Nördlich Langenbügeler Straße

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Stadt Heiligenhaus - Bebauungsplan Nr. 96
„Nördlich Langenbügeler Straße“
BEGRÜNDUNG
gemäß § 9 Abs. 8 BauGB
zum
Bebauungsplan Nr. 96 „Nördlich Langenbügeler Straße“
INHALT
1.
Lage / Geltungsbereich / Topographie
2.
Planungsrechtliche Situation
3.
Derzeitige Nutzung
4.
Planerische Ziele
5.
5.1
5.2
5.3
5.4
5.5
5.6
5.7
Erläuterungen zu den Planfestsetzungen
Art und Maß der baulichen Nutzung
Bauweise und überbaubare Grundstücksflächen
Verkehrliche Erschließung / Stellplätze und Garagen
Gestaltung baulicher Anlagen
Grünflächen / Spielflächen
Maßnahmenflächen
Ver- und Entsorgung
6.
6.1
6.2
6.3
6.4
6.5
Umweltbelange
Umweltbericht
Naturschutzrechtliche Eingriffsregelung
Immissionsschutz
Altlasten
Oberflächenversiegelung
7.
Flächengrößen
1
Stadt Heiligenhaus - Bebauungsplan Nr. 96
„Nördlich Langenbügeler Straße“
1.
LAGE / GELTUNGSBEREICH / TOPOGRAPHIE
Das Plangebiet des aufzustellenden Bebauungsplanes Nr. 69 liegt am östlichen
Rand des bebauten Ortsteils Isenbügel und umfasst einen Bereich nördlich
der Langenbügeler Straße und östlich des Krokus- und des Nelkenweges.
Der Geltungsbereich wird wie folgt begrenzt:

im Norden durch die Straße „In der Rose“ im Stadtgebiet Essen,

im Osten durch die landwirtschaftlichen Flächen des Flurstücks 114, Gemarkung Isenbügel, Flur 1 und das bebaute Flurstück 113, Gemarkung
Isenbügel, Flur 1 (Langenbügeler Straße 45),

im Süden durch die nördliche Straßenbegrenzungslinie der Langenbügeler
Straße,

im Westen durch die östlichen Grenzen der Wohnbaugrundstücke östlich
des Krokus- und östlich des Nelkenweges sowie durch die östliche Grenze
der Grundstücke In der Rose 22, 24 und 24a.
Die genaue Lage der Abgrenzung ist der Planzeichnung zu entnehmen.
Die Topographie des Planbereiches wird bestimmt durch ein leicht abfallendes
Gelände in Richtung Norden. Die Höhendifferenz beträgt zwischen der Langenbügeler Straße im Süden und der Straße „In der Rose“ im Norden ca. 5
Meter.
Der höchste Punkt liegt mit 160 m ü. NN im Südosten des Plangebietes an der
Langenbügeler Straße. Alle Flurstücke des Plangebietes gehören zur Gemarkung Isenbügel, Flur 1.
2.
PLANUNGSRECHTLICHE SITUATION
Der Regionalplan für den Regierungsbezirk Düsseldorf aus dem Jahre 1999
stellt das Plangebiet als allgemeiner Siedlungsbereich (ASB) dar.
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Stadt Heiligenhaus - Bebauungsplan Nr. 96
„Nördlich Langenbügeler Straße“
Auszug aus dem Regionalplan für den Regierungsbezirk Düsseldorf, GEP 99
Im Flächennutzungsplan der Stadt Heiligenhaus vom 30. April 1991 werden
die Flächen des Planbereiches als Flächen für die Landwirtschaft und die westlich angrenzenden bebauten Bereiche als Wohnbauflächen dargestellt.
Die Planung erforderte daher eine Änderung des Flächennutzungsplanes. Diese erfolgt im Sinne des § 8 Abs. 3 Baugesetzbuch (BauGB) durch die 29. Änderung im Parallelverfahren, so dass die Festsetzungen dieses Bebauungsplanes aus den Darstellungen des Flächennutzungsplanes entwickelt werden
können.
Der Planbereich liegt am östlichen Rand des Bebauungsplanes Nr. 24 „Isenbügel-Südost“ aus dem Jahre 1969 und dem Bebauungsplan Nr. 94 „Nelkenweg
/ Krokusweg“, der am 26.07.2004 rechtskräftig wurde. Im Bebauungsplan Nr.
