
%
3.723,5
16.292,3
16.997,0
10,1
44,0
45,9
5.989,4
1.671,0
11.395,0
604,0
30,5
8,5
57,9
3,1
9.713,0
17.963,5
11.395,0
17.601,0
17,1
31,7
20,1
31,1
37.012,8 100,0
19.659,4
100,0
56.672,2
100,0
59,5
36,5
468,0
-
70,7
-
12.348,6
7.299,6
59,8
35,4
793,7
4,0
19.973,9 100,0
194,0
662,0
29,3
100,0
987,7
20.635,9
4,8
100,0
11.880,6
7.299,6
Quelle: eigene Erhebungen 1986
Besondere Problembereiche stellen die Hofkellerdecken, die
Fenster, die Aufzüge, die Treppenhäuser und die Dächer dar.
Instandsetzungs- und Modernisierungsbedarf
Insgesamt haben wir 39.787 m2 (BGF) Gewerbefläche als in¬
standsetzungs- und modernisierungsbedürftig eingeschätzt.
Dies sind 51,5 % der gesamten gewerblichen Bruttogeschoßfläche und 70,2 % der Altbausubstanz (39), die sich auf sie¬
ben Grundstücke konzentrieren.
Die Gebäude mit erheblichen und geringen Mängeln haben
jeweils einen Anteil von nahezu 40% an den erneuerungs¬
bedürftigen Flächen, während das Gebäude mit mittleren
Schäden einen Anteil von mehr als 20% aufweist.
Zwei Gebäude haben nur geringe Mängel, die vor allem In¬
standsetzungsmaßnahmen an den Fassaden, den Fenstern und
den Treppenhäusern betreffen. Gleichzeitig mit der Instand¬
setzung sollten Modernisierungsmaßnahmen, besonders die
Verbesserung der Wärmedämmung, durchgeführt werden. Die¬
se beiden Gebäude haben zusammen einen Anteil von 13,7 %
der gewerblichen Geschoßfläche beider Blöcke.
Mittlere Mängel wurden lediglich einem Gebäude mit einer
Bruttogeschoßfläche von 11.395 m2 (14,7 %) im Block 62
39) Das Grundstück Ritterstraße 9-10 ist hierbei aus den
o.g. Gründen nicht berücksichtigt. (Die BGF beträat
y
7.393 m2.)
CN
CD
TD
C
3
CD
GJ
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CD
O)
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Baasner. Möller & Lanqwald
Bt IDi^ C: .D i iT-r-..-.r-> .« — —- - .
attestiert. Das Hauptproblem bilden hier die Fenster, deren
Rahmen stark verzogen sind und die erhebliche Instandhal¬
tungsmängel aufweisen. Eine Instandsetzung der Einfachfen¬
ster ist wenig sinnvoll. Zudem sind vor allem hinsichtlich
des Kellers und des Dachs weitere Instandsetzungs-, hin¬
sichtlich der Aufzüge, der Fassade und der Hofkellerdecke
weitere Modernisierungsmaßnahmen notwendig.
Erhebliche Mängel wurden auf vier Grundstücken festgestellt.
Es handelt sich hierbei um zwei Gewerbehöfe sowie zwei Ge¬
bäudeteile. In allen Fällen sind erhebliche Bauschäden zu be¬
seitigen und umfangreiche Modernisierungsmaßnahmen vorzu¬
nehmen. Die erforderlichen Maßnahmen beziehen sich wenn
auch in jeweils unterschiedlichen Ausprägungen, auf sämtliche
oben genannten Problembereiche. Auf diese vier Gebäude bzw
Gebäudeteile entfallen 23,1 % der gesamten gewerblichen
Bruttogeschoßfläche.
Auf Art und Umfang der Maßnahmen wird weiter unten noch
detailliert eingegangen. Die ermittelten Kosten für die In¬
standsetzung betragen insgesamt 5,9 Mio DM, für die Moder¬
nisierung 10.0 Mio DM, wobei Kosten für die Haustechnik
nicht, für eine verbesserte Wärmedämmung nur zum Teil
enthalten sind.
Bis auf ein Grundstück kann das Gewerbehofmodernisierungsprogramm eingesetzt werden. In diesem Fall ist eine Ver¬
besserung nur durch Haushaltsmittel des Landes Berlin oder
durch eine Privatisierung des Grundstückes zu erreichen.
Die Sicht der Betriebe
Auf den sieben Grundstücken befinden sich insgesamt 55 Be¬
triebe mit 682 Arbeitsplätzen. Drei Betriebe sind Selbstnut¬
zer (67 Beschäftigte), die allerdings auch an Gewerbebetrie¬
be vermieten.
Die festgestellten Mängel werden von den Betrieben in der
Regel sehr genau wahrgenommen, jedoch entsprechend den
betrieblichen Anforderungen und der jeweiligen Lage ihrer
Betnebsräume unterschiedlich gewichtet.
Durchgängig kritisiert werden schlechte Fenster, und zwar
vor allem hinsichtlich des Wärmeverlustes (Einfachverglasung, Fensteranschlüsse). Im Zusammenhang mit der Raum¬
warme werden die Niederdruckdampfheizanlagen bemängelt
vor allem hinsichtlich der mangelnden Regulierbarkeit und
des Raumklimas. (4o)
4o) Auf Mängel der Heizanlagen und des Wärmeschutzes
wird noch gesondert eingegangen.
Die übrigen Probleme, wie Abmessungen und Tragfähigkeit
der Aufzuge, ihre fehlende Rufmöglichkeiten, Zustand und
geringe Belastbarkeit der Hofkellerdecken, der Zustand von
HofkeHern und Treppenhäusern, Undichtigkeiten an Dächern
und Fassaden betreffen die Betriebe in unterschiedlichem
Ausmaß.
In Gebäuden mit erheblichen Mängeln wird häufig der Be¬
triebsablauf behindert. So muß z.B. ein Betrieb seine Ma¬
schinen gegen herunterfallenden Putz sichern; Funktionsabwerden
durch
Ausfälle der Lastenaufzüge gestört.
Von sehr wenigen Betrieben abgesehen (41), wurde die In¬
standsetzung und Modernisierung ausdrücklich gewünscht. Dies
druckt sich auch m der Bereitschaft, geringe Erhöhungen des
Mietpreises hinzunehmen, aus.
Ein nicht unerheblicher Teil der Betriebe wünscht darüber
hinaus angemessene Repräsentationsmöglichkeiten, was die
Gestaltung der Fassaden, aber auch die Pflege der Höfe und
Aufgange beinhaltet.
41) Bei diesen Betrieben handelt es sich meist um Auslauf¬
betriebe.
Baasner. Möller & Langwald
59
Hofnutzung und Erschließung
Die ErschMeßung der Grundstücke bzw. der Betriebsräume ist
tur die Betriebe ein wichtiger Standortfaktor. Sie wirkt auf
den Gewerbebesatz selektiv, da sie sich der Beeinflussung
durch den Betrieb entzieht.
Erschließung der Grundstücke
Die Qualität der Erschließung ist, vereinfacht gesagt, im
Block 61 bis auf wenige Ausnahmen als ausreichend,'im
Block 62 als äußerst problematisch anzusehen.
Schmale Höfe, völlig unzureichende Zufahrten und die geringe
Tragfähigkeit einer Hofdecke erfordern im Block 62 die
Einbeziehung des Straßenraums für Be- und Entladevorgänge.
Lediglich in einem Fall wird direkt vor dem Gebäude beund entladen. Hierdurch verbessert sich die Andienunq jedoch
nur für einen Betrieb.
Dank ausreichender Hofgrößen und Tordurchfahrten sowie den
z.T. vor den Gebäuden liegenden Freiflächen sind im Block 61
weitaus weniger Probleme zu verzeichnen. Ausnehmend gute
Erschließungsqualitäten weisen, bis auf eine Ausnahme (42)
die Neubauten sowie ein Alt-/Neubau mit einer Ringer'
Schließung auf.
Im Gegensatz zum Block 62 gibt es im Block 61 nur einen
Hof, dessen Erschließung durch eine zu schmale Tordurch¬
fahrt beeinträchtigt ist, was bei der gegenwärtigen Nutzung
jedoch zu keinen Problemen führt. Die übrigen Gewerbehöfe
(Sticherschließung) weisen eine mittlere Qualität auf, die
bezogen auf die gegenwärtige Nutzung, nur in einem 'Fall 'zu
Problemen führt (Ritterstraße 11).
Hofnutzung
Auf allen gewerblichen Grundstücken wird der Andienung
erste Priorität eingeräumt. Darüber hinaus erfüllen die Höfe
weitere Funktionen.
Auf fast allen Höfen befinden sich im Block 61 zusätzlich
Stellplätze. Sie dienen darüber hinaus teilweise als Abstell¬
plätze für Recycling-Container und als Lagerplätze. Das Ne¬
beneinander verschiedener Funktionen führt nur auf dem
Grundstuck Ritterstraße 11 mangels klarer Ordnung zu Pro¬
blemen und zu einer Erschwerung der Andienung.
42) Prinzessinnenstraße 30
Baasner, Möller & Langwald
B^iRO FJR APCri'TEK^UP Ö'-JD
61
Die Hofnutzung im Block 62 ist außerordentlich beschränkt.
Zugangsmöglichkeiten und Größe der Höfe lassen nur eine
reduzierte Nutzung zu.
Die Höfe werden fast ausschließlich gewerblich genutzt.
Nutzungskonflikte zum Wohnen sind nicht bekannt.
Straßenraum
In beiden Blöcken hat der Straßenraum eine wichtige Funk¬
tion zur Andienung und als zusätzliches Stellplatzangebot.
Auch wenn die Erschließungssituation im Block 61 ungleich
besser ist, kommt auch hier dem Straßenraum eine wichtige
Funktion zu.
Bei einer temporären Überlastung der Höfe, nicht ausreichen¬
den Zugangsmöglichkeiten oder zu geringer Tragfähigkeit der
Hofkellerdecken, bieten die Straßen, neben den teilweise vor
den Gebäuden gelegenen Freiflächen, in diesem Block aus¬
reichenden Raum, Be- und Entladevorgänge abzuwickeln.
Hierdurch wird die Funktionsfähigkeit von Höfen und Einzel¬
gebäuden sichergestellt. Ohne die Beibehaltung dieser Funk¬
tion der Straße ist die vorhandene gewerbliche Nutzung ge¬
fährdet.
Da eine ausreichende Anzahl von Stellplätzen auf mehreren
Grundstücken nicht vorhanden ist, kommt dem Straßenraum
auch in dieser Beziehung eine wesentliche Bedeutung zu.
Problematisch ist die Situation vor allem an der Prinzessin¬
nenstraße, an der sich Betriebe mit großem Kundenverkehr
konzentrieren, und an der Oranienstraße. Insbesondere an
diesen Straßen werden die ausgewiesenen Ladezonen kaum
beachtet und die Einfahrten teilweise zugeparkt.
Vor diesem Hintergrund wird verständlich, daß die Betriebe
möglichen Maßnahmen der Verkehrsberuhigung oder des
Straßenrückbaus ablehnend gegenüberstehen. Angesichts der
wichtigen Funktion des Straßenraums für die gewerbliche
Nutzung sollte von derartigen Überlegungen Abstand genom¬
men werden.
Interne Erschließung
Die interne Erschließung der Stockwerksgebäude ist in bei¬
den Blöcken bis auf Ausnahmen als vergleichsweise gut
einzuschätzen.
Hervorzuheben ist, daß Grundrißorganisation, Größe der Nutz¬
einheiten und die Lage von Treppenhäusern und Fahrstühlen
durchgängig günstig sind.
Auch die vertikale Erschließung über Lastenfahrstühle halten
Baasner. Möller & Langwald
£'.,c~ c ARCl-TEMi^K
S*AD"P£ANO\r.
wir prinzipiell bei den meisten Gebäuden für ausreichend,
was sich z.B. in dem sehr geringen Anteil an Leerständen
und Umnutzungen ausdrückt.
Probleme ergeben sich hier häufig jedoch im Detail, etwa
daß einzelne Aufzüge das Keller- oder Dachgeschoß nicht
bedienen, daß die Tragfähigkeit oder die Abmessungen nicht
ausreichen, daß der Zugang durch besondere Umstände er¬
schwert ist oder daß Rufmöglichkeiten fehlen.
Problematisch ist die vertikale Erschließung in vier Gebäu¬
den. In drei Fällen wurden Lastenfahrstühle demontiert und
nicht ersetzt, in einem Fall ist ein Teil des Gebäudes nicht
an den Fahrstuhl angeschlossen.
Baasner, Möller & Langwald
n-BQ "jR ARC'-r ■ 'UP \-"i
63
Raumwärmeerzeugung und Wärmeschutz
Erfahrungsgemäß kann davon ausgegangen werden, daß der
Raum Wärmebedarf älterer Gewerbehöfe vor allem wegen
der schlechten Wärmedämmung und des hohen Fensteran¬
teils um 30 % über dem von Wohngebäuden gleichen Bau¬
alters liegt. (43) Dies ist nicht nur hinsichtlich der Heiz¬
kosten, sondern auch hinsichtlich der Emissionen von be¬
sonderer Bedeutung.
Wir haben deshalb der Raumwärmeerzeugung, der Wärmedäm¬
mung und den Emissionen aus den Heizanlagen eine besonde¬
re Beachtung geschenkt. Die folgenden Angaben beziehen sich
ausschließlich auf gewerbliche Flächen.
Raum Wärmeerzeugung
Im Untersuchungsgebiet werden drei unterschiedliche Hei¬
zungstypen zur Erzeugung von Raumwärme eingesetzt. Der
weitaus größte Teil der Gewerbeflächen mit rd. 6o % der
BGF wird mit Warmwasser-Pumpenheizungen beheizt, gefolgt
von Niederdruck-Dampfheizungen (rd. 39 %). Der Anteil von
Einzelöfen (Öl oder Gas) liegt unter einem Prozent. (44)
Tab. 15: Heizungstypen nach Bruttogeschoflflache
Fläche Block 61
Grund- Brutto¬
stücke geschortfläche
Heizungstyp
abs. m*
%
ND - Dampfheizung
3 27.871,3 49,2
WW - Zentralheizung
13 28.788,1 50,8
Einzelofen
insgesamt
16'' 56.659,4 100,0
Quelle: eigene Berechnung 1936
1) ohne Tankstelle
Block 62
P II
ürurd- Brutto¬
Grundstücke gescholfläche stücke
abs. m'
I
2 2.356,4 11,7
5
3 17.171,0 85.3 16
1
604,0 3,0
1
6" 20.131,4 100.0 22''
und ohne Nebengebäude
Brutto¬
geschoOflache
abs. m'
X
30.227,7 39,4
45.959,1 59,8
604,0 0,8
76.790,3 100,0
Bei einer blockweisen Betrachtung verschieben sich die An¬
teile erheblich. Im Block 61, in dem ausschließlich Warm¬
wasser-Pumpheizungen und Niederdruck-Dempfheizungen ein¬
gesetzt sind, entfällt auf diese jeweils ein Anteil von rd.
50 %. Im Block 62 werden dagegen über 86 % der Flächen
mit Warm wasser-Pumpenheizungen beheizt.
Alle Sammelheizungen werden mit Heizöl-EL betrieben.
43) Vgl. z.B. Langwald/Weiss 1985, S. 12
44) Ein Vergleich mit den Angaben der FfH (1984) ist lei¬
der nicht möglich, da die Untersuchung nur die Anzahl
der Anlagen, nicht aber die jeweils beheizten Flächen
nennt.
Baasner. Möller & Langwald
64
Die Gewerbeneubauten, die nach 1945 errichtet wurden, wer¬
den ebenso wie drei Gewerbegrundstücke mit Altbauten' im
folgenden nicht weiter berücksichtigt, weil sie relativ
moderne Anlagen haben.
Niederdruck-Dampfheizungen sind ausschließlich in Gebäuden
installiert, die bis 192o errichtet wurden, da bis zu dieser
Zeit andere Systeme zur Beheizung großflächiger und mehr¬
geschossiger Gebäude kaum entwickelt waren.
Die Heizkessel sind durchgängig erneuert und in gutem Zu¬
stand. Das Problem ist allerdings, daß bei Dampfheizungen
wiederum nur Dampfkessel eingesetzt werden können, weil
Rohrquerschnitte und Radiatoren den Einsatz von Warmwas¬
ser ausschließen. Hierzu ist der komplette Austausch der
Heinzanlagen notwendig. So wurden auch 1985 in zwei grossen und in einem kleinen Gewerbehof wiederum Dampfkessel
(Gußgliederkessel) eingebaut, in einem Fall auch eine Dosier¬
einrichtung für Trinatriumphosphat zur Enthärtung des Kes¬
selspeisewassers sowie für Korrisionsschutzmittel.
Auch bei den Warmwasserheizungen wurden in den letzten
Jahren mehrere Kessel erneuert; in zwei Fällen wurden be¬
reits moderne Niedertemperaturkessel eingebaut, die einen
wesentlich günstigeren Wirkungsgrad im Teillastbereich auf¬
weisen, was den Jahresnutzungsgrad wesentlich erhöht.
Während die Kessel überwiegend jüngeren Alters sind und
weitgehend dem Stand der Technik entsprechen, sind die
Rohrleitungen der Niederdruck-Dampfheizungen in fast allen
Gebäuden stark überaltert und führen zu häufigen Unter¬
brechungen der Anlagen. (45) Die Radiatoren sind eben¬
falls häufig überaltert. Sie werden jedoch sukzessive aus¬
getauscht.
Mittel- bis langfristig sind sämtliche Niederdruck-Dampf¬
heizungen gegen Warmwasser-Pumpenheizungen auszutauschen
da sich Energieeinsparungen z.B. durch bessere Wärmedäm¬
mung mit diesen Anlagen nur unvollständig realisieren lassen
und die unzureichende Regulierbarkeit der Raumtemperatur
den betrieblichen Anforderungen nicht entspricht.
Kurzfristig sollten, im Zusammenhang mit den vorgeschlage¬
nen Modernisierungen, zwei Anlagen ausgetauscht werden.
Diese wurden von den Betrieben heftig kritisiert; eine Anla¬
ge ist ohnehin dringend erneuerungsbedürftig. Diese beiden
Anlagen beheizen über 20.000 m? BGF, so daß sich bei
gleichzeitiger Verbesserung der Wärmedämmung erhebliche
Einsparungen ergeben.
45) Nach VDI 2o67 wird Kondensatleitungen eine Lebens¬
dauer von 8 Jahren gegeben; in den vorgefundenen An
lagen sind sie wesentlich älter.
Baasner. Möller & Langwald
Bo-RO
ARCH'TE'-ijRTA-r=...-. •, .
65
Die für einen Austausch erforderlichen Investitionskosten
amortisieren sich jedoch nicht durch die gesparten Energie¬
kosten (46), so daß zumindest ein Teil der Kosten durch
öffentliche Förderung kompensiert werden muß.
Die Heizkosten liegen zwischen 1,20 und 2,2o DM/m^ Miet¬
fläche (monatl.); sie werden, soweit sie überdurchschnitt¬
lich hoch sind, von den Betrieben scharf kritisiert.
Ein wesentlicher Unterschied der Heizkosten zwischen Dampf¬
und Warmwasserheizungen konnte nicht festgestellt werden,
zum Teil lagen die Niederdruck-Dampfheizungen sogar gün¬
stiger. Die höchsten Kosten ergaben sich nicht, wie erwar¬
tet, bei den Dampfheizungen, sondern bei einer Warmwasser¬
heizung, was aber durch besondere Umstände, wie erhebliche
Wärmeschutzmängel und sehr hohen Aufwand für die Regel¬
technik begründet war.
Selbst wenn die Dampfheizungen vergleichsweise preiswert
sind, so sind sie aus der Sicht der Gewerbetreibenden alles
andere als ideal. Die Raumtemperaturen unterliegen hohen
Temperaturschwankungen, eine Regelung ist nur über die
Fenster möglich. Aufgrund des Alters und der Anfälligkeit
der Kondensatleitungen fallen die Anlagen häufig aus. Die¬
se Nachteile führen zu vielfältigen betrieblichen Erschwer¬
nissen. Das Raumklima bringt z.B. für das graphische Ge¬
werbe erhebliche Probleme mit sich (Papierqualität), z.T.
reagieren auch elektronische Geräte empfindlich.
Aus den genannten Gründen sind in solchen Gebäuden zu¬
mindest in den Büroräumen recht häufig zusätzliche, von den
Betrieben installierte Heizsysteme anzutreffen. Allein auf
einem Grundstück können mindestens 2.000 m? durch solche
betrieblichen Anlagen beheizt werden.
Wärmeschutz
Bei der energetischen Beurteilung der Gebäudehülle konzen¬
trieren wir uns auf die wichtigsten Schwachstellen.
Die Untersuchung beschränkt sich weitgehend auf gewerb¬
liche Altbauten. Von den Neubauten wurden nur die Hal¬
lengebäude wegen der unzureichenden Wärmedämmung ein¬
bezogen.
Nach der novellierten Zweiten Wärmeschutzverordnung (1985)
wird die Einhaltung bestimmter Werte für die Wärmetrans¬
mission verlangt. Nach unseren Erfahrungen werden die ge¬
forderten Wärmedurchgangszahlen (§ 10) vor allem bei den
46) Vgl. beispielhafte Wirtschaftlichkeitsberechnung im An¬
hang.
Baasner. Möller & Langwald
APCHtT^fv' i^-R
ST - L '"L -*-\I *•, }
66
Dächern, den freistehenden Brandwänden, den Durchfahrten
sowie bei Treppenhauswänden nicht eingehalten. Außerdem
fordert die Verordnung den Ersatz der Einfachfenster durch
Fenster mit Mehrscheibenverglasung.
Die Wärmetransmission ist für den Heizenergiebedarf von
entscheidender Bedeutung. Je nach Dämmung entfallen 60 bis
9o % des Energieverlustes auf die Wärmetransmission.
Besondere Verlustschwerpunkte bilden
die Fenster, die nicht nur an den Transmissions-, sondern
auch vor allem an den Lüftungsverlusten beteiligt sind,
- die Dachflächen (insbesondere bei den Hallenbauten),
- freistehende Brandwände,
- Fensterbrüstungen
und die Decken über den Durchfahrten.
Bei den bis 192o errichteten Gewerbegebäuden, deren Anteil
an der Bruttogeschoßfläche knapp 60 % beträgt, ist der hohe
Energieverlust vor allem auf die Fenster und großen Brand¬
wandflächen zurückzuführen. Demgegenüber sind die Verluste
über Dachflächen, Fensterbrüstungen und Durchfahrten rela¬
tiv gering, sollten jedoch nicht vernachlässigt werden.
Bei den Hallenbauten, deren Anteil an der Bruttogeschoßflache 12 % beträgt, bilden die Dachflächen den wichtigsten
Verlustschwerpunkt.
Die gravierendsten Mängel im Wärmeschutz wurden für den
Erw
®'terun9sbau des ehemaligen Kaufhauses Konsum mit
rd- 15 /o der gewerblichen Bruttogeschoßf läche festgestellt
Die Verluste konzentrieren sich hier vor allem auf die
Fenster und die Dachflächen.
Bei der Gegenüberstellung der Gebäude mit baulichen Mängeln und denen mit Defiziten beim Wärmeschutz ergibt sich
eine Korrespondenz. Bei den erneuerungsbedürftigen Gebäuder
wurde zugleich auch eih erheblicher Bedarf an zusätzlichem
armeschutz festgestellt. Bei den übrigen Gewerbegebäuden
0
v/
K tzmangel
nicht
so
Verbesserungen
erforderlich
sind.
gravierendj
daß
umgehende
Energiebedarf der Betriebe
Prozeßwärme wird nur von einem Betrieb genutzt. Sie reduziert 361 nen Energieeinsatz für die Raum Wärmeerzeugung um
ca. oo /o.
Weitere Möglichkeiten zur Nutzung der Prozeßwärme beste¬
hen unserer Einschätzung nach nur noch bei zwei bis vier
weiteren Betrieben, wo die Abwärme der Trocken- und
Brennkammern genutzt werden könnte und zu erheblichen
Kosteneinsparungen führen kann. Diese Betriebe setzen Heizol-EL und Gas ein.
Ansonsten bestehen hinsichtlich der Energieeinsparung im
Produktionsprozeß kaum Möglichkeiten, wie auch die Erfahhaben" (47) ^ 'Wirtschaftsstrate9ien
für
Kreuzberg' gezeigt
Die Versorgung der Betriebe mit elektrischer Energie ist in
der Regel ausreichend und bereitet keine Probleme. Lediglich
m einem Gewerbehof ist die Situation sehr angespannt und
die Versorgung bricht mitunter zusammen, da die Kapazität
dar Umformstat'on beim gegenwärtigen Betriebsbesatz unzu¬
reichend ist und die Steigeleitungen völlig veraltet sind.
Zum Teil betreiben die Betriebe zusätzlich eigene Anlage
zur Raumwarmeerzeugung. Sie versuchen hiermit die Tempe¬
raturschwankungen der Dampfheizungen auszugleichen oder
aber dm Zeiten an denen die zentrale Heizanlage abgestellt wird (z.B. Wochenenden), zu überbrücken. Auf einem
Grundstuck hat ein Mieter eine zusätzliche Sammelheizung
die
allein
rd
-
2 M0
-
- P'«»" b«»*
47) Eine Prüfung der Anlagen war nicht Gegenstand unserer
Untersuchung
68
Baasner, Möller & Langwald
Emissionen der Heizanlagen
Das gesamte Stadtgebiet von Berlin (West) ist Luftbela¬
stungsgebiet nach § 44 BlmSchG. Der Bezirk Kreuzberg ge¬
hört zu den höchstbelasteten Gebieten und wurde, wie auch
die gesamte Innenstadt, vom Senat zum Vorranggebiet für
Luftreinhaltung erklärt. Die Untersuchungsblöcke liegen im
Vorranggebiet für Heizgaseinsatz.
Neben Emissionen aus anderen europäischen Ländern sind
mit ca. 1/3 die Emissionen der Gebäudeheizungen an der Ge¬
samtbelastung beteiligt. Sie verdienen besondere Beachtung,
da ihre Emissionen überwiegend im näheren Umkreis verblei¬
ben. Die folgenden Aussagen beziehen sich ausschließlich auf
die gewerblichen Flächen.
Tab. 16: SO^-Emissionen nach Heizungstypen (1984/85)
Emissionen
Heizungstyp
ND-Dampfheizung
davon Typ 1
davon Typ 2
WW-Zentralheizung
davon Typ 3
davon Typ 4
davon Typ 5
Block 61
Grundst.
Anzahl
Emissionen SDabs. kg/a
3 2.400,0
1 690,0
2 1.137,0
13
1.755,3
9
1.414,3
4 341,0
Öl-Einzelöfen
insgesamt
Block 62
Grundst.
Anzahl
2
4.155,3
164,4
2 164,4
3 1.345,6
11)
18,3
1 22,3
2 1.305,0
1
162)
Emissionen SOp
abs. kg/a
62)
7,0
1.517,0
1) nur ein Geschoß eines ansonsten mit ND-Dampfheizung betriebenen Gebäudes
2) Tankstellengrundstücke sind nicht berücksichtigt
Typ 1 ND-Dampfheizung bei Gebäude mit durchschnittlicher Gebäudehülle, aber
niedriger Emission durch mehrmaligen Ausfall der Heizanlage
Typ 2 ND-Dampfheizung bei Gebäude mit durchschnittlicher Gebäudehülle
Typ 3 WW-Zentralheizung bei Gebäude mit durchschnittlicher Gebäudehülle
Typ 4 WW-Zentralheizung bei Hallengebäuden und Abwärmenutzung
Typ 5 WW-Zentralheizung bei Gebäude mit hohem Fensterflächenanteil
einfachverglast
Quelle: eigene Berechnung 1986
Baasner, Möller & Langwald
B.PO ejP ARCnr=K"j» j\r •.
69
Insgesamt wurden in beiden Blöcken in der Heizperiode
1984/85 rd. 5.500 kg S02 emittiert, die aufgrund der nie¬
drigen Quellhöhen und unzulänglichen Austauchprozesse in
unmittelbarer Nähe verbleiben. (48/ Dies ist insbesondere in
zwei Fällen äußerst problematisch, bei denen sich die Quell¬
punkte deutlich unterhalb der Firsthöhe und zugleich in un¬
mittelbarer Nachbarschaft zu Wohngebäuden befinden.
In sämtlichen Heizanlagen der Gewerbegebäude wird HeizölEL als Brennstoff eingesetzt. In keinem Fall, auch nicht bei
den neuen Kesseln und Anlagen, sind Entschwefelungsanlagen
eingebaut. Dies bedeutet, daß der SchwefelanteiI des Brenn¬
stoffs ungehindert in die Luft geführt wird.
Im Rahmen der S02-Messungen des Senators für Stadtent¬
wicklung und Umweltschutz zählt das Gebiet um den Moritz¬
platz zu den höchstbelasteten Gebieten Berlins, was sowohl
den Jahresmittel wert (IW 1 - Langzeitbelastung) als auch die
Werte der Summenhäufigkeit (IW 2 - Kurzzeitbelastung) be¬
trifft. (49) Für die Jahre 1981 bis 1983 ist zwar für die
Langzeitbelastung eine rückläufige Tendenz zu verzeichnen,
bei den kurzzeitigen Belastungen werden die Grenzwerte der
TA-Luft aber noch immer überschritten.
