GHB Grevenbroich - Wohnbereich.pub

Städtebauliche Entwicklungsmaßnahme Grevenbroich-Kapellen
‚Wohnen und Arbeiten am Bahnhaltepunkt Kapellen‘
Gestaltungshandbuch
Leitlinien für die Wohnbereiche
Stadt Grevenbroich
Der Bürgermeister
Dezernat IV – Fachbereich Planung / Bauordnung
Ostwall 6, 41513 Grevenbroich
Telefon 02181 608-0, Telefax 02181 608-479
DSK Deutsche Stadt- und
Grundstücksentwicklungsgesellschaft mbH & Co. KG
Regionalbüro Düsseldorf
Wiesenstraße 21, 40549 Düsseldorf
Telefon 0211 56002-0, Telefax 0211 56002-20
Entwickler und Treuhänder der Stadt Grevenbroich
Prof. Dipl. Ing. Wolfgang Pohl
Dipl. Ing. Bernd Strey
Dipl. Ing. Martin Rogge
Architekten und Stadtplaner
Düsselstraße 11, 40219 Düsseldorf
Telefon 0211 393055, Telefax 0211 393056
Planungsstand: Februar 2005
Inhalt
1.
Einführung in das Gestaltungshandbuch
2
2.
Städtebauliches Konzept
4
3.
Entwicklung in Bauabschnitten, Bebauungspläne
6
4.
Aufteilung in Gestaltungsbereiche
8
5.
Gestaltungszonen — Wohnbereich
9
6.
Die Gestaltung der Gebäude
10
6.1 Gebäudekubatur, Trauf– und Firsthöhen
10
6.2 Dachausbildung
14
6.3 Dachmaterial und Dachfarbe
19
6.4 Fassadenmaterial und Farbe
19
6.5 Fassadengliederung und Fassadenelemente
21
6.6 Unselbständige Gebäudeteile
22
Die Gestaltung der privaten Freiflächen
24
7.1 Einfriedungen
24
7.2 Bepflanzungen
26
Die Gestaltung der Stellplätze, Carports, Garagen
und der Nebenanlagen
28
8.1 Stellplätze, Carports und Garagen
28
8.2 Nebenanlagen
31
8.3 Müllsammelanlagen
32
Anlagen
35
7.
8.
9.
1.
Einführung in das Gestaltungshandbuch
Im Rahmen der Städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme
'Grevenbroich-Kapellen' entsteht auf einer Fläche von 34 ha ein
attraktiver Wohn- und Arbeitsstandort mit großzügigen Grünund Freiflächen im direkten Einzugsbereich des Bahnhaltepunktes
Kapellen-Wevelinghoven. Insgesamt werden in zwei Abschnitten
Baugrundstücke für etwa 700 Wohneinheiten sowie 2,9 ha Gewerbefläche realisiert.
Die Umsetzung der Maßnahme deckt insbesondere den erhöhten
Bedarf an Wohnbauflächen und sichert eine geordnete städtebauliche Entwicklung des Ortsteils Kapellen. Dabei trägt die Erscheinungsform der Gebäude
und des öffentlichen Raumes
erheblich zur Integration des
Gebietes mit dem bestehenden
Ortsteil bei. Architektur ist damit nicht nur Privatangelegenheit, sondern hat auch eine öffentliche Seite. Viele
Neubaugebiete aber leiden
trotz guter städtebaulicher
Konzepte an einer nicht aufeinander abgestimmten Vielfalt von Materialien, Formen
und Farben auf engstem
Raum. Um die Attraktivität des
Baugebietes auch langfristig
sicherzustellen, sind Leitlinien
für das Bauen sinnvoll, die die
bauliche Vielfalt ordnen.
Auf der Grundlage der städtebaulichen Planung wurde daher ein Gestaltungskonzept für
das Baugebiet entwickelt, das
in dem vorliegenden GestalAbb. 1: Luftbild mit Abgrenzung des Plangebietes
tungshandbuch zusammengefasst wird.
Das Gestaltungshandbuch soll dabei ein Mindestmaß an baulicher Qualität mit einer ablesbaren Identität für das Gebiet sicherstellen, gleichzeitig soll über die Verwendung von für den Ort typischen Materialien eine Verbindung und gestalterische Verknüpfung mit dem bestehenden Ortsteil von Alt-Kapellen hergestellt
werden. Das Gestaltungshandbuch
•
schafft den Rahmen für die räumliche und bauliche Ausgestaltung des Baugebietes
•
verdeutlicht und dokumentiert die verbindlichen Gestaltungsregelungen
•
zeigt alternative Gestaltungsmöglichkeiten auf
•
lässt Gestaltungsspielraum für Bauherren und Architekten.
2
Das Ziel, ein attraktives Baugebiet entstehen zu lassen, das sich in
die vorhandenen Strukturen einfügt, wird dabei auf verschiedenen Ebenen umgesetzt:
Bebauungsplan
Ziel: Sicherung einer räumlichen und baulichen Qualität
des neuen Gebietes mit einer ablesbaren Gestalt und
einer eigenen Identität
Gestaltungsleitlinie
Gestaltungsempfehlung
Abb. 2: Ebenen der Qualitätssicherung
Im Vordergrund steht das Bemühen, das städtebauliche Konzept
durch eher wenige, dafür aber eindeutige und nachvollziehbare
Gestaltungsregeln umzusetzen.
Eine Konkretisierung der Gestaltungsinhalte erfolgt zunächst
durch Festsetzungen im Bebauungsplan. Diese Festsetzungen
werden dann durch Regelungen des Gestaltungshandbuchs ergänzt und vertieft.
Hierdurch entsteht folgende Regelungsfolge:
1.
Festsetzungen des Bebauungsplans als öffentlich rechtliche
Vorgaben
2.
Gestaltungsleitlinien des Gestaltungshandbuches als privatrechtliche Regelungen, die verpflichtender Bestandteil
der Kaufverträge werden und damit ebenso bindend wie
die öffentlich rechtlichen Vorgaben sind
3.
Gestaltungsempfehlungen des Gestaltungshandbuches, die
Hilfestellungen für Entscheidungen der Bauherren und Architekten geben sollen.
Die Gestaltungsregeln betreffen jedes einzelne Bauvorhaben
(= Gebäude und Außenanlagen) als einen Teil innerhalb des Gesamtgefüges. Sie werden durch Texte und Skizzen erläutert.
3
2.
Städtebauliches Konzept
Für den Bereich der Städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme
'Grevenbroich-Kapellen' soll ein modellhaftes familien- und
wohngruppenfreundliches Baugebiet entstehen. Ergänzt um
nichtstörende, gewerbliche Nutzungen sowie gemischt genutzte
Bereiche wird unter dem Planungsansatz 'Wohnen und Arbeiten
am Bahnhaltepunkt Kapellen' ein Baugebiet entwickelt, in dem
ökologische und stadtbildgestaltende Aspekte der Stadtplanung
umfassend berücksichtigt werden.
Abb. 3: Städtebaulicher Rahmenplan (Stand Nov. 2002)
Das städtebauliche Konzept basiert auf der Ausweisung von Baufeldern innerhalb eines rechtwinkligen Ordnungsmusters, das die
vorhandene bauliche Struktur ergänzt und sich dabei selbstverständlich in die großräumige Struktur einfügt. Die Ausgestaltung
der Baufelder und Anordnung der Bebauung erfolgt entsprechend ihrer Nutzung als Gewerbeflächen, gemischt genutzte
Baufelder oder Wohnbauflächen. Die Baufelder der Wohnnutzun-
4
gen mit einer überwiegenden Bebauung als Reihenhäuser, Doppelhäuser aber auch freistehender Einfamilienhäuser ermöglichen
dabei vielfältige Wohnsituationen innerhalb kleiner Nachbarschaften. Durch die Ausweisung von Spielstraßen, Fuß- und Radwegen sowie kleinen Quartiersplätzen werden dabei insbesondere
die Ansprüche von jungen Familien mit Kindern berücksichtigt.
Ein zentraler Grünzug quert die bauliche Struktur von Süden
nach Norden, ohne sie vollständig zu unterbrechen. Mit vielfältigen Wegebeziehungen und attraktiven Spiel- und Aufenthaltsflächen bildet er den 'grünen Mittelpunkt ' des Gebietes und trägt
somit erheblich zur Attraktivität und Qualität des Standortes bei.
