Grundlagen zur Gebäudebewertung2_HS Harz

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Karsten Wilke, Diplom-Verwaltungsökonom (FH)
Stadt Haldensleben – Projektgruppe Doppik
Stand: Juli 2006
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Grundlagen zur Gebäudebewertung
Probleme und Grundsatzfragen im Rahmen kommunaler Gebäudebewertungen
Worin besteht der Unterschied von Gebäudebestandteilen und Betriebsvorrichtungen (Technischen Anlagen)?
Soweit sich technische Anlagen als Betriebsvorrichtungen darstellen, sind diese aufgrund ihrer unterschiedlichen Nutzungsdauer gesondert abzuschreiben (vgl. Zi. 5.6
BewertRL LSA). Betriebsvorrichtungen sind also kein Bestandteil des Gebäudes und
müssen folglich separat erfasst und bewertet werden. In der Praxis ergibt sich daraus
die Schwierigkeit, diese fest mit dem Gebäude verbundenen Gegenstände zu erkennen und nicht automatisch in die Gebäudebewertung einfließen zu lassen bzw. gänzlich zu vergessen.
In der Zi. 5.8 BewertRL LSA werden technische Anlagen immer dann als Betriebsvorrichtung definiert, wenn „...sie zur Erstellung von Verwaltungsleistungen dienen oder
in so enger Beziehung zum (Verwaltungs-) Betrieb stehen, dass dieser unmittelbar
damit betrieben wird. Daher zählen auch fest mit dem (Betriebs-/Verwaltungs-) Gebäude verbundene bewegliche und unbewegliche Gegenstände zu dieser Gruppe
(z.B. Druckmaschine, Kanalisation inkl. Kanäle, Schächte, Abdeckungen, Ableitungs-,
Reinigungs-, Pumpanlagen).“ Zusätzlich werden als typische Beispiele unter Pkt. 3.3
InventurRL LSA Lastenaufzüge, Klimaanlagen, Schauvitrinen, Tresoranlagen oder
auch Einbauküchen benannt.
Die obersten Finanzbehörden der Länder haben für die Abgrenzung von Gebäuden
und Betriebsvorrichtungen einen Erlass vom 15.3.2006 („Gleich lautender Erlass der
obersten Finanzbehörden der Länder zur Abgrenzung des Grundvermögens von den
Betriebsvorrichtungen“) herausgegeben, in dem diese Thematik detailliert behandelt
wird. Demnach ist zuerst die Begrifflichkeit des Gebäudes in all dessen Merkmalen
zu untersuchen. Wird das zu untersuchende Objekt als Gebäude definiert, kann es
keine Betriebsvorrichtung sein. Eine nicht als Gebäude bestimmte Baulichkeit hingegen muss jedoch nicht zwingend als Betriebsvorrichtung gedeutet werden. Diese Zuordnung hängt davon ab, ob die zu bewertenden einzelnen Bestandteile „...der Nutzung des Gebäudes ohne Rücksicht auf den gegenwärtig ausgeübten Betrieb dienen
oder ob sie in einer besonderen Beziehung zu diesem Betrieb stehen...“ (zit. n.
Gleich lautender Erlass der obersten Finanzbehörden der Länder zur Abgrenzung
des Grundvermögens von den Betriebsvorrichtungen vom 15. März 2006, S. 6).
Festzuhalten bleibt, dass Betriebsvorrichtungen den besonderen Zwecken des Betriebes, im kommunalen Bereich entsprechend der Verwaltungstätigkeit, dienen. Beispiele für zum Gebäude gehörige Bestandteile, d.h. der eigentlichen Nutzung des
Gebäudes dienend, sind Fahrstuhl-, Heizungs-, Be- und Entlüftungsanlagen (vgl. Pkt.
3.3 InventurRL LSA). Weitere detaillierte Beispiele sind in dem o.g. Erlass aufgeführt
und beschrieben.
Worin besteht der Unterschied zwischen Erhaltungs- und Herstellungsaufwand?
