Werterhalt beim Hochbau

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Wertverlust
Instandsetzung
Gebrauchstauglichke
0.67
Altersentwertung
mit vernachlässigter
Instandhaltung
Altersentwertung mit
normaler Instandhaltung
vorzeitiger Ersatz
Werterhalt
beim
Hochbau
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1Thema
Werterhalt von Kantonsgebäuden, kurz und bündig.
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3 brandschutz und erdbebensicherheit
Ältere und alte Gebäude nach neusten Vorschriften
brandschutztauglich und erdbebensicher machen.
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2 Werte erhalten
Was bedeutet Werte erhalten? Welche Werte
werden überhaupt erhalten?
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4 zukunft
Wie kann der Werterhalt beim Hochbau längerfrisitig
geplant werden? Strategische Planung auf Zeit.
» Zukunft lesen Seite 6
5Kontakt
Kontaktadresse zum Thema.
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Letzter Stand 26.09.2008 |
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Werterhalt beim hochbau
1 thema
Werterhalt beim Hochbau / thema
Der Kanton Basel-Stadt besitzt über 1300 Liegenschaften.
Zusammen machen diese Gebäude einen Wiederbeschaffungswert von rund 5.4 Mia Franken aus. Für den
Unterhalt wird einiges getan: Gereinigt, unterhalten, saniert und den sich wandelnden Bedürfnissen angepasst.
Vor allem aber muss der Wert eines Gebäudes erhalten
werden. Denn Gebäudeunterhalt bedeutet Werterhalt.
Linke Spalte: Das Claraschulhaus VOR den erhaltenden
Massnahmen
Letzter Stand 26.09.2008 |
Rechte Spalte: Das Claraschulhaus NACH der Sanierung
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Werterhalt beim hochbau
2 werte erhalten
Werterhalt beim Hochbau / werte erhalten
Der Kanton Basel-Stadt ist heute Eigentümer verschiedenster Gebäude in der Stadt. Spitäler, Schulen, Bürogebäude, Magazine, die Uni oder auch das Rathaus müssen
alle unterhalten und gepflegt werden. Dabei wird unterschieden zwischen Bausubstanz („Dach und Fach“) und
Haustechnik (Heizung, Klima, Sanitär) unterteilt. Beide
Bereiche des Gebäudeunterhalts werden jeweils von Spezialisten verwaltet. Übergeordnet sollen die Gebrauchtauglichkeit und der Gesamtwert der Gebäude optimal
erhalten werden.
Ein Gebäude altert nicht linear (siehe Grafik unten). Es verlangt vielmehr eine stetige Kontrolle, um den optimalen
Zeitpunkt für eine Unterhaltsmassnahme zu treffen. So
können auch die Kosten optimiert werden. Denn diese
belaufen sich über Jahre auf ein Vielfaches der Erstellungskosten. Ziel aller werterhaltenden Massnahmen sind
zufriedene Nutzer und gebrauchstaugliche Gebäude.
Zeitwert
Gebäude
(Y)
1
0.95
Wertverlust
Instandsetzung
Gebrauchstauglichkeit
0.67
Altersentwertung
mit vernachlässigter
Instandhaltung
Altersentwertung mit
normaler Instandhaltung
vorzeitiger Ersatz
0
1
(X)
Grafik: Alterungskurve von Liegenschaften. y-Achse: Zeitwert des Gebäudes von 0 (irreparabel) bis 1 (neu). x-Achse:
Lebensdauer. Die blaue Kurve bezeichnet die Altersentwertung, wenn die Instandhaltung (Werterhalt) eines Gebäudes
vernachlässigt wird. Die Lebensdauer sinkt in diesem Fall drastisch. Die schwarze Kurve bezeichnet den normalen Werterhalt eines Gebäudes. Beide Kurven sinken zu einem bestimmten Zeitpunkt auf der ay-Achseunter die Marke von 0.67
(minimaler Wert der Gebrauchstauglichkeit).
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Werterhalt beim hochbau
2 werte erhalten
Werterhalt beim Hochbau / werte erhalten
Beim Unterhalt der kantonseigenen Liegenschaften werden verschiedene Werte erhalten: Unterschiedliche Elemente eines Gebäudes, wie Fassade, Dach oder eingebaute Wasserleitungen, aber auch Verwaltungs- und vor
allem Volksvermögen. Volksvermögen deshalb, weil der
Wert solcher Liegenschaften Teil des Volksvermögens ist.
So werden auch Sprayereien entfernt und öffentlich zugängliche Gebäude behindertengerecht begeh- und nutzbar gemacht. Allgemein wird die Gebrauchstauglichkeit
eines Gebäudes mit angemessenem Aufwand erhalten,
um so alle Werte zu wahren.
Dabei muss der geeignete Moment für eine entsprechende Massnahme abgewartet werden. Die Bausubstanz umfasst unterschiedliche Materialien, die wiederum
alle unterschiedlich altern. Es kann also nicht nur pauschal
renoviert werden. Der Unterhalt muss vielmehr bereichsspezifisch erfolgen: Eine Heizung hat eine andere Lebensdauer als die Wasserleitungen. Auch hier muss sich der
Gebäudeunterhalt an den jeweiligen Materialien orientieren.
Grafik: Zustand der Kantonsgebäude (100% = Neuwert eines Gebäudes). Blau: Kantonsgebäude. Rund ein Drittel aller
Kanstonnsgebäude befinden sich im grünen Bereich, generell sind 9 von 10 in einem gebrauchstauglichen Zustand..Um
den Wert der Gebäude zu erhalten, müssen finanziell in den Unterhalt und Erhalt investiert werden. So strebt der Wert
eines Gebäudes gegen seinen Neuwert.