Nach Nordwesten wird der Grünzug über die Straße 'Auf den
Hundert Morgen’ zur Strukturierung und Aufwertung des angrenzenden Gewerbegebietes fortgesetzt, nach Südosten stellt
eine Unterführung unter der Bahnlinie die wichtige Verbindung
des Plangebietes zum Ortsteil Kapellen her. Der Bahnhaltepunkt
wird durch ein Wohn- und Geschäftshaus an einem kleinen
Stadtplatz städtebaulich betont. Infrastrukturelle Einrichtungen
(nach Bedarf ein Kindergarten) sowie Einrichtungen zur Versorgung des Gebietes mit Gütern des täglichen Bedarfs werden in
die Baustruktur integriert.
5
3.
Entwicklung in Bauabschnitten, Bebauungspläne
Das städtebauliche Konzept ist so angelegt, dass es sich gut in
Bauabschnitten realisieren lässt.
Der Bereich der Städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme
'Grevenbroich-Kapellen' wird dabei in vier Bebauungsplanteilbereiche gegliedert, die die Grundlage für die einzelnen Bauabschnitte bilden:
Bebauungsplan K 21, 1. Änderung und Ergänzung , Straße
‚Auf den Hundert Morgen‘
Bebauungsplan K 25, 1. Änderung‚ Wohn– und Mischgebiet
Nord‘ / Planbereich des ersten
Bauabschnittes
Bebauungsplan K 26 ‚Wohn–
und Mischgebiet Süd‘
Bebauungsplan K 27
‚Gewerbegebiet auf den Hundert Morgen‘
Abb. 4: Darstellung der Bebauungsplanteilbereiche
Bebauungsplan K 21, 1. Änderung und Ergänzung Straße
'Auf den Hundert Morgen':
Hier werden die planungsrechtlichen Voraussetzungen zur verkehrstechnischen Erschließung und Anbindung des Gebietes an
das vorhandene Straßennetz getroffen. Neben dem Ausbau der
Straße als baumbestandene Allee mit einem gesonderten Radweg
bzw. kombinierten Geh- und Radweg wird mit der Anordnung
von zwei Kreisverkehren eine leistungsfähige Anbindung des
Plangebietes sichergestellt. Im Zuge des verkehrstechnischen
Ausbaus der Straße 'Auf den Hundert Morgen' wird der vorhandene Kreisverkehr an der Talstraße aufgeweitet.
Bebauungsplan K 25, 1. Änderung Entwicklungsbereich Kapellen, Teilbereich 1 'Wohn- und Mischgebiet Nord':
Dieser Teilbereich bildet den ersten Bauabschnitt der städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme und setzt neben den Mischgebietsflächen zur Straße 'Auf den Hundert Morgen' und am Platz zum
6
neuen Bahnhaltepunkt Kapellen Wohnbauflächen für ca. 370
Wohneinheiten in Form von Reihen- und Doppelhäusern, freistehenden Einfamilienhäusern und untergeordnet auch Geschosswohnungsbau fest. Der zentrale Grünzug mit seinen hochwertigen Spiel- und Aufenthaltsmöglichkeiten ist ebenfalls Bestandteil
des Bebauungsplanes, so dass bereits mit dem ersten Bauabschnitt alle Voraussetzungen für einen attraktiven Wohn- und
Arbeitsstandort geschaffen werden können.
Bebauungsplan K 26 Entwicklungsbereich Kapellen, Teilbereich
2 'Wohn- und Mischgebiet Süd':
Der Planbereich bildet den zweiten Bauabschnitt der städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme. Hier können im südwestlichen
Anschluss an den zentralen Grünzug Mischgebietsflächen zur
Straße 'Auf den Hundert Morgen' sowie Wohnbauflächen für ca.
320 Wohneinheiten entsprechend der Verteilung des ersten Bauabschnittes realisiert werden.
Bebauungsplan K 27 Entwicklungsbereich Kapellen, Teilbereich
3 'Gewerbegebiet Auf den Hundert Morgen':
Dieser dritte Bauabschnitt umfasst die gewerblich genutzten Flächen nördlich der Straße 'Auf den Hundert Morgen'. Insgesamt
werden hier ca. 2,9 ha Gewerbeflächen planungsrechtlich gesichert.
7
4.
Aufteilung in Gestaltungsbereiche
Abgeleitet aus dem städtebaulichen Konzept und der Verteilung
der Nutzungen ergeben sich unterschiedliche übergeordnete
Gestaltungsbereiche. Unterschieden werden
•
die Wohnbereiche
•
die Mischgebietsbereiche sowie
die gewerblich genutzten Bereiche.
•
A
W
P
A
W
P
A
W
5
10
4
WA
A
W 3
A
W 2
A
W 1
P
W
A
W
W 9
2
A
W 7
2
A
W 8
2
W
W
A
A
W 0
4
A
A
36
W
A
41
A
W 6
4
Mischgebietsbereiche
Gewerbebereiche
Optionsfläche Kindergarten
35
34
38
37
W
2
1
A
51
50
W
A
WA 9
WA 0
2
1
53
A W
W 2
5
W
A
A
56
A
W
54
A
57
WA
WA 2
WA 3
24
26
2
2
49
A
48
47
W
WA 1
1
WA 5
45
W
W 2
4
W
1
1
A
W 4
4
13
WA 7
WA 6
WA 8
39
A
W
A 43
A
12
7
11
9
WA
1
31
33
32
W
Wohnbereiche
A
A
WA 4
30
A
8
WA
W
P
6
WA
25
55
58
W
A
60
59
Abb. 5: Übergeordnete Gestaltungsbereiche
Aufgrund der unterschiedlichen funktionalen und gestalterischen
Anforderungen der genannten Gestaltungsbereiche werden diese
jeweils gesondert betrachtet und in einzelnen Teilheften detailliert beschrieben.
Der vorliegende Teil des Gestaltungshandbuches stellt die Vorgaben und Regelungen zur Gestaltung der WOHNBEREICHE zusammen.
8
5.
Gestaltungszonen — Wohnbereich
Abgeleitet aus dem städtebaulichen Konzept und entsprechend
ihrer räumlichen Bedeutung im Plangebiet, wird der Wohnbereich in drei unterschiedliche Gestaltungszonen gegliedert:
Zone 1: Die raumprägenden Baufelder entlang der Haupterschließungsstraßen und zur freien Landschaft bzw. zum zentralen
Grünzug
Zone 2: Die Hauptbaufelder entlang wichtiger Straßenbereiche
und zur Betonung besonderer Wohnsituationen
Zone 3: Die individuellen Baufelder in städtebaulich untergeordneten Bereichen
Zone 1
Die Baufelder der Zone 1
bestimmen das Erscheinungsbild zu den städtebaulich wesentlichen Bereichen des Gebietes und werden dementsprechend mit den höchsten
Gestaltungsvorgaben belegt.
Die Gestaltung der Gebäude,
ihrer Nebenanlagen und Einfriedungen ist in der gesamten
Zone 1 einheitlich aufeinander abzustimmen, wobei entsprechend der Wohnform und
Lage im Gebiet die Geschossigkeit wechselt.
Zone 2
Abb. 6: Gestaltungszonen Wohnbereich
Die Baufelder der Zone 2 prägen die innere bauliche Struktur des Gebietes. Um den
räumlichen Zusammenhang
zwischen den Baufeldern zu betonen, ist die Gestaltung der Gebäude, ihrer Nebenanlagen und Einfriedungen baufeldbezogen
einheitlich aufeinander abzustimmen. Die Höhe der Gebäude
ist abhängig von der Wohnform und Lage des Baugrundstückes
im Gebiet.
Zone 3
Die Baufelder der Zone 3 können als freie Baufelder mit überwiegend freistehenden Einfamilien- oder Doppelhäusern weitestgehend individuell gestaltet werden. Die Maßstäblichkeit und der
bauliche Zusammenhalt der Bereiche wird dabei über die maximalen Trauf- und Firsthöhen sichergestellt.
9
6.
Die Gestaltung der Gebäude
6.1
Gebäudekubatur, Trauf- und Firsthöhen
Die Grundform der Baukörper, die Gebäudekubatur, ergibt sich
aus dem Zusammenspiel von Trauf– und Firsthöhe und der gewählten Gebäudetiefe. Folgende Regelungen zur Gebäudekubatur
werden als Festsetzungen im Bebauungsplan und als Gestaltungsempfehlung getroffen:
Trauf– und Firsthöhen
Abgeleitet aus dem städtebaulichen Konzept wird folgende Höhenverteilung als verbindliche oder maximale Traufhöhe und maximale Firsthöhe im Bebauungsplan festgesetzt:
Bebauungsplan
Die eingeschossigen
Bereiche
Für die Baufelder mit überwiegend freistehenden Einfamilienhäusern ist eine eingeschossige Bebauung mit einer verbindlichen Traufhöhe von 4,50
m und einer maximalen Firsthöhe von 8,00 m festgesetzt.