In den Kommunen der neuen Bundesländer wurden in den letzten Jahren immense
Mittel zur Verbesserung bzw. Sicherung der Gebäudesubstanzen aufgebracht, was
sich auch auf deren Sachwert auswirkt. Grundsätzlicher Bewertungsansatz von Gebäuden sind gem. Zi. 5.6 BewertRL LSA neben den Anschaffungskosten (AK) nachweisbare Herstellkosten (HK), die ab dem 1.1.1991 angefallen sind. Der anzusetzende Wert ist hierbei um die Abschreibungen zu reduzieren. Die Ermittlung von Werten
gekaufter oder neu gebauter Immobilien ist dabei relativ unproblematisch. Schwieriger dagegen ist es, Herstellkosten zu erkennen, die durch Modernisierungen entstanden sind und zu einer wesentlichen Erweiterung oder Verbesserung i.S.d. Zi. 4.1
e) BewertRL LSA (vgl. § 255 Abs.2 HGB) geführt haben. Da nicht alle getätigten Sanierungsmaßnahmen diese Bewertungsvorschrift erfüllen, sind Erhaltungs- und Herstellungsaufwand voneinander abzugrenzen und unterschiedlich zu bewerten.
In der Praxis stellt sich diese Abgrenzung oft, auch historisch bedingt, als kompliziert
dar. Dieser Umstand wird auch durch teilweise ungenaue Definitionen der Rechtssprechung verstärkt. Generell unterscheidet diese zwischen der Erstherstellung eines
bisher noch nicht existierenden VG, der Zweitherstellung durch die Wiederherstellung
eines voll verschlissenen VG bzw. der Wesensänderung eines VG sofern dessen
betriebliche Funktion verändert wird.
Das Handelsgesetzbuch (HGB), auf welches sich die BewertRL LSA wörtlich stützt,
definiert in § 255 Abs. 2 als Herstellkosten alle Aufwendungen, die für die (Erst- bzw.
Zweit-)Herstellung eines Vermögensgegenstandes, dessen Erweiterung oder für eine
über seinen ursprünglichen Zustand hinausgehende wesentliche Verbesserung entstehen. Alle baulichen Maßnahmen, die dieser Definition nicht entsprechen, sind sofort abzugsfähiger Erhaltungsaufwand und damit nicht aktivierungsfähig. Übliche Modernisierungen entsprechen einer Substanzerhaltung und füllen demnach den HKBegriff nicht aus, wenngleich damit oftmals hohe Kosten verbunden sind. Vielmehr
soll etwas Neues, nicht Ursprüngliches mit der Verbesserungsmaßnahme entstehen
bzw. soll diese dem Gebäude einen neuen Nutzeffekt verleihen. Beispiele für Substanzerweiterung bzw. -mehrung sind Anbau-, Aufstockungs- oder Erweiterungsmaßnahmen. Für Veränderungen der Gebrauchs- bzw. Verwendungsmöglichkeiten
des Gebäudes kann beispielsweise der Umbau einer ehemaligen Schulsporthalle in
ein Gemeindezentrum (Umnutzung/Wesensänderung) genannt werden kann.
Der Bundesfinanzhof deutet alle Aufwendungen, die ein Wohngebäude über dessen
ursprünglichen Zustand hinaus verbessern, als Herstellkosten, wenn drei der vier
wesentlichen Gebrauchswertbereiche (Heizungs-, Sanitär-, Elektroinstallation, Fenster) um eine Standardebene (z.B. von „einfach“ auf „mittel“) gehoben worden sind
(vgl. BFH, Urteil vom 3. 12. 2002 - IX R 64/ 99; FG Berlin).