Die Gesamtmenge des aus der Beheizung der Gewerbegebäu¬
de in den Blöcken 61 und 62 emittierten S02 verteilt sich
insgesamt auf 21 Anlagen sehr unterschiedlicher Größe. Die
Ol-Einzelöfen, mit denen weniger als ein Prozent der ge¬
werblichen Flächen beheizt wird, werden im folgenden ver¬
nachlässigt.
- Auf die Niederdruck-Dampfheizungen, die auf fünf Grund¬
stücken rd. 30.000 m2 BGF beheizen, entfallen rd. 44 %
der S02-Emissionen (2.400 kg),
- auf die Warmwasser-Pumpenheizungen, die in 16 Gebäuden
mit einer Bruttogeschoßfläche von rd. 46.000 m2 statio¬
niert sind, rd. 56 % (3.100 kg S02).
Dies bedeutet, daß, bezogen auf die jeweils beheizte Fläche
die S02-Emissionen bei beiden Heinzungssystemen nahzu
gleich sind.
48) Die unzulänglichen Austausprozesse sind auf die hohe
Bebauungsdichte, die engen Hinterhöfe, die schlechte
Grünflächensituation und den hohen Versiegelungsqrad
zuruckzufuhren. Diese Faktoren sind nur in einem sehr
engen Rahmen zu verändern.
49) Vgl. Umweltatlas Nr. 03.01 ff
Baasner, Möller & Langwald
~'JP ARCH'T£r.", .
70
Tab. 17: Emissionsanteile der unterschiedlichen Heizungstypen
ND-Dampfheizung
BGF
S0
2
WW-Zentralheizung
BGF
S02
Block 61
49,2
57,8
50,8
42,2
Block 62
11 9
10
>8
86,8
88,7
1,5
0,5
P II
39 5
45,2
60,1
54,7
0,4
0,2
'
<
Öl-Einzelöfen
BGF
S0?
alle Angaben in %
Quelle: eigene Berechnung 1986
Daß die energetische Unterlegenheit der Dampfheizungen ge¬
genüber der Warmwasserheizung hier nicht zum Tragen
kommt, beruht, ähnlich wie auch bei den Heizkosten, auf ei¬
ner Reihe von besonderen Faktoren:
In der Heizperiode 1984/85 fiel eine große DampfheizungsAnlage mehrfach aus, u.a. wegen der Erneuerung der Kes¬
sel, so daß die Menge des eingesetzten Heizöls wie auch
die der S02-Emissionen geringer war als bei kontinuierli¬
chem Betrieb.
Die
eine
teil
daß
mit Warmwasser beheizten Gebäude weisen insgesamt
schlechtere Wärmedämmung sowie einen größeren An¬
von Fensterflächen oder freistehenden Wänden auf, so
der Wärmeleistungsbedarf höher ist.
Hinzu kommt, daß eine verbesserte Regeltechnik und ein ver¬
ändertes Betreiben zu einem Rückgang der typischen Über¬
heizung führte.
Daß hinsichtlich der S02-Emissionen zwischen beiden Hei¬
zungssystemen kein Unterschied festgestellt werden konnte,
unterstreicht noch einmal die Bedeutung des Wärmeschutzes,
der im wesentlichen auch dafür verantwortlich ist, daß die
Emissionen aus der Beheizung von Gewerbegebäuden im Ver¬
gleich mit Wohngebäuden überproportional hoch sind.
Dies wird besonders am Beispiel des ehemaligen Kaufhauses
Konsum deutlich, auf dessen energetische Schwachpunkte be¬
reits hingewiesen wurde. Mit einem Verbrauch von 241.00 I
Heizöl-EL liegt dieser rd. 20 % über dem sonst, bezogen auf
die beheizte Fläche, üblichen Verbrauch und ist damit ent¬
sprechend überproportional an den Emissionen beteiligt.
Solange die Schadstoffe der Abgase nicht zurückgehalten
werden, steht die Menge der S02-Emissionen in direkter Re¬
lation zur Menge des verfeuerten Heizöls. Neben der Wärme¬
dämmung, der entscheidende Bedeutung zukommt, sind ferner
Alter, Zustand und Technologie der Kesselanlage von Bedeu¬
tung.
Baasner. Möller & Langwald
BÜRO FÜR ARCHITEKTUR U\D STAC'P^AMuVG
71
Auf sieben Grundstücken, auf denen wir die Anlagen de¬
taillierter untersuchten, entsprachen nur zwei Kessel heuti¬
gen technischen Möglichkeiten. Die übrigen Kessel wurden
in den letzten Jahren zwar erneuert, sie wurden jedoch
durch konventionelle Anlagen ersetzt, die im Teillastbereich
einen ungünstigen Wirkungsgrad aufweisen.
Baasner, Möller & Langwald
COpQ rJR ■iRCH-TtrvT'jfi S",'-;r:T="_"
72
Emissionen der Betriebe
Die betrieblichen Emissionen sind im Vergleich zu den
Emissionen aus der Raum Wärmeerzeugung nachrangig (50)
Die Hauptemittenten sind Betriebe, die Anlagen zur Lackie¬
rung betreiben, sowie Druckereien und metall- oder kunststoffverarbeitende Betriebe. Diese Betriebe haben ihren
Standort fast ausschließlich im Block 61.
Die Emission der Betriebe liegen unterhalb der zulässigen
Grenzwerte, so daß mögliche Verbesserungen nur auf freiwil¬
liger Basis und im Einvernehmen mit der Geschäftsführung
erfolgen können.
Im Block 61 hat ein Betrieb, der genehmigungspflichtige An¬
lagen nach BlmSchG betreibt, seinen Standort. Wie alle übrigen Betriebe ist auch dieser entsprechend der Ausweisung der
ecke (beschranktes Arbeitsgebiet) zulässig. Bei einer ande¬
ren Ausweisung, etwa MI, wären jedoch zahlreiche Betriebe
gefährdet. ucliicub
Häufigste Emissionsart ist der Lärm, der allerdings wegen
der baulichen Abschirmung und der Homogenität der gewerbI,chen Nutzung die angrenzende Wohnbebauung nur an wenigen
Schnittstellen tangiert, an denen sich wegen fehlender Ab¬
schirmung produktionsbedingter Lärm ungehindert ausbreiten
kann. Beschwerden seitens der ansässigen Wohnbevölkerung
sind allerdings nicht bekannt.
Auch wenn die von den Betrieben ausgehenden prozeßbedinqten Verunreinigung der Luft als relativ gering anzusehen
sind, mochten wir hierauf anhand zweier Beispiele detaillier¬
ter eingehen. Es handelt sich hierbei um Betriebe, die Anla¬
gen zur Lackierung betreiben und um Druckereien.
Lackierereien
Der Arbeitsabiauf einer Lackiererei umfaßt im wesentlichen
drei Arbeitsschritte:
1, Vorbehandlung der Teile (Entfettung)
Sie erfolgt in einer Entfettungsanlage unter Einsatz von
Losemitteln (vielfach Tri- und Perchlorethylen) Dabei
wird das Lösemittel im unteren Bereich der Anlage ver¬
dampft, setzt sich durch die Wasserkühlung im oberen
Anlagenbereich am Werkstück als Destillat ab und
schwemmt so auf dem Rückweg die Metalloberfläche
sauber.
5o) Auch wenn die Bildung derartiger Relationen im allge¬
meinen fragwürdig ist, so ist sie unter handlungsorientierten Aspekten durchaus zulässig.
Bei diesem Arbeitsprozeß entstehen Lösemittelemissio¬
nen durch Diffusion in die Raumluft bzw. in die Atmo¬
sphäre sowie auf dem Wege der Sonderabfallbeseitigung
der mit Öl und Fett beladenen Lösemittel.
Problematisch ist hierbei die Verwendung von Tri- oder
Perchlorethylen, da beide bei kontinuierlicher Aufnahme
zu Gesundheitsschäden führen. Von Trichlorethylen wird
eine krebserzeugende Wirkung vermutet.
2. Spritzlackierung der entfetteten Metallteile:
Hierzu wird in der Regel die konventionelle DruckluftLackierung eingesetzt. Der Spritzstand ist zur Entfettung
von Lacknebeln und Staubteilchen mit einer Wasserbe¬
rieselung sowie einer Absaugeeinrichtung für Lösemittel¬
dämpfe ausgestattet.
Bei diesem Arbeitsschritt entstehen Lösemittelemissionen
sowie Lackschlämme. Zur Abtrennung der Lackreste vom
Reinigungswasser werden Prallkasten-Farbabscheider ein¬
gesetzt^ Rest-Lösemittel werden mit dem Abwasser ent¬
sorgt. Üblicherweise wird die Spüllösung im Kreislauf ge¬
fahren. Die Lackschlämme sind als Sonderabfallstoffe zu
beseitigen.
3. Trocknung der Teile:
Die Trocknung der lackierten Teile erfolgt in UmluftTrocknern bei maximalen Temperaturen von ca. 300
Grad. Hierbei werden weitere Lösemittelanteile und
mitunter Lackzersetzungsprodukte (z.B. Amine) emit¬
tiert.
Druckereien
Das überwiegend eingesetzte Druckverfahren ist der Offset¬
druck, bei dem die Druckvorlage zunächst fotomechanisch
auf eine beschichtete Aluminiumplatte übertragen wird. Über
Farbwalzwerke wird dann die Frabe über die Druckplatte auf
das Papier übertragen.
Der Arbeitsablauf umfaßt im wesentlichen zwei Arbeitsbe¬
reiche:
1. Druckvorlage:
Bei der Herstellung der Druckvorlagen fallen flüssige
(Entwicklungs- und Fixierbäder) und feste Abfälle (Film¬
material) an. Diese werden zur Silberrückgewinnung an
eine Spezialfirma gegeben. Die dort anfallenden flüssi¬
gen Reststoffe werden als Sonderabfall beseitigt.
2. Druckbereich:
Bei Druckvorgang entstehen Lösemittelemissionen durch
die Diffusion aus Farben und Reinigungsvorgängen an den
Druckmaschinen. Dabei können erhebliche InnenraumKonzentrationen auftreten, die jedoch in der Regel die
MAK-Werte für Isopropylalkohol nicht überschreiten.
Baasner. Möller & Langwald
74
Die Außen I uf tkonzen trat ion en sind abhängig von der Ver¬
dünnung, metereologischer Parameter und den Ausbrei¬
tungsbedingungen. Immissionsgrenzwerte existieren für
Lösemittel jedoch nicht, da es sich in der Regel um
Alkoholverbindungen handelt und von diesen nur bei di¬
rekter Aufnahme Wirkungen auf den Menschen ausgehen
(z.B. Rauschzustände).
Umweltbereich Luft
Bei den emittierten Stoffen handelt es sich ganz überwiegend
um Lösungsmittel, die bei der Verarbeitung von Farben und
Lacken freigesetzt werden (Tri- oder Perchlorethylen, Isopropylalkohol und andere Alkoholverbindungen), von denen ein
großer Teil nicht gesundheitsschädlich ist.
Daneben treten Lackzersetzungsprodukte (z.B. Amine), Koh¬
lenwasserstoffe (Tankstellen), Weichmacher (Kunststoffverar¬
beitung) sowie staubförmige Emissionen (Metallstäube Reste
von Trockenlacken) auf.
Insgesamt sind die von den Betrieben ausgehenden prozeßbe¬
dingten Verunreinigungen der Luft als geringfügig anzusehen.
Dies wird auch durch eine im zweiten Quartal 1984 vorge¬
nommene Messung der Immissionen an der Lindenstraße be¬
stätigt. Aufgrund der Branchenstruktur der Betriebe in den
Blöcken 61 und 62 kann davon ausgegangen werden, daß die¬
se Betriebe an den gemessenen Werten nicht oder nur marginal (Schwebstaub) beteiligt sind.
Tab. 18: Inmissionskonzentrationen Lindenstraße
Menge
Schadstoffe---^
pg/m3
pg/m3
Schwefeldioxid
34,0
Xylol
6,5
Stickstoffmonoxid
13,0
Ethylbenzol
2,4
Stickstoffdioxid
40,0
3-Ethyltoluol
2,6
1708,0
4-Ethyltoluol
1,7
Chlorid
13,9
Dichlormethan
7,4
Fluorid
0,1
Trichlorethan
3,8
Benzol
4,3
Trichlorethylen
1,5
Toluol
6,5
Schwebstaub
Kohlenmonoxid
Quelle: TüV-Messung 2.Quartal 1984, Quartalsmittelwerte
105,0
Baasner. Möller & Langwald
BJBC ^ , \L v*AZ"~
75
Die emittierenden Betriebe lassen sich in zwei Gruppen un¬
terteilen:
1. Betriebe, die Luftschadstoffe über spezielle Anlagen
(Absaugvorrichtungen) an den Außenraum abgeben. Hier¬
zu sind vier Betriebe zu zählen, die Lackieranlagen be¬
treiben sowie ein kautschukverarbeitender Betrieb. Bei
zwei Betrieben, die kleinere Lackieranlagen betreiben,
liegen die Quellpunkte erheblich unterhalb der üblichen
Firsthöhe.
2. Betriebe, bei denen die Schadstoffe in geringer Konzen¬
tration an diffusen Quellen zunächst in den Betriebs¬
räumen auftreten und überwiegend über die Fenster
emittiert werden. Hierzu sind z.B. die Druckereien, z.T.
auch die holz- und metallverarbeitenden Betriebe zu zäh¬
len. Vergleichbare Fälle stellen die Tankstellen dar.
Bei der letztgenannten Gruppe bestehen faktisch keine tech¬
nischen Möglichkeiten, die emittierten Stoffe zurückzuhalten.
Eine Reduzierung der Emissionen läßt sich hier nur durch
eine Substitution der eingesetzten Materialien erzielen.
Bei der ersten Gruppe besteht die Möglichkeit, neben der
Substitution der eingesetzten Stoffe, die Schadstoffe durch
den Einsatz von Filtern zurückzuhalten, was z.Z. bereits weit¬
gehend praktiziert wird. Inwieweit hier ein Handlungsbedarf
besteht, vermögen wir zur Zeit nicht abzuschätzen. Immerhin
haben sich zwei Betriebe, bei denen es sich vermutlich um
die Hauptemittenten handelt, bereit erklärt, ihre Anlagen be¬
gutachten und sich gegebenenfalls über Verbesserungsma߬
nahmen beraten zu lassen. Erst nach dem Abschluß dieser
Untersuchungen lassen sich quantitative Aussagen treffen.
Tab. 19: Betriebliche Emissionen nach Branchen (o. Schall)
Branche
Bau / Ausbau
MetalIverarb./Masch.-Bau
Elektro/Optik
Holzverarb.^
Kunststoffverarb.
Druckereien/Bindereien
Kfz.-Reparatur
Sonstige
Anzahl
Betr.
3
Luft
,
2)Abwasser Sonderabfälle '
1
konzentr. diffus' '
2
14
9
4
"
1
-
3
4
1
1
3
1-.
7-65
3
2-.
7
1-1
3
1
3
i
Prod. Gewerbe insges.
49
5
10
11
g
Handel
14
-
2
2
2
Dienstleistungen
24
-
4
2
insgesamt
87
5
16
15
IQ
1) Luftschadstoffe werden durch Absauganlage ins Freie geführt
2) Luftschadstoffe treten an diffusen Quellen auf und werden durch Fenster o.a.
emi tx» i srt
3) nur sofern nicht recycelt
4) minimale Luftemissionen durch Lösemittel
Quelle: eigene Erhebungen
Baasner. Möller & Langwald
Büro cUR ^RCMI^E^TUR \ L
76
Umweltbereich Wasser / Abwasser
Die Betriebe setzen, von der Auto Waschanlage im Block 62
abgesehen, Wasser nur in sehr geringem Umfang im Produk¬
tionsprozeß ein. Entsprechend ist auch die Menge der Abwäs¬
ser gering.
Soweit in den Spritzkabinen noch Wasser zur Reinhaltung der
Kabinenwände eingesetzt wird, handelt es sich hierbei um
weitestgehend geschlossene Systeme.
Als Verunreinigungen der Abwässer treten Lackreste und
Hilfsstoffe des Druckprozesses (z.B. Reinigungsmittel) sowie
lösungsmittelhaltige Ölreste (Autowaschanlage) auf, was aber
für die Berliner Kläranlagen keine besonderen Probleme ver¬
ursacht. In geringem Umfang gelangen vermutlich auch
Schleifstäube, Schmier- und andere Reinigungsmittel in die
Abwässer.
Ein Handlungsbedarf (Aufkonzentrierung oder dezentrale Ab¬
wasserbehandlung) besteht nach unserer Einschätzung nur
dann, wenn Abfälle illegal über die Entwässerung 'entsorgt'
werden. Die Besichtigung der Betriebsräume hat hierzu kei¬
nen Anhalt gegeben, dennoch kann erfahrungsgemäß diese
Art der 'Entsorgung' nicht grundsätzlich ausgeschlossen wer¬
den. In diesem Fall wäre vor allem mit einer Belastung des
Abwassers mit Öl-Wasser-Emulsionen und Lackschlämmen zu
rechnen.
Umweltbereich Abfälle / Boden
Bestehende Recyclingmöglichkeiten werden von den Betrieben
sehr intensiv genutzt. Dies gilt nicht nur für Papier- und Me¬
tallabfälle, sondern ebenso für die flüssigen und festen Ab¬
fälle des graphischen Gewerbes, in dem das Recycling-System
sehr ausgebaut ist (Entwicklungs- und Fixierbäder, Druck¬
platten und z.T. auch Reinigungsmittel).
Neben hausmüllartigen Abfällen ergeben sich auch Sonderab¬
falle wie Lackschlämme, Farbreste, Öl-Wasser-Emulsionen
und Schleifstäube. Ob diese Sondermüllabfälle stets als solche
behandelt werden, entzieht sich verständlicherweise unserer
Kenntnis. Bei unseren Betriebsbesichtigungen sind wir ledig¬
lich auf einen Betrieb gestoßen, der Sonderabfälle, wenn auch
in kleinen Mengen, als Hausmüll 'entsorgt'.
Wir möchten an dieser Stelle jedoch darauf hinweisen, daß
wir bei der Mehrzahl der Betriebe auf ein ausgeprägtes Umweltbewußtsein gestoßen sind.
Eine genaue Kenntnis darüber, inwieweit in den Blöcken Alt¬
lasten vorhanden sind, gibt es bislang nicht. Aufgrund der in
den Bauakten und anderen historischen Unterlagen enthalte-
nen Angaben über die Gewerbestruktur der letzten 80 Jahre
halten wir das Auftreten von Altlasten für relativ unwahr¬
scheinlich. Hierfür spricht auch der hoheVersiegelungsgrad
des Bodens. Eine genaue Kenntnis ist allerdings nur durch
Bodenproben zu erhalten.
Umweltbereich Lärm
Beschwerden der angrenzenden Wohnbevölkerung sind nach
Auskunft des Senators für Stadtentwicklung und Umwelt¬
schutz bisher nicht erfolgt.
Prozeßtypische Lärmquellen (Stanzen, Pressen, Schleif- und
Druckmaschinen etc.) sind außerhalb der Gebäude bis auf
Ausnahmen kaum wahrzunehmen, da in den meisten Fällen
die Abschirmung der Gebäude die Ausbreitung des Lärms ver
hindert.
Bei den emittierenden Betrieben handelt es sich in erster Li
nie um metallverarbeitende Betriebe. Hiervon ist zumindest
einer als stark emittierend einzuschätzen, der allerdings fast
vollständig abgeschirmt ist. Es ist ferner davon auszugehen,
daß von den Druckereien, den Kfz-Werkstätten und auch an¬
deren Betrieben Schallemissionen in geringerem Umfang aus¬
gehen. Die holzverarbeitenden Betriebe sind dagegen auf¬
grund ihrer Spezialisierung unerheblich.
Es gibt vier Schnittstellen, wo die gewerbliche und die Wohn
nutzung unmittelbar aneinander grenzen. Hiervon ist jedoch
nur eine als problematisch einzuschätzen, da hier nicht nur
ausreichende Abstände oder Abschirmungen fehlen, sondern
auch die Belastung vergleichsweise hoch ist (Rangierver¬
kehr, Schmiede). Im Genehmigungsverfahren dieses Betriebes
(Block 61) wurden deshalb die für Mischgebiete (MI) gelten¬
den Grenzwerte zugrunde gelegt. Beschwerden seitens der
Anwohner hat es auch in diesem Fall nicht gegeben.
Entscheidender für die Lärmsituation in den Blöcken und ih¬
rer unmittelbaren Umgebung ist nach unserer Einschätzung
der Liefer-, vor allem aber der Straßenverkehr, der die
produktionsbedingten Emissionen bei weitem übertrifft, wie
dies z.B. auch die umfangreichen Schallmessungen im Rah¬
men der 'Wirtschaftsstrategien für Kreuzberg' für den Block
107 gezeigt haben.
STERH G.m.b.H. Internationale Bauausstellung Berlin 1987
Baasner. MöllerS Langv/ald
BCflO fu« ONO srioiPt^NuNO
Helmholtzslrane 2-9.1000 Berfin 10
Telefon (030) 393 22 51 / 39322 75
Berlin im August/September 1986
Baasner, Möller & Langwald
BUPG PLjR ARC'-t:TE!\T!jR
Teil II: Konzept
Baasner. Möller & Langwald
79
Entwicklungsziele und Vorgehensweise
Wie wir in der Bestandsanalyse herausgearbeitet haben,
dominiert die gewerbliche Nutzung in beiden Blöcken
eindeutig und hat im Verlauf der Zeit seit Ende des
Zweiten Weltkrieges gegenüber der Wohnnutzung noch
an Bedeutung gewonnen.
Dies ist für einen kleinteilig strukturierten, inner¬
städtischen Standort des verarbeitenden Gewerbes durch¬
aus ungewöhnlich.
Diese Entwicklung sollte, nicht nur angesichts des drasti¬
schen Rückgangs von Arbeitsplätzen im verarbeitenden
Gewerbe, unterstützt werden. Es ist jedoch zu berück¬
sichtigen, daß die Struktur beider Blöcke erhebliche
Unterschiede aufweist und daß sie, eben aufgrund der
innerstädtischen Lage, weitgehend von Wohnbebauung
umgeben sind. Nicht übersehen werden sollte ferner,
daß die Blöcke als Überbleibsel des 'Exportviertels
Ritterstraße' von historischer Bedeutung sind.
Hieraus ergeben sich vier wesentliche Zielsetzungen,
wobei die Priorität der Reihenfolge, in der sie hier
dargestellt sind, entspricht.
Entwicklungsziele für die Blöcke 61 und 62:
1. Sicherung und Ausbau der gewerblichen Nutzung
2. Reduzierung des Energieeinsatzes und der Emissionen
aus der Raumwärmeerzeugung
3. Reduzierung der betrieblichen Emissionen
4. Herstellen einer städtebaulich befriedigenden Situation
Gewerbezentrum Moritzplatz
Alle vier genannten Ziele tragen neben lokalen auch
überlokale Anforderungen Rechnung. Weder die Ver¬
sorgung mit Arbeitsplätzen, noch die Umweltbelastungen,
der Flächenverbrauch des Gewerbes oder die Gestaltung
des Moritzplatzes als historisch bedeutendem Platz kön¬
nen ausschließlich aus dem Blickwinkel der unmittelbar
angrenzenden Nutzungen gesehen werden.
Wir möchten die Ziele unter dem Arbeitstitel 'Gewerbe¬
zentrum Moritzplatz' zusammenfassen. Dieser Titel gibt
zum einen die Entwicklungsrichtung an, Entwicklung
und Verdichtung der gewerblichen Nutzung, und knüpft
zum anderen sowohl an der aktuellen wie auch der
historischen Nutzung (Exportviertel Ritterstraße) an
(die übrings den meisten Betrieben bekannt ist), ohne
allerdings die Probleme eines innerstädtischen Standortes
zu verkennen. Er soll den Anspruch zum Ausdruck bringen,
einem heute weitgehend unbekanntem Gebiet auch begrifflich
eine Identität zur Imageaufwertung zu geben. Diese Auf-
wertung des Standortes sollte auch den westlich an¬
schließenden Block 60 einschließen.
Sicherung und Ausbau der gewerblichen Nutzung
Besonders der Block 61 bietet ein erhebliches Potential
für eine weitere gewerbliche Nutzung, das unbedingt
genutzt werden sollte. Hier ist auf der einen Seite die
dynamische Entwicklung und die Investitionsbereitschaft
der ansässigen Betriebe, auf der anderen Seite das Po¬
tential nicht oder nicht intensiv genutzter Flächen zu
nennen. Angesichts dieser Faktoren und der hohen Stand¬
ortgunst wie auch der bisherigen hohen baulichen In¬
vestitionstätigkeit der Betriebe bestehen hier günstige
Möglichkeiten, die gewerbliche Nutzung weiter zu ver¬
dichten und zu stapeln und neue Interessenten anzu¬
siedeln. Wegen der Größe, Grundrißorganisation und
vertikalen Erschließungsqualität bergen ferner die ver¬
mieteten Stockwerksflächen ein erhebliches Entwick¬
lungspotential, das jedoch ohne eine baulich-technische
Erneuerung merklich an Attraktivität verlieren wird.
Für dieses Entwicklungsziel sprechen ferner folgende
G ründe:
die dynamische Entwicklung zahlreicher Betriebe
hat auf einzelnen Grundstücken bereits zu erheb¬
lichen Flächenengpässen geführt;
die traditionellen Standorte (Gewerbehöfe) zeichnen
sich bereits durch eine sehr intensive und damit
flächensparende Nutzung aus; auf mehreren Grund¬
stücken, auf denen sich Betriebe angesiedelt haben,
zeigt sich eine ähnliche Tendenz;
- fast sämtliche am Blockrand gelegene Gewerbebauten
sind für mehrgeschossige Aufstockungen ausgelegt.
Die Aufstockungen erfolgen entsprechend den betrieb¬
lichen Anforderungen;
- die Verkehrsanbindung und Erschließung der Grund¬
stücke wie ach die Stellplatzversorgung sind bis auf
Ausnahmen als positiv einzuschätzen und bergen, wenn
auch beschränkte, Entwicklungspotentiale;
- faktisch sind, anders als bei den meisten innerstädti¬
schen Standorten des verarbeitenden Gewerbes, klein —
räumige Nutzungskonflikte kaum anzutreffen; jedes
andere Entwicklungsziel hätte jedoch solche Konflikt¬
situationen zur Folge und führt damit zu einer Be¬
einträchtigung der heutigen hohen Standortsicherheit.
Schließlich, und auch dies sollte nicht übersehen werden,
bestehen im Fall der Blöcke 61 und 62 günstige Vor¬
aussetzungen, Erfahrungen mit der Erneuerung innerstädtischer Gewerbegebiete bzw. gewerblich geprägter
Baasner. Möller & Langwald
Gebiete zu sammeln. In diesem Arbeitsfeld ist in den
kommenden Jahren mit erheblichem Handlungsbedarf
zu rechnen.
Für den Block 61 kann die Entwicklung der gewerb¬
lichen Nutzung nur die Weiterentwicklung des verarbei¬
tenden Gewerbes bedeuten. Zu beachten ist, daß hier,
besonders entlang der Ritterstraße, enge geschäftliche
und auch persönliche Kontakte bestehen, die nach unserer
Einschätzung für die Standortbindung und das Investitionskhma eine wichtige Rolle spielen und deshalb unbedingt
erhalten werden müssen und eine sehr behutsame Her¬
angehensweise erfordern. Für die weitere Entwicklung
ist die Ansiedlung weiterer hochspezialisierter Betriebe
der Investitionsgüterindustrie anzustreben.
Im Block 62 sind die Entwicklungsbedingungen für verar¬
beitendes Gewerbe vergleichsweise ungünstig. Die bereits
erkennbare Tendenz der 'Tertiärisierung' sollte unter¬
stützt werden.
Reduzierung des Energieeinsatzes und der Emissionen
aus der Raumwärmeerzeugung
Für dieses Ziel sprechen ebenfalls mehrere Gründe. Her¬
vorzuheben ist, daß der Energieeinsatz - und damit die
Emissionen - bei Gewerbegebäuden in der Regel über¬
proportional hoch ist, und daß vor allem aufgrund der
Größe der beheizten Flächen äußerst günstige Voraus¬
setzungen für eine nachhaltige Verbesserung vorliegen.
Ferner spricht für dieses Ziel
- die hohe Belastung des Gebiets durch Luftschadstoffe
vor allem während der Heizperiode;
- der hohe Anteil 'hausgemachter' Emissionen, deren
Reduzierung in Bestandsgebieten wegen der kleinteiligen Gebäude- und Eigentümerstruktur ansonsten
äußerst schwierig ist;
- daß mehrere Heizanlagen ohnehin erneuert werden
müssen, was außerdem positive Effekte für die Be¬
triebe hat, da ein Teil der Anlagen ihren Anforde¬
rungen nicht mehr entspricht;
- daß anfallende Prozeßwärme kaum zur Beheizung der
Räume oder zu betrieblichen Zwecken genutzt wird.