Die zweigeschossigen
Bereiche
Der überwiegende Teil des
Wohnbereiches wird mit einer
zweigeschossigen Bebauung
als Doppel– und Reihenhäuser
festgesetzt. Für diese Bereiche
ist eine verbindliche Traufhöhe
von 7,00 m und eine maximale
Firsthöhe von 10,50 m vorgegeben.
Abb. 7: Höhenverteilung der Wohnbereiche
Die dreigeschossigen
Bereiche
Das viergeschossige
Punkthaus
Für zentrale Platzbereiche ist
eine dreigeschossige Bebauung mit einer verbindlichen
Traufhöhe von 9,00 m und
einer maximalen Firsthöhe von
12,50 m für Gebäude im Geschosswohnungsbau festgesetzt. Bei den umrandeten
Baufeldern ist eine dreigeschossige Bebauung als Maximalhöhe möglich.
Am Platz zum Bahnhaltepunkt
wird ein viergeschossiges
Stadthaus als baulicher Akzent
zum Platz ausgewiesen. Die
Gebäudehöhe ist mit einer
verbindlichen Traufhöhe von
12,00 m und einer maximalen
Firsthöhe von 15,00 m festgesetzt.
10
Innerhalb der Höhenfestsetzungen bleibt es dem Bauherrn überlassen, wie weit das Gebäude aus dem Erdreich angehoben wird
und wie die Geschosshöhen und der Drempel (die Höhe zwischen
der letzten Geschossdecke und der Unterkante der Dachhaut)
ausgeführt werden. Für verbindlich festgesetzte Traufhöhen wird
eine Toleranz eingeräumt, um dem Bauherrn einen konstruktiven
Spielraum bei der Dachgestaltung zu gewähren.
Über die Festsetzung der Trauf– und Firsthöhen kann das Dachgeschoss ein Vollgeschoss werden, ohne dass es Probleme mit der
Vollgeschossregelung nach Landesbauordnung (BauO NRW) gibt.
Dadurch wird ein Ausbau zu Wohnzwecken erleichtert.
Auszug aus den textlichen Festsetzungen des Bebauungsplans:
(1) In allen Baugebieten sind die Traufhöhen und die Firsthöhen
über Bezugspunkt festgesetzt.
(2) Die festgesetzte Höhe baulicher Anlagen kann bei zwingend
festgesetzten Traufhöhen um bis zu 20 cm über – bzw. unterschritten werden.
Grundriss
Baugrundstücke EFH bzw. DH
Baugrenze
Gebäudeeinheit DH
EFH
Gebäudeeinheit DH
angegebener Höhenpunkt über NN
1/2
1/2
Baugrundstücke DH
1/2
1/2
Baugrundstück
1/2
1/2
Baugrundstücke DH
öffentliche Verkehrsfläche
Ansicht
FH
TH
interpolierter Höhenpunkt über NN
Grundriss
Baugrundstücke RH
Baugrenze
Mögliche Gebäudeeinheit RH
Mögliche Gebäudeeinheit RH
angegebener Höhenpunkt über NN
1/2
1/2
Baugrundstücke
Gebäudeeinheit 1
1/2
1/2
Baugrundstücke Gebäudeeinheit 2
öffentliche Verkehrsfläche
Ansicht
FH
TH
interpolierter Höhenpunkt über NN
Abb. 8: Definition der Höhenbezugspunkte gemäß Bebauungsplan
11
Hinweis: Bezugspunkt für die
festgesetzten Trauf- und Firsthöhen (TH bzw. FH) ist die
mittlere Höhenlage aus den
angegebenen Höhenpunkten
über NN der dem jeweiligen
Baugrundstück vorgelagerten
Erschließungsfläche in der
Grenze zwischen öffentlicher
Verkehrsfläche und Baugrundstück.
Doppelhäuser bilden eine Gebäudeeinheit, Reihenhäuser
können eine Gebäudeeinheit
bilden. Bezugspunkt für die
festgesetzten Trauf- und Firsthöhen (TH bzw. FH) ist dann
die mittlere Höhenlage aus
den angegebenen Höhenpunkten über NN der den jeweiligen Baugrundstücken einer
Gebäudeeinheit vorgelagerten
Erschließungsfläche in der
Grenze zwischen öffentlicher
Verkehrsfläche und den Baugrundstücken. Die Höhenpunkte über NN sind an den
Schnittpunkten von Grundstücksgrenze und öffentlicher
Verkehrsfläche durch Interpolation zu ermitteln.
Die Traufhöhe (TH) bemisst
sich im Schnittpunkt zwischen
der Außenkante des aufsteigenden traufseitigen Mauerwerks und der Außenkante
Dachhaut des Hauptdaches.
Bei Pultdachkonstruktionen
gilt als Firsthöhe (FH) der
höchste Punkt des Daches im
Schnittpunkt zwischen der
Außenkante des aufsteigenden
firstseitigen Mauerwerks und
der Außenkante Dachhaut des
Hauptdaches.
Traufhöhe (TH)
Firsthöhe (FH)
beim Pultdach
Abb. 9: Definition der Trauf- und Firsthöhe gemäß Bebauungsplan
Weitergehende Erläuterungen:
Wird das Dachgeschoss als
Staffelgeschoss ausgebildet,
gilt als Traufhöhe die Höhe der
massiven Attika. Zur Einhaltung der erforderlichen Brüstungshöhe als Absturzsicherung der Dachterrassen können aufgesetzte filigrane Geländer die festgesetzte Traufhöhe überschreiten.
Festgesetzte
Traufhöhe
Erforderliche
Brüstungshöhe als
Absturzsicherung
Abb. 10: Definition der Traufhöhe bei Staffelgeschossen
Überbaubare Grundstücksfläche
Im Bebauungsplan wird die überbaubare Grundstücksfläche
durch Baugrenzen festgesetzt. Innerhalb dieser Grenzen ist die
Gebäudetiefe frei wählbar. Für den Wohnbereich ist in der Regel
eine maximale Bautiefe von 12,00 m möglich.
Beispiele zur Gebäudekubatur
Die folgenden Skizzen zeigen beispielhaft verschiedene Möglichkeiten der Gebäudekubatur in Abhängigkeit von den im Bebauungsplan festgesetzten Trauf- und Firsthöhen und der gewählten
Gebäudetiefe.
Die eingeschossigen Gebäude:
max. Firsthöhe
8,00 m
39,5°
4,50 m
30°
35°
1,25
1,55
1,00
0,50
0,20
0,75
8,50 m
angenommene Geschosshöhe = 2,75 m
10,00 m
verbindl.
Traufhöhe
12,00 m
Abb. 11: Beispiele für die eingeschossige Bebauung
12
Für die eingeschossigen Gebäude ergeben sich Dachneigungen
von ca. 40° bis 30° bei Bautiefen von 8,50 m bis maximal 12,00
m. Die Höhe des Drempels variiert in Abhängigkeit von der Lage
des Erdgeschossbodens über Gelände und lässt mit einer Höhe
von ca. 1,50 m vielfältige Möglichkeiten zum Ausbau des Daches.
Die zweigeschossigen Gebäude:
max. Firsthöhe
10,50 m
7,00 m
21°
30°
35°
1,00
1,30
1,00
0,50
0,20
0,50
10,00 m
12,00 m
12,00 m
Abb. 12: Beispiele für die zweigeschossige Bebauung
verbindl.
Traufhöhe
angenommene Geschosshöhe = 2,75 m
Für die zweigeschossigen Gebäude ergeben sich Dachneigungen
zwischen 35° und 30° bei Bautiefen von 10,00 m bis maximal
12,00 m. In Abhängigkeit von der Lage des Erdgeschossbodens
über Gelände variiert die Höhe des Drempels zwischen ca. 1,00
und 1,30 m.
Die dreigeschossigen Gebäude:
12,50 m
9,00 m
max. Firsthöhe
26,5°
30°
21°
0,55
0,75
0,25
0,20
0,00
0,50
12,00 m
12,00 m
Abb. 13: Beispiele für die dreigeschossige Bebauung
verbindl.
Traufhöhe
12,00 m
angenommene Geschosshöhe = 2,75 m
Für die dreigeschossigen Gebäude ergeben sich Dachneigungen
bis etwa 30° bei absoluter Ausnutzung der Bautiefe von 12,00 m.
In Abhängigkeit von der Lage des Erdgeschossbodens über Gelände liegt die Drempelhöhe bei durchschnittlich 0,50 m.