Von einer kongruenten Anwendung dieses Rechtsspruches für alle anderen Gebäudetypen sollte m.E. abgesehen werden, da sich der BFH lediglich auf Wohngebäude
(Einfamilien-/Mehrfamilienhäuser i.S.d. NHK 2000) bezieht und demzufolge den
Rahmen weiterer Gebäudetypen nicht bzw. nur ansatzweise deckt. Die „wesentlichen
Gebrauchswertbereiche“ (Kostengruppen i.S.d. NHK 2000) innerhalb der einzelnen
Gebäudetypen sind differenziert zu betrachten und infolge dessen unterschiedlich
gewichtet. Dach oder Fassade beispielsweise könnten bei Schulen oder Verwaltungsgebäuden höherrangiger eingeordnet werden, als deren Heizungs- oder Elektroinstallation. Dennoch sollte an dieser Stelle auf die Existenz dieses Rechtsspruchs
hingewiesen werden.
Im Gegensatz zu den HK dienen Erhaltungsaufwendungen lediglich der ordnungsgemäßen Zustandserhaltung des Gebäudes, da das Vorhandene weder erweitert, in
seinem Wesen verändert noch wesentlich über dessen ursprünglichen Zustand hinaus verbessert wird. Somit sind als Erhaltungsaufwand diejenigen Aufwendungen zu
betrachten, die das Gebäude während seiner Nutzungsdauer verursacht (z.B. Reparatur- und Wartungsarbeiten). Erhaltungsaufwand kann aber auch dann angenommen werden, wenn Vorhandenes in zeitgerechter Form erweitert wurde, das bautechnische Gepräge des Gebäudes jedoch dadurch nicht verändert wird, wie z.B. die
Umgestaltung von Räumen mittels Verlegen/Entfernen von Zwischenwänden (vgl.
BFH-Beschluss v. 21.10.2005, IX S 16/05).
Wichtig an dieser Stelle ist, dass sich die jeweiligen Verantwortlichen der Gebäudebewertung nicht von der Höhe der Kosten leiten lassen. Die Erfahrung zeigt, dass
geleistete Aufwendungen oftmals 1:1 in die Gebäudebewertung einfließen bzw. bewertungstechnisch „wiedergefunden“ werden sollen.
Vielmehr muss hierbei auf die Art, den Umfang und den Einfluss der Maßnahme auf
das Gebäude als Ganzes bzw. dessen weitere Nutzung geachtet werden. In der Regel sollten neben Neubauten ausschließlich Komplettsanierungen (Gebäudeentkernung, Grundrissveränderung) als Herstellkostenbasis für die Gebäudebewertung und
damit als Aktivierungswert für die Eröffnungsbilanz dienen (Zweitherstellung). Erhaltungsaufwendungen hingegen werden innerhalb des Sachwertverfahrens wertmäßig
berücksichtigt.
Wie werden Instandhaltungskosten (Erhaltungsaufwendungen) innerhalb der
Gebäudebewertung berücksichtigt?
Da Erhaltungsaufwand, wie bereits erläutert, nicht mit Herstellungskosten gleichzusetzen ist, darf dieser nicht mit der Höhe der aufgewendeten Mittel aktiviert werden.
Dennoch werden diese Kosten innerhalb der Gebäudebewertung durch die Anwendung des Sachwertverfahrens indirekt berücksichtigt. Zum einen kann durch die Modernisierungsmaßnahmen der Ausstattungsstandard erhöht werden, z.B. von „einfach“ auf „mittel“, was mit einer entsprechenden höheren Ebene des Baujahrsklassenansatzes einhergeht. Zum anderen wird die Restnutzungsdauer (RND) des Ge-
bäudes verlängert, so dass sich das fiktive Baujahr des Gebäudes neu berechnet
und sich u.U. eine höher anzusetzende Baujahresklassenspanne ergibt (vgl. Zi.
3.6.1.1.1 WertR 2006). Außerdem ist das betroffene Gebäude mit weniger bzw. keinen Baumängeln oder Bauschäden belastet, als es ohne diese Wartungsleistungen
gewesen wäre.