Durch Maßnahmen zur Energieeinsparung werden zudem
wertvolle Ressourcen geschont.
Wir möchten in diesem Zusammenhang darauf hinweisen
daß die nachhaltigste Verringerung der Umweltbelastung'
von der Reduzierung des Energieeinsatzes durch verbesserten
Warmeschutz, effektivere Heizanlagen und Prozeßwärme-
Baasner. Möller & Langwald
BuPO =JR ARCHITEKTUR
82
nutzung ausgeht. Alle anderen Maßnahmen wie z.B. Ab¬
gaswäsche, führen zu einer Verlagerung der Probleme
von einem Umweltmedium zu einem anderen, sind jedoch
derzeit unverzichtbar.
Soweit es gelingt, die von den Betrieben ausgehenden
Belastungen zu senken, darf dies nicht zum Anlaß ge¬
nommen werden, emissions-empfindliche Nutzung anzu¬
siedeln.
Reduzierung der betrieblichen Emissionen
Langfristig lassen sich innerstädtische Standorte des ver¬
arbeitenden Gewerbes nur dann halten und ausbauen,
wenn es gelingt, die betrieblichen Emissionen zu senken.
Daß produktionsbedingte Emissionen in den Blöcken im
Vergleich zu den Emissionen aus der Raum Wärmeerzeu¬
gung nachrangig sind, und daß zulässige Grenzwerte
nicht überschritten werden, ändert an dieser Aussage
nichts.
Angesichts der hohen Vorbelastung der Luft und des stei¬
genden Umweltbewußtseins sowie der Novellierung der TALuft ist die Reduzierung der betrieblichen Luftschadstoffe
entscheidend, um neuen Handlungsspielraum etwa für Ansiedlungen oder Erweiterungen zu gewinnen. Darüberhinaus
uhren sie natürlich auch zu einer Verbesserung der Um¬
weltsituation.
Maßnahmen, die ausschließlich auf eine Verbesserung
des Kleinklimas zielen, messen wir gegenüber emissionsmindernden Maßnahme eine nur untergeordnete Bedeu¬
tung zu, da die Reduzierung der Emissionen unserer Ein¬
schätzung nach erheblich wirkungsvoller (Verursacher¬
prinzip) ist, zumal die hohe Verdichtung der Nutzung dazu
betragt, daß ökologisch wertvolle Ausgleichsflächen an
anderer Stelle erhalten werden können.
Ansatzpunkte für eine Verbesserung sind auch darüber¬
hinaus nur in beschränktem Umfang gegeben und müssen
mit der gewerblichen Nutzung abgestimmt werden.
Herstellen einer städtebaulich befriedigenden Situation
Die stadträumliche Situation ist zwar unbefriedigend
heute jedoch weitgehend festgeschrieben und nur in 'be¬
schränktem Umfang zu verändern.
Dennoch sollte über die Verbesserung des Stadtraumes
eines Aufwertung des Standorts angestrebt werden Hier¬
für sprechen zwei Gründe:
Ohne gestalterische Maßnahmen ist die historische
Funktion der Blöcke nicht zu erkennen und eine
Aufwertung des Moritzplatzes und der Blöcke nicht
Baasner. Möller & Langwald
B'jPO £:jP
"
83
möglich. Die Gestaltung müßte sowohl die tradi¬
tionelle als auch die heutige gewerbliche Prägung
der Blöcke aufnehmen und ausbauen.
Eine ansprechende Gestaltung des Stadtraums kommt
auch dem Repräsentationsbedürfnis der Betriebe entgegen, das auch bei Betrieben des verarbeitenden Ge¬
werbes nicht unterschätzt werden sollte und somit
ebenfalls zu einer langfristigen Sicherung des Stand¬
ortes beiträgt. (1)
Die Verbesserung der stadträumlichen Situation darf den
anderen Hauptzielen, insbesondere der Sicherung und dem
Ausbau der gewerblichen Nutzung, jedoch nicht zuwider
laufen. Aus diesem Grunde sind alle Maßnahmen, die über
andere als gewerbliche Nutzung (z.B. Wohnungsbau und
soziale Infrastruktur) eine Verbesserung der stadträum¬
lichen Situation zu erzielen suchen, abzulehnen.
Behutsames Vorgehen
Die genannten Ziele stehen in einem gewissen Spannungsverhaltnis. Richtig verstanden schließen sie sich jedoch
nicht aus, sondern ergänzen einander.
Da dennoch die Gefahr besteht, daß die Überbetonung
einzelner Aspekte das Gesamtziel gefährdet, ist ein be¬
hutsames Vorgehen notwendig. Dies sollte die Bereit¬
schaft einschließen, Strategien und Maßnahmen immer
wieder auf die angestrebten Ziele hin zu überprüfen.
Angesichts der sich permanent verändernden Anforderungen
der gewerblichen Nutzung muß sich die Planung als Pro¬
zeß verstehen, flexibel reagieren und ausreichenden Raum
für Veränderungen lassen.
Ein behutsames Vorgehen empfiehlt sich auch aus einem
anderen Grund: Die Sicherung und Entwicklung der
Standortbedingungen ist eine komplexe Aufgabe; diese
sind von einer Reihe einzelner Standortfaktoren' abhängig,
die auf städtebauliche und planungsrechtliche Veränderungen
z.T. sehr sensibel reagieren. Die gegenwärtige Struktur
die unter anderem durch enge Verflechtungen gekenn-'
zeichnet ist, kann mit planerischen Mitteln zwar leicht
zerstört, kaum aber bewußt geschaffen werden.
Behutsames Vorgehen bedeutet in diesem Fall, keinerlei
Maßnahmen zu unternehmen, die die Standortsicherheit
auch nur einzelner Betriebe gefährdet, die bisherige
Planungskontinuität zu wahren und sicherzustellen, daß
im Planungsverfahren Moritzplatz die gewerblichen Inter(1)
Die historische Bedeutung des Exportviertels lag u.a.
in dem sehr starken Repräsentationsbedürfnis der an¬
sässigen Betriebe, wovon heute noch einige Reste
zeugen.
Baasner, Möller & Langwald
3UP0 FUR ARCHITEKTUR UND STADTPLANUNG
84
essen hinreichend berücksichtigt werden, daß der Planungs¬
prozeß transparent und vor allem kalkulierbar bleibt und
Beteiligungsmöglichkeiten für die Betriebe bestehen. (2)
Es muß sichergestellt werden, daß die Gewerbeblöcke am
Moritzplatz nicht zum Experimentierfeld städtebaulicher
Ideen werden. Sie bieten vielmehr günstige Vorausset¬
zungen, Erfahrungen im Umgang mit innerstädtischen
Gewerbegebieten zu sammeln, diese Erfahrungen dürfen
jedoch nicht auf Kosten des ansässigen Gewerbes erworben
werden.
Strategien
Die im Konzept vorgeschlagenen Maßnahmen sind auf ein
solches behutsames Vorgehen abgestimmt. Die Interessen
der derzeitigen Nutzer werden aufgegriffen und in Stra¬
tegien der langfristigen Entwicklung eingebettet. Diese
Strategien sind als Orientierung zu verstehen, die auf die
jeweilige Situation wie z.B. Mitwirkungsbereitschaft,
Eigentumsverhältnisse, Förderkonditionen etc. Rücksicht
nehmen müssen. Die weiter unten dargestellten Maßnahmen
haben demzufolge einen kurz- bis mittelfristigen Reali¬
sierungshorizont.
Die langfristigen Strategien zur Erreichung der Ziele
sind:
1. Beibehaltung der eindeutigen Planungssituation und
die Verhinderung des Eindringens neuer nicht-ge¬
werblicher Nutzung;
2. Anpassung der gewerblichen Flächen, v.a. der Ge¬
schoßflächen an langfristige Erfordernisse, Behebung
baulicher Mängel, bauliche und technische Ver¬
besserungen, Reaktivierung nicht oder nur unzu¬
reichend genutzter Gebäudeteile, Behebung von
Flächenengpässen;
3. Verbesserung der horizontalen und vertikalen Er¬
schließung auf den Grundstücken, Ordnung der Hof¬
nutzung und Verbesserung der Stellplätze;
4. Sicherung der Anbindung an das überörtliche Ver¬
kehrsnetz und der Funktion des Straßenraums als
zusätzlicher Fläche für die Andienung und den ruhen¬
den Verkehr;
5. Intensive Nutzung unbebauter Grundstücke oder grö¬
ßerer Grundstücksteile (Stapelung gewerblicher
Nutzung);
(2) Die Erfahrung hat gezeigt, daß mit den Beteiligungs¬
verfahren, wie sie für Wohnungsmieter entwickelt
worden sind, die Gewerbetreibenden nicht erreicht
werden.
Baasner. Möller & Langwald
buro fur Architektur ...nd s'Acr^.Auu'.G
6.
Austausch veralteter Heizungen durch Anlagen mit
moderner Regelungstechnik; verbrauchungsabhängige
Heizkostenabrechnung;
7.
Drastische Reduzierung der Emissionen aus Heizungs¬
anlagen durch verbesserten Wärmeschutz und moderne
Anlagen, Nachbehandlung der Abgase bei größeren
Anlagen (ggf. Zusammenlegung einzelner Anlagen),
Substitution der Brennstoffe, Nutzung von Proze߬
wärme ;
8.
Beratung der Betriebe hinsichtlich umweltschonender
Produktion (Produktionsverfahren, Substitution von
Einsatzstoffen), hinsichtlich öffentlicher Förderpro¬
gramme und Energieeinsparung;
Verbesserung des Stadtbildes durch Betonung der
Blockkanten und Brandwandgestaltung.
Baasner,
Möller & Langwald
r
JR 'uR v*." -' - _ •,
86
Verbesserung des bestehenden Flächenangebotes
Wie weiter oben bereits dargestellt, wurden auf sieben
undstucken mit einer BGF von rd. 40.000
bauliche
51%
b7wn9fiq°/
Ifll*' Dies Sind (3)
bzw.
69% hder Altbausubstanz.
der
gewerblichen BGF
Dabei handelt es sich ausnahmslos um Geschossbauten
die bis auf eine Ausnahme, vor 1920 errichtet wurden'
ie vorgeschlagenen Maßnahmen gehen von den Bedürfnissen
der gegenwärtigen Nutzer aus, zielen aber auf die langnstige Nutzung der Gebäude, nicht auf eine einzelbetriebliche Optimierung.
Die Geschoßbauten werden überwiegend intensiv genutzt.
Diese Intensität sollte beibehalten werden, z.T lassen
S|c
h zusatzhche Flächen für Produktion oder Lagerung
reaktivieren. Fur zwei Grundstücke mit akuten Flächen1(R tt rStraße 11 und 12
hrhk^r^
' t, werden, diese Engpässe
- 14) sollte
Mögichkeit uberdacht
durch die
gezielte
Verlagerungen zu entschärfen.
vor eschla en
9
9 en Maßnahmen ist
es jedoch, die Nutzbarkeit dieser Geschoßbauten insbesondere der oberen Geschosse, langfristig sicherzu¬
stellen Entsprechend gilt der vertikalen Erschließung
unser besonderes Augenmerk, die zwar insgesamt vor
allem m Verbindung mit der Grundrißorganisation der
Hofe positiv einzuschätzen ist, dennoch mehrere Verbes¬
serungspunkte aufweist.
Neben einer Mindestgröße der Fahrkörbe und ausreichendaß die
Ruf
u
und ße'bstfahrmoghchke'ten
«? ?h « r!St ■•U beachten' ausgestattet,
Fahrstühle
die Türen
mit
funktiona, angeordnet, und daß Keller- und Dachgeschoß
erschlossen sind. Von Bedeutung ist weiterhin die Andienungssituation. In einzelnen Fällen sind vor die Fassade
gestellte Lastenaufzüge die bessere Alternative, vor allem
hinsichtlich der Abmessungen und der Andienung.
un^ MnHo?' 9eht da"0n aUS' daß SOWOhl die Instandsetzung
aUCh 016 Verbesserung des Wärmeschutzpt; nHSIHrUnS 3
Un
no s h a it wird
^ auf Heizungsanlagen
gekoppelt
sind.Für
die Angabe von zeitlich
Prioritäten
verzichtet.
dieses Vorgehen spricht nicht nur die geringere Beein-'
trachtigung der Betriebe durch die Bauarbeiten, sondern
auch der fordertechnische Rahmen des Gewerbehofmodernisierungsprogrammes, dessen Einsatz wir für die meisten
Grundstucke vorschlagen.
Der zeitliche Ablauf der Baudurchführung muß mit den
Detneben sbgestimmt werden.
(3) Einschließlich des Grundstücks Ritterstraße 9 - 1061% der gewerblichen BGF; 82% der Altbausubstanz
Baasner. Möller & Langwald
87
Aussagen zu den Grundstücken
Besondere Probleme wurden bei den Kellern, den Fenstern
(4) und Außentüren, den Treppenhäusern und Dächern
festgestellt. Hinzu kommen Mängel an den Fassaden. Die
Maßnahmen sind im wesentlichen hierauf bezogen. (5)
Die Tragkonstruktion der Stockwerksgebäude weisen bis
auf eine Ausnahme keinen Erneuerungsbedarf auf. Hin¬
sichtlich der Deckentragfähigkeit nannte uns nur ein
einziger Betrieb Probleme. Es gibt nur zwei kleinere
Höfe mit einer Holzbalkendecke. Für die dort ansässigen
Betriebe ergeben sich hieraus keine betrieblichen Ein¬
schränkungen.
Wir unterscheiden im folgenden nicht zwischen Instand¬
setzung und Modernisierung, da die Maßnahmen immer
die Modernisierung enthalten.
Ritterstraße 3
Ein kleineres Gebäude auf dem Grundstück weist einen
erheblichen Erneuerungsbedarf auf. Das Erneuerungsprofil
besteht aus folgenden Maßnahmen.
Keller:
- Erneuerung der Hofkellerdecke (6)
- Korrosionsschutz der Deckenträger
- Trockenlegung des Tankraums und Demontage der Tanks
- Beseitigung der Putzschäden
- Instandsetzung der Kellerfenster
- Entrümpelung der Lichtschächte
- Erneuerung der Beleuchtungsanlage
- Erneuerung des Fußbodens
Umbauten zur Nutzung als Lagerfläche
T reppenhäuser:
- Beseitigung von Putzschäden
- Renovierung des Nottreppenhauses
Erneuerung der Beleuchtungsanlage
- Einbau von WC-Anlagen
- Herstellen eines Zugangs zum Maschinenraum sowie
zum Fahrstuhl (EG)
(4) Die Erneuerungskosten für die Fenster sind einmal
unter Instandsetzungskosten, zum anderen unter Mo¬
dernisierungskosten aufgeführt. Im ersten Falle gehen
wir von einer Instandsetzung sämtlicher noch erneuerungsbedurftiger Fenster aus; im zweiten Falle vom fast voll¬
ständigen Austausch und Ersatz durch Mehrscheiben¬
fenster, den wir durchgängig vorschlagen
(5) Auf die Maßnahmen zur Verbesserung des Wärmeschutzes
wird weiter unten eingegangen
(6) Aufgrund der geringen Größe (24 m2) dieses Hofes
wird er bei den Hofkellerdeckenerneuerungen nicht
mit einbezogen
Dach:
- Erneuerung der Dachdichtung
- Abdeckung der Brandwände
- Ausbesserung der Mauerwerksflächen
Fenster:
- Einbau von Fenstern mit Isolierverglasung
- Überarbeitung der Treppenhausfenster
Fassade:
- Säuberung der Klinkerfassade mit geringfügigen Aus¬
besserungen
- Beseitigung der Putzschäden
- Einbau von Brüstungen im 1. OG
Aufzug:
Entrümpelung des Schachtes und des Maschinenraumes
- Einbau eines Lastenaufzuges
Die Durchbiegung der Holzbalkendecke wird hingenommen.
Die Pflasterung des Hofes ist zu erneuern.
Die Kosten für Instandsetzung und Modernisierung sind
relativ hoch. Sie betragen insgesamt DM 380.000 oder
DM 748,- je m2 NFL.
Die übrigen Gebäude auf dem Grundstück weisen keine
baulichen Mängel auf. Auf Wärmeschutzmängel wird
noch gesondert eingegangen.
Ritterstraße 9-10
Der Gewerbehof wird gut instandgehalten und schritt¬
weise modernisiert. Bauliche Mängel bestehen an der
Straßenfassade, den Gesimsen und den Hoffenstern, deren
Behebung von dem Eigentümer bereits geplant ist,'so
daß sich Vorschläge erübrigen. Aus diesem Grund'haben
wir die Erneuerungskosten nicht ermittelt.
Die Absicht des Eigentümers, bei der Erneuerung die
historische Fassade beizubehalten, halten wir auch aus
Denkmalschutzgründen für empfehlenswert.
Ritterstraße 11
Zu diesem sehr großen Komplex befindet sich eine aus¬
führliche Stellungsnahme im Anhang. Das bauliche Ma߬
nahmenprofil besteht im einzelnen aus:
Keller:
- Abriß und Neubau von Teilen der Hofkellerdecke
- Erhöhung der Tragfähigkeit
Korrosionsschutz und FB-Ausführung der Träger
- Erneuerung der Oberflächen (Dichtung, Belag etc.)
mit Hofentwässerung
- Entrümpelung, Verbesserung der Erschließung und Aus¬
bau der Kellerflächen
T reppenhäuser:
- Instandsetzung der Treppenstufen, Geländer und Hand¬
läufe
- Oberflächenschutz der Stahlblechtreppen
- Treppenhaustüren in FB-Ausführung
- Instandsetzung der Rauchabzugsöffnungen
- Beseitigung der Putzschäden
- Erneuerung des Außenputzes an den Treppenhausköpfen
- Erneuerung der Beleuchtungsanlagen
- Anstricharbeiten
- Instandsetzung der Eingangstüren
Dach:
- Erneuerung der Dachdichtung inclusive sämtlicher An¬
schlüsse
- Nacharbeitung des Schornsteinmauerwerkes
- Abdeckung der freistehenden Brandwände
- Entrümpelung des Dachgeschosses
Fenster:
- Instandsetzung der Treppenhausfenster
- Einbau von Isolierglas-oder Verbundfenstern
Fassade:
- Ersatz der ausgebeulten Sturzträger
- Reinigung und Instandsetzung der Klinkerfassade
- Erneuerung der Putzfassade (Rauputz)
- Verputz der Brandwände
- Ausbesserung der Unterdecke in den Durchfahrten
- Erneuerung des Gesimses
Aufzüge:
- Austausch von drei vorhandenen Fahrstühlen
- Weiterführung eines Aufzuges in das Kellergeschoß
Die Kosten der baulichen Erneuerung betragen
DM 5.900.000,- bzw. DM 654,59 je m? NFL.
Ritterstraße 12 - 14
Auch zu diesem großen Gebäudekomplex befindet sich
eine ausführliche Stellungsnahme im Anhang.
Das Gebäude weist einen vergleichsweise guten Zustand
auf, die einfachverglasten Fenster wurden z.T. gegen
Fenster mit Isolierverglasung ausgetauscht. Die Hofkeller¬
decke ist bereits verstärkt worden. Das Erneuerungsprofil
umfaßt hier nur geringe Maßnahmen.
Keller:
- Geringfügige Umbaumaßnahmen zur Verbesserung der
Lagerflächen
Baasner, Möller & Langwald
BÜRO FUR ARCHITEKTUR UND STADTPLANUNG
90
T reppenhäuser:
Renovierung des Nottreppenhauses
Überarbeitung der Eingangstüren
Einbau von FB-Türen
Erneuerung der Beleuchtungskörper
Dach:
Geringfügige Umbaumaßnahmen
im Dachgeschoss
Fenster:
Überarbeitung der Treppenhausfenster
Austausch durch Isolierglasfenster
Fassade:
geringfügige Ausbesserungen
Seitens eines hier ansässigen Betriebes besteht ein starkes
Interesse, das Gebäude zu erwerben. Damit ergeben sich
nur Änderungon finanzierungstechnischer Art senden
vermutlich auch ein umfassenderes Maßnahmenprofil.
Sofern das Grundstück im Eigentum des Landes Berlin
verbleibt sind hinsichtlich der Erschließung langfristig
verschiedene Optionen offen zu halten (zusätzlicher Lasten
ZUm Grundstück
te
n
Prinzessinnenstraße
ZUr Zeit niCht erforderli
sind in Hpn
chen Maßnahmen
den Kosten nicht enthalten:
DM LrM ieermfrNFUL.rUn9
be ra9en
'
DM
oder
Prinzessinnenstraße 16
Dieser Gewerbehof hat einen relativ hohen Erneuerungsanderem auf d
hL ffehlende
MW!f
großen
Brandwände,
die
Lastenfahrstühle und^die
sehr schadhalten
Treppenhauser d'e zudem den Feuerschutzbestimmungen
nrnfil h«
?£ aus:'
protil
besteht
zuruckzuführen
'st. Das Maßnahmen-
Keller:
Entrümpelung des Kellergeschosses
- Korrosionsschutz der Deckenträger
- FB-Ausführung der Unterzüge
- Erschließung und Ausbau von Lagerräumen
T reppenhäuser:
- Ausbesserung und Ergänzen der Stahlblechtreppen
reppenhaustüren in FB-Ausführung
- Instandsetzung der Rauchabzugsöffnungen
- Anstrichsarbeiten
Erneuerung der Beleuchtungsanlage
Dach:
Außenputz der Treppenhausköpfe
- Erneuerung der Kappleisten
-
Abdeckung der freistehenden Brandwände
Nachbearbeitung des Schornsteinmauerwerks
Entrümpelung des Dachgeschosses
Wiederaufbau des Daches im Bereich des Not- und
Flachdachs
Erschließung und Ausbau des Dachgeschosses zur ge¬
werblichen Nutzung
Fenster:
- Instandsetzung der Treppenhausfenster
- Einbau von Fenstern mit Isolierverglasung
Fassade:
- Instandsetzung und Säubern der Klinkerfassade
- Erneuerung der Gesimse
- Verputz der freistehenden Brandwände
Aufzüge:
- Einbau von zwei Lastenaufzügen in bestehende Fahr¬
stuhlschächte
Die Erneuerungskosten sind mit DM 1.740.000,-- bzw.
DM 501,60 je m2 NFL vergleichsweise hoch. Angesichts
der geringen Hofabmessung ist zu prüfen, ob nicht vor
die Fassade gestellte Aufzüge sinnvoller sind. Bei dieser
Alternative müßte einer der Lastenaufzüge über das
Wertheimgrundstück beschickt werden. Ferner ist aus
Gründen der Stadtbildpflege die Öffnung der der Prin—
zessinnenstraße zugewandten Brandwand wünschenswert.
Oranienstraße 161
Die Erneuerung beschränkt sich hier auf das Verputzen
der Brandwand und der Gebäuderückseite sowie auf den
weiteren Einbau von Vorsatzfenstern (Straßenseite).
Die Kosten betragen DM 110.000,-- bzw. DM 87 80 ie
m2 NFL.
Die Glasbausteine im Erdgeschoß sind durch Isolierglas¬
fenster zu ersetzen. Dieser Teil der Fassade ist der
Gestaltung der Obergeschosse anzupassen.
Oranienstraße 163
Für dieses kleine Gewerbegebäude ist ein relativ hoher
baulicher Erneuerungsbedarf gegeben. Im einzelnen sollte
folgendes Maßnahmenprofil eingesetzt werden:
Keller:
- Erneuerung der Hofkellerdecke
T reppenhäuser:
- Erneuerung der Eingangstore
Baasner. Möller & Langwald
Burg p^-r Architektur uno sTAn-p^A\u\c>
92
- Anstrich
- Erneuerung der Dachhaut incl. sämtlicher Anschlüße
Fenster:
- Instandsetzung der Treppenhausfenster
- Einbau von Fenstern mit Isolierverglasung
Fassade:
- Verputz der rückseitigen Brandwand
Aufzug:
- Einbau eines Lastenaufzuges im vorhandenen Aufzugs¬
schacht
Die Kosten der baulichen Erneuerung betragen
DM 282.000,-- oder DM 428,-- je m? NFL
Oranienplatz 4 (Erweiterungsbau des ehemaligen Kauf¬
hauses Konsum)
In diesem großen Gebäude bildet die Erneuerung der
großflächigen Fenster, auf die rd. 40% der Erneuerungs¬
kosten entfallen, den Schwerpunkt der vorgeschlagenen
Maßnahmen. Nicht enthalten sind die Treppenhäuser,
die einen guten Zustand aufweisen.
Keller:
- Erhöhung der Tragfähigkeit und Erneuerung des Belages
der Hofkellerdecke
- Tieferlegen der Kellersohle auf ursprüngliches Niveau
sowie Instandsetzung und Richtung der alten Sohle
- Trockenlegen und Verfugung des Mauerwerkes
- Erneuerung der Elektroanlage
- Erneuerung des Tores (Einfahrt)
- Umbaumaßnahmen (Lagernutzung)
Dach:
- Erneuerung der Dachdichtung
- Korrosionsschutz der Treppen und Geländer
Fenster:
- Einbau von Fenstern mit Isolierverglasung
Fassade:
- Erneuerung des Brüstungssockels
- Ausbesserung und Anstrich der Fassase
- Erneuerung der Fliesenfassade im Hof
- Reinigung der Natursteinfassade
Aufzüge:
- Einbau eines weiteren Aufzuges zur besseren vertikalen
Erschließung des Gebäudeteils entlang der Prinzessinnen¬
straße
- Weiterführung zweier Aufzüge bis zum Kellergeschoß
Weiterhin sollten die Brandwände (Ecke Prinzessinnen¬
straße / Segitzdamm) mittels vertikaler Fensterreihung
Baasner, Möller & Langwald
EJPO F'JR ARCHiTcir\T'^R
93
geöffnet werden.
Die Kosten für die bauliche Instandsetzung und Moderni¬
sierung betragen insgesamt DM 4.420.000,-- bzw. DM
539,-- je m2 NFL.
Tab. 20: Kosten der baulichen Instandsetzung und Hodemisierung
Kel1er Fenster
x 1.000 x 1.000
o>
Cn
fM
tu
VI
T3C
<u
c
geringe Mängel
mittlere Mängel
erhebliche Mängel
600,0
1.071,5
150,0
360,0
690,0
insgesamt
1.671,5
o>
c13
3.OJ
VI
C
T3O
s:
geringe Mängel
mittlere Mängel
erhebliche Mängel
+ o»
C7I
C3 1-3C
rv
VIinc cvi
—»V3 TUrv
—C 3O
Treppenh. Dächer
x 1.000 x 1.000
Aufzüge
x 1.000
90,0
Fassade insgesamt
x 1.000 x 1.000
-
960,0
350,0
450,5
124,0
364,0
160,0 1.470,0
720,0 3892,0
1.200,0
1.050,0
800,5
.
1.004,0 5.726,0
150,0
250,0
1.040,0
406,0
1.850,0
1.701,5
-
150,0
insgesamt
1.440,0
3.957,5
geringe Mängel
mittlere Mängel
erhebliche Mängel
150,0
850,0
2.111,5
406,0
1.850,0
1.701,5
insgesamt
3.111,5
3.967,5
706,0
770.0 3.310,0
518,02' 5.095
400,0
440,0
1.435,5
-
550,0
1.875,5 1.288,0 9.111,0
90,0
960,0
150,0
350,0
850,5
124,0
920,0
440,0
930,0 4.420,0
1.435,5 1.238,0 8.297,0
1.050,0
1.350,0
1.875,5 2.292,0 13.637,0
1) bereinigte Kosten (Abzug Instandsetzung Fenster)
2) neuer Bodenbelag der Geschoßdecken bei einem kleinen Gebäude enthalten
Quelle: eigene Berechnung 1986
Stadterneuerung Luisenstadt
Girtachterverfahren Moritzplatz
Gutachten für die Blöcke 61
und 62
Instandsetzung und Modernisierung
rfffflth
Gewerbegebäude
Instandsetzung und Modernisierung
/h
Hofdeckenerneuerung
^
neuer Aufzug
[71
neuer Aufzug (alternativ)
fy]
Austausch vorhandenen Aufzugs
r-a
Verlängerung in Keller-/Dachgesch.
STERN G.m.b.H. Internationale Bauausstellung Berlin 1987
Baasner, Möller & Langwald
BÜRO F'JR ARCHITEKTUR O'.o STAOTPUANUTiG
Helmholtzstraße 2-9.1000 Berlin 10
Telefon (030) 3932251/3932275
Berlin im August/September 1986
Baasner. Möller & Langwald
95
Flächener Weiterungen
Wie wir in der Bestandsanalyse herausgearbeitet haben,
bestehen auf einzelnen Grundstücken erhebliche Flächen¬
engpässe. Zudem bestehen auf mehreren Grundstücken
Möglichkeiten für Erweiterungs- oder Neubauvorhaben.