13
Die viergeschossigen Gebäude:
15,00 m
max. Firsthöhe
12,00 m
15°
20,5°
17,5°
0,80
1,00
0,50
0,20
0,00
0,50
16,00 m
angenommene Geschosshöhe = 2,75 m
verbindl.
Traufhöhe
14,00 m
16,00 m
Abb. 14: Beispiele für die viergeschossige Bebauung
Es ergeben sich Dachneigungen bis etwa 21° bei absoluter Ausnutzung der Bautiefe von 16,00 m. In Abhängigkeit von der Lage
des Erdgeschossbodens über Gelände liegt die Drempelhöhe bei
durchschnittlich 0,75 m.
Um die gestalterische Einheit der Gebäude zu betonen, sollten
Reihenhäuser mit einer einheitlichen Trauf– und Firsthöhe ausgebildet werden. Ist aufgrund der Straßenhanglage eine durchlaufende Gebäudehöhe nicht möglich, so sollte nicht mehr als ein
Höhenversprung pro Reihenhausgruppe vorgenommen werden.
6.2
Gestaltungsempfehlung
Dachausbildung
Das Dach verleiht dem Haus seine Charakteristik, die Dachlandschaft prägt den Ort. Es ist in der Regel typisch für ein bestimmtes Gebiet oder eine bestimmte Landschaft. Die Ausbildung einer
zusammenhängenden Dachlandschaft ist daher ein wichtiges
städtebauliches Ziel. Für eine ablesbare und angemessene Dachausbildung, ist die Dachneigung, die Richtung des Daches, die
Dachform, der Dachüberstand sowie mögliche Dachaufbauten
von entscheidender Bedeutung.
Folgende Regelungen zur Ausgestaltung des Daches werden als
Festsetzung im Bebauungsplan, als verbindliche Gestaltungsleitlinie und als Gestaltungsempfehlung getroffen:
Dachneigungen
Dachneigungen sind nicht vorgeschrieben. Sie ergeben sich aus
den im Bebauungsplan festgesetzten Trauf- und Firsthöhen in
Verbindung mit der Gebäudetiefe. Dabei beeinflusst die gewählte
Gebäudetiefe maßgeblich die mögliche Kubatur des Daches. Je
tiefer das Gebäude ausgeführt wird, umso flacher werden die
Dächer (s.a. 6.1 Gebäudekubatur).
14
Dachrichtung
Bebauungsplan
Um charakteristische Raumsituationen entlang der Straßen und
an den Plätzen zu verdeutlichen, wird die Dachrichtung der Gebäude als Firstrichtung im Bebauungsplan festgesetzt.
Die Firstrichtung der Dächer ist gemäß der zeichnerischen Festsetzung parallel zu den Erschließungsflächen auszubilden. Für
zwei punktförmige Gebäude ('Platz Am Bahnhaltepunkt' sowie
am Anschlusspunkt des Gebietes zur Talstraße) wird keine Firstrichtung vorgegeben. Hier ist die Lage des Firstes frei wählbar. Für
Teile des Grundstückes des möglichen Kindergartens wird ebenfalls keine Firstrichtung vorgegeben, um eine möglichst flexible
Bebauung mit einem Kindergarten zu ermöglichen.
Dachform
Gestaltungsleitlinie
Die Dachform ist sowohl für das Erscheinungsbild des einzelnen
Gebäudes als auch für den Zusammenhalt von Gebäudegruppen
von wesentlicher Bedeutung. Um eine ablesbare Raumbildung
der Gebäude zu den angrenzenden Verkehrs– und Freiflächen
sicherzustellen, wird die Dachform in Abhängigkeit von den Gestaltungszonen als verbindliche Gestaltungsleitlinie festgelegt.
Zone 1
Die Dachform wird verbindlich als Sattel- oder Pultdach festgesetzt, Kombinationen mit einem Staffelgeschoss
sind möglich.
Zone 2
Die Dachform ist unter Ausschluss von Krüppelwalmdächern freigestellt , sie ist jedoch baufeldbezogen einheitlich auszubilden.
Zone 3
Die Dachform ist frei wählbar.
Abb. 15: Vorgaben zur Dachform in Abhängigkeit von der Gestaltungszone
Gestaltungsempfehlung
15
Neben den verbindlichen Vorgaben zur Ausgestaltung der Dachform in Abhängigkeit von den Gestaltungszonen, werden für
städtebaulich relevante Bereiche zusätzliche Gestaltungsempfehlungen benannt:
Bei einigen Baugebieten der Gestaltungszone 1 ist zur
Stärkung des räumlichen Zusammenhangs eine einheitliche
Dachform als durchlaufende, ablesbare Gebäudekante zum angrenzenden Freiraum wünschenswert. Für die jeweils gekennzeichneten Bereiche sollten daher die Dächer der Gebäude mit
einer einheitlichen Dachform als Pultdächer in Kombination mit
Staffelgeschossen oder als Satteldächer ausgebildet werden.
Um die räumliche Wirkung des Gebäudes als baulichen
Akzent hervorzuheben, wird bei dem viergeschossigen Stadthaus
zum Platz am Bahnhaltepunkt ein Staffelgeschoss mit einer Pultoder Zeltdachform empfohlen.
Dachüberstand
Neben der Traufhöhe wird die Dachkante des Gebäudes nicht unerheblich über den möglichen Dachüberstand bestimmt. Zur Sicherstellung der im Bebauungsplan festgesetzten Traufhöhe als
ablesbare, durchlaufende Dachkante wird der Dachüberstand unabhängig von den Gestaltungszonen als verbindliche Gestaltungsleitlinie festgelegt.
Bei allen Dachformen ist der
Dachüberstand auf maximal
0,70 m begrenzt. Dieses
Höchstmaß gilt auch für den
seitlichen Dachüberstand
(Ortgang). Größere Dachüberstände sind für die Region untypisch und aus klimatischen
Gründen nicht erforderlich.
Dachüberstand
Traufe
Gestaltungsleitlinie
Dachüberstand
Ortgang
max. 0,70 m
max. 0,70 m
Abb. 16: Maximal zulässiger Dachüberstand
Doppel- oder Reihenhäuser sind mit gleicher Dachneigung,
Dachrichtung, Dachform und gleichem Dachüberstand auszubilden. Nur so ist sicherzustellen, dass die gestalterische Einheit der
Gebäude erhalten und ablesbar bleibt.
Dachaufbauten
Dachaufbauten bieten vielfältige Möglichkeiten zur Belichtung
und Ausgestaltung von ausgebauten Dachgeschossen und sind
daher im gesamten Plangebiet möglich. Als markantes Gestaltungselement des Daches ist die Maßstäblichkeit und Anordnung
von Dachaufbauten für das gesamte Gebäude von Bedeutung.
Folgende Regelungen zu Dachaufbauten werden als Festsetzung
im Bebauungsplan, als verbindliche Gestaltungsleitlinie und als
Gestaltungsempfehlung getroffen:
16
Bebauungsplan
Auszug aus den textlichen Festsetzungen des Bebauungsplans:
Dachaufbauten in Form von Dachgauben oder Zwerchgiebeln
sind im gesamten Plangebiet zulässig.
M
Die Länge einer Einzelgaube ist auf maximal 1,80 Meter, die Länge eines Zwerchgiebels auf maximal 2,50 Meter beschränkt. Der
Abstand zwischen den Dachaufbauten und zum seitlichen Dachrand (Ortgang) muss mindestens 1,50 Meter betragen. Die Gesamtlänge aller Dachaufbauten darf 1/3 der jeweiligen Fassadenlänge nicht überschreiten.
Länge Aufbauten <
_ 1/3 Fassadenlänge
1,80
1,80
2,50
max.
max.
max.
1,50
1,50
mind.
mind.
Abb. 17: Vorgaben zu Dachaufbauten aus dem Bebauungsplan
Gestaltungsleitlinie
Dacheinschnitte sind ausschließlich auf den Gebäuderückseiten
und nicht zur straßenorientierten Seite zulässig. Sie stellen eine
Unterbrechung der Dachlandschaft dar und verhindern ein
durchlaufendes Erscheinungsbild des Daches zur Straße.
Um die Bedeutung und Funktion der Gauben als untergeordnetes
Belichtungselement des Daches zu unterstreichen, sind Gauben
in der 2. Dachebene sowie traufseitig geschlossene Gaubenfronten nicht zulässig. Bis auf die erforderliche Konstruktion sind auf
der Vorderseite der Gauben nur Fensterflächen zulässig.
Um die Richtung des Hauptdaches zu betonen, muss die Firsthöhe der Dächer von untergeordneten Gebäudeteilen, wie z.B.
das Dach eines Zwerchgiebels, mindestens 1,00 m unterhalb der
Firsthöhe des Hauptdaches angeordnet werden.