Folgendes Beispiel soll dies verdeutlichen: Eine Kindertagesstätte, Baujahr 1964,
wurde 2001 mit umgerechnet 1,0 MIO € modernisiert. Da durch die Maßnahme lediglich Erhaltungsaufwand betrieben wurde, ist die Voraussetzung für die Aktivierung
von diesen Kosten i.S.d. Zi. 4.1 a) i.V.m. Zi. 4.1 e) BewertRL LSA nicht gegeben.
Somit dürfen auch nicht die 1,0 MIO € für die Gebäudebewertung angesetzt werden.
Dennoch wurde der Ausstattungsstandard durch die Sanierung von ursprünglich
„einfach“ auf „mittel“ erhöht. Außerdem ergibt sich mit Hilfe der von der
Kreissparkasse (KSK) Köln entworfenen Tabellen für die Berechnung der „modifizierten RND“ eine entsprechend länger zu erwartende RND des Gebäudes. Mit dieser
Nutzungsdauerverlängerung verjüngt sich das Gebäude fiktiv und damit die anzusetzende Baujahrsklasse von 1967 auf 1970. Als Ergebnis dessen können zum Bewertungsstichtag statt 925 - 980 €/m² BGF (einfacher Standard, 1960 bis 1969) jetzt
1.065 - 1.125 €/m² BGF (mittlerer Standard, 1970 bis 1984) berechnet werden. Zu
empfehlen ist jedoch, dass der anzusetzende Wert der Baujahresspanne dem tatsächlichen (fiktiven) Baujahr entsprechen sollte.
Letztendlich ist es wichtig, dass sich die für die Gebäudebewertung verantwortlichen
Fachbereiche nicht von der Höhe der Kosten leiten lassen, sondern die Bedingungen
von „Erhaltungsaufwand“ streng von den Kriterien für die Definition von „Herstellkosten“ trennen, um sich danach für die richtige Bewertungsmethode zu entscheiden.
Üblicherweise wird dies das Sachwertverfahren sein.
Wie werden die (modifizierte) Restnutzungsdauer (RND) und das fiktive Baujahr ermittelt?
Bei der Bewertung von Gebäuden muss die Alterswertminderung berücksichtigt werden (vgl. § 23 WertV), was durch die Verlängerung bzw. Verkürzung der RND erfolgen soll. Dies ist vom Umfang der durchgeführten bzw. unterlassenen Instandset-
zungs- und Modernisierungsmaßnahmen abhängig. Getätigte Maßnahmen verlängern hierbei die RND, während unterlassene (und eigentlich notwendige) Sanierungen diese verkürzen (vgl. Zi. 3.5.6.2 WertR 2006). Für die Bestimmung der RND sind
sowohl wirtschaftliche als auch gebäudeausbaubezogene Kriterien zu beachten.
Wie die RND rechnerisch ermittelt werden kann, ist innerhalb der WertR 2006 nicht
aufgezeigt. Hierzu hat die KSK Köln innerhalb eines Gemeinschaftsprojektes mit diversen Gebietskörperschaften ein schlüssiges und bewährtes Konzept ermittelt, das
für die Bestimmung der RND verwendet werden kann. Anhand eines vorgegebenen
Punkterasters muss der Modernisierungsgrad des Gebäudes bestimmt werden, der
auf fünf Stufen verteilt von „nicht modernisiert“ bis „umfassend modernisiert“ reicht.
Hat man die jeweilige Stufe anhand getätigter Modernisierungen ermittelt, wird diese
in einem zweiten Schritt in ein vorgegebenes Tabellenwerk eingeordnet, um die RND
abzugleichen. Das genannte Tabellenwerk ist abhängig vom üblichen Gebäudealter,
so dass der jeweilige Gebäudetyp beachtet werden muss. Der Gebäudetyp mit entsprechender empfohlener Nutzungsdauer kann aus dem Katalog der Normalherstellungskosten 2000 (NHK 2000) entnommen werden. Wurde die gebäudetypische Tabelle der KSK Köln bestimmt, muss die Zeile mit dem entsprechenden momentanen
Gebäudealter herangezogen werden, um dann anhand des bereits bestimmten Modernisierungsgrades die RND abzulesen. Der abgeglichene Wert entspricht damit der
empfohlenen RND zum Bewertungsstichtag. Da die Tabellen in Zehnerschritten erstellt worden sind, sollen eventuelle Abweichungen bezüglich des tatsächlichen Gebäudealters entsprechend gerundet werden.