24 sind die an das Plangebiet angrenzenden Flächen gem. § 3 Baunutzungsverordnung (BauNVO) als „reines Wohngebiet (WR)“ mit einer zwingend eingeschossigen Bebauung festgesetzt. Der Bebauungsplan Nr. 94 grenzt im
nordwestlichen Bereich des Plangebietes an. In diesem ist eine zweigeschossige Bebauung in einem gem. § 4 BauNVO festgesetzten allgemeinen Wohngebiet (WA) möglich.
Der Geltungsbereich des Landschaftsplanes für den Kreis Mettmann umfasst
nur Flächen außerhalb der im Zusammenhang bebauten Flächen der Stadt
Heiligenhaus. Der Planbereich des Bebauungsplanes Nr. 96 liegt am östlichen
Rand des im Zusammenhang bebauten Ortsteils Isenbügel und damit größtenteils außerhalb des Geltungsbereiches des Landschaftsplans des Kreises Mettmann. Lediglich der nördliche, an das Stadtgebiet Essen angrenzende Teil liegt
innerhalb der Abgrenzung des Landschaftsplanes.
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Stadt Heiligenhaus - Bebauungsplan Nr. 96
„Nördlich Langenbügeler Straße“
Auszug aus dem Landschaftsplan für den Kreis Mettmann
3.
DERZEITIGE NUTZUNG
Die im Bebauungsplan als allgemeines Wohngebiet festgesetzten Flächen werden derzeit größtenteils als Weide genutzt. Im nördlichen Bereich (nördliches
Baufenster) befindet sich ein zweigeschossiges Wohnhaus mit 3 Wohneinheiten. Nördlich davon grenzt ein mit Obstbäumen bestandenes und von dichten
Gehölzen eingefasstes Grundstück an. An der nördlichen Grenze dieses Grundstücks befindet sich ein Bruchsteinhaus, welches nicht zu Wohnzwecken dient.
Zwischen dem vorgenannten Gebäude und der Stadtgrenze Essen (nördliche
Grenze des Planbereiches) liegt eine landwirtschaftlich genutzte Fläche in einer Größe von ca. 0,67 ha.
Der gesamte Planbereich wird durch die Langenbügeler Straße von Süden aus
erschlossen.
4.
PLANERISCHE ZIELE
Die Stadt Heiligenhaus hat in den letzten Jahren erhebliche Bevölkerungsverluste hinnehmen müssen. Der Rückgang der Bevölkerung ist im Wesentlichen
auf eine negative Wanderungsbilanz zurückzuführen, d. h. es verlassen mehr
Menschen die Stadt, als von außen hinzuziehen. Diese Tatsache wiegt umso
schwerer, als eine Wanderungsmotivuntersuchung gezeigt hat, dass es sich
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Stadt Heiligenhaus - Bebauungsplan Nr. 96
„Nördlich Langenbügeler Straße“
bei den Haushalten, die Heiligenhaus verlassen haben, um verhältnismäßig
einkommensstarke, gut ausgebildete Personengruppen handelt. Gründe hierfür liegen vor allen Dingen darin, dass in der Stadt Heiligenhaus nur wenige
Bauflächen für den individuellen Wohnungsbau zur Verfügung stehen.
Ein aktives Baulandmanagement, das dieser Entwicklung entgegensteuert,
spielt daher eine immer größere Rolle. Zu diesem Zweck hat die Stadt Heiligenhaus einen Baulandbeschluss gefasst, in dem die Mobilisierung von Bauland als ein vorrangiges Ziel genannt wird.
Infolgedessen hat die Verwaltung bereits frühzeitig Überlegungen angestellt,
wie städtische Baulandflächen, die bisher anderen Nutzungen unterliegen, bedarfsgerecht verwertet werden können. Diese Flächen wurden für öffentliche
Einrichtungen nicht mehr benötigt und konnten demnach einer der Umgebungsbebauung angepassten Wohnnutzung zugeführt werden. So wurden in
den letzten Jahren vermehrt Grundstücke innerhalb des Stadtgebietes bereits
erschlossen und zu Wohnzwecken bebaut.