Gauben müssen in Ausbildung und Proportion auf die Gliederung
der darunterliegenden Fassade bezogen sein. Die Dachgauben
eines Gebäudes und einer Gebäudegruppe (Doppel- und Reihenhäuser) sind in gleicher Höhe anzuordnen.
17
Abb. 18: Verbindliche Gestaltungsvorgaben zur Ausgestaltung von Dachaufbauten
Keine Dacheinschnitte
zur Straßenseite
Keine traufseitig geschlossenen Gaubenfronten
Keine Gauben in
zweiter Dachebene
Für die zum zentralen Grünzug orientierten Gebäude sollten
Dacheinschnitte auf der Gartenseite zum Grünzug vermieden
werden. Um attraktive Dachterrassen zu schaffen ist es hier sinnvoll, das Dachgeschoss als Staffelgeschoss auszubilden.
First von untergeordneten
Gebäudeteilen (z.B. Zwerchgiebel) mind. 1,00 m vom
Hauptfirst absetzen
Gestaltungsempfehlung
Bei den dreigeschossigen Gebäuden sollten Gauben oder ins Dach
geführte Aufbauten grundsätzlich vermieden werden, um die Gebäudehöhe nicht noch zusätzlich durch Dachaufbauten zu betonen. Empfohlen werden Staffelgeschosse mit Pult- oder Satteldachformen. Die räumliche Wirkung des Dachgeschosses bliebe
somit untergeordnet, gleichzeitig würde das Staffelgeschoss vielfältige Möglichkeiten zur Belichtung der Dachräume bieten.
Für Gauben werden einfache
kubische Formen empfohlen:
Schleppgauben, Spitzgauben
oder Tonnengauben. Zwerchgauben können sich flächenbündig aus der Fassade entwickeln. Ferner wird empfohlen,
zwischen Gaube und Dachrinne mindestens drei Pfannenreihen (nicht bei Zwerchgauben) vorzusehen. Dadurch
werden die Gauben eindeutig
als Bestandteil des Daches
charakterisiert.
Abb. 19: Empfohlene Gaubenformen
Schleppgaube
Spitzgaube
Tonnengaube
18
6.3
Dachmaterial und Dachfarbe
Insbesondere das Material und die Farbe der Dächer sind von besonderer Bedeutung für das Erscheinungsbild des Baugebietes
und die Fernwirkung der Ortsilhouette. Ein einheitliches Material
und Farbe der Dächer schafft dabei einen baulichen und räumlichen Zusammenhalt, innerhalb dessen eine individuelle Vielfalt
unterschiedlicher Architekturen und Wohnformen möglich ist.
Abb. 20: Räumlicher Zusammenhalt in Abhängigkeit von der Dachfarbe
Fehlender räumlicher Zusammenhalt durch Verwendung
unterschiedlichster Dachfarben
Räumlicher Zusammenhalt trotz individueller Architekturen durch Verwendung einer einheitlichen Dachfarbe
Folgende Vorgaben zum Dachmaterial und zur Dachfarbe werden
als verbindliche Gestaltungsleitlinie getroffen:
Gestaltungsleitlinie
Als Leitmaterial der Hauptdächer der Gebäude sind in allen Gestaltungszonen ausschließlich Ton- oder Betonsteinpfannen zu
verwenden. Ausnahmen bilden Sonderdachformen z. B. in der
Gestaltungszone 2 und 3, wo unter Beachtung konstruktiver
Vorgaben auch Blecheindeckungen oder zur formalen Akzentuierung auch Grasdächer möglich sind.
Als Leitfarbe der Hauptdächer der Gebäude sind in allen Gestaltungszonen ausschließlich grau – anthrazitfarbene, nicht glänzende Dacheindeckungen zu verwenden.
Doppel- oder Reihenhäuser sind in Material und Farbe des Daches einheitlich auszubilden.
6.4
Fassadenmaterial und Farbe
Das Oberflächenmaterial der Außenwände und seine Farbgestaltung hat als wesentliches Gestaltungselement des Gebäudes
auch Auswirkungen auf das Erscheinungsbild der Straßen und
auf den räumlichen Zusammenhalt der einzelnen Bereiche.
Folgende Regelungen zum Fassadenmaterial und Farbe werden
als verbindliche Gestaltungsleitlinie getroffen:
19
Zone 1
Gestaltungsleitlinie
Als verbindliches Leitmaterial
und Farbe der Fassade ist eine
Putzfassade in weiß bzw.
weiß-Abstufungen vorzusehen.
Zone 2
Als verbindliches Leitmaterial
und Farbe der Fassade ist eine
Putzfassade in weiß bzw.
weiß-Abstufungen oder rotrotbraunes Mauerwerk vorzusehen. Das Fassadenmaterial
und die Farbe ist baufeldbezogen einheitlich zu verwenden.
Zone 3
Die Gebäude sind in Material
und Farbe der Fassaden individuell gestaltbar.
Abb. 21: Vorgaben zur Fassadengestaltung in Abhängigkeit von der Gestaltungszone
Doppel- oder Reihenhäuser sind in allen Gestaltungszonen in
Material und Farbe der Fassaden einheitlich auszubilden.
Weitere Erläuterungen: Zur Gliederung der Fassade oder Absetzen
von Gebäudeteilen sind Material- und Farbkombinationen mit
den genannten Leitmaterialien möglich und sinnvoll.
So können Sockelzonen, besondere Fassadenelemente oder Staffelgeschosse über einen Material- oder Farbwechsel von der
Hauptfassade abgesetzt werden. Daraus ergeben sich vielfältige
zusätzliche Gestaltungsmöglichkeiten.
Abb. 22: Beispiele für Material– und Farbkombinationen
Material– und Farbwechsel zur Gliederung der Fassade
Material– und Farbwechsel zur Betonung eines Fassadenelementes
Material– und Farbwechsel zurm Absetzen des Staffelgeschosses
20
6.5
Fassadengliederung und Fassadenelemente
Die Fassade ist das 'Gesicht' eines Hauses. Sie 'lebt' durch die Gebäudeöffnungen der Fenster und Türen, durch das Verhältnis von
offenen zu geschlossenen Wandflächen. Kleinere und größere
Öffnungen in Kombination mit besonderen Gestaltungselementen beleben die Fassade, eine zu große Formenvielfalt ist jedoch
zu vermeiden.
Folgende Regelungen zur Fassadengliederung und zu Fassadenelementen werden als verbindliche Gestaltungsleitlinie und als
Gestaltungsempfehlung getroffen:
Vertikale Elemente zur Fassadenrhythmisierung wie Zwerchgiebel,
Vorbauten oder Erker können als besondere Fassadenelemente
die vordere, straßenseitige Baugrenze um bis zu 1,00 m überschreiten. Die Gesamtlänge dieser Bauteile ist auf 1/3 der jeweiligen Fassadenlänge begrenzt.
Gestaltungsleitlinie
Abb. 23: Besondere Fassadenelemente
max. 1,00 m
Baugrenze
max. 1,00 m
Ansicht
max..
1/3
1/3
1/3
2/3
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max..
straßenseitige Baugrenze
max. 1,00 m
Gestaltungsempfehlung
max. 1,00 m
Grundriss
Bei Doppel- oder Reihenhäusern sollten Fenster und Türen in ihrer Farbgestaltung einheitlich ausgebildet werden. Nicht empfohlen werden eloxierte Rahmen oder Imitate, z.B. auf Kunststoff
gedruckte Holzstrukturen. Sprossenunterteilungen der Fenster
sollten als konstruktive Sprossen ausgeführt werden, also nicht
im Glas liegend oder aufgelegt. So wird eine materialgerechte
Ausführung gestützt. Holzfenster sind Kunststofffenstern vorzuziehen. Eine naturfarbene, weiße oder farbige Gestaltung der
Profile ist möglich, je nach gewünschtem Kontrast zum Fassadenmaterial.
Eine besondere Bedeutung kommt dem Eingangsbereich zu. Er ist
die Visitenkarte eines Hauses und sollte mit großer Sorgfalt und
Rücksicht auf den Charakter des Gebäudes gestaltet werden.
Haustüren können dabei farbige Akzente bilden. In Kombination
21
mit verglasten Elementen
kann ein lichter und freundlicher Gesamteindruck erzielt
werden.
Vordächer sollten filigran ausgebildet werden. Dazu eignen
sich am besten einfache StahlGlaskonstruktionen. Um eine
Konkurrenz zum Hauptdach
des Gebäudes auszuschließen,
sollten Vordächer mit einer
Pfanneneindeckung analog
den Dachflächen unbedingt
vermieden werden.