Anhand der vorliegenden RND muss dann das fiktive Baujahr berechnet werden, das
als Basis für den Baujahresklassenansatz dient. Die modifizierte RND nach der KSK
Köln wird zum Bewertungsstichtag/-jahr addiert und um die übliche Nutzungsdauer
abgesetzt. Ergebnis dessen ist das dem Modernisierungsstand angepasste fiktive
Baujahr, dessen Wert Grundlage für den Abgleich der Baujahresklasse des NHK
2000 mit den entsprechend anzusetzenden Kosten je BGF/BRI ist.
Zur praxisnahen Erläuterung soll die im ersten Beispiel genannte Kindertagesstätte
(BJ 1967, Sanierung 2001) dienen. Die durchgeführten Modernisierungen müssen
zuerst in das Punkteraster der Anlage 5/2 der Ausführungen der KSK Köln eingearbeitet werden:
Dacherneuerung...............................................................................................3 Punkte
Verbesserung der Fenster................................................................................2 Punkte
Wärmedämmung der Fassade.........................................................................2 Punkte
Modernisierung von Bädern.............................................................................2 Punkte
Mittlerer Modernisierungsgrad (6 bis 10 Punkte)
9 Punkte
Zu prüfen ist noch die Tatsache, dass der Zeitpunkt der Modernisierung berücksichtigt werden soll, sofern dieser weiter, z.B. mehr als 20 Jahre, zurückliegt (vgl. Anlage
5/2 KSK Köln). Demnach sollten geringere als die maximalen Tabellenwerte angesetzt werden, was in diesem Beispiel nicht der Fall ist (Modernisierung 2001).
Als nächstes muss der Wert der gebäudetypischen Tabelle (hier Kindertagesstätte),
gemessen an der üblichen ND, zugeordnet werden. Der Typ 11 der NHK 2000 definiert Kindergärten bzw. Kindertagesstätten. Die Gesamtnutzungsdauer wird auf 50
bis 70 Jahre beziffert. Üblicherweise wird jetzt der Mittelwert mit 60 Jahren bestimmt
(muss aber nicht!), so dass in diesem Fall die Tabelle „Übliche Gesamtnutzungsdauer von 60 Jahren“ als Basis dient. Da das Gebäude 1967 erbaut wurde, ist es am
Bewertungsstichtag des Jahres 2006 tatsächlich 39 Jahre alt. In der Spalte „Modernisierungsgrad – 6 bis 10 Punkte“ kann der (Näherungs-)Wert abgelesen werden.
Der Wert 24 Jahre ist somit die modifizierte RND.
Für die Berechnung des fiktiven Baujahrs wird zum Bewertungsjahr 2006 diese RND
hinzugerechnet, so dass das Gebäude zum derzeitigen Stand 2030 abgeschrieben
wäre. Das fiktive Baujahr ergibt sich aus der Differenz dieses Jahres und der üblichen, im Vorfeld schon bestimmten, ND von 60 Jahren. Das damit verjüngte Baujahr
und Baujahresklassenansatz ist das Jahr 1970.
Nach welchen Kriterien kann der Ausstattungsstandard in der Praxis bestimmt
bzw. eingeordnet werden?
Baujahr und Ausstattungsstandard bestimmen die Kosten der BGF. Die Ausstattungsstandards liegen für jeden Gebäudetyp nach den NHK 2000 vor und müssen
individuell bestimmt werden. Durch Abgleich der örtlichen Verhältnisse mit den vorgegebenen Kostengruppen (u.a. Fassade, Fenster, Dächer) müssen die Bauwerke
bezüglich ihrer Ausstattung eingeordnet werden. Die NHK 2000 sehen hierbei eine
gleichstarke Gewichtung aller Kostengruppen vor, d.h. Innentüren haben demnach
eine ebenso hohe Bedeutung für die Bestimmung des Ausstattungsgrades, wie z.B.
