Liegenschaft Alpenstrasse 24 für Internet

Urnenabstimmung
29. November 2009
Geschäft
Liegenschaft Alpenstrasse 24, Thalwil
•
Innen- und Aussensanierung, Umbau der Wohnungen sowie energetische
Massnahmen, Kredit 3,275 Mio. Franken
1
Das Wichtigste in Kürze
Die Liegenschaft Alpenstrasse 24 wurde 1959 erbaut, die Wohnungen wurden als
Alterswohnungen genutzt. Seit dem 1. April 1980 sind sie nicht mehr den kantonalen
Subventionsbestimmungen unterstellt und demzufolge nicht mehr durch das Amt für
Wohnbauförderung des Kantons Zürich subventioniert. Durch den Wegfall dieses
Status kann die Liegenschaft seither ohne Auflagen genutzt werden.
Das Gebäude muss einer umfassenden Sanierung unterzogen werden. Vor allem in
energetischer Hinsicht entspricht die Baute nicht mehr den heutigen Anforderungen.
Auch die technischen Anlagen bedürfen einer umfassenden Sanierung und
Optimierung. Zudem sollen die Stockwerke behindertengerecht erschlossen werden.
Die Vorlage mit einem Kreditbedarf von total 3,275 Mio. Franken inkl. MwST.
beinhaltet:
•
•
•
•
•
•
•
Sanierung der Fassade und des Dachs
Sanierung der Haustechnik
Neue Erschliessung, Hauszugang
Erweiterung der Balkone
Hindernisfreier Wohnungsbau, Einbau Lift
Realisierung einer in sich geschlossenen Einheit für Übergangspflege
Realisierung einer in sich geschlossenen Wohneinheit für betreutes Wohnen.
Das vorliegende Projekt wurde in Zusammenarbeit mit einem externen
Architekturbüro und den beiden künftigen Mietern des Gebäudes – dem Verein
Spitexplus und der Stiftung „Wohnchetti“ – erarbeitet. Es berücksichtigt langfristige
bautechnische, energetische und betriebswirtschaftliche Überlegungen. Mit der
Zusammenlegung der beiden Institutionen können Synergien für ein neues
Betreuungsangebot genutzt werden.
Der Gemeinderat beantragt den Stimmberechtigten, den Kredit zu bewilligen.
2
ANTRAG
Die Stimmberechtigten beschliessen an der Urne:
1.
Bauprojekt und Kostenvoranschlag für die Innen- und Aussensanierung,
Umbau der Wohnungen sowie energetische Massnahmen werden
bewilligt.
2.
Der hierfür notwendige Kredit von 3'275'000 Franken inkl. MwSt. wird zu
Lasten der Investitionsrechnung bewilligt.
3.
Die Kreditsumme erhöht oder reduziert sich entsprechend der
Kostenentwicklung zwischen Kostenvoranschlag (Preisbasis Zürcher
Baukostenindex 1. April 2009) und der Bauausführung.
4.
Der Gemeinderat wird ermächtigt, die finanziellen Mittel – soweit
erforderlich – auf dem Darlehensweg zu beschaffen.
WEISUNG
1.
Einleitung
1.1 Ausgangslage
Die Liegenschaft an der Alpenstrasse 24 wurde bis anhin unter der
Nutzungsbezeichnung "Alterswohnungen" geführt. Im Zuge der Wohnbauaktion 1959
wurde die Erstellung von der Direktion der Volkswirtschaft des Kantons Zürich, Amt
für Wohnbauförderung, durch Kapitalzinszuschüsse unterstützt. Mit Verfügung vom
1. April 1980 wurde die Liegenschaft von den Subventionsbestimmungen befreit. Von
diesem Zeitpunkt an konnten die Vermietungen ohne Auflagen vollzogen werden.
Die Liegenschaft – eingeteilt im Verwaltungsvermögen – muss umfassend saniert
werden.
Das bestehende Grundrisskonzept weist nur sehr kleine Wohneinheiten auf. Auf
zwei, resp. drei Stockwerken befinden sich sechs 1-Zimmer- und zehn 2-ZimmerWohnungen. Die total 16 Wohnungen entsprechen nicht mehr den heutigen Bedürfnissen. Die Liegenschaftenkommission hatte Mitte 2006 eine Studie erstellen
lassen. Diese Abklärungen ergaben, dass aus wirtschaftlichen Überlegungen weder
ein Neubauprojekt noch eine Dachaufstockung in Frage kommen.