Abb. 24: Beispiele für Eingangsbereiche
Als angemessene Gestaltungselemente für den Eingangsbereich
von Geschossbauten bieten sich verglaste Treppenhäuser an.
6.6
Unselbständige Gebäudeteile
Unselbständige bauliche Anlagen wie Pfeiler und Balkone sowie
Glasvorbauten wie Wintergärten sind ein wesentliches funktionales und gestalterisches Element des Gebäudes.
Folgende Regelungen zu unselbständigen Gebäudeteilen werden
als verbindliche Gestaltungsleitlinie und als Gestaltungsempfehlung getroffen:
Unselbständige bauliche Anlagen wie Pfeiler und Balkone
sowie Glasvorbauten wie
Wintergärten dürfen die rückwärtige, gartenseitige Baugrenze um bis zu 2,00 m überschreiten.
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Zum öffentlichen Straßenraum sind Balkone und Glasvorbauten ebenfalls möglich,
sie sind dann jedoch wie besondere Fassadenelemente mit
einer Überschreitung der vorderen Baugrenze um maximal
1,00 m und einer maximalen
Länge von 1/3 bezogen auf die
Gesamtfassadenlänge auszubilden (s. 6.5 Fassadengliederung und Fassadenelemente).
Gestaltungsleitlinie
Abb. 25: Überschreitung der rückwärtigen Baugrenze
22
Gestaltungsempfehlung
Balkone als Kragkonstruktionen sollten nur in Verbindung mit
Loggien und mit einer maximalen Auskragung von 1,50 m von
der Fassadenebene ausgebildet werden, um die Massivität von
großformatigen Betonkragplatten vor der Fassade zu vermeiden.
max. 1,50 m
max.
1,50 m
Loggia
Abb. 26: Kragkonstruktionen in Verbindung mit Loggien
Wintergärten sollten in leichter Bauweise aus Holz oder Stahl
ausgebildet werden, in der Front und im Dachbereich sollten
Wintergärten vollständig verglast werden.
Brüstungselemente der Balkone sollten als filigrane, verzinkt
oder farbig angelegte Stahlkonstruktionen ausgebildet
werden, um lichte Geländerkonstruktionen zu erhalten.
Geschlossene Brüstungselemente sollten nur partiell als
besondere Fassadenelemente
oder in Kombination mit leichten Stahlkonstruktionen verwendet werden. Vollflächige
Holz– und Kunststoffelemente
werden nicht empfohlen.
Abb. 27: Beispiele für lichte Geländerkonstruktionen
23
7.
Die Gestaltung der privaten Freiflächen
7.1
Einfriedungen
Einfriedungen gehören zum unmittelbaren Gebäudeumfeld. Ihre
Anordnung und Gestaltung prägen entscheidend den Charakter
des Straßenbildes. Als Übergangsbereich zwischen Gebäude und
öffentlichen Straßenraum sollen Einfriedungen möglichst offen
und natürlich wirken, gleichzeitig aber den zusammenhängenden
Charakter des Straßenraumes betonen.
Die Grundstücksfreiflächen werden unterschieden in den Vorgartenbereich und den rückwärtigen Hausgartenbereich. Die mögliche Einfriedung ist dabei auf die unterschiedliche Funktion und
Schutzbedürftigkeit des jeweiligen Bereiches abzustimmen.
Folgende Regelungen zu Einfriedungen werden als Festsetzung
im Bebauungsplan und als Gestaltungsempfehlung getroffen:
Auszug aus den textlichen Festsetzungen des Bebauungsplans:
Bebauungsplan
(1) In der als 'Vorgartenzone' festgesetzten Fläche sind an der
Grenze zur öffentlichen Verkehrsfläche als Einfriedung ausschließlich Hecken aus Laubgehölzen (zusätzlich zulässig: Eibe)
oder Mauern bis zu einer Höhe von 0,80 m zulässig (Pflanzliste
C1).
Hecke oder Mauer
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(2) Grenzen private Hausgartenbereiche an die im Bebauungsplan festgesetzte 'Vorgartenzone' ist, abweichend
von (1), ausnahmsweise als
Einfriedung an der Grenze zur
öffentlichen Verkehrsfläche
eine Hecke aus heimischen
Laubgehölzen bis zu einer Höhe von 1,60 m zulässig
(Pflanzliste C2).
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Ergänzend dazu sind als Einfriedung der Hausgartenbereiche zur öffentlichen Verkehrsfläche auch begrünte Maschendraht- oder begrünte
Stabgitterzäune in gleicher
Höhe zulässig. Sie sind jedoch
zwingend von der Grenze der
Abb. 28: Festsetzungen zu Einfriedungen gemäß Bebauungsplan
öffentlichen Verkehrsfläche
zurückversetzt in Verlängerung der Gebäudeflucht zu errichten.
Der Abstandsstreifen zur öffentlichen Verkehrsfläche ist dauerhaft zu begrünen.
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Andersartige Einfriedungen zu öffentlichen Flächen als die genannten sind nicht zulässig.
24
Im Bebauungsplan werden folgende unverbindliche Vorschläge
von heimischen Gehölzarten als Heckeneinfriedungen getroffen
(Pflanzlisten C):
C1: Laubgehölze für Schnitthecken, Höhe bis zu 0,80 Meter
Berberis buxifolia nana u.a. (Sauerdorn i.S.)
Buxus sempervirens (Buxbaum)
Ilex crenata (Stechpalme i.S.)
Ligustrum vulgare i.S. (Gemeiner Liguster i.S.)
Potentilla i.S. (Fingerkraut i.S.)
C2: Laubgehölze für Schnitthecken, Höhe bis zu 1,60 Meter
Acer campestre (Feldahorn)
Carpinus betulus (Hainbuche)
Corylus avellana (Hasel)
Crataegus i.S. (Weißdorn i.S.)
Fagus sylvatica (Rotbuche)
Ilex aquifolium (Stechhülse)
Ligustrum vulgare i.S. (Gemeiner Liguster i.S.)
Viburnum i.S. (Schneeball i.S.)
Weitergehende Erläuterungen: Die genannten Festsetzungen beziehen sich sowohl auf den Übergang zu öffentlichen Verkehrs–
als auch öffentlichen Grünflächen. Für die rückwärtigen Gartenbereiche zum zentralen Grünzug sind die Vorgaben entsprechend
einzuhalten. Neben der Hecke ist hier jedoch auch ein vollständig
durchgrünter Maschendraht oder Stabgitterzaun auf der Grenze
zur öffentlichen Grünfläche möglich.
Gestaltungsempfehlung
Für die Einfriedung privater Gartenbereiche untereinander werden keine Gestaltungsvorgaben getroffen.
Abb. 29: Negativ– und Positivbeispiele für Sichtschutzelemente im Terrassenbereich
Negativbeispiel eines Sichtschutzes als
Fertigelement ohne jeglichen Gestaltungsbezug zum Gebäude
25
Positives Beispiel einer Terrassenabtrennung durch Abstimmung des Sichtschutzelementes in Material und formaler Ausgestaltung auf das Hauptgebäude
Es wird jedoch empfohlen, geschlossene Grundstücksabtrennungen nicht als Fertigelement, sondern in Abstimmung auf Material und Farbe
des Wohngebäudes und nur
im Bereich der Terrasse vorzunehmen, um das natürliche
und 'offene' Bild durchgrünter
Gartenbereiche nicht einzuschränken.
7.2
Bepflanzungen
Zur Qualität und zum Charakter eines Baugebietes tragen nicht
nur die Gebäude, sondern entscheidend auch die Gestaltung der
öffentlichen und privaten Grün- und Freiflächen bei. Aus ökologischen Gründen und in Hinblick auf eine hohe Wohnqualität ist
eine möglichst naturnahe Gestaltung der privaten Freiflächen ein
anzustrebendes Ziel.
Folgende Regelungen zu Bepflanzungen werden als Festsetzung
im Bebauungsplan und als Gestaltungsempfehlung getroffen:
Auszug aus den textlichen Festsetzungen des Bebauungsplans:
Bebauungsplan
(1) Hausgärten der Allgemeinen Wohngebiete (WA)
Die nicht baulich genutzten Flächen sind gärtnerisch anzulegen
und zu erhalten. Mindestens 30 % dieser Gartenflächen sind mit
Strauchgehölzen oder kleinkronigen Baumarten zu bepflanzen,
wobei mindestens zur Hälfte standortgerechte, heimische Laubgehölze zu verwenden sind (Pflanzlisten A3/A4).