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Werterhalt beim hochbau
3 Brandschutz und Erdbebensicherheit
Werterhalt beim Hochbau / Brandschutz und Erdbebensicherheit
Brandschutz in den Liegenschaften der öffentlichen Hand
ist eine permanente Aufgabe. Zum einen werden die Vorschriften den neuen Erkenntnissen angepasst, zum andern ändert sich die Nutzung in den Gebäuden oder bei
gleich bleibender Nutzung gibt er Veränderungen in der
Arbeitsweise und der Zusammenarbeit. Alle diese Änderungen machen es notwendig, dass der Brandschutz
sowohl organisatorisch als auch baulich den neuesten
Bedingungen und Anforderungen angepasst wird. Zurzeit
sind 24 Projekte in der Umsetzung, die sich ausschliesslich mit Brandschutz befassen. Sie betreffen ältere Bauten mit grossem Gefährdungspotential (Heime, Versammlungsräume, Schulen, Verwaltungsbauten). Weiter wird die
Bearbeitung aller Schulhäuser vorbereitet, die nicht schon
den geltenden Vorschriften angepasst worden sind.
nommen. Anschliessend sollen entsprechend der Prioritätenlisten auch die andern Gebäude folgen. Die Erdbebenertüchtigung der Gebäude im Verwaltungsvermögen
ist ein Projekt, das den Kanton über eine längere Zeit beschäftigen wird.
In der Schweiz wurden mehr als 90% aller Gebäude vor
1989 errichtet. Bis zu diesem Zeitpunkt gab es noch keine
oder nur unzureichende Bauvorschriften bezüglich Erdbeben. Das bedeutet, dass etwa 90% der Bauwerke ohne
spezifische Berücksichtigung von Erdbebenvorschriften
gebaut wurden und dass ein grosser Teil davon eine relativ hohe Verletzbarkeit im Fall von Erdbeben aufweist. Dies
gilt auch für die Gebäude im Kanton Basel-Stadt. Lange
Zeit wurde das Erdbebenrisiko sozusagen als naturgegeben erachtet. Man ging davon aus, dass die Folgen der
Bodenbewegungen für die Bauwerke einfach hingenommen werden müssen. In den letzten Jahrzehnten lernte
man dank intensiver Forschung immer besser, wie die
Verletzbarkeit der Bauwerke durch Erdbeben stark reduziert werden kann. Heute ist die Erdbebensicherheit in
den Baunormen enthalten. Seit 2003 werden dabei auch
die Standorteigenschaften (Baugrund) berücksichtigt. Auf
diesen Grundlagen sollen alle Gebäude des Kantons im
Verwaltungsvermögen in einem 3-stufigen Verfahren analysiert werden. Dabei werden in einem ersten Schritt Risiko und Einsturzwahrscheinlichkeit ermittelt und in zwei
weiteren Schritten Erdbebenertüchtigungskonzepte und
Prioritäten erarbeitet. So wird sichergestellt, dass die einzusetzenden Mittel zur Ertüchtigung der Gebäude optimal
verwendet werden können. Dieses Verfahren entspricht
dem Vorgehen des Bundes bei seinen Liegenschaften.
Für die lebenswichtigen Bauten und Anlagen des Kantons
Basel-Stadt sind die Analysen bereits abgeschlossen.
Zurzeit werden die notwendigen Ertüchtigungen vorge-
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Werterhalt beim hochbau
4 Zukunft
Werterhalt beim Hochbau / zukunft
Der Gebäudeunterhalt des Kantons muss zukunftsorientiert sein, um auch weit voraus liegende Erhaltungsmassnahmen planen zu können - immer mit dem Ziel, dass ein
Gebäude auch in Zukunft genutzt werden soll.
Zur Unterstützung zukünftiger Projekte steht auch eine
Software (STRATUS) zur Verfügung. Dadurch werden statistische Erhebungen und Planungen auf 25 Jahre hinaus
möglich. Mit der Software werden zukünftige Massnahmen abschätzbar und auf statistischer Basis einfacher zu
planen. Die Software erfasst die Zustände der Gebäude
und berechnet den Massnahmenbedarf. Das ermöglicht
eine im Durchschnitt zuverlässige finanzielle Planung.
Der Zustand eines Gebäudes muss genau bekannt sein,
um den längerfristigen Bedarf abschätzen zu können.
Denn wenn Rennovationsarbeiten zu spät erfolgen, ist der
Aufwand zur Rückführung zum neuwertigen Zustand erheblich grösser. Das Ziel ist es, mit vernünftigem Aufwand
den grösstmöglichen Nutzen zu gewinnen.
Aus dem Gebäudeerhalt werden auch Erfahrungen für
künftige Neubauten gewonnen: So sollen beim Bau verwendete Materialien den Ansprüchen und nicht nur der
Ästhetik gerecht werden. Das garantiert später einen geringeren Aufwand bei der Instandhaltung des Gebäudes.
Und damit auch einen einfacheren Werterhalt.
Beispiel aus einer Berechnung des Programms STRATUS: Grau sind die Ausgaben der stetigen Unterhaltsmassnahmen
(Instandhaltung). Blau sind grössere Massnahmen zur Instandsetzung, also zur Erneuerung. Auffallend: Zwischen den
Jahren 2020 und 2030 fallen mehrere Instansetzungen an. Nach Möglichkeit wird dann überlegt, zum geeigneten Zeitpunkt alle zusammenfassend umzusetzten (Gesamtpaket aller Einezelmassnahmen zur Instandsetzung).
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Werterhalt beim hochbau
5 Kontakt
Werterhalt beim Hochbau / Kontakt
Weitere Informationen:
Hochbau- und Planungsamt, Hauptabteilung Hochbau
Johannes Bühler Dipl. Architekt ETH
061/267 64 46
[email protected]
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