Dächer.
Um den unterschiedlichen wertmäßigen Einfluss der Kostengruppen herauszustellen,
die für den Ausstattungsstandard eines Gebäudetyps ausschlaggebend sind, orientieren sich viele Gutachterausschüsse oder Sachverständigenbüros an standardisierten „Wertigkeitssystemen“. Als Berechnungsvorlage kann der „Leitfaden Bestimmung
des Ausstattungsstandards“ des Projektes „Kommunale Doppik“ in Rheinland-Pfalz
herangezogen werden. Aufgeführt sind alle Kostengruppen der jeweiligen Gebäudetypen, die entsprechend ihrer Bedeutung für das Gebäude prozentual gewichtet und
mit Summenpunkten hinterlegt worden sind. Deren Zu- bzw. Einordnung sollten
sachverständige Mitarbeiter, z.B. des Bauamtes, vornehmen. Die Gesamtpunktzahl
aus den Einzelstandards bestimmt dann den Ausstattungsstandard.
Die in den NHK 2000 angegebenen Kurzbeschreibungen sind als Rahmen für die
Beurteilung der Ausstattungsstandards zu verstehen. "Die spezifischen Merkmale
des Bewertungsobjekts können sowohl bei den Gebäudetypen als auch bei den Ausstattungsstandards und den Baujahrsklassen durch Interpolation berücksichtigt werden" (zit. n. Zi. 3.6.1.1.1 WertR 2006). Somit müssen die örtlichen Gegebenheiten
nicht 1:1 in das von den NHK 2000 vorgegebene Muster passen. Im Extremfall kann
das sogar bedeuten, dass sich bestimmte Merkmale einzelner Kostengruppen im
„einfachen“ und „gehobenen“ Standardbereich darstellen können, so dass die Kostengruppe als Gesamtheit dann im mittleren Bereich einzuordnen ist, obwohl keines
der mittleren Merkmale vorhanden ist.
In der Praxis, d.h. bei der örtlichen Besichtigung des Gebäudes, sollten die zu beschreibenden Ausstattungsmerkmale innerhalb der Muster der NHK 2000 markiert
werden, um anschließend eine Gesamteinschätzung bezüglich der jeweiligen Kostengruppe vorzunehmen. Letztendlich sollte hier die Masse der Übereinstimmungen
und das Vorhandensein des markantesten Merkmals der jeweiligen höher einzustufenden Standards als Entscheidungshilfe dienen.
Was ist bei der Erfassung und Bewertung von Baumängeln und Bauschäden
zu beachten?
Wertminderungen wegen Baumängeln und Bauschäden sind zu berücksichtigen und
nach Erfahrungssätzen oder auf Grundlage der für die Beseitigung am Wertermittlungsstichtag erforderlichen Kosten zu bestimmen (vgl. § 24 WertV). Generell ist eine
Unterscheidung beider Zustände schwierig einzuordnen – im Ergebnis auch nicht
wertentscheidend. Dennoch soll an dieser Stelle auf die Ausführungen des Bundesministeriums für Verkehr-, Bau- und Wohnungswesen innerhalb der WertR 2006
verwiesen werden. Der Unterschied zwischen Baumangel und Bauschaden liegt
demnach in dessen Entstehung. Baumängel entstehen während der Bauzeit, Bauschäden hingegen entstehen nach der Fertigstellung infolge äußerer Einwirkung (vgl.
Zi. 3.6.1.1.8 WertR 2006).
