Anlass und Ziel - Gemeinde Ruppichteroth
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Gemeinde Ruppichteroth 2. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 3.02 „Winterscheider Mühle“ Erläuterungen 1 Anlass und Ziel der Planung Das ehemals als Hotel genutzte Objekt der Winterscheider Mühle liegt seit einigen Jahren brach. Bereits im Jahr 2010 wurde von einem Projektentwickler ein Antrag auf die Einleitung des Verfahrens gestellt, mit dem Ziel, den Standort als ein „Messehotel“ zu entwickeln. Da das Vorhaben auf der Grundlage des rechtskräftigen Bebauungsplanes Nr. 3.02 „Winterscheider Mühle“ nicht realisiert werden konnte, wurde 2010 die Aufstellung der 1. Änderung des Bebauungsplanes beschlossen. Das Projekt wurde vom Projektentwickler nicht weiterverfolgt. Das Objekt der Winterscheider Mühle wurde inzwischen an die Freie Evangeliums Christengemeinde e. V. Hennef veräußert. Diese hat mit dem Schreiben vom 29. November 2013 den Antrag auf die Einleitung der Änderung des Bebauungsplanes Nr. 3.02 „Winterscheider Mühle“ und der Änderung des Flächennutzungsplanes gestellt. Sie beabsichtigt an diesem Standort eine Gemeindeeinrichtung für kirchliche Zwecke anzusiedeln. 2 Verfahren Die 2. Änderung des Bebauungsplanes erfolgt mit zweistufigen Beteiligungsverfahren. Die frühzeitige Öffentlichkeitsbeteiligung soll auf der Grundlage des vorliegenden Konzeptes durchgeführt werden. Die 25. Flächennutzungsplanänderung (FNP) erfolgt im Parallelverfahren. 3 3.1 Erläuterungen zum Plangebiet Abgrenzung des Plangebiets Das Plangebiet liegt südlich der Ortslage Winterscheid im Westen der Gemeinde Ruppichteroth und liegt außerhalb des eigentlichen Siedlungsbereiches. Im Nordosten grenzt das Plangebiet in die Kreisstraße K 17, im Westen, Süden und Osten an die bestehenden Grün- und Waldflächen. Das Plangebiet beträgt circa 5,4 ha. Eine genaue Abgrenzung ist der Planzeichnung zu entnehmen. 3.2 Vorhandene Struktur Das Plangebiet beinhaltet die Flächen des ehemals als Hotel genutzten Bereiches der Winterscheider Mühle. Diese Nutzung wurde vor einigen Jahren aufgegeben. Auf der Fläche ist im zentralen Bereich noch ein Gebäudekomplex der ehemaligen Nutzung vorzufinden. Dieser Gebäudekomplex besteht aus ein- bis zu fünfgeschossigen Gebäudeteilen. Südwestlich des Hotels liegt das bereits renovierte eingeschossige Bürogebäude, das so genannte „TNT Jugendhaus“. Im Westen des Plangebietes befindet sich eine großzügige Wiesenfläche, die derzeit als Wildpark ausgewiesen ist. Im Bereich zwischen 2. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 3.02 „Winterscheider Mühle“ Seite 2 von 5 der baulichen Nutzung und der K 17 ist ein Spielplatz mit einem Teich angeordnet. Weiter östlich schließt eine großzügige Stellplatzanlage an. Die Zufahrt zu der Stellplatzanlage erfolgt über die K 17 und über die Gemeindestraße 185. Östlich der Gemeindestraße 185 wurde noch eine Freifläche bestehend hauptsächlich aus Jungwald in den Geltungsbereich eingezogen. Des Weiteren wurden auch die südöstlich des Gebäudekomplexes liegenden Waldflächen in den Geltungsbereich des Bebauungsplanes aufgenommen. 3.3 Erschließung Die Haupterschließung der Anlage erfolgt über die K 17. Der Stellplatz ist zusätzlich über die Gemeindestraße 185 erschlossen, die an die K 17 angebunden ist. Über die K 17 besteht eine Anbindung an die Bundesstraße B 478 und im Weiteren an die Autobahn BAB 560 und somit an das übergeordnete Straßennetz. 4 4.1 Planungsvorgaben Regionalplan Das Plangebiet liegt im Bereich des Gebietsentwicklungsplanes der Bezirksregierung Köln, Teilabschnitt Region Bonn / Rhein-Sieg. Das Plangebiet ist im Regionalplan als Allgemeine Freiraum- und Agrarbereiche, Schutz der Natur, Schutz der Landschaft und landschaftsorientierte Erholung sowie zum Teil als Waldbereiche dargestellt. 