Angesichts der Tatsache, daß der Flächenbedarf des
Verarbeitenden Gewerbes auch langfristig weiter wachsen
wird, und daß aufgrund der hohen Standortgunst günstige
Voraussetzungen für eine Stapelung gewerblicher Nutzung
bestehen, sollen künftig, zumindest am Blockrand, ausschlie߬
lich Geschoßbauten zugelassen werden.
Aus stadträumlichen Gründen wäre das Aufgreifen der
historischen Traufkante wünschenswert. Da jedoch Betriebe
des verarbeitenden Gewerbes kaum eine Neigung zu mehr¬
geschossigen Bauten haben, ist es angebracht, bereits
2-3 geschossige Vorhaben zu genehmigen, sofern eine
nachträgliche Aufstockung möglich ist, was im allgemeinen
auch den Interessen der Betriebe entspricht, wie dies
mehrere Beispiele im Block 61 zeigen.
Auf einzelnen Grundstücken ist eine weitere Verdichtung
nur möglich, wenn Befreiungen und Ausnahmen ausgesprochen
werden. In diesen Fällen müßte großzügig verfahren werden,
da sich erhebliche städtebauliche Vorteile ergeben. In
der Frage des Stellplatznachweises sollte berücksichtigt
werden, daß die Blöcke durch den öffentlichen Nahver¬
kehr gut erschlossen und die Richtwerte durch die Ent¬
wicklung im verarbeitenden Sektor weitgehend überholt
sind.
Die Verdichtung darf jedoch nicht dazu führen, daß die
Funktionsfähigkeit der Blöcke gefährdet wird. Deshalb
wird für einzelne Grundstücksteile bewußt auf eine Be¬
bauung verzichtet. Diese Grundstücksflächen sind für
die Andienung und als Stellplätze undbedingt zu erhalten.
Stadtbauliche Gründe sind hier nachrangiger.
Bei den bereits bebauten Grundstücken erfolgt die Er¬
weiterung entweder durch Aufstockung oder Neubauvor¬
haben. In fast allen diesen Fällen handelt es sich um
selbstnutzende Betriebe, die so ihre verschiedenen
Flächenengpässe auffangen. Allerdings können die zu
den Interviews geäußterten Absichten - bis auf eine
Ausnahme - nicht mit konkreten Investitionsentschei¬
dungen gleichgestellt werden.
Angesichts der geringen Neigung zu einem Standort¬
splitting kann kaum davon ausgegangen werden, daß die
ansässigen Betriebe für eine Bebauung der nicht bzw.
der ungenutzen Grundstücke zu gewinnen sind. Für ihre
Nutzung müßten deshalb neue Betriebe angesiedelt werden.
Eine bemerkenswerte Ausnahme stellt allerdings das
Grundstück Oranienstr. 155 - 158 dar, für dessen Nutzung
sind bereits zwei Betriebe aus den Blöcken interessieren.
Baasner, Möller & Lanqwald
?uBO - jR arch;tEk'^R j'j- .-.v^ «
96
Durch Erweiterung und Neubau können im Block 61
mindestens rd. 10.000
BGF, im Block 62 rd.
3.000 m2 BGF zusätzlich errichtet werden.
Neubauten und Erweiterungsvorhaben auf bebauten
Grundstücken
Neubauten- und Erweiterungsabsichten liegen für sechs
Grundstücke im Block 61 vor. Im Block 62 sind wegen
der hohen Uberbauung und fehlender Freiflächen diese
Möglichkeiten nicht gegeben.
Ritterstraße 3
Seitens der Betriebsleitung wurde ein Interesse bekundet,
dm bestehende Baulücke durch ein zwei-geschossiges
Bürogebäude zu schließen. Wegen der vorzusehenden
Durchfahrt ergibt sich hieraus ein vergleichsweise ge¬
ringer Zuwachs an gewerblicher Nutzfläche. (4)
Mit der Realisierung des Vorhabens ist jedoch erst
mittel- bis langfristig zu rechnen.
Das Volumen des Neubaus beläuft sich auf rd. 450 m2 BGF
hierdurch würde sich die grundstücksbezogene GFZ von
zur Zeit 0,9 auf ca. 1,0 erhöhen.
Ritterstraße 8
Der Eigentümer will sowohl den hinteren Teil des ein¬
geschossigen Gebäudes um ein Geschloß aufstocken als
auch an der hinteren Grundstücksgrenze Garagen und
Lagerflächen einrichten. Mit der Realisierung ist in
nächster Zeit zu rechnen.
Eine Aufstockung des vorderen Teils des Gebäudes mit
einer Uberbauung der Durchfahrt ist ebenfalls vorge¬
sehen, der Zeitpunkt ist allerdings noch offen.
Alle Maßnahmen wurden bereits bei der Erbauung des
Gebäudes bauaufsichtlich genehmigt.
Hierdurch erhöht sich die Gewerbefläche um 530 m2
BGF, die grundstücksbezogene GFZ von z.Zt. 0,3 auf
1,0.
(4) Inwiefern diese Interessen noch nach dem plötzlichen
Wechsel der Betriebsleitung bestehen bleibt, entzieht
sich unserer Kenntnis
Ritterstraße 12 - 14
Die vor dem Gewerbehof gelegene Freifläche bietet
günstige Voraussetzungen für eine, die Bauflucht aufnehmend
2-3 geschossige Neubebauung, für die Aufstockungsmöglich
keiten auf jeden Fall vorgesehen werden sollten.
Auf dem Grundstück bestehen z.Zt. erhebliche Flächenengpässe, ein Betrieb mit erheblichem Flächenbedarf
ist an einem Kauf des Grundstücks bzw. des Grundstück¬
teils und einer Neubebauung interessiert. Angesichts der
unterschiedlichen Finanzierungsbedingungen für Vermieter
gewerblicher Räume und selbstnutzende Betriebe ist eine
Realisierung des Vorhabens nur durch eine Privatisierung
des Grundstücks möglich.
Bei einer zunächst 3-geschossigen Bebauung ergibt sich
ein Zuwachs der BGF um 2.200 nV , die GFZ steigt von
1,6 auf 1,9. Das derzeit auf dem Grundstück vorhandene
Angebot an Stellplätzen muß erhalten bleiben, zudem
ist eine großzügig bemessene Durchfahrt vorzusehen
(eine Ringerschliessung ist jedoch nicht notwendig; vgl.
Kap. "Verkehr und Erschließung".
Ferner so Ute der zweite, zur Zeit nicht zugängliche Hof
durch eine Überdachung als Lagerraum genutzt werden.
Ritterstraße 19
Die bestehende Halle wird in der nächsten Zeit erweitert;
die Baugenehmigung ist bereits erteilt (rd. lOOrrV BGF).
Um darüber hinausgehende Erweiterungsmöglichkeiten
zu erhalten, ist die Eigentümergesellschaft an einer Er¬
weiterung des Grundstücks interessiert, was auch nach
unserer Einschätzung sinnvoll ist. (5)
Prinzessinnenstraße 25 - 26
Das Gebäude wurde bereits in der Vergangenheit von
zwei auf drei Geschosse aufgestockt. Eine weitere Auf¬
stockung ist möglich. Sowohl stadtbildnerische Gründe
als auch der Flächenbedarf des ansässigen Betriebs
sprechen für die beabsichtigte weitere Aufstockung um
ein Geschoß, die mittelfristig realisiert werden könnte.
Dieser Maßnahme steht allerdings vor allem die fehlende
Möglichkeit des Stellplatznachweises entgegen. Sollte die
Post nicht bereit sein, einen angrenzenden Streifen ihres
Grundstückes an den Betrieb zu veräußern, empfehlen
(5) Der Standort wird sehr positiv eingeschätzt und ist
von der Reduzierung des Tankstellennetzes nicht
betroffen sondern soll langfristig beibehalten werden.
Baasner. Möller & Langwald
98
wir eine Befreiung.
Durch diese Erweiterung steigt die BGF um 324 m2
GFZ von z.Zt. 1,0 auf ca. 1,3.
die
Prinzessinnenstraße 27 - 29
Das Grundstück wurde Anfang des Jahres von einem be¬
nachbarten Betrieb übernommen, der das Gebäude in
absehbarer Zeit vollständig nutzen wird. Das Gebäude
ist ebenfalls für eine Aufstockung ausgelegt. Mittel¬
fristig sollten zwei weitere Geschosse angestrebt werden,
so daß die Gebäude in diesem Bereich der Prinzessinnen-'
straße eine einheitliche Traufhöhe aufweisen. Die Be¬
triebsführung ist hieran interessiert.
Eine Aufstockung ist allerdings nur dann möglich, wenn
hinsichtlich des Stellplatznachweises großzügig verfahren
wird.
Bei einer Erweiterung um zwei Geschosse nimmt die ge¬
werbliche Fläche um 1.160 m2 BGF zu, die GFZ steigt
von 1 ,1 auf 2,1.
Neubauten auf unbebauten bzw. untergenutzter Grund¬
stücken
Eine vollständige Neubebauung ist auf drei Grundstücken
wünschenswert, wobei in einem Fall (Oranienstraße 155 158) aber die derzeitige Bebauung abgeräumt werden
müßte.
Für zwei Grundstücke bestehen gute Zugriffsmöglichkeiten
bei dem dritten steht dem ein Erbbauvertrag (und mangeln¬
des Interesse des Erbpachtnehmers) entgegen.
Die im Block 61 gelegenen Flächen sind dem. verarbeitenden
Gewerbe vorzubehalten, bei dem im Block 62 gelegenen
Grundstück ist die Nutzung durch tertiäres Gewerbe an¬
zustreben.
Prinzenstraße 34
Das Grundstück wird z.Zt. ausschließlich als Stellplatz¬
fläche genutzt. Zugriffsmöglichkeiten bestehen unseres
Wissens aufgrund eines vom Land Berlin vergebenen Erb¬
pachtvertrages in absehbarer Zeit nicht.
Wünschenswert ist hier eine Blockrandbebauung, die sich
an die fur das angrenzende Wertheimgrundstück vorge¬
schlagene Bebauung anschließt. Da kurz- bist mittelfristig
keine Chancen der Realisierung bestehen, erübrigt sich
eine weitere Vertiefung.
Bei einer zunächst zwei-geschossigen Bebauung ergibt
sich eine gewerbliche BruttogeschoßfIäche von rd.
1.100 m2 (GFZ 0,4).
Prinzenstraße 35 - 38 / Oranienstraße 149 - 154
(Wertheim-Grundstück)
Wir haben bereits darauf hingewiesen, daß das Grund¬
stück ausschließlich für die Wirtschaftsförderung zur
Verfügung steht. Die Ansiedlung eines Betriebes schei¬
terte bisher vor allem an der Größe des Grundstückes.
Wir schlagen deshalb eine Teilung in ca 3 - 4 Einheiten
vor, die neu anzusiedelnden Betrieben zum Kauf bzw.
in Erbpacht angeboten werden.
Die positiven Erfahrungen, wie sie in der Prinzessinnen¬
straße gewonnen wurden, sollten hier aufgegriffen werden.
Die Betriebe werden auf eine zumindest zwei-geschossige
Bebauung, die Optionen für eine spätere Aufstockung
offen hält, verpflichtet. Die Erschließung sollte in der
Form einer rückwärtigen, grundstückübergreifenden Ringer¬
schließung erfolgen, an die, im Fall einer späteren Be¬
bauung, auch das Grundstück Prinzenstraße 34 und das
Grundstück Prinzessinnenstraße 16 (Lastenaufzug) ange¬
schlossen werden könnte. Wegen der exponierten Lage
des gesamten Grundstückes ist ein Gestaltungskonzept
zu entwickeln, daß der gewerblichen Nutzung und den
Erweiterungsmöglichkeiten Rechnung trägt sowie den
gewerblichen Charakter des Blocks betont. Denkbar ist
unseres Erachtens sowohl eine geschlossene Blockrand¬
bebauung als auch aufeinander abgestimmte Solitärbauten,
die Durchblicke in den Block erlauben und den Luftaus¬
tausch begünstigen. Die anzusiedelnden Betriebe können
durch vertragliche Vereinbarungen verpflichtet werden,
die Vorgaben des Gestaltungskonzepts für alle Ausbau¬
stufen zu übernehmen.
Unter der Annahme einer geschlossenen Blockrandbebauung
mit zunächst zwei Geschossen ergibt sich ein Volumen in
der Größenordnung von rd. 4.250 m2 BGF (GFZ 0,8).
Oranienstraße 155 - 158
Das Grundstück ist mit einer Tankstelle bebaut. Ange¬
sichts seiner exponierten Lage kann es jedoch als unter¬
genutzt bezeichnet werden und sollte als ganzes einer
neuen Nutzung zugeführt werden. Flieran ist auch die
Gewerbesiedlungsgesellschaft als Grundeigentümerin
interessiert.
Das Grundstück ist als Standort für verarbeitendes Gewerbe
ungeeignet. Denkbar ist die Ansiedlung von Tertiärbetrieben.
Baasner. Möller & Langwald
b'^RO PL'R ARCH'-EKTJR JNT S'AC . .
100
Das Erdgeschoß könnte als Verkaufs- und Ausstellungs¬
fläche dienen. Ansonsten ist eine Büronutzung anzustreben.
An einer niedrig geschossigen Bebauung sind zwei Betriebe
interessiert. Wir bezweifeln jedoch, daß eine solche Be¬
bauung dem Stadtraum angemessen ist, und plädieren
stattdessen unter Aufnahme der spitzwinkeligen Flucht¬
linien dafür, daß Gebäude sowohl entlang der Oranienstraße als auch der Prinzessinnenstraße stufenweise der
Nachbarbebauung anzupassen (rd. 3.000 m2 BFG).
Stadterneuerung Luisenstadt
Girtachterverfahren Moritzplatz
Gutachten für die Blöcke 61
und 62
Erweiterung des Flächenangebots
Gewerbegebäude
«fdlÜ
m
Neubau
Aufstockung
Ansiedlungsflache (mögl. Baukörper)
Grundflächenerweiterung
c23
Hofüberdachung
Erhalt zur Abschirmung
STERN G.m.b.H. Internationale Bauausstellung Berlin 1987
Baasner, Möller & Langwald
3'.PO '.so STAorpi>:n;r.o
Helmholtzstraße 2-9.1000 Berlin 10
Telefon (020) 393 2251/ 393 22 75
Berlin im August/September 1986
102
Baasner. Möller & Langwald
cj^o '"jp abchitek'Ü« J\D *<".
Stadtraum und Stadtbild
Die Maßnahmen zur Verbesserung der stadträumlichen
Situation beziehen sich auf den historischen Stadtgrund¬
riß. Sie versuchen, den Blöcken ein stadträumliches Ge¬
füge zu geben; die heterogene Bebauungsstruktur kann
jedoch nicht aufgehoben werden. Verbesserungsmöglich¬
keiten ergeben sich deshalb vor allem im Detail. Bei
allen Bemühungen sollte jedoch nicht übersehen werden,
daß auch die umgebenden Blöcke eher einen Überblick
über die Entwicklung des Städtebaus und der Architek¬
tur als den Eindruck von Homogenität vermitteln.
Die weiter oben vorgeschlagenen Aufstockungen und
Neubaumaßnahmen führen sowohl zu einer stärkeren
Betonung der Raumkanten als auch zu einer räumlichen
Fassung der fast völlig aufgelösten Raumstruktur im
westlichen Teil beider Blöcke. Entlang der Ritterstraße
mildern sie den fast rhythmischen Wechsel von gro߬
zügigen Gebäuden und tiefen Einschnitten.
Die Instandsetzung und Renovierung der Straßenfassaden
betont die historische Funktion der Blöcke als Gewerbe¬
standort.
Durch die vorgeschlagenen Maßnahmen werden die großen
Brandwände, die den Stadtraum zu großen Teilen bestim¬
men nur zum Teil verdeckt. Sie sollten in die Gestaltung
einbezogen werden. Hierzu bieten sich sowohl Begrünung,
als auch Fassadenbemalungen (durchaus auch in Verbin-'
dung mit Werbung für die ansässigen Betriebe) an, die
miteinander kombiniert werden sollten. Hierzu ist ein
Gestaltungskonzept zu entwickeln.
Aus stadträumlichen Gründen schlagen wir folgende Ma߬
nahmen vor:
Prinzessinnenstraße 16, 17 - 18 und 19 - 20
Die vor den Gebäuden liegenden Freiflächen sind für
die Andienung und als Stellplatzfläche unbedingt zu er¬
halten. Zur Betonung der Blockkanten schlagen wir eine
Kombination von schmalen Grünstreifen, Repräsentations¬
flächen für die ansässigen Betriebe und ein Raumgebilde
mit Betonung der Eingänge vor.
Für das Gebäude Prinzessinnenstraße 16 sind zusätzlich
Fenster in der straßenseitigen Brandwand wünschenswert.
Prinzessinnenstraße 21 - 24
Der hier ansässige Betrieb beabsichtigt einen internen
Umbau des Gebäudes. In diesem Zusammenhang ist eine
Öffnung der fast fensterlosen Fassade und die Einrichtung
eines Ausstellungsraumes geplant.
Durch diese Maßnahme entsteht ein Pendant zu der gegen¬
überliegenden Ausstellungshalle.
Segitzdamm / Ecke Prinzessinnenstraße (Erweiterungsbau
des ehemaligen Kaufhauses Konsum)
An eine Bebauung der Freifläche, die wegen eines hier
früher stehenden Wohngebäudes bei der Erweiterung des
Kaufhauses ausgespart wurde, ist angesichts einer GFZ
von 4,4 (!) nicht zu denken. Die Ecke dient heute zur
Andienung. Diese Funktion muß erhalten bleiben, die
Ecksituation kann allerdings durch Baumreihen betont
werden.
Auch hier halten wir es für angebracht, die zwei Brand¬
wände durch vertikale Fensterreihungen zu öffnen und
zu gestalten.
Ritterstraße
Für die Ritterstraße ist zu prüfen, ob trotz des U-BahnTunnels und der notwendig geringen Abstände zu den Gebäuden eine Bepflanzung mit Bäumen möglich ist.
Flierdurch dürfen weder das Fahrbahnprofil noch die
Einfahrtbreiten und Radien verengt werden.
Baasner. Möller & Langwald
BURG p .R -iRCHGEr " jR .
v, •,
105
Verkehr und Erschließung
Primäres Ziel ist die Sicherung der bestehenden Situation,
Verbesserungen sind nur im beschränktem Umfang mög¬
lich.
Straßenraum
Die Möglichkeit, die Erschließung der Grundstücke nach¬
haltig zu verbessern, besteht nur für zwei Grundstücke.
Alleine hieraus ergibt sich, daß dem Straußenraum auch
weiterhin die Funktion zukommt, auf den Grundstücken
fehlende Verkehrs- und Stellplatzflächen zu kompensieren.
Durch die vorgeschlagene Verdichtung der gewerblichen
Nutzung werden die Ansprüche an den Straußenraum noch
steigen.
Deshalb und um den fließenden Wirtschaftsverkehr nicht
zu behindern, sollte von allen Plänen der Verkehrsberuhi¬
gung und des Straßenrückbaus sowohl für die angrenzenden
Straßen als auch für die, die die Blöcke mit dem über¬
örtlichen Verkehrsnetz verbinden, Abstand genommen
werden.
Da das Angebot an Stellplätzen weder auf den Grundstücken
noch im Straßenraum, hier besteht zudem ein Zielkonflikt
gegenüber einer großzügigen Ausweisung von Ladezonen,
wesentlich erhöht werden kann, ist das südlich der Ritter¬
straße gelegenen Parkhaus in die Überlegung einzubeziehen. (6)
Zusätzliche Ladezonen sind zumindest vor den Grundstücken
Ritterstraße 11 und Prinzessinnenstraße 30 einzurichten.
Diese sind, wie auch die bereits bestehenden, deutlicher
zu kennzeichnen.
Prinzessinnenstraße
Die Prinzessinnenstraße ist den gegenwärtigen Anforderungen
kaum gewachsen. Sie sollte deshalb ausschließlich dem
Wirtschafts- und Kundenverkehr reserviert und zudem zur
Einbahnstraße (Fahrtrichtung Richtung Segitzdamm) er¬
klärt werden. Hierdurch ergibt sich die Möglichkeit, den
Verlust an Stellplätzen durch die vorgeschlagene Ladezone
zumindest auszugleichen.
(6) Zur Zeit besteht bereits die Möglichkeit, frei werdende
Stellplätze auf individueller Ebene zu mieten.
Baasner, Möller & Langwald
BÜRO FUR ARCHITEKTUR UNC STADTP'_A>iu\Ü
106
Erschließung der Grundstücke / Stellplätze
In zwei Fällen ist eine grundstücksübergreifende Er¬
schließung möglich. Für die Grundstücke mit problema¬
tischer Erschließungssituation, insbesondere im Block 62,
bestehen solche Möglichkeiten der nachhaltigen Verbes-'
serung leider nicht.
Zur Sicherung der Erschließung ist zudem die Instand¬
setzung und Erhöhung der Tragfähigkeit mehrerer Hof¬
decken erforderlich. Insgesamt sind rd. 1.830 m2 Hof¬
decke auf drei Grundstücken zu erneuern. Auf zwei
Grundstücken ist die Hofnutzung neu zu orden. Dies
betrifft jedoch ausschließlich Höfe, die zur Erneuerung
vorgeschlagen sind.
Auf einigen Grundstücken kann das Stellplatzangebot er¬
höht werden.
Ritterstraße 3
Auf diesem Grundstück ist eine Erneuerung der Hof¬
fläche angebracht. Außerdem wird eine Neuordnung der
Hofnutzung vorgeschlagen.
Ritterstraße 11
Für dieses Grundstück, dessen Höfe überlastet sind,
bietet sich die Anlage einer Ringerschließung an.
zu ist eine Vereinbarung mit der Post notwendig. Größere
bauliche Maßnahmen sind nicht erforderlich
Fur die Zeit der Baudurchführung ist die Schaffung einer
Zufahrt über das Grundstück der Post ohnehin unumgäng¬
lich. Statt einer provisiorischen Lösung sollte eine lang¬
fristige Vereinbarung angestrebt werden. Das Grundstück
Prinzessinnenstraße 25 - 26 kann in die neue Erschließung
einbezogen werden.
Ritterstraße 12 - 14
Die Erschließung reicht für das gegenwärtige Transport¬
aufkommen in diesem Hof aus; die Anforderungen an die
Erschließung dürften sich kurz- bis mittelfristig sogar
noch reduzieren. Trotzdem sollte als Option ein möglicher
Anschluß an die hervorragende Erschließung der Prin¬
zessinnenstraße 19 - 20 offen gehalten werden. Hierzu
ist ein Durchbruch durch das hintere Quergebäude er¬
forderlich.
Baasner, Möller & Langwald
BÜRO FUR ARCHITEKTUR UND STADTPLANUNG
107
Prinzessinnenstraße 16
Auf der vor dem Gebäude liegenden Freiflächen sollen
sowohl die Zufahrt als auch die Stellplätze befestigt
werden. Durch eine Neuordnung der Fläche wird die
Zahl der Stellplätze geringfügig erhöht. Sofern diese
von den Nutzern nicht benötigt werden, könnten sie an
umliegende Betriebe vermietet werden.
Prinzessinnenstraße 17-18 und 21 - 24
Die hier ansässigen Kfz.-Betriebe zeichnen sich durch
einen hohen Bedarf an Stellplätzen aus (Kundenverkehr
und Reparaturdurchgänge). Zur Entlastung des Straßen¬
raums ist die Aufstellung von Parkpaletten auf beiden
Grundstucken wünschenswert. Ein Betrieb ist hieran
interessiert.
Stadterneuerung Luisenstadt
Girtachterverfahren Moritzplatz
Gutachten für die Blöcke 61
und 62
Erweiterung des Flächenangebots
/ftn?
Gewerbegebäude
N
^bau
\m
A tj
✓\
Aufstockung
Ansiedlungsflache (mögl. Baukörper)
Grundflächenerweiterung
Hofüberdachung
Erhalt zur Abschirmung
STERN G.m.b.H. Internationale Bauausstellung Berlin 1987
Baasner, Möller & LangwaJd
B'.no F'uf Aa^MfEKroR '^.0 srAorpt^.-iuf.G
Helmholtzstrafle 2-9.1000 Berlin 10
Telefon (030) 393 22 51 / 393 22 75
Berlin im August/September 1986
Baasner, Möller & Langwald
BÜRO FUR ARCHITEKTUR UND STADTPLA\U\G
109
Reduzierung des Energiebedarfs und der Emissionen aus
der Raumwärmeerzeugung
Angesichts der Größe der Gewerbehöfe und ihrer ohnehin
anstehenden baulichen Erneuerung bestehen günstige Vor¬
aussetzungen durch verbesserten Wärmeschutz und Ände¬
rungen der Heizanlagen sowohl den Energieeinsatz als
auch die Emissionen nachhaltig zu reduzieren und die
Schadstoffbelastung des Gebiets zu mildern.
Durch die vorgeschlagenen Maßnahmen läßt sich der
Energieverbrauch auf den einzelnen Grundstücken um bis
zu 30%, die S02 - Emissionen um rd. 90% senken. In der
Summe ergibt sich eine Verringerung der S02 - Emissionen
um rd. 50% (bezogen auf die Gesamtemissionen aus der
Beheizung der Gewerbegebäude beider Blöcke).
Dieser Effekt läßt sich nur dann erzielen, wenn die Ma߬
nahmen aufeinander abgestimmt sind und als Einheit be¬
griffen werden. So ist z.B. die Einsparung durch einen
verbesserten Wärmeschutz vergleichsweise gering, wenn
nicht auch die Heizungsanlagen dem niedrigeren Wärme¬
leistungsbedarf angepaßt werden.
Wärmeschutz
Einen besonderen Verlustschwerpunkt bilden die Fenster,
deren weiterer Austausch gegen Fenster mit Mehrscheibenverglasung vorgeschlagen wird. Auf die Fenster wurde
bereits weiter oben eingegangen.
Einen weiteren Verlustschwerpunkt bilden die Dächer. So¬
fern die Dachgeschoße genutzt sind, sollte die Dachfläche
gedämmt werden, ansonsten die oberste Geschoßdecke.
Da der Transmissionsverlust der Dachflächen bei den
Hallenbauten besonders hoch ist, halten wir als vordringenste Maßnahme die Dämmung eines ungenügend ge¬
dämmten Hallengebäudes für erforderlich. Die übrigen
Hallen wie auch die Nachkriegsbauten vor allem der
50er Jahre müßten, bevor konkrete Maßnahmen vorge¬
schlagen werden, detailierter geprüft werden. Langfristig
werden auch hier Maßnahmen erforderlich sein. Von
großer Bedeutung sind ferner die frei stehenden Brand¬
wände, die dringend einer ausreichenden Dämmung be¬
dürfen. Insbesondere auf drei Grundstücken machen die
Brandwände einen großen Anteil der Gebäudehülle aus.
Demgegenüber ist die Dämmung der Brüstungen und
Durchfahrten nachrangig, im Zuge der Erneuerungs¬
maßnahmen jedoch ebenfalls vorzusehen.
Heizungstechnik
Die mit der Verbesserung des Wärmeschutzes einher-
gehende Senkung des Wärmebedarfes bedeutet nicht eine
Senkung des Energieverbrauchs in gleichem Maße. Notwendi
ist eine Anpassung der Heizanlage, die ansonsten über¬
dimensioniert ist und noch seltener die Nennheizlast er¬
reicht. Bei Anlagen mit konventionellen Kesseln, wie sie
hier fast ausschließlich eingesetzt werden, würde der
Jahresnutzungsgrad dramatisch sinken und der Einspa¬
rungseffekt wäre gering.
Kurz- bis mittelfristig schlagen wir die Änderung von vier
Anlagen vor, die 20.479 m2 BGF beheizen, darunter den
Austausch zweier Niederdruck-Dampfheizungen gegen
Warmwasser-Pumpenheizungen, sowie in einem Fall den Er¬
satz von Öl-Einzelöfen durch eine mit Gas betriebene
Zentralheizung (Warmwasser).
Langfristig sind auch die verbleibenden Niederdruckdampf¬
heizungen auszutauschen. Dies ist jedoch erst dann erfor¬
derlich, wenn der Wärmeleistungsbedarf durch verschiedene
Maßnahmen sinkt bzw. wenn Anlagen ohnehin erneuert
werden müssen. (7)
Wir halten es langfristig für angebracht, ausschließlich
moderne Niedertemperaturkessel einzusetzen.
Reduzierung der Emissionen
Alleine durch die vorgeschlagenen Verbesserungen des
Wärmeschutzes und der Anpassungen der Heizungen werden
die S02 - Emissionen bereits um 600 kg oder rd. 10%
reduziert.
Eine darüber hinaus gehende Reduzierung der Emissionen
ist nur möglich, indem entweder Heizgas eingesetzt wird,
oder aber die Rauchgase einer Nachbehandlung unterzogen
werden.
Bei den großen Gewerbegebäuden bietet sich aus Kosten¬
gründen der Einsatz von Entschwefelungsanlagen (Rauch¬
gaswäsche), bei den kleineren Flächen der Einsatz von
Heizgas an.