Während der Planungsphase kamen die beiden Institutionen Spitexplus und
Wohnchetti auf die Liegenschaftenkommission zu mit der Idee, die Liegenschaft
künftig im Bereich Betreuung zu nutzen. Diese Überlegungen überzeugten: Mit der
örtlichen Zusammenlegung der beiden Institutionen können Synergien für ein neues
Betreuungsangebot genutzt werden.
3
Der Gemeinderat will im Rahmen der Sanierung ein solches Betreuungsprogramm
ermöglichen – es entspricht dem Leitbild der Gemeinde. Die Liegenschaft an der
Alpenstrasse 24 befindet sich in der Nähe des Dorfzentrums und ist gut zu Fuss oder
mit öffentlichen Verkehrsmitteln zu erreichen. Die Voraussetzungen, hier ein
zukunftsweisendes Projekt zu realisieren, sind erfüllt.
Situationsplan
4
1.2
Bestehende Mietverhältnisse
Gegenüber einer konventionellen Sanierungslösung werden mit dem Projekt neun
Wohneinheiten eliminiert. Dies hat zur Folge, dass die jetzigen Mieterinnen und
Mieter nicht in die Liegenschaft zurückkehren können. Anlässlich der Informationsveranstaltung am 5. März 2009 wurden sie über das Projekt orientiert. Die Gemeinde
bot an, sie im Rahmen ihrer Möglichkeiten bei der Suche nach neuen Wohnlösungen
zu unterstützen. Zwischenzeitlich konnte, mit Ausnahme von zwei Fällen,
akzeptabler Wohnersatz gefunden werden.
2.
Künftige Mieter
2.1 Spitexplus
2.1.1 Allgemeines
Im Gesundheitswesen haben die Entwicklungen der letzten Jahre zu Lücken in der
pflegerischen Versorgung geführt: Sobald hospitalisierte Patientinnen und Patienten
die teuren Leistungen nicht mehr benötigen, werden sie aus dem Akutspital
entlassen. Zu Hause übersteigt der Pflegebedarf aber oft die Kräfte der Angehörigen
und/oder die Möglichkeiten der örtlichen Spitex-Organisation.
Zum Zweck der Übergangspflege lässt sich eine Wohnung mit sechs bis neun Betten
einrichten. Reaktivierende Pflege, Betreuung und Unterstützung werden hier rund um
die Uhr angeboten. Die Übergangspflege ist ein Angebot für die Bevölkerung von
Thalwil und Umgebung. Sie ergänzt das Angebot des Alters- und Pflegezentrums
Serata.
Das Angebot richtet sich
•
an Menschen, die keine medizinisch-technischen und/oder therapeutischen
Behandlungen eines Akutspitals mehr benötigen;
•
an Menschen mit dem Wunsch und dem körperlichen sowie geistigen Potenzial
zur Rückkehr nach Hause;
•
an Patienten, die die Wartezeit vor einem Spitalaufenthalt überbrücken müssen.
Die Leistungen umfassen
•
Pflege und Betreuung, Aktivierungstherapie und medizinische Therapien wie
Physio- und Ergotherapie (nach ärztlicher Verordnung);
•
medizinische Betreuung.
2.1.2 Ausgewiesener Bedarf an zusätzlichem stationärem Wohnraum für die
Übergangspflege
Aufgrund einer Studie von Pro Senectute ist für die Gemeinde Thalwil in den
kommenden Jahren folgender Bedarf an Pflegeplätzen zu erwarten:
Bedarf
Plätze
Jahr 2006
Anzahl 175 bis 235
Jahr 2015
215 bis 291
Jahr 2025
247 bis 379
5
Zum heutigen Zeitpunkt verfügt Thalwil mit Serata 1 im Alterszentrum Serata und
Serata Oeggisbüel über 178 Alters- und Pflegeplätze. Aus quantitativer Sicht ist
somit ein zusätzliches Angebot von sechs bis neun Plätzen für die Übergangspflege
ausgewiesen.
Eine Befragung von Kennern der Thalwiler Gesundheitsszene ergibt insgesamt eine
positive Einschätzung und eine einvernehmliche Grundstimmung gegenüber einem
neuen und zusätzlichen Angebot in der Übergangspflege.
Der Spitex-Alltag weist folgenden Handlungsbedarf auf:
•
Ein niederschwelliges, temporäres Angebot für Klienten/innen in einer
Ausnahmesituation ist dringend nötig.
•
Angehörige von pflegebedürftigen Personen benötigen für ihre eigene Erholung
eine Entlastungsmöglichkeit.