Im Bebauungsplan werden folgende unverbindliche Vorschläge
von heimischen Gehölzarten zur Bepflanzung der Hausgärten
getroffen (Pflanzlisten A):
A3: Kleinkronige Baumarten (Höhe < 10 m)
Crataegus laevigata (Weißdorn) – als Hochstamm
Malus communis (Wildapfel)
Pyrus communis (Wildbirne)
A4: Straucharten für freiwachsende Hecken/Gebüsche
Berberis vulgaris (Gemeine Berberitze)
Cornus mas (Kornelkirsche)
Cornus sanguinea (Roter Hartriegel)
Corylus avellana (Hasel)
Crataegus monogyna (Eingriffliger Weißdorn)
Crataegus laevigata (Zweigriffliger Weißdorn)
Euonymus europaeus (Pfaffenhütchen)
Ligustrum vulgare (Gemeiner Liguster)
Lonicera xylosteum (Gemeine Heckenkirsche)
Prunus padus (Traubenkirsche)
Prunus spinosa (Schlehe)
Rosa canina (Hundsrose)
Salix caprea (Salweide)
Sambucus racemosa (Traubenholunder)
Viburnum opulus (Gemeiner Schneeball)
26
Gestaltungsempfehlung
Die Ausgestaltung und Bepflanzung der Vorgartenbereiche ist für
das Erscheinungsbild des Baugebietes von großer Bedeutung, da
sie im unmittelbaren Wahrnehmungsfeld zur Straße liegen.
Eine Bepflanzung mit einheimischen Sträuchern, bodenständigen
Gehölzen oder kleineren Bäumen verstärkt dabei den Eindruck
eines durchgrünten, lebendigen Wohnquartiers. Bloße Zierbepflanzungen sollten vermieden werden.
Der Versiegelungsanteil des Vorgartens sollte auf das unbedingt
notwendige Maß auf Zuwegungen und Zufahrten beschränkt
bleiben.
Abb. 30: Beispiele für Vorgartengestaltungen
Positivbeispiel eines durchgrünten Vorgartens mit reduzierten Versiegelungsanteilen
27
Negativbeispiel eines nahezu vollflächig
versiegelten Vorgartens mit bloßer Zierbepflanzung
8.
Die Gestaltung der Stellplätze, Carports, Garagen und
der Nebenanlagen
8.1
Stellplätze, Carports und Garagen
Im unmittelbaren Wahrnehmungsfeld der öffentlichen Verkehrsflächen bilden die Anlagen für den ruhenden Verkehr ein wesentliches Gestaltungselement innerhalb des gesamten Baugebietes.
Um die Gestaltung auf das Grundstück und das Gebäude abzustimmen, sind Stellplätze, Carports und Garagen in das Gebäude–
und Freiflächenkonzept mit einzubeziehen.
Folgende Regelungen zu Stellplätzen, Carports und Garagen werden als Festsetzung im Bebauungsplan, als verbindliche Gestaltungsleitlinie und als Gestaltungsempfehlung getroffen:
Auszug aus den textlichen Festsetzungen des Bebauungsplans:
Bebauungsplan
(1) In der im Bebauungsplan nach landesrechtlichen Vorschriften
als 'Vorgartenzone' bezeichneten Fläche sind nur Stellplätze und
Carports zulässig. Garagen sind unzulässig.
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zu (1): Ausschluss von Garagen in der
festgesetzten Vorgartenzone
zu (2): Stellplätze ausschließlich auf
zugeordneten Gemeinschaftsstellplatzanlagen GST
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(4) Garagen in den Schmalseiten von Gebäuden, die außerhalb der festgesetzten Vorgartenzonen an öffentliche Verkehrsflächen grenzen, müssen
mit einem Abstand von 0,50 m
zur öffentlichen Verkehrsfläche errichtet werden. Dieser
Abstandsstreifen ist dauerhaft
zu begrünen.
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(3) Der Grundstücksanteil der
Stellplatzflächen zur Vorgartenfläche darf 50 % nicht
überschreiten.
Abb. 31: Festsetzungen zu Stellplätzen, Carports und Garagen gemäß Bebauungsplan
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(2) Sind überbaubaren Grundstücksflächen Gemeinschaftsstellplatzanlagen (GST) zugeordnet, so sind die Stellplätze
dieser Gebäude ausschließlich
auf den als Gemeinschaftsstellplatzanlagen festgesetzten Flächen sowie auf den
überbaubaren Grundstücksflächen zulässig.
zu (5): Garagen außerhalb überbaubarer
Grundstücksflächen
(5) In Baugebieten oder Teilen von Baugebieten in denen keine
Vorgartenzone festgesetzt ist, sind Garagen außerhalb der überbaubaren Grundstücksfläche mit ihrer Zufahrtsseite mindestens
5,50 Meter von der Grenze der öffentlichen Verkehrsfläche zurückzusetzen.
28
(6) In allen Mischgebieten und in den Allgemeinen Wohngebieten
mit Ausnahme der mit Einzel- und/oder Doppelhausfestsetzung
gekennzeichneten Baugebiete sind Tiefgaragen auch außerhalb
der überbaubaren Grundstücksfläche zulässig.
Mit den Festsetzungen des Bebauungsplanes sind vielfältige Lösungen zur Ausweisung von Stellplätzen, Carports oder Garagen
auf den privaten Grundstücken möglich und lassen sich individuell auf die Bedürfnisse des konkreten Bauvorhabens abstimmen
(s. 9. Anlagen).
Neben den genannten Festsetzungen wird im Bebauungsplan ein
Pflanzgebot für private Stellplatzanlagen festgesetzt. Dies betrifft
größere Stellplatzanlagen der Reihenhausbebauungen oder Anlagen für den Geschosswohnungsbau.
Darüber hinaus werden Vorgaben zur Begrünung von Tiefgaragendecken festgesetzt, um die Verträglichkeit dieser Anlagen insbesondere in den sensiblen Gartenbereichen zu gewährleisten.
Auszug aus den textlichen Festsetzungen des Bebauungsplans:
Private Stellplatzanlagen: Je angefangene 5 ebenerdige Stellplätze ist ein standortgerechter Baum zu pflanzen und mit Ersatzverpflichtung dauerhaft zu unterhalten. Zu pflanzen sind Hochstämme einer klein- bis mittelkronigen Baumart in dreimal verpflanzter Qualität mit einem Stammumfang von mindestens 1820 cm (Pflanzliste B2). Die Baumscheiben sind entweder zwischen den Längsseiten der Parkplätze mit einer Größe von mindestens 10 m² oder als durchgehender Baumstreifen von mindestens 2,20 m lichter Breite zwischen den Stirnseiten der Parkplätze anzuordnen. Die Baumstandorte sind vor dem Befahren
und Beparken zu sichern.
Begrünung von Tiefgaragendecken: Decken von Tiefgaragen sind
außerhalb der überbaubaren Grundstücksflächen vollständig mit
einer Substratschicht zu überdecken und dauerhaft zu begrünen.
Im Bebauungsplan werden folgende unverbindliche Vorschläge
von heimischen Gehölzarten zur Bepflanzung von Stellplatzanlagen getroffen (Pflanzliste B):
B2: Klein- und mittelkronige Baumarten (Höhe 10 – 20 m)
Acer campestre 'Elsrijk' (Feldahorn)
Acer platanoides 'Cleveland' (Spitzahorn i.S.)
Carpinus betulus 'Fastigiata' (Säulenhainbuche)
Crataegus crus-galli (Hahnen-Dorn)
Fraxinus excelsior 'Westhof's Glorie' (Esche i.S.)
Pyrus calleryana 'Chanticleer' (Chinesische Wildbirne)
Quercus robur 'Fastigiata' (Säuleneiche)
Sorbus intermedia 'Brouwers' (Schmalkronige Mehlbeere)
Tilia cordata 'Greenspire' (Winterlinde i.S.)
Tilia cordata 'Rancho' (Winterlinde i.S.)
Ulmus hollandica 'Lobel' (Stadt-Ulme)
29
Carports sind als weitgehend offene – bis maximal 3,00 m hohe
- Konstruktionen in Holz oder Stahl auszuführen. Sie sind so zu
gestalten, dass höchstens zwei Wandseiten geschlossen ausgeführt werden. Sofern Carports direkt an einer Hauswand angeordnet sind, gilt auch diese Wand als eine geschlossene Wandseite. Damit soll erreicht werden, dass der gewünschte offene Vorgartencharakter nicht durch garagenähnliche Einbauten gestört
wird.
Gestaltungsleitlinie
Abb. 32: Beispiele für Carports als offene oder überdeckte Konstruktionen
Garagen im baulichen Zusammenhang mit dem Wohnhaus sind
in Material und Farbe wie das Hauptgebäude auszubilden. Über
die Vorgabe soll die Garage gestalterisch dem Hauptgebäude zugeordnet werden.