4.2 Flächennutzungsplan Im Flächnutzungsplan der Gemeinde Ruppichteroth ist der zentrale Bereich des Plangebietes als Sondergebiet (SO) mit der Zweckbestimmung Ausflugshotel, Tagungsstätte, Gastronomie, Wochenenderholung, Ferienerholung dargestellt. Im Norden des SOBereiches ist eine Parkfläche ausgewiesen. Die an das SO-Gebiet im Westen und Osten angrenzenden Bereiche sowie der Spielplatzbereich sind als private Grünflächen dargestellt. Der südliche Bereich ist als Flächen für Wald ausgewiesen. Da die Darstellungen des Flächennutzungsplanes dem geplanten Konzept zum Teil entgegen stehen, ist eine Änderung des Flächennutzungsplanes erforderlich. Die 25. FNPÄnderung erfolgt im Parallelverfahren zu der 2. Bebauungsplanänderung. 4.3 Bestehendes Planungsrecht Das Plangebiet liegt im Geltungsbereich des rechtskräftigen Bebauungsplanes Nr. 3.02 „Winterscheider Mühle“ aus dem Jahr 1982. Der Bebauungsplan setzt als Art der baulichen Nutzung Sondergebiet (SO) mit der Zweckbestimmung Ausflugshotel, Tagungsstätte, Gastronomie, Wochenenderholung, Ferienerholung fest. Im Nordwesten ist eine private Grünfläche mit der Zweckbestimmung Parkanlage, im Norden eine Stellplatzanlage und im Nordosten ein Sportplatz festgesetzt. Im Süden des Plangebietes sind Flächen für die Forstwirtschaft sowie das Landschaftsschutzgebiet ausgewiesen. Der Bebauungsplan trifft außerdem Regelungen zu den überbaubaren Grundstücksflächen und zum Maß der baulichen Nutzung. Es ist eine II, III und V -geschossige Bebauung mit der Geschossflächenzahl (GFZ) von 1,2 und einer geschlossenen Bauweise festgesetzt. Die Dachneigung ist von 0° bis zu 45° festgesetzt. Im südlichen Baufeld wird die Dachform als Satteldach festgesetzt. Stand: 11.02.2014 2. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 3.02 „Winterscheider Mühle“ Seite 3 von 5 Die westlichen und südlichen Frei- bzw. Waldflächen sind als Landschaftsschutzgebiet ausgewiesen. Der südliche Bereich ist als Flächen für die Forstwirtschaft festgesetzt. Der Wildpark liegt außerhalb des Geltungsbereiches des rechtskräftigen Bebauungsplanes. Da das geplante Projekt den Festsetzungen des rechtskräftigen Bebauungsplanes widerspricht, ist eine Änderung des Bebauungsplanes erforderlich. 4.4 Landschaftsplan Für die Gemeinde Ruppichteroth existiert kein rechtskräftiger Landschaftsplan. Das Plangebiet liegt zum Teil in einem Landschaftsschutzgebiet. Der Kernbereich mit den baulichen Anlagen, der Stellplatz sowie die Flächen im Osten, die ursprünglich für einen Sportplatz vorgesehen waren, liegen außerhalb des Landschaftsschutzgebiets. 5 Städtebauliches Konzept Der ehemalige Hotelstandort soll zu einem Gemeindezentrum für kirchliche Zwecke mit Begegnungs-und Seminarräumen, Gästehaus sowie für Freizeitaktivitäten umgebaut werden. In dem Hauptgebäude sind Schlaf- und Schulungs- sowie Kantinenräume mit der Küche und Speiseräumen für die Verpflegung der Besucher vorgesehen. Im zentralen Bereich des Gebäudekomplexes sind künftig ein Abriss und ein Neubau von einer Mehrzweckhalle geplant. Das bestehende Schwimmbad soll zu einem späteren Zeitpunkt wieder nutzbar gemacht werden. Zur besseren sozialen Kontrolle werden im Hauptgebäude drei Wohnungen (z. B. für Hausmeister) untergebracht. Südwestlich der Hauptgebäude ist ein TNT-Jugendhaus für Gottesdienste und als Treffpunkt für Jugendliche für unterschiedliche Kurse, wie Musik oder Spielgruppen geplant. Das Jugendhaus wurde bereits modernisiert und wird inzwischen genutzt. Nordöstlich des Hauptgebäudekomplexes ist ein Kindergarten als ein gesonderter Baukörper geplant. Die Außenanlagen wurden bereits zum Teil ertüchtigt. Im nördlichen