•
Das Umfrageresultat bei den Spitex-Mitarbeitenden hat ergeben, dass in den
letzten zwei Jahren über 40 Klientinnen und Klienten die Aufnahmekriterien
erfüllt hätten.
Vertragsbasis:
• Übernahme von Haupt- und Nebentrakt im Obergeschoss, voll ausgebaut
(Bruttogeschossfläche ca. 385 Quadratmeter).
• Vertragsdauer: fünf Jahre fest, mit Optionsrecht auf Verlängerung des Vertrages
um fünf Jahre.
• Beteiligung an den Ausbaukosten für den Lift mit 100'000 Franken.
• Mietzinse siehe Ziff. 4.3.
Grundriss Obergeschoss
6
2.2 Stiftung Wohnchetti
Die Stiftung Wohnchetti ist eine private, gemeinnützige Stiftung, die im Jahr 1988 von
der Gemeinde Thalwil gegründet wurde. Sie betreibt betreute Wohngruppen. Ihre
Aufsichtsbehörde ist der Gemeinderat, ihre Rechnung wird durch eine externe
Revisionsstelle geprüft.
Das betreute Wohnen hat seit langer Zeit einen festen Platz im Sozialbereich. Ziel ist
es, alleinstehende Menschen in Gruppen zu betreuen und sie im Alltag unterstützend
zu begleiten. Die Nachfrage nach solchen betreuten Wohnplätzen ist steigend.
Gemäss Abklärungen ist in Thalwil zusätzlicher Platzbedarf dringend notwendig.
Zudem ist ein aktueller Standort – Tuchhof an der Mühlebachstrasse 53 – nicht
optimal, da die Wohnungen über mehrere Stockwerke verteilt sind und kein Lift
vorhanden ist.
Die im vorliegenden Projekt enthaltene Wohneinheit bietet nebst den notwendigen
Aufenthalts- und Nebenräumen Platz für insgesamt zehn Bewohnerinnen und
Bewohner. Die Zimmer weisen Bodenflächen zwischen 14 und 24 Quadratmetern
auf. Der Ausbaustandard entspricht demjenigen der bereits von der Wohnchetti
genutzten Räume an der Alten Landstrasse 74b (Freihof).
Vertragsbasis:
• Übernahme von Haupt- und Nebentrakt im Erdgeschoss sowie Nebentrakt im
Untergeschoss voll ausgebaut (Bruttogeschossfläche ca. 470 Quadratmeter).
• Vertragsdauer: fünf Jahre fest, mit Optionsrecht auf Verlängerung des Vertrages
um fünf Jahre.
• Keine Beteiligung an den Ausbaukosten.
• Mietzinse siehe Ziff. 4.3.
Grundriss Erdgeschoss
7
3.
Projektbeschreibung
Ein externes Architekturbüro (Architekt Robert Ritschard, Rüschlikon) hat in
Zusammenarbeit mit der Liegenschaftenkommission, dem Verein Spitexplus und der
Stiftung Wohnchetti ein Projekt erarbeitet. Bei der konzeptionellen Ausarbeitung
wurde auf flexible Grundrisse geachtet. Um Erweiterungen zu ermöglichen, mussten
der Standort des Treppenhauses neu nordöstlich gewählt und die bestehenden
Laubengänge geschlossen werden. Das Projekt setzt sich aus den nachstehend
beschriebenen Einzelmassnahmen zusammen.
3.1 Sanierung der Aussenhülle
Das Gesamterscheinungsbild des Objektes soll mehrheitlich erhalten bleiben, jedoch
sollen die heute geltenden Wärmedämmvorschriften eingehalten werden.
Vorgesehen sind:
•
Aufziehen einer verputzten Aussenwärmedämmung;
•
Verbesserung der bestehenden Isolation des Estrichbodens;
•
Isolieren der Kellerdecken;
•
Einbau von neuen, hochwertigeren Fenstern und Fenstertüren.
3.2 Umbau und Renovation bestehender Räumlichkeiten
Das Konzept des bestehenden Gebäudes wird von eigenständigen Wohnungen auf
eingeschossige Wohneinheiten geändert:
•
Komplette Umgestaltung des den heutigen Wohnräumen vorgelagerten
Bereichs mit den Nasszellen, Küchen und Eingangsbereichen; er wird teilweise
dem Wohnbereich zugeschlagen;
•
Verbesserung der sehr schlechten Schallisolation in den Zimmern;
•
Behindertengerechte Gestaltung der Nasszellen;
•
Separater Ausgang auf Balkon von jedem Zimmer aus und Vergrösserung der
Balkone;
•
Ausgestaltung des zentralen allgemeinen Bereichs als Küche, Ess- und
Aufenthaltsraum;
•
Verbreitung der Laubengänge (rollstuhlgängig) und Integration in den
Wohnbereich.