Extensive Grasdächer sind für Flachdächer oder flachgeneigte
Dächer von Garagen oder Carports (auch bei Nebenanlagen)
sinnvoll und grundsätzlich zulässig. Neben einer ökologisch günstigen Auswirkung auf das Kleinklima wertet eine Dachbegrünung
die Baulichkeiten optisch auf, nicht zuletzt beim Blick aus dem
Fenster.
Gestaltungsempfehlung
Größere Carport– oder Stellplatzanlagen sollten mit einer
Heckenbepflanzung eingefasst
werden. So wird die Massivität
und Großflächigkeit der Anlagen reduziert und ein gestalteter Übergang zu den angrenzenden Grundstücks–
oder Wegeflächen geschaffen.
Um die Versiegelungsanteile Abb. 33: Beispiele für eingegrünte Carports oder Stellplatzanlagen
des Bodens auf den Grundstücken möglichst gering zu halten, sollten die Oberflächen von Stellplatzanlagen einschließlich
ihrer Zufahrten in versickerungsfähigen Belägen wie Rasen- oder
Splittfugenpflaster hergestellt werden.
30
8.2
Nebenanlagen
Neben den Anlagen für den ruhenden Verkehr ist die Anordnung
und Ausgestaltung der Nebenanlagen für Abstellzwecke
(Gartengeräte, Kellerersatzraum) für das kleinräumige Erscheinungsbild des Baugebietes wichtig.
Folgende Regelungen zu Nebenanlagen werden als Festsetzung
im Bebauungsplan, als verbindliche Gestaltungsleitlinie und als
Gestaltungsempfehlung getroffen:
Bebauungsplan
Auszug aus den textlichen Festsetzungen des Bebauungsplanes:
(1) In der im Bebauungsplan nach landesrechtlichen Vorschriften
als 'Vorgartenzone' bezeichneten Fläche sind Nebenanlagen im
Sinne von § 14 Absatz 1 BauNVO unzulässig.
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(2) Außerhalb der Vorgartenzone, auf den nicht überbaubaren
Grundstücksflächen, sind Nebenanlagen zulässig, sofern sie eine
Grundfläche von 7,50 m² und
einen umbauten Raum von 20
Abb. 34: Festsetzungen zu Nebenanlagen gemäß Bebauungsplan
m³ nicht überschreiten.
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zu (1): Ausschluss von Nebenanlagen in
der festgesetzten Vorgartenzone
zu (2): Maximale Größe und Anordnung
von Nebenanlagen auf dem Grundstück
Weitergehende Erläuterungen: Die Festsetzungen des Bebauungsplanes beziehen sich ausschließlich auf freistehende Nebenanlagen. Um den Gestaltungsspielraum für den Bauherrn zu erhöhen, werden zusätzliche Möglichkeiten zur Anordnung und
Ausgestaltung von Nebenanlagen im baulichen Verbund mit dem
Hauptgebäude als verbindliche Gestaltungsleitlinien benannt.
Gestaltungsleitlinie
In der im Bebauungsplan festgesetzten Vorgartenzone sind Nebenanlagen dann zulässig, wenn sie direkt an das Hauptgebäude
angebaut sind. Sie sind dann Bestandteil der Hauptfassade und
werden wie Fassadenvorbauten bewertet. Die Dimensionierung
und Anordnung dieser besonderen Fassadenelemente ist entsprechend den Vorgaben unter 6.5 Fassadengliederung und Fassadenelemente zu gestalten.
Als Teil der Hauptfassade sind Nebenanlagen im baulichen Zusammenhang mit dem Wohngebäude in Material und Farbe wie
31
das Hauptgebäude zu gestalten oder können als besondere Fassadenelemente durch einen Material- oder Farbwechsel vom Leitmaterial der Hauptfassade abgesetzt werden (s. 6.4 Fassadenmaterial und Farbe).
Grundsätzlich sind auch freistehende Nebenanlagen, die in Material und Farbe auf das Hauptgebäude abgestimmt sind, Sonderelementen als Fertigbausatz vorzuziehen. Bei Doppel– und Reihenhäusern wird empfohlen, jeweils zwei Nebenanlagen aneinander grenzen zu lassen.
Gestaltungsempfehlung
Links: Positivbeispiel für Nebenanlagen in Abstimmung von Material
und Farbe auf das Hauptgebäude.
Rechts: Negativbeispiel für Nebenanlagen als separate Fertigelemente
ohne jeglichen Gestaltungsbezug
zum angrenzenden baulichen Umfeld.
Abb. 35: Beispiele zur Ausgestaltung von Nebenanlagen
8.3
Müllsammelanlagen
Wie die Gestaltung der Nebenanlagen ist auch die Anordnung
und Ausgestaltung der Müllsammelanlagen ein wichtiges Gestaltungselement nicht nur des privaten Grundstücks, sondern im
Übergang zur Straße auch des öffentlichen Raumes.
Dabei ist zum einen für ein hygienisch wirkendes Erscheinungsbild der Abfallstationen zu sorgen, zum anderen soll der durchgrünte Gartencharakter der Vorgärten nicht durch ungestaltete
Müllsammelanlagen gestört werden.
Abb. 36: Negativbeispiele für ungestaltete Müllsammelanlagen
32
Folgende Regelungen zu Müllsammelanlagen werden als Festsetzung im Bebauungsplan und als Gestaltungsempfehlung getroffen:
Bebauungsplan
Auszug aus den textlichen Festsetzungen des Bebauungsplans:
In allen Baugebieten sind Standplätze für bewegliche Abfallbehälter in der im Bebauungsplan festgesetzten 'Vorgartenzone'
nur zulässig, wenn sie mit Sträuchern, Hecken oder anderen begrünten Einfassungen (begrünte Holz- oder Stahlkonstruktionen)
optisch von drei Seiten abgegrenzt werden (Pflanzlisten C2/D).
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Weitergehende Erläuterungen:
Damit die Abfallbehältnisse
von der Straße nicht sichtbar
sind, dürfen Heckenpflanzungen um Müllsammelanlagen
die für die Vorgartenzone festgesetzte Einfriedungshöhe
von 0,80 m überschreiten.
Abb. 37: Einfriedung der Müllstandorte
Im Bebauungsplan werden folgende unverbindliche Vorschläge
von heimischen Gehölzarten zur Einfriedung der Müllsammelanlagen getroffen (Pflanzlisten C):
C2: Heimische Laubgehölze
Acer campestre (Feldahorn)
Carpinus betulus (Hainbuche)
Corylus avellana (Hasel)
Crataegus i.S. (Weißdorn i.S.)
Fagus sylvatica (Rotbuche)
Ilex aquifolium (Stechhülse)
Ligustrum vulgare i.S. (Gemeiner Liguster i.S.)
Viburnum i.S. (Schneeball i.S.)
Pflanzliste D 'Kletterpflanzen zur Begrünung von Einfassungen'
Aristolochia durior (Pfeifenwinde)
Celastrus orbiculatus (Baumwürger)
Clematis vitalba (Waldrebe)
Hedera helix (Efeu)
Humulus lupulus (Wilder Hopfen)
Lonicera i.S. (Geißblatt i.S.)
Lonicera periclymenum (Waldgeißblatt)
Parthenocissus quinquefolia (Rankender Wein)
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Parthenocissus tricuspidata (Selbstklimmender Wein)
Rosa i.S. (Kletterrosen i.S.)
Vitis viniferia i.S. (Trauben-Weinrebe i.S.)
Wisteria sinensis (Blauregen)
Bei Reihenhausgruppen lassen sich Abfallbehälter aufgrund der
Bebauungsdichte oft nur unbefriedigend in die Vorgartenbereiche integrieren.
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Es wird daher empfohlen, als
Standort für Müllsammelanlagen die Randbereiche in Kombination mit den Gemeinschaftsstellplatzanlagen (im
Bebauungsplan mit ‚GST‘ gekennzeichnet) zu nutzen.
Gestaltungsempfehlung
Abb. 38: Müllstandorte in Kombination
mit Gemeinschaftsstellplatzanlagen
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9.
Anlagen
Anlage 1: Tabelle zur Unterbringung des ruhenden Verkehrs bei
Reihenhausbebauungen; Planbereich Bebauungsplan K 25, 1. Änderung und Bebauungsplan K 26
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Anlage 2: ‚Plan zur Verteilung der Reihenhauseinheiten mit Angaben zur Unterbringung des ruhenden Verkehrs gemäß Bebauungsplan M 1:2500‘ siehe gesondertes DIN A3 Blatt.
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