Entschwefelungsanlagen
Die Industrie bietet für kleine Heizanlagen ab 200 kW
Wärmeleistungsbedarf Entschwefelungstechnologien mit
einem garantierten Wirkungsgrad von 90% an. Da bisher
nur Prototypen erstellt wurden, müssen Investitions- und
Betriebskosten teilweise geschätzt werden.
(7)
Auf einem Grundstück mit einer BGF 7.393 m2 ist
mittelfristig der Austausch der Anlage gegen Warmwasserpumpenheizung wahrscheinlich.
Baasner, Möller & Langwald
BÜRO FUR ARCHITEKTUR UND STADTPLANUNG
111
Mit dem Einbau der Anlagen sollte in den drei größten
Erneuerung^bjekten begonnen werden, da hier die
günstigste Kosten-Nutzen-Relation vorliegt und erste
Erfahrungen gesammelt werden können. Allein durch
eine solche Maßnahme lassen sich die jährliche SO
2
Emissionen um 2.000 kg (rd. 43%) reduzieren.
Langfristig wird der Einsatz von Entschwefelungsan9
*feiteren Grundstücken vorgeschlagen, wobei
jedoch drei Grundstücke zusammengeschlossen werden
müssen, da anderenfalls der Einsatz eines Rauchgaswaschers nicht möglich ist (Prinzessinnenstraße 25 - 26
27 - 29 und 30). Vorteilhaft ist hier noch, daß nur zwei
Eigenturmer vertragliche Regelungen treffen müssen.
Wegen der mit der Rauchgaswäsche verbundenen Feuchtig¬
keit ist stets eine Sanierung der Schornsteine erforderlich.
Baasner, Möller & Langwald
BÜRO FUR ARCHITEKTUR UND STADTPUA\UVj
112
Aussagen zu den Grundstücken
Im folgenden werden die Maßnahmen für die Blöcke dar¬
gestellt. (8) Im Anschluß daran gehen wir auf Alternativen
ein. Die Nutzung von Prozeßwärme stellen wir im nach¬
folgenden Kapitel dar.
Ritterstraße 3
Sowohl für den Altbau als auch für die eingeschossige
Halle wird lediglich die Dämmung des Dachs vorgeschla¬
gen. Die Heizanlage kann dem veränderten Wärmeleitstungsbedarf angepaßt werden, so daß ein Eingriff nicht er¬
forderlich ist.
Ritterstraße 11
Hier ist das gesamte Maßnahmenprofil für den Wärmeschutz
anzuwenden. Der Wärmebedarf sinkt um insgesamt 291 kW.
Die zwei Heizungsanlagen (Niederdruckdampf-) sind komplett
zu erneuern und zu einer Warmwasseranlage zusammenzu¬
fassen.
Die Anlage, die dann rd. 11.500 m2 BGF beheizt, ist mit
einem Rauchgaswäscher auszustatten.
Die Kosten für diese Maßnahmen belaufen sich auf insge¬
samt DM 2.664.000,-- (295,50 DM/m2 NFL).
Ritterstraße 12 - 14
Das gesamte Maßnahmenprofil für den Wärmeschutz ist
anzuwenden. Allerdings wurde bereits ein großer Teil
der Einfachfenster durch Isolierglasfenster ersetzt. Die
vorgeschlagenen Maßnahmen führen zu einer Reduzierung
des Wärmebedarfs um 116 kW.
Die Niederdruckdampfheizung ist gegen eine Warmwasser¬
heizung auszutauschen und mit einem Rauchgaswäscher
auszustatten.
Die Gesamtkosten betragen DM 1.887.000,-- (283,-- DM/
m2 NFL).
Prinzessinnenstraße 16
Neben dem Einsatz von Isolierglasfenstern ist hier vor
allem die Dämmung der Dach- und Brandwandflächen
(8)
Die Erneuerungskosten für die Fenster sind bereits
in den Angaben für die Modernisierung enthalten.
Baasner. Möller & Langwald
BÜRO CUR ARCHITEKTUR UND STADTPLANUNG
113
zu nennen, wodurch der Wärmebedarf um 125 kW gesenkt
wi rd.
Da die Heizungsanlage bereits auf Warmwasser umgestellt
und ein Niedertemperaturkessel angeschlossen wurde, sind
Verbesserungen an der Heizanlage bis auf die weitere
schrittweise Auswechslung der Rohrleitungen und Heiz¬
körper, nicht erforderlich.
Die Kosten, in diesem Fall ausschließlich für den Wärme¬
schutz, betragen DM 162.000,-- (47,-- DM/m2 NFL).
Prinzessinnenstraße 25 - 26, 27 - 29 und 30
Für diese Grundstücke werden kurz- bis mittelfristig keine
Maßnahmen vorgeschlagen, dennoch sollten die Gebäude
langfristig mit nur einer Anlage beheizt werden, da nur
dann der Einsatz einer Entschwefelungsanlage sinnvoll ist.
Bei den geplanten baulichen Erweiterungen ist diese Option
zu erhalten.
Oranienstraße 161
Neben dem Austausch der Fenster ist eine Dämmung der
freistehenden Brandwand vorzusehen.
Die sich hieraus ergebende Senkung des Wärmebedarfs
um 27 kW macht einen Austausch der Niederdruckdampf¬
heizung nicht erforderlich; langfristig sollten sie dennoch
ausgewechselt werden.
Die Kosten für die Dämmung der Brandwand betragen
DM 16.000.
Oranienstraße 163
Der größte Spareffekt ergibt sich hier aus einer Dämmung
des Daches und der Brandwände, ferner müßten die Fen¬
ster ausgetauscht werden. Hierdurch Iäßt sich der Wärme¬
bedarf um 28 kW reduzieren.
Die Gewerberäume werden zur Zeit v.a. mit Öl-Einzel¬
öfen beheizt. Diese sollten durch eine Gas-Warmwasserheizung ersetzt werden, um die Emissionen zu reduzieren.
Die Gesamtkosten belaufen sich auf DM 102.000,-(155,-- DM/m2 NFL).
Oranienplatz 4 (Erweiterungsbau des ehemaligen
Kaufhauses Konsum)
Hinsichtlich der Möglichkeiten, Energie einzusparen und
Emissionen zu reduzieren nimmt dieses Gebäude, aufgrund
der sehr ungünstigen energetischen Situation, eine Schlüs-
Baasner, Möller & Langwald
Büro Für ARCHiTEKTüP UND STADTPlANUNO
114
selstellung ein. Auf die Notwendigkeit, die Fenster zu
erneuern, durch die sich allein 242 kW Wärmebedarf ein¬
sparen ließen, wurde bereits hingewiesen. Von großer
Priorität ist ferner eine ausreichende Dämmung der Dach¬
flächen und der Fensterbrüstungen. Durch diese Maßnahmen
läßt sich der Wärmebedarf um insgesamt 342 kW absenken.
Die Heizungsanlage (Warmwasser) läßt sich relativ ein¬
fach dem reduzierten Wärmeleistungsbedarf anpassen, da
lediglich einer der drei Kessel durch einen modernen
Niedertemperaturkessel ersetzt werden müßte.
Die Größe des Objekts erlaubt den Einsatz eines Rauch¬
gaswäschers.
Das gesamte Maßnahmepaket führt zu einer Verringerung
der jährlichen S02 - Emissionen um rd. 850 kg.
Die Kosten belaufen sich auf DM 202.000,-- (25,-- DM/
m2 NFL).
Alternativen
Das vorgestellte Konzept besteht hinsichtlich der Emissions¬
minderung aus zwei Komponenten:
1) Die dezentrale Beheizung der Grundstücke wird bei¬
behalten ;
2) Die größeren Objekte (über 200 kW Wärmeleistungs¬
bedarf) werden weiterhin mit Heizöl-EL befeuert, die
Abgase mittels Rauchgaswäscher gereinigt, die kleineren
Anlagen werden langfristig vollständig auf Heizgas
umgestel It.
Zu diesem Konzept git es im Prinzip zwei Alternativen,
zum einen den durchgängigen Einsatz von Heizgas, zum
anderen die Einrichtung kleinerer Blockheizwerke, an die
große Gewerbehöfe angeschlossen sind. Beide Alternativen
lehnen wir jedoch aus verschiedenen Gründen ab.
Einsatz von Heizgas
Für den Einsatz von Heizgas spricht die fast 100%ige Re¬
duzierung der S02 - Emissionen. Zusätzlich ergeben sich
weitere Vorteile, wie z.B. der Wegfall von Lagerkapazi¬
täten, die einfachere Regelungstechnik und der geringere
Wartungsaufwand. Ferner entfallen die Investitions- und
Wartungskosten für eine Entschwefelungsanlage.
Gegen den Einsatz von Heizgas spricht allerdings der Be¬
zugspreis. Es kann kaum davon ausgegangen werden, daß
das Preisniveau auf dem gegenwärtig niedrigen Stand
bleibt. Der Kostenanteil des Heizgases ist zudem durch
die Bindung des Gaspreises an den Ölpreis auch lang¬
fristig festgeschrieben.
Baasner, Möller & Langwald
3'JRG ,:üR ARCHITEKTUR UND
115
Die höheren Investitionskosten für die Entschwefelung
der Rauchgase werden durch die große Differenz bei den
Brennstoffkosten mehr als ausgeglichen. Bei einer Modell¬
rechnung für das Grundstück Oranienplatz 4 (9) ergibt
sich, daß die reinen Brennstoff kosten beim Einsatz von
Gas erheblich höher (49%) sind, als bei Einsatz von Heiz¬
öl. Dieser Kostenvorsprung bleibt im Prinzip selbst unter
der Berücksichtigung der Verzinsung des eingesetzten
Kapitals und der höheren Wartungskosten bestehen. Er
reduziert sich dann allerdings auf 37%.
Hieraus ergibt sich eindeutig, daß bei den größeren
Objekten Heizöl als Brennstoff vorzuziehen ist.
Blockheizwerke
Die zentrale Beheizung mehrerer Gebäude wird von uns
nur in einem Fall vorgeschlagen (Prinzessinnenstraße 25 30). Ansonsten stehen wir in diesen Blöcken grundstücks¬
übergreifenden Lösungen skeptisch gegenüber. Eine nähere
Untersuchung hat ergeben, daß sich selbst für die großen
Gewerbehöfe an der Ritterstraße (9 - 14), die baulich
und von der Lage her die günstigsten Voraussetzungen
bieten, nennenswerte Vorteile durch den Anschluß an ein
Blockheizwerk nicht ergeben.
Für eine grundstücksübergreifende Lösung sprechen in
diesem Fall die kurzen Wege und die Kostenersparnis
bei den Anlageninvestitionen (z.B. Rauchgaswäscher,
Schornsteinsanierung), dagegen jedoch mehrere Gründe,
so daß wir insgesamt gesehen kleinteilige Lösungen vor¬
ziehen.
Ein Blockheizwerk, dessen Entschwefelungsgrad nicht höher
ist als der von Einzelanlagen, birgt eine Reihe kaum lös¬
barer Probleme:
-
Die Einsparungen bei den Anlageninvestitionen werden
durch die Investition für ein neues Rohrleitungsnetz
und die Erhöhung der Lagerkapazitäten zum Teil
wieder ausgeglichen.
Als Kesselhaus und Zentrale kommt nur der Ritterhof
(Ritterstraße 11) in Frage. Dieser Standort ist aber
bereits deshalb problematisch, weil der Eigentümer
noch in diesem Jahr mit der Modernisierung des Ritter¬
hofs beginnen will, so daß, wenn nicht umgehend eine
entsprechende vertragliche Vereinbarung getroffen wird,
auch dieses Grundstück als potentieller Standort entfällt.
Es entsteht die Frage nach dem Betreiber der Anlage.
(9)
vgl. Modellrechnung im Anhang
Baasner, Möller & Langwald
BÜRO FÜR ARCHITEKTUR UND STADTPLANUNG
11
Bei jeder denkbaren Variate ist es erforderlich, daß
mehrere Grundstückseigentümer mit einer grundstücks¬
übergreifenden Lösung einverstanden sind. Es ist zu
klären, wer die Anlage errichtet, bewirtschaftet und
die Abrechnung vornimmt und ferner, wer für die
Instandhaltung der unterschiedlichen Anlageteile zu¬
ständig ist. Die Komplexität dieser Probleme dürfte
die Gründung einer Betriebsgesellschaft erforderlich
machen.
Es ist unwahrscheinlich, daß eine solche Betriebsge¬
sellschaft die erforderliche Wärmemenge kostengünstiger
anbietet als bei dezentraler Wärmeerzeugung. Damit ent¬
fällt der wesentliche Anreiz der Grundstückseigner zur
Zustimmung.
Unklar sind ferner die Fördermodalitäten, da das Ge¬
werb ehofmodernisierungsprogramm grundstücksübergrei¬
fende Vorhaben nicht vorsieht.
Stadterneuerung Luisenstadt
Gutachterverfahren Moritzplatz
Gutachten für die Blöcke 61
und 62
Raumwärme und Emissionsminderung
25
Dachdämmung und Fenstererneuerung
Dachdämmung
Brandwanddämmung
Dämmung der Unterfahrten
Erneuerung der gesamten Anlage
Kesselaustausch
Prozesswärmenutzung (zu prüfen)
Einsatz Rauchgaswäscher
Einsatz Rauchgaswäscher (langfr.)
H
Einsatz Heizgas
STERN G.m.b.H. Internationale Bauausstellung Berlin 1987
Baasner, Möller & Langwald
BuRO FUR ARCHITEKTUR UNO STAOTPUjANUNG
Helmholtzstraße 2-9.1000 Berlin 10
Telefon (030) 393 22 51/393 22 75
Berlin im August/September 1986
Baasner, Möller & Langwald
BÜRO FUR ARCHITEKTUR UND S~ADTPLA\u\G
118
Nutzung von Prozeßwärme
Prozeßwärme fällt bei allen Betrieben, die Lackieran¬
lagen betreiben sowie bei einem kautschukverarbeitenet ie
FaM wird
w die
^ ann ('ns9esannt 5 Betriebe). Im letztgenannten
Prozeßwärme bereits genutzt.
Zunächst sollte in zwei Betrieben mit Lackieranlagen
durch Sondergutachten geprüft werden, inwieweit die
Prozeßwarme zur Beheizung der Betriebsräume und zur
Luftvorwarmung genutzt werden kann. Hier bestehen
gute Möglichkeiten, nicht nur den Energieeinsatz, sondern
ebenso die S02 - Emissionen spürbar zu reduzieren, da
die Anlagen uberwiegend mit Heizöl betrieben werden.
Die Nutzung der Prozeßwärme in den restlichen zwei Be¬
trieben durfte sich technisch schwieriger gestalten. Bevor
B<,triebe
zunärh",,
H 6 lErgebnisse
cnha1er dCr der
zwegangon abgewartet
wird, sollten
zunächst die
Sondergutachten
werden.
Emzelbetriebliche Anlagen zur Raumwärmeerzeugung
Einzelbetriebhche Anlagen zur Raum Wärmeerzeugung fin¬
den sich vor allem auf dem Grundstück Ritterstraße 12 6
heizi'pn9^^"
^'71
neizten
oebauden.
Urnfan
9
auch
jn
anderen mit Dampf be-
Mit der Umstellung auf Warmwasser entfällt für viele
Betriebe das Problem, die Unzulänglichkeiten der Nieder¬
druckdampfheizungen durch zusätzliche Anlagen ausgleichen
zu müssen. Die Anlagen sollten dennoch erhalten bleiben
a sie unter anderem dazu dienen, die Zeiten, in denen
die Sammelheizung außer Betrieb ist, zu überbrücken
Baasner, Möller & Langwald
SURO FUR ARCHiTEKTUR l'NC STADTPLANUNG
119
Betriebliche Emissionen
Als Luftschadstoffe aus Produktionsprozessen werden vor
allem Lösungsmittel freigesetzt.
Diese fallen in größeren Mengen bei den Betrieben mit
Lackieranlagen an. Sie werden hier abgesaugt und ge¬
filtert. Inwieweit die Filteranlagen verbessert werden
können, wir z. Zt. für die größte Lackiererei durch ein
Sondergutachten geprüft. Erst nach Vorlage diese Gut¬
achtens sind quantitative Aussagen möglich.
Zusätzlich bestehen Möglichkeiten der Substitution durch
lösungsmittelfreie Lacke bzw. Lacke mit nicht-gesundheits¬
schädlichen Lösungsmitteln. Vorteilhaft ist vor allem der
Einsatz von lösungsmittelfreien Pulverlacken, die sich zu¬
sätzlich durch einen besonders hohen Auftragswirkungsgrad
auszeichnen. (10) Der Substitution der eingesetzten Stoffe
durch umweltfreundliche Produkte ist grundsätzlich der
Vorrang einzuräumen, Bei der Spritzlackierung werden
Pulverlackverfahren aber bereits in einem großen Umfang
eingesetzt, inwieweit dieser Umfang ausgeweitet werden
kann, ist unklar.
Die Substitution hergebrachter Farben und Lacke durch
umweltfreundliche Produkte ist nur durch eine intensive
und qualifizierte Beratung der Betriebe möglich. Dies
ist jedoch bei der Mehrzahl der Betriebe, in denen diese
Emissionen an diffusen Quellen auftreten, der einzige
Weg zu ihrer Reduzierung. Größte Bedeutung haben hier
allerdings die Entscheidungen der Farbenhersteller.
Eine intensive Beratung ist auch im Hinblick auf die
ordnungsgemäße Beseitigung von Sonderabfällen erforder¬
lich.
Als bauliche Maßnahme ist die Verlängerung zweier
tiefliegenden Ausgangsstutzen von zwei Lackierauflagen auf
die übliche Firsthöhe vorzusehen.
Hinsichtlich der produktionsbedingten Schallemissionen
wird sich durch die vorgeschlagene Erneuerung der Fen¬
ster (Verbundfenster) eine beträchtliche Reduzierung
ergeben, die durch den Lieferverkehr bedingten Emissionen
lassen sich hingegen durch bauliche Maßnahmen nicht
nachhaltig verringern. Blockrandschließungen und Auf¬
stockungen werden die abschirmende Wirkung der be¬
stehenden Gebäude weiter erhöhen, die unbedingt zu er¬
halten sind.
(10)
Im Druckluftspritzverfahren mit flüssigen Lacken ge¬
langen nur ca. 50% des Lacks auf das zu behandeine
Produkt, im Trockenauftragsverfahren dagegen ca.
70%.
Baasner, Möller & Langwald
3UR0 FUR ARCHITEKTUR UND STADTPLANUNG
120
Verbesserung der ökologischen Situation
Weitere Verbesserungen der ökologischen Situation sind
nur m beschranktem Umfang gegeben. Zu diesen zählen in
erster Linie Begrünungsmaßnahmen an den Gewerbeqebauden. Sowohl bei Dach- wie auch Wandbegrünungen
reten unterschiedliche Probleme auf. Bei den Dachbegrunungen scheiden alle Sattel- und Pultdächer (nach dem
nege als Notdacher aufgesetzt) aus praktikablen Gründen
aus. Es verbleiben die Flachdächer als potentielle Begrunungsflachen. Diese betragen ca. 6.000 m? (brutto)
m beiden Blöcken. Hierzu ist jedoch eine statische wie
Mch
Uberprüfun
9
der
Maßnahmen erforder-
w6 der Brandwände sind aufgrund des
ersiegelungsgrades des Bodens problematisch. Dieser
gegebenfalls
erforderlichwerden,
sind. wobei
geqebenfalls Sperrungsmaßnahmen
S SChmalen Streifen entsiegelt
Eine weitere Möglichkeit besteht in der Bepflanzung der
straße
Per9ola Konstruktion
-
an der Prinzessinnen-
Diese Möglichkeiten, für die weder die Finanzierung noch
die Wartung geklärt ist, sollten .edoch nicht darüber h°nwegtauschen, daß die entscheidende Maßnahme zur Umweltverbesserung, die Minderung der Emissionen aus der
Raumwarmeerzeugung und aus dem Produktionsprozess ist.
Baasner, Möller & Langwald
BÜRO -OR ARCHITEKTUR UND S'AOTPLAUUVO
122
Umsetzung
Die Mitwirkungsbereitschaft der Grundeigentümer und
Betriebsinhaber, die positive Entwicklung des Gewerbes,
und das sich aus den Flächenreserven und -Verbesserungen
ergebende Potential bieten günstige Voraussetzungen, daß
das vorgeschlagene Konzept auch umgesetzt werden kann.
Voraussetzung hierzu ist allerdings, daß die bestehende
planungsrechtliche Ausweisung (Art der Nutzung) wie
auch unter bestimmten Voraussetzung die Ausweisung als
Sanierungsgebiet beibehalten und daß bei der Umsetzung
der Maßnahmen behutsam vorgegangen wird.
Planungsrechtliche Ausweisung (Art der Nutzung)
Die gegenwärtige eindeutige Planungssituation (Gewerbe¬
gebiet bzw. beschränktes Arbeitsgebiet) muß beibehalten
werden. Entsprechend sind die- Forderungen nach einer
Umwidmung in ein Mischgebiet bzw. gemischte Baufläche
zurückzuweisen.
Dies impliziert, daß die zur Disposition stehenden Flächen
ausschließlich einer gewerblichen Nutzung zugeführt werden
sollen.
Dio im Flächennutzungsplan (Entwurf 84) vorgeschlagene
Darstellung als gemische Baufläche hätte das Eindringen
nicht gewerblicher Nutzungen (Wohnen und soziale Infra¬
struktur) zur Folge. Weiterhin ist zu erwarten
daß sich die Grundstückspreise mindestens verdrei¬
fachen, was eine Weiterentwicklung der gewerblichen
Nutzung (Neubau) auf den derzeit nicht oder nur
untergenutzten Flächen faktisch ausschließt;
daß erneut eine kleinteilige Mischung entstehen
würde, womit das Konfliktpotential steigt und
Emissionskonflikte vorprogrammiert sind;
daß die Anforderungen an den Straßenraum vielfältiger
werden (Stellplätze, Ersatz für fehlende Freiflächen
etc.), was die derzeit weitgehend unprcblematische
Andienung der Gewerbebetriebe erheblich beeinträchti¬
gen würde;
daß sich die Standortsicherheit der Betriebe erheblich
verringern wird, daß für ca. 14 Betriebe lediglich noch
der Bestandsschutz gilt, und daß für diese Betriebe der
Zugang zu öffentlichen Krediten (z.B. ERP) proble¬
matischer wird.
Welche nachhaltigen Veränderungen in der Gewerbestruktur
zu erwarten sind, wird deutlich, wenn man den derzeitigen
Gewerbesatz hinsichtlich seiner planungsrechtlichen Zulässigkeit in einem Ml-Gebiet analysiert. Von den an-
Baasner, Möller & Langwald
BÜRO FÜR ARCHITEKTUR UNO STADTRLANUNG
123
sässigen Betrieben sind 10 (mit 36% aller gewerblich Be¬
schäftigten) ausschließlich in GE-Gebieten zulässig, bei
vier weiteren Betrieben (2% der Arbeitsplätze) ist die
Zulässigkeit in einem Mischgebiet problematisch.
Tab. 21: Gefährdete Betriebe bei Änderung der Ausweisung (MI)
Branche
Bestand
Anz. Betr. Anz. Besch.
Bau/Ausbau
2
Metall/Masch.-Bau
14
114
Elektro/Optik
9
423
Holzverarbeitung
4
33
Kunststoffverarb.
3
59
Druckereien/Bindereien
7
101
Kfz.-Reparatur
3
94
sonst, verarb. Betriebe
7
158
Handel u. Dienste
38
147
gewerbliche Betriebe
87
1.146
insgesamt
nicht gewerbliche
7
244
Arbeitsstätten
davon in MI unzulässig*
Anz. Betr. Anz. Besch.
.
3
26
2
222
1
3
1
38
_
_
2
90
1
40
1
40
ZuUsslgkelt problematisch*
Anz. Betr. Anz. Besch.
2
14
1
_
60
22
10
408
4
1
29
-
* für ansässige Betriebe gilt lediglich Bestandsschutz
Quelle: eigene Erhebung 1986
Für die Beibehaltung der bisherigen Nutzungsausweisung
spricht zudem die Realnutzung, sind doch in beiden Blöcken
rd. 3/4 der gesamten Nutzfläche gewerblich genutzt.
Anders als im Block 61 ist im Block 62 das tertiäre
Gewerbe stark, störendens dagegen kaum vertreten, so
daß hier, von seiten der gewerblichen Nutzung eine andere
Ausweisung theoretisch denkbar ist, was jedoch die ein¬
heitliche Planungssituation aufheben würde. Ein Elandlungsbedarf ist jedoch nicht zu erkenren, ferner sollte an der
Prinzessinnenstraße eine weitere Wohnbebauung nicht zu¬
gelassen werden, um Emissionskonflikte zu verhindern und
weitere Ansprüche an die Prinzessinnenstraße, die durch
der. Wirtschaftsverkehr stark belastet ist, nicht entstehen
zu lassen.
Baasner, Möller & Langwald
BÜRO FUR ARCHITEKTUR UND STADTPLANUNO
124
Fortführung der Sanierung (§ 5 StBauFG)
Trotz Unsicherheiten mehrerer Eigentümer und Betriebe
darüber, ob das Gebiet noch Sanierungsgebiet ist, trotz
der divergierenden Auffassungen über die Rolle der
STERN GmbH als Sanierungsträger und trotz der, aller¬
dings mit guten Argumenten belegten, Auffassung des
Sanierungsträgers GSG, die Sanierungsmaßnahmen seien
abgeschlossen, halten wir eine Fortführung der Sanierung
aus folgenden Gründen für empfehlenswert, allerdings nur
unter den weiter unten formulierten Voraussetzungen.
1. Die baulich-technische Verbesserung des Gewerbe¬
flächenangebotes und im Zusammenhang damit die
Reduzierung der S02 - Emissionen der gewerblichen
Heizungsanlagen und die Verbesserung der Erschließungs¬
situation sind ohne den Einsatz des Gewerbehofmodernisierungsprogrammes, das ausschließlich in §4 und
§5 StBauFG-Gebieten eingesetzt werden kann, nicht
möglich. (11)
2. Die des weiteren in Sanierungsgebieten bestehenden
Förderprogramme für verschiedene strukturbereinigende
und verbessernde Maßnahmen stehen im Prinzip auch
außerhalb von Sanierungsgebieten zur Verfügung, wenn
auch zu modifizierten Konditionen. Ihr Einsatz ist in
Sanierungsgebieten jedoch einfacher.
Eine Fortführung der Sanierung halten wir jedoch nur
dann für angebracht, wenn bei der Umsetzung der Ma߬
nahmen die bereits häufig untersuchten und belegten
negativen Auswirkungen der Sanierung auf den Gewerbe¬
bestand weiterhin vermieden werden, z.B. durch den Ver¬
zicht auf eine restriktive Anwendung des § 15 StBauFG,
durch eine Kontinuität der Ziele und Konzepte sowie
durch eine hinreichende Transparenz des Planungsprozesses.
Daß derartige Tendenzen vermieden werden können, be¬
legt die Entwicklung der Blöcke sehr nachdrücklich'.
Gewerbehof modernisierungsprog ramm
Dieses Programm ist das wichtigste Instrument zur städte¬
baulichen und baulichen Verbesserung, wie auch zur Er¬
neuerung der Heizanlagen.
Aufgrund der Eigentumsverhältnisse greift das Programm
lediglich auf einem der Grundstücke, für die hier ent¬
sprechende Maßnahmen vorgeschlagen sind, nicht. Unter
anderem aus diesem Grund ist eine Privatisierung des
Grundstücks zu empfehlen.
(11)
Die zur Zeit diskutierte Änderung des räumlichen
Geltungsbereiches des Programmes würde ein
zentrales Argument für die Fortführung der Sanieruna
hinfallig machen.
Baasner. Möller & Langwald
BL'RO RUR ARCHIREK'JR ;,\r AV.G
125
Inwieweit das Programm auf den anderen Grundstücken
tatsächlich eingesetzt werden kann, bleibt jedoch abzu¬
warten. Zwar konnten von uns die Eigentümer für das
Programm interessiert werden, doch die Verfahrens- und
fördertechnische Konzeption sowie der Maßnahmenumfang
lassen uns zur Zeit nicht übersehen, ob Eigentümer auf
dieses Programm zurückgreifen werden.
Eine Überarbeitung des Programms ist in verschiedener
Hinsicht wünschenswert.
Andere Finanzierungsmöglichkeiten
Soweit die vorgeschlagenen Maßnahmen zur Verbesserung
der internen Erschließung im Block 61 nicht über das
Gewerbehofmodernisierungsprogramm zu finanzieren sind
(der finanzielle Aufwand ist minimal), ist eine Finan¬
zierung über § 41 StBauFG zu prüfen. Das StBauFG (§ 44)
kann ferner herangezogen werden, um auf zwei Grund¬
stücken jeweils ein bis zwei Betriebe zu verlagern, um
bestehende Flächenengpässe zu mildern.