3.3 Erschliessung
Auf Grund des neuen Konzeptes, des geforderten rollstuhlgängigen Zuganges und
der feuerpolizeilichen Auflagen muss das Objekt neu erschlossen werden:
•
•
•
Erstellen einer rollstuhlgerechten Zugangsrampe;
Erstellen eines neuen Treppenhauses (sicherer Fluchtweg);
Lifteinbau.
8
Visualisierung der Erschliessung
3.4 Technische Anlagen allgemein
Die haustechnischen Installationen sind veraltet und müssen erneuert werden:
•
•
•
•
Die benötigte Wärme wird wie bisher über eine Fernwärmeleitung von der
Heizzentrale in der Überbauung Breiteli bezogen;
Das Warmwasser wird mit einer Solaranlage erzeugt;
Die gesamten Sanitär-, Heizungs- und Elektroinstallationen werden erneuert;
Die bestehende Kanalisation ausserhalb des Gebäudes befindet sich in einem
schlechten Zustand und muss zum grössten Teil erneuert werden.
3.5 Erfüllung gesetzlicher Auflagen
Behindertengerechtes Bauen:
•
•
•
Durch den Neubau von Lift und Rampe ist die Erschliessung des Gebäudes
rollstuhlgängig;
Die Behindertengängigkeit im Gebäude ist gewährleistet;
Die Nasszellen entsprechen den Richtlinien für behindertengerechtes Bauen.
Brand- und Personenschutz:
•
•
Abschlusstüren, welche in die Aufenthalts- und Essräume führen, werden
gegen den Korridor als Brandabschlüsse ausgeführt;
Der Fluchtweg führt über das neu zu erstellende Treppenhaus im Erdgeschoss
via Rampe resp. im Untergeschoss mit direktem Ausgang ins Freie.
3.6 Umgebung
An der bestehenden Umgebung werden leichte Anpassungen vorgenommen:
•
Auf der Ostseite des Gebäudes wird ein allgemeiner Sitzplatz erstellt;
•
Der bestehende Zugang wird abgebrochen.
9
4.
Investitionskosten
4.1 Kreditbedarf
Der Kostenvoranschlag beruht auf Richtofferten verschiedener Unternehmer.
Preisbasis bildet der Zürcher Baukostenindex 1. April 2009. Die Genauigkeit beträgt
+/- 10 Prozent.
Der Kostenvoranschlag setzt sich aus den folgenden Beträgen (inkl. MwSt.)
zusammen:
0
1
2
3
4
5
Grundstück
Vorbereitungsarbeiten
Gebäude
Betriebseinrichtungen
Umgebung
Bauneben- und Übergangskosten
Total
Fr.
Fr.
Fr.
Fr.
Fr.
Fr.
3’500
8’000
2'985’000
34’000
96’000
248’500
Fr.
3'375’000
An den Zusatzinvestitionen für behindertengerechten Ausbau beteiligt sich der
Verein Spitexplus mit einem Pauschalbetrag von 100'000 Franken.
Total Kreditsumme
Pauschalbetrag Spitexplus
Fr.
Fr.
3'375’000
100’000
Nettoinvestition
Fr.
3'275’000
Für die Projektierung bewilligte der Gemeinderat am 7. April 2009 einen Kredit von
200’000 Franken. Dieser wird nach der Bauausführung gesamthaft mit den
Baukosten abgerechnet.
4.2 Kapitalfolgekosten
Für Abschreibung und Verzinsung (10 Prozent) muss jährlich mit 327’500 Franken
gerechnet werden.
4.3 Mietzins / Mietzinsgestaltung
Die Basis des Mietzinses wurde analog zum Freihof über die Nutzfläche berechnet.
Die Nebenkosten werden den beiden Mietparteien anteilsmässig in Rechnung
gestellt. Somit werden folgende Einnahmen, Stand Referenzzinssatz 3.5 Prozent,
erzielt. Anpassungen erfolgen aufgrund der Veränderung des Referenzzinssatzes.
•
•
Spitexplus
Pauschalmietzins exkl. Nebenkosten / Jahr
Akonto Nebenkosten / Jahr
Fr.