Für den wertmäßigen Ansatz von Baumängeln / Bauschäden können vier verschiedene Verfahrenswege berücksichtigt werden (zit. n. Zi. 3.6.1.1.8 WertR 2006):
-
„durch Verminderung des angesetzten Herstellungswerts,
-
durch eine entsprechend geminderte Restnutzungsdauer,
-
durch Abschlag nach Erfahrungswerten (in v.H. der Gebäudeherstellkosten)
unter Verwendung von Bauleittabellen,
-
durch Abzug der Schadensbeseitigungskosten.“
Folglich muss unbedingt darauf geachtet werden, dass keine Doppelerfassung der
Mängel bzw. des Instandhaltungsstaus erfolgt. Das bedeutet, dass die an einem Gebäude nachgewiesenen baulichen Mängel nicht mittels o.g. Bewertungsschemata
mehrfach berücksichtigt werden dürfen.
Am genauesten erscheint hierbei die Variante der Absetzung der Schadensbeseitigungskosten, da vorhandene Schäden individuell beschrieben und taxiert werden
müssen. Deshalb sollten Baumängel / Bauschäden systematisch erfasst, bewertet
und aufgelistet werden. Vorgefertigte Baumängellisten mit entsprechenden normierten und zu begutachtenden Bauwerksteilen können dabei hilfreich sein. Im Ergebnis
dessen stehen neben der Auflistung der tatsächlichen Baumängel / Bauschäden Informationen bereit, die als Plattform für kurz- und mittelfristige Sanierungsplanungen
dienen können. Für die Bezifferung der Schadensbeseitigungskosten kann man auf
Erfahrungswerte des Bauamtes bzw. standardisierte Tabellenwerke (z.B. von Kleiber
oder Sprengnetter) zurückgreifen.
Wie bewertet man gemischtgenutzte Gebäude?
Oftmals kommt es in Kommunen vor, dass Gebäude sowohl einer kommunalen als
auch einer privatrechtlichen Nutzung unterliegen (z.B. Wohnung im Obergeschoss
einer Schule). Als Bewertungsverfahren kommen i.d.R. das Ertragswert- bzw. das
Sachwertverfahren in Frage. Während das Ertragswertverfahren auf dem nachhaltig
erzielbaren Reinertrag eines Gebäudes basiert (z.B. Mieterträge), wird durch das
Sachwertverfahren der Wert eines Gebäudes aufgrund dessen Herstellungswertes
ermittelt. Da eine Vermischung beider Bewertungsverfahren gesetzlich nicht vorgesehen ist, muss man sich für eines der beiden Verfahren entscheiden. An dieser Stelle sollte die von der Kommune vorrangig gewollte, sozusagen gewidmete, Nutzung
betrachtet werden - in diesem Fall „Mietshaus“ oder „Schule“. Ist diese Entscheidung
nicht eindeutig, da beide Nutzungswidmungen gleichrangig zu sehen sind, kann das
Gebäude anhand beider Bewertungsmethoden separat bewertet werden. Die berechneten Werte des Sachwert- und Ertragswertverfahrens können dann miteinander
verglichen werden, um sich dann für einen anzusetzenden Bilanzwert zu entscheiden. Unter Umständen könnte auch ein daraus gebildeter Mittelwert als Gebäudesachwert veranschlagt werden.
Gleiches gilt für die Bewertung eines kommunal gemischt genutzten Gebäudes. Zum
Beispiel kann ein Gebäude in der unteren Etage als Kindertagesstätte und in der oberen Etage als gemeindliches Vereinsheim genutzt werden. Auch hier kann sich an
der vornehmlichen Nutzung orientiert werden, was wiederum einen Abgleich des Gebäudetyps mit den sich darstellenden Nutzungen erforderlich macht. Wird das bauliche Objekt mehr als Vereinsheim oder überwiegend als Kindertagesstätte genutzt?
Gemeindepolitische Kriterien, beispielsweise vom Gemeinderat gebäudebezogene
Beschlüsse bezüglich der Gebäude-Außendarstellung, sollten dabei beachtet werden.