Ansonsten setzt das Konzept auf die Investitionsbereit¬
schaft der ansässigen Betriebe, insbesondere soweit sie
zugleich Eigentümer des Betriebsgrundstücks sind, bzw.
auf die Investitionsbereitschaft der anzusiedelnden Be¬
triebe. Für die selbstnutzenden Betriebe bestehen ver¬
gleichsweise günstige Finanzierungsbedingungen für bau¬
liche Investitionen (§§ 14 u. 19 Berlin FG, § 21 EStG,
ERP-K redite).
Selbstnutzende Betriebe werden als Investor jedoch nur
dann zu gewinnen sein, wenn die bestehende eindeutige
Planungssituation nicht verändert wird.
Soweit sich hinsichtlich betrieblicher Emissionen ein
Handlungsbedarf ergibt, ist eine Verbesserung der Situa¬
tion nur durch eine Substitution der eingesetzten Stoffe,
durch Verhaltensänderungen im Umgang mit umweltbe¬
lastenden Stoffen, sowie durch betrieblich Investitionen
zu erzielen, für die verschiedene Fördermöglichkeiten
vorliegen (§ 7d EStG. UIP, ERP-Kredite). Voraussetzung
ist eine sehr intensive Beratung, die in einzelnen Fällen
auch die Bereitstellung von Sondergutachtern bedeuten
muß.
Mit Wirkungsbereitschaft
Die Mitwirkungsbereitschaft der Grundeigentümer und
der Betriebsinhaber ist insgesamt recht hoch. Sie ist
besonders bei den Betrieben mit traditioneller Standort¬
verbundenheit (sofern es sich nicht um Auslaufbetriebe
handelt) und bei den Eigentümern und Betrieben, bei
denen Veränderungen erforderlich sind, ausgeprägt.
Baasner, Möller & Langwald
BÜRO FUR ARCHITEKTUR U*iD STACFPLAXl VT
126
So zeigten sich insgesamt sieben Grundeigentümer an
dem Gewerbehofmodernisierungsprogramm interessiert,
mehrere Betriebe an einer Umwelt- oder Energiebe¬
ratung, was die Bereitschaft zur Mitarbeit unterstreicht.
Anzutreffen war allerdings auch eine gewisse Skepsis,
die entweder auf eigenen Erfahrungen (z.B. als 'Um¬
setzbetrieb') oder auf mehr allgemeinen Erfahrungen
mit der Sanierung und anderen bürokratischen Planungen
beruht.
Wir möchten darauf hinweisen, daß nach unseren Erfah¬
rungen die Mitwirkungsbereitschaft durch zu forsches
oder unkoordiniertes Vorgehen schnell verspielt werden
kann, und daß die wirtschaftliche Leistungsfähigkeit der
Betriebe ebenso beachtet werden muß wie der Umstand
daß die Zeit für Gespräche für die Betriebe Arbeitszeit'
und damit kostenrelevant ist.
Beteiligung
Wir haben bereits eingangs darauf hingewiesen, daß das
von uns vorgeschlagene Konzept nur mit einem behutsamen
Verfahren umgesetzt werden kann.
Behutsam bedeutet in diesem Zusammenhang, daß die
Kontinuität der Planung gewahrt bleibt und ihre Ziele
erkennbar sind, daß die Interessen der Betriebe auch
gegenüber dem Eigentümer berücksichtigt werden, und
daß eine ausreichende Möglichkeit zur Beteiligung be¬
steht.
Eine besonders intensive Beteiligung ist im Rahmen der
Erneuerung notwendig, in die sowohl die inhaltliche
Planung als auch verfahrensmäßige (zeitliche) Fragen
einbezogen werden müssen. Es ist sicherzustellen, daß
die Erneuerung der Bausubstanz tatsächlich zu einer
Verbesserung der Produktionsbedingungen führt und daß
sich durch die Baumaßnahmen keine vermeidbaren Be¬
hinderungen ergeben. Hier ist die Kompetenz der Be¬
triebsinhaber unersätzlich, die jedoch durch einen Exper¬
ten, der ihr Vertrauen genießt, ergänzt werden sollte.
Eine direkte Beteiligung der Betriebe an der Planung,
die den gesamten Block oder die nähere Umgebung be¬
trifft, dürfte jedoch sehr schwierig sein. Nach unserer
Erfahrung sind die Betriebsinhaber in der Regel nicht
geneigt, sich auf langwierige Diskussionsprozesse mit
ungewissem Ausgang einzulassen. Hier ist die Form der
Anwaltsplanung, etwa durch die Einbeziehung der Kammern,
vorzuziehen, was nicht ausschließen sollte, daß die
Betriebe an diesem Diskussionsprozeß teilnehmen.
Nicht unterschätzt werden sollte die Funktion eines
kompetenten Ansprechpartners, der den Betriebsinhabern
Baasner. Möller & Langwald
BÜRO PijR ARCHITEKTUR UND STAC-^LAVJNC
127
über"dln
können.
516 Sich' 0hne 9roße Umwege
?9en Sachstand verbindlich informieren
UnC bei
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Stadterneuerung Luisenstadt
Gutachterverfahren Moritzplatz
Gutachten für die Blöcke 61 und 62
Konzept
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Vorwutzroj
GeaelnOedarf
Ansiedlungsftacne
■öglicta Bauköroer
Grindf läcnenerwel terung
Neubau
Aufstocking
Hofüberäachung (Halle)
[nstandsetzuig und NoOemlslerung (einschl. «äraesctutz)
Dachdaemg (Neubau) In Zujj—erbang sit Altbajerneuerung
Brandwandgestaltung
Fassadenrenovlerung in) -anOering
Brantfwandfenster
Pergola / Raurgebtlde
Hof deckenemeuerung
Hofdeckenemeuenng und Neuordrmg
Ste Up latzneuordnung
Stellolatzneuordnmg ind Befestlgmg
Erneuenng und Neuordrmg Hoff lache
zusatzliehe Ladezone
Stellolatzneuordnung Straße
Unandlmg in Einbahnstraße
Paricoalette (zu prüfen)
vorhandene Ringerschi lefling
neue Ringerschließung
Ootton Ringer Schließung
neuer Aufzug
Helterfünng Aufzug in Kell er-/Dachgeschoß
Austausch vorhandener Aufzug
Alternative neuer Aufzug
Erneuermg der Heizanlage
Einsatz Rauchgasväscher
Elnsatz Rauchgasvdscher (langfristig)
Einsatz Heizgas
Kesse laus tausch
Prozess war ■oitzwg (zu prüfen)
Erhalt abschlraender Gebäude
Bauvflanzwg (zu prüfen)
soweit keine Aussagen getroffen wurden
gilt der Bestandsolan
1:500
STERN G.m.b.H. Internationale Bauausstellung Berlin 1987
c
Baasner. Möller & LangwaJd
eeno foff iy<o staote^A'VUNC
HelmhoUzslrane 2-9.1000 Berlin 10
Telefon (030) 393 22 51 / 393 22 75
Berlin im August/September 1986
Baasner, Möller & Langwald
BÜRO RUR ARCHITEKTUR UND S7ADTpL jUUNG
128
T abellenverzeichnis
Seite
3-1
Tab.
1:
Eigentümerstruktur 1986
Tab.
2:
Einwohnerstruktur 1986
Tab.
3:
Einwohnerentwicklung 1975 - 1985 27
Tab.
4:
Branchenstruktur 34
Tab.
5:
Verteilung der Betriebe und der Beschäftigten auf Größenklassen
Tab.
6:
Entwicklung des Betriebsbesatzes 37
Tab.
7:
Entwicklung der Beschäftigung 33
Tab.
8:
Nutzung der Grundstücke 43
Tab.
9:
Nutzung der Geschoßflächen 43
27
35
Tab. 10:
Leerstände und Umnutzungen gewerblicher Flächen
49
Tab. 11:
Entwicklung der gewerblichen Brutto- 49
geschoßfläche
Tab. 12:
Alter der Gewerbegebäude 53
Tab. 13:
Struktur der Gewerbegebäude 51
Tab. 14:
Bausubstanz der Gewerbegebäude 55
Tab. 15:
Heizungstypen nach Bruttogeschoß- 64
flächen
Tab. 16:
S02 - Emissionen nach Heizungstypen 69
Tab. 17:
Emissionsanteile der unterschied- 71
liehen Heizungstypen
Tab. 18:
Immissionskonzentrationen 75
Lindenstraße
Tab. 19:
Betriebliche Emissionen nach
Branchen
Tab: 20:
Kosten der baulichen Instandsetzung 94
und Modernisierung
Tab. 21:
Gefährdete Betriebe bei Änderung 124
der Ausweisung
Tab. 22.
Maßnahmekosten jpo Anhang
Tab. 23:
Daten und Bewertung der Ge- im Anhang
werbegrundstücke
76
Baasner. Möller & Langwald
B'JRO PUR ARCHITEKT-UP
STACT^L-N, \ 3
129
Planverzeichnis
Lage der Blöcke
Blockränder
Seite
13
ig
Konzeption Gewerbesiedlungsgesellschaft 1972 23
Konzeption March/Balg 1968
23
Planausweisungen und -darstellungen 25
Eigentumsverhältnisse 30
Grundstücksnutzung 43
Arbeitsplätze je 100 m2 Grundfläche 44
Versiegelung
45
Gebäudenutzung
4-7
Struktur der Gewerbegebäude 5-1
Baualter
52
Bausubstanz Altbauten
55
Bausubstanz Neubauten
55
Hofnutzung und Erschließung gg
Instandsetzung und Modernisierung 94
Erweiterung des Flächenangebots toi
Stadtraum
104
Verkehr und Erschließung -|08
Raumwärme und Emissionsminderung 117
Begrünungen
Übersichtspläne
Bestand 1 : 500
Konzept 1 : 500
121
Baasner, Möller & Langwald
Literaturverzeichnis
AlV-Berlin 1982/83: Architekten- und Ingenieurverein zu Ber¬
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Baasner. Möller & Langwald
131
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der Luisenstadt, Berlin (FfH, IBA)
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Gewerbe in SO 36, Berlin (FfH, IBA)
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1963 - 1980, Berlin (HdK)
Hoff man-Axthelm 1982: D. Hoff mann-Axthel m, Zur Bauge¬
schichte des Moritzplatzes, in: Der Moritzplatz in BerlinKreuzberg, Planungsmaterialien zum Schinkel Wettbewerb
1982/83, Berlin (AIV, IBA)
IBA 1982: Bauausstellung Berlin GmbH, AG Stadterneuerung,
Stadterneuerung Luisenstadt Erneuerungskonzept P III P IX
P X, Berlin
IBA 1983: Bauausstellung Berlin GmbH, der Moritzplatz in
Berlin Kreuzberg, Versuch einer zeitgemäßen Wiederbelebung,
Dokumentation des Schinkel Wettbewerbs, Berlin
IBA 1983a: Bauausstellung Berlin GmbH, Bürgerbeteiligung
zur städtebaulichen Zielfindung am Moritzplatz, Berlin
IBA 1983b: Bauaustellung Berlin GmbH, Rundschreiben der
IBA an die Gewerbetreibenden rund um den Moritzplatz
IBA 1985: Bauausstellung Berlin GmbH, Abt. Stadterneuerung,
Zwischenbericht Moritzplatz
IBA 1985a: Bauausstellung Berlin GmbH, Projekt Moritzplatz,
Berlin
Knop u.a. 1972: W. Knop / A. Heller / E. Lahmann, Technik
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Kühne-Büning/Hagedorn 1976: L. Kühne-Büning/W. Hagedorn,
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städtebaulicher Maßnahmen Vorteile ziehen, Bonn-Bad Godes¬
berg (BMBau)
Langwald/Weiss 1985: Wirtschaftsstrategien für Kreuzberg,
Vor-Ort-Beratung, Zusammengefaßte Ergebnisse der Vor-'
Ort-Beratung, Berlin
Langwald/Möller/Wiltschinsky 1985: Projekt Block 107, Berlin
March/Balg 1967: W. March/ I. Balg, Umsetzung von Gewer¬
betrieben im Sanierungsgebiet Kreuzberg von Berlin, Berlin
Baasner. Möller & Langwald
BwRO r,.R T .p •. .•
132
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Möller u.a. 1985: G. Möller u.a., Wirtschaftsstrategien für
Kreuzberg, Vor-Ort-Beratung, Endbericht des Arbeitsbereichs
Planen, Berlin
Örtliches Wärmeversorgungskonzept Berlin (West) 1980 - 2010
1984: Planstudie, herausgegeben von: Der Senator für Stadt¬
entwicklung und Umweltschutz Berlin
Pleßmann/Zündorf 1977: E. Pleßmann/O.J. Zündorf, Emissionen
luftfremder Stoffe aus Hausbrandfeuerstätten und Kleingewer¬
bebetrieben, TÜV Rheinland
Rensmeyer 1974: Ökonomische Probleme der Stadterneuerung
insbesondere für kleine und mittlere Betriebe, Hamburg
Reyher 1966: L. Reyher, Die wirtschaftliche Struktur Berliner
Sanierungsgebiete, Berlin (DIW)
Roth 1962: Der Heizungsbauer Bd. 2, Stuttgart
Schmidt 1984: J. Schmidt, Der Moritzplatz - Wiederbelebung
und Neugestaltung; Städtebauliches Gutachten im Auftrage
des Stadtplanungsamtes Kreuzberg, Berlin
SenBauWohnen 1973: Der Senator für Bau- und Wohnungs¬
wesen Berlin, 11. Stadterneuerungsbericht 1.1. - 31.12.1973
Seng 1980: HJ. Seng, Entsorgung durch Reststoffverwertunq
m: Reihe Kontakt und Studium Bd. 42
'
Die Situation der Wirtschaft des Bezirks Kreuzberg 1983:
Drucksache Nr.: 623 des Bezirksamtes Kreuzberg von Berlin
Abt. Finanzen und Wirtschaft '
Socialdata 1981: Erosion der Gewerbestruktur in Altbauquartieren, Bonn-Bad Godesberg (BMBau)
SPAS 1985: SPAS e.V., Gutachten Sanierungsgebiet Kottbusser
Tor, Planungseinheit IV (P IV), Berlin
STERN 1986: Gesellschaft der behutsamen Stadterneuerung
Berlin G.m.b.H., Planungsverfahren für die städtebauliche De¬
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grenzenden Blöcke unter stadtökologischer Zielsetzung, Berlin
Sturbeck 1977: Energiesparmöglichkeiten im Haushalt, Disser¬
tation Bonn
Umweltatlas Berlin 1985: herausgegeben von: Der Senator für
Stadtentwicklung und Umweltschutz Berlin
Baasner, Möller & Langwald
BÜRO FUR ARCHITEKTUR UND STADTRLANU'.G
Anhang
Baasner, Möller & Langwald
BÜRO FUR ARCHITEKTUR >jNC S"1"ACTPL \0
Tab. 22: Haßnahmekosten
Kosten
Maßnahme
profil
GrundInstand¬
setzung
davon:
0
Keller
0
Treppenhaus
0
Dach
" Fenster
° Fassade
Moderni¬
sierung
davon:
0
Keller
"0 Dach
Fenster
°0 Fassade
Aufzüge
Wärmeschutz
davon:
°0 Dach
Brandwand
0
Fensterbr.
0
Durchfahrt
Ritterstraße 3
Ritter¬ Ritter¬
Prinzessstraße tl straße 12-14 innenstr. 16
Oränienstraße 161
Oranienstraße 163
54,00
52,00
1.470,00
5.726,00
42,00
600,00
10,00
350,00
360,00
160,00
1.672,00
1.050,00
800,00
1.200,00
1.004,00
225,00
3.310,00
9.111,00
250,00
1.850,00
770,00
440,00
1.440,00
550,00
3.958,00
1.288,00
1.875,00
Oranien¬
platz 4
Sunme
DM x 1.000
180,00
3.050,00
60,00
40,00
30,00
20,00
30,00
900,00
650,00
350,00
500,00
650,00
220,00
310,00
610,00
150,00
70,00
70,00
270,00
60,00
170,00
40,00
54,00
3.350,00
650,00
1.300,00
56,00
40,00
950,00
50,00
10,00
120,00
1.250,00
450,00
700,00
150,00
150,00
350,00
50,00
400,00
350,00
10,00
304,00
137,00
10,00
128,00
155,00
90,00
56,00
52,00
58,00*
115,00
162,00
16,00
17,00
46,00
692,00
77,00
57,00
3,00
41,00
121,00
16,00
7,00
10,00
38,00
8,00
301,00
359,00
11,00
21,00
2.360,00
1.650,00
-
-
85,00
26,00
4.121,00
1.430,00
930,00
1.000.00
650,00
-
-
21,00
500,00
Heizanlage
davon:
0
Umstellung
ND auf WW
° Abbruch
alter Anlage
"0 Kesselaustausch
Gasheizung
-
Rauchgaswäscher
-
100,00
100,00
-
Gesamtsunme **
390,00
8.664,00
2.697,00
Sunme /m* NFL
in DM
767,70
961,20
404,40
-
26,00
2.430,00
1.580,00
26,00
85,00
-
85,00
-
130,00
330,00
1.902,00
126,00
379,00
4.622,00
18.780,00
548,30
100,60
575,10
563,90
630,90
- pSÄfÄÄÄSÄhSs""' "ür ^
*** hier nur die NFL des Altbauteils berücksichtigt
Quelle: eigene Berechnung 1986
»•"«' «"s»—«
Baasner, Möller & Langwald
BÜRO FJR ARCHITEKTUR .jv-, •,
Tab. 23: Daten und Bewertung der Gewerbegrundstücke
Bestand
£W///,
Grund¬
Grundgew.
stück
Nutzung fläche m* BGF m1
to RitterstraBe
MU 2A
M
O
3
G
ffi
8
G
9 -10
G
11
G
12-14
G
15
G
16-18
G
19
G
Pri nzess i nnenstraße
16
G
17-18
G
19-20
G
21-24
G
25-26
G
27-29
G
30
G
SV
evi OranienstraBe
M 155-158
G
<■)
G
ffi 159
161
G
163
M
GRZ
GFZ
Bau.
Substanz
Märme-.
schütz
Konzept
Maßnahme0
Heizung Aufzug^ Vorschläge *
506
2.972
854
1.479
3.874
5.679
1.042
4.665
1.572
596
2.603
284
7.393
11.579
8.900
794
4.870
188
0,8
0,7
0,3
0,7
0,6
0,3
0,6
0,6
0,1
3,2
0,9
0,3
3,5
3,0
1.6
0,8
1,0
0,1
0
a
0
e
a
e
0
0
0
0
9
O
9
a
9
9
9
O
uw
ww
ww
NO
ND
ND
WW
WW
EH
+
2.049
2.067
2.942
4.889
1.240
1.087
955
4.625
1.196
6.319
3.353
1.248
1.160
1.880
0,5
0,5
0,4
0,6
0,6
0,5
0,4
2,3
0,6
2,2
0,7
1,0
1,1
2,0
a
0
0
0
0
0
0
8
O
O
9
9
9
O
WW
WW
WW
WW
WW
WW
WW
0,1
0.8
0,8
0,7
0,1
3,8
3,8
3,7
0
0
9
a
O
9
9
a
EH
ND
ND
EH
+
+
2.561
11.395 0,7
4,4
e
a
WW
921
»•
468 0,5
0,5
0
0
WW
1.350
249
439
492
194
952
1671
6045
+
_
Kosten
DM x 1.000
390
_4
+
+
+
+
+
+
-
_
"
+
1.902
-
-
+
+
126
379
+
+
4.622
-
-
-
8.664
2.697
+
+
+
+
Oranienplatz
4
G
Pr i nzess i nnenstraße
8-10
G
* siehe Tabelle Maßnahmeprofil und Kostenzusammenstellung
1)o= gut '
e = geringe Schäden
s = erhebliche Schäden
2) ND = Niederdruckdampfheizung
HW = Warmwasserpumpenheizung
EH = Einzelöfen (bei Tankstellen in Analyseteil nicht berücksichtigt)
3) + = Aufzug vorhanden
- = Aufzug nicht vorhanden
4) hier bei Konzept unberücksichtigt, weil Maßnahmen vorgesehen und Förderung beantragt
5) durch Umbauten in dem Gebäude ist der gewerbliche Anteil gestiegen NFL = 659mJ
Quelle: eigene "Erhebung
Gewerbliche und gewerbeähnliche Nutzungen
Verzeichnis der Betriebs- und nicht-gewerblicher Arbeitsstätten
lfd.
Nr.
Grund¬
stück
Name
Branche
Hälnau
Sasse
Kersten
Berliner Gummiwaaren
Platje
unbek.
unbek.
Karra
unbek.
Postamt 610
Heiios
Sill
Sill
U11 stein
Plümer
Integrationswerkstätten
BBP u. BSV
Flohr ä Cie
Wolfsturm
Schurig
Schmidt
Flemming & Pehrsson
Jahrmuth
SimonDruck
Guderlei
Baumgarten
Mölcharek
Römer
Girra
Ball
Visolux
Visolux
Feuerstein
Couvert Versand
Schneider
Stein
Kitowski
Euroseals
Mül1er
Augustin
Wolff & Matthes
Holze
Hoffmann
Gumpert
Bauer
Sti11er
Rahmann
Bisplinghoff
Herstellung von Rahmen
Arztpraxis
Buchhaltungsbüro
Herstellung von Gummiwaren
Montage von Gummiteilen
Einzelhandel mit Tabak waren und Zeitungen
Schneiderei
Friseur
Schuhreparatur
Block 61
RitterstraBe
001
002
003
004
005
006
007
008
009
010
011
012
013
014
015
016
017
018
019
020
021
022
023
024
025
026
027
028
029
030
031
032
033
034
035
036
037
038
039
040
2a
2a
2b
3
3
4-5
4-5
4-5
4-5
6-7
8
9-10
11
11
11
11
11
11
11
11
11
11
11
11
11
11
11
11
11
11
11
12-14
12-14
12-14
12-14
12-14
12-14
12-14
12-14
12-14
12-14
12-14
12-14
12-14
12-14
12-14
15
15
Herstellung von Beleuchtungskörpern
Herstellung von Beleuchtungskörpern
Auslieferungslager
Verlag / hier nur Lagerräume
Herstellung elektischer Schaltanlagen
AusbiIdungsprojekt
Großhandel mit Bürobedarfsartikeln
Herstellung von Rahmen
Spulenwickelei
Herstellung von Metallgehäusen
Druckerei
Maschinenbau
Herstellung von Beleuchtungskörpern
Druckerei
Lackiererei
Herstellung von Metallgehäusen
Druckerei
Einzelhandel mit Tabakwaren
Großhandel mit med-techn. Artikeln
Metallschleiferei
hier Teil der Produktion (vgl. 027)
Herstellung optischer Steuerungsinstrumente
Medizinischer Apparatebau
Couvertieren von Massendrucksachen
Druckerei
Buchbinderei
Schlosserei
Hestellung von Kunststoffdichtungen
Feinmechanik
Herstellung von Pumpen
Auslieferungslager für Briefumschläge
Kfz.-Werkstatt
Reparatur von Elektro-Geräten
nur Lagerräume
nur Lagerräume
nur Lagerräume
Großhandel mit Artikeln des Druckereibedarrfs
Ausbaugewerbe (Sanitärtechnik)
lfd.
Nr.
Grundstück
Name
Branche
Aral-Tankstelle
Nixdorf
unbek.
Einzelhandel mit Minaralölen
EDV-Anlagen
Schnellimbiß
Fernsprechzubehördienst
Grothe
Gleichmann
unbek.
SJV Die Falken
BOB
Gi1Iwald
Holub
Heko Hennel Visonik
Schaeffer
Paulini
Herland
unbek.
G. Guretzke
K. Guretzke
Berliner Handpresse
Daimler-Benz
Lentz-Druck
Schütte
Pommler-Diät
Herstellung von Fernmeldezubehör
Herstellung von Lautsprechergehäusen
Herstellung von Metal[stempeln
Tonstudio
(einschl. einer Konfliktberatung)
Berufsorientierungsprojekt
Kfz. Werkstätte
Schlosserei
Herstellung von Lautsprechern
Apparatebau
Großhandel mit Papierwaren
Kunststoffverarbeitung (noch nicht bezogen)
Druckerei (noch nicht bezogen)
Metallschleiferei
Steuerbevolimächtigte
Künstler
Kfz. Werkstatt
Druckerei
Herstellung von Mützen (wird. z.Zt. aufgelöst)
Herstellung pharmazeutischer Produkte
unbek.
IM0 Waschstraße
unbek.
Noss u. Noss
Schneider
3 T Maurerei
BAZ
Bier- & Weinwirtschaft
Wi 11er
Institut für Wärmetechnik
Max & Moritz
Galerie Unart
Greif
Oranienetage
Ginthard
Gröger
Annejud
A0K Berlin
Einzelhandel mit Mineralölen
Waschstraße für Kfz.
Einzelhandel mit Büchern (nur bedingt gewerbl.
Rechtsanwälte
Arztpraxis
Ausbaugewerbe
(pol. Initiative)
Gaststätte
Großhandel mit TextiIzubehör
privates Testlabor
Gaststätte (mit Theaterraum)
Einzelhandel
Tischlerei
soziales Projekt
BiIhauer
Fotostudio
Fotostudio
Block 61 Forts.
Prinzenstraße
041
042
043
29-31
32-34
Prinzessinnenstraße
044
045
046
047
048
049
050
051
052
053
054
055
056
057
058
059
16
16
16
16
16
16
18
19-20
19-20
19-20
19-20
19-20
19-20
19-20
19-20
19-20
21-24
25-26
27-29
27-30
Block 62
OranienStraße
060
061
062
063
064
065
066
067
068
069
070
071
072
073
074
155-158
155-158
159
159
159
159
159
160
161
161
162
163
163
163
163
163
163
164-165
lfd.
Nr.
Grundstück
Name
Branche
Block 62 Forts.
Oranienplatz / Segitzdanm / Prinzessinnenstraße (Taut-Bau)
075 Zecher Feinmechanische Werkstatt
076 Leitz Auslieferungslager Bürobedarf
077 Schwabe Herstellung pharmazeutischer Produkte
078 Heinze Berlin Herstellung von Musterkollektionen (Textil)
079 Off Data Herstellung von Bürobedarfsartikeln
080 Öurchbruch Architektur Büro
081 Berlinetta Design Atelier für Design
Buchladen 0 21
nur Lager (noch nicht bezogen)
082 Becker Großhandel mit Textilien
Berliner Tanzsportclub e.V.
083 B-Pictures Filmproduktion
084 Ehrenfried Herstellung von Lederwaren
085 Rakete Musikproduktion
086 Corradini Atelier
087 Reichardt/Dietsche Fotostudio
Dach u. Fach nur Lagerräume •
Yesitunali Nachf. nur Lagerräume (noch nicht bezogen)
Manthey nur Lagerräume
Prinzess i nnenstraße
8-9 Gillwald Einzelhandel mit Kfz (vgl. 048)
* Aufgrund eines technischen Versehens wurde ein Hörgeräteakustiker (Oranienstraße 162)
in der Auswertung nicht berücksichtigt.
Baasner, Möller & Langwald
BÜRO POR ARCHITEKTUR UND 3TAD*RLA\L'\G
Kostenaufstellung für Entschwefelung "Oranienolatz 4'
nach VDI 2067
Variante Gasfeuerung
1. anlagebedingte Betriebskosten
Invest.- Kapital- WartungsAufw.
kosten
kosten
TDM
TDM/a
TDM/a
Sanierung
Schornstein
55,0
5,6
1,1
N i edertemperaturkessel
26,0
3,1
0,5
-
-
Gaszuleitung
3,0
2. Betriebskosten
Kapitalkosten TDM/a
8,7
Kosten für Wartung
und Instandhaltung TDM/a
1,6
Brennstoffkosten TDM/a
172,4
Vergleichbare Kosten
Summe TDM/a
182,7
3. Ökologische und ökonomische Wirkungen
Zusatzinvestitionen TDM/a
ca. 85
Betriebskosten TDM/a ca. 180
Senkung SO^ Emission kg/a
ca. 900
Baasner, Möller & Langwald
SURO FUR ARCHITEK'l.'R unr S'AD'R.A'.l
Kostenaufstellung für Entschwefelung 'Oranienplatz
nach VDI 2067
Variante Rauchgasentschwefelung (System Herbst)
1. anlagebedingte Betriebskosten
Invest.- Kapital¬ Wartungs¬
Aufw.
kosten
kosten
TDM
TDM/a
TDM/a
Entschwefelungs¬
anlage
50,0
5,9
1,5
Sanierung
Schornstein
55,0
5,6
1,1
Niedertemperatur¬
kessel
26,0
3,1
0,5
2. Betriebskosten
Kapitalkosten TDM/a
14,6
Kosten für Wartung
und Instandhaltung TDM/a 3,1
Brennstoffkosten TDM/a 115,7
Vergleichbare Kosten
Summe TDM/a
133,4
3. Ökologische und ökonomische Wirkungen
Zusatzinvestitionen TDM/a
ca. 130
Betriebskosten TDM/a ca. 140
Senkung S02 Emission kg/a
ca. 800
Baasner, Möller & Langwald
BÜRO FUR ARCHITEKTUR UND STADTPLANUNG
Stellungnahme zum Gewerbehof Ritterstraße 11
im Auftrag der STERN G.m.b.H.