Derzeit stehen jedoch keine weiteren Flächen innerhalb des Stadtgebietes
mehr zur Verfügung. Da die negative Wanderungsbilanz trotz der in den letzten Jahren vermehrten Bautätigkeit noch nicht gestoppt werden konnte und
nach wie vor eine hohe Nachfrage nach baureifen Grundstücken besteht, ist
es Ziel der Stadt Heiligenhaus auch Grundstücke für eine Wohnbebauung zur
Verfügung zu stellen, die sich innerhalb der im Regionalplan dargestellten und
für eine Wohnbebauung geeignete Flächen befinden und darüber hinaus der
Abrundung bestehender Ortsteile dienen können. Insbesondere steht in der
Ortslage Isenbügel insgesamt derzeit in Baulücken nur ein Potenzial für 12
Wohneinheiten zur Verfügung.
Die Flächen östlich der vorhandenen Bebauung entlang des Krokuswegs und
des Nelkenwegs liegen innerhalb des Allgemeines Siedlungsbereiches der im
Regionalplan dargestellt wird. Zudem liegen sie außerhalb des Landschaftsplanes des Kreises Mettmann und eignen sich daher insbesondere zur baulichen
Abrundung des Ortsteils Isenbügel.
Mit der Aufstellung dieses Bebauungsplanes wird nun das Ziel verfolgt, die
planungsrechtlichen Voraussetzungen zur Bebauung dieser Freiflächen zu
schaffen. Dabei ist eine städtebauliche Konzeption vorgesehen, die sich gestalterisch und räumlich den angrenzenden westlichen Baugebieten angliedert
und den Übergang zwischen der vorhandenen Bebauung und den landwirtschaftlich genutzten Flächen im Westen und Norden schafft.
5.
ERLÄUTERUNGEN ZU DEN PLANFESTSETZUNGEN
5.1 Art und Maß der baulichen Nutzung
Entsprechend der im Osten vorhandenen und der geplanten Nutzung werden
im gesamten Planbereich die Bauflächen als allgemeine Wohngebiete im Sinne
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„Nördlich Langenbügeler Straße“
des § 4 BauNVO festgesetzt. Zum Schutz der Wohnbebauung werden die im
Sinne des § 4 Abs. 3 BauNVO ausnahmsweise zulässigen flächen- und verkehrsintensiven Nutzungen, -Betriebe des Beherbergungsgewerbes, sonstige
nicht störende Gewerbebetriebe, Anlagen für Verwaltungen, Gartenbaubetriebe und Tankstellen- gem. § 1 Abs. 6 BauNVO durch textliche Festsetzung
nicht Bestandteil des Bebauungsplanes.
Das Maß der baulichen Nutzung wird über die Festsetzung der Grundflächenzahl, der Geschossflächenzahl, das Maß der zulässigen Vollgeschosse und der
festgesetzten maximalen Höhe der baulichen Anlagen ausreichend und abschließend geregelt.
Entsprechend der angrenzend vorhandenen und der angestrebten Bebauung
wird in den Wohngebieten im nordöstlichen Planbereich und westlich und östlich der Planstraße, eine Grundflächenzahl von 0,4 bei eingeschossiger Bebauung und einer maximal möglichen Bauhöhe von 10 m festgesetzt. Im Bereich
des vorhandenen Wohnhauses werden die Vorgaben des Bestandes aufgegriffen. Entsprechend wird die Anzahl der zulässigen Vollgeschosse auf zwei sowie
eine GRZ von 0,4 und eine GFZ von 0,8 festgesetzt. Abgeleitet vom bestehenden historischen Gebäude wird die max. Höhe der baulichen Anlagen hier auf
12 m begrenzt. Bezugshöhe für die maximale Gebäudehöhe ist jeweils die
mittlere Höhe der Oberkante der an das Baugrundstück angrenzenden Erschließungsstraße, gemessen an den Endpunkten der anliegenden Grenzen
des Baugrundstücks.
5.2 Bauweise und überbaubare Grundstücksflächen
Die überbaubaren Grundstücksflächen orientieren sich ebenso wie die Festsetzung der offenen Bauweise an der westlich angrenzenden Einfamilienhausbebauung. Die Festsetzungstiefe der überbaubaren Flächen beträgt im südlichen
Planbereich 15 bzw. 21 m, so dass eine ausreichende Bautiefe für geplante
Gebäude zur Verfügung steht. Im nördlichen Planbereich, ist ein größeres
Baufeld von ca. 45 m x 55 m festgesetzt, um neben dem innerhalb des Baufeldes bereits bestehenden Gebäude zwei weitere großzügige, freistehende
Häuser zu ermöglichen.
Nebenanlagen sind gemäß den Vorgaben der Baunutzungsverordnung allgemein auch außerhalb der überbaubaren Flächen zulässig.