Ein weiterer Ansatz wäre, die Bauweise des jeweiligen Gebäudes arttypisch zu
bestimmen und anhand dieser Zuordnung zu bewerten. Für das vorgenannte Bei-
spiel müsste demnach entschieden werden, ob das Gebäude mehr dem Gebäudetyp
„Kindertagesstätte“ oder dem eines „Vereinsheimes“ entspricht. Zuordnungsansatz
sollten dann ausschließlich die baulichen Gegebenheiten des Gebäudes sein. Dies
kann anhand des sich darstellenden Erscheinungsbildes des Objektes und der nutzungstypischen Raumzuschnitte erfolgen.
Letztendlich muss einzelfallbezogen argumentiert und dokumentiert werden, weshalb
der „strittige“ Gebäudetyp des NHK 2000 als Bewertungsansatz gewählt wurde.
Was gehört zu den Außenanlagen und wie werden diese bewertet?
Gegenstand der Bewertung sind neben Grundstück und Gebäude auch die dazugehörigen Außenanlagen (vgl. § 2 WertV). Im Rahmen der Anwendung des Sachwertverfahrens sollen Außenanlagen „nach Erfahrungssätzen oder nach den gewöhnlichen Herstellkosten“ (zit. n. § 21 Abs.4 WertV) ermittelt werden. Zu den Außenanlagen eines Grundstücks gehören beispielsweise Umzäunungen, Wege- oder Platzbefestigungen (vgl. § 89 BewertG), Entwässerung, Versorgungseinrichtungen, Bodenbefestigungen, Einfriedungen (vgl. Zi. 1.0.2.5 der Anlage 2 WertR 2006) oder auch
Aufwuchs (vgl. Zi. 5.2 WertR 2006).
Gemäß Zi. 3.6.1.2 WertR 2006 soll die Ermittlung des Wertanteils der baulichen Anlagen i.d.R. auf Grundlage von Erfahrungswerten erfolgen. Dies soll ein individuell
festgelegter „Vomhundertsatz“ des Gebäudewertes sein (vgl. Zi. 1.4.2.1 der Anlage 2
WertR 2006). Die KSK Köln empfiehlt hierzu einen Ansatz von 3-5% des Wiederbeschaffungswertes. Gutachterausschüsse, aber auch sachverständige Ingenieurbüros
folgen oftmals diesem wertermittlungstechnisch gesehen effektiven Ansatz. Unbrauchbar wird diese Methode jedoch, wenn kein zugehöriges Gebäude existiert,
denn viele kommunale Grundstücke sind auch ohne zugehöriges Gebäude mit Außenanlagen bebaut.
Da die Bewertungsrichtlinie Sachsen-Anhalts den vorrangigen Ansatz von AHK fordert (vgl. Zi. 4.1 a BewertRL LSA), müssen in einem ersten Schritt alle nach dem
1.1.1991 angeschafften oder hergestellten Außenanlagen (vgl. Zi. 5.6 BewertRL LSA
analog) systematisch erfasst und unter Berücksichtigung ihres Alters und etwaiger
baulicher Mängel und Schäden (vgl. § 89 BewertG) bewertet werden. In der Praxis
sollten die vorhandenen Außenanlagen im Zuge der Gebäudebewertung katalogisiert
und mit existenten bewertungsbeeinflussenden Besonderheiten beschrieben werden.
Alle nicht mit AHK belegbaren Außenanlagen können in einem zweiten Schritt anhand der o.g. Erfahrungssätze bewertet werden. Empfehlenswert diesbezüglich ist,
die jeweiligen baulichen Anlagen auf deren ursprünglichen, nach heutigen Kriterien
ausgerichteten, Anschaffungs- bzw. Herstellwert hin zu schätzen und abzuschreiben.
Meist wissen langjährige Mitarbeiter der Verwaltung, wenn auch geschätzt, das Jahr
der Anschaffung bzw. Herstellung, so dass hierbei relativ genaue Sachzeitwerte bestimmt werden können. Erfahrungsgemäß sind diese Anlagen oftmals wertmäßig
abgeschrieben. In der Summe der beiden genannten Schritte sind die Außenanlagen
genau aufgelistet, bewertet und können in den Folgejahren eindeutig fortgeschrieben
werden.
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