-
- Ritterhof -
Internationale Bauausstellung 1987
Auftrag: H 360
Berlin, April 1986
Baasner, Möller & Langwald Helmhöltzstraße 2-9, 1000 Berlin 10 Tel. (030) 39322 51 / 75 Bank für Gemeinwirtschaft Berlin Kto.No, 16161194 00
Günter Baasner, Horst R. Langwald, Gerhard Möller, Dipiom-ingenieure, Architekten und pianer
Inhaltsverzeichnis
Vorbemerkung
<1
Nutzungen und Standortgunst 2
Mieten, Vertragsverhältnisse, Investitionen
der gewerblichen Mieter
c
Mängel
g
Erschließung und Hofnutzung g
Lastenaufzüge 10
Tragwerk
H
Dach
12
Fenster
13
Fassaden
14
Treppenhäuser 15
Raumwärme 15
Elektroinstallation 17
Be- und Entwässerung ig
Sonstiges
13
Wartung
19
Resümee
20
Günter Baasner, Horst R. Langwald, Gerhard Möller, Dipiom-ingenieure, Architekten und pianer
Seite
BAUABSCNITT
Lastenfahrstuhl
Brandwanddurchstoß
Durchfahrt
Mögl. Ringerschi
3. HOF
(gesperrt)
MASSTAB 1:500
Günter Baasner, Horst R. Langwald, Gerhard Möller, Dipiom-mgenieure, Architekten und pianer
Seite
1
Vorbemerkung
Der vorliegende Bericht zum Gewerbehof Ritterstraße 11
- Ritterhof - ist Teil des städtebaulichen Gutachtens für
die Blöcke 61 und 62 am Moritzplatz in Berlin-Kreuzberg,
das z.Zt. von uns erstellt wird. Der Bericht nimmt einige
Endergebnisse vorweg, muß jedoch in einzelnen Teilen unvollstandig bleiben, da insbesondere solche Fragen, die über
das Grundstück hinausweisen, beim derzeitigen Bearbeitungs¬
stand nicht ausreichend berücksichtigt werden können.
Das zeitliche Vorziehen dieses einen Grundstückes wur^c Lisofern notwendig, als der Grundeigentümer Instandsetzunqsund Modermsierungsmaßnahmen beabsichtigt, und hierzu die
Gewährung öffentlicher Mittel nach dem Gewerbehofmodernisierungsprogramm bereits beantragt hat.
Neben der Absicht, das Gebäude instandzusetzen und zu mo¬
dernisieren, bestehen Überlegungungen seitens des Landes¬
konservators, die Fassade der 1906 und 1907 in zwei Bau¬
abschnitten von den Scheck'sehen Erben erbauten modernen
Industrieanlage unter Denkmalschutz zu stellen.
Die folgenden Aussagen beruhen zum einen auf Gesprächen,
die mit den Inhabern oder leitenden Angestellten aller
ansässigen Betriebe geführt wurden, zum anderen auf eige¬
nen Erhebungen.Erhoben wurden vor allem
- die baulichen und ausstattungstechnischen Mängel
- die städtebaulichen Probleme,
- die Mietvertragsverhältnisse,
das Wirtschaftsverha1 ten des Eigentümers,
- die Verbesserungsvorschläge von Seiten der Mieter.
Diese Gespräche sind, vor allem was die Möglichkeiten ei¬
ner Reduzierung betrieblicher Emissionen betrifft, noch
nicht abgeschlossen. Die Bewertung der gewerblichen Emis¬
sionen bleibt deshalb dem Schlußbericht vorbehalten.
Das vorliegende Papier, in dem die Aussagen der Betriebs¬
inhaber und Teile unserer Bestandsaufnahme zusammengefaßt
sind, ist im wesentlichen als Entscheidungshilfe für die
Gewährung öffentlicher Mittel zu lesen. Ein detailliertes
Maßnahmekonzept könnte auf dieser Grundlage entwickelt
werden, übersteigt aber den Rahmen dieses Auftrages.
Günter Baasner, Horst R. Langwald, Gerhard Möller, Dipiom-ingenieure, Architekten und pianer
Seite
2
Nutzungen und Standortgunst
Das Gebiet um den Moritzplatz entwickelte sich im Zuge der
schnellen industriellen Entwicklung Berlins zu einem hoch¬
verdichteten, innenstadtnahen Gewerbe- und Handelsgebiet,
welches immer mit Wohnnutzungen durchmischt war. Aber im
Gegensatz zu anderen Gebieten, wie z.B. SO 36, überwog hier
immer noch die gewerbliche Nutzung. Die Ritterstraße,
'goldene Meile Berlins' und Zentrum des 'Exportviertels',
wurde vor allem von Mittelbetrieben des produzierenden Ge¬
werbes dominiert.
Nach dem Kriege verschlechterte sich die Standortgunst vor
allem durch die Teilung der Stadt erheblich, war doch das
Exportviertel von der alten Stadtmitte abgeschnitten und da¬
mit weitgehend seiner sehr zentralen Lage beraubt. Trotz
dieser und anderer städtebaulich einschneidender Veränderun¬
gen in unmittelbarer Umgebung , befindet sich nach wie vor
eine stabile gewerbliche Nutzung im Block 61, die auch durch
die GE-Darstellung im Flächennutzungsplan und die Festsetz¬
ung als beschränktes Arbeitsgebiet im Baunutzungsplan hin¬
reichend gesichert ist.
Die Lage im Stadtgebiet wurde von allen Betrieben positiv
bewertet. Keiner der im Ritterhof ansässigen Betriebe beab¬
sichtigt, etwa wegen des relativ schlechten Images des Ge¬
bietes, seinen Standort zu verlagern. Die Standortbindung
ist, auch trotz der erheblichen Schäden am Gebäude selbst
und den sich hieraus ergebenden betrieblichen Einschrän¬
kungen, sehr hoch. Sie ist nicht nur eine Folge getätigter,
ortsfester Investitionen, sondern ebenso Folge traditio¬
neller Bindungen und Geschäftsbeziehungen.
Die insgesamt stabile gewerbliche Nutzung im Block spiegelt
sich auch deutlich im Gewerbehof Ritterstraße 11. Es sind
alle nutzbaren Flächen vermietet und auch künftig kann von
guten Vermietungschancen ausgegangen werden, weil das Ge¬
bäude sehr günstig gegliedert ist. Es gibt relativ kleine
Vermietungseinheiten (150 - 350 m2) zwischen den Treppen¬
häusern, die leicht zu größeren Einheiten zusammengefaßt
werden können.
Die vertikale Erschließung ist durch die Anordnung der 4
Lastenaufzüge prinzipiell günstig; die horizontale Er¬
schließung ist im Prinzip ausreichend, wenn man ausschlieslich Durchfahrtshöhe, -breite und Hofflächen als Kriterien
heranzieht.
Das Grundstück Ritterstraße 11 hat eine Grundfläche von
3.874 m2, wovon 2.417 m2 bebaut sind, was einer GRZ von
0,62 entspricht. Die Bruttogeschoßfläche beträgt 11.579m2,
die GFZ entsprechend 2,99. Die vermietete Nutzfläche be¬
trägt ca. 9.000m2.
Gunter Baasner, Horst R. Langwald, Gerhard Möller, Dipiom-mgenieure. Architekten und pianer
Seite
3
In dem Gebäude gibt es keine Leerstände, allerdings einen
Umnutzungsanteil von 7% der Nutzfläche (636 m2, überwie¬
gend im Vorderhaus). Es ist bemerkenswert, daß auch die
hochgelegenen Stockwerksflächen bis ins 4.OG ganz überwiegend
von produzierenden Betrieben genutzt werden.
Der Betriebsbesatz gliedert sich in 19 Betriebe mit insge¬
samt 207 Arbeitsplätzen. Die folgende Aufstellung bringt
nur ungenügend zur Kenntnis, daß sich unter diesen Betrie¬
ben mehrere hochspezialisierte befinden.
Branchenstrukturelle Zusammensetzung der Betriebe:
Druckereien
Elektronik
Elektrotechnik
Beleuchtungsherstellung
Rahmenherstellung
Metallverarbeitung
Industriespritzlackierei
Schleiferei
Dental-Labor
graphischer Betrieb
Ausbildungswerkstatt Holz
Großhandel mit Papier u.
Bürobedarf
Einzelhandel mit Tabakwaren, Zeitschriften
2
1
2
2
1
3
1
1
1
1
1
?
,
Zusätzlich wird noch eine Teilfläche von einem anderen Be¬
trieb ausschließlich als Lager genutzt.
Hierunter befinden sich nur zwei Auslaufbetriebe, die in
der Vergangenheit bereits eine Schrumpfung erfahren haben. Die
Mehrzahl der Betriebe expandiert und hat sich in den letzten
Jahren bereits vergrößert und/oder beabsichtigt eine Ver¬
größerung. Entsprechend bestehen erhebliche Flächenengpässe
und eine starke Konkurrenz um frei werdende Flächen.
Im Kellergeschoß befinden sich mehrere bauaufsichtlich
nicht zugelassene Übungsräume für Musikgruppen, ohne jeg¬
liche sanitäre Ausstattung.
Die Flächenengpässe haben dazu geführt, daß mehrere Betriebe
ihre Produktion auf mehrere Geschosse und Gebäudeteile ver¬
teilen müssen. Dies ist prinzipiell von Nachteil; da jedoch
gerade diese Betriebe ortsfeste Anlagen installiert haben,
ist eine nachträgliche Bereinigung der Situation nicht mehr
möglich.
Günter Baasner, Horst R. Langwald, Gerhard Möller, Dipiom-ingemeure, Architekten und pianer
Seite
4
Insgesamt gesehen ist der Ritterhof ein Gewerbehof mit hoher
Nutzungsintensität, der jedoch mit seinen baulich-technischen
Voraussetzungen einem Großteil der betrieblichen Anforderun¬
gen hinterherhinkt. Dies kann - trotz der starken Standort¬
bindung - langfristig zur Folge haben, daß gerade die wirt¬
schaftlich stärkeren Betriebe auf besser instandgehaltene
und besser ausgestattete Gewerberäume ausweichen.
Günter Baasner, Horst R. Langwald, Gerhard Möller, Dipiom-rngenieure, Architekten und pianer
Seite
5
Mieten, Vertragsverhältnisse, Investitionen der
gewerblichen Mieter
Vom Grundeigentümer selbst wird nur eine sehr kleine Fläche
zum Zwecke der Hausverwaltung genutzt. Alle übrigen Nutzer
sind Mieter.
Die Mietverträge werden von der Hausverwaltung überwigend
mit einer Laufzeit von drei Jahren abgeschlossen. Diese
Verträge werden nach Ablauf jeweils durch einen neuausge¬
handelten Vertrag ersetzt. Aus den unterschiedlichen Ter¬
minen des Vertragsschlusses ergeben sich leichte Differenzen
in der Miethöhe für vergleichbare Flächen.
Die vertragliche Situation ist insofern etwas kompliziert,
als einige Betriebe für ihre verstreut liegenden Betriebsrä'ume mehrere Mietverträge haben. Daneben bestehen z.T. noch
Untermietsverhältnisse, die jedoch auch in ihrer Summe nur
einen kleinen Teil des gesamten Nutzfläche betreffen, sowie
vereinzelt Durchgangsrechte (Zugang zu einem Lastenaufzug) und
Sondervereinbarungen mit der Hausverwaltung bezüglich der
Nutzung von Hof- und Kellerflächen.
Die Mietpreise liegen ca. zwischen DM 4,50 und 6,50 kalt pro m2
(o. Ladengeschäft). Die Differenzen der Mietpreise sind
auf Mietvertragsdauer und Lage der Flächen zurückzuführen.
Sie entsprechen damit in etwa der ortsüblichen Gewerbe¬
raummiete. Berücksichtigt man jedoch den baulichen
Zustand des Gebäudes, die technische Ausstattung sowie die
überdurchschnittlich hohen umlagefähigen Bewirtschaftungs¬
kosten, insbesondere die Kosten für Raumwärme, so sind die
geforderten Mietpreise bereits als überhöht anzusehen.
Zusätzlich ergeben sich aus den genannten Mängeln betrieb¬
liche Kosten, die hier nicht quantifiziert werden können.
Dies betrifft z.B. betriebliche Einschränkungen, die durch
Stromausfälle, die Reparaturanfälligkeit der Lastenauf¬
züge oder Wasserschäden entstehen. Ferner sind die Betriebe
z.T. gezwungen, die fehlende Instandhaltung am Gebäude
durch eigene Investitionen in die Betriebsräume auszu¬
gleichen. Dies betrifft z.B. die sanitären Einrichtungen,
die von vielen Betrieben erneuert wurden.
Die Investitionen der Betriebe wurden von uns nur in Ein¬
zelfällen erfaßt. In Relation zu anderen, vergleichbaren
Objekten ist die Investitionstätigkeit der Betriebe je¬
doch auffallend hoch. Dies betrifft sowohl den Innenaus¬
bau der Räume, insbesondere bei solchen Betrieben, die
einen größeren Repräsentationsbedarf haben, diesen aber
aufgrund der Gegebenheiten nur in den eigenen Räumen ver¬
wirklichen können, als auch die Investitionen in ortsfeste
Anlagen wie z.B. Druck-, Zu- und Abluftsysteme oder spe¬
zielle Fundamente für Maschinen.
Günter Baasner, Horst R. Lanqwald Gerharri Mriiipr n ,
y
, ernara MOlier, Diplom-Ingenieure, Architekten und Planer
Seite
6
Mängel
Das Wirtschaftsverhalten des Grundeigentümers wird von den
Betrieben scharf kritisiert. Ein großer Teil der bestehen¬
den baulichen und haustechnischen Mängel ist auf fehlende
Instandhaitungsinvestitionen zurückzuführen. Kriegsschäden
sind nur z.T. provisorisch behoben worden und eine Anpassung
der Ausstattung an moderne betriebliche Erfordernisse ist
nicht erfolgt.
Als gravierendste Mängel wurden von den Betrieben die Heiz¬
anlage, die Fenster, die elektrotechnischen Installationen
die chaotische Situation der Hofnutzung und das ungepflegte
Erscheinungsbild genannt. Die übrigen Mängel sind von den
etneben -je nach Lage im Gebäude und einzelbetrieblichen
Anforderungen- unterschiedlich gewichtet worden.
Die Kritik der Betriebsinhaber richtet sich im einzelnen
3Uf .
- Hof: unzureichende »erkehrsflachen v.a. wegen mangeln¬
der Regelung von anderen Nutzungen (Stellplätze
Lagerflachen) H
'
"
Problemlf tU9deerhBedf! ^nu^dni' demlig^"'''ten •
gTes?häEitke{)aofarh5'nl'deike: "ir':l
alS
ä™8«
Risil
<°
Dach; Undichtigkeiten, mit der Folge regelmäßiger Schäden
- Fenster: hoher Energieverlust, Undichtigkeiten durch¬
dringende Feuchtigkeit; vereinzelt wurden die Fenster
Öffnungen selbst als zu klein kritisiert (v l Fester
Z M«cnhlnen)rlm
aUSSChließl 1Ch
MontagemöglichkeUen
Fe chti kei
weiIerseiten
'
t, insbesondere
an den WetterseitenGefahrdung "durch9 herabfallende
Putzteile
'
enhaUS: fÜr Be1:riebe irn
dHnrh
zweiten
Bauabschnitt
durch gesperrtes Treppenhaus der
zweite
FluchJieg fehlt
Raumwarmeerzeugung; zu hohe Energiekosten
nicht zu
n^c'üi'LT- LeiStUn9 re,Cht Währa"d
F-"JperiodUe
elektrotechnische Installationen: Steigeleitunqen sind z T
nicht ausreichend dimensioniert, gefährlich und ohne
" *
Zugang zum Sicherungskasten, an einem Aufgang bricht die
Stromversorgung in regelmäßigen Abständen zusammen
Günter Baasner, Horst R. Langwald, Gerhard Möller, Dipiom-mgenieure, Architekten und Pianer
Seite
7
Sanitäreinrichtungen: entsprechen nicht mehr den heu¬
tigen Anforderungen (sofern nicht von Betrieben selbst
erneuert)
- Wasserschäden: Durchfeuchtung der Decken und Wände durch
Kohrbrüche der Be- und Entwässerungsleitungen
- Image: Erscheinungsbild der gesamten Anlage, mangelnde
Riege und Reinhaltung
Günter Baasner, Horst R. Langwald, Gerhard Möller, Dinom-,„„i Pi„e,
Seite
8
Erschließung und Hofnutzung
Der Gewerbehof hat nur eine Ein- bzw. Ausfahrt. Die ehemalige
Ringerschließung über ein benachbartes Grundstück ist seit den
mehr'vorhanden?11
^
VerkaUf
dieSe5
™^Mckes nicht'
G
ML1:+alie kritisierten die gegenwärtige Situation
Zustan ,)
J - Gründe und Kritikpunkte lassen
sich wie folgt zusammenfassen:
" zu^agerzwecken."leiKflchen^lnd0kkUpieren "»«'ächeh
Gitterb^en, Verpackungsmaterialien, Produkten und Materialic
etc permanent zugestellt. Lagerprobleme werden in den Hof
verlagert. Häufig genannte interne Kritik anderer Mieter
wird übergangen.
werden dort ab estell
"
9 Firmenwagen
t> WO gerade
Platz
st. Auch Lieferfahrzeuge, Besucher,
usw. par¬
ken, wo es ihnen gefällt. Es fehlt ein Ordnungssystem.
Die Hausmeister fühlen sich nicht zuständig bzw. wären
mit einer solchen Aufgabe bei gegebenen Bedingungen über¬
lastet.
- Ein benachbarter Gewerbebetrieb hat sein Auslieferungslager
im Ritterhof, da hier eine Be-und Entlieferung mit größeren
LKW's möglich ist. Dadurch erhöhen sich die Probleme erheb¬
lich.
Die Konsequenz dieses Nutzungsverhaltens und der fehlenden
n
Kn-lstl daß vor allem nachmittags häufig ein heilan
r herrscht
zugänge zu den imFahrstühlen
sind block?ert
sina
Diockiert.
?t
Störungen
und
- 016
Zeitverzögerungen
Arbeits¬
ablauf sind die Folge.
Die Verbesserung von Hofnutzung und Erschließung steht deshalb
fur die meisten Betriebe mit an oberster Stelle.
Von vielen wurde vorgeschlagen, den Hof nicht mehr zu l anpr
zwecken zu benutzen, Stellplätze nur für Betriebs Inhaber
vorzuhaUen'len
a Sonsten
"
1:116 Höfe nur
Lieferverkenr
1 11
ri!e HnffispL
sind allerdings auf
Hofflache "!auch^^Warenumschlag
zu Lagerzwecken angewiesen.
Ui e SP UCh Iäßt sich un5eres
?l?^L
n l
Erachtens nur durch
folgende u
Maßnahmen
entschärfen:
!. ^tjyi^ng des Hofkellers zu Lagerzwecken, womit
betriebe zusätzliche Lagerflächen angeboten
werden und der Hof von der Nutzung als Lagerfläche ent-
Günter Baasner, Horst R. Langwald, Gerhard Möller, oipiom-mgenieure, Architekten und pianer
Seite
9
lastet wird. Dazu müßte allerdings eine Bedienung des
Kellers mit den Lastenaufzügen gesichert sein und es
müßten Lagereinheiten hergerichtet werden.
2. Klare räumliche Abgrenzungen von Hofflächen für Lagerung
(ggf. Vordachkonstruktionen), Be- und Entladevorgänge,
Fahrwege und Stellplätze.
Fast durchgehend wurde der Hof als verdreckt bezeichnet.Ver¬
langt wird eine regelmäßige Wartung und Reinigung, um auch
das Image des Hofes zu verbessern. Ausreichende Beleuchtung
und ein abschließbares Hoftor sind ebenfalls erforderlich.
Eine Ringerschließung über benachbarte Grundstücke ist theore¬
tisch denkbar. In Frage kommen allerdings nur zwei Grundstücke,
wobei der eine Eigentümer keine Bereitschaft zeigt. Inwiefern
das Postgelände herangezogen werden könnte, müßte noch geprüft
werden.
Wir meinen allerdings, daß bei einer Umsetzung unserer Vorstel¬
lungen und der der Betriebe eine solche Maßnahme nicht unbe¬
dingt notwendig ist, da Hofgrößen und -zuschnitte sowie'zwei der
drei Durchfahrtsabmessungen ausreichend für den gängioen
Wirtschaftsverkehr sind.
Problematisch bleibt allerdings die Bedienung von ÜberlandLKW's.
Der dritte Hof, inclusive Durchfahrt, ist seit längerem
gesperrt. Es ist zu prüfen, ob eine Reaktivierung für Lager¬
zwecke sinnvoll ist. Die Breite der Durchfahrt erlaubt
allenfalls Gabelstaplerverkehr.
Günter Baasner, Horst R. Langwald, Gerhard Möller, Diplom-Ingenieure, Architekten und Planer
Seite
10
Lastenaufzüge
Von ursprünglich sechs Fahrstühlen sind vier noch in Betrieb,
wovon drei Fahrstühle zur Jahrhundertwende eingebaut wurden.
Der vierte Fahrstuhl (Flof 2) wurde auf Drängen der Mieter in den
letzten Jahren erneuert. Er wurde vor das Gebäude gesetzt und
aus Kostengründen nicht bis zur Kellersohle geführt, obwohl
hier Lagerflächen vorhanden sind. Dies wird von dem betrof¬
fenem Betrieb als Mangel genannt.
Sowohl Anzahl, Lage, Tragfähigkeit und Abmessungen der ein¬
zelnen Fahrstühle sind für die meisten Betriebe ausreichenn.
Wenige Betriebe wünschen jedoch eine größere Tragfähigkeit
und eine größere Ladefläche.
Kritisiert wurde allerdings bei den alten Fahrstühlen die
relativ häufigen Störungen und Unterbrechungen aufgrund hoher
Reparaturanfälligkeit, die aufwendige Bedienung und die un¬
günstige Beschickung eines einzelnen Fahrstuhles.
Die drei alten Fahrstühle sollten erneuert werden,da die Qualität
der vertikalen Erschließung ein wesentlicher Standortfaktor
des Flofes ist und langfristig das Vermietungsrisiko reduziert.
Die Fahrstühle sind mit Ruf-und Selbstfahrermöglichkeiten
auszustatten. Die Bedienung des Kellergeschoßes und ein fron¬
taler Zugang im Erdgeschoß ist sicherzustellen.
Zu überlegen ist, ob nicht im Bereich des neuen Fahrstuhles
ein vertikaler Zugang zu den Kellerräumen geschaffen werden
sollte (Hubbühne e>tc. ).
Günter Bessner, Horst R. Langweld, Gerhard Möller, Diplom-Ingenieure, Architekten und Planer
Seite
11
Tragwerk
Die Konstruktion der Geschossdecken ist im ersten Bauab¬
schnitt als Eisenbeton-Plattenbalkendecke, im zweiten Bau¬
abschnitt als Stahlsteindecke ausgebildet. Die Nutzlast
ist auf jeweils 500kp/m2 ausgelegt.
Nach Meinung der Betriebe ist diese Deckenbelastung aus¬
reichend, lediglich bei drei Betrieben mit schwerem Ma¬
schinenbesatz wird die Deckenbelastung nahezu völlig aus¬
geschöpft, z.T. auch schon durch besondere Fundamente o.a.
abgestützt. Diese Möglichkeit könnte auch zukünftig bei
ähnlich gelagerten Problemen eingesetzt werden.
Von einigen Betrieben wurde allerdings eine Überprüfung
des Tragwerks gefordert, weil angenommen wird, daß durch
verzogene und korrodierte Fensterstürze die konstruktive
Sicherheit des Bauwerks nicht mehr 100%ig gegeben ist.
Wir haben festgestellt, daß bei den Geschoßdecken verschie¬
dentlich die Sturzträger nach außen gedrückt sind. Die
Ursache ist nicht bekannt. Diese Träger müssen unbedingt
erneuert werden.
Die Hofkellerdecke ist im ersten Bauabschnitt als preu¬
ßische Kappe und im zweiten Bauabschnitt als EisenbetonPlattenbalkendecke ausgebildet. Die Hofkellerdecke aus
ßische Kappe und im zweiten Bauabschnitt als Eisenbetonca. 1000kp/m2 ausgelegt (bislang nicht eindeutig aus der
alten Statik ablesbar).
Der gegenwärtige Zustand ist bei den preußischen Kappen
relativ schlecht. Der Unterflansch ist generell korrodiert,
z.T. völlig durchgerostet, so daß die ursprünglich vorge¬
sehene Tragfähigkeit keinesfalls mehr gegeben ist.Die
Plattenbalkendecke ist noch relativ in Ordnung, obwohl
hier nachträgliche Veränderungen vorgenommen wurden, die
in der Bauakte nicht nachvollziehbar sind.
Eine Überprüfung der Tragfähigkeit beider Hofkellerdeckenkonstruktionen durch einen Statiker ist daher dringend
erforderlich .
Sollten die Deckentragfähigkeiten der Hofkellerdecken ver¬
stärkt werden -Verkehr von Überland-LKW's, Feuerwehr- müs¬
sen entweder neue Deckenverstärkungen berechnet werden
oder unter den Fahrwegen die Keller zugeschüttet werden.
Die Konsequenzen bei einer Nichtberücksichtigung wären
erhebliche Nutzungseinschränkungen oder die Sperrung von
Teilen des Hofes.
Ein neuer Belag, inclusive Abdichtung ist ebenfalls erfor¬
derlich, da die Feuchtigkeit in den Kellern aus schadhafter
Abdichtung resultiert.
Günter Baasner, Horst R. Langwald, Gerhard Möller, Dipiom-ingenieure, Architekten und pianer
Seite
12
Dach
Das Dach in der ursprünglichen Form ist bei den Gebäuden
des I.Bauabschnitts nicht mehr vorhanden.Nach dem Z.Welt¬
krieg wurde hier lediglich ein Notdach aufgesetzt.
Im zweiten Bauabschnitt ist noch das ursprüngliche, ausge¬
baute Satteldach, ziegelgedeckt, vorhanden.
Das Notdach ist in einem katastrophalen Instandhaltungszu¬
stand. Wasserschäden finden sich noch in der Decke über
dem 3. Obergeschoß. Die ständig auftretenden Schäden durch
eindringendes Wasser werden i.d.R. nur notdürftig repa¬
riert. Auch das noch vorhandene ziegelgedeckte Dach ist
instandsetzungsbedürftig. An einigen Stellen fehlen die
Dachziegel, eindringendes Wasser wird von den Mietern mit
untergestellten Wannen aufgefangen.
Wir haben festgestellt, daß die Abdichtung am aufgehen¬
den Mauerwerk schadhaft, die Abdichtung an den Treppenhaus¬
köpfen kritisch, Ortgang, Traufe und Dachentwässerung stark
beschädigt sind.
Die Betriebe in den oberen Stockwerken fordern daher drin¬
gend eine Behebung dieser Mängel.
Unseres Erachtens reicht es aus, das Dach in der gegenwärtig
bestehenden Form zu erneuern (Grundinstandsetzung) und
auf die obere Geschoßdecke eine Wärmedämmung aufzubringen.
Hierzu ist erforderlich, die Treppenhausköpfe und die Schorn¬
steinköpfe zu erneuern und die kritischen Stellen am auf¬
gehenden Mauerwerk abzudichten. Ortgang, Traufe und Dach¬
entwässerung sind instandzusetzen. Ein besonderes Augen¬
merk ist auf die Abdichtung der Dachdurchbrüche an den auf¬
gehenden Abluftrohren zu legen.
Günter Baasner, Horst R. Langwald, Gerhard Möller, oipiom-ingenieure, Architekten und Pianer
Seite
13
Fenster
Die Fenster sind großflächige Holzeinfachfenster mit weni¬
gen Standardformaten. Die Anschlüsse am Mauerwerk sind
undicht, z.T. sind korrekte Verankerungen nicht mehr vorhanden.
Die Fenster werden von den Betrieben als äußerst schlecht
bezeichnet. Sie sind häufig nicht mehr zu öffnen, verzogen
(1cm Spalt an den Abschlussprofilen), z.T. ist es gefährlich
sie zu putzen. Ein Anstrich von außen ist nicht mehr erkenn¬
bar, die Wasserschenkel sind morsch. Eindringendes Wasser,
Zug und Wärmeverluste sind die Folge.
Als eine der wesentlichen Grundinstandsetzungsmaßnahmen
wird von den Gewerbetreibenden die Erneuerung der Fenster
gefordert.
Eine Instandsetzung dieser Fenster ist wenig sinnvoll.
Unseres Erachtens sollten aus Energiespargründen Isolierglasfenster vorgesehen werden, da bei dem großen Fensterflachenantei1 ansonsten erhebliche Raumwärmeverluste die
Folge wären. Die Mehrkosten für isolierverglaste Fenster
könnten durch Betriebskostenersparnisse (ca. 20%) z T
wieder aufgefangen werden.
Aus Kostengründen wäre allerdings nur eine großflächigere
Verglasung mit Isolierglas zu vertreten.