Bereich befindet sich ein Spielplatz für Kleinkinder. Südlich des Hauptgebäudes ist ein Volleyballplatz geplant. Im westlichen Bereich (im Bereich des Wildparks) ist eine Spielwiese für die Jugendlichen, z. B. zum Fußballspielen oder für die Aufstellung mobiler Tischtennisplatten geplant. Diese Spielfläche soll als Wiese ohne ergänzende Befestigungen oder Einbauten gestaltet werden. Im Süden des Wildparks ist ein Taufteich mit einer Größe von ca. 300 m² für die Erwachsenentaufe vorgesehen. Die Taufe findet ca. zwei Mal im Jahr statt und ist mit einem großen Gemeindefest verbunden. Die Erwachsenentaufe ist ein wesentlicher Bestandteil des Gemeindelebens. Die westliche Fläche, die heute noch als Spielplatz vorgesehen ist, soll dagegen aufgegeben werden. Der bestehende Parkplatz im Norden des Plangebietes wird in voller Größe benötigt und soll daher beibehalten werden. Stand: 11.02.2014 2. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 3.02 „Winterscheider Mühle“ 6 6.1 Seite 4 von 5 Planinhalte Art und Maß der baulichen Nutzung Als Art der baulichen Nutzung soll ein Sondergebiet (SO) mit einer konkretisierenden Zweckbestimmung kirchliche Einrichtung festgesetzt werden. Der städtebauliche Entwurf sieht eine ein- bis fünfgeschossige Bebauung vor. Die Ausnutzung des Grundstückes (Grundflächenzahl 'GRZ' und Geschossflächenzahl 'GFZ') soll sich an dem bestehenden Dichtegrad innerhalb des Plangebietes und an den zulässigen Obergrenzen der Baunutzungsverordnung (BauNVO) orientieren. 6.2 Erschließung und ruhender Verkehr Die Erschließung des Plangebietes erfolgt über die Anbindung der privaten Wege an die K 17. Über diese Wege ist auch die im Norden des Plangebietes angeordnete Stellplatzanlage erreichbar. Es sind ca. 140 Stellplätze auf der Stellplatzanlage sowie weitere Einzelstellplätze im Zufahrtsbereich zum Plangebiet vorhanden. Die nach Bauordnung Nordrhein-Westfalen (BauO NRW) erforderlichen Stellplätze können daher auf dem Grundstück nachgewiesen werden. 6.2.1 Technische Infrastruktur Die Versorgung des Plangebietes mit Strom, Wasser und Gas ist über das vorhandene Leitungsnetz gesichert. 7 7.1 Auswirkungen der Planung Artenschutz Mit dem Vorkommen von Arten, die im Anhang II der Fauna-Flora-Habitat-Richtlinie gelistet sind, ist aufgrund der Habitate im Plangebiet nicht zu rechnen. Bei der Realisierung des Vorhabens ist, unter Berücksichtigung der im Artenschutzgutachten genannten Vermeidungsmaßnahmen, davon auszugehen, dass bei planungsrelevanten Arten und sonstigen europäischen Vogelarten keine Verbote des § 44 Abs. 1 Bundesnaturschutzgesetzes (BNatSchG) ausgelöst werden. 7.2 Klima Im weiteren Verfahren wird geprüft, welche Maßnahmen festgesetzt werden können, um dem Klimawandel entgegenzuwirken oder um der Anpassung an den Klimawandel zu dienen. 8 Umweltbericht Für das Bebauungsplanverfahren ist die Durchführung einer Umweltprüfung gemäß § 2 Absatz 4 Baugesetzbuch (BauGB) notwendig, die Ergebnisse werden in einem Umweltbericht gemäß § 2a BauGB dargestellt. Vorbehaltlich der frühzeitigen Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange zeichnet sich für folgende Umweltbelange eine Betroffenheit ab: Artenschutz, Boden, Eingriff/Ausgleich, Wasserhaushalt / Grundwasser / oberirdische Gewässer, sowie Pflanzen. Stand: 11.02.2014 2. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 3.02 „Winterscheider Mühle“ 9 Seite 5 von 5 Planverwirklichung Im weiteren Verfahren wird geprüft, ob ein städtebaulicher Vertrag zwischen der Gemeinde Ruppichteroth und dem Grundstückseigentümer zur Regelung weiterführender Maßnahmen (z. B. Artenschutzmaßnahmen) erforderlich ist. Der Gemeinde Ruppichteroth entstehen durch die Planung keine Kosten. Stand: 11.02.2014