5.3 Verkehrliche Erschließung / Stellplätze und Garagen
Die verkehrliche Aufschließung und Anbindung dieses Bebauungsplangebietes
erfolgt von Süden über die Langenbügeler Straße.
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Mit der Buslinie 772 wird der Planbereich durch die Rheinbahn AG, Düsseldorf
angedient. Die mittlere Gehwegentfernung zur nächsten Haltestelle (In der
Rose) beträgt ca. 300 m.
Erforderliche und notwendige Stellplätze sind, soweit nicht schon vorhanden,
auf den jeweiligen Grundstücken nachzuweisen.
Öffentliche Stellplätze können im öffentlichen Straßenraum angeordnet werden. Pro Wohneinheit müssen 0,5 öffentliche Stellplätze vorgesehen werden.
Die Darstellung erfolgt in der Ausbauplanung der öffentlichen Verkehrsfläche.
Die in der Planzeichnung festgesetzte öffentliche Verkehrsfläche wird als Verkehrsfläche mit der besonderen Zweckbestimmung „verkehrsberuhigter Bereich“ festgesetzt, da sie neben der Erschließungsfunktion mit einer attraktiven
Gestaltung auch als wohnungsnahe Aufenthaltsfläche dienen kann.
Um die rückwärtigen Gartenbereiche der Baugrundstücke vom KFZ-Verkehr
freizuhalten, sind Stellplätze, Carports und Garagen in den Wohnbaugebieten
nur innerhalb der überbaubaren Grundstücksflächen und innerhalb der speziell
für Stellplätze, Carports und Garagen festgesetzten Flächen zulässig.
Zur Reduzierung der Oberflächenversiegelung wird im Bebauungsplan festgesetzt, dass auf den Baugrundstücken für offene Stellplätze und deren Zufahrten ausschließlich versickerungsfähige Materialien zu verwenden sind.
5.4 Gestaltung baulicher Anlagen
Neben den Festsetzungen i. S. von § 9 Abs. 1 BauGB beinhaltet dieser Bebauungsplan entsprechend § 9 Abs. 4 BauGB in Verbindung mit § 86 BauO NRW
auch Festsetzungen hinsichtlich der Dachform und der Dachneigung. So werden im Baugebiet nur Satteldächer mit einer Dachneigung von 35° - 45° zugelassen.
5.5 Grünflächen / Spielflächen
Öffentliche Grünflächen sind im Planbereich aufgrund der unmittelbaren Nähe
zur offenen Landschaft nicht festgesetzt.
Im Flächennutzungsplan der Stadt Heiligenhaus (Anlage 10, System der Spielflächen) wird für den Bereich nördlich der Langenbügeler Straße ein „Fehlbedarf“ aufgezeigt. Ein geplanter Spielplatz (A+B) nordwestlich der Straße „In
der Rose“ wurde bisher nicht realisiert.
Spielflächen sind im näheren Umfeld des Plangebietes nicht vorhanden. Gemäß den Aussagen des Spielflächenbedarfsplans der Stadt Heiligenhaus ist der
Straßenverkehr im Ortsteil Isenbügel jedoch gering und es dominieren im
Stadtteil Einfamilienhäuser mit Gärten. Wälder, Wiesen und Felder umgeben
die Wohnbereiche. Diese Situation lässt im Sinne des Spielflächenbedarfsplans
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„Nördlich Langenbügeler Straße“
eine flächendeckende Spielplatzversorgung nicht unbedingt nötig erscheinen,
da Straßen, Vorgärten und Eingangsbereiche ebenso Spielmöglichkeiten bieten
wie das waldige Wohnumfeld.
Teilflächen des Planbereiches werden als private Grünflächen festgesetzt. Sie
dienen der Durchgrünung des Plangebietes und dem „grünen“ Übergang zur
freien Landschaft. Die privaten Freiflächen können weiterhin als Weide genutzt
werden. Um die Errichtung eines einzelnen Fahrzeugunterstandes auf dieser
Fläche zu ermöglichen wurde im Plan die textliche Festsetzung Nr. 4.2 aufgenommen.
Das vorhandene Bruchsteingebäude besitzt Bestandsschutz.