Die Belichtung ist für die Betriebe ausreichend.
In der Fassade der Vorderfront sollte die alte Fenster¬
teilung wiederhergestellt werden.
Günter Baasner, Horst R. Langwald, Gerhard Möller, Dipiom-ingenieure, Architekten und pianer
Seite
14
Fassaden
Die Fassaden werden von den Gewerbebetrieben in erster
Linie, ebenso wie die Treppenaufgänge, aus Imagegründen
bemängelt. Sie werden als vergammelt und z.T. wegen her¬
unterfallendem Putz als gefährlich bezeichnet. An großen
Wandflächen ist der Putz beschädigt bzw. nicht mehr vor¬
handen. Die Klinkerbestandteile der Fassade sind stark
verunreinigt, weisen aber im Vergleich zum Putz nur geringe
Schäden auf. Die Verkleidung der Decke in der Durchfahrt
ist nahezu zerstört.
Darüberhinaus ist aufgrund des miserablen Instandhaltungs¬
zustandes auch ein erhöhtes Aufkommen von Tauben und deren
Nistplätzen zu verzeichnen (in gesperrtem Treppenhaus,
an den Gesimsen), die erheblichen Schmutz durch Kot etc.
verursachen.
Von den Gewerbetreibenden wird eine Instandsetzung der
Fassade gewünscht.
Unseres Erachtens ist die Instandsetzung der Fassade auch
aus Gründen des Tragwerkschutzes hinsichtlich Durchfeuch¬
tung und Abdeckung der Fensterstürze, die ansonsten durch¬
rosten werden, unbedingt erforderlich.
Die Brandwände sollten wärmegedämmt und geputzt werden.
Eine architektonische Gestaltung wäre wünschenswert. Fenster
in den Brandwänden sind aus betrieblicher Sicht nicht erforderlich.
Günter Baesner, Horst R. LanQWald, Gerhard Möller, Diplom-Ingenieure, Architekten und Planer
Seite
15
Treppenhäuser
Es gibt insgesamt sieben Treppenhäuser, zwei im Vorhof,
drei im ersten Hof und zwei im zweiten Hof.
Das hintere Treppenhaus im 2.Hof ist z.Zt. bauaufsichtlich
gesperrt (Brandschaden). Bei den übrigen Treppenhäusern
wird von allen Betrieben der katastrophale Instandhaltungs¬
zustand bemängelt. Das Geländer weist erhebliche Schäden
auf. Es fehlen z.T. die Handläufe und die Beleuchtung.
Es gibt erhebliche Putzschäden. Ein Anstrich ist offensicht¬
lich seit Jahrzehnten nicht mehr vorgenommen worden. Die
Treppenhäuser werden selten gereinigt.Die Treppen¬
haustüren sind alle beschädigt und schließen nicht.
Die teilweise vorhandenen Holzstufen sind ausgetreten.
Die oberen Treppenpodeste sind mit Gerümpel vollgestellt.
Im ersten Bauabschnitt fehlen die Abschlüsse zum Dach.
Als dringende Maßnahme wird daher von den Betrieben eine
Instandsetzung und Renovierung der Treppennäuser und der
Eingangstüren gewünscht.
Das hintere Treppenhaus im 2. Hof muß unbedingt entrümpelt
und instandgesetzt werden, da ansonsten für die Nutzer
in dem Gebäudeteil kein 2.Fluchtweg existiert. Eine bauaufsichtliche Entsperrung ist erforderlich.
Günter Baasner, Horst R. Langwald, Gerhard Möller, Dipiom-ingenieure, Architekten und pianer
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Raumwärme
Die Heizanlage ist eine Niederdruckdampf-Heizungsanlage
mit vier Kesseln (je zwei im Keller des Seitenflügels und im
Kesselhaus), die mit Heizöl-EL betrieben werden. Diese An¬
lagen gelten als unwirtschaftlich und stark emittierend
(S02). Von den Gewerbebetrieben wird insbesondere der überdurchschnittlich hohe Preis für die Heizkosten, die nicht
mögliche individuelle Regulierung, häufiger Ausfall und,
damit verbunden, unterschiedliche Raumtemperaturen bemängelt.
Für papierbearbeitende Branchen (Druckereien, Bilderrahmungen etc.), Papierlager, aber auch für Betriebe mit
empfindlichen elektronisch gesteuerten Maschinen sind diese
Temperaturschwankungen äußerst ungünstig.und führen zu
Produktionseinschränkungen.
Das Verteilungsnetz ist 80 Jahre alt. Es gibt deshalb oft
Rohrbrüche (insbesondere an den Kondensatleitungen), die
jeweils nur geflickt werden.
Eine Erneuerung der Heizanlage wird daher von allen Gewerbe¬
mietern gefordert.
Obwohl bei der hier betriebenen Anlage vor 2 Jahren noch
ein Kessel erneuert wurde, ist aufgrund der unzureichenden
Regulierung und dem unzureichenden Wärmeschutz ein, ver¬
glichen mit ähnlichen Anlagen, zu hoher Heizölverbrauch zu
verzeichnen.
Eine Instandsetzung der bestehenden Anlage ist nicht mög¬
lich da keine Verbesserungen hinsichtlich der Regelung
der Emissionsminderung und der Einsparung möglich sind.'
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sinnvoll,
Anlage
vollständig zu erneuern.
bietet
sich
eine die
neue
Heizzentrale,ausschließlich
im Kesselhaus lokalisiert, an.
Hier sollten 3 Kessel mit insgesamt 1.700kw installiert
werden, die die gesamte Raumwärmeerzeugung des Gewerbehofs
ubernehmen. Die Anlage sollte mit Heizöl-EL und einer Ent¬
schwefelung betrieben werden, da Gasbetrieb um mehr als
uds DoppoltG kostGn wütcIg, ctuf kwh berechnet.
Die Anlage wäre geringfügig überdimensioniert. Die Kessel
aben jedoch bei Halblastbetrieb einen günstigeren Wirkungs¬
grad. Zwei kleinere Kessel könnten als Regulatoren dienen.
Erforderlich wäre für die Anlage ein neues Rohrsystem,
dessen Steigeleitungen in den Treppenhäusern verlaufen
und auf den Podesten kleine Verteiler besitzen, die von
den jeweiligen Nutzern angezapft werden können. Zur Abrech¬
nung braucht lediglich die durchfließende Wassermenge ge¬
messen zu werden. Die Regelung dieses Systems ist sehr
flexibel, da sie zonal für jede Nutzungseinheit möglich
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Mit einer solchen Anlage würde sowohl eine Senkung des
Energieeinsatzes (> 25% incl. Wärmeschutz) als auch eine
Minderung der S02 Emissionen um ca. 90% erreicht.
Damit würde eine erhebliche Verbesserung der Immissions¬
situation des Blocks und der Umgebung erreicht.
Die Nutzung von Prozesswärme wäre gesondert zu prüfen.
Elektroinstallation
ustand, Anschlußleistungen und Sicherheitsverhältnisse der
auseigenen Elektroinstallation sind erneuerungsbedürftiq.
vor allem Betriebe mit hohem Stromverbrauch kritisieren
gen (1)"
Strornausfal1
mit entsprechenden Produktionsstörun-
Auch sporadische Instandsetzungen (Flickarbeiten) haben diesen
Situation nur marginal verbessert.
Gefordert wird von den meisten Betrieben eine Erneuerung der
Steige- und hausinternen Verteilungsleitungen mit ausreichend
dimensionierten Anschlußwerten, die einerseits die hohen
effektiven Anschlußwerte einiger Großabnehmer (2) berücksich¬
tigen sollten, zum anderen aber auch Reserven enthalten
solIten.
Gefordert wird außerdem eine Hofbeleuchtung zur Verbesserunq
und Diebstähl^hait ^ AUCh ZUr Vorbeu9ung gegen Einbrüche
lieh halten wir eine solche Maßnahme für erforderDie Elektroinstallation in den Nutzeinheiten ist eine AngegSeÄKrr-
Sie
Sind
derazuf0l9e
auch
im
(1) So könnnen z.B. bestirrmte Schweißgeräte mit hoher Leistung nur außer¬
halb der gängigen Arbeitszeit eingesetzt werden.
(2) Es gab Versuche von Betrieben, ihre Situation zu verändern (Trafo¬
station etc). Dies scheiterte, weil sie die gesamten Investitions¬
kosten alleine hätten tragen müssen.
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Be- und Entwässerung
B triebe
®
kritisieren Wasser und Feuchteschäden
i'qrhSn RnH306" bee 1 "brächt 1Q6" nicht nur die arbeitshygienBetHehe m??U?9eH {Sch"aT etcsondern sind auch für
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Es wird vorgeschlagen, das gesamte Be-und Entwässerungssystem
a
zu erneuern.
Sonstiges
Sonstige Versorgungssysteme wie Gas- und Ölleitungen sollten
aus folgenden Gründen beibehalten werden:
- Nur wenige Betriebe benötigen einen Gasanschluß. Das vor¬
handene Netz ist für ihre produktionstechnischen Anforder¬
ungen im allgemeinen ausreichend.
- Betriebe mit höheren Anforderungen haben bereits mit erheb¬
lichen Eigenmitteln Anlagen installiert.
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Wartung
Ein erheblicher Teil der Kritik der gewerblichen Mieter be¬
zieht sich auf Mängel, die auch durch eine Instandsetzung
oder Modernisierung nicht grundsätzlich beseitigt werden
können und mehr organisatorischen Charakters sind.
Hier sind beispielsweise die mangelnde Wartung und Rein¬
haltung der Höfe und Aufgänge zu nennen. Das Gebäude macht
auch ungeachtet der Schäden an der Fassade einen ungepfleg¬
ten, fast verwahrlosten Eindruck.
Kritisiert wird weiterhin, daß die beiden Hausmeister noch
zwei andere Objekte zu betreuen haben, so daß die Zustän¬
digkeiten unklar und die Hausmeister häufig nicht zu er¬
reichen sind.
Die Bedienung der Heizanlage wird ebenfalls bemängelt.
Sie wird z.B. erst am Montag in Betrieb gesetzt, so
daß die Temperaturverhältnisse in den Räumen am Montag¬
vormittag im Grunde nicht zugemutet werden können.
Diese Kritik der Betriebe ist nach unserer Einschätzung
vollkommen gerechtfertigt.Wir halten die permanente An¬
wesenheit von ein oder zwei Hausmeistern für erforderlich.
Günter Beesner, Horst R. Lsngwald, Gerhard Möller, Diplom-Ingenieure, Architekten und Planer
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Resumöe
Für den Gewerbehof Ritterstraße 11 besteht ein starker
Instandsetzungs- und Modernisierungsbedarf. Zur lang¬
fristigen Sicherung dieser Maßnahmen bedarf es jedoch
auch organisatorischer Veränderungen.
Von größter Priori tat sind die Modernisierung der Heizungs¬
anlage, die Instandsetzung/Modernisierung der Fenster so¬
wie der Lastenaufzüge, eine Erneuerung der Elektroinstal1ationen (Steigeleitungen, Trafo-Station), eine Verstärkung
der Hofdecke sowie organisatorische Veränderungen.
Angesichts des großen Antei1s gewerblicher Nutzungen (93%
der Nutzfläche) und der Expansionsbedürfnisse der einzelnen
Betriebe sollte der Anteil nicht-gewerblicher Nutzungen
auf keinen Fall erhöht werden, vielmehr sollten die nicht¬
gewerblichen Nutzungen reduziert werden, um Raum für gewerb¬
liche Nutzungen zu schaffen. Der Bedarf hierfür ist ein¬
deutig vorhanden.
In der Vergangenheit konnten Erweiterungsabsichten zumin¬
dest eines Betriebes durch die Belegung von Flächen mit
nicht-gewerblichen Nutzern nicht realisiert werden.
Auch angesichts der nicht unerheblichen gewerblichen Emissi¬
onen (Lärm, Erschütterungen, Luftverunreinigungen) sollte
das Grundstück - entsprechend der Festsetzung im Bau¬
nutzungsplan - aussschließlich einer gewerblichen Nutzung
vorbehalten bleiben.
Das Interesse des Landeskonservators, Zeugnisse der Industri¬
alisierung Berlins unter Denkmalschutz zu stellen, ist grund¬
sätzlich zu begrüßen. Dieses Interesse des Denkmalschtzes
deckt sich jedoch keineswegs mit den Anforderungen der Be¬
triebe. Im Interesse der Sicherung der gewerblichen Nutzung
und deren weiteren Entwicklung, zu der hier von Seiten der
Betriebe alle Voraussetzungen gegeben sind, sollte das In¬
teresse des Denkmalschutzes nicht vorangestellt werden.Es muß
sicher gestellt werden, daß die Betriebe auch künftig ent¬
sprechend ihren einzelbetrieblichen Anforderungen Verände¬
rungen an der Fassade (etwa zur Entlüftung der Betriebs¬
räume oder zur Montage größerer Maschinen und Anlagen) vor¬
nehmen können. Bereits die Wiederherstellung und unter
Denkmalschutzstel1ung der straßenseitigen Fassade erscheint
unter diesen Aspekten - abgesehen von den Kosten - als
problematisch. Für die anderen Teile des Gebäudes ist dies
abzulehnen.
Der Block 61 ist eines der wenigen Wirtschaftsgebiete Ber¬
lins, in dem zwischen den ansässigen Klein- und Mittelbe¬
trieben noch enge Verbindungen bestehen, seien diese per¬
sönlicher oder wirtschaftlicher Art. Das Verhalten des
Günter Baasner, Horst R. Lanqwald
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IU, Gerhard
uernara Mölipr
MOlier, Diplom-Ingenieure,
Architekten und Planer
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Grundeigentümers hat zusätzlich zur Herausbildung einer
Mietergemeinschsaft und einer starken Solidarisierung der
betroffenen Gewerbetreibenden beigetragen. Diese Strukturen
sollten bei dem weiteren Verfahren genutzt werden. Seitens
9
e bliChe
^
\Mieter bestehen
nur dieimorganisato¬
r h7n u
rischen
Voraussetzungen
für eine nicht
Beteiligung
weiteren
Entscheidungsprozeß; die Detail- und Ortskenntnisse der
sehr engagierten Gewerbetreibenden sollten für die weitere
Diskussion fruchtbar gemacht werden.
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Fn[crhi-H
J .über> die
die Zukunft
gewerblichen
Mieter an dem
Entscheidungsprozeß
ihres Grundstückes
gegebenenfalls auch bei der Entwicklung eines Konzeptes'für
den gesamten Block in einer angemessenen Weise zu beteili¬
gen Zumindest sollte eine kontinuierliche Information der
letergemeinschaft über den weiteren Verlauf der Planunq
sicher gestallt werden, da die Erfahrungen gezeigt haben
daß allem mangelnde Information und unklare Planungsabsichten einen Prozeß der Gewerbeerosion einleiten können.
Auch wenn wir die Kapitalausstattung und Ertragslage der Be¬
triebe nicht erhoben haben, müssen wir davon ausgehen, daß
jegliche Produktionseinschränkungen - und entsprechend auch
jegliche Einschränkungen der Ab- und Anlieferung - während
der Baumaßnahmen zu vermeiden sind.
Der zeitliche Ablauf der Baumaßnahmen ist deshalb unbedingt
mit den Betrieben abzustimmen.
Baasner, Möller & Langwald
BÜRO FUR ARCHITEKTUR UND STADTPLANUNG
Stellungnahme zum Gewerbehof Ritterstraße 12-14
in Berlin-Kreuzberg
Im Zusammenhang mit dem Gutachten für die
Blöcke 61 und 62 im Auftrage der STERN GmbHInternationale Bauausstellung 1987
Auftrag: H 360
Berlin, Juli/August 1986
Baasner, Möller & Langwald Helmholtzstraße 2-9, 1000 Berlin 10 Tel. (030) 39322 51/3932275
Baasner, Möller & Langwald
BÜRO FÜR ARCHITEKTUR UND STADTPLANUNG
- 1 -
e
^en^auf
Stellungnahme
Gewerbehof
Ritterstraße
12-14 beruht
Aussagen hier zum
ansässiger
Gewerbetreibender
sowie einer Begehung und Bewertung der Bausubstanz.
Sie ist im Zusammenhang mit unserer Beauftragung als Gut¬
achter für die Blöcke 61 und 62 in Berlin-Kreuzberg (Sanier¬
ungsgebiet Kottbusser Tor) zu sehen.
Nutzungen
Der Hof, der um 1890 errichtet wurde und sich heute im Eigen¬
tum des Landes Berlin befindet, wird vollständig (einschlie߬
lich des Keller- und Dachgeschosses) zu gewerblichen Zwecken
genutzt. Leerstände oder Umnutzungen zu nicht-gewerblichen
Zwecken konnten nicht festgestellt werden.
Die Bruttogeschoßfläche des Gebäudes beträgt 8.920 qm.
Mehrere Betriebe haben konkrete Erweiterungsabsichten. Die
Flächenansprüche dieser Firmen werden auch nach dem Auszug
eines größeren Betriebs im Laufe dieses Jahres nicht voll¬
ständig befriedigt werden können. Angesichts der scharfen
Konkurrenz der Betriebe untereinander um frei werdende
Flächen ist auch zukünftig von guten Vermietungschancen für
gewerbliche Nutzungen auszugehen.
Die Betriebe sind mit ihrem Standort und der baulichen Gege¬
benheit überwiegend zufrieden, trotzdem wurden von mehreren
Betrieben auch Mängel genannt.
Ein Betrieb nannte uns eine Reihe sehr gravierender Mängel;
dies ist jedoch Folge davon, daß sich seine Anforderungen
mit den baulichen Gegebenheiten nicht decken und auch nicht
zur Deckung gebracht werden können. Der Betriebsinhaber hat
hieraus bereits die Konsequenz gezogen und plant noch in
diesem Jahr die Verlagerung des Betriebes. Die vom Inhaber
genannten Probleme werden in unserer Stellungnahme nicht
weiter berücksichtigt.
Erschließung und Hofnutzung
Die horizontale Erschließung (Hof) ist für die ansässigen
Betriebe grundsätzlich als ausreichend anzusehen. Die Ver¬
lagerung des einen Betriebes wird zu einer wesentlichen Ent¬
lastung des Hofes von Lieferverkehr führen. Engpässe, wie
sie zur Zeit noch vereinzelt auftreten, sind nach der Ver¬
lagerung kaum zu erwarten. Zumindest ein Betrieb plant für
diese Zeit die Aufstellung eines zusätzlichen Recycling-Con¬
tainers. Sofern derartige Ansprüche an die Hoffläche steigen
ist eine deutliche Trennung von Verkehrs-, Stell- und Lager-'
flächen sinnvoll.
Baasner, Möller & Langwald
BÜRO FUR ARCHITEKTUR UND STADTPLANUNG
- 2 -
Mit nur zwei Lastenaufzügen ist die vertikale Erschließung
als problematisch einzuschätzen. Daß die hier objektiv
bestehenden Engpässe zu keinen betrieblichen Einschränkungen
führen, ist darauf zurückzuführen, daß die oberen Geschosse
überwiegend von Betrieben genutzt werden, deren Warenumschlag
und damit Erschließungsanforderungen sehr gering ist.
Sofern sich im Betriebsbesatz keine grundlegenden Änderungen
ergeben, ist die vertikale Erschließung ausreichend.
Von den Betrieben genannte Mängel
Der bauliche Zustand des Gewerbehofes ist insgesamt als gut
zu bewerten. Ein größerer Bedarf an Instandsetzungsmaßnahmen
besteht nicht. Die von den Betrieben genannten Mängel bezie¬
hen sich in erster Linie auf die Heizungsanlage sowie auf
Probleme, die überwiegend organisatorischer Art sind.
Heizungsanlage:
Von fast allen Betrieben wurde die fehlende Regulierbarkeit
der Dampfheizung, vereinzelt auch eine nicht ausreichende
Leistung kritisiert.
Mehrere Betriebe sind dazu übergegangen, eigene, zum Teil
recht aufwendige Anlagen in ihren Räumen zu installieren,
teils um die nicht ausreichende Leistung, teils um die
Probleme aus dem Betrieb auszugleichen.
Fenster:
Soweit noch Einfachfenster vorhanden sind, wird dies von den
Betrieben, meist im Zusammenhang mit der Heizung, kritisiert.
Die Einfachfenster werden schrittweise durch Isolierglas¬
fenster ersetzt. An den neuen Fenstern wird bemängelt, daß
diese, vom Oberlicht abgesehen, nur noch einflügelig sind.
Dies führt in der Praxis dazu, daß die Fenster kaum noch ge¬
öffnet werden können.
Bei den noch vorhandenen Kastenfenstern fehlen, zumindest in
den von uns besichtigten Betriebsräumen, die inneren Flügel.
Organisation und Wartung:
Mehrere Betriebe hatten Probleme mit dem Betrieb der Heizan¬
lage. Die Anlage wird nach übereinstimmender Auskunft an den
Nachmittagen zu früh und nach den Wochenenden zu spät abbzw. angestellt.
Der sukzessive Austausch der Fenster erfolgt, vermutlich aus
haushaltstechnischen Gründen, nach Angabe der Betriebe jeweils
gegen Ende des Jahres und damit während der Heizperiode.
Von mehreren Betrieben wurde eine mangelnde Reinigung der
Treppenhäuser und des Hofes kritisiert, was ihrem Anspruch
auf Repräsentation entgegensteht.
Baasner, Möller & Langwald
Büro fur Architektur und Stadtplanung
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Zwei Treppenhäuser sind ohne erkennbaren Grund gesperrt.
Diese Treppenhäuser sind zwar für die Nutzung und Erschlie߬
ung des Gebäudes zur Zeit ohne Bedeutung; sie stellen jedoch
notwendige Fluchtwege dar und müssen deshalb reaktiviert
werden.
Maßnahme-Vorschläge
Insgesamt gesehen besteht -verglichen mit anderen Gewerbe¬
höfen- kein allzu großer Handlungsbedarf für Verbesserungen.
Dennoch sollten die von den Mietern genannten Mängel besei¬
tigt werden. Bis auf die Heizungsanlage hält sich der finan¬
zielle Aufwand zu ihrer Beseitigung in Grenzen. Erfolgver¬
sprechend ist vor allem eine Verbesserung von Organisation
und Wartung sowie eine stärker an den Interessen der Betriebe
orientierte Baudurchführung (z.B. Fensterauswechselung)
Weiterhin sind folgende Maßnahmen vorzusehen:
Sämtliche Treppenhaustüren sollten eine FB-Ausführung erhal¬
ten; die Nottreppenhäuser sind zugänglich zu machen und soll¬
ten renoviert werden. Eine Verbesserung der Treppenhausbe¬
leuchtung wäre ebenso sinnvoll wie die Beseitigung einiger
Schäden an der Fassade.
Darüber hinaus ist, aus übergeordneten städtebaulichen Grün¬
den, eine Schließung der Baulücke, zumindest aber eine Gestal¬
tung der Stellplätze und der Eingangssituation des Grund¬
stückes wünschenswert.
Für den Umgang mit dem Grundstück stellen sich grundsätzlich
zwei Alternativen:
Alternative A:
Verkauf des Grundstückes an einen hier ansässigen Betrieb
Ein Betrieb hat bereits in der Vergangenheit Interesse an
dem Erwerb des Grundstücks gezeigt. Der Betrieb expandiert
stark; er ist von seiner Produktion her für die Nutzung der
Flächen bestens geeignet (keine großen Anforderungen an die
Erschließung) und hat in erheblichem Umfang in die von ihm
gemieteten Räume investiert.
Es sollte überprüft werden, inwieweit dieses Kaufinteresse
noch besteht. In Anbetracht der großen Unterschiede zwischen
den ansässigen Betrieben scheidet unseres Erachtens die Ver¬
gabe an eine Eigentümergemeinschaft (Grundstücks-GmbH, Teil¬
eigentum etc) aus.
Das bisher vom Betrieb gezeigte Investitionsverhalten läßt
darauf schließen, daß durch diese Privatisierung die Instand¬
haltung des Gebäudes und dessen laufende Anpassungen an die
gewerblichen Anforderungen auch langfristig sichergestellt ist
ist.
i
Baasner, Möller & Langwald
BÜRO FUR ARCHITEKTUR UND STADTPLANUNG
Eine Privatisierung bietet darüber hinaus den Vorteil, daß
für weitere Modernisierungen (Austausch der Fenster, Einbau
einer Warmwasser-Heizung) Mittel aus dem Gewerbehofmodernisierunosoroaramm sowie steuerliche Erleichterungen in An¬
spruch genommen werden können. Unter Umständen besteht noch
die Möglichkeit einer zusätzlichen Förderung über das
BerlinFG.
Aus städtebaulichen Gründen (Schließung der Blockkanten) und
zur Flächenvorsorge halten wir eine Schließung der Baulücke
auf dem vorderen Teil des Grundstückes für angebracht.
Denkbar ist ein 2-3 geschossiger Gebäudetrakt für Verwaltungs¬
und Produktionstätigkeiten.
Die durch die Bebauung entstehende Reduzierung des Stellplatz¬
angebotes kann durch eine Öffnung des zur Zeit gesperrten
3. Hofes aufgefangen werden. Problematisch ist hierbei jedoch
die schwierige Durchfahrtssituation. Weiterhin wäre die An¬
lage einer Tiefgarage zu prüfen und, inwieweit die Parkgebäude
auf der gegenüberliegenden Straßenseite herangezogen werden
können.
Die Finanzierung des Neubaus könnte günstig über das BerlinFG
und ERP-Kredite sowie Städtebauförderungsmittel (Grundstücks¬
neuordnung) erfolgen. Nähere Aussagen sind wegen der nicht
bekannten zukünftigen Nutzung und Art der Leistungserstellung
(Förderungsvorraussetzung) gegenwärtig nicht möglich.
Alternative B:
Verbleib des Grundstückes im Eigentum des Landes Berlin
Verbleibt das Grundstück im Eigentum des Landes Berlin, so
ist eine städtebaulich wünschenswerte Schließung der Baulücke
kaum realisierbar. Aus städtebaulichen und aus Gründen des
Stadtbildes sollten die zur Straße gelegenen Stellplätze neu
geordnet und die Eingangssituation durch Bäume und Pergolen
neu gestaltet werden. Hierbei ist jedoch darauf zu achten,
daß das Angebot an Stellplätzen nicht reduziert wird. Die
zur Straße gelegenen Brandwände können begrünt werden.
Mittel- bis langfristig ist vor allem der Austausch der Heiz¬
anlage gegen eine Warmwasserheizung vorzusehen. Aus Gründen
der Energieeinsparung ist der weitere Austausch der Fenster
notwendig, wobei allerdings die Kritik der Mieter zu berück¬
sichtigen ist. Eine Finanzierung aus Mitteln des Gewerbehofmodern iserungsprogrammes ist rechtlich nicht möglich. Zur
Finanzierung könnten nur Haushaltsmittel des Landes Berlin
eingesetzt werden. Da der Etat für die laufende Instandhal¬
tung relativ gering ist, wäre es erforderlich, Sondermittel
für die größeren Maßnahmen bereit zu stellen.
Baasner, Möller & Langwald
Büro fjr Architektur und Stadtplanung
- 5 -
Wünschenswert wäre ferner eine Neuordnung der Lagerflächen
im Hofkeller und auf dem Dach (Markierung von Lager- und
Erschließungsflächen).
Schließlich sollte die Möglichkeit geprüft werden, den zur
Zeit nicht genutzten 3. Hof für eine gewerbliche Nutzung zu
reaktivieren. Hierzu bietet sich eine vollständige oder teil¬
weise Überdachung des Hofes an, die zu Lager- oder Produk¬
tionszwecken genutzt werden könnte. Angesichts der bestehenden
Flächenengpässe auf dem Grundstück sollten diese neuen Flächen
den ansässigen Betrieben angeboten werden. Bei der Vergabe
ist zu beachten, da die Durchfahrt zugleich als Anlieferungs¬
punkt für den Lastenfahrstuhl dient, daß die Erschließung
nicht optimal ist und nur von Betrieben mit nicht allzu hohen
Erschließungsanforderungen genutzt werden kann.
Bei der Konstruktion der Überdachung bzw. Halle ist eine aus¬
reichende Belichtung der angrenzenden Erdgeschoßzonen sicher¬
zustellen. Die derzeitige Ausnutzung des Grundstückes (GFZ
ca. 1,6; GRZ ca. 0,3) steht dem Bau einer Halle nicht entgegen.
Falls sich über einen längeren Zeitraum Betriebe mit hohen
Erschließungsanforderungen ansiedeln, sollte überlegt werden,
ob nicht eine Sticherschließung von der Ritter- zur Prinzessinenstraße über den hier besprochenen Gewerbehof und den
Hof Prinzessinenstraße 19-20 angebracht ist. Diese Maßnahme
hat keine Priorität. Sie sollte dennoch nicht aus den Augen
verloren werden, da die Umsetzung relativ problemlos ist
(Eigentümer der Prinzessinenstraße ist die Gewerbesiedlungs¬
gesellschaft) und Erschließungsverbesserungen im allgemeinen
eine wichtige Vorraussetzung zur Sicherung der gewerblichen
Nutzung sind.