Fr.
80’830
8’850
Wohnchetti
Pauschalmietzins exkl. Nebenkosten / Jahr
Akonto Nebenkosten / Jahr
Fr.
Fr.
96’722
10’590
Fr.
196’992
Total
10
5.
Bewilligung / Bauausführung
Das Bauvorhaben wurde der Planungs- und Baukommission Ende September 2009
zur Bewilligung eingereicht. Mit der Baubewilligung kann noch in diesem Jahr
gerechnet werden. Der provisorische Bauablauf ist wie folgt geplant:
•
•
•
•
•
•
•
6.
Ausarbeiten der Detailplanung
Rohbau 1
Rohbau 2 inkl. Haustechnik
Bauvollendung Rohbau 1+2 inkl. Haustechnik
Ausbau 1+2
Bauvollendung Ausbau 1+2
Umgebung
bis April 2010
ab April 2010
ab Juni 2010
Ende September 2010
ab Oktober 2010
Ende März 2011
März / April 2011
Der nachhaltige Ansatz
Nach den Vorgaben des Gemeinderates haben Investitionen, Anschaffungen und
Einrichtungen der Öffentlichkeit die Anforderungen der Nachhaltigkeit zu erfüllen, das
heisst, dass bei der vorgeschlagenen gesamtheitlichen Werterhaltung der Liegenschaft Alpenstrasse 24 eine möglichst hohe ökonomische, ökologische und soziale
Verträglichkeit erreicht werden muss.
Dem Bundesgesetz über die Beseitigung von Benachteiligungen von Menschen mit
Behinderungen (Behindertengleichstellungsgesetz, BehiG) wird Rechnung getragen.
Durch den Ersatz der Fenster und das Aufbringen einer Aussendämmung werden
die zurzeit bestehenden energetischen Schwachpunkte beseitigt und das Gebäude
auf den heutigen Standard gebracht. Energieverbrauch und Schadstoffemissionen
können stark reduziert werden. Mit den vorgeschlagenen Massnahmen (verputzte
Aussenwärmedämmung aufziehen, Estrichboden besser isolieren, Kellerdecken
isolieren, Einbau von neuen, hochwertigeren Fenstern und Fenstertüren) werden verschiedene ökologische und ökonomische Verbesserungen erreicht.
Mit dem aufgezeigten Projekt wird zwar Wohnraum im Bereich "Alterswohnungen"
aufgehoben. Dank der örtlichen Zusammenlegung von Spitexplus und Wohnchetti
können jedoch sinnvoll Synergien genutzt, Lücken in der pflegerischen Versorgung
geschlossen und ein neues bedarfsgerechtes Angebot geschaffen werden. Die
zukunftsorientierte Struktur von Spitexplus ist auf die Betreuung und Wiedereingliederung von hilfsbedürftigen Personen ausgerichtet.
7.
Schlussbemerkung
Die bestehende Liegenschaft Alpenstrasse 24 ist mittlerweile fünfzig Jahre alt. Das
Sanierungs- und Umbauprojekt überzeugt in seiner kompakten Lösung. Die
baulichen Eingriffe in die Grundrissstruktur lassen mit wenig Aufwand die
gewünschten Umbauarbeiten realisieren. Mit dem vorliegenden Projekt wird
sichergestellt, dass die dringend nötig gewordene Sanierung des Gebäudekomplexes sowie die Optimierung der Nutzung nach modernen technischen
11
Erkenntnissen und Möglichkeiten erfolgen. Dank den energetischen Verbesserungen
können die Energiekosten gesenkt und die Schadstoffemissionen reduziert werden.
Das neue Konzept von Wohnchetti und Spitexplus, Synergien im Bereich Betreuung
und Wiedereingliederung von hilfsbedürftigen Personen zu nutzen, sticht. Das Modell
Wohnchetti ist ausgereift und hat seinen festen Platz im Betreuungsangebot der
Gemeinde. Die Übergangspflege von Spitexplus bietet eine optimale Lösung für
Spitalentlassene, die den Alltag noch nicht alleine zu Hause bewältigen können. Mit
dieser Form der Betreuung werden neue Wege beschritten.
Das Vorhaben, die gesamte Liegenschaft zweckgebunden der Wohnchetti sowie
Spitexplus zu überlassen und somit einer zukunftsweisenden Nutzung zuzuführen,
überzeugt.
Der Gemeinderat empfiehlt den Stimmberechtigten, der Vorlage zuzustimmen und
den beantragten Kredit zu bewilligen.
12