5.6 Maßnahmenflächen
Zum Ausgleich der durch die Bebauung entstehenden Eingriffe in Natur und
Landschaft wird im Norden des Plangebietes gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 20 BauGB
eine ca 6.700 m² Fläche für Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung von Boden, Natur und Landschaft festgesetzt. Als Maßnahme ist die
Anlage einer Streuobstwiese, alter Obstsorten der Qualität StU 16-18 (Stammumfang 16-18 cm), vorgesehen.
5.7 Ver- und Entsorgung
Die Versorgung des Planbereiches mit Strom, Gas, Wasser und Fernmeldeleitungen erfolgt durch die Erweiterung der vorhandenen Versorgungsnetze.
Das Plangebiet liegt im Entwässerungsgebiet Heiligenhaus Nord und wird an
die Kläranlage Essen-Kettwig angeschlossen.
Abwässer können nach der Fertigstellung eines neuen Abwasserkanals innerhalb der vorgesehenen Verkehrsfläche und dem Anschluss an den vorhandenen Kanal in der Langenbügeler Straße weiter über den Hauptsammler Ruhrstraße der Kläranlage Essen-Kettwig zugeführt werden. Die abwassertechnische Erschließung ist nach Abschluss dieser Maßnahmen gesichert.
Die Entsorgung des anfallenden Niederschlagswassers wird nach den gesetzlichen Bestimmungen des Landeswassergesetzes (§ 51 a LwG) geregelt und ist
im weiteren Planverfahren noch abschließend zu klären. Aufgrund durchgeführter Versickerungsversuche kann bereits jetzt davon ausgegangen werden,
dass die Versickerung von Niederschlagswasser der Dachflächen innerhalb des
Baugeländes grundsätzlich möglich ist.
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Stadt Heiligenhaus - Bebauungsplan Nr. 96
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6.
UMWELTBELANGE
6.1 Umweltbericht
Gemäß § 2a Baugesetzbuch (BauGB) ist bei Bebauungsplänen bereits im Aufstellungsverfahren ein Umweltbericht in der Begründung als gesonderter Teil
aufzunehmen. In diesem sind alle umweltrelevanten Auswirkungen des geplanten Vorhabens entsprechend dem Stand des Verfahrens festzuhalten.
Ein Umweltbericht wird im weiteren Planverfahren erstellt.
6.2 Naturschutzrechtliche Eingriffsregelung
Die Umsetzung der Planung bedingt voraussichtlich einen Eingriff in Natur und
Landschaft, der im Sinne des Bundesnaturschutzgesetzes auszugleichen ist.
Im weiteren Verfahren wird daher ein landschaftspflegerischer Fachbeitrag erstellt, der die Höhe des Eingriffs ermitteln, bewerten und entsprechende Ausgleichsmaßnahmen vorschlagen wird, die auf der unter Punkt 5.6 beschriebenen Fläche erfolgen können.
6.3 Immissionsschutz
Im weiteren Verfahren werden die Auswirkungen der Verkehrsbelastung der
Langenbügeler Straße ermittelt, die ggf. zu Lärmschutzfestsetzungen im Bebauungsplan führen.
6.4 Altlasten
Gefährdungspotentiale aus Altlastenbeständen sind im Planbereich nicht bekannt. Im Altlastenkataster des Kreises Mettmann sind für das Plangebiet keine Eintragungen vorhanden.
6.5 Oberflächenversiegelung
Die textliche Festsetzung, dass im Plangebiet für Stellplatzflächen und deren
Zufahrten sowie für Carport- und Garagenzufahrten ausschließlich Oberflächen
und Unterbaumaterialien, z.B. Rasenfugenpflaster, verwendet werden dürfen,
die eine Versickerung von Oberflächenwasser ermöglichen, dient ebenso wie
die textliche Festsetzung, dass im allgemeinen Wohngebiet Flachdächer und
leicht geneigte Dächer (0-10°) von Carports und Garagen extensiv zu begrünen sind, der Reduzierung der Oberflächenversiegelung.
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7.
FLÄCHENGRÖSSEN
Der Geltungsbereich dieses Bebauungsplanes umfasst eine Gesamtfläche von
ca. 2,45 ha und gliedert sich wie folgt:
-
Allgemeine Wohngebiete
Verkehrsflächen
Private Grünflächen
Maßnahmenflächen
1,308
0,127
0,343
0,673
Gesamt:
ha
ha
ha
ha
2,451 ha
Heiligenhaus, den 26.08.2013
Stadt Heiligenhaus
Der Bürgermeister
In Vertretung
gez. Flügge
Technischer Beigeordneter
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